Tuchtrecht
Alarmbellen 1
Oplichting bank via ABC-transactie, notaris verliest de regie UITSPRAAK: GEGROND MET OPLEGGING VAN EEN MAATREGEL CASUS In september 2008 verwerft de heer Goedland twee percelen, waaronder twee landgoederen. De bank krijgt een HYPOTHEEKRECHT OP DIE PERCELEN MET EEN inschrijving van 3.800.000 euro. In april 2011 koopt mevrouw Landleven, de levenspartner van Goedland, namens de B.V. Landerijen i.o. én als gevolmachtigde van Goedland beide percelen voor 2.500.000 euro. De koopprijs wordt met goedvinden van de bank verlaagd naar 2.300.000 euro. In augustus 2011 worden de percelen kadastraal gesplitst in Land 1 en Land 2. Op 25 augustus 2011 geeft de bank een volmacht af voor de doorhaling van HAAR HYPOTHEEKRECHT Op 26 augustus 2011 om 12.59 uur passeert de notaris, betrokken bij alle akten, de akte van levering (transactie A - B). Om 13.01 uur passeert zij de levering waarbij B.V. Landerijen i.o. voor 1.100.000 euro Land 2 overdraagt aan een derde (transactie B - C). Vervolgens passeert zij om 13.04 uur passeert de levering waarbij B.V. Landerijen voor 2.250.000 euro Land 1 overdraagt aan een andere derde (transactie B - D). De bank ontvangt 2.300.000 euro. In 2017 informeert de FIOD de bank over de (door)leveringsakten, waarop de bank aangifte doet tegen Goedland.
DE KLACHT De bank stelt dat de notaris haar onderzoeksplicht heeft verwaarloosd, zij had haar diensten horen te weigeren en de
28 . NOTARIAAT MAGAZINE . N° 11.. 2021 2021
BANK MOETEN INFORMEREN OVER DE EXTRA verkoopopbrengst door de doorlevering.
van de checklist en de betrokken partijen daarover te bevragen. Van een dergelijke toetsing is echter niet gebleken.
HET VERWEER De zaak was juridisch veelomvattend EN COMPLEX $AARBIJ WAS HAAR CLI¾NT Goedland veeleisend, onderhield hij zelf contact met de bank en informeerde hij de notaris hierover door e-mails van de bank door te sturen. De notaris begreep dat de verlaging van de koopsom onder meer mogelijk was doordat Goedland bij de bank onder een PARAPLU kNANCIERING VIEL EN TEGELIJKERtijd ook andere onroerende goederen van hem verkocht zouden worden om de schuldenlast te saneren.
HET OORDEEL Bij de beoordeling die de notaris moet maken, kan gebruikgemaakt worden van de checklist ABC-transacties, aanbevolen door de KNB. Volgens de rechtspraak is het uitgangspunt dat de notaris verplicht is zijn ministerie te verlenen, tenzij sprake is van gegronde redenen om zijn dienst te weigeren. Een zorgvuldige ambtsuitoefening brengt mee dat de notaris bij een ongebruikelijk prijsverschil nagaat of dat op goede gronden verklaarbaar is. Van de notaris mag immers verwacht worden dat hij bekend is met het feit dat een ABC-constructie misbruikt kan worden als instrument voor ONDER MEER HYPOTHEEKFRAUDE BELASTINGontduiking, witwassen en het oplichten van onwetende particulieren. De notaris was al langere tijd notaris van partijen, waardoor ze bijvoorbeeld wist dat Landleven de levenspartner was van Goedland. De notaris had daarom moeten onderzoeken of sprake was van onoorbare ABC-transacties. Dit geldt volgens de bank te meer nu de notaris wist dat de bank een bedrag van 1.050.000,00 euro misliep. De notaris behoorde volgens de kamer de doorlevering te toetsen aan de criteria
DE MAATREGEL Op geen enkele wijze is gebleken van opzet van de notaris op (het faciliteren van) benadeling van de bank. Voorts heeft de notaris duidelijk gemaakt dat zij en haar kantoorgenoten lering hebben getrokken uit deze zaak en dat meerdere maatregelen zijn getroffen om herhaling te voorkomen. Daarnaast acht de kamer van belang dat het BFT weliswaar van de zaak op de hoogte is, maar daarin kennelijk geen aanleiding heeft gezien een klacht in te dienen, zodat aangenomen mag worden dat sprake is geweest van een incident. Ten slotte weegt de kamer ook de gevolgen voor de notaris en haar kantoorgenoten mee die voortvloeien uit het ingestelde strafrechtelijk onderzoek en de civielrechtelijke aansprakelijkstelling.
De notariskamer legt de maatregel berisping op met HHQ ERHWH YDQ HXUR Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden, 9 december 2020 (nog) niet gepubliceerd
OPMERKING Een ABC-transactie met een prijsverschil van ruim één miljoen, waarbij de notaris kennelijk geen enkel onderzoek heeft gedaan naar het prijsverschil: de notaris komt er genadig af met een berisping. Een cliënt die zelf de communicatie met de bank voert in plaats van de notaris en de (mogelijk bewust veroorzaakte) complexiteit van de zaak zijn alarmbellen: zorg voor overzicht en houd altijd zelf de regie.
