ENJOY IMMOBILIER ENTREPRISE N°5 by ENJOY MEDIA

entreprise

n° 5 Mars 2015

Trimestriel

GRanD témoIn

Stéphane Jullien JLL DossIER BuREaux

Acheter ou louer : Comment décider ?

BIEn vIvRE

Au bureau comme à la maison

Sommaire

Dossier p. 16 entreprise Editeur et régie publicitaire Enjoy Media 60 boulevard des Belges, 69006 Lyon 04 78 94 63 08 - www.enjoy-immobilier-lyon.fr Directrices de la Publication Anne-Cécile AUDRERIE 06 71 04 82 34 - anne-cecile@enjoymedia.fr Emilie PAQUET 06 32 20 23 99 - emilie@enjoymedia.fr Chef de publicité Aurélie TAYEB 06 72 69 83 30 - aurelie@enjoymedia.fr Conception graphique : Sandy BLANCHARD - sandy@enjoymedia.fr Rédaction : BUILDING communications raphael.eulry@building-communications.fr 06 86 14 93 23 Impression Imprimerie Brailly, Saint-Genis-Laval. Crédits photo couverture : © Frédéric Chillet - Client Electronic Arts, aménagement réalisé par Tétris Dépôt légal éditeur. Enjoy Entreprise est une marque déposée par la société Enjoy Media SARL auprès de l’INPI. Ne pas jeter sur la voie publique. Imprimé en France. Toute reproduction même partielle est interdite. Les textes, photos et prix publiés n’engagent que la responsabilité des annonceurs.

Grand témoin

Immoscope

news

shopping

Bien vivre au bureau

p. 28

Dossier Acheter ou louer ses bureaux : Comment décider ? 16 Une stratégie immobilière gagnant-gagnant

La location : le modèle dominant

Du sur-mesure clé en main à l’acquisition ou à la location 26

Bien vivre au bureau Au bureau comme à la maison !

Triplex sur le Rhône

Shopping

p. 15

Stéphane JULLIEN, Directeur du Département Bureaux de JLL

Grand témoin Stéphane JULLIEN est directeur du Département Bureaux de JLL. Il dresse un état des lieux satisfaisant du marché lyonnais de l’immobilier de bureaux en 2014 et s’appuie sur plusieurs fondamentaux pour être optimiste pour 2015. Quel bilan faites-vous du marché lyonnais des bureaux en 2014 ? Le bilan est positif. Lyon est une métropole régionale à part en France, avec un marché très dynamique représentant une offre placée de 242 000 m2 ; environ deux fois plus que des métropoles comme Aix-Marseille ou l’agglomération Lilloise ! Cette situation perdure depuis 10 ans et il n’y a aucune raison que cela change. Ce rayonnement de la métropole dépasse désormais les frontières : les investisseurs étrangers qui ne veulent pas seulement s’implanter dans les villes-capitales ont identifié Lyon comme un marché tertiaire pertinent en Europe.

commun a encouragé les entreprises à élargir leurs horizons et à saisir des opportunités ailleurs que dans les quartiers d’affaires traditionnels. Certes, la Part-Dieu reste le secteur phare et des opérations comme la Tour Incity et la restructuration du quartier devraient conforter cette primauté. Mais, désormais, d’autres secteurs ont enregistré des succès significatifs : Gerland a bénéficié d’un dynamisme très fort au cours de 2013 et 2014 et ce succès ne devrait pas se démentir en 2015, d’autant que l’on y attend des implantations majeures avec les sièges de Sanofi-Merial , RTE ou encore EDF Septen. Les prix des loyers « prime » sont de l’ordre de 215 €/m² contre 270 €/m² pour des opérations équivalentes à la Part-Dieu. Et vous n’êtes pourtant qu’à quelques stations de métro ; Confluence reste un secteur attractif pour les entreprises qui souhaitent s’implanter dans un quartier porteur d’une image forte et moderne. Deloitte a ainsi choisi de s’installer au sein de l’îlot à énergie positive Hikari. En revanche, certains secteurs tel que Vaise sont un peu en retrait.

Comment expliquer ce succès ? Trois facteurs clés de succès majeurs contribuent à ce dynamisme. Tout d’abord, la grande diversité des secteurs d’activités présents sur le marché tertiaire : cela va des entreprises de services aux entreprises, à la chimie, à la pharmacie, en passant par les énergéticiens… Ensuite, la segmentation de l’offre qui permet de répondre à tous les types d’attentes : certes, les ¾ des transactions portent sur des surfaces inférieures à moins à 500m² mais Lyon connaît chaque année une quarantaine de transactions portant sur des surfaces de plus de 1000 m². Ces opérations dynamisent le marché et attestent de la bonne santé économique de la région Rhône-Alpes capable aussi bien d’attirer des représentations d’entreprises internationales que de favoriser la croissance des entreprises régionales devenues des leaders européens et mondiaux dans leur secteur. Enfin, le parc tertiaire a énormément progressé pour atteindre les standards comparables à bien d’autres métropoles européennes de premier plan. Cela est dû notamment aux nouvelles tours – ce que l’on appelle les IGH (Immeubles de Grande Hauteur) ainsi qu’au développement des bâtiments de type campus comme le Carré de Soie. Ce dernier a démontré son attractivité et son succès en peu de temps.

Quid des développements en cours ? Clairement, c’est à l’Est que se situent les plus grandes évolutions. Alstom, Adecco et Technip entraînent l’arrivée de PME significatives au Carré de Soie et accélèrent le développement de nouveaux commerces et services accessibles aux collaborateurs de ces entreprises. De même, le quartier Grand Clément, avec ses loyers inférieurs à 200€/m², est une place d’avenir depuis l’arrivée de Atos, qui a quitté la Part-Dieu pour s’y implanter. Ces quartiers sont devenus attractifs car ils sont compétitifs du point de vue du prix et proposent désormais des transports et des services répondant aux attentes des collaborateurs des entreprises qui s’installent : restauration, salles de sport, crêche… Plus loin encore, des secteurs comme la ZAC des Gaulnes sont tirés par la ligne de tramway. Si bien que les entreprises s’y implantent. Sur ces marchés émergents, il y a une prime aux premiers utilisateurs car inévitablement les prix vont grimper peu à peu : aux entreprises de saisir les opportunités qui s’y présentent !

Du coup, comment envisagez-vous les perspectives pour 2015 ? De nombreux signaux sont de bon augure pour 2015. Des négociations significatives sont en cours pour de grandes transactions et l’activité reste soutenue sur les petites et moyennes surfaces. Le segment de la vente aux utilisateurs atteint des taux d’environ 30% des m² placés du fait des taux d’intérêt très bas et parce que l’investissement dans rassure les chefs d’entreprise.

D’autres tendances à venir ? Oui, on assiste à une généralisation de la prise en compte du bien être des collaborateurs au bureau. Désormais les dirigeants choisissent un lieu facile d’accès, porteur d’image pour l’entreprise et capable de retenir et attirer les talents,. Et cette dimension est désormais prise en comte dès la construction des nouveaux bâtiments. Incity comme Sky 56 proposent des lieux naturalisés du type des jardins intérieurs équipés de bornes wifi pour que les collaborateurs disposent d’espaces sur leur lieu de travail qui ne soient plus tout à fait leur bureau. n

Quels sont les secteurs qui profiteront de ce dynamisme ? Aujourd’hui, les barrières géographiques qui existaient dans la métropole sont tombées. Le maillage nouveau des transports en 5

Immoscope

- le baromètre immobilier -

242 625 m2 Marché locatif optimisme pour 2015 Jones Lang Lasalle comptabilise plus de 180 000 m2 de grandes demandes sur l’agglomération pour les années à venir, dont la moitié devrait vraisemblablement se concrétiser sur 2015. Côté offre, l’écart se creuse entre les secteurs tertiaires recherchés et les secteurs dits « secondaires » etc. Cette tendance devrait se confirmer dans les prochains mois. En matière de livraisons, plus de 230 000 mètres carrés de bureaux devraient sortir de terre sur l’agglomération lyonnaise en 2015. La livraison la plus importante est celle de la « Tour Incity », à Part-Dieu avec ses 41 800 m2 de bureaux.

C’est la demande placée en 2014. Légèrement en retrait par rapport à l’année dernière, elle se place néanmoins au-dessus de la moyenne de la décennie passée. La seconde moitié d’année a été dynamisée par des grandes transactions. D’ailleurs, le nombre global de transactions a été moins important mais le nombre de grandes surfaces commercialisées a été supérieur. Sources : JLL/CECIM

Un marché du commerce en attente

Location

le taux de vacances en hausse Les taux de vacance restent contrastés d’un secteur à l’autre. La périphérie se situe en moyenne à un niveau de vacance un peu plus important avec 6,7% contre 5,6% pour l’intramuros. Le secteur de La Part Dieu, sous-offreur depuis plusieurs semestres, avec un taux de vacance autour de 3%, sort peu à peu de sa situation critique de pénurie. Son taux de vacance atteint aujourd’hui 4,2 %. Les livraisons des deux opérations neuves « Equinox » (10 300 m2 dont 4 400 m2 disponibles) et « Be » (11 000 m2 dont 6 200 m2 disponibles) ont apporté un peu de fluidité sur le marché et pourraient susciter l’intérêt d’utilisateurs à la recherche d’opportunités disponibles à court terme sur ce secteur. Source : JLL / CECIM

Dans le cadre de la parution de son étude annuelle « Les commerces en France », CBRE France revient sur les 9 premiers mois de l’année pour analyser l’évolution du marché du retail à Lyon et constate que le centre ville de Lyon n’est plus aussi dynamique car les enseignes privilégient les emplacements plus rentables. Pour les enseignes étrangères, la rareté des unités proposées sur les artères « prime » et leurs cessions trop élevées ne facilitent pas non plus leur implantation sur Lyon. Heureusement, il est encore possible de compter sur quelques projets emblématiques au sein de la ville tels que la réhabilitation du centre commercial de la Part-Dieu et la requalification du quartier Grolée / Carnot.

les valeurs locatives à lyon Emplacement

Valeur locative HT Principale artères HC/m2/an commerciales

N°1 prime

1200 - 2000 € 800 - 1800 € 900 - 1500 €

Rue de la République (du Printemps à la Fnac) Rue du Pdt Edouard Herriot Rue Emilie Zola

N°1

800 - 1200 € 580 - 1000 €

Rue de Brest, Rue Gasparin Rue Victor Hugo

N°1 bis

500 - 1000 € 300 - 600 €

Rue du Maréchal de Saxe Av. Frères Lumière

1000 - 2300 €

Part-Dieu, Confluence

Centres commerciaux

C’est le pourcentage de surfaces neuves déjà pré-louées. Les immeubles neufs en cours de construction livrables dans les 3 ans représentent une surface totale de 226 000 m2. Un chiffre en progression. 57% de ces surfaces sont d’ores et déjà pré- commercialisées, ce qui démontre s’il le fallait encore, l’intérêt des grands utilisateurs pour les surfaces neuves. Source : JLL

News Droit de 5%

le retour à la raison ! Des Suédois à Lyon Sorti de terre en 2009 avec Bouygues, un immeuble de 5000 m2 du Parc Technologique Woodstock à Saint-Priest vient d’être racheté par Sodify, société de gestion de fons immobiliers agissant pour la SCPI Efimmo 1. Il est désormais entièrement loué par Intrum Justitia, une société suédoise de gestion de créances, leader français et européen dans son domaine.

Lyon 9e en beauté avec Apollinisme Après le parc Greenopolis, em2c réalise un ensemble immobilier de plus de 9 000 m² dont 4 800 m² de bureaux dans le 9e arrondissement de Lyon, toujours plein d’opportunités. L’immeuble s’organise sur 7 niveaux en R + 4 et propose des surfaces divisibles de 436 à 1 914 m² disponibles à la vente ou à la location. Bâtiment « intelligent », il est conçu pour réaliser des performances énergétiques exceptionnelles - gain de consommation d’énergie primaire de 50% inférieur aux bâtiments répondant à la réglementation thermique en vigueur (RT 2012) ; il est entièrement domotisé et pilotable depuis une tablette numérique ou un smartphone. Recevant des remontées d’informations en temps réel, chaque entreprise occupante a la possibilité d’ajuster sans cesse ses consommations d’énergie grâce à la réception d’informations personnalisées lui permettant d’optimiser ses dépenses et de préserver l’environnement. Apollinisme est un programme « labellisé » ByGreenopolis.

Un amendement visant à assoir le droit d’enregistrement de 5% sur le prix en cas de cession de parts de société à prépondérance immobilière (SPI) a été voté fin novembre dans le cadre de la discussion de la nouvelle loi de finance. Cet amendement vise à mettre un terme à l’actuelle incertitude née de la définition de l’assiette imposable à retenir en matière de droits d’enregistrement sur les cessions de titres de société à prépondérance immobilière. Depuis le 1er janvier 2012, l’assiette des droits est calculée par différence entre la valeur réelle des biens et droits immobiliers détenus, après déduction du seul passif afférent à l’acquisition desdits biens et droits immobiliers, ainsi que la valeur réelle des autres éléments d’actifs bruts. Devant les nombreuses difficultés pratiques rencontrées quant à l’interprétation de cette notion « de passif afférent à l’acquisition des biens immobiliers », l’amendement vise à rétablir la situation antérieure à 2012, à savoir que les droits d’enregistrement de 5% seraient désormais applicables sur le prix de cession des parts de la société cédée.

La Part-Dieu respire avec le TUBA Inauguré fin novembre, le TUBA (Tube à essais d’expérimentations urbaines) est un espace révolutionnaire de 600 m² à deux pas de la gare de la Part-Dieu. Ce lieu au design ludique rassemble un espace de co-working pour les start-up. Ouvert à tous, il est un « living Lab », un laboratoire vivant, qui permet de tester d’ores et déjà une foule d’innovations en lien avec la ville.

VIEW ONE, nouveau projet au Carré de Soie

Fer de lance de cette nouvelle opération immobilière du groupe Altarea Cogedim au Carré de Soie à Villeurbanne, cet immeuble de 16 000 m2 de bureaux et de commerces nouvelle génération, conçu par l’architecte autrichien Dietmar FEICHTINGER, comptera 8 étages et 2 niveaux en sous-sol (180 places de parking). 1250 m2 de commerces seront en liaison directe avec l’Esplanade de la Soie tandis que les 7 niveaux suivants proposeront 14500 m2 de bureaux ainsi que des terrasses et des jardins intérieurs plantés accessibles par les occupants. Le choix des matériaux, les différences d’aspect et de tectures, les lignes verticales comme la transparence du bâtiment renforcent l’intégration dans l’espace public alentour. Le hall traversant assure une liaison entre les deux voies piétonnes qui bordent l’immeuble.

News

PRIMARK confirmé à la Part-Dieu En septembre prochain, l’enseigne Irlandaise Primark, fera une entrée en fanfare à la Part-Dieu sur 5500 m2 de surface de vente, en remplacement de Boulanger au sein de l’extension « Cours Oxygène » du centre commercial lyonnais appartenant à Unibail-Rodamco. Primark vend des vêtements basiques à très bas prix dans des boutiques au design soigné : un concept du PAP low cost qui lui a permis d’être déjà n° 1 de la mode en volume en Espagne, en Angleterre et au Portugal. Une bonne opération pour le centre commercial car cette enseigne cartonne là où elle est déjà implantée en France : à Aulnay-sousBois, Créteil, Marseille, Dijon et Villeneuve-la-Garenne. Et peut-être cela lui permettra-t-il de dépasser la barre symbolique des 35 millions de visiteurs en 2015. En 2014, le centre commercial qui appartient au groupe Unibail-Rodamco a réalisé 747 millions d’euros de chiffre d’affaires. Il compte 240 boutiques.

L’ISCOM pour 12 ans au Tangram L’ISCOM, école de communication et de publicité intègre l’ensemble immobilier Tangram à Lyon. L’établissement occupera 2 750 m² des 5700 m² de cet immeuble de bureaux situé boulevard des Tchécoslovaques entre La Part-Dieu et Gerland. Les étudiants bénéficieront ainsi d’un accès facile aux transports en commun avec deux stations de métro à proximité, une desserte Tramway et de nombreuses lignes de bus. Le bail a été signé pour 12 ans avec Affine.

Le chauffage et la clim

en leasing

Vous connaissiez le leasing pour votre flotte de véhicule, pour vos photocopieurs, pour vos téléphones mobiles. Mais saviez vous que la location financière est désormais possible pour des systèmes de climatisation et de chauffage ? C’est en tout cas l’offre innovante « Hi-Leasing » que propose Hitachi Air Conditioning Europe. Destiné en priorité aux hôtels, bureaux, commerces, établissements de santé qui souhaitent optimiser et/ou rénover leurs installations de chauffage et de climatisation, « Hi Leasing » est un service global intégrant le matériel, la pose, le financement et, sous certaines conditions, la maintenance de ces systèmes. Le financement du matériel et du service est possible à partir de 1000 € HT d’investissement sur une période de 24 à 84 mois, sans apport initial. Les loyers, enregistrés comme une charge dans le compte de résultat du client, préservent sa trésorerie. En fin de contrat, les clients ont trois possibilités. La première est de conserver le matériel installé. La seconde est de renouveler leur installation, toujours en leasing, pour profiter d’équipements plus récents et plus performants. Enfin, la dernière possibilité est de restituer le matériel. Pour plus d’informations : www.chauffage.hitachi.fr

La Halle Girard

futur temple du numérique

Comme 8 autres villes françaises, Lyon a obtenu le label de Métropole French Tech. Logique pour le 2ème pôle numérique français (7 000 entreprises et 42 000 emplois). Désormais, cette filière aura d’ici 2 ans son lieu «totem» spécifiquement consacré au numérique : la Halle Girard, située quai Perrache dans le quartier de la Confluence (Lyon 2). Le bâtiment, d’une surface de 3 000 m², était à l’origine une usine de chaudronnerie. Après avoir changé un grand nombre de fois d’activités, dont l’accueil des Nuits Sonores, il s’apprête à subir une entière rénovation et sera livré au second trimestre de l’année 2016 : un endroit destiné à devenir, d’ici 2 ans, un véritable temple du numérique.

Vers des grands prix de l’immobilier d’entreprise Business Immo et BFM Business ont annoncé au dernier Simi la création des grands prix de l’immobilier d’entreprise. Cette manifestation destinée à mettre en avant et à raconter des projets et des parcours exemplaires de la filière sera organisé en juin 2015 au pavillon Gabriel à Paris.

@ ASYLUM

News

Le bâtiment côté Rhône

Ancienne prison Saint-Joseph vers la commercialisation des bureaux

@ ASYLUM

Ogic, filiale de promotion immobilière du Groupe Dentressangle a été choisie pour assurer l’opération immobilière CONVERGENCE en cours sur l’ancienne prison Saint-Joseph à la Confluence à Lyon. Les 300 logements ont déjà trouvé acquéreurs aux alentours de 5 000 euros le m2. Reste toujours à commercialiser 11 300 m2 de bureaux construits, eux, le long de la partie autoroutière et donc du Rhône, qui seront livrés en décembre 2015. Ces bureaux sont constitués de deux immeubles, l’un de cinq étages, offrant 4 300 m2 et l’autre de huit étages, de 6 100 m2. Le studio d’architecte Ory et associés, assisté de 2BDM pour la partie patrimoniale, ont voulu soigner les façades qui seront vues, par des millions d’automobilistes. Lesdites façades de verre seront ainsi parcourues par une sérigraphie destinée à rappeler les fils de soierie lyonnaise. Elles domineront les anciens murs de la prison en pierre dorée qui ont été conservés.

@ ASYLUM

Perpective côté jardin

Les deux bâtiments offrent des plateaux d’environ 700 m2, modulables à souhait. Prix moyen de la location au m2 : 255 euros. La consommation d’énergie moyenne sera ainsi de 50 kwh/ m2 dans les bureaux. De ce fait, ils alignent les labels verts que sont la démarche HQE (Haute Qualité Environnementale), BREEAM (un standard mondial) et Effinergie +, ce dernier validant un niveau de consommation énergétique au moins 40 % inférieur aux objectifs de la RT (Réglementation Thermique) 2012. Les promoteurs auraient aimé céder d’un bloc à une seule entreprise ces 11 300 m2 de bureaux. Mais aucune demande n’ayant été exprimée de la sorte, ce seront plusieurs entreprises qui seront locataires, Ogic conservant la propriété des bâtiments. Une fois que tout sera terminé, entre les 6 000 étudiants de l’Université catholique, les 800 habitants installés à demeure et les 800 salariés qui travailleront dans les bureaux, chaque jour, près de 8 000 personnes seront accueillies, cette fois en totale liberté, sur le site des deux anciennes prisons Saint-Joseph et Saint-Paul dans cette partie extrême du quartier Confluence.

News

Ca bouge à Saint Priest

@ Guillaume Perret

Changement de main pour le parc tertiaire Parc Mail de 22000 m2 localisé au sein du parc technologique. La SCPI Accimmo Pierre gérée par BNP Paribas REIM vient de l’acquérir auprès du fonds Heref II, géré par Harbert Management. Pour mémoire, l’ensemble du Parc technologique de Saint Priest, développé dès 2002 par Sogelym Steiner, compte 250 000 m2 de bureaux et de locaux d’activités répartis en 11 bâtiments indépendants. Parmi les locataires, de grands groupes : Air Liquide, Cap Gemini, Linde…

Veolia Environnement à Vaulx-en-Velin Le Chrysalis, un immeuble neuf R+8 de 11 620 m² conçu par l’architecte Hubert Godet, est désormais loué entièrement par le leader de la distribution et du traitement des eaux. Situé au 2/4 avenue des Canuts à Vaulxen-Velin (69), il est au coeur du quartier du Carré de Soie, site tertiaire en pleine mutation dans le cadre du projet de développement de l’est lyonnais. L’immeuble a été racheté par BNP Paribas REIM à la foncière Cardinal, filiale du groupe Cardinal.

Prestige de la Presqu’île Le conseil en immobilier d’entreprise Brice Robert Arthur Loyd Rhône-Alpes a finalisé deux très belles signatures sur le 27AC. Situé en cœur de Presqu’île au 27 de la rue Auguste Comte, cet hôtel particulier reconverti en immeuble de bureaux de grand standing par l’architecte Jean-Michel Wilmotte accueille depuis peu La Compagnie Financière Edmond de Rothschild. Par ailleurs, au RDC de l’immeuble, l’enseigne de cuisines haut de gamme Valcucine a ouvert un showroom, sur une surface de vente d’environ 250 m².Ce programme, livré fin 2014, compte encore 800 m² disponibles à la location.

Le groupe Chausson à 6 Park Mi-Plaine Spécialisé dans la distribution de matériaux de construction, le groupe Chausson a acquis, via 6e Sens Immobilier, 15000 m2 de terrain au sein de l’opération mixte « 6 Park Mi-Plaine » à Genas afin d’y construire un bâtiment de 5000 m2. Livraison prévue pour le dernier trimestre 2015. Au cours des prochains mois, suite à la transaction bouclée par Aires d’Entreprises, « 6 Park Mi-Plaine » doit développer 40000 m2 de bâtiments d’activités et de bureaux associés.

Coût de la construction : la France la plus chère

Selon Arcadis, le coût de construction est plus élevé en France que dans tout autre État de la zone euro, ce qui place l’Hexagone au sixième rang des pays les plus coûteux dans le monde.

La direction Solidarité et Habitat de la Métropole de Lyon à Gerland La Métropole de Lyon, nouvelle collectivité née de la fusion du Grand Lyon et du département du Rhône, installera la Direction Solidarité et Habitat dans les immeubles Halles Bories à Lyon Gerland qui représentent une surface d’environ 6 700 m². Cette transaction a été réalisée avec le concours de la société Valma International, représentant le bailleur, et la société CBRE, conseil des deux parties.

Chemical friendly »

LYON, «

Comme un symbole, à la veille du dernier salon de l’industrie de l’environnement Pollutec, Gérard Collomb, Président de la Métropole de Lyon a lancé l’ambitieux projet de transformer le « couloir de la chimie » au sud de Lyon en un « Campus industriel Vallée de la chimie ». Le Sénateur Maire a fédéré autour de ce projet l’Etat, la Région ainsi que les communes concernées mais aussi les industriels présents sur les 2000 hectares de cette zone (Total, Arkema, Solvay, IFP Energies nouvelles…) ainsi que les acteurs opérateurs en aménagement d’immobilier d’entreprise. Car la toute première étape de ce projet est foncière : rendre disponibles 60 ha de terrains destinés à accueillir des entreprises positionnées sur le créneau de la chimie durable. De grands industriels se sont d’ailleurs déjà fait connaître dans le cadre d’un appel à candidatures clos le 30 janvier dernier. Le projet vise une gestion mutualisée des services, du foncier et des services de développement et par ailleurs compte renforcer l’attractivité du site grâce à la création, au beau milieu de cette vallée, de la chimie, d’un « écrin de verdure ». Ce projet conforte la chimie et la pétro-chimie comme un secteur d’activité stratégique pour la métropole lyonnaise. Avec pas moins de 10500 emplois !

Portzamparc à la Part-Dieu Après le « Nuage » du Musée des Confluences, le « Nuage » de la Part-Dieu : un futur immeuble constitué de logements haut-de-gamme, signé du plus célèbre architecte de l’Hexagone : Christian de Portzamparc, titulaire en 1994 du prix Pritzker, l’équivalent du prix Nobel pour l’architecture. Ce nouvel immeuble sera construit, en compagnie de quatre immeubles neufs, d’habitations et de bureaux dans une architecture destinée à fortement trancher avec celle prévalant actuellement dans le 2ème quartier d’affaires français. Sur ce grand projet, Bouygues Immobilier a initié une démarche de réflexion sur les usages, en collaboration avec le Tuba et une équipe de designers. Le programme de rénovation du quartier de la Part-Dieu prévoit l’augmentation de plus de 50 % de la superficie de bureaux au sein du 2ème quartier d’affaires de France. Ce qui devrait créer 35 000 emplois supplémentaires. Le plan Part-Dieu prévoit aussi la création de deux mille logements supplémentaires, soit l’arrivée à terme de quatre à cinq mille nouveaux habitants au sein de ce quartier, qui en compte 3500 aujourd’hui.

Nouveau Deal au New Deal

@ ASYLUM

Santevet, courtier spécialiste et leader français de l’assurance-santé animale, vient de louer 1971 m2 de bureaux au sein de l’immeuble emblématique New Deal à Lyon 7e, classé monument historique, lui qui a été construit en 1932 par André Citroën. Avec un bail ferme de 9 ans passé auprès du promoteur 6e Sens Immobilier en charge de la reconversion de ce bâtiment qui affichera le label environnement BREEAM Excellent. Déjà plus de la moitié de la surface de l’immeuble est désormais commercialisée : livraison prévue fin 2015.

©Lascau

News

Les nouveaux sièges mondiaux de Sanofi Pasteur et Mérial construits à Lyon par Altarea C’est au promoteur-constructeur Altarea du Groupe Cogedim que le Groupe Sanofi vient de confier la réalisation du futur ensemble destiné à accueillir les fonctions « siège » au niveau mondial des divisions Santé Animale et Vaccins de Sanofi (Merial et Sanofi-Pasteur). Cet ensemble, qui développera une superficie de 15 500 m2 et accueillera 750 collaborateurs, sera installé dans le quartier Gerland. Les deux futurs sièges mondiaux seront en effet situés à l’angle de l’avenue Tony-Garnier et de la rue du Vercors, au cœur du Biopôle. Les travaux qui ont débuté en janvier devraient être terminés en 2017. Sanofi a demandé aux promoteurs de lui construire des bâtiments à énergie positive, selon la prochaine norme qui prévaudra à partir de 2020 (Bepos). Elle a été conçue en partenariat entre l’Agence SCAU et Jean Philippe Nuel. L’équipe de conception a proposé un projet architectural composé de quatre grandes lignes fortes, avec quatre bâtiments permettant un aménagement libre sans poteaux dans les étages de bureaux ; une orientation stricte nord/sud permettant une parfaite maîtrise des apports solaires ; un socle en rez-de-chaussée accueillant l’ensemble des services et fonctions souhaités par Sanofi-Pasteur et Merial ; et enfin, le principe d’une rue intérieure fédérant l’ensemble de ces fonctions. Outre la norme Bepos Effinergie des bâtiments à énergie positive, Sanofi vise aussi la double certification NF-HQE bâtiment tertiaire - Démarche HQE construction niveau « Exceptionnel » ; mais encore la norme européenne BREEAM construction « Excellent » - BREEAM in USE « Very good ». Rien de moins !

Nomination : Thomas Durand rejoint le Groupe em2c Dans le cadre de sa stratégie de développement d’ensemblier urbain, le Groupe em2c annonce l’arrivée de Thomas DURAND au poste de Directeur Projets Urbains sous la direction d’Yvan PATET, Président du Groupe. Thomas DURAND sera en charge des projets immobiliers intra et péri-urbains du Groupe em2c. Il assurera également le développement et la relation avec les Grands comptes. Thomas DURAND a débuté sa carrière comme consultant chez DTZ en 1999. Six ans plus tard, il prend la direction du département bureaux et en 2011, on lui confie la direction de l’agence DTZ à Lyon qui regroupe les départements investissement, bureaux, industriel et logistique. Pour Yvan PATET, « Son arrivée s’inscrit dans la stratégie globale d’em2c de renforcer les équipes par des expertises transversales afin de poursuivre, avec une pertinence accrue, le travail déjà engagé sur ces territoires ; tant sur le plan des projets tertiaires que sur celui des ensembles urbains mixtes. » n

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ÂŠ Brice Robert

Dossier

BUREAUX

Acheter ou louer : Comment dĂŠcider ?

Dans une période où les taux immobiliers restent historiquement bas, comme les particuliers, les chefs d’entreprise peuvent être attirés par l’acquisition de leur lieu de travail plutôt que par la location. Est-ce une décision ? Est-elle utile à n’importe quelle entreprise ? Si oui, comment si prendre ? Eléments de réponse pour vous aider à prendre les bonnes décisions. votRE EntREPRIsE aChètE sEs LoCaux

Mais, côté avantages, c’est à peu près tout. Pour Philippe Eyral fondateur associé du cabinet d’expertise comptable lyonnais ANABASES, « Sauf cas exceptionnel, voire opportunité foncière inespérée permettant de faire un coup, il n’y a vraiment pas d’intérêt à l’acquisition des locaux par l’entreprise ». En général, l’achat de locaux impose un financement : soit à partir des réserves et des capitaux propres. Mais est-ce vraiment pertinent de réaliser un investissement non productif ? Soit l’entreprise doit recourir à l’emprunt. Dans ce cas, le coût doit être supportable par l’entreprise, dans la durée. Or, les taux d’intérêt accordés aux entreprises sont majorés de 0,4 % à 0,7% par rapport à ceux des particuliers. Et surtout, qui peut aujourd’hui être certain que l’activité présente de l’entreprise demeurera suffisamment rentable à 7, 10 ou 15 ans alors que le monde est en pleine mutation ? Les charges d’exploitation et d’entretien sont également importantes : les locaux vont vieillir et nécessiter des mises aux normes. Il y a un risque de devoir rajouter au pot régulièrement. Sans compter de la dépréciation possible de cet actif tout simplement du fait d’un retournement conjoncturel mais durable du marché immobilier !.

Si et seulement si une opportunité exceptionnelle se présente

Concrètement, il s’agit bien de votre entreprise en tant que personne morale qui est directement propriétaire des biens. En étant propriétaire de ses locaux, l’entreprise acquiert une image de solidité vis-à-vis des ses clients, de ses fournisseurs, de ses partenaires et de l’ensemble de ses parties-prenantes. Les locaux murs sont inscrits à l’actif du bilan, ce qui augmente la valeur totale de l’entreprise et peut donner une meilleure image aux banques en cas de demande de crédit, les locaux permettant par exemple de garantir l’emprunt. Cela peut permettre également de diminuer les charges locatives. Par ailleurs, lorsqu’elle achète un bien neuf, l’entreprise peut récupérer la TVA. Dans le cas de l’ancien, elle paye des droits d’enregistrement compris entre 6 et 8 % du prix. Enfin, l’entreprise peut déduire les intérêts d’emprunt de son bénéfice imposable, tout comme sa taxe foncière et une quote-part de l’amortissement. 18

©Alexis Paoli

Dossier

77 %

Enfin, dernier désavantage, et non des moindres : une entreprise qui possède en propre ses locaux est très difficile à céder ou à transmettre. Les repreneurs potentiels fuient les PME qui détiennent de l’immobilier. Il existe bien une solution mais les montages peuvent dissuader les acquéreurs potentiels (voir encadré). Dans les faits donc, seuls quelques grands groupes, et encore ils sont rares, optent pour une telle option. Bien souvent en bénéficiant d’avantages et d’encouragements de collectivités locales qui proposent un foncier et des infrastructures privilégiés en échange de la construction en propre d’une siège social par ces grandes entreprises. C’est ce qui a notamment encouragé certaines entreprises à s’installer à Vaise ou dans le quartier de la Confluences. Cela reste des opérations exceptionnelles. Au final, Philippe Eyral l’atteste : « Jamais faire acheter par l’entreprise ses locaux ne représente une décision stratégique ». Les décisions d’investissement doivent permettre une amélioration de l’activité de l’entreprise : gains de productivité, embauches, croissance externe… « En cela, l’immobilier est un poids mort, non productif ! » conclut-il.

des achats de bureaux concernent des surfaces inférieures à 500 m2 sur le territoire lyonnais. Ce segment reste un baromètre du dynamisme de l’économie locale. Source : JLL

entre 7 et 15 ans, avec option d’achat à terme, sur la base d’un prix d’achat (valeur résiduelle) défini au préalable en prenant en compte les loyers versés au fil des années. Au terme de la période, l’entreprise peut aussi continuer à louer les locaux ou les restituer. Ce dispositif est ouvert à toutes les sociétés (régime fiscal de l’impôt sur les sociétés) et offre de nombreux avantages. Principaux attraits, aucun apport n’est nécessaire, ce qui permet d’allouer ses fonds propres au développement productif de l’entreprise. Et bien sûr, les loyers versés au titre du crédit-bail sont déductibles des charges d’exploitation de l’entreprise. Autant dire que cela peut constituer une alternative intéressante pour les entreprises débutant leur activité et qui souhaitent coûte que coûte à terme se constituer un patrimoine immobilier sans mettre en danger la situation financière de l’entreprise.

l’entreprise opte pour le crédit-bail immobilier Une alternative intéressante pour les entreprises qui débutent leur activité

Comme elle le fait par exemple pour une voiture de société, l’entreprise loue ses locaux professionnels auprès d’un établissement financier (banque, assurance…) pendant une période comprise

Dossier -suiteLe chef d’entreprise achète lui-même les locaux

Philippe Eyral

« Un chef d’entreprise investit dans l’immobilier d’entreprise exclusivement quand il a assez de recul sur son activité et une vision claire de sa stratégie de croissance. Autrement dit, lorsqu’il a stabilisé son effectif, qu’il connaît ses perspectives de développement à moyen terme et éventuellement s’il envisage de diversifier et/ou de regrouper ses activités en un même lieu. Ce n’est qu’ensuite qu’il se pose les questions plus personnelles concernant son patrimoine. D’ailleurs, rares sont ceux qui prennent le risque de déménager leur entreprise s’ils savent qu’il y a un risque de déstabilisation des équipes pour qui la vie quotidienne va changer. Ce serait un risque majeur pour l’équilibre de leur activité ».

Pas optimal sauf si vous estimez que vous ne payez pas assez d’impôt sur le revenu ! Cette mécanique est simple : vous disposez d’un capital de départ, vous empruntez auprès de votre banque comme n’importe quel particulier et les locaux vous appartiennent à vous et éventuellement à votre conjoint et à vos enfants (en indivision familiale). Vous devenez alors le bailleur de votre entreprise qui vous verse un loyer. Cette solution peut sembler attractive. D’un côté, elle ne grève pas la capacité d’emprunt de votre entreprise ; de l’autre, elle permet au chef d’entreprise et à sa famille de se constituer un capital tout en améliorant son train de vie en percevant des loyers. Gare au miroir aux alouettes néanmoins ! Car le risque est grand que la note fiscale soit salée pour le chef d’entreprise-contribuable. En effet, un tel montage oblige le foyer fiscal à être soumis au régime fiscal foncier, notoirement discriminant en France avec une imposition sur l’ensemble des loyers, diminués des intérêts d’emprunt et des éventuelles charges de co-propriété. Et la note est lourde : entre 55% et 60% de taux d’imposition, comprenant entre 41% et 45% d’Impôt sur le revenu et 15,5% de CSG et de RDS. « Bref, on n’a pas de nouvelles recettes réelles qui permettraient d’améliorer le niveau et la qualité de vie du foyer puisque justement les loyers perçus servent intégralement à

 Suite page 23

Une stratégie immobilière gagnant-gagnant Interview de Laurent Constantin, Pdg d’Acti et Président de TLM Quels ont été vos choix en matière d’immobilier dans votre PME ? Aux débuts d’Acti, nous étions en mode start up et système D : nous partagions un petit appartement avec une autre entreprise montée de Choulans dans le 5e. Mon bureau était dans la cuisine et la photocopieuse dans la salle de bains. Mais très vite, j’ai eu l’idée d’acheter pour permettre à mon entreprise de grandir et d’être pérenne.

le 3e étage où je loue les locaux à d’autres entreprises de mon secteur d’activité. Désormais, dans cet immeuble, dès qu’une opportunité se présente, je rachète.

Pourquoi avoir choisi d’acheter vos locaux ? Je voulais pouvoir aménager les locaux à ma guise, que mes collaborateurs soient heureux de venir travailler et en tant que patron, je me suis dit que c’était mon assurance-chômage ! Le problème, c’est que faute de petites surfaces de moins de 200 m2, il m’a fallu un an pour que je trouve des locaux adaptés.

Quelles conséquences pour Acti ? L’entreprise paie un loyer à Laurent Constantin et à sa SCI selon les lois en vigueur (pas plus de 12% de la valeur maximale du bien). Acti paie son loyer avec un mois d’avance. La capacité d’emprunt d’Acti est donc intacte et sa trésorerie préservée. En outre, je dispose désormais de la flexibilité nécessaire au développement de mon équipe de collaborateurs ou bien pour encaisser d’éventuels coups durs. Et vu que j’ai de la souplesse, je n’aurai pas à imposer de sitôt un déménagement à mes collaborateurs. Ce qui est toujours déstabilisant pour une entreprise.

Comment avez-vous acheté ces locaux ? Pour commencer, j’ai acheté en tant que personne physique. Mais je ne le referais pas. A partir du 2e achat, je suis passé par une SCI qui emprunte sur des durées relativement réduites de 7 à 15 ans. Cela m’a permis aussi d’intégrer dans la SCI un associé que je souhaitais fidéliser dans l’entreprise et gratifier autrement que par un salaire.

Quelles étaient vos contraintes ? Mon cahier des charges était strict : je voulais une adresse dans Lyon pour le prestige, une proximité immédiate avec les transports en commun pour faciliter la vie de nos collaborateurs et les autoroutes comme le TGV à moins de 30 mn… Car tous les temps que l’on perd dans ces déplacements, c’est in fine de la rentabilité qui s’évapore.

Un conseil aux entrepreneurs qui se lancent ? Je leur dirais qu’il faut avant tout investir dans les collaborateurs, les équipements plutôt que dans les murs, notamment en période de lancement. Je voudrais aussi alerter sur un point qui concerne les bailleurs : quand une TPE ou une PME cherche des locaux à la location, pour entrer dans les murs, elle doit très souvent s’acquitter de 3 mois de loyer d’avance, de 3 mois de caution et de 3 à 6 mois d’honoraires d’agence. N’est-ce pas excessif pour des entrepreneurs qui disposent de peu de trésorerie au départ ? 

Et vous avez atterri rue Garibaldi dans le 7e à proximité de la piscine… Oui. J’ai commencé par acheter en 2003 un plateau de 100 m2 avec 2 bureaux et une salle de réunion, puis 2 ans plus tard j’ai acheté le reste de l’étage qui se libérait. Cela me permettait de préparer l’avenir lorsque j’aurai plus de salariés. Puis j’ai acheté 22

Dossier -suite Suite de la page 20

rembourser l’emprunt contracté à la banque pour acquérir les locaux de l’entreprise. Mais pire, on a un alourdissement très sensible de la charge fiscal du foyer. On est perdant sur toute la ligne ! » insiste Philippe Eyral. Sans compter l’imposition probable sur les plus-values attendues au moment de la cession du bien. A moins d’attendre les 22 ans ouvrant à l’exonération d’IR et les 30 ans pour échapper à la CSG sur les plus-value immobilières. Peu probable pour des locaux d’entreprises.

le chef d’entreprise acquiert des locaux professionnels équipés Intéressant si l’on joue vraiment le jeu

Où louer ?

Relativement méconnue, utilisée plutôt par des professions libérales, cette opération peut être réalisée de deux manières : ou bien à titre individuel et/ou dans le cadre d’une SARL de famille, qui n’opte pas – c’est fondamental- pour le régime de l’impôt sur les sociétés ; ou bien, entre confrères professionnels, dans le cadre d’une société en nom collectif (SNC), qui va acheter les locaux professionnels via un emprunt contracté à la banque. C’est tout l’intérêt de ce montage : la location de locaux professionnels équipés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux et sont donc assujettis à des règles identiques à celles de l’impôt sur les sociétés. Autrement dit, le bailleur est assimilé à un commerçant. Il peut optimiser en produisant un résultat négatif, équilibré ou très légèrement positif pendant toute la durée de l’endettement. D’autant que la SNC pourra déduire les frais

Si vous misez sur l’hyper commodité et le prestige, optez pour la Part-Dieu mais il faut y mettre le prix… Le loyer prime de la Part-Dieu reste sur des bases de 300 € HT/m2/an, correspondant à la valeur locative d’un espace de première catégorie sur la meilleure localisation de Lyon. Cependant, nous retenons également la valeur de 270 € HT/m2/an sur des immeubles non IGH. Ailleurs, les loyers de seconde main ont connu une augmentation d’environ 7 % sur la plupart des secteurs : 6ème arrondissement, Part-Dieu, Gerland, Confluence et Vaise. Seuls les secteurs de Presqu’Ile, Nord-Ouest et Villeurbanne ont connu des réajustements à la baisse. Avec quelques bons plans !

de mutation, l’amortissement annuel et bien entendu les intérêts d’emprunt. La SNC appartenant à ses actionnaires n’aura plus alors qu’à louer et à percevoir des loyers versés par son entreprise. Du côté des plus values, le régime applicable est semblable à celui des particuliers.

Bref, pour Philippe Eyral, « avec ce système, on cumule les avantages de l’impôt sur les sociétés pendant la période d’endettement avec les avantages fonciers des particuliers ». Très attractif, ce dispositif a néanmoins deux garde-fous : d’une part, les associés de la Snc devront payer des charges sociales puisqu’ils ont le statut de commerçant. Négligeables en période déficitaire, ces charges atteignent environ 30% du bénéfice mais sont elles-mêmes déductibles du bénéfice imposable, ce qui réduit d’autant leur poids réel. Surtout, l’administration fiscale a rédigé une définition fiscale très précise des locaux équipés, qui doivent peu ou prou proposer des services et des équipements propres à tout centre d’affaires : services de gardiennage et de ménage, informatisation, mobilier permanent… Attention donc à ne pas se contenter de meubler un local acquis ainsi car le redressement fiscal serait sévère…

le chef d’entreprise acquiert des 23

Dossier -suite-

locaux via une SCI

devient le bailleur et loue le bien immobilier à l’entreprise, en toute transparence et à la valeur du marché. D’un point de vue pratique, c’est commode car les locaux peuvent être aménagés en fonction des besoins évolutifs de l’entreprise avec l’accord tacite des actionnaires de la SCI puisque par définition ce sont les mêmes chefs de l’entreprise. De même, aucun problème pour la transmission, en effet, le repreneur peut racheter votre entreprise sans racheter de parts ou la SCI dans son intégralité. Fiscalement surtout, dès lors que la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés, c’est avantageux : sont déductibles les frais de notaire, les intérêts d’emprunt et les amortissements. Dès l’instant que la SCI dégage peu ou pas de bénéfices, on peut donc se constituer un capital sans alourdir son impôt sur le revenu. La principale limite fiscale concerne en revanche les plus-values qui seront calculées sur la différence entre le prix nominal d’achat (sans tenir compte de l’inflation donc) moins la valeur nette comptable. Dans certains cas, cela peut s’avérer onéreux ! Ainsi après 15 ans, un bien peut avoir une valeur nette comptable correspondant à 30% du prix de vente initial. Dans ce cas, la SCI devra payer un impôt sur une assiette correspondant à 70% du prix initial… Les bénéfices nets restants de la SCI seront alors à se distribuer entre actionnaires sous forme de dividendes, taxés à minima 35% en intégrant l’impôt sur le revenu, la CSG et la RDS… Il convient donc bien anticiper cette phase-là.

La formule d’achat la plus utilisée Quand on sait qu’aujourd’hui, 1 création d’entreprise sur 3 est une Société civile immobilière (SCI), on comprend que l’attrait de ce dispositif ne se dément pas pour les chefs d’entreprise qui veulent à la fois acquérir des locaux pour leur entreprise tout en se constituant un patrimoine personnel bien utile à l’heure de la retraite ou en cas de coup dur (compensation de l’absence d’indemnité chômage par exemple en cas de cessation d’activité). Concrètement, la mécanique est très simple. Le chef d’entreprise, seul ou avec des actionnaires et des éventuellement des salariés, créent une SCI pour acquérir les locaux de leur entreprise, via leur apport personnel et un emprunt bancaire. La SCI

Au total, ce dispositif est très pertinent dès lors que le chef d’entreprise arbitre convenablement entre les intérêts de son entreprise et ses intérêts propres en tant que contribuable.

l’entreprise loue les locaux à un bailleur professionnel Le modèle le plus fréquent

Reconnaissons-le, les ¾ des entreprises continuent de louer leurs locaux à des bailleurs qui ne sont pas le chef d’entreprise ! Normal pour une TPE ou une start up : ses perspectives de croissance vont l’obliger à recruter, à investir dans du matériel, ses besoins de trésorerie seront sans doute progressifs et son compte en banque subira probablement des aléas. Surtout, il faudra sans cesse redimensionner l’espace, les adapter. Pour grandir vite, une entreprise a besoin de réactivité, de souplesse. Elle n’a aucun intérêt à se fixer trop vite dans des locaux, fussent-ils ceux loués à la SCI du chef d’entreprise.

Avantages : les loyers, les charges locatives et l’assurance des locaux sont déductibles du bénéfice imposable de l’entreprise. Mais cette dernière est soumise aux autorisations du bailleur et de la co-propriété pour les travaux importants dans ses locaux. Et bien sûr, il y a toujours le risque d’une augmentation annuelle des loyers et surtout que le bail ne soit pas renouvelé ! n

La location le modèle dominant

Interview de Brice Robert, dirigeant de Brice Robert Arthur Loyd Rhône-Alpes

Et les grandes entreprises, de leur côté, ne cherchent-elles pas à acquérir leur siège social ? Non. Les grandes entreprises, pas plus que les TPE ou les PME, ne cherchent vraiment à acquérir leurs locaux d’activités. Elles préfèrent louer car elles aussi gèrent de la flexibilité et de l’inconnu dans leur activité. Pour les grands groupes, le problème qui se pose est justement le manque de grandes surfaces notamment en blanc. Des opportunités foncières ont permis à des entreprises de trouver des terrains pour y construire leurs locaux. De fait aujourd’hui, le fait générateur d’un emménagement dans de nouveaux locaux, c’est le plus souvent lorsque une grande surface neuve est mise sur le marché grâce à de la pré-commercialisation. C’est le cas avec les tours en construction dans Lyon actuellement ou bien dans les quartiers d’affaires bien identifiées de la PartDieu, du Carré de Soie ou de Villeurbanne.

Quelles sont les stratégies immobilières des entreprises de la métropole ? Incontestablement, ce qui domine, c’est la location des locaux par les entreprises. C’est le système le plus souple et adapté à toutes les tailles d’entreprises : les start up et les TPE parce qu’elles doivent sans cesse s’adapter à leur croissance et à l’augmentation de leurs effectifs ; les PME – PMI et les grandes entreprises parce que cela ne grève pas leurs fonds propres. En revanche, beaucoup d’entreprises louent leurs locaux à des Sociétés civiles immobilières qui appartiennent au chef d’entreprise et/ou aux principaux actionnaires. C’est le cas de très nombreuses PME dont les fondateurs se constituent ainsi un patrimoine personnel. Mais y a-t-il une offre suffisante pour ceux qui veulent acheter des locaux via une SCI ? Le profil de tels demandeurs est souvent le patron d’une PMEPMI qui a une certaine pérennité. Ils disposent d’une certaine capacité d’investissement dans leur SCI mais elle n’est pas illimitée. Du coup, ils ont accès au marché du R+2 et R+3 entre 2000 et 3000 m2 en péri-urbain. Sur ce créneau, il y a assez de vente à la découpe en première couronne, notamment dans les parcs d’activités mixtes tertiaire et industriel de l’est lyonnais. Et cela correspond bien aux besoins de l’activité de leur entreprise, avec notamment un accès aux grands axes de circulation pour faciliter les déplacements chez les clients et pour permettre aux collaborateurs de l’entreprise de se rendre facilement à leur travail.

Il y en a bien des groupes qui font tout de même construire leur siège dans la métropole ! Cela reste exceptionnel, dans le cadre d’opportunités proposées par les collectivités locales. C’est parce que la Ville de Lyon est intervenue que des grandes entreprises et des institutions ont fait construire leur siège à Confluence. Même chose au sein de Techlid dans l’ouest lyonnais : parce ce que la visibilité des entreprises est courte, Limonest a proposé des avantages fonciers aux entreprises qui achetaient des terrains et construisaient leurs locaux. Seb a profité d’opportunités semblables à Ecully pour son nouveau siège social mondial qui devrait être livrée en fin d’année. Mais c’est très rare. 

Qu’en est-il des TPE et des start up ? Pour le coup, il est difficile de trouver des petites surfaces, que ce soit en centre ville ou bien dans les zones d’activités. Ces TPE doivent opter le plus souvent pour de la location dans les centres d’affaires de la métropole où tous les services sont mutualisés. 25

Dossier -suite-

Du sur-mesure clé en main à l’acquisition ou à la location Développeur et constructeur en immobilier d’entreprise, NOVELIGE propose des solutions permettant aux entreprises de bénéficier de locaux spécialement construits pour elles. Rencontre avec Frédéric BILLIER, le directeur de cette filiale de VINCI Construction France. Qui a intérêt à s’adresser à vous ? Quel que soit son secteur d’activité, Tout industriel à la recherche de bureaux, d’espaces ateliers et de stockage, mais qui ne trouve pas vraiment ce dont il a vraiment besoin peut faire appel à nous. Nous allons lui proposer de construire des locaux neufs clés en main, sur mesure, avec une surface correspondant au m2 près à ses besoins. NOVELIGE prend en charge l’intégralité du projet, à commencer par la recherche de foncier, le dépôt du PC jusqu’à la livraison du bâtiment.

taire tout en bénéficiant des avantages d’un propriétaire intégrant ses nouveaux locaux. Dès le début du projet d’un industriel, nous commençons par chercher un investisseur qui sera le propriétaire des futurs locaux. Ainsi, l’entreprise utilisatrice sera locataire des locaux conçus et construits spécifiquement pour elle ! Quels sont les bénéfices pour l’entreprise locataire ? D’une part, l’entreprise dispose de locaux qui correspondent à ses attentes et contribue à son image de marque : choix de l’implantation, disposition de l’espace, nombre de m2 utiles avec souvent une possibilité d’agrandir… d’autre part, elle préserve sa capacité financière en demeurant locataire, en optimisant l’utilisation de sa surface disponible et en limitant ses charges locatives avec un bâtiment peu énergivore puisqu’il répond aux dernières normes environnementales…

Comment faites-vous ? Certaines des entreprises ne veulent pas devenir propriétaire de leurs locaux ? C’est exact. Mais nous leur offrons la possibilité d’être loca-

En revanche, cela doit prendre du temps… Pas tant que cela. Pour un projet classique, il faut compter 1 an à 1 an et demi entre le dépôt du permis de construire, recours des tiers jusqu’à la livraison du bâtiment. Tout dépend bien entendu de la complexité du projet. Comme nous travaillons avec des PME-PMI qui ont déjà une activité bien en place ainsi qu’avec des grands groupes industriels, notre maîtrise des délais de construction est un atout pour eux.

Ci-dessus, le nouveau centre de formation d’Atlantic à Meyzieu ; et ci-dessous le siège social de Charvet à Miribel qui vient d’être livré.

Des projets récents en région lyonnaise ? Oui. Nous venons de livrer le nouveau siège social de Charvet Industrie à Miribel-Les Echets qui comprend des bureaux et des locaux d’activités et de stockage, un bâtiment à Civrieux pour l’entreprise Duqueine, spécialisée dans les matériaux composites pour les fuselages d’avion ainsi que le nouveau centre de formation du spécialiste de la climatisation Atlantic à Meyzieu.  26

Gagnez du temps pour votre recherche de locaux BUREAUX - LOCAUX D’ACTIVITÉ - ENTREPÔTS / LOCATION - ACQUISITION

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AC H AT

LO C AT I O N

N E U F

©TPaviot

Au bureau comme à la maison ! 28

Bien vivre au bureau

Après le tout cloisonné des années 80/90, la tyranie de l’open-space des années 2000, et si enfin on avait trouvé le bon équilibre ? Cosy, le bureau devient aussi le lieu du travail et du bien-être.

« Encore récemment, l’organisation des locaux professionnels cloisonnait clairement les différents espaces : bureaux, les salles de réunion et le réfectoire. Aujourd’hui, on constate de plus en plus de ﬂou entre zones de travail individuel et collectif, les espaces de réﬂexion et les zones de détente » explique Maryline Deplaix, Responsable du design chez Tétris, le spécialiste européen du «Design & Build» pour les projets d’aménagement d’espaces professionnels. Une tendance qui résulte aussi bien de la généralisation des open space dans le tertiaire notamment que de la mutation du travail lui-même au cours des dernières années. Au bureau, de nos jours, les échanges sont permanents, les équipes sont transversales, évoluent en mode projet. Moins de production : plus de réflexion. Sans compter que les frontières sont devenues poreuses entre la vie au bureau et la vie à la maison du fait des nouvelles technologies comme des nouveaux modes de vie qui incitent au nomadisme professionnel. A la maison, on décloisonne avec les cuisines ouvertes, les séjours multi-tâches (les fameuses family rooms) ; au bureau, on réclame la même chose : pour Maryline Deplaix, « C’est le modèle Google des bureaux qui s’impose peu à peu ». Conséquence, en sus des espaces de travail s’ajoutent des espaces collaboratifs et conviviaux pour compenser la rudesse et l’absence d’intimité des open spaces. Ces espaces, pas forcément fermés mais clairement identifiables grâce à une décoration différente, des rideaux, des demi-cloisons, des sols décalés qui marquent une rupture… des lieux qui rompent avec la standardisation des bureaux. « L’avantage de ces espaces, c’est qu’on peut échanger facilement, sans formalisme et rapidement de l’information, notamment fortuite, imprévue sur le mode ‘ puisque tu es là’… » souligne Maryline Deplaix.

Siège social de Klésia

Bien vivre -suite-

©Alexis Paoli

Ci-dessus : Siège d’un groupe de vins & spiritueux. Ci-dessous : Siège social du Groupe TUI

La salle de pause d’Electronic Arts à Lyon

©Alexis Paoli

Ci-dessus : Cafétéria du nouveau siège social de Condé Nast France à Paris. Ci-dessous : Siège social d’Arkane Studios à Lyon.

éCHANGES ET CONVIVIALITE

DES FREINS

Ces lieux n’ont pas forcément des fonctions bien définies au départ. Ce sont les utilisateurs qui, au fil du temps, attribueront une fonction à ces espaces. Et il s’y passera quelque chose d’utile au travail et à l’entreprise car même dans les zones de détente, les discussions vont porter pour l’essentiel sur des problématiques de bureau. Des dossiers vont aussi avancer dans ces moments et ces lieux-ci ! Jamais autant d’attention n’avait été accordée aux espaces de sociabilité au bureau. C’est le cas bien entendu de l’espace pause-café qui ne se réduit plus seulement à une machine remisée dans un coin, mais plutôt à un petit lounge. Idem pour les espaces déjeuners. Les utilisateurs apprécient de se retrouver comme chez eux. Le bureau doit apporter du bien-être, d’où le succès des salles à manger/cuisine design, life style dans les entreprises. On voit apparaître des salles de lecture, de sieste… et ça peut aller plus loin encore : des entreprises proposent des douches, très appréciées de tous ceux qui ont adopté les déplacements doux (marche ou vélo) ou qui font du sport à l’heure du déjeuner. D’autres encore proposent à leurs collaborateurs de moins de 30 ans des consoles de jeux, des baby foot, etc. Cette génération est d’ailleurs très exigeante en la matière. Au final, il n’y a plus guère que vers l’imprimante et la photocopieuse que l’on a envie de râler !!!

Il n’empêche, des freins demeurent. Et les plus résistants ne sont pas forcément ceux que l’on croit ! Bien sûr, des dirigeants peinent encore à être convaincus. Car de facto, les ratios de surface deviennent les suivants : 7 à 8 m2 par collaborateur en privatif comme partout auquels s’ajoute 1 à 1,5 m2 par poste pour ces lieux mitravail, mi-loisirs. Mais Maryline Deplaix l’atteste : « Les clients commencent à entendre nos recommandations. Certes ça coûte un peu plus cher au départ mais on peut vraiment maîtriser ce surcoût en étant très astucieux. Et surtout on obtient des résultats sur l’ambiance de travail et l’attachement à l’entreprise : on crée de la fierté en interne et on bonifie l’image de la marque à l’extérieur! ». La surprise provient plutôt des réactions des collaborateurs, ceuxlà même qui encouragent ces évolutions. Beaucoup hésitent à lâcher prise en profitant à plein de ces nouvelles opportunités au bureau car il y a la contrainte économique, la peur de perdre son emploi ou tout simplement le regard des autre, leur surveillances avérée ou supposée… Autrement dit, les mentalités évoluent doucement. Et les habitudes perdurent : dans ces nouveaux espaces, on observe souvent des utilisateurs qui à chaque fois qu’ils y reviennent se placent toujours à l’endroit où ils se sont assis la première fois. Comme si ce nouveau champ de liberté et d’anti-conformisme leur faisait un peu peur ! 

L’avantage de ces espaces, c’est qu’on peut échanger facilement, sans formalisme…

©Didier Adam

Siège social de Covéa

Le petit salon au 6e étage

Une réalisation de partition

Triplex sur le Rhône Fondatrice de Partition, Blandine Brochier aime à se présenter comme le chef d’orchestre des projets d’aménagements de bureaux de ses clients. Nous la voyons aussi comme "compositeur" tant elle conçoit et intervient très en amont dans la création de ces espaces de travail. Elle nous a reçu dans les locaux de DCB international, une de ses œuvres emblématiques : un triplex sur les rives du Rhône. Il suffit de pénétrer dans l’immeuble Empreinte pour percevoir la mutation en cours quai Perrache, la rive rhodanienne du Confluent. L’immeuble est magnifique, sobre, contemporain. Et semble s’être affranchi des codes des traditionnels immeubles de bureaux.

Blandine Brochier : « Les espaces doivent être au service de l’organisation et procurer un cadre de travail idéal, tout en contribuant à la performance et à la productivité des entreprises. Les aménageurs ne doivent plus être de simple « space planners » mais des intégrateurs car les projets immobiliers sont désormais des projets managériaux, qui relèvent plus souvent de projets de gestion du changement ».

Cette impression est renforcée lorsque l’on accède aux 4e, 5e et 6e étage de l’immeuble, ceux de la société DCB International. Ce qui frappe dès l’accueil, c’est l’élégance des lieux en même temps que cette impression d’espace. Un hall d’entrée, lumineux, avec son petit salon pourvu d’une table basse d’Isamo Nogushi, un escalier comme une œuvre d’art suspendue menant aux étages et au fond, des baies vitrées ouvrant sur une terrasse sublime surplombant le Rhône et la Ville. Bienvenue dans cet appartement – pardon – dans les bureaux de DCB International !

Salon d’accueil principal

Tout ici renforce cette impression de vivre au bureau comme dans un appartement contemporain cossu. Au 4e, on se retrouve pour échanger, travailler en commun, partager des moments de convivialité. Le 5e étage est davantage destiné au travail individuel avec des postes personnalisés ainsi qu’une salle de visio-conférence et là encore une terrasse baignée de lumière. Les matériaux sont nobles, un soin méticuleux a été apporté au traitement des surfaces et tous les collaborateurs bénéficient des dernières technologies en matière de domotique et de connectique. Là encore, pas d’obsession de la densité au m2 carré. Au contraire, c’est un équilibre entre bien-être de tous et indispensable performance économique. 32

Bien vivre -suitemettre autour de la table, de deviser entre eux ou de regarder les informations à la télévision tandis que d’autres préfèreront entretenir leur forme dans la salle de sport juste à côté…

Le 6e étage est un veritable home sweet home dédié aux receptions des clients et des partenaires. À la sortie de l’ascenseur, un salon privé décoré avec deux œuvres d’art vous accueille tandis que sur la gauche, vous pénétrez dans les espaces de réception : un bar-lounge, une salle à manger dotée d’un office permet de recevoir de manière intime et confidentielle les principaux clients comme chez soi. Non loin de là, une autre cuisine ouverte permet aux collaborateurs, à l’heure du déjeuner, de se

Ce penthouse « professionnel » s’achève par une autre terrasse où il fait bon refaire le monde. Elle flotte entre ciel et terre et inspire ceux qui s’y trouvent : tout le monde ici l’appelle le plongeoir. n

En haut à gauche, une salle de réunion tournée vers le ﬂeuve. Sur la photo de droite, salon d’été ouvert à tous surplombé du "plongeoir". En bas : entre ciel et terre, vue plongeante sur Lyon depuis le 6e étage.

L’abus d’alcool est dangereux pour la santé, consommez avec modération

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