roma storie insolite
ALBERONE Tratto dal libro “Misteri e segreti dei rioni e dei quartieri di Roma (eNewton Manuali e Guide)” di Fabrizio Falconi
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Quello chiamato “Alberone”, situato tra il centro e la periferia di Roma, è un raro esempio – unico a Roma – di quartiere che deve il suo nome a un grande albero, situato per la precisione (anche se come vedremo non è più lo stesso) sulla via Appia, nella piazza chiamata, appunto, “dell’Alberone” Il quartiere nacque, insieme ad altri, con delibera del governatore di Roma, durante il fascismo, nel 1926. Il suo nome ufficiale, Appio-Latino, è dovuto alla delimitazione del suo territorio tra le vie Appia (Antica e Nuova) e Latina. Per la gente di Roma, tuttavia, e per quelli che venivano a visitarlo, il nuovo quartiere assunse immediatamente il toponimo di “Alberone”, riferito al gigantesco leccio, alto più di venti metri, che campeggiava lungo il tracciato della via Appia e che identificava la zona da molto prima che sorgessero gli edifici circostanti. Lo sviluppo iniziale dell’Alberone presentò subito caratteristiche spiccatamente popolari: fu uno dei primi quartieri operai della città, con numerose fabbriche costruite tra i primi del Novecento e gli anni Quaranta. Non solo: il quartiere divenne anche uno dei poli cinematografici, dal momento che nel 1905 furono qui fondati il primo stabilimento italiano per la produzione cinematografica, la società Cinse, e successivamente, sulla via Tuscolana, Cinecittà, con la linea del “tranvetto azzurro” che lambiva appunto la grande quercia. Qui, dunque, vennero ad abitare anche i primi cineasti di Roma, compreso Federico Fellini, che nel 1938, giunto giovanissimo nella Capitale, si stabilì in via Albalonga, nei pressi di piazza Re di Roma, punto di riferimento per attori, registi e addetti del settore. L’antica quercia – l’Alberone – a circa duecento anni di età fu infine abbattuta, perché aggredita dalle termiti, nel 1988. L’intero quartiere assistette al doloroso taglio e alla sostituzione della pianta con una più giovane dello stesso tipo. Del resto, sotto le fronde di quell’amabile e grande albero, la stessa storia di un intero quartiere, e della gente che l’aveva popolato, si era sviluppata nel corso di quasi un secolo.
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E finalmente uscimmo a rivedere il sole
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nni di crisi, canoni in discesa, mancanza di fiducia in un mercato stanco, hanno messo a dura prova un mercato che sta faticando a rialzarsi. Ma i segni di ripresa ormai ci sono, come ci spiega l’analisi dell’Ufficio studi Tecnocasa Dal 2016 i canoni di locazione nelle grandi città cominciano lentamente a riprendere fiato, dopo un’inesorabile discesa dal 2008. Ma vediamo più nel dettaglio, insieme all’Ufficio studi di Tecnocasa, cosa è successo in questi lunghi otto anni dall’inizio della crisi. 2008: inizio della crisi. La stretta creditizia inizia a rallentare il mercato delle transazioni immobiliari, determinando un aumento di domanda di immobili in affitto. Nonostante questo, i canoni diminuiscono, perché c’è ancora tanta offerta sul mercato e perché i proprietari sono propensi a ribassarli. Inoltre, i potenziali inquilini sono sempre più attenti alla qualità dell’immobile da affittare, prediligendo quelli in buono stato e quelli ben arredati. Questo grazie anche all’abbondante offerta immobiliare presente sul mercato. 2009: confermato il trend descritto. 2010: i valori si stabilizzano, grazie alla crescita della domanda. I proprietari delle abitazioni diventano selettivi nella scelta dell’inquilino, temendo eventuali morosità. 2011 e 2012: la tendenza sarà la stessa in questi due anni. 2013: i canoni continuano la loro discesa, diminuendo del 2,1%. I motivi di tale calo vanno cercati essenzialmente in un aumento dell’offerta e nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, oltre alla volontà dei proprietari di andare incontro agli inquilini “affidabili” ribassando i canoni di locazione. Aumenta la rigidità da parte dei proprietari ad affittare l’immobile e la richiesta di garanzie. 2014: ancora inesorabilmente in calo, i canoni di locazione sembrano non accennare a riprendersi a causa della sempre minore disponibilità di spesa dei potenziali inquilini e della sempre maggiore offerta di immobili in affitto. Il secondo semestre vede un lieve rialzo dei canoni di locazione in alcune aree delle grandi città. La maggioranza di coloro che cerca casa in affitto lo fa per trovare l’abitazione principale, insieme a chi si trasferisce per lavoro e per motivi di studio. Il contratto più praticato è quello a canone libero, ma aumenta l’appeal del contratto a canone concordato grazie anche alla cedolare secca agevolata. In alcune città come Verona e Bologna prevale sulle altre tipologie immobiliari.
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2015: il segno meno imperversa ancora, ma qualche vago accenno di ripresa, nel secondo semestre del 2015, comincia a farsi sentire. I canoni di locazione nelle grandi città segnano una diminuzione dello 0,8% per i monolocali, dello 0,5% per i bilocali, ma un leggero aumento dello 0,3% per i trilocali. Cresce il ricorso al canone concordato. 2016: ed ecco che finalmente sembra che si riesca parzialmente a rivedere il sole. I canoni sono in crescita, perlomeno nelle grandi città. Si segnala un lieve +0,7% per i monolocali,
+1,1% per i bilocali e +1,2% per i trilocali. Su tutte le tipologie, per la prima volta, si vede un segnale positivo, attribuibile prevalentemente a una diminuzione dell’offerta immobiliare e a una migliore qualità della stessa. Quello che è cambiato sensibilmente col tempo è l’utilizzo del canone concordato che, a livello nazionale, si è attestato intorno al 27,2%, trovando sempre più consensi tra proprietari e inquilini ( in un anno è passato dal 20,3 % del secondo semestre del 2015 al 27,2% dello stesso periodo del 2016).
Variazione percentuale dei canoni di locazione dei BILOCALI 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
BARI
2,8
2,2
-0,2
0,3
-0,2
-4,8
-5,6
-4,7
-3,7
-2,8
BOLOGNA
-5,5
-4,8
-4
-5
-1,1
-7,6
-0,6
-0,1
-0,3
2,5
FIRENZE
1,8
-5,4
-3,1
-1,4
-2,9
-3
-2,3
-1,1
2,6
3,8
GENOVA
-0,7
-2,3
0,2
3,8
-0,9
-2,5
-6,5
-8,7
-2,3
-2,2
MILANO
-2,1
-3,2
-1,5
0,4
-1,6
-2,6
-2,7
-0,2
1,4
4,3
NAPOLI
-1,6
-3,1
-5,4
2,4
-1,5
-6,4
-5,2
-6,3
0,4
1,9
PALERMO
+3,9
-1,6
1,9
0,1
-0,9
-5,8
-3,5
-2,9
-1,1
0,0
ROMA
-0,8
-3,2
-0,8
-0,2
-2,9
-6,3
-5,5
-2
-0,9
-0,5
TORINO
1,7
-2,1
-2,3
-0,6
-0,2
-1,4
-5,6
-3
-1,8
0,9
VERONA
0,6
-2,8
-0,7
1,5
-2,5
-3,5
-2,8
-1,1
1,1
3,4
Variazione percentuale dei canoni di locazione dei TRILOCALI 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
BARI
3,7
-0,9
-2,5
-1,8
-0,3
-8,3
-5
-5,1
0
-1,7
BOLOGNA
-4,5
-4,9
-4
-4,4
-0,8
-7,6
-1,3
-0,9
2,4
4,2
FIRENZE
-0,3
-5,8
-2
-1,4
-2,8
-3
-3
-2,7
1,8
2,9
GENOVA
-3,4
-3,4
0
4
-0,5
-6
-5,7
-7,5
-1,0
-2,8
MILANO
-2,5
-1,8
-2,1
-0,2
-2,1
-3,4
-2,2
-0,1
1,5
4,2
NAPOLI
-1,4
-3,3
-2,5
0,4
-3,1
-3,4
-3,7
-5,6
1,3
1,4
PALERMO
2,4
-1,7
1,8
0,5
-2,7
-5,1
-3,3
-3,7
-0,1
-0,7
ROMA
-1,4
-4,2
-1,6
-0,1
-3,7
-6,6
-5,7
-3,1
-1,6
-0,4
TORINO
0,5
-3,1
-2,6
0,2
-0,2
-3,1
-4,4
-4,6
-1,6
1,1
VERONA
-0,9
-2,3
-0,8
1,3
-4
-3,3
-1,6
-0,7
0,6
3,5
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ESQUILINO Rione Esquilino Porta Alchemica Si tratta di una porta risalente al XVII secolo incastonata in un muro superstite di un antico Ninfeo. Il fronte, l’architrave e gli stipiti sono coperti da enigmatiche iscrizioni in latino; la più famosa si trova sulla soglia dove è incisa la frase palindroma: ” SI SEDES NON IS ”. L’ iscrizione può essere letta da sinistra a destra (Se siedi non vai) e da destra a sinistra (Se non siedi vai).
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GOLDeN ATTICO - IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE
Roma regge,
1. Analisi mercato Immobiliare
nonostante tutto
R
oma a macchia di leopardo. Buono il centro e le zone contigue. Vediamo però di analizzare area per area. Cominciamo con il centro storico, l’Esquilino e il Flaminio, Ponte Milvio e Belle Arti
(Continua nel prossimo numero)
Il mercato immobiliare romano continua nella sua fase di assestamento. Regge, come sempre, di più il centro storico, dove i prezzi sono aumentati dello 0,7%. Centro storico: a comprare sono soprattutto investitori interessati ad adibire l’abitazione a struttura ricettiva e in misura minore coloro che la mettono a reddito affittandola. Nel primo caso si cerca in tutto il Centro Storico ad eccezione delle aree di Porta Pia e Prati, nel secondo caso piacciono soprattutto Campo dei Fiori, Pantheon e Navona. Esiste poi un segmento destinato agli immobili di pregio, signorili che si orienta su tagli molto ampi (oltre 200 mq), posizionati ai piani alti, con terrazzo, possibilmente panoramici e inseriti in contesti condominiali di particolare prestigio. Le zone che si prestano maggiormente a questo tipo di acquisti sono piazza del Popolo, via del Babuino e piazza di Spagna. In piazza del Popolo e in via del Babuino le quotazioni medie sono di 8000-9000 euro al mq, mentre ai piani alti in piazza di Spagna si registrano punte di 15 mila euro. Nelle altre zone del centro di Roma i prezzi scendono mediamente a 5000-6000 euro al mq per raggiungere valori
di 7000-8000 euro per quelle posizionate in via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona. Intorno al Pantheon e nel Ghetto Ebraico non si superano gli 8000 euro per le soluzioni da ristrutturare, con punte di 10 mila euro per le abitazioni in buono stato.. Esquilino: la vicinanza al cuore storico di Roma e la presenza di prezzi più contenuti sta attirando la domanda di coloro che desiderano vivere comunque in centro. Chi è alla ricerca della prima casa si orienta sui trilocali meglio se con spazio esterno, caratteristica difficile da trovare in zona e doppi servizi. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda per immobili che non si affittano a valori superiori a 700-900 euro al mese. Piacciono gli immobili situati su via di Santa Croce di Gerusalemme e nella vicina piazza: parliamo di complessi degli anni ’50 che hanno quotazioni medie di 3800-4200 euro al mq, valori che si superano per i villini signorili e di pregio in stile liberty che si trovano in via S. Quintino, via C. Emanuele I e che, in buono stato, si scambiano a prezzi medi di 5000-6000 euro. Flaminio-Ponte Milvio-Belle Arti: nella se-
conda parte del 2016 le quotazioni nella zona di Flaminio - Ponte Milvio hanno segnalato un leggero rialzo che ha interessato le soluzioni usate. La maggioranza delle richieste riguarda appartamenti dalla metratura che supera i 150 mq, possibilmente con spazi esterni e posizionati dal secondo piano in su. La maggioranza delle compravendite si realizza su immobili intorno a 100-120 mq per un budget medio di 350-400 mila euro. Le richieste diminuiscono notevolmente per le soluzioni superiori a 400 mila euro. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda e sempre più si ricorre al canone concordato con cedolare secca. Le soluzioni più costose sono quelle che si trovano in piazzale Flaminio: si tratta di abitazioni d’epoca, costruite tra gli anni ’20’30, acquistate da acquirenti con un’elevata disponibilità di spesa alla ricerca di soluzioni signorili, con terrazzo e che hanno quotazioni intorno a 7000-8000 euro al mq se in buono stato. La maggioranza delle compravendite si realizza nella zona di viale Pinturicchio, lungotevere Flaminio e dintorni dove per condomini degli anni ’50-’60 si chiedono mediamente 4000-5000 euro al mq. Se l’immobile ha vista sul Tevere i valori salgono a 6000-7000 euro al mq. Da segnalare che l’area negli anni ha subito degli importanti processi di riqualificazione (qui è sorto il MAXXI) di ex caserme dismesse che va ancora avanti. In futuro infatti è previsto il recupero di altre strutture in via Guido Reni al cui posto dovrebbero sorgere residenze, aree commerciali, aree verdi e la “Città della Scienza”.
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Fimaa
LE Locazioni Brevi a fini turistici, novità normative e fiscali dell’estate 2017 Dott. Pasquale Pennisi Consigliere FIMAA Roma
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utte le novità normative e fiscali dell’estate 2017. Coinvolti in primis gli Airbnb, ma in seconda battuta B&B, case e appartamenti vacanza della regione Lazio. Con qualche perplessità…
Con l’inizio dell’estate sono arrivate importanti novità, normative e fiscali, per chi loca a fini turistici la propria abitazione. Tanto scalpore ha suscitato la così detta “tassa Airbnb” poiché coinvolge, fra gli altri, il più importante sito di prenotazioni per case ed appartamenti vacanze nel mondo. Più che di una nuova imposta si tratta dell’introduzione di una nuova modalità di pagamento dell’imposta sulle locazioni brevi, per ritenuta diretta della cedolare secca a cura dei soggetti abilitati. Nella normativa appena entrata in vigore, è stato previsto quindi, come già accaduto in passato con altre leggi, il coinvolgimento attivo di soggetti terzi per “aiutare” l’Agenzia delle Entrate nella propria attività impositiva. La novazione ha generato, però, una certa confusione in quanto attribuisce una identità professionale, non supportata da alcuna disciplina, ai portali immobiliari coinvolti in questa attività, La Fimaa sin da subito ha segnalato e contrastato con forza questa distorsione della norma, I controllori del fisco italiano, anche servendosi di riscontri oggettivi sui maggiori Por-
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tali di Prenotazioni (Airbnb è sicuramente il più famoso, ma non l’unico), hanno valutato che, in rapporto alla sempre più diffusa abitudine di viaggiare low cost, servendosi di servizi alberghieri alternativi, gli introiti fiscali non potevano corrispondere agli incassi dichiarati dai piccoli host. Lo scopo primario da parte del Legislatore è stato quello di far emergere redditi sommersi non dichiarati nelle locazioni brevi di immobili. Il Decreto legge 24 aprile 2017, n. 50 (Cosidetta manovrina) convertito dalla legge 21 giugno 2017, n. 96 all’ art. 4 prevede che, per i contratti di locazione breve (si intendono i contratti stipulati a decorrere dal 1° giugno 2017 da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, di durata non superiore a 30 giorni, anche se prevedono la prestazione di servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, comprese le sublocazioni e le concessioni in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario;) l’importo della cedolare secca sia trattenuto, a far data dal 1 giugno del 2017, dai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici. Detti soggetti operano la ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei corrispettivi lordi, dovuti per i contratti di locazione breve, qualora intervengano nel pagamento o incassino i corrispettivi, all’atto del pagamento al beneficiario. Nel caso in cui il beneficiario non eserciti in sede di dichiarazione dei redditi l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto. La ritenuta è versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata. Gli Agenti Immobiliari ed i gestori dei Portali Telematici, residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve comunicano all’Agenzia delle entrate: il nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto, l’importo del corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile. Per i contratti re-
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lativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata. Tanto i Regolamenti Regionali, essendo il turismo di competenza decentrata, quanto il Testo Unico della Pubblica Sicurezza, richiamano i gestori all’ obbligo della segnalazione, a mezzo schede telematiche, degli ospiti delle strutture, procedura da rispettare e non sottovalutare, in un’epoca di terrorismo internazionale. Oltre gli adempimenti fiscali nazionali, molti comuni, tra cui quello di Roma, hanno istituito il Contributo di Soggiorno, che l’host deve versare con periodicità trimestrale compilando una scheda sul portale istituzionale del Campidoglio. Sulla scorta delle novità legislative appare chiaro come, sempre più importante sia affidarsi a professionisti esperti per farsi assistere nella gestione della propria attività. Un Agente Immobiliare qualificato potrà, con assoluta professionalità, affiancare il piccolo proprietario nella gestione del patrimonio immobiliare, ed ottemperare al delicatissimo ruolo di sostituto d’imposta al quale lo Stato l’ha chiamato. Gli agenti immobiliari Fimaa Confcommercio hanno avuto le istruzioni per la migliore ottemperanza alle disposizioni di legge e sin dalla prima scadenza del 17 luglio sono stati in grado di assolvere al pagamento dell’imposta dei propri assistiti. L’esser ligi alle disposizioni vuol dire rispettare l’ordinamento statale anche nutrendo dubbi sulla legittimità del nuovo impianto normativo. La Fimaa si dichiara stupita di come il legislatore, sia in sede di conversione del decreto che in emanazione del regolamento regionale extralberghiaro, abbia legittimato un’attività economica abusiva. Questo perché, accettare che portali internet siano qualificati come intermediari immobiliari senza che gli stessi rispettino obblighi di antiriciclaggio, assicurazione e altri solo per l’interesse di inquadrarli come sostituti d’imposta, significa non voler considerare la professionalità, i costi e i sacrifici un’intera categoria professionale. Nel prossimo numero parleremo del nuovo regolamento extralberghiero della regione Lazio quali attività in forma non imprenditoriale, e a quali condizioni, si possono implementare nelle proprie abitazioni.