NæringsEiendom 03/2020 by Estate Media

LO G I ST I K K

# 03 2020 naringseiendom.no

• INNOVASJONSHUB • KORONA-KONTORET | ENERGIHUSET I DE STORE | ETTRENGER AV EUROPAS STØRRE STØRSTE LAGER KONTORBYGG | KONKURSBØLGEN I TRE | NYKOMMER OLJESMELL • •

Kort vei til kunden og markedet

Oslo lufthavn

Oslo

Moss havn

Europa

Vestby nĂŚringspark

Skal du investere i nye lagerlokaler i Oslo-området? Vi tilbyr skreddersydde lokaler til en konkurransedyktig leiepris. Velkommen til Vestby næringspark! • 180 000 kvm tomt • 90 000 kvm utbyggingsareal • Skreddersydde lokaler • 40 km til Oslo • 20 km til Oslofjordtunellen • 4 minutter fra E6 Kontakt Henning Sørlie E-post: hs@abne.no Tlf: +47 913 72 602

KANALPIREN

500 – 5.000 KVM KONTORLOKALER MED FANTASTISK BELIGGENHET I HINNA PARK Kanalpiren er et moderne bygg med fleksible løsninger, kantine og god parkeringsdekning. Kontorene består av celler og åpent landskap. Eiendommen er en del av Hinna Park, et område med kontorlokaler, caféer, shopping og gode kollektivtilbud i fantastiske naturomgivelser – kun åtte minutter fra Stavanger sentrum.

ØVRIGE LEIETAKERE I BYGGET ER BOUVET, OLAVSTOPPEN, ACONA, NEWSEC BASALE OG ORIS DENTAL

KONTAKT Tonje Rosenvold Næringsmegler DNB Næringsmegling AS E: tonje.rosenvold@dnb.no T: 950 57 288

osloareal.no

TOG Stavanger - 8 min Sandnes - 10 min Tog hvert 15. min i begge retninger

BUSS Høyfrekvente busstilbud til og fra hele regionen

BIL OG PARKERING • Parkeringskjeller • Soneparkering • Gjesteparkering

SYKKEL Det er sykkelstier langs fjorden, og Sykkelverksted på Hinna

SHOPPING 2 minutter til Stadionparken kjøpesenter med ca. 25 butikker

SNIPETJERNVEIEN 4 Prosjektert ny topp moderne kombinasjonseiendom på Langhus: 4.000 m2 - 11.000 m2

Ledig areal: Kontor, produksjon, industri, lager, logistikk, kombinasjonslokaler: 4.000 m2 - 11.000 m2

• God kollektivdekning med gangavstand til buss og tog

Kontakt:

• Lageret kan evt. deles i 2-3 leieforhold

• Mulighet for 12 lasteramper/værgardin, samt overbygget lasterampe

• Tomteareal på ca. 24 mål

• 500 – 1.000 m² kontorer/spiserom/møterom

Hans Jacob Haraldson 934 41 541 hjh@60grader.no

• Opptil 12 m. fri takhøyde – Gesimshøyde 15 m.

• Bygget skreddersys den enkelte bruker

• Fokus på bærekraft og miljø

• Byggetid ca 12 mnd.

• Prosjektert ny topp moderne kombinasjonseiendom på inntil ca. 9.000 m² lager på én flate med tilhørende kontorfunksjoner

• Hovedkontorpreg

Amund Medbø 909 80 342 am@60grader.no 60grader.no

Alternative Investments

Pareto Eiendoms Felleskap er Norges største utleier av lager- og logistikkeiendom, med ca. 260.000 kvm under forvaltning fordelt på over 30 leietakere og 60 mål fremtidige næringsareal under utvikling.

Selskapet er eid av norske institusjonelle investorer og har således en svært langsiktig horisont.

TOVEIEN 28 Prosjektert lagerbygg i Vestby Næringspark Øst, ca. 22.000 m2 • I Vestby Næringspark Øst planlegges det opp- • Lokalet får god takhøyde, opptil 11,7 meter frihøyde. ført et nytt og moderne lager/logistikkbygg. Leietakere gis store muligheter for å kunne • Eiendommen er en næringstomt på ca. 40 være med å påvirke utforming av eiendomdekar, beliggende i nye Vestby Næringspark men ihht ønsker og behov. Øst. Tomten ligger som nærmeste nabo til eksisterende bygg i Toveien 28, som huser • Eiendommen kan leies i sin helhet eller deles Right Price Tiles, DHL, Sprell, Procurator og opp i to til tre mindre objekter. Euro fushion.

Ledig areal: Kontor, produksjon, industri, lager, logistikk, kombinasjonslokaler: 10.000 m2 - 22.000 m2

Kontakt: Hans Jacob Haraldson 934 41 541 hjh@60grader.no Amund Medbø 909 80 342 am@60grader.no 60grader.no

Alternative Investments

Selskapet er eid av norske institusjonelle investorer og har således en svært langsiktig horisont.

14 HOVEDSAK I interiørkonsept butikken og designstudioet Sanatorium, kommer du tett på interiørarkitektene.

100 MARKEDSPULS Den reduserte etterspørselen fører til at kontorledigheten i Oslo går fra lav til moderat i løpet av inneværende år.

40 KONTORET I ENDRING Cellekontorets revansj over det åpne landskapet.

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | I NNHOLD

INNHOLD #03 2020

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 5, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 post@estatemedia.no www.estatemedia.no

10 Leder: Ønsker ingen oppussingsfest

14 Hovedsak: En kreativ oase

28 Slik fjernstyrer du teamet ditt effektivt

30 Åpner flagship butikk

32 Konkursbølgen kommer

34 Billigere å eie enn å leie

40 Arbeidsplassutvikling post-korona

46 Hva blir den nye normalen?

50 Satse på coworking i tøffe tider

56 Netthandel endrer byen

60 Positiv til fremtiden

116 Gjør bygget virus-klart

REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no JOURNALIST Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 970 55 121 dag@estatemedia.no CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends Daniel Ingebrigtsen SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no

MARKED

Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no

61 Dag-Jørgen har ordet

Mariann Sunde Tlf: 402 46 021 mariann@estatemedia.no

70 De store trenger mer lagerplass

76 Netthandel kan gi logistikktrøbbel

80 Flere søker til sydkorridoren

84 Starter storutbygging til høsten

88 Oppgraderer næringsparken

92 Store forandringer etter Covid-19

98 Drahjelp fra gårdeiere teller stort

Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no

100 Markedspuls

106 Oversikt nybygg

110 Leiepriser

Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no

Katja Nordmann Ljungblom Tlf: 922 92 157 katja@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

FASTE SPALTER

24 Morgendagens medarbeidere: Filip Brannstorph Selvig

36 Byen min: OBOS-sjef, Daniel Kjørberg

52 Interiør: Hummer og kanari satt i system

66 Utleier har ordet: Asgeir Solheim

112 Juss: Hva skjer når leietaker går konkurs under koronakrisen?

118 Slik finner du nye lokaler

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 8.000 Copyright: Estate Media UTGIVER: Estate Media AS www.estatemedia.no FORSIDE: Gro Sævik NESTE UTGAVE: August 2020

AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

ØNSKER INGEN OPPUSSINGSFEST

Korona-epidemien er foreløpig under kontroll. Folk vender sakte men sikkert tilbake til kontoret. Debatten har allerede oppstått – hvordan vil dette endre jobbhverdagen vår? Interiørarkitektene er uenige. Noen ønsker cellekontoret velkommen tilbake, andre ser for seg enklere justeringer i form av skillevegger og duppeditter. Enkelte argumenter for at det er unødvendig med de store forandringene, ettersom flere har fått smaken på hjemmekontor og digitale møter. En ting epidemien har ført med seg er at folk i enda større grad vil ha fleksibilitet og styre arbeidsdagen selv. Til og med gammeldagse offentlige instanser har sett at hjemmekontor fungerer helt utmerket. Å nekte ansatte hjemmekontor fremover blir nok utfordrende for enhver arbeidsgiver. Mange

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LEDER

har oppdaget fordelene ved å være hjemme. Ingen reisevei, du jobber uavbrutt og effektivt, mer energi, og det er tid til en treningsøkt eller personlige gjøremål i pausen. Det som blir interessant å se, er om økt bruk av hjemmekontor vil påvirke størrelsen på kontoret – bli det redusert på sikt? Forhåpentligvis blir ikke dette en ny oppussingsfest. De fleste bedrifter og gårdeiere har kjent epidemien på kroppen, og de færreste har lyst til å skyte inn masse penger på å oppgradere et lokale som mest sannsynlig holder stand. Gjenbrukstrenden fikk sitt inntog i fjor og jeg håper at den nå bare blir forsterket. Og at nordmenn snart forstår at vi ikke trenger å trumfe oppussingstoppen, hverken i hjemmet eller på kontoret.

200-1.440 kvm Kontorlokaler

Drammen

NEDRE STORGATE 15-17, DRAMMEN Kontorlokaler med sentral beliggenhet

Eiendommen er nylig rehabilitert. Fasadene har blitt lysere og mer tidsriktig med nye glassfasader i 1. og 2. etasje mot Nedre Storgate, i tillegg til presentable inngangspartier. Moderniseringen står i stil med den spennende utviklingen og veksten i Drammen. Lokalene kan tilpasses leietakers ønsker og behov innenfor et overordnet interiørkonsept, som harmonerer med fellesarealer og byggets identitet.

Illustrasjon: DRMA/B&B

Til leie

For mer informasjon, ta kontakt med: Oxer Eiendom Anniken Haug Markedsdirektør t +47 970 33 777 ah@oxer.no www.oxer.no

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kombinasjonslokaler til leie. Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6 nær Karihaugen. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min. Vi for utleie kontorlokaler i forskjellige størrelser beliggende i 2. og 3. etasje. Arealene er av god standard med ventilasjon etc.

FRA CA. 350 KVM

Hyggelig utsikt med gode dagslysforhold gir en trivelig arbeidsplass. Lokalene vil kunne tilpasses leietakers behov og ønsker etter nærmere avtale. God parkeringsdekning umiddelbart utenfor lokalene. Finnkode: 17 89 63 572

LILLEAKERVEIEN 25 Kontor Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog. Følgende arealer blir ledig: 165 kvm hjørnelokale i 3. etasje, ledigstilles 1. april 2020.

FRA 85,5 KVM

85,5 kvm hjørnelokale i 4. etasje, ledig pr. d.d. Begge lokaler er lyse og ligger med god utsikt mot sydvest. Finnkode: 16 47 10 108

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie

L I L L E A K E R V E I E N 31 Kontor Vi kan nå tilby flere flotte kontorlokaler i Lilleakerveien 31. Arealene er av forskjellige størrelser, men er alle preget av gode lysforhold, hyggelig utsikt og kvalitetsmessig innredningsløsninger. Nedre plan: 114 kvm Utleid Hovedbygg 2. etasje: 270 kvm Hovedbygg 3. etasje: 427 kvm Hovedbygg 6. etasje: 424 kvm Utleid Sidefløy 2. etasje: 118 kvm Sidefløy 2. etasje: 273 kvm Sidefløy 3. etasje: 199 kvm Utleid Sidefløy 3. etasje: 154 kvm Samtlige lokaler har dels åpne løsninger og dels cellekontorer, møterom, kjøkkenfasiliteter etc. Vi tilbyr gode lokaler til fornuftig leiepriser og en engasjert gårdeier. Finn-kode: 16 89 87 306

FRA 154 KVM

S E N T R A LT B E L I G G E N D E M E D B U S S OG TRIKK I UMIDDELBAR NÆRHET

Offentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen, og det er kun en rask spasertur til Lysaker med tog, flytog og buss. For øvrig er det godt med parkeringsplasser i tilknytning til eiendommen, både på permanent basis og korttidsparkering.

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o

I interiørkonsept butikken og designstudioet Sanatorium, kommer du tett på interiørarkitektene. Studioet er satt opp som en «apartment store», der du går fra rom til rom og oppleve interiør i en helt spesiell atmosfære. AV: SILJE RØNNE | FOTO: SANATORIUM

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | SANATORI UM

deen om Sanatorium ble født nærmest som en tilfeldighet over flere glass rosévin i Paris. Vi snakket om kreativitet og galskap – hvordan mennesker bruker sine utfordringer til sin fordel i utviklingen av kunst og design, dans og musikk, forteller Vigdis Bergh og Gro Sævik som står bak det unike konseptet i hjerte av St. Hanshaugen. – Galskap og kreativitet, det er det hele prosjektet bygger på. Konseptet ble liggende litt på is, frem til en dag, da vi gikk forbi hjørnelokalet i Frydenlundgata 14 på St. Haugen i Oslo. Vi leide et design studio rett i nærheten, og en jernvareforretning skulle legge ned sin virksomhet etter 40 års drift, legger Gro Sævik til. Ettersom lokalet var til salgs bestemte duoen seg for å slå til. – Vi kastet oss bokstavelig talt rundt, og kjøpte lokalet nærmest på impuls. Stedet var vårt dagen etter. Eieren som kjente nærmiljøet godt etter å ha drevet butikken i 40 år ville svært gjerne selge til oss. Da han ønsket at naboene skulle få et hyggelig tilslag til nabolaget. NorgesGruppen var også på ballen å ville gjerne kjøpe for å drive en Jokerbutikk, men selgeren ville at vi skulle overta, som han sa; «Jeg vil gjerne selge til jentene med peis», sier Bergh.

EGEN KOLLEKSJON Skrivebordet er fra Sanatoriums egen møbelkolleksjon med læroverflate.

Ettersom han kjente til lokalet de hadde leid litt lenger ned i gaten, og sett hvordan de fyrte i peisen om vinteren. Damene var kjent for «design studioet med peis». – Slik endte det at vi fikk tilslag på vårt bud foran nesa på Joker, og heldigvis – denne byen trenger mer en dagligvarebutikker, påpeker Sævik. Det tok ett år med planlegging og oppussing før de fikk det som de ønsket. – Stedet var fullstendig nedslitt, men hadde fantastiske kvaliteter under alle lag av plater og gammel linoleum, forsetter hun. TILBAKE TIL SIN OPPRINNELSE Bygget er opprinnelig fra 1868, og har huset en melke- og kjøttbutikk. Arealet mot gateplan hadde originalt håndmalt glasstak fra denne tiden, og i delen der kjøttbutikken holdt til var det originale fliser, også deler av det mønstrete flisegulvet var intakt under lag med plater. – Mye av jobben med lokalet ble å skrape frem de gamle overflatene, og gi rommene den historiske kvaliteten og stemningen vi ønsket å skape. Noen vegger ble åpnet opp, og glassvegger ble satt inn, sier Bergh og påpeker at planløsningen var utfordrende å planlegge, da Sanatorium skulle favne mange behov, og flere bruksområder.

«Uten spesialbutikker og entusiastiske drivere dør byen.» 03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | SANATORI UM

1 Skillevegger/dører i jern og glass leveres på mål fra Sanatorium. 2 Selv uterommet på fortauet av Sanatoriums hjørnet blir tatt i bruk. For anledningen med «grønn løper» av høy, for å ønske gjestene velkommen til lanseringsfest.

De ønsket at konseptet skulle være fleksibelt og at stedet skulle brukes til forskjellig formål med kreativ utfoldelse, under stadig utvikling. – Sanatorium er en interiørkonsept butikk, designet som en leilighet, der man kan oppleve butikken gjennom rom på rom, som i et hjem. Stedet er en hybrid mellom butikk, galleri, studio og kontor, som i tillegg inneholder et «minihotell med to suiter». – Alt man ser kan kjøpes; kjøkken, badekar, kraner, lamper, møbler, parfyme osv., forklarer Sævik. Selv mener de at de jobber med de beste merkene. De er eneforhandler i Norge på flere merker som kult brandet «Le Labo fragrances› fra New York. – Her har vi egen lab, der vi «labler» den håndlagde parfymen og duftlys med navnet ditt på etiketten. Vi er også eneforhandler på håndlagde kraner fra Brooklyn, New York, The Watermark Collection, og har badekar fra Italienske Devon & Devon, bl.a. møbler fra Gervasoni, kjøkken fra Italienske Minacciolo og sengetøy og håndklær organisk bomull fra Danske Tekla. Det er bare noe av mange merker vi representerer i vårt lifestyle univers, sier Bergh. I tillegg kuraterer de en nøye utvalgt miks med håndlagde design «unikas» fra hele verden.

KREATIV REHAB To av rommene er laget som suiter med eget bad, disse leier de en sjelden gang ut til spesielle anledninger, som når samarbeidspartnere kommer på besøk eller de jobber sammen andre designere på prosjekter. Disse rommene har får navn som: Rom Horrible 113, Rom Do & Dyne 313. – Vi kaller det bare innleggelse for kreativ rehab. Så pasienten må skrive seg SANATORIUM ER inn i et spesialdesignet skjeEN INTERIØRKONSEPT ma, sier Sævik og smiler. Har du kommet innenfor BUTIKK, DESIGNET SOM de grønne dørene på hjørne av St. Hanshaugen, skal alle EN LEILIGHET, DER MAN estetiske sanser stimulere. – Den særegne inngangsKAN OPPLEVE BUTIKKEN døren var for øvrig det første vi kjøpet, etter å ha kuppet GJENNOM ROM PÅ ROM, lokalet på 24 timer, supplerer Bergh. SOM I ET HJEM Hovednæringen deres er firmaene de har drevet i mange år. Vigdis A. Bergh er interiørarkitekt og møbeldesigner og driver firmaet Inne Design MNIL som bl.a. har prosjekter som hoteller, restauranter,

KRONEN Det massive badekaret fra Devon&Devon troner midten av lokalet! Her er det vann og badekar overalt som blir flittig brukt til diverse event.

«Jeg vil gjerne selge til jentene med peis.» spa-frisørsalonger og mye private boliger. Gro Sævik er interiørdesigner, møbeldesigner og fotograf og driver firmaet X-Po Design, som jobber med bl.a. design for bolig, retail, fotokunst og foto reportasjer for magasiner i inn og utland. – Tidligere jobbet vi i et mer lukket design studio, men slik vi har åpnet opp, blir det mer som et kreativt verksted. Vi har kommet mye nærmere Oslo på et vis. Vi blir kjent med mange nye spennende mennesker, som kommer titt og ofte – noen bare for en kopp kaffe eller et glass vin, sier Bergh. Sanatorium er tilrettelagt for event med sine fleksible og særegne rom. De har holdt flere egne

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | SANATORI UM

Dronning Eufemias gate 10 Sjelden mulighet i Barcode

868 m² BTA • • • •

Rett ved Oslo Sentralstasjon Sykkelparkering, parkering, dusj og garderobe Flott personalrestaurant Det meste du trenger i nærheten

Ta gjerne kontakt med oss! • Se flere eiendommer på klpeiendom.no ØYVIND OXHOLM MEISINGSET 907 54 597 | oom@klp.no

THOMAS ANDERSSON 922 90 000 | tsa@klp.no

IDA GRØNLI GRAN 473 31 502 | ieg@klp.no

1 Vigdis Bergh og Gro Sævik 2 Den fine døren var det første duoen kjøpet etter å ha kuppet lokalet. Hjørnet fikk en tidsriktig karakter etter og ha blitt kvitt en 70-talls dør i aluminium. Døren har blitt en Instagram «selfie location» med sin Sanatoriums grønne farge.

fester, men de leier også ut til firmaer som skal ha et frokost- eller kveldsevent med noen utvalgte gjester for lansering av klær, vin, smykker, hudpleie og innenfor high-end markedet. De har også foto shoots i lokalet, noe stedet egen seg veldig for. UTEN SPESIALBUTIKKER DØR BYEN – Oslo trenger et sted som Sanatorium, en nisjebutikk med møbler som består. Vi satser på kvalitet og varighet, ikke kjøp og kast. Vi er glad i merkevarer som har levert høy kvalitet i mange tiår, klassisk og moderne, med håndverks kvaliteter og godt og varig design, sier Bergh, og legger til at dette i grunn er en form for bærekraft de bidrar med.

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | SANATORI UM

– At man ikke kjøper møbler og interiør som skal byttes ut etter få år. Det er for mye masseproduserte produkter på markedet, det vil ikke vi bidra til, fortsetter hun. Duoen jobber også med en egen Sanatorium kolleksjon. Der de på sikt skal gjøre samarbeid med andre designere og brand. Noe de allerede er i gang med. – Vi håper at det fortsatt er plass for nyskapende butikker som Sanatorium, at disse kan overleve i en verden der alle sitter hjemme og bestiller på nett. Uten spesialbutikker og entusiastiske drivere dør byen, avslutter Bergh.

Munkedamsveien 35 Sentralt i Vika / CBD

914 - 1925 m² BTA • • • •

Buss, båt og trikk rett ved, 5 min til Nationaltheatret stasjon Sykkelparkering, dusj og garderobe Ny personalrestaurant 2020 Effektive og lyse lokaler, vinduer med særpreg

Ta gjerne kontakt med oss! • Se flere eiendommer på klpeiendom.no ØYVIND OXHOLM MEISINGSET 907 54 597 | oom@klp.no

THOMAS ANDERSSON 922 90 000 | tsa@klp.no

IDA GRØNLI GRAN 473 31 502 | ieg@klp.no

I hver utgave av NæringsEiendom presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ø nsker å jobbe. Denne gangen har vi snakket med Filip Brannstorph Selvig. Han er 21 år og studerer økonomi og administrasjon på handelshøyskolen BI. AV: SILJE RØNNE | FOTO: PER MARTIN HAAHEIM

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI D E RE

PROFIL NAVN: Filip Brannstorph Selvig ALDER: 21 AKTUELL: Studerer 2. året Økonomi og administrasjon på handelshøyskolen BI. Styremedlem i Eiendomsutvalget. Høyere stilling i familiedrevet bedrift. Prosjekterings konsulent med fokus på renovering og nybygg, drift av kjøkkenbutikk.

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og h vorfor? – Det er mange gode arbeidsgivere og arbeidsplasser, for øyeblikket har jeg ingen spesifikk arbeidsplass i tankene. Til tross for dette syntes jeg eiendomsbransjen er utrolig spennende, da dette er en bransje som ikke før de siste 5–10 årene har begynt å virkelig satse på nytenkning og forandring. Skulle jeg derimot satt søkelys på hva jeg ser etter hos en arbeidsgiver, ville jeg konsentrert det ned til 3. punkter; utviklings søkende, variabel og trygg. En utviklings søkende arbeidsgiver vil, i mitt syn, fremme kreativitet og slippe til yngre generasjoner i større deler av bedriftens standardiserte metoder og teknikker. Foruten om dette så verdsetter jeg en variabel arbeidsplass der man får være med på store deler av driften for å øke forståelse og engasjement. Ta eiendomsbransjen som et eksempel; det er mange ulike stillinger innen verdiskapning av eiendom, om man får slippe til på alt fra analysering til utvikling og salg, får man en god og dyp innsikt innen de diverse emnene som sammen gir grunnlag for en god forståelse av verdiskapningen og potensialene for effektivisering og forbedring. – Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen? – Jeg ønsker å arbeide i et miljø med motiverte og kunnskapsrike medarbeidere som virkelig brenner for det de driver med, samt ledere som er til stede og hører på nye ideer og er åpne for å tildele engasjerte ansatte mer ansvar. For meg er det spesielt viktig å føle seg sett og hørt, uansett hvor god eller dårlig ideen er. Det burde også være lov å prøve og feile uten at det nødvendigvis gir mye negativ kritikk. Kon-

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

torlandskapet bør være inspirerende, godt belyst, tilgang på nødvendige tekniske hjelpemidler og innbydende ettersom at vi bruker store deler av vår tid på arbeidsplassen. – Hva er den optimale arbeidsformen for deg? – En variabel og engasjerende stilling. Det finnes ikke mye som er verre enn en standardisert arbeidshverdag, jeg håper på å møte nye problemstillinger og utfordringer daglig. Gjennom min utdannelse i tømrerfaget og erfaringen fra salg- og servicebransjen, har jeg konkludert med at en stilling som byr på ulike problemstillinger innen diverse emner er super interessant og øker interessen for å virkelig levere godt. En arbeidsform hvor man er ute og treffer kunder, leverandører og har menneskelig kontakt, med fleksibilitet på områder og emner som er relevant for videreutvikling og god samhandling. – Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år? – Jeg tror det fremtidige arbeidslivet kommer til å bestå av langt flere tilrettelagte teknologiske hjelpemidler og effektiviserte arbeidsmetoder enn det er i dag, med programmer og verktøy som gir gode vurderinger og visualiseringer. Hjemmekontor og fleksible kontorløsninger kan bli den nye hverdagen, og stadig færre face-to-face møter kan bli den nye normalen. Det vil bli en annen dialog form som er mer konkret og besparende. Nettsatsing tror jeg kommer til å være en sterk driver innen nærmest alle bransjer. På tross av dette så vil det alltid være behov for menneskelig kontakt i direkte dialog og møtevirksomhet med tilstedeværelse.

newsec.no

Slik fjernstyrer du teamet ditt effektivt – Lederrollen er i ferd med å endre seg, sier norgessjef i IWG, Thomas Weeden. Her er hans syv beste råd til god ledelsenår alle jobber fra ulike steder. AV: SILJE RØNNE | FOTO: IWG

– Det er nok mange som ikke er helt forberedt på å jobbe remote, sier Thomas Weeden, norgessjef i IWG. IWG er verdens største leverandør av fleksible kontorløsninger, med konseptene Regus og Spaces i Norge, og Weeden har lang erfaring med å legge til rette for fleksible løsninger. – Mange av våre kunder leier plasser hos oss for å kunne flytte på seg raskt og jobbe fra forskjellige steder. Vi hjelper dem å finne løsninger som gjør at teamene fungerer godt. Her er hans beste råd til ledere som i disse dager fjernstyrer teamet sitt. 1. HOLD KONTAKTEN OPPE – Det vanskeligste med å jobbe på avstand er å opprettholde følelsen av at man er et team som

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | J OBBE REMOTE

jobber sammen. Mye av det sosiale limet forsvinner når man ikke kan møtes, og da er det viktig å kompensere på andre måter, sier Weeden. Han oppfordrer til å ha jevnlige møter over nett. – Selv hvis du kan gi en beskjed på epost, kan det være lurere å ringe, så dere får snakket sammen og sparret om oppgavene. Det kan også være lurt å organisere for eksempel digitale felleslunsjer, så teamet kan snakke sammen om noe annet enn jobb. 2. HA ET KLART MÅL – Når alle jobber hver for seg, er det viktig at dere har en felles forståelse av hvor dere er og hva dere jobber mot, sier Weeden. Han mener teamene som nå jobber fra ulike steder, og ikke er vant med det, bør prioritere

gode oppstartsmøter. – De bør bruke tid på å bli enige om hvilke mål de har, hvordan de skal jobbe sammen fremover, og ikke minst hvordan de skal kommunisere. 3. VELG ÉN PLATTFORM Det finnes mange gode verktøy man kan bruke til å jobbe på avstand, som epost, telefon, Skype, Teams, Slack og Google Documents. Men Thomas Weeden advarer mot å ta alle i bruk samtidig. – Det kan skape forvirring og irritasjon når man må holde oversikt over mange parallelle samtaler i forskjellige kanaler. I stedet bør dere bli enige om hvilke kanaler dere foretrekker, og holde dere til dem. Og sørg for å inkludere en kanal som lar dere snakke sammen ofte.

THOMAS WEEDEN Norgessjef i IWG

– Selv om medarbeiderne dine ikke er på det faste kontoret, bør ikke du som leder bli enehersker. Et team fungerer best når alle kan bidra og blir lyttet til.

4. SETT TYDELIGE RAMMER – Det er lett å la ting skli ut og bli ufokusert når man jobber hjemmefra. Andre oppgaver frister og forstyrrer. Som leder har du et ekstra ansvar for at medarbeiderne dine har klare forventninger og frister, sier Weeden. Heller enn å følge opp for ofte, mener han man bør gi medarbeiderne rom til å løse oppgaven selv. – Ha grundige briefer der du sier klart hva du forventer og når du forventer det, og følg opp ved neste overlevering. 5. PRØV Å JOBBE SAMMEN Weeden mener det er lurt å legge til rette for å løse oppgaver sammen. – Det finnes mange verktøy som lar dere snakke sammen og jobbe parallelt i samme dokument. Det gjelder å bruke mulighetene dere har.

Å samarbeide kan ikke bare heve kvaliteten på det man leverer, men også hjelpe medarbeiderne gjennom krisen. – Mange kan nok bli sittende med en følelse av å være innestengt i sin egen silo. Derfor er det ekstra viktig at du som leder legger til rette for at medarbeiderne kan samarbeide. 6. HA JEVNLIGE STATUSMØTER Uansett hva man jobber med, mener Weeden man bør sette av tid til jevnlige møter dere hele teamet kan ta en fot i bakken. – Selv om du som leder føler du har kontroll, er det viktig at alle på teamet har en forståelse for hva de andre holder på med og hvordan prosjektet ligger an. Jevnlige møter er også en viktig mulighet til å stille spørsmål, diskutere og utfordre premisser.

7. HUSK AT VI ER I SAMME BÅT Weeden mener ledere bør jobbe for å utvikle nye måter å balansere mellom produktivitet, koordinering, samhandling og fellesskap. Særlig er det viktig å legge rette for at team-medlemmene får snakket sammen. – Det handler ikke bare om å sørge for at ting blir gjort, men også å ta vare på medarbeiderne, sier Weeden. Han tror det kan komme noe positivt ut av den situasjonen mange bedrifter står i nå. Svært mange unge arbeidstakere setter muligheten for fleksibilitet høyt når de søker jobb. – Det bør fremtidens arbeidsgivere legge mer til rette for. Fleksible løsninger, med kontorfasiliteter ulike steder, gir medarbeidere mer frihet og en mer effektiv arbeidsdag, sier Weeden. Selv veksler han gjerne mellom både tre og fire kontorer i og rundt Oslo i løpet av en helt vanlig arbeidsdag.

ÅPNER FLAGSHIP BUTIKK Anton Sport utvider og åpner en ny flagship butikk på cirka 2.000 m2 i Bogstadveien 2. AV: SILJE RØNNE | FOTO: REMI N. OLSEN

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | ANTON SPORT

OFFENSIVE Anton Sport har drevet butikk i Bogstadveien i 20 år.

– Koronasituasjonen har gjort at handels- og serveringsbransjen har fått det ekstra tøft. Omsetningen falt dramatisk over natten, og for mange helt ned i null. For handelssegmentet så er det hovedsakelig mote som sliter, mens dagligvare, farmasi, sport, hjem & op�pussing faktisk har gjort det godt. Alle har sine utfordringer, men da er det ekstra gøy at noen tør å tenke offensivt og langsiktig. Anton Sport er på mange måter en pioner i bransjen og har forstått at konsumentene har endret seg, sier Remi N. Olsen, Head of Retail hos Akershus Eiendom som har meglet avtalen på vegne av Aberdeen Standard Investments. Bogstadveien har vært og er en viktig destinasjon for Anton Sport. Før de flyttet inn i Bogstadveien 2 hadde de en flagship i Bogstadveien 1. Det er en slik flagship Anton Sport nå reetablerer og som skal stå klar til høstsesongen. – Det er morsomt å se at Anton Sport nå re-etablerer en flagship i Bogstadveien. Dette er en sportskjede som fokuserer på hva kundene vil ha og utøver en fantastisk personlig service. Det er det retail anno 2020 handler om og viser hvorfor Anton Sport tjener penger i en tøff bransje som sport. Når mye av handelen i Bogstadveien har forsvunnet til sentrum, er det ekstra gøy at Anton Sport forblir i Bogstadveien. Det er utrolig viktig for gaten og området, sier Olsen. ANTON SPORT SKAL VÆRE OFFENSIVE – Anton Sport har drevet butikk i Bogstadveien i 20 år. Vi drev i 3 etasjer i Bogstadveien 1 frem til 2012, hvor vi flyttet over gaten og har drevet i kjelleren. Da muligheten om utvidelsen kom på banen var vi raske på avtrekkeren. Vi ønsker å bygge en ny flaggship store, sier Anton Sport-sjef Morten Borgersen. Han er i utgangspunktet skeptisk til å drive butikk i Oslo sentrum.

– Men, markedet trenger en Anton Sport butikk, og vårt soleklare førstevalg er da Bogstadveien. Etter at vi bygde om butikken i 2017 er en negativ trend snudd til en pen vekst de siste årene, med fokus på løp, sykkel og ski. Nå kan vi forsterke dette sortimentet, og samtidig utvide med flere merkevarer på tekstil, noe vi ikke har hatt plass til i eksisterende lokaler, forteller Borgersen og påpeker at under koronatiden er de fleste i detaljhandel blitt veldig defensive, derimot skal Anton Sport i kjent stil være offensive. – Derfor valgte vi å signere ny kontrakt selv i et utforende marked, sier han. På spørsmål om hvordan omsetning i mars i fjor var sammenlignet med i år, svarer han at butikken hadde en vekst på 4 prosent, og fortsatte med tidens beste april.

KREATIVE PÅ HUSLEIEN Koronakrisen har gjort forhandlingene utfordrende, men begge parter har gitt og tatt, og med litt kreativitet har de landet på en god løsning for alle. Aberdeen Standard Investments og deres Aberdeen Property Nordic Fund 1 SICAV-FIS er gårdeier. – Vår erfaring med handel og ikke minst vår internasjonale erfaring, har vært avgjørende for at vi kom i mål. Denne prosessen ble krevende når koronaviruset slo innover oss, men Akershus Eiendoms evne til å se løsninger samt at vi var åpen for å gå nye veier, gjorde at vi til slutt kom til enighet, sier Kathrine Antoinette Halgunset hos Aberdeen Standard Investments.

– Det skal et under til om det ikke snart blir et konkursras, sier kredittøkonom Per Einar Ruud i Bisnode. AV: SILJE RØNNE | FOTO: SHUTTERSTOCK

Konkursbølgen kommer Koronakrisen har ennå ikke medført flere konkurser i næringslivet, men dette vil nok snu. I april gikk 262 bedrifter konkurs, en nedgang på hele 35,9 prosent mot samme måned i fjor. 126 virksomheter ble tvangsavviklet, en oppgang på 96,9 prosent. Samlet gir det en nedgang på 18 prosent. – Manglende innbetaling av skatter og avgifter er ofte det som gjør at selskaper blir slått konkurs. Det er tydelig at det hoper seg opp med konkursbegjæringer hos Skatteetaten. Sannsynligvis skyldes det en villet politikk hvor mange bedrifter får en ekstra sjanse til å ta i bruk regjeringens krisepakker eller ordne finansiering, sier Ruud. Antallet konkurser gikk opp i januar og februar, mens i krisemånedene mars og april har konkursene gått ned. Det gjør at konkursene i årets fire første måneder ligger 10,8 prosent lavere enn på samme tid i fjor. – Når konkursbølgen først kommer, vil den komme med stor kraft. Det vil føre til en negativ spiral hvor andre bedrifter med utestående i konkursboene selv vil risikere konkurs. Det er derfor viktigere enn noen gang å kredittsjekke de man handler med, advarer Ruud.

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | KONKURSBØLGEN KOMMER

ØKNING I HOTELL OG RESTAURANT En analyse fra Bisnode, viser at restaurantbransjen er dårligst rustet til å stå imot koronakrisen. Gjennomsnittlig overskudd i prosent av omsetning for denne bransjen ligger på svake 1,2 prosent, mot 5,3 i snitt for norsk næringsliv. Over 20 prosent av selskapene i bransjen har registrerte betalingsanmerkninger. Hotell og Restaurant er også den eneste av de store bransjene som registrerer en oppgang i antallet konkurser i april. 7 prosent flere enn på samme tid i fjor. Fortsatt er det bygg og anlegg som har flest konkurser. Nesten en av fire konkurser skjer i denne bransjen. Flere kleskjeder har gått konkurs den siste måneden, men detaljhandel som bransje har en nedgang i konkurser på 16,8 prosent hittil i år. Troms/Finnmark og Vestfold/Telemark har den dårligste utviklingen. Mens det nordligste fylket hadde en oppgang i konkurser 35,3 prosent i årets fire første måneder, har Vestfold/Telemark en oppgang i konkurser på 13,4 prosent. Viken har hatt dobbelt så stor nedgang som gjennomsnittet, med 20,9 prosent.

SENTRUMVEIEN 6 A/B 2 250 - 920 M TIL LEIE Nå kan du leie fine lokaler i hjertet av Ski sentrum! Lokalene har gode lysforhold og kan enkelt tilpasses leietakerens ønsker og behov. Det er umiddelbar nærhet til offentlig kommunikasjon, butikker og spisesteder. Velkommen til visning!

BELIGGENHET: Sentrumveien ligger midt i smørøyet i et av Stor-Oslos mest spennende områder framover, Ski sentrum. BUSS: Kun få minutters gange til Ski terminal TOG: Umiddelbar nærhet til Ski togstasjon. Reisetid med tog tar i dag ca. 23 minutter. I 2021 vil reisetid til Oslo være 11 minutter med ny høyhastighetsbane. BIL: 25-30 minutter med bil fra Oslo/Moss/ Askim. Mulighet for parkering.

KONTAKT Jan W. Roll Newsec AS 905 33 369 / jan.roll@newsec.no FINN-kode: 140777372

BILLIGERE Å EIE ENN Å LEIE Vestfold Næringsutvikling etablerer et nytt lagerkonsept i Holmestrand. AV: SILJE RØNNE

– En rimelig inngangsbillett til eiendomsmarkedet for kunden. Dette er grunntanken bak det nye prosjektet til Vestfold Næringsutvikling. Prosjektet er lokalisert på Fibo i Holmestrand og det er totalt planlagt å selge og føre opp 35 nye lagerseksjoner, sier Henning Orre, daglig leder i Vestfold Utvikling. Byggetrinn 1 består av 7 enheter – alle er solgt. Det jobbes nå med å legge ut byggetrinn 2 for salg i løpet av mai måned. – Går alt etter planen startes det opp med grunnarbeidene på tomten i august. De første kjøperne kan forvente å ta i bruk sin lagerseksjon allerede ved juletider, sier Orre.

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LOGI STI KK

Etter en tids markedssondering kom selskapet frem til at Holmestrand manglet et tilbud for de som trenger litt ekstra plass. – Mange bor i dag i leiligheter og eier i tillegg en bobil, båt eller veteranbil. Og en del små/ mellomstore bedrifter leier dyre lokaler, forsetter Orre. NÆRHET TIL FOLK Daglig leder i Vestfold Næringsutvikling AS, Runar Haug, forteller at tre faktorer har vært rådende i prosessen rundt valg av konsept på eiendommen. – Det skal være billigere å eie sitt eget lager enn å leie, nærhet til der folk bor og attraktivt for både private og bedrifter, sier han.

Lagerseksjonene er fleksible med tanke på størrelse og innredning. Hver seksjon har egen automatisk port, opplegg for vann/ avløp samt muligheter for tilpasninger gjennom tilvalg. Størrelser varierer fra 61 kvadratmeter – 144 kvadratmeter i gulvareal, og har en innvendig takhøyde på 5.9 meter. Kjøperne i første byggetrinn er cirka 50/50, fordelt på private og bedrifter. Vestfold Næringsutvikling melder om god interesse for prosjektet og har allerede interessenter til neste byggetrinn som består av 14 lagerseksjoner. – Så snart tilstrekkelig antall enheter er solgt i byggetrinn 2 settes spaden i jorden, forventet ferdigstillelse våren 2021, avslutter Haug.

TEVLINGVEIEN 23 358 – 2 906 M

TIL LEIE Arealeffektive og ﬂeksible kontorer i Tevlingveien 23 til leie. Flere ulike arealstørrelser – kantine – møteromssenter – hyggelige sosiale soner. Lokalene har gode lysforhold og ﬂott utsikt over Oslo. Velkommen til visning!

BELIGGENHET: Tevlingveien 23 er et signalbygg på Trosterud/Furuset/Alna. Bygget er høytliggende og har god eksponering mot E6. SYKKEL: Kontorene er tilknyttet sykkelparkering, dusj og garderober. BUSS: Buss og ﬂybuss stopper i umiddelbar nærhet: Linje 344, 25,79, 411

T-BANE: Trosterud T-bane ligger 270 meter fra bygget (3 minutters gange).

KONTAKT Jan W. Roll Newsec AS 905 33 369 / jan.roll@newsec.no FINN-kode: 97004102

BYEN MIN

OBOS-sjef Daniel Kjørberg Siraj:

– Jeg savner i grunn ingenting. Oslo er den perfekte byen OSLO Daniel Kjørberg Siraj bor på Grünerløkka, midt i Oslo

– Hva er din favorittbutikk i Oslo sentrum og hvorfor? – Jeg går generelt veldig lite i butikker. Min favorittbutikk var nok Moods of Norway i Akersgata til de gikk konkurs. Fantastisk bra service og de fineste dressene av godt norsk design. – Hvordan bruker du byen privat? – Når jeg først har fri er jeg mye på Grünerløkka der jeg bor. Bruker idrettsplassene i nærområdet med minstemann, går på Kaffebrenneriet eller Baker Samson med kona, løper langs Akerselva, sykler havnepromenaden med familien og spiser medbrakt niste på Tjuvholmen. Badeplassene i Nydalen eller på Sørenga er supre for både store og små. Ellers har jeg en kone som er veldig flink til å ta meg med på byens kulturarenaer. OBOS er sponsor av både Operaen, Nationaltheatret, Det Norske Teater og Folketeateret så da får jeg kombinert både business og pleasure.

– Hva savner du i byen? – Jeg savner i grunn ingenting. Oslo er den perfekte byen. Kombinerer det urbane, kortreiste med muligheten for å komme seg ut i naturen, enten det er marka eller fjorden. Den har et rikt kultur- og idrettstilbud, mange gode spisesteder for enhver smak, har etter hvert fått et godt kollektivtilbud som det er lett å bruke og er trygt for både store og små. – Hva bør byen ha mer og mindre av? – Jeg tenker vi bør ha flere idrettsarenaer for både v oksne og barn. Personlig gleder jeg meg til barna på Løkka får den etterlengtede hallen sin. Dessuten mener jeg det har vært rett investering å ruste opp små og store byrom, e ksempelvis lage små grønne lunger når man har fjernet parkeringsplasser.

- Vi må aldri glemme at bygg og byutviklingsgrep er produkter av sin tid og slett ikke så tilfeldige som det er lett å skrive sinte innlegg på Facebook 30 år etter.

I nærområdet mitt har vi flere gode e ksempler på gode oppgraderinger som kommer mange til gode og som er helt gratis å bruke. Hva bør vi ha mindre av – definitivt søppel! Det er fortsatt alt for mye søppel i byen. Her må både vi som bor i byen og kommunen skjerpe seg. – Hva skulle aldri vært bygd eller gjort? – Jeg har jobbet med byutvikling og bygging de siste 20 årene. Derfor skal jeg være varsom med å sette meg til dommer over hva andre har bygd eller gjort. Den får jeg fort i retur. Vi må aldri glemme at bygg og byutviklingsgrep er produkter av sin tid og slett ikke så tilfeldige som det er lett å skrive sinte innlegg på Facebook 30 år etter. En god by er litt ufullkommen i sitt uttrykk og ofte er dette smak og behag. Eksempelvis synes jeg at nye Deichmann i Bjørvika ikke nødvendigvis er en pryd for øyet og kan styre meg for både nytt Nasjonalmuseum og Lambda, slik mange sikkert kan styre sin begeistring for de arkitektoniske valgene som OBOS gjør på nye boliger. Men heldigvis så tror jeg at innholdet i byggene er det som definerer om de blir vellykket i det lange løp. Og det er jeg sikker på at både de nevnte kulturbygg og våre boliger vil være hvis vi evner å ta vare på dem, menneskene som bruker dem og omgivelsene rundt. – Hva er din favoritt restaurant, kafé eller bar? – Familiens favoritt som vi har vært på gjentatte ganger er nok Apsorn Thai på Torshov. Ypperlig thaimat til en billig penge og super service. Shoutout til dem! – Hva er ditt beste Oslominne? – Min kone er dansk og vår første date i Norge var gåtur i Marka inn til Skjennungstua for å drikke kakao og spise deilig blåbærmuffin. Åpenbart mer enn serveringen som var vellykket siden vi nå er gift på 13. året.

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | BYEN MI N

PROFIL NAVN: Daniel Kjørberg Siraj AKTUELL: Konsernsjef/CEO i OBOS BOR: På Grünerløkka

Kontorlokaler på Bryn

Tilrettelegg for gode arbeidsdager i flerfunksjonell næringspark (fra 350–3.950 m2) Devik Park ligger i området Bryn-Helsfyr som utvikles til en levende bydel med fokus på bærekraft. Med fornuftige leiepriser og beliggenhet tett på kollektivtrafikk, blir næringsparken et naturlig, praktisk og økonomisk godt valg for bedriften din.

De fleksible kontorlokalene skaper rom for vekst, sosiale møteplasser og gode rekreasjonsmuligheter skaper trivsel. Velkommen til nyrenoverte kontorlokaler, enkelt tilgjengelig og fleksibelt tilrettelagt.

Newsec AS T: 905 33 369 E: jan.roll@newsec.no W: newsec.no

FOTO: JASON STRONG

Kronikk:

Arbeidsplassutvikling post-korona Unntakstilstanden brukes som utskytningsrampe for argumenter fra en svunnen tid – cellekontorets revansj over det åpne landskapet. AV: PONTUS BRUSEWITZ

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | KONTORET I ENDRI NG

FOTO: WENCHE HOEL KNAI

En unntakstilstand preger våre arbeidsplasser, og vi jobber isolert på hver vår tue. Tiltakene for å bekjempe epidemien river oss ut av livet slik vi kjente det. Vi har knapt vendt oss til situasjonen, men allerede nå kaster mange seg frampå for å spå hvordan pandemien vil prege arbeidshverdagen vår etter korona. Unntakstilstanden brukes som utskytningsrampe for argumenter fra en svunnen tid – cellekontorets revansj over det åpne landskapet. Men, det er verdt å merke seg at myndighetenes oppfordring om hjemmekontor ikke gjør skille mellom kontorløsninger. Anbefalingen har to hensikter: det ene er å opprettholde kravene til avstand mellom folk. Her vil delte funksjoner, som kantinen, toalettene, resepsjonen og kaffestasjonene, til både cellekontor og landskapsløsninger møte de samme problemstillingene. Den andre hensikten, som er å minske behovet for kollektivtransport, gjør heller ingen forskjell mellom kontorløsningene. Om smittevern er det eneste målet, kan det ha en effekt å holde folk i cellene sine. Et totalt isolert, enslig menneske vil aldri smitte noen. Men man drar ikke til kontoret for å sitte isolert.

Folk går til jobben for å være i et fellesskap, for å utveksle erfaringer, for å møtes, mingle, samhandle, og bidra til å utvikle arbeidskulturen sin. Arbeidsplassene kommer til å forandres gjennom denne pandemien. Vi tror ikke det vil skje ved å gå tilbake til det trygge, gamle, men at utviklingen vil føre med seg noe bedre. ETTER PANDEMIEN – HVA ER EN ARBEIDSPLASS? I LINK Arkitektur har vi opparbeidet mye kompetanse på arbeidsplassutforming – fra enkelte kontorprosjekter til komplekse næringsklynger og læringsmiljøer. Nå, som arbeidsplassene våre spres over en større og mer kompleks arena, er vi nødt til å ta hensyn til det store bildet. Arbeid – læring – bolig – næring: begrepene flettes sammen. Det er i denne krysningen som situasjonen etter pandemien blir så interessant. Selve scopet, omfanget av hva som utgjør en arbeidsplass, vil etter koronaepidemien bli utvidet. Optimaliseringen av våre kontorarealer, arbeidsplasser og organisasjoner vil nå kunne akselerere. Bedrifter kommer til å se over arealbehovene sine, reforhandle leiekontrakt,

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | KONTORET I ENDRI NG

og gjennomføre strukturelle forandringer i sin organisasjon for å tilpasse seg denne nye arbeidshverdagen. Sannsynligvis vil dette gi mindre kontorarealer sentralt i de store byene. Våre arbeidsplasser blir nødt til å bli mer fleksible. De må være opp- og nedskaleringsbare, kunne skifte lokasjon, og være bedre evnet til samhandling – også på tvers av bedrifter og organisasjoner som konkurrerer. Måten vi samhandler på har allerede blitt forandret når det fysiske flettes tettere sammen med det digitale, og vi har all anledning til å tro at også denne utvikling – post-korona – vil gi mer avanserte digitale samhandlingsplattformer, når Teams og Zoom er blitt til folklore. Kanskje kommer dette gjennombruddet først når delingsøkonomien slår igjennom på ordentlig, i både boliger og på arbeidsplassen. Når co-working og co-living, som er gode eksempler på verdioptimalisering, går fra å være trendy storbyopplevelser til noe mer lokalt, nærmere hjemmet og til for alle.

FOTO: SCENARIO INTERIØRARKITEKTER

FOTO: MATTIS NERO

FOTO: WENCHE HOEL KNAI

FOTO: HUNDVEN CLEMENTS

DEN NYE ARBEIDSHVERDAGEN Arbeidsplassene kommer til å forandres gjennom denne pandemien. LINK Arkitektur tror ikke det vil skje ved å gå tilbake til det trygge, gamle, men at utviklingen vil føre med seg noe bedre.

PROFIL NAVN: Pontus Brusewitz AKTUELL: Sivilarkitekt og faglig leder for interiørarkitektur i LINK Arkitektur. Han driver utviklingen av et tverrfaglig miljø på tvers av Skandinavia med en arbeidsmetodikk som nyttiggjør alle aspekter innenfor faget.

VITENSKAPELIGE METODIKK Gjennom våre prosjekterfaringer fra utvikling og implementering av ulike arbeidsplasskonsepter, ser vi at aktivitetsbaserte kontorløsninger kan ha sine klare fordeler, også i ekstraordinære situasjoner som pandemier. Ulike delte løsninger stimulerer folks fleksibilitet - både psykisk og fysisk. Man blir vant til å arbeide på forskjellige måter, og ta i bruk den arbeidsstasjonen eller det rommet som passer best til arbeidet som skal utføres. Høy kompetanse og tilgang på digitale verktøy og møteplasser åpner nye muligheter for samarbeid, og senker terskelen for å bruke dem. Definisjonen av hva som er et kontor utvides, slik at folk kan arbeide der det fungerer best her og nå. Akkurat nå er korona en overveldende stor del av situasjonen, og norske arbeidstagere har tilpasset seg en tidligere ukjent krise med stor smidighet. Det kan være på sin plass å spørre om denne nødvendige fleksibiliteten hadde vært mulig, om ikke nye arbeidsplasskonsepter allerede hadde endret måtene vi arbeider sammen på. Digitale brukerprosesser – nøkkelen til å forstå den nye arbeidshverdagen For å utforme de mest optimale kontorløsningene må man ha god innsikt, forstå behov og involvere brukerne. Det gjelder både medarbeidere, partnere og kunder. Vi adresserer nå dagens virkemidler og metodikk for dagens brukerprosesser, som i stor

grad er manuelle, og ikke optimert for denne nye arbeidshverdagen. For vi vet hva treffsikkerheten har å si for at innsiktene skal slå rett, og hva konsekvensene kan bli ved å fortsette som vanlig. For å oppnå bedre bærekraftmål og solid bedriftsøkonomi for både leietakere og gårdeiere, har vi behov for økt treffsikkerhet. I post-korona kontoret vil verdien av brukerinnsikter bli enda viktigere. Kontoret, målt over hele arbeidsarenaen og ikke bare de fysiske (kontor) lokalene – må matches bedre mot organisasjonens utvikling, medarbeideres kunnskap og framtidige potensiale. Her har faktisk epidemien har hatt en positiv bieffekt – den tvinger brukerprosessen til å bli digital. I LINK Arkitektur har vi spesifikk dybdekompetanse innen digitalisering. Vi har i flere år deltatt i bransjeoverskridende forsknings- og innovasjonsprosjekter støttet av Norges Forskningsråd, for å bidra til å utvikle smartere arbeidsplasser og effektivere brukerprosesser. Det har ført til

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | KONTORET I ENDRI NG

svært god innsikt som vi mener vil bidra til en bedre arbeidshverdag i post-korona verdenen. Med vår satsning på parametrisk design, tar vi nå frem produkter som vil bidra til å automatisere designprosessene, støtte evidensbaserte beslutninger, og som vil kunne ta ett nødvendig skritt inn i selve kjernen i arbeidsplassutforming etter korona – den digitaliserte brukerprosessen. Vi har tro på at de indirekte konsekvensene i kjølvannet av pandemien, hvor tragisk den enn må være, også vil ha bidratt til noen viktige endringer for kontorutforming. Endringer som vil føre til at vi alle vil jobbe smartere, knytte sterkere bånd på tvers av våre organisasjoner og bedrifter, og der fleksibiliteten i våre bygninger – uansett om de en gang ble bygget som kontor, boliger eller læringsmiljøer – blir ivaretatt fra første dag. På sikt vil det lede til en svært mye mer bærekraftig eiendomsnæring, der bygningene responderer bedre mot behovene til brukene.

Inntil 5.000 kvm på sentrale Helsfyr FREDRIK SELMERS VEI 2 I N N T I L 25 0 0 K V M PÅ É N F L AT E

• Arealeffektive flater og tidsmessige løsninger for både landskap, cellekontorer og team-kontorer • God teknisk standard • 3. etasje: ca. 2.525 kvm brutto, med muligheter for møblering for ca. 100 til ca. 130 arbeidsplasser • 5. etasje: ca. 1.230 kvm, med muligheter for møblering for ca. 50 til ca. 70 arbeidsplasser • Nærhet til alt av offentlig kommunikasjon

• Dersom det er behov for mindre kontorarealer kan vi tilby lokaler

Fredrik Selmers vei 2

fra 190 kvm og oppover • Eiendommens bygningskropp gir mange muligheter til individuelle

F L E KS I B L E KO N TO R LO K A L E R M I DT PÅ H E L S F Y R

planløsninger, både når det gjelder størrelse på organisasjonen og hvilke type funksjoner som skal på plass • Her finner man løsninger for både landskap, cellekontorer og

F L E R E E N H E T E R F R A 190 K V M O G O P P OV E R

team-kontorer

Kontakt: Axel Eide / M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no

Per Kr. Lundquist / M: 90 19 90 16 / E: lundquist@sandia.no

www.sandia.no

Refleksjoner rundt effekten av coronavirsuet på retailbransjen og endrede forbrukertrender som følge av isolasjon og lockdown. AV: MARIT ELISABETH JENSEN

Covid-19 er en varslet katastrofe, skapt av mennesker. Ved å bryte ned økosystemer og bringe ville dyr og mennesker sammen i en unaturlig setting har vi skapt en global katastrofe. Den ukjente, smittsomme sykdommen som nå sprer seg hurtig over landegrensene og vil brått og fullstendig forandre måten vi lever på. I løpet av få uker er verden fullstendig forandret, og mens enkelte i samfunnskritiske funksjoner kjemper en heroisk kamp mot viruset sitter de fleste av oss hjemme og venter på at smittespredningen skal avta og livet gå tilbake til normalt. Men vi kommer neppe til å komme tilbake til det vi oppfattet som «normalt» pre-corona. De ekstreme smittebegrensningstiltakene forandrer oss på

en dyp og irreversibel måte. Vi høster erfaringer og lærer ting som neppe vil forsvinne, men snarere prege vår oppmerksomhet, våre preferanser og vårt forbruk i mange år – kanskje for all tid. GLOBALE TRAUMER ENDRER FORBRUKERVANER Foruten den tragiske menneskelige kostnaden, har corona viruset truffet en allerede utsatt retailbransje, på en skala vi aldri har sett maken til. En bevisst holdning til, og forståelse for forbrukerpreferanser og -adferd er viktigere enn noen gang, dersom man skal komme ut av denne krisen uten å tape for store verdier. Vi vet ennå ikke hvordan samfunnet vil se ut når vi kommer ut på den andre siden av Corona-krisen. Det er

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | HVA BLI R DEN NYE NORMALE N?

for tidlig å si noe endelig om hva som faktisk vil spille seg ut, men det er liten tvil om at corona-krisen trigger en dyp og langvarig effekt på forbruksmønsteret vårt. Men vi kan se tilbake på hvilke scenarier som har utspilt seg i etterkant av tidligere globale traumer i moderne tid. 11. september 2001 var et slikt traume. Det samme var finanskrisen i 2008 – en omfattende krise i verdens finansielle system, der banker og finansinstitusjoner først ble rammet, med de virkninger dette fikk for sysselsetting og forbruk. I etterkant av disse begivenhetene var det særlig tre trender som ble tydelige; • «cocooning» • forbrukseufori • fokus på etikk og fordeling av goder, ta vare på hverandre

«Den «nasjonale dugnaden» vil sette spor og vi ser allerede hvordan sosiale medier og plattformer legger til rette for en verdiskaping og samhandling få trodde var mulig for få uker siden.»

COCOONING I en utrygg verden, der vi ikke helt vet hvor fienden befinner seg, søker vi trygge, forutsigbare rammer. Cocooning-trenden har vært et faktum en stund – internasjonaliseringen av begrepet «hygge» er et uttrykk for det. Vi har gjennom et tiår med økonomisk vekst, digitalisering og økende forbruk malt oss opp i et hjørne der vi blir syke av livsstilen vår. I disse dager er vi tvunget til å tilbringe mye tid hjemme, og for de fleste kjennes det godt akkurat nå. Vi ser allerede nå at forbruket dreier i retning av hus og hjem. Byggevarekjeder, hagesentre og interiøraktører ser at kunder bruker tiden i karantene og lockdown til å pusse opp. Vi fokuserer på «slowcooking», håndarbeid og kler oss i enkle og komfortable klær. I Kina har mote-segmentet «athleisure», en trendy og eksklusiv form for treningstøy – hatt massiv vekst de siste ukene. I en periode vi ikke kan reise til utlandet fokuserer vi på hus og hage. Vi etablerer urtehager, dyrker grønnsaker og skaper opplevelser for oss selv og de som er oss nærmest i hjemmene våre. Et annet segment som opplever sterk vekst i disse dager er tilbydere av hjemmetreningsutstyr. Trening- og yogasentre finner nye inntektskilder i livestreaming og online-klasser. Selv kulturlivet bryter ut av karantene og isolasjon og finner nye måter å gjøre seg gjeldende på. FORBRUKSEUFORI Samtidig kjenner vi også nå på vår egen dødelighet. I land rundt oss er tallet på covid 19-ofre økende, og usikkerheten knyttet til både egen helse og økonomi gjør noe med oss. Etter både 11. september og finanskrisen var vi vitne til en forbrukeradferd som Doug Stephens i boken «Reinventing Retail» beskriver som «sekulær udødelighet». Vi har overlevd en krise og mange opplever en bejaende livsglede og optimisme som bl.a. resulterer i at vi ikke lenger utsetter å

kjøpe ting eller opplevelser vi virkelig ønsker oss. I slike faser ser man ofte en økning i forbruket, og særlig hva gjelder kapitalvarer som biler, båter og teknologi. Det er derfor sannsynlig at når vi kommer ut av lockdown og folk kommer i arbeid igjen, at vi kan se et oppsving i forbruket på grunn av denne effekten. De motsykliske virkemidlene regjerningen og Norges bank nå setter inn vil også bidra til å booste forbruket. BÆREKRAFT, VELFERDSFORDELING OG LOKALT FOKUS Etter finanskrisen i 2008 oppsto et tydeligere fokus på «the 1 % community», og hvordan kriser alltid rammer de som allerede har det verst. Vi så fremveksten av «attack-bevegelsen» og fokus på rettferdighet, velferd og fordeling. Isolasjon og lockdown innebærer en pause fra et travelt liv for de som har trygge og gode hjem og som har en stabil økonomi gjennom krisen. For de som faller utenfor av ulike årsaker rammer isolasjon hardt, og effektene av dette vil bli et tapt skoleår, arbeidsledighet og forverring av mental og fysisk helse. Trolig vil således et forbrukerfokus handle om å ta vare på svake grupper, styrking av nabolag og ikke minst utveksling av tjenester. Mer enn noe annet vil denne krisen lære oss hvor sårbare vi er og hvor raskt livet kan endre seg og by på utfordringer som ingen kan håndtere eller overvinne alene. Den «nasjonale dugnaden» vil sette spor og vi ser allerede hvordan sosiale medier og plattformer legger til rette for en verdiskaping og samhandling få trodde var mulig for få uker siden. Tjenester som Nabohjelp (fra OBOS) og startup’en www.nyby.no bidrar til at svake og utsatte grupper får den hjelpen de sårt trenger. Trolig vil corona-krisen også innebære en betydelig styrking av nabolag og lokalt fokus i de små og mellomstore byene. I dette ligger interessante muligheter for eiendomsutviklere i

å utvikle bærekraftige og varierte bomiljøer med relevante fellestjenester og gode møteplasser som bringer mennesker sammen på tvers av ulike skillelinjer. Vi vil investere både tid og penger i nære opplevelser og kortreiste produkter, noe som vi bli førende for hvordan man skal planlegge og utvikle byer og tettsteder. Videre er det svært sannsynlig at bærekraftfokuset vil bli enda sterkere. Epidemier som covid 19, svineinfluensa og SARS er menneskeskapt. Ved å forstyrre og ødelegge ville dyr sin naturlige biotop kommer de unaturlig tett på menneskene slik at de overfører virus vi ikke kjenner til eller har beskyttelse mot. Og følgene av dette viser seg i dag å være katastrofale. I lys av dette vil vi kreve enda mer av tilbydere av varer og tjenester når det gjelder bærekraftige og etiske verdikjeder. Det er også sannsynlig at vi vil produsere mer lokalt enn tidligere, dels fordi det forenkler innsyn og sporbarhet i verdikjedene samtidig som det sikrer forsyning også når grensene stenges. Krisen vil i noen grad tvinge forbruket vårt mot hjemlige og mer kostbare forbruksvarer med høyere kvalitet og mindre «bruk og kast». DEN PERFEKTE STORM I LUKSUSBRANSJEN Det er spesielt ett segment i retail som rammes ekstraordinært hardt i disse dager, nemlig luksusbransjen. Her opplever man at et svært viktig segment, den kinesiske forbruker, i stor grad er satt ut av spill i første halvår av 2020. Covid 19 herjer for tiden i Lombardia, en av de viktigste regionene for luksusmote og setter både butikker og produksjonssystemer fullstendig ut av spill. I tillegg stuper oljeprisene slik at markedet i Midtøsten også svekkes betraktelig. Burberry meldte forrige uke om 30% nedgang i omsetning.

MARIT ELISABETH JENSEN Marit Elisabeth Jensen har solid erfaring innen destinasjons utvikling, konseptutvikling og programmering av handels destinasjoner og byrom. Hun har blant annet jobbet med utviklingen av shoppinggalleriet Eger Karl Johan og Steen & Strøm Magasin, samt vært ansvarlig for rehabiliteringen av Vikaterassen for Storebrand Eiendom. Hun er utdannet jurist og driver nå sitt eget rådgivningsselskap People & Places der hun bistår eiendoms utviklere, gårdeier og retailaktører med å posisjonere og programmere destinasjoner og verdiøke områder gjennom gode og relevante opplevelser for folk som ferdes der.

Da coronaviruset startet sin herjing i Europa gikk moteukene i Milano, Paris og London av stabelen, og nye kolleksjoner som skal i butikk til høsten ble vist. I dag er flere av motehusene usikre på hvorvidt disse kolleksjonene i det hele tatt vil bli satt i produksjon. Sannsynligheten for at de hopper over en sesong er stor, noe som vil resultere i massiv arbeidsledighet og permitteringer i denne bransjen. Videre vil det oppstå et betydelig gråmarked med sterkt rabatterte luksusprodukter fra inneværende sesong. Samtidig ser vi en interessant utvikling; de store merkene bruker nye måter å bygge kundelojalitet på i en tid der de færreste ønsker å investere i dyre produkter; Monclér donerer 10 milloner Euro til å bygge provisoriske sykehus i Milano. Louis Vuitton konverterer parfymefabrikkene sine til å produsere håndesinfeksjonsmidler. Apple, Patagonia og Warby Parker sender hjem sine ansatte med full lønn under lockdown og kommuniserer at de investerer i selskapets viktigste ressurs; menneskene. Dette handler om å beholde kundelojalitet i en tid der man fokuserer mindre på materielle ting. Historisk har vi også sett et markant skift i trendbildet etter globale kriser; den minimalistiske, nedtonede luksusen vil nå bli tydelig. Vi har bak oss noen år med et maksimalistisk trendbilde der logoer og til dels vulgære statussymboler har vært populært. Trolig vil vi se at brands som for eksempel Prada, Bottega Veneta, Loro Piana, Celine, for å nevne noen, vil øke i popularitet.

Samtidig er det flere luksusbrands som har hatt en tydelig strategi om ikke å være tilgjengelig i digitale kanaler. Chanel er et eksempel på dette. Under en lockdown har Chanel altså ingen distribusjonskanal. Betyr dette at Amazon nå vil erobre siste skanse i retail? Vil de med sin digitale infrastruktur, kundeinnsikt og logistikksystem endelig også bli en plattform for luksusmote? Det er trolig mer sannsynlig at aktører som Farfetch og Brands.com vil kunne bli en mellomløsning for disse merkene og sannsynligheten for at Farfetch vil øke i verdi på kort sikt er stor. VINNERE OG TAPERE Hvem som blir vinnere og hvem som blir taperne i dette bildet handler i stor grad om hvordan man forholder seg til krisen. I usikre tider er det unike muligheter for aktører og konsepter til å gjenoppfinne seg selv. Forbrukerne er mer åpne for alternative løsninger og retailerne bør bruke dette til sin fordel. De kan bringe ny verdi til forbrukerne ved å tilpasse seg den situasjonen forbrukerne nå er i og dekke

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | HVA BLI R DEN NYE NORMALE N?

de nye behovene som er oppstått. Her er utgjør karantene, isolasjon og reiseforbud en mulighet for å innovere. Her hjemme opplever Kolonial en etterlengtet vekst. Vi ser at lokale restauranter utvikler matkasse-konsepter. Det er heller ingen tvil om at tilbydere av teknologi- og videokonferanse-løsninger har gode dager. Byggevarehandelen var uforberedt på cocooningtrenden og forbrukernes ønske om å ta vare på hus og hjem i krisetider. Parfymebutikken Heaven Scent tilbyr telefonkonsultasjoner og hjemkjøring, og tilbyr både eksklusiv antibac og håndkremer via sine sosiale medier. Interiørbutikken DIS i Fredrikstad har etablert en pop-up nettbutikk, der de selger «interiørkit» med overaskelseselement til kr 250,-, som hentes i døren i butikken. Dette er bare en av mange kreative overlevelsesstrategier blant gründerne i norsk butikkbransje. I dette bildet vil de som har endringsevne, og mulighet til å innovere komme styrket ut, med økte markedsandeler og sterk kundelojalitet. De som «skalker lukene» og trekker seg tilbake fra

Hvem som blir vinnere og hvem som blir taperne i dette bildet handler i stor grad om hvordan man forholder seg til krisen. I usikre tider er det unike muligheter for aktører og konsepter til å gjenoppfinne seg selv. MARIT ELISABETH JENSEN, Grunnlegger og daglig leder i People & Places

markedet for å vente på bedre tider, vil bli taperne. Forbrukerne vil konsekvent foretrekke de tilbyderne som løser et problem eller dekker et behov for de her og nå, ikke om tre måneder. Det store spørsmålet er såldes, vil isolasjon og lockdown styrke eller svekke netthandelen? Erkjenner vi nå at vi har et sterkt behov for menneskelig interaksjon også i et kjøpsøyeblikk, slik at vi vil foretrekke å bruke de fysiske butikkene? Eller vil en lockdown endre handlevanene våre ytterligere slik at vi handler enda mer på nett? Corona-krisen, preget av karantene og sosial isolasjon, lærer oss først og fremst å ordne alt det enkle og praktiske på nett. Samtidig er savnet av mellommenneskelig kontakt smertelig og vi erfarer med all tydelighet når menneskelig kontakt ikke bare er påkrevd, men også gjør en stor forskjell. Smarte retailere vil legge denne krisen bak seg og ha lært hvilke konkurransefortrinn som ligger i gode digitale tjenester og kundeopplevelser, men de beste vil også ta med seg en dypere forståelse for verdien av god service og inspirerende møter mellom mennesker i butikk.

NEW YORK STYLE GLASSVEGGER Modulvegger er en av de ledende produsentene i Norge innen himlinger, trespiler og fleksible vegger. MODULVEGGER.NO

Satse på COWORKING i tøffe tider – Det er i tøffe tider man skal satse. Når vi ser til andre større byer i Europa har medlemsbaserte kontorleie tatt en stor del av utleiemarkedet mot små og mellomstore selskaper, sier Jørgen Christoffer Flaa. AV: SILJE RØNNE | FOTO: HÖEGH EIENDOM

– Det er i tøffe tider man skal satse. Når vi ser til andre større byer i Europa har medlemsbaserte kontorleie tatt en stor del av utleiemarkedet mot små og mellomstore selskaper, sier Jørgen Chr. Flaa.

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | COWORKI NG

BILDE 1 Jørgen Christoffer Flaa, markeds og forretningsutvikler i Höegh Eiendom. BILDE 2 Steinar Løvdal, utleiesjef i Höegh Eiendom.

Höegh Eiendom kjøpte i 2018 deler av gründerselskapet CWi (Coworking International) i Moss, og tok i fjor full kontroll i selskapet. Nå vil de utvikle det videre under navnet Ö. – I Moss har vi lykkes med å skape en møteplass for gründere, freelancere og små selskaper som kan dra nytte av samarbeid og felles kontorløsninger. Våre medlemsbedrifter setter pris på å kunne vokse enkelt, uten store investeringer og uten lange forpliktelser. I tillegg til å satse på felles arrangementer og aktiviteter som vår Investor Pitch har de unike lokalene våre på Verket vært viktig for å gjøre produktet vårt attraktivt i Moss. Våre medlemmer får nå et enda bedre produkt ved at de også får tilgang til Ö lokasjonene i Oslo, sier Steinar Løvdal, utleiesjef i Höegh Eiendom og ansvarlig for Ö Verket Moss. Virksomheten i Moss har siden 2018 vokst fra ca. 30 medlemmer til nærmere 150 i dag, og Höegh Eiendom utvider nå sitt tilbud om «kontor som en tjeneste» til flere av sine kontorbygg i Oslo. Ö lokasjonene i Oslo vil ha en stor andel faste kontorer som vil være godt tilpasset myndighetenes råd for å minimere risikoen for smittespredning.

ÅPNER I OSLO To nye sentre i Parkveien 53 i Oslo sentrum og i Karvesvingen 5 på HasleLinje er under utvikling og åpner i løpet av høsten. I begge disse prosjektene vil tradisjonell kontorleie bli kombinert med et kontorfelleskap, felles møterom og en rekke andre fellestjenester. Höegh Eiendom vil med det ha nærmere 500 medlemsbaserte kontorplasser tilgjengelig. – Det er i tøffe tider man skal satse. Når vi ser til andre større byer i Europa har medlemsbaserte kontorleie tatt en stor del av utleiemarkedet mot små og mellomstore selskaper. I Höegh Eiendom har vi tidligere ikke hatt et tilsvarende produkt å tilby til mindre leietakere. Vi vil med Ö tilby en forenklet kundereise og synliggjøre priser og produkter. Samtidig avmystifiserer vi coworking, bruker norske ord - vi kaller det kontorleie gjort enkelt, sier Jørgen Christoffer Flaa, markeds og forretningsutvikler i Höegh Eiendom. Satsningen på Ö har i stor grad vært basert på egne ansatte i både konseptutviklingen og driften av lokasjonene. Dette har vært viktig for eiendomsselskapet i forståelse av trendene som nå gjør seg gjeldende i kontormarkedet.

Gjenbruk:

HUMMER OG KANARI SATT

I SYSTEM

I dette renovasjonsprosjektet er nesten alt bevart. Til tross for det har kontorene blitt effektive, lune og freshe. AV: SILJE RØNNE | FOTO: INGEBORG HEJE WERENSKIOLD

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

Söderberg &Partners, rådgivere og formidlere av forsikring og finansielle tjeneste, har akkurat renovert kontorene sine i Lysaker Brygge 15. – Dette har vært et renovasjonsprosjekt der eksisterende lokaler og layout ble omgjort med hensikt i å effektivisere lokalene og skape mere dynamiske arbeidsplasser. Vi jobbet effektivt med å finne grep og overflatebehandlinger som ikke gjorde for store tekniske og kostnadsdrivende inngrep, samtidig som vi hadde som mål å gjenbruke så mange elementer som mulig, forteller interiørarkitekt Ingeborg Heje Werenskiold. Resultatet ble et nydelig prosjekt, der friske farger og elementer supplerer og komplementerer de eksisterende mer nedtonede møbelelementene. Werenskiold forklarer at eksisterende resepsjonsområde var homogent, trist og lite imøtekommende for de besøkende og ansatte. Det var grå og hvite vegger, en stor hvit resepsjonsdisk og en enkel grå modulsofa i et hjørne. Det var ingen kontraster eller elementer å feste blikket på. – Layout ble gjort om, slik at resepsjon fikk en mer sentral plass i rommet og resepsjonisten fikk direkte øyekontakt med de besøkende. Ny og mindre resepsjonsdisk ble tegnet og produsert av møbelsnekker. To hovedelementer ble innført; tapet på to vegger og en vegg med halvstaff

1 Møterommet har fått et nytt liv med relativt enkle grep. 2 Det er innført deilige farger, lune materialer og tekstiler på alle nye elementer.

spiler. Dette er relativt enkel og rimelige grep, som gir stor effekt, sier hun og legger til at den gråe modulsofaen ble supplert med nye moduler i mykere og friskere tekstiler. Det ble også kjøpt inn noe nye møbler i friske farger i ventesonen. TOTAL FORVANDLING Møterommene var enkelt utført med hvite vegger, hvit himling og hvit lyssetting. Interiørarkitekten forteller at de eksisterende møtebordene var for små for rommene og det så goldt og undermøblert ut. Som ellers i lokalet, bar møterommene preg av lite kontraster og intetsigende interiør ifølge Werenskiold. Her valgte hun å gjenbruke alle møbler, og pendlene gjenbrukes i andre møterom hvor de kom bedre til sin rett. – Nå har møterommet fått et nytt liv med relativt enkle grep. For å skape kontrast og lunhet er to vegger malt i en dyp grønnfarge, lette gardiner er brukt fremfor tett foliering og nye pendler med et mykere uttrykk er montert i eksisterende strømuttak. Med bruk av teppe under møtebordet binder man det hele sammen og bordet (som i utgangspunktet var alt for lite) passer med ett bedre inn i rommet, påpeker hun.

1 Det er supplert med nye moduler i mykere og friskere tekstiler. 2 Møterommet var enkelt utført med hvite vegger, hvit himling og hvit lyssetting. 3 I den sosiale sone var sofaene plassert på rekke og rad, uten noe form for invitasjon til sosialisering eller samhandling. 4 Man trenger ikke være så redd for å gjenbruke eksisterende møbler.

En av de andre hvite og homogene møterommene ble malt i en varm matt rødrosafarge. – Kunden var skeptisk til fargevalget, men utrolig glad for at de turte å ta det grepet. Vi opplever ofte en liten redsel for bruk av farger, men det er desto morsommere og se hvor fornøyde kunden blir, hvis de bare tørr å gjennomføre. Her har vi også bevart det eksisterende møtebordet og stolene. Derimot har vi supplert nye pendler over møtebord med innslag av skinn og messing for å få litt mere karakter i rommet. Skjenk med bordlampe og grønne planter er enkle elementer som lager god stemning i rommet, sier hun. En benk med løse puter er bygget som supplerende sitteplasser i rommet.

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

ET STED FOLK VIL VÆRE I den sosiale sonen var sofaene plassert på rekke og rad langs fasaden, uten noen form for invitasjon til sosialisering eller samhandling. Det var flere småbord som «fløt» litt rundt uten soneinndeling eller holdepunkt. Området er stort og romslig, men ble dessverre lite brukt av de ansatte. Alle vegger var hvite, og interiørarkitekten påpeker at kontrasten mellom mørk sofa og hvite vegger var stor. – De eksisterende modulsofaene ble som i resepsjonsområde, supplert med elementer i friske farger og lune tekstiler. Dette ble nøye planlagt slik at man fikk dannet lune formasjoner og soneinndelt sittegruppene. Runde tepper og

bord, og loungestoler ble supplement til den stramme sofaen. Den buede fasadeveggen ble malt i en mellomblå farge som binder nye og eksisterende elementer sammen. Grønne planter er alltid et viktig element som gir kontrast og liv til rommet, fremhever hun. – Åpent landskap! Arbeidsplasser på rekke og rad, trist og karakterløst, og ekstremt lite motiverende. Fargeløst og grått, ingen kontraster i materialitet, lyssetting eller farger. Ingen variasjon i arbeidsplassutforming og lite plass for samhandling og spontane møter. Høye uttrekkskap mellom alle plasser i tillegg til skjermer rundt hvert bord, sier Werenskiold når hun beskriver hvordan kontorplassene så ut.

PROFIL NAVN: Ingeborg Heje Werenskiold AKTUELL: Daglig leder av By Ingeborg Werenskiold AS Etter lang fartstid i de store interiørarkitektkontorene Zinc, IARK og Metropolis startet Werenskiold sitt eget selskap i 2019. Werenskiold er en del av det kreative kontorfellesskapet i Rosenkrantz gate 7 der hun deler lokaler med blant andre Kubik, Koi Fargestudio og Various Architects. 4

Nå derimot er det noe helt annet. Alle arbeidsplassene er gjenbrukt, og samt bygningsmessige elementer som himling, ventilasjon og teppet. Rommet er frigjort midtsonen er utnyttet til alternative og mer dynamiske arbeidsformer. Det er innført deilige farger, lune materialer og tekstiler på alle nye elementer, mens arbeidsplassene fremdeles er nøytrale i hvitt og grått. – Vi har fått inn flere belysningselementer, pendler og stålamper for å skape en kontrast og lunhet i de ulike sonene, slik at man ikke omgir seg med arbeidsplasskravet på cirka 500 lux hele dagen. Det er også viktig å jobbe med kontrastene i lystemperaturen for å skape en god atmosfære og mulighet for øyet å slappe av under arbeidsdagen, forklarer hun.

Alle høye skap til personlig oppbevaring ble erstattet av personlige låsbare oppbevaringsskap langs kjerneveggen. Det er også noe felles oppbevaring i form av lette sorte hylleelementer. Hylleelementene fra HAY fungerer også som rom- og soneinndelere med god plass til grønne planter, fremfor store skillevegger. – Det er tatt i bruk tekstiler fremfor tett foliering for å skjerme innsyn til rom med glassvegger. På den måten luner du rommet, og skaper bedre akustikk, filtrerer gjennomlyset på en dynamisk måte og tilfører farge og en mykhet til lokalene, sier hun. Fremfor en tett folie er tekstil mer fleksibelt ifølge interiørarkitekten. Ettersom man kan velge hvorvidt man vil trekke de for eller skyve de bort – ut ifra behov til avskjerming.

GJENBRUK KREVER SAMARBEID I dette prosjektet ble noe fjernet, noe lagt til og mest gjenbrukt. Nå jobber jeg med et annet prosjekt (i samarbeid med KUBIK) der vi ser på gjenbruk i enda større grad. Det blir spennende å se resultatet, der fire selskaper med hvert sitt flyttelass samlokaliserer i nyrenoverte lokaler i september, forteller hun, og avslutter: – Gjenbruk krever fortsatt en møysommelig prosess. Kanskje i enda større grad enn nyinnkjøp. Det er viktig at kunden selv er motivert til å samarbeide tett med oss interiørarkitekter for å finne den optimale måten å utnytte eksisterende elementer. Samt finne et godt system for gjennomføring av jobben som må nedlegges i form av registrering, katalogisering, inntegning, merking og flytting.

Netthandel endrer byene Covid19 har tvunget frem nye forretningsmodeller. Fortsetter netthandelen å øke vil ikke dagens modeller være bærekraftige hverken fra et økonomisk eller miljømessig perspektiv. AV: SILJE RØNNE | FOTO: KRISTIN STØYLEN

Pulsen i enhver storby dikteres av flyten av mennesker mellom ulike knutepunkter, og det finnes ingen bedre måte å kjenne den på kroppen enn å prøve å komme seg til jobben en mandag morgen. Stappfulle busser, T-baner og trikker gjør sitt beste for å frakte folk til jobb, og på E6 og E18 stamper horder av biler i rushkøen. Mellom 06:30 og 09:00 er det kaos på veiene inn til Oslo, og den samme øvelsen gjentar seg på ettermiddagen når de samme menneskene skal komme seg hjemover igjen. Dette var hverdagen for mange av oss før Covid-19, og vi venter alle på at den gamle normalen skal komme snikende tilbake igjen i takt med at samfunnet åpner mer og mer opp.

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LOGI STI KK

Men kan det tenkes at denne pandemien har fungert som en katalysator for en rekke andre prosesser, og at den faktisk bare har akselerert en allerede pågående trend? COVID19 HAR TVUNGET FREM NYE FORRETNINGSMODELLER Ifølge tall fra Virke opplevde 92,7% av faghandelen en reduksjon av omsetningen som følge av Covid-19, og av disse har to av tre bedrifter opplevd en reduksjon på over 50%. Over natten gikk nettbutikken fra å stå for under 10% av en retailers omsetning til å representere brorparten av den. Denne voldsomme endringen synliggjorde for hele organisasjonen hvor viktig en digital

salgsflate var, og mange klarte på kort tid å bygge nye tjenester på toppen av denne plattformen. Aktører som Biltema, Power, Byggmax, Clas Ohlson og Elkjøp tilbyr alle nå Drive-Thru løsninger, og sistnevnte lanserte også tjenesten ”LIVE shopping” hvor kunden ved hjelp av lyd og bildeoverføring kan få live assistanse og veiledning fra ansatte i butikk. Men for alle de som ikke ønsket eller kunne dra til butikken har hjemleveringer vært løsningen. Kolonial.no kunne første uken melde om 250% vekst sammenlignet med i fjor, Posten opplevde 450% økning, HeltHjem hadde 150%, og Postnord rapporterte om 100% vekst. Både norske retailere, transportselskap og forbrukere tilpasset seg fort til den nye normalen.

PROFIL NAVN: Steffen Larvoll Steffen er markedsutvikler i Driw, et norsk teknologiselskap med fokus på vareflyten. Med et stort internasjonalt nettverk fra logistikkbransjen får han tidlig innsikt i løsninger for skiftende trender i varehandelen. Han sitter som juryformann for kåringen av «Årets Logistikkopplevelse» som hvert år kårer de beste aktørene innen netthandel og logistikk, er gjesteforeleser på Høgskolen i Molde i fagene eCommerce og logistikk, sitter i konferansekomiteen for logistikkorganisasjonen LOGMA og holder jevnlig foredrag rundt tematikker knyttet til logistikk og varehandel.

Delivery vehicles

Emissions

Congestion

Million vehicles

Million tonnes CO2

Average commute,* minutes

+36 %

+6 Mt

+21 %

7.2

64 53

5.3

Last mile induced

Parcel

Freight

2019

2030

2019

2030

2019

2030

* Average commute for representative city NOTE: Top 100 cities globally only.

FREMTIDENS SLAGMARK: BYDISTRIBUSJON Med Covid-19 har vi fått en forsmak på hvordan fremtiden vil se ut, og selv om mange transportselskaper kan vise til imponerende vekstrater, så har det kostet blod, svette og tårer å levere det. Transportkostnader har i alle år vært den største posten innenfor det som defineres som logistikkostnader, og de totale logistikkostnadene tilsvarer rundt 20% av en retailers omsetning. Bryter vi opp transportkostnadene får man tre leveranseledd. • Produksjon til lager (First-Mile) • Lager til butikk (Middel-Mile) • Lager til forbruker (Last-Mile). Av disse anses Last-Mile for å være det dyreste, minst effektive og mest forurensende leddet i verdikjeden. Og det er dette leddet som forventes at skal få en 78% vekst innen 2030. Som en konsekvens av denne veksten vil tiden du bruker på å komme deg til jobb øke med 21%, utslippene skal opp med 30%, og antall varebiler i byene kommer til å øke med 36%. Dette er scenarioet som Verdens Økonomiske Forum (WEF) ser på som mest sannsynlig for verdens topp 100 byer ifølge rapporten “The Future of the Last-Mile Ecosystem” som ble publisert i januar 2020. Hoveddriveren for denne kraftige økningen tilegnes hovedsakelig netthandelens fremvekst,

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LOGI STI KK

og det estimeres at nettsalg skal representere 23% av alt salg i løpet av 2023. LAST-MILE MÅ BLI BÆREKRAFTIG Problemet med Last-Mile er kostnaden forbundet med avstanden fra lageret og hjem til kunden. Store sentrallagre er ofte plassert langt unna forbrukerne, noe som påvirker både prisen og tiden det tar for å levere en vare. Det er også vanskelig å hente ut noe særlig stordriftsfordeler da netthandelsordre ofte er små ordre sammenlignet med en butikkleveranse, og kundene er spredd over et stort geografisk areal. For et sentrallager som er bygd for å håndtere store volum til lavest mulige kostnader blir netthandelsordre sand i maskineriet. Hvis andelen netthandel i Norge følger WEFs anslag vil den øke fra rundt 10% i dag til 23% om bare 3 år. Det er en voldsom vekstrate, og en som ikke er bærekraftig hverken fra et økonomisk eller miljømessig perspektiv. Og det er i dette skjæringspunktet det har dukket opp en løsning som kommer retailere til unnsetning. Norske retailere har over mange tiår investert i gode butikklokaler i umiddelbar nærhet til forbrukerne, og vareforsyningen til disse butikkene er godt tilpasset for å levere både effektivt og til en lav kostnad. Hvis man endrer forretningsmodellen til å levere netthandelsordre fra butikklokalet i stedet

for fra lageret kutter man både på avstanden mellom varen og kunden, og tiden det tar å levere varene. En bonus på toppen av det hele vil være at sentrallageret bare fokuserer på den jobben det var tiltenkt da det ble bygget – effektivitet og presisjon. Og det er denne utviklingen vi ser mer og mer av i både europeiske, amerikanske og asiatiske storbyer. Butikken fungerer både som en distribusjonshub for netthandelsordre, og som et sted for forbrukere å ta og se på varene. Men når vi først snakker om Asia er det Kina som er lokomotivet. Kina passerte USA som verdens største netthandelsmarked i 2019, og netthandel står for over 35% av alt salg der. De ligger 4-5 år foran USA og vesten når det gjelder teknologisk utvikling og satsning på logistikk, retail og netthandel, noe som gjorde at de er det landet i verden som best klarte overgangen til kun netthandel i kjølvannet av Covid-19. Kina har vist oss hvor viktig det er å ha en fleksibel og velfungerende infrastruktur som fort kan skaleres for å sikre leveranser av samfunnskritiske varer som mat, medisiner eller ansiktsmasker. Nå må vi ta de nødvendige grepene for å være like godt rustet hvis vi skulle bli rammet av en tilsvarende krise i fremtiden. Da snakker vi om at netthandel ikke bare er med på å forme byplanleggingen, men samfunnet vårt også.

TIL LEIE:

8 4 0 0 K V M KONTORLOK ALER I PR O FI L ER T EIEND OM PÅ SKØYEN

knudtzon@union.no

foss@union.no

Tlf. 479 57 374

Tlf. 900 89 559

POSITIVE TIL FREMTIDEN Ringdalskogen har troen på fremtiden og skal «gi gass». Nå jobber de med en reguleringsplan for å få muligheten til å bygge kontorbygg i næringsparken. AV: SILJE RØNNE | ILLU.: RINGDALSKOGEN

– Næringsparken på Ringdalskogen er i sterk utvikling og tiltrekker seg solide bedrifter, både regionalt og nasjonalt, som ønsker fleksible arealer og sentral beliggenhet for sin virksomhet. Flere bedrifter merker større endringer i sine respektive markeder og har behov for å tilpasse sin virksomhet for å møte disse endringene, sier Frode Rønning, i eiendomssjef i NHP Eiendom. Mye har skjedd i Ringdalskogen næringspark. Burger King ble etablert julen 2017. – De rapporterer om veldig gode omsetningstall helt fra de åpnet i næringsparken og har hatt en forholdsvis bratt omsetningsvekst sammenliknet med andre nyåpnede Burger King restauranter i Norge. De har meget god beliggenhet med god eksponering mot E18 retning sør, sier Rønning og påpeker at NHP eier bygget. På samme tid etablerte Tesla Supercharges seg der. Rønning forteller at disse har høye tall tilknyttet antall ladetimer, med all time high i fellesferien når nordmenn skal til Sørlandet. – Det viser seg at Tesla-eiere også er en god bidragsyter til omsetning til Burger King, sier han med et smil.

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | POSI TI VE TI L FREMTI DEN

Høsten 2018 ble Ahlsell Ringdalskogen etablert. En stor proffbutikk på 2.000 kvadratmeter. Butikken selger det meste av utstyr og materiell til håndverksbedrifter til store deler av Vestfold og melder også om gode omsetningstall. – De valgte Ringdalskogen på grunn av beliggenhet på grensen mellom Sandefjord og Larvik i tillegg til at de ser på E18 som viktig for mest mulig effektiv logistikk for deres kunder, sier han. SKAL BYGGE «RENE» KONTORBYGG Rønning kan melde om to nyetableringer denne våren. – Itec AS-ble flyttet fra sin tidligere beliggenhet på Heggdal i Larvik. Selskapet er leverandør av verktøymaskiner til industrien. Jotron AS har samlokalisert sin virksomhet til næringsparken i et bygg på 17.000 kvadratmeter og cirka 200 ansatte, sier han. Ringdalskogen jobber også med en ny reguleringsplan for næringsparken som i hovedsak gjør dem i stand til å bygge «rene» kontorbygg.

THE RING OFFICE CENTER Dette er et fleksibelt kontorbygg som er tilrettelagt for vekst og synergier mellom ulike leietakere i bygget – og ikke minst på Ringdalskogen.

HJERTET AV VESTFOLD Ringdalskogen er et regionalt satsningsområde for logistikk-, nærings- og industriutvikling.

TEMA Kontorbygningen er planlagt med en stor andel fellesfunksjoner; treningsfasiliteter, garderobe og dusj, personalrestaurant samt takterrasse. Dette for å styrke sosiale båndet og mulige samarbeider på tvers av leietakere.

FRODE RØNNING Eiendomssjef i NHP Eiendom.

– Vi har merket at kontorvirksomheter i Vestfold ønsker etablering langs E18. Dette gjelder spesielt større virksomheter som ikke har plass til å utvikle seg i sentrum av byene. Vi har et spennende kontorprosjekt på 4.000 kvadratmeter som er under utviklingen, som vil få sin beliggenhet vis à vis Jotron. Prosjektet har fått navnet «The ring» og har som intensjon å være et moderne signalbygg på Ringdalskogen, forklarer han og fortsetter: – Slik som bygget er prosjektert nå er det god fleksibilitet og i stor grad lett å gjøre tilpasninger for leietakeren. Vi søker leietakere som har behov for hele bygget eller to eller tre leietakere med mindre plassbehov. Næringsparken jakter også større lager- og logistikkbedrifter, samt industriaktører. De kan utvikle prosjekter med opptil 50.000 kvadratmeter. I dag har de 260 mål netto areal igjen til utvikling og salg. – GI GASS På spørsmål om de blir påvirket av koronaepidemien, svarer Rønning at de ikke blir like påvirket av dagens situasjon sammenlignet med mange andre utleiere med for eksempel mye retail. – Vi har god dialog med våre leietakere som er påvirket av situasjonen og forsøker å bidra på ulike måter. I tiden fremover er det nok enda flere som vil handle på nett etter dette slik at fremtidsutsiktene til lager- og logistikkmarkedet vil være bra fremover. Transaksjonsmarkedet innenfor eiendom har vært ganske hett de siste årene, nå har vi troen på mer «normale» tilstander hvor solide eiendomsselskaper vil stå sterkt i kampen om leietakeren og som har et langsiktighets perspektiv, sier han og avslutter: – Vi har ingen planer om å avvente dagens situasjon. Dersom markedet er der skal vi heller gi gass.

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | POSI TI VE TI L FREMTI DEN

Illustrasjon

Nyrenoverte kontorlokaler v/ Holbergs Plass

Tullins gate 6 Illustrasjon

358 - 716 kvm BTA kontorlokaler til leie

Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning

JONAS MYHRE Akershus Eiendom

t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

t 998 69 900 e jm@akershuseiendom.no

De ledige lokalene ligger i 5. og 6. etasje. Lokalene har en effektiv planløsning med gjennomlys og god gjennomgående takhøyde. Lokalene rives til betongen og bygges opp igjen i samråd med ny leietaker med gode kvaliteter.

UTLEIER HAR ORDET:

PÅ LAG MED KUNDEN Fremtidens logistikkbygg er miljøsertifiserte og i stor grad automatiserte. De er bygd for å vare og ha en kostnads- og miljøeffektiv drift. AV: SILJE RØNNE

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

PROFIL NAVN: Asgeir Solheim AKTUELL: Administrerende direktør i Fabritius gjennom 24 år. UTDANNELSE: Sivilingeniør NTH/NTNU 1981.

– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan skiller Fabritius seg fra andre gårdeiere? – «På lag med kunden» underbygger hvordan vi forholder oss til våre leietakere. God dialog er kjernen i et godt forhold mellom oss og leietaker. Fabritius er en forholdsvis liten organisasjon, med kun 12 ansatte, men det er mange av oss som har en eller annen direkte dialog eller oppfølging av kundene våre. Når det en sjelden gang oppstår utfordringer er det da viktig å ha fokus på å finne gode balanserte løsninger for alle parter, noe vi mener vi er gode på etter mange år i bransjen. Raushet, langsiktig fokus og begrenset detaljstyring gir ofte gode og raske løsninger. Et av områdene vi skiller oss ut fra en del andre aktører, er at vi i tillegg til å være eiendomsbesitter, i like stor grad er en stor eiendomsutvikler. Hovedtyngden i porteføljen vår er egenutviklede eiendommer, med fokus på lager- og logistikkeiendom. Vi har også en stor andel enbrukerbygg, som er bygget spesielt til den enkelte leietaker, dette skaper en spesiell knytning mellom leietaker og utleier. Vi kjenner leietakers behov og ønsker, samtidig kjenner vi byggene våre meget godt.

Fabritius har et langsiktig perspektiv og styrer etter tre hovedverdier; kvalitetsbevisst, partnerorientert og fremoverlent. Vi har alltid fokus på kvalitet i byggene og prosesser, godt samarbeid uansett leietaker og jobber med det å være nok fremoverlente. Vi utforsker nye løsninger som kan gi fordel for alle parter. Å være leietaker hos oss er trygt, hyggelig og enkelt. Vi legger alt til rette for at de som leier hos oss skal ha én mindre ting å tenke på i hverdagen. – Hvor viktig er det å være nær en stor hovedvei? – Innenfor lager- og logistikk er det å være nært en av hovedfartsårene en av de viktigste kravene når det kommer til etablering. Det er logistikken i forhold til kundenes plassering som styrer hvilken beliggenhet som er mest attraktiv, og om man ender opp langs en hovedfartsåre nordover mot Gardermoen eller hovedfartsårene sørover. En vesentlig andel av logistikkaktørenes kostnader er knyttet til selve frakten og logistikkflyten, noe som tilsier at det er mye å hente på riktig beliggenhet.

«Vi legger alt til rette for at de som leier hos oss skal ha én mindre ting å tenke på i hverdagen.» ASGEIR SOLHEIM

Samtidig stilles det ofte krav til å være tett på Oslo, både som et element i distribusjon, men også som en effekt av å få tak i ansatte, men dette kan naturlig nok variere betydelig mellom ulike aktører. De som har hovedkontor eller større andel kontorer som en del av lagrene ender oftere opp i nordaksen og tett på Oslo. Utfordringen er at beliggenhetene tett på Oslo sakte men sikkert «spises» opp av boligutvikling, og til tross for store landområder er det lite ledige tomter for lager- og logistikk tett på Oslo. Nordover er det lite før Gardermoen og dette er en av grunnene til at vi sammen med partnere har kjøpt opp drøye 1.000 mål tomt til lager- og logistikk på Gardermoen. For å kunne tilby et større område innenfor 25 min fra Oslo, har vi nå igangsatt utvikling av rundt 480 mål nord for Drøbak.

vi å BREEAM sertifisere fremtidige bygg og vi har også planer om å teste BREEAM In-use. Vi ser også at det stadig kommer større bygg og med tanke på kostnadsbesparelsene ved å bygge stort tror vi dette er en utvikling som vil fortsette. Fabritius ønsker derfor å ta en mer aktiv rolle fremover, vi ønsker i enkelte tilfeller å bygge større bygg enn det leietaker egentlig trenger i første omgang med utleierisiko på restarealet, slik at vi på sikt kan tilby leietaker fleksibilitet og mulighet for utvidelse. På de største utviklingsområdene våre kan man også tenkt seg at det er et marked for at vi som utvikler og eier i samarbeid med en 3PL aktør kan bygge et lager, som i hovedsak kunne vært et bufferlager med korte kontrakter for omkringliggende leietakere.

– Hvilke leietakere bør være nær de store hovedfartsårene? – Dette er i hovedsak styrt av hver enkelt bedrifts egenart, kundedistribusjon og behov knyttet til arbeidsmarkedet, men slik vi erfarer det ønsker de fleste en viss tilknytning til hovedfartsårene. Hvilke krav som stilles til om det skal være minimum 5 eller 10 minutter unna varierer. Når man snakker om hovedsfartsårer, så er det også viktig å ha med seg at mange aktører får mye frakt over sjø og beliggenhet tett på havner eller flytransport kan være en vel så viktige kriterier for mange. Vi jobber med utvikling av et prosjekt på en tomt vi har ved siden av Moss Havn sin dryport, og her er det vært interesse fra flere med en eller annen tilknytning til Moss Havn.

– Hvor er markedet mest vibrerende for tiden? – Vi ser at utleie av eksisterende lokaler, da spesielt de litt mindre lokalene er et meget godt marked. Leieprisene på brukte arealer overgår i mange tilfeller helt nye bygg, ettersom de er tilgjengelig nå. Det er få som bygger nybygg for småaktører, her ser vi potensiale og vurderer derfor og etablert noen lagerbygg tilpasset mange småbrukere. Ser vi bort fra dette er sentrumsnære lager- og logistikkbygg meget attraktive. Vi har et bygg i Haraldrudveien 11 på Brobekk, hvor leietaker flytter ut i slutten av 2020. Her har vi hatt meget god respons fra flere leietakere, og vi regner med at denne er leid ut i god tid før den fristilles. Generelt ser vi et positivt marked med gode muligheter for å få utviklet nye prosjekter på Gardermoen, når regulering trolig lander i løpet av sommer/høst 2020, og i Oslo Logistikkpark Drøbak, vårt store tomteområde rett sør for Oslo.

– Hva er fremtidens logistikkbygg og hvordan jobber dere med dette? – Fremtidens logistikkbygg er miljøsertifiserte og i stor grad automatiserte. De er bygd for å vare og ha en kostnads- og miljøeffektiv drift. Automatisering er også noe som har en kraftig vekst og vi ser at dette utvikler seg så raskt at omfang og løsninger gjerne endres gjennom prosjektfaser. Med en slik utvikling er det viktig å ha bygg som har fleksibilitet for ulik drift og løsninger. Automatisering, som krever en del strøm, vil også kunne ses i sammenheng med miljøfokus og nye løsninger for bærekraftig drift og energibruk. Fabritius er i prosess med å etablere solcelleanlegg på et av våre bygg, dette gir en fornuftig lønnsomhet for både leietaker og oss. Fokuset på miljø øker og flere leietakere etterspør nå sertifiserte lager- og logistikkbygg, og det samme gjør investorer. Fabritius har signert Grønn Byggallianse og Norsk Eiendom sine 10 strakstiltak og jobber med flere ulike konkrete miljøprosjekter på eksisterende bygg. På nybygg vurderer

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

– Hva er den største fallgruven for leietakere? – Mange prosjekter blir bygget for små! For stort fokus på kostnadsbesparelser kan føre til prosjekter som passer godt til dagens drift og en viss vekst, men vi ser at leietakere i stor grad tar for liten høyde for vekst og har behov for ytterligere arealer allerede etter noen få år. Er det ikke rom for utvidelse eller å øke areal i eksisterende bygg, kan dette gi lite optimale løsninger for drifts- og kostnadseffektiviteten. Dette kan løses gjennom å sørge for at byggets tomt har potensiale for utvidelse eller at man får med seg utleier på en løsning som kan gi fleksibilitet på sikt. Er leietaker innstilt på å få til gode balanserte løsninger for dette, er Fabritius alltid positive til å diskutere ulike løsninger.

Vi ønsker Nexans velkommen til Oslo K i Kværnerbyen

Annonse

Som første leietaker har Nexans Norway AS sikret seg i underkant av 7 000 kvadratmeter i det nye kontorbygget Oslo K i Kværnerbyen i Oslo. - Vi er glade for at første leietaker er signert, og at de ser de fleksible og fremtidsrettede mulighetene i bygget. Nexans hadde flere viktige kriterier som måtte bli oppfylt, blant annet fleksibilitet, smart-teknologi, miljøvennlig profil og sentral beliggenhet, sier konsernsjef næring i OBOS, Nils Morten Bøhler. Nexans vil overta de nye lokalene i september 2021. Det første som vil møte ansatte og kunder i bygget er et stort, åpent og moderne velkomstsenter med kantine og café i 1. etasje. I tillegg vil Nexans få tilgang til et moderne møteromsenter med auditorium med plass til 180 personer. Oslo K blir sertifisert etter miljøstandarden BREEAMNOR nivå Excellent. Bærekraftig kontorbygg Oslo K består av tre sammenkoblede bygninger med store vindusflater og eksklusive materialer. Samlet areal blir 40 000 kvadratmeter fordelt på 11 etasjer over bakken og to kjelleretasjer med parkeringsanlegg for 220 biler. Bygget vil ha plass til rundt 1800 arbeidsplasser. - Vi ser fram til å flytte inn i nye og moderne lokaler i Kværnerbyen, sier administrerende direktør i Nexans Norway, Ragnhild Katteland.

Nexans er ledende leverandør av kraft-, tele-, installasjonsog varmekabler i Norge, og er blant verdens ledende innen offshore-kontrollkabler og høyspente sjøkabler. OBOS Eiendom har valgt å benytte Nexans som leverandør av byggets hovedkabler og varmekabler. Om Kværnerbyen OBOS har transformert den tradisjonsrike industritomten til et område som nå igjen yrer av liv og røre. De første beboerne flyttet inn i 2007, og i dag består Kværnerbyen av ca. 1700 leiligheter med rundt 3500 beboere her. Området har et levende bymiljø med serveringssteder, butikker, servicetilbud, og arbeidsplasser. Når Oslo K og Turbinveien 2-4 er ferdig vil det være over 3000 arbeidsplasser her.

Ute etter moderne og fleksible kontorer med sentral beliggenhet? Ta kontakt: Konsernsjef næring Nils Morten Bøhler i OBOS, tlf. 90 56 43 51, nils.morten.bohler@obos.no Senior rådgiver Hans Petter Hauge i OBOS Eiendom, tlf. 90 91 22 67, hans.petter.hauge@obos.no Direktør for transaksjon og utleie Sidsel Gade i OBOS Eiendom, tlf. 90 18 32 85, sidsel.gade@obos.no

På jakt etter nye logistikklokaler med grønn profil? Bulk Infrastructure AS er en ledende eiendomsutvikler innen industribygg og næringsparker. Siden oppstarten i 2006 har vi opparbeidet en betydelig tomtebank langs landets største innfartsårer fra Europa. Vi tenker miljø i alt vi gjør, og våre standardiserte og modulbaserte bygg er både energieffektive og bærekraftige. I 2019 gjennomførte Bulk Norges første BREEAM-NOR Industri sertifisering, og oppnådde Very Good i et av våre standard Bulk Modul prosjekter. En utmerkelse som inspirerer oss til å jobbe videre for enda bedre løsninger til beste for våre kunder og for miljøet. Velger du Bulk, velger du grønt! Vi har ledige tomter i flere av våre logistikkparker. Kontakt oss på bulk.no eller tlf. 969 02 957

Racing to bring sustainable infrastructure to a global audience

De store trenger mer lagerplass

Netthandel kan gi logistikktrøbbel

Flere søker til sydkorridoen

Store forandringer etter Covid-19

MARKED Stor usikkerhet

skap vil ha bruk for mer plass, samtidig vil økt bruk av hjemmekontor trekke i andre retningen. Men uavhengig av arealbehovet, må du som leietaker forholde deg til leieprisene. Også der melder analytikerne om usikkerhet. Det er grunn til å tro at leiepristoppen er nådd. Med stor usikkerhet blir viljen til å binde seg til lange leiekontrakter med store forpliktelser mindre. Samtidig holder gjerne gårdeierne igjen og fortsetter å presse på for leiepriser som ble oppnådd før korona. For leietakere kan det være fornuftig å se om det er muligheter for å øke fleksibiliteten i disse usikre tidene. Enten ved å tegne kortere leieavtaler med opsjoner for både større og mindre areal eller ved å forsøke å legge på ett eller to år på den eksisterende leieavtalen for å kjøpe seg tid. Over sommeren får vi indikasjoner på hvor hardt koronakrisen treffer leiemarkedet.

Dag-Jørgen Saltnes

FOTO: CHRIS AADLAND

ovid-19-viruset har slått ned som en bombe i norsk økonomi. DNB Markets spår en BNP-vekst i 2020 på minus 5,5 prosent i år, og arbeidsledigheten har skutt til værs. Norges Banks visesentralbanksjef Ida Wolden Bache uttalte nylig at den verste nedturen i norsk økonomi er bak oss, men at det likevel vil ta tid før vi kommer tilbake til gamle nivåer på økonomien. For leietakerne er det gode grunner til å være litt avventende med hensyn på planlegging av nye lokaler. Akkurat nå er det vanskelig å anslå behovet for areal de kommende årene. Både når det gjelder hvor mange ansatte man blir og hvor stort areal man trenger for å opprettholde avstand mellom de ansatte. Det er ting som taler for at kontorbrukere hvor de ansatte sitter tett i åpne kontorland-

DE STORE TRENGER MER LAGERPLASS AV: DAG-JØRGEN SALTNES

De store lagerbrukerne forventes å ha behov for over 20 prosent mer lagerareal de neste fem årene.

et kommer frem i DNB Næringsmeglings seneste brukerunder søkelse i lager- og logistikkmarkedet i Stor-Oslo. Næringsmegleren har spurt 15 av de største logistikkbrukerne i et bredt spekter av bransjer. Til sammen leier aktørene i undersøkelsen ca. 860 000 kvadratmeter lagerlokaler i Stor-Oslo. Blant r espondentene er selskaper som Bring, Postnord, DHL, Brødrene Dahl, Elkjøp, Asko, Kolonial, KID og Rema. VIL HA MER PLASS Det er andre gang DNB Næringsmegling gjennomfører brukerundersøkelsen. I fjor svarte lagerbrukerne ar de forventet å ha behov for 13 prosent mer lagerareal de neste fem årene. På bare ett år har behovet for areal økt kraftig. Nå svarer brukerne at de forventes å trenge 21 prosent mer areal de neste fem å rene. 80 prosent av brukerne forventer vekst i lagerbehovet, mens bare en enkeltbruker forventer en nedgang. Ifølge DNB Næringsmegling ser aktø-

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

rene med vekstplaner for seg et behov for nesten 14 000 kvadratmeter ekstra leieareal. Samtidig er det store variasjoner mellom de ulike lagerbrukerne. Svarene varierer fra 3000 til 30 000 kvadratmeter, og rundt halvparten venter å ha behov for mer enn 10 000 kvadratmeter areal de neste fem årene. VIL IKKE HA KONTORAREAL Samtidig som lagerbrukerne vil ha større arealer, er de ikke interessert i store kontor arealer knyttet til lagerlokalene. Ifølge bruker undersøkelsen uttrykker lager brukerne at de i mindre grad vil etterspørre lagerbygg med store kontorareal, og de hevder også at det er ett av argumentene for at de vil til nybygg. «Av de som har hele eller deler av funksjonene samlet i dag, sier over 65 p rosent at det er sannsynlig at disse funksjonene vil være adskilt i tiden fremover. Det er likevel delte meninger om dette, hvor både størrelse på selskap og bransje vil være viktige parametere», skriver DNB Næringsmegling om undersøkelsen.

Den viktigste grunnen til at lagerbrukerne nsker adskilte løsninger mellom kontor ø og lager, er at de ønsker å ha en attraktiv beliggenhet for kontoransatte. I kampen om de beste hodene er det krevende å tilby en arbeidsplass med dårlig beliggenhet, dårlig kollektivdekning og langt fra byen. S amtidig er behovet for mange kontorplasser ved lagerdriften redusert på grunn av at automatiserte løsninger gir mindre behov for personell i lagrene. Ifølge DNB Næringsmegling går argumentene mot å skille kontor og lager på frykten for å miste et viktig samspill mellom de administrative ansatte og lagerfunksjonene. Dette henger sammen med størrelse og bransje, og det er de minste selskapene som ønsker å ha lager- og kontorfunksjoner samlet. VIL HA NYBYGG Selv om behovet for lagerlokaler er på vei opp, er det ikke alle lager som er aktuelle å flytte til. 64 prosent av aktørene i under søkelsen svarer at deres neste flytting vil bli

FOTO: SHUTTERSTOCK.COM

STORE LOGISTIKKBRUKERE som DHL har svart på DNB Nærings meglings lager- og logistikkundersøkelse.

NØKKELTALL LAGER OG LOGISTIKK Område

Leieprisnivå NOK per kvm

Midtkorridoren Groruddalen

1000 - 1 400

Midtkorridoren Karihaugen/Lørenskog

900 - 1 100

Nordkorridoren Berger

850 - 1 000

Nordkorridoren Gardermoen

750 - 900

Sydkorridoren Langhus

850 - 1 000

Sydkorridoren Vestby

750 - 900

*Leieprisnivå NOK per kvm BTA. Normalt god lagereiendom 6-9m takhøyde. Kilde DNB Næringsmegling

«Ja, det blir nybygg. Lite a nnet egnet på markedet, og vi ønsker å tilpasse selv.» LAGERBRUKER TIL BRUKERUNDERSØKELSEN TIL DNB NÆRINGSMEGLING.

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

til et nybygg. «Hovedargumentene til aktørene for å velge nybygg, er lav prisforskjell mellom eksisterende og nye lagerbygg, behov for skreddersøm til sin drift (eksempelvis til automatisering), lite egnede alternativer på markedet, men ikke minst at de ønsker beliggenhet og størrelse som er egnet for utvidelser», skriver DNB Næringsmegling i Lager- og logistikkundersøkelsen og legger til at dette indikerer at det blir behov for mange nybygg også i de kommende årene. – Ja, det blir nybygg. Lite annet egnet på markedet, og vi ønsker å tilpasse selv, er en av kommentarene fra lagerbrukerne i undersøkelse. – Automatisering krever for mye skredder søm, så det blir nybygg, er en annen kommentar. Det legges også vekt på lav prisforskjell mellom gammelt og nytt og bedre effektivitet, mer forutsigbarhet og lavere driftskostnader i nybygg. VIL BLI I STOR-OSLO Samtidig svarer et flertall av lagerbrukerne at de ikke ønsker å flytte ut av Stor-Oslo, selv om de skulle få lavere leiepriser. Nærhet til kundene, frykt for lengre leveringstider, rekruttering og nærhet til vekstmarkedet trekkes frem som grunner til å fortsette å ha sin lagervirksomhet i Stor-Oslo. Men flere påpeker også at mangel på tomter med muligheter til å utvide gjør det krevende å finne sentrale plasseringer som de gjerne skulle hatt. Et fåtall av lagerbrukerne sier likevel at de

ser det som sannsynlig å flytte ut av Stor-Oslo, nærmere bestemt til Sverige med deler av lagervirksomheten. Blant begrunnelsene er lavere kostnader (både husleie og lønninger) og at Norden kan styres som ett marked derfra. Samtidig er det skepsis til hva de faktiske besparelsene ved en slik flytting er, og om det blir økte leveringstider, samt vanskeligere å beholde nøkkelansatte. AUTOMATISERING Over 80 prosent av deltakerne i undersøkelsen planlegger økt automatisering av lagerfunksjonen de neste fem årene. «I dag er i gjennomsnitt 27 prosent av lagerfunksjonen automatisert, men dette varierer fra 0 til 70 prosent og er svært bransjeavhengig. Dagligvarebransjen er et eksempel på en bransje som er velegnet for automatisering, og har en gjennomsnittlig automatiseringsgrad på 50 prosent», skriver DNB i rapporten. Det som driver automatiseringen er et ønske om økt konkurransedyktighet. Flere av aktørene mener overgangen til automatiserte lagre er helt nødvendig for å overleve. Virksomhetene vil spare penger på både reduserte lønnskostnader, redusert svinn, mindre feil og skader og plassbesparende drift. DNB Næringsmegling mener utviklingen isolert sett vil kunne gi økt etterspørsel etter nybygg, da mange eldre bygg er mindre egnet for automatisering. VIL VÆRE NÆR EUROPAVEIEN Blant de viktigste kriteriene når lagerbrukerne

skal velge lager, er beliggenhet. I fjorårets undersøkelse svarte 40 prosent at de ikke kan være mer enn fem meter unna Europaveien. Dette fordi transportkostnader er det største kostnadselementet til mange av selskapene. F lere tror disse kostnadene vil øke fremover fordi kundene vil ha stadig hyppigere leveringer, noe som vil kunne øke viktigheten av en økonomisk gunstig beliggenhet for transporten. Lagerbrukerne har derfor en betydelig vilje til å betale mer for nærhet til den store kunde massen og Europaveien. Ifølge DNB Næringsmeglings lager- og logistikk undersøkelser ser brukerne for seg at de kan betale 10 til 20 prosent mer for en beliggenhet rett ved Europa veien enn en beliggenhet ti minutter unna. KORONA OG MARKEDET Koronaviruset Covid-19 har gitt enorme utslag for norsk økonomi. For lager- og logistikk markedet får viruset også store effekter, men det varierer veldig med hvilke segmenter lagerbrukerne jobber opp mot. Noen selskaper som importerer har fått en stans i leveransene og opplever h øyere innkjøpskostnader som følge av svakere norsk krone, mens andre segmenter som profiterer på økt netthandel opplever vekst. DNB Næringsmegling har ikke fått noen henvendelser fra aktører som vil leie ut sine lagerlokaler som følge av korona. Men de har fått flere henvendelser fra aktører som har akutt behov for mer lagerareal som følge av markedssituasjonen som korona har skapt. Blant annet ble det inngått en ny leieavtale

FOTO: SHUTTERSTOCK.COM

på 6500 kvadratmeter med lager på Kløfta ved Gardermoen, og næringsmegleren er i forhandlinger og dialog med flere aktører som har behov for lager. LEIEPRISENE I sin seneste markedsrapport skriver DNB Næringsmegling at utviklingen med konvertering av sentralt beliggende områder i Groruddalen til kontorformål fortsetter. Det er krevende å finne lagereiendommen innenfor Oslos grenser, og næringsmegleren forventer en økning i leieprisene for de få lageralternativene som finnes i Oslo. For alternativene utenfor Oslo ventes utviklingen å være flat. «Det tilbys et relativt bredt spekter av både eksisterende og nye lager-/logistikkarealer i aksen Gardermoen til Vestby. Majoriteten

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

av den senere tids leiekontrakter er signert i nybygg. Foruten ovennevnte faktorer, velger aktører nybygg da utbyggere kan tilby gode leiepriser som følge av lange leiekontrakter og redusert avkastningskrav. Dette bidrar igjen til sterkt prispress på eksisterende lager-/logistikkbygg», skriver DNB Næringsmegling i markedsrapporten. DNB-analytikerne melder om toppleie i eksisterende bygg med sentral beliggenhet i Oslo ligger rundt 1400 kroner per kvadratmeter, mens hovedvekten for eksisterende lagerarealer i Oslo ligger mellom 950 og 1200 kroner per kvadratmeter. Utenfor Oslo ligger leienivået for nybygg i sjiktet 800 til 950 kroner per kvadrat meter. Det er et stort spenn i leienivåene i eksisterende bygg utenfor Oslo, avhengig av beliggenhet og kvaliteten på eiendommen.

AUTOMATISERING Automatisering blir stadig viktigere for de store lager brukerne.

Se vårt eiendomsmagasin Real-nytt i denne utgaven av NæringsEiendom.

020 Nr.03.2

l a e R nytt

og for salg merike mmer Eiendo r utleie på Ro fo lokaler Nord. lo og i Os

spark æring ØRN N ik Buraas af: Er Fotogr

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

Handelsaktører som kaster seg inn i netthandel kan få problemer med logistikken, som er både mer krevende og bruker mer areal enn ved tradisjonelle lager.

Netthandel kan gi logistikktrøbbel AV: DAG-JØRGEN SALTNES

orona har påvirket en rekke av eiendoms markedene kraftig. I en presentasjon, i forbindelse med tallene for første kvartal, skrev Eiendomsspar at i forkant av korona hadde logistikk markedet gode utsikter, men mye n ybygging skapte noe usikkerhet. Etter korona mener Christian Ringnes og hans selskap at u tsiktene er ok, men at også logistikk markedet blir berørt av krisen. EKSPLOSIV VEKST Den delen av logistikkmarkedet som server de som driver med netthandel, blir trolig det området hvor etterspørselen er størst. I tiden etter regjeringens korona-tiltak, hvor butikksentrene nærmest ble tomme spøkelses sentre, eksploderte netthandelen i Norge. Ifølge NRK meldte Posten Norge om enkelte dager hvor veksten i småpakker var på over 150 prosent. Flere dager l everte P osten flere pakker enn i dagene etter Black Friday. Nettbutikker som Komplett og NetOnNet meldte også om en formidabel salgsvekst i ukene etter at koronaviruset rammet verden og Norge. Ringnes og Eiendomsspar omtaler også et butikkmarked som er kraftig p reget av k orona. «Den langsiktige trenden er nett handel og lavpris - korona påskynder begge to», skriver Eiendomsspar om butikkmarkedet. FALLGRUVER Netthandelen skaper ikke bare en utfordring i konkurransesituasjonen for handels

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

næringen. En satsing på nett kan også vise seg å være kostbart for butikkene som ikke forstår og mestrer logistikken. Ifølge den amerikanske logistikkgiganten Prologis krever netthandel tre ganger så mye logistikkareal som tradisjonell varehandel. Fordi det plukkes enkeltvarer, er det også behov for mer automatisering og en høyere kompetanse på de som jobber på lageret. Det er dermed store fallgruver for handelsaktører som skal forsøke seg på netthandel uten å legge en ordentlig og gjennomarbeidet strategi for lager og l ogistikk. Lars Fredriksen i Oslo Handelsstand Forening er redd for at dreiningen mot netthandel kommer litt for fort på enkelte av hans medlemmer. – Flere har rigget seg godt mot netthandel, men mange er ikke i mål med dette arbeidet, sa Fredriksen nylig til Estate Nyheter i forbindelse med koronakrisen. RASK LEVERING Noe av det viktigste for kunder som h andler på nett, er at leveringen er rask. For en butikk holder det ikke å sende varene så de er fremme etter tre-fire dager. Kundene forventer rask levering, noe som kan bli k ostnadskrevende for butikken. Da blir organiseringen av både lager og transport viktig for de som driver med handel. Kravene til rask levering bidrar også til at det blir mer behov for lagre og logistikk bygg i nærheten av de områdene hvor befolkningen bor.

FOTO: SHUTTERSTOCK.COM

LEVERING Rask levering fra nettbutikkene blir stadig viktigere for kundene.

R I N G DA L S KO G E N N Æ R I N G S PA R K

Knutepunktet i Vestfold

611.000 M2 - er regulert og under utvikling til logistikk,næring og industri

FLYPLASS - TORP LUFTHAVN 10 min. fra Ringdalskogen

LARVIK HAVN Norges nest største containerhavn, 13 min. fra Ringdalskogen

EIE ELLER LEIE Utleie av bygg eller tomtekjøp

E18 Direkte av- og påkjøringsmuligheter direkte fra E18

JERNBANE SANDEFJORD 10 min. fra Ringdalskogen

Vi selger tomter og oppfører nøkkelferdig bygg for utleie

Ta kontakt:

Næringsparken på Ringdalskogen tiltrekker seg solide bedrifter, både regionalt og nasjonalt, som ønsker fleksible arealer og sentral beliggenhet for sin virksomhet.

Frode Rønning daglig leder M: 415 57 245 E: frode.ronning@nhp.no

ringdalskogen.no /Ringdalskogen /Ringdalskogen

Tønsberg

Drammen (1 time)

E18

Torp Lufthavn Sandefjord E18

Larvik

NHP Eiendom NHP Eiendom AS er et av Norges ledende selskap innenfor lager, logistikk og industri eiendom. Vi utvikler og forvalter eiendom fra Porsgrunn i sør til Tromsø i nord. Vi er et selskap under Reitan konsernet og besitter solid erfaring samt finansiell styrke til å kunne utvikle komplekse eiendomsprosjekter i samarbeid med våre leietakere til konkurransedyktig priser.

Flere søker til sydkorridoren Stadig flere lagerbrukere vil til den såkalte sydkorridoren, som går fra Oslo og nedover til Østfold. AV: DAG-JØRGEN SALTNES

et forteller prosjektdirektør Henning Sørlie i Anthon B Nilsen Eiendom til NæringsEiendom. Hans selskap har i løpet av det seneste året gjort flere grep i Vestby for å møte den økte interessen for området. Sydkorridoren går fra Oslo og sørover på østsiden av Oslofjorden, gjennom Oppegård og Ski videre nedover gjennom Vestby og til Moss. Nordkorridoren går fra Oslo nord og nordover via Skårer og opp til Gardermoen. – Min opplevelse av markedet er at de seneste årene har flere prioritert sydkorridoren fremfor nordkorridoren. Tidligere ville tre av fire lagerbrukere til nordkorridoren, men nå har det snudd helt rundt, sier Sørlie. – Hva er grunnen til det? – Det har nok noe med antall tilgjengelige tomter å gjøre, men flere og flere har fått økt fokus på nærhet til Europa og svenskegrensen. Det er også flere som ønsker nærhet til havn, noe man har i Moss, sier Sørlie.

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

KJØPTE STOR TOMT Anthon B Nilsen Eiendom har i flere år jobbet med større logistikkprosjekter, blant annet Lahaugmoen Næringspark som ligger rett nord for grensen til Oslo i Lillestrøm kommune i nordkorridoren. Der har selskapet utviklet logistikkbygg for aktører som Staples og Blomsterringen og Primafloor. I fjor sommer skrev Estate Nyheter om Anthon B Nilsen Eiendoms kjøp av en tomt på 180 mål til lager og logistikk i Vestby Næringspark. Selger var et selskap kontrollert av Hæhre Entreprenør og Gunnar Holth Grusforretning. Den gunstige plasseringen langs E6 med gode forbindelser til viktige transportruter ut og inn av Norge var en av grunnene til kjøpet. Anthon B Nilsen Eiendoms prosjekt i Vestby Næringspark har fått navnet Vestby Logistikkpark og får et samlet areal på 180 000 kvadratmeter.

ILL.: ANTHON B NILSEN EIENDOM

Ã&#x2DC;STOVER Optimera bygger sitt nye sentrallager i Vestby Logistikkpark

FOTO: ANTHON B NILSEN EIENDOM

TILTRO Henning Sørlie har stor tro på Sydkorridoren.

«Det blir stadig viktigere med nærhet til Europa og svenskegrensen.» HENNING SØRLIE, prosjektdirektør i Anthon B Nilsen Eiendom

Selskapet har allerede signert en kontrakt med Optimera om bygging av et nytt sentrallager i parken på 23 000 kvadratmeter. – Optimera hadde sett seg ut flere områder og etter en hard konkurranse havnet valget på Vestby. Mye på grunn av beliggenheten tett på E6 kombinert med gode grunnforhold. De hadde også fokus på kvalitet, samt at de ville ha en solid utleier, sier Sørlie. KOSTNADSEFFEKTIVT Optimera forventer en mer kostnadseffektiv logistikk ved det nye lageret. – Vi har kommet til et punkt hvor den totale kapasiteten vår hindrer fremtidig vekst. Et nytt sentrallager er derfor avgjørende for å dekke økende etterspørsel, og som en landsdekkende kjede må vi også levere varer kostnadseffektivt over hele Norge. Det nye sentrallageret gjør også at vi kan avlaste distribusjonssenteret vårt

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

i Oslo. Ved å flytte importerte plateprodukter, som kryssfinér og OSB fra Oslo til Vestby, frigjør vi kapasitet som vil komme alle våre kunder på Østlandet til gode, uttalte Endre Fløystad, konstituert administrerende direktør i Optimera da nyheten om kontrakten ble kjent. Det blir brukt ca. 100 millioner kroner på automatiske lagrings- og plukksystemer. Selv om fotavtrykket for bygget er på 23 000 kvadratmeter, blir Optimeras lagringskapasitet på 35 000 kvadratmeter. Takhøyde og installasjon av automatiske lager- og plukksystemer bidrar til den økte lagringskapasiteten. Det nye sentrallageret kan også økes med 8000 kvadratmeter ved behov. MANGE TOMTER Prosjektdirektøren i Anthon B Nilsen Eiendom forteller at det er mange tilgjengelige tomter i sydkorridoren, i motsetning til i nordkorridoren,

hvor mange av de beste tomtene er blitt bebygd. – Vestby kommune har også en prosess for en utvidelse av Vestby Næringspark Øst. I dag er det tilgjengelig i størrelsesorden et par hundre mål i tillegg til vår tomt. Med et godt utvalg av store tomter for nybygg, kan vi tilrettelegge for fremtidig ekspansjon for våre leietakere, sier Sørlie. Det er noe flere leietakere er opptatt av (se egen sak om DNBs store brukerundersøkelse). – I Sydkorridoren ivaretas behovet for fremtidig utvidelse, sier Sørlie. Mange av leietakerne ønsker seg inn i nybygg når leiekontraktene nærmer seg utløp, noe som skyldes at det er mange eldre bygg som ikke passer for de moderne lagerbrukerne. God takhøyde som gir mulighet for store, robuste bygg som kan møte morgendagens behov, samt effektive store utearealer med nærhet til E6 etterspørres.

Illustrasjon

Ringeriksveien 191c – Vøyenenga, Bærum

Søylefritt høytlager Illustrasjon

Areal ca. 3000 – 4000 kvm BTA

Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning

CATO ENDER Abel Eiendomsforvaltning

t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

t 906 87 147 e cato@abeleiendom.no

Stort uteområde, ca. 10 mål tomt Takhøyde på ca. 6 meter Traverskran i lagerhall Flere porter

Starter storutbygging til høsten AV: DAG-JØRGEN SALTNES

ILL.: FABRITIUS

Fabritius går i gang med byggingen av et stort l ogistikkprosjekt til høsten. Totalt skal det bygges 190 000 kvadratmeter ved Oslofjordtunellen.

OSLO LOGISTIKKPARK DRØBAK Til høsten starter Fabritius med å tilrettelegge veier og klaregjøre tomter for byggingen av Oslo Logistikkpark Drøbak.

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

FOTO: FABRITIUS

”Vi har signert en intensjonsavtale med en aktør og er i tidlig prosess med ytterligere leietakere.” PROSJEKTSJEF HALVOR SNARVOLD, FABRITIUS.

HALVOR SNARVOLD i Fabritius mener virksomheter som leverer varer til Østlandet og Stor-Oslo i større grad etablerer seg i sydkorridoren.

tadig flere eiendomsaktører og leie takere innenfor lager og logistikk er blitt interessert i den såkalte syd korridoren de seneste årene (se egen sak). Også Bjørn Rune Gjelstens logistikkspesialist Fabritius har posisjonert seg i o mrådet. Prosjektsjef Halvor S. Snarvold mener sydkorridoren har en gunstig lokalisering for mange av lagerbrukerne. – Vi har tro på både nord- og sydkorridoren. Det som kjennetegner sydkorridoren, er at den ligger tett på E6 fra Sverige, hvor mye av varestrømmen inn til Norge kommer. Samtidig har man også E18 fra øst, E6 nordover inn mot Oslo og E134 mot vest. Dermed har man et veldig godt utgangspunkt for distribusjon av varer til hele Østlandet for de virksomhetene som velger å lokalisere seg der, sier Snarvold til NæringsEiendom. RETT VED OSLOFJORDTUNELLEN Fabritius har kjøpt et stort kontorområde på Holt utenfor Drøbak. Der jobber selskapet nå

med å realisere prosjektet Oslo L ogistikkpark Drøbak, som de eier sammen med Backe Prosjekt. – Oslo Logistikkpark Drøbak ligger sentralt til ved nedkjøringen i Oslofjordtunellen, og med kort vei til Oslo. Her kan vi bygge opptil 190 000 kvadratmeter bygg, og det blir det største tomteområde under 30 minutter fra Oslo, sier Snarvold. Han forteller at Fabritius også har et område i Moss. – Det ligger rett ved den nye dry-porten til Moss Havn og det nye lageret til Europris. For enkelte er transport over sjø det billigste og beste alternativet, og med økt miljøfokus tror vi nærhet til havn kan være gunstig fremover. FERDIG REGULERT Fabritius går nå i gang med utviklingen av Oslo Logistikkpark Drøbak. De skal bygge ca. 2,5 kilometer fylkesvei og klargjøre flere tomter. – Området er ferdig regulert, og her er det klart for å starte opp med prosjekter.

Vi har signert en intensjonsavtale med en aktør og er i tidlig prosess med ytterligere leietakere. Dette er et område som vil være konkurranse dyktig på beliggenhet og leiepris. Også i Moss er vi klare for utbygging, der venter vi bare på leietaker. Vi håper å kunne starte her i løpet av 2020, sier Snarvold. – Hva slags type virksomheter er det som etablerer seg i sydkorridoren? – Vår erfaring tilsier at det er noe forskjell på virksomhetene som e tablerer seg i henholdsvis nord og sør, selv om det er vanskelig å kategorisere. Det v irker som de virksomhetene/lokasjonene som server Ø stlandet og Stor-Oslo i større grad etablerer seg i sør, mens de som har distribusjon nasjonalt oftere etablerer seg i nord. Det er også en overvekt av lagre med hovedkontor i nord-korridoren. Større leie takere har som oftest et behov for å kunne ekspandere og da blir det gjerne større områder som vårt i D røbak som har store nok tomter med utvidelsesmulighet, avslutter prosjektsjefen.

Dyrskueveien 13 - KLØFTA 6 000 - 8 500 kvm •

Opptil 8 500 kvm lager med 9 m takhøyde.

•

2 000 kvm kontor med kantine

•

Bygg fra 2001/2009

•

Stort uteområde

•

Meget god parkeringsdekning

•

Ledig Q1 - 2021

•

Reoler kan inkluderes

3 MIN

8+2 PORTER

82 PLASSER

Snipetjernveien 3 og 9 - LANGHUS 16 700 KVM Regnbuen Næringspark •

10 000 kvm tørrlager med 1 500 kvm kontor

•

Fri takhøyde 6,5 meter -41 porter

•

Kan deles

•

Klar for leietaker Q4 - 2020

•

Fri takhøyde 7,5 meter - 16 porter

•

Kontor, garderobe, kantine

•

Ledig omgående (Kjøl/frys kan konverteres til tørr eller tørr/kjøl)

•

3 000 kvm fryselager - 3 700 kvm kjølelager

3 MIN

57 PORTER

6,5-7,5 M

SNIPETJERNVEIEN 3 OG 9

Regnbuen Næringspark Fugleåsen Næringspark 32

Illustrasjonsfoto 32

Fjellboveien 7 - BERGER 15 000 kvm •

Eiendommen er sentralt beliggende i nordre del av Berger.

•

Umiddelbar nærhet til E6, med gode profileringsmuligheter

•

Høytlager med 12 m takhøyde og skinnegående trucker

•

Ordinært lager inntil 6 m takhøyde

•

700 kvm kontor inkl. kantine

•

God standard

•

Rikelig med porter med værgardin

•

Gode adkomst- og laste-/losseforhold for tunge biler

•

God parkeringsdekning

•

Overtagelse Q3/Q4 2021

Kontaktperson for: Fjellboveien 7

Steinar Frøland steinar.froland@dnb.no 982 69 111

Kontaktperson for: Fjellboveien 7 Dyrskueveien 13 Sniptjernveien 3 og 9

Jørn Skovly jorn.skovly@dnb.no 900 33 874

Kontaktperson for: Sniptjernveien 3 og 9 Dyrskuveien 13

Sigurd Johannessen sigurd.johannessen@dnb.no 979 38 727

OPPGRADERER NÆRINGSPARKEN Næringsparker har ofte slite lokaler, lave leiepriser og flere produksjonsbedrifter med lagerbehov. Nå vil Helgelandsmoen Næringspark ved Hønefoss ha en omfattende oppgradering med mer fokus på myke verdier. AV: DAG-JØRGEN SALTNES

ILL.: A-LAB

MYKE VERDIER Det skal bli mer fokus på helse i næringsparken.

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

ILL.: A-LAB

et er XPND som eier næringsparken med 50 bedrifter og 300 arbeidsplasser beliggende mellom Sundvollen og Hønefoss. Etter å ha forvandlet gamle Helgelandsmoen militærleir til en næringspark, skal næringsparken nå gjennom en større forvandling. Målet er å doble antall bedrifter og arbeidsplasser. Eiendommen har et totalt areal på 450 mål og en bygningsmasse på ca. 30 000 kvadratmeter. Adm. direktør Morten Pettersen i XPND forteller til NæringsEiendom at de så behovet for en helhetlig 10 til 20 års strategi for Helgelandsmoen. – Vi har brukt et år på å kjenne på de forskjellige næringene i næringsparken og så tidlig at en retning innen helse og opplevelser var noe å bygge videre på, sier Pettersen. MYKERE VERDIER Arkitektfirmaet A-LABs forslag PULS! vant parallelloppdraget for at næringsparken utvikles på en fremtidsrettet, bærekraftig og helhetlig måte.

– Næringsparken vil bevege seg i retning av mykere verdier og det vil være fokus på å utvide tilbudet innen helse og opplevelser, med bygg tilpasset dette. Næringsparkens bygningsareal er i dag rundt 30 000 kvadratmeter og det ligger et potensial med eksisterende og nytt på ca. 100 000 kvadratmeter, sier Pettersen. XPND jobber nå for å få til en videreutvikling innenfor helse, opplevelser og aktiviteter og vil jobbe med aktører innen disse segmentene. – Masterplanens opprydding i plassering av de ulike næringstyper, kombinert med områdets størrelse, gir rom for relokalisering av eksisterende næringer og noe nyetablering. Vi tenker oss en kombinasjon av rehabilitering og nybygg. Det er flere bygg i Helgelandsmoen som både er identitetsbærende og solid bygget. Disse byggene vil bli rehabilitert. Videre er det ledige arealer som vil bli fortettet med nybygg og det er en del eldre bygningsmasse som vil bli revet og erstattet med nye bygg, sier Pettersen.

HELGELANDSMOEN NÆRINGSPARK Næringsparken ligger mellom Sundvollen og Hønefoss.

Fabritius har lang erfaring med utvikling av lager- og logistikkeiendom med fokus på kvalitet, gode løsninger og godt samarbeid.

Fabritius sitt virke ligger i utvikling, forvaltning og langsiktig eie av eiendom på Østlandet. Vi sitter på en av de største tomtebasene for lager- og logistikkeiendom med nærhet til Oslo. Er du ute etter å flytte på bedriften og ønsker beliggenhet tett på hovedfartsårene inn og ut av Oslo, fleksibilitet og et godt samarbeid på veien til et ferdig bygg? Da er det bare å ta kontakt for en uforpliktende prat. Vi gleder oss!

fabritius.no

oslologistikkparkgardermoen.no

oslologistikkparkdrĂ¸bak.no

Store forandringer etter Covid-19 AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Måten vi jobber på vil trolig forandres for godt etter Covid-19. Flere vil jobbe hjemmefra, samtidig som bedriftene må bruke mer plass per ansatt i de åpne kontorlokalene.

øbelgiganten Vitra har gått dypt inn i de ulike problem stillingene som nå dukker opp på kontorarbeidsplassene etter koronaviruset Covid-19s inntog hos folk og bedrifter. Vitra har utviklet flere e-aviser og kommer med flere hypoteser om hvordan arbeidslivet vil bli preget av viruset (og potensielle kommende virus). Leietakere og de ansatte må forvente store forandringer i tiden fremover for å redusere smitterisiko og legge til rette for at viruset ikke blusser opp igjen i en ny bølge. MÅ JOBBE MED UTFORMINGEN Vitra skriver at det må gjøres flere vurderinger når man skal designe et korona fritt kontormiljø. «Den umiddelbare returneringen til det fysiske kontoret krever visse tiltak innenfor utformingen av arbeidsplassene

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

og møblene for å beskytte ansatte og stanse videre spredning av viruset», skriver Vitra i den første e-avisen. På kort sikt ser Vitra økt fokus på hygiene og mer bruk av hjemmekontor for de ansatte. På mellomlang sikt vil bedriftene endre hvor og hvordan de ansatte møtes. Det vil også komme nye regler for hvordan man skal bruke fellesarealene og hvordan kontormiljøene skal utformes. På lang sikt mener Vitra at det fysiske kontormiljøet i mye større grad enn tidligere blir en bevisst investering fra bedriftenes side. FOKUS PÅ HYGIENE Økt fokus på hygiene vil påvirke hvilke materialer som er på kontorene og gi mer automatiske løsninger. Vitra mener at man vil se flere selvåpnende dører og heiser hvor man ikke trenger trykke på knapper. Kaffe sonene blir tilrettelagt for så lite «touch»

MER PLASS Det blir mer plass per ansatt etter koronaviruset, da flere vil jobbe hjemmefra.

93 ILLU.: VITRA

FOTO.: VITRA

ARBEIDSSTASJON Skjerming blir viktig post Covid-19

FOTO.: VITRA

AVSTAND De ansatte vil trolig jobbe mer i adskilte soner i tiden fremover.

03/2 02 0 | N Ã¦rin g sE ie n dom | MARKED

«Å la folk jobbe borte fra den fysiske arbeidsplassen gir et selskap tilgang til en global talentpool og reduserer samtidig det økologiske fotavtrykket»

som mulig, mens kantinetilbudet vil endres mer i retning av at man henter porsjoner og betaler kontantfritt. Kantinen vil også ha bord og stoler som lett kan desinfiseres og unødvendige delte gjenstander som saltbørser vil bli fjernet. Vitra mener det også er grunn til å tro at tekstiler og andre gjenstander som er vanskelige å holde rent vil bli valgt bort til fordel for materialer som kan vaskes lett. Samtidig kan utsatte grupper bli tilbudt alternative kontorløsninger, for eksempel egne lukkede kontorplasser eller i noen tilfeller egne etasjer. Ifølge Vitra vil nye helsestandarder endre hvordan vi bruker offentlige rom og transport. Venteområder skal være store nok til at folk kan holde sosial distanse, og de vil bli rengjort flere ganger om dagen. Vitra anbefaler også alle bedrifter å ha overflater som er enkle å rengjøre og desinfisere. DET «KORONA-TRYGGE» KONTORET Vitra skriver at de langsiktige implikasjonene og effektene av Covid-19 fortsatt er ukjente, men at når de ansatte kommer tilbake til kontoret, må arbeidsplassene og møbleringen endres sånn at de beskyttes og man forhindrer smitte. Blant tiltakene som listes opp er å opprette interne transittsoner for å sørge for sosial distansering, mer bruk av hjemmekontor, mindre grupper når det skal samarbeides,

større plass mellom hver kontorplass og mer bruk av skillevegger. Vitra trekker frem et eksempel på et åpent kontorlandskap på 371 kvadratmeter og 64 arbeidsplasser, hvorav 25 er vanlige kontorplasser, 6 er plasser i møterom, 11 er i kommunikasjons områder, 6 er i såkalte « touch down»-områder, 2 er i stillerom, 8 er i kaféen og 6 er i workshop-området. Etter å ha justert til en «korona-trygg»-innredning, tas antall arbeidsplasser ned til 34 arbeidsplasser. Av disse er 14 er vanlige kontorplasser, 3 er plasser i møterom, 6 er i kommunikasjons områder, 3 er i såkalte «touch down»-områder, 2 er i stillerom, 8 er i kaféen og 6 er i workshop-området. Det samme arealet får dermed plass til 30 færre arbeidsplasser når bedriften skal sikre et trygt arbeidsmiljø med tanke på Covid-19-viruset. NY BALANSE MELLOM JOBB OG FRITID Etter Covid-19 har mange selskaper sendt sine ansatte til hjemmekontor, med bruk av Teams, Whereby og andre videomøte løsninger. Vitra skriver at dette ufrivillige eksperimentet har demonstrert at tekno logien er tilgjengelig, den fungerer og man oppnår produktivitet og godt samarbeid fra hjemmekontoret. Møbelgiganten tror d ette vil gjøre det vanskeligere for bedrifter å nekte sine ansatte å jobbe hjemmefra. «Talenter vil foreta et bevisst valg etter å ha opplevd et arbeidsliv uten pendling og slit-

somme reiser og heller ha brukt kvalitetstid sammen med sine kjære: Vil min arbeidsgiver gi meg friheten til å selv styre min arbeidsdag så lenge jeg leverer? Vil min arbeidsgiver la meg bo der hvor jeg kan oppnå høyere levestandard uten at jeg må bruke timer på vei til jobb med bil eller tog? Å la folk jobbe borte fra den fysiske arbeidsplassen gir et selskap tilgang til en global talentpool og reduserer samtidig det økologiske fotavtrykket», skriver Vitra i rapporten og mener de som jobber hjemmefra hele tiden må vise at de skaper verdier. Å jobbe hjemmefra skaper ifølge Vitra en kultur som aksepterer mer måling av resultater og produktivitet og gjør manglende leveranser mer synlige. En av konsekvensene etter Covid-19 kan bli at en del av arbeidsstyrken kan velge å jobbe hjemmefra (eller borte fra kontoret) i minst en del av uken. Det kan redusere tettheten på kontoret og dermed gi rom for den nødvendige fysiske distansen mellom de som er på jobb. Samtidig krever det å jobbe hjemme fra en mer dedikert arbeidsplass hjemme, slik at man kan jobbe i flere timer uten distraksjoner. Å dedikere et område i huset til hjemmekontoret sikrer konfidensialitet når det er nødvendig og sørger også for at den ansatte kan skille mellom jobb på hjemmekontoret og fritid i resten av boligen.

FOTO: SHUTTERSTOCK

MØTEPLASSER OG SOSIAL DISTANSERING Noe av det viktigste myndighetene gjorde for å håndtere Covid-19 var å forby store for samlinger og oppfordre til sosial d istansering, med avstand mellom hver person. Flere av kontorbedriftene har lagt opp til at arbeidsplassen skal fungere som møteplasser, hvor samhandling skal lede til nye ideer og kreativ utvikling. Vitra mener bedriftene nå trenger nye løsninger som sikrer at folk fortsetter å m øtes uten å risikere smitte ved eventuell sykdom. Møterommene vil trolig få lavere kapasitet, med reduksjon i antall stoler. Uformelle møter vil finne sted stående i åpne områder og det vil bli tatt bort stoler der de i dag er for tett. Flere møter vil trolig også bli flyttet ut når været tillater det. De aller minste møterommene vil ifølge Vitra trolig bli enkle arbeidskontorer for en person, med fokus på vanlig arbeid, telefonsamtaler eller videomøter. ADSKILTE SONER I en sør-koreansk bedrift var det et utbrudd av Covid-19 i begynnelsen av mars i år. Totalt

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

var det 811 som jobbet i samme bygning og etter å ha testet alle, fant man ut at 97 hadde viruset. Men av de 97 smittede, jobbet hele 94 i 11. etasje i callsenteret i bedriften, hvorav 79 var i samme avdeling. Til tross for at de ansatte i bygningen hadde flere felles kontaktpunkter (inngangsparti, heis, trapper, og toaletter), var det nesten ingen smittede i de andre etasjene. Totalt var det 216 ansatte i etasjen med de mange smittede, noe som gir en smitteandel på hele 43,5 prosent. Samtidig var avdelingen med de mange smittede delt opp i hovedsakelig to åpne kontorområder (pluss noen mindre). Det var et stort åpent kontorområde hvor 137 ansatte var fordelt på 21 rader og et mindre åpent område hvor 61 ansatte var fordelt på 11 rader. I det store området ble det bekreftet 79 smittede, som gir en smitteandel på avdelingen på hele 57 prosent. I det lille området ble det bare bekreftet fire smittede, som gir en andel på 7,1 prosent. Vitra konkluderer med at resultatene fra bygget viser at det er en høy risiko for å bli smittet på arbeidsplassen når man har en langvarig fysisk kontakt, men at man ved målrettede tiltak og strategier kan redusere spredningen av viruset på arbdeidsplassen.

SØR KOREA I et kontorbygg i Sør-Korea var nesten alle de smittede i én etasje, selv om alle de ansatte i bygningen hadde flere felles kontaktpunkter.

Størst på næringsparker i Norge Vi skal være landets ledende aktør innenfor utvikling av næringseiendom med hovedfokus på industri, lager og logistikk ved sentrale knutepunkt i Norge

Midt-Norge

Sandmoen Næringsområde Kvenild Næringspark Furumoen Næringspark Stav Næringspark

Vestlandet Vagle Næringspark Os Næringspark Norheim Næringspark Raglamyr Næringspark

Stor-Oslo Kjelsrud Næringsområde Fugleåsen Næringspark Frogn Næringspark Holtskogen Næringspark Vinterbro Næringspark Åsland Næringspark Ringdalskogen Næringspark Enger Næringspark

nhp.no

Drahjelp fra gårdeiere teller stort AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Gårdeierne som har vært på lag med leietakerne under koronakrisen kan få et fortrinn. Det viser erfaringer fra Kina.

FELLES LØSNINGER Ett av de første virkemidlene som kinesiske gårdeiere gjorde, var å redusere husleien. Andre løsninger var å redusere tjenestekostnader. – At leietakerne klarer å opprettholde daglig drift er bra for langsiktige leieforhold. Samtidig må gårdeier dekke faste kostnader som i Norge går til lån, drift, forsikring, kommunale avgifter og lignende. Hver situasjon er unik. Vi mener at både leietaker og gård-

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

eier kan se fordelen av å opprette en åpen og ærlig dialog om den økonomiske situasjonen de befinner seg i og sammen finne en god løsning for begge parter, sier Solaas. Ifølge Cushman & Wakefield Realkapital har kinesiske leietakere lagt stor vekt på den støtten de opplevde å få fra sine gårdeiere, både finansielt og gjennom tiltak som tok hensyn til trygghet og helse på arbeidsplassen. Smittereduserende helsetiltak som store kinesiske gårdeiere satte i gang under korona-utbruddet, omfattet alt fra god tilgang til desinfeksjonsmidler, bedre renhold av lokaler og termisk skanning. – Utleiemarkedet i Kina har gått gjennom en endring, og vi ser et større fokus på å muliggjøre økonomisk vekst blant egne leietakere. I dag er det flere større gårdeiere i Kina som vurderer å tilby kostnadsfrie rådgivningstjenester innen skatt, økonomi, søknadsprosesser eller forretningsutvikling. Dette styrker leietakeren, men gagner også gårdeier som har åpnet for nye inntektskilder på sikt, sier Solaas.

FOTO: CUSHMAN & WAKEFIELD REALKAPITAL

ina var det første landet som ble rammet av koronaviruset Covid-19 og var også blant de første som letter på restriksjoner og returnerte til normalitet. Adm. direktør Anders Solaas i Cushman & Wakefield Realkapital forteller at vi kan høste mye fra erfaringene som kinesiske gårdeiere og leietakere gjorde etter koronakrisen. Blant annet har gårdeierne vært nødt til å balansere mellom hensynet til økonomisk pressede virksomheter og behovet for å opprettholde en leieinntekt som sikrer en bærekraftig drift av eiendommen.

ANDERS SOLAAS i Cushman & Wakefield Realkapital mener man kan trekke flere lærdommer fra situasjonen i Kina.

E iendom sfor valtn ing Vi leverer forvaltningslĂ¸sninger som skaper trygghet hos deg som eier, og trivsel for dine leietakere. Din kontaktperson hos ArealPartner Forvaltning vil vĂŚre en erfaren medarbeider som kjenner din eiendom og dens behov.

Maj Sissel Kvamme T l f . : 2 1 0 0 76 6 6 / 9 1 5 7 7 3 6 8 E p o s t : m k @ a r e a l p a r t n e r. c o m e l l e r p o s t @ a r e a l p a r t n e r. n o

MARKEDSPULS AV: THOMAS RAMCILOVIC, DIREKTØR ANALYSE DNB NÆRINGSMEGLING

Koronaviruset har ført til en voldsom brems i den globale økonomien, i Norge bidrar i tillegg lave oljepriser til en reduksjon i investeringene. Vi forventer at den reduserte etterspørselen fører til at kontorledigheten i Oslo går fra lav til moderat i løpet av inneværende år. Lav nybygging bidrar likevel til at ledigheten ikke stiger til veldig høye nivåer. En joker vil være hvor mye kontorplass leietakerne trenger per ansatt når de skal tilbake på kontoret.

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

100

KILDE: DNB NÆRINGSMEGLING

LEDIGHETSUTVIKLING MED PROGNOSE FOR KONTORMARKEDET I OSLO

350 000

16,0 %

300 000

14,0 %

250 000

12,0 %

200 000

10,0 % 8%

150 000

8,0 %

100 000

6,0 %

50 000

4,0 %

2,0 %

-50 000

0,0 %

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020E 2021E 2022E

Netto nybygg

Estimert Ledighet i %

Ledighet i

(venstre)

(høyre)

% (høyre)

LEDIGHETSØKNING – MEN DEN BLIR MODERAT OG MIDLERTIDIG DNB Markets er ute med sin siste makrooppdatering og tror vi er forbi punktet hvor Koronatiltakene bremser aktiviteten i økonomien på det meste. De forventer rask bedring, men at innhentingen vil ta tid. I inneværende år spår Markets en negativ sysselsettingsvekst på -2,4 %, mens de forventer innhenting fra et lavt nivå i løpet av neste år og ytterligere vekst i 2022. Vi forventer en markant brems i kontoretterspørselen som vil bidra til en rask økning i kontorledigheten i Oslo, men eiendomsinvestorene slipper skyhøy ledighet. Det positive for gårdeierne er at vi kommer fra en lav kontorledighet som gjør at vi tror ledigheten topper på et relativt moderat nivå. Spesielt gjelder det sentrum og CBD, hvor ledigheten samlet sett var under 4 % i vår siste ledighetstelling. For mange leietakere har

101

det vært vanskelig å finne sentrumslokaler i senere tid. Det har de siste årene blitt bygget lite nye kontorbygg i Oslo, og svært lite i sentrum. Det er en fordel når vi nå er truffet av en krise som har gitt det spesielle utslaget at mange bedrifter knapt bruker kontorlokaler en periode. Det ferdigstilles mer kontorareal i inneværende år og i 2021 enn på mange år, men fremdeles er arealet som bygges et stykke unna historiske toppår. Samtidig er det knapt noen prosjekter som er besluttet med ferdigstillelse i 2022. I dagens situasjon ønsker eller kan de færreste starte å bygge uten å signere leietakere, og svært mange beslutninger utsettes grunnet stor usikkerhet. Dermed skal det mye til om ikke 2022 blir et år hvor det tilføres svært lite nytt kontorareal.

Thomas Ramcilovic, Direktør Analyse DNB Næringsmegling

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

102

- Det er grunn til å tro at en del endringer i måten man jobber på opprettholdes også når samfunnet går mot en normalsituasjon.

Hvis vil legger DNB Markets’ prognoser til grunn får vi i tillegg en innhenting i sysselsettingsveksten i 2022 og konklusjonen blir at ledighetstoppen kan bli relativt kortvarig. Et usikkerhetsmoment fremover er om koronaviruset vil føre til permanente endringer i måten vi jobber på. I senere år har trenden vært at kontorleietakerne har beregnet stadig mindre plass per ansatt. Cellekontorene har ofte forsvunnet, mens åpne landskap og «free seating» med overbooking har vokst frem. I den nærmeste tiden kan vi fastslå at kontorarealet per ansatt vil øke. Kanskje vil vi også se en trend mer permanent hvor bedriftene igjen øker plassbruken. Spesielt siden kontorplassen til en ansatt selv på dyre beliggenheter kun utgjør en relativt liten del av kostnaden per hode. Motsatt vei trekker det faktum at mange bedrifter neppe blir mindre kostnadsbevisste de neste par årene. De fleste har også tilpasset seg en hverdag med utstrakt bruk av hjemmekontor og elektroniske hjelpemidler. Det er grunn til å tro at en del endringer i måten man jobber på opprettholdes også når samfunnet går mot en normalsituasjon. Det vil ikke overraske om antall arbeidsdager fra hjemmekontor øker. Den største usikkerheten i det korte bildet er hvor raskt samfunnet nærmer seg en normalsituasjon. I skrivende stund løses det gradvis opp i tiltakene mot smittespredning, i vår prognose legger vi til grunn at den utviklingen fortsetter uten større tilbakesteg med strengere tiltak.

103

PRESS PÅ LEIEPRISER Vi opererer ordinært med leieprisprognoser, men har foreløpig ikke oppdatert prognosene i og med at markedet er mer uoversiktlig enn normalt. Vi kan derimot fastslå at kontorleiene ordinært faller under og etter økonomiske kriser, vanligvis aller mest i CBD. Denne gangen opplever vi også en situasjon hvor bedriftene i liten grad har benyttet kontorplass. Økt ledighet, svake sysselsettingstall og kostnadsbevisste bedrifter vil medføre fall i kontorleiene etter vårt syn, men fallet blir ikke nødvendigvis dramatisk eller langvarig. Det finnes flere positive elementer sett fra gårdeiers synspunkt. Ledigheten vil som nevnt ikke øke dramatisk etter vårt syn, det vil bidra til å opprettholde leienivåene. Spesielt i sentrum har ledigheten over tid vært svært lav. Det har bidratt til toppleier oppimot kr 6 000 per kvadratmeter for de aller mest attraktive lokalene. Såfremt situasjonen normaliserer seg gradvis i samfunnet fremover – slik det ser ut i skrivende stund – vil det fremdeles være en begrenset tilbudsside i sentrum. Risikoen ligger i en eventuell vekst i smittespredningen når samfunnet åpner opp igjen, nye runder med strengere tiltak og leietakere som går konkurs eller ikke klarer å betjene leien. Foreløpig erfarer vi at de aller fleste gårdeierne får inn det aller meste av kontorleiene som avtalt. Mange har jobbet med leietakere med utfordringer tidlig og funnet løsninger. I de fleste tilfellene har

løsningene innebåret likviditetslettelser ved å for eksempel utsette leieinnbetalinger, og i mindre grad leiefritak. Gårdeierne har i de fleste tilfeller vært proaktive og tidlig gått i dialog med sine kunder. Enkelte aktører har ikke bare begrenset dialogen til brannslukking, men har også forlenget leieavtalene med solide leietakere mot å tilby gunstige leiepriser. Således har man redusert inntektene noe i forhold til det som var markedsleie for kort tid siden, men samtidig tatt risikoen i egen drift ned. Oslomarkedet kommer fra en lav ledighet, spesielt i sentrum og CBD (Central Business District). I kontorklyngene langs ring 3 er ledigheten høyere. I motsetning til i sentrum har det vært tidvis tøff konkurranse og leietakers marked i randsonen. Situasjonen de siste ukene med nedstenging, enorm usikkerhet og prosesser som har stoppet opp, har truffet nybyggprosjekter som nærmer seg ferdigstillelse med betydelig ledighet. Det kan skape et prispress på kort sikt når man risikerer en situasjon med ferdig bygg og tomme lokaler. Derimot startes få nye byggeprosjekter, og få kommer til å bygge på spekulasjon i det korte bildet. Det vil bidra til å opprettholde leieprisen både fordi tilbudssiden tilføres lite ny kapasitet og fordi man ikke vil starte opp nybygg uten leieavtaler på nivåer som gir lønnsomhet.

En fersk undersøkelse fra Virke viser at 46 % av nettbutikkene har opplevd omsetningsøkning i etterkant av koronautbruddet og flere oppgir til dels kraftig vekst.

Konkurranse har gjort at leiene i randsonene i liten grad har steget i senere år, i motsetning til i et hett sentrumsmarked. Det vil med andre ord være vanskelig for gårdeierne å redusere leienivåene i særlig grad. HANDELEN FLYTTER SEG TIL NETT Mens deler av handelssegmentet sliter, har flere netthandelsbutikker vokst kraftig under koronatiltakene. En fersk undersøkelse fra Virke viser at 46 % av nettbutikkene har opplevd omsetningsøkning i etterkant av koronautbruddet og flere oppgir til dels kraftig vekst. Amazon i USA har allerede varslet at de planlegger å ansette 100 000 nye medarbeidere, mens her hjemme melder Kolonial.no at de allerede har ansatt 200 nye medarbeidere for å dekke opp for den økte etterspørselen. Posten melder på sin side om en vekst i netthandel B2C, og særlig innenfor segmentene mat, medisiner, kosmetikk/ skjønnhetspleie og småelektronikk. Sist uke kunne de melde om 400 % vekst innen hjemlevering i Oslo-området, mens andre deler av landet kan vise til en enda høyere vekst. Det samme bildet ser vi hos PostNord, som varsler at de allerede har tidoblet kapasiteten på hjemleveringstjenesten sin. Så er det store spørsmålet om endringene kun er midlertidige, eller om vi vil se permanente endringer i handelsvanene til forbrukerne. I disse ukene får stadig nye brukergrupper prøvd seg på å handle både dagligvarer og andre ting på nett som de normalt gjør i fysiske butikker. De tekniske løsningene er langt bedre enn de bare var for få år siden, og mange vil nok få en aha-opplevelse med potensial for varig endrede handelsvaner. Vi tror også at den kraftige økningen i hjemlevering kan forsterke en allerede underliggende trend hvor folk

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

er opptatt av enkelthet og fleksibilitet, og at Koronautbruddet i så måte kan bidra til at denne trenden går raskere enn vi tidligere har trodd. LOGISTIKKBEHOVET ØKER Vår siste brukerundersøkelse (gjort ved årsskiftet) blant de største lager og logistikkaktørene i Stor-Oslo beskriver et marked som allerede før koronautbruddet var i sterk vekst. Aktørene vi pratet med ved årsskiftet forventet å trenge mer lagerplass de kommende årene, den største enkeltfaktoren relatert til veksten var nettopp netthandel. Aktørene forventet at netthandelens andel av omsetningen ville øke i løpet av en femårsperiode, det er grunn til å tro at denne trenden nå fremskyndes. Utleiemegler Steinar Frøland bekrefter at flere har fått et akuttbehov for mer lagerplass som følge av utbruddet av Korona-viruset. Vi har inngått en avtale på 6 500 kvm, og er i forhandlinger med flere aktører som har behov for mer lager som en direktefølge av markedssituasjonen. Mens mange segmenter har fått en bråstopp i leveranser, har vi ikke fått noen henvendelser fra aktører som ønsker å leie ut sine lagerarealer som følge koronautbruddet. De langsiktige konsekvensene gjenstår å se, dog kan det påpekes at markedet for lager/ logistikk har vist seg å være svært tilpasningsdyktig historisk sett. SERVERINGSBRANSJEN TRUFFET HARDT Med tiltak som innebærer folk ikke skal samles i stort antall, har serveringsbransjen naturligvis blitt skadelidende. I Oslo ble i tillegg alkoholservering forbudt ut april, dermed tapte aktørene salg av et høymarginprodukt. DNB fanger enorme datamengder gjennom kundenes kort-

bruk, og Koronatiltakenes innvirkning på forbruket er som forventet svært synlig. Omsetningen på restauranter og serveringssteder falt drastisk sett mot fjoråret da tiltakene mot Koronavirusspredning ble iverksatt. Uke 12 var den første hele uken etter nedstengingen og fikk det største fallet, snaue 80 % lavere enn tilsvarende uke i 2019. Som figuren viser har omsetningsfallet blitt lavere som en følge av noe åpning og at folk har tilpasset seg en ny situasjon. Men omsetningstapet er fremdeles på et nivå som er svært kritisk for aktørene, som i de fleste tilfeller er avhengige av myndighetspakker. Tilpasningsdyktige virksomheter kommer best ut av kriser, innen den hardt rammede serveringsbransjen har de som kan levere take away klart seg best. Omsetningen falt også drastisk i innen take away segmentet, men innhentingen har vært betydelig bedre. Mange aktører har markedsført utvidet take away tilbud, økt utkjøring og tydelige rutiner for å begrense smittefare ved levering. Fremdeles er situasjonen kritisk med rundt 25 % omsetningsfall fra året før, men det er tross alt et betydelig lavere omsetningstap enn restauranter og uteliv. En faktor som har begrenset omsetningsstupet for aktører som tilbyr mat man kan ta med seg, er omsetning per transaksjon har økt betydelig fra det øyeblikket Covid19-tiltakene ble iverksatt. Når folk først beveger seg ut for å kjøpe mat, handler de for mer. Etter alle solemerker er det fremdeles lenge til vi kan sitte like tett på restauranter og spisesteder som før Koronautbruddet. Det innebærer at serveringssteder må gi folk muligheten til å spise og drikke andre steder. Betalingsviljen som synliggjøres i økt omsetning per transaksjon vil kunne utnyttes av de som er flinkest til å tilpasse seg.

104

KILDE: DNB NÃ&#x2020;RINGSMEGLING

RESTAURANT OG UTELIV Omsetning (DNB kort) 2020 vs 2019

25 %

-15 %

-35 %

-55 %

-75 %

-95 %

Uke 6

Uke 7

Uke 8

Uke 9

Uke 10

Uke 11

Uke 12

Uke 13

Uke 14

Uke 15

Uke 16

Uke 17

Uke 18

Uke 16

Uke 17

Uke 18

Figur 1: Omsetning med DNB-kort 2020 ifht 2019

FAST FOOD, CATERING OG BAKERIER Omsetning (DNB kort) 2020 vs 2019

25 % 15 % 5% -5 % -15 % -25 % -35 % -45 % -55 % -65 %

Uke 6

Uke 7

Uke 8

Uke 9

Uke 10

Uke 11

Uke 12

Figur 2: Omsetning med DNB-kort i Fast food, catering og bakeri 2020 ifht 2019.

105

Uke 13

Uke 14

Uke 15

Nybygg Eiendomsspar har listet opp de største prosjektene som forventes ferdigstillelse i 2020, 2021 og 2022. KILDE: EIENDOMSSPAR

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

106

KILDE: EIENDOMSSPAR

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2021:

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M F O RV E N T E S F ERD IGSTILT I 2 02 0 :

Adresse

Utbygger

36.000

Stenersgaten 1

Entra ASA

Møller Gruppen Eiendom

27.000

Henrik Ibsens gate 48

Fredensborg

9.000

Kongens gate 21

Vedal Investors

18.300

Kristian Augusts gate 23

Høegh Eiendom

8.800

Lørenveien 73

Skanska

18.300

Christian Kroghs gate 35

Obos Eiendom

6.200

Karvesvingen 5

Høegh Eiendom

16.000

Urtegaten 9 “Drivhuset”

Eiendomsspar

5.000

Langbølgen 3-15

Obos Eiendom

6.500

St. Olavs gate 23

Obos Eiendom

4.800

Akersgaten 2

Legeforeningen

4.500

Øvrige prosjekter

Kjølberggaten 21

Realdrift

3.500

Totalt

Kristian Augusts gate 13

Entra ASA

3.300

Vestbanetomten, felt D

Statsbygg

3.000

Vollsveien 13H

Mustad Eiendom

3.000

Øvre Voll gate 15

Eiffel Eiendom

3.000

Dronning Mauds gate 1-3

Pecunia

2.700

Bankveien 4

Tandberg Eiendom

2.000

Cecilie Thoresens vei 19

Obos Eiendom

2.000

Adresse

Utbygger

Vollsveien 13H

Mustad Eiendom

1.000

Stortorvet 7

Schage Eiendom

18.000

St. Olavs plass 5

Entra ASA

16.500

Gullhaug Torg 5

Avantor

13.000

Gullhaug Torg 2A

Avantor

4.000

Schweigaards gate 39

Initility/Tellus Eiendom

2.500

Øvrige prosjekter

Initility/Tellus Eiendom

7.000

Adresse

Utbygger

Areal m2

Fyrstikkalléen 1

Oslo Areal

Harbitzalleen 3-7

Totalt

150.100

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M F O RV E N T E S F ERD IGSTILT I 2 02 1:

Adresse

Utbygger

Areal m2

Lørenfaret

Oslo Pensjonsfor

48.000

Ruseløkkveien 26

Storebrand/Aspelin R.

40.000

Freserveien 1

Obos Eiendom

29.000

Universitetsgaten 2

Entra ASA

20.000

Innspurten 11-13

Union Real E.

20.000

Universitetsgaten 7-9

Entra

19.300

Øvrige prosjekter

48.700

Totalt

225.000

107

Areal m2 10.000

11.200 55.000

I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2022: Ingen prosjekter er per dags dato igangsatt for ferdigstillelse i 2022.

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2022:

Totalt

Areal m2

61.000

TOTA LT 2021

TOTA LT 2 02 2

257.500

61.000

BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE FRA 2022 OG UTOVER

Adresse

Utbygger

Persvn/Ulvenvn “Construction City”

Ulven

Rådm. Halmrasts vei 7, 9&18

Andenæs E.

Areal m2 85.000 33.500

Schweigaards gate 15

Entra ASA

22.800

Strømsveien 106

Entra ASA

16.000

Øvrige prosjekter

38.500

Totalt

195.800

MU LI GE PR OSJ EKTER ETTER 2022: Adresse

Utbygger

Areal m2

Økernveien 144-147

“Økern sentrum”

100.000

Regjeringskvartalet

Statsbygg

90.000

Østre Aker vei 90

Stor-Oslo/ Fearnley

46.000

Østensjøveien 40 & Brynsengvn 1

Pecunia

35.000

Bøkkerveien 1-3 “Frontier”

Høegh Eiendom

34.000

Østre Aker vei 90

Stor-Oslo/ Fearnley

32.000

Urtegaten 9

Eiendomsspar

24.200

Sonja Henies plass 2

Oslo Spectrum Arena

23.000

Øvrige prosjekter

144.950

Totalt

529.150

TI LDELS U SI KR E PR OSJ EKTER ETTER 2022:

TOTA LT P ROS JEKTER E TTER 2 02 1:

3.199.070 03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

Adresse

Areal m2

Lilleakerveien/Vollsveien

205.000

Ulven senterområde

104.000

Filipstad “Hans Jæger Kvartal”

100.000

Ulvenveien 84 “Økern S”

100.000

Fornebu “Technoport”

80.000

Strømsveien 221-223

60.000

Brynsveien 1-5

60.000

Øvrige prosjekter 1.765.120

1.765.120

Totalt

2.474.120

108

KILDE: EIENDOMSSPAR

SA N N SYN LI GE PR OSJ EKTER FER DI GSTI LT ETTER 202 2 :

PLEASURE

DU VÅKNER TIL EN NY DAG, HVER DAG, HELE ÅRET - OG KJENNER AT DU HAR VALGT RIKTIG ARBEIDSSTED. The Perfect Match of Business and Pleasure.

www.hinna-park.no

Leieprisoversikt Oppdaterte leiepriser for næringseiendom i Stor-Oslo. KILDE: UNION

LEIEPRISTABELL Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Høy standard

Moderat standard

Ledighet*

Ledighet 6mnd

CBD

6 000

5 300 - 4 600

3 400

5,4 %

0,3 %

Bjørvika

4 500

3 800 - 3 300

3 000

1,5 %

0,9 %

Øvrige sentrum

4 300

3 700 - 3 100

2 300

3,3 %

-0,3 %

Indre vest

4 000

3 200 - 2 700

2 000

3,5 %

0,0 %

Indre nord

2 300

1 900 - 1 700

1 400

6,7 %

2,1 %

Indre øst

3 200

2 200 - 1 900

1 400

3,4 %

1,5 %

Skøyen

3 600

3 300 - 2 700

1 900

8,4 %

1,0 %

Lysaker

2 500

2 300 - 1 800

1 500

7,5 %

-0,4 %

Fornebu

2 000

1 800 - 1 400

1 300

7,2 %

-3,9 %

Nydalen

2 500

2 200 - 1 850

1 500

4,4 %

2,3 %

Bryn / Helsfyr

2 300

1 900 - 1 600

1 300

7,6 %

0,0 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

2 250

1 850 - 1 600

1 200

25,8 %

7,4 %

Ytre vest

1 850

1 600 - 1 400

1 350

1,9 %

0,4 %

Ytre nord og øst

1 700

1 600 - 1 350

1 150

5,0 %

-1,4 %

Ytre syd

1 800

1 600 - 1 350

1 150

4,6 %

0,3 %

Asker & Bærum

2 300

1 800 - 1 500

1 200

5,2 %

-0,4 %

KILDE: UNION

*Avvik fra forrige rapport skyldes ny metode for ledighetstelling som ekskluderer ledige coworking-arealer. Tidsserien er revidert bakover i tid.

% 14

2800

2400

2000

1600

1200

800

400

0 2000

2002

2004

2006

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LEI EPRI SER

2008

2010

2012

2014

2016

2018 2020E 2022E

110

Nominell leiepris (Høyre) Kontorledighet (Venstre)

NYT

PE M PA

NÅ! E T U SOMMER 2020

NORGES STØRSTE UTLEIEPORTEFØLJE

LES NÅ PÅ MPAPER.NO MALLING & CO UTLEIEMAGASIN

FOTO: SHUTTERSTOCK

Hva skjer når leietaker går konkurs under koronakrisen?

Konkurs er særlig aktuelt i disse koronatider, og innebærer at leietaker må håndtere en rekke problemstillinger man gjerne ville vært foruten. AV: ANNA FALCK-YTTER & HENRIETTE LYNGHOLT

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | J USS

112

113

«Mange synes å være villige til å bidra for å unngå at koronakrisen fører til konkurs hos leietakere som ikke har muligheter til å stå gjennom denne tøffe perioden uten hjelp.»

Staten har innført en rekke tiltak for å hindre og begrense smitte av SARS-CoV2-viruset. Disse tiltakene har alvorlige negative økonomiske ringvirkninger for hele samfunnet. For å bøte på disse økonomiske konsekvensene vil staten bidra med støtteordninger for faste utgifter (”faste uunngåelige kostnader”) til virksomheter med betydelig omsetningssvikt. Støtteordningene vil komme mange leietakere til gode, og vil hjelpe bedriftene i en økonomisk krevende situasjon. Justis- og beredskapsdepartementet har i proposisjon av 15. april 2020 presentert et forslag til en ny og midlertidig lov om rekonstruksjon av selskapers finansielle stilling. Lovforslaget skal bidra til å redusere risikoen for unødvendige konkurser i virksomheter som under normale omstendigheter er lønnsomme, men som på grunn av SARS-CoV-2-utbruddet er rammet av akutt, betydelig inntektssvikt. Mange gårdeiere bidrar også i et forsøk på å avhjelpe uheldige økonomiske konsekvenser for sine leietakere som nå er i en vanskelig situasjon. Dette kan for eksempel være i form av midlertidige betalingsutsettelser eller leiereduksjoner. Mange synes å være villige til å bidra for å unngå at koronakrisen fører til konkurs hos leietakere som ikke har

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | J USS

muligheter til å stå gjennom denne tøffe perioden uten hjelp. Til tross for disse offentlige og frivillige tiltakene og bidragene må det likevel påregnes at en rekke virksomheter ikke kommer til å overleve den utfordrende situasjonen og derfor vil gå konkurs. Hva skjer med leieforholdet når leietaker går konkurs? Hva skjer med leiekontrakten, og kan for eksempel en utleier kreve at leietaker flytter ut umiddelbart? HVA INNEBÆRER KONKURS FOR EN LEIETAKER? En konkurs hos leietaker innebærer opprettelse av et konkursbo, en selvstendig juridisk enhet som i utgangspunktet beslaglegger alle leietakers eiendeler og trer inn i leietakers kontraktsposisjoner. Konkursboet vil søke å realisere samtlige eiendeler, for derigjennom å dekke så mye som mulig av de utestående krav mot leietaker som eksisterte på tidspunktet for konkursåpning. En kreditor (den leietaker skylder penger til) eller leietaker selv kan begjære virksomheten konkurs, men det er domstolen som behandler saken og som kan åpne konkurs. For at dette skal kunne gjøres, må leietaker være insolvent, dvs. at leietaker ikke klarer å dekke sine løpende forpliktelser, samtidig som

verdien av leietakers eiendeler (aktiva) er lavere enn verdien av leietakers samlede forpliktelser (passiva). Konkursåpningen innebærer at konkursboet overtar forvaltningen av leietakers eiendeler, og leietaker blir dermed fratatt rådigheten over disse. En bostyrer (som regel en advokat oppnevnt av domstolen) vil da overta disposisjonsretten til eiendelene, og skal ivareta kreditorenes felles interesser. Konkursen skal avklare nærmere hva leietaker eier og hvor stor gjeld leietaker har. Før konkursen avsluttes, skal eventuelle midler fordeles mellom kreditorene. HVA SKJER MED LEIEKONTRAKTEN? Konkursboet vil automatisk tre inn i leiekontrakten, med mindre konkursboet senest fire uker etter konkursåpning erklærer at det ikke vil tre inn i kontrakten, og samtidig stiller de leide lokalene til utleiers rådighet. I praksis tas ofte denne beslutningen mye raskere, såfremt det ikke er en komplisert konkurs med for eksempel mange forskjellige leiekontrakter. Leieutgiftene utgjør som regel en av de store løpende utgiftene for leietaker, og i mange tilfeller vil konkursboet av den grunn velge å ikke tre inn i leiekontrakten.

114

PROFIL NAVN: Anna Falck-Ytter STILLING: Senioradvokat, Wiersholm KOMPETANSE: • Næringseiendom • Eiendomstransaksjoner • Næringsleieforhold

PROFIL NAVN: Henriette Lyngholt STILLING: Advokatfullmektig, Wiersholm KOMPETANSE: • Næringseiendom • Kontraktrettslige problemstillinger • Tvisteløsning

Frem til det er besluttet om konkursboet skal tre inn i leiekontrakten eller ikke, disponerer konkursboet lokalene i samme utstrekning som leietaker gjorde. I denne perioden kan utleier derfor ikke kreve å benytte lokalene selv. Dersom konkursboet ønsker å tre inn i leieavtalen, eventuelt inntil melding er avgitt om at boet ikke ønsker å tre inn, løper leieforholdet videre som tidligere. Dette innebærer at både utleier og konkursboet er bundet av leieavtalens vilkår, inkludert plikten til å betale leie. Konkursboet kan, der

melding om uttreden ikke avgis innen fireukersfristen, likevel løpende si opp leieforholdet på ”sedvanlige vilkår”. I mange tilfeller vil dette innebære tre måneders oppsigelsesvarsel. HVA SKJER MED EIENDELENE I LOKALET? I tilfelle konkursboet ikke trer inn i leiekontrakten (som er normalsituasjonen), må også konkursboet innen fireukersfristen sørge for at alle eiendeler som inngår i konkursbeslaget fjernes fra leieobjektet, og stille leieobjektet til utleiers rådighet.

Konkursboet kan også velge å abandonere (oppheve konkursbeslaget i) eiendeler som er uten økonomisk interesse for konkursboet. Dette skjer ved at bostyreren avgir en skriftlig erklæring til leietaker om at eiendelene ikke lenger er omfattet av beslaget, og om tidspunktet for abandoneringen. Eiendelene skal fra dette tidspunktet stilles til leietakers rådighet. Fra abandoneringstidspunktet vil leietaker (evt. panthaver dersom eiendelene er pantsatt) også overta risikoen for eiendelene.

Gjør bygget virus-klart Koronaviruset trives bedre i miljøer med lavere luftfuktighet. Økt fokus på inneklima kan redusere smitten. AV: SILJE RØNNE | FOTO: AIRTHINGS

Luftfuktighet er i fokus i norske bygg i forbindelse med gjenåpningen av samfunnet, da forskning og Arbeidstilsynet anbefaler høyere luftfuktighet. Likevel er det enklere sagt enn gjort. Hvordan påvirker luftfuktighet byggene, og vil dette nye fokuset påvirke hva vi tenker om luftkvalitet i næringsbygg i fremtiden? NæringsEiendom har spurt Øyvind Birkenes, CEO i Airthings. De jobber kontinuerlig med ulike typer bygg og vet hva som kreves av de som bruker og drifter byggene. – Hva sier rådene fra Arbeidstilsynet og hvordan har det endret seg etter korona-situasjonen? – Vi mener det er på høy tid at det blir gitt konkrete anbefalinger også knyttet til relativ luftfuktighet som en del av luftkvaliteten i bygg, slik vi nå ser. Arbeidstilsynets veiledning 444 beskriver blant annet hvordan inneklimaet skal være i et kontorbygg. Vi oppfatter den som ganske generell, hvor blant annet skal kontorer være mellom 19 og 26 grader – noe som et ganske upresist når det kommer til godt inneklima. I de nye rådene står det altså at relativ luftfuktighet bør ligge over 30 prosent på sommertid og over 20 prosent på vinteren. Dette

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | I NNEKLI MA

er en endring som har kommet med bakgrunn av koronasituasjonen vi står midt oppi, fordi virus trives bedre i miljøer med lavere luftfuktighet, og dette bidrar til å øke fokuset på inneklima. Jeg tror både brukere og de som drifter bygg i Norge er fornøyd med at det er tydeligere krav knyttet til inneklima – og også luftfuktighet, sier Øyvind Birkenes, CEO i Airthings. – Hvorfor er luftfuktighet viktig for norske virksomheter, næringsbygg og kontorlokaler? – I dag har vi mye bra forskning om temperatur, relativ luftfuktighet og Co2 som påvirker produktivitet, sykdom og kognitiv læring. Det er derfor Arbeidstilsynet nå har sagt at vi bør ha 20% og 30% luftfuktighet i byggene, avhengig av årstid, da virus har dårligere levevilkår i miljøer med høyere luftfuktighet. Forskning viser faktisk at ved 23% luftfuktighet så vil 70% av influensavirus fortsatt kunne smitte én time etter at noen har hostet. Om luftfuktigheten derimot øker til 43% så er tilsvarende tall for viruset kun 14%. Derfor bør det jobbes mot høyere luftfuktighet uten at det går på bekostning av bygget eller andre parametere for inneklima.

116

«Forskning viser faktisk at ved 23% luftfuktighet så vil 70% av influensavirus fortsatt kunne smitte én time etter at noen har hostet.»

for Business, svært lite og installasjonen er gjort på noen minutter. Dette er den fremste tilbakemeldingen vi i Airthings opplever når vi er ute i norske bygg. Å ikke vite, er ikke et reelt alternativ i dag. Vi ser også at en byggestandard som Well, som fokuserer mer på helse og velvære enn selve bygningskroppen, er interessant for mange, noe som underbygger en trend om at inneklima er viktig, sier Birkenes, og forklarer videre: – For å regulere fuktigheten i bygg må befuktningsanlegg installeres. Det er ikke spesielt vanlig i kontor- og næringsbygg i dag, og i det anbefales heller ikke av Arbeidstilsynet, da dette kan utsette bygget for fukt- og kondensskader. Med god oversikt over luftkvaliteten i lokalene har brukere og driftere av bygget likevel det beste utgangspunktet for å vurdere hvilke tiltak som kan – og ikke kan – iverksettes. – Er det spesielle typer lokaler og bygg som er mer utsatte for dårlig luftkvalitet og lav (eller høy) luftfuktighet? – De største synderne når det kommer til dårlig luftkvalitet og luftfuktighet er kontorbygg. Og faktisk er det slik med luftfuktighet at jo nyere jo verre, da disse byggene har strengere krav til luftutskiftning etter TEK10 enn tidligere.

ØYVIND BIRKENES CEO i Airthings.

– Hva kan generelt sies om luftkvalitet og luftfuktigheten i bygg i Norge, og hvordan skiller Norge seg fra andre land? – I Norge har vi gjerne større luftutskiftning med bakgrunn i strengere krav enn i de fleste andre land. I tillegg har vi relativ lav luftfuktighet i næringsbyggene våre om vinteren her i landet, fordi vi fører inn kald og tørr uteluft som vi varmer opp. Her på berget kan mange nybygg ha nærmere 10% relativ luftfuktighet på enkelte dager, og da er det stor differanse mellom hva som er realiteten og hva som er anbefalingen. Det sier seg selv at å sørge for høy luftfuktighet i et land som Norge krever mer enn i andre land. Det er trolig derfor kravene er satt ulikt om vinteren og sommeren, da det krever mer å få opp luftfuktigheten om vinteren her til lands. – Hvilke tiltak kan en drifter av et næringsbygg gjøre for å bedre luftkvaliteten i forbindelse med korona? – Først og fremst er det mangel på oversikt over inneklimaet som er det største problemet for norske bygg. Det handler rett og slett om å kunne sette en diagnose før det behandles. I dag koster sensorer som overvåker inneklimaet, som Airthings

117

– Kommer korona-situasjonen til å endre det langsiktige fokuset på innendørs luftfuktighet? – Trolig vil luftfuktighet implementeres som en like viktig parameter i tiden fremover som vi vet at eksempelvis temperatur og Co2 er i dag. Det økte fokuset som det nå vil bli på luftkvalitet – spesielt idet ansatte er på vei tilbake til sin vanlige arbeidsplass – er positivt, og vil på sikt føre til mer transparens for de som bruker byggene. Trolig vil også brukere stille hardere krav. – Vil god luftkvalitet være viktigere enn effektivisering av luftkvalitet i norske næringsbygg fremover? – Selv om det oppfordres til å ha smart ventilasjon, som lærer seg når det er optimalt å skifte ut luften – vet vi at mange bygg i dag kjører en slags halvsmart variant hvor det ofte er 12 timer ventilasjon i hverdagen. Her må vi se på balansen mellom god og riktig ventilasjon, og effektiv ventilasjon. Igjen er sensorer som registrer aktivitet i bygget en nøkkel. Med sensorer kan vi nemlig få både pose og sekk. Et smart bygg er både effektivt, energibesparende og sørger for at de som bruker bygget har en luftkvalitet som er optimal. Vi håper denne situasjonen vi nå står oppi kan bidra til å heve fokuset på god luftkvalitet og smart styring.

Slik finner du nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du? AV: TORE ÅRDAL

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

118

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent. INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen med sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert. POSITIVE ENDRINGER? – Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på fl yttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør M argrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte fl yttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at fl yttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap. INVOLVER DE ANSATTE – Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere

119

de ansatte. Sett sammen en b rukergruppe med personer som er knyttet til kjerne virksomheten. Få med både typiske JA- mennesker og folk som er mer s keptiske av natur for å få spennvidde i s ynspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt. – Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun. TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig k ommunikasjon? Finnes det parkerings muligheter? Hvordan er service tilbudet i nærområdet? – Det er også bra hvis lokalene gir n ærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften fl ytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult. – For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være

hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun. HA GOD TID Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksi bilitet å være tidlig ute. – Hvis man er sent ute, blir det for e ksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun. Den største utfordringen er kanskje å f inne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har k ompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk k ompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige s pørsmålene. I tillegg kan vedkommende b idra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris. – En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

MODERNE KONTORER I NATURSKJÃ&#x2DC;NNE OMGIVELSER WWW.MYRENEIENDOM.NO

w w w. blake. no

Dette sjekker du på visning LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til. AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et a uditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen. INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

121

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær. ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere m omenter som må vurderes. ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc? SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhets analyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

F LYTTEPROSESSEN

Steg for steg 1

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter. AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt virksomheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere?

Signer ny leiekontrakt

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor? Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov. IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet. Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensikts messig måte. Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gård eier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte. Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest. Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt. Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris. Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme. Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og målsettingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister. Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle avdelinger er plassert. Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for t ilbakestillinger og hovedrenhold.

122

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

5 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring

1-3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr. Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Kast og rydd i egne lokaler

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt. Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag. Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet. Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status. Tips: avtal denne ved overtagelse.

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse. 2. Kommer for sent i gang med prosessen

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder. Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

123

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

FOTO: UNSPLASH

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

124

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og eﬀektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

W dlapiper.com

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette AS

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og oﬀentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/DLAPiperNorway/

ADVOKAT

W hjort.no

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

W www.grette.no

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Hjort DA

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 21 95 55 00 E: post.oslo@svw.no

Vi bistår ﬂere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

/AdvokatfirmaetHjort/

125

W www.svw.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

SANDS

Hammervoll Pind

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

P: PB 1829 Vika, 0123 Oslo T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

W hammervollpind.no

/HammervollPind/

/steenstrupstordrange/

BRANNVERN

ADVOKAT

W www.selandorwall.no

W www.sands.no

Advokatfirmaet Seland Orwall DA

Firesafe

A: Klingenberggt 7A, 0161 Oslo

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: PB 1938 Vika, 0125 Oslo T: 24 13 43 40 E: post@selandorwall.no

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20 E: firmapost@firesafe.no

Solid erfaring og spisskompetanse innenfor skatte- og avgiftsrett, fast eiendom og selskapsrett. Vi gir tydelige og praktiske råd, forankret i klientens kommersielle behov.

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

/selandorwall/

W firesafe.no

/firesafenorge/

BANK

BN Bank

Nordic Corporate Bank

A: Tordenskioldsgate 8-10

A: Inkognitogata 8

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

P: Inkognitogata 8, 0258 Oslo T: 21 03 24 00 E: finansiering@ncbank.no

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

Nordic Corporate Bank – banken for mellomstore bedrifter og deres eiere. Vi tilbyr skreddersydde løsninger innen eiendoms-, prosjekt- og oppkjøpsfinansiering.

W bnbank.no

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W ncbank.no

126

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

CATERING

BANK

Pareto Bank

Gastro Catering

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

T: 02517

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Vårt kjøkken er drevet av erfarne og entusiastiske kokker som er lidenskapelig opptatt av virkelig god mat. Alt vi lager er basert på gode råvarer fra nøye utvalgte leverandører.Vi leverer matopplevelser du og dine gjester sent vil glemme.

W pareto.no

gastrocatering.no / 4service.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

CATERING

Søtt+Salt

AKA AS

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

A: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss

T: 02517

P: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss T: 32 12 14 20

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere. W aka.no

sottogsalt.no / 4service.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W abne.no

Anthon B Nilsen Eiendom

Bane NOR Eiendom AS

A: Øvre Vollgate 9

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

P: PB 74 Sentrum 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

Vi utvikler og forvalter næringseiendom. Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

Norges ledende knutepunktutvikler. Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

W banenoreiendom.no

/abneno/

127

/banenoreiendom/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W bryneiendom.no

Bryn Eiendom AS

DNB Næringseiendom AS

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

Største utleier på Bryn!

Din suksess er vår suksess.

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W eiendomsspar.no

W leietakerdnb.no

Eiendomsspar

Fram Eiendom

A: Olav Vs gate 6

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

P: PB 1350 Vika, 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

/eiendomsspar/

W fram.no

/FramEiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fabritius Gruppen AS

Ferd Eiendom

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

P: PB 1224 Vika, 0110 Oslo E: post@fabritius.no

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

W www.fabritius.no

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

SOSIALE ENTREPENØRER

W ferd.no

128

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

FORTIN AS

Karlander Invest AS

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

W fortin.no

W kinvest.as

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W klpeiendom.no

KLP Eiendom

Loe Utvikling AS

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

A: Haakon VIIs gate 1 (6. etg.), Oslo

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

P: Sjølyst plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

/klpeiendom/

W loe.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Myren Eiendom AS

NCC Property Development AS

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn. W ncc.no

W myreneiendom.no

129

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NHP Eiendom

Njord Real Estate AS

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

W njordrealestate.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Oslo Areal

OXER Eiendom

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

W osloareal.no

W oxer.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

Peab Eiendomsutvikling AS

Ragde Eiendom

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte. Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

/peabnorge/

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W ragde.no

130

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Scandinavian Development AS

Skullerud Park

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

Selskapet er ledende innen eiendomsutvikling/ prosjektstyring i Norge med aktiviteter rettet mot utbyggere og investorer som er spesielt rettet mot bolig, kontor, kjøpesenter, hotell. Selskapet har under regulering/bygging nærmere 14,5 milliard.

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

W scd.no

W skullerudpark.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W sparebank1.no

/skullerudpark/

SpareBank1 Forsikring AS

SKB Eiendom AS

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

/SpareBank1/

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W skb.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Stor-Oslo Eiendom

Stout Real Estate AS

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

A: Kristian IVs gate 15, 0129 Oslo

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

P: Postboks 6681 St Olavsplass T: 928 57 377 E: gs@stout.no

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk. Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom som erverves i samarbeid med investorer. Vi har siden 2002 levert årlig avkastning på over 50% (IRR). Vi har kompetanse innenfor transaksjon, finansiering, utvikling, utleie, verdioptimalisering og salg W stout.no

W soeiendom.no

131

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W thoneiendom.no

Thon Eiendom

Øgreid Eiendom

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

A: Strandkaien 2, 4005 Stavanger

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: thoneiendom@olavthon.no

P: Strandkaien 2, 4005 Stavanger T: 51 85 40 00 E: resepsjon@ogreid.no

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

Øgreid Eiendom er et selskap som driver med eiendomsutvikling innenfor bolig- og næringsprosjekter i Stavangerregionen.

/thoneiendom/

W ogreideiendom.no

EIENDOMSFORVALTER

Aberdeen Standard Investments

Fazenda Asset Management AS

A: Henrik Ibsens gate 100, 0255 Oslo

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: Postboks 2882-Solli, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeenstandard.com

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 7000 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

W aberdeenstandard.no

W fazenda.no

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

/ogreideiendom/

Malling & Co Forvaltning

OXER Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

/mallingco/

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W oxer.no

132

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSFORVALTER

Stonetech AS

Scandinaviegaarden

A: Hoﬀsveien 10, 0275 Oslo

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

P: Pb. 1026 Hoﬀ, 0218 Oslo T: 940 26 563 E: einar@stonetech.no

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

VEDLIKEHOLD AV STEIN � Naturstein � Terrazzo � Flekkfjerning � Reparasjon

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

UTVENDIG RENS � Fasaderens � Naturstein / Betong � Albebehandling

W stonetech.no

W scandinaviegaarden.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

W multiconsult.no

/scandinaviegaarden/

Multiconsult

GK Gruppen AS

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/Multiconsult/

W gk.no

/GKInneklima/

EIENDOMSRÅDGIVNING

STEMA Rådgivning

Sweco Norge AS

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet. W sweco.no

W stemaradgivning.no

133

/SwecoNorge/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSERVICE

W gk.no

GK Gruppen AS

ISS Facility Services

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

ISS er et markedsledende service- og facility management selskap. I samarbeid med våre kunder jobber vi for å engasjere og ivareta våre medarbeidere, minimere vårt fotavtrykk på miljøet og vedlikeholde og bevare eiendom.

/GKInneklima/

W iss.no

/issworld

EIENDOMSSERVICE

Ren Service AS

TORMAX Norge AS

A: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

P: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo T: 22 06 06 00 E: post@renservice.no

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

Ren Service AS er en stor aktør innen renhold, eiendomsservice og fasaderengjøring, derfor er vi en trygg samarbeidspartner for de som forvalter næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer avtalt kvalitet til avtalt tid og til riktig pris.

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk. Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier.

W renservice.no

W tormax.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

W datek-inst.no

Datek Installasjon AS

Smart Elektro

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

A: Karihaugveien 89 1086 Oslo

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

P: Karihaugveien 89 1086 Oslo T: 40 62 32 00 E: service@smartelektro.no

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

/DatekInstallasjonas/

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W smartelektro.no/

134

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ENTREPRENØR

Front Entreprenør

Moelven Modus

A: Smalvollveien 26, 0667 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

T: 23 03 94 80 E: post@frontent.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Front Entreprenør er spesialist på rehabilitering av fasader, tak, vinduer og dører på næringsbygg, borettslag og sameier. Vi har mer enn 30 års historie – bruk en solid forbindelse som finnes her år etter år. Ta kontakt for en uforpliktende befaring.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av ﬂeksible romløsninger for næringsbygg.

W frontent.no

W moelven.no

ENTREPRENØR

/Moelven/

Modulvegger Oslo AS

ROOFTOP AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Nedre Skøyen vei 11, 0276 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

T: 973 00 900 E: post@rooftop.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

ROOFTOP AS står for hele prosessen med å omskape ubenyttede takareal til bærekraftige og inntektsbringende fasiliteter som takterrasser, utstillings- og salgsareal, takhager for dyrking av kortreist mat, samt miljøvennlig energi.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W rooftop.no

ENTREPRENØR

/RooftopAS/

TORMAX Norge AS

Utecomfort AS

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

P: Holmengata 28, 1394 Nesbru T: 66 10 14 20 E: info@utecomfort.no

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. – Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier. W utecomfort.no

W tormax.no

135

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

FORSIKRING

Strategic Partner of

FORVALTNINGSSYSTEM

Norwegian Underwriting Agency AS

ON Property AS

A: Rådhusgaten 23, 0158 Oslo

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

P: Rådhusgaten 23, 0158 Oslo T: 22 12 01 30 E: garanti@norua.com

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

NUA tilbyr husleie- og entreprisegarantier fra Zurich Insurance plc. NUA har et strategisk samarbeid med Zurich som er en ledende global forsikringsaktør med en meget solid rating i Standard & Poor´s.

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

W www.norua.com

W on.no

FACILITY SERVICE

4Service

Kirkestuen AS

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

T: 02517

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

4Service sitt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor coworking, events, personalrestaurant, catering, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

W 4service.no

W kirkestuenas.no

GRAFISKE TJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

/kirkestuenas/

Merkur Grafiske AS

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

W merkurgrafisk.no

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W ramsoskar.no

/ramsoskar.no/

136

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W moelven.no

Moelven Modus

Modulvegger Oslo AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av ﬂeksible romløsninger for næringsbygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

W modulvegger.no

/Moelven/

NÆRINGSMEGLING

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

W metos.com/aligroup.com

Metos AS

Cushman & Wakefield Realkapital

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, utleie, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring. W cwrealkapital.no

/Metos/

/CWRealkapital.no/

PERSONALRESTAURANT

NÆRINGSMEGLER

W malling.no

Se våre produkter på www.modulvegger.no

Malling & Co Markets

De Tre Stuer

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

T: 02517

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk, som å ha en restaurant på jobben. Vi utvikler våre menyer på kortreiste og økologiske råvarer i sesong, der alt lages fra bunnen av våre faglærte kokker.

W de3stuer.no / 4service.no

/mallingco/

137

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

PERSONALRESTAURANT

Eir Mat & Drikke

Søtt+Salt

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

T: 02517

Eir Mat og Drikke har som mål å bidra til at våre kunder og gjester opprettholder god helse og trivsel. Dette gjør vi ved å tilrettelegge for inntak av sunn og næringsrik mat.

sottogsalt.no / 4service.no

eir.no / 4service.no

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

PROSJEKTLEDELSE

B:MOVED AS

Constructive Development A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

A til Å Relokaliseringstjenester

P: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo T: 920 15 700 E: post@bmoved.no

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

B:MOVED AS

Constructive Development opererer innenfor prosjektstyring/gjennomføring av prosjektene. Selskapet har under regulering/ bygging nærmere 14,5 milliard.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 90 147 E: post@bmoved.no

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du ﬂytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W scd.no

W bmoved.no

RENHOLD

f /thebmovedcompany/

/thebmovedcompany/

Eir Renhold

Ren Pluss

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

T: 02517

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

Eir Renhold leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre. Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

W eir.no / 4service.no

03/2 02 0 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W renpluss.no

138

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

RENHOLD

2clean AS

Østlandske Eiendomstjenester

A: Hovfaret 4, 0275 Oslo

A: Hoﬀsveien 10, 0275 Oslo

P: Hovfaret 4, 0275 Oslo T: 480 80 400 E: post@2clean.no

P: Postboks 1026 Hoﬀ, 0218 Oslo E: post@østeie.no

Vi er en seriøs renholdsentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte. For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi er medlem av NHO Service og Grønt Punkt, er miljøsertifisert og har tariﬀavtale med NAF.

Renhold av trapper og kontorer • Konkurransedyktige priser • Medlem av NHO Miljøfyrtårnet • Gode referanser • Fagbrev

W osteie.no

W 2clean.no

139

trappevask.no er en del av Østlandske Eiendomstjenester AS

Hver detalj er avgjørende.

Hver eneste kunde skal følges opp – til minste detalj. Helt siden 1952 har Braathen Eiendom forvaltet, tilpasset og foredlet porteføljen etter denne regelen. I tråd med utviklingen, har vi innført tjenestekonseptet Flyt® for å møte et økende behov for fleksibilitet og fullservice. Gjennom Flyt® tilbyr vi tjenester som møterom, auditorium, fleksibelt kontorareal, hybridrestaurant og eventlokaler. braatheneiendom.no