Narrativas Urbanas. Proyecto Académico “Plexo – Territorios Lúdicos”
Entregado: 26/12/2017
ANÁLISIS SOBRE VALOR DEL SUELO URBANO DE CHICAGO. FACTORES DETERMINANTES E INFLUENCIA SOBRE LA CONFORMACIÓN URBANA.
Virginia Barrera, Camila Matusevicius, Valentina Oliveras Narrativas Urbanas. Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo. Montevideo, Uruguay. virginia.barrera05@gmail.com ; camila.matusevicius@gmail.com ; valentinaoliveras99@gmail.com
Abstract: El valor del suelo se puede estimar mediante diversos métodos. Éstos últimos dependen de algunos factores, tales como lo económico, lo social, la gestión política de la ciudad, los intereses de particulares, pero fundamentalmente de la demanda. Los precios de mercado no son perfectos, no tienen una relación directa área-valor monetario, sino que hay mucha información incompleta en el mercado que hace fluctuar los valores, existe un comportamiento emocional a la hora de la compra, la información, los beneficios que nos puede generar el adquirir un determinado suelo es una manera de persuadirnos y guiar nuestras elecciones. Esto es un factor visible pero no regulable. Este estudio intenta analizar las fluctuaciones a través del tiempo y el nivel de influencia del transporte público, no solo a nivel del valor del suelo, sino también que grado de influencia tiene en el desarrollo de la trama urbana de la ciudad de Chicago. Keywords: Urbanismo, valor, fluctuación, trama, transporte público, densidad, historia.
1. Introducción "No hay esperanza para el visitante ocasional de mantenerse al día con Chicago. Ella deja atrás sus profecías más rápido de lo que él puede hacerlas". Mark Twain, 1883 Chicago era una ciudad jóven en el momento en el que Mark Twain escribió lo anteriormente citado. La ciudad comenzó con un pequeño puesto comercial ubicado en la desembocadura del Río Chicago para crecer rápidamente y luego transformarse en una de las ciudades más grandes del país. (Web City of Chicago, 2017).
El día 12 de agosto de 1833, se funda formalmente la ciudad de Chicago, con una población de apenas 200 habitantes, factor que no significó ningún impedimento para que la ciudad creciera en gran número en un corto lapso de tiempo, alcanzando a cuadruplicar la cantidad de habitantes en unos 20 años. Estaba idealmente situada para aprovechar la gran expansión que se estaba dando hacia el oeste del país. Chicago tuvo grandes avances desde su creación hacia tiempos venideros, el desarrollo del ferrocarril, la creación de los canales que unen Illinois y Michigan en el año 1848 (sirviendo de conexión entre los Grandes Lagos y el Rìo Mississippi), fueron hitos que ayudaron a
la ciudad a crecer ampliamente en el campo de la industria. Es un dato de la actualidad que cerca de un 50% de el transporte de mercancías en ferrocarril dentro de los Estados Unidos continúa pasando por Chicago. La economía creció y esto hizo que el número de inmigrantes que llegaban a la ciudad, en búsqueda de puestos de trabajo y una vida más próspera, creciera también, alcanzado un cantidad aproximada de cien mil inmigrantes anuales para el año 1850. ( Web City of Chicago, 2017; Wikipedia, Ciudad de Chicago, 2017).
Chicago crece cada vez más, no sólo en número de habitantes sino también en importancia, tanto que es sede de la Convención Nacional Republicana en el año 1860. Luego de la posguerra todos estos avances se acrecentaron aún más. No sólo existieron épocas de bonanza en la ciudad, también hubo un evento que logró desbaratar todo lo que se habia construido. El gran incendio del 10 de octubre de 1871 logró devastar a la ciudad, destruyó edificios, se llevó vidas y Chicago tuvo que reconstruirse.
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Para esto, vinieron arquitectos del exterior, ayudando a que en pocos años, la misma resurja y luego fuera elegida para la Exposición Universal de 1893. Durante esta reconstrucción se dio lugar a los cimientos que fundaron la Escuela de Chicago, se proponen estructuras verticales, la densificación en altura, estructuras metálicas, se dejan de lado las restricciones respecto a el tamaño de las ventanas y se eliminan los muros de carga. El representante más renombrado de la Escuela de Chicago es Louis Sullivan, aunque no fue el único. Las vias de comunicacion y los medios de transporte que definen la ciudad, son factor fundamental en la definición de la trama urbanística de la misma, pero ambas van en conjunto, se hacen una a la otra. No tendría sentido ubicar la red de transporte más densa en la parte menos poblada de la ciudad, a menos que la intención fuera redensificar esa zona. Es ahí donde entran en juego un sinfín de intereses de las distintas partes que gobiernan y conforman la ciudad, la configuración urbanística va de la mano de todas estas variables y es ese nuestro punto de interés. (Web City of Chicago, 2017; Wikipedia, Ciudad de Chicago, 2017; Escuela de Chicago, SlideShare, 2017)
2. Objetivo general y objetivos particulares El objetivo general del estudio es contribuir a la comprensión de las fluctuaciones del precio de suelo en la ciudad de Chicago, que factores han tenido influencia sobre esto y como se ha conjugado con la existencia de la vasta red de medios de transporte que existe en la ciudad. Como objetivo específico se plantea el reconocimiento de las claves planteadas en el Libro azul de los valores de suelo de Chicago, de Olcott en relación a la evolución histórica del precio de suelo en la ciudad. Entender como los mismos factores que estaban dentro del juego hace más de cien años, continúan hoy en día haciéndolo, como evolucionaron y porque son tomados en cuenta. Reconocer que densidad de población acompaña a la densidad de medios de transporte y valores del suelo, como se conjugan para conformar la ciudad y que cambios han logrado estos factores en la evolución de la misma. El transporte es un factor sumamente influyente en la red que diagrama toda ciudad, pero no el único. La ubicacion del distrito comercial, el valor que la cercanía al lago Michigan le da al suelo y a la actividad comercial general que existe en esa zona, como está área no ha perdido valor en el transcurso de los años y se ha logrado mantener el valor comercial que la ciudad de Chicago tiene dentro de los Estados Unidos.
3. Desarrollo El valor del suelo es un factor real, de una ubicación, que sugiere una expectativa acerca de su futuro y cómo va a evolucionar el espacio que se está estudiando. Un alto valor del suelo corresponde a una alta demanda, es de esperar que los precios se mantengan estables durante un periodo de tiempo significativo, no es algo que varía día a día. Esto es un factor fundamental para los emprendedores inmobiliarios, para quienes van a invertir en esos suelos y ayudarán a que estos precios se modifiquen, elevándose o disminuyendo. Es esperable que exista un interés por parte del gobierno de toda ciudad, por mantener a esta en buen estado, por hacer que la misma crezca. Los cambios en los valores del suelo muchas veces nos dan claros indicios de que son necesarias modificaciones en la zona, inversiones de infraestructura en un área determinada. Chicago nunca fue una ciudad monocéntrica, siempre tuvo distintos nodos importantes, que daban carácter a varios lugares. De forma que la alta densidad poblacional, nunca se ubicó en un único punto de la ciudad. El Lago Michigan y su condición de atractor comercial, ha influenciado los valores del suelo de las orillas del mismo. El Río Chicago ha tenido una influencia muy grande sobre la ubicación de los comercios y las residencias, teniendo un efecto equivalente al Lago Michigan. Los problemas referentes al cruce del Río Chicago hicieron que el desarrollo del distrito comercial central se demorara, era mucho el tránsito por vía marítima y el puente tenia que subir y bajar constantemente, con lo cual el hecho de atravesarlo se hacía algo muy engorroso y se requería un gran tiempo de espera. Los brazos Norte y Sur del río atrajeron compañías industriales así como también viviendas de bajo precio para los obreros que en estas trabajaban, las viviendas de alto costo eran repelidas con ahínco por los trabajadores de la industria. La ubicación de las calles principales, las carreteras y las líneas ferroviarias tuvieron una incidencia significativa en los patrones de desarrollo del suelo. En los años 1913, los precios más altos estaban en la zona circundante al distrito comercial central, a lo largo de todo el lago Michigan y los bulevares que irradiaban la zona céntrica. Para el año 1965 la mancha cambió completamente, los altos valores se concentraron en el distrito comercial, disminuyendo en todo el resto, incluso bajando en intensidad sobre la ribera del río Michigan. Los valores fueron aumentando con el paso de los años, manteniendo siempre el alza en las mismas áreas, en la
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zona del distrito comercial central, las riberas de los ríos y el área noroeste de la ciudad. El área sur tuvo también un alza, pero leve, en comparación al resto. Para el año 1900 estos cambios se hicieron notar con fuerza sobre el territorio.
1995
1913
1939
2005
1965
2000
1990
2009
Figuras 1 a 8: Los mapas corresponden a los precios de los suelos en Chicago desde el año 1913 hasta el año 2009. El tono marrón oscuro corresponde a las zonas donde el valor del suelo es el más alto y coincide con el distrito comercial de la ciudad.
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Los indicios más relevantes relacionados con la variación del precio y uso de los suelos en Chicago, figuran en el ¨Land Values Blue Book of Chicago by Olcott, 1923¨ (el libro azul de los valores de suelo de Chicago), basándose en un gran número de factores que hace a las variaciones al tema pertinente. El año 1938 fue un año de gran declive para el valor del suelo, pero no fue el único. La recesión no fue causada únicamente por causas locales puntuales, sino que se debió a condiciones generales de negocios. Este declive fue seguido por 10 años consecutivos en los cuales él mismo iba aumentando paulatinamente. El número de permisos de construcción, sin embargo, mostró un alza en 1938 respecto a años anteriores, lo cual dejaba ver que se continuaba comercializando el suelo en el cual construir, y si bien este aumento no era significativo, se mantenía. El valor del dólar de las nuevas construcciones mostraba en una clara baja. Se registró un uso extensivo, más que intensivo del suelo, la mancha se expande cada vez más, pero no se densifican las áreas al máximo de su capacidad.. Al igual que en años previos, la mayor actividad se ve en el noroeste, adjuntandose a los suburbios. Viene seguida por el suroeste y sus ciudades adyacentes. Los siguientes barrios más activos son los ubicados al norte (sobre la bahía) así como pueblos periféricos del oeste y suroeste.
serían quienes capten la mayor atención y que esto derive en un incremento de su valor. Cualquiera sea la posibilidad, el precio variará de acuerdo a las condiciones de los negocios/empresas, más que por cualquier otro motivo. Incluso en las áreas más céntricas de la ciudad los precios fueron reducidos. Pero no era aquí donde estaba el principal problema, sino en las áreas venidas a menos, estas ocupaban el tiempo de varias personas, pero en vez de tener la iniciativa de mejorar esta parte, el efecto fue el retardo de su habilitación. Los corredores de hipotecas y los agentes de seguros, se negaban rotundamente a dar préstamos a los habitantes de estas zonas de la ciudad, esto, sumado al desempleo generó grandes problemas para que las áreas más desprotegidas pudieran mejorar. A pesar de este problema, no se condenaba a quienes vivían en estos lugares a no poder avanzar aunque no pudieran pedir préstamos, si se les otorgaba la oportunidad de mantenerse libre de deuda. Muchas de las personas que aquí habitan, son quienes han resistido a la depresión mejor que cualquier otra habitante de mayor clase social. Las secciones de los suburbios activas en el año 1937, se mantuvieron así en años posteriores. El avance en los precios de las tierras se mantuvo, la especulación sobre los lotes vacantes murió. Los constructores que adquirían tierras para realizar nuevas estructuras, pagaban precios aproximados a las construcciones existentes en el mismo terreno o los avances que hubiesen existido en estas, algunas de las construcciones constaban de varios años de antiguedad, pero esta era la manera de darle valor a este tipo de suelos. Las nuevas subdivisiones que se realizaron en los terrenos no construidos restringieron su venta a constructores titulados, no se vendian a cualquier individuo que tuviera iniciativa de realizar una nueva construcción.
Figura 9: Valor del suelo en el año 1913
La poca actividad prevalece dentro de los límites de la ciudad en las viejas proporciones existentes. En toda el área urbana, hubo una baja en los valores de el suelo de aproximadamente 10%, mientras que al sur del loop estas bajas llegaron a alcanzar un 15%. El efecto del nuevo subterráneo fue una figura muy alta en los sectores centrales de la ciudad. Se especulaba con que la vecindad con las terminales periféricas de las calles aéreas y las líneas superficiales iban a ser las receptoras de los mayores beneficios, así como también había quienes afirmaban que las localidades céntricas, cerca de las estaciones de metro,
Múltiples de las grandes construcciones de apartamentos existentes fueron comenzadas en el año 1937, se inició la construcción de los apartamentos Marine Drive y Wolcott. Los apartamentos Isabel en Evaston fueron completados y el comienzo de las ventas de los mismos se llevó a cabo en este mismo año. Tres proyectos de viviendas federales fueron completados y rentados. Un proyecto del cuarto gobierno, en el lado Sur, diseñado para personas de color, fue también, llevado a cabo. No hubo notorios incrementos en el precio de los suelos del distrito comercial, y los peligros generados por la vía rápida que significaban los bulevares, hicieron decrecer el valor del suelo adyacente a los mismos. Existe una vasta cantidad de mapas en el libro azul de valores de suelo de Chicago. los cuales basan sus valores en medidas de pie de frente del terreno, siempre
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y cuando no estén bajo la influencia de la esquina, abarcando todos los bloques de la ciudad y los suburbios.
eliminar los comercios ya existentes previos a la zonificación. Para varios distritos existen ordenanzas que clasifican, regulan y restringen las locaciones de comercios e industrias y también la ubicación de edificios diseñados para usos específicos. Se regula el límite en altura y el volumen de area construida. Todas estas zonificaciones y clasificaciones no tienen más motivo que dar orden, regular la forma de construir y generar ciudad. De otra forma, sería caótico y cada quien construiría de la forma que quisiera.
Figura 10: Provisiones de zonificación urbana (luego se adjuntará misma imagen en mayor tamaño)
Los lotes son de 39 mts de profundidad, exceptuando los terrenos ubicados en el centro de la ciudad y hacia el norte, estos son de 30 mts de fondo y corresponden a las zonas de mayor valor de suelo. En el libro, también existen tablas que permiten calcular el valor del suelo para terrenos con profundidades diferentes a las antes mencionadas, no todos los predios tenían exactamente las mismas medidas ya que las divisiones no siempre estuvieron regidas por las mismas reglas, esto dependía del año y la forma en la que fueran realizadas. Las tablas existentes son utilizadas para uniformizar los valores, para dar una base sobre la cual realizar los cálculos y que hubiese una cierta coherencia entre los precios que determinan el suelo de una misma ciudad. Los datos de referencias para hallar los valores pertenecientes a terrenos en esquina también están disponibles en este libro. No existían, sin embargo, reglas para la subdivisión de lotes, ni tampoco para el límite de lotes en el que un terreno podía ser subdividido. Estos valores van en dependencia del área de la ciudad que se estuviera estudiando. Más allá de la valoracion de tierras, también se realizó una zonificacion, la cual es muy importante para las nuevas revalorizaciones del suelo. Se ubicaban en los mapas símbolos para el uso, indicando el tipo de mejoras permitidas (existen 4 símbolos, familias, apartamentos, comercio, industria) y pare el volumen, dando regulación, indicando las alturas permitidas según los diferentes distritos. Muchos comercios, erguidos antes de la existencia de esta zonificación, continúan operantes, lo cual está permitido, incluso dentro de los distritos residenciales. En caso de sufrir algún daño, como incendio por ejemplo, no está permitido que se vuelva a construir. De esta forma se preserva la zona residencial pero sin
Es así como también se regulan los espacios verdes dentro de la ciudad y las propias edificaciones, además se marcan con exactitud los límites entre distrito y distrito con el propósito de prescribir las penalizaciones a las violaciones de cada uno de los puntos provistos en la regulación. Las viviendas existentes dentro del mercado tenían una amplia clasificación, no sólo constituida por el tipo de vivienda o su porte, sino también por la materialidad de su fachada. Importaba si eran casas aisladas en un terreno o si compartían una medianera, si eran de viejo o nuevo estilo, edificios de pequeños apartamentos, casas de varias plantas, construcciones industriales, fabricas, entre otros. Su precio estaba tabulado por pie cúbico, teniendo el valor más alto los edificios de oficinas con protección contra incendios, y los valores más bajos las fábricas de construcción ordinaria, las cabañas y los depósitos. Para el pueblo de Winnekta, existe una ordenanza, con varias secciones que hacen a la zonificacion de el pueblo, esto mismo existe para los demás que conforman la ciudad. Una primera sección con una vasta cantidad de definiciones que hacen al buen entender de todo el material incluído en el libro, definiciones como por ejemplo que es un edificio accesorio, un callejón, a que se refieren las ordenanzas al utilizar el término ¨negocio¨ y un gran número de ellas. Otra de las secciones abarca la regulación de los distritos, el uso del suelo, las alturas y áreas permitidas, se divide al pueblo en 5 distritos, el uso, area y altura son uniformes en cada uno de ellos, siempre teniendo en cuenta el marco legal que envuelve a cada construcción o terreno a construir. La tercer y cuarta sección regulan las residencias dentro de los distritos que a estos usos responden, regulando sus alturas, sus retiros, la intensidad de uso del suelo. La quinta refiere a las regulaciones correspondientes al distrito comercial, que tipo de comercios están permitidos, sus áreas, alturas, retiros e intensidad de uso de suelo correspondiente. La sexta sección abarca las regulaciones dentro del distrito industrial, una séptima sección habla sobre el uso ilícito, previo a la existencia de la ordenanza, diciendo que, todo uso que se esté dando a estos predios puede continuar existiendo, pero si el mismo se interrumpe, cualquier uso que sea retomado deberá
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cumplir con ordenanza.
las
restricciones
que
demanda
la
La octava ordenanza responde a las excepciones existentes a todas las anteriores mencionadas, como por ejemplo, las propiedades tomadas para uso público. Zonificaciones y ordenanzas similares existen para otros pueblos, no únicamente para Winnekta.
3.1.1. Tabla de Zonificación Urbana
Figura 11: La tabla explica la zonificación suburbana de la ciudad de Chicago, de cada uno de sus pueblos. Está tabla responde unicamente a una parte de los pueblos que conforman la ciudad, dentro del libro azul de valores de suelo de Chicago se encuentran todas las tablas correspondientes a la totalidad de los pueblos de la ciudad. La misma asigna distintas letras para cada pueblo como forma de identificarlos, asigna también cuales son las disposicione en cuanto al uso del suelo, si es residencial, para apartamentos, negocios, comercios, industria, etc. Cubre los lotes, la cantidad de familias que pueden habitar por acre o por pie cuadrado, el porcentaje total de área de terrenos en esquina, el porcentaje total de área de terrenos internos, los retiros frontales y laterales (si existen a uno o ambos lados), patios traseros, etc.
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3.1.2. Ejemplo del Manual de evaluación de bienes raíces
Figura 12: Imagen extraída del Libro azul de valores de suelo de Chicago, donde se muestra un ejemplo de como es la composición de los lotes y sus diferentes formas, así como describe las reglas aplicables para cada caso. Forma de calcular el valor de cada uno de los suelos estudiados.
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3.1.3. Mapa zonificación Chicago
Figura 13: En esta figura se puede ver la división de parcelas dentro de la ciudad, como se enumeran dependiendo del tipo de calle sobre la cual los terrenos están ubicados, si están o no en esquina, la subdivisión y las referencias correspondientes para entender con claridad la manera en la que está diagramado el mapa.
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4. Conclusiones obtenidas Como conclusión podemos decir que Chicago es una ciudad con una vasta historia en lo que refiere a zonificación y valorización del suelo. Que tiene un alto marco teórico en el fundamento de esta valorización. El libro azul de valores de suelo de Chicago explica con claridad las decisiones a tomar en cuanto a la hora de dar valor a los suelos y los porqué de cada una de ellas. Como se zonifica, las regulaciones que tiene cada zonificación, y esto se refleja en una ciudad que ha crecido y crecido con el transcurrir de los años.ķ La red de transporte de Chicago ha crecido y mejorado a lo largo de los años al igual que la del resto del país, continúa teniendo suma importancia, tanta como cuando la ciudad comenzaba su auge y servía de nodo de comercialización debido a su cercanía al Lago y sus disposiciones tecnológicas para un buen funcionamiento del comercio. El libro azul de valores de suelo de Chicago contiene mucha información de alto valor a la hora de entender los precios de los suelos, es de gran dificultad realizar un estudio exhaustivo de todo el material que el mismo contiene en un corto lapso de tiempo, pero a simple vista y con un breve estudio de el mismo se puede entender su valor. Separa cuidadosamente cada factor que se envuelve en la decisión a la hora de poner valor a un suelo, las profundidades de los terrenos, hacia que tipo de vías se encuentra (avenidas, bulevares), regula la utilización de los suelos, lo cual es un factor determinante para el crecimiento homogéneo de la ciudad y para una correcta diagramación de la misma. Ubica las áreas residenciales por un lado y restringe las comerciales e industriales a otro.
Figura 14: Mapa correspondiente a las líneas de metro en la ciudad de Chicago
En base al estudio realizado anteriormente para el curso de Ciudad ampliada, en el cual se tomaban los diferentes medios de transporte utilizados en la ciudad y se los conjugaba con los mapas de densidad de suelo existentes, se puede concluir que através del paso de los años, se ha mantenido vivo siempre un mismo factor. Los mayores valores de suelo se encuentran en el área del distrito comercial. Esto no es una simple casualidad, esto tiene que ver con que es el área con mayor importancia de la ciudad, es el corazón del comercio de Chicago, las áreas cercanas al Lago Michigan y al Río Chicago cumplen con lo anteriormente citado y están dentro del grupo de suelos con mayores valores. La red de transporte más densa acompaña a la ubicación de los suelos más altos y esto se ha correspondido con el pasar de los años. Se adjuntan los mapas del estudio realizado sobre el transporte en la ciudad de Chicago y la densidad de los mismos. Figura 15: Mapa de densidad de bicisendas en la ciudad de Chicago
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Figura 16: Mapa de densidad de paradas de buses en la ciudad de Chicago.
Figura 17: Mapa de densidad de paradas de líneas de metro en la ciudad de Chicago
Los mapas muestran cómo se conforman estas redes y como las áreas más oscuras, que responden a la mayor densidad de cada tipo de transporte, se corresponden con las áreas donde los valores de suelo son los más altos. Es de esperar que la evolución de la ciudad siga el mismo patrón que viene siguiendo y su densidad siga creciendo de la misma forma, con una estabilización de los valores más altos en la zona del distrito comercial y cercanías al Lago Michigan y Río Chicago y creciendo la mancha de valores más altos hacia la zona noroeste.
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5. Bibliografía OLCOTT and Co. “Olcott's land values blue book of Chicago“. Estados Unidos, Chicago, 1937. GABRIEL M. AHLFELDT; DANIEL P. McMILLEN. “Valores del suelo en Chicago,1913-2010. La historia espacial de una ciudad, revelada“. Instituto Lincoln de política de tierras. Estados Unidos, Abril 2014. GABRIEL M. AHLFELDT; KRISTOFFER MÖLLER; SERVIN WAIGHTS; NICOLAI WENDLAND. “One Hundred Years of Land Value Data Documentation“. Berlin, Junio 2012. Links: CHICAGO http://www.encyclopedia.chicagohistory.org/ https://es.wikipedia.org/wiki/Chicago https://www.cityofchicago.org/city/en/about/history.html
ESCUELA DE CHICAGO https://es.wikipedia.org/wiki/Escuela_de_Chicago_(arquitectura) https://es.wikipedia.org/wiki/Arquitectura_de_Chicago https://es.slideshare.net/chrispain12/escuela-de-chicago-arquitectura
MERCADOS IMPERFECTOS https://es.slideshare.net/Duvan33/los-mercados-imperfectos
DATOS SOBRE MEDIOS DE TRANSPORTE Y DENSIDAD DE LOS MISMOS https://data.cityofchicago.org/browse?category=Transportation
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