Gewährleistungscheck

VorFristablauf prüfen

Das neue Haus ist fertig, die Abnahme erfolgt. Nun kann der Umzugswagen rollen und der Einzug in die eigenen vier Wände steht an. Die Wege mit der Baufi rma trennen sich – doch für immer? Die Bauherrenberaterin und Diplom-Ingenieurin Evelyn Wernecke gibt Tipps.

Mit Abnahme des Hauses und dem Besitzübergang beginnt gleichzeitig die fünfjährige Gewährleistung. Für den Hauseigentümer bedeutet dies: Er muss beweisen, dass ein eventuell in der Gewährleistungszeit auftretender Mangel auf bereits während der Bauphase nicht fachgerecht ausgeführte Arbeiten zurückzuführen ist. Vor der Abnahme liegt die Beweislast beim Auftragnehmer. Nach der Abnahme hingegen dreht sich die Beweislast um und liegt beim ehemaligen Auftraggeber. Wichtig ist aus diesem Grund, die Abnahme gut vorzubereiten. Bauherren sind meist baufachliche Laien und nur bedingt in der Lage, Mängel als solche zu erkennen und Beseitigung einzufordern. Sie sollten sich nicht nur bei der Abnahme, sondern bereits während der gesamten Bauphase unabhängig beraten und unterstützen lassen, wie es beispielsweise der Bauherren-Schutzbund mit seinen Bauherrenberatern und Vertrauensanwälten anbietet. Bei der Abnahme sollte sich der Bauherr alle ihm bekannten Mängel vorbehalten, da er ansonsten seine Mängelrechte – bis auf den Schadens- und Aufwändungsersatz – verliert. Dazu sind die bekannten Mängel im Abnahmeprotokoll aufzulisten. Ratsam ist außerdem, eine Frist zur Mangelbeseitigung in das Abnahmeprotokoll aufzunehmen. Es kann also wiedersieht, sind bei der Abnahme festgestellte Mängel zu beseitigen oder Restarbeiten auszuführen.

Mangel oder Abnutzung?

Jeder Bauherr wünscht sich, dass er ein mangelfreies Objekt erhält, ohne Stress und Ärger in seinem Haus wohnen kann. Doch nach der Abnahme und Beseitigung aller Mängel kann es jederzeit passieren, dass in der Gewährleistungszeit Veränderungen am Haus sichtbar werden. Ist das eine normale Abnutzung oder sind es Mängel, die sich der ehemalige Auftragnehmer zurechnen lassen muss? Wer soll das als Laie beurteilen? Deshalb ist empfehlenswert, nicht im Alleingang vorzugehen und in jedem Fall einen Fachmann oder eine Fachfrau zu Rate zu ziehen. Oftmals werden zum Beispiel Risse in Silikonfugen als Mangel betrachtet. Diese stellen jedoch so genannte Wartungsfugen dar. Wurden sie richtig ausgeführt und zum richtigen Zeitpunkt erstellt, gehören solche Rissbildungen eher zur normalen Abnutzung. Liegt ein Mangel vor, muss dieser umgehend angezeigt und zur Mangelbeseitigung aufgefordert werden. Eine Fristsetzung ist hier sinnvoll. Erfahrungsgemäß sind ehemalige Auftragnehmer schnell dabei, angezeigte Mängel als nicht in ihren Zuständigkeitsbereich fallend abzutun. Beharrlichkeit ist daher gefragt. Je fundierter und fachlich gut begründet eine Mangelanzeige ist, umso größer sind die Chancen sich durchzusetzen. Wie gesagt, die Beweislast liegt beim Hauseigentümer.

Rechte nicht verschenken

Ein Gebäudecheck vor Ablauf der Gewährleistung macht Sinn, um Mängelrechte nicht zu verschenken. Der Bauherren-Schutzbund bietet das für seine Mitglieder an. Ein Fachmann nimmt das Gebäude rechtzeitig und gründlich unter die Lupe, untersucht es auf vorhandene Mängel. Der Eigentümer kennt seine Immobilie am besten. Er bringt all das ein, was ihm aufgefallen ist. Der BSB-Experte prüft fachmännisch und fügt hinzu, was dem Hauseigentümer nicht aufgefallen ist. Die zum Check festgestellten Mängel werden inklusive einer Fotodokumentation im Protokoll festgehalten und dem ehemaligen Auftragnehmer als Mangelanzeige mit der Aufforderung zur Mangelbeseitigung innerhalb einer angemessenen Frist übermittelt. Die gesetzte Frist ist abhängig vom Umfang des Mangels, aber auch von der Jahreszeit. Beispielsweise sind Risse in der Außenfassade sicher mit einer Frist von vier Wochen zu beseitigen, wenn nicht gerade eine Frostperiode herrscht. Wichtig ist, dass

EVELYN WERNECKE

Bauherrenberaterin, des Bauherren-Schutzbund e.V., Region Erfurt

die Mängel rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistung angezeigt werden. Wer einen solchen Check beauftragen will, sollte ihn spätestens viereinhalb Jahre nach Abnahme durchführen lassen. So bleibt genügend Zeit, alles rechtzeitig in die Wege zu leiten. Die Mangelanzeige muss dem Auftragnehmer schriftlich zugestellt werden: postalisch und mit Empfangsbestätigung. Schließlich muss immer schlüssig belegt werden können, dass die Mängelanzeige rechtzeitig zugegangen ist.

Info

Bauschäden während der Bauzeit und in der Gewähleistung

Prozentualle Verteilung des Auftretens der Bauschäden

Quelle: Bauschadenbericht 2018 im Auftrag des BSB

Schutz vor Insolvenz

Mängelrecht in der Gewährleistungszeit wahrzunehmen setzt voraus, dass die tragnehmer noch greifbar sind. Oft sind Mängelanzeigen nicht zustellbar oder die Firmen reagieren nicht. Das kann unterschiedliche Ursachen haben. Vielleicht hat sich nur der Geschäftssitz verändert. Oder die Firma reagiert nicht, weil sie hofft, die Sache verläuft im Sand. Nicht selten ist aufwändige eigene Recherche und oft anwaltlicher Nachdruck erforderlich. Schwierig wird es, musste der Auftragnehmer inzwischen Insolvenz beantragen. Dann ist derjenige in einer guten Position, der im Bauvertrag eine Gewährleistungsbürgschaft vereinbart hat. Sie sollte fünf Prozent des Vertragspreises betragen. Voraussetzung: Die Bürgschaft ist vereinbart und mit Abnahme des Neubaus wurde die Original-Bürgschaftsurkunde an die Bauherren übergeben wurde. Ist der Vertrag einmal unterschrieben, gibt es darauf keinen Anspruch mehr. (BSB/man)

Weitere Informationen unter: www.bsb-ev.de

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