2b518

差異化命題焦點

003

001

老師關心的話

科際命題準備要點

013

005

三十一個精選主題重點探究

五大關鍵題型及擬答技巧

307

相關條文修正草案

091

014

土地登記─經典申論題庫

本單元將就近幾來高普考與三四等地方特方題目，依考選部命題 大綱之範圍，加以統計分析，就登記總論與登記各論各重點單元來看 ，登記總論之出題比率落在 40%，而登記各論之出題比率則落在 60%，此與歷年考題之出題比重相當並無太大的變化，而就各單元來 看，其中登記總論中有關「登記制度」與「登記程序」的出題比率均 占有二成左右之比率，而在登記各論中則以「總登記」（含土地總登 記及建物所有權第一登記）、「所有權變更登記」與「他項權利登記 」之出題比率亦各有一成左右之比重，而此五個單元之出題比率合計 逾七成，故考生在考前衝刺階段宜特別加強此五個單元之準備工作， 接著本書將針對各個單元中之重點題型分類逐一解析。 考情落點分析 各單元出題比率（98～103 年） 98 年

99 年

100 年

101 年

102 年

2

2

1

1

3

--

9

3

2

6

2

2

2

17 19.3%

總登記

1

2

1

1

3

--

8

9.1%

標示變更登記

1

--

1

2

1

1

6

6.8%

所有權變更登記

1

1

4

2

--

--

8

9.1%

他項權利登記

1

2

1

3

2

2

11 12.5%

--

2

1

1

--

1

5

5.7%

--

--

1

--

--

--

1

1.1%

更正及限制登記

1

2

--

2

1

--

6

6.8%

塗銷及消滅登記

--

--

--

1

--

1

2

2.3%

使用管理登記

2

--

--

--

1

--

3

3.4%

地籍清理相關登記

--

--

--

1

2

--

3

3.4%

單

元

登 記 土地登記制度 總 論 土地登記之程序

登 記 繼承登記 各 論 土地權利信託登記

103 小計比 率 年 20.5%

三十一個精選主題重點探究

1

土地登記制度之比較

歷年有關土地登記制度之考題大約分為三個題型：第一種類型為 權利登記制與契據登記制之比較；第二種類型為我國登記制度之特色 ；第三種為臺灣日據時期與現行制度之比較等三種。 一、權利登記制 此制度又稱登記要件主義，為德國所創，該登記制度之主要特色為 土地權利之變更，除當事人意思表示一致外，尚須向政府機關申請 並完成登記後，始發生物權變動之效力。採行該制度之主要國家， 諸如德國、瑞士、荷蘭、捷克、奧地利、匈牙利等國。其登記制度 之特色茲分述如下： 登記生效主義。 強制登記。 實質審查主義。 登記具有公信力。 登記簿採物的編成主義。 土地權利之靜態登記。 二、契據登記制 此制度又稱登記對抗主義或稱登記公示主義，為法國所創，其係指 不動產物權之變動採行意思主義，只要當事人間有意思表示合意且 訂立契約，即發生物權變動之效果，其登記主要在於得以之對抗第 三人。採行該制度之主要國家，諸如法國、義大利、西班牙、日本 等國家。其登記制度之特色茲分述如下： 登記對抗主義。

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土地登記─經典申論題庫

任意登記。 形式審查主義。 登記不具公信力。 登記簿採人的編成主義。 土地權利之動態登記。 三、托崙斯登記制 此制度又稱權狀交付主義，為托崙斯（Robert Torrens）所創，首 先施行於南澳洲，現在美國多數之洲採之。為登記制度中最優者， 該制度以權利登記制為基礎，除登記完畢交付權利書狀外，若發生 登記錯誤時，尚設置賠償基金專為賠償之用，其登記制度之特色茲 分述如下： 登記不強制。 採實質審查主義。 登記具有公信力。 登記簿採物的編成主義。 交付權利書狀。 登記損害賠償責任。 四、我國的土地登記制度 我國現行土地登記制度，兼取「權利登記制」與「托崙斯制」之精 神，依據我國民法、土地法及土地登記規則等相關法規可知，我國 土地登記制度之特色如下： 強制登記主義： 土地之登記，原則上係採強制性，對已依法辦理地籍測量之地方 ，應即依法舉辦土地總登記（土§38Ⅰ後段），例外為建物所有 權第一次登記，其原則上為任意登記，但一經登記後，再辦理權

三十一個精選主題重點探究

利變更時，即須採強制登記。 登記採實質審查主義： 地政機關對於登記案件，須審查證明無誤後，始得為確定之登記 ，經審查有誤時，應令其補正或駁回。 土地權利變動採登記生效主義： 不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登 記，不生效力（民§758）。 採登記公信主義： 依土地法所為之登記，有絕對效力（土§43），所謂的絕對效力 ，乃將登記事項賦予絕對真實之公信力，保護善意第三人，以維 護交易安全。另依民法規定，因信賴不動產登記之善意第三人， 已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記 物權之不實而受影響（民§759-1Ⅱ）。 登記簿採物之編成主義： 登記簿就登記機關轄區情形按鄉（鎮、市、區）或地段登記之（ 土登§17Ⅰ前段），登記簿應按地號或建號順序，採用活頁裝訂 之（土登§18 前段）。 登記完畢後發給權利書狀： 登記完畢後，如係辦理所有權登記者，則發給所有權狀；若是辦 理他項權利登記者，則發給他項權利證明書，以作為權利憑證。 國家負損害賠償責任： 因登記錯誤、遺漏、或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠 償責任，地政機關就所收之登記費，應提存 10%作為登記儲金 ，專備賠償之用。 五、日據時期之登記制度

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土地登記─經典申論題庫

在五大關鍵題型及擬答技巧單元部分，本書將近年來較具參考價 值的考題，區分為基本題型、比較題型、整合題型、實例應用題型及 冷門題型五大類型，並分別針對每一種類型的題解重心加以整理歸納 ，引導考生如何去思考與應用在其他類似之考題上，以利於考前準備 時，得達到舉一反三及事半功倍之效。

基本題型 1

【地政士】 土地登記之申請，應由權利人與義務人會同申請之，惟在特定 情形下得由他人代位申請，試說明代位申請之意義及代位申請 登記之時機為何？

土地登記之申請方式一直是國考的重點題型，其中又以「代位申請」 及「代為申請」在歷屆的出題比較最高，另外申請登記的方式雖然規 定在土地登記總論中，但須注意其與土地登記各論的關連性，才足以 完全掌握此類型考題的出題方向。 建議擬答 分數 題號 （作答請從本頁第 1 行開始書寫，並請標明題號，依序作答）

所謂的代位申請，係指具有代位資格者，為保全其自身 權益，得以自己名義代位為登記申請人申請登記，其得 代位申請的時機分述如下： 法院判決、債權質權實行及重建典物之保存登記等（ 土登§30）：

五大關鍵題型及擬答技巧

下列各款登記，得代位申請之： 登記原因證明文件為法院確定判決書，其主文載明 應由義務人先行辦理登記，而怠於辦理者，得由權 利人代位申請之。 質權人依民法第 906 條之 1 第 1 項規定辦理土地權 利設定或移轉登記於出質人者。 典權人依民法第 921 條或第 922-1 規定重建典物 而代位申請建物所有權第一次登記者。 其他依法律得由權利人代位申請登記者。 建物滅失之代位申請（土登§31Ⅰ）： 建物滅失時，該建物所有權人未於規定期限內申請消 滅登記者，得由土地所有權人或其他權利人代位申請。 債權人之代位申請（強執§11Ⅲ）： 債務人因繼承、強制執行、徵收或法院之判決，於登 記前已取得不動產物權者，執行法院得因債權人之聲 請，以債務人費用，通知登記機關登記為債務人所有 後而為執行。

2

【估價師】 試就民法及土地法相關規定說明不動產物權登記之公示力、公 信力及推定力。

在我國土地登記制度中，因採「實質審查」的精神，故依法所為之登 記是具有絕對真實的「公信力」，通常此類題型與「登記損害賠償」

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土地登記─經典申論題庫

具有高度的相關性，因登記具公信力，故如登記錯誤時，便有損害賠 償的問題發生，本題屬大問題，故須朝向大題小作的方向解題。 建議擬答 土地登記之效力，依民法及土地法之規定，可分為公示力、公信力 （絕對效力）及推定力等三種，其相關之規定，茲分述如下： 公示力： 公示方法，在不動產物權為「登記」，土地登記之公示力，係為 保護不動產交易安全所訂的制度設計，現行民法規定，土地登記 分為「生效登記」即不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪 失、變更，非經登記，不生效力（民§758Ⅰ）；和「處分登記 」即因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為 ，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權（ 民§759）等兩種。 絕對效力（即公信力）： 土地法第 43 條規定，依本法所為之登記，有絕對效力。所謂 登記有絕對效力，係為保護善意第三人起見，將登記事項賦與 絕對之公信力。 因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之 登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響（民 §759-1Ⅱ）。 推定力： 不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利（民§7591Ⅰ）。即登記名義人行使其權利時，基於土地登記賦予推定力 ，無須再舉證證明其權利的來源。故登記之推定力，乃為登記名

五大關鍵題型及擬答技巧

義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何 人主張之。為貫徹登記之效力，此項推定力，應依法定程序塗銷 登記，始得推翻。

3

【地政士】 土地登記規則第 136 條第 1 項所稱「限制登記」，其意義為何 ？同條第 2 項規定限制登記之種類除包括預告登記與破產登記 等之外，尚包括其他依法律規定所為之登記，試舉五種法律說 明之。又，該種登記之效力為何？試分述之。

土地登記規則第 136 條第 2 項規定限制登記之種類，原包括預告登記 、查封、假扣押、假處分、破產登記，及其他依法律所為之禁止處分 登記，另於 102 年 8 月修法時並增列「暫時處分」及「清算登記」， 宜特別注意。 建議擬答 限制登記之意義： 限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記（土登 §136Ⅰ）。 其他依法律規定所為之登記分述如下： 稅捐保全時：（稅稽法§24） 納稅義務人欠繳應納稅捐者，稅捐稽徵機關得就納稅義務人相 當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關，不得為移轉或設定 他項權利。 辦理區段徵收或土地重劃時：（平權條例§53、§59、土登§

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土地登記─經典申論題庫

70） 政府因實施土地重劃、區段徵收及依其他法律規定，公告禁止 所有權移轉、變更、分割及設定負擔之土地，登記機關應於禁 止期間內，停止受理該地區有關登記案件之申請。 對銀行監管清理時：（銀行§62-1） 銀行經主管機關派員監管、接管或勒令停業進行清理時，主管 機關對銀行及其負責人或有違法嫌疑之職員，得通知有關機關 或機構禁止其財產為移轉、交付或設定他項權利。 眷村改建時：（國眷§24） 由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記 之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或 交換。 保險公司違法經營時：（保險法§153） 保險公司違反保險法令經營業務，致資產不足清償債務時，主 管機關得通知有關機關禁止其董事長、董事等負責人財產為移 轉、交付或設定他項權利。 限制登記之效力（土登§141Ⅰ）： 土地經法院或行政執行處囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產 登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。 但有下列情形之一為登記者，不在此限： 徵收、區段徵收或照價收買。 依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處 分登記之債權人。 公同共有繼承。 其他無礙禁止處分之登記。

五大關鍵題型及擬答技巧

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【地政士】 請依土地登記規則之規定，說明區分所有建物之「共有部分」 應如何登記？又，其登記有何限制？

區分建物之所有權登記，依民法第 799 條規定，共可分為「專有部分 」及「共有部分」二種，其中「共有部分」之登記係國考常客，準備 時可配合上開民法規定一併復習。 建議擬答 共有部分的意義： 共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於 專有部分之附屬物。 共有部分之登記： 區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有 權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建 號，單獨登記為各相關區分所有權人共有（土登§81Ⅰ）。 區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建 物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部 分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀（土登§81Ⅱ ）。 共有部分登記之限制： 區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專 有部分移轉、設定或為限制登記（土登§94）。

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土地登記─經典申論題庫

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【地政士】 依地籍測量實施規則之規定，辦理建物複丈的原因有那些？試 列舉並說明之。

複丈依申請客體可分為「土地複丈」及「建物複丈」，兩者均屬不動 產再測量之類型，以往考題大多以土地複丈原因為主，但亦應一併注 意建物複丈之原因。 建議擬答 建物因增建、改建、滅失、分割、合併或其他標示變更者，得申請 複丈（地測§260）。其原因茲分述如下： 增建： 增建建物之所有權人得提出增建使用執照（含竣工平面圖）、執 照影本及藍曬圖各一份，連同建物測量申請書，申請建物複丈。 前項建築使用執照，於繳驗後發還之（地測§293）。 改建： 改建建物之所有權人得提出變更使用執照（含竣工平面圖）、執 照影本及藍曬圖各一份，連同建物測量申請書，申請建物複丈。 前項建築使用執照，於繳驗後發還之（地測§294）。 滅失： 建物因滅失變更，除變更部分位置無法確認，申請複丈外，應填 具申請書檢附標示變更位置圖說及權利證明文件申請標示變更勘 查。勘查結果經核定後，應加註於有關建物測量成果圖（地測§ 292）。

五大關鍵題型及擬答技巧

分割： 已登記之建物申辦分割，以分割處已有定著可為分隔之樓地板或 牆壁，且法令並無禁止分割者為限。申請建物分割，應填具申請 書檢附分割位置圖說及編列門牌號證明文件為之。經法院判決分 割者，依法院確定判決辦理（地測§288）。 合併： 辦理建物合併，應以辦畢所有權登記、位置相連之建物為限。前 項所定之位置相連，包括建物間左右、前後或上下之位置相毗鄰 者。申請建物合併應填具申請書檢附合併位置圖說辦理。建物合 併應先辦理建物勘查（地測§290、§291Ⅰ）。

6

【地政士】 已繳納之土地複丈費及建物測量費，在何種情形下，得請求退 還？其請求之期限為何？試依地籍測量實施規則之規定分別說明 之。

申請土地登記或測量時，依登記或測量程序均須先繳納土地登記費、 複丈費或建物測量費，然在特定情形下，申請人得請求退還所繳納之 費用，此三種費用之退還規定類似，可一併準備。 建議擬答 已繳納之土地複丈費退費時機及期限： 依據地籍測量實施規則第 214 條規定，申請人申請複丈案件，有 下列情形之一者，得於五年內請求退還其已繳土地複丈費： 依第 211-1 條規定申請撤回（撤回複丈申請）。

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土地登記─經典申論題庫

申請再鑑界，經查明第一次複丈確有錯誤。 經通知補正逾期未補正而駁回。 其他依法令應予退還。 前項第 1 款、第 3 款之情形，其已支出之費用應予扣除。 申請人於五年內重新申請複丈者，得予援用其得申請退還之土地 複丈費。 已繳納之建物測量費退費時間及期限： 依據地籍測量實施規則第 266 條規定，申請人申請建物測量案件 ，有下列情形之一者，得於五年內請求退還其已繳建物測量費： 依第 264-1 條規定申請撤回（撤回建物測量之申請者）。 經通知補正逾期未補正而駁回。 其他依法令應予退還。 前項第 1 款、第 2 款之情形，其已支出之費用應予扣除。 申請人於五年內重新申請建物測量者，得予援用其得申請退還之 建物測量費。

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【薦升】 土地登記在那些情形應經公告程序？公告期間多久？在公告期 間內有土地權利關係人提出異議時，應如何處理？

土地登記公告程序是土地登記程序中出題比例相當高的題型，其問答 不外乎須公告之種類、公告期間及異議之處理等，可與登記各論中「 時效取得地上權（農育權或不動產役權）登記」一併準備，可收事半 功倍之效喔！