Ratgeber Anlagealternativen RES by Engel & Völkers

Ratgeber Anlagealternativen Verkaufserlös reinvestieren

EDITORIAL

Auf das

Timing kommt es an

Sollte ich mein Mehrfamilien- oder Wohn- und Geschäftshaus zum jetzigen Zeitpunkt verkaufen? Vielleicht stellen auch Sie sich gerade diese Frage – so wie viele andere Eigentümer*innen. Gute Gründe, eine Immobilie zu verkaufen, gibt es immer – seien es persönliche oder anlagestrategische, wie etwa eine Steigerung der Rendite oder die Nutzung von Steuervorteilen. Das gilt erst recht in einer weltwirtschaftlichen und politischen Lage, die mit ihren Auswirkungen auf die verschiedenen Anlagemöglichkeiten dafür sorgt, dass der Immobilienmarkt in stetiger Bewegung ist. Doch wann ist der richtige Zeitpunkt gekommen, um mit einem Verkauf Gewinne zu realisieren, Investments breiter zu streuen oder umzuschichten? Ein gutes Geschäft wird aus einem Verkauf erst dann, wenn sich auch die nächsten Fragen beantworten lassen: Was tun mit dem Verkaufserlös? Wie kann dieser wieder sinnvoll angelegt werden? Unterstützung bei diesen Überlegungen finden Sie in diesem Ratgeber. Das Fundament für die Wahl der richtigen Immobilienstrategie bildet eine aktuelle, belastbare und professionelle Marktpreiseinschätzung. Vielleicht liegen Ihnen bereits Gutachten Ihrer Bank, Ihrer Versicherung oder von Sachverständigen vor. Schlussendlich ist eine Immobilie jedoch genau so viel wert, wie eine Käuferin oder ein Käufer bereit ist, dafür zu bezahlen. Insbesondere vor dem Hintergrund der Inflation lohnt es sich, gut informiert zu sein. Die Optionen sind vielfältig – von der klassischen Geldanlage wie Fest- oder Tagesgeld über alternative Anlage möglichkeiten wie Aktien, Fonds oder Edelmetalle und Rohstoffe. Auch direkte oder indirekte Investitionen im Immobilienbereich, beispielsweise in Gesundheitsimmobilien oder Crowdinvesting, sind Optionen. Ihr

Till-Fabian Zalewski CEO D-A-CH

BESTANDSAUFNAHME

Kapitel 1

Bestandsaufnahme Die Objekt- bzw. Portfolioanalyse

Kapitel 2

Kapitel 3

Kapitel 4

59 Prozent der Mehrfamilienhaus-Eigentümer*innen wissen nicht, wie viel ihre Immobilie wert ist. Was wissen Sie über Ihr Objekt? Die Entscheidung zum Verkauf oder zur Reinvestition beginnt mit einer Bestands aufnahme: Wie steht es um den Wert und das Potenzial Ihrer Immobilie, der einzelnen Objekte, des gesamten Portfolios? Wenn Sie diese Frage nicht auf Anhieb beantworten können, sind Sie in guter Gesellschaft. In einer Engel & Völkers Umfrage stellte sich heraus: 59 Prozent der Eigentümer*innen

von Mehrfamilienhäusern wissen nicht genau, wie viel ihre Immobilie wert ist. Abhilfe schafft hier eine Objekt- bzw. Portfolio analyse. Eine umfassende Objektanalyse nimmt zunächst den Ist-Zustand des Gebäudes unter die Lupe. Sie gibt Empfehlungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaß-

BESTANDSAUFNAHME

nahmen und Hinweise auf Ausbau- und Entwicklungsmöglichkeiten des Gebäudes. Schließlich bezieht sie auch das äußere Umfeld und die aktuelle Marktsituation mit ein. So zeigt Ihnen die Objektanalyse einerseits die Risiken und Potenziale Ihres Immobilienbesitzes auf und liefert andererseits eine Marktpreiseinschätzung, auch anhand der Betrachtung relevanter Vergleichsobjekte.

des Gebäudes aus? Stehen hier Investi tionen zur Erfüllung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) wie beispielsweise der Um- und Ausbau neuer Heiztechnik o. Ä. an? ■

Oft ergeben sich dabei Aspekte, an die Sie vielleicht noch gar nicht gedacht haben: ■

Sind absehbar größere Sanierungen zu erwarten? Wurden die Installationen lange nicht mehr erneuert und entsprechen nicht mehr dem aktuellen Stand? Wie sieht es mit dem energetischen Zustand

■

Auch die Wirtschaftlichkeit der Immo bilie sollte genau betrachtet werden. Wie steht es um die Entwicklung der Mieteinnahmen: Sind sie marktkonform? Gibt es Spielräume? Gilt am Standort der Immobilie die Mietpreisbremse? Und was sagt ein etwaiger Mietenspiegel? Wie stellt sich die Marktfähigkeit des Objekts oder Portfolios dar? Wie hat sich der Markt in der Vergangenheit entwickelt? Welche weiteren Entwicklungen werden prognostiziert?

■

Was ist hinsichtlich einer zukünftigen Portfolioentwicklung geplant und sinnvoll? Welche strukturellen Portfolio- Optimierungen sind möglich, die besser auf Ihre Anlagestrategie einzahlen? Wie hoch ist das in der Immobilie gebundene Eigenkapital? Und vor allem: Lässt sich dieses vielleicht anderweitig mit höherer Rendite einsetzen?

Empfehlenswert ist eine Objekt- oder Port-

folio-Analyse für jeden, der den genauen Vermögenswert seines Immobilienbesitzes kennen möchte, auch ohne dass ein baldiger Verkauf ansteht oder erwogen wird. Durchgeführt werden Objektanalysen von Immobiliensachverständigen und -makler*innen. Die erfahrenen Immobilienberater*innen von Engel & Völkers unterstützen Sie mit einer professionellen Analyse Ihrer Einzelobjekte oder Ihres gesamten Portfolios. So können Sie fundierte und strategisch sinnvolle Entscheidungen treffen. Wir beraten Sie gerne.

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BESTANDSAUFNAHME

Erhalten Sie einen Überblick über den Zustand des Gebäudes sowie über Kosten, Erträge, Renditepotential und Risiken.

Portfolioanalyse: Umfassende Unter suchung des Immobilienbestands hinsichtlich Bauzustand, Wirtschaftlichkeit und Marktfähigkeit und daraus resultierende Handlungs empfehlungen.

Objektanalyse: Umfangreiche Untersuchung der Beschaf fenheit einer Immobilie zur Ermittlung des Verkehrswerts, der zur Festlegung des Ange botspreises bei einem Verkauf wichtig ist. Entscheidungsbasis für Sanierungs- oder Modernisierungsmaß nahmen, Verkauf oder Abriss.

IMMOBILIE VERKAUFEN

Kapitel 1

Kapitel 2

Immobilie verkaufen Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Kapitel 3

Kapitel 4

Steuerliche Kriterien: Neben der Markt situation sollten Sie vor dem Verkauf auch steuerliche Kriterien im Blick haben.

Spekulationsfrist: Sie gilt für Immobilien, die Sie als Eigentümer*in nicht selbst nutzen, und besagt: Wer die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert, muss den erzielten Gewinn ver steuern. Ist der Kauf jedoch vor mehr als 10 Jahren erfolgt, bleibt der Gewinn steuerfrei.

„Sich zum richtigen Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie zu entscheiden, das ist wie einen schlummernden Schatz zu heben.“ Rackham Schröder, Geschäftsführer Engel & Völkers Commercial Berlin

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Entdecken Sie unsere Ratgeber: Die Engel & Völkers Immobilien- Ratgeber bieten Eigentümer*innen, Käufer*innen und Mieter*innen Wissenswertes zu verschiedensten Immobilienthemen. engelvoelkers.com/ratgeber

Gute Gründe für den Verkauf Sollte ich meine Immobilie behalten, sie jetzt verkaufen oder noch abwarten? Diese Entscheidung hängt von Ihrer persönlichen Situation, Ihrer Anlagestrategie und der Marktsituation ab. All dies ist für die Ab wägung im rechten Moment wichtig.

Erbschaft eintreten könnten, zu vermeiden. Oder die Liegenschaft wurde bereits unter erbberechtigten Personen aufgeteilt und nun wird die wirtschaftliche Loslösung von allen Eigentumsparteien gewünscht. Auch nach einer Scheidung ist das Streben nach einer solchen Entflechtung nicht selten.

Oft sprechen persönliche Motive für einen Verkauf: Man möchte zum Beispiel über liquide Mittel verfügen, etwa für den Ruhestand. Ein weiterer Grund kann sein, sich abzeichnende Komplikationen, die beispielsweise im Falle einer künftigen

Ein weiteres mögliches Verkaufsargument: Der Zeit- oder Verwaltungsaufwand wird zu intensiv, zum Beispiel durch Unstimmig keiten mit Mieter*innen, der Hausverwaltung oder durch die komplexe Umsetzung neuer Auflagen.

Ihre Anlagestrategie entscheidet Abgesehen von persönlichen Gründen ist es vor allem die Situation auf dem Immobilienmarkt, die über den richtigen Moment für einen Verkauf Ihres Objektes entscheidet. So führen zum Beispiel niedrige Zinsen oder eine unsichere gesamtwirtschaftliche Lage dazu, dass Geldanlagen unattraktiver werden, und umgekehrt Investitionen in „bleibende Werte“ wie Immobilien oder Edelmetalle an Attraktivität gewinnen. Dabei sollte man gezielt agieren und die Märkte genau kennen. Denn Marktpreise und Entwicklungschancen gestalten sich lokal sehr unterschiedlich – gerade im Hinblick auf Wohn- und Geschäftshäuser. Erste Einblicke hierzu geben Ihnen unsere Marktberichte für Mehrfamilienhäuser. Darin finden Sie Preise und Trends übersichtlich aufbereitet, auch regional differenziert in lokalen Marktreports für Deutschland sowie für Österreich und die Schweiz.

Darüber hinaus können auch anlage strategische Gründe den Ausschlag für eine Verkaufsentscheidung geben. Hier spielen beispielsweise neue Auflagen, etwa für mehr Nachhaltigkeit im Immobilienbereich, sowie eine unsichere politische oder rechtliche Lage eine Rolle. Die Umschichtung in andere Vermögenswerte, die Realisierung von Wertzuwächsen und die Reinvestition zum Beispiel in eine andere Immobilie – auch solche Überlegungen gehören zu Ihrer Anlagestrategie. Eine zeitliche Richtlinie für den Verkauf kann durch die sogenannte Spekulationsfrist entstehen. Sie gilt derzeit für Immo bilien, die Sie als Eigentümer*in nicht selbst nutzen, und besagt: Liegen zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie mehr als zehn Jahre, bleibt der bei der Veräußerung erzielte Gewinn steuerfrei.

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Rendite optimieren Vielleicht haben Sie auch einfach nur den Wunsch, Ihre Rendite zu optimieren, und damit den besten Grund für den Verkauf Ihrer Immobilie gefunden. Clever reinvestiert eröffnet Ihnen der beim Verkauf erzielte Gewinn neue Möglichkeiten: Verbessern Sie die Diversifikation Ihres Immobilien bestands und investieren Sie an anderen Standorten und in unterschiedlichen Segmenten. Oder schauen Sie sich Möglichkeiten für indirekte Immobilieninvestments an. Ein Hebel zur Optimierung der erzielbaren Rendite sind steuerliche Aspekte, etwa die Abschreibung Ihrer Immobilienkosten. Die „Absetzung für Abnutzung“, kurz AfA, regelt die Gebäudeabschreibung für vermietete oder verpachtete Immobilien, also für

solche Objekte, die der Gewinnerzielung dienen. Eigentümer*innen können so die Anschaffungs-, Neben- und Herstellungskosten ihrer Immobilie (nicht jedoch des Grund und Bodens) steuerlich geltend machen. Zu den Anschaffungs- und Nebenkosten gehören unter anderem der Kaufpreis der Immobilie, die Notarkosten, die Maklercourtage, die Grunderwerbsteuer oder auch Schätz- und Gutachterkosten. Wenn Sie ein Objekt aus Ihrem Bestand verkaufen und den Erlös in ein anderes Objekt reinvestieren, geschieht die Abschreibung anschließend auf Basis des aktuellen (höheren) Marktwerts der neu erworbenen Immobilie. Die höhere Abschreibung mindert Ihre Steuerlast und verbessert damit wiederum Ihre Rendite.

Informieren Sie sich hier über Preise für Mehrfamilienhäuser in mehr als 70 Städten und finden Sie den richtigen Standort für Ihr Investment. engelvoelkers.com/mehrfamilienhaus

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Kapitel 1

Kapitel 2

Kapitel 3

Immobilie verkauft und nun? Den Verkaufserlös sinnvoll anlegen.

Kapitel 4

Magisches Dreieck der Vermögensanlage: Die untereinander konkurrierenden Ziele Rentabilität, Sicherheit und Liquidität.

Diverse Anlagemöglich keiten: Geldanlage, Anlage in Aktien/Fonds, Anlage in Edelmetalle oder Re-Investition in Immobilien.

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Assetklassen

Rendite

Sicherheit

Liquidität

Aktien ETF Bundesanleihen Gold Immobilien Geldmarkt Rohstoffe Legende:

hoch

mittel

niedrig

Die Angaben beziehen sich auf langfristige Investitionszeiträume, mindestens 10–15 Jahre, und können ggf. von aktuellen Marktgegebenheiten abweichen.

Jeder Verkäufer und jede Verkäuferin e iner Immobilie steht vor der Frage: Wohin mit dem Verkaufserlös? Geld ausgeben oder Geld anlegen? Wird das Geld für einen konkreten Zweck oder lang gehegten Wunsch benötigt? Etwa den Lebensstandard erhöhen, eine Reise machen, eine Zeit lang aus dem Job aussteigen, in die eigene Weiterbildung oder die Ausbildung der Kinder investieren? Jenseits solch ganz persönlicher Ziele stehen verschiedene Anlagealternativen und Investitionsmöglichkeiten zur Auswahl: von der klassischen Geldanlage über Aktien und Fonds oder Alternativen wie Edelmetalle bis hin zur Re-Investition in Immobilien. Und auch bei Letzterem gibt es wiederum verschiedene Möglichkeiten.

Verkaufserlös anlegen Beantworten Sie sich im ersten Schritt drei konkrete Fragen: ■ ■

■

Welches Ziel verfolgen Sie? Welche Summe möchten Sie anlegen – den gesamten Verkaufserlös oder nur einen Teilbetrag? Für welchen Zeitraum soll die Geldanlage erfolgen – wann möchten Sie welche Summe wieder zur Verfügung haben?

Danach sollten Sie sich eingehend mit den verschiedenen Anlagealternativen beschäfti gen. Nicht alle drei Faktoren des magischen Dreiecks – Rendite, Sicherheit, Liquidität – lassen sich gleichzeitig optimieren.

Inflation und Rendite Bundesanleihen 6

in %

4 2 0 –2

2014

Inflationsrate zum Vorjahresmonat

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Rendite Bundesanleihen (Vereinbarte Laufzeit von 10 Jahren, Monatsmittelwerte)

Quellen: Deutsche Bundesbank, Destatis, Engel & Völkers Commercial

Welche Anlageform ist also für Sie interessant und passt zu Ihren Bedürfnissen? Unabhängige Beratung hinzuzuziehen ist empfehlenswert. Diese kann Ihnen helfen, die Chancen und Risiken der Investmentmöglichkeiten zu benennen und zu bewerten. So können Sie eine optimale Entscheidung treffen. Klassische Geldanlagen: Sparbuch, Festund Tagesgeld sowie Bundesanleihen Zu den klassischen Geldanlagen zählen Sparbuch, Fest- und Tagesgeld. Sie gelten als sehr risikoarme Anlageformen. Allerdings befinden sich alle drei gegenwärtig in einem unattraktiven Zinstief. Ebenso bieten festverzinsliche Anleihen häufig nur wenig Rendite. Nicht alle sind dabei risikofrei. Genaues Hinsehen ist rat-

sam. Ausgegeben werden Anleihen von Staaten oder Unternehmen. Daneben gibt es auch Anleihen-ETFs. Bezeichnet werden die Anleihen manchmal auch als Rentenpapiere, Schuldverschreibungen, Obligationen oder Bonds. Ist die Bundesrepublik Deutschland der Emittent, spricht man von Bundesan leihen. Ähnlich wie bei einem Kredit stellen Sie (als „Gläubiger“) dem Herausgeber der Anleihe („Emittent“) Geld zur Verfügung. Das geschieht zu einem festen Zins und für eine feste Laufzeit. Während der Laufzeit können Anleihen an der Börse gehandelt werden. Ihr Kurswert ist abhängig von den aktuellen Marktzinsen und den damit zusammenhängenden Faktoren Angebot und Nachfrage: Steigen die Zinsen, sinkt in der Regel die Nachfrage und damit der Wert – und umgekehrt. Auch bei Anleihen gilt: Große Sicherheit geht mit eher geringen Renditen, zum Teil auch unter der Inflationsrate, einher (siehe Bild oben).

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Alternative Geldanlagen und Investitionen: Aktien, Fonds, ETFs Für die Investition in Aktien, ETFs (Exchange Traded Fund – übersetzt heißt das: börsengehandelter Fonds) und Fonds benötigen Sie als Anleger*innen Zeit und im Idealfall auch etwas Erfahrung, um rendite starke Investments herauszufiltern, die zu Ihrer individuellen Risikobereitschaft passen. Das Spektrum ist extrem breit gefä chert und bietet auch viele Nischenprodukte, beispielsweise für eine ökologische oder nachhaltige Geldanlage.

Die Renditen können, insbesondere über einen längeren Anlagezeitraum gesehen, sehr attraktiv sein. So hat beispielsweise der Deutsche Aktienindex DAX in den vergangenen 30 Jahren einen Zuwachs von 1.578 DAX-Punkten im Jahr 1991 auf rund 15.900 Punkte im Jahr 2021 erlebt. Das entspricht einer Rendite von circa acht Prozent p. a. Geldanlagen im Aktienmarkt sind jedoch stets mit erheblichen Risiken verbunden und können bei Einzelwerten auch zum Verlust des gesamten eingesetzten K apitals führen.

Anlage in Edelmetalle oder Rohstoffe Alternative Geldanlagen in Edelmetallen wie Gold, Platin oder Palladium sind keinesfalls immer krisensicher. Auch wenn Sie die Goldbarren sicher ins Bankschließfach legen können – eine positive Wertentwicklung ist nicht garantiert. Zwei Beispiele: Das Edelmetall Platin hat sich in den vergangenen Jahren rückläufig entwickelt, wohingegen Palladium zeitweise ein dynamisches Wachstum erlebt hat. Zudem sind Bankschließfächer und Spreads – der Unterschied zwischen Verkaufs- und Ankaufspreis – starke Kostentreiber. Diese Transaktionskosten betragen schnell zehn Prozent und mehr. Als sehr spekulativ gilt die Anlage in Rohstoffe, etwa in Rohöl oder sogenannte Agrarrohstoffe wie beispielsweise Getreide, Kaffee oder Fleisch. Anleger*innen sollten sich der Risiken bewusst sein. Die nachfolgende Grafik zeigt die Preisentwicklung von Gold, von Unterneh-

mensaktien (MSCI) sowie von Mehrfami lienhäusern. Dabei fällt auf, dass die Wertentwicklung bei Gold wesentlich geringer ausfällt als die Wertentwicklung von Mehrfamilienhäusern. Zudem ist der Trend bei den Mehrfamilienhäusern seit 2013 ausnahmslos steigend. Goldpreise hingegen sind Schwankungen unterlegen, auch wenn diese gering ausfallen. Daher denken viele Eigentümer*innen in Zeiten niedriger Zinsen auch darüber nach, einen Verkaufserlös im Immobilienbereich zu reinvestieren. Die Liste der verschiedenen Immobilien-Anlageformen ist lang: von direkten Immobilieninvestments bis hin zu einem Investment im Bereich Pflegeund Gesundheitsimmobilien. Das Marktgeschehen bringt immer wieder neue Trends mit sich. Wie diese aussehen und welche Besonderheiten mit den einzelnen Anlage formen verbunden sind, erfahren Sie im folgenden Kapitel.

Wertentwicklung seit 2013 250

Jan. 2013 = 100

200 150 100 50 0

Goldpreis

2013

2014 MSCI World Index

2015

2016

MFH Angebotspreis in EUR/m²

Quellen: Deutsche Bundesbank, MSCI, VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Commercial

2017

2018

2019

2020

2021

IMMOBILIE VERKAUFT

„Die vielfältigen Möglichkeiten, Geld außerhalb der Immobilienmärkte zu investieren, erfüllen mit all ihren Facetten die unterschiedlichsten Anforderungen – etwa mit seinem Investment ein passives Einkommen zu erzielen oder das Vermögen beim Übergang an die nächste Generation vor hoher Steuerlast zu schützen. Die passenden Lösungen und Strategien zu finden und Investmentideen umzusetzen – das kann in jedem Fall auch sehr viel Spaß machen.“ Ulrich Ritter, Geschäftsführer von Finanzelot GmbH & Co. KG

Reinvestition des Verkaufserlöses im Immobilienbereich: Es gibt viele Immo bilien-Anlageformen – von direkten Immo bilieninvestments bis hin zu Investments im Pflege- und Gesund heitsimmobilienbereich. Mehr dazu erfahren Sie im nächsten Kapitel.

REINVESTIEREN IM IMMOBILIENMARKT

Kapitel 1

Kapitel 2

Kapitel 3

Kapitel 4

Reinvestieren im Immobilienmarkt Anlageformen und Strategien 25

Investitionsmöglichkeiten: Interessante Objekte sind neben Wohn- und Geschäftshäusern auch Gesundheitsimmobilien, Service Apartments, Gewerbeimmobilien (Büroge bäude, Einzelhandels flächen, Hotels, Indus trie-/Logistikobjekte) sowie Grundstücke.

„Vor allem in un sicheren Zeiten ist es ein beruhigendes Gefühl, Wohneigentum zu besitzen.“ Alexander Lampert, Geschäftsführer Engel & Völkers Commercial Hamburg

Leverage-Effekt: Erhöhen Sie Ihre Eigenkapitalrendite durch einen cleveren Einsatz von Fremd kapital.

REINVESTIEREN IM IMMOBILIENMARKT

Generell lassen sich zwei Möglichkeiten der Reinvestition in Immobilien unterscheiden: ■

■

Direkte Immobilieninvestments: Kauf eines konkreten Objekts Indirekte Immobilieninvestments: Investments in Immobilienaktien und -anleihen, Immobilienfonds oder z. B. Crowdinvesting

Direkte Immobilieninvestments Ein direktes Immobilieninvestment ist die Entscheidung für den Kauf eines konkreten Objekts, für eine Kapitalanlage „zum Anfassen“. Neben Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern zählen auch Gesundheitsimmobilien wie Pflege- bzw.

Service Apartments sowie auch Gewerbeimmobilien (Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Hotels, Industrie-/Logistikobjekte) und Grundstücke zu den Investmentmöglichkeiten. Begünstigt durch niedrige Darlehenszinsen kann beispielsweise nach dem Erwerb eines Wohn- und Geschäftshauses ein höherer Anteil der Mieteinnahmen zur Tilgung genutzt werden – das eingesetzte Fremdkapital wird damit zügig in einen Vermögenswert umgewandelt. Bei diesen Immobilieninvestments ist das Verhältnis zwischen dem erzielbaren Kapitalgewinn und dem damit verbundenen Risiko besonders günstig: Sie besitzen unter allen Anlageformen eines der derzeit besten Risiko-Ertragsprofile.

Verbessern Sie die Diversifikation Ihres Immobilienbestands und investieren Sie an anderen Standorten und in unterschiedlichen Segmenten.

Wie können Sie Ihre Eigenkapitalrendite erhöhen? Die Eigenkapitalrendite berechnet sich aus dem erzielten Gewinn (bei vermieteten Immobilien also dem Jahresreinertrag) und dem eingesetzten Eigenkapital. In diesem Zusammenhang ist häufig vom sogenannten Leverage- oder Hebel-Effekt die Rede. Gemeint ist damit: Durch cleveren Einsatz von Fremdkapital können Sie Ihre Eigenkapitalrendite erhöhen. Das funktioniert jedoch nicht immer. Fällt der Gewinn, den Sie mit Ihrer Immobilie erzielen, kleiner aus – sei es durch den Ausfall

von Mieteinnahmen oder durch zusätzliche Kosten etwa für Sanierungsmaßnahmen oder durch höhere Kreditzinsen – schlägt sich dies unmittelbar auf die Rendite nieder. Dann wirkt der Hebeleffekt auch in die entgegengesetzte Richtung. Eine Optimierung des Portfolios und damit die Erwirtschaftung eines höheren Ertrags lässt sich beispielsweise durch die Investition in ein anderes Segment oder eine andere Lage erreichen. Der allgemeine Anlagedruck auf den Immobilienmärkten und auch andere Einflüsse, wie zum Beispiel

REINVESTIEREN IM IMMOBILIENMARKT

der demografische Wandel oder ein verändertes Kaufverhalten in Richtung OnlineShopping, haben dazu geführt, dass sich die Nachfrage hin zu anderen Immobilienarten verschoben hat. So sind neben Logistik- und Unternehmensimmobilien zum Beispiel auch Pflege- und Gesundheitsimmobilien immer beliebtere Anlageziele. Der Immobilienmarkt befindet sich in einem ständigen Wandel. Ob Wohnraum oder G ewerbe – Bedarf und Nutzungsverhalten ändern sich laufend. Von der Person, der die Immobilie gehört, fordert dies größtmögliche Flexibilität. Nur so kann man auf die jeweils aktuellen Trends der Immobiliennutzung reagieren. Denn davon hängt insbesondere das Wertschöpfungspotenzial für die jeweilige Immobilie ab. Für jede Bestandsimmobilie werden über kurz oder lang Änderungen der ursprünglich etablierten Nutzungen nötig sein.

Indirekte Immobilieninvestments Anders als bei den direkten wird bei den indirekten Immobilieninvestments kein konkretes Objekt erworben. Dennoch wird K apital in den Immobilienmarkt investiert, etwa mit Immobilienaktien und -anleihen, Immo bilienfonds oder mit Crowdinvestings. Die Investmentformen sind sehr unterschiedlich. Immobilienaktien, zu denen auch die steuerlich interessanten, börsengehandelten Real Estate Investment Trusts (REITs) gehören, sind Anteile an Unternehmen, die ihre Gewinne in der Immobilienbranche durch Vermietung, Verpachtung oder Verkauf von Immobilien und Grundstücken erzielen. Immobilienanleihen: Für den Begriff Immobilienanleihe, auch Hypothekenanleihe genannt, gibt es keine rechtsverbindliche Definition. Er kann jede Unternehmensanleihe mit Bezug zu Immobilien bezeichnen.

Grundsätzlich sind Anleihen Wertpapiere, die dem Anlegenden das Recht auf einen festen Zins und die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals zu einem festgelegten Termin verbriefen. Die hier zu findenden erstklassigen Bonitäten führen aber wieder zu niedrigen Renditen. Am bekanntesten sind die Pfandbriefe. Immobilienanleihen sind durch sogenannte Grundpfandrechte besichert. Das bedeutet, die Immobilien dienen dem Anlegenden als Sicherheit.

Geschlossene Immobilienfonds investieren in ein einziges oder in nur sehr wenige Immobilienobjekte. Mit dem Kauf von Anteilen ist man am jeweiligen Immobilienunternehmen beteiligt – sowohl am Erfolg als auch am Misserfolg. Geschlossene Fonds haben in der Regel lange Laufzeiten und ein vorzeitiger Ausstieg der Anleger*in ist nicht vorgesehen. Wird der Verkauf der Anteile dennoch nötig, kann das unter Umständen mit hohen Verlusten einhergehen.

Immobilienfonds

Crowdinvesting

Mit Immobilienfonds investieren Sie ebenfalls in den Immobilienmarkt. Hier werden Anteile an offenen oder geschlossenen Fonds erworben, die in Gebäude oder Grundstücke investieren.

Crowdinvesting ist eine Anlageform, bei der sich viele Investor*innen zusammenschließen und gemeinsam investieren. Das wird kostensparend über eine Online-Plattform abgewickelt. Auch private Anleger*innen können so mit relativ kleinen Geldbeträgen von Investitionen in große Projekte profitieren – ohne die sonst üblichen Mindestanlagesummen. Im Gegensatz zum spendenähnlichen Crowdfunding ist das Crowdinvesting auf eine attraktive Rendite ausgerichtet, die oft über den Zinssätzen anderer Kapitalanlagen liegt.

Offene Immobilienfonds basieren auf einem breiten Portfolio an Objekten – viele verschiedene Immobilien in unterschiedlichen Regionen oder Ländern. Häufig handelt es sich um Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude oder Einkaufszentren. Die Anteile können unter Einhaltung von Mindesthaltefristen, Rückgabe- oder Kündigungsfristen wieder verkauft werden. Ein Immobilieninvestment soll damit liquider und für Anleger*innen attraktiv gemacht werden. In der Anlageklasse „offene, registrierte Investmentfonds“ finden sich kostengünstige Immobilien-ETFs. ETFs sind einfach zu handhaben, sehr liquide und können leicht auf verschiedene Depots aufgeteilt werden.

Per Crowdinvesting können Sie von kurzen Laufzeiten und fester Verzinsung von vier bis sieben Prozent pro Jahr profitieren. Damit ist Crowdinvesting eine spannende, aber nicht risikofreie Ergänzung zu anderen Anlageformen. Generell ist es empfehlenswert, Ihr Kapital über verschiedene Projekte und Assetklassen zu streuen.

REINVESTIEREN IM IMMOBILIENMARKT

Gesundheitsimmobilien Der demografische Wandel führt zu einem steigenden Bedarf an Gesundheits- und Pflegeimmobilien mit ihren vielfältigen Möglichkeiten für altersgerechtes Wohnen. Diese Nachfrage kann schon heute nicht mehr gedeckt werden: Jährlich stehen rund 45.000 benötigten Plätzen nur etwa 7.800 neu geschaffene Plätze gegenüber. Für Kapitalanleger*innen entwickelt sich hier ein Zukunftsmarkt, der durch attraktive Renditen und ein günstiges Risiko-Rendite-Profil umso interessanter ist. Hinzu kommt eine klare „soziale Rendite“, also die positive gesellschaftliche Wirkung der Geldanlage. Für Investitionen im Healthcare-Markt gibt es verschiedene Möglichkeiten: Grundstücke, Quartiersentwicklungen, Projektierun-

gen und Bestandsobjekte. Dabei bietet sich sowohl ein Einzelinvestment an als auch der Kauf von mehreren Immobilien oder ganzen Portfolios. Infrage kommen hier unterschiedliche Bereiche: ■ ■

■ ■ ■

Klassische stationäre Pflege Betreutes Wohnen in unterschiedlicher Form (Service Wohnen, Concierge Wohnen) Intensivpflege Ambulant betreute Wohnformen Kliniken, Ärztehäuser und Medizinische Versorgungszentren (MVZ)

Die einzelnen Bereiche lassen sich auch miteinander verknüpfen, zum Beispiel als Kombination aus Betreutem Wohnen, Stationärer Pflege und Tagespflege.

Erst informieren, dann investieren. Ziel jeder Anlage ist es, nach Kosten, Steuern und Inflation ein positives Ergebnis zu liefern. Doch schon beim Ziel wird die Luft dünn. Festgelder, Sparbücher und Anleihen können die Funktion des Inflationsausgleichs nicht erfüllen. In diesen Kategorien steckt viel Emotion, aber weniger Rendite. Auch der Goldpreis wies in der Vergangenheit sehr lange Zeiträume auf, in denen keine positive Rendite erzielt, geschweige denn die Inflation ausgeglichen wurde. Immobilien- und Aktienfonds können als Sachwerte dagegen sehr wohl als ein Inflationsschutz fungieren, denn beide sind auf langjähriges Anlegen ausgerichtet. Und gerade dann ist trotz Kosten, Steuern und Inflation auch ein beachtlicher Kaufkraftgewinn vorhanden. Die Investition in eine Immobilie gilt im Allgemeinen als eine der sichersten und lu krativsten Geldanlagemöglichkeiten. Immo bilieninvestment ist jedoch nicht gleich Immobilieninvestment. Nicht nur hinsichtlich der möglichen Rendite, sondern auch was steuerliche Vorteile betrifft, gibt es zwischen

den einzelnen Bereichen wie Mehrfamilienhaus, Ferienimmobilie, Gewerbefläche oder Objekten mit Mischnutzung deutliche Unterschiede. In welche Art von Immobilie sollten Sie also investieren? In ein konkretes Objekt? In welchen Bereichen? Oder besser indirekt in einen Immobilienfonds? Ist der Einstieg ins Crowdinvesting eine Möglichkeit? Ihre Entscheidung für eine Anlagestrategie ist so individuell wie Sie. Wir hoffen, dass wir Ihnen mit diesem Ratgeber erste Impulse zu den verschiedenen Anlagemöglichkeiten Ihres Verkaufserlöses oder anderweitigen Kapitals geben konnten. Nehmen Sie sich Zeit und machen Sie sich bewusst, welches Ziel Sie verfolgen möchten und welche Informationen Sie noch benötigen. Ganz gleich, ob Sie sich in den Kapitalmärkten oder mit Immobilien am wohlsten fühlen: Empfehlenswert ist es, sich über die aktuelle Wertentwicklung der unterschiedlichen Geldanlagen zu informieren und sich gut beraten zu lassen.

Checkliste Wie gut bin ich informiert über …

■

die Rendite- und Risikoentwicklung meiner Immobilie/n oder meines investierten Vermögens in den verschiedenen Anlageformen? die Möglichkeiten, die Eigenkapitalrendite meiner Immobilie zu steigern? den richtigen Zeitpunkt, um meine Immobilie zu verkaufen?

Ganz gleich, welche Fragen jetzt noch offen sind: Sprechen Sie uns an. Gerne beraten wir Sie weitergehend und individuell zu allen Themen dieser Broschüre und darüber hinaus – selbstverständlich auch, wenn Sie keine konkrete Kauf- oder Verkaufsabsicht haben. Wir unterstützen Sie dabei, die richtigen Entscheidungen zu treffen.

die Schwachstellen und den aktuellen Wert meiner Immobilie?

Ein starker Partner

Mit der Vermittlung hochwertiger Wohnimmobilien begann 1977 in Hamburg die Erfolgsgeschichte von Engel & Völkers. Heute steht hinter unserer starken Marke ein weltweit renommiertes, stetig wachsendes Unternehmen mit einem umfassenden Dienstleistungsspektrum und verschiedenen Geschäftsbereichen.

Unsere Kooperationspartner: Avivre Consult GmbH Kaiser-Friedrich-Promenade 63, 61348 Bad Homburg v. d. H. Tel. +49-(0)6172-179 48 00 Ines.Loewentraut@avivre-consult.eu Finanzelot GmbH & Co. KG Sandtorhafen // MS Wohldorf 20457 Hamburg Tel. +49-(0)40-27 73 47 info@finanzelot.de

Impressum Herausgeber Engel & Völkers Commercial GmbH Vancouverstr. 2a 20457 Hamburg Commercial@engelvoelkers.com Tel. +49-(0)40-36 13 10 Geschäftsführung Till-Fabian Zalewski, Sven Odia, Paloma Pérez Bravo Text/Redaktion Christine Persitzky, Freie Journalistin & Texterin Satz Engel & Völkers GmbH Art Direction Engel & Völkers GmbH Reinzeichnung TSA&B Werbeagentur, Hamburg Druck TERRITORY Content to Results GmbH Eiserstraße 10 33415 Verl Hamburg, Juli 2022 Haftungsausschluss: Alle Informationen in diesem Ratgeber geben den Rechts- und Sachstand Juli 2022 wieder und wurden mit größter Sorgfalt recherchiert, für ihre Vollständigkeit und Richtigkeit kann jedoch keine Haftung übernommen werden. Vervielfältigungen urheberrechtlich geschützter Inhalte sind nur mit schriftlicher Zustimmung der Engel & Völkers Commercial GmbH und entsprechender Quellenangabe gestattet. Mit diesem Ratgeber werden allein allgemeine Informationen zur Verfügung gestellt, es erfolgt keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsberatungsgesetzes sowie keine konkrete Steuer- oder Finanzberatung.