rettigheter i fast eiendom

Einar Bergsholm

Hva er det som kjennetegner rettigheter i fast eiendom? Og hvorfor har denne delen av jussen blitt til et eget rettsområde som kalles tingsrett? Dette er noen av spørsmålene som tas opp i denne boka.

RETTIGHETER I FAST EIENDOM

Regler om fast eiendom har på flere måter et eget preg. Mange lovbestemmelser inviterer for eksempel til konkrete interesseavveininger. Boka tar sikte på å forklare hvorfor det er slik, og hvorfor vi så ofte faller ned på såkalte tålegrensevurderinger når innholdet i rettighetene skal fastlegges.

Også når det gjelder prosess, står rettigheter i fast eiendom i en særstilling.

Et typisk trekk er at de involverte parter er naboer, og at en del spørsmål handler om mer enn bare å finne fram til gjeldende rett. I mange tilfeller handler det også om å få til praktiske løsninger med hensyn til drift og vedlikehold av felles infrastruktur i for eksempel et nabolag. Dersom enighet ikke oppnås, må slike spørsmål løses ved rettslig skjønn eller jordskifte. Foruten å være en vanlig lærebok i tingsrett gir boka en oversikt over jordskifterettens myndighet til å holde jordskifte og skjønn.

Boka er først og fremst skrevet for studenter på universitets- og høgskolenivå.

Men den kan også være av interesse for andre som ønsker en innføring i tingsrett. Bruken av eksempler gjør at problemstillingene kan forstås uten spesielle forkunnskaper om rettigheter i fast eiendom.

Einar Bergsholm er dosent i juridiske fag ved Norges miljø- og biovitenskapelige universitet på Ås.

2.

ISBN 978-82-450-2488-3

,!7II2E5-aceiid!

utgave

Einar Bergsholm

RETTIGHETER I FAST EIEND M – en innføring i tingsrett

2. utgave

RETTIGHETER I FAST EIEND M

Einar Bergsholm

RETTIGHETER I FAST EIEND M – en innføring i tingsrett

2.

utgave

Copyright © 2019 by Vigmostad & Bjørke AS All Rights Reserved 2. utgave / 1. opplag 2019 ISBN: 978-82-450-2488-3 Grafisk produksjon: John Grieg, Bergen Omslagsdesign ved forlaget

Spørsmål om denne boken kan rettes til: Fagbokforlaget Kanalveien 51 5068 Bergen Tlf.: 55 38 88 00 Faks: 55 38 88 01 E-post: fagbokforlaget@fagbokforlaget.no www.fagbokforlaget.no Materialet er vernet etter åndsverkloven.

Uten uttrykkelig samtykke er eksemplarfremstilling bare tillatt når det er hjemlet i lov eller avtale med Kopinor.

FORORD TIL ANDRE UTGAVE Før var det vanlig å si at tingsretten handlet om å ha tinglige rettigheter i fast eiendom, og at slike rettigheter er noe annet enn å ha en fordring eller et obligatorisk krav på en annen person. Så tok denne måten å formidle juss på slutt.

Jeg synes imidlertid den gamle skolen har mye for seg. I denne utgaven har jeg derfor lagt mer vekt på skillet mellom tinglige og obligatoriske rettigheter, slik sondringen tradisjonelt har vært oppfattet i Norge og andre europeiske land.

Det er behov for begreper og juridiske konstruksjoner som kan beskrive de viktigste reglene om fast eiendom på en forståelig måte.

Boka er oppdatert på rettspraksis. Kapittelet om eierseksjoner og borettslag er dessuten skrevet om, som en følge av at den nye eierseksjonsloven trådte i kraft 1. januar 2018.

Jeg har også tatt med et nytt kapittel om grunntrekk i engelsk tingsrett.

Jeg håper dette kan være av interesse for dem som ønsker å vite litt mer om forskjeller og likheter mellom norsk og engelsk tingsrett.

Einar Bergsholm, NMBU, mars 2019

INNHOLDSOVERSIKT Kapittel I Hva handler boka om? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Kapittel II Eiendomsrett og begrensede rettigheter i fast eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Kapittel III Hva kjennetegner rettigheter i fast eiendom? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Kapittel IV Registrering av fast eiendom – matrikkelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 Kapittel V Tinglysing av rettigheter i fast eiendom

.......................................

65

Kapittel VI Jordskifteretten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 Kapittel VII Erverv av eiendomsrett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 Kapittel VIII Eiendomsgrenser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 Kapittel IX Sameie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 Kapittel X Borettslag og eierseksjoner

....................................................

145

Kapittel XI Panterett i fast eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161

8

RETTIGHETER I FAST EIENDOM

Kapittel XII Leie av fast eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171 Kapittel XIII Tomtefeste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183 Kapittel XIV Servitutter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213 Kapittel XV Eierrådighet i naboforhold. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 Kapittel XVI Gjerderetten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 Kapittel XVII Avsluttende bemerkninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275 Kapittel XVIII Grunntrekk i engelsk tingsrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283

Litteraturliste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307

INNHOLD I. Hva handler boka om? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 1 Et utgangspunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2 Bruk og utnyttelse av fast eiendom er regulert gjennom omfattende lovgivning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3 Forholdet mellom tingsrett og andre rettsområder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4 Kort om kontraktsrett og obligasjonsrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5 Litt om bokas oppbygning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

23 23 24 24 25

II. Eiendomsrett og begrensede rettigheter i fast eiendom. . . . . . 27 1 2 3 4 5

6

7

8 9

Et utgangspunkt om eiendomsrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Eiendomsrettsbegrepet i lovgivningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Noen eksempler fra rettspraksis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Begrunnelsen for privat eiendomsrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Hva kan eies? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.1 Retten til mineraler og petroleum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.2 Retten til vassdrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.3 Retten til grunnvann . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.4 Retten til vindkraft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.5 Jakt og fiske . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Hvem kan være eier av fast eiendom? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.1 Myndige og mindreårige personer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.2 Sameie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.3 Juridiske personer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.4 Offentlige myndigheter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.5 Finnmarkseiendommen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Håndhevelse av eiendomsrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

7.1 Eiendomsrett gir rett til vindikasjon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

7.2 Unntak fra vindikasjon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

7.3 Eiendomsrett foreldes ikke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

7.4 Bortfall av eiendomsrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Panterett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Leie av fast eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.1 Husleie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.2 Tomtefeste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.3 Forpaktning og jordleie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

27 28 28 29 30 30 31 31 32 33 33 33 34 35 35 35 36 36 36 37 37 38 38 39 39 39

10

RETTIGHETER I FAST EIENDOM

10 Servitutter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

10.1 Sondringen mellom personlige og reelle servitutter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

10.2 Sondringen mellom positive og negative servitutter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11 Løsningsrettigheter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11.1 Lov om løysingsrettar fra 1994. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

12 Grunnbyrder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

13 Føderåd og kår. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

14 Mange slags rettigheter i fast eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

39 39 40 40 41 41 42 42

III. Hva kjennetegner rettigheter i fast eiendom? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 1 Et utgangspunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2 Litt om systematisering og bruk av begreper i tingsretten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3 Mange rettigheter i fast eiendom kjennetegnes ved at de er tinglige . . . . . . . . . . .

3.1 En tinglig rett gir råderett over en materiell ting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.2 En tinglig rett har brodd mot alle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.3 En tinglig rett følger eiendommen den er knyttet til . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.4 Den opprinnelige sondringen mellom tinglige og obligatoriske rettigheter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.5 Litt om sondringen mellom tinglige og obligatoriske rettigheter i Norge. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.6 Kritikken mot sondringen i Norge. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.7 Sondringen mellom tinglige og obligatoriske rettigheter er pedagogisk . .

3.7.1 Litt om tinglige rettigheter og foreldelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.7.2 Litt om eiendomsrettens stilling i konkurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4 Rettighetene ligger ofte til en fast eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5 Flere har rettigheter i samme eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6 Rettighetshavere i fast eiendom er ofte naboer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

7 Rettigheter i fast eiendom kan endres og avløses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8 Litt om lovgivning på tingsrettens område . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

43 43 44 44 45 46 47 48 49 49 49 50 51 52 52 52 53

IV. Registrering av fast eiendom – matrikkelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 1 Et utgangspunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2 Noen grunntrekk i matrikkeloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.1 Vilkår for matrikulering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.2 Identifisering av matrikkelenheter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3 Innholdet i matrikkelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4 Matrikkelen som register for eiendomsgrenser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.1 Eiendomsskattens historiske betydning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.1.1 Skylddeling på landet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.1.2 Deling av eiendom i byer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.1.3 Eiendomsskatten blir mindre viktig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.2 Nye behov for pålitelige eiendomsregistre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.2.1 Digitale eiendomskart (DEK) og GAB-registeret . . . . . . . . . . . . . . . .

4.3 Kildegrunnlaget for dagens matrikkel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.4 Matrikkelen har ikke rettslig troverdighet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.5 Oppsummering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

55 56 56 57 57 58 58 59 60 60 60 61 61 62 63

Innhold

V. Tinglysing av rettigheter i fast eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 1 Et utgangspunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2 Begrepet «rettsvern» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3 Hvorfor har vi en grunnbok?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.1 Tinglysing skaper en praktisk rangordning for rettigheter i fast eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.2 Notoritet og publisitet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.3 Beskytte kreditorer mot at midler unndras dekning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.4 Grunnboka skaper et tryggere eiendomsmarked. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4 Litt historie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.1 Skriftlige avtaler om fast eiendom blir mer vanlig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.2 Grunnlaget for dagens tinglysingsordning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.2.1 Tingbøkene blir til å begynne med ført i kronologisk orden . . . . .

4.2.2 Grunnboka blir et realregister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.3 Tinglysingsloven blir vedtatt i 1935 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5 Rettsvern mot eldre rettsstiftelser – grunnbokas negative troverdighet . . . . . . . . .

5.1 Dobbeltsuksesjonskonflikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.2 Arvinger kan ikke påberope seg grunnbokas negative troverdighet . . . . . .

5.3 Unntak for den som ikke er i aktsom god tro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.3.1 Når ble god tro et vilkår for ekstinksjon? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.3.2 Vurderingen av aktsom god tro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.4 Rettsvern ved faktisk bruk av eiendommen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.4.1 Rettsvern for leie av bolig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.4.2 Rettsvern for leie av jord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.4.3 Rettsvern ved hevd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.4.4 Selvstendig rettsvernshevd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.5 Lovbestemte rettigheter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.6 Rettigheter som er stiftet ved forbehold i skjøte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.7 Særregler for overføring av panterett m.m. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6 Grunnbokas positive troverdighet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.1 Hjemmelsmannskonflikter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.2 Grunnboka har ingen rettslig troverdighet om eiendomsgrenser . . . . . . . . .

7 Hva kan tinglyses? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

7.1 Loven gir hjemmel for tinglysing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

7.2 Rettigheter som gjelder fast eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8 Innsending av dokumenter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9 Tinglysingsmyndigheten som kontrollorgan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.1 Vilkår for opprettelse av ny matrikkelenhet i grunnboka. . . . . . . . . . . . . . . . .

9.2 Krav om bruk av bestemte skjemaer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.3 Krav om at dokumentet må være tydelig og klart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.4 Kontroll av om det foreligger nødvendig konsesjon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.5 Hjemmelskravet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.6 Elektronisk tinglysing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

65 65 66 66 67 67 68 69 69 70 71 71 71 72 72 74 74 74 75 75 76 76 77 77 77 78 78 79 79 80 81 81 81 82 82 83 83 83 83 84 84

VI. Jordskifteretten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 1 Et utgangspunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

11

12

RETTIGHETER I FAST EIENDOM

2 Jordskifteretten er en særdomstol . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.1 Bakgrunn for opprettelsen av jordskifteretten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.2 Jordskifteretten i dag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3 Noen hovedtrekk i jordskifteloven fra 2013 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4 Jordskifte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.1 Hvem kan reise sak om jordskifte? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.2 Utforming av eiendom og alltidvarende bruksrett på nytt . . . . . . . . . . . . . . .

4.3 Bruksordning etter jordskifteloven § 3-8 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.3.1 Etablering av nye bruksfellesskap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.3.2 Bruksordning i det samiske reinbeiteområdet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.4 Bruksordning og felles tiltak etter jordskifteloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.5 Etablering av lag og fastsettelse av vedtekter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.6 Etablering eller skiping av nye sameier. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.7 Oppløsning av sameie og sambruk mellom eiendommer . . . . . . . . . . . . . . . .

4.8 Deling av eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.9 Forholdet mellom partenes ønsker og jordskifterettens valg av virkemidler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.10 Grunnlaget for jordskifteløsningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5 Rettsutgreiing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6 Grensefastsettelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

7 Tvist om underliggende rettsforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8 Skjønn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8.1 Skjønn som egen sakstype. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8.2 Jordskifterettens myndighet til å holde skjønn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9 Fordeling av planskapt netto verdiøkning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

10 Saksbehandling i jordskifteretten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

10.1 Typiske trekk i en jordskifteprosess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

10.2 Anke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

86 86 87 87 87 89 89 89 90 91 91 91 91 92 92 92 93 93 94 94 95 95 96 96 97 97 98

VII. Erverv av eiendomsrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 1 Et utgangspunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 2 Erverv av eiendom ved avtale og arv . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 2.1 Kjøp gjennom eiendomsmegler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 2.1.1 Megleren får i stand avtale mellom selger og kjøper. . . . . . . . . . . . . 100 2.1.2 Gjennomføring av betalingsoppgjøret . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 2.2 Overføring av eiendom ved arv og testament . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 3 Overføring av eiendom ved ekspropriasjon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 4 Okkupasjon av eiendomsrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 4.1 Okkupasjon av fast eiendom i dag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 5 Langvarig bruk som grunnlag for eiendomsrett til fast eiendom – hevd . . . . . . 103 5.1 Hevd som rettsstyrkningsmåte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 5.2 Hevd som grunnlag for et selvstendig eiendomserverv . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104 5.2.1 Vilkårene for hevd av eiendomsrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104 6 Langvarig bruk som grunnlag for eiendomsrett – alders tids bruk . . . . . . . . . . . . 105 6.1 Alders tids bruk som rettsstyrkningsmåte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 6.2 Alders tids bruk som grunnlag for erverv av eiendomsrett eller bruksrett til fast eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106

Innhold

7 Ulovfestede regler om ekstinksjon av eiendomsrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 7.1 Sigdalsdommen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

VIII. Eiendomsgrenser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 1 Et utgangspunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 2 Privatrettslig grunnlag for mellomgrenser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 2.1 Okkupasjon og festnet rettstilstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 2.2 Tidligere fradelinger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 2.3 Jordskifte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 2.4 Ekspropriasjon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 2.5 Tidligere dommer om eiendomsgrenser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 3 Hvordan finne eiendomsgrensene på land? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 3.1 Okkupasjon og festnet rettstilstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 3.2 Avtaler om overføring av eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 3.3 Jordskifte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 4 Fastsettelse av eksisterende eiendomsgrenser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 4.1 Partene er enige – privat oppfriskning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 4.2 Partene ønsker en avklaring av hvor grensen går. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 4.3 Partene er uenige – det blir tvist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 4.3.1 Noen prosessuelle spørsmål . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 4.3.2 Prinsippet om fri bevisvurdering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 5 Eiendomsgrenser i vassdrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 5.1 Eiendommer på hver sin side av vassdraget . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 5.2 Eiendommene ligger på samme side av vassdraget . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 5.3 Eiendomsgrenser i innsjø . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 5.4 Fradeling av eiendom som grenser mot vassdrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 6 Eiendomsgrenser i sjø . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 6.1 Yttergrenser utover i sjøen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 6.2 Strandretten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 6.3 Mellomgrenser i sjøen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 7 Etablering av nye eiendomsgrenser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 7.1 Offentlig delingstillatelse er ikke et vilkår for bindende avtale om nye grenser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 7.2 Virkninger mellom partene av at delingstillatelse ikke blir gitt . . . . . . . . . . 121 7.3 Oppmålingsforretning er heller ikke et vilkår for bindende avtale . . . . . . 122

IX. Sameie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 1 2 3 4 5

Et utgangspunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 Sameiebegrepet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 Lovgivning om sameie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 Sameie i fast eiendom og rettigheter i fast eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 Noen grunntrekk om det tingsrettslige sameie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 5.1 Realsameier og personlige sameier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 5.1.1 Realsameier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 5.1.2 Personlig sameie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 5.2 Hvordan oppstår et sameie? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128

13

14

RETTIGHETER I FAST EIENDOM

6

7

8

9

5.2.1 Avtale og arv . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 5.2.2 Ufullstendige gårdsdelinger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 5.2.3 Felles okkupasjon eller bruk i alders tid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130 5.3 Partsforholdet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130 5.4 Rett til bruk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130 5.4.1 Hvordan har en sameier rett til å bruke tingen? . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 5.4.2 Hvor mye har hver enkelt rett til å bruke tingen? . . . . . . . . . . . . . . . 131 5.4.3 Bruken må ikke påføre andre sameiere en urimelig eller unødvendig ulempe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 5.4.4 Uenighet om bruk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 5.5 Stell og vedlikehold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 5.6 Utgifts- og inntektsfordeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 5.7 Styre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 Rett til å avhende en eierpart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 6.1 Unntak fra retten til å avhende eierparten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 6.2 Forkjøpsrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 6.3 Eierpart som ligger til fast eiendom, kan som hovedregel ikke avhendes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 6.4 Kan forbudet mot å avhende eierparter som ligger til fast eiendom, fravikes dersom sameierne er enige?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 6.5 Utleie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 Sameierne blir uenige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 7.1 Oppløsning av personlige sameier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 7.1.1 Unntak fra retten til oppløsning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 7.1.2 Gjennomføring av oppløsning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 7.2 Oppløsning av jordsameier. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137 7.3 Fullstendig eller ufullstendig utskiftning av jordsameier?. . . . . . . . . . . . . . . . 137 7.4 Bruksordning etter jordskifteloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137 7.5 Flertallsvedtak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138 7.5.1 Vedtaket må ikke stride mot loven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 7.5.2 Vedtaket må ikke medføre urimelig kostnad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 7.5.3 Vedtaket må ikke gjøre tingen om til noe annet. . . . . . . . . . . . . . . . . 139 7.5.4 Vedtaket må ikke gå ut på avhending . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 Forholdet til tredjemann . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140 8.1 Et tingsrettslig sameie er som hovedregel ikke en juridisk person . . . . . . . 140 8.2 Flertallsvedtak og forholdet til tredjemann . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140 8.2.1 Et flertallsvedtak gir adgang til søksmål i eget navn og for egen regning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 8.2.2 Mindretallet kan ikke tvinges til å være med på et søksmål . . . . . 141 8.3 Sameie og grensetvister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 8.3.1 Flertallet går til sak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 8.3.2 Må naboen reise sak mot alle sameierne i en grensetvist? . . . . . . . 142 8.3.3 Kan tapende sameiere kreve saksomkostninger fra andre som ikke er parter i saken? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 Allmenninger og allemannsrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 9.1 Allemannsrett går over til å bli en allmenningsrett i visse utmarksområder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143

Innhold

9.2 Kongen får eiendomsrett til allmenningene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143 9.3 Litt om dagens allmenninger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144

X. Borettslag og eierseksjoner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 1 Et utgangspunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 2 Hvordan oppsto borettslag og eierseksjoner i Norge? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 2.1 Borettslag vokser fram i tiden etter andre verdenskrig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 2.2 Prisregulering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146 2.3 Eierseksjoner vokser fram som boligsameie på 1960-tallet . . . . . . . . . . . . . . 146 3 Eierseksjoner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 3.1 Bruksenhet, tilleggsdel og fellesareal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 3.2 Opprettelse av eierseksjoner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 3.2.1 Kort om noen generelle vilkår for seksjonering . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 3.2.2 Koblingsregelen – forholdet til plan- og bygningsloven . . . . . . . . . 149 3.2.3 Krav til søkers dokumentasjon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 3.2.4 Parkeringsplasser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150 3.2.5 Reseksjonering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 3.2.6 Seksjoneringstidspunktet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 3.2.7 Rett til å kreve seksjonering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 3.3 Årsmøtet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153 3.3.1 Flertallsbeslutninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153 3.3.2. Beregning av flertall . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153 3.4 Styre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 3.4.1 Partsevne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 3.5 Litt om retten til å disponere over eierseksjonene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155 3.5.1 Rettslig disposisjonsrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155 3.5.2 Ervervsbegrensning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155 3.5.3 Seksjonseierens rett til å bruke bruksenheten og fellesarealer . . . 155 3.5.4 kort om plikten til vedlikehold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156 3.6 Vedtekter og ordensregler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156 3.7 Fordeling av felleskostnader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 4 Borettslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 4.1 Brukereieprinsippet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 4.2 Stiftelse av borettslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 4.3 Forholdet til boligbyggelaget . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 4.4 Boligbyggelagets oppgaver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 4.5 Generalforsamling og styre i borettslaget . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159 4.6 Ansvar for borettslagets forpliktelser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159 5 Boligaksjeselskaper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160 6 Obligasjonsleiligheter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160

XI. Panterett i fast eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 1 Et utgangspunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 2 Pengekrav og panterett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 2.1 Panterett gir salgsrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 2.2 Panterett gir sikkerhet ved konkurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162

15

16

RETTIGHETER I FAST EIENDOM

2.3 Formålet med panterett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162 3 Panterett og det underliggende forhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162 3.1 Pant for egen og andres gjeld. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 3.2 Panterett kan gjelde flere krav mellom panthaver og pantsetter . . . . . . . . . 163 3.3 Formalisering av panterett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 4 Litt historie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 4.1 Panterett etter gammel norsk rett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 4.2 Panterett etter Christian Vs Norske Lov . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164 4.3 Pantelover i tiden etter 1857 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164 4.4 Panterett som tinglig rett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165 5 Pantsettelse av fast eiendom og rettigheter i fast eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165 5.1 Avtalepant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165 5.2 Utleggspant (namsutlegg) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 5.2.1 Hvem er namsmyndighet? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 5.2.2 Vilkåret om tvangsgrunnlag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 5.2.3 Alminnelige tvangsgrunnlag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 5.2.4 Spesielle tvangsgrunnlag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167 5.2.5 Etablering av utleggspant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167 5.3 Legalpant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167 6 Rettsvern og prioritet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168 6.1 Spesialitetsprinsippet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168 6.2 Avtaler om innbyrdes prioritet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168 7 Rammelån . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169 8 Opptrinnsrett. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169 9 Tvangssalg av fast eiendom. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169 9.1 Tingrettens rolle ved tvangssalg av fast eiendom. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169 9.2 Gjennomføring av tvangssalg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170

XII. Leie av fast eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171 1 Et utgangspunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171 2 Litt historie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172 2.1 Leilendingsvesenet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172 2.1.1 Leilendingens posisjon styrkes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172 2.1.2 Leilendingskapittelet i Christian Vs Norske Lov . . . . . . . . . . . . . . . . 173 2.1.3 Årsaker til at leilendingsvesenet forsvant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174 2.2 Husmannsfeste og husmannsplasser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174 2.2.1 Lovgivning om husmannsfeste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175 2.2.2 Husmannsvesenet går mot slutten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175 3 Forpaktning og jordleie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175 3.1 Forpaktning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176 3.2 Jordleie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176 3.2.1 Rettsforholdet bestemmes ut fra den konkrete jordleieavtale . . . 177 3.2.2 Kontraktsdyrking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177 4 Noen hovedlinjer i husleieloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177 4.1 Bakgrunnen for husleieloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177 4.2 Særregler for visse boligleieforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178

Innhold

5 Sondringen mellom tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler til bolig . . . . . . . 178 5.1 Tidsbestemte leieavtaler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178 5.1.1 Begrenset adgang til å inngå tidsbestemte husleieavtaler . . . . . . . . 179 5.2 Tidsubestemte husleieavtaler til bolig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179 5.2.1 Leierens rett til oppsigelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179 5.2.2 Utleiers rett til oppsigelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 6 Leieprisvern. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 6.1 Alminnelig leieprisvern. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 6.2 Krav om tilpassing av leiebeløpet til gjengs leie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 7 Leierens rådighet over boligen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 8 Framleie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182

XIII. Tomtefeste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183 1 Et utgangspunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183 2 Lovgivning om tomtefeste. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183 2.1 Lovgivning om tomtefeste er krevende . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184 3 Hvordan oppsto tomtefeste? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 3.1 De første spor av tomtefeste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 3.2 Tomtefeste i byer og tettbygde strøk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 3.2.1 Tomtefeste som virkemiddel for å få til stedsutvikling . . . . . . . . . . 185 3.2.2 Kirken har festet bort mange tomter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186 3.2.3 To forhold som kjennetegnet stedsutviklingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186 3.3 Hvorfor begynte private grunneiere å feste bort tomter? . . . . . . . . . . . . . . . . 187 3.3.1 Sikre verdistigning på tomta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 3.3.2 Skatt og avgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 3.3.3 Landbrukspolitiske krav til fradeling av tomter . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 3.3.4 Prisregulering på tomter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 3.3.5 Psykologiske grunner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 3.4 Prisregulering av festeavgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 4 Inngåelse av festeavtaler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 4.1 Festetid, oppsigelse og avtalt forlengelse av festeforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 4.1.1 Festeavtaler inngått etter at tomtefesteloven trådte i kraft i 2002 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 4.1.2 Festeavtaler inngått før 2002 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 4.2 Krav til skriftlighet og om å angi formålet for feste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190 4.3 Hva skal betales i festeavgift? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190 4.4 Innfestingsavgift . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190 5 Regulering av festeavgift. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191 5.1 Regulering av festeavgift der formålet med feste er bolig- eller fritidshus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191 5.1.1 Hovedregel i tomtefesteloven § 15 første ledd . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191 5.1.2 Overgangsregler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 5.1.3 Regulering av festeavgift for avtaler inngått før 26. mai 1983 . . 192 5.2 Regulering av festeavgift der formålet med feste er noe annet enn bolig- og fritidshus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193 6 Lovbestemt rett til innløsning av festeavtaler til bolig- og fritidshus . . . . . . . . . . 194

17

18

RETTIGHETER I FAST EIENDOM

7

8 9

10 11 12 13

14

6.1 Når kan innløsning kreves? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194 6.1.1 Unntak fra rett til innløsning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195 6.2 Hvor mye skal festeren betale ved innløsning?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195 6.2.1 Et sammensatt og vanskelig spørsmål . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195 6.2.2 Innløsningsrett er en form for tvangsavståelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196 6.2.3 Tomtefesteloven § 37 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196 6.2.4 Verdsetting av tomteverdien – tidsbegrensede festeavtaler . . . . . . 196 6.2.5 Verdsetting av tomteverdien – festet løper på ubestemt tid . . . . . 198 6.2.6 Forholdet til Grunnloven § 105 og EMK første tilleggsprotokoll artikkel 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198 6.3 Gjennomføring av krav om innløsning etter tomtefesteloven . . . . . . . . . . . 199 6.4 Innløsning av punktfeste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199 6.4.1 Hva er punktfeste? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199 6.4.2 Hvor stort areal kan innløses? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200 6.5 Avtaler om at festeren har plikt til å innløse festetomta . . . . . . . . . . . . . . . . . 200 6.5.1 Selsbakdommen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 Lovbestemt rett til forlengelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202 7.1 Lovbestemt rett til forlengelse av feste til bolighus og fritidshus . . . . . . . . 202 7.1.1 Bortfesterens rett til å kreve oppregulering av festeavgiften ved forlengelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203 7.1.2 Bakgrunnen for lovendringen i 2015 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203 7.2 Forlengelse av festetomter til andre formål enn bolighus og fritidshus . . 204 Innløsning og forlengelse av framfeste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204 Festeforholdet løper ut på tid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 9.1 Hovedregel om borttakingsrett og ryddeplikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 9.2 Bortfesterens rett og plikt til å ta over hus og faste innretninger . . . . . . . . 205 9.3 Bortfesterens rett til å tilby innløsning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206 9.4 Vederlaget ved overtakelse av hus og faste innretninger . . . . . . . . . . . . . . . . . 206 Opphør av festeavtale etter mislighold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207 Opphør av festeavtale etter oppsigelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207 Festerens faktiske rådighet over festetomta. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208 12.1 Rådigheten over tomt til næringsformål . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208 12.2 Rådigheten over tomt til bolig- og fritidshus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208 Festerens juridiske rådighet over festetomta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209 13.1 Overføring av festerett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209 13.1.1 Forbud mot avhendelse krever sterke grunner. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209 13.1.2 Forbehold i forbindelse med overføring av festerett . . . . . . . . . . . . . 210 13.2 Pantsettelse av festerett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210 13.2.1 Kreditors rett til å ta dekning i festetomta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210 13.3 Stiftelse av servitutter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 Matrikulering og tinglysing av tomtefeste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 14.1 Matrikulering av festegrunn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 14.2 Tinglysing ved overføring av festerett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 14.3 Tinglysing i forbindelse med innløsning av festetomter . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 14.4 Prioritetsspørsmål ved innløsning tomtefeste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212

Innhold

XIV. Servitutter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213 1 Et utgangspunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213 2 Litt historie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213 2.1 Prinsippet om numerus clausus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 2.2 Kløyvd eiendomsrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 2.2.1 Hva er kløyvd eiendomsrett? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 2.2.2 Hvilken betydning har det at en rettighet i fast eiendom anses som en kløyvd eiendomsrett? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 2.2.3 Når kan gamle rettigheter i utmark gi grunnlag for eiendomsrett? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216 2.2.4 Tolkning av tidligere utskiftninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216 2.2.5 Tolking av tidligere avtaler om erverv av rettigheter i utmark. . . 217 2.3 Begrepet «servitutt» i eldre norsk teori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217 2.4 Servituttloven fra 1968 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218 3 Rammene for servituttloven. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218 3.1 Tre typer av servitutter etter servituttloven § 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219 4.2 Servituttloven er fravikelig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219 4.3 Loven viker for særlig rettshøve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220 5 Hvordan etableres servitutter? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221 5.1 Avtale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221 5.1.1 Servitutter som etableres i forbindelse med opprettelse av nye matrikkelenheter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221 5.1.2 Strømledninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221 5.1.3 Bredbånd og fiberoptiske kabler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 5.1.4 Stiftelse av negative servitutter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 5.2 Ekspropriasjon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 5.3 Hevd. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 6 Hva slags rett gir servitutten?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 6.1 Grensen mellom kjøp og erverv av rettighet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 6.2 Grensen mellom servitutt og leie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 6.3 Servitutt eller eiendomsrett? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224 6.4 Må servitutter oppmåles før tinglysing?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224 7 Hvilken rådighet gir servitutten? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224 7.1 Råderetten kan være presist angitt i stiftelsesgrunnlaget . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 7.2 Servitutten skal imøtekomme et formål . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 7.2.1 Tålegrensen i servituttloven § 2. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 7.2.2 I utgangspunktet fastsettes tålegrensen konkret . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 7.2.3 Av og til en festnet tålegrense . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 7.3 Strøksservitutter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227 7.3.1 Hvem har søksmålsrett for brudd på servituttvilkårene? . . . . . . . . 228 7.3.2 Tolkning av strøksservitutter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228 7.3.3 Faller strøksservituttene bort dersom de kommer i strid med en senere reguleringsplan? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229 7.3.4 Borteliddommen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230 7.3.5 Naturbetongdommen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231 7.3.6 Oppsummering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232 8 Overføring av servitutter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232

19

20

RETTIGHETER I FAST EIENDOM

8.1 Avhendelse av den tjenende eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233 8.2 Avhendelse av den herskende eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233 8.2.1 Servitutter som ligger til en fast eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233 8.3 Separat avhendelse av reelle servitutter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 8.3.1 Separat avhendelse av reelle servitutter er som hovedregel ulovlig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 8.3.2 Unntak fra forbud mot separat avhendelse av reelle servitutter . . 235 8.4 Avhendelse av personlige servitutter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235 8.4.1 Hovedregelen er at personlige servitutter kan avhendes . . . . . . . . . 235 8.4.2 Unntak fra hovedregelen om rett til avhendelse . . . . . . . . . . . . . . . . . 236 8.4.3 Forkjøpsrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236 9 Omlegging, endring og avløsning av servitutter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236 9.1 Jordskifterettens rolle ved omskiping og avskiping av servitutter. . . . . . . . 237 9.2 Omskiping og avskiping av servitutter etter jordskifteloven . . . . . . . . . . . . . 238 9.3 Omskiping og avskiping etter servituttloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238 9.3.1 Omskiping etter servituttloven § 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239 9.3.2 Omskiping etter servituttloven § 6 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240 9.3.3 Avskiping etter § 7 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241 9.4 Skjønn etter veiloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242 9.5 Noen bestemmelser gir overlappende myndighet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242 9.6 Forskjeller og likheter mellom jordskifte og skjønn etter servituttloven og veiloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243 9.7 Sakskostnader og gebyrer for saker som behandles av jordskifteretten . . 243 9.7.1 Jordskifte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243 9.7.2 Skjønn etter servituttloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244 9.7.3 Skjønn etter veiloven. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244 9.7.4 Rettledning fra jordskifteretten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244 10 Mothevd og frihevd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245 10.1 Vilkårene for mothevd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245 10.2 Vilkårene for frihevd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245

XV. Eierrådighet i naboforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 1 Et utgangspunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 2 Lovgivning om eierrådighet i naboforhold. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 2.1 Lovgivning som retter seg mot alle, faller utenfor naboretten . . . . . . . . . . . 248 2.2 Naboloven har et begrenset virkeområde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 2.2.1 Hva er en naboeiendom? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 2.2.2 Naboloven kan fravikes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 3 Litt historie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249 3.1 Samfunnet endrer seg på 1800-tallet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249 3.2 Naboloven fra 1887 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250 3.3 Naboloven fra 1961 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250 4 Grunntanker i naboloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250 4.1 Forholdene på det enkelte sted . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251 4.1.1 Kompensasjonshensynet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251 4.1.2 Godkjennelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251 4.2 Hensynet til nabofreden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252

Innhold

5

6 7 8

9 10

4.3 Hensynet til eierrådigheten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252 4.4 Naboloven har fokus på skadevirkninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253 Tålegrensen i naboforhold. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253 5.1 Skade eller ulempe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254 5.2 Unødvendig til skade eller ulempe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254 5.3 Urimelig til skade eller ulempe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 5.3.1 Ventelige skader eller ulemper som ikke er verre enn vanlig, er som hovedregel lovlige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 5.3.2 Når er en ulempe ventelig? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256 5.3.3 Et sted går grensen for hva som kan sies å være ventelig . . . . . . . . 256 5.3.4 Noen lovbestemmelser fastsetter en konkret grense . . . . . . . . . . . . . 257 5.3.5 Tidspunktet for vurderingen av om en ulempe er ventelig . . . . . . 257 5.4 Unntaksregelen i naboloven § 2 fjerde ledd. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258 5.4.1 Vilkårene for å anvende unntaksregelen i § 2 fjerde ledd . . . . . . . 259 5.5 Skaden eller ulempen ligger utenfor det som er ventelig . . . . . . . . . . . . . . . . 260 5.5.1 Lovligheten må avgjøres ut fra en konkret vurdering . . . . . . . . . . . 260 5.5.2 Betydningen av at tiltakshaver har fått offentlig tillatelse . . . . . . . 260 5.5.3 Naturmangfoldet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 Nabovarsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 Naboskjønn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262 Sanksjonsreglene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262 8.1 Rett til erstatning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262 8.1.1 Et objektivt ansvar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263 8.1.2 Økonomisk tap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263 8.2 Krav om retting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263 8.2.1 Unntak fra krav om retting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264 Innpåbygging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264 Trær på naboeiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264 10.1 Spesialbestemmelsen i § 12 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265 10.2 Naboloven § 3. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266 10.2.1 Avstandskravet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266 10.2.2 Kravet om at treet må være til skade eller særlig ulempe . . . . . . . . 266 10.2.3 Det sentrale spørsmål er om treet har nevneverdig betydning for treeieren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267 10.2.4 Bestemmelsen i § 3 gjelder ikke hekk som er lavere enn 2 meter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267 10.3 Naboloven § 2 og trær på naboeiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268 10.4 Ulovlig fjerning av trær. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268

XVI. Gjerderetten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 1 Et utgangspunkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 2 Litt historie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 3 Gjerdeloven. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270 3.1 Gjerdeloven er deklaratorisk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270 3.2 Rett til gjerde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271 3.3 Plikt til å holde nabogjerde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271 3.4 Skjønn etter gjerdeloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272

21

22

RETTIGHETER I FAST EIENDOM

4 Noen hovedlinjer om beiterett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272 4.1 Streifbeiterett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272 4.2 Sammenhengen mellom gjerdeloven og beiterett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273 4.3 Ansvar for husdyr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273

XVII. Avsluttende bemerkninger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275 1 Norsk tingsrett har en nasjonal forankring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275 2 Norsk tingsrett er mer fragmentert enn i kontinentale rettssystemer . . . . . . . . . . 276 3 Litt mer om sondringen mellom tinglige og obligatoriske rettigheter . . . . . . . . . 276 3.1 Det nye synet på eiendomsretten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277 3.2 Sondringen mellom tinglige og obligatoriske rettigheter faller bort i nordisk tingsrettsteori. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278 3.3 Imøtegåelse av kritikken mot å sondre mellom tinglige og obligatoriske rettigheter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279 3.4 Tingsrett er mer enn dynamisk tingsrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281 4 Tingsrett i andre land . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281

XVIII. Grunntrekk i engelsk tingsrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283 1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283 2 Sondringen mellom law og equity i engelsk rett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284 2.1 Hvordan oppsto rettsprinsippene om equity? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284 2.2 Equity i dag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288 2.3 The trust of land. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 3 Litt om eiendomsrett og begrensede rettigheter i fast eiendom. . . . . . . . . . . . . . . . 292 3.1 Law of Property Act fra 1925 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 3.2 Legal rights . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 3.3 Equitable interests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296 3.3.1 Rettigheter i fast eiendom som ikke oppfyller lovbestemte formkrav . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296 3.3.2 Estoppel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297 3.3.3 Både legal rights og equitable interest er som hovedregel tinglige . . 298 4 Registrering av eiendomsrett og begrensede rettigheter i fast eiendom . . . . . . . . 301 4.1 Eiendom som ikke er registrert i LRA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305

Litteraturliste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307 Oversikt over rådsegn frå Sivillovbokutvalget . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307 Oversikt over NOU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307 Oversikt over proposisjoner og innstillinger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308 Litteratur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309

Domsregister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313 Lovregister. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317 Stikkordregister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323

I. HVA HANDLER BOKA OM? 1

Et utgangspunkt

Denne boka handler kort sagt om å ha juridiske rettigheter i fast eiendom.

Eksempler på dette er eiendomsrett, bruksrett, tomtefeste og andre leierettigheter.

Boka beskriver også hvordan fysiske eiendommer og rettigheter i fast eiendom blir registrert i våre nasjonale eiendomsregistre. I tillegg dreier boka seg om rettsforholdet mellom naboer, herunder hvordan uklare eller omtvistede eiendomsgrenser kan fastsettes, både på land og i vann.

I Norge er det vanlig å omtale rettigheter i fast eiendom i faget tingsrett.

Tingsrett er et gammelt rettsområde. Sporene går helt tilbake til de første lovene fra vikingtiden.1 Mange rettigheter i fast eiendom blir tradisjonelt kalt tinglige rettigheter.

Som en start kan vi si at tingsretten handler om de tinglige rettighetene.

2

Bruk og utnyttelse av fast eiendom er regulert gjennom omfattende lovgivning

Mange lover omhandler fast eiendom på en eller annen måte. Hvordan vi tar vare på jord, landarealer og andre naturresurser, er viktig, ikke bare for den enkelte, men også for samfunnet og framtidige generasjoner. Eierrådighet og bruk av fast eiendom er derfor regulert gjennom omfattende lovgivning.

Plan- og bygningsloven er trolig den loven som i størst grad regulerer bruk av fast eiendom. En eier eller rettighetshaver i fast eiendom må ikke bruke eiendommen i strid med politisk vedtatte arealplaner og reguleringsbestemmelser.2 Det finnes også en rekke andre lover om vern, bruk og utnyttelse av fast eiendom. Noen viktige eksempler er naturmangfoldloven fra 2009, vannressursloven 1 2

Se for eksempel landsleiebolken i Magnus Lagabøtes landslov fra 1274.

Se plan- og bygningsloven § 11-6 og § 12-4.

24

RETTIGHETER I FAST EIENDOM

fra 2000, forurensningsloven fra 1981, jordloven fra 1994 og konsesjonsloven fra 2003. Sammen med plan- og bygningsloven legger disse lovene grunnleggende føringer og begrensninger for råderett over fast eiendom.

I denne boka er det imidlertid de privatrettslige sidene ved å eie eller bruke eiendom som størst interesse. Sentralt står spørsmål der to eller flere har rettigheter i samme eiendom. Men her og der må nødvendigvis forholdet til offentligrettslige lover og regler omtales.

3

Forholdet mellom tingsrett og andre rettsområder

At jussen inndeles i ulike rettsområder, er de fleste kjent med. Et poeng med inndelingen er å lette arbeidet med å få oversikt over og kunnskap om rettsregler som har en innbyrdes sammenheng. På mange måter er det for eksempel praktisk at strafferettslige spørsmål og eiendomsrettslige spørsmål omtales hver for seg. En slik inndeling er imidlertid ikke avgjørende for hvordan et konkret rettsspørsmål skal løses. Domstolene må anvende de rettsregler som passer for den enkelte sak. Ofte kreves det derfor kjennskap til flere rettsområder for å kunne løse et rettslig spørsmål på en forsvarlig måte. Dette gjelder ikke minst for problemstillinger knyttet til fast eiendom. At offentligrettslige regler har grunnleggende betydning for hvordan eierrådigheten kan utøves, er allerede nevnt. Men også når det gjelder spørsmål av privatrettslig karakter, har rettskilder fra andre rettsområder stor betydning. Et viktig eksempel er kontraktsrett og obligasjonsrett. Siden de fleste rettigheter i fast eiendom er stiftet ved avtale, er det viktig å kjenne til disse rettsområdene når man skal løse spørsmål om fast eiendoms rettsforhold – eller tingsrett som vi kaller det i denne boka.

4

Kort om kontraktsrett og obligasjonsrett

Kontraktsrett er læren om kontrakter. Dette omhandler blant annet reglene om inngåelse av avtaler samt tolkning og utfylling av kontrakter. Hvordan kontrakter skal oppfylles, er også en del av kontraktsretten. Skal man være helt presis, kan man si at området for kontraktsretten er reglene om gjensidig betingede yteplikter av formuerettslig karakter. Eksempler på dette kan være kjøp, leie og utføring av arbeid på fast eiendom.3 Kontraktsretten utgjør den største delen av obligasjonsretten. I tillegg handler obligasjonsretten om yteplikter der det rettslige grunnlaget ikke bare er kontrakt.

3

Mer om dette: Knophs oversikt over Norges rett, 14. utgave, s. 210, og Kåre Lilleholt, Kontraktsrett og obligasjonsrett (2017), s. 19.

I. Hva Handler boka om?

En rettslig yteplikt kan uansett om den er stiftet ved avtale eller på annen måte, omtales som en obligasjon. Slik sett kan vi si at obligasjonsretten er læren om obligasjonene.

5

Litt om bokas oppbygning

Boka begynner med en kort omtale av de viktigste rettighetene i fast eiendom (kapittel II). En slik foreløpig oversikt gir bedre forutsetninger for å se forskjeller og likheter mellom ulike rettigheter i fast eiendom etter hvert som de blir omtalt i boka. I kapittel III skal det gis en oversikt over hva som kjennetegner rettigheter i fast eiendom.

Etter dette behandles reglene om registrering av eiendom (kapittel IV og V).

En tidlig introduksjon til våre eiendomsregistre er nesten en forutsetning for å kunne forstå mange tingsrettslige problemstillinger.

Jordskifteretten har en viktig rolle når det gjelder juss og praktiske spørsmål knyttet til fast eiendom. Det er derfor et stort poeng at vi blir kjent med denne særdomstolen før vi mer spesifikt ser nærmere på bestemte rettigheter i fast eiendom (kapittel VI).

I kapitlene VII–XVI gjennomgås temaene erverv av fast eiendom, eiendomsgrenser, sameie, borettslag og eierseksjoner, panterett i fast eiendom, leie av fast eiendom, tomtefeste, servitutter og naborett. Her behandles de ulike temaene i utgangspunktet enkeltvis, men det trekkes også linjer mellom dem.

Kapittel XVII inneholder noen avsluttende bemerkninger. Og til slutt – i kapittel XVIII – har jeg lagt ved en artikkel jeg tidligere har skrevet om grunntrekk i engelsk tingsrett.4 Jeg håper artikkelen kan være av interesse for den som ønsker et innblikk i engelsk land law.

4

Einar Bergsholm, Grunntrekk i engelsk tingsrett, Kart og Plan 2013, s. 239–254.

25

Einar Bergsholm

Hva er det som kjennetegner rettigheter i fast eiendom? Og hvorfor har denne delen av jussen blitt til et eget rettsområde som kalles tingsrett? Dette er noen av spørsmålene som tas opp i denne boka.

RETTIGHETER I FAST EIENDOM

Regler om fast eiendom har på flere måter et eget preg. Mange lovbestemmelser inviterer for eksempel til konkrete interesseavveininger. Boka tar sikte på å forklare hvorfor det er slik, og hvorfor vi så ofte faller ned på såkalte tålegrensevurderinger når innholdet i rettighetene skal fastlegges.

Også når det gjelder prosess, står rettigheter i fast eiendom i en særstilling.

Et typisk trekk er at de involverte parter er naboer, og at en del spørsmål handler om mer enn bare å finne fram til gjeldende rett. I mange tilfeller handler det også om å få til praktiske løsninger med hensyn til drift og vedlikehold av felles infrastruktur i for eksempel et nabolag. Dersom enighet ikke oppnås, må slike spørsmål løses ved rettslig skjønn eller jordskifte. Foruten å være en vanlig lærebok i tingsrett gir boka en oversikt over jordskifterettens myndighet til å holde jordskifte og skjønn.

Boka er først og fremst skrevet for studenter på universitets- og høgskolenivå.

Men den kan også være av interesse for andre som ønsker en innføring i tingsrett. Bruken av eksempler gjør at problemstillingene kan forstås uten spesielle forkunnskaper om rettigheter i fast eiendom.

Einar Bergsholm er dosent i juridiske fag ved Norges miljø- og biovitenskapelige universitet på Ås.

2.

ISBN 978-82-450-2488-3

,!7II2E5-aceiid!

utgave

Einar Bergsholm

RETTIGHETER I FAST EIEND M – en innføring i tingsrett

2. utgave