差異化命題焦點
003
001
老師關心的話
科際命題準備要點
013
005
三十一個精選主題重點探究
五大關鍵題型及擬答技巧
307
相關條文修正草案
091
014
土地登記─經典申論題庫
本單元將就近幾來高普考與三四等地方特方題目，依考選部命題 大綱之範圍，加以統計分析，就登記總論與登記各論各重點單元來看 ，登記總論之出題比率落在 40%，而登記各論之出題比率則落在 60%，此與歷年考題之出題比重相當並無太大的變化，而就各單元來 看，其中登記總論中有關「登記制度」與「登記程序」的出題比率均 占有二成左右之比率，而在登記各論中則以「總登記」（含土地總登 記及建物所有權第一登記）、「所有權變更登記」與「他項權利登記 」之出題比率亦各有一成左右之比重，而此五個單元之出題比率合計 逾七成，故考生在考前衝刺階段宜特別加強此五個單元之準備工作， 接著本書將針對各個單元中之重點題型分類逐一解析。 考情落點分析 各單元出題比率（98～103 年） 98 年
99 年
100 年
101 年
102 年
2
2
1
1
3
--
9
3
2
6
2
2
2
17 19.3%
總登記
1
2
1
1
3
--
8
9.1%
標示變更登記
1
--
1
2
1
1
6
6.8%
所有權變更登記
1
1
4
2
--
--
8
9.1%
他項權利登記
1
2
1
3
2
2
11 12.5%
--
2
1
1
--
1
5
5.7%
--
--
1
--
--
--
1
1.1%
更正及限制登記
1
2
--
2
1
--
6
6.8%
塗銷及消滅登記
--
--
--
1
--
1
2
2.3%
使用管理登記
2
--
--
--
1
--
3
3.4%
地籍清理相關登記
--
--
--
1
2
--
3
3.4%
單
元
登 記 土地登記制度 總 論 土地登記之程序
登 記 繼承登記 各 論 土地權利信託登記
103 小計比 率 年 20.5%
三十一個精選主題重點探究
1
土地登記制度之比較
歷年有關土地登記制度之考題大約分為三個題型：第一種類型為 權利登記制與契據登記制之比較；第二種類型為我國登記制度之特色 ；第三種為臺灣日據時期與現行制度之比較等三種。 一、權利登記制 此制度又稱登記要件主義，為德國所創，該登記制度之主要特色為 土地權利之變更，除當事人意思表示一致外，尚須向政府機關申請 並完成登記後，始發生物權變動之效力。採行該制度之主要國家， 諸如德國、瑞士、荷蘭、捷克、奧地利、匈牙利等國。其登記制度 之特色茲分述如下： 登記生效主義。 強制登記。 實質審查主義。 登記具有公信力。 登記簿採物的編成主義。 土地權利之靜態登記。 二、契據登記制 此制度又稱登記對抗主義或稱登記公示主義，為法國所創，其係指 不動產物權之變動採行意思主義，只要當事人間有意思表示合意且 訂立契約，即發生物權變動之效果，其登記主要在於得以之對抗第 三人。採行該制度之主要國家，諸如法國、義大利、西班牙、日本 等國家。其登記制度之特色茲分述如下： 登記對抗主義。
015
016
土地登記─經典申論題庫
任意登記。 形式審查主義。 登記不具公信力。 登記簿採人的編成主義。 土地權利之動態登記。 三、托崙斯登記制 此制度又稱權狀交付主義，為托崙斯（Robert Torrens）所創，首 先施行於南澳洲，現在美國多數之洲採之。為登記制度中最優者， 該制度以權利登記制為基礎，除登記完畢交付權利書狀外，若發生 登記錯誤時，尚設置賠償基金專為賠償之用，其登記制度之特色茲 分述如下： 登記不強制。 採實質審查主義。 登記具有公信力。 登記簿採物的編成主義。 交付權利書狀。 登記損害賠償責任。 四、我國的土地登記制度 我國現行土地登記制度，兼取「權利登記制」與「托崙斯制」之精 神，依據我國民法、土地法及土地登記規則等相關法規可知，我國 土地登記制度之特色如下： 強制登記主義： 土地之登記，原則上係採強制性，對已依法辦理地籍測量之地方 ，應即依法舉辦土地總登記（土§38Ⅰ後段），例外為建物所有 權第一次登記，其原則上為任意登記，但一經登記後，再辦理權
三十一個精選主題重點探究
利變更時，即須採強制登記。 登記採實質審查主義： 地政機關對於登記案件，須審查證明無誤後，始得為確定之登記 ，經審查有誤時，應令其補正或駁回。 土地權利變動採登記生效主義： 不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登 記，不生效力（民§758）。 採登記公信主義： 依土地法所為之登記，有絕對效力（土§43），所謂的絕對效力 ，乃將登記事項賦予絕對真實之公信力，保護善意第三人，以維 護交易安全。另依民法規定，因信賴不動產登記之善意第三人， 已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記 物權之不實而受影響（民§759-1Ⅱ）。 登記簿採物之編成主義： 登記簿就登記機關轄區情形按鄉（鎮、市、區）或地段登記之（ 土登§17Ⅰ前段），登記簿應按地號或建號順序，採用活頁裝訂 之（土登§18 前段）。 登記完畢後發給權利書狀： 登記完畢後，如係辦理所有權登記者，則發給所有權狀；若是辦 理他項權利登記者，則發給他項權利證明書，以作為權利憑證。 國家負損害賠償責任： 因登記錯誤、遺漏、或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠 償責任，地政機關就所收之登記費，應提存 10%作為登記儲金 ，專備賠償之用。 五、日據時期之登記制度
017
092
土地登記─經典申論題庫
在五大關鍵題型及擬答技巧單元部分，本書將近年來較具參考價 值的考題，區分為基本題型、比較題型、整合題型、實例應用題型及 冷門題型五大類型，並分別針對每一種類型的題解重心加以整理歸納 ，引導考生如何去思考與應用在其他類似之考題上，以利於考前準備 時，得達到舉一反三及事半功倍之效。
基本題型 1
【地政士】 土地登記之申請，應由權利人與義務人會同申請之，惟在特定 情形下得由他人代位申請，試說明代位申請之意義及代位申請 登記之時機為何？
土地登記之申請方式一直是國考的重點題型，其中又以「代位申請」 及「代為申請」在歷屆的出題比較最高，另外申請登記的方式雖然規 定在土地登記總論中，但須注意其與土地登記各論的關連性，才足以 完全掌握此類型考題的出題方向。 建議擬答 分數 題號 （作答請從本頁第 1 行開始書寫，並請標明題號，依序作答）
所謂的代位申請，係指具有代位資格者，為保全其自身 權益，得以自己名義代位為登記申請人申請登記，其得 代位申請的時機分述如下： 法院判決、債權質權實行及重建典物之保存登記等（ 土登§30）：
五大關鍵題型及擬答技巧
下列各款登記，得代位申請之： 登記原因證明文件為法院確定判決書，其主文載明 應由義務人先行辦理登記，而怠於辦理者，得由權 利人代位申請之。 質權人依民法第 906 條之 1 第 1 項規定辦理土地權 利設定或移轉登記於出質人者。 典權人依民法第 921 條或第 922-1 規定重建典物 而代位申請建物所有權第一次登記者。 其他依法律得由權利人代位申請登記者。 建物滅失之代位申請（土登§31Ⅰ）： 建物滅失時，該建物所有權人未於規定期限內申請消 滅登記者，得由土地所有權人或其他權利人代位申請。 債權人之代位申請（強執§11Ⅲ）： 債務人因繼承、強制執行、徵收或法院之判決，於登 記前已取得不動產物權者，執行法院得因債權人之聲 請，以債務人費用，通知登記機關登記為債務人所有 後而為執行。
2
【估價師】 試就民法及土地法相關規定說明不動產物權登記之公示力、公 信力及推定力。
在我國土地登記制度中，因採「實質審查」的精神，故依法所為之登 記是具有絕對真實的「公信力」，通常此類題型與「登記損害賠償」
093
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土地登記─經典申論題庫
具有高度的相關性，因登記具公信力，故如登記錯誤時，便有損害賠 償的問題發生，本題屬大問題，故須朝向大題小作的方向解題。 建議擬答 土地登記之效力，依民法及土地法之規定，可分為公示力、公信力 （絕對效力）及推定力等三種，其相關之規定，茲分述如下： 公示力： 公示方法，在不動產物權為「登記」，土地登記之公示力，係為 保護不動產交易安全所訂的制度設計，現行民法規定，土地登記 分為「生效登記」即不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪 失、變更，非經登記，不生效力（民§758Ⅰ）；和「處分登記 」即因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為 ，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權（ 民§759）等兩種。 絕對效力（即公信力）： 土地法第 43 條規定，依本法所為之登記，有絕對效力。所謂 登記有絕對效力，係為保護善意第三人起見，將登記事項賦與 絕對之公信力。 因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之 登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響（民 §759-1Ⅱ）。 推定力： 不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利（民§7591Ⅰ）。即登記名義人行使其權利時，基於土地登記賦予推定力 ，無須再舉證證明其權利的來源。故登記之推定力，乃為登記名
五大關鍵題型及擬答技巧
義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何 人主張之。為貫徹登記之效力，此項推定力，應依法定程序塗銷 登記，始得推翻。
3
【地政士】 土地登記規則第 136 條第 1 項所稱「限制登記」，其意義為何 ？同條第 2 項規定限制登記之種類除包括預告登記與破產登記 等之外，尚包括其他依法律規定所為之登記，試舉五種法律說 明之。又，該種登記之效力為何？試分述之。
土地登記規則第 136 條第 2 項規定限制登記之種類，原包括預告登記 、查封、假扣押、假處分、破產登記，及其他依法律所為之禁止處分 登記，另於 102 年 8 月修法時並增列「暫時處分」及「清算登記」， 宜特別注意。 建議擬答 限制登記之意義： 限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記（土登 §136Ⅰ）。 其他依法律規定所為之登記分述如下： 稅捐保全時：（稅稽法§24） 納稅義務人欠繳應納稅捐者，稅捐稽徵機關得就納稅義務人相 當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關，不得為移轉或設定 他項權利。 辦理區段徵收或土地重劃時：（平權條例§53、§59、土登§
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土地登記─經典申論題庫
70） 政府因實施土地重劃、區段徵收及依其他法律規定，公告禁止 所有權移轉、變更、分割及設定負擔之土地，登記機關應於禁 止期間內，停止受理該地區有關登記案件之申請。 對銀行監管清理時：（銀行§62-1） 銀行經主管機關派員監管、接管或勒令停業進行清理時，主管 機關對銀行及其負責人或有違法嫌疑之職員，得通知有關機關 或機構禁止其財產為移轉、交付或設定他項權利。 眷村改建時：（國眷§24） 由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記 之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或 交換。 保險公司違法經營時：（保險法§153） 保險公司違反保險法令經營業務，致資產不足清償債務時，主 管機關得通知有關機關禁止其董事長、董事等負責人財產為移 轉、交付或設定他項權利。 限制登記之效力（土登§141Ⅰ）： 土地經法院或行政執行處囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產 登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。 但有下列情形之一為登記者，不在此限： 徵收、區段徵收或照價收買。 依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處 分登記之債權人。 公同共有繼承。 其他無礙禁止處分之登記。
五大關鍵題型及擬答技巧
4
【地政士】 請依土地登記規則之規定，說明區分所有建物之「共有部分」 應如何登記？又，其登記有何限制？
區分建物之所有權登記，依民法第 799 條規定，共可分為「專有部分 」及「共有部分」二種，其中「共有部分」之登記係國考常客，準備 時可配合上開民法規定一併復習。 建議擬答 共有部分的意義： 共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於 專有部分之附屬物。 共有部分之登記： 區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有 權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建 號，單獨登記為各相關區分所有權人共有（土登§81Ⅰ）。 區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建 物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部 分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀（土登§81Ⅱ ）。 共有部分登記之限制： 區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專 有部分移轉、設定或為限制登記（土登§94）。
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土地登記─經典申論題庫
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【地政士】 依地籍測量實施規則之規定，辦理建物複丈的原因有那些？試 列舉並說明之。
複丈依申請客體可分為「土地複丈」及「建物複丈」，兩者均屬不動 產再測量之類型，以往考題大多以土地複丈原因為主，但亦應一併注 意建物複丈之原因。 建議擬答 建物因增建、改建、滅失、分割、合併或其他標示變更者，得申請 複丈（地測§260）。其原因茲分述如下： 增建： 增建建物之所有權人得提出增建使用執照（含竣工平面圖）、執 照影本及藍曬圖各一份，連同建物測量申請書，申請建物複丈。 前項建築使用執照，於繳驗後發還之（地測§293）。 改建： 改建建物之所有權人得提出變更使用執照（含竣工平面圖）、執 照影本及藍曬圖各一份，連同建物測量申請書，申請建物複丈。 前項建築使用執照，於繳驗後發還之（地測§294）。 滅失： 建物因滅失變更，除變更部分位置無法確認，申請複丈外，應填 具申請書檢附標示變更位置圖說及權利證明文件申請標示變更勘 查。勘查結果經核定後，應加註於有關建物測量成果圖（地測§ 292）。
五大關鍵題型及擬答技巧
分割： 已登記之建物申辦分割，以分割處已有定著可為分隔之樓地板或 牆壁，且法令並無禁止分割者為限。申請建物分割，應填具申請 書檢附分割位置圖說及編列門牌號證明文件為之。經法院判決分 割者，依法院確定判決辦理（地測§288）。 合併： 辦理建物合併，應以辦畢所有權登記、位置相連之建物為限。前 項所定之位置相連，包括建物間左右、前後或上下之位置相毗鄰 者。申請建物合併應填具申請書檢附合併位置圖說辦理。建物合 併應先辦理建物勘查（地測§290、§291Ⅰ）。
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【地政士】 已繳納之土地複丈費及建物測量費，在何種情形下，得請求退 還？其請求之期限為何？試依地籍測量實施規則之規定分別說明 之。
申請土地登記或測量時，依登記或測量程序均須先繳納土地登記費、 複丈費或建物測量費，然在特定情形下，申請人得請求退還所繳納之 費用，此三種費用之退還規定類似，可一併準備。 建議擬答 已繳納之土地複丈費退費時機及期限： 依據地籍測量實施規則第 214 條規定，申請人申請複丈案件，有 下列情形之一者，得於五年內請求退還其已繳土地複丈費： 依第 211-1 條規定申請撤回（撤回複丈申請）。
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土地登記─經典申論題庫
申請再鑑界，經查明第一次複丈確有錯誤。 經通知補正逾期未補正而駁回。 其他依法令應予退還。 前項第 1 款、第 3 款之情形，其已支出之費用應予扣除。 申請人於五年內重新申請複丈者，得予援用其得申請退還之土地 複丈費。 已繳納之建物測量費退費時間及期限： 依據地籍測量實施規則第 266 條規定，申請人申請建物測量案件 ，有下列情形之一者，得於五年內請求退還其已繳建物測量費： 依第 264-1 條規定申請撤回（撤回建物測量之申請者）。 經通知補正逾期未補正而駁回。 其他依法令應予退還。 前項第 1 款、第 2 款之情形，其已支出之費用應予扣除。 申請人於五年內重新申請建物測量者，得予援用其得申請退還之 建物測量費。
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【薦升】 土地登記在那些情形應經公告程序？公告期間多久？在公告期 間內有土地權利關係人提出異議時，應如何處理？
土地登記公告程序是土地登記程序中出題比例相當高的題型，其問答 不外乎須公告之種類、公告期間及異議之處理等，可與登記各論中「 時效取得地上權（農育權或不動產役權）登記」一併準備，可收事半 功倍之效喔！