2b106

土地法規 第壹篇

1

地 權 第一章 緒論˙3 第二章 地權˙22 第三章 地權限制˙34 第一節 本國人私有土地權利之限制／34 第二節 外國人取得土地權利之限制／39 第三節 陸人取得地權之限制／46 第四節 農地地權之限制／55 第四章 公有土地／66 第五章 地權調整／76

第貳篇

 117

地 籍 第一章 地籍整理˙119 第二章 地籍測量與土地複丈˙122 第三章 土地登記˙131 第四章 土地登記之種類˙140 第五章 地籍清理條例˙169 第一節 總則／169 第二節 日據時期會社或組合名義登記土地 之清理／177

第三節 神明會名義登記土地之清理／178 第四節 所有權以外土地權利之清理／181 第五節 限制登記及土地權利不詳之清理／182 第六節 寺廟或宗教團體土地之清理／184 第六章 不動產交易管理˙188 第一節 不動產經紀業、人員管理摘要／188 第二節 地政士管理摘要／194 第三節 不動產估價師管理摘要／198

第參篇

 207

地 用 第一章 緒論˙209 第二章 不動產租用˙220 第一節 房屋租用／220 第二節 基地租用／225 第三節 農地租用／230 第三章 市地重劃˙252 第四章 農地及農村社區重劃˙274 第一節 農地重劃／274 第二節 農村社區土地重劃／283 第五章 都市更新摘要˙297

第肆篇

 321

地 稅

第一章 規定地價˙323 第二章 照價徵稅（地價稅）˙339 第三章 照價收買˙355 第四章 漲價歸公（增值稅）˙366

第伍篇

 401

徵 收 第一章 總則˙403 第二章 各種徵收之類型˙413 第三章 徵收程序˙425 第四章 徵收補償˙446 第五章 區段徵收˙466 第六章 徵收之撤銷與廢止˙483 第七章 收回權及優先購買權˙491 第一節 收回權／491 第二節 優先購買權／496

第陸篇

 507

土地使用管制 第一章 區域計畫法及非都市土地使用管制規則˙509 第二章 都市計畫法˙525

第三章

地權限制

34

為確保土地權利之賦予與利用，達成全體社會之公共利益，土地法等相關 法規對於本國人、外國人、大陸地區人民及農業用地之取得與行使其土地 權利時，所加以之各種限制之謂。

第一節 本國人私有土地權利之限制 壹

取得限制

◎土地法規定 禁止私有之土地： 下列土地不得為私有： 海岸一定限度內之土地。 天然形成之湖澤而為公共需用者，及其沿岸一定限度內之土地。 可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地。 城鎮區域內水道湖澤及其沿岸一定限度內之土地。 公共交通道路。 礦泉地。 瀑布地。 公共需用之水源地。 名勝古蹟。 其他法律禁止私有之土地。 前項土地已成為私有者，得依法徵收之。 第 1 項第 9 款名勝古蹟，如日據時期原屬私有，臺灣光復後登記為公 有，依法得贈與移轉為私有者，不在此限。

（土法§14）

議議議議 土地法第 14 條之立法目的 肩負重要社會職能。為顧及國防、經濟、資源、民生等社會公益，防 止私人獨占壟斷，宜歸國家所有。而已成為私有者，基於土地所有權 社會拘束之義務，國家對不得私有之土地，已成為私有者得依法徵收 ，以達臻平均地權。 所謂「一定限度」之界定 土地法第 14 條第 1 款至第 4 款所謂一定限度，由該管直轄市或縣（ 市）地政機關，會同水利主管機關劃定之。

（土法施§5）

土地法第 14 條不得私有之土地，不因私人占有時效完成而取得地上權 土地法第 14 條係為公益而設，避免私人獨占壟斷，影響國計民生。 既不得私有，自不生因時效完成取得所有權或地上權之問題。 地下之礦禁止私有： 附著於土地之礦，不因土地所有權之取得而成為私有。 前項所稱之礦，以礦業法所規定之種類為限。

（土法§15）

議議議議 土地法第 15 條之立法目的 本法在限制私人不得因取得土地所有權，而併為礦物所有權之取得。 蓋礦為天然資源且數量有限，與國防、經濟、民生之發展均有密切關 係，故不宜私有，以防止私人獨占壟斷，影響國計民生。

35

 第三章 地權限制

土地具有位置固定、不可增加等自然特性，更具有公共財之性質，故

貳 36

處分限制

所謂處分，泛指就土地權利所為移轉、變更、限制或消滅等行為。相關規 定如下： 一、不得妨害基本國策 私有土地所有權之移轉、設定負擔或租賃，妨害基本國策者，中央地 政機關得報請行政院制止之。

（土法§16）

二、特定土地，不得移轉、設定負擔或租賃於外國人 下列土地，不得移轉、設定負擔或租賃於外國人： 林地。 漁地。 狩獵地。 鹽地。 礦地。 水源地。 要塞軍備區域及領域邊境之土地。

（土法§17Ⅰ）

三、土地細分之限制 直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情 形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分 割。 前項規定，應經中央地政機關之核准。

（土法§31）

四、區分所有建物所屬共有部分之處分限制 原則：（不可分性） 民法規定： 專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉 或設定負擔。

（民法§799Ⅴ）

土地登記規則規定： 區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有

部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記。

（土登§94）

例外：（不可分性之例外） 應有部分符合比例而為移轉時： 部分符合修正之民法第 799 條第 4 項規定之比例而為移轉者，不受 修正之民法同條第 5 項規定之限制。 （民法物權編施行法§8-5Ⅰ） 民法物權編修正施行前，已分屬不同一人所有者： 民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共 有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者 ，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第 799 條第 5 項規定 之限制。

（民法物權編施行法§8-5Ⅱ）

37

 第三章 地權限制

同一區分所有建築物之區分所有人間為使其共有部分或基地之應有

38

相關申論題及選擇題解答，請詳見《土地法規歷屆試題新解》。 、何謂地權限制？土地法對私有土地權利之取得與處分有何限制規定？ 此種限制規定之立法旨意為何？又對於限制規定中，不得為私有，但 已成私有者或私有土地違反處分之限制者，地政機關應如何處理？請 分別說明之。

【高二】

、試依土地法之規定，說明： 那些土地不為私有？ 預告登記之原因及其效力。 、試依土地法之規定說明，那些土地不得為私有？

【委升】 【基四】

、何謂私有土地？私有土地所有權範圍之限制為何？試依相關規定說明 之。

【普考】

、私有土地所有權處分之限制，其政策考量為何？試就特定土地所有權 移轉限制情形，分別說明之。

【經紀人】

、土地所有權人得自由處分其所有土地，惟對於某些特定主體之處分有 所限制，試列舉說明之。

【公產管理】

、區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分應如何分擔 其權利比例？又民法規定專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權 利，不得分離而為移轉或設定負擔。請問在何種例外情況下，得不受 其規定之限制？

【基三】

、依土地法第一編第三章地權限制之規定，某些土地不得為私有，茲請 問該等土地如已成為私有者，權責機關應如何處理？又此項規定之立 法本旨為何？試就有關規定分別說明之。

【地政士】

第二節 外國人取得土地權利之限制 39

平等互惠原則

外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民 國人民得在該國享受同樣權利者為限。

貳

（土法§18）

取得土地種類之限制

下列土地，不得移轉、設定負擔或租賃於外國人： 林地。 漁地。 狩獵地。 鹽地。 礦地。 水源地。 要塞軍備區域及領域邊境之土地。

（土法§17Ⅰ）

前項移轉，不包括因繼承而取得土地。但應於辦理繼承登記完畢之日起三 年內出售與本國人，逾期未出售者，由直轄市、縣（市）地政機關移請國 有財產局辦理公開標售，其標售程序準用第 73 條之 1 相關規定。 （土法§17Ⅱ） 前項規定，於本法修正施行前已因繼承取得第 1 項所列各款土地尚未辦理 繼承登記者，亦適用之。

參

（土法§17Ⅲ）

取得土地用途之限制

◎外國人為供自用、投資或公益之目的使用，得取得下列各款用途之土地 ，其面積及所在地點，應受該管直轄市或縣（市）政府依法所定之限制︰

 第三章 地權限制

壹

住宅。 營業處所、辦公場所、商店及工廠。 40

教堂。 醫院。 外僑子弟學校。 使領館及公益團體之會所。 墳場。 有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資，並經中央目的事 業主管機關核准者。

肆

（土法§19Ⅰ）

取得程序之限制

一、取得政府及主管機關之核准及同意 外國人依前條需要取得土地，應檢附相關文件，申請該管直轄市或縣 （市）政府核准；土地有變更用途或為繼承以外之移轉時，亦同。其 依前條第 1 項第 8 款取得者，並應先經中央目的事業主管機關同意。 （土法§20Ⅰ） 二、准駁之期限 直轄市或縣（市）政府為前項之准駁，應於受理後十四日內為之，並 於核准後報請中央地政機關備查。

（土法§20Ⅱ）

三、以投資目的取得土地之管理及處理 外國人依前條第 1 項第 8 款規定取得土地，應依核定期限及用途使用 ，因故未能依核定期限使用者，應敘明原因向中央目的事業主管機關 申請展期；其未依核定期限及用途使用者，由直轄市或縣（市）政府 通知土地所有權人於通知送達後三年內出售。逾期未出售者，得逕為 標售，所得價款發還土地所有權人；其土地上有改良物者，得併同標 售。

（土法§20Ⅲ）

前項標售之處理程序、價款計算、異議處理及其他應遵行事項之辦法 ，由中央地政機關定之。

（土法§20Ⅳ）

議議議議 外國人取得土地程序與管制之彙整

一般用途

申請縣市 政府核准

報請中央地 政機關備查

投資用途

目的事業 機關同意

申請縣市政 府核准

外人取 得土地 之程序

報請中央地 政機關備查

一般程序：（作住宅、商店、醫院、墳場等用途時） 申請政府核准： 外國人依前條需要取得土地，應檢附相關文件，申請該管直轄市 或縣（市）政府核准；土地有變更用途或為繼承以外之移轉時亦 同。

（土法§20Ⅰ參照）

准駁期限及備查： 直轄市或縣（市）政府為前項之准駁，應於受理後十四日內為之 ，並於核准後報請中央地政機關備查。

（土法§20Ⅱ）

特別程序：（作重大建設、整體經濟或農牧經營之投資用途時） 目的機關同意： 應先經中央目的事業主管機關同意。 申請政府核准： 檢附相關文件，申請該管直轄市或縣（市）政府核准；土地有變 更用途或為繼承以外之移轉時，亦同。

（土法§20Ⅰ參照）

准駁期限及備查： 直轄市或縣（市）政府為前項之准駁，應於受理後十四日內為之 ，並於核准後報請中央地政機關備查。

（土法§20Ⅱ）

 第三章 地權限制

41

取得程序圖解：

管理機制：（取得後之義務） 依限使用： 應依核定期限及用途使用。

42

申請展期： 因故未能依核定期限使用者，應敘明原因向中央目的事業主管機 關申請展期。

（土法§20 參照）

取得投資用途土地，未依期限及用途使用時之處理： 通知後三年內出售： 其未依核定期限及用途使用者，由直轄市或縣（市）政府通知土 地所有權人於通知送達後三年內出售。 逾期未售者，得逕為標售： 逾期未出售者，得逕為標售，所得價款發還土地所有權人；其土 地上有改良物者，得併同標售。

（土法§20Ⅲ）

前項標售之處理程序、價款計算、異議處理及其他應遵行事項之 辦法，由中央地政機關定之。

伍

（土法§20Ⅳ）

權利義務

外國人租賃或購買之土地，經登記後，依法令之所定，享受權利，負擔義 務。

（土法§24）

議議議議 外國人租買土地之權利義務 外國人租賃或購買土地之生效時點： 土地登記為我國不動產物權變動之生效要件（民法§758）。依土 地法規定具有絕對效力（土法§43），故外國人在我國購買土地， 自應依規定辦理土地登記後，方生效力。 外國人租賃土地如何登記： 土地法 24 條規定中之「租賃」非屬物權性質，即便本國人取得， 實務上亦不採登記生效要件。然而外國人租賃土地究竟如何登記？

該依何種法定程序登記？又該如何實施管理？土地法 24 條之實行 ，似乎有待斟酌之處。  第三章 地權限制

43

44

相關申論題及選擇題解答，請詳見《土地法規歷屆試題新解》。 、外國人在我國得租賃或購買何種用途之土地？其需依何種程序申請核 准？今為因應我國加入國際經貿組織之趨勢，宜採何種放寬措施較妥 ？其理由為何？試述明之。

【基三】

、外國人為供自用、投資或公益之目的，得在我國取得何種用途之土地 ？其須依何種程序申請核准？又其立法意旨為何？試分述之。 【薦升】 、外國人於我國取得土地權利之限制為何？試依土地法之規定說明之。 【普考】 、外國人投資國內重大建設需要取得土地時，其程序如何處理？又若因 故未依核定期限使用時，應如何處理？試申述之。

【代特】

、外國人取得我國土地有何限制？試依土地法之規定說明之。 【基四】 、我國為因應全球化發展之需，乃於民國 90 年修正土地法有關外國人 取得各類用途之相關規定，試扼要述明之。

【原三】

、對於土地移轉、設定負擔或租賃於外國人之限制，土地法有何規定？ 【估價師特】 、茲假設 A、B 地號土地分別為都市計畫公共設施保留地之道路用地及 綠地。試問：該二筆土地可否移轉予外國人取得？試依現行土地法規 之規定，詳細解析之。

【估價師高】

、試依土地法之規定，說明外國人取得我國土地之限制規定及許可規定。 【身障四】 、試依土地法之規定說明，外國人取得我國土地權利之限制為何？其取 得程序之規定又如何？

【普考】

、我國土地法第 17 條第 1 項定有外國人不得取得我國之特定土地（如 漁地），但同法第 19 條第 1 項第 8 款卻有相反之規定（例如因從事 農牧經營而得取得漁地等），則究竟該兩條項之規定有無彼此牴觸？

於適用上應如何決定？試論述之。

【測量四】

、試就土地法之相關規定，具體說明外國人在我國租購土地，在用途方 面有那些限制？其租購土地之程序為何？

【身障三】

 第三章 地權限制

45

第三節 陸人取得地權之限制 46

壹

管制依據之法源

大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，非 經主管機關許可，不得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。但土地 法第 17 條第 1 項所列各款土地，不得取得、設定負擔或承租。 前項申請人資格、許可條件及用途、申請程序、申報事項、應備文件、審 核方式、未依許可用途使用之處理及其他應遵行事項之辦法，由主管機關 擬訂，報請行政院核定之。

貳

（臺灣地區與大陸地區人民關係條例§69）

「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動 產物權許可辦法」摘要規定

一、權利主體之限制 符合下列情形之一者，得為不動產登記之權利主體： 大陸地區人民。但現擔任大陸地區黨務、軍事、行政或具政治性機關 （構）、團體之職務或為成員者，不得取得或設定不動產物權。 經依本條例許可之大陸地區法人、團體或其他機構。 經依公司法認許之陸資公司。

（許可辦法§4）

二、得不予許可之情形 大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或陸資公司申請在臺灣地區 取得、設定或移轉不動產物權，有下列情形之一者，得不予許可： 影響國家重大建設者。 涉及土地壟斷投機或炒作者。 影響國土整體發展者。 其他經中央目的事業主管機關認為足以危害國家安全或社會安定之虞 者。

（許可辦法§3）