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Il RENDICONTO DEL CONDOMINIO Angelina Martarelli amicosrl@tiscali.it
Sempre più lettori ci pongono interrogativi sul tema del condominio. Chiediamo quindi ad Angelina Martarelli, titolare della Soc.AM.I.CO. srl ( amministrazione dei condomini e Gestione Immobili ) di far luce su alcuni degli aspetti più salienti relativi a questo argomento. Questo mese affrontiamo la seguente questione:
DOMANDA: Molto spesso i Condomini lamentano ritardi nella presentazione del “rendiconto delle spese di gestione” da parte dell’Amministratore. Talvolta il ritardo è di oltre un anno, in questo caso come possono tutelarsi i Condomini che hanno un duplice interesse? Ovvero: avere certezza che i versamenti delle quote condominiali effettuate dai Condomini siano stati regolarmente accreditati sul conto del Condominio e che le fatture dei fornitori siano state regolarmente registrate nella contabilità condominiale e pagate alle relative scadenze. Infine, che non vi siano pagamenti in sospeso per i quali il Condominio rischia di ricevere un decreto ingiuntivo di pagamento o la sospensione della fornitura di un’utenza (acqua, energia elettrica, gas). RISPOSTA: Prima ancora della norma di legge o del regolamento di condominio è utile ricordare che l’Amministratore, professionalmente preparato e diligente, ha tutto l’interesse – terminato l’esercizio finanziario – a predisporre nel più breve tempo possibile il rendiconto della sua gestione, da sottoporre per l’approvazione all’Assemblea dei Condomini, per almeno due motivi: l’approvazione del rendiconto delle spese dell’esercizio legittima a) l’Amministratore a richiedere il saldo di quanto ancora dovuto dai Condomini che risultano a debito, anche mediante la richiesta di emissione del decreto ingiuntivo; l’approvazione del rendiconto da parte dell’Assemblea assume anche b) una valenza etica in quanto costituisce il riconoscimento della corretta gestione svolta dall’Amministratore. La recente legge di riforma del condominio (legge 220/2012) prevede e disciplina la resa del conto (rendiconto) in ripetuti articoli che vale la pena di esaminare: Art. 1129 (nuova versione) … costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, … (omissis) La predetta disposizione si collega con quanto previsto dall’art. 1130 (nuova versione) che nell’elencazione dei compiti assegnati all’Amministratore al n. 10 prevede, … redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per l’approvazione entro centottanta giorni. La mancata predisposizione e presentazione del rendiconto entro i 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio costituisce una mancanza grave, al punto che ciascun Condomino, anche senza una pronuncia da parte dell’Assemblea, può rivolgersi all’autorità giudiziaria per richiedere la revoca dell’Amministratore. Pertanto l’Amministratore professionista, entro i 180 giorni dal termine dell’esercizio, deve predisporre il rendiconto della sua gestione e convocare l’Assemblea dei Condomini per l’approvazione. Soltanto l’approvazione del rendiconto legittima l’Amministratore ad agire giudizialmente per la riscossione dei crediti nei confronti del Condomino moroso e, quindi, è dimostrato il duplice interesse, sia dell’amministratore che dei condomini (in regola con i pagamenti) a che vengano rispettate entrambe le incombenze. Si tenga, inoltre, presente quanto già esposto nel precedente articolo sull’anagrafe del condominio relativamente alla convocazione dell’Assemblea e al diritto di partecipazione e votazione. In particolare all’assemblea possono partecipare, per l’approvazione delle spese di gestione del riscaldamento, il locatore (al posto del proprietario) che, in mancanza di conferimento di delega scritta, non potrà deliberare sugli altri argomenti previsti dall’ordine del giorno; anzi a parere della sottoscritta, non potrebbe partecipare alla riunione in quanto non legittimato. La predisposizione del Rendiconto della Gestione non costituisce soltanto il documento ufficiale che consente all’Amministratore di agire nei confronti dei Condomini morosi ma, essenzialmente, quale mandatario dei Condomini è l’atto con il quale dimostra la correttezza del suo operato. La legge non prevede particolari forme per la tenuta della contabilità, essendo sufficiente la tenuta delle scritture secondo il metodo della partita semplice (entrate e uscite). Domanda: I Condomini hanno la facoltà di prendere visione della documentazione contabile durante l’assemblea? Risposta: la legge non prevede che l’Amministratore si rechi in assemblea portando con sé tutta la documentazione (fatture, ricevute, estratti conto ecc.) e che esibisca agli astanti che ne facciano richiesta le pezze giustificative delle spese. La legge prevede che i Condomini o gli affittuari, per quanto di loro competenza, possano prendere visione in ogni tempo e, a loro spese, possano estrarre copia della documentazione contabile. Quindi il Condomino (o l’affittuario) può nei giorni precedenti la data prevista per la riunione assembleare, richiedere all’Amministratore di verificare la documentazione contabile che ha costituito la redazione del Bilancio Consuntivo. Le varie voci di spesa, infatti, sono esposte in maniera aggregata, ad esempio: energia elettrica scala, energia elettrica ascensore, energia elettrica bruciatore caldaia; per ciascuna delle spese indicate l’Amministratore dovrà essere in grado di esibire le relative fatture oppure, nel caso in cui un unico contatore eroghi l’energia elettrica per più servizi (illuminazione scale e bruciatore caldaia) il criterio utilizzato per ripartire i due consumi. Lo stesso criterio dovrà essere seguito per quanto concerne, ad esempio, la spesa relativa alle pulizie dello stabile: pulizia androne e scale (che interessa la generalità dei Condomini), pulizia area di manovra box (la spesa deve essere sostenuta soltanto dai proprietari dei box). È adottata dalla maggioranza degli Amministratori) che nella stessa convocazione dell’Assemblea, l’Amministratore indichi il giorno e l’orario riservato ai Condomini/ Inquilini in cui è possibile verificare la contabilità riportata nel Rendiconto. Se, inoltre, l’Amministratore vuole dimostrare disponibilità, professionalità e
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