nº7 • janeiro 2013 publicação mensal
Retrocessos e avanços no DB Brasil perde posições no item registro de propriedade; processo digital diminui tempo para obtenção de alvará de construção Ao fazer uma análise minuciosa de todos os itens que compõem o ranking Doing Business do Banco Mundial e do International Finance Corporation (IFC), muitos equívocos são verificados entre o que é apontado no relatório no que diz respeito à posição brasileira e a realidade. Nesta edição de BRAiNews, o assunto principal será registro de propriedades, item no qual o Brasil está
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apenas na 109ª colocação em 2013, uma piora de quatro posições em relação ao ano anterior – no ranking geral está em 130º entre 185 economias avaliadas. Um quadro mais detalhista da situação atual e as propostas da BRAiN para a melhoria do setor serão tratadas a fundo. O diretor do Secovi-SP e membro da Comissão Doing Business, Abelardo Campoy, detalha em artigo o quão
prejudicial é para o ambiente de negócios a exigência de tantas certidões para registro de imóveis. No fim de 2012, a Prefeitura de São Paulo emitiu o primeiro alvará eletrônico da cidade. Com o novo processo, o tempo total, que poderia ser superior a um ano, caiu para 75 dias. A mudança deverá ter um impacto significativo no posicionamento brasileiro no item “obten-
ção de alvarás de construção” no DB 2014. Hoje, o País encontra-se na 131ª posição, tendo piorado três colocações em relação a 2012. Além da agilidade na aprovação por meio da redução de burocracia, o processo torna-se mais transparente, podendo ser consultado pela internet a qualquer momento. Sem dúvida, um avanço para São Paulo e para o Brasil.
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Exigência de nova certidão negativa No relatório que os respondentes recebem, o Banco Mundial apresenta um determinado caso em que os procedimentos necessários para sua resolução são levados em consideração pelos analistas do Doing Business na compilação das respostas. No caso apresentado, o analista elenca a sequência completa dos procedimentos necessários para uma empresa (comprador) adquirir uma propriedade de outra empresa (vendedor) e transferir o título de propriedade para o nome do comprador, de modo que este possa usá-la para expandir seu negócio, como garantia para tomar novos empréstimos ou, se necessário, vendê-la para outra empresa. O indicador é composto por três índices: tempo, custo e número de procedimentos. O Brasil perdeu quatro posições no último relatório e ocupa a 109ª posição neste item. O principal motivo da queda foi a exigência de nova certidão negativa de débitos trabalhistas, aumentando o número de procedimentos de 13 para 14. A média na América Latina e Caribe é de sete procedimentos, enquanto nos países da Organi-
Brasil perdeu posições no item registro de propriedades no DB 2013 ao burocratizar o processo com novo documento. A BRAiN possui propostas para diminuição de tempo e custos que podem fazer País avançar
zação para Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE) são apenas cinco. No caso brasileiro, é necessário encurtar em 50% a quantidade de procedimentos e número de dias para que o País alcance apenas o segundo quartil desse indicador. O tempo médio para conclusão dos procedimentos caiu de 39 dias para 34, porém ainda acima dos 26 dias da OCDE. Em relação à América Latina, o País está em vantagem, pois o tempo médio é de 67 dias. Já em termos de custo, o Brasil ocupa boa posição no ranking e, com
já poderia reduzir, automaticamente, o tempo e o custo. Tratam-se da emissão de certidão pela Justiça do Trabalho, obtenção de documentação nos cartórios e certidão negativa de imposto municipal, entre outros. Mesmo com diversos procedimentos já automatizados, é possível ser ainda mais eficiente, seguindo os exemplos de estados como o Maranhão e o Amazonas. A Comissão Doing Business, após estudar a situação brasileira, propõe a aplicação do princípio da concentração de matrícula, o que por si só dispensaria grande quantidade de certidões, reduziria número de procedimentos a fim de diminuir custos e tempo e proporcionar maior segurança jurídica. Outra ação é a viabilização de procedimentos em paralelo, ou seja, que diferentes processos possam ser realizados simultaneamente, o que contribuiria ainda mais para a redução de tempo. Por fim, a diminuição da incidência de imposto sobre emolumentos de tabelionato influenciaria na redução final de custos. Os emolumentos têm forte incidência de taxas estaduais, que representam quase 49% do valor total.
Aplicação do princípio da concentração de matrícula dispensaria grande quantidade de certidões, reduziria número de procedimentos, diminuiria custos e tempo e proporcionaria maior segurança jurídica.
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ligeira melhora, poderia ocupar o primeiro quartil. O valor gira em torno de 2,6% do custo do imóvel, abaixo dos 6% da América Latina e 4,5% da OCDE. Vale destacar que o registro de propriedades em São Paulo já conta com diversos procedimentos on-line, o que
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saiu o Primeiro alvará eletrônico de São Paulo Análise do processo passou de 469 dias para apenas 75. Análise simultânea por vários departamentos reduz quantidade de procedimento e custos
Em 27 de dezembro de 2012, o Diário Oficial da cidade publicou despacho referente à emissão do primeiro alvará eletrônico de São Paulo. O processo que chega a levar, em média, 469 dias, segundo o Doing Business, foi concluído em apenas 75. No formato físico, a concessão de um alvará necessitava de 17 procedimentos e era visto
Exemplos do Leste Europeu e África Mundo afora, economias tão diversas quanto Israel, Ucrâ nia, Malásia, Panamá, Polônia, Itália e Dinamarca realizaram recentemente processos de melhoria nos procedimentos de registro de imóveis ao centralizar procedimentos dos em uma única agência, redução de taxas, aumento da eficiência administrativa e implantação de sistemas computadorizados, com introdução de processos on-line. Segundo o Banco Mundial, o país onde o registro de propriedade é mais fácil é a Geórgia, localizada no Leste Europeu, com apenas um procedimento, dois dias de prazo e 0,1% do custo do imóvel. O top dez é completado por Nova Zelândia,
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Países da África Subsaariana registraram os maiores avanços nos últimos cinco anos; melhores são da Eurásia
Bielorrússia, Armênia, Lituânia, Dinamarca, Noruega, República Checa, Azerbaijão e Islândia. Ainda segundo o órgão, em 2012, a Malásia foi o país que realizou a maior quantidade de reformas no sentido de facilitar o registro de propriedades. São apenas cinco procedimentos em 14 dias de processo ao custo de 3,3% do valor do imóvel, o que dá ao país o 33º lugar no ranking. Angola, Burkina Faso, Costa do Marfim, Ilhas Maurício, Ruanda e Serra Leoa estão classificados entre as dez economias que fizeram as maiores melhorias desde 2005, o que coloca a África Subsaariana com a maior proporção de representantes nesse grupo.
por pelo menos dez funcionários. Com a versão eletrônica, o mesmo processo é analisado por vários departamentos ao mesmo tempo, economizando tempo e custos. Desde setembro, o Departamento de Aprovação das Edificações da Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo recebe os processos apenas pela internet.
O tempo médio para a emissão do despacho também caiu, de 45 para sete dias. A Prefeitura de São Paulo estuda a melhor maneira de digitalizar os mais de 60 mil processos antigos que permanecem físicos. A mudança vai ao encontro da proposta de “Balcão Único” apresentada pela BRAiN a representantes da prefeitura em 2012.
Eficiência administrativa reduz tempo de registro Gerenciamento de processos e digitalização de documentos: o que o Brasil pode repetir
Diversas economias fizeram cortes efetivos nos procedimentos de registro de imóveis, centralizando-os em uma única agência. O uso de tecnologia de informação e comunicação ou a melhoria dos sistemas de gestão do número de procedimentos tornaram o processo mais rápido e menos dispendioso. Além das mudanças legislativas e melhoria tecnológica, o aumento da eficiência administrativa tem sido utilizado por diversos países, com destaque para Malásia, Panamá, Polônia, Serra Leoa e Trinidad e Tobago. Segundo o Banco Mundial, a redução média no tempo foi de 38 dias. A Malásia implementou um novo sistema de gestão no número de casos nos cartórios de registro de imóveis, permitindo que funcionários pro-
cessem os pedidos de transferência de propriedade 34 dias mais rápido. O aumento do período de funcionamento do Cartório de Registro Público do Panamá eliminou quatro dias. A Polônia cortou 98 dias do processo cartorial por meio da introdução de um novo sistema de gestão de casos de registro de imóveis. Serra Leoa aumentou a eficiência do Ministério de Terras ao digitalizar registros, além de contratar mais funcionários, reduzindo o tempo de registro de imóveis em 19 dias. Trinidad e Tobago reduziu o tempo necessário para obtenção do certificado de autorização emitido pela Autoridade da Água (Wasa na sigla em inglês). São 35 dias a menos. Já a introdução de procedimentos informatizados diminuiu em 32 dias o tempo médio na Itália.
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Nova certidão introduzida
Brasil torna a transferência de propriedades mais difícil em 2013 ao exigir novo procedimento, segundo o Doing Business Depois de repetidos anos sem haver reforma alguma no indicador “registro de propriedades”, a edição de 2013 do Doing Business apresentou uma mudança na posição do Brasil. Para pior. O País tornou a transferência de propriedades mais burocrática por meio da introdução da Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, aumentando o número de procedimentos de verificação prévia de documentos (due diligence) de 13 para 14. Como resultado desse procedimento extra – somado a outras mudanças, como a entrada de mais dois países no ranking –, o Brasil caiu quatro posições no indicador, de 105ª para 109ª. A metodologia do ranking Doing Business para registro de propriedades lista a sequência completa dos procedimentos necessários para uma empresa (comprador) adquirir uma propriedade de outra empresa (vendedor) e transferir o título de propriedade para o comprador, incluindo a due diligence. Assim, qualquer procedimento exigido na prática ou por lei para o registro da propriedade é considerado, ainda que possa ser dispensado
em situações especiais, quer seja responsabilidade do vendedor, do comprador ou deva ser executado por terceiros em nome deles. O processo tem início com a obtenção dos documentos necessários, tais como a cópia do título de propriedade do vendedor, e a verificação de todos os documentos elencados pelo comprador, para uma transação segura. Do ponto de vista da pesquisa – e, efetivamente, do ambiente de negócios –, a extensa lista de procedimentos para a realização de uma compra segura é prejudicial ao País. Dos 14 processos listados pelo DB, nove são relativos a certidões, tais como a Certidão da Justiça do Trabalho e Certidões dos Cartórios de Protestos, que em São Paulo somam dez.
Considerando-se a compra e venda de imóvel envolvendo pessoa jurídica, a exemplo do case do Doing Business, apenas três de um total de 23 certidões listadas (nos referidos 14 procedimentos) são exigidas por lei para se lavrar a escritura do imóvel objeto do negócio no Tabelião de Notas. A Certidão de Propriedade Atualizada do Registro de Imóveis, a Certidão Conjunta Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União e a Certidão Negativa de Débitos Relativos às Contribuições Previdenciárias são requisitos de validade do negócio jurídico e também do registro. As demais são facultativas e servem apenas como garantia ao comprador de que o
Considerar como obrigatório todo e qualquer procedimento prévio é prejudicial ao País. Apenas três de um total de 23 certidões são exigidas por lei para se lavrar a escritura
negócio é seguro. Mas o relatório não as contabiliza dessa forma. A obtenção da Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas que o Doing Business considerou na última edição do relatório não é, portanto, compulsória, mas apenas uma possibilidade dada ao adquirente no ato da compra. Cabe ao notário quando da lavratura do ato cientificar as partes envolvidas da possibilidade de obtenção da referida certidão. Se tal metodologia utilizada é passível de crítica por inflar demais o número de procedimentos de registro de propriedades no País, vale lembrar que ela se aplica a todas as 185 economias avaliadas pelo relatório. Nessas circunstâncias, o Brasil tem pela frente o enorme desafio de diminuir o número de procedimentos, garantindo, ao mesmo tempo, a melhora no ranking e a segurança jurídica nas transações tão necessária para a atração de investimentos. Abelardo Campoy Diaz é diretor do Secovi-SP e membro da Comissão Doing Business da BRAiN
DIRETORIA: Diretor-presidente: Paulo de Sousa Oliveira Junior André Luiz Sacconato (diretor de Pesquisas), José Moulin Netto (diretor de Projetos), Luiz Calado (diretor de Relacionamento com Associados) e Pedro Guerra (diretor de Planejamento Estratégico) INTEGRANTES DA COMISSÃO DOING BUsiNESS: Antonio Carlos Borges (presidente) Abelardo Campoy Diaz, Alice Andrade Baptista Frechs, Andre Grunspun Pitta, André Sacconato, Beatriz Oliveira de Mendonça, Cristiane Leite Calixto, Eduardo Coifman, Eduardo Della Manna, Fabio Pina, Filipe Pelepka, Karina Zuanazi Negreli, Laércio Baptista da Silva, Leandro Ricci, Marcelo Fleury, Paul Wisiers, Paula Coutinho Fleury, Régio Soares Ferreira Martins, Ricardo Araujo de Deus Rodrigues, Rogério Monteiro, Tomás Cortez Wisssenbach e William Salasar (representantes)
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Coordenador de comunicação: Danilo Vivan PROJETO GRÁFICO E CONTEÚDO EDITORIAL: TUTU / Clara Voegeli e Demian Russo (editores de arte), Carolina Lusser (chefe de arte), Kareen Sayuri (designer), Camila Marques e Laís Brevilheri (assistentes de Arte) / André Rocha (diretor de conteúdo e jornalista responsável – MTB 45653/SP), Selma Panazzo (editora executiva) e Enzo Bertolini (textos)
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