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Tutti i rischi connessi alle donazioni / 2 I problemi legati all’acquisto e alla vendita di un immobile derivante da una donazione sono numerosi. Un tema complesso che abbiamo voluto trattare in due parti. La prima, pubblicata nello scorso numero di Golden Attico, si occupava dell’insieme delle problematiche che possono sorgere; la seconda, invece, descrive le soluzioni possibili e trae le necessarie conclusioni di Leonardo Raso Iscr. Ruolo Ag. Imm.ri, CCIAA di Roma n. 9660
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e diverse soluzioni prodotte dalla prassi (risoluzione della donazione per mutuo dissenso, fidejussione a carico del donante e/o dei legittimari a favore dell’acquirente a garanzia dei danni derivanti dall’azione di restituzione, rinuncia da parte dei legittimari all’azione stessa di restituzione, che è fattispecie giuridica diversa dall’azione di riduzione irrinunciabile) hanno dal punto di vista giuridico una validità non univocamente accettata. a1) Il donante è deceduto da meno di 10 anni: in questo caso l’azione di restituzione potrà essere esercitata entro i 10 anni dalla morte del donante al verificarsi di tutte le condizioni sopra riportate. Ovviamente, a differenza del caso a), dovrebbe esser più facile verificare l’esistenza o meno delle circostanze cui è subordinata l’azione di restituzione, che vanno riferite non più a un evento futuro bensì a una data certa (la morte del donante). In questo caso la soluzione giuridica consiste nella rinuncia espressa da parte di tutti i legittimari (a condizione di conoscere tutti i legittimari esistenti) all’azione di riduzione, o quanto meno all’azione di restituzione verso terzi ex art. 563 c.c., rinuncia valida e possibile dopo la morte del donante. b) Il donante è deceduto da più di 10 anni: in questo caso, secondo l’orientamento prevalente in tema di prescrizione, confermato anche dalle Sezioni Unite della Cassazione, il diritto ad agire in riduzione deve ritenersi prescritto per cui non vi è più alcun rischio per l’acquirente, perché le azioni di riduzione e restituzione non potranno più essere esercitate. Pertanto, se entro 10 anni dalla morte del donante non è stata trascritta la domanda di riduzione l’acquirente potrà acquistare l’immobile senza alcun timore. c) sono decorsi più di 20 anni dalla data della donazione: a prescindere dalla circostanza che il donante sia ancora vivente o sia già deceduto, se entro 20 anni dalla data
di trascrizione della donazione non si è verificata opposizione da parte del coniuge o di parenti in linea retta, l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata e pertanto non c’è più alcun rischio per l’acquirente. Tale precisazione vale senza alcuna ombra di dubbio per le donazioni poste in essere dopo il 15 maggio 2005, mentre per le donazioni realizzate prima di tale data non è scontato che valgano le stesse conclusioni e non ci sono certezze a causa della mancanza di una disciplina transitoria all’interno della legge 80/2005 che chiarisca in maniera inequivocabile il regime applicabile alle donazioni anteriori. Di recente, alcune importanti compagnie di assicurazioni italiane hanno sviluppato delle polizze assicurative, che tengono indenni il beneficiario, l’acquirente o il soggetto mutuante, dal danno economico che subirebbe a seguito di esito favorevole dell’azione di restituzione da parte di terzi legittimari che abbiano acquisito un diritto sull’immobile. In conclusione, si può dire che, nei casi di cui ai punti a) (vedi prima parte dell’articolo in Golden Attico di Dicembre) e a1), un rischio per l’acquirente esista, ma si tratta di un rischio potenziale, perché non è detto che la presenza di una donazione determini di per sé una rivendica del bene da parte di terzi. Secondo la giurisprudenza, il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione non comporta l’esistenza, di per sé, di un pericolo effettivo e attuale di rivendica: per cui si è ritenuto ingiustificato il rifiuto del promissario acquirente a stipulare il contratto definitivo di compravendita, qualora il motivo fosse la provenienza a titolo di donazione dell’immobile oggetto del preliminare. Pertanto, proprio in considerazione della complessità della materia e dei rischi a cui si potrebbe andare incontro nell’acquistare un immobile con donazione nella provenienza, senza aver previsto fin dalla proposta le corrette clausole di tutela, si sconsiglia fortemente di vendere o acquistare un immobile senza l’intervento di un agente immobiliare professionista preparato in tema di donazioni, proprio perché sono molto alti i rischi connessi alla commerciabilità di questa particolare tipologia di immobili.
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Comprare casa
5 elementi importanti da tenere presente quando si visita una casa Gli elementi fondamentali da tenere presenti quando si va a vedere un appartamento che si intende acquistare o affittare sono almeno cinque. Ecco un breve promemoria per non essere presi alla sprovvista di Massimiliano Onofri
Iscr. Ruolo Ag. Imm.ri, CCIAA di Roma n. 7271
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uesto articolo è rivolto a tutte le persone in cerca di un appartamento da acquistare o da affittare, che si preparano a prendere gli appuntamenti necessari per visionare degli immobili. Questa è la fase iniziale di una compravendita, ma anche quella fondamentale, alla quale tutti sono sottoposti, e vale dunque la pena di definire prima ancora di cominciare quali saranno gli aspetti a cui andrà dedicata una particolare attenzione e quali, invece, quelli meno rilevanti in rapporto alle nostre specifiche esigenze. 1) Innanzitutto, la visita comincia dalla strada: quando andiamo a visionare un appartamento può essere utile soffermarci su una serie di elementi che potrebbero influire sulla sua “vivibilità soggettiva” futura, analizzando gli elementi legati all’ubicazione, quali la facilità di parcheggio, i servizi commerciali primari situati nella zona, i collegamenti con i mezzi pubblici ecc. Arrivati poi in prossimità del portone, potremo sollevare lo sguardo sul fabbricato, e verificare se sia in buono stato o presenti evidenti cenni di vetustà, controllando la facciata, i balconi, l’ingresso principale, i citofoni, le antenne televisive e così via. Questa attenta osservazione, può permetterci di prevedere quali potrebbero essere eventuali spese straordinarie, che conviene mettere in preventivo per non farci cogliere impreparati.
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2) All’interno dello stabile occorre invece fare attenzione a tutti quegli elementi che possono essere fondamentali per il nostro stile di vita, come l’ascensore e le sue dimensioni, i cortili interni e così via. 3) Una componente importante è sempre la luminosità dell’appartamento. Se volete portatevi una bussola per verificare l’esposizione, ed eventualmente tornate in visita in orari diversi per sincerarvi dell’effettiva esposizione dei locali alla luce. Questa dipende infatti anche dagli edifici prospicienti: per esempio, un appartamento sito al terzo piano esposto a sud che affaccia però su un grattacielo di 12 piani di altezza difficilmente sarà molto luminoso. 4) Per quanto riguarda la casa in sé, controllate per prima cosa lo stato generale delle stanze, la presenza di macchie di umidità sui muri, eventuali problemi di dislivelli, e non dimenticate di chiedere notizie relative all’epoca di realizzazione degli impianti idraulico ed elettrico. Inoltre, aprite le finestre per avere un’idea dell’eventuale silenziosità o rumorosità dell’immobile. 5) Infine, chiedete le misure! Quando si visita un immobile, molto spesso si trovano soluzioni di arredamento che confondono le idee sugli spazi reali, oppure intere stanze vuote che possono comunque confondere un occhio poco esperto.
Locazione immobiliare
Quanto costa e come si paga? Nel caso di locazione o di affitto (ossia la locazione di un bene produttivo, per esempio un negozio) di un immobile è previsto l’obbligo di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, nonché il versamento delle imposte di registro e di bollo, commisurate al valore del contratto, cioè l’importo della locazione di Lucia Polidori
Iscr. Ruolo Ag. Imm.ri, CCIAA di Roma n. 9980
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gni contratto di locazione che superi la durata di 30 giorni deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate dal locatore (il proprietario dell’immobile) o dal locatario (l’affittuario), ed è soggetto al versamento dell’imposta di registro. La registrazione di un contratto di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla sua decorrenza: con modalità cartacea, cioè recandosi direttamente presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, oppure con modalità telematica, cioè attraverso i canali internet reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Si tratta di sistemi diversi, a seconda dell’utente e del tipo di registrazione, utilizzabili anche senza l’installazione del programma, semplicemente collegandosi al sito e seguendo le specifiche istruzioni; tramite incaricato, per esempio il commercialista, o l’agente immobiliare, il quale rilascia al cliente un impegno a svolgere l’incarico, due copie della registrazione, una volta avvenuta, e copia del versamento delle imposte. Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50 per cento. Per i contratti che durano più anni si può scegliere di pagare al momento della registrazione l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto, oppure versare l’imposta anno per anno, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità. Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno. Per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni quattro facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe. La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovu-
te per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente. Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata. In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro eventualmente dovuta. Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo; sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni; il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
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NOVITA’ IMMOBILIARI
Vendita in collaborazione Tra le iniziative immobiliari più interessanti del prossimo anno ce n’è una che darà di sicuro un forte impulso al settore: l’immobile, gestito dal consulente di riferimento del venditore, potrà essere messo a disposizione di tutte le agenzie immobiliari che ne faranno richiesta, ampliando così a dismisura il suo potenziale di alienazione di Maurizio Galli
Iscr. Ruolo Ag. Imm.ri, CCIAA di Roma n115-1
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l nuovo anno si preannuncia con diversi motivi d’interesse per il mercato immobiliare, da un lato in considerazione delle novità in materia urbanistica e fiscale, dall’altro per la ripresa dell’andamento positivo dell’erogazione di mutui a favore dell’acquisto della prima casa. In particolare riscuote un notevole interesse la novità introdotta dalla legge di stabilità in base alla quale sarà possibile godere di agevolazioni sulla prima casa (imposta di registro nella misura del 2% e imposte catastali e ipotecarie in misura fissa) anche per i proprietari già possessori di abitazione, purché procedano alla sua vendita entro un anno dall’acquisto (oggi per usufruire dell’agevolazione bisogna alienare l’immobile precedentemente al nuovo acquisto). Siamo sicuri, però, che l’elemento che riscuoterà più successo sarà la proposta che alcune strutture immobiliari, in particolare Re/max Italia, offrono al mercato immobiliare, ovvero la cosiddetta “vendita in collaborazione”. In assoluta sintesi, si tratta di questo: il proprietario di un immobile, dopo una giusta indagine conoscitiva, identifica un consulente che dimostri competenza nel settore, esperienza e correttezza professionale, e insieme a lui sottoscrive un accordo mediante il quale il professionista assume l’incarico di vendita dell’immobile stesso. Fin qui nulla di nuovo. La vera e assoluta novità è che l’immobile - gestito dal consulente di riferimento che ne curerà il piano di marketing, la verifica della documentazione e ogni altra iniziativa atta all’alienazione del bene - sarà a disposizione, oltre che dei privati, anche di tutte le agenzie immobiliari che ne faranno richiesta, contattando il detentore dell’incarico di vendita. I vantaggi di questa innovazione sono molteplici e meritano di essere brevemente menzionati: 1) il cliente venditore (ossia il proprietario) potrà godere della consulenza di un valido professionista che lo accompagnerà in ogni fase della trattativa, dall’incarico di vendita al rogito notarile; 2) nello stesso tempo, avrà un solo referente con il quale confrontarsi per la gestione della vendita: il consulente, infatti, curerà la promozione dell’immobile, qualificherà il cliente acquirente, presenzierà agli appuntamenti di vendita, gestirà le trattative, verificherà la documentazione, raccoglierà le proposte di acquisto e svilupperà tutte le attività conseguenti;
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3) l’immobile, invece, sarà a disposizione di coloro che ne faranno richiesta e, si specifica nuovamente, anche delle altre organizzazioni immobiliari, qualora esse abbiano clienti interessati. Ciò permetterà al cliente venditore di alienare l’immobile alle migliori condizioni di mercato e al cliente acquirente di avere una maggiore disponibilità di offerte. Altrettanto semplice è la procedura: infatti, il consulente immobiliare detentore dell’incarico di vendita avrà modo di specificare attraverso i canonici canali promozionali che l’immobile è messo in vendita in collaborazione. Quindi verrà contattato, oltre che da privati, anche da altre agenzie; verrà fissato un appuntamento, al quale parteciperanno il consulente della parte venditrice e il consulente della parte acquirente (altra agenzia); in caso di interesse i due consulenti stabiliranno le modalità operative per raccogliere la proposta di acquisto e pianificheranno le successive fasi della trattativa. È bene specificare che ciò non comporterà un aumento dei costi di mediazione, giacché ogni consulente, in caso di vendita, percepirà la sua competenza dal cliente di riferimento. Questo metodo, sicuramente innovativo per il mercato italiano ma già consolidato in quello internazionale, è destinato a riscuotere l’assoluto interesse di tutti i proprietari che si apprestano a vendere il loro immobile: quale migliore opportunità, infatti, dell’avere un unico consulente immobiliare di riferimento e un mercato di acquirenti senza confini?
Catasto
Una novità che semplifica la vita I proprietari di 57 milioni di immobili hanno finalmente a disposizione un elemento finora visibile solo nelle applicazioni degli uffici. Per consentire ai cittadini di verificare con facilità i dati utilizzati dai Comuni ai fini del controllo della tassa rifiuti, arriva direttamente in visura anche la superficie ai fini TARI di Federica La Marra
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on un comunicato stampa del 9 Novembre di quest’anno, l’agenzia delle Entrate ha ufficializzato che per 57 milioni di immobili entreranno in visura, nero su bianco anche i metri quadrati ai fini TARI; l’Agenzia delle Entrate rende così disponibile la superficie catastale nelle visure delle unità immobiliari censite nelle categorie dei Gruppi A (abitazioni, uffici e studi privati), B (collegi, convitti, case di cura, prigioni, uffici pubblici, cappelle, oratori ecc) e C (negozi e botteghe, magazzini e locali di deposito, laboratori per arti e mestieri, fabbricati e locali per esercizi sportivi, stabilimenti balneari e di acque curative, stalle, scuderie, rimesse, autorimesse, senza fine di lucro, tettoie chiuse o aperte). Nelle Visure catastali oltre ai dati identificativi dell’immobile (Comune, sezione urbana, foglio, particella, subalterno), e ai dati di classamento (zona censuaria, categoria catastale, classe, consistenza, rendita), da oggi sarà riportata direttamente anche la superficie catastale, calcolata come stabilito dal Dpr n. 138/1998. Per gli stessi immobili sarà inoltre riportata la superficie ai fini TARI che, per le sole destinazioni abitative, non tiene conto di balconi, terrazzi e altre aree scoperte di pertinenza. Le visure inoltre si arricchiscono di un’altra informazione importante per i cittadini: la superficie ai fini TARI. Ciascun proprietario avrà così a portata di mano anche questa informazione, fornita dall’Agenzia delle Entrate ai Comuni grazie ai flussi di
interscambio dati già attivi. In caso di incoerenza tra la planimetria conservata agli atti del catasto e la superficie calcolata, i cittadini interessati potranno inviare le proprie osservazioni attraverso il sito dell’Agenzia, e contribuire quindi a migliorare la qualità delle banche dati. Già dal 2013 i Comuni possono segnalare errori di superficie riscontrati su immobili presenti nella banca dati catastale. La novità, che arriva al termine di un periodo di sperimentazione che ha coinvolto gli Uffici Provinciali-Territorio di Brindisi, Foggia e Ravenna, non si applica, per il momento, a un limitato numero di immobili che presentano un dato di superficie “incoerente”, in attesa delle opportune verifiche nell’ambito delle attività di allineamento delle banche dati. Quanto agli immobili non dotati di planimetria, che risalgono per lo più alla fase dell’impianto del Catasto edilizio urbano e che sono, per tale motivo, privi anche del dato relativo alla superficie, i proprietari possono presentare una dichiarazione di aggiornamento catastale, con procedura Docfa, per l’inserimento in atti della planimetria catastale. Tale adempimento è comunque necessario, in quanto, in caso di vendita dell’immobile, il proprietario è tenuto ad attestare “la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie”, come previsto dall’art. 19, comma 14, del decreto legge n. 78 del 2010. Chiedete sempre una consulenza e chiarimenti ai vostri tecnici abilitati di fiducia.
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Come scegliere l’amministratore di condominio Sempre più lettori ci pongono interrogativi sul tema del condominio. Chiediamo quindi ad Angelina Martelli, titolare della Soc. AM.I.CO. s r l (amministrazione dei condomini e Gestione Immobili ) di far luce su alcuni degli aspetti più salienti relativi a questo argomento. Questo mese affrontiamo la seguente questione di Angelina Martarelli amicosrl@tiscali.it Domanda: Nello stabile composto da 7 unità immobiliari è obbligatoria la nomina dell’Amministratore di Condominio? Risposta: la precedente normativa prevedeva che la nomina dell’Amministratore di Condominio fosse obbligatoria quando i proprietari fossero almeno 5, mentre il Regolamento di Condominio diveniva obbligatorio dopo i 10 Condomini. La legge 220 del 2012, art. 1129 I comma, ha elevato a nove proprietari la soglia minima che determina l’obbligo per la nomina dell’Amministratore (la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dall’amministratore dimissionario; resta comunque salva la facoltà di nominare l’Amministratore negli stabili con un numero di partecipanti inferiore a nove. Domanda: quali sono i requisiti per assumere l’incarico di Amministratore? In particolare il singolo Condomino può amministrare il proprio condominio? Risposta: prima di elencare i requisiti che deve avere l’Amministratore, desidero chiarire il secondo quesito: i Proprietari hanno facoltà di scegliere l’amministratore tra la compagine dei partecipanti al condominio (spesso l’incarico viene svolto a rotazione) anche in assenza dei requisiti previsti dalla successiva elencazione ai punti f) e g). Per quanto riguarda la scelta di un amministratore esterno il legislatore ha previsto che l’incarico possa essere affidato, sia a una persona fisica sia a una società (di persone o di capitale). La normativa, quindi, ha recepito una situazione ormai consolidata, per effetto della ratifica da parte della Pubblica Amministrazione delle società, sia di persone che di capitali, costituite per l’amministrazione e la gestione dei fabbricati anche condominiali. Considerata la delicatezza dell’incarico che viene affidato all’Amministratore (che è il legale rappresentante del Condominio), la recente normativa ha previsto una serie di requisiti minimi che devono essere posseduti (e mantenuti per tutto il tempo del mandato): a) avere il godimento dei diritti civili; b) non aver subito condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, la giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e qualunque altro delitto punito con la reclusione dai due ai cinque anni; c) non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute esecutive; d) non essere stati dichiarati interdetti o inabilitati; e) non comparire nell’elenco dei protesti cambiari; f) avere conseguito almeno il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) aver frequentato un corso formativo e di aggiornamento nella materia relativa alla amministrazione di condominio Domanda: Fin qui l’elencazione dei requisiti minimi che, come sottolineato, devono essere mantenuti per tutto il tempo dell’assolvimento dell’incarico, ma quali sono, a suo giudizio, le difficoltà che
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deve affrontare chi vuole cimentarsi in questa nuova attività? Risposta: L’esperienza di questi ultimi anni ha posto in evidenza, come l’amministratore di condominio non solo debba essere una persona corretta e affidabile (gestisce i soldi di tutti) ma, debba possedere delle capacità professionali che spesso vengono sottovalutate dai Condomini nell’effettuare la scelta dell’amministratore, limitandosi a esaminare la sola voce del “compenso” richiesto. È indubbio che lo svolgimento dell’attività presuppone conoscenze contabili (è preferibile che l’amministratore si doti di un programma di gestione contabile, facilmente reperibile sul mercato, piuttosto che utilizzare metodi empirici, tipo fogli excel). Oltre a ciò ritengo sia di estrema importanza richiamare l’attenzione su tre aspetti che spesso vengono sottovalutati o disattesi sia da parte di coloro che intendono intraprendere questa nuova attività (la cui scelta appare come ripiego perché hanno perso il precedente lavoro o non ne hanno trovato uno adeguato alla specializzazione del ciclo di studi), sia non sufficientemente presi in considerazione da parte dei Condomini, che sono: A) un bagaglio di conoscenza ed esperienze tecniche e giuridiche (saper redigere un contratto di appalto per fornitura di servizi, per le manutenzioni degli impianti condominiali richiamando le regole e le normative di legge); B) la capacità di gestire i rapporti sia con i professionisti esterni che con i prestatori d’opera per le attività inerenti il Condominio; C) la puntuale ottemperanza degli adempimenti fiscali relativi al Condominio. È questo un aspetto poco conosciuto e scarsamente considerato dai Condomini i quali, infatti, in sede di esame del l a contabilità condominiale ritengono superfluo richiedere all’amministratore le attestazioni dei versamenti delle ritenute d’acconto operate al momento del pagamento delle spettanze dovute per prestazioni d’opera (si pensi alle fatture della ditta incaricata delle pulizie dello stabile o dell’incaricato della manutenzione dello stabile) o anche del professionista (avvocato, ingegnere, architetto) che ha svolto un incarico per conto del Condominio. Non ritengo di esagerare nell’affermare che l’Amministratore è diventato una sorta di “certificatore per conto dello Stato” dal momento che assolve a tutta una serie di obblighi quali: a) a1. verificare la correttezza di calcolo della ritenuta d’acconto (RdA) esposta in fattura, a2. prendere nota dell’importo della RdA che dovrà essere versata all’Agenzia delle Entrate entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui si effettua il pagamento della fattura, a3. tutte le ritenute d’acconto pagate per ogni Ditta, nel corso dell’anno, dovranno essere riepilogate in una apposita dichiarazione che l’Amministratore è obbligato a trasmettere a mezzo lettera raccomandata alla Ditta entro il mese di febbraio dell’anno successivo. b) Quest’anno (con circolare emanata il 15 gennaio 2015) gli Amministratori sono stati incaricati di una nuova incombenza che doveva essere assolta entro il 7 marzo u.s. La circolare disponeva che l’Amministratore (per ogni Condominio amministrato) dovesse trasmettere in v i a telematica all’Agenzia delle Entrate (“su appositi moduli che saranno predisposti”) il riepilogo di tutte le ritenute d’acconto di tutte le Ditte alle quali erano state pagate le fatture. Ritengo sia sufficiente questo esempio per far comprendere a quale forsing sono stati costretti gli Amministratori di condominio nello scorso mese di febbraio. D) Infine, ma non ultima, la capacità di mediazione per dirimere le conflittualità che, inevitabilmente, si determinano all’interno di ogni Condominio.
Aste immobiliari
L’importanza di una buona consulenza Acquistare un immobile attraverso la vendita giudiziaria è un’opportunità che deve essere ben sfruttata. Affidarsi a figure competenti aumenta la possibilità di raggiungere l’obiettivo, riducendo al minimo gli inconvenienti o le brutte sorprese di Marta Santarelli Avvocato
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uando si vuole acquistare un immobile, il primo passo da compiere, è sempre lo stesso: iniziare la ricerca! Nei precedenti articoli si è brevemente accennato alla CTU (Consulenza tecnica d’ufficio) e alla possibilità di visionare gli immobili. Questo mese spiegheremo chi è il consulente e che compiti ha, evidenziando l’importanza di un’attenta lettura della CTU e della visita dell’immobile; infine si spiegherà l’utilità di avere ben chiaro il prezzo massimo di offerta per l’immobile prescelto. Per ogni esecuzione immobiliare vi è un Giudice, chiamato giudice dell’esecuzione, che deve verificare il corretto svolgimento della procedura. Il Giudice, ovviamente, non ha le competenze specifiche per effettuare una corretta valutazione dell’immobile, quindi nomina un consulente (geometra, ingegnere, architetto) che deve valutare il valore dell’immobile e indicarne il prezzo. In buona sostanza, il CTU deve: verificare i gravami posti sull’immobile, ovvero, eventuali iscrizioni e trascrizioni; controllare che sia corrispondente alla planimetria catastale e che non vi siano abusi, e nel caso ne vengano riscontrati, se siano sanabili e a quali costi; appurare se l’immobile sia libero o occupato e, in quest’ultimo caso, se vi sia o meno il titolo per proseguire nell’occupazione. Chi decide di partecipare a una vendita immobiliare deve essere in grado di ben comprendere cosa vi sia scritto nella consulenza tecnica, quali limiti giuridici abbia e che problematiche potrebbe incontrare una volta aggiudicatosi l’immobile. Di ipotesi ve ne sono infinite e proprio per questo si consiglia vivamente, qualora non si fosse da soli in grado di comprendere fino in fondo ciò che viene riportato nella CTU, di rivolgersi a figure professionali che possano esaminare la perizia ed evidenziare le criticità del cespite di interesse e ciò sia dal punto di vista urbanistico che in punto di diritto. Altro passo consigliato (si direbbe d’obbligo) è visionare l’immobile prescelto. L’esame delle fotografie, della planimetria, così come la lettura della perizia sono necessari per filtrare gli immobili di interesse tra la miriade di quelli oggetto di esecuzione. Dopo questa prima fase di “preselezione”, si passa poi alla visita degli immobili ritenuti di interesse per poi decidere se partecipare alla vendita con o senza incanto e fissare il proprio prezzo massimo di acquisto. Visionare il bene staggito è necessario per
avere il proprio punto di vista su ciò che si vorrebbe acquistare. Come spiegato nei precedenti articoli, nelle vendite giudiziarie si partecipa a una vera e propria gara. Gli offerenti rilanciano sull’ultimo prezzo offerto sino a quando non vi sarà più alcuno a offrire una somma maggiore. Ed è proprio per evitare di essere presi dall’entusiasmo del momento che si consiglia di avere una stima oggettiva dell’immobile scelto e quindi di recarsi alla visita accompagnati da un proprio incaricato per poter avere una stima oggettiva del bene visitato. Acquistare un immobile attraverso la vendita giudiziaria è una vera e propria opportunità, ma deve essere ben sfruttata e per farlo affidarsi a figure competenti, ciascuna nel suo settore, aumenta la possibilità di sfruttare al meglio tale opportunità e ridurre al minimo gli inconvenienti o le brutte sorprese.
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SPECIALE QUARTIERE AFRICANO
La sedia del diavolo Il sepolcro dell’imperatore Elio Callisto, situato nell’omonima piazza, in pieno quartiere africano, conserva intatto il suo fascino inquietante, frutto di un misterioso episodio di stregoneria risalente al secondo secolo d.C. di Alessandro Pallottini
Architetto
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guardar bene c’è un pizzico di mistero e un po’ di storia anche vicino a casa nostra. In questo caso è la Sedia del Diavolo. Si tratta del sepolcro di Elio Callisto (la cui attribuzione è ancora controversa), situato nella omonima piazza, lungo la via Nomentana, nel quartiere africano. Il sepolcro, del tipo “a tempio”, è datato alla metà del II secolo d.C. e si sviluppa su due piani: la camera inferiore semisotterranea, accessibile attraverso una scala ricavata sotto il podio, presenta su ogni parete due arcosoli disposti simmetricamente, al disopra dei quali sono cinque nicchie rettangolari e ad arco, sormontate da piccole finestre strombate. Il pavimento è in mosaico bianco. Le pareti, in opus vittatum mixtum, sorreggono una volta a vela. Nella camera superiore: sulla parete di fondo si apre un’ampia nicchia, inquadrata da un’edicola aggettante sorretta da due colonnine laterizie, il timpano è curvo e la calotta di stucco a forma di conchiglia. Nelle pareti laterali le nicchie sono rettangolari, sormontate da un timpano con il davanzale sorretto da mensole. La copertura dell’ambiente consiste in una calotta impostata su pennacchi angolari. La facciata del sepolcro è interamente crollata mentre si conservano tre dei lati: esternamente il monumento appartiene al consueto tipo dei sepolcri laterizi, con paraste corinzie in cotto che inquadrano specchiature in laterizio e con finestrine rettangolari. Originale il fregio dove mattoni di vario colore, disposti di piatto e per coltello, ottengono l’effetto di una struttura
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SPECIALE QUARTIERE AFRICANO
lapidea isodoma (fonte Sovraintendenza di Roma). Con la decadenza del monumento, la tomba divenne il rifugio di viaggiatori, di pastori, di sbandati e un mercato di prostituzione. Ancora oggi sembra che i segni di fuliggine sulle pareti risalgano ai fuochi accesi per attutire il freddo notturno. Con il sorgere delle abitazioni, le persone cominciarono ad aver paura di quel monumento: il crollo delle mura cominciò a far somigliare la tomba a una grande sedia con braccioli; nel medioevo si diffuse la leggenda secondo la quale il Diavolo stesso si fosse seduto sul rudere provocandone il crollo parziale. La scarsa illuminazione fece il resto. Nacquero così le leggende metropolitane sul rudere: si narra che nel 1800 un pecoraio di nome Giovanni, dopo aver rincorso una sua pecora fin sotto la Sedia, guarì un donna chiamata Assunta; la voce si sparse, la gente cominciò a ritenere la sedia del Diavolo miracolosa a tal punto che Giovanni e Assunta, accusati di stregoneria, dovettero fuggire da Roma. Ancora oggi le persone che escono dai ristoranti, ormai sazie e con un pizzico di allegria in più, in alcuni casi, vengono colti da una certa inquietudine per quel rudere che resiste lì da secoli a memoria del liberto dell’imperatore Adriano Elio Callisto, che in un dimenticato giorno del II secolo a.C. volle dimostrare a tutti il suo stato di uomo ormai affermato e incaricò uno sconosciuto architetto di erigere il suo edificio funebre.
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Immobili commerciali
Ritorno d’interesse sulla vendita al dettaglio L’andamento di questo segmento di mercato fa rilevare una leggera ma generale ripresa delle compravendite. Tra i segnali confortanti, il dato evidenziato da Confesercenti, secondo il quale nella prima metà del 2015 vi sono state in Italia 17.015 aperture di nuove attività, il 16% in più rispetto allo stesso periodo del 2014. La gran parte riguarda il comparto food
I
segnali provenienti dall’economia italiana nella prima parte del 2015 sono stati incoraggianti. Nel secondo trimestre, il Pil è cresciuto dello 0,3% e le previsioni per la chiusura dell’anno sono intorno allo 0,6%. Aumenti contenuti, certo, ma passi concreti verso l’uscita da una pesante crisi economica, che ancora si fa sentire sul mercato del lavoro, anche se a luglio il tasso di disoccupazione è sceso al 12% (7,9% nelle regioni settentrionali, 10,7% nel centro, 20,2% al Sud), pur con percentuali ben più alte, 40,5%, nelle fasce più giovani. L’inflazione è tornata positiva e ad agosto segnala un +0,2%. Segnali incoraggianti arrivano dal mondo delle imprese, in particolare dal settore industriale, come dimostra l’indice di fiducia, a luglio in ripresa rispetto a un anno fa nonostante una leggera diminuzione rispetto al mese precedente, dovuta all’incertezza dell’economia e del mondo del lavoro. Stesso trend dell’indice di fiducia di imprese e famiglie. Queste ultime, a luglio, hanno dimostrato anche di saper superare le difficoltà nei consumi, che hanno messo a segno un +0,4% rispetto al mese precedente. Il reddito disponibile non si è ancora ripreso mentre il tasso di risparmio è in crescita, sintomo di un atteggiamento di cautela delle famiglie. Tengono gli acquisti dei beni durevoli mentre sono in contrazione i consumi di beni non durevoli e di servizi. Negli anni abbiamo visto come il trend degli immobili per l’impresa sia intrecciato all’andamento dell’economia, più di quanto accada per il mercato immobiliare residenziale. Le recenti difficoltà hanno inciso pesantemente su questo segmento e, insieme alla tassazione, hanno contribuito a ridimensionarlo in termini sia di volumi sia di valori. I primi mesi del 2015 hanno però segnalato una leggera ripresa delle compravendite immobiliari per alcuni comparti, grazie anche agli investitori, che stanno tornando a interessarsi al settore. Per il comparto commerciale, secondo dati dell’Agenzia delle Entrate, si registra infatti un incremento dei volumi del 2,4%. Per quanto riguarda i negozi, nei primi sei mesi del 2015 i prezzi e i canoni di locazione sono diminuiti. Del 3,7% nelle vie di passaggio, del 3,9% quelli delle tipologie in vie non di passaggio. Anche i canoni d’affitto sono in ribasso dappertutto: -2,6% per i locali commerciali in vie di passaggio e -2,8% per quelli in vie non di passaggio. Dall’inizio della crisi i negozi posizionati in vie di passaggio hanno perso il 28,8% del loro valore, gli altri il 34,6%. Le compravendite dei negozi
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di Roberto Carcano nella prima parte del 2015 sono state in tutto 12.634, con un aumento del 2,4% rispetto allo stesso periodo del 2014. Dall’analisi delle richieste emerge che l’86,9% di chi si è rivolto alle agenzie del Gruppo Tecnocasa ha scelto l’affitto e la restante parte ha optato per l’acquisto. Le tipologie più richieste sono di piccola dimensione: infatti il 70,3% delle richieste di affitto riguarda tagli fino a 100 mq. In acquisto invece la percentuale più elevata, 56,9%, si concentra sui tagli fino a 50 mq. Si cercano quasi sempre tipologie situate in vie di passaggio, mentre sulle vie non di passaggio si registra un elevato tasso di vacancy, oppure si insediano attività di vendita al dettaglio o di servizi per le quali la visibilità è meno importante. Il 65,5% dell’offerta di locali commerciali ha una metratura fino a 100 mq. Il settore commerciale viene comunque da un periodo difficile su cui ha inciso la contrazione dei consumi, che ha comportato la chiusura di numerose attività di vendita al dettaglio. Gli ultimi segnali sono però confortanti. Se è vero che nei primi otto mesi del 2015 sono cessate 6.052 attività commerciali è anche vero, secondo Confesercenti, che ne sono state aperte 17.015 (+16% rispetto allo stesso periodo del 2014). Soffre soprattutto l’abbigliamento mentre tengono le attività legate al mondo della ristorazione, settore che dal 2009 al 2014 ha visto in Italia un aumento del 12,7% delle nuove attività. Tra le città leader c’è Milano, dove ci sono quasi 16 mila imprese del settore food. La domanda di locali commerciali non sempre trova riscontro sul mercato perché l’offerta è carente di immobili dotati di canna fumaria. La novità è rappresentata dalla tenuta del commercio ambulante. Non sembrano affatto soffrire i locali commerciali situati nelle high street delle principali città italiane, dove la domanda è sempre molto alta e vede in prima fila i grandi marchi, soprattutto della moda. Si segnalano anche richieste di spazi medi per l’apertura di supermercati di vicinato. Sul mercato dei locali commerciali si muovono anche investitori, tra cui anche piccoli risparmiatori o società immobiliari, che acquistano piccoli tagli e puntano a rendimenti annui lordi che vanno dall’8 al 10%, a seconda della rischiosità dell’investimento. Il ribasso dei canoni di locazione nelle zone di passaggio ha poi spinto alcuni imprenditori a spostarsi in queste posizioni, più interessanti e ora anche più abbordabili.