土地登記實務
contents 第一編
登記 ................................... 1
第一章
總則§1 .................................................................. 1
第二章
登記書表簿狀圖冊§14 ....................................... 27
第三章
登記之申請及處理§26 ....................................... 35
第四章
總登記§71 .......................................................... 81
第五章
標示變更登記§85..............................................111
第六章
所有權變更登記§93 ......................................... 121
第七章
他項權利登記§108........................................... 137
第八章
繼承登記§119................................................... 159
第九章
土地權利信託登記§124 ................................... 167
第十章
更正登記及限制登記§134 ............................... 181
第十一章
塗銷登記及消滅登記§143 ........................... 193
第十二章
其他登記§149............................................... 201
第二編
測量 ................................. 211
第一章
地籍整理 .............................................................211
第二章
地籍測量 ............................................................ 215
第三章
建物測量 ............................................................ 241
附錄
地籍清理條例及其施行細則 ............... 251
第一章
第一章
總則§1
003
總則§1
一、土地登記之意義： 土地登記乃係指經人民之申請、政府機關、法院之囑託或由登記機 關依其職權，將土地或建築改良物之標示及權利或其他專項等有關 資料，依一定程序登記於土地登記簿或建築改良物登記簿，以確保 人民財產權益，並作為土地行政、稅務行政及其他行政之依據 1。 前台灣省政府地政處將土地登記之意義淺釋為地政機關按法定程序 依權利人之申請或本於職權將土地建物之標示，所有權及他項權利 之取得，設定及變更等應登記事項詳載於登記簿，以確定其權利歸 屬及權利狀態並公示於第三人之行政行為 2。 土地登記係地政機關依法定程序，將應登記之事項，包括土地及建 築改良物（以下簡稱建物）之標示、所有權及他項權利之取得、設 定、喪失及變更情形記載於登記簿，以確定其權利之歸屬與權利狀 態而公示於第三人，並藉以管理地籍、課徵土地稅賦及推行土地政 策之行政行為 3。 土地法之規定： 土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記（土 §37Ⅰ）。 土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處 理等事項之規則，由中央地政機關定之（土§37Ⅱ）。
1
陳銘福老師，土地登記－法規與實務，五南圖書出版股份有限公司，2009 年 8 月八版一刷，頁 12。
2
黃志偉老師，土地登記實務，五南圖書出版股份有限公司，2008 年 4 月初版一刷，頁 12。
3
土地登記審查手冊，台北縣地政局，2010 年 7 月版，頁 1。
004
第一編
登記
土地登記規則之規定： 本規則依土地法第 37 條第 2 項規定訂定之（土登§1）。 土地登記，謂土地及建築改良物（以下簡稱建物）之所有權與 他項權利之登記（土登§2）。
二、土地登記之目的 4：
地籍整理： 辦理土地登記前，應先辦地籍測量，其已依法辦理地籍測量之地 方，應即依本法規定辦理土地總登記（土§38Ⅰ） 。此調查地籍之 目的，在於明瞭土地之客觀狀態與權屬關係，以使土地之客觀狀 態與登記事實相一致。
確定產權： 土地一經登記，權利即被確定，產權之取得受政府之合法保障， 足以對抗第三人。反之，未經登記之土地，人民私相授受、訂立 契約，在法律上之保障不足，仍以經登記後產權才有保障。 民法： 不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非 經登記，不生效力（民§758Ⅰ）。 因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為， 於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權 （民§759）。 土地法：依本法所為之登記，有絕對效力（土§43）。
賦稅公平： 土地及建物之不動產，尚未辦理登記，則此項稅收之課徵，失卻 根據。為求土地賦稅公平起見，理應依據地籍簿冊為之，且地政 機關之地籍簿冊具有公信力，所依據課徵之賦稅方屬公平。 4
註 2 書，頁 2～5。
第一章
總則§1
005
規定地價： 國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本， 以謀國計民生之均足（憲§142）。可見我國土地政策之最高指導 原則為平均地權。其具體辦法為規定地價、照價徵稅、照價收買、 漲價歸公。其中照價徵稅、照價收買、漲價歸公等辦法皆應以規 定地價為本，此亦與土地登記之地籍資料是否完整有密切關連。
推行土地政策： 土地政策之改革或推行皆應以土地之分配與利用著手，兩者相互 為用以達地權平均、地利共享之目標。因此土地政策能夠順利施 行，有賴完備之土地登記地籍資料為基礎。
三、土地登記之原則 5： 「布立克德爾」關於土地登記制度，認應具備下列六項條件：
穩固： 土地登記在於確定產權，應具有絕對之效力。使民眾充分信賴與 安全保障，故登記事項必須「穩固」。
簡易： 為便利人民登記，申請登記手續必須「簡易」使人人能易懂為原 則。
精確： 土地登記在於確定產權、便利移轉，倘未精確之登記，則土地權 利易滋糾紛爭端，故「精確」為土地登記之重要條件。
省費： 登記費用必須減至最低限度，「省費」以利登記普遍施行。
迅速： 權利人多希望登記案件能迅速辦妥，以確保產權及利益不受影 5
註 2 書，頁 4～6。
006
第一編
登記
響，故土地登記應以「迅速」為原則。
適境： 土地登記必須全國普遍辦理，亦必須能適合當地環境，故宜「適 境」以免理論與實際扞格難行，因循誤事。
四、土地登記制度之立法例：
契據登記制（登記對抗主義）： 契據登記制乃係指不動產物權之變動，經當事人訂立契據即生效 力，非經登記不得對抗第三人；登記機關則以契據所載內容予以 登記之制度。又稱法國登記制，另有日本、義大利等國採行。
權利登記制（登記要件主義）： 權利登記制乃係指不動產物權之變動，非經登記不生效力，登記 機關對於權利之變動須確實審查方予登記之制度。又可分為德國 登記制度及澳洲（托崙斯）登記制度。
各國登記制度特色之比較： 契據登記制：登記對抗
法國制
任意登記 人之編成 形式審查 無公信力 （動態登記為主） 權利登記制：登記生效 強制登記
德國制 澳洲（托崙斯）制
發給書狀
物之編成
國家賠償
實質審查
×任意登記
有公信力
我國－規定地價
（靜態登記為主）
第一章
總則§1
007
五、我國土地登記制度之特色 6： 向來學說認為我國之登記制度乃兼採德國權利登記制及托崙斯登記 制之特點，融合而成一新權利登記制，其特點如下：
採登記主義： 我國登記制度採實質登記主義，民法第 758 條第 1 項之規定： 「不 動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登 記，不生效力。」亦即有物權變動合意（物權契約） ，但未登記， 則不生權利變動之效力；反之縱為登記，但無物權變動合意（偽 造證件或登記機關錯誤登記），亦不生物權變動之效力。 我國土地登記亦帶有形式登記主義之色彩，民法第 759 條之規 定： 「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行 為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物 權。」此時登記不涉權利變動，僅為使登記與權利狀態合致， 並為處分之前提要件。
採實質審查主義： 登記機關（審查人員）就土地登記之申請，於如何範圍有審查 權限（審查義務） ，可分為實質審查主義與形式審查主義兩種： 實質審查主義（實質之適法主義）： 登記機關須就登記申請必須具備之程序上形式要件及實體法 上土地權利發生原因與事實是否相符，均詳加審查，確認無 誤時方予登記。其登記原因之法律行為或其他法律事實於實 體法上未成立或雖已成立而屬無效者，登記機關應即駁回登 記之申請。 形式審查主義（形式之適法主義）： 登記機關僅就登記申請必須具備之程序上形式要件做審查。 6
陳立夫老師，土地法研究，新學林出版股份有限公司，2011 年 6 月一版一刷，頁 103～111。
附錄
地籍清理條例及其施行細則
253
地籍清理條例（96 年 03 月 21 日）
第一章
總則
第1條 為健全地籍管理，確保土地權利，促進土地利用，特制定本條例。 第2條 Ｉ本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府； 在縣（市）為縣（市）政府。 Ⅱ本條例所稱登記機關，指土地所在地之直轄市或縣（市）地政事務 所；未設地政事務所者，指直轄市或縣（市）主管機關辦理土地登 記之機關。 第3條 Ｉ主管機關為清查權利內容不完整或與現行法令規定不符之地籍登 記，經釐清權利內容及權屬後，應重新辦理登記；其未能釐清權利 內容及權屬者，應予標售或處理；除本條例另有規定外，其清理程 序如下： 一、清查地籍。 二、公告下列事項： 應清理之土地。 受理申報或受理申請登記之機關。 申報或申請登記之期間。 三、受理申報。 四、受理申請登記。 五、審查及公告審查結果。 六、登記並發給權利證書。 七、異動或其他之處理。 Ⅱ前項第二款之公告，由直轄市或縣（市）主管機關為之，其期間為
254
附錄
地籍清理條例及其施行細則
九十日；申報或申請登記之期間，除本條例另有規定外，為期一年。 第4條 直轄市或縣（市）主管機關應於一定期間內清查轄區內第十七條至第 三十三條規定之土地地籍；其清查之期間、範圍、分類、程序及其他 相關事項之辦法，由中央主管機關定之。 第5條 有下列各款情形之一者，直轄市或縣（市）主管機關依第三條第一項 第二款公告應清理之土地前，應向稅捐、戶政、民政、地政、法院等 機關查詢；其能查明土地權利人或利害關係人者，應於公告時一併通 知： 一、以日據時期會社或組合名義登記。 二、以神明會名義登記。 三、土地總登記時或金門馬祖地區實施戰地政務終止前，登記名義人 姓名或住址記載不全或不符。 第6條 登記機關受理申請登記後，應即開始審查，經審查應補正者，通知申 請人於六個月內補正。 第7條 Ｉ有下列各款情形之一者，登記機關應以書面駁回： 一、依法不應登記。 二、登記之權利人、義務人或其與權利關係人間涉有私權爭執。 三、不能補正或屆期未補正。 Ⅱ依前項第一款、第三款規定駁回者，申請人如有不服，得依法提起 訴願；依前項第二款規定駁回者，應於收受駁回通知書之次日起三 個月內，向管轄法院提起訴訟。 第8條 登記機關受理申請登記，經審查無誤者，除第十九條至第二十六條及
附錄
地籍清理條例及其施行細則
255
第三十四條至第三十九條規定之土地應即辦理登記外，其餘土地應即 公告三個月。 第9條 Ｉ土地權利關係人於前條公告期間內，得以書面向該管登記機關提出 異議，並應檢附證明文件；經該管登記機關審查屬土地權利爭執者， 應移送直轄市或縣（市）主管機關調處。 Ⅱ直轄市或縣（市）主管機關為前項之調處時，準用土地法第三十四 條之二規定，進行調處。不服調處者，得於收受調處結果通知次日 起三十日內，向管轄法院提起訴訟；屆期未提起訴訟者，依原調處 結果辦理。 第 10 條 申請登記事項於公告期滿無人異議、經調處成立或法院判決確定者， 應即依其結果辦理登記。 第 11 條 Ｉ第十七條至第二十六條、第三十二條及第三十三條規定之土地，有 下列情形之一者，除公共設施用地外，由直轄市或縣（市）主管機 關代為標售： 一、屆期無人申報或申請登記。 二、經申報或申請登記而被駁回，且屆期未提起訴願或訴請法院裁 判。 三、經訴願決定或法院裁判駁回確定。 Ⅱ前項情形，相關權利人有正當理由者，得申請暫緩代為標售。 Ⅲ前二項代為標售之程序、暫緩代為標售之要件及期限、底價訂定及 其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。 第 12 條 Ｉ依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下： 一、地上權人、典權人、永佃權人。
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附錄
地籍清理條例及其施行細則
二、基地或耕地承租人。 三、共有土地之他共有人。 四、本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之 占有人。 Ⅱ前項第一款優先購買權之順序，以登記之先後定之。 第 13 條 Ｉ直轄市或縣（市）主管機關代為標售土地前，應公告三個月。 Ⅱ前項公告，應載明前條之優先購買權意旨，並以公告代替對優先購 買權人之通知。優先購買權人未於決標後十日內以書面為承買之意 思表示者，視為放棄其優先購買權。 第 14 條 Ｉ直轄市或縣（市）主管機關應於國庫設立地籍清理土地權利價金保 管款專戶，保管代為標售或代為讓售土地之價金。 Ⅱ直轄市或縣（市）主管機關應將代為標售或代為讓售土地價金，扣 除百分之五行政處理費用、千分之五地籍清理獎金及應納稅賦後， 以其餘額儲存於前項保管款專戶。 Ⅲ權利人自專戶儲存之保管款儲存之日起十年內，得檢附證明文件向 直轄市或縣（市）主管機關申請發給土地價金；經審查無誤，公告 三個月，期滿無人異議時，按代為標售或代為讓售土地之價金扣除 應納稅賦後之餘額，並加計儲存於保管款專戶之實收利息發給之。 Ⅳ前項期間屆滿後，專戶儲存之保管款經結算如有賸餘，歸屬國庫。 Ｖ地籍清理土地權利價金保管款之儲存、保管、繳庫等事項及地籍清 理獎金之分配、核發等事項之辦法，由中央主管機關定之。 第 15 條 Ｉ依第十一條規定代為標售之土地，經二次標售而未完成標售者，由 直轄市或縣（市）主管機關囑託登記為國有。 Ⅱ前項登記為國有之土地，自登記完畢之日起十年內，權利人得檢附
附錄
地籍清理條例及其施行細則
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證明文件，向直轄市或縣（市）主管機關申請發給土地價金；經審 查無誤，公告三個月，期滿無人異議時，依該土地第二次標售底價 扣除應納稅賦後之餘額，並加計儲存於保管款專戶之應收利息發 給。所需價金，由地籍清理土地權利價金保管款支應；不足者，由 國庫支應。 第 16 條 第十四條第三項及前條第二項公告期間異議之處理，準用第九條規定 辦理。
第二章
日據時期會社或組合名義登記土地之清理
第 17 條 Ｉ以日據時期會社或組合名義登記之土地，原權利人或其繼承人應於 申請登記期間內提出有關股權或出資比例之證明文件，向該管登記 機關申請更正登記為原權利人所有。 Ⅱ前項所稱原權利人，指中華民國三十四年十月二十四日為股東或組 合員，或其全體法定繼承人者。但股東或組合員為日本人者，以中 華民國為原權利人。 第 18 條 Ｉ前條規定之土地，依下列方式處理： 一、原權利人及其股權或出資比例已確知者，依各該原權利人之股 權或出資比例登記為分別共有。 二、原權利人之股權或出資比例全部或部分不明者，原權利人或其 繼承人應就不明部分之土地權利協議其應有部分，協議不成 者，其應有部分登記為均等。 三、原權利人及其股權或出資比例全部或部分不明者，其不明部分 之土地權利依第十一條第一項規定辦理。 Ⅱ原權利人中有前條第二項但書情形者，應依該日本人之股權或出資 比例登記為國有。