주간 차이나 마켓 네비게이션
2014.11.7
경제 최홍매 02-768-3439
hongmei.cui@dwsec.com
중국 부동산 시장 점검: 간만에 느껴지는 온기 중국 부동산 시장이 간만에 활기를 띠었다. 10월 주요도시 부동산 판매면적인 2014년 들어 최고치를 기록, 특히 1선도시들이 큰 폭의 반등세를 보였다. 부동산 거래가 반등 한 가장 큰 요인은 2분기 이후 실행된 정부의 완화정책이다. 10월 반등에서 불구하고 관련지표들은 엇갈린 흐름을 보였다. 긍정적인 변화는 재고 증가율이 둔화되었고, 재고 압박이 약화되었다는 것이다. 하지만 토지거래가 감소하면 서 향후 부동산 투자가 둔화될 것임을 시사하였다. 다행인 것은 정책이 강화되고 있다는 것이다. 국무원 회의에서 리커창은 공적금 대출 조건을 완화할 것을 주문하였다. 금주 항저우, 난징 등 도시들이 공적금대출 완화정책 을 발표하였다. 등록세 시행가능성도 2017년까지 보류되었다. 정부지원 확대로 하반 기로 갈수록 중국 부동산 거래량은 회복되고 가격하락세는 진정될 것으로 예상된다.
중국/홍콩 증시 상하이종합지수는 지난주에 이어서 상승세를 이어갔다. 2,400pt를 상회, 2013년 2월 이 후 최고수준을 기록하였다. 홍콩 증시는 지난주 대비 소폭 하락하는 수준에 그쳤다. 상하이 종합지수 강세요인은 다음과 같다. ① 주말 발표된 10월 NBS 제조업 PMI지수 가 전월대비 하락하였지만 계절성을 감안하면 양호한 수준이었다. ② 지방정부들이 공적 금 지원을 늘리는 등 부동산에 대한 지원책을 강화하였다. ③ 부동산 등록세 시행이 연 장되었다. 재정부 인사는 2017년에 부동산 등록세를 시행할 가능성이 높다고 언급하였 다. ④국무원에서 주택시장을 포함한 6대 분야 소비산업 지원정책 의견을 발표하였다.
전망과 전략 다음주 중국 증시는 소폭의 조정을 예상한다. 다음주는 무역을 비롯해 가격, 생산, 투자, 소비 등 10월 실물지표 발표가 예정되어있다. 전반적으로 둔화가 될 것으로 예상되면서 증시에 부정적인 영향을 미칠 것이다. 표 1. 중화권 증시 동향 (11월 11월 6일 기준) 기준) 지수 (pt)
등락률 (%)
거래량 (백만 주)
거래대금 (백만 달러)
상승종목 수 (개)
하락종목 수 (개)
시가총액 (백만 달러)
PE (x)
SHCOMP Index
2,425.86
1.45
22,273
29,481
551
361
2,969,492
11.5
SHASHR Index
2,540.09
1.46
22,232
29,447
531
335
46
11.5
상해 B
SHBSHR Index
261.09
0.01
41
34
20
26
12,857
16.0
심천종합지수
SZCOMP Index
1,364.54
1.11
7,865
11,408
933
432
756,621
32.8
심천 A
SZASHR Index
1,425.90
1.13
7,824
11,373
930
389
743,575
18.8
심천 B
SZBSHR Index
954.31
-2.12
41
36
3
43
13,046
11.1
홍콩항셍
HSI Index
23,649.31
-0.22
1,055
7,523
16
33
3,232,900
10.2
홍콩 H
HSCEI Index
10,568.69
-0.57
1,448
1,016
11
28
550,643
7.3
대만가권
TWSE Index
8,891.02
0.03
5,158
2,324
139
584
827,548
15.2
지수
티커
상해종합지수 상해 A
주1: PE는 Trailing EPS 기준, 주2: 홍콩항셍, 홍콩H주의 상승 및 하락 종목 수는 지수편입 종목기준, 자료: Bloomberg, KDB대우증권 리서치센터
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간만에 느껴지는 중국 부동산 시장의 온기 중국 부동산 시장이 간만에 활기를 띠었다. 전통적으로 9월과 10월은 부동산 판매의 성 수기이다. 사실 금년 9월까지 부동산 시장은 가격과 거래면적에서 하락일변도를 기록하 였다. 최근 긍정적인 변화가 생긴 것이 10월 부동산 시장이다. 앞서 발표된 9월 중국 부 동산 가격 지수도 하락세가 재차 둔화되었다. 10월 전국 부동산 거래량 데이터가 아직 발표되지는 않았지만, 주요 도시들의 부동산 판 매량 증가율은 긍정적이다. 예컨대 30대 주요도시의 부동산 판매면적은 전월대비 12.2% 증가(전월비 -4.0%), 2014년들어 최고의 월 판매면적을 기록하였다. 특히 큰 폭의 상승 률을 기록한 것은 1선도시이다. 10월 전월대비 34.8% 증가(전월동기비 -4.2%)하였다. 부동산 거래가 반등한 가장 큰 요인은 정부 정책이라고 판단된다. 가장 중요한 것이 5월 이 “중앙 5조”, 9월 말의 부동산 대출 완화 정책 및 10월에 발표된 주택공적금 대출조건 완화이다. 더불어 전국적인 부동산 구입제한 철폐 정책(표2 참조)도 부동산 시장의 하락 방어에 일조하였다. 표 2. 2분이기 이후 발표된 중국 부동산 완화 정책들 정책들 날짜
도시
2014-05-24
국무원
2014-06-24
지역별 정부
2014 년 7 월
베이징
2014 년 7 월
후허호우터
2014-08-28
항저우 시
2014-08-28
시안 시
2014-09-01
구이양 시
2014-09-21
난징/우한 시
2014-09-26
주하이 시
2014-09-30
2014-10-17
2014-10-14
현재
관련내용 "중앙 5 조" -주택구매 관련 대출을 우선 시; 합리적인 모기지 금리 -주택 구매 대출을 적극적으로 지원, 리스크 관리 지원 역모기지론( 역모기지론( 养 ) 실행 - 베이징, 상하이, 광저우, 우한 4 개도시에서 실행 -고령화 가속에 따른 일종의 대책, 7 월 1 일부터 2 년간 실행 -대상은 주택에 대한 독립된 재산권을 가진 만 60 세 이상의 노인들로 제한, 주가격의 등락에 관계없이 일정한 양로보험금 지급 두번째 구매 대상 주택에 대한 주택공적금 요건 완화 주택 구매제한 정책 폐지 구매제한 정책 폐지 -140 평방미터 이하의 주택구매에 대해 기존 주택등기기록 제공 면제 -기존에는 140 평방미터 이상의 주택구매에 대해 관련 정책 면제 구매제한 정책 폐지 -9 월 1 일부터 시안 시내에서 주택 구매시, 호적 등본과 기존 주택 기록 제출을 면제 구매제한 정책 폐지 -호적 취득 여부에 상관없이, 주택구매 수량에 대한 제한 철폐 -기존 주택기록과 납세증명서 제출 면제 구매제한 정책 폐지
구매제한 정책 폐지 부동산 대출 완화 발표 -생애 첫 부동산 모기지 금리의 하한은 기준금리의 0.7 배로 규정, 구체적인 금리는 은행별로 국무원 자율권 발휘 - 기존 대출금 모두 상환시, 첫번째 주택 구매 대출과 같은 혜택 적용 구매제한 정책을 취소 - 텐진 호적자 혹은 비 호적자가 텐진시에서 주택구매시 기존 주택소유 여부 조사 철폐 톈진시 - 첫 구매주택에 대한 계약금은 30%; 대출 금리하한은 기준금리의 0.7 배 -실질적으로 구매제한 정책을 지속하는 도시는 베이징, 상하이, 심천, 광저우, 싼야 주택적립( 주택적립(공적) 공적)금 대출조건 완화 주택건설부, -주택공적급 납부 6 개월 이상의 개인은 주거용 주택 구매 대출 신청 가능 재정부, 인민은행 -공적금에서의 대출비중이 85% 이하인 지역은 상황에 따라 첫 주택구매 대출 한도 인상가능 -호적지가 아닌 곳에서도 대출이 가능하게 하고, 중간 거래 비용 감소 대부분 도시 제한 전국적인 규모의 부동산 구매제한 정책 철회 정책 철폐 - 베이징, 상하이, 광저우, 선전, 쌴야(해남도)는 여전히 구매제한 정책 실행
자료: 중국 언론보도 정리, KDB 대우증권 리서치센터
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부동산 시장의 긍정적인 변화는 주가흐름에서도 나타난다. 부동산 지수(신은만국 지수) 는 상하이종합 지수를 5월이후 본격적으로 아웃 퍼폼하기 시작하였다. 그림 1. 10월 10월 주요 도시 부동산 거래 면적은 연내 최고 수준 기록 (백만 평방미터) 25 30대도시 부동산 거래면적
부양책으로 전년과
그림 2. 주요 도시별 부동산 거래 면적 전월대비 증가율 40
9월
비슷한 수준으로 회복
10월
20
30
15
20
10
10
0
5
-10
0 13.1
13.7
14.1
30대도시
14.7
1선도시
자료: KDB 대우증권 리서치센터
자료: KDB 대우증권 리서치센터
그림 3. 5월이후 부동산지수는 상하이종합 지수를 본격적으로 상회
그림 4. 최근 중국 부동산 가격 하락세 둔화 진행 중 (%,전월비) 3 1선도시 평균상승률 100대 도시 평균상승률
(2014년1월=100pt) 130
2선도시
부동산지수 상하이종합지수
120
2
110
1 100
0 90
-1
80 14.1
14.4
14.7
14.10
주: 부동산지수는 신은만국 부동산 지수. 자료: WIND, KDB 대우증권 리서치센터
11
12
13
14
자료: WIND, KDB 대우증권 리서치센터
하지만 10월 부동산 시장에서 보여지는 명과 암 10월은 부동산 거래량이 비록 반등하였지만 관련 지표들은 엇갈린 흐름을 보였다. 긍정적인 변화는 재고 증가율이 둔화되었다는 것이다. 것이다. 10대 도시들이 부동산 재고면적은 하락, 전월대비 증가율도 전월보다 둔화되었다. 부동산 투자 둔화와 판매 증가가 맞물리 면서 재고 부담이 완화되기 시작한 것이다. 또 다른 관련된 지표는 재고대비 판매 지표(상하이 Yiju 데이터)로 남아있는 부동산의 향 후 소진 예상 기간을 의미한다. 동 지수는 6월이후 본격적인 하락세를 보였다. 10대 도 시 기준으로 현재의 재고대비 판매 수준은 올해 3월 수준까지 하락하였다.
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반면 향후 부동산 투자에 투자에 선행하는 토지거래는 토지거래는 감소하였다 감소하였다. 하였다. 토지 거래는 향후 부동산 투자 확대 여부를 판단하는 하나의 선행지표이다. 10월 40대 도시 토지거래 면적은 3월 이후 최저수준이고, 증가율의 (-)폭도 확대되고 있다. 물론 40대 도시가 중국 전체를 정확히 보여주기는 힘들지만, 40대 도시의 토지 구입면적이 전체의 30% 이상을 차지함을 감안 하면 전반적인 토지 구입이 둔화되었을 가능성이 커진다. 이는 향후 부동산 투자가 적극 적으로 진행되기 어려움을 의미한다. 그림 5. 주요도시들의 재고대비 판매 비중도 하락세 (개 월) 25
20
그림 6. 거래량 반등에도 반등에도 불구하고 토지 거래는 아직 부진 (백만 평방미터) 16
10대 도시 재고대비 판매 1선 도시 재고대비 판매 2선 도시 재고대비 판매
(%,전년동기비) 100
40대 도시 토지 거래 면적(L)
40대 도시 토지 거래 면적 증가율(R) 12
80 60
15
40 8 20
10
0
4
5
-20 0
-40
0 10
11
12
13
09
14
자료: WIND, KDB 대우증권 리서치센터
10
11
12
13
14
자료: WIND, KDB 대우증권 리서치센터
정부의 지원은 다양해 지고, 부동산 경기 하락세는 둔화될 것 10월 판매량 반등으로 중국 부동산 시장이 하락 싸이클을 완전히 벗어났다고 단언하기 는 힘들다. 다만 긍정적인 것은 연말로 갈수록 정부의 지원책이 강화될 가능성이 높다는 것이다. 부동산이 중국 경기에서 차지하는 비중을 감안하면 정부는 방관하지만은 않을 것이다. 이는 최근 리커창 총리의 발언에서도 감지된다. 10월 29일, 국무원 상무회의에서 “거주 관련 소비를 안정시키고, 보장성 주택 건설을 강화하며 공적금 대출 조건을 완화”할 것 을 강조하였다. 중앙정부의 주문에 최근 지방정부의 지원책도 강화되었다. 항저우, 란저우 등 2선 도시 들은 부동산 대출금리를 최대 15%까지 인하할 수 있게 허락하였다. 또한 난징, 시쟈좡, 지난 등 30여개 도시가 주택 공적금 완화 정책을 발표하였다. 예컨대 난징시는 주택공적금을 이용하여 두 번째 주택을 구입시 초기납입금 비중을 기존 의 60%에서 최대 30%까지 인하하였다. 지난시는 주택공적금 대출 신청인 자격요건을 기존의 공적금 납입 1년 이상에서 6개월로 단축하였다. 또한 시장에서 우려하던 등록세 시행도 연기되었다. 최근 재정부 인사는 등록세 시행 일시를 2017년으로 예상하였다. 결론적으로 정부의 공적금지원 확대, 은행대출 금리 인하 등 지원정책으로 하반기로 갈 수록 부동산 거래량이 회복되고, 가격 하락세는 점차 진정되며, 경기에 미치는 부정적인 영향도 줄어들 것으로 예상된다.
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주요 섹터별 흐름: 산업재, 금융, 유틸리티 등 섹터가 지수대비 강세 그림 7. CSI 300지수 300지수 주간 섹터별 등락률
그림 8. MSCI China 주간 섹터별 등락률
(주간 등락률,%) 4.0 3.3 3.0
(주간 등락률,%) 3 2.0 2
2.2
2.0
1.7
1.7
1.5
1.3
1.3
1.0
1.7
1.4
0.9
1.2 0.7
1
0.6
0.4
0.2
0
0.0
-1
-0.2
-1.0
-1.0 -2
-1.0 -2.0
-3
-2.6
-2.3
-3.0
자료: Bloomberg, KDB 대우증권 리서치센터
자료: Bloomberg, KDB 대우증권 리서치센터
표 3. 주간, 주간, 월간 홍콩H 홍콩H 편입종목 중 상승률/ 상승률/하락률 상위 10대 10대 종목 Rank 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
종목 중국교통건설 마안산철강 COSCO China Molybdenum 북경국제공항 상해전기 중국국제항공 중국해운개발 시노펙 상하이석유화공 광주부력부동산
티커 1800 HK Equity 323 HK Equity 1919 HK Equity 3993 HK Equity 694 HK Equity 2727 HK Equity 753 HK Equity 1138 HK Equity 338 HK Equity 2777 HK Equity
업종 인프라 철강 운송 광업 인프라 전기 항공사 운송 화학 부동산
5D 13.4 11.7 8.6 7.8 7.0 5.0 4.8 4.7 3.4 2.8
1M 20.3 22.8 9.3 -2.0 3.7 -5.5 4.2 9.4 -12.0 1.9
(%) Rank 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
종목 CNOOC 유전서비스 동풍기차 청도맥주 화녕국제전력 광선철도 중국석유 중국석유화공(시노펙) 연주광업 강소녕호고속도로 PICC 자산상해보험
2883 HK Equity 489 HK Equity 168 HK Equity 902 HK Equity 525 HK Equity 857 HK Equity 386 HK Equity 1171 HK Equity 177 HK Equity 2328 HK Equity
업종 정유 자동차 맥주 전력 운송 정유 정유 석탄 인프라 보험
5D -8.4 -6.5 -4.7 -4.6 -4.2 -3.5 -3.3 -2.6 -2.3 -2.2
1M -27.2 -13.9 -3.4 1.9 2.5 -7.6 -4.1 -2.5 1.1 -4.8
자료: Bloomberg, KDB대우증권 리서치센터
표 4. 중국 원자재/ 원자재/금리/ 금리/환율 동향 항목구분 석탄
상품 티커 친황다오 석탄 가격 CLSPCHQI Index 중국 철광석 수입 가격 CIOWQIND Index 중국 Rebar Spot 가격 cdspdrav index 상해 선물 구리 선물 cu3 comdty 알루미늄 선물 AA3 comdty 이형봉강 선물 RBT3 Comdty 금 선물 AUA3 comdty 연료유 선물 FO3 Comdty 대련 선물 옥수수 선물 AC3 Comdty 대두 선물 AK3 Comdty 폴리에틸렌 pol3 Comdty 정주 선물 백색 원당 cb3 Comdty 소맥(강력분) vn3 Comdty 금리 PBOC 3 개월 금리 pboc3m index PBOC 1 년물 금리 pboc1yr index 은행간 Repo 1 일물 rp01 index 은행간 Repo 7 일물 rp07 index 환율 USD/RMB Spot usdcny curncy USD/RMB 12 개월 NDF ccn+12M curncy 주: 선물은 3개월 기준, 금리는 %p, 자료: Bloomberg, KDB대우증권 리서치센터
(%, P) P) 5D% 0.7 -2.6 0.7 -1.9 -0.5 -2.3 -6.2 7.4 -0.5 0.4 -1.4 -3.8 -1.2 0.00 0.00 0.33 0.27 -0.05 0.22
1M% 2.7 -4.2 4.8 -2.5 -1.6 4.6 -7.4 7.4 -1.8 -4.1 -4.8 -2.9 -4.6 0.00 0.00 0.37 0.64 -0.45 0.21
3M% 4.6 -14.4 -2.6 -6.0 -2.1 -15.4 -14.4 -13.4 -1.0 -2.6 -11.7 -2.7 -4.1 0.00 0.00 -0.09 -0.18 -0.71 0.37
12M -7.3 -39.2 -13.9 -9.1 -3.2 -25.5 -13.5 -25.1 1.6 -1.7 -11.3 -12.5 -5.7 0.00 0.00 -0.76 -0.35 0.31 1.53
YTD% -37.1 -45.7 -28.2 -14.9 -12.7 -38.8 -29.8 -36.5 4.3 2.9 8.4 -24.0 11.0 -0.25 0.00 -2.14 -2.83 -2.97 -2.31
52 주 고가% 고가% -16.7 -40.2 -14.4 -10.9 -7.2 -26.3 -17.3 -27.1 -2.4 -6.1 -17.3 -12.1 -8.6 0.00 0.00 -4.10 -5.35 -2.35 -0.31
52 주 저가% 저가% 4.6 0.0 5.0 5.4 8.6 4.6 0.0 9.5 2.7 3.8 4.8 6.1 0.8 0.00 0.00 1.30 1.55 1.19 2.55
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표 5. 주요종목 (11월 6일 기준) 기준) Sector
에너지
소재
산업재
경기소비재
필수소비재
의료제약
금융
기술
통신
전력
(%)
종목
티커
5D%
1M%
3M%
6M%
YTD% 52 주 고가% 고가% 52 주 저가% 저가%
CSI 에너지 패트로차이나 시노펙 중국선화에너지 중국석탄에너지 연주광업 CSI 소재 중국알루미늄 바오산 철강 자금광업 안강스틸 강서동업 CSI 산업재 다친철도 중국철도그룹 중국코스코 홀딩스 중국국제항공 중국해운컨테이너(CSCL) CSI 경기소비재 동풍자동차 상해차 쑤닝가전 GD 미디어 CSI 필수소비재 귀주모태 칭타오맥주 브라이트 유업 CSI 의료제약 윈난바이야오 지린아오둥 제약산업 CSI 금융 중국공상은행 중국건설은행 중국생명보험 중국핑안보험 CITIC 증권 해통증권 중국만과 보리부동산 CSI 기술 뉴소프트 레노보 CSI 통신 중국유나이티드통신 차이나 텔레콤 차이나모바일 CSI 전력
SH000908 Index 601857 CH Equity 600028 CH Equity 601088 CH Equity 601898 CH Equity 600188 CH Equity SH000909 Index 601600 CH Equity 600019 CH Equity 601899 CH Equity 000898 CH Equity 600362 CH Equity SH000910 Index 601006 CH Equity 601390 CH Equity 601919 CH Equity 601111 CH Equity 601866 CH Equity SH000911 Index 600006 CH Equity 600104 CH Equity 002024 CH Equity 000527 ch equity SH000912 Index 600519 CH Equity 600600 CH Equity 600597 CH Equity SH000913 Index 000538 CH Equity 000623 CH Equity SH000914 Index 601398 CH Equity 601939 CH Equity 601628 CH Equity 601318 CH Equity 600030 CH Equity 600837 CH Equity 000002 CH Equity 600048 CH Equity SH000915 Index 600718 CH Equity 992 HK Equity SH000916 Index 600050 CH Equity 728 HK Equity 941 HK Equity SH000917 Index
1.3 0.8 -0.4 3.6 1.3 2.2 1.7 2.9 3.4 0.0 1.2 3.0 3.3 0.1 5.5 14.7 1.6 3.4 1.3 -4.2 -0.2 4.1 0.0 -2.3 -5.3 -1.8 -1.2 -1.0 -0.4 0.7 2.2 -0.6 1.0 2.3 -2.2 1.5 2.9 1.6 3.6 -0.2 0.3 3.4 -6.1 0.9 1.4 0.9 0.0
-3.1 0.0 -2.6 -2.0 1.5 -0.7 1.1 1.0 3.9 6.5 15.6 0.1 7.5 2.8 41.5 17.2 13.8 5.7 1.4 -4.3 -2.4 -2.3 0.0 -6.5 -9.2 -2.2 -6.4 2.7 3.6 15.5 3.4 1.1 1.5 1.5 -4.8 -1.1 2.0 1.6 4.9 -1.6 -8.9 8.4 -10.5 -0.4 1.1 -0.2 3.4
2.6 -1.3 -1.5 -1.4 8.2 14.8 2.6 1.0 -2.4 8.6 14.9 -1.8 23.8 13.2 54.9 43.4 25.8 32.3 7.0 72.7 10.1 16.8 0.0 -3.3 -9.2 -5.1 -3.8 9.1 -1.1 29.1 4.0 1.7 1.0 5.8 13.1 0.9 5.8 -1.2 1.4 8.1 8.7 20.0 -2.4 7.2 3.4 7.6 19.8
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다탕국제발전
601991 CH Equity
3.1
4.4
13.5
28.0
27.8
-4.6
50.4
GD 전력
600795 CH Equity
1.7
6.0
24.4
30.8
18.0
-0.7
43.1
자료: Bloomberg, KDB대우증권 리서치센터