Estate Magasin nr 5 2014 by Estate Media

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°5 2014

TEMA: Bygg & Entreprenør - Lærer ikke av sine feil MOT NYTT TOPPÅR? Slik er markedet akkurat nå AKTUELT OMRÅDE: Stavanger FOKUS: Butikk- og handelslokaler EIENDOMSJUSS: - Når bygget har mangler - Ikke mva-pliktig leietaker? - Elektronisk tinglysing: Raskere og enklere - Bygningstekniske krav: Hvem er ansvarlig? - Skattemessig behandling av tilvirkningskontrakter PROFIL: JM Norge Og: • Arkitektur • Nytt om navn • Nøkkeltall for eiendomsfolk

Revejegeren - Vi skal være en prioritert rådgiver for de store innen eiendom, sier Trond Aslaksen i Union Norsk Næringsmegling. ESTATE MAGASIN | N°5 2014

ESTATE MEDIA

– og mye mer

TREFFSIKKER FORVALTNING AV NÆRINGSEIENDOM TRENGER EKSPERTER MED ULIK KOMPETANSE

For å oppnå en langsiktig verdioptimalisering av din eiendom har du behov for spesialkompetanse innen både økonomi, finans, teknisk, jus, drift og marked. Vi har all den spesialkompetansen du trenger, fordelt på over 215 eiendomseksperter. Kjøper du forvaltningstjenester hos oss, får du ditt eget team av dedikerte medarbeidere med ulik fagbakgrunn og felles ambisjon om å levere løsninger som gir en langsiktig og helhetlig verdioptimalisering av din investering. Basale forvalter cirka 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 20 års erfaring i bransjen, og vi leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester. Er du eiendomsbesitter eller investor på jakt etter en forvalter og rådgiver som kan gjøre investeringene dine mer lønnomme, ta kontakt med Basale - det lønner seg.

Postadresse: OBOS Basale AS • Postboks 5666 • 7484 Trondheim • Tel: 06760

Fax: + 47 73 80 66 50 • E-mail: post@basale.no • www.basale.no

Transaksjon | Utvikling | Infrastruktur www.haavind.no

ESTATE MAGASIN | N째5 2014

«Utviklingen av et område som Vulkan krever kreativitet, forståelse for sammenhenger og evne til å håndtere kompleksitet. Haavind har vært en viktig bidragsyter til vår verdiskaping. Sammen har vi funnet gode og langsiktige løsninger, der Haavinds prosjektforståelse i kombinasjon med kommersielle erfaring har vært helt sentral». - Sverre Landmark, Aspelin Ramm

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

VELKOMMEN TIL EIENDOMSDAGENE 10 års jubileum 15./16. JANUAR 2015 | Quality Spa & Resort, Norefjell

Estate Media har gleden av å invitere deg til Eiendomsdagene 2015, som i år arrangeres for tiende år på rad. Jubileumskonferansen vil by på et toppet faglig program og sosiale rammer som er verdig en fremoverlent jubilant.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Pantone

NOEN AV FOREDRAGSHOLDERNE

MADS H. SYVERSEN

IDAR KREUTZER

KARSTEN KALLEVIG

LARS EVEN MOE

Administrerende Direktør i Finans Norge

Investment Officer Real Estate i Norges Bank Investment Management (NBIM)

Partner i UNION Gruppen

Administrerende Direktør og Leder for eiendomsteamet i Arctic Securities AS

GUNNAR STAVRUM

KLAUS-ANDERS NYSTEEN

SIMEN MORTENSEN

PETER HERMANRUD

Journalist og Redaktør

Administrerende Direktør i Entra Eiendom

Analytiker i DNB Markets

Sjefstrateg i Swedbank First Securities

Se alle foredragsholdere og program på: www.eiendomsdagene.no

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

N°5 2014

ANSVARLIG REDAKTØR: Thor Arne Brun, mobil: 95 86 56 56, e-post: thor@estatemedia.no REDAKSJON: Thor Arne Brun, mobil: 958 65 656, e-post: thor@estatemedia.no Torgeir Hagøy, mobil: 997 47 171, e-post: torgeir@estatemedia.no Hilde C. Wright, mobil: 400 13 002, e-post: hilde@ estatemedia.no Tore Årdal, mobil: 915 38 544, e-post: tore@estatemedia.no Kristian Lerø, mobil: 959 07 655 , e-post: kristian@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSE, KONTAKT: Trond Valle, mobil: 911 23 334 trond@estatemedia.no Joakim Nessem mobil: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Roy Hugo Øren, mobil: 928 16 111 roy@estatemedia.no Morten Paldan, mobil 920 70 653, e-post: morten@estatemedia.no DAGLIG LEDER: Jan Erik Pedersen, mobil : 901 58 211, e-post: janerik@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Estate Reklame Marion, marion@estatemedia.no Gry Flovild, gry@estatemedia.no TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: André Clemetsen Copyright: Estate Media AS ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, telefon: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, e-post: info@estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendoms artikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for innsendt ikke bestilt materiell.

Enda sprekere enn forventet På lederplass i forrige utgave skrev vi at årets høst i transaksjonsmarkedet tegnet til å bli «sprek», i den forstand at salgsvolumet tegnet til å bli godt. Mye tyder på at det blir bedre enn som så; trolig går vi mot et av de mest aktive årene i markedet for næringseiendom. I skrivende stund nærmer transaksjonsvolumet seg 40 milliarder kroner, og dermed har vi nesten tangert omsetningen fra 2013, som endte på 43 milliarder kroner. 2012-tallene endte på mellom 52 og 55 milliarder kroner, alt etter hvordan man regner sammen. 2012 var det beste transaksjonsåret siden 2006 (68 milliarder kroner) og 2007 (53 milliarder kroner). 2014 har alle forutsetninger for å resultere i en ny toppnotering. Ingrediensene er mange, og sammen danner de en fyrrig cocktail. En viktig ingrediens er lav rente. Samlet lånefinansieringsrente i nye femårslån med full rentesikring er for første gang under fire prosent, etter en kraftig reduksjon det siste året. I stor grad skyldes rentefallet lavere bankmarginer. Disse er fortsatt under press, noe som kan bety enda lavere marginer. Union skriver i sin siste markedsrapport at utlendingene er største nettokjøper i år. Det er eksepsjonelt i et land hvor utenlandske investorer tradisjonelt har utgjort en liten prosentandel. Ingenting er som økt konkurranse, og med flere nye spillere på banen har mange norske investorer våknet. Dette har i sin tur gitt fornyet interesse for objekter som tidligere lå litt på sidelinjen, og sterkere rift om eiendommene med lav risiko. Som alltid er det størst betalingsvillighet for nyere bygg med sentral beliggenhet og lange, solide leiekontrakter. De siste leieprisrapportene er i så måte ikke egnet til å skyte ned planlagte oppkjøpsraid. Alle eiendomsrådgiverne kan melde om leieprisoppgang i de fleste segmentene, og det forventes ytterligere oppgang. Når vi så legger til at antallet nye kontorprosjekter er relativt moderat, i tillegg til at mange eldre eiendommer konverteres til boliger, så kan det se ut som om tilførselen av kontoraleal er liten sammenlignet med etterspørselen. Det samme slår Union fast i sin siste markedsrapport. Det hjelper lite om noen kaster seg rundt og bygger på spekulasjon; som kjent tar det noen år før et planlagt næringsbygg står ferdig. Bak en fornøyd kjøper står det alltid en selger, og den høye betalingsviljen har i sin tur ført til at mange gårdeiere har blitt fristet til å avhende. Videre er det mange eiendommer som rett og slett skal selges, herunder spesielt flere norske fond som har porteføljer som skal til nye eiere. Lenger bak i bladet har vi fyldig dekning av stemningen i transaksjonsmarkedet akkurat nå, herunder hvilke kjøpsmandater flere av meglerhusene sitter på. Fire av meglerhusene sitter på kjøpsmandater for over 15 milliarder kroner. Fem av meglerhusene har salgsmandater for over 12 milliarder kroner. En ikke uvesentlig detalj er at flere av de største meglerhusene ikke ønsket å opplyse hvilje mandater de sitter på. Disse mandatene kommer i tillegg til ovennevnte. Det gjenstår å se hva som blir den endelige fasiten. Men at volumet blir høyt, det hersker det absolutt ingen tvil om. God lesning!

THOR ARNE BRUN

ESTATE MEDIA

008

Ansvarlig redaktør

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Usikkert nyboligmarked denne høsten? Vi forsikrer utbyggers risiko for usolgte boliger, både sameier og borettslag - og vi har aldri høyere krav enn 40% forhåndssalg.

www.nbbl.no I av@nbbl.no

INNHOLD

innhold

8 Leder Enda sprekere enn forventet 14

OL-drømmen som brast - Vi mister OL-arven og Ol-identiteten, men som by har ikke Nordbyen mistet noe

FOKUS: Butikk- og handelslokaler 18 20 24 26 28 30 32

Ferdigstiller 72.000 m2 handel 230.000 nye kvadratmeter kjøpesenter i år Suksess med skreddersøm Flere og flere ser på Norge som et brohode - Mye sutring i norsk detaljhandel - Fryktelig dyrt å leie butikklokaler Slik skaper du god butikk

36 Profil: JM Norge - Det burde vært sterkere føringer på hvordan plansaker skal behandles Kjøper Statnetts tidligere hovedkontor 40 - Lag steder hvor folk vil være God design er ikke nok, sier den amerikanske byutviklingsguruen Ethan Kent

AKTUELT OMRÅDE: Stavanger 44 Varsellampene lyser 50 Mange eiendommer i spill 52 Oljestyrt boligmarked

STATSBUDSJETTET 54 Dette er endringene i eiendom 56 - Ingen utvidet fradragsrett 58 - Ikke imponert

010

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Det handler om FOLK

VI LEGGER ALT I ET HÅNDTRYKK

I over 20 år har BundeGruppen realisert hjem og kontorbygg for titusener av mennesker. Gjennom dette har vi satt viktige fotavtrykk i Oslo-området. I hvert eneste tilfelle har vi benyttet oss av en av de eldste suksessfaktorene: verdien av et realt håndtrykk. Håndtrykket markerer det gode samarbeidet. Det gode kundeforholdet. Og det gode medarbeiderskapet.

OG SETTER FOTAVTRYKK

Andre selskaper i BundeGruppen er: Oksenøya Marina AS, Strand Hotel Fevik AS, Helleristningen AS, Økern Torgvei 13 AS, Hellerudsletta Eiendom Holding AS, Torshov Torg AS, BT Property Strømstad, Solhaugen Utvikling AS og C&L Holding AS

Vi legger alt i et håndtrykk. Og setter fotavtrykk. www.bundegruppen.no

INNHOLD

62 PORTRETTET: Trond Aslaksen, Union Norsk Næringsmegling - Vi lever av signaturen, ikke hvor mange timer vi legger ned 72 Løsningen er like enkel som den er radikal PBE må gi opp alle forsøk på styre tetthet og høyde, skriver Erling Fossen

MARKEDET AKKURAT NÅ

74 76 78 80 82 84 87

- Norske investorer tenker lite alternativt Har internasjonale kjøpsmandater for 2,4 milliarder Utlendingene vil kjøpe for 15 milliarder - Utlendingene vil ha noe de kan være stolte av Har solgt mye, men er fortsatt på kjøper´n - Mange utvider sine parametere Milliardverdier er i spill

88 Konstruksjonen er spektakulær! Sivilarkitekt Einar Hagem om sitt favorittbygg TEMA: Bygg & Entreprenør

98 101

Byggenæringen har tungt for det Gjør de samme feilene igjen og igjen - Sløsekultur preger norsk byggenæring - Bransjen har en ukultur som vi er nødt til å gjøre noe med

SKATT & JUSS 102 106 109 110

Når bygget har mangler Skattemessig behandling av tilvirkningskontrakter Hvem er ansvarlig Ikke mva-pliktig leietaker?

113 Statens Kartverk tilrettelegger for elektronisk tinglysing

100

012

116 Nytt om navn 122 Nøkkeltall for eiendomsfolk

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Muligheter har åpnet seg i 10. og 11. etasje i Barcodes eneste flerbrukerbygg. Les mer på braatheneiendom.no Megler: Akershus Eiendom v/Seniorrådgiver Rune Arvesen ra@akershuseiendom.no / 915 35 567 Eier: Braathen Eiendom v/Adm. direktør Leif Arne Røsnes lar@braatheneiendom.no / 916 94 007

En annen standard

NYHETER

OL-drømmen brast Høyres nei til Oslo-OL 2022 ble en gedigen nedtur for initiativtakerne til Nordbyen i Groruddalen. Den nye byen skal likevel bli noe av.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

- Det er klart jeg er skuffet. Dette var ikke uventet bare for meg, men også for mange andre, sier Rune Borknes, som er primus motor for Nordbyen. GIGANTPLANER

Estate Magasin har tidligere omtalt gigantplanene for Nordbyen. Beliggende på Rommen i Groruddalen er målsettingen at Nordbyen skal bli en by i byen. Planene omfatter bygging av 10.000 boliger og næringslokaler for 10-15.000 ansatte. I tillegg kommer butikker, serveringssteder og offentlige tilbud som hører med i en by. Tomten som skal bygges ut, er på hele 1.000 mål og rommer i dag ulike typer industrivirksomhet. Tanken er at Nordbyen skal bli et område hvor man både bor og jobber, noe initiativtakerne fremhever som miljøvennlig. Dessuten har Rommen egen T-banestasjon med stor kapasitet, samtidig som Haugenstua jernbanestasjon ikke ligger langt unna. 014

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

VILLE KUTTE KOSTNADER

Tomteeierne har lansert Nordbyen som en kandidat til å ta seg av deler av gjennomføringen av et vinter-OL i Oslo i 2022. Når meningsmålinger har avdekket manglende støtte blant det norske folk for et OL i Oslo, mente de at Nordbyen var mer aktuell enn noen gang. Mange var negative til OL i Oslo, fordi de mente det ville bli for dyrt. Med modellen for Nordbyen mente imidlertid initiativtakerne ar budsjettet kunne kuttes med 2 milliarder kroner. KOMPAKT ANLEGG

Dette skulle gjøres ved at Nordbyen leverte deltaker- og presseinnkvartering med nødvendige støttearealer, presse- og mediesenter, en stor ishall (som var planlagt på Stubberud) og en ishall for trening. I tillegg kom en delvis privatfinansiert flerbruksstadion med plass for skiskyting. Det sistnevnte

SKIFEST: Ski-VM i Holmenkollen i 2011, hvor Therese Johaug tok gull på 3-mila, ble en gedigen suksess. Det blir ikke en ny skifest i Oslo i 2022 med de olympiske ringene i bakgrunnen. (Foto: Jarle Nyttingnes/Oslo2022)

anlegget kunne også benyttes til seremoniarena. Dette skulle gi et kompakt anlegg tilknyttet et nytt bysentrum, med ideelle forhold også for Paralympics. Innsparingene på 2 milliarder kroner for OL-arrangørene skulle angivelig komme fordi mange av arealene hadde forutsigbar etterbruk, slik at leiekostnadene i OL-budsjettet kunne reduseres. IKKE AVHENGIG AV OL

Men slik gikk det altså ikke. Med Høyres OL-nei var det kroken på døra for disse planene. Selv om avgjørelsen kom som en overraskelse på Borknes, påpeker han at Nordbyen aldri har vært avhengig av et OL. - Fokuset vårt nå er synliggjøre overfor politikerne at kreves et samfunnsmessig løft i Groruddalen. Vi må få frem hva byutvik-

lingen i Oslo betyr for Norge som samfunn, sier Borknes på vei til et møte på Stortinget.

som en smeltedigel for hele regionen, sier han.

POSITIVE RINGVIRKNINGER

MÅ TENKE NYTT

- Groruddalen er et område som sårt trenger en opprustning. En satsing på dette området vil være svært bra for dem som bor i dalen, og ikke minst vil det være god integreringspolitikk å satse på et område med en sammensatt befolkning, mener han. Borknes føler seg trygg på at en satsing på Groruddalen vil gi positive ringvirkninger for flere generasjoner fremover. - Hva dette er verd kroner, er ikke godt å si. Men det dreier seg i hvert fall om flere milliarder kroner, mener han. Borknes sier at det Nordbyen mister nå, er OL-arven og OL-identiteten. - Men som by har ikke Nordbyen mistet noe. Etter at det ble nei til OL, kan man også si at byen nå får bedre ro til å utvikle seg

Initiativtakerne hadde lagt opp til en etterbruksstrategi for OL-anleggene med alternative konsepter, deriblant kinosenter, Deichmanske bibliotek, skoler og undervisningsarealer samt kontorer i et fremtidig Smart City-konsept. Her må initiativtakerne tenke nytt, men samtidig mener Borknes at mange av etterbruksanleggene kan bli noe av. Blant annet var det lagt opp til at et flerbruksstadion i ettertid kunne benyttes til cricket, som er verdens nest største idrett etter fotball. - Et cricket-stadion bør jo kunne bli noe av. Vi har fått veldig positive tilbakemeldinger fra Norges Cricketforbund på dette, sier han.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

015

NYHETER

JOBBER VIDERE: Rune Borknes, primus motor for Nordbyen, sier fokuset nå blir å synliggjøre overfor politikerne at det kreves et samfunnsmessig løft i Groruddalen.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

016

Disse står bak Halvparten av arealet i den planlagte Nordbyen er i kommunalt eie, mens resten fordeler seg på private grunneiere. Hovedtyngden av disse har samlet seg i et grunneierlag som trekker i samme retning. Prosjektet er initiert av Access Eiendom, som eier tre fragmenterte eiendommer i området. Bryn Invest (Erik Petter og Jan Ivar Nygaard) og Chriba AS (Christen Bakke) eier 40 prosent hver av Access. De siste 20 prosentene eier Rune Borknes.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Foto: lPo arkitekter

STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft. Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger. Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner!

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energiog klimateknologi.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

017

NYHETER

BYGGER OG SELGER: Eiendomsutviklingsselskapet Profier ferdigstiller i disse dager mange nye prosjekter, herunder fĂ¸rste byggetrinn av Bekkestua Senter. Eiendommen er allerede videresolgt til det tyske fondet Deka.

Ferdigstiller 2 72.000 m handel Handelsarealer i tre forskjellige prosjekter. I tillegg kommer en rekke boligprosjekter.

018

ESTATE MAGASIN | NÂ°5 2014

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Dersom man legger sammen aktiviteten på kjøpesenter og bolig, så har nok aktiviteten aldri vært så stor hos Profier noen gang, sier markedsansvarlig hos Profier, Kristen Rikter-Svendsen. TRE STORE PROSJEKTER

Profier har en travel høst foran seg. Selskapet er nå i innspurten for f lere større kjøpesenterprosjekter. Det største er Horisont i Åsane, hvor samlet handelsareal er på rundt 40.000 kvadratmeter. Senteret åpner dørene 13. november. Omtrent samtidig skal de åpne første byggetrinn på Bekkestua senter på rundt 12.000 kvadratmeter. I tillegg åpnes dørene på Bystasjonen Senter i Sandnes. Handelsarealet i dette prosjektet er i følge markedssjef Rikter-Svendsen på rundt 20.000 kvadratmeter. - Det er spesielt at tre kjøpesenterprosjekter som vi har jobbet med i flere år åpner så å si samtidig. Det skaper noen utfordringer, men vi har planlagt dette godt og er i rute på alle byggeplassene, sier Rikter-Svendsen. BYGGER FOR Å SELGE

Samlet investeringsramme på de tre prosjektene er på over tre milliarder kroner. Bekkestua senter er allerede solgt til det tyske fondet Deka, for rundt 500 millioner kroner. De to andre prosjektene er foreløpig ikke avhendet. Horisont-prosjektet eies av Profier (12,5 prosent) sammen med Coop Norge Eiendom (25 prosent), Coop Hordaland (25 prosent), Finansgruppen Eiendom (25 prosent), Storm Eiendom (8,5 prosent) og Harteig Eiendom (4 prosent). Profier står imidlertid for den praktiske gjennomføringen av prosjektet. - Profier er et eiendomsutviklingsselskap. Vår forretningside er ikke å bygge for å eie, men for å utvikle og realisere. For Sandnes sin del, så velger vi å vente med å selge til senteret et plassert i markedet. For Horisont sin del er situasjonen litt annerledes, i og med at vi er en minoritetseier, men når prosjektet er ferdigstilt vil styret ta stilling til vår videre posisjon i dette prosjektet, sier Rikter-Svendsen.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

500 BOLIGER UNDER BYGGING

I tillegg til kjøpesenterprosjektene som ferdigstilles i høst har også selskapet en rekke boliger under utvikling. Bare i forbindelse med Horisont-prosjektet i Bergen er 170 leiligheter under oppføring. - Samlet har vi rundt 500 leiligheter som er under bygging, sier Rikter-Svendsen. De største prosjektene er Fornebu hvor de samlet skal bygge 292 leiligheter, Sandnes hvor de skal bygge 131, Horisont hvor det kommer 170 leiligheter og Mortensrud hvor de skal bygge 174 leiligheter. Dette blir mer enn 500 leiligheter, men en del av dem er ikke igangsatt fordi prosjektene er delt opp i flere byggetrinn. - Aktiviteten på boligsiden er trolig enda høyere enn på handelssiden. Det som gjør meg veldig komfortabel er at vi har solgt mer enn 92 prosent av de boligene som vi har under bygging, sier Rikter-Svendsen. Selskapet har en portefølje på rundt 40 prosjekter som er under utvikling. - I og med at vi selger prosjektene underveis, så er vi en god partner både for banker og finansieringsinstitusjoner, men også som partner i ulike prosjekter. Det gir oss et konkurransefortrinn, sier Rikter-Svendsen.

019

NYHETER

230.000 kvm nye kjøpesenter i år Kjøpesenterstoppen gjelder fremdeles, men likevel åpnes det i år nesten 230.000 nye kvadratmeter med kjøpesenter her i landet.

020

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

- Estate Magasin har sett på hvilke nye kjøpesenter som ferdigstilles i 2014 og hvilke som utvider. Oversikten er trolig ikke komplett, men med det vi har funnet, så kommet det altså minst 227.700 nye kvadratmeter med kjøpesenter i år, men tallet er trolig noe høyere.

NYE KVADRATMETER KJØPESENTER I 2014: * BEKKESTUA: * SANDNES: * HORISONT: * FORNEBU SENTER: * PALEET: * CC STADION * HØVLERIET HALDEN: * CITY LADE: * AMFI MANDAL: * AMFI EIDSVOLL: * AMFI ORKANGER: * OASEN: * SARTOR STORSENTER: * STOVNER SENTER: * AMFI VOSS: * GULLGRUVEN BERGEN: * LIBRA KJØPESENTER:

12.000 kvm. (nytt) 20.000 kvm. (nytt) 40.000 kvm. (nytt) 24.500 kvm (nytt) 1000 kvm (renovering/påbygg) 33.000 kvm. (nytt) 5500 kvm. (nytt) 10.000 kvm (påbygg) 19.500 kvm (nybygg) 11.000 kvm (påbygg) 12.000 kvm (påbygg) 11.000 kvm. (påbygg) 10.500 kvm. (påbygg) 4000 kvm. (påbygg) 3500 kvm. (påbygg) 2200 kvm. (påbygg) 8000 kvm. (nybygg)

TOTALT:

- Nok er nok. Det har vært en overetablering av kjøpesenter i Norge i mange år, sier høyskolelektor ved BI og kjøpesenterekspert Odd Gisholt. NYBYGG OG UTVIDELSER

Oversikten til Estate Magasin viser at det i 2014 åpner i underkant av 230.000 nye kvadratmeter med kjøpesenter her i landet. Den største enkeltutbyggeren er nok Profier som alene står for rundt 72.000 kvadratmeter fordelt på tre ulike kjøpesenter. Amfi-sentrene er heller ikke små, og til sammen åpner de 46.000 nye kvadratmeter. De største nye sentrene er Horisont i Åsane i Bergen som er på 40.000 kvadratmeter, CC Stadion på Hamar på 33.000 kvadratmeter og Fornebu senter på 24.500 kvadratmeter. Til sammen ferdigstilles det i år 147.000 kvadratmeter med helt nye kjøpesenter. I tillegg er det en rekke påbygginger og utvidelser av eksisterende arealer. Samlet utgjør dette 84.700 kvadratmeter.

FRA VELFUNGERENDE LOKALSENTER TIL NAV-KONTOR

Han mener den voldsomme etableringen av kjøpesenter vil føre til at en enda større differensiering i kjøpesenterermarkedet. - Vinnerne vil være dem som er i stand til og har økonomi og vilje til å fornye seg. Taperne vil ligge på været og oppleve tomme lokaler. Om tre til fem år tror jeg at en del av disse sentrene blir omformet til en annen bruksform, sier Gisholt. Han viser blant annet til Løkketangen Senter i Sandvika som i mange år ifølge ham var et velfungerende nærsenter for Sandvika. - De måtte gå tapt når Olav Thon fikk til Sandvika Storsenter og så har utvidet det over flere ganger. For øyeblikket er Løkketangen NAV-kontor, sier Gisholt. Eksempelet er illustrerende for en trend Gisholt tror vi kommer til å se mer av fremover. - Jeg tror ikke at vi kommer til å få veldig mange slike eksempler, men at det kommer

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

*227.700 kvm

til å komme noen er jeg ganske sikker på, sier Gisholt. DREPER BYSENTRUM

Den massive veksten i antall kvadratmeter er ikke bare ødeleggende for konkurrerende kjøpesenter, den er også et trussel for sentrum i de byene hvor kjøpesentrene ligger. - Vi finner mange eksempler på byer i Norge hvor sentrum nærmest er dødt på grunn av etableringen av kjøpesenter utenfor sentrum. Se for eksempel på Skien og Porsgrunn. Kjøpesenteret Hercules har tatt ut all kraften av Skien sentrum. I Porsgrunn har Down Town gjort det samme. Man ser også det samme i Drammen hvor Gulskogen, som for øvrig er et veldig godt senter, har tatt livet av sentrum, sier Gisholt.

021

K VA

LITE

T ORIE DIS VER

STEM

NIN

K AP

NIN

G ERIN

SDE

SIGN

G LO G

ISTI

EGE

NAR

T P

ON ERS

LIGH

IL A T E R

N O R G E : O SLO - B E R G E N - S TAVA N G E R - T R O N D H E I M - FR E D R I K S TA D - S TO R D S V E R I G E : S TO C K H O L M - M A L M Ö - U M E Å - FA L KÖ PI N G - L I D KÖ PI N G - T R O L L H ÄT TA N DA N M A R K : K Ø B E N H AV N L I N K A R K I T E K T U R .C O M 022

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Show me a shopping mall, and I’m happy! – Julia Roberts

LINK arkitektur har lang erfaring med å skape attraktive retailbygg. Disse er en eksistensiell del av hverdagen og samfunnet vårt, og for oss handler det om å skape et avgrenset, levende sentrum som det er godt å jobbe eller bo i. Når vi klarer å oppnå den eksklusive følelsen eller det lille ekstra ved å komme inn i et rom, er vi lykkelige arkitekter. For å

tilfredsstille kunder, byggherre og myndighet må fagfeltene innen arkitektur arbeide sammen. Vi tilbyr effektiv prosjektledelse gjennom hele planog prosjekteringsfasen hvor arkitekter, interiør- og landskapsarkitekter jobber sammen fra starten. Besøk for eksempel Eger på Karl Johan for å se hva vi mener…

Foto: Hundven- Clements Photography. Illustrasjoner: MIR / Profier/ LINK arkitektur AS

V ENS T R E: EGER - K AR L J O HAN, OSLO. UND ER: H OT EL S T UR EPL AN, S TO CK H O L M // BEK K E S T UA SEN T ER , BEK K E S T UA // QUALI T Y H OT EL WAT ERFRON T, ÅLE SUND // TA S TA SEN T ER, S TAVANGER // HORISON T, Å SANE.

UENDELIGE MULIGHETER

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

023

NYHETER

Suksess med skreddersøm Mens mange klesbutikker sliter i motbakke går Carlings år etter år med store overskudd. Nøkkelen er at de ansatte får være med å bestemme og på mange måter skreddersy sin egen butikk.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi ligger ikke så bra an i år som har vi har gjort tidligere år. Overskuddet blir ikke like stort i år som tidligere år, noe som skyldes at vi for første gang på mange år har bommet på kolleksjonen, sier administrerende direktør i Carlings, Rune Martinsen. Det forandrer imidlertid ikke det faktum at Carlings Norge de siste årene har hatt driftsinntekter på i overkant av 600 millioner kroner og et resultat før skatt på over 120 millioner kroner. I år har de imidlertid gått på en smell. - Årets siste måneder er avgjørende i forhold til resultatet. Omsetningen blir nok noenlunde den samme, men resultatet blir trolig noe lavere, sier Martinsen. MER MOTIVERT

Kjeden har i dag over 200 butikker i Norge, Sverige, Danmark og Finland. Omsetningen på 600 millioner er bare for butikken i Norge. Ser man på tallene for alle landene Carlings er etablert i, så ligger omsetningen på 1,2 milliarder kroner og resultatet på 200 millioner kroner. Martinsen mener at hovedårsaken til suksessen skyldes at de ansatte får være med å bestemme over store deler av driften av butikken. - Vi gir dem eierskap. De får være med å bestemme hva som tas inn i butikken og hvordan butikken driftes. Dette er den store forskjellen på oss og mange andre. Det gir oss mer motiverte medarbeidere, og det er

024

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

også det vi hører fra både leverandører og utleiere, våre ansatte er mer motivert til å gjøre jobben, sier Martinsen. INGEN FELLES STRATEGI

Carlings er en del av Varner gruppen. I tillegg til Carlings eier de merkevarer som Bik Bok, Cubus, Dressmann, Volt. Alle kjedene soper inn penger, men ingen kan vise til lignende driftsmarginer som Carlings. - Vi har ingen felles strategi for hvordan vi skal drive butikkene i Varner Gruppen. Vi tror det er bra at vi driver på hver vår måte, men det vi ser er at våre ansatte er mer involvert og får være med å bestemme i større grad enn det man ser i de andre kjedene, sier Martinsen. Varner Gruppen hadde i 2013 samlede driftsinntekter på 10,3 milliarder kroner og er resultat før skatt på 1,3 milliarder kroner. Gruppen har aldri før tjent like mye penger som i 2013.

SUKSESS: Carlings-butikkene leverer år etter år. Rune Martinsen, administrerende direktør i Carlings, sier nøkkelen til suksessen ligger i at de ansatte får være med å bestemme over store deler av driften av butikken.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

025

NYHETER

Flere og flere ser på Norge

SOM ET BROHODE Norge er i økende grad attraktivt for utenlandske butikkonsepter. Nå ser mange også på Norge som et utgangspunkt for en etablering i Skandinavia.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

av relativ kort tid vurderer å etablere seg i Norge. - Det er også mange som sonderer og vurderer Norge som veldig spennende. Går vi fem år tilbake i tid, så er det som nå skjer en liten revolusjon. Andelen utenlandske aktører som etablerer seg er i voldsom vekst, og de kommer ikke bare med en butikk eller to. De begynner ofte i Oslo, så fortsetter de hyppig videre. Et godt eksempel på dette er Clas Ohlson. De begynte i Oslo, men er i dag over hele landet, sier Sørensen. JOMFRUELIG MARKED

- Vi jobber med en del retail-aktører som ser på det norske markedet som kjempespennende. Det nye er at mange av disse vurderer Norge som et oppstartland. Tidligere har Danmark og Sverige blitt sett på som de mest attraktive landene, men nå er Norge i ferd med å ta over denne posisjonen, sier Sigurd Herrling Sørensen i selskapet Retail Consult. EN LITEN REVOLUSJON

Han forteller at de for øyeblikket jobber med tre utenlandske konsepter som i løpet

026

Selskapet har siden 1993 jobbet med rådgivning og kommunikasjonsutvikling for retailbransjen, det vil si konseptutvikling, merkevare og kjedeutvikling. Målet er å bidra til å øke butikkenes og merkevarenes omsetning. Selskapet representerer Retail Institute Scandinavia i Norge og er som følge av det en del av et internasjonalt nettverk av retail rådgivning og analyseselskaper. - Det har skjedd et taktskifte de seneste fem årene. I stadig flere utenlandske trendanalyser løftes Norge frem som et spennende marked. Dette skyldes selvfølgelig den økonomiske situasjonen til Norge og kjøpekraften vår, sier Sørensen. Han mener imidlertid også at det skyldes at Norge på en del områder fremdeles fremstår som et litt jomfruelig marked. - Mange utenlandske konsepter har kommet lengre i utviklingen. Jeg tenker da

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

ikke først og fremst på mote, hvor de utenlandske aktørene dominerer også i Norge, men det kan være alt fra næringsmiddel, teknologi, møbel og ulike service konsept, sier Sørensen. TÅLER NORSK KONKURRANSE

Han mener også at mange av de utenlandske konseptene har hatt en tøffere konkurransesituasjon i hjemmemarkedet enn det mange av konseptene her i Norge har hatt. De har derfor blitt tvunget til å tenke kreativt og finne forretningsmodeller som fungerer. - De har funnet driftsmodeller og konsepter som er godt utviklet og som gjør at de tåler konkurransen som det norske markedet reflekterer innenfor flere kategorier. Et ferskt eksempel på dette er jo Dominos pizza som etablerte seg i Norge, til tross for at flere av aktørene i den samme bransjen sliter. De mener altså at de har et konsept som har en plass i dette segmentet og at det er mulig å få det til, sier Sørensen. Han viser til at mange norske aktører også reiser til Mellom-Europa og de større byene der når de vil se på nye konsepter. Sammen med Retail Institute arrangerer de for eksempel flere turer for aktører som har behov for å kartlegge hva som skjer andre markeder. - Kreativiteten og innovasjonstakten må nå i de fleste markeder være på et meget høyt nivå for at man skal klare seg, sier Sørensen.

RESTAURANTETABLERING HANDELSANALYSER KJØPESENTERUTVIKLING MULIGHETSSTUDIER ETABLERINGSBISTAND BYGULVPLANLEGGING OUTLETS

Telefon: 23 11 89 00 E-post: post@ncmd.no

www.ncmd.no

SPESIALIST PÅ HANDEL ESTATE MAGASIN | N°5 2014

027

NYHETER

Mye sutring i norsk detaljhandel Mange butikkdrivere sutrer og skylder på andre i stedet for å se hva de selv kan gjøre for å få butikken til å gå bedre.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Det er mange som skylder på at netthandelen tar over eller at kjøpesentrene gjør det. Men poenget er at de butikkene som er tilpasset det segmentet de jobber mot, det vil si de beste butikkene, de vil lykkes, sier Sigurd Herrlin Sørensen i selskapet Retail Consult. SKYLDER PÅ TREDJEPERSON

GÅR DIT VI VIL: -- Som kunder oppsøker vi i langt større grad de butikkene vi virkelig ønsker å handle i. Da spiller det ingen rolle om den ligger i et sentrum eller i et kjøpesenter. Vi går der hvor vi får de produktene vi ønsker og de beste handleopplevelsene

028

Han har siden 1993 gitt råd til kjede- og butikkdrivere som ønsker å drive bedre butikk. I løpet av disse årene har handlemønsteret utviklet seg dramatisk. Ikke bare har utvalget blitt langt større, kjøpekraften har også blitt betydelig bedre for svært mange av oss. - Som kunder oppsøker vi i langt større grad de butikkene vi virkelig ønsker å handle i. Da spiller det ingen rolle om den ligger i et sentrum eller i et kjøpesenter. Vi går der hvor vi får de produktene vi ønsker og de beste handleopplevelsene, sier Sørensen. Han mener at beliggenhet er viktig, men også at gode konsepter kan leve godt utenfor de beste lokasjoner, og at det finnes flere eksempler på akkurat det. Det betyr ikke at han ikke ser at det er noe sant i at netthandel og kjøpesenter utgjør en trussel for sentrumsbutikkene, men mange fokuserer for mye på dette i stedet for å ta fatt i sin egen virksomhet. - Det er lett å skylde på en tredjeperson, uten å se på seg selv og hvordan man driver sin egen butikk. Når vi går inn og evaluerer

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

butikkonsepter, så dukker det som regel opp veldig mange områder hvor ofte enkle tiltak kan gjøre store forskjeller, sier Sørensen. MÅ BLI BEDRE PÅ DIALOG

Svært mange, spesielt mindre butikk- og kjedeaktører, har ifølge Sørensen en lang vei å gå i forhold til bedre kundedialog. - De må følge opp kundene også når de ikke er i den fysiske butikken. De må sende ut nyhetsbrev, og de må være tilstede i sosiale medier. Dette er nye kommunikasjonskanaler som man må ta i bruk, men mange gjør ikke det, sier Sørensen. Han tror mye av årsaken til det er mangel på kunnskap. Mange jobber hardt fra morgen til kveld for å få butikken til å fungere operativt, men nå må de også fokusere mer på det som skjer rundt butikken for å få til en bedre og tettere dialog med kundene. - Det er ikke uten grunn at mange av de store handels- og merkevare aktørene bruker store ressurser på kundedialog og CRM. Dette er noe man som butikkdriver må ta på alvor, sier Sørensen. Pantone

CMYK

KVALITET I ALLE STRØK Pantone

Pantone

CMYK

#stoltavjobben

Å være maler er et nøyaktighetsarbeid som krever tålmodighet. Annie er en erfaren maler som trives med malerpenselen. Derfor trives hun godt i Alliero Bratfoss. Og derfor blir resultatene gode hver gang. Sammen med 320 ansatte i Alliero, utgjør dette trekløveret et team med bred fagkompetanse og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi holde bygninger vedlike på en verdig måte. Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23| 26 54 00 ESTATE MAGASIN N°5 2014

029

NYHETER

- Fryktelig dyrt å leie butikklokaler De beste butikklokalene kommer aldri på salg. Mange butikkdrivere opplever dagens leiepriser som fryktelig høye.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Leiekostnadene utgjør for mange en uforholdsmessig stor andel av kostnadene. Slik som markedet er nå, så er det mange som opplever det som fryktelig dyrt å leie butikklokaler, sier leder for retail hos Colliers, Haakon Reed-Larsen. Han forteller at det er flere som sliter med lav omsetning og med leiekontrakter som ble signert i et annet marked, så blir det for en del butikkdrivere tøft. - Kontraktene signeres på tre til fem år. Er man uheldig, slik en del opplever nå, så vil mange synes at leieprisene blir høye, sier Reed-Larsen. OPP MOT 10.000 KRONER KVADRATMETEREN

Leieprisene i kjøpesenter varierer mye og det er som regel snakk om både minimumsleier og omsetningsbaserte leier. Det betyr i praksis at butikken har en minimumsleie som de betaler dersom omsetningen ikke overskrider et avtalt beløp. Kommer omsetningen over dette beløpet slår altså den omsetningsbaserte leieprisen inn og erstatter minimumsleien. - I de beste og mest sentrale sentrene ligger minimumsleien på mellom 8000 og 10.000 kroner kvadratmeteren, sier Re-

030

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

ed-Larsen, som påpeker at dette gjelder for mindre lokaler opp til 100 kvadratmeter med god beliggenhet. Det betyr at dersom butikken har en minimumsleie på 9000 kroner kvadratmeteren, så må de altså betale 900.000 kroner i leie for lokalene. Hvor høy den omsetningsbaserte leien blir avhenger av hvilket konsept og bransje man er i. Restauranter har for eksempel en annen prosentsats enn tekstil og sport. Ifølge Reed-Larsen ligger en normal prosentsats på mellom 3,5 og 10 prosent av butikkens omsetning. Klesbransjen ligger som regel i den høyere enden av skalaen og man bør forvente en omsetningsbasert leie på mellom 7 og 10 prosent. Det betyr at dersom butikken har en omsetning på 10 millioner kroner, så må de betale mellom 700.000 og 1 million kroner i leie for de samme lokalene. Øker omsetningen til 15 millioner kroner må de betale mellom vel 1 og 1.5 millioner kroner for de samme lokalene. - De fleste har en leieavtale hvor de må betale den leieprisen som kommer høyest ut av de to alternativene. Det vil si at dersom omsetningen blir høyere enn et

vist beløp så slår den omsetningsbaserte leien inn. Jeg mener omsetningsbaserte leie er en fordel for begge parter fordi det gir begge en interesse i å ha høy omsetning, sier Reed-Larsen. STORE BETALER MINDRE

Leieprisene er ikke de samme i sentre som ligger utenfor sentrum. I store kjøpesenter utenfor sentrum ligger prisene på mellom 6000 og 8000 kroner. - Det er også slik at leieprisene avhenger av hvem man er og hvor store lokaler man leier. Leietakere som drar kunder, for eksempel Vinmonopolet og Hennes & Mauritz betaler en helt annen leiepris enn

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

mindre aktører som bare skal ha 100 kvadratmeter. Dette er leietakere sentereierne ønsker og som hjelper til med å trekke flere kunder til sentrene og de har derfor gode forhandlingskort, sier Reed-Larsen. Ofte kan disse aktørene få leiepriser som ligger helt nede på 2000 kroner kvadratmeteren. Det er også mange som har en leie på mellom 2000 og 3000 kroner kvadratmeteren.

031

NYHETER

UTFORDRENDE: Fallgruvene er mange i forbindelse med etablering av butikk. Også her bør man lytte til råd fra fagfolk.

Slik skaper du god butikk N

Mange drømmer om å drive butikk, men for mange blir drømmen etter hvert et mareritt. Her er rådene for å lykkes.

NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

032

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

- Noen tror at de har så unik smak som innkjøper, eller en så unik idé at det kommer til å være kø utenfor lokalet om morgenen. Det er sjelden tilfelle, sier daglig leder av Conversion, Thomas Ingebrigtsen. Selskapet har spesialisert seg på rådgivning for kjøpesentre, butikker og konsepter. Ingebrigtsen har jobbet med retail siden tidlig på 90-tallet, blant annet med skatebutikken Session og som brand and marketing manager for Diesel. Han vet litt om hva som skal til for å lykkes med butikkdrift i Norge. - Mange får mye ufortjent støtte fra venner og bekjente. Det blir litt som når man melder seg på Idol. Alle forteller at man har en fantastisk sangstemme, men sannheten er gjerne noe helt annet, sier Ingebrigtsen.

Han forteller at de aller færreste i dag gjennomfører slike trafikktellinger, noe som gjør at de ikke vet om det faktisk er mulig å drive butikk i det aktuelle området. Det første man bør gjøre er derfor å skaffe seg et lokale der man vet og har undersøkt at kundepotensialet i form av forbipasserende kunder er stort nok. - I forhold til beliggenhet er det også viktig å tenke på parkeringsmuligheter og butikkens synlighet. Må man jobbe for å fortelle om butikken eller er det bare å åpne dørene og ønske kundene velkommen? Det er med andre ord stor forskjell på å drive butikk i første etasje på Byporten og i en sidegate eller innerst i en lang tarm på et kjøpesenter, sier Ingebrigtsen. KUNDEKJEMI

BELIGGENHET, BELIGGENHET, BELIGGENHET

Men hva er det som skal til for å lykkes? Ingebrigtsen har i alle fall noen betraktninger som kan være verd å ta med seg for de som drømmer om å starte butikk eller som allerede har gjort det og opplever at det ikke var fullt så glamorøst som de hadde sett for seg. - Noe av det viktigste å tenke over når man skal etablere en ny butikk er lokalenes beliggenhet. Man må vite noe om potensialet i det området man vurderer å etablere butikken. Det handler blant annet om kundepotensial, altså hvor mange er det som går forbi lokalene hver dag. Gjør man ikke en slik undersøkelse så vil man faktisk jobbe i blinde, sier Ingebrigtsen.

Når man først har etablert butikken bør man telle hvor mange av de passerende kundene man faktisk får inn. Dette gir en conversion-rate som sier noe om stopp-effekt og konseptet sin attraksjon. Deretter bør man telle hvor mange av de som kommer inn som faktisk kjøper noe. - Dette sier noe om hvor flink man er til å vise frem varene sine, men også hvor flink man er med kundene inne i butikken. Dette handler om merchandising, men også om kjemi, sier Ingebrigtsen. Han forteller at dersom man klarer å skape en god handelsopplevelse for de som kommer inn i butikken, så kommer kundene igjen og igjen. Butikker som har vært i drift lenge forteller ofte om ESTATE MAGASIN | N°5 2014

at 20 prosent av kundene står for 80 prosent av omsetningen. - Det betyr at man får en loop av gode kunder. Dette er en loop man bør jakte på, sier Ingebrigtsen. GÅ ALDRI TOM FOR BESTSELGERE

Kommer ikke kundene tilbake gjør man med andre ord noe feil. Enten er ikke sortimentet fristende nok eller så klarer man ikke å gjøre handelen til en positiv opplevelse for de besøkende. - Det er en kunst å kjøpe inn riktig sortiment, og man merker fort om man gjør noe riktig eller galt. Men ingen butikker har bare gode bær, det handler om å selge de beste bærene på en riktig måte. På samme måte som når Petter Stordalen solgte de bæra han hadde ved å la de peneste bærene ligge øverst i kurven, må man som butikkdriver fronte de beste produktene. De må være godt synlige, sier Ingebrigtsen. Man må også skaffe seg oversikt over hvilke varer man selger mye av, hva som er butikkens bestselgere. Dette finner man lett ut av ved å hente ut informasjon fra kassaapparatet. - De færreste bryr seg om å sjekke dette, men har du en topp ti-liste så vet du hva som selger best. Dette er varer som du aldri må gå tom for. Gjør du det, så faller omsetningen, sier Ingebrigtsen.

033

BYGGEPLASS: Bogstadveien har vært en byggeplass i lengre tid. Mange kunder har derfor droppet den tradisjonsrike handlegaten, og det gjenstår å se om disse kommer tilbake.

Råd til butikkdrivere

034

5 feil de fleste butikker gjør:

5 ting du bør gjøre:

1. Ignorerer mange av dem som besøker butikken.

1. Selg de bæra du har, ikke vent på neste sesong.

2. Blokkerer inngangen med fysiske hindre.

2. Flytt de peneste bæra øverst i kurven.

3. Setter søppelet (70% avslag) sitt i inngangspartiet.

3. Si hei til absolutt alle som besøker deg.

4. Har for få ansatte på jobb.

4. Åpne dørene på vidt gap - vis at du er åpen.

5. Gjemmer bort sine beste varer.

5. Vær stolt av butikken din og vis det.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Bedre bygg – gratis

Energisparekontrakt EPC energy performance contracting

1. Vi går gjennom byggene dine og finner smarte rehab og energiog effektsparetiltak. 2. Vi blir sammen enige om hvilke tiltak vi skal gjennomføre, og tallfester hvor mye energi du vil spare på dette. Så gjennomfører vi tiltakene i et totalprosjekt. 3. Vi måler resultatene i drift opp mot avtalt besparelse, i en avtalt tidsperiode. GK styrer samspillet mellom tekniske installasjoner, og sikrer godt inneklima til minimalt energiforbruk.

Det høres jo for godt ut til å være sant, men vi garanterer at det stemmer når du inngår energisparekontrakt med oss. Vi foreslår smarte energitiltak for byggene dine, så blir vi sammen enige om hvilke tiltak vi skal gjennomføre, og tallfester mål for kostnadsreduksjon.

Dette målet garanterer vi at vi oppnår. Gjør vi ikke det, tar vi regningen. Dette ansvaret tar vi helt fram til investeringen din er tilbakebetalt, så du får mer energieffektive bygg – aldeles gratis.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Scan denne, og les mer på www.gk.no/epc GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energiog miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av ESTATE MAGASIN | N°5 2014 et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no

035

PROFIL

- Uforutsigbare plansaker JM Norge solgte i fjor færre boliger enn normalt. Det skyldes blant annet mange negative overraskelser i reguleringssaker.

KJELL KVAREKVÅL

OVERRASKET: - Vi har ferske eksempler på saker hvor kommunen jobber videre med enn annen plan enn vi har sendt inn. Og så sender de sin egen til politikerne uten å informere oss, sier Kjell Kvarekvål, direktør for markedskommunikasjon i JM Norge.

036

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

er en nedgang på 100 millioner sammenlignet med 2012. Årsresultatet endte på 96 millioner kroner. - Det kan bli en nedgang i salget av nye boliger i år også. Dette markedet er fallende, med fortsatt et litt for stort varelager av brukte boliger, og etter en høst (2013) med usikker markedssituasjon er det fortsatt mange som foretrekker å kjøpe brukt bolig med raskere overlevering enn nyproduserte. Men vi har uansett ambisjoner om å komme bedre ut enn i fjor, påpeker han.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

- Nedgangen i bolIgmarkedet i fjor høst påvirker naturligvis tallene våre, men samtidig har vi også hatt for få boliger å selge. Årsaken er vi har fått flere overraskelser i reguleringssaker, sier Kjell Kvarekvål, direktør for markedskommunikasjon i JM Norge. Selskapet solgte i fjor 433 boliger mot 649 året før.

VEKSTOMRÅDER

Kvarekvål tror at markedet for nye boliger vil bedre seg. - Det er et underliggende press på alle positive faktorer, deriblant innvandring og urbanisering. Da er det også av overordnet interesse at vi får en god boligforsyning gjennom blant annet god behandling av plansaker, sier han. JM Norge bygger boliger i Oslo-området, Bergen, Rogaland, Telemark og Vestfold. Oslo-området, som strekker seg fra Drammen til Romerike, står for ca. halvparten av selskapets totale boligsalg. - Vi satser på vekstområder med vekst i folketallet, samtidig som det finnes tilgjengelige tilstrekkelige utviklingsarealer, sier han. SAMLER KOMPETANSE

ETTERLYSER FØRINGER

Kvarekvål mener det er manglende forutsigbarhet i plansaker; forutsigbarhet og god dialog er helt nødvendig for å få planer ferdige på tid og med god kvalitet. - Det burde være sterkere føringer på hvordan plansaker skal behandles. Vi har ferske eksempler på saker hvor kommunen jobber videre med enn annen plan enn vi har sendt inn. Og så sender de sin egen til politikerne uten å informere oss, sier Kvarekvål. Han ønsker ikke å henge ut enkelt-kommuner, men vil tydeliggjøre at dette er alvorlig og kostbart og svekker boligbyggingen i Norge. SKAL VOKSE

JM Norge, som er eid av det børsnoterte svenske boligselskapet JM AB, hadde i fjor driftsinntekter på 2,5 milliarder kroner. Det

I JM Norge inngår også virksomheten JM Entreprenør, som har ca. 70 ansatte. Til produksjonen av boligene i egenregi har imidlertid JM Norge også en egen enhet med rundt 90 håndverkere. - Vi ser det som en styrke å samle kompetanse og kapasitet i en egen enhet. Vi jobber også mye med standardisering, og dette arbeidet blir mer effektivt når vi styrer hele verdikjeden, mener Kvarekvål.

ges nesten 1.000 boliger. Dette er et prosjekt som JM utvikler på 50/50-basis sammen med ROM Eiendom. - Salget har gått veldig bra, og det er stødig fremdrift. Mange har allerede flyttet inn, men det blir fort 2020 og vel så det før vi er ferdige, sier han. STORE PROSJEKTER

I tillegg til flere store utviklingsprosjekter i Oslo-området (Billingstad i Asker, Ekornrud i Oppegård og Huseby i Oslo), har JM Norge også et stort prosjekt på Askøy, Stongafjellet, utenfor Bergen, hvor det så langt er bygget rundt 300 av totalt 600 boliger. - Da jeg var på Askøy første gang, fremsto tomten som en forblåst kolle ute i havgapet. Etter et godt samarbeid med grunneierne og tålmodig arbeid, er vi stolte over hvordan JM i Bergen har stedsutviklet dette området til et meget populært boligområde, sier Kvarekvål. FORNØYDE KJØPERE

Selskapet bygger også stort i Ensjøbyen i Oslo. Da det i byggetrinn 2 av Hovinbekken i vår ble lagt ut 70 boliger for salg, ble 30 av dem solgt i løpet av noen uker. - Her har vi nok blant annet fått drahjelp fra det første byggetrinnet som har hatt ekstra fokus på familieboliger på en fin tomt. Effektive planløsninger og JMs gode standard har bidratt positivt. Vi har mange fornøyde kjøpere, og det er den aller beste markedsføringen, sier Kvarekvål.

100.000 BOLIGER BolI gdelen i JM Norge har røtter tilbake til

1998, da selskapet kjøpte Byggholt AS. JMs samlede omsetning i Norden er ca. 13 milliarder SEK og nærmere 100.000 boliger er utviklet og bygget i Norden siden oppstarten i 1945. Det største prosjektet til JM Norge er Grefsen Stasjon i Oslo, hvor det skal bygESTATE MAGASIN | N°5 2014

037

PROFIL

GREFSEN STASJON: Sammen med Rom eiendom bygger JM Norge 1.000 boliger på Grefsen Stasjon i Oslo.

Kjøper Statnetts tidligere hovedkontor Sammen med Adolfsen-selskapet Miliarium AS har JM inngått avtale om kjøp av Statnetts tidligere hovedkontor på Huseby i Oslo.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

038

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Kjøpet gjelder hoveddelen av Statnetts eiendom på Husebyplatået, mens det er inngått en opsjonsavtale for den resterende delen av tomten. Avtalen innebærer en forskuddsbetaling fra kjøperne på 50 millioner kroner, JMs del er 25 millioner kroner. Den resterende salgssummen skal betales etter hvert som tomten utvikles. Maksimal økonomisk ramme for salget kan bli ca. 700 millioner kroner. JMs andel er på 50 prosent. Eiendommen omfatter 22.000 kvadratmeter bygningsmasse samt 51 mål tomt og planlegges primært utviklet til boligformål. Samlet kan det bli rundt 600 boliger. Eiendommen skal gjennom en reguleringsprosess som forventes å ta anslagsvis 2-3 år.

LEIETAKERTILPASNING?

NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET.

Ny vinbodega på Bølgen & Moi, Briskeby. Prosjektet ble gjennomført med fokus på byggetekniske detaljer og krav til finish. Levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø.

Seltor tilbyr BREEAM-nor miljøsertifisering gjennom ressurser i egen utviklingsavdeling.

I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet.

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO ESTATE MAGASIN | N°5 2014

039

NYHETER

PLACEMAKING: Kan beskrives som å forandre et sted, en by eller et nabolag fra et sted du haster gjennom til et sted du ikke ønsker å forlate.

Ethan Kent: N NYHETER Kristian Lerø kristian@estatemedia.no

040

- Lag steder hvor folk vil være

God design er ikke nok. I Oslo har man oversett det aller viktigste, å skape steder hvor folk vil være, mener amerikansk byutviklings-guru.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Illustrasjon: SPACE GROUP OG LUXIGON

- Jeg føler at det er litt frustrasjon her. Dere har så mye rikdom, men forvaltes den riktig?, spør amerikaneren Ethan Kent. I mer enn 15 år har han reist verden rundt i sitt arbeid med å lede byutviklingsprosjekter. Hans filosofi går ut på å transformere offentlige rom til funksjonelle steder som folk vil besøke og bruke. Dette kaller han for “placemaking”, og i sommer var han tilbake i Oslo for å få lokalpolitikere og eiendomsutviklere til å tenke mer på hvordan vi bruker det offentlige rom i et byutviklingsperspektiv.

SKYLDER PÅ HVERANDRE

- I Oslo hører jeg at det er en kultur for å skylde på hverandre. Alle tenker på egen fortjeneste og fremgang i stedet for å se på hva man kan få til i fellesskap. Det mangler noen mekanismer for å få til en felles verdiskapning i det offentlige rom, og det holder igjen utviklingen her, sier Kent. I følge Kent holder det ikke å være ledende på god design, så lenge man ikke greier ikke å lage steder hvor oslofolk vil bruke tiden sin. Dermed finnes det også et uforløst verdipotensial.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

041

NYHETER

BYUTVIKLER: Ethan Kent, Project for Public Spaces.

- Ingen har blitt bedt om å lage gode offentlige rom, selv om det er dette som gir størst verdi, både for byen og for eiendomsutviklerne. VED ET VENDEPUNKT

- Jeg merker frustrasjonen her, og jeg tror vi nå står ved et vendepunkt. Dere har kommet langt med god design og infrastruktur, modernisering og globalisering. Nå er utfordringen å lage byrom som ref lekterer og bygger kulturen i Oslo. Livskvalitet er ikke nok. Dere trenger plasser med kvalitet, som bygger identitet, innovasjon og kultur, sier Kent. Under idéverkstedene han ledet i Oslo denne sommeren, fortalte deltakerne - som både representerte kommunen og eiendomsutviklerne - at de blant annet savner større åpenhet rundt de kommunale prosessene og en bedre planlegging fra kommunen. Det må legges større vekt på hva man skal fylle stedene med og det må legges bedre til rette for samarbeid på tvers av ulike sektorer. - Man kan ikke legge alt i hendene på utviklerne og forvente at de skal lage gode offentlige rom. Det er ikke utviklernes ansvar å levere dette, understreker Kent. Den store utfordringen, slik han ser det, er å få f lere sektorer til å samarbeide slik at utviklerne ikke står alene. Dessuten må prosjektene ref lektere hele bredden i samfunnet. - BJØRVIKA BLIR ALDRI EN BRA PLASS

På sine reiser har Kent besøkt over 750 byer i over 55 land for å studere hva som får byer til å fungere og hvordan man får menneskene til å bruke den aktivt. Under hans besøk i Oslo fikk han besøkt f lere av de nyeste byutviklingsprosjektene, og som tilreisende ble Bjørvika det første som møtte han. 042

- Om jeg får lov lit å være litt kritisk, vil jeg trekke frem Barcode-området. Ja, de store selskapene sier de vil ha store bygg med glassfasader og fint design, og det er dette markedet etterspør, men det kommer aldri til å bli et mer diversifisert og integrert nabolag, eller en bra plass. Og det gjør det også sårbart overfor svingninger i markedet, sier Kent og utdyper: - For det første er hovedgaten gjennom området designet for en lineær, uavbrutt og friksjonsfri bevegelse. Gateplan er bygget rundt denne myten om at byer handler om friksjonsfri bevegelse, og at tetthet og design alene er idealet. De offentlige rommene i gaten er ikke steder du vil oppholde deg på, men bevege deg gjennom og forbi. Dessverre er også måten området og bygningene er planlagt, begrensende for de fremtidige mulighetene for å tilpasse eller endre på gateplan og de stedene hvor folk ferdes. UTVIKLERSTYRTE OSLO

Kents tanker om byutvikling tar utgangspunkt i at byen skal bygges rundt gode plasser som innbyggerne vil bruke. I Oslo trekker Kent frem to steder som han mener har ledet an i utviklingen og laget steder som oppleves komfortable for folk. Det er Vulkan og Tjuvholmen, som begge er gode eksempler på prosjekter som er styrt av utviklerne selv, men som Kent tror ville blitt enda bedre om det private og offentlige samarbeidet tettere. - Vulkan er bygget opp rundt et offentlig rom, markedet. Det skaper et fellesskap og en slags omgjengelighet. Det har noe vi trenger, og er en destinasjon for hele byen. Hele prosjektet er forankret i dette offentlige rommet, og man vet at det kommer til å bli vellykket dersom markedet også er vellykket. Selv om det blir subsidiert, er jeg helt sikker på at dette er penger utviklerne vil få tilbake, mange ganger over.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

EIENDOM BYGG OG ANLEGG www.bdo.no Kontor

180 Partnere 1250 Ansatte På å forstå dine behov *

Nr.

Bransjens mest fornøyde kunder * - AALUND Revisjonsbarometeret 2013

BDO ET BEVISST VALG foto: Geir Mogen

BEST PÅ Å FORSTÅ DINE BEHOV BDO bistår eiendomsbransjen med dagens og fremtidens utfordringer. Vår ekspertise og mange års erfaring fra revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og regnskap gjør at du, med oss på laget, kan fokusere på det som er viktig for deg. Ta kontakt med oss for en uforpliktende samtale: Asle Aftret (Bygg og anlegg) | 91 00 97 57| asle.aftret@bdo.no Steinar Andersen (Eiendom) | 90 65 19 40 | steinar.andersen@bdo.no Knut Andreassen (Merverdiavgift) | 98 20 62 60 | knut.andreassen@bdo.no Marianne Killengreen (Skatt) | 97 54 16 95 | marianne.killengreen@bdo.no BDO er et av Norges ledende kompetansemiljø innen: Revisjon, Skatt ogMAGASIN avgift, Rådgivning ESTATE | N°5 2014 og Foretaksservice

043

STAVANGER

Varsellampene lyser Usikkerhet preger Stavangermarkedet

N NYHETER Kristian Lerø kristian@estatemedia.no

044

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

– Selv om det er en økning i antallet ledige må man se at det i sammenheng med at det har vært en veldig stor økning i sysselsatte de siste årene. Gustav Svane i NAV Rogaland

KUTT VIL MERKES: Flere tusen stillinger er i høst kuttet i olje- og gassektoren, og selv den mest optimistiske er ikke i tvil om at kuttene får innvirkning på eiendomsmarkedet i landets oljeby Stavanger.

Etter flere år med eventyrlig vekst kan oljeinvesteringene falle med nærmere 20 prosent allerede neste år. Hittil er det kuttet rundt 5.000 stillinger i bransjen, og flere nedskjæringer er ventet i tiden som kommer. Det skaper usikkerhet, også i eiendomsmarkedet. - Vi tror at Stavangermarkedet kommer til å bli tøft, og det er flere som har vært ute tidligere og sagt det samme, sier direktør for analyse og rådgivning i Newsec, Jon H. Dahlberg Årstad. 26.000 OLJEJOBBER

I Rogaland jobber rundt 26.000 personer sysselsatte i olje- og gassektoren, og i løpet av de siste to årene har bransjen økt med nærmere 3.000 personer. I tillegg teller industrisektoren, med hovedvekt på leverandørindustrien til olje og gass, rundt 6.000 personer.

Regionen har i mange år hatt landets laveste ledighet, og selv om arbeidsmarkedet i Rogaland fortsatt er godt, har arbeidsledigheten økt det siste året. I september var den registrerte arbeidsledigheten på 2,3 prosent, sammenliknet med 1,9 prosent i samme måned i fjor. For landet under ett var snittet på 2.7 prosent i september, viser tall fra NAV Rogaland. - Selv om det er en økning i antallet ledige må man se at det i sammenheng med at det har vært en veldig stor økning i sysselsatte de siste årene. Rogaland har fortsatt en veldig lav arbeidsledighet, som ligger langt under landet for øvrig. Dette bildet kan selvsagt forandre seg litt fremover, men det er status nå, sier analyserådgiver Gustav Svane i NAV Rogaland. - I våre prognoser for 2014 forventet vi en sysselsettingsvekst på 1,4 prosent, og det tror vi at vi kommer til å treffe ganske ESTATE MAGASIN | N°5 2014

godt med. Det tilsvarer omtrent 3.500 flere stillinger i fylket i løpet av året. Når det gjelder arbeidsledighet forventer vi en svak økning i ledigheten utover høsten og vinteren, sier Svane. Fordelt på yrke, kom den største prosentvise økningen i ledigheten innen iktog ingeniørfag, som har økt med 95 prosent fra samme periode i fjor. Innen samme yrkesgruppe har antallet utlyste stillinger falt med 45 prosent fra i fjor. Dette er i all hovedsak stillinger som er knyttet opp mot oljenæringen. LEVERANDØRENE RAMMES

I følge Svane er de fleste av problemstillingene rundt arbeidsledighet knyttet til leverandørindustrien til olje og gassnæringen. I en artikkel i Stavanger Aftenblad kom det tidligere i høst frem at det ikke er inngått en eneste riggkontrakt på norsk sokkel 045

STAVANGER

– Vi tror at Stavangermarkedet kommer til å bli tøft. Jon H. Dahlberg Årstad, Newsec

046

på to år og at minst 15 borerigger kan stå uten oppdrag neste år. For hver riggjobb som forsvinner følger fem andre stillinger hos leverandører med i dragsuget, skriver Aftenbladet. Det betyr at rundt 13.500 jobber står i fare. Slikt får varsellampene til å blinke. I Vestlandsindeksen, som Sparebanken Vest lager i samarbeid med Respons Analyse, sier åtte av ti bedrifter at de tror kostnadskuttene i oljeselskapene vil slå negativt ut for dem, og bare en av fem bedrifter i Rogaland tror de vil øke antall ansatte det kommende året. Kun 48 prosent av bedriftene i fylket er optimistiske, en nedgang fra 62 prosent i forrige rapport og 13 prosent lavere enn for de øvrige fylkene i undersøkelsen.

advarer samtidig mot at eiendomsmarkedet er sterkt knyttet til sysselsetning og regional vekst. - Selv om fallet i oljeinvesteringene foreløpig er lavt, er det dramatisk nok til at veldig mange sier opp ansatte. Når selskaper finner frem sparekniven stopper alle prosesser opp mens man ser an situasjonen. Det blir en usikkerhet rundt hvor store arealer man trenger, og det kan fremtvinge fremleie. Det vil påvirke behovet for nye prosjekter, som ikke er like stort og lønnsomt som tidligere. Det blir et overskudd i markedet, og dersom leienivåene faller er det også uunngåelig med en verdinedskrivning. Dette er en bekymring man må ta inn over seg, sier Dahlberg Årstad.

STAVANGERS DØD ER STERKT OVERDREVET

AVTAGENDE BYGGEAKTIVITET

- Går oljeprisen på et kraftig fall trenger vi ingen Einstein for å forstå at det vil ha en negativ innvirkning på norsk økonomi, og selvfølgelig Rogalands-økonomien. Men i denne sammenhengen er vi nede på et investeringsnivå som er likt det vi hadde for to år siden, og da var det all-time-high, sier Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret. - Det er klart at en nedgang i oljenæringen i alle fall ikke har en positiv påvirkning på eiendomsmarkedet, men det man ofte glemmer når man lager prognoser for regionen er den strukturelle vekstkraften i Rogalands-økonomien. Man undervurderer den indre dynamikken som er skapt i næringslivet. 30 år med høyteknologisk vekst i oljeindustrien har gjort noe med strukturen i næringslivet, som både er høykompetent og har stor omstillingsevne. Det er et moment som blir undervurdert gang på gang, og særlig av økonomene i oslomiljøet, oss inkludert, sier Øye. Dahlberg Årstad i Newsec er enig med Øye i at det foreløpig ikke er noen grunn til å miste hodet over utviklingen, men

I følge EiendomsMegler 1 NæringsEiendoms opptelling fra mai i år, er den totale ledigheten på næringslokaler i Stavanger-regionen på lave 4,2 prosent, noe som tilsvarer i overkant av 250.000 kvadratmeter. Innenfor handelssegmentet var ledigheten på 1,2 prosent, mens 3,2 prosent av kombinasjonslokalene stod ledig. Blant kontorarealene har ledigheten holdt seg stabil på rundt syv prosent. Kontorledigheten er størst på Forus og i Stavanger randsone, hvor totalt 120.000 kvadratmeter står tomme. Den største byggeaktiviteten i regionen har kommet på Forus, som i løpet av de siste tre årene har fått rundt 300.000 nye kvadratmeter med næring, og nærmere 200.000 kvadratmeter kontor. Tall fra næringsmegleren viser at det i løpet av inneværende år ferdigstilles rundt 80.000 kvadratmeter med næringsareal i regionen. Av det er rundt 20.000 kontor. I 2015 skal det også ferdigstilles rundt 80.000 kvadratmeter, hvorav nærmere 30.000 blir kontor.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Etter det vil aktiviteten avta, tror leder for megling Jan Inge Røyland i Eiendomsmegler 1 NæringsEiendom. - Magefølelsen sier at det vil bli adskillig lavere nybyggaktivitet fremover, og det fikk vi et signal på allerede under opptellingen i vår, da det er færre igangsettinger i år enn året før. Dette styres av tilbud og etterspørsel, og når det er bygget ganske mye i en periode så har man tatt unna en del av etterspørselen på nybygg. Flytter man fra et gammelt bygg til et nybygg er det også en del som skjer på arealeffektivitet. Man snakker ofte om et effektivitetspotensiale på 20 til 30 prosent ved f lytting, noe som kan bidra til at bedrifter tar i bruk et mindre areal enn før etter en f lytting. Det gir utslag i statistikken. - Jeg forventer at ledigheten på kontor skal gå noe opp, så blir det spennende å se hvor ledigheten blir, i forhold til område og type bygg, sier Røyland. TO OMRÅDER SKILLER SEG UT

- Det er to områder som vi mener skiller seg positivt ut i Stavanger, og som vi har tro på i dette markedet. Det er Hinna, som har greid å skape en attraktiv bydel i seg selv, og Stavanger sentrum som lever litt sitt eget liv, sier Dahlberg Årstad. Bydelen Hinna Park har vokst frem på det gamle industriområde Jåttåvågen sør for Stavanger. Området som på 70-tallet var med på å etablere Stavanger som oljeby, med sin plattformproduksjon og betongløsninger, har fortsatt en viktig rolle i dagens oljenæring. Rundt 80 prosent av områdets 5.000 kontorarbeidsplasser er tilknyttet sektoren, og i fjor omsatte de fem største bedriftene på Hinna for nærmere 62 milliarder kroner totalt. Nå står snart neste byggetrinn for tur, og en utbygging med boliger og næringsbygg over f lere

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

047

STAVANGER

– Det er klart at en nedgang i oljenæringen i alle fall ikke har en positiv påvirkning på eiendomsmarkedet Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret

048

hundre tusen kvadratmeter er for tiden til behandling i Stavanger kommune. Utfallet kan bli 5.000 nye kontorarbeidsplasser i løpet av 10 til 15 år. - På Hinna er det nye bygg i en ny bydel, og eiendommene vil derfor stå seg bedre i verdi. Når ledigheten stiger har det vist seg at det er godt å ha et nytt bygg hvor man kan bruke prismekanismen i markedet, mens et fraflyttet bygg midt på Forus, som har stått der i ti til femten år, kan være vanskelig å fylle opp igjen, forklarer Dahlberg Årstad. SPENT PÅ EFFEKTEN

Stavanger er fortsatt det viktigste området for oljeindustrien, med tilhørende kom-

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

petanse, historie og miljø. Det har både Statoil og andre uttalt. - Som region er vi avhengige av oljeservice aktiviteten, og det blir feil å prøve å forestille oss noe annet. Vi har foreløpig ikke merket den store effekten innen næringseiendom, og oljeinvesteringen ligger fortsatt på et høyt nivå, men det blir spennende å se hvordan det vil slå ut, avslutter Røyland.

VI STREKKER OSS LENGRE FOR Å GI MENNESKER EN BEDRE ARBEIDSDAG

Teknisk Drift Energiledelse Beredskapsvakt Håndverk Landscaping Fasadevask Snø og Istappfjerning

NEDGANG I OLJESEKTOREN Oljeprisen har falt til 94,7 dollar per fat (30.9.14). Det er det laveste nivået siden 27. juni, 2012. Flere analytikere varsler at oljeprisen kan falle helt ned på 80-tallet. Prognoser: Oljeinvesteringene skal ned med rundt 19 prosent i følge SSB. Mens anslaget for 2014 er på 227,3 milliarder kroner blir investeringene for 2015 innenfor rørtransport og utvinning av olje og gass oppgitt til 185,3 milliarder kroner (SSB). Enkelte analytikere forventer at oljeinvesteringene på sikt vil komme ned på 2006-nivåer, altså på rundt 100 milliarder.

www.neasdrift.no

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

049

STAVANGER

Stavanger:

Mange eiendommer i spill På transaksjonssiden ser det ut til å være en del bevegelse, og mer enn det har vært tidligere. Noen er gjennomførte og noen er i prosess, sier Jan Inge Røyland, leder for megling i EiendomsMegler 1 NæringsMegling.

050

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

N NYHETER Kristian Lerø kristian@estatemedia.no

Det er ikke bare Stavanger som opplever økende interesse på investormarkedet, også i resten av landet er det mer aktivitet rundt kjøp og salg. Mens transaksjonsvolumet for 2013 til slutt havnet på i underkant av 40 milliarder kroner i Norge er forventningene store til at man i løpet av inneværende år vil passere 50 milliarder. Økt tilgang på fremmedkapital har mye å si for dette. 4 MILLIARDER I SPILL

I følge eiendomsrådgiveren Newsec er eiendommer for så mye som fire milliarder kroner

Det enkle er ofte det beste Få lett tilgang til leietakere!

ADVARER MOT HOTELL: - Vi tror på et fall i hotellmarkedet i Stavanger-regionen på 25 prosent, sier Jon H. Dahlberg Årstad i Newsec.

nå i spill i Stavanger, fordelt på enkeltbygg og større porteføljer. I tillegg har flere eiendommer skiftet eier den siste tiden. I sommer solgte Norwegian Property det såkalte Total-bygget i Dusavika for over 700 millioner til WP Carey, Schibsted bygget i Stavanger sentrum ble solgt for nærmere 400 millioner til Union og verkstedet til Aarbakke på Bryne ble solgt for rundt 200 millioner kroner til Olav og Tommy Stangeland. Dette er blant de større transaksjonene som har funnet sted i oljebyen de siste årene, hvor det har vært få salg i prisklassen over 50 millioner kroner. Med utgangspunkt i de lave salgssummene har det også vært vanskelig å få en klar oppfatning på hvor yield-nivået ligger. - Inntil vi får noen bekreftelser på de transaksjonene som har vært eller som kommer, så sier vi at normalt yield-nivå er på mellom 6,5 og 7,5 prosent, og at noen av de desidert beste eiendommene kan gå noe lavere. Så får vi se etter hvert som transaksjonene blir offentliggjort om det går litt ned, eller hva det gjør, sier Røyland.

I syv år har vi ringt på 16 000 selskaper for å høre om de har flytteplaner.

Benytt deg av vår leietakerdatabase, ta kontakt: per@realinform.no eller 90 55 87 05

STYR UNNA HOTELL

Flere nye hoteller er under bygging i Stavanger-regionen, noe som vil resultere i rundt 2.000 nye rom på få år. Det nye Clarion Hotel Energy, som åpnet i august, har 400 rom og er det største hotellet i landet utenfor Oslo. - Hotellkapasiteten vil øke med 60 prosent på to år. Til og med optimisten Petter Stordalen er sikker på et fall i hotellmarkedet der, og vi tror på et 25 prosent fall, sier direktør for analyse og rådgivning i Newsec, Jon H. Dahlberg Årstad.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

051

NYHETER

Stavanger:

Oljestyrt boligmarked De siste årene har boligprisene i Stavanger-regionen steget i takt med oljeinvesteringene, og er sammen med Oslo blitt landets dyreste boligområde. Nå spør mange seg om usikkerheten i oljenæringen vil smitte over på boligmarkedet.

052

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Boligprisutviklingen i utvalgte byer i Norge i september: Endr. aug-sept.

Endr. siste år

Salgstid

Stavanger

-0,6 %

30 dager

Sandnes

-0,7 %

-2,3 %

59 dager

Oslo

0,4 %

2,6 %

22 dager

Bergen

0,2 %

5,5 %

19 dager

Trondheim

0,1 %

3,5 %

27 dager

Norge

-0,1 %

3,6 %

36 dager

Kilde: Eiendom Norge, Finn og Eiendomsverdi AS

DEN SOM VENTER: - Så lenge Stavanger-regionen er vekstledende i norsk økonomi vil boligprisene være høye. Så gjenstår det å se hvor den finner sitt naturlige leie, sier Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret.

N NYHETER Kristian Lerø kristian@estatemedia.no

I følge Eiendom Norges prisstatistikk for september har Stavanger-regionen en svakere boligprisutvikling enn landet for øvrig. Mens de f leste store byene opplevde en prisstigning over de siste 12 månedene har Sandnes og Stavanger hatt den svakeste prisutviklingen, med en nedgang på henholdsvis 2,3 og 0,6 prosent. Både i Stavanger og Sandnes koster nå gjennomsnittsboligen 3.350.000 kroner. - Boligprisene er et speilbilde av den veksten norsk økonomi har vært gjennom, og den har vært enestående i Stavanger-regionen. Når usikkerheten kryper inn får man en f latere utvikling på prisen, og det har skjedd, sier partner Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret. I følge Øye er det ingenting som tilsier at boligprisene i Rogaland skal være lave. - Så lenge regionen er vekstledende i norsk økonomi vil boligprisene være høye. Så gjenstår det å se hvor den finner sitt naturlige leie, og det er det ikke så lett å si noe om. Det kommer helt an på om den investeringsnedgangen, som kommer fra et all-time-high i fjor, blir langvarig. Oljeindustrien er langsiktig, så det er alt for tidlig å avlyse dens vekst i Rogaland, sier Øye.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

STRUKTURELLE UTFORDRINGER

- På boligmarkedet isolert sett er det mye som er gjort riktig i Stavanger, men også en del som ikke har vært gjort riktig. Man har bygd en stor småby i stedet for å bygge en by. Det er veldig spesielt at den sterkeste vekst-regionen i hele Europa gjennom de siste 30 årene fremdeles ser ut som en småby. Så det er fremdeles noen strukturelle utfordringer i Stavanger-regionen som man må ta tak i fremover, sier Øye.

053

STATBUDSJETTET NYHETER

ENDRINGER: Forslaget til statsbudsjettet for 2015 har endringer som får betydning for eiendomsaktører. Foto: Trond Isaksen

Dette er endringene i eiendom

N NYHETER Torill H Aamelfot, Are Lian og Ina Wikborg Todal

Det er lite endringer i årets budsjett som er direkte relevante for eiendomsbransjen. Den største endringen i årets budsjett omhandler verdsettelsen av næringseiendom og sekundærboliger for formueskatt. For øvrig er det en del endringer av generell karakter som vil få betydning for mange aktører i bransjen.

Den mest vesentlige endringen i forslaget til statsbudsjett for 2015 omhandler verdsettelsen av næringseiendom og sekundærboliger for formueskatt.

054

FORMUESSKATT

Det er foreslått endringer i verdsettelsesreglene for sekundærboliger og næringseiendom. Slike eiendommer har med gjeldende regler en

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Torill H. Aamelfot er partner/advokat i Deloitte Advokatfirma.

Are Lian er senioradvokat i Deloitte Advokatfirma.

verdsettelsesrabatt for formuesskatt tilsvarende 40 prosent av markedsverdien. Det er foreslått en endring i denne satsen for i større grad å likestille denne type eiendom med andre formuesgoder. For sekundærbolig opprettholdes rabatten for den først anskaffede sekundærboligen. For øvrige sekundærboliger og næringseiendom reduseres verdsettelsesrabatten til 20% av markedsverdien.

år tilbake i tid fra kravet ble materielt berettiget, eksempelvis når en leiekontrakt med avgiftspliktig leietaker ble signert. En annen endring som vil ha betydning for enkelte eiendomsaktører er at merverdiavgiftsunntaket for forvaltningstjenester til tilknyttede borettslag oppheves. Det varsles samtidig at det fremdeles arbeides med regler om generelle regler omkring merverdiavgift på fast eiendom.

DELTAKERLIGNEDE SELSKAP

DOKUMENTAVGIFT

Et generelt forslag som kan komme til å påvirke en del eiendomsaktører vedrører deltakerlignede selskaper. Gjeldende rett tilsier at deltakere i DLS kunne samordne tap med deltakerens øvrige inntekter, begrenset til det deltakeren reelt kunne tape på investeringen. Denne regelen har vært svært komplisert og regelen er nå foreslått fjernet. Dette innebærer at adgangen til løpende inntektssamordning for slike deltakere oppheves, noe som medfører at andel av underskudd fra selskap ikke kan komme til fradrag i annen alminnelig inntekt. I stedet skal underskuddsandelen fremføres til fradrag i fremtidig overskudd fra selskapet eller realisasjonsgevinst på andelen i selskapet.

I fjorårets budsjett var det omtalt at departementet arbeider med spørsmål om å utvide dokumentavgiftsfritaket for omorganiseringer til selskapsrettslig kontinuitet, til også å omfatte omdanninger til skatterettslig kontinuitet. Det varsles i årets budsjett at dette arbeidet fortsetter og det vil komme en høring om dette tidlig i 2015.

MERVERDIAVGIFT

Ina Wikborg Todal er senioradvokat i Deloitte Advokatfirma.

Det er få endringer hva angår merverdiavgift for eiendomsbransjen, men det er tre forhold som kan være verdt å nevne. Nettobudsjetteringsordningen for statlig virksomhet omfatter ikke utleie av fast eiendom til statlige virksomheter. Slik utleie kan fortsatt ikke omfattes av en frivillig registrering. For øvrig er det foreslått en opphevelse av kravet til søknad om tilbakegående avgiftsoppgjør. Den avgiftspliktige kan i stedet ta den aktuelle merverdiavgiften med i den ordinære omsetningsoppgaven. Dette vil gjelde merverdiavgift pådratt tre

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

– Et generelt forslag som kan komme til å påvirke en del eiendomsaktører vedrører deltakerlignede selskaper

055

STATBUDSJETTET NYHETER

N NYHETER Anne Sofie Bjørkholt

Anne Sofie Bjørkholt er advokat og partner i advokatfirmaet BA-HR. Foto: Kolonihaven

Ingen utvidet fradragsrett Den mest vesentlige endringen i forslaget til statsbudsjett for 2015 omhandler verdsettelsen av næringseiendom og sekundærboliger for formueskatt.

056

I forbindelse med fremleggelseb av forslaget til statsbudsjettet for 2015, var det knyttet spenning til om regjeringen ville foreslå tiltak som innebærer avgiftslettelser for utleiere til statlig virksomhet, herunder helseforetakene. Vi skrev om dette i en artikkel på EstateNyheter.no 9. september i år. I budsjettet foreslår regjeringen at det innføres en ordning med nettoføring av merverdiavgift i ordinære statlige forvaltningsorgan fra 1. januar 2015. Dette var som ventet. En slik ordning innebærer kun en endring i statlig budsjettering og vil ikke medføre rett til frivillig registrering og utvidet fradragsrett for aktører som leier ut lokaler til staten. Ettersom helseforetakene ikke fører sine kostnader direkte i statsregnskapet kan mva-nøytralitet ikke oppnås ved nettoføring. Helseforetakene er derfor ikke inkludert i ordningen som foreslås innført fra 1. januar 2015. Mva-nøytralitet for helseforetakene kan imidlertid oppnås ved en utvidelse av kompensasjonsordningen for kommunene. I 2005 ble det foreslått en slik utvidelse, som også skulle gjelde for enkelte private aktører innen spesialhelsetjenesten. Forslaget strandet blant annet fordi det var ønskelig å inkludere investeringer. Investeringsnivået var på den tiden høyt og ordningen ville bli svært kostbar. I statsbudsjettet varsler regjeringen at de nå vil arbeide videre med en ordning for helseforetakene, med sikte på innføring fra 1. januar 2016. Dersom ordningen blir tilsvarende dagens kompensasjonsordning for kommunene, vil den også komme utleiersiden til gode gjennom retten til frivillig

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

registrering. Som nevnt i vår tidligere artikkel, omfatter dagens kompensasjonsordning for kommunene også privat virksomhet som leverer visse tjenester som kommuner/ fylkeskommuner er lovpålagt å utføre. Imidlertid har ikke utleiere til slik «privat kompensasjonsberettiget» virksomhet rett til frivillig registrering. Dette er en forskjellsbehandling som virker urimelig og konkurransevridende, ettersom de private kompensasjonsberettigede må eie sine lokaler for å nyte godt av mva-kompensasjon, mens kommunale aktører kan velge å være leietaker. Det gjenstår å se om denne forskjellsbehandlingen vil bli videreført dersom private aktører innen spesialhelsetjenesten inkluderes i en kompensasjonsordning for helseforetakene fra 2016. Etter vår oppfatning bør denne forskjellsbehandlingen opphøre, også med virkning for dagens kommunale ordning.

– (…)en forskjellsbehandling som virker urimelig og konkurransevridende

Spennende muligheter innen næringseiendom Et av Norges ledende kompetansehus innen næringseiendom ser etter nye medarbeidere som kan være med å styrke vår gode posisjon og være med på å utvikle selskapet videre.

Seniorrådgiver Verdivurdering Arbeidsoppgavene for Seniorrådgiver Verdivurdering omfatter verdivurdering og rådgivning for ledende gårdeiere, investorer og finansinstitusjoner. Du vil være en aktiv sparringspartner for dine oppdragsgivere, nye kunder og kolleger. Du har høyere utdannelse eller relevant erfaring fra offentlig sektor eller privat næringsliv, kommersiell teft og gode kommunikasjonsevner både på norsk og engelsk. Engasjement og stå-på-humør er nødvendige egenskaper.

Rådgiver / Analytiker Leietakerrådgivning Arbeidsoppgavene for Rådgiver / Analytiker Leietakerrådgivning vil være å bistå i prosjektarbeid/analyser knyttet til leietaker-rådgivning og analyser for meglerhuset generelt. Du har høyere utdannelse, er enten nyutdannet eller har noen års relevant erfaring. Gode engelskkunnskaper er en fordel. Du er god til å jobbe i team og har stor arbeidskapasitet Du motiveres av å oppnå resultater sammen med kolleger og kunder, og er utadvendt og positiv. Du er trygg og effektiv på moderne arbeidsverktøy. Tiltredelse så raskt som mulig.

Vi tilbyr et kompetent og uformelt miljø med gode utviklingsmuligheter for dyktige medarbeidere. Lønnsbetingelser, bonusordning og øvrige vilkår er konkurransedyktige.

Ring oss, eller send søknad innen 31. oktober til: Seniorrådgiver Verdivurdering: Jørn Høistad, Tel + 928 28 437, E-post: jorn.hoistad@dtz.no Rådgiver / Analytiker: Tor Svein Brattvåg, Tel + 915 57047, E-post: tor.svein.brattvag@dtz.no DTZ Realkapital, Munkedamsvn 35, Box 1921 Vika, 0125 Oslo www.dtz.no

Leietakerrådgivning

Capital Markets

- Verdivurdering

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Analyse

Utvikling -

Corporate Finance

057

NYHETER

SKUFFET: Peter Batta, Huseiernes Landsforbund.

NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

- Ikke imponert Peter Batta i Huseiernes Landsforbund mener forslaget til statsbudsjett for 2015 har flere mangler. - Vi er svært skuffet og overrasket over at boligtiltak for ungdom er glemt i statsbudsjettet for 2015, påpeker adm. dir. Peter Batta i Huseiernes Landsforbund (HL). - Mest overraskende er at Boligsparing for Ungdom (BSU) ikke blir justert, hverken når det gjelder årlig sparebeløp eller samlet sparebeløp. Dokumentavgiften er heller ikke redusert. Regjeringen legger opp til bygging av 1500 studentboliger i 2015. Før stortingsvalget i fjor høst lovet de å bygge minst 2000 hvert år. Både dette og styrking av BSU-ordningen var støttepartiene Venstre og Krf enige i og begge sakene ville derfor blitt vedtatt i Stortinget. Derfor er det ekstra overraskende at dette valgløftet ikke holdes, mener Batta - Det er også beklagelig og overraskende at regjeringen ikke har funnet rom for å innføre en ROT-ordning for å begrense svart arbeid. Slikt skattefradrag for rehabilitering, oppussing og tilbygg har vært en meget populær ordning i Sverige i mange

058

år, og var en av Frps viktige løfter før valget. Både byggenæringen og boligeierne har ønsket en slik ordning og er derfor skuffet i dag. Batta sier det er positivt at formuesskatten reduseres fra 1 prosent til 0,75 prosent og at bunnfradraget økes fra 1 til 1,2 millioner kroner per skatteyter. Ligningsverdiene for boliger blir som før, men formuesskatten vil øke noe for dem som har mer enn en sekundærbolig. - Dette budsjettforslaget vil ikke bli husket i historien som noe offensivt budsjett, sett med boligpolitiske øyne, sier Peter Batta.

– Dette budsjettforslaget vil ikke bli husket i historien som noe offensivt budsjett, sett med boligpolitiske øyne Pantone

CMYK

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

INGEN SPREKKER I FASADEN Pantone

Pantone

CMYK

#stoltavjobben

Simen er murmester og rehabiliterer gamle murfasader. Han er ivrig opptatt av jobben sin, og uten ham ville mange av byens gamle, vakre murbygg forfalt. Sammen med 320 ansatte i Alliero, utgjør Simen et team med bred fagkompetanse og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi holde bygninger vedlike på en verdig måte. Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23| 26 54 00 ESTATE MAGASIN N°5 2014

059

Dinner speaker:

Fastighetsdagarna i Stockholm är en

KJELL A. NORDSTRÖM

tvådagarskonferens för dig som vill vara med

Ekonom, trendanalytiker och författare

och påverka fastighetsbranschen. Här läggs fokus på de viktigaste utmaningarna och

Key note speakers:

ANETTE SCHEIBE-LORENZI stadsbyggnadsdirektör, Stockholm HÅKAN BRYNGELSON blir moderator på konferensen. Han samlar den svenska fastighetsbranchen under två dagar med stor professionalism och gott om tid att nätverka.

CAROLA LEMNE VD, Svenskt Näringsliv

MICHAEL WOLF CEO, Swedbank

möjligheterna i den kommersiella fastighetsbranschen och ges en unik möjlighet att kombinera kunskaps- och nätverksbyggande. FÖR MER INFORMATION GÅ IN PÅ FASTIGHETSDAGARNA.COM eller skicka ett mail till Pia Sørensen på sorensen@estatemedia.dk

Ett toppnivåmöte för vår omvärld och branschens framtid

UTVALDA TALARE 2014

KJELL A. NORDSTRÖM

HÅKAN BRYNGELSON

Ekonom, trendanalytiker och författare

Fastighets- och Styrelseproffs, moderator stadsbyggnadsdirektör, Stockholm för Fastighetsdagarna 2015, AB Advance

CAROLA LEMNE

MICHAEL WOLF

FREDRIK WIRDENIUS

VD, Svenskt Näringsliv

CEO, Swedbank

VD, Vasakronan AB

INGEMAR RINDSTIG

MATS HEDEROS

REINHOLD LENNEBO

EY, Leader Real Estate Nordics

VD, AMF Fastigheter

VD, Fastighetsägarna

Se flera talare på: www.fastighetsdagarna.com

ANETTE SCHEIBE-LORENZI

PORTRETT

062

ESTATE MAGASIN | N째5 2014

REVEJEGEREN Trond Aslaksen lærte salg av Tøffe-Tom i Merkantildata, prøvde lykken som gründer i den hete dot.com-tiden, men endte opp som revejeger i Union Norsk Næringsmegling. Tekst: Tore Årdal, tore@estatemedia.no Foto: Andre Clemetsen, andre.clemetsen@gmail.com

- Vi lever av signaturen, ikke antall timer vi legger ned. Derfor er det viktig å forstå hvem som tar beslutningen om leiekontrakten. Da slipper vi å bruke masse tid på en prosjektgruppe som ikke har beslutningsmyndighet, sier Trond Aslaksen.

TROND ASLAKSEN

KUNDENES BEHOV

• Født i 1969 • Gift og har tre døtre på 10, 14 og 15 år • Utdannet siviløkonom ved Handelshøyskolen BI i 1994 • Key Account Manager i WM-Data 1994-1995 • Key Account Manager i Merkantildata ASA 1995-2000 • Grunnlegger av Balzam AS i 2000 • Etablerte SeeYou AS i 2002 • Leder for utleiedelen i Union Norsk Næringsmegling i perioden 2007-2011 • Daglig leder i Union Norsk Næringsmegling siden 2011

I 2007 traff han Øystein Landvik i en privat setting. Landvik var på jakt etter en person som kunne utvikle utleie-teamet til Union Gruppen. På dette tidspunktet hadde Aslaksen ingen erfaring fra eiendomsbransjen, men han hadde lært salg av Tom ”Tøffe Tom” Adolfsen i sin tid i Merkantildata. Der lært han blant annet å stille spørsmålet ”Hvem er reven”, altså hvem som egentlig bestemmer når en kontrakt skal tegnes. I tillegg hadde Aslaksen etablert selskapet SeeYou AS, som tilbyr rådgivning i forbindelse med å analysere kundeopplevelser. - Jobben min hadde lenge vært å avdekke og analysere kunders behov, og jeg så at jeg kunne dra med meg dette inn i Union og gjøre en forskjell, sier Aslaksen. I tillegg hadde han tidligere fått råd av stebroren, Edgar Haugen, om begynne å jobbe med næringseiendom. Haugen

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

063

PORTRETT

BRANSJE I ENDRING: - Alle som er med i en prosess har en kompetansebakgrunn. Det nytter ikke lenger å legge ut noe på Finn.no og håpe at noen ringer, sier daglig leder Trond Aslaksen i Union Norsk Næringsmegling.

064

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

driver stort gjennom selskapet Ragde Eiendom. BYGGET RELASJONER

– Vi lever av signaturen, ikke antall timer vi legger ned. Derfor er det viktig å forstå hvem som tar beslutningen om leiekontrakten.

Da Aslaksen fikk ansvaret for utleiedelen i Union, hadde selskapet få og små oppdrag. I tillegg var det en klar overvekt av salgsoppdrag i porteføljen. - Vi begynte å legge sten på sten og bygge relasjoner til definerte kunder. I dag fordeler inntektene seg fra megling og utleie omtrent 50/50, og det er sunt, sier Aslaksen, som i 2011 ble daglig leder i Union Norsk Næringsmegling og dermed fikk ansvaret for både utleie og salg. TEAMWORK

Aslaksen tyr til whiteboard når han skal forklare hvordan Union Gruppen jobber med utleie og salg. Tavla henger på møterommet innenfor kantinen i Bolette Brygge 1– et bygg på Tjuvholmen som noen av partnerne i gruppen gikk sammen om å kjøpe av rederiet Eitzen i 2009. TEAM, skriver Aslaksen med store bokstaver i en sort firkant. - Vi setter sammen det beste teamet ved å bruke de beste tilgjengelige ressursene av blant annet arkitekter, tekniske rådgivere, designere og andre, avhengig av hvor vi er i utleieprosessen, sier han og skribler stadig nye bokser og underpunkter på tavla. GRUNDIGE ANALYSER

- Vi bruker nok mer tid enn mange av konkurrentene våre på forberedelsene og grundige analyser. Dette er en av våre styrker, samtidig som vi er tro mot arbeidsmetodikken vår, sier Aslaksen. Strandveien 4-8 på Lysaker utenfor Oslo er et godt eksempel på hvordan Union Norsk Næringsmegling jobber. Etter at seismikkselskapet PGS flyttet ut av bygget, var utfordringen å skille det ut fra det Aslaksen kaller ”de litt identitetsløse røde teglsteinsbygningene” i området. - I et kontor-cluster med lite boliger i nærheten, er utfordringen å få området til å leve også etter klokken fire på ettermiddagen. Strandveien 4-8 har en super beliggenhet ved E-18, jernbanen og Lysakerelva. For å få frem dette bygget, utviklet vi konseptet ”Let there be light”, forteller han. SYNLIG PRODUKT.

Konseptet med å lyssette bygget både innvendig og utvendig, ble utviklet med tanke på å gjøre bygget til et synlig produkt for ingeniører. Union gikk smalt ut til noen av aktørene de mente passet til analysen. Da kom de blant annet i dialog med det svenskeide oljeselskapet Lundin Norway AS, som ikke er blant de mest profilerte i Norge. - Lundin hadde det ikke travelt med å flytte, men samtidig visste vi at det er et selskap i kraftig vekst. Med konseptet, der skygger er like viktige elementer som lyssettingen, begynte ballen å rulle. Bygget på Lysaker blir nå ett av flere bidrag for å gjøre Lundin til en mer synlig aktør i oljebransjen, sier han. STRENGERE KRAV

- Hvordan har meglerrollen endret seg siden du begynte i Union i 2007?

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

065

PORTRETT

- Markedet profesjonaliseres. Oppdragsgiverne stiller strengere krav til kompetanse, både dybde og bredde. I dag er vi mer rådgivere enn meglere ved at vi kommer mye tidligere på banen, svarer Aslaksen og legger til: - Alle som er med i en prosess har en kompetansebakgrunn. Det nytter ikke lenger å legge ut noe på Finn.no og håpe at noen ringer. Vi må hele tiden være i endring siden både kundene, markedet og markedsbetingelsene endrer seg.

– Folk flest kjøper bolig kun på følelser. Vi ser også elementer av dette, både i utleie- og transaksjonsmarkedet.

OVERVÅKER MARKEDET

Han frykter ikke at advokatenes inntreden i bransjen kommer til å gi dårligere kår for næringsmeglerne. - De har selvsagt en viktig rolle innenfor juss, og så ser vi at spesielt utenlandske aktører i første omgang kontakter den norske advokatforbindelsen for å starte sonderingene. Vi jobber på en helt annen måte, sier han og viser til at næringsmeglere overvåker markedet hver eneste dag. - Vi har mange kontaktpunkter ut i markedet, samt detaljert markedskunnskap, og det har ikke nødvendigvis en advokat. STORE UTLEIEOPPDRAG

Når det er sagt, mener han det er viktig at advokater og næringsmeglere jobber sammen. - Det er riktig at advokater får flere oppdrag innenfor næringseiendom, men ofte er disse oppdragene initiert av næringsmeglerne. Vi håndterer det vi kan best, nemlig markedet og kundenes behov, og så tar advokatene seg av det juridiske, sier han. Mens Union Norsk Næringsmegling tidligere var tunge på salg, kommer det i år til å bli mer likevekt med utleie. Årsaken er at selskapet har flere store utleieoppdrag. Blant annet skal Steen & Strøm leie ut tre store kontorbygg på Økern i Oslo. I tillegg har Union vunnet en konkurranse om å leie ut to nye bygg for Avantor i Nydalen med Egmont som nærmeste nabo. HUSETS ØL

Et litt mindre prosjekt er Tollbugaten 8, som er beliggende i Kvadraturen – også det i Oslo. På oppdrag for Stor-Oslo Eiendom har Union utarbeidet et kontorkonsept ”der noe er i gjære”. Målgruppen for lokalene på ca. 5.800 kvadratmeter over seks etasjer, er kreative konsulentselskaper samt virksomheter innenfor IT og media. I første etasje planlegges en biergarden som blant annet skal servere husets øl. I tillegg til at leietakerne skal ha eksklusiv bruksrett til biergarden-arealene på dagtid, skal virksomhetene i etasjene over ”brygge bedriftskultur, humankapital, merverdi og lønnsomhet”. - Som en teaser fikk vi laget firepakninger med ulike øltyper, hvor det finnes informasjon om kontorkonseptet både på pappemballasjen og på innsiden av øletikettene, forteller Aslaksen. EMOSJONELLE BESLUTNINGER

Han tror at det emosjonelle spiller en vesentlig rolle når det tas en beslutning om å leie lokaler. - Folk flest kjøper bolig kun på følelser. Vi ser også elementer av dette, både i utleie- og transaksjonsmarkedet. Ta for ek-

066

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

ADVOKATENES INNTOG: - Det er riktig at advokater får flere oppdrag innenfor næringseiendom, men ofte er disse oppdragene initiert av næringsmeglerne, mener Aslaksen.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

067

PORTRETT

sempel Eiendomsspar, som nylig kjøpte naboeiendommen til Grand Hotel på Karl Johan. Det er klart det spiller inn at Eiendomsspar eier både Grand og mange andre eiendommer på Karl Johan, sier Aslaksen. Han understreker at Eiendomsspar likevel har gjort en god investering i denne eiendommen, selv om prisen tilsynelatende kan virke høy. SATSER PÅ DE STORE

Union Norsk Næringsmegling oppnådde i fjor et årsoverskudd på fem millioner kroner etter at bonuser var utbetalt. Det er et resultat Aslaksen er godt fornøyd med. - Hvilke ambisjoner har dere? - Vi skal være en prioritert rådgiver for de store gårdeierne og eiendomsutviklerne. Da blir vi de mest lønnsomme. Vi er mer opptatt av lønnsomhet, altså inntjening per hode, enn å være størst, svarer han. - Hva tenker du om markedet fremover? - Transaksjonsmarkedet er veldig hett om dagen. Det er mye utlendinger som vil kjøpe, for de har skjønt at Norge er en relativt trygg havn å være i de kommende år. Vi ser også at mange formuende personer putter mer penger i eiendom, siden det ikke er så aktuelt å putte penger i banken lenger. Det er spesielt mye shipping-penger som finner veien til næringseiendom. BEST PÅ OPPFØLGING

LØNNSOMHET: - Vi er mer opptatt av lønnsomhet, altså inntjening per hode, enn å være størst, sier Aslaksen.

- Når det gjelder leiemarkedet, var det et veldig lavt antall kontrakter i andre kvartal. Det er få store utløp i inneværende år, neste år og til dels i 2016, derfor blir det kamp om kundene, sier Aslaksen. For å vinne flest mulig oppdrag, skal Union være ”best på oppfølging”. Dette sier Aslaksen til seg selv hver dag. - Fokuserer du på dette i alt du gjør, så slår du mange. Det er mange konkurrenter som er sløve til å følge opp, og er vi hakket bedre enn de andre, får vi også flere oppdrag og løser dem raskere, mener han. FLINKE KONKURRENTER

Positiv energi er en annen ting Aslaksen fokuserer mye på i lederjobben. - Du kommer ekstremt langt på å ha engasjement til det du driver med, og ikke minst har dette en smitteeffekt på dem du har rundt deg. Du må synes det er gøy å stå opp om morgenen og gå på jobb. Hvis ikke, bør du finne deg noe annet å gjøre, sier han. - Vi må også ta i betraktning at vi han mange flinke konkurrenter, og for vår del gjør det oss bedre. Vi må hele tiden forbedre oss og løpe litt fortere enn de andre. DOT.COM-TIDEN

Etter at Aslaksen var ferdig utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI, fikk han sin første jobb i Merkantildata. På slutten av 90-tallet, da dot.com-feberen herjet verden over, etablerte han selskapet Balzam AS sammen med sin svoger. Ideen var å visualisere alle tilgjengelige frynsegoder på en

068

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

- Monika, rĂĽdgiver marked Bygg og eiendom og prosjektleder bygg PL. Hip-hop danser.

Vi er mange i Hjellnes Consult som er glade i dans og musikk. For Monika er dans og musikk en lidenskap. Dansen gir henne trening, glede og rekreasjon. Den bidrar til en god balanse mellom jobb og fritid. Vi tror denne lidenskapen gjĂ¸r Monika til en bedre prosjektleder.

ESTATE MAGASIN | NÂ°5 2014

069

PORTRETT

– Transaksjonsmarkedet er veldig hett om dagen. Det er mye utlendinger som vil kjøpe, for de har skjønt at Norge er en relativt trygg havn å være i de kommende år.

ENGASJEMENT: Trond Aslaksen mener man kommer ekstremt langt på å ha engasjement til det man driver med - og ikke minst har dette en smitteeffekt på dem du har rundt deg.

nettside, slik at ansatte rundt om i landet kunne bytte frynsegoder de ikke hadde bruk for. Alt skulle skje gjennom nettløsningen. Selve dataløsningen var krevede, derfor måtte gründerne hente inn kapital. Det endte med at de fikk inn Storebrand på eiersiden. MYSTERY SHOPPER

- Siden virksomheten ikke utviklet seg slik vi hadde satt opp i regnearkene, solgte vi alt til Storebrand. Vi fikk vel tilbake investeringene og litt til, men tar du med all tiden vi la ned i selskapet, ble ikke avkastningen spesielt høy. Drivkraften vår var imidlertid å få til noe nytt, derfor var det en morsom tid, mimrer han. Sammen med svogeren startet han i stedet et nytt selskap; SeeYou AS – et selskap som skal gi kundene et bedre beslutningsgrunnlag for mer effektiv kommunikasjon med kunder, samarbeidspartnere og medarbeidere. Aslaksen knyttet til seg en rekke såkalte mystery-shoppere, som dro rundt og handlet i butikker for å finne ut hvordan servicen var. Aslaksen solgte seg ut da han begynte i Union, og selskapet eksisterer fortsatt. - Hvordan står det så til med servicenivået i eiendomsbransjen? - Det er nok store forskjeller mellom gårdeierne, så her er det store muligheter til å skille seg positivt ut. Mange bruker Pecunia som benchmark, for de er utrolig flinke til å følge opp kundene sine tett, skryter han. ALPINT OG FOTBALL

Fra møterommet på Tjuvholmen ser vi rett over til Pangea, hvor Even Bratsberg -venn av Aslaksen- jobbet inntil han nylig ble partner i advokatfirmaet Thommessen. Aslaksen og Bratsberg har kjent hverandre helt siden de var guttunger og konkurrerte i alpinbakkene Østlandet rundt. - Vi var omtrent like gode da jeg var 10 år, men så begynte jeg å bruke mer og mer tid på fotball, slik at Even dro i fra, forteller han. Aslaksen var en lovende fotballspiller på Lyn til junioralder, men fikk en voldsom korsbåndskade i det ene kneet mens han spilte seriekamp i Harstad ved siden av jobben som sersjant i infanteriet. Da det andre kneet fikk en solid smell kort tid etter, var karrieren over. LAGLEDER OG TRENER

Han er fortsatt involvert i fotball, men nå som lagleder og trener for ett av jentelagene til Stabæk hvor datteren spiller. Stabæk er nå klubben i hjertet også i Tippeligaen. - Det er mange paralleller mellom idrett og arbeidsliv. Jeg har bivånet noen av Stabæk-treningene, og det er så tydelig at treneren Bob Bradley ser både laget og individet samtidig. Han har veldig mye av æren for at Stabæk gjør det såpass bra i Tippeligaen, mener han.

070

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

DESIGN OG INTERIØR Vår viktigste oppgave er å forstå dine behov og visjoner for å skape gode og inspirerende rammer for gode liv på jobben, hjemme og i fritiden. Vi har sammen med vårt datterselskap Design og Interiør lang erfaring med komplekse og krevende prosesser og er opptatt av lønnsomme og brukerorienterte løsninger.

Snakk med oss om: • • • • • •

Konkurranser Reguleringsplaner Næringseiendom Boliger Design og Interiør Visualisering i 3D

Vi bidrar gjerne i dine prosjekter også!

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no. www.arcasa.no

www.designoginterior.no

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

071

FOSSEFALL

HULKEN OSLO Kommuneplan 2030 ”Smart, Trygg og Grønn” står i fare for å skape en ukontrollert genmutasjon av byorganismen vår.

SKAPER UKONTROLLERT GENMUTASJON: Rigide planer er det dummeste du kan utsette byen for når man har ekstremvekst, skriver artikkelforfatteren.

072

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

ERLING FOSSEN Erling Fossen er bydoktor og studerer bygeografi ved UiO. Han arbeider for å gjøre Osloregionen mer attraktiv gjennom sitt verv som styreleder og grunnlegger av Oslo Byforum. I tillegg er han styreleder i Oslos gamle dame, Frigg Oslo FK.

K KRONIKK Erling Fossen

Men først et sidespor og et hjertesukk. Sidesporet er bokstavelig. Hvis dere kjenner til planene for utbyggingen av Ski stasjon, skjønner dere hva jeg mener. LPO har laget en skikkelig fancysmæncy stasjon, men hva er det som skal omkranse stasjonen? Er det Barcode i miniatyr? Nope. Det er ingenting faktisk. Stasjonen ligger som en oase i et grusomt forlatt område. Derfor håper jeg inderlig at Kommuneplan 2030 er den siste kommuneplanen vi får, og at den erstattes av en tilsvarende forpliktende regionalplan. Slenger du på Bærum kommune som nekter å bygge ut rundt blant annet Avløs, skjønner dere tegninga. Akershus må bindes til masten. Hjertesukket er tilsvarende ektefølt. Kommuneplanen mangler helt et konseptuelt grep. Når for eksempel Richard Floridas teorier om den kreative klassen var på mote for noen år siden, gjennomsyret det praktisk talt alle offisielle dokumenter som kom fra København. De skulle sørge for at København ble den mest kreative byen i Nord-Europa. Ikke et originalt grep, men i hvert fall et grep. Kommuneplan 2030 heter ”Smart, trygg og grønn”. Hvilket i praksis betyr at den er for alt som er godt her i verden, og mot alt det vonde. Hadde kommuneplanen satset på å lage Oslo om til en Smart City kunne både det trygge og det grønne enkelt plasseres inn i et slikt konsept. Da hadde vi fått et konseptuelt grep som var tydelig, ga retning og viste at Oslo følger med i tiden. Men det verste med Kommuneplan 2030 er at den forsøker å styre gjennom å sette et tak for hvor høyt og tett byen skal vokse. Riktig-

nok forsøker den å være raus ved å si at rundt kollektivknutepunkter kan områdeutnyttelsen (bruksareal BRA i prosent av områdeareal) være på 125 prosent, men dette blir fort meningsløst. 125 prosent av hva? Hvordan avgrenses et område? På to av illustrasjonene av henholdsvis Majorstuen (125 prosent) og Grünerløkka (100 prosent) er det trukket inn store grøntarealer. Det blir vanskelig å snakke om en brøk hvis telleren er gitt (det som faktisk bygges), men der nevneren er uviss (områdeavgrensningen). Enda verre er planens innebygde motsetning mellom utbyggingsprinsippene. Kommuneplanen har identifisert et boligpotensial på nærmere 150 000 nye boliger. Det er bra, men Kommuneplanen anbefaler samtidig at byen skal bygges innenfra og ut, altså gjennom først og fremst å fortette indre by. Hvorfor har planen da lagt opp til at indre by bare skal vokse med 40 000 boliger, altså under 30 prosent av de nye boligene? Dette står også i kontrast til boligbyggingen de siste årene der 50 prosent har kommet i indre by. Det går bare ikke an å si at byen skal vokse innenfra og ut, og samtidig bygge ut mest i ytre by. Hvis Osloregionen fortsetter å vokse like hurtig som nå, vil det være 200 000 flere innbyggere her i 2030. Den byen er vesensmessig annerledes enn i dag, og dermed kan vi ikke forestille oss hvordan den skal se ut. For å vise hvor pervers en slik styring av tettheten er. Jeg sitter som femte vara for Høyre i byutviklingskomiteen i Ullern bydel. På hvert eneste møte kommer det en utbygger som vil bygge høyere og tettere på Skøyen. Alle planene blir ESTATE MAGASIN | N°5 2014

skutt ned ved å vise til den eksisterende kommunedelplanen (KDP) for Skøyen. Dette var Norges første KDP fra 1988 (revidert i 1994). Utbyggerne viser til nåværende uttalelser fra Plan- og bygningsetaten om å bygge høyt og tett rundt kollektivknutepunktene, mens bydelsutvalget må vise til eksisterende KDP. Vi må altså bruke gamle planer fra PBE for å avvise PBEs nye planer. Løsningen er like enkel som den er radikal. PBE må gi opp alle forsøk på å styre tetthet og høyde, og heller styre gjennom strenge krav til områdenes kvaliteter. Gjennom strenge krav til torg og møteplasser, områdenes offentlige tilgjengelighet, infrastruktur med mer, går det an å kontrollere veksten. Samtidig får utbyggerne den fleksibiliteten de trenger for å bygge framtidens by. Paradoksalt nok er en høyere og tettere by enn det PBE legger opp til, en by som kan få et enda mer yrende gateliv, og de kvaliteter byen etterspør. Det amerikanerne kaller for ”jack up the body heat” i sentrumsnære områder, skaper et større kundegrunnlag for eksisterende servicetilbud, og minimerer behovet for parkeringsplasser på gateplan, samt reduserer trafikken. I den ekstemveksten Oslo utsettes for er rigide planer det dummeste du kan utsette byen for. Da kommer det en ukontrollert genmutasjon av byorganismen, og Hulken blir resultatet. Hvis PBE oppgir den øvre grensen for høyde og tetthet, men styres gjennom områdenes kvaliteter, får vi hunken Oslo; en kontrollert transformasjon til glede for både nye og gamle innbyggere i Oslo.

073

MARKED

- Norske investorer tenker lite alternativt Norske investorer går i flokk og ser ikke potensialet i eiendommer som kan være gode investeringsobjekter, bare man sjekker litt.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi opplever at mange av de norske investorene jakter de samme objektene. Det er få som tenker alternativt, sier Haakon Ødegaard, analytiker hos Malling & Co. KAN FÅ BEDRE PRIS

”Alle” norske aktører som skal sette pengene sine i eiendom vil helst ha en god sentrumseiendom med solide og langsiktige leietakere. Ødegaard mener at interessen fra norske aktører som regel er liten dersom eiendommene ikke kan skilte med prime location. Han kom imidlertid nettopp tilbake fra London og forteller at interessen for norske eiendommer er betydelig. Dette er i og for seg ikke noe nytt. De siste årene, og spesielt i år og i fjor har utlendingene markert seg skikkelig. Han mener imidlertid at mange av de internasjonale investorene har en annen investeringsprofil enn de norske og at det derfor kan lønne seg for selgere å legge eiendommen i det internasjonale markedet.

074

- Utlendingene kan i en del tilfeller være bedre kjøpere enn nordmenn, ganske enkelt fordi de er villige til å betale mer for objekter som ikke fremstår som åpenbart gode, sier Ødegaard.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

SER MER PÅ LEIETAKERNE

Mange av dem ser ifølge ham mer på hvem leietakerne av bygget er enn hvor det ligger. - De er f linkere til å tenke alternativt. Det som trekker opp er dersom man har et internasjonalt selskap som leietaker. Mange av de internasjonale selskapene kjenner gjerne ikke norske leietakere, men har man et stor internasjonalt selskap som leietaker, så vet de hvem det er, noe som gir dem en trygghet. Mitt inntrykk er at mange av de norske investorene ikke i like stor grad ser på hvem som leier lokaler i de aktuelle objektene, sier Ødegaard. Et eksempel på akkurat dette er Total-bygget i Stavanger som nylig ble solgt til internasjonale selskapet W.P.

– Jeg vil ikke ta stilling til om utlendingene er flinkere til å se muligheter enn norske aktører, men jeg tror kanskje de er mer opptatt av kredittratingen til leietakerne

GIKK TIL UTLANDET: Total-bygget i Stavanger ble solgt nylig for 733 millioner kroner. Mange internasjonale investorer kjempet om eiendommen, mens den norske interessen var relativt liten.

Carey Inc. for 733 millioner kroner. Eier av bygget var Norwegian Property. Dette var en eiendom som hadde relativt liten interesse hos norske kjøpere. - Dette er en eiendom som ble solgt på en lav yield selv om den ligger i det som mange ser på som et utfordrende område. Poenget er imidlertid at investoren har gått inn og sett på dybden i eiendommen og sett at dette er en god investering. Generelt vil jeg si at på de casene hvor det er ti års leiekontrakt pluss med leietakere som er kjent der ute, så er det riktig å markedsføre eiendommen mot utlendinger, sier Ødegaard.

på at det internasjonale markedet setter stor pris på kredittverdigheten i en 17-års lang leieavtale med et internasjonalt selskap, sier Roland. Han forteller at f lere norske og internasjonale selskaper vurderte eiendommen. - Det var en lang prosess. Jeg vil ikke ta stilling til om utlendingene er f linkere til å se muligheter enn norske aktører, men jeg tror kanskje de er mer opptatt av kredittratingen til leietakerne. Det er mange sterke selskaper, men det er ikke så mange som er i den ligaen som Total er i, sier Roland.

FÅ I DEN LIGAEN

Morten Roland fra DNB Næringsmegling, som var megler ved salget av Total-bygget i Stavanger forteller at interessen fra internasjonale investorer var stor. - Vi hadde interesse fra det norske markedet også, men interessen fra de internasjonale investorene var større. Mye tyder

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

075

MARKED

Har internasjonale kjøpsmandater for 2,4 mrd. Malling & Co har for øyeblikket eksklusive kjøpsmandater for to utenlandske investorer. Samlet vil de kjøpe for 2,4 milliarder kroner i Norge.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Interessen fra utlandet er stor. For øyeblikket jobber vi for to internasjonale investorer som samlet ønsker å investere 2,4 milliarder kroner i det norske markedet, sier Haakon Ødegaard, analytiker hos Malling & Co. SPESIFIKKE EIENDOMMER

Selskapet har den siste tiden styrket seg på transaksjoner. I tillegg til de to internasjonale investorene jobber de for øyeblikket med en rekke salgs- og kjøpsoppdrag. Samlet beløper verdien på de ulike oppdragene, inklusiv de internasjonale kjøpsmandatene, seg til rundt 5,4 milliarder kroner.

076

- Dette er et stort volum for oss, men det er en konsekvens av at vi blir flere medarbeidere, noe som gir høyere aktivitet, sier Ødegaard. Transaksjonsmarkedet er ifølge analytikeren inne i en god stim. Det er god aktivitet, og spesielt har utlendingene markert seg. - De to aktuelle prosessene som vi jobber med for utenlandske interesser er i forhold til spesifikke eiendommer, sier Ødegaard. Konkret hvilke eiendommer det er snakk om kan han ikke gå ut med, da dette er konfidensielt.

salgsmandater for en handels- og kontoreiendom i Oslo sentrum (pris ca. 500 mill.) Et kontorbygg Oslo vest/sentrum på cirka 30.000 kvadratmeter (Pris 650-700 mill.). Et kontorbygg på Helsfyr (Pris ca. 230 mill.). Lagereiendom på Hvam (Pris ca. 120-130 mill.). Et konverteringsprosjekt i Asker (pris ca. 90 mill.). Boliggård på Skøyen/Hoff på vegne av Stortinget (Pris ca. 90 mill.) og et lagerbygg Oslo Nord (pris i overkant av 400 mill.) I tillegg har de for salg Tollboden i Stavanger (kontor/servering ca. 4.500 kvm.)

HAR DET TRAVELT

KJØPSMANDATER:

Flere meglere melder om at det er god aktivitet i transaksjonsmarkedet. Spesielt har utlendingene endelig markert seg, etter at dette har vært varslet i en årrekke. Nå er de endelig her. Et av de siste oppkjøpene er Total-bygget i Stavanger som nylig ble solgt til internasjonale selskapet W.P. Carey Inc. for 733 millioner kroner. Eier av bygget var Norwegian Property. - Vi opplever transaksjonsmarkedet som aktivt om dagen. Det er spesielt mange som ønsker å kjøpe. Det fører til at vi har det relativt travelt om dagen, sier Ødegaard.

De har altså to eksklusive kjøpsmandater fra to utenlandske investorer for å kjøpe spesifikke eiendommer for cirka 2,4 milliarder kroner tilsammen. De er også rådgiver i en pågående prosess ved kjøp av eiendom/infrastruktur med et volum på cirka 650 mill. Samtidig jobber de også med kjøp av en kontoreiendom i Oslo Vest hvor prisen er cirka 230 millioner kroner. Samlet beløper dette seg til rundt 5,4 milliarder kroner.

SALGSMANDATER

Blant oppdragene de har for øyeblikket er

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

ESTATE MAGASIN | N째5 2014

077

MARKED

Utlendingene vil kjøpe for 15 mrd. Utenlandske investorer vil til Norge og flere meglerhus melder om store kjøpsmandater.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

078

- Vi har kjøpsmandater på mellom 2 og 3 milliarder kroner. Flere av mandatene er brede i forhold til investeringssum. Hovedvekten er fra utenlandske kjøpere, sier Erik Nikolai Staubo, analytiker hos DTZ Realkapital. Han forteller at de i tillegg jobber med flere utenlandske aktører som ser etter eiendommer i klassen fra 10 til 150 millioner euro. - Vi er i prosess med flere utenlandske aktører som ser etter eiendommer i Norge, med fokus på Oslo og Østlandet, sier Staubo. 5 TIL 7 MILLIARDER

Den samme meldingen får vi fra flere meglerhus. Hos Colliers forteller de at de har ESTATE MAGASIN | N°5 2014

TROR PÅ TOPPÅR: - Vi tror volumet blir som bra fordi vi ser et stabilt bra leiemarked, og mange investorer som synes tiden er god for å handle, sier analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom.

kjøpsmandater for mellom 4 og 4,5 milliarder kroner. - Det er stort sett fra utenlandske investorer, sier Thor Bjørdal i Colliers, som ikke vil ut med hvor de kommer fra, men sier at det er fra forskjellige land. Også CBRE melder om stor interesse fra utlandet. - Uten å kunne gå i detaljer her, så kan vi si at vi jobber for kjøpersiden på eiendom til en verdi på mellom 5 og 7 milliarder kroner, hvor majoriteten er for utenlandske aktører. Dette gjelder eiendom innen kontor, logistikk og handel, sier Anders Lunder, analytiker hos CBRE. Malling & Co melder om at de har kjøpsmandater fra to ulike investorer for til sammen 2,4 milliarder kroner. Samlet har disse fire meglerne altså kjøpsmandater for over 15 milliarder kroner. VIL INVESTERE TUNGT

En del meglere vil ikke opplyse hvor store kjøpsmandater de har. Hverken DNB Næringsmegling, Akershus Eiendom, Malling & Co, NAI FirstPartners eller Union Næringsmegling har gitt oss tall for hva de har av slike mandater. - Vi jobber tradisjonelt med rene salgsoppdrag der vi blir engasjert av selger. I de tilfellene vi har kjøpsmandater fra potensielle kjøpere så er det ofte knyttet opp til kjøp av spesifikke eiendommer, og vi blir da også som regel bundet opp i konfidensialitetserklæringer. Jeg kan derfor ikke si noe rundt dette. Det jeg imidlertid kan si er at vi har jevnlig kontakt med flere utenlandske kjøpere som ønsker å investere tungt i det norske markedet, sier Preben E. Klausen, som leder verdivurdering og transaksjoner hos Union Norsk Næringsmegling.

Ligger an til et toppår For Akershus Eiendom ligger transaksjonsåret 2014 an til å bli det beste året siden 2007.

- Hvis det går som vi håper, så vil 2014 bli det beste året siden 2006 eller 2007, sier analysesjef hos Akershus Eiendom, Ragnar Eggen. MELLOM 7,5 OG 9,5 MRD.

Næringsmegleren har så langt i år meglet salg av eiendommer for rundt 3,5 milliarder kroner. Med den farten som er i markedet i dag tror imidlertid Eggen at dette vil ta seg kraftig opp før året er omme. - Transaksjonsbordet hos oss har tro på å megle salg av eiendom til en verdi av mellom 4 og 6 milliarder kroner i høst, etter at perioden april til august har vært veldig bra, både målt i volum og antall salg, sier Eggen. Samlet vil de altså, dersom alt slår til, få et samlet volum på mellom 7,5 og 9,5 milliarder kroner. De må helt tilbake til før finanskrisen for å finne tall som ligner på dette. I 2006 meglet de salg av eiendommer verd 10 milliarder kroner og i 2007 var tilsvarende tall 8,5 milliarder kroner. I 2008 stupte markedet og de var nede i cirka 2 milliarder. - I fjor meglet vi eiendommer for rundt 5,5 og i 2012 for 7,5. I sistnevnte var Statoil-bygget inkludert og de stod for over 3 milliarder alene, sier Eggen.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

SER INGEN STEINER I LØYPEN

I volumet på mellom 4 og 6 milliarder ligger mange typer eiendommer med varierende beliggenhet og størrelse. - Schweigaards gate 21-23 er det største enkeltobjektet, sier Eggen. Dette er Rom Eiendoms prestisjebygg på 30.000 kvadratmeter. Bygget er det første Breeam-Nor Excellent-bygget i Norge, og prosjektet fikk Statens Byggeskikkpris i 2014. Estimert pris er på 1,7 milliarder, og bygget ligger dermed an til å bli en av de virkelig store transaksjonene i år. Eggen mener at det i årene etter 20062007 og frem til i dag egentlig ikke har vært ”magre år”, men at det heller var disse to årene som hadde ekstremt høy omsetning. - Vi tror volumet blir som nevnt fordi vi ser et stabilt bra leiemarked, og mange investorer som synes tiden er god for å handle. I bakgrunnen ligger også en solid bedring i lånebetingelsene, både for vanlige bankkunder og de som er store nok til å utstede obligasjoner, sier Eggen. Han mener at det ikke er noe som tilsier at disse tre elementene skal endre seg. - Hendelsene vil i så fall skje mer på ”makro-nivå” enn i vår bransje spesifikt, sier Eggen.

079

MARKED

Utlendingene vil ha noe de kan være stolte av Utenlandske investorer markerer seg stadig sterkere, men hvilke eiendommer vil de egentlig ha?

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi opplever at de først og fremst er opptatt av trygghet, forutsigbarhet og naturligvis en god avkastning. Derfor er de på jakt etter sentrale eiendommer med god beliggenhet og solide leietakere. Men for mange er det viktig at de også kan være stolte av eiendommene de kjøper, og en del er derfor også på jakt etter troféeiendommer, sier Eiliv Christensen i NAI FirstPartners. - Det er særlig Oslo og til en viss grad enkelte av de største byene som står på target-listen, påpeker han. UAKTUELT MED NOE UNDER 100 MILL.

JAKTER TROFÉER: - Utenlandske kjøpere er opptatt av trygghet, forutsigbarhet og naturligvis en god avkastning, men for mange er det også viktig at de kan være stolte av eiendommene de kjøper, og en del er derfor også på jakt etter troféeiendommer, sier Eiliv Christensen i NAI FirstPartners.

080

Selskapet har flere kjøpsmandater fra utenlandske investorer som ønsker seg til Norge. De siste årene har utlendingene markert seg stadig sterkere og investorer fra både Tyskland, USA og England har markert seg sterkt. Christensen vil ikke gå særlig inn på hvor store mandatene deres er eller hvor de kommer fra. - Men slike mandater er i sin natur knyttet til større prosjekter, og skal tilfredsstille gjennomtenkte krav og forventninger. Jeg kan ikke si noe mer enn det, sier Christensen. Han har imidlertid litt tanker om hvilke kriterier som skal oppfylles for at utenlandske investorer skal legge igjen pengene sine i Norge. - Objektet skal være attraktivt i markedet også om flere år. Man vil ha mulighet til å kunne komme ut av investeringen, og det er viktig for mange av de utenlandske investorene. De vil derfor ha sentralt beliggende eiendommer over en viss minstestørrelse, sier Christensen. Hva som er minstestørrelse varierer noe, men den erfarne næringsmegleren mener at man som regel snakker om eiendommer som koster over 150 - 200 millioner kroner. - Eiendommer under 100 millioner kroner er ikke interessante. Når det er sagt så kan eien-

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

dommer til en lavere verdi aksepteres dersom de passer godt inn i selskapets porteføljestrategi, sier Christensen. PRIMÆRT KONTOR OG HANDEL

Et annet moment som er viktig for utlendingene er cash flow. - De fleste søker cash flow på lange leiekontrakter, men under visse forutsetninger kan de også akseptere kortere leiekontrakter, sier Christensen. Han peker på at en del utlendinger også går inn i deleierskap med norske aktører (joint venture) og at noen få ser på utviklingsprosjekter, men også da gjerne i samarbeid med norske aktører. - Det er ingen ulempe med kjente norske eller internasjonale selskaper som leietakere. At leieprisen ligger under markedsleie kan være helt fint. Da kjøper de på et potensial i cash flow-stigning og dermed også økende eiendomsverdier, sier Christensen. Han forteller at så langt har det primært verdt kontor- og handelseiendommer som har vært mest attraktive, men også lager/logistikk og hotell står på ønskelisten. MANGE STILLE SALG

På generelt grunnlag opplever Christensen transaksjonsmarkedet som godt om dagen. - Vi har mange objekter for salg og det er absolutt interesserte kjøpere, sier han. De fleste salgene deres er det han betegner som «stille salg», det vil si at de som megler og rådgiver finner kjøpere på bakgrunn av direkte dialog med aktører i sine nettverk. - Disse objektene markedsføres derfor ikke bredt. Men vi har også objekter som vi kan markedsføre bredere, sier Christensen.

BUNDEGRUPPENS EIENDOMSTEAM BET GODT FRA SEG PÅ ÅRETS ISKLAR NORSEMAN XTREME TRIATHLON! BundeGruppen gratulerer og er stolt sponsor også i 2015! Vi gir bort fire startplasser til neste års konkurranse.

Vil du være deltaker på BundeGruppens Eiendomsteam?

Scan koden og se filmen eller les mer på: www.eiendomsteam.no Deltaker

Plass

Andreas Martinussen Ivar I. Jørgensen Heiko Sepp Anders Lund Martin Svangtun Kjetil Tangen (hvit trøye)

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

8 24 30 55 136 183

081

Foto: Kai-Otto Melau

MARKED

Har solgt for 1 milliard Norwegian Property har solgt for 1 milliard kroner så langt i år, men har ingen planer om å fortsette nedsalget, heller det motsatte.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi er på jakt etter nye eiendommer. Videre ekspansjon vil nok komme i Oslo, sier administrerende direktør i Norwegian Property, Olav Line, som ikke vil si noe om når et eventuelt nytt kjøp kommer til å finne sted. - Vi har ikke satt oss noe investeringsmål, men vi er opportunistiske og ser konkret både på prosjekter, eiendommer og strukturelle muligheter. Når det skjer kan jeg ikke si noe om, sier Line. DET SKJER MYE OG DET SKJER RASKT

Selskapet har så lang ti år solgt to eiendommer for samlet rundt 1 milliard kroner. Eiendommene var Total-bygget i Stavanger som ble solgt for 733 millioner kroner og Maridalsveien 323 som gikk for 345 millioner kroner. Olav Line sier at de er fornøyd med

082

PÅ JAKT: - Vi er på jakt etter nye eiendommer. Videre ekspansjon vil nok komme i Oslo, sier administrerende direktør i Norwegian Property, Olav Line

de prisene de har oppnådd på eiendommene. - Vi opplever at transaksjonsmarkedet er hett om dagen. Det skjer mye og det skjer raskt, sier Line. Han peker på at det er gode betingelser for de som trenger finansiering, samtidig som de med egenkapital, altså livselskapene, er ivrige kjøpere. - Alt trykker i retning av høyere priser. Vi har hatt en teori om at man på grunn av det gunstige rentebildet ville se en yieldkompresjon på eiendommer som ikke er prime. Nå ser det ut til at dette skjer i alle segmenter, sier Line. UTLENDINGENE HAR FÅTT OPP FARTEN

Et av salgene skjedde til amerikanske W.P. Carey. Line er fornøyd med prisen de opp-

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

nådde ved begge salgene, men trekker spesielt frem denne prosessen som god. - Det var en veldig smidig prosess. De hadde et team som jobbet veldig godt, og det var også tydelig at de hadde kjøpt eiendom i Norge før de kjøpte av oss, sier Line. Det har lenge vært sagt at skal man gjøre handler med utlendinger, så må man være forberedt på å bruke lang tid fordi mange av de internasjonale aktørene ikke nødvendigvis er de som er kjappest på avtrekkeren. - Det har vært en saying i Norge at utlendingene jobber for sakte og tregt. Min oppfatning er imidlertid at de har fått opp farten. JP Carey hadde gjort hjemmeleksen sin og det later det til at også andre har gjort, sier Line.

Sten på sten Fortjeneste kommer ikke av seg selv. Det handler om å bygge sten på sten. Gjøre de riktige grepene. Treffe de riktige valgene. Når det kommer til eiendomsrelatert jus, er Kluge på hjemmebane. Her har vi bygd sten på sten, over flere tiår. Bygd en av landets største avdelinger for fast eiendom og entreprise. Som i dag rommer nesten 60 advokater. Legal500: Real estate and construction: Kluge Advokatfirma DA is a first tier firm. ”One of the main players for construction law, Kluge Advokatfirma DA, provides a top professional service in transaction and disputes.” Vi kan markedet. Vi kjenner aktørene. Vi kan spillereglene. Vi vet rett og slett hva som skal til for å oppnå målsetningen. Enten det er tale om å få det maksimale ut av en planprosess. Håndtere en byggeprosess. Inngå en leieavtale. Eller gjennomføre en transaksjon. Vi er på hjemmebane.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo og Bergen. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter. I tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag. Stavanger: 51 82 29 00 stavanger@kluge.no Oslo: 23 11 00 00 oslo@kluge.no Bergen: 55 21 98 00 bergen@kluge.no

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

083

- Mange utvider sine parametere Etterspørselen etter sentrumseiendommer gir skarp yield. Mange utvider nå sine parameter når de søker etter nye investeringer.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

084

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

OFF-MARKET: - En rekke næringseiendommer blir ikke offisielt presentert bredt for salg, men presenteres for et smalt utvalg «off-market», sier Christopher Krohnstad, analytiker hos Newsec.

- Det er fortsatt stor etterspørsel etter sentralt beliggende eiendom i Oslo. På grunn av trenden med stadig skarpere yield for sentrumseiendom opplever vi nå at mange aktører utvider sine parametere når de søker etter nye investeringer, sier Christopher Krohnstad, analytiker hos Newsec. Han forteller også at investorene i større grad tolererer eiendom med kortere gjenværende leietid. - Vi ser også at de ofte ønsker et element av utvikling, sier Krohnstad. FONDENE GÅR MOT EXIT

Ifølge næringsmegleren preges transaksjonsmarkedet fortsatt av at en rekke eiendomsfond går mot exit og dermed må gjøre nødvendige tilpasninger. De peker på at Storebrand fortsetter sine nedsalg,

og at sist var det fondet Optimer som solgte Gneisveien 8 på Berger. Denne eiendommen er et kombinasjonsbygg med cirka 2000 kvadratmeter kontor og en produksjonshall på cirka 1800 kvadratmeter. Eiendommen antas å ha blitt solgt for rundt 70 millioner kroner. Aberdeen meldte også etter sommeren at Hvamveien 1 ble solgt for 143 millioner kroner til Pareto Project Finance. Eiendommen er på cirka 16.600 kvadratmeter med rundt 20 prosent kontorlokaler og resten lager. - Videre har Aberdeen også solgt Pilestredet 33, som er på cirka 21.400 kvadratmeter og har årlige leieinntekter på 32,5 millioner. Kjøper av eiendommen er Oslo Areal. Oslo Areal kjøpte samtidig også naboeiendommen Tullins gate 2 fra DNB Liv, forteller Krohnstad. ESTATE MAGASIN | N°5 2014

STADIG FLERE SMALE PROSESSER

Ifølge Newsec er det fremdeles de norske aktørene som er dominerende i transaksjonsmarkedet, men de forventer en stadig økende aktivitet også fra utenlandske aktører. - Utover høsten vil det bli jobbet med en rekke større prosjekter, og disse vil typisk fange interesse hos utlendingene. Likevel skal vi ikke undergrave den vedvarende trenden med stadig smalere prosesser i transaksjonsmarkedet. En rekke eiendommer blir ikke offisielt presentert bredt for salg, men presenteres for et smalt utvalg «off-market», sier Krohnstad. Det finnes ingen oversikt over hvor stor andel av markedet som går ”under radaren”, men ifølge Newsec er det altså 085

MARKED

TRANSAKSJONER 2014 EIENDOM

VOLUM

SELGER

KJØPER

BWG Aksjer

2,5 mrd

Div priv.

OBOS

617 utleieboliger

1,350 mrd.

OBOS

Oslo kommune

Barnehageportefølje

1,3 mrd.

Service Prop.

Pioneer Public Property III

Finnestadveien 44, Stavanger

733 mill.

NPRO

W.P. Carey

Statnett Montebello

700 mill.

Statnett

JM/Adolfsen

Hotellportefølje, Clarion

630 mill.

DNB Liv

Anker Eiendom Norge AS

Østre Aker vei 88, Siemens

545 mill.

Winta Eiendom

W.P. Carey

Bekkestua senter

500 mill.

Profier

DEKA Immobilien

Quality Expo Fornebu

473 mill.

Aker Solutions

Pareto Syndikat

Karl Johans gate 33+

460 mill.

17 aksjonærer

Eiendomsspar

Strandveien 13-15

450 mill.

DNB Liv

Momentus

Munkedamsveien 62

435,6 mill.

Platou/Fabritius

Ragde

Mariboes gate 13

404 mill.

Nordisk Areal

DTZ/Klaveness Marine

Olrud Handelspark

400 mill.

Olrudgruppen

Salto Eiendom

50% av joint v UP Entra

400 mill.

Entra Eiendom

Utstillingsplassen Eiendom

Hoffsveien 70 B/C

392,2 mill.

Nordea Liv

NRP syndikat

Hotell Norge, Bergen, 50%

349,9 mill.

Fam. Mikalsen

Geir Hove

Maridalsveien 323

344,7 mill.

NPRO

NRP

Ringnes Park, Sannergata 6b

335 mill.

Pareto

Ragde

Frysjaveien 40/Kjelsåsv. 172

332,7 mill.

Lier Eiendom

OBOS Nye Hjem

PST Nydalen - Nydalen allé 35

400 mill.

Pareto PF

City Finansiering

en økende trend. - Markedet er blitt veldig transparent. Det innebærer at når man får et salgsoppdrag, så vet man ofte hvem de fem eller seks potensielle kjøperne er. Da går man direkte på dem og således sparer man også noen kroner i annonsering av eiendommen, sier Krohnstad, som legger til at det ikke er alle selgerne som ønsker å gå offentlig ut med at de er på selgeren. - Det kan dermed være at de ikke alltid når den kjøperen som er villig til å gi mest for eiendommen, men det er altså en risiko man er villig til å ta, sier Kronstad. SPENNENDE MED ENTRA

Blant de større transaksjonene som det knyttes stor spenning til denne høsten er Rom Eiendoms salg av Schweigaards gate 21-23. Eiendommene er på cirka 30.000 kvadratmeter og har brutto leieinntekter

086

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

på rundt 84 millioner kroner i 2014. Leietaker i Schweigaards gate 21 er Gjensidige, mens det er NSB som fyller lokalene i Schweigaards gate 23. Beliggenheten i Bjørvika fremstår som attraktiv i lys av de siste års utvikling og dersom man regner på en yield rundt 5 prosent og man kan forvente en salgspris i området 1,6 – 1,65 milliarder kroner. - Entras privatiseringsprosess vil også få mye fokus utover høsten, der ABG Sundal Collier, Goldman Sachs og Swedbank er engasjert som finansielle rådgivere og tilretteleggere. Aksjen ser ut til å bli en folkeaksje, med rabatt til folket som kjøpere slik at det ikke bare blir institusjonelle aktører som sitter med store poster, sier Krohnstad.

Milliardverdier er i spill Mye er i spill om dagen, og fem av landets største næringsmeglere har salgsmandater for over 12 milliarder kroner.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Estate Magasin har spurt de største næringsmeglerne hvilke transaksjoner de jobber med om dagen. Verken Colliers, DNB Næringsmegling, Union eller Newsec vil ut med hva de jobber med, men fem av de andre har løftet litt på sløret. Hos DTZ har de for eksempel salgsmandater for rundt 2,250 milliarder kroner. Blant det de har for salg er en handelsportefølje på 23 eiendommer til en verdi på rundt 400 millioner kroner. De har også for salg et kjøpesenter på Østlandet for rundt 250 millioner kroner, samt nok en handels- og utviklingsportefølje bestående av tre eiendommer for rundt 115 millioner kroner. I tillegg skal de selge COOP Alnabru som er på 27.500 kvadratmeter, Bodø Storsenter på 15.700 kvadratmeter, Økernveien 9 på 12.100 kvadratmeter og nok et kjøpesenter beliggende på Østlandet på 9000 kvadratmeter. Disse siste eiendommene vil de ikke oppgi en estimert pris på.

MYE SOM SKJER

Hos CBRE har de for øyeblikket eiendommer for rundt 600 millioner kroner for salg for øyeblikket. Den største eiendommer er en kontoreiendom i Nycoveien 2. I tillegg har de for salg et kominasjonsbygg bestående av kontor, verksted og handel på rundt 23.000 kvadratmeter for salg. Eiendommen ligger i Stor-Oslo. Det samme gjør en kontoreiendom på cirka 10.000 kvadratmeter. CBRE vil ikke ut med forventet salgssum på noen av eiendommene, men de forteller altså at samlet salgsverdi er på rundt 600 millioner kroner. Også hos Malling & Co er det god fart. De har samlet eiendommer for rundt 2,1 milliarder kroner for salg. Her er blant annet en handels- og kontoreiendom i Oslo sentrum for cirka 500 millioner kroner, et kontorbygg i Oslo vest/sentrum på 30.000 kvadratmeter for mellom 650 og 00 millioner kroner, samt et kontorbygg på Helsfyr for cirka 230 millioner kroner. De har også en lagereiendom for salg på Hvam for cirka 120-130 millioner kroner, samt et konverteringsprosjekt i Asker for cirka 90 millioner kroner og et lagerbygg i Oslo Nord for i overkant av 400 millioner kroner. - Det er mye som skjer, sier Haakon Ødegaard, analytiker hos Malling & Co. REC-LOKALENE FOR SALG

Hos NAI FirstPartners vil de ikke ut med hvor mye de faktisk jobber med, men viser til noen eksempler. Samlet oppsummerer disse eksemplene seg til over 1 milliard kroner. Blant objektene de jobber med er eiendommene etter REC Wafer Norway på Herøye. Her snakker vi om et samlet volum på cirka 63.000 kvadratmeter produksjons- og induESTATE MAGASIN | N°5 2014

strilokaler med noe kontorareal. Lokalene er ifølge Eiliv Christensen i NAI FirstPartners fleksible og i topp stand. Samlet verdi er på mellom 450 og 480 millioner kroner, men eiendommen kan selges i deler og det er åpent for bud. I tillegg har de et nybygg logistikk i Oslo-området for salg. Verdien er på cirka 100 millioner kroner. De har også et kombibygg i Oslo for salg for cirka 70-180 millioner kroner, samt et handelsbygg i en mindre norsk by som er for salg for rundt 100 millioner kroner. 6 MILLIARDER

En av de som pleier å makere seg sterkt på transaksjonssiden er Akershus Eiendom. De har det som vanlig travelt om høsten. - Vi har eiendommer for en verdi på rundt 6 milliarder kroner for salg, sier Eggen, som ikke ønsker å si noe om hvilke eiendommer dette gjelder. Samlet har altså fem av de største næringsmeglerne eiendommer for rundt 12 milliarder kroner for salg. Dersom vi antar at Union, DNB, Colliers og Newsec har noe tilsvarende for salg, vil det si at eiendommer for i alle fall 20 milliarder kroner er i spill i det norske markedet for øyeblikket. Går alt i mål vil vi passere et transaksjonsvolum på 55 milliarder, noe Newsec tror. I tillegg kommer børsnoteringen av Entra. Markedsverdi av eiendomsporteføljen til selskapet er på 27 milliarder kroner, men i første omgang er det snakk om at staten skal selge seg ned i selskapet. Hvor stort nedsalget blir fastsettes i forbindelse med børsnoteringen, men det kan se ut som om aksjen blir en folkeaksje slik at det ikke bare blir institusjonelle aktører som sitter med store poster. 087

VERDENS VAKRESTE BYGG

FILHARMONIEN

I BERLIN

- Først reagerte følelsene. Sansene våknet, mens intellektet ble koblet ut. For første gang, i møtet med dette arkitektoniske byggverket, forstod jeg at rom er viktigere enn fasade. Det var helt spesielt!

088

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

VERDENS VAKRESTE BYGG Estate Magasin inviterer profilerte arkitekter til å presentere sitt favorittbygg, verdens vakreste bygg. Vakkert er et sterkt ord. Det rommer store følelser, wow-opplevelser og «gåsehud», men betyr noe annet enn pent. Hva gjør et bygg vakkert? Er det funksjonalitet, beliggenhet, materialet som er brukt, tanken bak oppføringen, eller det rene estetiske uttrykket? Kanskje alt sammen. Sannsynligvis finnes det like mange svar som det finnes arkitekter.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

089

VERDENS VAKRESTE BYGG

A ARKITEKTUR Hilde Christie Wright hilde@estatemedia.no Foto: Mila Hacke

Under en studietur til Berlin på begynnelsen av 80-tallet betraktet NTH arkitektstudent Einar Hagem en prangende gullfasade med skepsis. Han var ikke spesielt imponert. - Ja, man kan lage rar form, tenkte han. Så gikk han inn i foajéen. Det minste snev av likegyldighet forsvant. Sansene bråvåknet i en verden av ulike nivåer, med få rettlinjede elementer og trapper på alle kanter. Dagslys strømmet inn gjennom forskjellige sjakter. Auditoriet i etasjen over fikk taket til å bule ned lik kjølen på en båt. Det var tilsynelatende symmetri i det han så, men kjente regler ble brutt. Overraskelsen ble ikke mindre da han gikk opp en av trappene til den mektige salen. KJEDEREAKSJON. - Konstruksjonen er spektakulær! sier han, vel 30 år senere. Vi er i industripregede lokaler hos Lund Hagem arkitekter på Filipstad, vis á vis Tjuvholmen. Rader av arkitekter sitter skulder ved skulder og jobber i utstrakte, åpne rom. Lydnivået summer som en motorvei 100 meter unna. Vi har trukket oss tilbake til et rolig prosjektrom, vekk fra arbeidssonene hvor det blant annet jobbes med det nye Deichmanske bibliotek i Bjørvika. En godt brukt bok om arkitekt Hans Scharoun og hans filharmoni i Berlin, ligger oppslått på det store arbeidsbordet. Øynene bak brillene glimter når Hagem

090

blar og viser noen av bildene. Selv etter så mange år er det ikke vanskelig å hente fram førsteinntrykket fra det sterke møtet. - Fra grunnplanet ved inngangen beveger man seg opp trapper i alle retninger. Det er en oppstigning som gir forventning til det som skal skje, en vertikal bevegelse. Denne bevegelsen kan assosieres med en symfoni, forteller han. Jo høyere opp trappen man kommer, jo tydeligere ser man at alle broene, noen smale og noen brede, fører frem til konserthallens ulike åpninger. Å gå fra «buken» av en foajée og inn i det enorme åpne rommet, er av flere beskrevet som en spennende kjedereaksjon av sanseopplevelser. HYLLEST TIL MUSIKK. «Scharoun har klart å skape rom som ingen har gjort det tidligere», uttalte en kritiker begeistret første gang han kom inn i salen. Som student for tre tiår siden fikk Hagem opp øynene for betydningen av å få til slike unike rom. - Arkitekten er så vidt jeg vet den første som plasserte musikerne i midten og publikum rundt. Tyske Hans Scharoun (1893-1972) vant arkitektkonkurransen for Berlin-filharmonien i 1956. I prosjektbeskrivelsen skrev han at idéen hans er basert på en enkel refleksjon. «Dette er et sted som er dedikert til musikk, hvor musikk skal fremføres og bli hørt. Når improvisert musikk høres i dag, er det ikke tilfeldig at folk samler seg spontant i sirkel. Musikken skal være i sentrum både romlig og visuelt. Alt det andre følger naturlig av dette.» Akustiske hensyn ligger til grunn for alle valg i salen. De tilsynelatende tilfeldige 23 publikumsnivåene bidrar til å fordele lyden jevnt i det mektige rommet. Uansett hvor man sitter vil ingen være mer enn 30 meter fra scenen. Selv om hallen er gigantisk med plass til nesten 2500 tilhørere, er atmosfæren intim. Såkalte skyer henger 12 meter over podiet av akustiske årsaker. BYPLANLEGGING. «Alt jeg har gjort er en forberedelse for å oppleve musikk», sa Scharoun. En av verdens beste akustiske konserthaller ble utformet som en dal i et landskap av den grunn. Orkesteret sitter i bunnen, omringet av platåer og hellinger. Seteradene er arrangert som en vingård med terrasser rundt podiet til orkesteret. Publikum kan bevege seg uhindret fra et sete til et annet i hele auditoriet. Det gjør det mulig for alle å flytte nærmere orkesteret om det er ledige plasser. I kontrast er konserthuset Albert

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

ESTATE MAGASIN | N째5 2014

091

VERDENS VAKRESTE BYGG

092

ESTATE MAGASIN | N째5 2014

093

VERDENS VAKRESTE BYGG

Hall i London, strengt hirarkisk oppbygd. Separate innganger og egne barer skiller de velholdne fra almuen. Setene i publikumsboksene har ingen forbindelser. Arkitekt og arkitekturteoretiker Jürgen Joedicke mente i 1969 at Scharouns konsertsal med tiden kunne tolkes som et uttrykk for 1900-tallets demokrati. «Salen er delt inn i små, men åpne områder hvor individet tar vare på sin identitet og likevel er del av et stort kompani.» Den nederlandske arkitekten Jacob Behrend Bakema leste byplanlegging inn i alle innganger og utganger, trapper, gallerier og heiser som fungerer som rammer og veivisere for besøkende helt fra gaten til setene. «Mitt ønske er at hans designprinsipper kan bli sanne for hele byer», sa han. ORGANISK ARKITEKTUR. Berlin var imid-

lertid ikke klar for Scharouns nyskapende tanker om byplanlegging. Han ble utnevnt som byarkitekt i 1945 og fikk ansvar for rekonstruksjonen av den krigsherjede hovedstaden. Allerede året etter ble han erstattet av en konservativ etterfølger og hans kontroversielle planer ble forkastet. Scharoun kalles en av de viktigste representantene for organisk arkitektur. Han fant sin forbundsfelle i Hugo Häring, den fremste teoretikeren innen organisk tenkning. For Häring var alle bygg unike og fikk sin spesielle design ut fra funksjonen de skulle ha. Funksjon var det bærende prinsippet. Mies van der Rohe, en av samtidens store arkitekter, mente i motsetning at det fantes en anonym universal bygning som kunne romme alle funksjoner. «En selvstendig arkitekt skal ikke la seg lede av følelser, men av refleksjon», skrev Scharoun allerede som ung, blivende arkitekt. Det ble et motto han var tro mot gjennom hele karrieren. Häring så det slik at Scharoun lette etter former istedenfor å foreslå dem. Han fant dem istedenfor å konstruere dem, ved å søke seg inn i selve hjertet av det som skulle foregå i bygningen. I filharmonien fant arkitekten et organ for høring, mente Häring. UTSKJELT. - Det er lobbyrommet, adkomsten og selve konsertrommet som er interessant. I resten av bygningen har Scharoun bare bygget det han trengte, sier Hagem. Han blar fort forbi bilder av fasaden i gullfarget metall som ser ut som en slags teltduk. Han er ikke den eneste som kan styre seg for den. «En torturert silhuett» kalte en kritiker byggets profil under åpningen 15. oktober i 1963. «Den

094

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

ESTATE MAGASIN | N째3 2014

095

VERDENS VAKRESTE BYGG

EINAR HAGEM, SIVILARKITEKT MNAL FØDT I 1960 • Sivilarkitektstudiet ved Universitetet i Trondheim • Partner i Lund Hagem Arkitekter AS (1990) • Deltakerlandsby til Lillehammer-OL, • Kongens hytte på Tjøme, konsernsenter for Norsk skog, • en rekke hytter, villaer og nye Deichmanske hovedbibliotek i • Bjørvika er blant prestisjeoppdrag • Kontoret har mottatt betongtavlen, Oslo bys arkitekturpris, • Statens byggeskikkpris, Grosserer Sundts premie • Jurymedlem i Houens Fond, sensor ved Arkitektur- og designhøyskolen i Oslo • Foreleser i inn- og utland

klumpende, hengslete bygningen av et auditorium reiser seg smertefullt, med motstand selv fra tyngdekraften», var en annen dom fra en arkitekt. Selv Herbert von Karajan, den verdensberømte dirigenten for Berliner-filharmonien som holdt til i huset, hadde heftig motstand mot bygget i starten. Senere måtte han innrømme at han ikke visste om noen annen eksisterende konsertsal hvor seteordningen var like idéelt løst. Scharoun viste veldig liten interesse for ytre form. Når studentene spurte om han var fornøyd med fasaden i filharmonien sa han: har den noen? - Det er en tendens til at fasaden er veldig viktig i arkitektur. Det er lett å ta bilder av den og spre via nett og i medier. Arkitekter kan ha et kommunikasjonsproblem, for det er rom som er viktig, sier Hagem. Den sjenerte tyske arkitekten med alpelue, tversoversløyfe og sigar søkte å skape en motvekt til arkitekturen som er basert på ytre uttrykk og søker prestisje, istedenfor å tenke funksjon. INTUISJON . «Dette er et av de vanskeligste

arbeider som noengang er realisert i arkitekturen. Scharoun har klart å bygge rom som virker umulig å redusere til tegninger, og likevel er de nettopp tegnet slik», sa hans tyske arkitektkollega Posner. - Normalt lager man et gridmønster, og følger lover og regler. Går du vekk fra rette vinkler, er det fare for at ting bare blir påfunn, og det ser jeg som negativt, sier Hagem. Han mener det fort kan bli som arkitekturen i Rudolf Steiner-skoler og barnehager, hvor filosofien er å unngå rette linjer for enhver pris. Da blir det form for formens skyld, eller regler for reglenes skyld. - Det skal være en bærende idé i forhold til bruk og plassering på stedet. Idéelt sett skal konstruksjon, infrastruktur, fasade og rom henge sammen på idéplan. Når reglene er borte, hva blir igjen? Det krever mye å løse opp i normer for hva man tenker er et rom, sier han imponert om Scharouns arbeid. Tyskeren har ikke bare kvittet seg med regler, han har også jobbet motsatt av vanlig prosedyre som er å skape fasade, søyler og inngang først. - Det er tegn på en veldig dyktig arkitekt med mye intuisjon. PASSER OG PAPIR. Hagem er særlig impo-

nert over at Scharoun laget sine kompliserte konstruksjoner for over 50 år siden, uten moderne hjelpemidler som 3D-visualisering og dataprogrammer. Verktøyboksen hans

096

bestod primært av passer, papir og blyant. Det er tilfredsstillende å gå på byggeplass og se et bygg reise seg. Vi jobber med modell, 3D og tegninger, men først når kroppen er i rommet forstår man hvordan det virker. Siden rommet er tredimensjonalt, må god arkitektur oppleves for å forstås. Vi forsker hele tiden for å finne riktig uttrykk. Det finnes ingen fasit, smiler han. Utallige modeller av det nye Deichmanske biblioteket i Bjørvika står plassert på hyller og benker rundt i lokalet til Lund Hagem arkitekter. Arkitektkontoret vant prestisjeoppdraget – sammen med Atelier Oslo - i konkurranse med 20 arkitekt-team fra hele verden. - Å tegne bibliotek er en fantastisk oppgave. Å skape et sted for hele byen, hvor man kan treffe folk, låne møterom eller finne et arbeidssted. Hagem løfter av taket på en modell og viser lyssjakter som skjærer ned diagonalt og sørger for utsyn til gaten uansett hvor man står. Den organiske utformingen kan ha hentet inspirasjon fra Scharoun, mener han.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

HYLLEST. - Mange arkitekter kvier seg for å bruke ordet vakker. Er filharmonien i Berlin vakker etter din mening? - Ja. Det er allright å bruke vakker, det er sansene og ikke intellektet som styrer i møtet med god arkitektur. Syn, hørsel, taktilitet, alle sansene våre tas i bruk. Det går også an å kalle det sterkt. I filharmonien i Berlin får man følelsen av at dette kunne ikke hodet ha tenkt ut. Førsteinntrykket er styrt av følelser, senere kommer tankene inn og analyserer opplevelsen. Det er arkitektur som påvirker flere sanser som er den viktigste. - Kan alle oppleve og forstå god arkitektur? - Det som virkelig er bra, det opplever alle som noe overbevisende, som en stor opplevelse. Einar Hagem har vært tilbake i filharmonien i Berlin flere ganger på konsert etter det første sjelsettende møtet. Han reiser gjerne igjen til bygningen som er en arkitektonisk hyllest til musikken og publikum.

Alle bilder er hentet fra boken Wang: O'Neil Ford Monograph No. 5 Philharmonie by Hans Scharoun, Wasmuth Verlag. www.wasmuth-verlag.de

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender? UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikknettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager! Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon. artur@unitedpress.no tlf: 40 40 34 22

BYGG

Byggenæringen har tungt for det Mens de fleste andre bransjer forsøker å lære av sine feil, så fortsetter byggenæringen i samme tralten som de alltid har gjort.

098

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

- Den vanligste feilen som blir gjort i byggog anleggsbransjen tror jeg er rett og slett at de ikke lærer av de feilene som de gjør.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Den vanligste feilen som blir gjort i byggog anleggsbransjen tror jeg er rett og slett at de ikke lærer av de feilene som de gjør. De fortsetter å gjøre det samme om igjen og om igjen, sier partner i selskapet Lean Communications, Jørn Egil Tøien. Å VILLE DET BESTE

Lean Communications er et rådgivningsmiljø som er spesialisert på Lean–proses-

ser i norske bedrifter. Selskapet har på få år utviklet seg til å bli et viktig kompetansemiljø, blant annet i byggenæringen, og teller i dag 17 ansatte. Lean handler enkelt fortalt om å fjerne sløsing, lære av erfaring og hente ut gevinster. Det handler om å ville det beste gjennom å utfordre det eksisterende. - To tredeler av det vi gjør er opp mot byggenæringen og min erfaring er at det er få steder hvor dette med å ikke lære av sine feil er like utpreget som i denne bransjen, sier Tøien. MYE NEGLISJERING

Mens de aller fleste bransjer kan vise til økt produktivitet, så er kurven nedadgående i byggog anleggsbransjen. Tøien mener mye av årsaken er dårlig ledelse.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Mange av lederne i byggog anleggsbransjen neglisjerer ifølge Tøien at det finnes et forbedringspotensial i måten å gjøre ting på. - De er ikke opptatt av slike ting. Det er generelt lite refleksjon over hvordan ting gjøres. Man gjør ting på samme måten som man alltid har gjort. Det er dermed ikke åpning for å gjøre ting på en annen og ny måte, sier Tøien. Dermed blir det heller ingen endringer, og man fortsetter å gjøre ting på samme måten som før. - Det hjelper heller ikke at det kommer inn noen nyutdannede som kanskje har lært andre måter å gjøre ting på. I møte med ledelsen i selskapet de begynner å jobbe med får de vite at de kan ikke komme her og lære dem noe. Dermed tror de også

099

BYGG

- Min største skrekk er at det kommer inn en stor utenlandsk aktør i det norske markedet og over natten setter et helt annet prisnivå.

kanskje på at den gamle måten er best og ”den rette måten”. Endring krever en viss kritisk masse og en nyutdannet eller to utgjør ikke en slik masse, sier Tøien. HENTET UT 80 MILLIONER

KRITISK: - To tredeler av det vi gjør er opp mot byggenæringen og min erfaring er at det er få steder hvor dette med å ikke lære av sine feil er like utpreget som i denne bransjen, sier Jørn Egil Tøien i selskapet Lean Communications.

100

Lean Communication har vært rådgiver i flere byggeprosjekter. Et av dem var oppgradering av Haugesund Fengsel. Ved å gå inn og se på prosessene og hvordan man jobbet, så reduserte de antallet timeverk i forhold til slik prosjektet opprinnelig var tenkt å bli løst med 51 prosent. Byggetiden gikk også ned med 88 prosent. - I et annet større prosjekt hentet vi ut nesten 80 millioner kroner mer enn det som var budsjettert. Det er jo kjekke penger å ta med seg, sier Tøien. Dette er ”lavthengende frukter” som man kan hente ut bare ved å gjøre noe med måten man organiserer prosjektene på. Man skulle tro at det var noe de fleste ville være interessert i. - Den enkleste måten å endre prosessene på er at man må ville det. Man må sette seg ned og se på hvordan man gjør ting og hvorfor man gjør det slik, sier Tøien. Han pleier å sammenligne norsk byggenæring med det å hoppe ut fra en hundre etasjer høy bygning. Når man kommer til 30. etasje, så går det fremdeles helt fint. Man har vind i håret og god fart, men man vet at det på et eller annet tidspunkt kommer til å gå galt.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

- Min største skrekk er at det kommer inn en stor utenlandsk aktør i det norske markedet og over natten setter et helt annet prisnivå. Hvorfor venter man med å gjøre noe til det for sent. Vi har mulighetene til å gjøre noe i dag, så hvorfor gjør vi ikke det, sier Tøien.

Milliardverdier er i spill Mye er i spill om dagen, og fem av landets største næringsmeglere har salgsmandater for over 12 milliarder kroner.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

MYE SOM SKJER

JUSS

RIKTIG VALG VED FEIL: Det er ikke uvanlig at et nytt bygg viser seg å ha mangler ved overlevering til byggherre. Noen ganger ordner entreprenøren opp, andre ganger ikke. Spørsmålet er om byggherren har krav på å få dekket anslåtte kostnader til utbedringer, eller om det kun er faktiske kostnader til utbedring som kan kreves dekket.

NÅR BYGGET HAR MANGLER Har man som byggherre krav på å få dekket utbedringskostnader som ikke er påløpt? Etter at et byggeprosjekt er avsluttet avdekkes det gjerne noen mangler. Enkelte av manglene utbedrer entreprenøren, mens det kan være uenighet om andre som fører til at entreprenør nekter å utbedre disse. Mange ser nok for seg at byggherren i slike tilfeller kan kreve dekket anslåtte kostnader til utbedring av entreprenøren, gjerne basert

J JUSS Hans Christian Brodtkorb og Lars Øverby

102

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

på takst, før utbedringsarbeidet rent faktisk er utført og kostnaden påløpt. Mye tyder imidlertid på at etter NS-kontraktene må byggherren enten sette arbeidet bort til andre, for så å kreve kostnaden dekket av entreprenøren, eller bli avspist med et prisavslag tilvarende differansen i markedsverdi på eiendommen, med og uten mangel. Dette er ofte et langt lavere beløp enn selve utbedringskostnaden. RETT OG PLIKT TIL UTBEDRING

Dersom det foreligger mangler ved entreprenørens arbeid, kan byggherren etter de entrepriserettslige standardkontraktene (Norsk Standard - NS) kreve at entreprenøren utbedrer manglene. Entreprenøren har en rett og en plikt til å utbedre mangler innen en rimelig frist satt av byggherren, så lenge ikke utbedring vil være uforholdsmessig dyrt. Dersom entreprenøren ikke utbedrer innen fristen, kan byggherren sette bort arbeidet til andre, og kreve erstattet utbedringskostnadene av entreprenøren. Det har blant enkelte vært en oppfatning om at byggherren i et slikt tilfelle kan kreve at entreprenøren betaler de kostnadene man anslår at utbedringene vil koste, for eksempel i henhold til takst eller andres pristilbud. Dette selv om byggherren ikke rent faktisk har satt bort arbeidet og betalt for dette ennå, og kanskje til og med selv om byggherren ikke har til hensikt noensinne å gjennomføre utbedring. Spørsmålet er om byggherrens rettigheter faktisk strekker seg så langt i kontraktsforhold basert på de NS-kontraktene som er benyttet i nyere tid: NS 3430/31 og NS 8405/07. Svaret på spørsmålet har store konsekvenser, da det kan innebære både en stor likviditetsbelastning og ikke

minst en risiko for byggherren å måtte utføre en utbedring før regningen kan sendes til entreprenøren. KOSTNADENE TIL UTBEDRING UTFØRT AV ANDRE

Ved tolkingen av standardkontrakter vil kontraktenes ordlyd ha stor vekt. Leser man kontraktenes bestemmelser om byggherrens krav på erstatning for utbedringskostnader, ser man at ordlyden alene tyder på at det er kostnadene til faktisk utført utbedring byggherren kan kreve. Ordlyden sier nemlig at byggherren har rett til å "kreve at totalentreprenøren betaler kostnadene til utbedring utført av andre. Forutsetningen er at utbedringen skjer på en rimelig og forsvarlig måte." Det er særlig ordene "utført" og "utbedringen skjer" som tyder på at arbeidene må settes bort før kostnadene kan kreves dekket. Denne ordlyden er hentet fra NS 8407, men er mer eller mindre tilsvarende i de øvrige kontraktene. Trolig skal man nok ikke legge for mye utelukkende i disse ordvalgene. Konsekvensene av tolkningen er stor, og ordlyden er ikke tydelig nok til å konkludere basert på denne alene. Systemet i kontraktene tyder imidlertid også på at bestemmelsen skal tolkes slik ordlyden tilsier. Før byggherren setter bort utbedringsarbeidet til en annen entreprenør, krever nemlig NS-kontraktene at byggherren varsler entreprenøren. Denne bestemmelsen forutsetter at utbedringsarbeidene faktisk gjennomføres, og det ville gitt liten mening å varsle dersom byggherren uansett kunne krevet de anslåtte kostnadene erstattet av entreprenøren. Både ordlyden og systemet i kontrakten trekker altså i retning av at byggherren ikke kan kreve

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

anslåtte utbedringskostnader. LITE Å HENTE I TILGRENSENDE RETTSOMRÅDER

Det er generelt liten hjelp å hente i lover og standardkontrakter i tilgrensende rettsområder. Både bustadoppføringslova og avhendingslova gir kjøper eller forbrukerbyggherren krav på anslåtte utbedringskostnader, men disse lovene har begrenset overføringsverdi ved tolkningen av NS-kontraktene. Lovene bygger på en annen risikofordeling og har et annet system for beregningen av kravet på utbedringskostnader. Standardkontrakter for offshoreentrepriser, for eksempel NF og NTK, er heller ikke særlig avklarende, da disse blant annet har helt andre modeller for utmåling av kompensasjon ved mangler. Etter de internasjonale standardkontraktene FIDIC må utbedringskostnadene være pådratt for at byggherren skal kunne kreve disse av entreprenøren. Her kan byggherren som alternativ i stedet velge å kreve prisavslag. En slik alternativ valgmulighet har byggherren ikke etter NS-kontraktene. Det kan også nevnes at dersom noen ved et uhell påfører skade på en annens eiendom eller eiendeler, kan skadelidte etter alminnelig erstatningsrettslige regler kreve erstatning for reparasjonskostnadene uten at han må reparere skaden. Dette er imidlertid et regelsett ment å regulere helt andre situasjoner enn mangelskrav i en entreprisekontrakt. MÅTTE NØYE SEG MED PRISAVSLAG FOR VERDIMINUS

Domstolene har ved flere anledninger tilkjent byggherrer erstatning for anslåtte utbedringskostnader, men i disse dommene har spørsmålet ikke blitt satt på spissen ettersom entreprenøren

103

JUSS

! Hans Christian Brodtkorb er partner og Lars Øverby er advokat i DLA Piper Norway DA. Begge er spesialister innen entrepriserett.

ikke har fremmet en slik innvending mot byggherrens krav. I den eneste saken hvor spørsmålet faktisk har vært drøftet (LA-2011-70536), kom imidlertid lagmannsretten til at byggherren bare kunne kreve erstattet pådratte omkostninger til utbedring. Saken gjaldt et bygg i Sandefjord som skulle oppføres inntil et eksisterende bygg; etasjene skulle altså flukte. Entreprenørens geotekniske rådgiver hadde imidlertid gjort en feil, slik at det nye bygget ble liggende 8-10 cm høyere enn det gamle bygget. Kostnadene ved å gjennomføre utbedring ville blitt mye høyere enn verdiminuset mangelen utgjorde. Lagmannsretten uttalte at byggherren etter NS 3431 punkt 37.4 kun kan kreve erstattet pådratte omkostninger til utbedring, slik tingretten også slo fast. Saken ble imidlertid avgjort på annet grunnlag, fordi lagmannsretten fant at utbedring var uforholdsmessig, slik at byggherren måtte nøye seg med et prisavslag for verdiminus. Dette svekker vekten av dommen noe, men det er fremdeles den eneste dommen som eksplisitt har tatt stilling til spørsmålet. Behandlingen i litteraturen er også svært sparsom. De forfatterne som faktisk drøfter spørsmålet, argumenterer imidlertid for at byggherren ikke kan "leve med" en mangel og samtidig kreve erstattet utbedringskostnaden av entreprenøren. BYGGHERREN HAR ALTERNATIVER

ADVOKAT: Hans Christian Brodtkorb

ADVOKAT: Lars Øverby

104

En slik tolkning kan ved første øyekast fremstå urimelig dersom byggherre må bli påført en likvidtetsbelastning for så å kreve kostnaden dekket av entreprenøren. I byggherrens øyne vil det dessuten være entreprenøren som har skapt situasjonen ved å levere mangelfullt. Ved nærmere ettersyn er likevel situasjonen ikke like urimelig som den kan fremstå. Dersom byggherren har et krav på utbedring kan han fremme et krav om utbedring og om nødvendig forfølge dette kravet rettslig. Enhver seriøs ESTATE MAGASIN | N°5 2014

entreprenør vil rette seg etter en rettskraftig dom om utbedring. Skulle entreprenøren likevel ikke utbedre, kan byggherren etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-14, i et slikt tilfelle faktisk kreve de anslåtte kostnadene dekket av entreprenøren og på den måten unngå likviditetsbelastningen. De faktiske kostnadene blir deretter gjenstand for et etteroppgjør når utbedring er gjennomført. Ønsker byggherren derimot en ren økonomisk kompensasjon uten å utføre utbedring er et krav om dekning av utbedringskostnader mindre beskyttelsesverdig. Da oppstår spørsmålet om byggherren kan kreve prisavslag utmålt etter verdiminuset mangelen utgjør. Spørsmålet er uavklart, men gode grunner taler for at byggherren kan kreve dette. Ettersom verdiminuset ofte vil kunne være lavere enn kostnadene til utbedring, vil dette imidlertid i utgangspunktet kunne fremstå mindre attraktivt enn å kreve utbedring. KONKLUSJONEN

Ved tolkningen av NS-kontraktene må man ha gode grunner for å fravike en naturlig forståelse av ordlyden. Rettspraksis og juridisk teori gir ikke et entydig svar, og reelle hensyn trekker i begge retninger. Det avgjørende må da bli at ordlyden lest i sammenheng klart trekker i retning av at utbedringskostnaden må være påløpt før man kan sende denne regningen til ansvarlig entreprenør. Hvorvidt dette er en risikofordeling man ønsker å ha i NS-kontraktene, bør eventuelt tas opp i neste revisjonsrunde, men resultatet i seg selv fremstår ikke urimelig.

HALVDAGSKONFERANSE HELDAGSKONFERANSE

Rehabilitering - Aker Brygge som illustrasjon

Tors. 27. november Kl. 09.00- 14.20 Grand Hotel

For program og påmelding: www.estatekonferanse.no

Flere bygg i Norge skal rehabiliteres for å fremstå som moderne, tidsriktige og mer attraktive for leietakere. Rehabiliteringsprosessen består av å finne riktige og skreddersydde løsninger som vil utnytte byggets potensial optimalt, bevare og øke verdien, samt bevare eiendommens identitet. Flere krav til energibesparelse, miljø, antikvarisk bevaring og universell utforming kan medføre at prosessen blir krevende både teknisk og økonomisk. Et godt kjennskap er derfor nødvendig for å takle risikoer og utfordringer som kan oppstå underveis. En strategisk finansiering og en god håndtering av beboende leietakere bør også evalueres i en tidlig fase. Seminaret vil gi deg en bedre kjennskap til disse problemstillingene. Bl.a vil ulike vurderinger fra Aker Brygge – et av de største rehab-prosjektene i Oslo – bli presentert under seminaret.

Foredrag fra blant andre:

Olav Line NPRO

Espen Andreas Jorvang Danske Bank

Agnete Haugerud EY

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Nikolai Riise MAD

Fritjof Salvesen Asplan Viak

105

JUSS

SKATTEMESSIG BEHANDLING AV TILVIRKNINGSKONTRAKTER Det gjøres ofte feil i forbindelse med skattemessig tidfesting av inntekter og kostnader ved tilvirkningskontrakter. Resultatet kan bli at en rekke kostnader som kunne vært fradragsført direkte blir aktivert – altså et lite gunstig resultat for alle andre enn staten.

J JUSS Bjørgun Jønsberg, Harald Kjeldsen og Morten Christophersen

106

Skattereglene for tilvirkningskontrakter er gunstige, ettersom det er anledning til å utsette beskatning av kontraktsfortjenesten inntil overlevering, samtidig som man får løpende fradrag for indirekte kostnader. Det er imidlertid visse krav til hva som anses å være en tilvirkningskontrakt - det må for eksempel normalt være tilvirkning av et fysisk objekt, oppdragstager må påta seg en viss risiko og resultatansvar, samt at en mekanisme for å fastsette vederlagets størrelse må være avtalt på forhånd. Tidfesting av kontraktsinntekter og kontraktskostnader er nærmere regulert i skattelovgivningen og er utformet som «skal»-regler. Dette innebærer at skattyter ikke har noen valgmuligheter med hensyn til skattemessig periodisering. Vi har imidlertid erfart at det ofte gjøres feil, og da spesielt med hensyn til hvilke tilvirkningskostnader

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

som kan fradragsføres løpende. Det innebærer at en en korrekt skattemessig behandling ofte vil gi en skattebesparelse. NÅR ER KONTRAKTEN FULLFØRT?

Vederlaget fra en tilvirkningskontrakt skal etter skatteloven tas til inntekt når kontrakten er fullført. Begrepet fullført er ikke særlig presist og heller ikke definert andre steder i skattelovgivningen. Finansdepartementet foreslo i forarbeidene til skatteloven at fortjeneste som skriver seg fra enkeltoppdrag som strekker seg over flere år, ikke skattlegges før oppdraget er ferdig utført i henhold til avtalen. Periodiseringen av inntekter fra slike oppdrag skal dermed følge skattelovens realisasjonsprinsipp. Kontrakten må da anses fullført når oppdragstakeren har gjort det som kreves etter avtalen, og den tilvirkede gjenstanden fungerer etter spesifikasjonene i avtalen. I tillegg må risiko og kontroll over den tilvirkede gjenstanden overføres til kunden. Dette vil normalt finne sted ved ferdigbefaring og utstedelse av ferdigattest. Kontrakten anses skattemessig som fullført selv om det gjenstår utbedring av mangler (med mindre kunde har rett til å heve kjøpet). Forskudds- og delbetalinger vil heller ikke ha noen innvirkning på tidfestingen så lenge disse betalingene er betinget. På samme måte vil tidfestingen heller ikke påvirkes av garanti- og reklamasjonsansvar. Dette gjelder selv om oppdragsgiver holder igjen en del av vederlaget til dekning av slike arbeider. HVA UTGJØR ÉN KONTRAKT?

Enkelte kontrakter vil være av en

BJØRGUN JØNSBERG partner i EY Advokatfirma

enkeltoppdrag. Finansdepartementet har i en uttalelse lagt til grunn at uttalelsen i forarbeidene også forutsetter at såkalte sammensatte kontrakter, det vil si kontrakter som er sammensatt av en tilvirkningskontrakt og en annen type kontrakt (for eksempel en vedlikeholdskontrakt), skal deles opp. I slike tilfeller vil hver enkelt delkontrakt måtte periodiseres etter de reglene som gjelder for vedkommende kontraktstype. FATSETTELSE AV SKATTEMESSIG TILVIRKNINGSVERDI

HARALD KJELDSEN senior manager i EY Advokatfirma

MORTEN CHRISTOPHERSEN advokat og senior manager i EY Advokatfirma

slik art at det kan være naturlig å dele den opp i flere leveranser. Spørsmålet som da oppstår er hvordan slike kontrakter skal behandles i forhold til periodiseringsreglen om tilvirkningskontrakter. Forarbeidene til bestemmelsen forutsetter at større, sammensatte oppdrag skattemessig skal deles opp i de deloppdragene som det består av, og at spørsmålet om resultatansvar må avgjøres i forhold til hvert enkelt

Ved fastsettelse av skattemessig tilvirkningsverdi må det skilles mellom direkte og indirekte kostnader. De indirekte kostnadene vil være fradragsberettiget etter hvert som de påløper, mens de direkte kostandene må aktiveres og vil først komme til fradrag når kontrakten er fullført. For å gjennomføre en korrekt beskatning må det derfor avgjøres hvilke kostnader som anses som direkte kostnader, eller sagt med skattelovens begrepsbruk, hva som utgjør skattemessig tilvirkningsverdi. Det følger av skatteloven at til skattemessig tilvirkningsverdi regnes kostpris for råstoff, halvfabrikata, hjelpestoffer og produksjonslønn. Spørsmålet er om lovens ordlyd er uttømmende eller om andre «direkte» eller «indirekte» kostnadsarter skal medtas. Basert på langvarig ligningspraksis, er vår oppfatning at ordlyden i nåværende § 14-5 annet ledd er å anse for uttømmende. Dette innebærer at det bare er de i lovteksten nærmere oppramsede direkte kostnadsarter som skal aktiveres for skattemessige formål. Utfordringen blir da å avgrense de nevnte kostnadsartene

mot øvrige ikke aktiveringspliktige kostnadsarter. RÅSTOFFER OG HALVFABRIKATA

Kostpris for råstoff og halvfabrikata (varekost) vil i tillegg til kjøpspris også omfatte alle kostnader pådratt i forbindelse med transport, toll og spedisjon.

vil prosjektregnskapene ofte være belastet med kostnader knyttet til back office-funksjoner, støtteapparat, arbeider av forberedende art mv. Slike kostnader vil normalt kunne fradragsføres løpende. Når det gjelder måling av perioden som den ansatte deltar i

Det gjøres ofte gjøres feil, og da spesielt med hensyn til hvilke tilvirkningskostnader som kan fradragsføres løpende Imidlertid anses ikke kostnader pådratt i forbindelse med eget lagerhold som aktiveringspliktig kostnad. HJELPESTOFFER

Av forarbeidene fremgår det at hjelpestoffer som medgår i produksjonsprosessen skal aktiveres som en del av skattemessig tilvirkningsverdi. Som eksempel er det nevnt brensel, smøring o.l. Etter vår oppfatning må dette forstås slik at alle kostnader knyttet til energi, materialer og rekvisita mv. som ikke inngår i selve produksjonsprosessen må kunne fradragsføres løpende. PRODUKSJONSLØNN

Det fremgår av Lignings-ABC at produksjonslønn defineres som lønnskostnader for ansatte som deltar i selve produksjonen og kun for den perioden de deltar i produksjonen. I praksis må det av den grunn gjennomføres en eller annen form for funksjonsanalyse for å kartlegge prosjektets arbeidstimer. I tillegg til kostnader knyttet til arbeidstimer medgått direkte i produksjonsprosessen

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

produksjonen, vil vi anta at det er det tidsrommet den ansatte er dedikert til prosjektet som må legges til grunn. Dette innebærer at lønnskostnader for betalte pauser og diverse dødtid som eksempelvis skyldes værforhold og reisetid, må aktiveres for skattemessige forhold. Videre må den totale lønnskostnaden beregnes, dvs. lønn inklusive feriepenger, arbeidsgiveravgift, pensjonskostnader, sosiale kostnader mv. FINANSIERINGSKOSTNADER

De i lovteksten nærmere oppramsede kostnadsartene som er aktiveringspliktige for skattemessige formål, omfatter ikke finansieringskostnader. Dette innebærer at finansieringskostnader blir å fradragsføre løpende. I enkelte tilfeller kan skattyter velge å aktivere byggelånsrenter på objektet som fremstilles. Denne valgadgangen gjelder imidlertid bare i forbindelse med egentilvirkning av driftsmidler til bruk i egen virksomhet, og ikke i forbindelse med tilvirkning av objekter for salg, herunder tilvirkningskontrakter.

107

JUSS

– Forutsatt at skattyter er i skatteposisjon, vil konsekvensen av en slik feil innebære at man i realiteten har ytet staten et rentefritt lån

FORHOLDET TIL REGNSKAPSMESSIG BEHANDLING

Skattemesig behandles tilvirkningskontrakter etter fullført kontrakt-metode. Dette innebærer at fortjenesten av en tilvirkningskonrakt først tas til inntekt når de kontraktsfestede arbeidene er utført. Skattemessig fastsettes fortjenesten til regnskapsmessig opptjent inntekt fratrukket tilvirkningskontraktens skattemessige verdi eller med andre ord, skattemessig aktiveringspliktige tilvirkningskostnader. Kostnader som ikke er aktiveringspliktige for skattemessige formål kan fradragsføres løpende forutsatt at ikke andre særskilte periodiseringsregler kommer til anvendelse. Regnskapsmessig anvendes som en hovedregel løpende avregningsmetode på tilvirkningskontrakter som ikke er fullført ved utløpet av regnskapsåret. Metoden innebærer at opptjent kontraktsfortjeneste resultatføres løpende uavhengig av om avtalte arbeider er avsluttet eller ei. Med kontraktsfortjeneste menes kontraktsinntekt fratrukket kontraktskostnad. Små foretak kan imidlertid velge å inntektsføre langsiktige tilvirkningskontrakter når kontrakten er fulført. I og med at forskjellige prinsipper legges til grunn for regnskapsmessig og skattemesig periodisering av kontrakstfortjeneste, vil det oppstå en midlertidig forskjell. KONSEKVENSER AV FEIL

Ut fra de observasjonene vi har gjort, er vårt inntrykk at skattemessig tilvirkningsverdi vurderes for høyt. Dette fordi alt for mange kostnader som må anses som indirekte kostnader for skattemessige formål ikke trekkes ut fra de totale regnskapsførte prosjektkostnadene. Konsekvensen blir da at disse kostnadene ikke kommer til fradrag før tilvirkningskontrakten er fullført siden kostnadene ikke er innarbeidet i beregnet midlertidig 108

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

forkskjell. For virksomheter som løpende inngår nye tilvirkningskontrakter, vil en gjentatt feilperiodisering av ellers fradragsberettigede indirekte kostnader, i sin ytterste konsekvens kunne medføre at deler av prosjektkostnadene i praksis fremstår som en permanent forskjell. Dette har sammenheng med at utsatt fradragsføring av indirekte kostnader inntil en tilvirkningskontrakt er sluttført, rent praktisk vil ha en motpost i nye feilperiodiseringer knyttet til tilvirkningskontrakter som ikke er avsluttet. Forutsatt at skattyter er i skatteposisjon, vil konsekvensen av en slik feil innebære at man i realiteten har ytet staten et rentefritt lån. Videre kan det stilles spørsmål om det er opp til hver enkelt skattyter å periodisere fradragspostene etter eget ønske uavhengig av skattelovens periodiseringsregler. Etter vår oppfatning må fradragsposter periodiseres i henhold til gjeldende skattelov. Verdsettelsesreglene i skatteloven åpner ikke for aktivering av diverse kostnader som skattemessig må klassifiseres som indirekte kostnader. Disse kostnadene må etter gjeldende rett fradragsføres på løpende basis uavhengig av skattyters ønske.

HVEM ER ANSVARLIG? Ethvert leieobjekt er underlagt bygningstekniske krav. Spørsmålet er om det er leietaker eller utleier som har ansvaret for at regelverket følges.

J JUSS Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Et ofte tilbakevendende diskusjonstema i forhandlinger om leiekontrakter er spørsmålet om hvorvidt det er leietaker eller utleier som skal ha ansvar for om leieobjektet ved overtakelse er i tråd med alle «offentligrettslige byggtekniske krav som gjelder for leieobjektet». I henhold til bakgrunnsretten foreligger det i utgangspunktet en mangel dersom det foreligger offentligrettslige rådighetsinnskrenkinger for lokalet, eller det for øvrig ikke er i samsvar med de offentligrettslige krav som stilles til disse. HAR TATT GREP

I praksis er reguleringen i standard leiekontrakter punkt 6 som gjelder (fordi den stort sett benyttes i kommersielle leieforhold). Standarden bygger på markedspraksis, som igjen avviker fra bakgrunnsretten. I den nyeste utgaven av standardene (4. utgave 03/13), er det gjort flere grep for å etablere en balansert markedsmessig løsning, som er tilpasset kommersielle parters behov. Vi har tatt en prat med BA-HR-advokatene Stig L. Bech og Henrik Rudene Taubøll om dette mye diskuterte spørsmålet. - Hvordan er «som de er»-standardenes regulering bygget opp? - Leiekontrakten bygger på et skille mellom offentligrettslige

bygningstekniske krav og andre krav som stilles som følge av den virksomhet som drives i leieobjektet. Med bygningstekniske krav menes krav som følger av planog bygningsloven, teknisk forskrift og annet - og som retter seg mot krav til byggets fysiske og tekniske egenskaper, sier Bech. «RØNNEKLAUSULEN»

- Videre er det i «som den er»-utgavene av standardene lagt inn to alternativer. Det ene alternativet legger alt ansvar for slike offentligrettslige krav på leietaker. Dette alternativet blir i praksis sjeldens benyttet i større leieforhold, og er primært formulert med sikte på eiendom av lavere kvalitet. Alternativet omtales av enkelte som «rønneklausulen», sier Taubøll. - Det som nok bør være den alminnelige hovedregelen er alternativ B, fortsetter Bech. Dersom alternativ B velges, har utleier ansvaret for at leieobjektet per overtakelse er i samsvar med de offentligrettslige bygningstekniske krav som gjelder for at leietaker skal kunne bruke leieobjektet til det formålet som er angitt i leiekontraktens formålsbestemmelse. Dette gjelder også bygningstekniske krav knyttet til universell utforming. Offentligrettslige krav per overtakelse tilknyttet leietakers virksomhet/bruk av leieobjektet, som ikke er av bygningsteknisk karakter, er leietakers ansvar, sier Bech. - Eksempler? - Leietaker skal benytte leieobjektet til nattklubb. Utleier har per overtakelse ansvaret for at

leieobjektet oppfyller de offentligrettslige bygningstekniske krav som følger av dette bruksformålet. Videre har utleier ansvaret for krav relatert til universell utforming, som at lokalene må ha rampe for rullestol, handicaptoalett etc. Dersom det i leieperioden kommer et generelt krav om rullestolheis i alle lokaler der det før var nok med ramper, skal utleier besørge og bekoste dette. Men dersom det kommer krav om at alle nattklubber skal ha to handicaptoaletter, blir dette leietakers ansvar, forklarer Bech. - Leietaker har uansett ansvaret for offentligrettslige krav relatert til bruken/virksomheten som nattklubb, som å holde rømningsveiene åpne, inneha skjenkebevilling etc., jf. punkt 10 (2).

- For øvrig kan tillegges at leietaker, både per overtakelse og i leietiden, naturlig nok har ansvaret for offentligrettslige krav tilknyttet innrednings- eller bygningsmessige arbeider som utføres av leietaker, sier Stig L. Bech og Henrik Rudene Taubøll.

! KLARE KRAV: - Standard leiekontrakter bygger på et skille mellom offentligrettslige bygningstekniske krav og andre krav som stilles som følge av den virksomhet som drives i leieobjektet, sier Henrik Rudene Taubøll og Stig L. Bech i BA-HR.

SÆRREGULERING

- Gjelder det samme i leietiden? - Nei, i leietiden er reguleringen noe annerledes, sier Taubøll. - Utleier har ansvaret for at leieobjektet i leieperioden er i samsvar med de for leieobjektet gjeldende offentligrettslige bygningstekniske krav. Dette gjelder som utgangspunkt også for nye offentligrettslige bygningstekniske krav som måtte oppstå i leieperioden, herunder krav til universell utforming. Men dersom det nye kravet er knyttet til leietakers bruk av leieobjektet, skal kravet besørges og bekostes av leietaker, dette følger av en særregulering i leiestandarden punkt 10 (2). Ansvarsfordelingen gjelder uavhengig av om kravet rettes mot utleier eller leietaker fra det offentliges side.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

ADVOKAT: Rudene Taubøll

ADVOKAT: Stig L. Bech

109

JUSS

IKKE MVA-PLIKTIG LEIETAKER? Her er tipsene for avtalemekanismer som kan håndtere beregning av husleie i tilfeller der leietakeren ikke er mva-pliktig.

J JUSS Anne Sofie Bjørkholt

De fleste leietakere er merverdiavgiftspliktige. Kommuner og fylkeskommuner er såkalt kompensasjonsberettigede under en egen kompensasjonsordning for mva. Utleier av bygg til avgiftspliktige eller kompensasjonsberettigede leietakere kan registreres frivillig og få mva-fradrag for kostnader knyttet til leieforholdet, i den utstrekning leieobjektet brukes i den avgiftspliktige/kompensasjonsberetti gede virksomheten.

110

ANNE SOFIE BJØRKHOLT er partner i Advokatfirmaet BA-HR

STOR ØKONOMISK BETYDNING

NØYTRAL MERVERDIAVGIFT

Dette omfatter også inngående avgift på byggekostnader og rehabiliteringskostnader knyttet til bygget. Mva-fradraget får dermed stor økonomisk betydning for utleier. Privat virksomhet som leverer visse tjenester som kommuner/ fylkeskommuner er lovpålagt å utføre, har rett til mva-kompensasjon på samme måte som kommunen selv. Eksempler på denne type aktører er private barnehager, private grunnskoler og privat legevakt. En utleier til slik «privat kompensasjonsberettiget» virksomhet, har imidlertid ikke rett til frivillig registrering, og kan derved ikke fradragsføre inngående mva på kostnader knyttet til leieobjektet. Statlig virksomhet og store deler av finans- og helsesektoren mv. er ikke-avgiftspliktig, og ikke omfattet av kompensasjonsordningen. En utleier av eiendom til denne type leietakere vil derfor heller ikke kunne registreres frivillig.

Solberg-regjeringen har igangsatt arbeid med å innføre nøytral merverdiavgift i statlig sektor gjennom en nettoordning for budsjettering og regnskapsføring i statsforvaltningen. Ordningen er planlagt innført fra 1. januar 2015 for ordinære statlige forvaltningsorganer, mens helseforetakene ikke omfattes i denne omgang. Nøytral merverdiavgift innebærer ikke nødvendigvis at det åpnes for frivillig registrering av utleie til slike virksomheter, og det er dermed ikke gitt at den nye ordningen kommer utleiesiden til gode. Ved utleie til private kompensasjonsberettigede og ikke-avgiftspliktig virksomhet blir mva på kostnaden til å føre opp, rehabilitere eller tilpasse leieobjektet en del av utleiers kostnader. Avgiften blir dermed også en del av den investeringen leien må betjene for at utleier skal få samme avkastning på investeringen sin som han ville fått med en avgiftspliktig eller kompensasjonsberettiget leietaker.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Dette vil være særlig merkbart når leieobjektet er nytt eller nyrehabilitert. AVTALER SOM KAN BRUKES

Det er ikke gitt at leietaker aksepterer å dekke denne ekstra kostnaden fullt ut. Men dersom partene er enige om en slik dekning finnes det ulike avtalemekanismer som kan håndtere dette, herunder: a)Leietaker dekker merkostnaden løpende i byggeperioden b)Leietaker betaler et engangsbeløp ved leiestart c)Leietaker nedbetaler merkostnaden i løpet av leietiden (ikke hensyntatt eventuelle forlengelsesopsjoner) som en annuitet ved et angitt tillegg til leien d)Utleier gjør i sine kalkyler et påslag i leien uten at leieavtalen spesifiserer hvordan påslaget er beregnet eller hva det gjelder Variant a) ser vi sjelden, men de tre andre benyttes hyppig. Innimellom avtales det at leietaker ved leieforholdets start kan velge mellom alternativ b) og c). «Merleie» for å dekke ikke fradragsberettiget mva-kostnad

– Hysj!

Savner dere enkel tilgang til stillerom på arbeidsplassen?

QuietPod er flyttbare stillerom som passer for telefonsamtaler, møter, avkobling og arbeidsoppgaver som krever dyp konsentrasjon. Utnytt plassen i store rom på en bedre måte!

Konfidensialitet: Vi garanterer konfidensielle samtaler og møter i åpne kontorlandskap. Lydisolert: QuietPod er designet med tanke på høyest mulig lydisolering. Mobilitet: Alle rom går på hjul og kan enkelt flyttes rundt på avdelingen eller demonteres for transport til annet bygg.

Rask montering: 2 mann kan montere 2 komplette QuietPod på en arbeidsdag. Ingen andre håndverkere behøves. Individuell innredning: Form din egen QuietPod med et stort utvalg moduler, materialvalg og tekniske løsninger. Økonomisk: QuietPod kan leies, har lang levetid og stor bruktverdi (vugge til vuggeprinsippet). R

www.quietpod.no ESTATE MAGASIN | N°5 2014

efficiency through silence

111

JUSS

er skattepliktig på samme måte som annen leie. Skatteplikten gjelder uavhengig av hvilken av metodene partene har valgt for nedbetaling. «Merleien» blir skattepliktig etter hvert som utleier har opptjent en endelig rett til den. PERIODISERINGSULEMPE

På den annen side har utleier også skattemessig fradragsrett for sine investeringer, herunder ikke-fradragsberettiget mva, gjennom et høyere avskrivningsgrunnlag. Ettersom leieinntekten blir skattepliktig etter hvert som utleier har opptjent en endelig rett til den, mens avskrivningene foretas over tid (2 %, 4 % og 10 % årlig avhengig av type bygg og allokering av investeringen), oppstår en periodiseringsulempe for utleier. Har utleier også investert i tomten, herunder for eksempel i infrastruktur, vil utleier dessuten ikke få fradrag for dette før eiendommen eventuelt realiseres ved et direkte salg («innmatssalg»). Utleier må i tillegg finansiere mva-kostnaden fra det tidspunktet entreprenørens faktura forfaller og frem til han oppnår inndekning fra leietaker. Ønsker man en leie som setter utleier i samme posisjon som om leietaker var avgiftspliktig eller kompensasjonsberettiget («mva-nøytral leie»), må den derfor ta høyde for: • Merkostnad i form av ikke-fradragsberettiget mva • Nåverdien av at skatten for kompensasjonen kommer før (avskrivnings)fradraget 112

• Merkostnad for å finansiere ikke-fradragsberettiget mva frem til leietaker dekker denne Der leietaker endrer forholdet mellom avgiftsfri og avgiftspliktig virksomhet i løpet av justeringsperioden på 10 år eller dersom mva-reglene eller skattereglene endres i denne perioden, kan det forrykke forutsetningene for kalkulasjonen av en mva-nøytral leie. Det er imidlertid ikke alt som lar seg detaljregulere i leiekontrakten. FLERE MULIGHETER

En mulighet er at man i tillegg til den reguleringen man har valgt, tar inn en «fanebestemmelse» om at leien skal være «mva nøytral» og at man beskriver hva man legger i dette, herunder at man tar høyde for finansiering og skatt. Dette er mest aktuelt når man har valgt løsning b) og c), hvor leiekontrakten ofte inneholder et vedlegg som viser hvordan merkostnaden har blitt beregnet. Når partene har avtalt løsning d), vil endringer i faktisk bruk eller lovregler som reduserer den endelige mva-kostnaden normalt være utleiers oppside. Har man ellers valgt standardkontraktens løsning, vil økt mva-kostnad på grunn av endret bruk eller endrede regler knyttet til leietakers bruk/virksomhet være leietakers kostnad, mens økt mva-kostnad som følge av andre regelverksendringer vil være utleiers kostnad. NYBYGG

Utleier av et nybygg vil ikke alltid legge opp en nedbetalingsprofil

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

hvor hele merkostnaden knyttet til ikke-fradragsberettiget mva betales fullt ut i løpet av første leieperiode (som normalt vil være 10-15 år). Særlig i et marked med konkurranse mellom brukte og nye lokaler kan det være et poeng å unngå en leie som er markant høyere enn gjengs markedsleie. I disse tilfellene velges gjerne alternativ d). Alternativ d) har dessuten den fordel at også mva-kompensasjonen automatisk inngår i grunnlaget for KPI-regulering av leien. Dersom leietaker velger å fraflytte bygget etter første leieperiode, vil imidlertid potensielle nye leietakere være lite villige til å dekke den gjenværende merkostnaden knyttet til mva. Justeringsperioden på 10 år kan da ha løpt ut og utleiers muligheter til å få løftet av mva ved re-utleie til avgiftspliktig bruker vil være tapt. Denne restverdiproblematikken bør utleier til ikke-avgiftspliktig bruker være seg bevisst.

RASKERE, BEDRE OG ENKLERE Statens Kartverk tilrettelegger for elektronisk tinglysing.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Mange næringseiendomsaktører opplever at tinglysing av dokumenter ved Statens Kartverk tar uforholdsmessig lang tid. I dagens manuelle saksbehandlingssystem ved Kartverket tar prosessen fra dokumentet er dagbokført til det registreres i grunnboken normalt fire dager. Risikoen for retur av dokumentene dersom det er gjort en liten feil ved utfyllingen av Kartverkets skjemaer er også til stede, og kan skape unødvendig stress for eksempel før en closing. Heldigvis digitaliseres verden, og så også tinglysingen. NYTT SYSTEM

- Kartverket er nå i gang med å til-

rettelegge for elektronisk tinglysing av rettsstiftelser gjennom utviklingen av et nytt e-tinglysingssystem. Med e-tinglysing vil dokumentene registreres umiddelbart i grunnboken med prioritet fra det klokkeslettet de kom inn, sier advokat Siri Johanne Krafft i advokatfirmaet Thommessen. Krafft var Justisdepartementets representant i deler av pilotprosjektet for e-tinglysing, og sier at prosjektet bød på både juridiske og tekniske utfordringer. - Vi så tidlig at e-tinglysing ville nødvendiggjøre endringer både i tinglysingsloven og en del andre lover. Jeg vil imidlertid tro at det først og fremst er de tekniske løsningene som har gjort at dette har pågått siden 2007, sier Krafft. Det nye systemet vil legge til rette for elektronisk kommunikasjon mellom bruker og tinglysingsmyndighet, og med helt eller delvis automatisert kontroll hos tinglysingsmyndigheten. Store deler av informasjonen i dokumentene vil kunne kontrolleres automatisk, og deretter registreres direkte inn i tinglysingssystemet. Den anslåtte samfunnsgevinsten ved innføringen av e-tinglysing er på sikt beregnet til 1,3 milliarder kroner.

ser vi at digitaliseringen gjør tinglysingsprosessen enklere, sier Krafft. - Tinglysingsmyndigheten har tilgang til elektronisk informasjon fra ulike offentlige etater, og benytter dette aktivt i saksbehandlingen. Det er derfor ikke lenger nødvendig å legge ved vanlig firmaattest, spesialattest fra foretaksregisteret, revisorbekreftelse eller annen dokumentasjon, verken ved fusjon eller fisjon, med mindre omdanningen er spesielt komplisert. Opplysninger om en gjennomført fusjon eller fisjon er tilgjengelig gjennom foretaksregisteret elektroniske kunngjøringer, og Kartverket sjekker dette selv. Dette gjør at tinglysingsprosessen blant annet ved fisjoner og fusjoner av eiendom mindre tidkrevende enn før. Et ytterligere utslag av digitaliseringen er at grunnboken og matrikkelen er koblet sammen. Gjennom blant annet Infotorg kan man nå bestille en oversikt over den enkelte eiendom som både gir opplysninger om hjemmel, pengeheftelser, servitutter, areal, bygninger, eventuell grunnforurensning, naturvern eller kulturminnevern. Dette gir en rask og god oversikt over den enkelte eiendom.

også vil være nødvendig med en fradeling av eiendommen for å få tinglyst den aktuelle rettigheten. - Tinglysingsprosessen kan dessuten være krevende hvor hjemmelshaver er et selskap som ikke lenger eksisterer eller hjemmelshaver er et jordsameie og det blir spørsmål om signatur. Dette er bare eksempler på tilfeller hvor det fort vil lønne seg å benytte advokatbistand, sier Krafft.

KREVENDE LIKEVEL HAR OPPLYSNINGER ONLINE

I første omgang vil det være profesjonelle brukere, som for eksempel meglere og bankansatte, som kan sende inn alle typer rettsstiftelser i fast eiendom elektronisk. - Også i andre sammenhenger

Det er imidlertid nok av andre tinglysingstekniske utfordringer, understreker Krafft. - Det er lett å trå feil når man skal regulere leierettigheter eller positive og negative servitutter som skal tinglyses. Mange er heller ikke klar over at det ofte

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

ELEKTRONISK TINGLYSING: - Det nye systemet hos Kartverket vil legge til rette for elektronisk kommunikasjon mellom bruker og tinglysingsmyndighet, sier advokat Siri Johanne Krafft, som var Justisdepartementets representant i deler av pilotprosjektet for e-tinglysing.

113

NYTT OM NAVN

REKLAMEBYRÅET FOR EIENDOMSBRANSJEN Det er mange gode grunner til å velge Estate Reklame som bedriftens reklamebyrå. Den beste grunnen er at vi kan eiendomsbransjen bedre enn noe annet byrå – og vi deler gjerne vår viten, kompetanse og kreativitet. Ta kontakt med oss dersom det er ønskelig med en presentasjon av hva vi kan gjøre for ditt selskap, eller om det er en konkret oppgave som skal løses.

www.estatereklame.no 114

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Eksempler p책 noe av det vi har jobbet med i det siste

ESTATE MAGASIN | N째5 2014

115

NYTT OM NAVN

Nytt om navn HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL info@estatemedia.no, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

GÅR FRA BA-HR TIL ØVERBØ GJØRTZ ADVOKAT PER SVERRE RAKNES GÅR FRA ADVOKATFIRMA BA-HR OG HAR TATT OVER SOM NY LEDER AV EIENDOMSGRUPPEN TIL ADVOKATFIRMA ØVERBØ GJØRTZ.

Raknes ble omtalt i Estate Magasin nr 2 2014 på listen over «10 på vei opp» i eiendomsbransjen. - Det er vemodig å gi seg i BA-HR, som er en fantastisk arbeidsplass. Stig Bech, Anne Sofie Bjørkholt og Sam Harris leder en etter mitt syn bortimot ideelt sammensatt eiendomsavdeling, med en firmakultur hvor alt bunner ut fra en genuin dedikasjon om å sette sammen riktig team for å hjelpe kundene videre. Det fungerer virkelig bra. Raknes har tatt over som leder av eiendomsgruppen i Advokatfirma Øverbø Gjørtz, som med kontorer i Molde, Ålesund og Kristiansund er nordvestlandets største advokatfirma. - Det blir naturligvis en overgang å forlate en gigant som BA-HR. Jeg er imidlertid svært positivt overrasket over Øverbø Gjørtz sin posisjon i regionen. Firmaet er dominerende innen eiendomsbransjen. Å få muligheten til å ta over som leder av ei-

endomsgruppen her, er en utfordring jeg ser frem til. Fremover skal vi ha ennå sterkere bransjefokus. En moderne forretningsadvokat bør kunne fungere som en komplett rådgiver, også hva gjelder strategiske valg. Da er bransjekunnskap helt avgjørende. Om at Raknes nå gjør vestlending av seg uttaler Stig Bech: - Det er definitivt vemodig også for oss, ikke minst for meg - som daglig har hatt en sylskarp moldenser med bassrøst i løpende telefonkjør fra nabokontoret. Men, her som ellers ser vi gode muligheter fremover. Jeg har en umiddelbar følelse av at vi kommer til å samarbeide hyppig også i årene som kommer, sier Bech.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

116

Eiendomsadvokat skifter beite

VOKSER RASKT TEAMET SOM SLUTTET I AKERSHUS EIENDOM ANSETTER FLERE MEDARBEIDERE.

PAUL H. HOTVEDT (50) ER ANSATT SOM EIENDOMSDIREKTØR I FORTUS AS.

Før sommeren ble det kjent at Amund Medbø, Rune Holmøy og Simen Torgersen sluttet i Akershus Eiendom for å etablere eget meglerforetak. Selskapet har fått navnet 60 grader næringsmegling AS. Meglerselskapet som fokuserer på utleie, transaksjoner samt verdivurdering, opplyser til EstateNyheter.no at de har fått flere attraktive oppdrag, og merker betydelig kjøpsinteresse. Laget er nå styrket med Jon Arne Roald, som kommer fra stillingen som administrerende direktør i Conceptor Eiendomsutvikling AS. Der har han jobbet med eien-

doms- og handelsutvikling de siste 13 årene. - Vi har fått en god mottakelse i markedet, og gleder oss over å ha fått Jon Arne Roald med sin langvarige handelserfaring med på teamet, sier daglig leder Simen Torgersen. Torgersen også kan meddele at de har ansatt en erfaren analytiker som skal jobbe på meglerbordet. - Han må avslutte sitt nåværende arbeidsforhold før han blir å finne hos oss i niende etasje i Ruseløkkveien 6, sier Simen Torgersen.

DLA Piper Norway styrker sitt eiendomsteam gjennom ansettelsen av Andreas Mello-Kildal (29). Etter tre og et halvt år i advokatfirmaet Wikborg, Rein & Co har Mello-Kildal kommet tilbake til DLA Piper. I studietiden var han PSA (personal support assistant) i DLA Piper. Mello-Kildal har jobbet med næringseiendomstransaksjoner og har bistått ved flere store transaksjoner og

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

omdanninger. Han har opparbeidet seg inngående kunnskap om transaksjoner, syndikering og leiekontrakter samt til skatt og avgift relatert til næringseiendom. - Vi er veldig fornøyd, og ser det som en stor styrke for oss å få Andreas som vi kjenner godt til fra tidligere med på laget, og vi vil ha stor nytte av hans kunnskap og erfaring, sier Bjørn Slaatta som leder avdelingen for næringseiendom.

117

NYTT OM NAVN

HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL INFO@ESTATEMEDIA.NO, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

nytt om navn

ANSETTER MANGE NYE REKRUTTERER FEM NYE MEDARBEIDERE I OSLO OG STOCKHOLM.

Pangea Property Partners fortsetter å styrke organisasjonen, både innen Corporate Finance og Property Transactions, og har den siste tiden ansatt tre nye medarbeidere i Oslo og to i Stockholm. Pangea Property Partners har erfart stor interesse for å jobbe i selskapet, og ledelsen har hatt en omfattende utvelgelsesprosess i forbindelse med rekrutteringene etter sommeren. De nyansatte skal jobbe både innen Corporate Finance (CF) og Property Transactions (PT).

- Vi er veldig glade for den store interessen Pangea Property Partners har mottatt fra svært mange kvalifiserte kandidater, både i Norge og Sverige. Det er særlig gledelig at vi har valgt ut tre kvinner, både på senior og mer nyutdannet nivå. Rekrutteringen vil styrke hele Pangeas organisasjon i en periode der vi opplever betydelig økning i aktivitetsnivået innenfor alle våre markedsområder, sier Bård Bjølgerud, administrerende direktør i Pangea Property Partners.

Følgende nyansettelser er gjort i september: OSLO LINN IDSØ BRENNE (40) er ansatt som director innen PT. Brenne er siviløkonom fra NHH i Bergen og kommer fra stillingen som transaksjonssjef i Newsec AS. Hun har 10 års erfaring fra eiendomsmarkedet fra stillinger i Entra Eiendom, Akershus Eiendom, Catella Corporate Finance og Newsec.

HENRIK BAARDSEN (28) er ansatt som prosjektleder innen PT. Baardsen er siviløkonom fra NHH og kommer fra stilling som rådgiver innenfor PT i Newsec (Oslo), og har fem års erfaring fra finans- og eiendomsmarkedet.

118

STOCKHOLM MARIA HOFFMANN MALYSHEV (29) er ansatt som analytiker innen CF. Hun er utdannet Master of Science Corporate and International Finance ved Durham University, UK, og har tidligere arbeidet for Edge Capital og Escali Financial Systems. Stockholm

ADAM BAKONYI (24) er ansatt som analytiker innen PT. Han er nyutdannet siviløkonom/Master of Science in Business and Economics fra Universitetet i Stockholm.

MALIN LINDEBORG (24) er ansatt som analytiker innen CF. Hun er nytudannet Master of Science in Real Estate Finance, Valuation and International Investments fra Cass Business School i London.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Pangea Property Partners er en uavhengig nordisk rådgiver innen eiendomsrelatert Corporate Finance og eiendomstransaksjoner. Selskapet har over 30 medarbeidere i Stockholm og Oslo med omfattende transaksjonserfaring og rådgivning innen eiendomstransaksjoner og Corporate Finance.

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann195x123-2013juni.indd 1

26/06/13 11:29

Er du ansvarlig for store møbelanskaffelser? ConfidonMetoden® tilfører balanse i møte mellom deg og kontormøbelbransjen. Riktigere valg gjøres enklere. Confidon sørger også for bedre betingelser og komplett leveranse til rett tid.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD Se www.confidon.no for referanser.

NYTT OM NAVN

BLIR EIENDOMSDIREKTØR GEIR INGE JURIKS GÅR FRA HASLE LINJE TIL HAV EIENDOM. Geir Inge Juriks er ansatt som ny utviklingsog prosjektdirektør i HAV Eiendom AS med ansvar for å utvikle og bygge ut selskapets tomteportefølje. Han tiltrådte stillingen den 1. september. Juriks kommer fra stillingen som daglig leder i Hasle Linje, og han har vært tilknyttet Hasle-systemet siden 2008. Før dette har han erfaring fra Veidekke, BackeGruppen, Norske Shell og Statsbygg. HAV Eiendom AS er Oslo Havn KFs datterselskap og driver med eiendomsutvikling i Bjørvika. HAV Eiendom AS har som formål å delta i byutviklingen i Bjørvika-området gjennom utvikling, utleie, kjøp og salg av fast eiendom i Bjørvika-området. HAV Eiendom AS eier 66 prosent av Bjørvika Utvikling AS, som igjen eier 100 prosent av Bjørvika Infrastruktur AS. HAV Eiendom AS eier også brorparten av arealene i Bjørvika. Det utgjør idag 156 dekar som kan utbygges med 570.000 kvadratmeter.

Anders Oswald er tilsatt som Direktør for Property Management Norway i Telenor Eiendom. Han har ansvar for Telenors Eiendoms eiendomsforvaltning, salg, innleie og utleie i Norge. Anders har vært ansatt i Telenor Eiendom siden 2001 og innehar god kunnskap om Telenor Eiendoms byggportefølje. Han har bred faglig og operasjonell erfaring fra sine 13 år i forskjellige lederstillinger i Telenor Eiendom. Anders har også eiendomserfaring fra Telenor Avidi, Oslo Røde Kors Eiendom AS og OBOS Eiendomsforvaltning.

Thomas Howard er tilsatt som forvaltningssjef i Telenor Eiendom Holding AS. Han kommer fra stillingen som markedssjef i samme selskap. Thomas er utdannet jurist, og har bl.a. bakgrunn fra næringsmegling. Han vil ha landsdekkende ansvar for Telenors portefølje av tekniske eiendommer og kombinasjonseiendommer. I porteføljen er det et stort innslag av utviklingseiendommer.

NY REGIONDIREKTØR I NCC CONSTRUCTION Are Strøm (43) er ansatt som ny regiondirektør, Region Anlegg, i NCC Construction Norway. Are Strøm er i dag konsernsjef i Norstat AS, en virksomhet med 21 kontorer i 10 land. Strøm har bred erfaring fra lederstillinger, rådgivning og styrearbeid. Han har vært rådgiver og administrerende direktør i Holte 120

Consulting og konsernsjef (CEO) i Holte Group AS. I tillegg har han jobbet med prosjektledelse internasjonalt i Holte Group og Schlumberger, samt med analyse og kvalitetssikring av utviklingsprosjekter. Strøm er utdannet sivilingeniør fra NTNU og har i tillegg en Executive MBA fra Instituto de Empresa i Madrid. ESTATE MAGASIN | N°5 2014

- Jeg er meget godt fornøyd med å få Are Strøm inn som leder for Region Anlegg. Hans erfaring og bakgrunn vil bidra til å forsterke NCCs strategiske satsing på infrastrukturprosjekter, med fokus på ytterligere lønnsom vekst, sier administrerende direktør i NCC Construction Håkon Tjomsland.

Blir spraymaling sittende på veggen, kan den forårsake store bygningsmessige skader. Graffiti er altså ikke bare forurensing av det visuelle miljøet. -- Ved gjentatte overmalinger av graffitien, kan dette medføre at fuktighet som har samlet seg i veggen, ikke kommer ut. Ved for eksempel kulde kan sprekkdannelser forekomme i tegl og murpuss dersom graffitien har blitt overmalt flere ganger.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd og hjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 100 år. Etter sammenhengende drift i 115 år, med skiftende bemanning og under nye navn, har Huseiernes Landsforbund gitt juridisk bistand til sine medlemmer med næringseiendom. Mange vet å sette pris på betydningen av foreningens standard utleiekontrakter, som alltid er oppdatert med de siste lovendringer, og mange har hatt gleden av å få hjelp når det var nødvendig. Den juridiske staben i HL sitter klar hver dag fra 0830 til 1600 og svarer på spørsmål. For dem som trenger en advokat til skriftlige arbeider, eller til å føre en sak for retten, har foreningen samarbeidsadvokater som medlemmene kan benytte til sterkt reduserte priser. Les mer og meld deg inn på huseierne.no. www.huseierne.no/naringseiendom

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

121

LEIEPRISER OG STATISTIKK

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER På disse sidene bringer Estate Magasin oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene. Kontorleiepriser. Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

6 000

Kontorleiepriser Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

6 000

5 000

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

Oslo (prestisjelokaler)

Oslo (sentralt, høy standard)

Oslo (sentralt, god standard)

Kristiansand

Stavanger (sentralt)

Tromsø

Bergen

Trondheim

5 000

4 000

3 000

AKSJONSMARKEDET 2013

i hva slags type eiendom som ble ad av geografisk konsentrasjon

122

2 000

1 000

Segmentfordeling 1985

pe eiendom som ble omsatt i fjor og antall øyere enn i 2012. Færre milliardtransaksjoner erdi likevel ble klart lavere. Sammenlignet med inger innen kontor og boligutvikling, men flere industri, handel og hotell. Eiendom innen er i ferd med å bli en viktig del av kommersiell yndikeringsaktørene OPF har kjøpt Realpriserog pålivselskapet næringseiendom ge kontrakter i disse segmentene. Innen1981-2012 ”Øvrige Indeksert.1998 = 100. Halvårstall. vi blant annet restauranteiendom og i ”utviklingseiendommer som planlegges utviklet til flere ulike 1) Beregnede salgspriser på kontorlokaler i Oslo jøpesenterporteføljer bidro til at ”Geografisk deflatert med BNP-deflator for Fastlands-Norge e en andel på hele Hodrick-Prescott 15 % av fjorårets volum målt i 2) Ensidig filter med rekursive anslag. Lambda = 400 000 konomi og urbaniseringstrendene har bidratt til at mer bevisste på OPAK, de langsiktige Kilder: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank i verdi var ca. 80 % av transaksjonsvolumet i fjor e fire største byregionene.

Segment

1988

Geografisk fordeling

1991

1994

1997

2000 1

2003

Realpriser påAntall næringseiendom . NOK mrd.

2006

16,6

Kjøpesenter

7,1

Øvrig Handel

4,6

Hotell

1,7

5,7

og Kultur

2,6

Øvrige med 100 kontantstrøm

1,3

28 184

3,6 43,2

200

150

2013 NOK 43,2 mrd.

Trend

Sør- og Vestlandet 13 %

Utdanning, Helse

Tomter, utvikling & konverteringsobjekt Sum 50 1979

1983

1987

2012

MidtKriserog Nord-Norge Gjennomsnitt (2. kv. 1981-4. kv. 2012) 8 % på næringseiendom Realpriser

Lager/Ind./ kombinasjon

2009

Geografisk spredte porteføljer 15 %

Indeksert. 1998 = 100.sentralbyrå, Halvårstall.Dagens 1981-2012 Kilder: Statistisk Næringsliv og OPAK

Kontor

Oslo/ Akershus 54 %

Øvrige Sørøstlandet 9%

Kilde: UNION

1991

1995

1999

2003

2007

2011

salgspriser på kontorlokaler i Oslo deflatert med BNP-deflator for Fastlands-Norge Årlig1)2)Beregnede transaksjonsvolum i NOK mrd. Ensidig Hodrick-Prescott filter med rekursive anslag. Lambda = 400 000 Kilder: OPAK, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

70 60

NOK mrd.

snitt blitt omsatt næringseiendom for NOK 40 mrd. muligheter, aktive syndikeringsaktører, stor og aktører som uttaler henholdsvis kjøps- og Årlig transaksjonsvolum i NOK for et høyt volum i år. Vi estimerer et mrd. - Kun transaksjoner fra MNOK 50 NOK 45 mrd. ekskl. et evt. nedsalg i Entra avere volum innen konverteringsobjekter og retning venter vi flere porteføljesalg knyttet til at mer konsentrerte investeringsstrategier. Det er i vilken andel i Entra Eiendom staten ønsker å selge, Kilde: UNION fratransaksjonsvolum 2008. idra til et rekordhøyt i år DNB Næringsmegling for årene før 2008 ar eiendomsverdier for over NOK 24 mrd.

2 000

40 30 20

43,2 45

28 15

10 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014E 10

Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008 ESTATE MAGASIN | N°5 2013

LEIEPRISER Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet: endring siden vinteren 2013

2,4 % 0,5% 1,0 % 1,1 % -3,7 %

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen Øvrige sentrum inkl. Bjørvika Oslo vest inkl. Majorstuen

4 100 3 100 2 250

Indre nord inkl. Ullevaall Stadion Indre øst inkl. Kværnerbyen

1 900 1 750

2 550 1 750 1 500 1 250 1 150

Skøyen

2 900

1 850

2,3 %

Lysaker

2 250

1 550

2,9 %

Fornebu

1 800

1 350

Nydalen

2 000

1 500

3,3 %

Bryn / Helsfyr

1 900

1 300

2,6 %

Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

1 750

1 350

0,5 %

Økern - Hasle - Løren

1 750

1 200

Ytre nord og øst inkl. Økern

1 600

1 150

1,1 %

Ytre syd inkl. Ryen

1 600

1 200

-5,3 %

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

1 850

1 250

1,2 %

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

STORE UTVIKLINGSPROSJEKTER I OSLO - kontor Eiendomstype

Prosjekt, Sted, Eier/utvikler

Str. (m2)

Kontor

Silurveien 2, Selvaag Eiendom

18.000

Kontor

Lilleakerveien 4, Mustad Eiendom (PGS)

20.000

Kontor

Akersveien 24-26, Akersveien 24-26 AS

14.500

Kontor

Drammensveien 131 (Yaria), Bernergruppen

10.000

Kontor

Haslevangen 16-18, Høegh Eiendom

10.000

Kontor

Fredrik Selmers vei 4, Entra (Skattedir.)

36.000

Kontor

Schweigaardsgt21-23, Rom (Gjensidige/NSB)

31.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 20-24, Oslo S Utvikling (DnB)

22.000

Kontor

Drengsrudbekken 1-15, Oxer

21.000

Kontor

Østre Aker vei 90, Winta Eiendom (Siemens)

15.000

ELING OG NETTO YIELDER

vestorkategorier og yield-nivåer Kontor Dr. Eufemias gt. 14, Oslo S Utvikling (DnB)

amikk

15.000

Kilde: Eiendomsspar

Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd.

rt den ettelagt lum på der de fikk rings-

Investorkategori

Kjøp

Salg

Netto kjøp

Kjøp

Salg

Eiendomsselskap

42 %

38 %

1,7

17,9

16,3

Norske fond

-3,0

0,1

3,1

club deals

22 %

8,1

9,4

1,4

av aktene. ange avtalene.

Utlendinger inkl. fond

10 %

3,9

4,3

0,5

12 %

18 %

-2,5

5,2

7,7

elger av enkelte å som stor r NOK 4,3 også med ærlig nker,

Syndikeringsaktører inkl.

Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond Private investorer

14 %

-4,1

2,1

6,2

Bruker av eiendommen

13 %

-2,4

3,1

5,5

Andre eller konfidensielt

-1,6

0,9

2,5

100 %

43,2

Sum

Transaksjoner i 2013 etter yield-nivå

ESTATE MAGASIN | N°5 2013

8 % eller høyere netto-yield:

6 % eller lavere

AKTØRENES KJØPS- / SALGSANDELER OG NETTOKJØP I NOK MRD. Kilde: Union Norsk Næringsmegling

123

Det enkle er ofte det beste Få lett tilgang til leietakere!

I syv år har vi ringt på 16 000 selskaper for å høre om de har flytteplaner. Benytt deg av vår leietakerdatabase – ta kontakt i dag med per@realinform.no eller 90 55 87 05 og finn ut hvordan vi kan hjelpe deg.

EIENDOMSAKTØRER

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ESTATE MAGASIN | N°6 2013

125

EIENDOMSAKTØRER

ADVOKATER DNB Næringseiendom AS

arntzenlegal

Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

Ernst & Young AS EiendomsInvestor AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

BRYN EIENDOM AS

Ferd Eiendom

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

126

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

FORTIN AS

NCC Property Development AS

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Fram Eiendom

OXER Eiendom Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Höegh Eiendom

Rom Eiendom AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

IT Fornebu Martin Linges vei 25 1364 Fornebu Tlf: 67 82 70 20 E-mail: post@itfornebu.no www.itfornebu.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Sammen skaper vi muligheter.

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Myren Eiendom AS

Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

127

EIENDOMSAKTØRER

Stor-Oslo Eiendom

Basale AS

Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2 bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Fazenda Asset Management AS

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Stranden 3A, 0250 Oslo

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTERE ForvaltningsCompagniet AS

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

128

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Hvem leverer hva til leietaker

ON Property AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

ANSKAFFELSESBISTAND Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

CONFIDON AS

Bleikerhaugen 62, 1387 Asker. Tlf. 4735 4845. post@confidon.no www.confidon.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

BRANNVERN

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

FIRESAFE AS

UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom. Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS

EIENDOMSRÅDGIVERE

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no

HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

129

EIENDOMSAKTØRER

Hvem leverer hva til leietaker EIENDOMSSERVICE

HÅNDVERKSTJENESTER

Gårdpass AS

Alliero

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no

• CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge• hender året rundt...

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

• GRESS - GRØNTANLEGG

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

B.O.-Drift as

ÅNGTVÄTTBILEN

Enebakkveien 302A 1188 Oslo Tlf: 22 42 96 05 info@b.o-drift.no www.b.o-drift.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Totalleverandør innen eiendom.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING ÅNGTVÄTTBILEN

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

NEAS Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Norges ledende facility management selskap!

130

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

Fra ledig til utleid

PLASSMANGEL? PLASSMANGEL?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med roy@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR

NORSK GJENVINNING

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring. Innredning til møterom og sosiale soner.

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

EnviroPac AS MODULVEGGER OSLO AS Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

ENERGIRÅDGIVNING HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

LA OSS OSSHJELPE HJELPEDEG DEG å FINNE FINNENYE NYELOKALER. LOKALER. Estate Realinform er er Ser du duetter etternye nyelokaler? lokaler? Estate Realinform Norges ledende nøytrale leietakerbase. Norges ledende nøytrale leietakerbase. Registrer deg så så vil vil gårdeiere Registrer degpå pårealinform.no realinform.no gårdeiere kontakte deg direkte med egnede arealer kontakte deg direkte med egnede arealer

REJLERS NORGE AS Hamar, Halden, Kristiansand Telefonnummer + 47 958 23 000 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

131

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

Våre entrepriseadvokater bistår bransjens aktører i alle stadier av byggeprosessen.

Ta kontakt med:

Audun L. Bollerud alb@raeder.no mobil 951 54 111

Advokatfirma Ræder DA Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo post@raeder.no, www.raeder.no