Respuestas Legales Nro 4 by estudio plus

Retiraciones

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Respuestas

LEGALES Conocer la ley antes del conflicto

Staff Año 1 Nº 4 | Marzo / Abril 2008 Directora Editorial Mónica Catani Director Ejecutivo Adolfo Tamini Editor Responsable Federico Pogoriles Comunicación y Ventas Javier Jofré Coordinadora de Arte Olivia Busse Fotógrafos Alejo Maglio Olivia Busse Ilustradores Damián Foresti Harry Tamini Colaboraron en este número Dr. Juan Carlos Pratesi Escribana Clara M. Bel Escribano Jaime Giralt Font Dra. Marta Castro Dra. Itati Di Guglielmo Ing. Carlos Bosio Dr. Luis Cevasco Dra. Alcira Bertoni Escribana Graciela Morell Diseño Gráfico Estudio Plus www.e-plus.com.ar Impresión Talleres Trama Distribución Capital y GBA Vaccaro Sanchez y Cía. S.C. Moreno 794, Piso 9º Tel.: (54-11) 4942-4031/32 Propiedad Intelctual Nº en Trámite ISSN 1851-5487 Respuestas Legales Maipú 631 - 1º “A” C1006ACG Buenos Aires Argentina (5411) 4393-2938 / 4322-5880 info@respuestaslegales.com.ar www.respuestaslegales.com.ar

Las expresiones e ideas de los columnistas no reflejan necesariamente la opinión de la editorial.

EDITORIAL Qué función cumple el derecho El derecho es aquello que permite la convivencia pacífica entre los habitantes de un país. Es la base de la existencia del grupo de personas que forman una nación o un estado, ya que sin reglas claras resultaría imposible vivir en sociedad. El derecho es como la justicia: se siente especialmente cuando no está presente. Es ahí cuando surge el sentimiento de injusticia, la sensación de que no existe la seguridad jurídica. El derecho en un país sería el equivalente a la estructura de un edificio de departamentos en pisos; a su esqueleto. La estructura de un edificio parte de sus CIMIENTOS, que deben ser profundos, sólidos, sobre bases firmes. ¿Cuáles son los cimientos del derecho? La Constitución Nacional, que contiene los principios fundamentales sobre los que se sustenta el país. ¿Te imaginás cambiando los cimientos de cualquiera de las torres de Puerto Madero, o del edificio donde vivís? Después de los cimientos se levantan las columnas, los pisos, se marca en primer lugar el límite perimetral. Si estás dentro del edificio (país) no podrías caminar más allá de lo construido porque te caerías, ¿no es cierto?. Esto mismo ocurre con el Derecho. Te marca los límites de las conductas de los habitantes y sus gobiernos. Más allá de lo normado, se está afuera de la ley, adentro de ésta se está protegido. Las columnas sostienen el edificio como la ley sostiene al país. ¿Qué pasaría si una columna se rajara? Tendríamos peligro de derrumbe, y en las personas que viven en el edificio cundiría el pánico. Luego tenemos diferentes NIVELES de normas de distinta jerarquía, primero las leyes que dicta el Congreso, luego los decretos, luego las

ordenanzas, resoluciones, circulares, edictos –en este orden-. La primera sostiene a las normas de menos jerarquía y los pisos más altos no podrían existir sin los pisos que los sustentan... Así como están las VÍAS DE COMUNICACION entre los diferentes pisos: escaleras, espacios para ascensores, ventilación, el derecho debe estar necesariamente vinculado entre sí, en perfecta correspondencia, un piso aislado no se concibe dentro de un edificiopaís, de ahí que sea tan importante que las leyes no se contradigan, que los decretos respondan a aquellas, sino quedan aislados. Y las personas que habitan en el edificio, viven confundidos y librados a sus propias fuerzas. Claro que, el Derecho puede y debe sufrir MODIFICACIONES, según las necesidades de los sucesivos habitantes, entonces se corren paredes, se construyen entrepisos, se hacen nuevas escaleras, se tiran paredes, se agregan balcones, se colocan nuevos conductos sanitarios, en fin, se van promulgando nuevas leyes, modificando las existentes, dictando reglamentaciones para el mejor funcionamiento social, pero siempre cuidando la ESTRUCTURA inicialmente marcada, para que todo coordine bien, y el edifico no se destruya. No quiero olvidarme de la RESISTENCIA, solidez o flexibilidad de la estructura, y pregunto: ¿Qué pasa si el propietario del último piso decide construir 10 pisos más sobre el existente? La presión y el peso no calculado desmoronarían TODO el edificio. En países que se conceden super poderes, la sobrecarga al edificio-país también resiente su estructura. Con las disculpas a ingenieros y arquitectos por algún error técnico, entiendo que así podríamos explicar con esta metáfora para qué tenemos el DERECHO en un país, y qué ocurre cuando no está.

Mónica N. Catani

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SUMARIO Los contenidos de Respuestas Legales son de carácter informativo y en ningún caso sustituyen el asesoramiento legal, que deberá efectuarse ante los especialistas.

Hogar dulce hogar Por qué decidimos hacer un número sobre la situación legal de la vivienda en Argentina.

Pensando en voz alta

34 NUESTROS AYRES Ruidos molestos. 36 VIVIR EN UN COUNTRY ¿Cómo es desde el plano legal?

Se dice que los argentinos aplaudimos al transgresor, pero: ¿es tan así?

Nuestras Respuestas Legales Les contestamos a los lectores todas las dudas que tengan sobre derecho.

Dueños e inquilinos Lo que hace falta para adquirir el dominio de un inmueble y todo lo que hay que saber sobre alquileres.

Invertir en ladrillos La situación actual del mercado inmobiliario y las perspectivas para este 2008 que recién comienza.

Mi primer alquiler La odisea de los jóvenes de dejar la casa de la infancia para irse a vivir por cuenta propia.

40 CUIDE EL BALCON El dueño de casa, responsable por la caída del balcón. 42 DESALOJO Lo que hay que saber. 43 AFIP Nuevo régimen informativo. 44 FIDEICOMISO AL COSTO Para comprar desde el pozo.

La doble venta de inmuebles Los propietarios que firman boletos de compraventa con dos personas distintas.

38 HISTORIAS DEBIDAS Un testamento y la ayuda de un amigo que sabía de derecho.

La problemática indígena

45 COMODATO Solución para cuando los tiempos de las operaciones inmobiliarias no coinciden entre sí.

Una comunidad discriminada

Estudio de títulos

46 ESPECTACULOS Buena vida delivery.

La seguridad del título de propiedad perfecto

Nicanor pregunta

47 PALABRAS DE LEY Diccionario legal para el ciudadano.

¿Los testigos dicen siempre lo que realmente ocurrió?

Los jueces hablan ¿Qué pasa con las usurpaciones de inmuebles?

Humor legal ¿Cómo evitar que le tomen su casa?

Vi v i e n d a p r o t e g i d a ¿Para qué sirve inscribir una casa como bien de familia?

48 DIRECCIONES UTILES Dónde acudir ante emergencias hogareñas. 49 ADELANTOS Lo que viene en el próximo número. 50 HUMOR Por Harry

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L A S I T UAC I O N L E G A L D E L A V I V I E N DA E N A R G E N T I N A

ogar La Argentina es un país de puertas abiertas, una tierra de inmigrantes, un lugar en el mundo donde el techo propio y la vivienda han sido siempre una preocupación, un sueño de su gente.

Todos necesitamos una casa para vivir. Puedo vivir con mis padres, puedo vivir con mi pareja, esposa/o, puedo vivir con amigos, puedo vivir solo/a, puedo vivir con mis hijos; las posibilidades son tan amplias como la vida misma. Sea que encontremos nuestro hogar en un tranquilo barrio de ciudad, en el campo, en un ruidoso centro urbano, en una isla, en cuidados countries, lejos en la montaña o en suburbios de emergencia, siempre habrá necesidad de una forma legal para protegernos. Aunque no dependamos de otro para conseguir una vivienda, y para eso alquilemos un departamento, o compremos una casa, o vivamos en una pensión, u ocupemos un lugar abandonado, será necesario contar con un contrato de alquiler, firmar un boleto de compraventa, pagar un precio por una habitación o ver si nadie reclama el lugar que ocupo. Todas las alternativas están abarcadas por el derecho.

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dulce hogar L A C O N S T I T U C I Ó N NAC I O NA L

ORDENA QUE EL

E S TA D O

OTO RG A R Á … L A P ROT E C C I Ó N I N T E G R A L D E L A FA M I L I A ; L A D E F E N S A D E L B I E N D E FA M I L I A ; L A C O M P E N S AC I Ó N E C O N Ó M I C A FA M I L I A R Y E L

No pretendemos en este número cubrir todas las situaciones legales que produce la vivienda. Pero intentaremos dar una introducción al tema, para continuarlo en otras publicaciones, desde diferentes ópticas.

AC C E S O A U NA V I V I E N DA D I G NA .

Pero también es común que sean otros quienes me provean la vivienda: mis padres, cumpliendo una de las obligaciones para con sus hijos menores; mi pareja, porque acordamos un contrato de convivencia con distribución de roles; un amigo, con quien convinimos compartir derechos y obligaciones durante un tiempo. Todo está abarcado por el derecho. Además, y sin importar con quién, dónde o cómo vivamos, también tendremos que cuidar el lugar que habitamos para poder seguir alojándonos en él. Y entonces irrumpen en nuestro panorama legal los impuestos, las expensas, los servicios de luz, gas, teléfono, los arreglos de plomería… etcétera. Hogar dulce hogar es el título de este número. Y sin la seguridad que otorga el derecho difícilmente logremos el estado armonioso que rememora el título. No olvidemos aquella sabia sentencia de Goethe: “El hombre feliz es aquel que siendo rey o campesino, encuentra paz en su hogar”.

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pensando en voz alta

ENIGMA SOCIAL

ANTE LA LEY El año pasado se hizo una investigación de campo entre los ciudadanos porteños. Se les preguntó sobre la posición que adoptaban ante la ley y sobre la confianza y credibilidad que tenían en las instituciones. Los resultados son dignos de comentar. Es común escuchar que los porteños no descalificamos al “transgresor”. Sin embargo la encuesta mostró este sorprendente resultado: el 72% de los encuestados afirmaron que la ley debe ser cumplida sin excepciones. Y preguntados sobre las instituciones, el 92% manifestó no confiar en los líderes políticos; mientras que el 89% dijo no confiar en la justicia. Estos resultados me hicieron recordar a un enigmático cuento de Kafka. Se llama “Ante la ley”, y cuenta las peripecias de un campesino que llega a las puertas de La Ley (así, con mayúsculas) pero no puede entrar porque un guardián se lo impide. El campesino se pasa la vida intentando llegar a La Ley, y finalmente muere sin conseguirlo. Como ya dije, el cuento es enigmático. Una de las interpretaciones que se puede hacer es que los ciudadanos queremos llegar al cumplimiento de la ley, pero son los guardianes de la ley los que no lo permiten. Se entiende, entonces, que la encuesta me haya hecho recordar a Kafka. Y me parece que estos resultados nos deben llevar a reflexionar seriamente sobre lo que los ciudadanos pensamos acerca del cumplimiento de la ley y el funcionamiento de la justicia. Pues bien: nunca será inútil repetir que no se puede organizar una república sin ley y justicia. Una organización humana que pretende ser una unión de iguales, necesita imprescindiblemente que sus conflictos sean resueltos de la forma más justa posible y por árbitros imparciales. Y para eso están la ley y la justicia. Es necesario, entonces, que todos los ciudadanos, gobernantes y gobernados, hagamos un implícito pacto social para colocar el estricto cumplimiento de la ley y el eficaz funcionamiento de la justicia en el primer lugar de cualquier política de estado.

Por Adolfo Tamini

Se dice que los argentinos aplaudimos al transgresor, pero: ¿es tan así? ¿Hasta qué punto los ciudadanos tienen permitido acercarse a la ley? Kafka y la necesidad de una justicia eficaz como política de estado.

UNA

ORGANIZACIÓN HUMANA

QUE PRETENDE SER UNA UNIÓN D E I G U A L E S , N E C E S I TA Q U E S U S C O N F L I C T O S S E A N R E S U E LT O S

EL 72%

DE LOS PORTEÑOS CREE QUE LA LEY DEBE SER

CUMPLIDA SIN EXCEPCIONES.

¿QUÉ

LO IMPIDE?

D E L A F O R M A M Á S J U S TA P O S I B L E Y P O R Á R B I T R O S I M PA R C I A L E S .

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En el cuento de Kafka, el campesino se pasa la vida intentando llegar a la Ley, y finalmente muere sin conseguirlo.

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nuestras respuestas legales

C O N O C E R E L D E R E C H O PA R A V I V I R M E J O R

Saber de derecho nos ayuda a evitar una gran cantidad de situaciones desagradables y a tener una vida con mejores posibilidades de desarrollo. El objetivo de este espacio es, justamente, ayudar a la gente a aprovechar todas las ventajas que el derecho nos ofrece.

Rescisión anticipada de alquiler Estoy alquilando y me quiero ir. ¿Cómo tengo que hacer? Mariano Palmisciano

Bien de familia Me casé el año pasado, compré un departamento y quiero inscribirlo como bien de familia. ¿Qué trámite tengo que hacer? Emiliano Berberian Si sos el titular del inmueble tenés que concurrir personalmente de 9 a 13 hs. al Registro de la Propiedad Inmueble, ubicado en Av. Belgrano 1130, Capital Federal. El trámite te lo hacen en el día, y tenés que llevar los originales y las fotocopias de tu documento de identidad, de la escritura y de la libreta de matrimonio.

Para poder irte, primero tenés que avisarle al dueño, por medio de una carta documento y con una antelación mínima de 60 días. Y además, tenés que pagarle una suma de dinero en concepto de indemnización. ¿Cuánto? Si llevás más de seis meses pero menos de un año de contrato, tenés que pagar un mes y medio de alquiler. Después del primer año de contrato, la indemnización es de un mes de alquiler.

“Si los pueblos no se educan, si no se dan a conocer sus derechos. Si el hombre no sabe lo que vale, lo que puede y lo que debe. Nuevas ilusiones sucederán a las antiguas... Y después de andar un tiempo en mil incertidumbres, será tal vez nuestra suerte, mudar de tiranos sin destruir la tiranía”. MARIANO MORENO Patriota de la Revolución de Mayo de 1810

Tierras usurpadas ¿Puedo reclamar en la justicia la propiedad de unas tierras que me fueron usurpadas hace 8 años? Muchas gracias por la respuesta. Carolina Mustafá Sí, todavía estás a tiempo de reclamarlas. Pero date prisa, porque cuando se cumplan diez años de ocupación, los ocupantes podrían llegar a convertirse en dueños a través de lo que se conoce como prescripción adquisitiva o usucapion, siempre que prueben que son poseedores de buena fe y que son quienes pagan regularmente los impuestos de las tierras. Así que no te dejes estar y consulta urgentemente a un abogado.

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Las respuestas son una primera aproximación a los temas planteados y no excluyen la necesidad de asesoramiento especializado de parte de su abogado.

s brinda e l a g e L de tas Respues nerales acerca o s ge rech nocione s ramas del de inta las dist

Deuda con una tarjeta de crédito Tengo desde hace algunos años una deuda con un banco por una tarjeta de crédito. ¿Hay un plazo de vencimiento o prescripción para este tipo de obligaciones? Jorge Israeloff Si la deuda es anterior al mes de enero de 1999, fecha en la que se promulgó la ley 25065 sobre tarjetas de crédito, la acción para perseguir el cobro prescribe (vence) a los diez años. Por el contrario, si el contrato de tarjeta de crédito es posterior a esa fecha, rige el plazo de prescripción que establece esa ley, que es de tres años.

Asesoramiento gratuito

Veraz ¿Puedo ir preso por figurar en el Veraz? Pablo Guglielmi El Veraz, así como otros informes comerciales, son registros de personas que tienen deudas. Las deudas pueden ser reclamadas por juicios que persiguen su cobranza. Y para exigir su pago, los jueces pueden embargar bienes del deudor (propiedades e incluso sueldo). La prisión está prevista para las personas que cometen algún delito, y no para simples deudores. Más aún; existe un principio expresamente reconocido en los tratados internacionales sobre derechos humanos, y que se enuncia en forma sencilla: “no hay prisión por deudas”.

Quiero iniciar un juicio por alimentos y tengo entendido que el Estado puede proporcionarme un abogado en forma gratuita, ¿es así? Marina Bustamante Te recomendamos dirigirte al Colegio de Abogados correspondiente a la jurisdicción donde existe el conflicto y averiguar si ese patrocinio es posible. El alcance del patrocinio gratuito depende de cada colegio u organismo que lo realice, ya que algunos solamente prestan asesoramiento.

Consúltenos sus dudas legales por correo postal a Respuestas Legales: M a i p ú 6 3 1 1 º A ( C 1 0 0 6 AC G ) , o p o r e m a i l a c o r r e o @ r e s p u e s t a s l e g a l e s . c o m . a r

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DIFERENCIAS

Por Jaime Giralt Font Asesor jurídico notarial Colegio de Escribanos de la ciudad de Bs. As.

¿Qué hace falta para adquirir el dominio de un inmueble? ¿Puedo dar por terminado mi contrato de alquiler antes de tiempo? En esta nota le brindamos las nociones jurídicas generales que todo ciudadano, propietario o locatario, necesita conocer.

Dueños Propiedad En materia de inmuebles, para adquirir la propiedad por acto entre vivos se requiere el cumplimiento de dos requisitos esenciales: a) una causa: es decir un contrato apto para transmitir el dominio (compraventa, permuta, donación, dación en pago, etc.); y b) la tradición o entrega material del bien (posesión). Debe también respetarse la forma impuesta por la ley, que es la escritura pública, con excepción de la compra en subasta judicial; y para que la propiedad del inmueble pueda ser opuesta a terceros, la inscripción en el registro inmobiliario. Cuando el adquirente es más de uno se constituye un condominio, en el cual cada uno de los condóminos es copropietario respecto de la parte alícuota que se pacte. El dominio es perpetuo y subsiste independientemente del ejercicio que se pueda hacer de él. El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningún acto de propiedad, aunque esté en la imposibilidad de hacerlo y aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que éste pueda adquirir la propiedad por la prescripción. Entre otras atribuciones que la propiedad de un inmueble confiere a su titular, se encuentran las de poseerlo, disponer o servirse de él, usarlo o explotarlo económicamente; de esta forma, puede venderlo, gravarlo con hipoteca, alquilarlo o prestarlo gratuitamente.

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Siempre conviene asesorarse con un abogado sobre las cláusulas que deben formar parte del contrato de alquiler.

Inquilinos Alquileres El alquiler o locación es un contrato por el cual el propietario de una casa, departamento o local de comercio permite al locatario o inquilino el uso del bien por un tiempo determinado, y este último se obliga a pagar por ello un precio en dinero. El plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, es de dos años y de tres años para los restantes destinos, como el comercial. Puede pactarse un plazo menor, pero si el inquilino exige su extensión hasta los plazos indicados tiene derecho a permanecer en el inmueble hasta que se cumplan. La excepción es de las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo hasta por un plazo máximo de seis meses, en zonas aptas para ese destino. Es común que para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el locatario se requiera a éste un fiador o garante, o un seguro, los que responden ante el locador por la eventual inobservancia de aquellas. Transcurridos los seis primeros meses de vigencia del contrato, el

inquilino puede dejarlo sin efecto, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo alquilado. El locatario, de hacer uso de este derecho en el primer año, debe abonar al propietario, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de sólo un mes si la opción la ejercita después del primer año. Es sumamente importante, tanto para el dueño como para el inquilino que no sean duchos en temas jurídicos, asesorarse debidamente con un profesional del derecho acerca de las cláusulas que deben formar parte del contrato de alquiler. Por ejemplo, si el inmueble está ubicado dentro del perímetro de la ciudad de Buenos Aires, el medio para obtener la desocupación inmediata por falta de pago o vencimiento del contrato; la descripción del estado del inmueble y de las instalaciones con las que se entrega; el destino de la locación, y otras cláusulas que harán innecesario un futuro juicio para establecer los derechos y obligaciones de cada parte.

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EL MERCADO INMOBILIARIO

uando seis años atrás Argentina atravesaba por una de las peores crisis económico-financieras de su historia, ni el más optimista de los analistas imaginaba una recuperación tan rápida y efectiva para el sector inmobiliario. En aquellos convulsionados días de corralitos, corralones y dólar a cuatro pesos, mucha gente con poder adquisitivo percibió que uno de los pocos resguardos disponibles para su economía podía llegar a estar en los inmuebles. Primero como medio de amparo y revalorización del capital, y luego por los intereses que permitía generar, la inversión en inmuebles comenzó a reflejar un grado de fluidez que con el tiempo fue haciéndose constante, tanto en el mercado tradicional como en los nuevos emprendimientos.

INVERTIR EN LADRILLOS Los inmuebles siguen siendo un atractivo y seguro refugio para los inversores. En esta nota, dos importantes referentes del sector inmobiliario nos explican cuál va a ser la situación de las ventas y los alquileres durante 2008.

En venta

Según Silvia Bacino, Gerente de Tizado Propiedades, “la oferta de unidades usadas se encuentra actualmente muy limitada. La mayoría de las ventas que concretamos son de unidades de 1, 2 y 3 ambientes”. Para Leandro Soldati, gerente de la inmobiliaria homónima, “los valores de las ventas son similares a los del año pasado en el mercado tradicional, mientras que los nuevos emprendimientos registran alzas de entre el 10 y el 15% en relación a igual período del año anterior”. El aumento del valor de las propiedades obedece, por una parte, al crecimiento de una demanda sostenida y cada vez más exigente de productos inmuebles diferenciados. Por otro lado, se debe al intento de los desarrolladores por querer recuperar el incesante aumento en el costo de materiales, mano de obra y lotes, estos últimos cada vez más escasos y con valores en franco ascenso. Esta constante ha venido generando una reducción en los márgenes del negocio de

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TA S A S

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A LTA S , R E Q U I S I T O S

DIFÍCILES Y SALARIOS BAJOS D I F I C U LTA N E L A C C E S O A L C R É D I T O PA R A L O S S E C T O R E S MEDIOS Y BAJOS.

la construcción, y de seguir acentuándose podría hacer peligrar las oportunidades de inversión de los compradores en pozo. No obstante, los pronósticos son optimistas para 2008. “Nos espera un año con precios de comodities en valores históricos, bajas tasas de interés y mercados financieros con pocas oportunidades seguras de inversión. Todos estos condimentos harán que el mercado inmobiliario siga siendo un atractivo refugio de los ahorros y un generador de razonables rentas”, afirma Soldati. Es de suponer que esto genere incrementos paralelos en los precios similares a los de 2007, particularmente en las zonas de alto poder adquisitivo de Buenos Aires como Puerto Madero, Palermo o Nuñez. “Los inversores se encuentran volcados a la construcción de unidades premium en ubicaciones de excelencia, destinadas a extranjeros, inversores y un rango de compradores ABC1 que exigen un alto nivel de confort y calidad”, asegura Bachino. Con relación a las crisis desatada en EEUU por las hipotecas subprime (crisis financiera derivada de préstamos hipotecarios orientados a clientes con escasa solvencia), Soldati considera que no afectará en forma negativa en el corto plazo al mercado local, ya que éste “no se encuentra apalancado por el crédi-

LOS

to”, mientras que Bachino cree que puede llegar a influir positivamente en la medida en que “los inversores que antes dirigían sus ahorros a Miami, hoy pueden comenzar a analizar inversiones en la Argentina”.

Se alquila

Con relación a los alquileres, la situación actual del mercado refleja una fuerte escasez en la oferta de unidades chicas, en muchos casos destinadas temporalmente a extranjeros y a usos turísticos. “En tanto la oferta de viviendas en alquiler no alcance a dar satisfacción a la demanda, los precios de los alquileres van a seguir subiendo”, coinciden las inmobiliarias consultadas. “En relación al mismo período del año anterior, los incrementos se ubican cerca del 20 %”, asegura Soldati. Asimismo, durante el segundo año de contrato, se ha venido aplicando una actualización cercana al orden del 12 al 15%. Por último, para garantizar los contratos de alquiler para vivienda común, que por ley duran dos años, las inmobiliarias siguen exigiendo como garantía como mínimo una persona propietaria de un inmueble y que acredite una solvencia suficiente como para hacer frente a un eventual incumplimiento del inquilino.

AU M E N T O S D E L O S A L Q U I L E R E S O S C I L A N E N U N

C O N R E L A C I Ó N A L A Ñ O PA S A D O .

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L A O D I S E A D E LO S J OV E N E S

Bendita independencia. Muchas inmobiliarias están pidiendo dos meses de comisión más un mes de depósito.

Si hay un momento importante en la vida de una persona, quizás sea el de dejar la casa

MI PRIMER

Alquiler de su infancia y adolescencia para ir a vivir por su propia cuenta, sea solo/a o acompañado/a.

La mayor parte de las veces, -salvo que tengamos la suerte de contar con una vivienda propia-, el nuevo lugar será por medio de un alquiler. Y entonces, a la emoción de tal acontecimiento, deberemos sumarle todos los trámites y temas legales, que seguramente también serán nuevos para nosotros. Debemos prestar especial atención a: 1) El monto del alquiler Es recomendable que éste no supere el 25% de tus ingresos, lo cual deberá demostrarse con recibos de sueldos o con facturas mensuales por trabajos, para quienes no están en relación de dependencia. Si bien poder llegar a este porcentaje hoy en día se hace cada vez más difícil, se trata de un criterio práctico al que conviene al menos acercarse, para evitar que un potencial ajuste nos traiga inesperados dolores de cabeza.

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F I A D O R E N LO S A LQ U I L E R E S : LAS

O B L I G AC I O N E S D E L F I A D O R T E R M I NA N C O N

E L V E N C I M I E N T O D E L C O N T R AT O , S A LVO S I E L I N Q U I L I N O N O D E V U E LV E E L I N M U E B L E E N T I E M P O .

PA R A

L A R E N O VA C I Ó N O P R O R R O G A D E L A L Q U I L E R S E N E C E S I TA

E L N U E VO C O N S E N T I M I E N T O E X P R E S O Y F I R M A D E L F I A D O R .

2) Los otros gastos que deberás pagar mensualmente junto con el alquiler Tales como expensas del edificio (cuando es un departamento), impuesto inmobiliario, y servicios de agua, además de los consumos individuales que harás de luz, gas y teléfono.

5) El depósito en garantía Esto es algo que los propietarios exigen por anticipado, para solventar cualquier rotura que sufra el inmueble. Usualmente es una suma equivalente a uno o dos meses de alquiler. Asegurate que esta suma sea reajustada en igual proporción que el alquiler al momento de su devolución.

3) Las obligaciones que el contrato te fija Para ello siempre es aconsejable pedir por anticipado un borrador y poder leerlo y consultarlo con tiempo.

6) Un garante o aval Es decir, una persona que firme el contrato y que garantice al propietario que pagará cualquier deuda que se genere durante el alquiler y que no pagues vos como inquilino. Esta persona deberá tener una o varias propiedades cuyo valor -a satisfacción del propietario- cubra los posibles daños, y además mostrar solvencia para los pagos mensuales que pudiera verse obligado a hacer, en caso de que vos no puedas realizarlos.

4) El sistema de reajuste del alquiler mensual Aunque la ley sobre alquileres de vivienda lo prohibe, la inflación que sufrimos y la falta de propiedades en alquiler que tiene el mercado, imponen reajustes muchas veces difíciles de cubrir.

7) La posibilidad de dejar sin efecto el contrato La ley de alquileres permite que cuando no puedas o no quieras continuar alquilando, estás habilitado para dejar sin efecto el contrato de alquiler. Pero no podés hacerlo de cualquier manera. Tenés que anticiparle tu decisión por medio de una carta o telegrama al propietario y abonar una indemnización en dinero (para más información sobre la rescisión del alquiler ver págs. 12 y 13).

sos y conse os estos pa d to r , a n r o e r p ie u te pid pudiste s apeles que p y Una vez que n ió ir c r b ta a la documen PERADA!! y guiste toda ¡¡PRUEBA SU : r a it r g s é a pod entonces y ue ogar. , recordá q e tu nuevo h d ta r e u p gotamiento a la e d a. d s n e e m vivi te desplo tu flamante r la Antes que b y e u s m o amig nés que a ración de o b la o también te c ), la s to contar con /o comoda Además de naciones y o d s, y o d to n c ie tefa (recib algunos ar te familiares r a r p m e o n iacio s de errás c os y financ tu u también qu m a ir r rlaremos s a recur tos los cha a tr n o entonces va c s to s ero todos e créditos, p . .. d a rtunid . en otra opo ependencia tá de tu ind u fr is d a r o Ah

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R E S P O N S A B I L I DA D P E N A L

urante la década de los cincuenta, se presentaron muchos casos de venta doble de inmuebles. ¿A qué nos estamos refiriendo? A la avivada del propietario de un inmueble, que firmaba un boleto de compraventa con un señor y después… firmaba otro boleto de compraventa con otro señor. Terminaba habiendo dos compradores, cada uno de ellos con total derecho a la transferencia del dominio (conocido como derecho a escriturar). Y los dos habían pagado un adelanto, a veces importante, en el momento de los respectivos boletos. Por lo general no se producía ninguna discusión entre ellos. Lo que ocurría era que el “vivillo-propietario” le escrituraba el inmueble a uno de ellos. El otro se enteraba cuando la escrituración estaba consumada, y se quedaba “colgado de un pincel”. Todo el mundo decía que este pobre cristo había sido estafado. Pero el Código Penal no. El Código Penal castigaba a quien vendía bienes ajenos como si fueran propios. Pero resultaba que el “vivillo-propietario” no había vendido un bien ajeno. Aunque lo había comprometido en venta mediante un boleto, el inmueble seguía perteneciéndole a él. Entonces, los jueces penales absolvían al “vivillo-propietario”. Decían, con razón, que el Código Penal no sancionaba la conducta de aquel, por más que no fuera una conducta digna. Es que en materia penal existe un sabio principio monolítico: lo que no está escrito en el Código Penal no puede ser delito. Este principio está declarado en la Constitución Nacional (artículo 18). Es conocido como “principio de legalidad” y consiste en que, para garantía de los ciudadanos, es obligación del poder estatal describir perfectamente qué conductas quiere sancionar como delitos. Por eso, la conducta que no está perfectamente descripta en alguna norma penal, no es delito. Y esto es lo que ocurría en el caso de la doble venta de inmuebles. No estamos diciendo que la conducta del

La doble venta de inmuebles En qué consiste este fraude “dos por uno” que tiene más trayectoria que la injusticia. Qué dice el Código y cuáles son las vías de reclamo por si algún piola quiere estafarnos.

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vivillo era legal. De ninguna manera. Pero como no era delito para la ley penal, el “vivillo” no podía ser castigado penalmente. Sin embargo –por supuesto- podía ser demandado por el comprador damnificado ante la justicia civil; y el juez civil sin duda lo condenaba a devolver el dinero cobrado en el boleto e indemnizar al pobre comprador, frustrado por los perjuicios que le habían ocasionado. Claro que el pobre comprador pocas veces podía concretar el resarcimiento. Porque el “vivillo-propietario”, por lo general, no tenía otros bienes, y el dinero recibido por la doble venta era inubicable. Bueno. Así estaba la cosa allá por 1960. En ese año un célebre profesor, Sebastián Soler, proyectó una reforma al Código Penal incluyendo como delito el caso que estamos comentando. Pero la reforma no se aprobó legislativamente. Tres años después, en el año 1963, un decreto-ley incluyó el delito en el Código Penal. Pero la reforma rigió muy poco tiempo, al no ser ratificada por el Congreso mediante una ley formal. Hasta que en el año 1968, el delito fue incorporado al Código Penal por la llamada ley 20.508; y –finalmente- esa reforma fue confirmada por el Congreso de la Nación. Esto quiere decir que desde el año 1968 la doble venta de un inmueble es un delito que se comete contra el primero de los compradores. Concretamente, es una defraudación conocida como “desbaratamiento de derechos acordados”. Consiste, como su nombre lo indica, en perjudicar un derecho que, por precio, se le ha acordado a otro. Y figura en el artículo 173 del Código Penal.

D E S B A R ATA M I E N T O D E

D E R E C H O S AC O R DA D O S E S U N A D E F R AU D A C I Ó N Q U E CONSISTE EN PERJUDICAR EL

Desde 1968 la doble venta es un delito regulado por el Código Penal.

QUÉ DICE LA LEY PENAL El artículo 173, inciso 11, del Código Penal dice: “El que tornare imposible, incierto o litigioso el derecho sobre un bien o el cumplimiento, en las condiciones pactadas, de una obligación referente al mismo … siempre que el derecho o la obligación hubieran sido acordados a otro por un precio o como garantía”. La doctrina penal explica que cuando alguien ha comprometido un derecho a cambio de un precio, tiene el deber de abstenerse de hacer cosas que perjudiquen el cumplimiento de las obligaciones asumidas. Por eso es que quien desbarata el derecho acordado, defrauda la confianza de quien ha contratado con él. Se trata, entonces, de un caso de defraudación.

D E R E C H O Q U E S E L A AC O R D Ó A OT RO P O R U N P R E C I O.

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n u e s t r a s r e s pn uo etsatna sd ilsetgi na tl oe s

L A P R O B L E M AT I C A I N D I G E N A

UNA COMUNIDAD DISCRIMINADA Las leyes nacionales reconocen una serie de derechos fundamentales para los pueblos originarios, pero en la práctica no se respetan. En esta nota, el Presidente del Gran Parlamento Nacional Indígena nos cuenta por qué se sienten discriminados por las autoridades.

En nuestro país, se calcula que la comunidad indígena está compuesta por cerca de 8 millones de personas, contando a los indígenas puros y a los cerca de 5 millones de mestizos que pueblan nuestras tierras. Se trata de una comunidad de argentinos maltratada por siglos, cuyos reclamos legales siguen esperando respuestas. Más allá de las falsas promesas políticas y las trabas burocráticas con las que chocan, los aborígenes argentinos del siglo XXI siguen luchando en silencio, a través de los medios legales con los que cuentan, para recuperar sus tierras y los diferentes trozos de una cultura históricamente avasallada.

Espíritu de esta tierra

La lucha continúa. Cayuqueo con la espada de sus ancestros.

Primero fueron invadidos y despojados de sus tierras. Cuando se les pidió colaboración para enfrentar a las fuerzas enemigas extranjeras –en gestas históricas como las Invasiones Inglesas o la batalla de Carmen de Patagones- lucharon

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nal na Nacio e g í d n I ento ente n Parlam entonces Presid a r G l e nem. ia al e 1989 Saúl Me audienc s e o A fines d l d r a o C d i ción ped eso de de la Na elevó un n el exc e e s o . d stificán omento u j m s e s o l e r i n cib do e egó a re arrollan s e d a Este se n b esta des que activida

tozudamente junto al ejército. Pero cuando pidieron lo que les habían prometido, no encontraron respuestas de parte de un Estado que nunca los reconoció entre sus integrantes. Hoy los tiempos cambiaron, es cierto; y si bien es difícil imaginarse un indígena blandiendo su lanza emplumada a 300 km. del obelisco, la comunidad aborigen sigue enfrentándose a diversos obstáculos legales y judiciales para que el Estado les devuelva las hectáreas de tierras que -según las leyes y los tratados internacionales- les pertenecen. El cacique Marcelino Cayuqueo es un ejemplo de esta lucha. Presidente del Gran Parlamento Indígena Nacional, asociación civil que tiene por objeto divulgar toda la legislación que ampara los derechos aborígenes, ha venido encabezando en las últimas décadas varios pedidos aborígenes para que se cumpla con la Ley de Política Indígena (¡reglamentada en 1989!) sobre temas de vivienda, salud y educación. Lo entrevistamos durante el mes de enero en su casa del barrio porteño de Constitución, y esto fue lo que nos dijo: “En la provincia de Buenos Aires, reclamamos 6 leguas de tierras en Los Toldos, (General Viamonte), otras 6 en Bolívar, 17 hectáreas en Azul y 6 leguas más en 25 de mayo. Están dentro de lo que se conoce como Imperio Araucano, que atraviesa el extremo sur de Buenos Aires, San Luis, Mendoza y San Juan. Y que está reconocido por 26 tratados preexistentes a la patria firmados por la Corona Española. También todo el camino calchaquí hacia la izquierda, de Quilmes a Ensenada, dado por Fernando Séptimo a los indios calchaquíes a cambio de la custodia de las costas”, explicó Cayuqueo. La gran mayoría de las tierras que reclaman hoy los indios habían sido donadas por el ejército para que pudieran explotarlas con su trabajo. Sin embargo, pese a que había leyes y tratados que las habían declarado intransferibles para siempre (la Constitución del 94 también), el Estado fue permitiendo que esas donaciones se fueran escriturando a manos privadas, por medio de lo que se conoce como usucapión o prescripción adquisitiva.

`CAMBIAN Los indios se consideran hombres de la tierra.

LOS GOBIERNOS Y LOS NOMBRES,

PERO NOSOTROS NUNCA SOMOS ESCUCHADOS´,

A tal punto que en mapuche, “Mapu” significa tierra y “Che” hombre.

RECLAMAN LOS INDÍGENAS.

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SABIA USTED QUE… Muchos indígenas colaboraron activamente con el Ejército Nacional en batallas históricas como la de Carmen de Patagones o las mismísimas Invasiones Inglesas. A CAMBIO DE ESA AYUDA... El Estado les donó una importante cantidad de tierras para que pudieran explotarlas con su trabajo, ubicadas mayoritariamente en la provincia de Buenos Aires. SIN EMBARGO... Por trabas burocráticas e intereses políticos y privados, dichas tierras nunca llegaron a manos de los indígenas, muchos de los cuales viven actualmente en condiciones infrahumanas.

Si bien por ley debían recabarse informes del Ministerio de Defensa para cerciorarse de que esos territorios no tenían dueño originario, éstos nunca se solicitaron y hubo gente y empresas que por la simple ocupación de dichas tierras durante diez años (pagando sus impuestos y haciéndose cargo de éstas) terminó convirtiéndose en dueña de espacios que pertenecían a los indígenas. Y que les habían sido donados por el ejército por haber luchado en diferentes gestas y batallas históricas, como las Invasiones Inglesas, la Independencia, Cepeda o Pavón. Para tratar todos los reclamos indígenas y poder resolverlos, la Ley de Política Indígena creó el Instituto Nacional Indígena como una entidad descentralizada, con participación indígena pero dependiente del Ministerio de Salud y Acción Social. Hacen falta 24 aborígenes y 24 representantes del Estado (2 por cada ministerio) para formar el Consejo Asesor, el cual en la práctica nunca funcionó como establece la ley.

“Al frente del Instituto se pusieron 3 personas que hacen y deshacen a su antojo; cambian los gobiernos y los nombres, pero nosotros nunca somos escuchados, pese a que fuimos los primeros en sacar la ley allá por 1973. Es más, más de una vez somos nosotros los que hemos sido acusados en la justicia por injurias o reclamos infundados”, señaló el cacique.

Letra muerta

El Futa Traw o Gran Parlamento Indígena, que preside Cayuqueo, es una asociación civil que lucha por promover las leyes que amparan los derechos indígenas.

Desde que fue reformada en 1994, la Constitución Nacional establece que el Congreso Nacional tiene que reconocer y respetar -a través de las leyes que vaya sancionando- la propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan las comunidades indígenas. Dice también que el Estado tiene que regular la entrega de tierras aptas y suficientes para el desarrollo humano y cultural de los pueblos originarios. En la práctica, sin embargo, muchos indios viven en villas de emergencia y no pueden disponer de los recursos básicos para tener acceso a la educación y a planes de salud dignos. Lo que suelen esgrimir las autoridades es que se trata de atribuciones que por ley corresponden concurrentemente a las provincias, y que no está clara la competencia de quien debe legislar (si es el Congreso de la Nación o las legislaturas de las provincias). Pese a que la comunidad indígena no está reconocida como persona jurídica por nuestro Código Civil, la Ley de Política Indígena sí les reconoce ese status, en consonancia con lo que indica la Constitución Nacional.

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ESTUDIO DE TITULOS

Por Graciela Morell Escribana Referencista gramorell@yahoo.com

La seguridad del título de propiedad perfecto la hora de comprar una vivienda, el Estudio de Títulos o Relación de Antecedentes es el punto de partida para tener la seguridad de que la propiedad que vamos a adquirir, tiene un título perfecto. Eso significa que el día de mañana Ud. la podrá vender libremente sin que encuentre obstáculo u observación para que circule su bien en el mercado inmobiliario.

A EL

ESTUDIO DE TÍTULOS CONSISTE EN EL ANÁLISIS

Y COTEJO DE TOD OS LOS D O CUMENTOS O ESCRITURAS Q U E T I E N E S U V E N D E D O R , Y D E TO DA S L A S E S C R I T U R A S P R E C E D E N T E S H A S TA V E I N T E A Ñ O S PA R A AT R Á S D E L M O M E N TO D E L A C E L E B R AC I Ó N D E S U C O M P R A .

También se estudian los títulos habilitantes, como poderes utilizados, y, en caso de existir sociedades o personas jurídicas como dueños, se analizan sus representaciones y estatutos. Cuando hay sucesiones, cesiones de derechos hereditarios, compras en subasta pública (en razón de expedientes judiciales tales como ejecuciones o quiebras) serán estudiados los documentos originales para controlar que se cumplan todos los requisitos de acuerdo a derecho. Este trabajo será efectuado por su escribano de confianza o un escribano referencista. De este modo el profesional interviniente dará su “diagnóstico” sobre los instrumentos y/o títulos analizados, que estén otorgados en legal forma. Si encontró algún problema, lo hará saber para su rectificación o simplemente hará conocer que hay un obstáculo en el camino que hace que el título sea observable o nulo -o sea sin validez- en alguno de sus traspasos. Es de vital importancia este diagnóstico ya que de esta manera Ud. será un adquirente de buena fe. Y para que luego no tenga inconvenientes al vender su propiedad.

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Nicanor pregunta

MEDIOS DE PRUEBA

“¡Entran por una puerta y salen por la otra!”. “¿Cómo puede ser que le den una pena tan corta por lo que hizo?”. Muchos fallos suelen despertar reclamos e interrogantes. Desde este espacio, nuestros especialistas le responderán a NICANOR todas las dudas que este incisivo personaje planteará, en representación de los lectores, para comprender cómo funciona realmente la justicia de nuestra país.

LOS TESTIGOS Y LA VERDAD Declaran bajo juramento y están obligados a decir la verdad. Pero a veces, la verdad de los testigos no se condice con lo que realmente ocurrió. ¿Qué puede pasar en estos casos?

El caso de una joven estudiante Roberto Petrone, de Ringuelet cerca de La Plata, tenía 28 años. Hincha de River era un razonable nueve en el equipo del barrio. Trabajaba en una pizzería cuando ocurrieron los hechos que vamos a relatar. Corría septiembre de 1999 cuando la pizzería fue visitada por una comisión policial. Petrone fue detenido en la cocina, mientras amasaba. Sus compañeros de trabajo decían que no se le conocían “problemas con la ley”. Pero en la comisaría fue reconocido por una adolescente y cuatro testigos: había sido “el violador”. De la comisaría pasó a la cárcel de Olmos, en directo. La madre lo visitaba todas las semanas. Él mantenía su versión: “¿y a mí porqué me miran?”. Así estuvo casi dos años. Hasta que, por fin, se concretó el estudio de ADN. Petrone no había sido el autor. La víctima y los testigos se habían equivocado. El Tribunal en lo Criminal Nº 2 de La Plata ordenó su inmediata libertad. Pero la historia no termina aquí. Resulta que el estudio de ADN demostró que los rastros pertenecían a un tal Enrique “Quique” Farías, que estaba preso acusado de otro ataque sexual. Y aunque parezca mentira, en aquel otro ataque sexual también se había detenido a un inocente, Hugo Aguirre, de General Alvear.

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Aguirre había venido a La Plata a estudiar. Estaba cursando el tercer año de ingeniería, con buenos promedios. Había sido acusado por una joven estudiante, y había estado preso ocho meses hasta que el estudio de ADN lo había liberado a él y lo había encarcelado a “Quique” Farías. Se parecían físicamente. También en aquel caso la joven estudiante se había equivocado. Esta historia es real y salió en todos los diarios. Solamente cambiamos los nombres. Qué problema el de los testigos, ¿no?.

SUPUESTO VIOLADOR NO HABÍA SIDO

EL AUTOR DEL HECHO EN CUESTIÓN.

NICANOR PREGUNTA Nuestros abogados contestan Dígame: ¿qué es un testigo? Un testigo es una persona que, bajo juramento de decir la verdad, declara sobre cosas que vio, escuchó, palpó, es decir, sobre cosas que percibió por sus sentidos (la vista, el oído, el tacto). En un proceso judicial, el testigo es un medio de prueba. Y como declara bajo juramento, es un medio de prueba que produce mucha convicción en los jueces. Si el testigo declara bajo juramento, dice la verdad ¿no? Por supuesto que dice la verdad; pero “su verdad”. Le explico. Todos, incluidos los jueces, tenemos un prejuicio o presunción. Suponemos que si el testigo, bajo juramento, dice que vio algo, entonces eso que el testigo vio ocurrió en la realidad. Sin embargo, la experiencia nos demuestra día a día que muchas veces estamos convencidos de haber visto u oído algo que luego comprobamos que no existió.

UNA PRUEBA QUE PRODUCE MUCHA CONVICCIÓN

EN LOS JUECES.

PERO

H AY Q U E V A L O R A R L A D E N T R O

DE TODAS LAS QUE TENGA EL CASO.

¿Quién no ha buscado en un cajón convencido de haber guardado allí un documento que luego encuentra en la cocina? Muchas veces juraríamos que ocurrió algo, pero después comprobamos que nunca ocurrió, ¿me entiende?. Que el testigo, bajo juramento, diga que vio algo, no puede ser prueba definitiva de que ese algo ocurrió en la realidad. Él puede decir la verdad, que vio lo que vio; pero puede ser que lo que él vio no haya ocurrido. ¿Me entiende?. No quiero que Ud. piense que estoy haciendo un juego de palabras.

Sí. Lo entendí. Pero entonces: ¿qué tienen que hacer los jueces con los testigos? Los jueces, y nosotros también, tenemos que elastizar el prejuicio, aceptando que por más honesto que sea el testigo, puede equivocarse en su apreciación. Es decir que los sentidos pueden haberlo engañado. No se trata de calificar de falso a todo testigo que se equivoque, sino de aceptar que puede equivocarse y valorar el testimonio dentro de la totalidad del conjunto de pruebas que haya en el caso, para detectar posibles discordancias. Y, cuando veamos discordancias, aceptar la duda.

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los jueces hablan

JUEZ PENAL LUIS SCHELGEL

“HACEN FALTA PROCEDIMIENTOS MÁS ÁGILES PARA LAS USURPACIONES”

¿Cuándo hay usurpación de un inmueble? ¿Qué puedo hacer si vuelvo de vacaciones y encuentro que me ocuparon la casa? En esta nota, un juez nos explica, entre otras cosas, porqué es tan difícil probar los distintos componentes de un delito que tiene pocas condenas efectivas.

“Los jueces tenemos que ser cautos, las personas son inocentes hasta que se demuestre lo contrario”.

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El Juez de la Nación Luis Schelgel tiene casi tres décadas de trayectoria en la justicia y es el titular del Juzgado Correccional Nro. 11 desde 1994. Desde sus inicios, dicho tribunal ha venido fomentando la creación de mecanismos legales más rápidos para resolver los casos de usurpación. Se trata de un delito que ha venido creciendo en los últimos tiempos en la ciudad de Buenos Aires, de la mano de la falta de información ciudadana y de una situación habitacional cada vez más crítica. Y que, aunque no lo parezca, es bastante difícil de probar en la práctica. “En la usurpación suele haber como mínimo dos generaciones de intrusos. Los que acceden o franquean el acceso a la propiedad son diferentes a los que la ocupan. El usurpador es el estafador, el que usurpa para estafar, alquilando o hasta vendiendo lo que no es propio”, explica el juez Schelgel. “A veces se trata de organizaciones cuasi mafiosas, que tienen armada una estructura de contratos falsos y que son capaces de realizar un operativo de inteligencia previa para acceder a los verdaderos datos de los inmuebles y de los propietarios. Cuando eso sucede, a la justicia le lleva más tiempo poder determinar el delito, y es justamente tiempo lo que no tienen los propietarios damnificados”. Muchas veces, la preparación de estos contratos falsos no se condice con las características culturales de los ocupantes, lo que prueba que o bien son víctimas o bien son componentes del delito. Aunque la experiencia demuestra que el ocupante suele ser la voz más débil de toda la cadena delictiva. “Hemos tenido casos de gente humilde del interior del país que trae a sus hijos a tratamientos

La restitución de los inmuebles usurpados está tardando arriba de un mes en promedio.

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“HACEMOS

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A L L A N A M I E N T O S D E I N S P E C C I Ó N PA R A C O N S TATA R L A S I T U A C I Ó N E I M P E D I R

Q U E S E D E S T R U YA E L B I E N .

L A M E N TA B L E M E N T E

ES FRECUENTE VER LOS OBJETOS MÁS QUERIDOS

D E L A S V Í C T I M A S E N L A S B O L S A S D E B A S U R A D E L A S P U E R TA S D E L A S C A S A S U S U R PA D A S ”

ando da cu s e s i ó n e s n po c ió urpa otra de la , casa o s u e zas, ja a rreno lito d El de na despo ueble (te ia, amena o c m ce in e rs len una p cia de un ando vio o se produ ro. z j t n i l e o o i o ten ento) ut s. El desp ueble de o m m ñ a n a i rt depa usos o eng sesión del o ab p a ndo l toma

Lo primero que tiene que hacer una persona que se encuentra con la casa usurpada es denunciar el hecho en la comisaria mas cercana a su domicilio.

muy prolongados en el Hospital de Niños o en el Garraham y a la que le alquilan una pieza en una casa usurpada. Sin embargo, tampoco es justo pedirle a los propietarios damnificados que carguen sobre sus espaldas todo el peso de la problemática habitacional que está detrás de la usurpación”, explica Schelgel. • ¿Qué es lo primero que tiene que hacer una persona a la que le usurpan la vivienda? Denunciar el hecho, para lo cual tiene que probar la relación de hecho que tenía con la casa ocupada, por ejemplo por medio de vecinos que le salgan de testigos. Con eso el fiscal, que es el impulsor del proceso, puede pedirle al juez el primer allanamiento de constatación del estado de la propiedad. • ¿Cuánto demora la restitución de un inmueble a un propietario usurpado en Capital Federal? Arriba de un mes en promedio. Estamos demorando entre 2 y 3 semanas en dar la orden de lanzamiento (escrito del juez que expulsa a los ocupantes del inmueble). Luego tenemos que coordinar con el gobierno de la jurisdicción el alojamiento inmediato de la gente que se desaloja. • ¿Cómo se comunica un juez con una persona a la que le usurpan la vivienda? Es muy difícil comunicarse con las víctimas en estos casos. Los jueces tenemos que trabajar de

acuerdo con las leyes que tenemos y los medios con los que contamos. La víctima nunca va a estar contenta con la situación, aunque apuremos al máximo la devolución del inmueble. Los jueces no somos insensibles ante este tipo de situaciones, pero tenemos que reaccionar con cautela frente a las denuncias porque las personas son siempre inocentes hasta que una sentencia diga lo contrario. Para Schelgel, a veces resulta exagerado poner todo el peso de la resolución del conflicto sobre el poder judicial cuando el problema es muchas veces de seguridad. • ¿Cómo se condena la usurpación? - Si la persona no tiene antecedentes, las condenas por usurpación son condicionales, es decir no se cumplen en la cárcel efectivamente. En la práctica no se condena por usurpación a todos los ocupantes, sino sólo a quienes despojaron, que muchas veces no son los que ocupan. Los condenados suelen ser los que ejercieron directamente la violencia (los que rompieron la cerradura, por ejemplo) o bien se sirvieron de esta violencia para ingresar. Por supuesto que siempre es más fácil determinar que el ocupante es de mala fe cuando la violencia es manifiesta o reciente, por ejemplo si cuando llega la policía están todavía las astillas de la puerta en el lugar.

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Con la usurpación se da la paradoja de que si entro a una casa, rompo una ventana y saco un mueble, tengo la pena del robo. Pero si me quedo dentro de la casa, lo que cometo es una usurpación.

Bomba de tiempo La ley actual establece que en cualquier estado del proceso, y aun sin necesidad del auto de procesamiento del imputado, el juez está en condiciones de disponer en forma provisional el inmediato reintegro del inmueble al damnificado. Para ello éste debe solicitarlo por medio de una medida cautelar, y debe demostrarse que el derecho invocado sea verosímil, es decir, que parezca verdadero y pueda demostrarse. En este marco, el juzgado que encabeza Schelgel se ha venido pronunciando históricamente sobre la devolución anticipada de los inmuebles antes de las sentencias. “Para nosotros son constitucionales los lanzamientos antes de las sentencias y hay incluso quienes interpretan que no hay que esperar a que quede firme la medida cautelar”. Según nos cuenta el magistrado, dicha interpretación tuvo varios planteos de constitucionalidad y ha tenido un aval dispar en la Alzada, aunque hubo casos en los que se pudo entregar la vivienda anticipadamente. “Cuando los supuestos usurpadores recurren (apelan) la orden del lanzamiento, la ley no previó qué sucede en el lapso de tiempo hasta que el Tribunal superior se pronuncie. Nosotros entendemos que el recurso tiene un efecto suspensivo”. Eso significa, en la práctica, que no puede sacarse a los supuestos usurpadores de la vivienda hasta que la medida no quede firme, lo que lleva entre uno y tres meses más. Mucho tiempo para quien fue usurpado y está esperando que le devuelvan su casa.

El traspaso de la justicia A raíz de la llamada ley Cafiero, que limita la autonomía de la Ciudad, los jueces de la Ciudad en principio trataban contravenciones, que son inconductas que no llegan a ser delitos, como ocupar indebidamente el espacio público o hacer ruidos molestos. Después se les agregó a su competencia el tratamiento del delito de portación y tenencia de armas de uso civil. Sin embargo, hace tres años se firmó un convenio entre la Nación y la Ciudad para transferir la competencia sobre una serie de delitos (trece en total) entre los cuales está la usurpación. La Legislatura de la Ciudad ya lo ratificó; y en el Congreso Nacional la ley de ratificación ya tiene media sanción del Senado (se espera que de un momento a otro termine el trámite con la aprobación de Diputados). Ergo: la transferencia del delito a la órbita de la justicia de la Ciudad sería inminente, y eso haría que disminuyan los plazos para resolver los problemas de usurpación. Según Schelgel, “el Código Contravencional de la ciudad tiene un sistema de devolución más ágil que el Código Nacional con el que venimos resolviendo este delito; los plazos procesales son más cortos, hay mayor oralidad en los procesos y una mayor intervención de los fiscales”.

LOS

DOS PRESUPUESTOS DE UNA MEDIDA CAUTELAR SON LA

VEROSIMILITUD DEL DERECHO ADUCIDO POR EL QUE PIDE LA MEDIDA Y E L P E L I G R O Q U E P R O V O C A L A D E M O R A E N A D O P TA R L A .

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La agudización de la crisis también ha incorporado al proceso de empobrecimiento y exclusión a sectores medios que hasta ese momento contaban con capacidad de ahorro. Hoy en día, el IVC (Instituto de Vivienda de la ciudad de Buenos Aires) cuenta con una serie de programas destinados a cubrir el déficit habitacional de estas familias.

nal itacio ento b a h ática a el increm blem o r dad ent p La ¿fom la propie , d a ? ciud ntra de la delitos co surpación u e d la como

CRECE LA DEMANDA HABITACIONAL EN LA CIUDAD En la Ciudad de Buenos Aires coexisten más de 85.000 familias con situación habitacional deficitaria. Si bien entre 1991 y 2001 disminuyeron los hogares en situación habitacional deficitaria un 3,5%, durante el mismo período se cuadruplicó el número de viviendas desocupadas. El parque construido durante este período correspondió a unidades suntuarias o dirigidas a sectores con capacidad de ahorro. En el mismo período, aumentó 100, 3% la cantidad de personas que habitan en villas de emergencia y núcleos habitacionales transitorios, mientras que el total de la población residente en la Ciudad de Buenos Aires disminuyó un 6% aproximadamente, lo que da cuenta de un fuerte proceso de concentración de riqueza acompañado de niveles crecientes de exclusión social.

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HUMOR LEGAL

¿Cómo evitar que le tomen su casa?

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Conecte su teléfono a un radio parlante. Llame y haga de cuenta que se está peleando con su mujer o con su marido. Los gritos nunca fallan. Compre cajas de cartón grandes y déjelas visibles en las ventanas. Sirven para aparentar la presencia de personas. Programe el radio despertador a distintas horas del día y no se olvide de dejarlo en máximo volumen. Asegúrese que esté sintonizado en FM. Vuelva a sacar las luces navideñas, pero esta vez colóquelas en el living. Siempre pensarán que está de fiesta. Invite a su suegra a quedarse en la casa. ¿Alguien se animará a entrar?

Respuestas

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Conocer la Ley antes del conflicto Para publicar en nuestra revista contactese con nosotros a

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B I E N D E FA M I L I A

Vivienda protegida Bondades y trabas de un sistema legal que, como su nombre lo indica, fue creado para resguardar económicamente la propiedad principal del grupo familiar.

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¿Para qué sirve inscribir una casa como bien de familia? Para proteger la vivienda familiar de las eventuales dificultades económicas por las que tenga que atravesar el dueño de una propiedad. ¿Qué nos asegura? Una vez que una propiedad es inscripta como bien de familia, queda protegida de las deudas que en el futuro contraiga su propietario. Sólo podrá ser ejecutada por deudas anteriores a su inscripción y por deudas propias del inmueble, como expensas o deudas de impuestos inmobiliarios y municipales. ¿Un inquilino puede inscribir como bien de familia la casa que habita? De ninguna manera; se trata de un régimen de protección de la vivienda que es exclusivo para los dueños. ¿Puedo inscribir una casa de campo como bien de familia? Cualquier vivienda, tanto urbana como rural, cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia, puede ser anotada como Bien de Familia. ¿Y si tengo más de una propiedad? Sólo podrá constituir un Bien de Familia, debiendo optar por una propiedad cuando fuese dueño de varios inmuebles. ¿Tiene alguna desventaja inscribir una propiedad como bien de familia? Una propiedad inscripta como Bien de Familia no es aceptada como garantía o fianza de alquileres o préstamos bancarios. Además, si queremos venderla primero tendremos que “desafectarla” por medio de otro trámite similar al de la inscripción. ¿Quiénes pueden ser los beneficiarios de este régimen? La ley que regula el tema, entiende como familia –y por ende beneficiarios del trámitetanto al propietario como a su cónyuge, ascendientes (padres, abuelos), hijos (incluyendo los adoptivos) y demás descendientes (nietos, bisnietos). Los hermanos, tíos y sobrinos, solo pueden ser beneficiarios cuando convivan con el propietario.

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Requisitos para inscribir una propiedad como bien de familia N Título de propiedad. N La constancia de CUIT y/o CUIL. N Los documentos de identidad de los beneficiarios. N Para acreditar el vínculo de familia, se deberán presentar las partidas de matrimonio y nacimiento respectivas. tuito e es gra pietario t i m á r t El iedad lo el pro realizar stro de la Prop o e d e u p y el Regi ubicad ente en pital Federal, lm a n o s a r C 13hs. pe le de la , de 9 a Inmueb Belgrano 1130 en Av.

Respuestas Legales brinda nociones generales acerca del derecho y ofrece una primera aproximación a los temas planteados. La revista no reemplaza el asesoramiento jurídico que cada caso necesita.

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n u e s t r o s Ay r e s

R U I D O S M O L E STO S

Dr. Luis Jorge Cevasco Fiscal General Adjunto de la ciudad de Buenos Aires fgacyf@jusbaires.gov.ar

Uno de los aspectos más complejos de las consecuencias de vivir en sociedad, es la de armonizar el comportamiento de sus integrantes, de modo que los actos de unos repercutan lo mínimo posible en los otros. Y una de las consecuencias de la vida cosmopolita más complejas de armonizar, es la referida a los ruidos molestos.

EL RUIDO NO DEJA RASTROS,

PERO MOLESTA... Y MUCHO

Los medios de transporte son necesarios, pero generan polución material y auditiva (gases y ruidos). Los ruidos son producidos, también, por las obras de construcción de edificios; las concentraciones de gente durante los espectáculos o por movilizaciones de protesta; las situaciones de esparcimiento como fiestas y reuniones; y el estudio de instrumentos musicales o danzas en domicilios particulares, sin olvidar las rencillas familiares y muchas otras circunstancias de convivencia ruidosa que podamos imaginar. Partiendo de la base de que es imposible pensar en una ciudad silenciosa, lo que hay que buscar son paliativos de la polución auditiva de modo de lograr convivencia pacífica y saludable, con el imprescindible descanso. Existen normas que regulan la polución material y sonora del transporte cuyo control corresponde a

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la Comisión Nacional de Regulación del Transporte (CNRT), sin perjuicio de las facultades propias de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en el ejercicio del poder de policía que surgen de la ley de faltas. Es decir, que la actuación eficiente de los inspectores de ambos organismos debería operar como una contención al ruido desmedido de los medios de transporte público.

Una contravención difícil de probar Cuestiones más difíciles de resolver son las concentraciones de gente antes y después de espectáculos artísticos o deportivos o ante los locales bailables. En estos casos, generalmente el ruido no lo provocan los organizadores o propietarios de los lugares donde se realiza la actividad (y ni siquiera la actividad misma) sino los concurrentes (muchas veces lo molesto es el mero murmullo de cientos de personas a altas horas de la noche). Cuando los locales están habilitados e insonorizados reglamentariamente, la cuestión del ruido provocado por los concurrentes no tiene solución en las leyes represivas (contravencionales o de faltas) y tiene que ser encarada desde dos aspectos: permitiendo la localización de estos lugares solamente en zonas adecuadas autorizadas por el Código de la Edificación, y analizando si el modo en que se ejerce la actividad no aumenta la polución sonora, como es el caso de los locales bailables que mantienen a la gente en la calle hasta una determinada hora, provocando el amontonamiento o las colas. Si con esta equivocada organización no se viola ninguna reglamentación, la vía adecuada para cuestionarla es la demanda civil por daños y perjuicios, responsabilizando al explotador por el modo en que eligió ejercer su actividad lucrativa.

LOS

ca o multa de doscientos a mil pesos, si el ruido molesto se comete en la simple convivencia; y de seiscientos a diez mil pesos si se trata de un ruido molesto producido por una actividad comercial. Corresponde aclarar que en los casos contravencionales de ruidos molestos, la investigación solamente se puede iniciar por denuncia de algún damnificado; y que ello se puede hacer telefónicamente a toda hora todos los días a través del teléfono 0800-33-FISCAL (por supuesto que también ante la seccional policial de su barrio). También se puede formular denuncia por mail a denuncias@jusbaires.gov.ar. Aclaro que la existencia de otras reglamentaciones, como las de control de transporte público, no impide que se denuncie contravencionalmente a algún vehículo específico que produzca ruidos excesivos. Pero, el problema que genera el ruido molesto es el de su prueba, ya que una vez que cesó no deja rastros. Ello no quiere decir que sea de prueba imposible, sino que hay que demostrar que el hecho ocurrió, lo que puede hacerse por testigos, grabaciones y/o filmaciones sonoras y en su caso peritajes.

M E R A D E N U N C I A N O B A S TA PA R A D A R P O R

PROBADO EL RUIDO MOLESTO.

Finalmente, es bueno recordar que uno de los objetivos del sistema procesal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es la conciliación de los conflictos; y que en el ámbito contravencional se han solucionado muchísimas situaciones enojosas por ruidos molestos mediante el recurso de la mediación.

R U I D O S C O N F I G U R A N U N A C O N T R AV E N C I Ó N

CUANDO, POR SU PERSISTENCIA O C A R A C T E R Í S T I C A S PA R T I C U L A R E S , I M P I D E N O PERTURBAN EL DESCANSO.

Los ruidos puntuales, que por su persistencia o características impidan o perturben el descanso, configuran la contravención contemplada en el art. 82 del Código Contravencional conocida como “ruidos molestos”. La contravención abarca los ruidos producidos tanto en el espacio público como en el privado y tiende a proteger el descanso y la tranquilidad pública. Las penas previstas son de uno a cinco días de trabajos de utilidad públi-

El Ministerio Público Fiscal de la Ciudad de Buenos Aires cuenta con una Oficina de Asistencia a la Víctima y al Testigo, sita en Combate de los Pozos 155 (tel. 4011-1400), donde las personas damnificadas podrán consultar sobre ese tipo de soluciones.

Sin perjuicio de que el compromiso ciudadano deba ser el de respetar el descanso ajeno de modo espontáneo, es conveniente saber que existen oficinas y herramientas para obligar el cese de los molestos ruidos que genera la convivencia.

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L O Q U E H AY Q U E S A B E R

VIVIR en un

COUNTRY Contra lo que algunos creen, no es un privilegio de ricos y

famosos. Es una elección íntima de lugar y modo de vivir, como elegir hacerlo en una casa o en un departamento, en una ciudad grande o en un pueblo pequeño, en el centro o en un barrio.

Juan Carlos Pratesi Abogado

Cada opción ofrece mayor o menor contacto con la vecindad circundante. Quienes habitan en countries o barrios privados tienen mayor proximidad y frecuencia de trato, así como actividades e inquietudes comunes (recreativo-deportivas, medioambientales, etc.), con sus vecinos-copropietarios-socios. Limitándonos a unos pocos temas prácticos, si el lector habita o frecuenta una urbanización de esta clase (en sus diversas modalidades) o especialmente si proyecta hacerlo, deberá tener en cuenta algunos aspectos que les son propios:

Admisión:

Es frecuente que la adquisición inmobiliaria o incorporación, según sus diversos modos de organización (propiedad horizontal, división catastral, sociedades, etc.) esté condicionada a la aceptación por la comisión directiva. Contra lo que suele creerse no se trata de discriminación, sino del natural derecho de todo grupo humano organizado con un fin común a procurar su obtención manteniendo la homogeneidad del grupo.

Reglamentos: En todas las urbanizaciones especiales 36

se preestablecen Reglamentos que restringen el uso de lo individual como de lo común, así como el comportamiento para el uso y goce de lo compartido: Generales, Internos, de Convivencia, de Construcciones, de Preservación Ecológica, Paisajística, Forestal y/o

Ambiental, de Uso y Circulación vehicular, y aún de mascotas, etc. Es esencial a la buena convivencia conocer esos reglamentos, cumplirlos y exigir su cumplimiento. La admisión se vincula estrechamente con la previsibilidad de los cumplimientos.

Poder disciplinario: Los jueces

reconocen a todo grupo humano organizado el derecho y aún el deber de preservar su identidad y homogeneidad, evitando y en su caso sancionando las conductas que se desvíen de ellas. Los órganos de conducción ejercen ese poder de policía interno previniendo, disuadiendo e impidiendo la violación de los reglamentos, y en caso de infracción, ejercen el poder disciplinario sancionando a los infractores.

SEGÚN

L A G R AV E D A D D E L A S F A LTA S , L A S

S A N C I O N E S S O N A P E R C I B I M I E N T O S , M U LTA S , SUSPENSIÓN EN EL GO CE DE LO COMÚN Y EN C A S O E X T R E M O L A C E S A N T Í A O E XC LU S I Ó N .

Importa tener claro las restricciones y en su caso las sanciones, y que las multas no son tarifa para permitir la contravención sistemática.

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Seguridad: Barrios privados y Countries cuentan nor- Las infracciones más comunes: malmente con sistemas, servicios y personal de control y vigilancia de accesos, de seguridad perimetral y de buen orden interior, que no ejercen ni sustituyen la fuerza pública (privativa del Estado). El cerramiento, control de accesos y servicio de seguridad, cualquiera sea la inversión o su costo permanente, no garantizan ciento por ciento la inmunidad de los habitantes, pero reducen sus riesgos en gran medida. Es importante proveer lo mejor posible a la seguridad exterior, pero sin descuidar la seguridad interior, expuesta a robos o hurtos, desórdenes durante festejos, peligrosidad por perros o mascotas sueltos o por alimañas, vandalismo especialmente juvenil en vacaciones, etc.

Alertas e infracciones Algunos creen (erróneamente) que en el country o barrio privado no rigen, y por tanto no deben cumplirse, las leyes generales, las reglamentaciones locales, y a veces incluso las de urbanidad y educación hacia el resto de los asociados, vecinos y el personal. Todo el derecho común es aplicable, y además las mayores restricciones de los reglamentos internos (como el de las velocidades reducidas).

1- Uso indebido de automotores, cuatriciclos y motocicletas por parte de los menores; enseñar a conducir en las calles internas; hacerlo con pequeños frente al volante; exceder los límites de velocidad determinados por la autoridad interna. No pueden conducirse vehículos automotores de ninguna clase ni cilindrada sin licencia, ni sin la edad suficiente aunque medie autorización paterna, ni a velocidad no precaucional. Los riesgos son graves y las consecuencias y responsabilidades aún para la institución son impredecibles. 2- Excesiva predilección por los animales en desmedro de la seguridad, la tranquilidad, la higiene y la comodidad de los demás. La tenencia de perros de ciertas razas consideradas peligrosas, el descuido en su custodia, las mascotas en número excesivo con los bullicios, olores e invasión a la privacidad ajena son motivo frecuente de disturbios, rencores y sanciones. 3- Construcción ostensible o clandestina en infracción a los reglamentos y leyes en materia de preservación forestal y sus limitaciones respecto de linderos. 4- Ruidos molestos, especialmente nocturnos, aunque provengan de la emisión de música (a alto volumen).

PARA QUIENES CONSIDEREN ADQUIRIR O INSTALARSE EN UN COUNTRY O EN UN BARRIO PRIVADO: Por falta de una legislación específica y por acción de una burocracia inorgánica, la gestión de emprendedores y desarrolladores se demora en los aspectos instrumentales. Las escrituraciones debidas se postergan en tanto la incertidumbre jurídica conspira contra la convivencia, la tranquilidad y la seguridad. No siempre ese aspecto es suficientemente explicado en la publicidad, ni lo es por intermediarios o vendedores, ni es claro en la documentación de compra.

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historias debidas

LOS Aﾃ前S DE PLOMO

Por Dra. Itati Di Guglielmo Especialista en Derecho Laboral itati@arnet.com.ar

BOLETO DE VIDA Un suceso verﾃｭdico ocurrido en tiempos de desapariciones. La angustia de una madre por encontrar el paradero de su hijo. Y la mano inesperada de un amigo 38

previsor bien informado en derecho.

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ALGO

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DE DERECHO DEBÍA

HABER SABIDO DON

JUAN,

P O R Q U E A H Í E S TA B A T O D O L O Q U E U N T E S TA M E N T O O L Ó G R A F O

(DE

PUÑO Y LETRA DEL

T E S TA D O R ) R E Q U I E R E .

Anita suspiró aliviada: estaba la abogada. ¡Hacia una semana que esperaba!, desde que en misa habían dado como noticia parroquial el horario de atención del nuevo Consultorio Jurídico Gratuito. La asombró ver a la abogada acompañar a la pareja que entró antes que ella hasta la puerta. Allí también, con una sonrisa, la recibió acto seguido, invitándola a pasar. El viejo salón parroquial, poco tenía, apenas una mesa y dos sillas. Anita se sentó y le contó su historia a la Doctora.

La historia Corrían los años de plomo, hacía unos meses unos soldados habían entrado a la casa de su hijo Federico, donde vivía con su pareja y su hijito de dos meses. Los habían llevado, vaciando el pequeño departamento. Habían cargado muebles y enseres en un camión y le habían entregado el nieto a una vecina, con una nota informando la dirección de su abuela materna, donde debía entregarlo. Desde ese momento nada más supo de Federico, solamente llamados de voces anónimas que en la madrugada le referían dónde y cuándo lo habían visto cautivo.

Federico era querido por todos. Entre ellos por un vecino, Don Juan, un viudo sin hijos que, unos años antes, queriendo beneficiarlo tanto a él como a su madre Anita, había redactado “una especie de testamento” según refirió Anita a la abogadadonde los hacía herederos a ambos. Don Juan acababa de morir, dejando un dinero en el Banco que Anita sabía podría llegar a ser el único pasaporte al exilio de su hijo. Si se cumplía lo que le decían algunas voces nocturnas de que estaba vivo y finalmente lo devolvían. O si, como otros afirmaban, “había un campo en el sur donde los seguían reteniendo”. La abogada se compadeció de esa madre desesperada que se aferraba al tenue hilo de esperanza y le preguntó si había traído el testamento. Anita buscó en las profundidades de su cartera y -no sin trabajo y varios “pero si yo lo tenía en la mesita para traerlo, ¿dónde está?”- sacó una bolsita de nylon habitada por un papel apenas más grande que un boleto de colectivo y, expectante, se lo extendió tímidamente a la Doctora diciendo: “¡acá está!“. Estupefacta, la abogada, imbuida de la importancia que su respuesta tenía para la interesada, tomó delicadamente el papel y leyó. Algo de derecho debía haber sabido Don Juan, porque ahí estaba todo lo que un testamento ológrafo (de puño y letra del testador) requiere: fecha, nombre, herederos, redacción manuscrita del testador, y firma de éste y de los testigos presentes cuando de su puño y letra lo redactaba. Ambas hicieron el juicio sucesorio, ratificaron sus firmas los testigos y Anita cobró la plata. Ambas podían estar tranquilas, Federico tenía una esperanza…

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COSA RIESGOSA

CUIDE EL

B A L C Ó N

El año pasado se publicó una noticia sobre un fallo de la Cámara Civil de la Ciudad de Buenos Aires.

El título de la noticia

sintetizaba todo: “Cayó de un balcón y lo indemnizan. Culparon a los dueños de la casa”. Pedimos la sentencia.

Y aquí se la comentamos.

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En la noche del día 15 de julio de 2001 se estaba realizando una fiesta en un departamento del primer piso de un edificio en Barracas. Tres muchachos habían salido al balcón y estaban “jugando de manos”. Un cuarto salió a decirles que “dejaran de jugar”. Dos de los primeros tres lo “agarraron” a este cuarto “para jugar”. Y los tres juntos se apoyaron contra la baranda del balcón. La baranda cedió. Y uno de ellos se vino abajo. Tenía 24 años. Las lesiones que sufrió fueron muy graves. Le hicieron varias intervenciones quirúrgicas. La rehabilitación le llevó tres años. Quedó con secuelas físicas y psicológicas. El joven demandó al dueño del departamento. Argumentó que el daño se había producido “por el mal estado del balcón”. Por su parte, el dueño del departamento contestó la demanda argumentando que el daño se había producido por “el peligro que significaba jugar y empujarse en un balcón”. Declararon como testigos los participantes en aquel “juego de manos”. Y se hizo una pericia sobre el balcón. El perito (un ingeniero) informó que el balcón tenía “un grado avanzado de deterioro” con “rajaduras y fisuras”; y que lo que había producido el accidente había sido “la acción de una fuerza horizontal, como es el apoyo de varias personas sobre la baranda”. Los jueces, de un modo muy locuaz, explicaron que las lesiones padecidas por el actor en la caída no habían “obedecido a que fue empujado, a que saltó al vacío, a que estaba jugando con sus amigos o a que se encontraba alcoholizado”, sino que las lesiones se habían producido “por la caída del balcón causada por los defectos de conservación del inmueble”.

PERITO DIJO QUE EL BALCÓN

‘TENÍA

SETENTA BALCONES Y NINGUNA FLOR

Setenta balcones hay en esta casa, Setenta balcones y ninguna flor… ¿A sus habitantes, Señor, qué les pasa? ¿Odian el perfume, odian el color? La piedra desnuda de tristeza agobia, ¡Dan una tristeza los negros balcones! ¿No hay en esta casa una niña novia? ¿No hay ningún poeta lleno de ilusiones? ¿Ninguno desea ver tras los cristales una diminuta copia de jardín? ¿En la piedra blanca trepar los rosales, en los hierros negros abrirse un jazmín? Si no aman las plantas no amarán el ave, No sabrán de música, de rimas, de amor. Nunca se oirá un beso, jamás se oirá un clave... ¡Setenta balcones y ninguna flor! Baldomero Fernández Moreno fue un poeta argentino fallecido en 1950.

U N AVA N Z A D O G R A D O D E D E T E R I O R O ’ Y E L J U E Z C O N D E N Ó A L D U E Ñ O.

Y entonces atribuyeron la responsabilidad al dueño del departamento, sobre la base de un artículo del Código Civil (el artículo 1113) que establece la obligación del dueño de responder por los daños causados “por el riesgo o vicio de la cosa”.

Si quiere evitar problemas legales, haga revisar las estructuras y barandas de su balcón.

Conclusiones ¿Qué conclusiones debemos sacar de este caso? Si usted ha contestado: “no hay que hacer fiestas en departamentos”, le aconsejamos consulte a un psicólogo porque, evidentemente, está seriamente deprimido. Lo que hemos querido hacer al comentar el caso, es convocarnos a cuidar nuestros balcones. No se trata, simplemente, de poner las flores que añoraba Baldomero Fernández Moreno en su conocido “Setenta balcones y ninguna flor” (ver recuadro). Póngalas. Pero además, haga revisar las estructuras y barandas. Si es un edificio de propiedad horizontal, llévele la inquietud al administrador del edificio; y si no obtiene respuestas, haga el planteo en la asamblea de copropietarios. Y si está convencido de que las estructuras y barandas están impecables, igual haga todo lo posible para que, durante la fiesta, no se juegue de manos en su balcón.

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INQUILINOS

El juicio de Desalojo El comúnmente denominado juicio de desalojo de inmuebles, que culmina con el lanzamiento del inquilino sacándolo fuera de la propiedad alquilada, tiene básicamente dos posibles causas que lo permiten.

Vencimiento del plazo contractual Esta causa es conocida de antemano, por las dos partes que intervienen en el contrato. Tanto quien da un inmueble en locación (propietario o locador), como quien lo toma (inquilino), saben claramente que en la fecha establecida como vencimiento del contrato deberán finalizar la relación contractual y restituirse el inmueble. Cuando en esa fecha no se produce la entrega de la propiedad, ni la renovación del contrato, ni el otorgamiento de un nuevo plazo convenido entre las dos partes, la dueña o locadora pude iniciar el juicio de desalojo contra los inquilinos solicitando a la justicia que ordene la desocupación del inmueble, que si no se produce en forma voluntaria, será efectuada por la fuerza con orden judicial mediante el llamado lanzamiento. Dra. Alcira Bertoni Abogada

Falta de pago del alquiler En este caso las partes no saben cuando ocurrirá. Para que la falta de pago sea causa de un juicio de desalojo, se necesita que ocurran dos cosas: a) falta de pago de dos meses del alquiler; y b) que el inquilino sea intimado al pago de esos dos meses dentro del plazo de diez días, detallándose en la intimación el monto total de lo adeudado y el lugar para cancelar la deuda. Generalmente se usa la Carta Documento. Vencido el plazo sin que se efectúe el pago, se puede iniciar el juicio de desalojo como si se hubiera vencido el plazo del contrato. El inquilino ya no tendrá más derecho a ocupar el inmueble, porque el contrato ha finalizado por su culpa. El juicio de desalojo por falta de pago no exime ni libera al inquilino y/o al garante del pago de los alquileres adeudados, que le podrán ser reclamados en otro juicio llamado de cobro o ejecución de alquileres. Es de destacar que quien da motivo al pleito deberá pagar los gastos del juicio. Por lo tanto, además del lanzamiento de la propiedad, podrá sufrir el embargo de bienes o sueldo para pagar dichos gastos.

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N U E V O R E G I M E N I N F O R M AT I V O

e d s e n o i c a r e p o a r a p P I F A e d s e Más control S

ncia a de transfere rt fe o e d o ig d El Có e OTI) rige desd (C s le b e u m de in rzo de 2008. el mes de ma

mobiliarias e operaciones in s la ar er nc si trando la AFIP es er inmuebles. En nd ve El objetivo de al s re lo va se registren bajos en Informativo, impedir que se , Nuevo Régim r) .a ov .g fip (a . P ite AFI a sobre el trám en la página de n muy complet ió ac rm fo in a encuentra un

E L B E INMU OTI inio, además C l e a n io c n u Cómanoo, alfefectuar la escritura traslativa deactudoalmmente, deberá

El escrib la legislación tos que exige ncia del COTI, nticidad y vige de todos los da te au la ar fic ri cer constar gina, ve quirentes, y ha ad ingresar en la pá s lo de y n estión. la operació inmueble en cu l de agregar datos de I T O C el número de ado Certificado en la escritura mento denomin cu eb do w o un ti si rá iti al esar a certificada a P le em tregar en copi scal deberá ingr Además, la AFI Fi en ve rá la be C de su e n : co ripción en bles, qu Por Internet minuta de insc s. e Bienes Inmue la ne D a io r cc ña ru pa st in om s ac guir la de las partes y Inmueble. afip.gov.ar y se -2347. de cada una 99 és -9 de la Propiedad av 00 o tr tr 08 a is s al eg ta R no ul el es tendrá una fo ns lé te co te an r r ce ite Po el trám cia de inmuebl puede ha en r: er la sf lu an ce tr no de fo lé ir de la fecha oferta Mediante te El Código de contados a part mero 2347. es nú es al m os : 4) ad rá (2 vi be xto en de veinticuatro iliaria, ésta de mensajes de te enga una inmob nta- vigencia rv co te os in id l inmuerr do co an as cu orgamiento. s treinta dí el propietario de Asimismo, ot lo n, l ió de de ac ro er nt nop de a co n I. formació se desista de un r el titular, para gencia del COT NIngresar la in En caso de que tos efectuada po cia durante la vi da an st de l un ia rc ic ci in l a ta rg la gestión. dos desde la ca deberá informar participación en forma de ble su su a ar se az ra ch ie re qu o al firmar ansferencia, cu , consignando mpromiso de tr NInformar el co ación concertada er op la ue de to idos con, y el mon busca evitar q CO (5) días corr IP F IN C A instrumentación s lo de ro : nt es del COTI, de uientes situacion la identificación alquiera de las sig cu do ri de la ur oc alores ya ha nta, ii) Pago se registren v tados desde que de compra ve , to le ra bo itu l cr es de sión to de firma de la i) Firma o ce er ebración del ac el C i) ii misión u a, rv se re bajos al vend s retribución, co á m la de ón ci tu ep iv) Perc obiliaria ti parte de la inm honorario por . ro hecho v) Cualquier ot los inmuebles o lar o asociada, o rd ue ac tituya un o acto que cons transferencia. compromiso de

ación it m a r t e d s Opcione

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SABER USARLO

FIDEICOMISO

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Ing. Civil Carlos Bosio Director Académico de la Univ. de San Andrés cabm@bosam.com.ar

Desde hace algunos años, en

la Argentina ha prosperado el desarrollo de proyectos de construcciones residenciales mediante este sistema. En

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esta nota les brindamos a los “compradores de pozo” algunas advertencias útiles.

al COSTO

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l fideicomiso al costo es un sistema legal, de cierta complejidad, por medio del cual se forma un patrimonio (un “fondo”) separado e independiente del dueño del terreno y de los inversores, y se le encomienda a una persona o empresa, que se denomina fiduciario (o administrador fiduciario), la administración del proyecto durante la construcción. De esta manera, se busca que la suerte de la compra de las unidades habitacionales, que se realiza desde el comienzo del “pozo” del edificio, permanezca separada de la suerte económica de las personas involucradas. Sin embargo, dado que es una contratación de largo plazo y referida a inmuebles (departamentos) todavía inexistentes, se deben extremar algunos cuidados, tanto al celebrarse la operación como durante todo el tiempo que dure la obra hasta la firma de las escrituras respectivas. El Ingeniero Carlos A. Bosio Maturana, con experiencia en la utilización de Fideicomisos al Costo, nos acerca algunos consejos:

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Leer detenidamente el Contrato de Fideicomiso (ya sea que se vaya a firmar o que se adhiera al mismo por un Convenio de Adhesión). Averiguar antecedentes del Administrador Fiduciario (fundamental para el éxito del desarrollo del proyecto). Estudiar la Opción de Compra de la Tierra (precio, plazo, etc.) Cerciorarse de que el Administrador Fiduciario tenga prohibido hipotecar el terreno. Enterarse del procedimiento que seguirá el Administrador Fiduciario en caso de falta de aportes por parte de un Fiduciante (para asegurarse la financiación del proyecto). Estudiar el plano de la unidad y las especificaciones técnicas. Confirmar que el proyecto cuente con planos aprobados por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (en Capital Federal). Cerciorarse de cuál es la unidad que le será adjudicada una vez concluida la obra. Si hay cochera y/o baulera, conocer su ubicación en planos. Analizar los amenities ofrecidos. Comprobar si la estructura de costos estimada para el proyecto es razonable, o por ejemplo se parte de una estimación de costos de construcción peligrosamente baja. Enterarse si todos los aportes se harán a través de una Cuenta Bancaria exclusiva del Fideicomiso. Averiguar cuáles serán los costos a afrontar con la escrituración y entrega de la unidad. Informarse cuál será el ritmo de pagos. Si hay una primera cuota fuerte, convenir si el resto queda congelado. Averiguar cómo se regulará el ajuste de costos a medida que avance la obra, y si sólo la construcción tendrá ajustes o también los honorarios profesionales.

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P R E S TA M O D E U S O

UNA

SOLUCIÓN LLAMADA

COMODATO Nosotros, o algún conocido, nos hemos enfrentado alguna vez a la venta de una vivienda y a la compra de otra nueva. Operaciones que, aunque intentemos, pueden no ser tan simultáneas como desearíamos. Los boletos y/o las Marta B. Castro Abogada

escrituras difícilmente coinciden en el tiempo. El comodato es un préstamo de uso gratuito que puede ser incluso verbal.

parece entonces, en nuestras vidas, una nueva -y no despreciablecausa de stress: ¿Dónde instalarnos mientras no podemos hacerlo en el nuevo hogar? Y esto, claro, puede pasarnos tanto a nosotros como a quien nos vende. A no desesperar, porque existe una respuesta legal al problema y se llama comodato. Para no aburrirlos, es importante que conozcan que el comodato (o préstamo) es un contrato por el cual una persona le entrega a otra una cosa para que la use y la devuelva en el mismo estado. Ante la situación que tratamos, podemos seguir ocupando el inmueble que vendimos durante el tiempo (seguramente breve) que demoremos en organizar la mudanza al comprado, o bien podemos permitirle la misma facilidad a quien nos está vendiendo el nuevo. Obviamente, lo que se necesita es que ambas partes estén de acuerdo en ello.

Brevemente, les comento las características de este contrato: 1 El comodato es gratuito: nada se paga ni se cobra por el uso. 2 No requiere forma escrita: puede ser verbal. 3 El beneficiario (comodatario) sólo puede usar el bien y debe devolverlo en el mismo estado en el que lo recibió: por lo que es responsable de su debida conservación. 4 Por último, sepan que el contrato finaliza al vencimiento del plazo pactado o si no se hubiese fijado plazo, al simple requerimiento del comodante, en este caso el nuevo dueño. Lejos están estas líneas de pretender ser una explicación técnico-jurídica; la finalidad de ellas es que conozcan que, siempre, existe un remedio legal a los problemas cotidianos y que –como en los casos en los que acudimos a un médico- debemos recurrir a un abogado de nuestra confianza para que nos asesore acerca de él.

B E N E F I C I A R I O D E B E D E VO LV E R L A C A S A E N E L M I S M O

E S TA D O E N Q U E L A R E C I B I Ó .

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espectáculos

EXTRAÑOS EN TU LIVING

BUENA VIDA DELIVERY

ry a Delive id V a a n h e ic F Bu riginal: edia Título o : Com de 2004 Género Agosto : o n i Cesare ileri, Estre nardo D va, o e ro Angh L o M a da Sil : i, r fi ll o to e S s c , o e s T ir e D Palm nacio acci, tes: Ig r Núñez, Alicia arcelo N a, M , a b a Intérpre ib c Ós icon lo R ernán T ari, Pab H lt , ta e r S g l Arie ar Ale Niz, Osc Ricardo Goity. Gabriel inutos : 92 m n ió c a r Du

Una cola de una noche frente al consulado italiano. Una casa familiar que conoció tiempos mejores, casi deshabitada. Una chica juntando patacones y lecops para pagar el alquiler del cuarto en el que vive. Estas son algunas de las imágenes que ofrece Buena Vida delivery, la premiada ópera prima de Leonardo Di Cesare, pero también podrían ser postales grises de la Argentina modelo 2001. La película cuenta la historia de Hernán (Ignacio Toselli), un chico ingenuo y bonachón que recorre con su moto las calles del conurbano bonaerense. Está solo en la casa donde vivió toda su vida porque su familia decidió que España era la mejor salida para sus problemas económicos. Conocer a Pato (Moro Anghileri), una hermosa chica de provincia que trabaja a destajo en una estación de servicio, va a cambiarle la rutina. Enamorarse de ella y ofrecerle en alquiler uno de los cuartos vacíos, será para Hernán un único movimiento. Todo parece funcionar a la perfección (incluido el amor) hasta que un día al llegar del trabajo se encuentra con que la familia de ella también decidió mudarse ahí. Y empiezan los problemas. Esta historia que a simple vista parece mínima, particular y privada es, en realidad, el reflejo de la crisis que está sucediendo en el país a gran escala: el colapso económico, el creciente desempleo, una clase media a punto de extinguirse y la necesidad de sobrevivir como sea, apoyándose unos sobre otros para poder seguir adelante. Los padres de Pato han conocido tiempos mejores: a principios de la década del 70 tenían una empresa familiar, una floreciente fábrica de churros. Hoy, en la calle y sin

expectativas, el living de Hernán se les presenta como el único lugar posible para desempolvar el viejo sueño de la autogestión. La inestabilidad que produce el arribo de la familia de Pato a la casa de Hernán va acompañada paralelamente de una inestabilidad fílmica que invade al espectador. Lo que había comenzado como una historia de amor sencilla y digerible, empieza a adensarse. Los espacios se vuelven más grises, la narración más lenta. Y ese es uno de los grandes hallazgos del film, paralelamente a la toma de la casa, la angustia va tomando la película. En clave de comedia social, Buena vida delivery trabaja la dura realidad de los años 2001 (esa etapa en donde el inverosímil, la sensación del “todo puede pasar”, le ganaba terreno a lo verosímil) a partir del manejo del humor negro en diálogos y situaciones. Ninguno de sus personajes es completamente malo ni bueno, sino seres en conflicto tratando de sobrevivir como sea. A Hernán se le presenta, entonces, un dilema moral que deberá resolver: por un lado su derecho a resguardar la propiedad privada como último bastión de seguridad individual, por el otro, el hecho tangible y real de tener que tomar una decisión que dejará literalmente “en la calle” a dos ancianos y una niña, la hija de Pato. Los sueños postergados, el delivery como emblema degradado de una época que muere (los años 90), la fábrica de churros como símbolo del ser nacional, lo que es y lo que debería ser, hacen de Buena vida delivery una comedia popular inteligente cuya realización no fue ajena a los avatares económicos y políticos de principio de siglo. El presupuesto para la película, ganadora del concurso de guiones del INCAA entre más de 150 trabajos, quedó paralelamente encerrado por el corralito financiero y diezmado por la devaluación. Será porque conoce lo que cuenta muy de cerca que Di Césare pudo construir acertadamente en esta película una de las tantas caras de nuestro pasado nacional. Un pasado que apenas si dejó de ser presente. Por: Javiera Pérez Salerno

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diccionario legal

PALABRAS DE LEY USUCAPIÓN

También llamada prescripción adquisitiva. Es el modo de adquirir la propiedad de una cosa mediante su posesión o uso sin interrupción, por un determinado plazo legal.

RAZÓN SOCIAL

Es el nombre legal de las sociedades.

RESCINDIR

Dejar sin efecto un contrato.

EXPROPIACIÓN

Desposesión y privación de una propiedad privada, por parte del Estado, para darle una utilidad pública y previo pago de una indemnización.

MEDIDAS CAUTELARES

Son las medidas que ordena el juez, antes o durante un juicio, para asegurar el cumplimiento de la futura sentencia. El ejemplo más común es el del embargo.

EMBARGO

Medida adoptada por el juez que impide disponer de los bienes embargados hasta que sea levantada.

EJECUCIÓN

Es la fase del juicio en la que se cumple lo ordenado en la sentencia. Por ejemplo, se realiza la venta de los bienes embargados en subasta pública, para cumplir el pago ordenado en la sentencia.

FIADOR

Persona que se compromete a cumplir la obligación de otra persona, si ésta no lo hace.

LANZAMIENTO

Orden dada por un juez para que el Oficial de Justicia expulse a los ocupantes de una propiedad.

COMODATO

Contrato por el cual una persona le da a otra en préstamo una cosa para su uso.

TESTIGO

Es una persona que, bajo juramento de decir la verdad, declara sobre cosas que vio, escuchó, palpó, es decir, sobre cosas que percibió por sus sentidos (o sea, por la vista, por el oído y por el tacto). En un proceso judicial, el testigo es un medio de prueba muy tenido en cuenta por los jueces.

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direcciones útiles

Q U E JAS Y E M E R G E N C I AS

Edesur 0-800-333-3787 Servicios eléctricos domiciliarios. Telecom 0-800-888-3534 Lunes a viernes de 8 a 21 hs. Servicios telefónicos domiciliarios. Telefónica 0-800-333-0112 / 112 Lunes a viernes de 7 a 21 hs. Servicios telefónicos domiciliarios Bomberos 100 Atención permanente de accidentes Guardia de Auxilio Edilicio 103 Ante peligro de derrumbe de balcones o de cualquier otro elemento edilicio y caída de carteles.

Los problemas del hogar requieren respuestas y soluciones urgentes. Aquí les ofrecemos una lista actualizada de direcciones y teléfonos a los que puede acudir ante cualquier

Trámites y reclamos

inconveniente que ocurra en su vivienda.

Organismos oficiales

Emergencias

Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda Av. Leandro N. Alem 339 - 5º piso 4347-9400 www.vivienda.gov.ar. Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal Venezuela 1135 (de 9 a 13hs.) 4383-5179 www.dnrpi.jus.gov.ar Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires Venezuela 842 4338-4900 (de 10 a 18 hs.) Asesoramiento sobre protección, promoción y defensa de los derechos de los vecinos de la Ciudad.

AySA 6333-2482 Urgencias vinculadas con los servicios de agua y cloacas. Servicios sanitarios domiciliarios. Lunes a viernes de 8 a 18 hs. Urgencias las 24 hs. Metrogas 4309-1000 (trámites y consultas) 4309-1050 (emergencias y escapes en la vía pública) Servicios de gas domiciliarios. Lunes a viernes de 9 a 18 hs. Emergencias las 24 hs. Edenor 0-800-666-4001 Servicios eléctricos domiciliarios.

Ente Nacional Regulador del Gas (ENARGAS) 0-800-333-4444 Centro de Atención de reclamos: Lunes a viernes de 10 a 17 hs. Suipacha 636 Ente Nacional Regulador de Electricidad (ENRE) 0-800-333-3000 Centro de Atención de reclamos: Lunes a viernes de 9 a 16 hs. Emergencias: todos los días las 24 hs. Suipacha 615 (atención a usuarios) 4510-4600 Ente Regulador de Aguas Sanitarias (ERAS) 0-800-333-0200 Centro de Atención de reclamos: Lunes a viernes de 9 a 17 hs. Callao 982 4815-9229 Ascensores Dirección Contralor de Instalaciones 4326-2619 Reclamos y recepción de denuncias: Lunes a viernes de 9.30 a 13.30 hs.

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PRÓXIMO NÚMERO Trabajo y producción

“CON

EL SUDOR DE MI FRENTE”

Un número con todas las respuestas legales que tienen que conocer empleadores y empleados. D ¿Qué hago cuando me despiden? D ¿Qué diferencia hay si renuncio? D El período de prueba. ¿Qué pasa después? D La diferencia entre el despido sin causa y el despido justif icado. D Hurto y apropiación indebida. ¿Qué hago si descubro a mi empleado con las manos en la masa? D Beneficios sociales y aguinaldo. D Los contratos temporales y las pasantías: ¿cuándo son legales y cuándo se usan para encubrir una relación de dependencia? D Las ART y los accidentes de trabajo. D La Ley penal de Abastecimiento. D Acoso sexual en el trabajo.

Y además...

cho más u m y o t Todo es núm ero o m i x ó r e n el p a revist a l , s e l a g est a s Le de Resp u z a l a l ey n a c l a e q ue t a. a t u ca s

Las secciones de siempre: NUESTRAS RESPUESTAS LEGALES NICANOR PREGUNTA HISTORIAS DEBIDAS DIRECCIONES UTILES DICCIONARIO LEGAL

www.respuestaslegales.com.ar

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humor

P O R H A R RY

Contratapa

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