2f106

土地法與土地相關稅法概要

1

緒論˙001 壹、土地法概說--------------------------------------- 002 貳、土地法之法例------------------------------------ 005

2

地權˙015 壹、地權之意義--------------------------------------- 016 貳、地權之限制--------------------------------------- 025 參、公有土地之管理處分 -------------------------- 032 肆、地權之調整--------------------------------------- 036

3

地籍˙055 壹、地籍之整理--------------------------------------- 056 貳、地籍之測量--------------------------------------- 057 參、土地登記------------------------------------------ 078

4

地用˙093 壹、土地使用通則------------------------------------ 094 貳、土地使用管制------------------------------------ 095 參、房屋及基地租用 -------------------------------- 131 肆、耕地租用------------------------------------------ 138 伍、空地與荒地之使用 ----------------------------- 149 陸、土地重劃------------------------------------------ 154

5

地稅˙183 壹、租稅概論------------------------------------------ 184 貳、土地稅概說--------------------------------------- 194 參、地價稅 --------------------------------------------- 201 肆、田賦 ------------------------------------------------ 219 伍、地價增值稅--------------------------------------- 224 陸、房屋稅 ------------------------------------------- 250 柒、契稅 ------------------------------------------------ 261 捌、特種貨物及勞務稅（不動產部分） ------- 271

6

徵收˙283 壹、土地法概說--------------------------------------- 284 貳、徵收補償------------------------------------------ 303 參、區段徵收------------------------------------------ 308 肆、土地徵用------------------------------------------ 314 伍、照價收買------------------------------------------ 316

002

土地法與土地相關稅法概要

、土地法概說 一

土地法之意義

土地法乃規範土地權義關係之法律1。亦即規範土地權利義務關係之法 ，係基於土地關係而延伸之有關權利人間，以及權利人與土地之間，一 切有關規範之法律2。 實質意義（廣義）泛指以土地之權義關係為規範對象之一切法規。 形式意義（狹義）以土地法為名之法規。 二

土地法之性質

土地法具有國內法、公法兼私法、普通法兼特別法、實體法兼程序法、 強行法及社會經濟法之性質。 三

土地法之沿革

土地法之立法目的： 土地立法之主要目的，在於解決土地問題。土地法之立法目的如下： 平均地權：乃為促使土地之權利得以合理分配，避免土地被寡占與 壟斷，過度集中於少數人手中。其相對之立法措施為：限制地權、 調整地權、照價收買及漲價歸公等。 平均地權之意義：國民均有相同之機會擁有土地權利共享地利。 平均地權之目的： 消極面地權公平分配與地利共享目標。 積極面達成地盡其利。 平均地權之本質： 縱向國家擁有上級所有權，人民擁有下級所有權之均權制。 橫向分割土地為各個獨立之所有權。 健全地籍：乃將地籍資料完整建立，確保產權內容，以利土地開發 使用及行政監督。其相對之立法措施為：地籍測量、土地登記及土 1

參溫豐文教授，土地法，2010 年 11 月修訂版，頁 1。

2

參楊松齡教授，實用土地法精義，2010 年 4 月修訂版，頁 27。

003 第一編 緒論

地權利變更登記等。 正確地價：乃為使照價徵稅、照價收買、漲價歸公等政策，有可依 據之地價以利執行。其相對之立法措施為：規定地價、查估現值等。 地盡其利：乃為促使土地合理及充分之利用，以達最佳之經濟效益 。其相對之立法措施為：管制土地使用、空地及荒地限期使用、土 地重劃等。 地利共享：乃為使政府藉由稅收之方式，將土地之利益交由全體國 民共享。其相對之立法措施為：課徵地價稅、土地增值稅、空地稅 、荒地稅等。 土地法之立法原則： 土地法之立法原則，乃於民國十八年訂頒，其前言為：「國家整理土 地之目的，在使地盡其利，並使人民有平均享受使用土地之權利。總 理之主張平均地權，其精義蓋在乎此。欲求此主張之實現，必要防止 私人壟斷土地，以謀不當得利之企圖；並須設法使土地本身非因施以 資本或勞力改良結果所得之增益，歸為公有。為求此目的之唯一最有 效手段，厥為按照地值徵稅及徵收土地增益稅之辦法。」其重要原則 計有九項： 徵收土地稅，以地值為根據。 土地稅率，以漸進方式為原則。 對於不勞而獲之土地增益，行累進稅。 土地改良物之輕稅。 政府收用私有土地辦法。 免稅土地。 以增加地稅或高估地值之方法，促進土地之改良。 土地掌管機關。 土地移轉，須經政府認可。 土地法之規範體系： 土地法之定位：

004

土地法與土地相關稅法概要

憲法

民 法

地權

土地法

地籍

地用

行政法

地稅

徵收

法位階關係： 憲法。 法律： 法、律、條例、通則立法院三讀通過，總統公布。 公布後第三天生效，農發條例常考生效日 89/1/28（89/1/26 公布 ，自當日起第三日生效）。 行政命令： 法規命令（授權命令）土地登記規則（中央地政機關內政部）。 行政規則（內部法）。 憲法與土地法之關係：憲法乃依據 國父遺教而定，其關於土地之基 本國策，乃以「平均地權」為依據，指導土地法之立法。並明定於憲 法條文如下： 國民經濟基本原則：國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均 地權，節制資本，以謀國計民生之均足（憲§142）。 土地政策基本方針： 地權政策： 中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得之土地所 有權，應受法律之保障與限制（憲§143Ⅰ前）。 附著於土地之礦，及經濟上可供公眾利用之天然力，屬於國家 所有，不因人民取得土地所有權而受影響（憲§143Ⅱ）。 國家對於土地之分配與整理，應以扶植自耕農及自行使用土地 人為原則，並規定其適當經營之面積（憲§143Ⅳ）。

005 第一編 緒論

地稅政策： 私有土地應照價納稅，政府並得照價收買（憲§143Ⅰ後）。 土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值 稅，歸人民共享之（憲§143Ⅲ）。 土地法之內容： 第一編總則（地權） 第二編地籍（地籍）

土地法

第三編土地使用（地用）

特別法規

第四編土地稅（地稅） 第五編土地徵收（徵收）

四

土地立法之方向3

平面的土地立法立體的土地立法。 注重土地「分配」與「利用」之土地立法注重土地「保育」之土地 立法。 解決當前土地問題之土地立法注重預防將來土地問題發生之土地立 法。 所有權為中心之土地立法利用權為中心之土地立法。 五

土地法制與土地政策及土地行政之關係 土地問題

土地政策

土地法制

、土地法之法例 3

參註 1 書，頁 22-25。

土地行政

006

土地法與土地相關稅法概要

一

土地之意義

狹義僅指地球表面之陸地。土地稅分地價稅及土地增值稅二種（ 土§144）。 廣義包括地球表面之陸地及水域。 最廣義舉凡陸地、水域及一切天然富源皆屬之。此為土地法所指 之土地：本法所稱土地，謂水陸及天然富源（土§1）。 二

土地之分類

依土地之權屬分： 公有土地本法所稱公有土地，為國有土地、直轄市有土地、縣（ 市）有土地或鄉（鎮、市）有之 土地（土§4）。 私有土地中華民國領域內之土 地，屬於中華民國人民全體，其 經人民依法取得所有權者，為私 有土地（土§10）。

1.

土§10＋土§4  國有改為公有土地，分為國有、 直轄市有、縣（市）有、鄉（鎮 、市）有，國有財產局為管理機 關。

土地法所稱公有土地，係指： 國有土地、直轄市有土地、縣（市）有土地或鄉（鎮、市）有 之土地 國有土地、直轄市有土地、縣（市）有土地或國營企業有之土地 國有土地、直轄市有土地、國營企業有之土地或鄉（鎮、市） 有之土地 國有土地、國營企業有之土地、縣（市）有土地或鄉（鎮、市 ）有之土地

【第 1 次不動產】

土§4

2.

土地法所定義公有土地與國有土地兩者意涵範圍之關係為何？ 公有土地小於國有土地

公有土地等於國有土地

公有土地大於國有土地

公有土地與國有土地無關係 【不動產】

土§4

007 第一編 緒論

3.

私有土地所有權消滅者，其所有權歸下列何者？ 直轄市、縣（市）有

鄉、鎮、市有

國有

無主土地

【不動產】

土§10Ⅱ

4.

依土地法之規定，私有土地之所有權消滅者，其最終歸屬為何？ 國有土地

直轄市有土地

縣（市）有土地

鄉（鎮、市）有土地 【不動產】

土§10Ⅱ  A  C  C  A

依土地使用管制分： 都市土地指依法發布都市計畫範圍內之土地（平權§3Ⅰ）。 非都市土地指都市土地以外之土地（平權§3Ⅰ）。 依土地使用現況分： 土地依其使用，分為左列各類（土§2Ⅰ）： 第一類建築用地；如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公 園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼 頭、飛機基地、墳場等屬之。 第二類直接生產用地；如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦 地、鹽地、水源地、池塘等屬之。 第三類交通水利用地；如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸 、堤堰等屬之。 第四類其他土地；如沙漠、雪山等屬之。

5.

下列何者屬於土地法所稱之建築用地？ 港灣

船埠

堤堰

漁地 【不動產】

土§2Ⅰ

6.

依土地法規定，碼頭、墳場屬於下列何種用地？ 直接生產用地

交通水利用地

建築用地

其他用地

土§2Ⅰ

【不動產】

008

土地法與土地相關稅法概要  B  C

前項各類土地，得再分目（土§2Ⅱ）。 第二條第三類及第四類土地，應免予編號登記。但因地籍管理必須 編號登記者，不在此限（土§41）。

7.

土地法第 2 條第 3 類及第 4 類土地，免予編號登記者，依同法第 41 條規定，但因何項理由，必須編號登記？ 地籍管理

地權調整

公用徵收

公地放領 【第 2 次不動產】

土§41  A

不宜將此登記與時效取得之登 記等同視之，因編號登記（將

 65 臺上 2558 例

土地編定地號，並將相關物之

系爭土地既係水利用地（排水溝 間堤防用地），依法免於為所有 權之編號登記，上訴人自無從因 時效之完成而取得及請求登記其 地上權。

內容予以登記）本質是標示建 立之登記，尚未進入權利有關 之登記屬初次性地籍整理（§

41 本+§2Ⅰ免予編號登記土地）。 土地總登記後，未編號登記之土地，因地籍管理，必須編號登記 者，其登記程序準用土地總登記之程序辦理（土登§77）。 缺失： 分類太過簡要，未能符合現實需要。 分類無法銜接區域計畫及都市計畫之分類。 地目之劃分與現實使用情形脫節。 未能配合永續發展及資源維護之要求。 依土地使用性質分： 農業用地指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內土地， 依法供左列使用者（平權§3 ）︰ 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨 場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫

009 第一編 緒論

、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。 工業用地指依法核定之工業區土地及政府核准工業或工廠使用之 土地（平權§3 ）。 礦業用地指供礦業實際使用地面之土地（平權§3 ）。 自用住宅用地指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶 籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地（平權§3 ）。 按未依法使用情形分： 空地： 凡編為建築用地，未依法使用者，為空地（土§87Ⅰ）。土地建 築改良物價值不及所占地基申報地價百分之二十者，視為空地（ 土§87Ⅱ）。 空地︰指已完成道路、排水及電力設施，於有自來水地區並已完 成自來水系統，而仍未依法建築使用；或雖建築使用，而其建築 改良物價值不及所占基地申報地價百分之十，且經直轄市或縣（ 市）政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有非公用建築用 地（平權§3 ）。 荒地凡編為農業或其他直接生產用地，未依法使用者為荒地。但 因農業生產之必要而休閒之土地，不在此限（土§88）。 三

土地法及相關之名詞解釋

土地改良物： 本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種（土§5Ⅰ ）。 建築改良物附著於土地之建築物或工事，為建築改良物（土§5 Ⅱ前）。 農作改良物附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良， 為農作改良物（土§5Ⅱ後）。

8.

依土地法規定關於農作改良物之定義，下列何者不屬之？ 農作物

維護保育

水利土壤之改良

農作物以外之其他植物 【不動產】

010

土地法與土地相關稅法概要

土§5Ⅱ  B

自耕： 自耕本法所稱自耕，係指自任耕作者而言（土§6 前）。 準自耕其為維持一家生活直接經營耕作者，以自耕論（土§6 後 ）。 不在地主： （100.06.15 刪除，包含土§8、§34、§175）

9.

土地法所稱不在地主，不包括下列何種情形？ 土地所有權人及家屬因災難離開土地所在地之直轄市或縣（市 ），繼續滿三年者 共有土地之共有人全體離開其所在地之直轄市或縣（市），繼 續滿一年者 土地所有權人及其家屬離開其土地所在地之直轄市或縣（市） ，繼續滿五年者 營業組合所有土地，其組合於其土地所在地之直轄市或縣（市 ）停止營業，繼續滿一年者

【不動產】

土§8 於 100.06.15 刪除  A

土地債券： 土地債券之意義：本法所稱土地債券，為土地銀行依法所發行之債 券（土§7）。

10. 土地法所稱土地債券，係指何種金融機構依法所發行之債券？ 中央銀行

土地銀行

合作金庫銀行

農業金庫銀行

【不動產】

土§7  B

土地債券之型態： 實物土地債券：配合耕者有其田政策，依據「臺灣省實物土地債 券條例」發行（92 年已廢止）。

011 第一編 緒論

貨幣土地債券：配合平均地權土地政策，依據「臺灣地區平均地 權土地債券發行條例」發行（91 年已廢止）。 土地債券搭發之時機（目前土地之徵收已不再搭發）： 為限制私有土地面積實施徵收時：直轄市或縣（市）政府對於私 有土地，得斟酌地方情形，按土地種類及性質，分別限制個人或 團體所有土地面積之最高額（土§28Ⅰ）。前項限制私有土地面 積之最高額，應經中央地政機關之核定（土§28Ⅱ）。私有土地 受前條規定限制時，由該管直轄市或縣（市）政府規定辦法，限 令於一定期間內，將額外土地分劃出賣（土§29Ⅰ）。不依前項 規定分劃出賣者，該管直轄市或縣（市）政府得依本法徵收之（ 土§29Ⅱ）。前項徵收之補償地價，得斟酌情形搭給土地債券（ 土§29Ⅲ）。

11. 依土地法規定，私有土地超出直轄市或縣（市）政府所限制土地 面積最高額時，額外土地應如何處理？ 限期分劃出賣，逾期得徵收之 強制出租，否則由該管政府徵收 限期放領，逾期得照價收買 視土地種類及性質而定

【不動產】

土§29  A

為創設自耕農場實施徵收時：（土§34 已刪） 為國家經濟政策實施徵收時：徵收土地應補償之地價及其他補償 費，應於公告期滿後十五日內發給之。但因實施國家經濟政策或 舉辦第二百零八條第一款、第二款或第四款事業徵收土地，得呈 准行政院以土地債券搭發補償之（土§233）。 為實施照價收買或區段徵收：依本條例照價收買或區段徵收土地 所需之資金，得由中央或直轄市主管機關發行土地債券（平權§ 5Ⅰ）。土地債券之發行，另以法律定之（平權§5Ⅱ）。 改良土地： 改良土地之意義：所謂改良土地乃係指對建築基地、農地或其他用 地進行開發、整理及改善等工程。

012

土地法與土地相關稅法概要

改良土地之種類：本條例所稱改良土地，指左列各款而言（平權施 §11）： 建築基地改良：包括整平或填挖基地、水土保持、埋設管道、修 築駁嵌、開挖水溝、舖築道路等。 農地改良：包括耕地整理、水土保持、土壤改良及修築農路、灌 溉、排水、防風、防砂、堤防等設施。 其他用地開發所為之土地改良。

12. 下列何者非平均地權條例所稱之改良土地？ 水土保持

埋設管道

開挖水溝

設定負擔

【97 第 2 次不動產】 平權施§11  D

申請驗證登記：土地所有權人為本條例所定改良須申請核發土地改 良費用證明者，應於改良前先依左列程序申請驗證；於驗證核准前 已改良之部分，不予核發土地改良費用證明（平權施§12Ⅰ）： 於開始興工改良之前，填具申請書，向直轄市或縣（市）主管機 關申請驗證，並於工程完竣翌日起十日內申請複勘。 直轄市或縣（市）主管機關於接到申請書後派員實地勘查工程開 始或完竣情形。 改良土地費用核定後，直轄市或縣（市）主管機關應按宗發給證 明，並通知地政機關及稅捐稽徵機關。 四

土地法之執行與施行

執行機關： 本法除法律另有規定外，由地政機關執行之（土§3）。故土地法之 執行機關為地政機關。 原則中央為內政部；直轄市為地政處；縣市為地政局。 例外會同機關： 農林機關執行。 財政機關執行。 農林機關會同地政機關執行。

013 第一編 緒論

財政機關會同地政機關執行。 土地法之施行： 本法之施行法，另定之（土§9）。土地法施行法（其為母法與子 法關係）。