不動產估價概要
1
不動產估價基本概念˙001
第一節 緒論／002 壹、不動產之定義------------------------------------ 002 貳、不動產之特性------------------------------------ 003 參、不動產估價--------------------------------------- 007 肆、不動產價格種類 -------------------------------- 009 伍、不動產估價之目的 ----------------------------- 019 陸、不動產估價人員應備要素 -------------------- 020
第二節 用詞定義與估價原則／021 壹、用詞定義------------------------------------------ 021 貳、不動產估價原則 -------------------------------- 025
第三節 不動產價格影響因素／040 壹、一般因素------------------------------------------ 041 貳、區域因素------------------------------------------ 043 參、個別因素------------------------------------------ 047
2
不動產估價作業程序˙053
第一節 不動產估價作業程序／054 1
壹、確定估價基本事項 ----------------------------- 054 貳、擬定估價計畫------------------------------------ 057 參、蒐集資料------------------------------------------ 058 肆、確認勘估標的狀態 ----------------------------- 060 伍、整理、比較、分析資料 ----------------------- 061 陸、運用估價方法推算勘估標的價格----------- 061 柒、決定勘估標的價格 ----------------------------- 062 捌、製作估價報告書 -------------------------------- 064
第二節 不動產估價報告書／066 壹、估價報告書種類 -------------------------------- 066 貳、估價報告書應載事項 -------------------------- 066
3
不動產估價方法˙071
第一節 比較法／072 壹、比較法定義及成立要件依據----------------- 072 貳、調整項目------------------------------------------ 073 參、調整方法------------------------------------------ 084 肆、調整率限制及試算價格檢討----------------- 089 伍、比較法估價程序 -------------------------------- 093 陸、比較法之優劣評析 ----------------------------- 097
第二節 收益法／098 2
壹、前言 ------------------------------------------------ 098 貳、收益法定義及基本原理 ----------------------- 098 參、收益法估價程序及內容 ----------------------- 107 肆、收益價格計算------------------------------------ 127 伍、購買年法------------------------------------------ 133 陸、收益法之優劣評析 ----------------------------- 134
第三節 成本法／135 壹、前言 ------------------------------------------------ 135 貳、成本法意義、成立依據及應用時機 ------- 135 參、成本法估價程序及內容 ----------------------- 139 肆、成本法之優劣評析 ----------------------------- 167
第四節 土地開發分析法／167 壹、土地開發分析法意義及估價原則----------- 167 貳、土地開發分析法估價程序及內容----------- 170
4
不動產估價綜合運用˙181
第一節 宗地估價／182 壹、通則 ------------------------------------------------ 182 貳、特殊宗地估價------------------------------------ 185
第二節 房地估價／187 壹、區分所有建物估價原則 ----------------------- 187 3
貳、貢獻說及應用------------------------------------ 188 參、房地價格推估基地單價 ----------------------- 197 肆、房地估價之注意事項 -------------------------- 200
第三節 土地改良估價／204 壹、建築改良物之估價 ----------------------------- 204 貳、農作改良物之估價 ----------------------------- 206 參、其他土地改良物估價 -------------------------- 207
第四節 權利估價／208 壹、他項權利估價------------------------------------ 209 貳、容積移轉與權利變換估價 -------------------- 215
第五節 租金估價／219 壹、租金估價之意義 -------------------------------- 219 貳、租金之種類--------------------------------------- 220 參、新訂租約之估價（正常租金）-------------- 223 肆、續訂租約之估價（限定租金）-------------- 226
4
002
不動產估價概要
不動產估價技術規則爰於民國 102 年 12 月 20 日修正本規則部分條文 。第一章考試重點為價格種類、名詞定義及不動產價格影響因素。
第一節 緒論 、不動產之定義 不動產估價之對象為不動產，不動產於不同領域中有不同意義；而不 動產與土地、財產相關，就不動產估價範疇而言，不動產定義係限縮在不 動產估價師法所規定之土地、建築改良物、農作改良物及其權利，其中不 動產證券化條例有更詳細的規定。相關法律規定對不動產之定義整理如下：
條 文
民法第 66 條
不動產相關定義一覽表 規 定 稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出 產物，尚未分離者，為該不動產之部分。
土地法第 1 條
本法所稱土地，謂水陸及天然富源。
大法官會議釋字第 93 號
輕便軌道除係臨時敷設者外，凡繼續附著於土 地而達其一定經濟上之目的者，應認為不動產。
不動產經紀業管理條例第 不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移 4條
轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之 權利。 成屋︰指領有使用執照，或於實施建築管理前 建造完成之建築物。 預售屋︰指領有建造執照尚未建造完成而以將 來完成之建築物為交易標的之物。
不動產估價師法第 14 條 不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建 第1項
築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。
不動產證券化條例第 4 條 不動產：指土地、建築改良物、道路、橋樑、 第1項
隧道、軌道、碼頭、停車場與其他具經濟價值 之土地定著物及所依附之設施，但以該設施與
003 第一章 不動產估價基本概念
土地及其定著物分離即無法單獨創造價值，土 地及其定著物之價值亦因而減損者為限。 建築法第 4 條
本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具 有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構 造物或雜項工作物。
不動產包括土地及其定著物與其定著物與其財產權利，簡介如下： 一
土地
土地法第 1 條規定：「本法所稱土地，謂水陸及天然富源。」不動產估 價評估之土地標的，多以土地登記規則第 2 條規定：「土地登記，謂土 地及建築改良物（以下簡稱建物）之所有權與他項權利之登記。」中登 記上之土地為對象。 二
土地改良物
依土地法第 5 條規定：「本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作 改良物二種。附著於土地之建築物或工事，為建築改良物，附著於土地 之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。」而依不動產 估價技術規則第 107 條規定：「土地改良物之分類，依土地法第 5 條之 規定。」 三
權利
依土地法第 11 條規定：「土地所有權以外設定他項權利之種類，依民 法之規定。」另依不動產估價技術規則第 114 條規定：「權利估價，包 括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租 賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價。」
、不動產之特性 不動產本身與市場上一般財貨有明顯差異，因此進行不動產估價前， 應先瞭解不動產之自然特性、人文特性及地區特性等三項特性，如下分述
004
不動產估價概要
之。 一
不動產自然特性
不動產市場由於買賣雙方人數少、個別異質性大、資訊較不流通等原 因，因而常被歸屬於不完全競爭市場。 不可移動性（位置固定性）： 不動產因位置固定使其效用受到嚴格限制，例如相鄰兩塊土地，一宗 為雙面臨計畫道路之角地，另一宗則單面臨計畫道路，則角地的價格 必然比另一宗土地為高。 使用及價值永續性（永續性）： 相較於一般財貨，土地可永續利用，無折舊因素考量。建物部分則需 提列折舊，確保永續收益。 數量有限性（不增性）： 土地自然供給為固定。 個別性（異質性）： 無兩筆不動產相同，其形成之價格也受個別因素影響。 供給力： 土地提供人們居住，滿足人們需求。 滋養力： 土壤有養分能生產農作物。 積載力： 土地可供興建使用，積載萬物。 二
不動產人文特性
用途多樣性： 因應市場上需求，不動產可供作為士農工商等不同使用。例如依非都 市土地使用管制規則第 2 條和第 3 條規定，非都市土地得劃定為特定 農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園 、河川、特定專用等使用分區；非都市土地依其使用分區之性質，編 定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖
005 第一章 不動產估價基本概念
、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國 土保安、墳墓、特定目的事業等使用地。可見土地的用途多樣化。 分割合併可能性： 土地可分割成多筆或合併成一筆。 社會及經濟位置可變性： 土地可變更成不同使用分區。例如工業區變更為住宅區，惟需繳交回 饋金或捐地。 投資改良可能性： 可維護、整修或改良成為更高價值之利用。例如舊商辦改建成商務旅 館。 投資與消費雙重性： 在有土斯有財的觀念下，我國常將自用不動產也視為投資工具，即自 住兼投資。 三
不動產地區特性
因不可移動之特性，使不動產深受所處區位影響，不動產與所座落地區 之間形成相互依賴、補充及協力關係，即為不動產之地區特性： 依賴關係： 如臺北信義計畫區多五星級旅館及百貨公司，而形成群聚效應之依賴 關係，使大多數娛樂、購物行為多集中於此。 補充關係： 指某地區內之不動產，與該地區有相輔相成之關係。如日月潭或知本 溫泉等風景區與民宿、旅館等住宿設施相互補充之關係。 協力關係： 指該地區與該地區內之不動產相互作用，當該地區繁榮，則區內不動 產亦隨之繁榮。 四
不動產市場特性
「完全競爭市場」的必要條件是買賣人數眾多、商品具同質性、具可移 動性以及市場資訊必須透明且流通度高。不動產市場與一般商品市場特
006
不動產估價概要
性差異大，因而常被歸屬於不完全競爭市場： 賣方獨占： 土地異質性的存在造成市中心可建地逐漸稀少，在需求不減的情形下 ，造成賣方獨占的情況。 產品異質： 不動產個別特性差異大，與一般財貨相較將帶給使用者不同效用，導 致價格具差異化。例如同棟大樓高樓層與低樓層住宅因景觀差異使得 價格有所差異。 市場資訊不完全： 土地市場由於交易次數稀少、缺少公開流通的資訊管道，買賣雙方對 資訊取得較一般財貨困難，常造成價格偏離市場行情。 政府管制多： 政府於市場具監控者與調節者的角色。例如 2014 年 6 月央行銀行理 事會決議擴大房市管制，將購屋貸款的「針對性審慎措施」範圍增列 新北市包含五股、泰山、八里與鶯歌區，桃園縣則包含桃園市、蘆竹 市、中壢市與龜山鄉等地區。 交易金額大： 相對於一般商品，不動產動輒上千萬臺幣，進入市場不易，因此造成 資源不流通的問題。 涉及許多法令規範： 規範不動產法規繁多，例如《都市計畫法》、《都市更新條例》、《 非都市土地使用管制規則》、《建築技術規則》等。 五
不動產價格特徵
以交換（買賣）或收益（租賃）價格表示。 以擁有不動產權利利益所表徵之價格。 價格需基於長期考慮下所形成。 不具備有完全競爭、效率之交易市場。其中市場係指買方與賣方間透 過價格機制交易財貨或勞務的環境。分為地方性、區域性、全國性或 國際性市場。
007 第一章 不動產估價基本概念
選擇題 ( )˙下列對於不動產市場之描述，何者錯誤？ 不動產市場為區域性市場
不動產產品具異質性
不動產市場屬完全競爭市場
不動產市場缺乏透明度 【經 19】
不動產市場屬不完全競爭市場。 ˙C
、不動產估價 一
定義
所謂不動產估價，係指由不動產估價師依據影響不動產價值之各種資料 及價格形成原則、遵循估價程序、運用估價方法，判斷不動產之經濟價 值。以下整理針對不動產估價之重要定義： 林英彥教授：在社會上一連串之價格秩序中，指出估價對象不動產之 價格或租金額之行為。 中國大陸「房地產估價規劃」對不動產估價定義為：「專業估價人員 根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估計方法 ，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點 的合理客觀價值進行估價和判斷的活動。」 二
對象
依不動產估價師法第 14 條第 1 項規定，不動產估價師受委託人之受託 ，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。
008
不動產估價概要
三
價格要素
效用： 指某種財貨具備滿足吾人慾望的能力，亦代表消費者內心滿足程度。 但效用常因人、因時、因地之不同而異。 價值： 指某種財貨在吾人心中具備之效用。在市場上，價值一般被認知為未 來可獲得利益的期望，然而價值會隨著時間與需求變動，故不動產估 價即反映不動產在特定時點下，所形成特定效用之價值。 價格： 係以貨幣或其他財貨所表現的交換價值。價格亦是指財貨透過市場上 供需雙方所決定之貨幣水準。即價值貨幣化。 成本： 係指生產某項財貨所需支付之代價或犧牲之總額，包括土地地租、 勞動工資、資本利息及企業經營下之正常利潤。常被運用於與生產 財產所需支付之代價上，而非與市場之交換活動有關。 不動產價格要素有四：效用、供給相對稀少性、有效需求及購買力。 要 素 效 用
不動產價格要素實質內容表 內 容 指財貨與勞務能對消費者產生滿足慾望之感受力，或 係指消費財貨產生心理上的滿足程度或重視程度。 該項需求對於消費者能為有效之需求。人們對於需求 是有「邊際效用」，邊際效用大，稱為「有效需求」
有效需求
；但邊際效用遞減，遞減至 0 時，縱使該物品仍有效 用，但對於人們而言已無該項需求，即沒有「有效需 求」。
供給相對稀少性
財貨或勞務之供給對於需求之數量，有所差距。例如 市中心可開發建地逐漸稀少。
購買力
消費者具備購買之能力。例如真正能夠買豪宅的消費 者購買力較一般中產階級為高。
009 第一章 不動產估價基本概念
四
價值、價格及成本與估價三大方法關係
不動產估價三大方法分別為「收益法」、「比較法」及「成本法」，其 成立基礎與價值、價格及成本之運用關係如下： 價值對應的估價方法為收益法： 收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。依前項方法 所求得之價格為收益價格（技術規則§28）。收益法成立基礎係將不 動產未來使用收益折算為現值，故不動產價值高低攸關其收益價格。 因此收益法屬於「價值」之運用。 價格對應的估價方法為比較法： 比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘 估標的價格之方法（技術規則§18）。比較法重視比較標的市場價格 之調整，即由市場供需所創造之客觀正常價格以作為價格推估之基礎 ，屬於「價格」之運用。 成本對應的估價方法為成本法： 成本法指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累 積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。依前項方 法所求得之價格為成本價格（技術規則§48Ⅰ、Ⅱ）。成本法係以建 物之重建成本或重置成本為估價基礎，故屬「成本」之運用。
、不動產價格種類 我國價格種類長期以來，均參考日本分類於不動產估價技術規則規範 。不動產估價，應切合價格日期當時之價值。其估計價格種類包括正常價 格、限定價格、特定價格及特殊價格；估計租金種類包括正常租金及限定 租金。不動產估價，應註明其價格種類；其以特定價格估價者，應敘明其 估價條件，並同時估計其正常價格（技術規則§6）。 一
依技術規則分類
正常價格：
010
不動產估價概要
指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行 動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值 ，並以貨幣金額表示者（技術規則§2 ）。正常價格即為國外通說 之市場價值，我國現行土地徵收即以此觀點估算作為市價補償。正常 價格其應具備條件如下： 該產品需具有市場性。 需在合理公開市場下所形成之價格。 該價格需經買賣雙方討價還價所形成之價格。 需在正常情況下形成的價格。 產品已於公開市場上陳列一定時間。 價格形成需無特殊附帶條件或負擔者。 交易雙方均充分瞭解市場資訊。 限定價格： 指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨 幣金額表示者（技術規則§2 ）： 以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的（例如某土地之 租賃權與該土地之所有權即將合併，而評估合併前之租賃權或所有 權之價格）。 以不動產合併為目的（例如數宗土地合併）。 以違反經濟合理性之不動產分割為前提（例如土地不合理的分割使 得出售後的土地單價降低，該出售土地之價格）。 特定價格： 指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額 表示者（技術規則§2 ）（注意應敘明其估價條件，並同時估計其 正常價格）。特定條件指尚未實現之情況，但基於法令、財務、市場 、規劃等可行性分析之開發營運條件。 另外正常價格與特定價格之區別亦是選擇題考試重點，例如勘估標的 為工業區土地，未來將回饋 40%土地後變更為住宅區土地之情況下 ，其變更時點前後需評估價格種類不同而可分為正常價格與特定價格。 題型一：「以目前土地出售，出售價格評估種類屬何者？」
011 第一章 不動產估價基本概念
答案是正常價格，原因是價格日期時間點為現在，評估標的現況為 工業區土地。 題型二：「若以將來可變更為住宅區土地之條件下形成的買賣價格 ，其評估種類屬何者？」 答案是特定價格，原因是需評估之價格尚未發生，而此特定價格來 源係因特定條件下形成的價格。 特殊價格： 指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者（技術 規則§2）。例如軍營、寺廟或公立學校等，此種價格因無買賣收益 實例，故多以成本法評估。 正常租金： 指具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業知識、謹慎行 動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃 價值，並以貨幣金額表示者（技術規則§2）。正常租金與正常價格 條件相同，差異在其評估合理租賃價值，並以貨幣金額表示租金。新 訂租金一般即以正常租金估價，又稱為市場租金或經濟租金。 限定租金： 指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值，並以貨幣金額 表示者（技術規則§2）。對續租情況之租金估價即為限定租金。
一 選擇題 ( )依不動產估價技術規則之規定，下列對價格種類的描述，何者有誤？ 價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格 租金種類包括正常租金、限定租金、特定租金及特殊租金 不動產估價，應註明其價格種類 估定限定價格時，應同時估計其正常價格
【經 8】
依不動產估價技術規則第 2 條規定，租金種類分為正常租金及限定
012
不動產估價概要
租金。 ( )請問下列何者是針對不具市場性不動產所評估的價格？ 正常價格
限定價格
特定價格
特殊價格 【經 9】
依不動產估價技術規則第 2 條規定，特殊價格指對不具市場性之不 動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者。 ( )請問下列何者不是正常價格的形成條件？ 具有市場性之不動產 有意願之買賣雙方依專業知識謹慎行動 經適當市場行銷 【經 11】
特定條件下形成之價值
依不動產估價技術規則第 2 條規定，正常價格指具有市場性之不動 產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫 ，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額 表示者。 ( )下列何者非屬於限定價格所指的限定條件？ 以違反經濟合理性之不動產分割為前提 由地主與建商共同合建為目的 以不動產合併為目的 以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的 【經 4】 限定價格係指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之 價值，並以貨幣金額表示者（技術規則§2）： 以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。 以不動產合併為目的。 以違反經濟合理性之不動產分割為前提。 ( )基於不動產合併為目的形成之租賃價值，並以貨幣金額表示者，稱 之為： 限定租金
合併租金
特定租金
特殊租金
013 第一章 不動產估價基本概念
【經 8】 限定租金係指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值， 並以貨幣金額表示者（技術規則§2）。 ( )下列何者屬於特殊價格？ 對不具市場性之不動產所估計之價值 以不動產合併為目的所估計之價值 限定條件下所形成之價值 【經 7】
特定條件下所形成之價值
特殊價格：指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額 表示者（技術規則§2）。 ( )因都市計畫將公園變更為住宅用地之土地出售時，其出售價格之評 估屬於下列那一價格種類？ 正常價格
限定價格
特殊價格
特定價格 【經 24】
出售時該土地已為住宅用地，故已屬正常價格。若題意改為變更為 住宅用地的條件下評估公園用地的價格時，則此時因有特定估價條 件產生，故屬於特定價格之應用。 ( )以土地租賃權與出租地合併為目的所形成之價格，屬於下列那一價 格種類？ 正常價格
限定價格
特殊價格
特定價格
【經 25、經 21】 限定價格係指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之 價值，並以貨幣金額表示者（技術規則§2）： 以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。 以不動產合併為目的。 以違反經濟合理性之不動產分割為前提。
014
不動產估價概要
( )目前法定土地使用分區為住宅區，若委託者要瞭解變更為商業區後 之價格，則委託評估的價格屬於： 正常價格
限定價格
特定價格
特殊價格 【經 4】
特定價格係指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值 ，並以貨幣金額表示者（技術規則§2）。 依題旨評估價格係變更為商業區後之特定條件下形成的價格，故 為特定價格。 ( )以和毗鄰土地合併為目的，而評估的畸零地價格，稱為： 正常價格
限定價格
特定價格
特殊價格 【經 9】
限定價格係指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之 價值，並以貨幣金額表示者（技術規則§2）： 以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。 以不動產合併為目的。 以違反經濟合理性之不動產分割為前提。 ( )下列何者不屬於不動產估價技術規則第 6 條規定之估計價格種類？ 正常價格
限定價格
公定價格
特殊價格 【經 1】
不動產估價，應切合價格日期當時之價值。其估計價格種類包括正 常價格、限定價格、特定價格及特殊價格；估計租金種類包括正常 租金及限定租金（技術規則§6）。 ( )「具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金 額表示者。」係何種價格之定義？ 限定價格
特定價格
市場價格
特殊價格 【經 17】
015 第一章 不動產估價基本概念
特定價格：指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值， 並以貨幣金額表示者（技術規則§2）。 ( )根據不動產估價技術規則之規定，基於續定租約或不動產合併為目 的形成之租賃價值，並以貨幣金額表示者，稱為： 正常租金
特定租金
限定租金
特殊價格 【經 20】
限定租金：指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值， 並以貨幣金額表示者（技術規則§2）。 ( )對都市邊緣未來有可能變更為建地之農地進行估價，其價格種類為 何？ 正常價格
限定價格
特定價格
特殊價格 【經 25】
特定價格係指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值， 並以貨幣金額表示者（技術規則§2）。特定價格多隱含尚未實現 之情況，但基於法令、財務、市場、規劃等可行性之開發營運條件 下可能形成之價格。 ( )不動產估價之價格種類，包括下列那些？一般價格、正常價格 、限定價格、特定價格、特別價格
【經 9】
不動產估價，應切合價格日期當時之價值。其估計價格種類包括正 常價格、限定價格、特定價格及特殊價格；估計租金種類包括正常 租金及限定租金（技術規則§6）。 ( )下列何者屬於限定價格？租賃權與租賃地合併之買賣、企業資 產重估、違反經濟合理性之不動產分割買賣、學校或公益使用 之不動產估價