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l’ editoria 2.0
video killed
the radio star?
Pochi lo ricorderanno. Ormai è storia, quando, con l’avvento della televisione, la radio veniva data per spacciata. Si pensava che fosse un mezzo superato e che mai avrebbe potuto sopravvivere alla forza e alla potenza di questo nuovo mezzo che si stava imponendo in tutte le famiglie con una velocità e una diffusione enorme. Sono passati tanti anni, ma la radio è ancora lì. È sopravvissuta alla grande e oggi è ascoltabile anche attraverso quel mezzo che la doveva sostituire. Rinnovata e sempre più presente anche grazie al web.
P
di Marco Ramberti
erché raccontiamo questo? Perché circa una settimana fa le due testate editoriali romane PORTAPORTESE e GOLDeN ATTICO si sono incontrate presso la storica sede della prima, con l’obbiettivo di definire il nuovo ruolo della carta, sempre più convinti, oggi più che mai, che Internet stia dando la possibilità alla carta di rinascere assumendo un nuovo ruolo nella comunicazione. Da uno studio che ho fatto nel mio ruolo di Direttore Operativo di Porta Portese risulta che le persone un po’ più avanti con gli anni hanno dichiarato di preferire la lettura su carta perché più piacevole al tatto e all’olfatto (l’odore della carta è stato menzionato da molti di loro!). Inoltre, è risultato che il libro e il giornale in formato cartaceo vengono considerati dalla maggior parte degli intervistati dei mezzi di maggior prestigio. Infatti, secondo loro, è maggiormente credibile chi scrive su un giornale rispetto a chi lo fa sul web. Per non parlare poi della fatica per gli occhi, da molti sottolineata, della lettura su di un monitor o un tablet… Indubbiamente quest’ultimo rimane invece il mezzo prediletto da gran parte dei giovani per la sua velocità e la comodità nel portarlo in giro. Sondaggio a parte, la visibilità per strada del mezzo cartaceo è senz’altro maggiore. Cosa per noi non indifferente. Come anche la sua autorevolezza, come ben risulta anche dal sondaggio. Indubbiamente il web ha portato profonde modifiche nei processi di vendita e di acquisto. Non tutti siamo uguali. Le persone prediligono mezzi diversi per raccogliere info o essere contattate. Precludere dei media tra i propri mezzi di comunicazione diminuisce l’approccio o il contatto tra chi vende e chi compra. Ultima notizia che aggiunge a quello che è stato scritto nuovi elementi di riflessione: il 2 novembre è stato aperto a Seattle un negozio firmato “Amazon Book”. Il brand ha reso pubblico l’obbiettivo di volere aprire 300/400 librerie. Riscriviamo le stesse domande che pone la fonte e che chiunque si porrebbe: “perché Amazon dovrebbe andare, almeno in apparenza, controcorrente? Perché passare da ambiti virtuali ad ambiti reali, in un periodo di profonda crisi del settore dei libri?”
32 GOLDeN ATTICO - IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE
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Arredamento/Luci
d’immenso
La luce e la materia sono strettamente legate attraverso un gioco conduttivo in cui la componente attiva (la luce) mette in risalto la componente passiva (la materia) facendola diventare essa stessa apparecchio illuminante di Alessandro Pallottini architetto
l’
uso appropriato del colore e dell’illuminazione è un altro aspetto progettuale che può influenzare positivamente o negativamente sulla buona riuscita di un progetto. Luce e colore vanno calibrati attentamente poiché l’uno influenza l’altro. I colori, ovviamente non vanno scelti secondo il gusto personale, ma in base al significato che vogliono esprimere. Potrebbe succedere che si parta da un colore preferito, che sarà il colore connotativo di riferimento e che potrebbe interessare completamente l’arredamento, oppure limitarlo a determinate aree o componenti aggiuntivi. Se la tonalità e il pattern lo permettono, il colore può essere utilizzato come sfondo. Ciò vuol dire che, se per esempio la tinta preferita è l’arancione anche per gli oggetti interni, forse è meglio creare un contrasto maggiore tra oggetto e sfondo per creare maggiore risalto. Oppure si può ricorrere a colori materici: legno, pietra, rame, ferro che possono aiutare a far risaltare meglio le caratteristiche dei componenti dell’arredamento. Inoltre si può considerare anche l’effetto che un particolare colore può suscitare sulle persone, cioè come la psiche umana reagisce quando si trova di fronte a un particolare tono cromatico (il rosso agirà a livello psichico in modo differente dal verde). Interessante a tal proposito è lo studio della teoria del colore che è stata affrontata da diversi teorici come Goethe ed Itten. Anche la luce deve essere considerata colore. Senza la luce i colori non esisterebbero e in base al tipo di luce gli stessi colori cambiano. Se su una parete bianca, per esempio, si proietta una luce rossa, la parete rifletterà una luce rosata; lo stesso succede se su una parete grigia si proietta una luce rossa, essa rimanderà una tonalità più calda di grigio. Il mondo dell’illuminotecnica è di fondamentale importanza per creare delle ambientazioni suggestive e cromaticamente corrette. La stessa temperatura colore delle lampade a luce bianca (bianco caldo/freddo) farà variare l’effetto che si percepirà in una stanza. L’utilizzo di una differente gradazione luminosa inoltre serve per differenziare lo spazio, mettendo in risalto alcune zone e nascondendone altre. Quando si tratta di illuminare oggetti, l’uso della luce è di primaria importanza in quanto assegna un particolare punto focale e dirige l’attenzione verso un’area piuttosto che un’altra o le fa percepire come luoghi dove avvengono situazioni diverse fra loro. La luce esiste proprio in contrap-
posizione al buio. Le ombre generate dalla luce sono necessarie alla percezione della luce stessa e assieme fanno vibrare la materia regalandole un forte potere comunicativo. Quindi anche la luce serve per differenziare lo spazio e caratterizzarlo. Approntare un efficace progetto illuminotecnico di uno spazio non è facile, dal momento che questo spazio gode dell’illuminazione generale e della luce che proviene dall’esterno o da spazi limitrofi, tutti aspetti che vanno tenuti in conto.
GOLDeN ATTICO - IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE 33
Fisco
Ancora una proroga
per le agevolazioni Al 50% fino alla fine del 2016, per poi tornare dal primo gennaio 2017 al 36%. Queste le misure di alleggerimento fiscale legate ai lavori di ristrutturazione edilizia. Inclusi mobili e grandi elettrodomestici, a partire dalla classe energetica A+ di Marzia Zoboli commercialista fiscalista
C
on la Legge di Stabilità 2016 (legge n. 208 del 28 dicembre 2015) sono stati prorogati i maggiori benefici fiscali inerenti ai lavori di riqualificazione energetica e di adeguamento antisismico degli edifici oltre a quelli riguardanti la ristrutturazione edilizia e il bonus arredamento. Questi maggiori sconti fiscali, di cui è possibile usufruire anche per il 2016, sono interventi del legislatore volti a favorire la ripresa del settore edilizio, l’ammodernamento delle costruzioni, l’efficienza energetica delle strutture. La nostra attenzione in questa pagina sarà rivolta alla tematica delle ristrutturazioni edilizie per lasciare, come tema del prossimo approfondimento, l’Ecobonus. La detrazione fiscale delle spese per interventi di ristrutturazione ci accompagna da molti anni, ma solo dal 1 gennaio 2012 è stata resa permanente col D.L. 201/2011. La detrazione IRPEF/ IRES prevista a regime ordinario è pari al 36% delle spese sostenute su una spesa complessiva massima di € 48.000. Tuttavia, per le spese effettuate dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013, (scadenze prorogate di volta in volta da provvedimenti successivi, ultimo dei quali la Legge di Stabilità 2016), il D.L. n. 83/2012 ha elevato al 50% la misura della detrazione e a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio. Similmente è stata prorogata la detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione, con una spesa massima prevista di €10.000. Dal 1 gennaio 2017 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con i suddetti limiti di spesa. La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi. E non è più possibile la diversa ripartizione prevista ante 2012 a favore dei contribuenti con età non inferiore ad anni 75 e 80 che potevano rispettivamente adottare 5 o 3 rate annuali. Lamentando, così, una perdita di privilegio spesso legata al timore di non arrivare, proprio a causa dell’età, a godere di questi benefici.
Similmente, ai fini IRPEF, non vi sono ulteriori agevolazioni legate alle ristrutturazioni previste per le persone invalide, che possono solo vantare uno sconto sull’aliquota Iva loro applicata (agevolata 4%). A questo punto una serie di interrogativi: chi può fruire della detrazione? Quali obblighi di natura formale e procedurale si devono assolvere? Quali lavori sono ammessi? Anche in questo caso ci torna di aiuto il web, dov’è possibile scaricare gratuitamente una semplice ed esaustiva guida.
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Normativa
AbitabilitA’ e agibilitA’:
quale differenza?
L’articolo 24 del DPR 380/2001, il cosiddetto testo unico per l’edilizia, mette ordine e in qualche modo semplifica, riconducendo sotto un unico cappello i due termini. Vediamo come… di Lucia Polidori
Iscr.Ruolo Ag. Imm. CCIAA di Roma n 9980
U
n tempo i due termini indicavano due certificati distinti: - certificato di abitabilità: riferito agli immobili ad uso abitativo; - certificato di agibilità: riferito agli immobili a uso diverso da abitativo. Con l’articolo 24 del DPR 380/2001 (il testo unico per l’edilizia) i termini di agibilità e abitabilità, spesso fonte di confusione terminologica, sono stati ricondotti a unità e precisamente al solo certificato di agibilità edilizia (sia chiaro che resta sempre la differenza tra immobili ad uso abitativo e non). Il Certificato di agibilità – DPR 380/01, Art. 24 attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutati secondo quanto dispone la normativa vigente. Esso viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi: a) nuove costruzioni; b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni originarie. Il documento certifica l’idoneità dell’unità immobiliare interessata a essere adibita a uso abitativo; tale idoneità viene riscontrata verificando la statica dell’edificio e la sua salubrità ed accertando che siano soddisfatti alcuni criteri principalmente riguardanti la distribuzione dei vani e le volumetrie, nonché consistenza, dislocamento e funzionalità degli impianti essenziali (principalmente quelli idrico e fognario). In tempi recenti alle verifiche da effettuarsi si sono aggiunte quelle relative alle nuove normative di sicurezza, antinfortunistica, accessibilità e risparmio idrico ed energetico. Tale certificazione, è rilasciata per l’intero immobile e non per le singole porzioni immobiliari relativamente a quanto autorizzato nel permesso di costruire (o precedente concessione/licenza edilizia) e nelle successive varianti al permesso di costruire (concessione/licenza edilizia) e, comunque, per l’intero edificio. Il documento va richiesto per le nuove costruzioni e va rinnovato
a seguito di interventi di ricostruzione o sopraelevazione, totali o parziali, oppure per interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni originarie. La richiesta di agibilità va presentata allo Sportello Unico del Comune entro 15 giorni dal termine dei lavori, dallo stesso titolare del titolo autorizzativo che ha portato alla loro realizzazione (Permesso di Costruire, Dia, ecc.). Ricordiamo che la mancata presentazione di tale richiesta può comportare una sanzione pecuniaria. La richiesta va corredata da una serie di documenti, che possono variare da comune a comune, ma tra cui non possono mancare quelli espressamente richiesti dal Testo Unico, vale a dire: ricevuta dell’avvenuta richiesta di accatastamento; dichiarazione che l’opera è conforme al progetto approvato, dell’avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti; dichiarazione di conformità degli impianti installati, da parte delle stesse ditte esecutrici; collaudo statico delle strutture; conformità dell’opera alla normativa volta al superamento delle barriere architettoniche. Trascorsi 30 giorni la domanda si intende accolta per il silenzio assenso, se nel frattempo l’ASL competente ha rilasciato il suo parere positivo. Nel caso in cui tale parere sia sostituito da un’autodichiarazione del richiedente, invece, il termine sale a 60 giorni. Durante questo periodo, tuttavia, è possibile che il Comune effettui un sopralluogo per verificare la sussistenza dei requisiti dichiarati. Con l’entrata in vigore della Legge n. 98 del 2013, il cosiddetto Decreto del Fare, è stata introdotta la possibilità di sostituire l’agibilità rilasciata dal Comune con un’attestazione della stessa da parte del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico abilitato. Naturalmente la documentazione necessaria e i requisiti richiesti rimangono gli stessi, aumentando però la responsabilità da parte del tecnico. In caso di compravendita immobiliare, l’esistenza del certificato di agibilità è una delle condizioni importanti da verificare. Il certificato è obbligatorio per vendere, acquistare o affittare un immobile sia per uso a fini residenziali, quindi per vivere all’interno di una abitazione, sia per esercitare qualsiasi attività: commercio, ufficio, artigianato, industria, ecc. Va detto, tuttavia, che un immobile può essere compravenduto anche senza il certificato. È possibile, infatti, che l’agibilità sia stata richiesta, ma non ancora rilasciata, e allora sarà sufficiente citare nell’atto gli estremi della richiesta. Oppure, nel caso in cui non sia stata presentata neanche la domanda, è possibile fissare un accordo tra le parti, in modo che l’obbligo di richiesta sia trasferito dal venditore al compratore. In ogni caso, la mancanza del certificato non è condizione tale da comportare una nullità dell’atto. In caso di locazione, invece, la mancanza del certificato di agibilità può giustificare la risoluzione del contratto o la richiesta di riduzione del canone, oppure si può considerare un danno per il quale chiedere risarcimento. Per le costruzioni edificate prima del 1934 non occorre richiedere il certificato di agibilità, se ultimate prima dell’entrata in vigore del decreto che pone l’obbligo di richiederlo, mentre per tutti i casi di cui all’articolo 24 del Dpr n.380/01 il certificato di agibilità è rilasciato per l’intero immobile (fabbricato, capannone industriale ecc.) e non per parti o porzioni di edifici esistenti oppure per singole unità immobiliari appartamenti, negozi, depositi, ecc.
GOLDeN ATTICO - IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE 35
Case vacanza
Perché non al lago
questa estate?
CASA VACANZA/TIPOLOGIE COMPRAVENDUTE ITALIA II SEMESTRE 2015
43%
Uno studio di Tecnorete e Tecnocasa indica valori e tendenze del mercato delle seconde case, ma anche delle prime, su alcuni laghi italiani. Partiamo dal lago di Bolsena, per poi nel prossimo numero, spostarci verso nord
34,9%
di Emilia Bitossi
L
e case di vacanza sono tornate a far capolino nei sogni degli italiani, dopo anni in cui erano state archiviate come obiettivi irraggiungibili. Eccole di nuovo in pista con valori che, nella seconda metà del 2015, per quanto riguarda località lacustri, sono in diminuzione dell’1,7%. I dati relativi alle compravendite effettuate tramite la consulenza delle agenzie Tecnocasa e Tecnorete parlano chiaro: la percentuale di chi acquista la casa vacanza è in aumento rispetto a un anno fa. L’immobile si acquista non più solo per viverlo, ma anche come forma di investimento. Le tipologie maggiormente richieste sono il trilocale (43,0%) e il bilocale (34,9%). Chi cerca la casa al lago quasi sempre apprezza uno spazio esterno (balcone, terrazzo oppure un giardino) e possibilmente la vista panoramica. Il fronte lago, che rappresenta il top della richiesta, si scontra con una bassa offerta e con la capacità di spesa dei potenziali acquirenti. Molto apprezzata la presenza di servizi in zona. Dove si è fatto sentire di più il calo delle quotazioni? Sicuramente il dato più importante riguarda il lago di Iseo dove è sceso del meno 4,5% (prima dell’installazione della Floating Piers di Christo che ha visto l’impennarsi delle locazioni a cifre astronomiche!). A seguire il lago di Como (-2,2%) e infine il lago di Bolsena (-1,2%). Dal 2008 a oggi le località di lago hanno perso il 26,4%. Per rimanere dalle nostre parti, vediamo come si è comportato il mercato del Lago di Bolsena. Montefiascone, nella seconda metà del 2015, ha registrato variazioni al ribasso, mentre valori stabili per Marta e Capodimonte. In aumento chi vuole acquistare un’abitazione da destinare a prima casa sia tra i residenti che tra persone provenienti dalla città. Tra le seconde case i più ricercati sono i bilocali in buone condizioni con un giardino esterno, o comunque uno spazio esterno, molto richiesti anche da affittare. Le zone preferite a Montefiascone sono quelle servite e a ridosso del centro storico, in particolare Le Mosse e Le Grazie. Il centro storico è meno richiesto perché, negli ultimi tempi, ha subito un processo di desertificazione commerciale. Qui i valori di una tipologia usata si aggirano intorno a 600700 euro al mq. Piace la zona delle Grazie, residenziale e a ridosso del paese e quindi molto ben servita, dove i prezzi medi per una abitazione singola di nuova costruzione si aggirano sui 1700-1800 euro al mq. Più dinamico il mercato a Capodimonte e Marta, paesi che hanno il vantaggio di affacciare direttamente sul lago e di essere dotati di spiagge attrezzate e servizi turistici. Le quotazioni sono infatti più elevate e si aggirano intorno a 1000 euro al mq
10,6%
10,3%
1,2%
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
per Capodimonte e 700 euro al mq a Marta. In questi due paesi, per le caratteristiche che abbiamo descritto poco sopra, la locazione turistica è diffusa e i canoni per i mesi estivi variano da 600 euro a 1000 euro mensili, in base al periodo e alla tipologia di abitazione.
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Finanziamenti
CATTIVI PAGATORI?
nulla è per sempre!
I dati relativi a prestiti e finanziamenti presenti nel sistema delle informazioni creditizie vengono cancellati in automatico dopo un certo lasso di tempo. Ciò non toglie che prima di attivare un prestito è bene valutare con molta attenzione la propria capacità di rimborso… di Marco Franceschini
P
uò accadere , dopo aver ottenuto un mutuo o un prestito personale, di non essere più in grado di rimborsare le rate o semplicemente di pagarle in ritardo. A prescindere dalla motivazione, chi si trova in questa situazione viene definito “cattivo pagatore”. Per gli Istituti di Credito anche chi paga in ritardo è considerato cliente a rischio e per questa ragione quando si richiede un nuovo finanziamento viene consultato il SIC , il Sistema di Informazione Creditizie che si compone di banche dati: - a carattere pubblico, la Centrale Rischi della Banca D’Italia che registra le esposizioni superiori a 75.000 euro e la SIA (Società Interbancaria per l’Automazione) che registra le operazioni da 31.246 a 75.000 euro; - a carattere privato, che raccolgono le esposizioni verso tutti gli Istituti Finanziari Aderenti principalmente in merito ai prestiti personali e carte di credito, le principali sono CRIF, CTC, Experian. Il ruolo delle Banche Dati è quello di fornire tutte le informazioni possibili dei richiedenti agli Istituti di Credito con lo scopo di limitare il rischio di insolvenza. Il ruolo del SIC è quindi quello di raccogliere tutti i dati dei rapporti tra banche e clienti, migliorando l’affidabilità di ognuno di noi di fronte a un prestito. Nel SIC vengono registrati tutti i pagamenti avvenuti in ritardo, gli assegni scoperti emessi,
i finanziamenti che sono stati richiesti e non concessi ma anche i prestiti pagati regolarmente che vengono valutati positivamente nella nostra “storia creditizia”. Ma la segnalazione come cattivo pagatore è per sempre? Per fortuna no! I dati relativi a prestiti e finanziamenti presenti nel sistema di informazioni creditizie vengono cancellati automaticamente e senza bisogno di richieste specifiche. I tempi di cancellazione cambiano in base al tipo di dato e sono stabiliti per legge dal Codice Deontologico ( fonte CRIF ), di seguito alcuni esempi: -finanziamenti in corso di istruttoria: dopo 6 mesi dalla data di richiesta; -richieste di finanziamento a cui il cliente ha rinunciato o che sono state rifiutate: dopo 1 mese dalla data di rinuncia/rifiuto; -finanziamenti rimborsati regolarmente: dopo 36 mesi dalla data di estinzione effettiva del rapporto di credito; -ritardi relativi a 1 o 2 rate ( o mensilità ): dopo 12 mesi dalla comunicazione di regolarizzazione , a condizione che nei 12 mesi i pagamenti siano sempre puntuali; -ritardi relativi a 3 o più rate ( o mensilità ): dopo 24 mesi dalla comunicazione di regolamentazione, a condizione che nei 24 mesi i pagamenti siano sempre puntuali; -finanziamenti non rimborsati ( o con gravi morosità ): dopo 36 mesi dalla data di estinzione prevista o dalla data in cui l’Istituto di Credito ha fornito l’ultimo aggiornamento. È importante ricordare che non è possibile cancellare i dati negativi prima di tali date, salvo in caso di iscrizione avvenuta a seguito di errori o in caso di furto d’identità. Non si rimane cattivi pagatori per sempre, ma è importante prima di contrarre un finanziamento valutare con molta attenzione la nostra capacità di rimborso, gli impegni familiari attuali e futuri, e perché no, stipulare anche una polizza assicurativa a copertura del credito che ci tuteli in caso di evento negativo.
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Mancata manutenzione del lastrico solare.
Di chi la responsabilità? Lastrico solare, terrazzo ad uso esclusivo del proprietario dell’appartamento sottostante: chi deve pagare i danni causati da infiltrazioni di acqua? Una recente sentenza afferma che… di Angelina Martarelli amicosrl@tiscali.it
U
na recentissima sentenza (n. 9449 del maggio 2016) delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, ci induce a riconsiderare, ancora una volta, il tema dei danni che possono verificarsi a seguito della mancata manutenzione del lastrico solare posto a livello dell’appartamento privato (il caratteristico terrazzo in uso esclusivo del proprietario). Prima di illustrare le novità dell’ultima sentenza sopra citata, occorre ricordare brevemente le vicende che hanno portato le Sezioni Unite della Corte di Cassazione a “innovare” il criterio di ripartizione delle spese per il rifacimento del piano di calpestio introducendo il tema di responsabilità per omessa custodia del bene del quale, sia chiaro, nessuno vuole mettere in dubbio il diritto di proprietà esclusiva. Si era sempre sostenuto, in pratica ed in dottrina, che il proprietario dell’appartamento (normalmente posto all’ultimo piano del fabbricato) essendo anche il proprietario del terrazzo annesso e di cui aveva l’uso esclusivo, fosse tenuto, nel caso di rifacimento della pavimentazione per eliminare le infiltrazioni di acqua nella proprietà sottostante, a contribuire sostenendo la spesa di un terzo del totale, rimanendo i restanti due terzi a carico degli altri condòmini le cui proprietà erano coperte dal lastrico di uso esclusivo (terrazzo). Secondo tale principio, addirittura, anche la ripartizione delle spese per eliminare i danni subiti dall’appartamento direttamente sottostante al terrazzo (con funzione di copertura per gli appartamenti posti in linea verticale sotto di esso) dovevano seguire lo stesso principio. Vale a tale riguardo rammentare che, nell’ambito condominiale, si riconosce il principio della obbligazione propter rem, ovvero il rapporto del soggetto con la cosa e la sussistenza dell’obbligazione o dell’onere anche se questa è sorta prima dell’acquisto del diritto. Debitore è la persona che si obbliga per le prestazioni dovute, che scaturiscono dal rapporto con il bene. La persona del debitore, quindi, si individua in relazione al bene. Inoltre, la persona del debitore può cambiare (principio della mutuabilità)
a seguito del trasferimento del bene per vendita o per successione, rimanendo inalterata l’obbligazione (tipico esempio sono le obbligazioni previste nel regolamento di condominio contrattuale). Ampliando questo principio, la sentenza in esame ha introdotto degli elementi di novità che, certamente, faranno discutere i cultori della materia e che, a nostro modesto giudizio, appaiono corretti. I nuovi elementi insiti nella sentenza sono, in breve, i seguenti: - una concorrente responsabilità del Condominio (per i danni da infiltrazione di acqua) nel caso in cui l’Amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130, primo comma c.c., ovvero nel caso in cui l’assemblea (appositamente convocata) non adotti le determinazioni di sua competenza in opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma) c.c.) ; - la responsabilità del proprietario del terrazzo (che funge anche da copertura degli appartamenti sottostanti) per la inerzia dimostrata nella mancata o scarsa manutenzione della pavimentazione che è all’origine della infiltrazione di acqua e quindi dei danni conseguenti. La novità della sentenza è che al Proprietario del terrazzo a livello dell’appartamento viene imputata una responsabilità ulteriore: la qualifica di “custode” in base alla quale deve evitare il danno (pulizia dei bocchettoni raccolta acqua piovana, non forare l’impermeabilizzazione collocando strutture di arredo del terrazzo ecc.) o attivarsi per contenere i danni (manutenzione ordinaria o richiedere l’intervento all’Amministratore del Condominio).
38 GOLDeN ATTICO - IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE
Aste immobiliari
LA
mancataaggiudicazione
Secondo la nuova norma contenuta nell’art.164bis della legge 162/2014 se si verifica l’impossibilità di vendere l’immobile a un prezzo consono il giudice può chiudere anticipatamente il processo esecutivo… di Marta Santarelli Avvocato
N
egli articoli precedenti di maggio e giugno si è descritta la fase della vendita e la fase successiva. Si rammenta, infatti, che successivamente all’esperimento di vendita, l’immobile può essere aggiudicato da taluno o meno. Oggi vedremo come potrebbe proseguire la procedura in caso di mancata aggiudicazione. Come anticipato precedentemente, se l’immobile non viene aggiudicato da alcuno il giudice dell’Esecuzione o prosegue con l’emissione di una nuova ordinanza di vendita o con l’estinzione della procedura. Qualora l’immobile oggetto dell’esecuzione non venga aggiudicato, il Giudice dell’esecuzione, normalmente, provvede ad emettere una nuova ordinanza di vendita con cui provvede anche a ribassare il prezzo base nel limite massimo di ¼. Può accadere anche, che ai sensi dell’art 164 bis della legge 162/2014, ove il Giudice dell’Esecuzione valuti che non è più possibile vendere l’immobile a un prezzo che possa soddisfare in modo ragionevole i creditori, anche alla luce delle spese di procedura che si dovrebbero sostenere proseguendo nella vendita, disponga la chiusura anticipata del processo esecutivo. Tale nuova previsione, in realtà, non è altro che l’accoglimento di conclusioni a cui erano già arrivati precedentemente i vari Tribunali tra cui quello di Napoli e di Roma.
La ratio della nuova norma e delle pronunce già presenti ancor prima dell’ingresso della riforma del processo esecutivo immobiliare è nella necessità di garantire un’equità e garantire anche il debitore esecutato. In buona sostanza, sebbene sia corretto che un soggetto creditore possa arrivare anche all’esecuzione immobiliare per ottenere il pagamento di quanto dovuto, è altrettanto giusto che la compressione del diritto di proprietà del debitore trovi un limite che coincide con l’eccessivo svilimento del prezzo di realizzo. L’Art 164 bis così recita “Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo”. La norma, per quanto innovativa e corretta, presenta comunque ampi margini di miglioramento, e anzi ne necessita. Resta infatti del tutto (anche troppo) arbitraria la valutazione del breakeven point, ossia quale sia il punto entro cui è ragionevole o meno procedere con la vendita. Non viene chiarita la forbice tra valore di stima e valore di vendita e pertanto non è indicato il prezzo che possa considerarsi sufficiente per imporre al giudice la chiusura della procedura. A conclusione della questione si deve anche evidenziare che anche ove il Giudice dell’Esecuzione valuti l’opportunità di estinguere la procedura, nulla vieta ai creditori muniti di titolo esecutivo di riavviare ex novo l’azione esecutiva. Avendo terminato l’excursus sulla fase post vendita, si preannuncia che nella prossima uscita si descriverà la fase post aggiudicazione e pertanto il versamento del prezzo ed il decreto di trasferimento dell’immobile aggiudicato.
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Agente immobiliare
COSA SI ASPETTA IL CLIENTE?
informazioni “importalabili”...
È con questo efficace neologismo che si vogliono indicare tutte quelle notizie fondamentali nella scelta di un immobile, introvabili sui portali, ma che solo un sapiente agente immobiliare può fornire di Luca Gramaccioni
D
urante le quotidiane incursioni in quel particolare universo composto da acquirenti e venditori, emerge spesso una domanda: ma cosa vuole davvero il cliente? La domanda, se posta banalmente, porterebbe a conclusioni banali: la migliore casa possibile al miglior prezzo possibile oppure il maggior realizzo possibile nel più breve tempo possibile. In realtà, questa domanda porta necessariamente a fare una seria considerazione sui trend che il mercato propone ma, soprattutto, sull’interpretazione che i clienti fanno di questi trend. Spesso infatti acquirenti e venditori si fanno una idea del mercato molto personale, basata solo su informazioni parziali e da queste desumono la qualità del servizio degli agenti immobiliari. Hai una casa che secondo me è fuori prezzo? Allora sei un agente immobiliare non affidabile. Mi fai visitare una casa che è lontana dalle mie aspettative? Allora non sei credibile. Mi stai chiedendo l’incarico in esclusiva? Ma non lo sai che non si usano più? Tutto e il contrario di tutto elaborato attraverso una masticazione affrettata di opinioni e dati presi alla rinfusa su portali e siti web.
Ma c’è sempre un “ma”... Esistono fattori che le statistiche e i dati non possono fornire e non possono “catalogare”: negli Stati Uniti il grande Joe Ferrara le chiamò “Unzillowable” e rappresentano tutte quelle cose che un software e/o un algoritmo non potranno mai catturare e prendere in considerazione: rumore del traffico, odori, una 127 abbandonata, il portone malandato, il gatto della vicina che cammina sul vostro balcone, la luce del lampione che non vi fa dormire ecc. La lista è infinita e io la raccolgo nella definizione di “Importalabile”, ovvero di informazioni che se non hai qualcuno che te le comunica, difficilmente riesci a trovare su un portale o un annuncio. Ecco perché è utile utilizzare il supporto di un agente immobiliare professionista: perché con molta probabilità fornisce proprio le indicazioni che non si trovano sui portali, “importalabili” appunto. Per fornirle però è necessario avere influenza sul cliente, pena la mancanza della volontà da parte di questo di mettere in discussione la propria opinione. Ecco i fattori che facilitano la scelta da parte del cliente del proprio agente di fiducia: • Rilevanza - Sei importante nel tuo mercato? Sei visibile? • Credibilità - Hai una storia? Hai referenze positive sul tuo conto? • Accessibilità - Sei facile da raggiungere? Da contattare? Da Incontrare? • Vicinanza - Sei piacevole? Sei garbato? Mi ascolti? Comprendi ciò che dico? • Competenza - Dimostri di essere preparato? Sei un problem solver? Vai diritto al risultato che mi aspetto? • Fiducia - Crei un clima di collaborazione? Fai seguire i fatti alle parole? Tutti questi fattori (spesso, ma non necessariamente, in quest’ordine) rappresentano l’influenza che un agente immobiliare ha nei confronti di un cliente: se questa influenza si trasforma in comportamenti adeguati, ecco che i risultati del rapporto con l’agente immobiliare saranno apprezzati dal cliente. In conclusione se un cliente rifiuta il supporto di un professionista nell’acquisto o nella vendita di una casa, significa che sta sottovalutando (e molto) tutto ciò che è “importalabile”, comprese tutte quelle problematiche tecniche che solo una persona iperspecializzata può affrontare. Sta all’agente professionista riuscire a convincere i clienti di essere in grado di aiutarli nell’interpretare e utilizzare tutte quelle informazioni non visibili e questa è la sfida più grande. Buone vendite a tutti.
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2 25 ... e molto altro!
anni di attivitĂ ITALCASE
anni di RE/MAX Italcase
Luglio 2016: un nuovo traguardo