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Reportagens: Cida Haddad Felipe Shikama Marisa Batalim
Fotos: Juliana Moraes Capa: Luciana Baião Diagramação: Jefferson Cascali de Lima
Assembleia virtual é opção para ampliar a participação dos condôminos
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magine poder participar de todos os debates e votações de seu condomínio sem precisar comparecer às intermináveis assembleias presenciais. A tecnologia já contempla essa possibilidade. É a chamada Assembleia Virtual, um recurso para que os moradores participem com maior efetividade das discussões e decisões de seus condomínios. Criada pela Superlógica, empresa de Campinas especializada em soluções para condomínios, a plataforma foi registrada como Assembleia Virtual LicitaMais. Basta ter acesso à internet para poder participar de discussões, opinar, sugerir temas e até votar com o mesmo valor legal de uma votação presencial - sem precisar gastar tempo e energia em longas e cansativas reuniões. Por causa dessas facilidades, os condôminos tendem a participar mais das decisões. “Trata-se de uma tendência que tem tudo para se espalhar para 100% dos condomínios do Brasil, pois tem um custo extremamente baixo para o condomínio e gera inúmeros benefícios práticos para todos”, prevê o diretor da Superlógica, Carlos Cêra. Em média, condomínios que utilizam a assembleia virtual registram um aumento de 10% para 70% de participação dos moradores. Como funciona O sistema funciona da seguinte maneira: os condôminos são convidados, via e-mail, a fazerem um cadastramento e, uma vez inscritos, passam a participar da elaboração da pauta e das votações. Qualquer condômino tem direito de sugerir melhorias para o condomínio e cada sugestão é analisada e discutida por todos. Quando chega a hora de votar um determinado assunto, o próprio sistema emite as procurações com a intenção de voto, o que permite que mesmo os condôminos que não estejam presentes fisicamente durante a votação tenham seus votos garantidos. A ferramenta também permite a realização de assembleias híbridas (aquelas onde o condômino escolhe participar virtualmente ou presencialmente), assim como assembleias 100% virtuais com a utilização de certificados digitais para dar validade
jurídica aos votos. “Com a criação desta plataforma buscamos melhorar a interação entre os moradores e a administração dos condomínios, além de permitir otimização do tempo e maior participação de todos, já que não será mais necessário participar das assembleias presenciais. Com o tempo, acreditamos que as assembleias passarão por um processo evolutivo e chegarão a ser realizadas apenas virtualmente”, acrescenta Cêra. Valor jurídico Indagado se o sistema é aceito juridicamente, Cêra explica que a assembleia virtual não substitui a presencial, que continua existindo e atendendo a todos os requisitos legais. “O que muda é que os condôminos não precisam comparecer presencialmente, pois as discussões ocorrem anteriormente à assembleia presencial e votam por uma procuração especial onde consta sua intenção de voto”. Segundo a empresa, a Assembleia Virtual tem crescido bastante e já atingiu a marca de 15 mil apartamentos, espalhados por mais de 350 condomínios em todo o Brasil. Cêra explica que a Assembleia Virtual é gratuita para condomínios que fazem uma assembleia por ano. Para os demais os valores começam em R$ 29,90/mês. Passo a passo - O síndico coleta o endereço de e-mail dos condôminos. - Os condôminos são convidados por e-mail a participar e preenchem uma ficha de cadastro escolhendo login e senha para acessos futuros ao sistema. - A partir daí, os moradores podem debater e votar nos assuntos propostos, além de sugerir novos temas para discussão. - O síndico ou administrador acompanha e gerencia as discussões e votações, de modo a torná-las mais dinâmicas e efetivas. - Ao final do processo, o próprio sistema emite as procurações com a intenção de voto, proporcionando que quem não puder estar presente nas assembleias presenciais e obrigatórias tenha seu voto validado.
FOTO: Divulgação
Carlos Cêra, diretor da Superlógica
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Empresas se especializam em
administração condominial
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m busca de diferenciais como melhor localização, áreas de lazer e, principalmente, segurança, é grande o número de famílias que têm escolhido se mudar de casas em bairros para morar em apartamentos ou vilas residenciais. Por causa disso, os condomínios vêm aprimorando cada vez mais os seus serviços para atender satisfatoriamente os moradores. Uma opção eficiente, para a gestão contábil, serviços de manutenção e até mesmo assessoria jurídica pode estar na contratação de empresas de administração especializadas em condomínio. “É como se os condomínios fossem verdadeiras empresas. A única diferença é que, ao invés de um único empresário, nós reportamos e temos de atender, em alguns casos, centenas de famílias”, comenta o contador José Luiz Ferreira de Oliveira que, em 2004, decidiu direcionar sua antiga empresa de contabilidade empresarial para a promissora área de administração condominial. Ele ressalta que a administração de uma empresa
“Além disso, dá mais transparência e controle das contas a receber que, muitas vezes, é o grande vilão dos condomínios”, argumenta.
especializada não exclui a figura do síndico, mas conta que o profissionalismo da gestão garante resultados mais eficientes aos condôminos. “Além disso, dá mais transparência e controle das contas a receber que, muitas vezes, é o grande vilão dos condomínios”, argumenta. Algumas empresas, aliás, disponibilizam na internet, mediante senha dos moradores, todo o balancete mensal de gastos e receita do condomínio. Já os serviços prestados por essas empresas vão desde a parte contábil, como cálculo de rateio de despesas, até a contratação e pagamento de serviços terceirizados como os de limpeza, segurança e manutenção. “A ideia é tirar essa responsabilidade do síndico que, muitas vezes, tem outra profissão e acaba não tendo tempo de cuidar”, detalha Oliveira. Segundo ele, além de facilitar a vida do síndico, as empresas conseguem melhores preços com fornecedores e prestadores de serviço. “Pelo fato de a gente atender inúmeros condomínios, temos um poder de negociação melhor”, acrescenta.
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Pesquisar preços, comparar projetos e não ter pressa são as dicas para
comprar um imóvel com segurança
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Sindicato da Habitação alerta para os problemas mais comuns duran te a escolha pelo empreendimento. Pesquisas reve-lam que brasileiro compra, em média, dois imóveis durante a vida. Comprar um imóvel, seja na planta, pronto ou usado, requer do interessado muita pesquisa, visitas a inúmeros estandes de vendas, comparação de preços e projetos, e diálogo com parentes e amigos. Não faz bom negócio quem adquire um imóvel por impulso, recomendam os representantes do Secovi (Sindicato da Habitação). Em São Paulo, o presidente da entidade, João Crestana, avalia que “antes de tudo é preciso fazer as contas e ver se as prestações do financiamento cabem no bolso”. Da mesma forma, em Sorocaba, o diretor regional do Secovi, Flávio Amary, esclarece que não basta o comprador ter condições de pagar. É preciso avaliar se o bem adquirido vai atender às necessidades de moradia. Visitar o entorno do imóvel de interesse é um dos primeiros passos para conhecer se há escolas, hospitais, transporte público e outras benfeitorias na região. A questão é não ter pressa. Na média, o brasileiro compra dois imóveis durante a vida, avalia o sindicato. Motivo mais do que suficiente para o consumidor ser cauteloso. Pensando no consumidor e em orientá-lo nesse momento decisivo, o Secovi-SP elaborou dez dicas fundamentais para uma compra segura e responsável. As informações são simples e de fácil entendimento. Confira:
1) Decida-se pela região onde quer morar e, principalmente, quanto pretende e pode gastar com a compra do imóvel. Lembre-se: a aquisição da moradia é um dos passos mais importantes na sua vida e precisa ser dado com segurança, com muito debate junto ao cônjuge e filhos. Leve em conta as necessidades futuras da família. 2) Escolha o tipo de imóvel que pretende adquirir: usado, novo ou na planta. Pense na metragem do imóvel, se quer casa ou apartamento (andar baixo ou alto, de frente, de fundo ou tanto faz), número de vagas de garagem, com ou sem varanda, ampla ou nenhuma área de lazer (piscina, salão de festas, jogos). Se escolher condomínio, pense até quanto pretende ou pode pagar de taxa de rateio de despesas. 3) Faça suas contas. A hora é boa também para pensar na melhor forma de financiamento. Com banco ou parcelado com a construtora? Pretende usar recursos do FGTS? Se o imóvel for novo ou usado, há sempre a opção de obter financiamento bancário (os sites de vários bancos oferecem simuladores das parcelas do financiamento). Caso disponha de uma boa reserva financeira – ou algum bem que possa ser vendido, como carro – é possível utilizá-la na entrada da compra do imóvel.
4) Decidido, visite o local escolhido e verifique quais empreendimentos existem no local. Aproveite e analise a infraestrutura disponível na região, bem como os serviços oferecidos, como escolas, padarias, supermercados, farmácias, hospitais, linhas de ônibus e metrô próximos, parques e outras áreas de lazer. Visite o empreendimento durante o dia e, principalmente, à noite. Não tenha pressa. Vá a estandes de vendas, visite decorados, converse com corretores e pense muito, pois a decisão tem de ser responsável e exclusivamente da sua família. Depois de percorrer a região escolhida não tenha medo de expandir horizontes e procurar imóveis em bairros próximos. A internet também é uma ótima opção para quem busca imóveis. Visite sites especializados na venda de imóveis, de imobiliárias, construtoras e incorporadoras. 5) Ao optar pela compra de um usado, seja firme com o corretor quanto às suas definições do tipo de imóvel. Dê preferência ao profissional que conhece o imóvel. Peça informações a ele antes de marcar a visita. Se estiver fora das suas especificações, não vá. Evite também ficar nas mãos de muitos profissionais. Prefira o sistema de exclusividade (em que o imóvel está disponível em apenas uma imobiliária). 6) Se o imóvel for novo ou na planta, usualmente o valor da comissão é cobrado separadamente do preço. Se o imóvel for usado, a comissão é paga pelo vendedor, mas saiba que caberá a você o pagamento da comissão proporcional ao valor do seu imóvel dado como parte do pagamento. Nesse momento é importante não se envolver emocionalmente com o dono do imóvel que vai comprar. Deixe que o corretor negocie. 7) Na hora de apresentar uma proposta, ponha-se no lugar do vendedor. Evite propostas absurdas, como descontos elevados, por exemplo. Se ele aceitar, deve haver algo errado. Certifique-se do que está e do que não está incluído no valor e converse abertamente, evitando constrangimentos futuros. Questione aquilo que não entender e exija respostas claras e precisas.
Muita atenção com os documentos do imóvel e do proprietário, que devem preferencialmente ser analisados por um advogado de sua confiança. 8) Ao escolher comprar um imóvel na planta, pesquise a história e a atuação da empresa construtora/incorporadora e, se possível, visite uma obra já entregue por ela. Peça uma cópia do registro da incorporação ao corretor e antes de assinar o contrato de Compra e Venda. Consulte o que diz a Lei 4.591/64 (Condomínios e Incorporações) e submeta-a a um advogado conhecido. Apesar de conterem basicamente as mesmas cláusulas, não é demais a análise de um especialista em mercado imobiliário. Acompanhe o estágio das obras por meio de visitas ao empreendimento ou pela internet. Muitas empresas oferecem o serviço em seus sites. 9) Programe-se. Os valores das prestações pagas durante o período da construção do empreendimento podem ser diferentes das parcelas de financiamento do saldo devedor. Atenção: até a entrega das chaves, o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo INCC ou CUB. Após a entrega das chaves, você terá a opção de quitar a dívida, usar os recursos do FGTS para amortizar parte do valor – caso seja a aquisição do primeiro imóvel – e financiar o restante com o banco. Há taxas atrativas e prazos longos disponíveis no mercado. O fundamental, no entanto, é que a parcela – fixa ou reajustável - caiba no seu bolso. 10) Após a liberação do financiamento, a assinatura da escritura do imóvel e a entrega das chaves, o comprador tem de pagar o ITBI à Prefeitura e as taxas de registro cartorárias. Juntas, elas correspondem a aproximadamente 4% do valor de compra do imóvel. Programe-se e faça uma reserva financeira. Nunca deixe de registrar sua escritura no Registro de Imóveis, mesmo que não tenha contratado financiamento. Mais: quando receber o imóvel, leia as instruções de uso e o Manual do Proprietário para certificar-se das garantias da sua unidade. Os prazos legais são diferentes para os vários componentes.
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Pesquisa revela preferência por
imóveis de dois dormitórios em Sorocaba
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ançamentos de imóveis verticais ou horizontais de dois dormitórios estão entre os preferidos pelos compradores em Sorocaba, segundo levantamento realizado pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e pela Robert Michel Zarif - Assessoria Econômica Ltda. O estudo foi desenvolvido ao longo dos últimos quatro anos, de 2007 a 2010 e também apresenta resultados comparativos entre 2010 e 2011. Entre setembro de 2010 e setembro de 2011, por exemplo, foram lançados 2.787 imóveis residenciais em Sorocaba, sendo 2.099 unidades verticais e 688 unidades horizontais, de acordo com estudo realizado. Considerando-se todo o período de estudo, de setembro de 2007 a setembro de 2011, o total de unidades lançadas é de 11.795 imóveis, dos quais o segmento de dois dormitórios teve destaque, com 71,62% da oferta (8.448 unidades). Na
sequência, estão os imóveis de três dormitórios, com 23,83% (2.811 unidades); e os de quatro dormitórios, com 4,54% (536 unidades). Imóveis verticais A maior parte dos lançamentos nos quatro anos é de imóveis verticais, com 10.058 unidades. Os apartamentos de 2 dormitórios tiveram a melhor performance de vendas, com um giro médio de 16% ao mês (1206 unidades / mês). Este dado é refletido também no tamanho dos imóveis mais procurados: entre 46 e 65 m², com 4.606 unidades vendidas. Em relação ao preço de venda, a pesquisa aponta que os apartamentos com valor entre R$ 100 mil e R$ 300 mil apresentaram melhor desempenho, com 6.188 unidades lançadas e 4.311 comercializações. Segundo a pesquisa, o mercado apresentou
boa liquidez para os segmentos dois e três dormitórios, onde o percentual de unidades prontas e não vendidas em relação às unidades em oferta varia de 5% a 9%, o que é considerado reserva técnica. O valor médio do metro quadrado na região, no período avaliado, ficou em R$ 2.289,00 para unidades de dois dormitórios, R$ 2.928,00 para unidades de três dormitórios e R$ 3.997,00 para unidades de quatro dormitórios. Imóveis horizontais Também nos quatro anos de estudo, o número de lançamentos horizontais é de 1.737 unidades, das quais 61,7% (1.072 unidades) são de dois dormitórios, 37,2% (647 unidades) são de três dormitórios e 1,0% (18 unidades) é de 4 dormitórios. (37,2% - 647 unidades) e quatro dormitórios (1,0% - 18 unidades). Não houve oferta de unidades de um dormitório.
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Vida em condomínio é exercício diário de cidadania Mais do que adotar o tom conciliador e empregar bom senso nas relações interpessoais, um dos maiores desafios para o gerenciamento de um condomínio, na avaliação de Rosimeire Xavier, é fazer com que a pessoa que venha a morar dentro do condomínio saiba que todo dia é um exercício de cidadania. Conscientizar o morador não é tarefa fácil. “Hoje as pessoas buscam o conceito de morar com uma certa segurança, mas elas precisam saber que, nesse novo estilo de vida, elas têm que dar o primeiro passo para a boa convivência”, diz. Rosi enfatiza que não adianta ir para dentro de um condomínio mas deixar o filho pegar o carro, ouvir som alto, construir de forma a atrapalhar o vizinho ou não se importar se o cachorro fazer cocô na rua. “A partir do momento em que o morador passa a respeitar tudo isso é que o condomínio, então, vai se consolidar”. A gerente, no entanto, destaca que dar atenção, dar retorno a uma solicitação é a chave para o bom relacionamento administrador-condômino. “As pessoas querem atenção, querem ser ouvidas, o ser humano quer e precisa de respeito”, diz.
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Habilidade e prática deram a Rosi uma nova profissão:
gerente de condomínio Q
uando a bióloga Rosimeire Gamba Xavier, 50 anos, resolveu aceitar o convite para representar os moradores do condomínio onde morava, na condição de administradora, ela tinha consciência da dimensão do desafio imposto pela função pois somava em seu currículo atuações nas áreas administrativas e de construção civil. Mas o que ela não contava é que aquela opção, feita em 2004, mudaria os rumos de sua carreira. Rosi, como é mais conhecida entre amigos e familiares em Sorocaba, hoje é gerente administrativa da Associação Alphaville Nova Esplanada. Ela cuida do clube - um empreendimento que conta com dois clubes instalados e previsão de implantação de cinco unidades. Há sete anos no ramo, Rosi acompanhou de perto a expansão imobiliária da cidade - marcada essencialmente pelo surgimento de condomínios horizontais - e vivenciou, na prática, os caminhos que levaram síndicos e administradores à profissionalização. “Hoje o condomínio virou uma empresa, que arrecada, presta contas e direciona os seus investimentos”, conta. O segmento, acrescenta, fez surgir novas oportunidades no mercado e alavancou o crescimento de empresas prestadoras de serviços, especialmente nos setores de portaria, vigilância e manutenção de áreas verdes, sem contar com as assessorias contábeis e jurídicas, indispensáveis
aos modelos atuais de administração de unidades residenciais em condomínios ou de associações de proprietários de imóveis. Muita gente cresceu e enriqueceu ao atender essa demanda, avalia. Rosi comenta que geralmente a figura do síndico hoje em dia está associada ao representante dos moradores dos condomínios verticais. “Nos condomínios horizontais, geralmente é constituída uma diretoria, composta por presidente, vice, tesoureiro etc e um administrador é contratado pela diretoria”, explica. “O Tivoli, por exemplo, foi pioneiro nesse sentido. É um empreendimento que saiu do papel por volta de 2001 e é relativamente novo se considerarmos que sua capacidade de ocupação é de mais de 80%. Quando me mudei para lá, não tinha praticamente nada nos Altos do Campolim e eu acredito que esse pioneirismo também foi um dos responsáveis pelo crescimento rápido daquela região da cidade. Atrás dele chegaram o Sunset, o Belvedere e depois o Alphaville”. Carteira assinada Rosi conta que o administrador, ou gerente de condomínio, hoje recebe salário e não mais a isenção da taxa condominial, como era costume. “Somos profissionais contratados, a maioria com carteira assinada”, diz. A faixa salarial,
segundo ela, gira em torno de R$ 3.500,00 a R$ 5.500,00, dependendo do porte e do padrão do condomínio na cidade. Apesar de ter horários fixados dentro dos parâmetros de atendimento comercial, o gerente de condomínio “fica 24 horas no ar”, comenta Rosi que pode ser acionada, via rádio ou celular, a qualquer momento em caso de incidentes e imprevistos, “seja no Natal, no Réveillon ou mesmo em dias de chuvas fortes”. Contratação impessoal A tendência, segundo a gerente, é que os condomínios ou associações contratem profissionais que não sejam moradores. Por experiência própria, Rosi considera essa questão fundamental ao bom andamento das atividades. Hoje ela mora fora de condomínio, por opção, mas conta que só voltaria a morar novamente se conseguisse não participar de nada, nem como membro da diretoria. “Há muita confusão entre a pessoa do morador e a figura do administrador contratado, por isso, ele não deve morar onde trabalha, tem que ser impessoal. Para seguir as regras, você muitas vezes tem que dizer não, por exemplo, à sua vizinha que vai se achar ofendida pela melhor amiga. Ou em outra situação, você não terá sossego nem mesmo para fazer uma simples caminhada pelo condomínio, é muito normal ser parada por um morador que quer desabafar”, conta.
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Redes sociais auxiliam na troca de experiências Para trocar experiências e buscar aproximação, gerentes e administradores de condomínios em Sorocaba querem aproveitar as facilidades de comunicação que as redes sociais oferecem. A intenção é começar com uma página no Facebook. Para isso, administradores de diversos empreendimentos estiveram reunidos no último dia 26 de janeiro, na sede do condomínio Ibiti do Paço. “Aprendemos muito no dia a dia e essa será uma das formas de compartilharmos nosso aprendizado”, diz Rosi Xavier. “Não temos curso para formar administrador de condomínio. Além do conhecimento teórico que ele precisa ter para atuar na profissão, é muito importante trocar ideias, na prática. Pelo menos agora estamos encontrando uma forma de nos falarmos com mais frequência, ainda que virtualmente”.
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Projetos de arquitetura buscam conforto e segurança
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iante do crescimento de ofertas de condomínios na cidade, os projetos que envolvem arquitetura podem ser considerados diferenciais, que chamam a atenção de quem busca conforto e segurança para morar. O arquiteto Fábio Munhoz comenta que condomínios horizontais, por exemplo, seguem uma tendência vista nos Estados Unidos, onde é possível ver moradores da classe média baixa até os da classe A vivendo em condomínios. E ele acredita que na região de Sorocaba isso fará cada dia mais parte da realidade dos sorocabanos. Quanto aos projetos de arquitetura, Munhoz afirma que muitos dos seus clientes já vêm com ideias do que gostariam para suas casas ou apartamentos em termos de espaço, principalmente aqueles que serão utilizados de maneira integrada, como a cozinha e a chamada varanda gourmet. Esse último espaço, diz Munhoz, era o espaço antes do fundo da casa, onde ficava a churrasqueira. “Como em muitos condomínios é solicitado que esse tipo de espaço esteja no chamado corpo da casa as pessoas buscam a integração, o que é uma facilidade porque a pessoa não vai sair na chuva, não precisará carregar prato e talher de um lugar para o outro já que tudo está próximo”, afirma. O arquiteto complementa dizendo que mesmo em espaços menores, como em prédios, existem os projetos para a varanda
gourmet, que ganha ares diferentes com a utilização de vidros, ou seja, a criatividade está presente. Mais diferenciais Outro diferencial encontrado em condomínios é quanto à área de lazer. De acordo com Munhoz, hoje em áreas de lazer há pet shop, espaço mulher, como se fosse um salão de beleza, spa, existe piscina, salão de festa até com espaço kids, as quadras de esportes, entre outros itens. Para muitos moradores, comenta Munhoz, a existência de tantas opções em um único local é uma facilidade, mas a socialização não pode ser deixada de lado. Ainda quanto a diferenciais, Munhoz cita que eles começam também pela entrada dos condomínios, muitas até com traçados sofisticados. A criatividade unida à necessidade dos moradores, segundo Munhoz, é vista também em espaços como o home officer. “Hoje em dia é muito comum as pessoas terem seu espaço para o trabalho e, na minha opinião, o home officer tem que ser próximo à entrada da casa, até para que seja preservada a privacidade dos demais moradores, e que no futuro, em caso de uma emergência, por exemplo, o cômodo seja reversível para um quarto”, explica Munhoz. Ele lembra que os espaços determinam o que os moradores terão, inclusive a mobília.
“As pessoas buscam a integração, o que é uma facilidade porque a pessoa não vai sair na chuva, não precisará carregar prato e talher de um lugar para o outro já que tudo está próximo”
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Prestadores de serviço: um suporte indispensável
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ais do que um detalhe estético, hoje em dia o paisagismo já é sinônimo de qualidade de vida. Afinal, através de um estudo paisagístico, é possível construir ambientes mais agradáveis, com a criação, também, de espaços de convivência - tanto para os adultos, os jovens, as crianças, quanto para os idosos -, aproveitando de maneira eficiente, as áreas de uso comum nos condomínios. Por se tratar de áreas geralmente superiores às casas, o paisagismo exige atenção especial dos profissionais. Em Sorocaba, devido à grande quantidade de horas dedicadas à manutenção dos jardins, alguns profissionais optam por trocar a tarefa de prestador de serviço para ser funcionário efetivo do condomínio. Outros serviços Já aqueles que se mantém na condição de prestadores de serviço podem ter dificuldade de atender satisfatoriamente seus clientes, com o aumento da demanda. O jeito
é contratar e aumentar suas equipes. Alguns paisagistas de Sorocaba apostaram no nicho dos condomínios, mas o jeito, para atender a todos, é se tornar uma empresa, capacitar jovens profissionais e, claro, contratar. Algumas delas, já chegam a empregar mais de 15 pessoas. A aposta no mercado de serviços prestados em condomínios não se restringe ao jardim. O mesmo acontece com uma gama de atividades que vão desde piscineiros, professores de ginástica e lavadores de carro. Desafio O grande desafio, para quem investe nos moradores de condomínios, é a dificuldade de enfrentar o crivo de vários moradores, com opiniões, gostos e reclamações. Neste caso, pelo bem da boa harmonia da coletividade, a dica é delegar as ordens à uma comissão, eleita pelo condomínio. No caso do paisagismo, por exemplo, caberá a ela discutir possíveis intervenções e reformas que, se aprovadas, certamente vão contemplar e beneficiar a maioria dos moradores.
Em Sorocaba, devido à grande quantidade de horas dedicadas à manutenção dos jardins, alguns profissionais optam por trocar a tarefa de prestador de serviço para ser funcionário efetivo do condomínio.
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Cidade tem aproximadamente
1.500 condomínios O
desenvolvimento da ci dade de Sorocaba pode ser visto também quan do o assunto são os condomínios. Flavio Amary, vice-presidente do Interior do Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo), o Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo, diz que há, em Sorocaba, aproximadamente 1.100 condomínios verticais e de 300 a 400 horizontais. Amary comenta que o condomínio é também uma forma que as pessoas encontraram de viver em comunidades. “É muito comum no mundo inteiro; há os chamados condomínios de uso misto e esse conceito está começando a vir para o Brasil”, comenta. Ele explica que o condomínio misto é um lugar onde há salas comerciais, lojas e prédios residenciais de um, dois ou três dormitórios. Para ele, esse tipo de empreendimento representa uma demanda de mercado. Quanto a condomínios, Amary afirma que existe um mito que deve ser quebrado: o de que condomínio “é coisa de rico”. “Não é verdade. É uma forma de se morar que o mercado demanda em camadas sociais diferentes”, diz. O Secovi, afirma Amary, desenvolve trabalhos voltados para a área de condomínios. Entre eles, ele cita a existência do conselho de síndicos. Amary explica que são feitas reuniões periódicas para grupos e esse conselho é formado por síndicos de todas as regiões da cidade. São discutidos problemas dentro dos condomínios, que são encaminhados para os órgãos responsáveis. Amary comenta sobre a parceria com a Polícia Militar. desde 2011 são feitas palestras sobre segurança em condomínios e até a droga está em pauta.
“Há os chamados condomínios de uso misto e esse conceito está começando no Brasil”.
Quanto a condomínios,, Flávio Amary afirma que existe um mito que deve ser quebrado: o de que condomínio “é coisa de rico”. “Não é verdade”.
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Manual tem dicas de
segurança para moradores R
ecentemente o Secovi-SP, por intermé dio da vice-presidência de Administra ção Imobiliária e Condomínios, lançou mais um manual de orientação a síndicos, subsíndicos, funcionários e moradores de condomínios. Trata-se do “Manual de Segurança Condominial”, com recomendações das polícias Civil e Militar do estado de São Paulo, além de detalhes de situações do dia a dia e medidas que podem ser adotadas para aumentar a segurança no condomínio. São discutidos no manual: crimes contra os condomínios, Sistema Integrado de Segurança, controle de acessos, medidas preventivas básicas, situações de contingência e relacionamento. O manual tem entre os temas abordados crimes contra os condomínios, como furtos e roubos e entre as formas de atuação dos criminosos está o “arrastão”. Entre as situações suspeitas, que demandam observação minuciosa por todos os integrantes do grupo estão: indivíduos que façam perguntas acerca do sistema de segurança do condomínio, entregadores que desconheçam o nome e o número da unidade do morador e que alegam ser solicitante de produto e pessoas a bordo de carros, motocicletas ou bicicletas que passem lentamente, diversas vezes, em fren-
te ao condomínio – elas podem estar observando a rotina da portaria e da garagem.
Segurança dos moradores No item segurança dos moradores, um dos tópicos abordados é para quem vai viajar. Como uma das principais dicas está: em caso de viagem mais prolongada, providencie para que uma pessoa de sua inteira confiança tome conta da residência. São citadas, entre outras dicas: · Instale olho mágico nas portas que dão acesso às partes externas de sua residência. E, se possível, instale trincos e trancas complementares, dando preferência a fechaduras quádruplas. Complemente as fechaduras das janelas com trancas especiais. À noite, revise o fechamento de portas e janelas. · Jamais contrate empregadas domésticas, babás e motoristas sem exigir a documentação e as respectivas referências dos candidatos. · Se o portão da garagem funciona por meio de acionamento automático aguarde até a porta estar totalmente fechada antes de se dirigir para sua vaga. · Evite deixar recados na portaria ou bilhetes afixados na porta da residência quando for passar um fim de semana fora.
Segurança para funcionários · Inteirar-se das diferentes artimanhas utilizadas pelos meliantes. · Sempre consultar o morador para a autorização de entrada de visitantes e prestadores de serviços nos condomínios. · Nos horários de limpeza e recolhimento de lixo, manter as entradas do condomínio fechadas. · Não deixar crianças desacompanhadas ou em companhia de pessoas estranhas saírem do condomínio.
Controle de acessos Quanto ao controle de acessos, os de veículos são citados no manual. · Jamais abra os portões sem antes ter a certeza de que o veículo pertence ao morador e que este se encontra em seu interior (veja antes quem é, para depois abrir os portões). · Antes de abrir o portão da garagem, verifique se não há risco de intrusão de alguma pessoa estranha junto com o veículo. · Preste atenção quando o motoris-
ta estiver acompanhado de pessoas estranhas ou em atitudes suspeitas. Observe possíveis sinais de alerta por parte do motorista, pois o condômino poderá estar sob ameaça de assaltante. Mais informações sobre o manual pelo site: www.secovi.com.br/biblioteca.
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Se questões básicas não são imperadas pelo bom senso, cabe aos regimentos dos conjuntos habitacionais estabelecerem a proibição de práticas como lançar papéis, pontas de cigarro, fragmentos de lixo, líquidos e quaisquer outros objetos pelas janelas, por exemplo
Escola de bom senso e cidadania
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orar em condomínios tem suas vantagens. Entre elas, a segurança, espaços para lazer e custo mais acessível. Entretanto, dividir áreas comuns com outras famílias, de culturas e comportamentos diferentes nem sempre é tarefa fácil. E é por motivos aparentemente simples, triviais, que ocorrem determinados conflitos entre os moradores. Mas se questões básicas não são imperadas pelo bom senso, cabe aos regimentos dos conjuntos habitacionais estabelecerem a proibição de práticas como lançar papéis, pontas de cigarro, fragmentos de lixo, líquidos e quaisquer outros objetos pelas janelas, por exemplo. Essa regra de ouro consta da convenção de muitos condomínios e, quando desrespeitada, pode gerar multa e outras penalidades ao condômino infrator e ao próprio condomínio. Nos condomínios, não é apenas uma prática de “marinheiros de primeira viagem”. Muitos veteranos da vida condominial também se recusam a aprender essa regra vital de cidadania. Como se não bastasse, o condomínio pode ser processado se algo que foi jogado pela janela ou pela sacada atingir, por exemplo, um carro ou um outro morador, podendo causar prejuízo e ferimentos a terceiros. “É um comportamento de alto risco. Responsável civil e criminalmente por tudo o que acontece no condomínio, o síndico precisa reforçar esse tipo de advertência, não apenas na convenção ou durante as assembleias, mas onde for possível e visível nas áreas comuns do empreendimento”, explica Hebert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). Segundo ele, na convivência em comum, o aprendizado não termina nunca. “Condomínio é escola de cidadania e, por definição, deve formar bons cidadãos, dentro e fora dele”, emenda.
“É um comportamento de alto risco. Responsável civil e criminalmente por tudo o que acontece no condomínio, o síndico precisa reforçar esse tipo de advertência, não apenas na convenção ou durante as assembleias, mas onde for possível e visível nas áreas comuns do empreendimento”, explica Hebert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária
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Sindicato orienta
sobre taxas de responsabilidade dos proprietários Q
uem compra um imóvel em loteamento fechado, cujos serviços essenciais são mantidos por associação mediante a cobrança de taxa dos proprietários, ainda que não tenha aderido formalmente às normas estatutárias, está obrigado ao pagamento das contribuições? A questão é polêmica, pois são crescentes as decisões judiciais acerca da legalidade dessa cobrança. “Por isso, é preciso ter a devida cautela quanto à superficialidade com que, muitas vezes, as interpretações sobre determinadas decisões judiciais são levadas a público”, afirma Mariângela Iamondi Machado, responsável pela diretoria de Associações em Loteamentos Fechados da vicepresidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP. A controvérsia aumenta à medida que a discussão sobre a possibilidade da cobrança de contribuições associativas fica restrita somente à questão do direito de alguém poder ou não se associar a uma entidade civil ou, ainda, ao fato de essa associação ser ou não legalmente constituída. Mariângela explica que “as cotas de contribuição associativas, devidas às associações de proprietários em loteamentos, não se equiparam às cotas condominiais, cujos requisitos são diversos”. Por isso, não devem ser confundidas nem por quem cobra, nem por quem é cobrado - e menos ainda por quem julga esse tipo de demanda. A orientação da diretora do Secovi-SP é para que algumas questões sejam avaliadas, como a constituição legal da associ-
Secovi-SP esclarece as associações sobre os requisitos legais necessários para regular sua existência, bem como os direitos e deveres das partes
“As cotas de contribuição associativas, devidas às associações de proprietários em loteamentos, não se equiparam às cotas condominiais, cujos requisitos são diversos”.
ação, a destinação dos recursos obtidos por meio dessas cotas, que deve ser para os fins estabelecidos nos estatutos sociais, e a prestação regular das contas pelo corpo diretivo junto a seus associados. Outro ponto para o qual Mariângela chama a atenção: a administração da associação. “É imprescindível que ela seja exercida corretamente e por profissionais habilitados, que adotem os controles apropriados de prestação de contas, a fim de atender a comunidade e a legislação pertinente”, destaca. Ela salienta, finalmente, que o Sindicato orienta as associações sobre os requisitos legais necessários para regular a existência das asso-
ciações, bem como os direitos e deveres. “É preciso distinguir as associações regular e legalmente criadas, que devem ser estimuladas e defendidas, daquelas claramente formadas na ilegalidade, sem o cumprimento das disposições do Código Civil, que se prestam apenas a oferecer serviços que não interessam às comunidades supostamente representadas, ou que têm como intenção primeira a formação de fundos e o estabelecimento de ações de mera natureza arrecadadora, sob o pretexto de oferecer benefícios ilegais e irregulares, que não foram deliberados por suas comunidades”, alerta a diretora do Secovi-SP.
Pag.
Coleta seletiva agora é lei
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ancionada em 15 de dezembro de 2010, a lei 9.423, de autoria do vereador José Francisco Martinez (PSDB), obriga condomínios residenciais e comerciais de Sorocaba a procederam a seleção do lixo e detritos. De acordo com a lei, o descumprimento da medida acarretará em multa ao “infrator” de R$ 500,00 e o valor dobra em caso de reincidência. No entanto, reconhecendo a falta de estrutura das quatro cooperativas de reciclagem que mantêm convênio com o município, a prefeitura decidiu, por enquanto, em não multar os empreendimentos que descumprirem a legislação. “A Secretaria de Parcerias informa que ainda não há uma data efetiva para a aplicação da multa aos condomínios que não cumprirem a legislação municipal. Os condomínios estão se adequando e destinando seus resíduos tanto para as cooperativas, como também para os catadores autônomos e empresas de reciclagem”, afirma o secretário de Parcerias, Fernando Oliveira. A lei prevê a separação do lixo em “orgânico ou úmido” (recipiente verde) e “reciclável ou seco” (recipiente azul). Segundo a prefeitura, é obrigação do condomínio ter contêineres ou recipientes destinados para a separação do material reciclável gerado. Segundo a prefeitura, aproximadamente 200 condomínios se cadastraram e receberam informações de que maneira armazenar o material e qual o procedimento para a destinação. Atualmente, há 598 condomínios na cidade. De acordo com o secretário de Parcerias, os condomínios foram divididos por cooperativas, conforme a região onde estão localizadas. “Com isso, as cooperativas poderão informar a Prefeitura de Sorocaba quais os condomínios que já estão realizando a coleta seletiva e verificar a possibilidade de fazer a coleta dos demais que ainda não realizam esse trabalho”, ressalta Oliveira. Além de condomínios residenciais, comerciais e industriais de Sorocaba, a lei também obriga que a seleção do lixo seja feita por shoppings, instituições financeiras, hotéis, escolas e universidades. Administradora de um condomínio na Zona Norte, Shirley Moreno aprova a iniciativa. “O lixo é uma questão muito importante e que envolve o mundo todo. Infelizmente, a mudança cultural só acontece quando mexe no bolso”, comenta. Shirley relata que há pelo menos dois anos a administração do condomínio vem estimulando os moradores a realizarem a destinação correta do lixo produzido. No entanto, segundo ela, ainda é baixa a adesão da iniciativa. “O que falta é
contribuição das pessoas. Quem sabe agora, multando, as pessoas não se conscientizem um pouco mais?”, indaga. Alcance social Autor da iniciativa, o vereador Martinez destacou, na justificativa do projeto, que os materiais recicláveis como papel, vidro e plástico representam cerca de 40% de todo o lixo doméstico. “Além disso, estaremos ajudando as cooperativas de reciclagem da cidade, que geram renda para cerca de 100 catadores”, acrescenta. Para 2012, a Secretaria de Parcerias informa que está buscando parcerias com universidades para realizar o mapeamento e a melhoria na logística das cooperativas.
Exemplos de produtos recicláveis - Vidro: potes de alimentos (azeitonas, milho, requeijão etc), garrafas, frascos de medicamentos e cacos de vidro. - Papel: jornais, revistas, folhetos, caixas de papelão, embalagens de papel. - Metal: latas de alumínio, latas de aço, pregos, tampas, tubos de pasta, cobre, alumínio. - Plástico: potes de plástico, garrafas PET, sacos plásticos, embalagens e sacolas de supermercado
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