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TUSCOLANA - Via Licinio Murena MQ 128 - 1° PIANO - SALONE - CUCINA A VISTA 3 CAMERE - CAMERETTA - BAGNO - RIPOSTIGLIO
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Via Aurispa MQ 110 - DUE LIVELLI 2 e 3 PIANO - PRIMO LIVELLO: AMPIO SOGGIORNO - CUCINA BAGNO - TERRAZZO SECONDO LIVELLO: 2 CAMERE MATRIMONIALI - CAMERETTA BAGNO - TERRAZZO - CANTINA POSTO AUTO COPERTO
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TORRINO - Via Cina MQ 142 – 2° PIANO - SALONE DOPPIO CUCINA - 3 CAMERE - 2 BAGNI - BALCONE TERRAZZO MQ 25 POSTO AUTO SCOPERTO € 375.000,00
Classe Energetica G
Classe Energetica G RIF. D380
RIF. D495
RIF. D388
TORRINO - Via Fiume Bianco MQ 97 - 5° PIANO - INGRESSO - SOGGIORNO CAMERA - CAMERETTA - CUCINA - BAGNO RIPOSTIGLIO - POSTO AUTO COPERTO € 289.000,00
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BALDO DEGLI UBALDI
MQ 100 - 3° PIANO - AMPIO SALONE - CUCINA 2 CAMERE - DISIMPEGNO - BAGNO TERRAZZINO - AMPIO TERRAZZO - CANTINA POSTO AUTO COPERTO
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TORRINO
Via Padre Alberto Grammatico MQ 90 - 4° PIANO - SOGGIORNO - CUCINA - CAMERA CAMERETTA – BAGNO - AMPIO TERRAZZO CANTINA - POSTO AUTO COPERTO
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TORRINO - Via Cina MQ 140 - 4° PIANO - MAI ABITATO - FINEMENTE RISTRUTTURATO - SALONE TRIPLO CUCINA ARREDATA - 2 CAMERE - CAMERETTA 2 BAGNI ARREDATI - TERRAZZO 2 BALCONI - POSTO AUTO SCOPERTO € 445.000,00
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GARBATELLA - Via Padre Semeria MQ 115 - 4° PIANO - INGRESSO - SALONE AMPIA CUCINA - 2 CAMERE - 2 BAGNI 3 BALCONI - CANTINA
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Aste immobiliari
L’importanza di una buona consulenza Acquistare un immobile attraverso la vendita giudiziaria è un’opportunità che deve essere ben sfruttata. Affidarsi a figure competenti aumenta la possibilità di raggiungere l’obiettivo, riducendo al minimo gli inconvenienti o le brutte sorprese di Marta Santarelli Avvocato
Q
uando si vuole acquistare un immobile, il primo passo da compiere, è sempre lo stesso: iniziare la ricerca! Nei precedenti articoli si è brevemente accennato alla CTU (Consulenza tecnica d’ufficio) e alla possibilità di visionare gli immobili. Questo mese spiegheremo chi è il consulente e che compiti ha, evidenziando l’importanza di un’attenta lettura della CTU e della visita dell’immobile; infine si spiegherà l’utilità di avere ben chiaro il prezzo massimo di offerta per l’immobile prescelto. Per ogni esecuzione immobiliare vi è un Giudice, chiamato giudice dell’esecuzione, che deve verificare il corretto svolgimento della procedura. Il Giudice, ovviamente, non ha le competenze specifiche per effettuare una corretta valutazione dell’immobile, quindi nomina un consulente (geometra, ingegnere, architetto) che deve valutare il valore dell’immobile e indicarne il prezzo. In buona sostanza, il CTU deve: verificare i gravami posti sull’immobile, ovvero, eventuali iscrizioni e trascrizioni; controllare che sia corrispondente alla planimetria catastale e che non vi siano abusi, e nel caso ne vengano riscontrati, se siano sanabili e a quali costi; appurare se l’immobile sia libero o occupato e, in quest’ultimo caso, se vi sia o meno il titolo per proseguire nell’occupazione. Chi decide di partecipare a una vendita immobiliare deve essere in grado di ben comprendere cosa vi sia scritto nella consulenza tecnica, quali limiti giuridici abbia e che problematiche potrebbe incontrare una volta aggiudicatosi l’immobile. Di ipotesi ve ne sono infinite e proprio per questo si consiglia vivamente, qualora non si fosse da soli in grado di comprendere fino in fondo ciò che viene riportato nella CTU, di rivolgersi a figure professionali che possano esaminare la perizia ed evidenziare le criticità del cespite di interesse e ciò sia dal punto di vista urbanistico che in punto di diritto. Altro passo consigliato (si direbbe d’obbligo) è visionare l’immobile prescelto. L’esame delle fotografie, della planimetria, così come la lettura della perizia sono necessari per filtrare gli immobili di interesse tra la miriade di quelli oggetto di esecuzione. Dopo questa prima fase di “preselezione”, si passa poi alla visita degli immobili ritenuti di interesse per poi decidere se partecipare alla vendita con o senza incanto e fissare il proprio prezzo massimo di acquisto. Visionare il bene staggito è necessario per
avere il proprio punto di vista su ciò che si vorrebbe acquistare. Come spiegato nei precedenti articoli, nelle vendite giudiziarie si partecipa a una vera e propria gara. Gli offerenti rilanciano sull’ultimo prezzo offerto sino a quando non vi sarà più alcuno a offrire una somma maggiore. Ed è proprio per evitare di essere presi dall’entusiasmo del momento che si consiglia di avere una stima oggettiva dell’immobile scelto e quindi di recarsi alla visita accompagnati da un proprio incaricato per poter avere una stima oggettiva del bene visitato. Acquistare un immobile attraverso la vendita giudiziaria è una vera e propria opportunità, ma deve essere ben sfruttata e per farlo affidarsi a figure competenti, ciascuna nel suo settore, aumenta la possibilità di sfruttare al meglio tale opportunità e ridurre al minimo gli inconvenienti o le brutte sorprese.
GOLDeN ATTICO - IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE 27
Payment protection insurance
Parola d’ordine “trasparenza”,
ma a che prezzo?
I
l recepimento di quanto previsto dalla lettera congiunta IVASS/Banca D’Italia del 26 agosto 2015 inviata alle imprese di assicurazione, alle banche ed agli intermediari finanziari cambierà, e non poco, lo scenario nella distribuzione delle polizze abbinate ai finanziamenti (PPI - Payment Protection Insurance). Le polizze abbinate ai finanziamenti hanno lo scopo di proteggere il cliente da eventi pregiudizievoli che possano limitare la sua capacità di rimborso del finanziamento. L’attività di vigilanza condotta dall’IVASS e dalla Banca D’Italia ha fatto emergere diverse criticità nell’offerta di tali polizze, principalmente inerenti le modalità di offerta dei contratti non sempre proposti con trasparenza e correttezza, nel loro contenuto spesso caratterizzato da esclusioni, limitazioni e carenze tali da ridurre in maniera significativa le garanzie e, non ultimo, costi spesso eccessivi e poco giustificati. Le numerose criticità rilevate hanno di fatto confermato quanto più volte segnalato da alcune associazioni dei consumatori, in particolare sulla nota pressione esercitata sui clienti dalle reti distributive, in prevalenza banche e intermediari finanziari, per collocare polizze PPI facoltative. Nella lettera congiunta IVASS e Banca D’Italia hanno sostanzialmente “bacchettato” le compagnie assicurative e i distributori, impartendo regole chiare alle quali devono adeguarsi, al punto che in questi giorni alcune banche hanno sospeso l’erogazione di alcuni prodotti assicurativi e diverse compagnie li hanno ritirati dal mercato, in attesa di un’adeguata revisione. In particolare, nel caso di polizze che prevedano “garanzie rotanti” (polizze che a fronte della copertura di diversi rischi e del pagamento di un premio unico, operano solo a rotazione in funzione delle condizioni soggettive dei sottoscrittori) le Compagnie dovranno: - modificare la struttura delle Polizze al fine di renderle maggiormente corrispondenti alle specifiche caratteristiche ed esigenze dei clienti cui sono destinate; - riconoscere il diritto di recesso da esercitarsi entro 60 giorni dalla sottoscrizione; - impartire specifiche istruzioni alle reti di intermediari per la corretta verifica dell’assicurabilità dei rischi, di adeguatezza del prodotto al cliente e della informativa precontrattuale; - predisporre un assetto dei controlli interni idoneo a verificare l’efficienza della rete di distribuzione, nonché il rispetto delle istruzioni impartite e la commercializzazione dei prodotti in relazione alla clientela specifica; - provvedere alla revisione delle condizioni generali delle polizze al fine di rimuovere quelle clausole che comportano una significativa riduzione delle garanzie (ad esempio: durata della copertura assicurativa non allineata alla durata del finanziamento; numero di rate rimborsabili dall’impresa di assicurazione inferiore al numero totale delle rate del finanziamento; periodi di carenza e/o franchigia eccessivamente estesi); - utilizzare, in sostituzione della dichiarazione unilaterale di
Le polizze abbinate ai mutui dovrebbero proteggere la clientela da eventi che possano limitarne la capacità di rimborso. Ma nella distribuzione di questi prodotti da parte delle banche e delle compagnie assicurative gli organismi di vigilanza hanno verificato diverse criticità che ne riducono le garanzie e determinano spesso costi eccessivi di Marco Franceschini buono stato di salute, questionari che consentano agli assicurandi di rappresentare in maniera consapevole il proprio stato di salute e di indicare la presenza di eventuali malattie pregresse; - verificare la sussistenza delle condizioni di assicurabilità e l’adeguatezza del prodotto rispetto alle esigenze del cliente. - qualora le polizze siano state sottoscritte da persone prive dei requisiti soggettivi cui è subordinata la garanzia, adottare soluzioni finalizzate al rimborso integrale dei premi e delle spese corrisposte; - in caso di estinzione anticipata del finanziamento cui è abbinata la polizza, provvedere alla restituzione della quota parte del premio pagato e non goduto, specificando nelle condizioni di polizza i criteri e le modalità di calcolo di tale quota. Con riferimento alla distribuzione delle polizze, le autorità di vigilanza hanno disposto che le compagnie di assicurazione e gli intermediari assicurativi assicurino che: - la documentazione precontrattuale relativa al contratto di finanziamento e quella relativa al rapporto assicurativo siano distinte e in ciascuna di esse sia indicato, separatamente, il relativo costo. Le condizioni contrattuali delle polizze devono inoltre indicare chiaramente il diritto dei sottoscrittori di recedere dalla polizza; - dopo la stipulazione della polizza, i clienti sottoscrittori ricevano una comunicazione che riepiloghi le caratteristiche della copertura assicurativa e che ricordi espressamente la facoltà del cliente di recedere dalla polizza. Gli intermediari assicurativi dovranno: - adottare modalità di offerta volte a evitare condizionamenti nella negoziazione del finanziamento e della copertura assicurativa e a consentire che il cliente possa valutare l’adeguatezza della polizza alle proprie esigenze; - al fine di consentire al contraente di compiere scelte consapevoli rispondenti alle proprie esigenze, nella fase di stipulazione delle polizze, verificare l’adeguatezza della polizza alle esigenze assicurative del cliente e illustrare chiaramente le caratteristiche, la durata, i costi e i limiti della copertura assicurativa. Non c’è dubbio che la parola d’ordine sia “trasparenza”, spesso utilizzata ma raramente adottata nello specifico da parte delle banche e degli intermediari finanziari nella vendita “facoltativa” (solo a parole) dei prodotti assicurativi legati al credito. Mi auguro vivamente che le maggiori garanzie per il cliente consumatore non portino le compagnie di assicurazione a far lievitare il prezzo delle polizze, già ora decisamente importante.
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Fisco
Dichiarazioni precompilate:
qualificarsi vecchie e nuovediincognite Novità positive in campo fiscale. Semplificazioni in vista, anzi già in sperimentazione, ma siamo in Italia e quindi le lacune non mancano… di Marzia Zoboli commercialista fiscalista
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allo scorso 15 aprile sono stati messi a disposizione dei contribuenti il nuovo 730 e Unico precompilati. Nonostante siano più di 700 milioni le informazioni già confluite nei database dell’Agenzia delle Entrate, questo continua a essere un esperimento, seppur rivolto a una sempre più vasta platea, con molte imprecisioni. Ci si augura, comunque, che sia più semplice dello scorso anno, un esordio segnato da mille problemi e altrettante proroghe, al punto che su 19 milioni di contribuenti interessati dalla novità, solo il 5,1% accettò il modello precompilato senza modifiche. E poiché quando dobbiamo pagare le tasse non c’è dichiarazione semplificata e rassicurazioni che tengano, ecco un piccolo vademecum sulle inesattezze e mancanze maggiormente riscontrate.
- Spese sanitarie: mancano dal computo le spese per i farmaci da banco, quelle per gli occhiali e le parcelle dei fisioterapisti, così come altre visite specialistiche. - Interessi per le rate del mutuo prima casa: ci si aspetterebbe di trovarli conteggiati mentre soprattutto in caso di surroga, col passaggio da una banca all’altra, la cifra può mancare del tutto. - Certificazioni Uniche: non sempre sono recepite correttamente, è obbligo del contribuente inserire i dati mancanti. - Ristrutturazioni Edilizie e Bonus arredi: è molto probabile che le due voci appaiano sommate in un unico totale. - Dati Catastali e Rendite: anche qui occorre districarsi fra dati mancanti o imprecisi. Basti pensare che lo scorso anno è stata la sezione che ha presentato più errori. La domanda di rito è: come comportarsi se si verificano uno o più di questi scenari? Dal 2 maggio è prevista la possibilità di modificare le dichiarazioni proposte. L’operazione però grava il contribuente di responsabilità. Qualora le modifiche apportate incidessero sulla determinazione del reddito o dell’imposta, questi vedrebbe svanire l’esonero dal controllo formale e dalla conservazione delle scartoffie, oltre alla possibilità di veder slittare il rimborso di imposta. Di contro, la possibilità di rivolgersi a un CAF o a un commercialista, che previa sottoscrizione di apposita delega, può modificare il dichiarativo precompilato, apponendo un visto di conformità. La responsabilità di quanto dichiarato, così facendo, passa dal contribuente all’intermediario stesso. Un’accortezza alla quale non possiamo rinunciare, qualora optassimo per quest’ultima soluzione, è verificare se il professionista scelto è abilitato ad apporre l’indispensabile visto di conformità. È possibile fare questa verifica attraverso un servizio gratuito e senza registrazione messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Basta copiare e incollare sulla barra degli indirizzi del nostro browser il seguente link: http://www1.agenziaentrate. gov.it/servizi/abilitati730/ . A questo punto non rimane che scegliere per tempo fra il fai da te e l’alternativa più comoda di rivolgersi a un CAF o a un commercialista.
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RIFORMA DEL CATASTO
NOVITa’
per 57 milioni di immobili
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a novembre 2015 l’Agenzia delle Entrate rende disponibile online il dato sulla superficie delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria, iscritte nelle categorie catastali dei gruppi A (abitazioni e uffici), B (uffici pubblici, ospedali, scuole e altro) e C (box auto, cantine, laboratori, magazzini e negozi) e corredate di planimetria. Il dato relativo alla superficie è decisivo in vista della riforma del catasto. Nel 2013 sono state definite le commissioni censuarie che dovranno determinare le nuove rendite catastali, più aderenti ai reali valori di mercato. Il processo, che interesserà circa 63 milioni di immobili, verrà completato nel 2019, ma un primo importante momento sarà contenuto già nella legge delega del prossimo 20 febbraio. L’Agenzia del Territorio (cioè l’Agenzia delle Entrate) si avvarrà del contributo dei comuni e dei professionisti del settore immobiliare per aggiornare la banca dati a sua disposizione attraverso un monitoraggio dell’andamento dei prezzi di mercato. Per le rendite catastali in futuro sarà più opportuno parlare di valore patrimoniale di un immobile.
In vista della riforma del catasto che dovrebbe completarsi entro il 2019, l’Agenzia delle Entrate da novembre 2015 rende disponibile online la superficie delle unità immobiliari urbane… di Alessandro Pallottini
Architetto
ranno più le vecchie categorie (A-B-C-D-E-F), ma soltanto due gruppi: gli immobili ordinari (gruppo O) e gli immobili speciali (gruppo S). Le abitazioni rientreranno tutte nella categoria O1. Scomparirà la differenza tra immobili popolari e di lusso, sarà il ministero del Tesoro a definire i criteri di valutazione di immobili signorili e di valore storico artistico. La riforma dovrebbe essere portata a compimento entro il 2019: il suo scopo è quello di rimediare ad evidenti sperequazioni, come quelle di immobili di lusso ubicati in centro storico classificati come abitazioni popolari e quindi soggetti a una tassazione irrisoria.
Per fare questo si prenderà come parametro l’immobile tipo, verranno poi inseriti parametri specifici per ogni singolo immobile, come: stato di conservazione, affaccio principale, piano, superficie, presenza dell’ascensore, ecc… Il risultato dell’operazione fornirà un valore al metro quadro che, moltiplicato per la superficie dell’immobile, darà il valore che sostituirà la vecchia rendita computata per vano. Nel caso in cui per un immobile fosse impossibile risalire ai suoi dati metrici, si applicherà un sistema di conversione dei vani in metri quadri. Questo metodo sarà utilizzato solo per gli immobili residenziali. La riforma prevede anche una nuova riclassificazione degli immobili, in base alla loro destinazione d’uso, quindi non ci sa-
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