不動產經紀相關法規概要
1
消費者保護法˙001
第一節 基本概論／002 壹、立法目的與法律適用 -------------------------- 002 貳、政府應實施之措施 ----------------------------- 005 參、企業經營者應有之義務 ----------------------- 006 肆、消費者應充實消費資訊 ----------------------- 006 伍、主管機關------------------------------------------ 006
第二節 消費者權益之保護／007 壹、健康與安全保障 -------------------------------- 007 貳、定型化契約--------------------------------------- 009 參、特種買賣------------------------------------------ 015 肆、消費資訊之規範 -------------------------------- 020
第三節 消費者保護團體／024 壹、概說 ------------------------------------------------ 024 貳、消費者組織之參與及獎助 -------------------- 026
第四節 行政監督／027 壹、各級主管機關之調查 -------------------------- 027 貳、各級主管機關------------------------------------ 029 1
第五節 消費爭議之處理／031 壹、消費爭議之申訴 -------------------------------- 031 貳、消費爭議之調解 -------------------------------- 032 參、消費訴訟------------------------------------------ 037
第六節 罰則及附則／043 壹、罰則 ------------------------------------------------ 043 貳、強制執行------------------------------------------ 044 參、附則 ------------------------------------------------ 045
2
公平交易法˙055
第一節 概論／056 壹、立法目的與法律適用 -------------------------- 056 貳、公平交易法專有名詞之定義----------------- 057 參、主管機關------------------------------------------ 063
第二節 獨占、結合、聯合／064 壹、獨占行為------------------------------------------ 064 貳、結合行為------------------------------------------ 065 參、聯合行為------------------------------------------ 070
第三節 不公平競爭／076 壹、轉售價格之規範 -------------------------------- 076 2
貳、公平競爭妨礙之規範 -------------------------- 077 參、仿冒行為之規範 -------------------------------- 078 肆、廣告行為之規範 -------------------------------- 079 伍、妨礙營業信譽之規範 -------------------------- 081 陸、多層次傳銷之規範 ----------------------------- 081 柒、其他欺罔或顯失公平之行為----------------- 084
第四節 公平交易委員會／084 壹、公平交易委員會職掌與組織----------------- 084 貳、違反公平交易法之調查處理----------------- 085 參、職權之行使--------------------------------------- 087
第五節 損害賠償與罰則／087 壹、損害賠償------------------------------------------ 087 貳、罰則 ------------------------------------------------ 089
第六節 附則／095 壹、正當行為─除外適用 -------------------------- 095 貳、其他法律優先適用之情形 -------------------- 095 參、未認許外國法人團體相關規定-------------- 095
3
公寓大廈管理條例˙103
第一節 概論／104 3
壹、立法目的與主管機關 -------------------------- 104 貳、公寓大廈管理條例專有名詞之定義 ------- 105
第二節 住戶之權利義務／109 壹、專有部分與約定專用部分 -------------------- 109 貳、共用部分與約定共用部分 -------------------- 113 參、住戶之規範--------------------------------------- 117 肆、公寓大廈重建之規定 -------------------------- 120 伍、公共基金之規定 -------------------------------- 121
第三節 公寓大廈之管理組織／127 壹、區分所有權人會議 ----------------------------- 127 貳、管理服務人--------------------------------------- 142
第四節 罰則／144 壹、住戶及區分所有權人之處罰----------------- 144 貳、違反區分所有權人會議召集義務等之處罰 ------------------------------------------------------------- 146 參、管理負責人等違反法定義務之處罰 ------- 146 肆、管理維護公司等違規之處罰----------------- 146 伍、罰鍰之強制執行 -------------------------------- 147
第五節 附則／147 壹、準用本條例規定之公寓大廈----------------- 147 貳、公寓大廈起造人、建築業者之義務 ------- 148 4
參、違規與爭議事件之處理 ----------------------- 151
4
不動產經紀業管理條例˙157
第一節 概論／158 壹、立法目的------------------------------------------ 158 貳、法律適用及主管機關 -------------------------- 159 參、不動產經紀業管理條例專有名詞之定義 - 159
第二節 不動產經紀業管理規定／162 壹、不動產經紀業設立之要件 -------------------- 162 貳、營業保證基金制度 ----------------------------- 170 參、經紀業人員設置及相關備查與變更規定 - 174
第三節 經紀人員管理規定／180 壹、人員資格取得------------------------------------ 180 貳、經紀人證書之請領 ----------------------------- 181 參、經紀人員任用要求 ----------------------------- 186 肆、外國人擔任經紀人員之規定----------------- 186
第四節 經紀業與經紀人員之業務責任／187 壹、經紀業執行業務應有之義務----------------- 187 貳、經紀人員執行業務應有之義務-------------- 194 參、負責損害賠償之義務 -------------------------- 196 5
肆、接受檢查之義務 -------------------------------- 198
第五節 不動產經紀業之監督與獎懲／198 壹、經紀業之獎勵與罰則 -------------------------- 198 貳、經紀人員的懲戒規定 -------------------------- 202
第六節 其他相關規定／204 壹、過渡措施規定------------------------------------ 204 貳、其他規定------------------------------------------ 204
相關法規˙213 壹、公平交易委員會對於不動產經紀業之規 範說明 --------------------------------------------- 214 貳、要約書或斡旋金書面告知之文字範例 ---- 219 參、不適用公平交易法類型 ----------------------- 220 肆、公平交易委員會對於不動產經紀業實施 聯賣制度之規範說明 -------------------------- 221 伍、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記 載事項 --------------------------------------------- 229 陸、不動產委託銷售契約書範本----------------- 244 柒、不動產委託銷售契約書簽約注意事項 ---- 251 捌、要約書簽約注意事項 -------------------------- 259 玖、不動產經紀業廣告處理原則----------------- 263 6
拾、不動產仲介經紀業倫理規範----------------- 269 拾壹、不動產代銷經紀業倫理規範-------------- 272
7
002
不動產經紀相關法規概要
消費訴訟
調
解
消費者保護團體 消費者保護會
消費者爭議 消費關係
消費者
消費者保護官
定型化契約
特種買賣
訴
企業 經 營者
申
郵購買賣 訪問買賣 分期付款
定型化契約條款
消費者服務中心
個別磋商條款
消費者保護法重點內容關係表
第一節 基本概論 、立法目的與法律適用 一 為保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質， 特制定本法（消保法§1Ⅰ）。 二 有關消費者之保護，依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律（消 保法§1Ⅱ）。
本法所用名詞定義如下： 消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。 企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為
003 第一章 消費者保護法
營業者。本法第 2 條第 2 款所稱營業，不以營利為目的者為限（消保 施§2）。 消費關係：指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。 消費爭議：指消費者與企業經營者間因商品或服務所生之爭議。 消費訴訟：指因消費關係而向法院提起之訴訟。 消費者保護團體：指以保護消費者為目的而依法設立登記之法人。 定型化契約條款：指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約 之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其 以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。 個別磋商條款：指契約當事人個別磋商而合意之契約條款。 定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之 全部或一部而訂定之契約。 郵購買賣：指企業經營者以廣播、電視、電話、傳真、型錄、報紙、 雜誌、網際網路、傳單或其他類似之方法，使消費者未能檢視商品而 與企業經營者所為之買賣。 訪問買賣：指企業經營者未經邀約而在消費者之住居所或其他場所從 事銷售，所為之買賣。 分期付款：指買賣契約約定消費者支付頭期款，餘款分期支付，而企 業經營者於收受頭期款時，交付標的物與消費者之交易型態（消保法 §2）。
1.
依消費者保護法規定，下列有關定型化契約條款之敘述，何者正 確？ 其係指企業經營者為與特定多數消費者訂立同類契約之用，所 提出預先擬定之契約條款 定型化契約條款限於書面 定型化契約條款不得以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或 其他方法表示
004
不動產經紀相關法規概要
定型化契約條款未經記載於定型化契約中者，企業經營者應向 消費者明示其內容，經消費者同意受其拘束者，該條款即為契 【第 1 次不動產】
約之內容 消保法§2
2.
企業經營者以廣播、電視、電話、傳真等方法，使消費者未能檢 視商品而與企業經營者所為之買賣，稱為： 訪問買賣
分期付款
直接買賣
郵購買賣 【第 1 次不動產】
消保法§2
3.
依消費者保護法規定，企業經營者未經邀約而在消費者之住居所 或其他場所從事銷售，所為之買賣，稱為： 訪問買賣
現物買賣
分期付款買賣
拍賣
【第 2 次不動產】
消保法§2
4.
所謂「企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所 提出預先擬定之契約條款」，依消費者保護法規定，係指下列何 者？ 個別磋商條款
預擬契約條款
定型化契約條款
合意契約條款
【不動產】
消保法§2Ⅰ
5.
下列名詞定義何者為錯誤？ 消費爭議：指因消費關係而向消費者保護官提起之爭議 消費關係：指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法 律關係 消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者 企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供 服務為營業者
【不動產】
消保法§2 D D A C A
005 第一章 消費者保護法
、政府應實施之措施 一 政府為達成消費者保護法之目的應實施下列措施，並應就與下列事項有 關之法規及其執行情形，定期檢討、協調、改進之： 維護商品或服務之品質與安全衛生。 防止商品或服務損害消費者之生命、身體、健康、財產或其他權益。 確保商品或服務之標示，符合法令規定。 確保商品或服務之廣告，符合法令規定。 確保商品或服務之度量衡，符合法令規定。 促進商品或服務維持合理價格。 促進商品之合理包裝。 促進商品或服務之公平交易。 扶植、獎助消費者保護團體。 協調處理消費爭議。 推行消費者教育。 辦理消費者諮詢服務。 其他依消費生活之發展所必要之消費者保護措施（消保法§3Ⅰ）。 二 政府為達成前項之目的應制定相關法律（消保法§3Ⅱ）。
6.
政府為達到消費者保護法之目的，應實施下列措施，何者不包括？ 維護商品或服務之品質與安全衛生 確保商品或服務之標示，符合法令規定 提起消費爭議之官司訴訟 確保商品或服務之度量衡，符合法令規定【第 1 次不動產】 消保法§3Ⅰ
006
不動產經紀相關法規概要
7.
政府為達成制定消費者保護法之目的，應就某些事項有關之法規 及其執行情形，定期檢討、協調、改進之，下列何者不屬之？ 維護商品或服務之品質與安全衛生 防止商品或服務損害消費者之生命、身體、健康、財產或其他 權益 確保商品或服務之標示，符合法令規定 促進事業品牌形象或商譽維護
【不動產】
消保法§3Ⅰ C D
、企業經營者應有之義務 企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健康與安全， 並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充 分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施（消保法§4）。
、消費者應充實消費資訊 政府、企業經營者及消費者均應致力充實消費資訊，提供消費者運用 ，俾能採取正確合理之消費行為，以維護其安全與權益（消保法§5）。
、主管機關 本法所稱主管機關：在中央為目的事業主管機關；在直轄市為直轄市 政府；在縣（市）為縣（市）政府（消保法§6）。
8.
有關不動產經紀法規之主管機關，下列敘述何者錯誤？ 不動產經紀業管理條例之中央主管機關為內政部 公寓大廈管理條例之中央主管機關為內政部
007 第一章 消費者保護法
消費者保護法之中央主管機關為經濟部 公平交易法之中央主管機關為行政院公平交易委員會 【第 1 次不動產】 消保法§6 C
第二節 消費者權益之保護 、健康與安全保障 一
企業經營者之責任
從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流 通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或 專業水準可合理期待之安全性（消保法§7Ⅰ）。 商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於 明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法（消保法§7Ⅱ）。 企業經營者違反前二項之規定，致生損害於消費者或第三人時，應負 連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償 責任（消保法§7Ⅲ）。
本法第 7 條所稱商品，指交易客體之不動產或動產，包括最終產品、 半成品、原料或零組件（消保施§4）。 本法第 7 條第 1 項所定商品或服務符合當時科技或專業水準可合理期 待之安全性，應就下列情事認定之： 商品或服務之標示說明。 商品或服務可期待之合理使用或接受。 商品或服務流通進入市場或提供之時期（消保施§5）。
008
不動產經紀相關法規概要
二
符合當時科技或專業水準之舉證
企業經營者主張其商品於流通進入市場，或其服務於提供時，符合當 時科技或專業水準可合理期待之安全性者，就其主張之事實負舉證責 任（消保法§7-1Ⅰ）。 商品或服務不得僅因其後有較佳之商品或服務，而被視為不符合前條 第 1 項之安全性（消保法§7-1Ⅱ）。 三
經銷、擬制企業經營者之責任
從事經銷之企業經營者，就商品或服務所生之損害，與設計、生產、 製造商品或提供服務之企業經營者連帶負賠償責任。但其對於損害之 防免已盡相當之注意，或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，不 在此限（消保法§8Ⅰ）。 前項之企業經營者，改裝、分裝商品或變更服務內容者，視為本法第 7 條之企業經營者（消保法§8Ⅱ）。
本法第 8 條第 2 項所稱改裝，指變更、減少或增加商品原設計、生產或 製造之內容或包裝（消保施§8）。 四
輸入商品或服務之企業經營者之責任
輸入商品或服務之企業經營者，視為該商品之設計、生產、製造者或服 務之提供者，負本法第 7 條之製造者責任（消保法§9）。 五
企業經營者防止危害發生之義務
企業經營者於有事實足認其提供之商品或服務有危害消費者安全與健 康之虞時，應即回收該批商品或停止其服務。但企業經營者所為必要 之處理，足以除去其危害者，不在此限（消保法§10Ⅰ）。 商品或服務有危害消費者生命、身體、健康或財產之虞，而未於明顯
009 第一章 消費者保護法
處為警告標示，並附載危險之緊急處理方法者，準用前項規定（消保 法§10Ⅱ）。 六
損害賠償責任預先約定限制或免除之禁止
本節所定企業經營者對消費者或第三人之損害賠償責任，不得預先約定 限制或免除（消保法§10-1）。
、定型化契約 一
定型化契約之訂定及解釋原則
企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則（消保 法§11Ⅰ）。 定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋（消保法§11 Ⅱ）。
9.
定型化契約條款如有疑義時，應如何處理？ 應為有利於企業經營者之解釋 應為有利於消費者之解釋 應由當事人雙方自行協議 【第 1 次不動產】
應提起消費者爭議調解 消保法§11
10. 依消費者保護法之規定，定型化契約條款如有疑義時，應為有利 於何人之解釋？ 企業經營者
政府
消費者
消費者保護團體【不動產】 消保法§11Ⅱ B C
010
不動產經紀相關法規概要
定型化契約條款因字體、印刷或其他情事，致難以注意其存在或辨識者 ，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容 （消保施§12）。
11. 依消費者保護法規定，下列有關定型化契約之敘述，何者錯誤？ 定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者， 其牴觸部分無效 定型化契約條款如有疑義時，應為有利於企業經營者之解釋 訂立定型化契約前，應給予三十日以內之合理審閱期 定型化契約條款未經記載於定型化契約中而依正常情形顯非消 費者所得預見者，該條款不構成契約之內容
【不動產】
消保法§11Ⅱ
12. 定型化契約條款如有疑義時，應如何處理？ 應為有利於企業經營者之解釋 應為有利於消費者之解釋 應由當事人雙方自行協議 應提起消費者爭議調解
【第 1 次不動產】
消保法§11 B B
二
契約審閱期
企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有 30 日以內之合理期間 ，供消費者審閱全部條款內容（消保法§11-1Ⅰ）。 違反前述規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款 仍構成契約之內容（消保法§11-1Ⅱ）。 中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及
011 第一章 消費者保護法
事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間（消保法 §11-1Ⅲ）。
13. 企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有幾日以內之合理期 間，供消費者審閱全部條款內容？ 40 日
30 日
20 日
10 日 【不動產】
消保法§11-1Ⅰ
14. 企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有多少日內之合理期 間，供消費者審閱全部條款內容？ 十日
十五日
二十日
三十日 【第 1 次不動產】
消保法§11-1Ⅰ
15. 企業經營者與消費者訂立定型化契約前，如未能提供合理期間供 消費者審閱全部條款內容時，下列何者正確？ 其條款無需經消費者之主張，仍構成契約之內容 其條款不構成契約之內容，且消費者亦不得主張該條款構成契 約之內容 其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約 之內容 其條款構成契約之內容，但消費者得主張該條款不構成契約之 內容
【不動產】 消保法§11-1
16. 消費者保護法規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應 有幾日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容？ 十日
十五日
二十日
三十日 【不動產】
消保法§11-1Ⅰ B D C D
012
不動產經紀相關法規概要
三
定型化契約條款違反誠信原則之效力
定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效（消 保法§12Ⅰ）。 定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平（消保法§ 12Ⅱ）： 違反平等互惠原則者。 條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。 契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成 者。
定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約 之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之（消 保施§13）。 定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則（消保施 §14）： 當事人間之給付與對待給付顯不相當者。 消費者應負擔非其所能控制之危險者。 消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。 其他顯有不利於消費者之情形者。 四
定型化契約條款內容之明示
定型化契約條款未經記載於定型化契約中者，企業經營者應向消費者 明示其內容；明示其內容顯有困難者，應以顯著之方式，公告其內容 ，並經消費者同意受其拘束者，該條款即為契約之內容（消保法§13 Ⅰ）。 前項情形，企業經營者經消費者請求，應給與定型化契約條款之影本 或將該影本附為該契約之附件（消保法§13Ⅱ）。
013 第一章 消費者保護法
五
契約內容之排除
定型化契約條款未經記載於定型化契約中而依正常情形顯非消費者所得 預見者，該條款不構成契約之內容（消保法§14）。 六
牴觸個別磋商條款約定之效力
定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部 分無效（消保法§15）。
17. 下列對於定型化契約中條款的敘述，何者錯誤？ 定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋 契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以 達成者，對消費者顯失公平，契約無效 定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者， 其牴觸部分，應以定型化契約條款為有效 定型化契約條款雖未經記載於定型化契約中者，由企業經營者 向消費者明示其內容，並經消費者同意受其拘束者，該條款即 為契約之內容
【不動產】
消保法§15
18. 定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定時，下 列何者正確？ 定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款部分無效 個別磋商條款牴觸定型化契約中之定型化契約條款部分無效 定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款時，兩者皆 無效 定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款時，兩者皆 有效，以有利消費者之條款為主
【不動產】
消保法§15
19. 當有益於整體經濟與公共利益時，行政院公平交易委員會得許可
014
不動產經紀相關法規概要
事業之聯合行為，該許可之期限不得逾幾年？ 十年
五年
三年
二年 【不動產】
消保法§15 C A C
七
全部或一部無效之情形
定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之 一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效 。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效（消保法§16）。 八
中央主管機關公告規定定型化契約之記載事項
中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得 記載之事項（消保法§17Ⅰ）。 違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約 之效力，依前條規定定之（消保法§17Ⅱ）。 企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核（消保法§ 17Ⅲ）。
20. 下列敘述何者為錯誤？ 直轄市或縣（市）主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型 化契約應記載或不得記載之事項，違反該公告之定型化契約， 其定型化契約條款無效 定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效 定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者， 其牴觸部分無效 定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契 約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其 他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全
015 第一章 消費者保護法
部無效
【不動產】 消保法§17Ⅰ A
定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於 定型化契約規定之適用（消保施§15Ⅰ）。 中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成 契約之內容（消保施§15Ⅱ）。
、特種買賣 一
郵購買賣及訪問買賣之告知義務
企業經營者為郵購買賣或訪問買賣時，應將其買賣之條件、出賣人之姓 名、名稱、負責人、事務所或住居所告知買受之消費者（消保法§18）。 二
郵購買賣及訪問買賣消費者之解約權
郵購或訪問買賣之消費者，對所收受之商品不願買受時，得於收受商 品後 7 日內，退回商品或以書面通知企業經營者解除買賣契約，無須 說明理由及負擔任何費用或價款（消保法§19Ⅰ）。 郵購或訪問買賣違反前項規定所為之約定無效（消保法§19Ⅱ）。 契約經解除者，企業經營者與消費者間關於回復原狀之約定，對於消 費者較民法第 259 條之規定不利者，無效（消保法§19Ⅲ）。 ：民法第 295 條：「契約解除時，當事人雙方回覆原狀之義務，除法 律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定： 一、由他方所受領之給付物，應返還之。 二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。 三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金