6 minute read
Tuchtrecht
Alarmbellen
Oplichting bank 1 via ABC-transactie, notaris verliest de regie
CASUS
In september 2008 verwerft de heer Goedland twee percelen, waaronder twee landgoederen. De bank krijgt een inschrijving van 3.800.000 euro. In april 2011 koopt mevrouw Landleven, de levenspartner van Goedland, namens de B.V. Landerijen i.o. én als gevolmachtigde van Goedland beide percelen voor 2.500.000 euro. De koopprijs wordt met goedvinden van de bank verlaagd naar 2.300.000 euro. In augustus 2011 worden de percelen kadastraal gesplitst in Land 1 en Land 2. Op 25 augustus 2011 geeft de bank een volmacht af voor de doorhaling van Op 26 augustus 2011 om 12.59 uur passeert de notaris, betrokken bij alle akten, de akte van levering (transactie A - B). Om 13.01 uur passeert zij de levering waarbij B.V. Landerijen i.o. voor 1.100.000 euro Land 2 overdraagt aan een derde (transactie B - C). Vervolgens passeert zij om 13.04 uur passeert de levering waarbij B.V. Landerijen voor 2.250.000 euro Land 1 overdraagt aan een andere derde (transactie B - D). De bank ontvangt 2.300.000 euro. In 2017 informeert de FIOD de bank over de (door)leveringsakten, waarop de bank aangifte doet tegen Goedland.
DE KLACHT
De bank stelt dat de notaris haar onderzoeksplicht heeft verwaarloosd, zij had haar diensten horen te weigeren en de van de checklist en de betrokken partijen daarover te bevragen. Van een dergelijke toetsing is echter niet gebleken.
verkoopopbrengst door de doorlevering.
HET VERWEER
De zaak was juridisch veelomvattend Goedland veeleisend, onderhield hij zelf contact met de bank en informeerde hij de notaris hierover door e-mails van de bank door te sturen. De notaris begreep dat de verlaging van de koopsom onder meer mogelijk was doordat Goedland bij de bank onder een tijd ook andere onroerende goederen van hem verkocht zouden worden om de schuldenlast te saneren.
HET OORDEEL
Bij de beoordeling die de notaris moet maken, kan gebruikgemaakt worden van de checklist ABC-transacties, aanbevolen door de KNB. Volgens de rechtspraak is het uitgangspunt dat de notaris verplicht is zijn ministerie te verlenen, tenzij sprake is van gegronde redenen om zijn dienst te weigeren. Een zorgvuldige ambtsuitoefening brengt mee dat de notaris bij een ongebruikelijk prijsverschil nagaat of dat op goede gron- den verklaarbaar is. Van de notaris mag immers verwacht worden dat hij bekend is met het feit dat een ABC-constructie misbruikt kan worden als instrument voor ontduiking, witwassen en het oplichten van onwetende particulieren.
De notaris was al langere tijd notaris van partijen, waardoor ze bijvoorbeeld wist dat Landleven de levenspartner was van Goedland. De notaris had daarom moeten onderzoeken of sprake was van onoorbare ABC-transacties. Dit geldt volgens de bank te meer nu de notaris wist dat de bank een bedrag van 1.050.000,00 euro misliep. De notaris behoorde volgens de kamer de doorlevering te toetsen aan de criteria DE MAATREGEL
Op geen enkele wijze is gebleken van opzet van de notaris op (het faciliteren van) benadeling van de bank. Voorts heeft de notaris duidelijk gemaakt dat zij en haar kantoorgenoten lering hebben getrokken uit deze zaak en dat meerdere maatregelen zijn getroffen om herhaling te voorkomen. Daarnaast acht de kamer van belang dat het BFT weliswaar van de zaak op de hoogte is, maar daarin kennelijk geen aanleiding heeft gezien een klacht in te dienen, zodat aangenomen mag worden dat sprake is geweest van een incident. Ten slotte weegt de kamer ook de gevolgen voor de notaris en haar kantoorgenoten mee die voortvloeien uit het ingestelde strafrechtelijk onderzoek en de civielrechtelijke aansprakelijkstelling.
Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden, 9 december 2020 (nog) niet gepubliceerd
OPMERKING
Een ABC-transactie met een prijs- verschil van ruim één miljoen, waarbij de notaris kennelijk geen enkel onderzoek heeft gedaan naar het prijsverschil: de notaris komt er genadig af met een berisping.
Een cliënt die zelf de communicatie met de bank voert in plaats van de notaris en de (mogelijk bewust ver- oorzaakte) complexiteit van de zaak zijn alarmbellen: zorg voor overzicht en houd altijd zelf de regie.
Deze bewerkingen worden gemaakt door notarieel deskundigen
Levering aandelen 2 voor 1 euro en lening buiten notariskantoor om kan niet zonder afdoende Belehrung
CASUS
Klager krijgt in september 2016 een lening van 49.000 euro van de heer Poot, handelend namens een bv, te betalen in twee termijnen van 24.500 euro. De eerste termijn zou worden verstrekt bij de overdracht van de aandelen in (de nieuwe werkmaatschappij) Werk bv en de tweede termijn uiterlijk vier maanden later. In april 2017 mailt een medewerkster van het kantoor van de notaris de ontwerpakte van de aandelenoverdracht. Vervolgens mailt zij een gewijzigde akte aan partijen, met het verzoek de koopsom van de aandelen te vermelden. Daarop antwoordt klager dat hij akkoord gaat en dat hij begrijpt dat Poot ook akkoord is. In juni 2017 passeert de notaris de akte van levering van aandelen Werk bv, waarbij klager als verkoper, handelend voor zich en als bestuurder van K Holding en Werk bv, de helft van de aandelen Werk bv aan zijn K Holding levert. De koopsom voor de aandelen bedroeg 1 euro. De andere helft van de aandelen Werk bv wordt aan X bv geleverd. Daarover voert Poot via een andere bv het bestuur. Poot heeft het te lenen bedrag niet aan klager uitbetaald. In 2018 defungeert de notaris.
DE KLACHT
volledig geïnformeerd over Poot. Bij het passeren van de akte bleek dat de notaris niet over het eerste termijnbedrag van de lening beschikte. Klager heeft toen, onder druk gezet door de notaris, toch de akte ondertekend, terwijl hij zelf had voorgesteld het passeren uit te stellen.
HET VERWEER
De behandelaar van het dossier heeft klager op de dag van passeren meegedeeld dat Poot de eerste tranche zou overmaken aan Werk bv. Deze dossierbehandelaar heeft klager geadviseerd om pas na ontvangst van dit bedrag te tekenen.
HET OORDEEL
Niet gebleken is dat de notaris met klager de koopprijs van de aandelen heeft besproken. Die koopprijs had, in het licht van de verdere transactie, vragen moeten oproepen bij de notaris en hij had daarover navraag moeten doen bij partijen. Evenmin is gebleken dat de notaris met klager heeft besproken welke consequenties het ondertekenen van de akte voor klager zou hebben, nu de eerste tranche van de lening nog niet door de notaris of klager was ontvangen. De notaris had er ook voor kunnen kiezen om (klager uitdrukkelijk te adviseren) de overdracht uit te stellen, hetgeen in het belang van klager was. In feite heeft klager de aandelen immers voor het bedrag van 1 euro geleverd, terwijl de waarde daarvan volgens de balans 16.022 euro bedraagt. Het is de taak en verantwoordelijkheid van de notaris om klager dan voor te lichten en te bevragen waarom reden hij het risico nam de aandelen in feite (bijna) voor niets weg te geven. Dat heeft de notaris niet gedaan.
DE MAATREGEL
De kamer acht de verweten gedraging van de notaris ernstig. De notaris heeft zich er niet van verzekerd dat klager door ondertekening van de akte voldoende de gevolgen daarvan onderkende. Dat is nu juist zijn verantwoordelijk- heid als notaris. Deze ambtsplicht gaat dus verder dan het geven van een algemene toelichting.
Kamer voor het notariaat Amsterdam, 1 december 2020 (nog) niet gepubliceerd
OPMERKING
