Profundización Académica del Viaje de Arquitectura. Proyecto Académico “Plexo – Una travesía multisensorial”
Entregado: 1/julio/2016
EL GRAN DRAGON BLANCO HIPERDENSIDAD Y HACINAMIENTO EN HONG KONG Federico Maiorano Profundización Académica del Viaje de Arquitectura.Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo.Montevideo, Uruguay. fedemaiorano@gmail.com
Abstract: El tema central de este trabajo es la especulación inmobiliaria en Hong Kong. Por esta razón se profundizo el papel del estado y el crecimiento demográfico. Tiene como objetivo este trabajo investigar los aspectos socio culturales del habitar y la relación con el suelo. Keywords: Especulación inmobiliaria, vivienda mínima, tensiones en el territorio, densidad.
1. Introducción El siguiente trabajo se desarrolla a raíz de inquietudes propias de lo vivido en viaje de arquitectura. El caso de Hong Kong es uno de los ejemplos más estudiados de los últimos años. Esto se debe al ser una de las regiones más densas del mundo y por la falta de suelos aptos para construir. Es una isla que en pocos años se convirtió en una pieza fundamental de la economía mundial por su ubicación y su puerto. La posibilidad de tener una experiencia vivencial en Hong Kong, las inquietudes no tardaron en aparecer. El interés de entender como se había formado este territorio y comprender la cultura. En cuanto a lo vivencial se puede apreciar las diversas lógicas que tiene esta zona. La vegetación es extrema al igual que la altura de sus edificios. Su topografía es como la cola de un dragón que envuelve la ciudad. A su vez la vegetación y los edificios son elementos que se repiten en cualquier lugar que nos encontremos en Hong Kong. El Objetivo del trabajo es estudiar históricamente estos cambios y entender las complejidades culturales, sociales y económicas. Comenzando por un marco histórico, donde podemos ver una síntesis de los principales sucesos. En una segunda instancia abarcaremos el caso emblemático de The Kowloon Walled City. A su vez veremos la intervención del estado en los usos del suelo y como estos influyen drásticamente en la conformación de la ciudad. Para finalizar veremos un estudio de la situación actual, desde el mercado inmobiliario, viviendas sociales y el uso del suelo.
Figura 1: El dragón que envuelve la ciudad.
2. Marco histórico Históricamente, la región de Hong Kong ha estado ocupada por los chinos desde la era neolítica. Inicialmente éstos formaban una pequeña comunidad pesquera, siendo la zona refugio de piratas y contrabandistas de opio. En el siglo XVII, la región fue testigo de las luchas entre la dinastía Ming y la dinastía Ping, participando de la historia de la propia China. Hong Kong tiene una gran importancia estrategia para Reino Unido en la primera y segunda guerra del opio. Por esa razón Reino Unido consigue la concesión de tierras. En 1898, el representante británico en China, consiguió un acuerdo en el cual adquiriría un contrato de renta de tierras continentales por un período de 99 años, plazo de tiempo que el propio MacDonald consideró equivalente a la perpetuidad.
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La década de 1950
La década de 1980
La economía revivió en gran medida gracias a las habilidades y capital que aportaron los refugiados provenientes de China continental, especialmente desde Shanghái, junto con la gran cantidad de mano de obra barata. Simultáneamente, numerosas firmas extranjeras mudaron sus oficinas desde Shanghái a Hong Kong. Gracias a un crecimiento hasta ese momento desconocido Hong Kong se transforma de un sitio de comercio a un sitio manufacturero e industrializado. Los primeros centros industriales, se dedicaban con fricción a la producción de todo tipo de productos que requirieran un espacio reducido, como botones, flores artificiales, paraguas, textiles, artículos laqueados, zapatos y plásticos.
La Declaración Conjunta del 1984 fue concebida como el documento que regularía el traspaso de poderes en Hong Kong, y que permitiría una transición y una autonomía especiales para la isla. El sistema que se concibió sería descrito por Den Xiaoping como "un país, dos sistemas". El principal problema que presentaba la devolución de Hong Kong era el de integrar un sistema capitalista y semi-democrático dentro de la República Popular China.
Grandes campos de alojamientos baratos se establecieron para albergar a la enorme cantidad de inmigrantes que crecía día a día. Los campos, sin embargo, representaban un riesgo de incendio y para la salud, y de hecho se produjeron desastres como el incendio Shek Kip Mei. El gobernador Alexander Grantham respondió con un plan para construir edificios de muchos pisos. Fue el comienzo de la construcción de los grandes edificios. Las condiciones en los bloques de alojamiento públicos eran muy elementales, y muchas familias compartían un área de cocina común. La década de 1960
La década de 1990 En esta década el futuro político repercute en el sistema financiero. Comienzan grandes dudas y varias inversiones se retirar. Luego de muchas negociaciones se llega al acuerdo que china asume el control de Hong Kong. Lo más destacado de estas negociaciones es que se mantiene la estructura económica y conserva ciertas autonomías de China. Presente Buena parte de la actual configuración urbana de Hong Kong es resultado de las fricciones entre el limitado territorio de esta ex colonia inglesa y la presión de una sociedad entregada al neoliberalismo. Los precios de las viviendas y la especulación inmobiliaria es uno de los principales problemas de la sociedad actualmente.
La industria de las manufacturas se convierte en esta década en el motor del desarrollo de Hong Kong al brindar empleo a grandes cantidades de habitantes. Este período se considera como el primer gran punto de quiebre para la economía de Hong Kong. El negocio de la construcción también experimenta un relanzamiento de la mano de nuevas regulaciones detalladas. Mientras que Hong Kong comienza su ciclo de crecimiento desde un bajo producto interno, utilizará a la industria textil como principal motor para impulsar su economía. La década de 1970 La apertura del mercado chino continental y el aumento de los salarios impulsaron a muchos fabricantes a emigrar hacia el norte. Hong Kong consolidó su posición como centro comercial y turístico en la región de sureste asiático. El crecimiento de muchos indicadores socio económicos tales como expectativa de vida, alfabetismo, ingreso per cápita son medidas que confirman los logros alcanzados por Hong Kong durante las últimas cuatro décadas del siglo XX. Un mayor nivel de ingreso también permitió el establecimiento de los primeros desarrollos inmobiliarios de capitales privados tales como Taikoo Shing. Durante este período se observó un aumento impresionante en la construcción de edificios y torres para departamentos.
Figura 2: Ciudad vista desde Cumbre Victoria .
Por otra parte, la presión de la República Popular China y la crisis económica que en 1980 afectaba a Inglaterra hacían aún más difícil para el gobierno de Margaret Thatcher mantener el orden y el estatus británico en el Lejano Oriente. Desde 1982, las autoridades británicas y chinas mantendrían una serie de reuniones diplomáticas que producirían la llamada Declaración Conjunta SinoBritánica de 1984, el documento fundacional de la Zona Administrativa de Hong Kong. Figura 3: Fachadas de edificios.
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catorce alturas, dado que los aviones que despegaban del aeropuerto pasaban sobre las azoteas en vuelo rasante. Ocho puntos proveían de agua a la totalidad de la población, cortesía de las autoridades de Hong Kong. Las dimensiones de esta ciudad eran de 2,7 hectáreas con 500 edificios construidos. En el centro de este bloque hay un patio de grandes dimensiones, que era el único espacio que estaba prohibido construir. Este fue el lugar con más densidad poblacional en la historia de la humanidad. Los pasillos eran eras calles, las azoteas eran plazas y las únicas calles que existían eran las perimetrales al bloque construido. En esta ciudad existían todas las actividades que hay en cualquier ciudad, solo que se realizaban en espacios poco tradicionales. Los pasillos eran las vías de comunicación, que varíaban su importancia según su dirección, su ancho y si tenían comercios. Los servicios de luz y agua estaban en los pasillos. Las dimensiones de las viviendas eran realmente mínimas, generalmente de 2 metros de ancho y 3 metros de largo aunque había algunos más grandes. El promedio de metros cuadrados por persona eran 3,5 m2. Familias enteras vivían en estos espacios, aprovechando la altura, ponían cuchetas para aprovechar al máximo el espacio. La renta por una habitación era de 5 dólares americanos por mes.
Figura 4: Hiperdensidad en los años 50.
3. The Kowloon Walled City Kowloon Walled City fue una antigua fortaleza militar de China se convirtió en asentamiento sin gobierno, en Kowloon, Hong Kong. Más de 50.000 personas vivían en 300 edificios. Kowloon Walled City fue demolido por completo en abril de 1994. A comienzo de los 80, la población se estimaba en más de 35.000 habitantes. La ciudad sin ley era conocida por sus excesos, sus fumaderos de opio, sus traficantes de cocaína, sus casinos, los puestos de comida en los que se servía carne de perro y las fábricas secretas de falsificaciones diversas. Curiosamente, Kowloon era famosa también por la cantidad de dentistas que allí desarrollan su actividad, de forma inimaginablemente antihigiénica, debido ello a que allí podían ejercer sin titulación alguna y sus precios eran asequibles para la fuerte demanda de Hong Kong.
Figura 5:.Corte de arquitectos japoneses.
Nuevos edificios se erigían encima de las azoteas de los antiguos. Sin arquitectos, sin ingenieros, simplemente apoyándose en el edificio colindante. Las calles se estrechaban a medida que la ciudad crecía. Era imposible encontrar entre el laberinto de corredores oscuros una calle que midiera poco más de un metro de ancho. Considerada como la ciudad de la oscuridad, proviene del hecho de que la luz natural constituía un auténtico privilegio del que gozaban tan sólo los habitantes de las fachadas y de la azotea. La iluminación era a base de tubo fluorescente. Las únicas dos normas de construcción eran: Uno, que la instalación eléctrica estuviera descubierta para poder abordarla en caso de incendio y, dos, no sobrepasar las
Figura 6: Kowloon Walled City.
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que generan suelos escalonados con forma de terrazas. Donde el estado genera accesos, luz y agua para ponerlos en subasta. La otra alternativa es la creación de nuevas tierras en zonas con agua. Esta práctica se realiza en las zonas donde el valor del suelo es muy alto, ya que el costo de estas operaciones es muy costoso. Al entender que el principal ingreso del estado es la venta de terrenos y que tiene prácticamente un monopolio de los terrenos nuevos para la venta, nos damos cuenta que el estado está muy interesado en que suba el precio del suelo. Las normativas son muy atractivas ya que prácticamente no existen límites de alturas. Lo que permite reducir el precio del terreno. Por lo tanto Hong Kong tiene uno de los metros cuadrados más altos del mundo. El precio promedio del metro cuadrado es de 20.000 dólares y el precio promedio de los alquileres es 6.500 dólares. Es muy difícil acceder a la vivienda para la mayoría de la población. En Hong Kong hay muchos préstamos bancarios a 30 años a tasas bajas, pero representa un gran porcentaje de los ingresos familiares. Para muchos el alquiler es una opción, pero tampoco es económica. La demanda y la rentabilidad de inmuebles han convertido a Hong Kong en una de las principales plazas inmobiliarias del mundo. Para muchas familias la única posibilidad de acceder a una vivienda es poder conseguir alquilar una vivienda del estado. Otros usaron su creatividad para intentar poder solucionar sus problemas y poder tener un hogar.
Figura 7: Esquemas de Kowloon Walled City.
4. Usos del suelo. Los suelos en Hong Kong se dividen en dos tipos, un 90 % son reservas naturales y el 10% es urbanizado. El 75% del suelo de Hong Kong es considerado reserva naturales. Estas son de propiedad del estado. El gobierno de Hong Kong, no tiene grandes ingresos como algunos creen. Los ingresos más importantes son los aranceles que cobran al los containers en el puerto, que son muy bajos. Es una zona de libre comercio y cobran pocos impuestos. Por esta razón el gobierno busco otras alternativas para recaudar dinero. Esta alternativa fue vender algo que casi nadie tiene disponible, que son nuevos terrenos para construir. El gobierno tiene como límite vender 50 hectáreas al año en subasta. La alta recaudación hizo cambiar los ingresos fiscales en la década de los 90. En esta década se multiplico por cuatro el precio de la vivienda. Hay dos modos que el gobierno de Hong Kong puede generar nuevos terrenos. Una es en las zonas de reservas naturales, la otra manera es la creación de nuevas tierras en zonas con agua. En la zona de reserva natural inicialmente se utilizo los espacios costeros con pocas pendientes. Luego de que esas zonas prácticamente dejaran de existir, empiezan a generar suelos en las montañas. Al generar suelos en las montañas se realiza operaciones de apisonamiento
Figura 8: Terrenos en forma de terrazas para ser habitado.
4.1 Vivienda de promoción pública. Las viviendas sociales de Hong Kong tuvieron inicios en la década de los 50s. En esta década comenzó un proceso de crecimiento poblacional muy importante. El único cometido que tenían estos edificios fue que puedan vivir la mayor cantidad de personas. Luego de en la próxima década por incendios se prohibieron las cocinas. Por la alta densidad poblacional de estos edificios y sus tipologías eran inmanejables para los bomberos. Actualmente existen 670.000 viviendas de protección oficial y 193.000 viviendas de alquiler, que proporcionan
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alojamiento a la mitad de la población de Hong Kong. La superficie de vivienda de que disponen los propietarios es de 8 m2 por persona. Actualmente se construyen 40.000 viviendas al año. El objetivo es que las familias destinen menos de un 15% de sus ingresos en acceder a una vivienda. Para poder acceder a una vivienda pública, las familias menos favorecidas podrían encontrar estos alquileres incluso demasiado altas para sus ingresos. El primer objetivo es que los inquilinos de rentas bajas no paguen más del 15% de sus ingresos en el alquiler. Los inquilinos con ingresos por debajo de los límites prescritos, serán subvencionados mediante una reducción de la mitad del alquiler. Tras la reducción, los beneficiarios pagan una media de 65 dólares al mes de alquiler.
Figura 10: Habitar en altura.
Este tipo de viviendas se pueden ver en prácticamente en toda la ciudad, con excepción del sector financiero. Estas vivienda son sumamente económica se realizan en altura de más de 20 pisos. Las mismas se destacan por tener todas sus instalaciones a la vista. Por varios sectores de la ciudad se diferencian del resto ya que se ven sus cañerías por fuera, y un muchos de aire acondicionados por fuera, al igual que antenas de tv y cableados. Los edificios con reducciones para los ciudadanos, carecer de baños privados y de ascensores. Esto se debe a que no pueden pagar gastos comunes ni mantener el edificio. Los departamentos más altos son para las personas más jóvenes y las personas mayores van bajando de niveles según su edad. Los departamentos se van cambiando según la edad de las personas. Generalmente cerca de estos edificios encontramos zonas de comercio callejero, donde se destacan la venta de comida cocinada en la calle. Esto se debe a que no tienen cocinas en estos edificios. No todas las personas de bajos ingresos pueden acceder a estas viviendas. Son tan caros los inmuebles a la venta y los alquileres que no son suficientes las inmuebles estatales.
Figura 11: Viviendas del estado.
4.2 Crisis en la altura A pesar de que el gobierno de Hong Kong tiene propiedades a su poder para personas de menores ingresos estos no son suficientes. En estos momentos hay un nuevo fenómeno de viviendas ilegales e informales. Al no haber predios vacantes, no hay posibilidad de ocupar y algunos habitantes viven en azoteas. Hay miles de habitantes de azoteas en barrios marginales de Hong Kong, empujados a la parte superior de los edificios viejos porque no pueden costear los departamentos debajo de ellos. Viven en chozas hechas de láminas de metal barato y madera, y su interior tiene varias divisiones para alojar a varias personas o familias. Este modo de habitar recuerda a Kowloon Walled City.
Figura 12: Instalaciones vistas.
Hoy es el territorio con mas rascacielos en el mundo. Actualmente un poco menos de la mitad de la población vive arriba del piso 14. Es compleja la realidad que vive esta ciudad en altura y todavía los asentamientos informales son en las azoteas de los edificios.
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5. Conclusiones obtenidas Nos proponemos a continuación determinar el vínculo entre todos los factores estudiados a lo largo de este trabajo. Una de estos vínculos es el gobierno, que ha utilizado la herramienta de la venta del suelo como recaudación fiscal. Donde privados compran terrenos y construyen edificios en altura. Por esta razón los precios de los inmuebles son de los más caros del mundo y el estado fomenta la financiación bancaria y el alquiler.
Para finalizar este trabajo, compararemos los conceptos del CIAM con la realidad de Hong Kong. En el caso de la ciudad se aprecia que cumple con el habitar, trabajar, circular y recrearse. Pero cumple todos estos puntos porque lo que no puede responder la vivienda lo responde la ciudad. En consecuencia la ciudad es una extensión de la vivienda, en donde se pierde el límite entre los dos.
Generar una especulación inmobiliaria estatal y que toda la población pueda acceder a una vivienda no son cosas compatibles. Por esta razón en gobierno desde sus comienzos construyo edificios para alquilar o vender a los sectores más vulnerables que no podían acceder a la vivienda. Actualmente el estado es dueño de un poco menos de la mitad del stock de viviendas. Estas viviendas son económicas con dimensiones muy pequeñas y con servicios muy limitados. La realidad de viviendas en altura de dimensiones de pocos metros cuadrados, están presentes desde el origen de Hong Kong. La sociedad desde sus inicios se adapto a convivir en espacios pequeños, ejemplo de estos son las ferias callejeras y las viviendas de pocos metros cuadrados.
Figura 13: Un hombre camina delante de apartamentos residenciales.
La población de Kowloon Walled City hoy vive en Hong Kong, y habitan en condiciones semejantes en las viviendas públicas. Tal y como se puede observarse, el habitar en espacios de menos de una decena de metros cuadrados sin cocina y sin servicios. Por eso lo tomamos como parte de la cultura. Es fácil advertir básicamente cuatro tipo de edificios que se pueden observar por la ciudad. Estos son industriales, oficinas, vivienda de lujo y viviendas de menor ingresos. Todos estos edificios pueden distinguirse desde el exterior excepto los de industria con los de vivienda de menores ingresos. Vamos a detenernos en esas 2 tipologías. Las industriales son edificios que tienen grandes superficies de planta que tienen industrias manufactureras, pero que desde su exterior tienen características de un edificio de vivienda dejando sus instalaciones a la vista y su comunicación de depósitos está dada por callejones. Kowloon Walled City sigue viva en Hong Kong donde podemos apreciar todas estas realidades en la ciudad de una manera menos extrema. Tradicionalmente la interacción de la sociedad fue la calle, hoy es imprescindible para el funcionamiento de la ciudad. Como puede observarse hay una necesidad de la población de usa el espacio público. Donde vemos muchos lugares de comida en la calle, gran cantidad de personas en las calles con ferias o puestos de ventas de cualquier tipo de cosas.
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Índice fotográfico.
Figura 1: El dragón que envuelve la ciudad, Monte Victoria, Hong Kong, Foto del autor.
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Figura 2: Ciudad vista desde Cumbre Victoria, Monte Victoria, Hong Kong, Foto del autor.
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Figura 3: Fachadas de edificios, Aberdeen, Hong Kong, Foto del autor.
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Figura 4: Hiperdensidad en los años 50, libro A Hong Kong Memoir, editado por la editorial Modern Book.
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Figura 5:.Corte de arquitectos japoneses, Kowloon Walled City, Hong Kong, China http://bit.ly/1SbD5cl
Página 3
Figura 6: Kowloon Walled City, China http://bit.ly/1QdO62R
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Figura 7: Esquemas de Kowloon Walled City, China http://bit.ly/1h7mIgs
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Figura 8: Terrenos en forma de terrazas para ser habitado, Monte Victoria, Hong Kong, Foto del autor.
Página 4
Figura 10: Habitar en altura, Fotógrafo Benny Lam, exposición Soco http://bit.ly/1Y2Dg2r .
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Figura 11: Viviendas del estado, Kennedy Town, Hong Kong, Foto de autor.
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Figura 12: Instalaciones vistas. Monte Victoria, Hong Kong Foto de autor.
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Figura 13: Un hombre camina delante de apartamentos residenciales, el 16 de mayo del 2015 , AFP.
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Bibliografía
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