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Gli
obblighi
L’agente immobiliare
di informazione del Mediatore Fondamentale per la buona riuscita della transazione è rendere il cliente, venditore o compratore che sia, edotto di tutto ciò che riguarda l’oggetto di suo interesse, non omettendo nulla per non compromettere l’operazione di Leonardo Raso
Iscr. Ruolo Mediatori Immobiliari n. RM-9660
I
n base al vigente codice civile (art. 1759) è obbligo delmediatore immobiliare di informare le Parti su tutte le circostanze a lui note, che siano connesse alla sicurezza e alla valutazione dell’affare. In particolare, l’agente immobiliare deve comunicare ai clienti quelle notizie, che possono influire sulla conclusione dell’affare da lui intermediato. Di recente, alcune sentenze della Corte di Cassazione hanno rafforzato la responsabilità dell’agente immobiliare in relazione agli obblighi di informazione delle Parti di una trattativa su notizie, fatti e circostanze che possano condizionare, nel bene o nel male, la conclusione dell’affare. Ad esempio, è divenuto obbligatorio per un agente immobiliare, che operi con la normale diligenza, procedere a effettuare le visure ipotecarie sull’immobile, al fine di informare un cliente interessato all’acquisto di un immobile se sia libero o meno da gravami, ovvero renderlo edotto rispetto ad eventuali difetti dell’immobile da un punto di vista urbanistico e catastale. L’agente è, dunque, tenuto a comunicare le informazioni da lui conosciute o, comunque, conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione e non deve fornire informazioni false o, ancor peggio, notizie su fatti dei quali non abbia consapevolezza o che non abbia controllato, dal momento che il dovere di correttezza e quello di diligenza gli impongono, in tal caso, di astenersi dal comunicarle. Come conseguenza di tale responsabilità, un contraente non informato può rifiutare di pagare la provvigione pattuita o richiederne la restituzione, se è già pagata, e potrebbe, addirittura, richiedere il risarcimento dei danni, che siano conseguenza diretta dell’inadempimento dell’agente immobiliare rispetto a tale obbligo di legge. Pertanto, è consigliabile affidarsi sempre a un agente immobiliare professionista, per la vendita, l’acquisto o la locazione di un immobile, scegliendo tra i tanti professionisti che sono in grado di eseguire i controlli di rito su un immobile, in modo da rendere indenni le Parti da eventuali danni, che potrebbero esser provocati dall’inadeguatezza di un mediatore non regolarmente abilitato, ossia abusivo, o non correttamente selezionato per preparazione e capacità professionali.
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Il crollo del Flaminio
Evitiamo
le psicosi
È
cronaca di questi giorni l’avvenuto crollo di tre piani dell’edificio sul lungotevere Flaminio, che fortunatamente non ha fatto vittime grazie all’accortezza di una condomina, che aveva notato cenni di cedimento. Le indagini sono in corso, e quindi dobbiamo sospendere i giudizi, ma l’inchiesta che è stata aperta parla di disastro colposo, imputabile a errori umani. Quel che colpisce è la superficialità che ha portato a questo disastro. Negli ultimi anni vi sono stati importanti campanelli d’allarme. 2010: cede un solaio. 2012: diffida dei vigili a effettuare interventi di ristrutturazione straordinaria. 2013: esposto per il giardino pensile che è “scivolato” sul piano sottostante (fonte: Corriere della Sera del 24 gennaio). Una tragedia quindi ampliamente evitabile. Ma un episodio che non deve creare psicosi e timori eccessivi per chi si appresta ad acquistare un immobile. Oggi abbiamo una serie di strumenti per poter verificare la conformità dell’immobile che intendiamo acquistare che ci mette al riparo da rischi. Il decreto legge 78 del 31 maggio 2010 prevede che:
“Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
30 IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE
Un incidente che si poteva evitare. Un crollo edilizio annunciato. Questo è ciò che è avvenuto a Roma nel quartiere Flaminio. È importante sapere che controlli e verifiche sono già previsti dalla legge. Affidarsi a un tecnico previene le brutte sorprese di Massimiliano Onofri
iscr. ruolo Ag. Imm.ri CCIAA di Roma n. 7271
Quindi in un primo controllo dobbiamo verificare che la planimetria catastale depositata sia conforme allo stato di fatto. Al di là dei tecnicismi, è importante sapere che quei lavori che richiedono variazioni anche solo interne dell’appartamento non saranno accettati dal comune se minano o variano il carico statico o mettono a repentaglio la stabilità dell’immobile. Laddove si volesse approfondire l’analisi, è sempre possibile incaricare un tecnico di effettuare i seguenti controlli: - ritiro presso l’agenzia delle entrate della visura e planimetria catastale; - ritiro presso gli uffici comunali degli elaborati grafici allegati alla licenza/concessione edilizia; - sopralluogo presso l’immobile, rilievo dell’unità immobiliare e controllo della conformità con la documentazione ritirata; - relazione sull’esito del controllo conformità; - consegna di tutta la documentazione che può essere inserita anche nell’atto con perizia asseverata del tecnico. Per concludere: se davvero nel palazzo oggetto del crollo erano in corso lavori di ristrutturazione non autorizzati né autorizzabili, questi avrebbero portato all’inalienabilità degli immobili oggetto dei lavori, rischiando anche denunce alle autorità competenti con richiesta di ripristino dello stato precedente Il consiglio è sempre quello di rivolgersi a professionisti competenti quando ci si appresta ad acquistare o a vendere un immobile, per poter verificare e predisporre tutta la documentazione necessaria per una serena compravendita.
Legge di stabilità 2016
Cosa cambia
nell’immobiliare
N
uova stretta per gli affitti in nero. È prevista la nullità di ogni accordo non scritto e di ogni patto che preveda un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e opportunamente registrato. La Legge di Stabilità 2016 ha modificato le norme sulla registrazione dei contratti di affitto. A partire dal 1º gennaio la registrazione spetta, infatti, solo al proprietario di casa che deve realizzarla nel limite perentorio di 30 giorni, spetta quindi al proprietario/locatore entro 30 giorni dalla firma del contratto di affitto, registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate. In caso di mancata registrazione, il contratto si considera inesistente e il mancato pagamento del canone non dà luogo a un procedimento di sfratto, ma solo a una causa ordinaria di occupazione senza titolo. Il proprietario della casa in locazione, dovrà poi provvedere entro 60 giorni, alla comunicazione dell’avvenuta registrazione all’amministratore di condominio e al conduttore. Sebbene la legge non specifichi come debba avvenire tale comunicazione è sempre meglio utilizzare una raccomandata con ricevuta di ritorno o la posta certificata. Il locatore e il locatario devono corrispondere l’imposta di registro in parti uguali. La legge ammette una diversa pattuizione in modo che sia solo il proprietario di casa a farsi carico delle spese, ma non è ammessa la pattuizione contraria. Con la Legge di Stabilità sembra che sia abrogata la norma che prevedeva che entrambe le parti rispondessero in solido del pagamento. Questo vuol dire che in caso di mancato pagamento - considerando che spetta al proprietario la registrazione del contratto - l’Agenzia delle Entrate potrà richiedere il pagamento dell’imposta compresa di interessi e sanzioni solo a quest’ultimo. I proprietari che affittano il proprio immobile a canone concordato potranno usufruire di un’agevolazione fiscale Imu, con uno sconto del 25%. Saranno esenti dal pagamento delle tasse le case concesse in comodato d’uso ai figli, un parente disabile, all’ex coniuge e le resi-
Con 164 voti favorevoli, 116 contrari e 2 astenuti, il Senato ha approvato il maxiemendamento sostitutivo della Legge di Stabilità su cui il governo aveva posto la fiducia e che ora passerà all’esame della Camera. Vediamo quali sono le novità introdotte dal testo in materia di tasse sulla casa, bonus mobili, ristrutturazioni e affitti in nero di Lucia Polidori
Iscr.Ruolo Ag. Imm. CCIAA di Roma n° 9980
denze, anche di cooperativa a proprietà indivisa, per gli studenti universitari. Esenti anche gli immobili delle forze armate, delle forze di polizia e del personale dei vigili del fuoco. Non pagheranno la Tasi gli alloggi sociali, comprese le cooperative a proprietà indivisa. Viene raddoppiato il bonus mobili (da 8000 a 16.000 euro) per le giovani coppie, anche di fatto, che acquistano la prima casa, in cui almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni. Il nucleo deve essersi costituito da almeno tre anni e la condizione non è quella di una ristrutturazione edilizia (come nel caso del bonus mobili normale), ma l’aver acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale. La detrazione va ripartita tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo, per le spese sostenute nel 2016. Sono prorogate al 31 dicembre 2016 la detrazione al 50% per le ristrutturazioni e per l’acquisto di mobili e la detrazione al 65% per la riqualificazione energetica degli edifici, incluse le parti comuni degli edifici condominiali. La proroga al 31 dicembre 2016 comprende anche le detrazioni del 65% per l’adozione di misure antisismiche nelle zone individuate dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri. Il bonus energia è esteso anche agli IACP, per gli interventi realizzati su immobili di loro proprietà adibiti a edilizia residenziale pubblica. Con la Legge di Stabilità 2016 sarà più facile cambiare la prima casa senza perdere le agevolazioni fiscali. Essa prevede, per chi infatti decide di farlo, di non perdere i benefici fiscali anche se in possesso del vecchio immobile, sempre e quando alieni quest’ultimo entro un anno.
IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE 31
Comprare casa
TORNA IL PRESTITO
vitalizio ipotecario
Dopo anni di polemiche seguite da una sua scomparsa dal mercato, torna in auge questo particolare tipo di finanziamento, con nuove regole. Vediamo insieme i pro e i contro, in attesa di sapere quali banche lo distribuiranno di Marco Franceschini
U
na delle novità del 2016 riguardante la casa riporta in luce il prestito vitalizio ipotecario e ne stabilisce il nuovo regolamento. Questo particolare tipo di finanziamento lanciato in Gran Bretagna nel 1999 è stato introdotto in Italia nel 2005 ed è stato distribuito fino al 2012. Si tratta, sostanzialmente, di un “mutuo al contrario” nel senso che non può essere richiesto da chi vuole comprare una casa, ma da chi la casa la possiede già. Più si è anziani e più si può ottenere, il reddito del cliente non è importante, così come non influiscono eventuali segnalazioni negative in banca dati (cattivi pagatori). Ma vediamo cos’è e come funziona: il prestito vitalizio ipotecario può considerarsi un’alternativa alla vendita della nuda proprietà (vendita del bene mantenendo l’usufrutto) e consente al proprietario di monetizzare immediatamente il valore dell’immobile lasciando agli eredi la possibilità di riscattare il bene o di venderlo per saldare il prestito contratto con la banca. L’importo del prestito, generalmente compreso tra il 15% e il 50% del valore dell’immobile è legato all’età del proprietario. Quindi più è alta l’età, maggiore sarà l’importo erogato. L’età minima per accedere al finanziamento è ora stabilita in 60 anni per il più giovane dei proprietari. Il prestito vitalizio è ideato in modo tale da non prevedere rimborsi programmati, nemmeno della quota interessi, fino al decesso del contraente. Quindi non è previsto il pagamento di alcuna rata per tutta la durata del finanziamento, ma capitale e interessi vengono capitalizzati fino alla scadenza e di conseguenza maturano interessi ulteriori. In ogni caso il debito contratto con la banca non potrà mai superare il valore del bene offerto in garanzia. Gli eredi, quindi, potranno decidere se estinguere il debito con mezzi propri o tramite la richiesta di un mutuo e mantenere la proprietà dell’immobile o vendere il bene e restituire il prestito entro 12 mesi. In caso contrario la banca procederà alla vendita dell’immobile al valore di mercato (valore che si decurterà del 15% ogni 12 mesi in caso di mancata vendita) e una volta recuperato il credito verserà la differenza agli eredi. Il prestito vitalizio ipotecario si potrebbe definire un “anticipo di eredità” nel senso che la somma ottenuta in prestito viene spesso utilizzata per aiutare i figli ad acquistare un loro immobile o ad aprire un’attività, consentendo ai genitori di continuare a vivere nella loro casa senza privarsi di risparmi o alterare il proprio reddito familiare, lasciando aperta la possibilità per gli eredi di estinguere in seguito il prestito e mantenere la proprietà dell’immobile. Negli anni in cui questo prestito è stato distribuito in Italia, cioè
32 IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE
fino al 2012, si accese una vivace discussione sull’“eticità” del prodotto, in particolare due erano le critiche che gli venivano mosse. Da una parte l’essere rivolto a una clientela avanti con gli anni non sempre in grado di comprenderne perfettamente il funzionamento e dall’altra il fatto di essere l’unico sistema di finanziamento a veder consentita la capitalizzazione degli interessi (il cosiddetto anatocismo) in quanto non prevede il pagamento di rate mensili. Personalmente penso che il problema non stia nella non eticità del prodotto in questione, ma nella trasparenza con la quale viene presentato al cliente finale. Il mio consiglio è di coinvolgere tutti gli eredi nella decisione qualunque sia lo scopo e richiedere la consulenza di un mediatore creditizio autorizzato e iscritto all’OAM (Organismo degli Agenti e dei Mediatori) che essendo parte terza potrà consigliare al meglio il cliente e valutare con coscienza se il prodotto è idoneo o meno alle esigenze del nucleo familiare.
CONVIENE,
Verde urbano
è bello e fa bene
I
l vostro condominio ha una terrazza che non sapete come sfruttare? Dalla finestra vedete il tetto dell’autorimessa con quella orribile pavimentazione vetusta e anti estetica? Siete ancora in tempo! Il 2016 è l’anno ideale per realizzare un giardino pensile sul tetto del vostro condominio o del garage condominiale e perfino nei parcheggi. Perché? Il motivo è che, se l’intervento rientra nel risparmio energetico invernale, per tutto l’anno usufruirete del bonus fiscale con una detrazione Irpef del 65 per cento. Se si tratta di un’opera di semplice ristrutturazione edilizia, la detrazione sarà del 50 per cento; infatti la Legge di Stabilità 2016 ha prorogato le detrazioni fiscali fino al 31 dicembre. Ma cos’è un giardino pensile? Il giardino pensile (o verde pensile) è un’area di suolo vegetale che non ha diretto contatto con il suolo naturale. Un giardino pensile viene infatti realizzato al di sopra di una struttura architettonica, piana o inclinata, non necessariamente sopraelevata rispetto al livello del terreno (o piano di campagna), ad esempio sopra il solaio di copertura di autorimesse interrate; richiede la predisposizione di un sistema di drenaggio dell’acqua, così come spesso viene dotato di un sistema di irrigazione artificiale e, oltre alla funzione decorativa, permette di migliorare il microclima del volume sottostante (come il tetto verde, utilizzato per l’isolamento termico grazie all’inerzia termica del terreno e della coltre vegetale). Realizzare giardini pensili e tetti verdi porta, quindi, indubbi vantaggi. Innanzitutto ci sono quelli economici: a parte il bonus fiscale, c’è il risparmio energetico in quanto aiuta l’isolamento termico, assorbe i rumori, trattiene l’acqua piovana, mantiene la biodiversità, riduce le emissioni di anidride carbonica. Poi ci sono vantaggi estetici, che riguardano sia l’edificio sia il complesso dell’arredo urbano circostante. Senza dimenticare che anche in questo caso a questi si assommano anche quelli economici in quanto la casa, o l’intero palazzo, aumentano di valore. E ciò perché con le coperture vegetali è possibile rientrare nella classe A, la più elevata, degli edifici ad alto risparmio. Tirando le somme, il giardino pensile è un accumulo di convenienze, da tenere presente anche sulla base dei costi per gli interventi. Grazie ai progressi della tecnologia, la spesa delle coperture vegetali è diminuita, dipende soprattutto dal tipo di vegetazione scelta. Insomma, considerate l’idea di avere a disposizione uno spazio di condivisione del vivere civile, nel quale ritrovare la sensazione delle mani nella terra, convivialità e relax; si potrebbe perfino pensare di fare un orto collettivo. Oggi, infatti, la coltivazione dell’orto è una pratica sempre più diffusa che risponde a nuove esigenze: avere prodotti buoni e sani. E per questo, nascono gli orti urbani, metafora di un verde che può stare anche non in campagna, ma in città, sul balcone, in condominio, a scuola, in azienda… L’orto urbano è un luogo moderno dove si coltivano la sostenibilità e la coesione sociale. Magari potrebbe aiutare anche a rendere meno bellicose le riunioni condominiali.
Terrazze condominiali inutilizzate? Perché non trasformarle in un bel giardino pensile o meglio ancora in un orto urbano condominiale? Diminuiamo l’inquinamento, rendiamo più belli i nostri edifici, aumentiamo il valore delle case in cui sorgono e creiamo degli spazi di condivisione di Federica La Marra Architetto
IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE 33
ASTE GIUDIZIARIE
La CONVERSIONE
del pignoramento
Nei precedenti articoli sono stati approfonditi gli aspetti del procedimento esecutivo immobiliare di interesse per il probabile partecipante alla vendita giudiziale. Oggi parliamo di un tema che coinvolge in modo particolare i debitori esecutati di Marta Santarelli Avvocato
L
a riforma che ha investito il processo esecutivo immobiliare ha previsto, o meglio ampliato, la possibilità per il debitore esecutato di richiedere la conversione del pignoramento. La conversione del pignoramento è quello strumento che consente al debitore esecutato di sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari, oltre alle spese di esecuzione, all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese. Tale istituto consente quindi al debitore di sottrarre dal procedimento esecutivo l’immobile pignorato, ovviamente, corrispondendo quanto dovuto. Ciò che è interessante e che ha reso questo istituto molto più utilizzabile dai debitori, riguarda la possibilità di rateizzare il versamento di dette somme. Il debitore, infatti, può presentare istanza di conversione richiedendo una rateizzazione sino a 36 mesi, ossia 3 anni. L’Istanza può essere presentata prima che il giudice dell’esecuzione fissi la vendita e pertanto, normalmente entro la prima udienza di comparizione, ossia la prima di tutto il procedimento esecutivo. Tale prima udienza deve essere comunicata al debitore (o ai debitori se tanti) esecutato. La mancata comunicazione unitamente alla dichiarazione che si sarebbe proceduto a presentare l’istanza di conversione, potrebbe determinare, previo proposizione di opposizione agli atti esecutivi, un rallentamento del procedimento. Per presentare l’istanza il debitore deve versare una somma non inferiore a un quinto dell’importo del credito. Per tentare di ottenere la rateizzazione massima o comunque la maggiore possibile, l’istante deve ben documentare al giudice dell’esecuzione la situazione di difficoltà, sia economica, ma anche di salute, del debitore esecutato e delle persone che vi risiedono stabilmente da tempo. Sostanzialmente, il debitore deve consentire al giudice di concedere il numero massimo di rate possibili, il cui limite, si ribadisce essere pari a 36 mesi.
34 IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE
È importante però avvisare i debitori che l’istanza può essere presentata una sola volta e che devono puntualmente provvedere al pagamento delle rate mensili. Infatti ove il debitore ometta il versamento dell’importo determinato dal giudice o ritardi di oltre 15 giorni il versamento anche di una sola delle rate previste, ciò che avrà versato sarà incamerato dalla procedura e sostanzialmente andrà a integrare i beni pignorati. Le somme versate pertanto non saranno restituite, ma saranno trattenute dalla procedura esecutiva e poi distribuite tra tutti i creditori. Le somme versate non andranno perse, in quanto, il prezzo che si otterrà dalla vendita dell’immobile sarà distribuito a saldo (se capiente) in favore dei creditori e il residuo sarà restituito al debitore/i. Conseguenza dell’omesso o ritardato versamento oltre i 15 giorni, consentirà al giudice dell’esecuzione, su richiesta del creditore procedente o creditore intervenuto munito di titolo esecutivo, di disporre la vendita dei beni pignorati. Ecco un esempio: Debito: 100.000,00 euro Immobile pignorato: 100.000,00 euro Richiesta di conversione accolta Versate somme per 50.000,00 euro e null’altro Vendita degli immobili pignorati a 100.000,00 euro Somme in procedura pari a 150.000,00 euro Al debitore sarà restituito l’eventuale ammontare residuo, successivamente alla distribuzione delle somme ricavate. Nel caso in esempio saranno restituiti al debitore: la differenza tra i 150.000,00 e i 100.000,00 euro di debito, gli interessi e le spese di procedura. In definitiva, la conversione del pignoramento rappresenta un’ottima occasione per tentare di non perdere il proprio immobile avendo la possibilità di corrispondere il dovuto a rate, sino a 3 anni di tempo.
RIFORMA DEL CATASTO
NOVITa’
per 57 milioni di immobili
D
a novembre 2015 l’Agenzia delle Entrate rende disponibile online il dato sulla superficie delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria, iscritte nelle categorie catastali dei gruppi A (abitazioni e uffici), B (uffici pubblici, ospedali, scuole e altro) e C (box auto, cantine, laboratori, magazzini e negozi) e corredate di planimetria. Il dato relativo alla superficie è decisivo in vista della riforma del catasto. Nel 2013 sono state definite le commissioni censuarie che dovranno determinare le nuove rendite catastali, più aderenti ai reali valori di mercato. Il processo, che interesserà circa 63 milioni di immobili, verrà completato nel 2019, ma un primo importante momento sarà contenuto già nella legge delega del prossimo 20 febbraio. L’Agenzia del Territorio (cioè l’Agenzia delle Entrate) si avvarrà del contributo dei comuni e dei professionisti del settore immobiliare per aggiornare la banca dati a sua disposizione attraverso un monitoraggio dell’andamento dei prezzi di mercato. Per le rendite catastali in futuro sarà più opportuno parlare di valore patrimoniale di un immobile.
In vista della riforma del catasto che dovrebbe completarsi entro il 2019, l’Agenzia delle Entrate da novembre 2015 rende disponibile online la superficie delle unità immobiliari urbane… di Alessandro Pallottini
Architetto
ranno più le vecchie categorie (A-B-C-D-E-F), ma soltanto due gruppi: gli immobili ordinari (gruppo O) e gli immobili speciali (gruppo S). Le abitazioni rientreranno tutte nella categoria O1. Scomparirà la differenza tra immobili popolari e di lusso, sarà il ministero del Tesoro a definire i criteri di valutazione di immobili signorili e di valore storico artistico. La riforma dovrebbe essere portata a compimento entro il 2019: il suo scopo è quello di rimediare ad evidenti sperequazioni, come quelle di immobili di lusso ubicati in centro storico classificati come abitazioni popolari e quindi soggetti a una tassazione irrisoria.
Per fare questo si prenderà come parametro l’immobile tipo, verranno poi inseriti parametri specifici per ogni singolo immobile, come: stato di conservazione, affaccio principale, piano, superficie, presenza dell’ascensore, ecc… Il risultato dell’operazione fornirà un valore al metro quadro che, moltiplicato per la superficie dell’immobile, darà il valore che sostituirà la vecchia rendita computata per vano. Nel caso in cui per un immobile fosse impossibile risalire ai suoi dati metrici, si applicherà un sistema di conversione dei vani in metri quadri. Questo metodo sarà utilizzato solo per gli immobili residenziali. La riforma prevede anche una nuova riclassificazione degli immobili, in base alla loro destinazione d’uso, quindi non ci sa-
IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE 35
Immobiliare
Gli
immigrati
ricominciano a comprare,
una nuova risorsa per il mercato
Secondo un rapporto di Scenari Immobiliari, nel 2015 gli acquisti di questa tipologia di clientela sono stati 39mila, in crescita dell’8,3% rispetto allo scorso anno. Oltre che ai prezzi più bassi, che rendono più facili gli acquisti nei piccoli centri e nelle periferie, una ricerca del Gruppo Tecnocasa conferma che la ripresa è dovuta anche a una maggiore facilità di accesso al credito di Roberto Carcano
S
econdo il decimo Rapporto “Immigrati e casa” di Scenari Immobiliari, nel 2015 gli acquisti di prime case sono stati circa 39mila, con un aumento dell’8,3% rispetto all’anno precedente. Il valore complessivo degli acquisti è di circa 3,8 miliardi di euro, equivalente a una crescita del 15,1%. Vale la pena di ricordare che 10 anni fa, quando è iniziata la rilevazione dell’Istituto di ricerche, gli acquisti furono 131mila, ma da quel momento il calo divenne costante. “L’inversione di tendenza”, ha commentato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, “è importante perché la domanda abitativa espressa dagli immigrati si può stimare in oltre un milione di case e in mancanza di una politica pubblica, la soluzione si può trovare solo nel mercato privato.” La ripresa è dovuta a una maggiore facilità di accesso al credito e ai prezzi delle case più bassi, che rendono più facile comprare soprattutto nei piccoli centri e nelle periferie,. In contrasto all’alta concentrazione di stranieri acquirenti in alcuni territori particolari (Prato su tutti), nella maggior parte dei capoluoghi si riscontra un cambio di zona quando le famiglie mutano situazione abitativa, passando dall’affitto alla proprietà. La maggior parte degli acquirenti immigrati abita in Italia già da diversi anni e la scelta di uscire dalla locazione è sempre concausa di forze oggettive, come il calo dei prezzi, e soggettive, come la volontà di stanziarsi e integrarsi. A conferma di questa esigenza, si nota come nei capoluoghi gli immigrati escano dalle zone ad alta densità di stranieri per comprare in quartieri abitati da italiani. In effetti, la maggior parte dei residenti stranieri vive in affitto e tende a restare in comunità con i propri connazionali, almeno finché la sua permanenza è di carattere transitorio. Non appena si sceglie di confermare con un acquisto di casa la volontà di rimanere, la tendenza è di spostarsi dai “ghetti” verso zone più eterogenee. Le dimensioni delle abitazioni medie comprate da lavoratori stranieri sono intorno ai 90 mq. La qualità degli immobili è bassa, quasi mai nuove costruzioni, ma le case sono mediamente grandi, per potervi accogliere tutta la famiglia. Quasi sempre si tratta di appartamenti, ma talvolta si tratta anche di villette in campagna, dove poter magari avviare una piccola attività agricola. Un ulteriore elemento di comprensione dello sviluppo del fenomeno della nuova stanzialità degli stranieri in Italia viene anche da uno studio dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, svolto tramite
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la mediazione delle agenzie di mediazione creditizia Kìron ed Epicas presenti sul territorio, che hanno esaminato le caratteristiche socio-demografiche dei cittadini non italiani che hanno sottoscritto un mutuo ipotecario nel 2015. Da questa ricerca si evince che se nel nostro paese vengono finanziati principalmente cittadini italiani (86,4%), il 10,3% è rappresentato da altri paesi del Vecchio Continente e il 3,3% da immigrati extra-europei (provenienti soprattutto dall’America Centro-Meridionale, quindi da Asia e Africa). Le nazionalità più rappresentate sono quella rumena (27,3% del totale degli stranieri), albanese (15,5%) e moldava (11,8%); tra i non-europei, invece, i più presenti sono i peruviani (3,2%), seguiti dai cinesi (2,1%) e dai marocchini (2%). Osservando la provenienza del mutuatario nell’ambito delle macroaree italiane e confrontando i risultati tra loro, si evince che gli istituti di credito tendono a finanziare i cittadini non italiani maggiormente nel Nord Italia. In particolare emerge la quota di stranieri finanziati nel Nord-Est, che rappresentano quasi un terzo del totale della macroarea. L’età media dei mutuatari che hanno sottoscritto un finanziamento ipotecario nel 2015 è 38,2 anni. Quattro su 10 hanno tra 35 e 44 anni, mentre gli under 35 rappresentano il 36,5% del totale. Come è logico aspettarsi, la maggior parte dei finanziamenti viene erogata per acquistare casa, motivazione che rappresenta infatti il 95,5% del totale, mentre le sostituzioni e le surroghe costituiscono il 4,2%. La sicurezza economica è tra gli elementi fondamentali richiesti dagli istituti di credito per erogare un finanziamento. Tale caratteristica identifica il 91% del campione (dipendenti a tempo indeterminato e pensionati), a fronte del 7,3% di chi ha un contratto di lavoro flessibile (liberi professionisti/lavoratori autonomi e titolari d’azienda). I lavoratori a tempo determinato, invece, pesano per l’1,7%. Uno straniero su due sottoscrive mutui a tasso fisso e poco più di un terzo opta per finanziamenti a tasso variabile. Questi ultimi hanno evidenziato un calo rispetto all’anno scorso, quando erano scelti dal 39,7% degli stranieri; i mutui a tasso fisso, al contrario, sono passati dal 37,3% al 51,9%. I prestiti ipotecari a rata costante rappresentano invece l’11%, mentre sono più marginali le tipologie a tasso variabile con CAP e misto. La durata media dei mutui sottoscritti da cittadini non italiani è pari a 25 anni, in aumento esattamente di un anno rispetto al 2014. Ragionando per fasce di durata, risulta che tre mutui su quattro hanno una durata compresa tra 21 e 30 anni, e il 25,3% si colloca nella fascia 10-20 anni. Nel corso del 2015 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale ai mutuatari non italiani è stato pari a circa 98.900 euro, in aumento rispetto all’anno scorso quando il ticket medio ammontava a 94.700 euro. Il 49,1% dei mutui erogati ha un importo compreso tra 50 e 100.000 euro, mentre il 37% si colloca nella fascia successiva (100-150.000 euro). Solo il 9% dei mutuatari, invece, ha ottenuto un finanziamento superiore a 150.000 euro.
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Riflessioni sull’ultimo
crollo edilizio di Roma
di Angelina Martarelli amministratore di condominio I poteri ancora troppo limitati dell’amministratore di condominio possono, in taluni casi, avere conseguenze molto gravi sulla sicurezza dell’edificio Purtroppo in questo mese che si è appena concluso, le cronache si sono dovute interessare di due eventi nefasti: la palazzina crollata in Liguria, a causa di una fuga di gas, e l’altra più recente di Roma, dove tre piani di un palazzo molto noto (per la presenza di un importante teatro) sono crollati come se fosse stato colpito da un ordigno esplosivo. Sia l’uno che l’altro evento meritano particolare attenzione da parte di tutti noi. Nel primo caso, purtroppo, si sono registrate delle vittime innocenti sorprese nel sonno dalla deflagrazione che ha fatto crollare la palazzina, rendendola inagibile. Nell’evento di Roma, fortunatamente, non ci sono state vittime, grazie alla presenza di spirito di una condomina che ha intuito il pericolo allertando i Vigili del Fuoco che, molto professionalmente, si sono adoperati evacuando gli abitanti del palazzo, prima che avvenisse il crollo. Entrambi gli eventi ci riportano alla mente analoghe disgrazie avvenute in varie parti della penisola ma, soprattutto, la vicenda risalente a circa 20 anni fa, di Via di Vigna Jacobini a Roma dove un intero stabile crollò e, purtroppo, in quella occasione si contarono molte vittime. In quella vicenda, stando alle cronache dell’epoca e agli accertamenti successivi, il fatto non era né casuale e neppure improvviso. Infatti risultò che l’Amministratore del Condominio, in più occasioni, si era attivato convocando in assemblea i Condomini al fine di deliberare l’affidamento a un Tecnico che accertasse la natura e le cause delle crepe che si stavano manifestando da tempo sulle strutture murarie. Alla fine, fu constatata l’inerzia dell’Assemblea che non prese gli opportuni provvedimenti, ma preferì rassegnare le proprie dimissioni dall’incarico (almeno così appare dagli atti processuali che lo riguardavano). A sua volta
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l’amministratore subentrante, a proprio discarico, evidenziava che tutta la vicenda era ben nota ai Condomini anche prima della sua nomina e della sua immissione nella carica. La vicenda dell’epoca, così come quelle più recenti ci impongono una serie di riflessioni. L’Amministratore di Condominio, anche quello più scrupoloso, professionalmente preparato e che ha dato dimostrazione di correttezza nella gestione delle risorse economiche, si trova quasi sempre nella condizione di dover dimostrare a un’Assemblea “scettica” (per non dire diffidente) che determinate proposte riportate nell’Ordine del Giorno della riunione non sono iniziative proprie, senza alcun fondamento o necessità. A solo titolo di esempio si prendano in esame i numerosi fabbricati dove ancora non si è proceduto alla bonifica dell’amianto, le porte in vetro degli ingressi che dovrebbero essere sostituite con altri a norma, gli impianti elettrici condominiali non adeguati alle normative già previste dalla legge 46/90 e successive modifiche e integrazioni, la verifica degli impianti fognari (videoispezione) per evitare che le infiltrazioni danneggino le strutture del fabbricato, fino alle spese correnti quali disinfestazione, disinfezione e derattizzazione, interventi contro la processionaria del pino o la presenza di erbe (parietaria) e infestanti nocive per le persone che soffrono di allergie. Spese considerate superflue, nel migliore dei casi, o addirittura inutili e non necessarie che l’Amministratore “spendaccione” propone perché nasconde un secondo fine. Ogni Amministratore di Condominio potrebbe raccontare le sue esperienze a tale proposito. Purtroppo anche la recente legge di riforma del Condominio non ha modificato nel senso auspicato il ruolo e le competenze dell’Amministratore. Basti verificare la vicenda dell’art. 1130 c.c. “attribuzioni dell’Amministratore”, dove nella stesura originaria era previsto che il Proprietario doveva fornire all’amministratore non solo i dati personali e catastali dell’immobile ma, anche, i dati relativi alle condizioni di sicurezza (dell’abitazione). Per un concetto, a mio parere errato, di violazione della privacy,
con una successiva legge si è proceduto ad abrogare la disposizione; ovvero il principio di garanzia della privacy deve prevalere sulla sicurezza del fabbricato. Proposta: Dal momento che non voglio dare l’impressione di approfittare di eventi tanto drammatici per svolgere una facile polemica, mi permetto di ricordare che ogni esperienza, anche la più negativa e dolorosa, ci deve indurre a considerare proposte migliorative. Negli anni passati alcune amministrazioni comunali deliberarono la istituzione del “Fascicolo del Fabbricato” con l’intento di monitorare lo stato dell’edificio ed eventualmente accogliere i suggerimenti e le prescrizioni del Tecnico sia per adeguare gli impianti sia intervenendo per eliminare le situazioni che costituivano potenziale pericolo per la incolumità di tutti (si pensi agli intonaci fatiscenti, e ai frontalini rovinati con i ferri dell’armatura a vista). L’iniziativa del “fascicolo del fabbricato” fu osteggiata con diverse argomentazioni, che non vale la pena riprendere in questa sede e, dopo qualche anno, sembra aver perso ogni interesse anche per le stesse amministrazioni che ne erano state promotrici. Alla luce degli ultimi eventi, forse, varrebbe la pena riprendere in esame l’iniziativa; magari per quei fabbricati che risalgono ad una determinata epoca o che hanno presentato, nel corso degli anni, determinati problemi, oppure per i quali sono intervenute modifiche sostanziali rispetto al progetto originario della costruzione (sopraelevazioni, cambio destinazioni etc.), non dimenticando, ovviamente, di prevedere agevolazioni (detrazioni fiscali del 50%) per i Proprietari che deliberino sia l’incarico al professionista per la esecuzione dell’indagine e la redazione del fascicolo, che per gli eventuali successivi lavori.