부동산 신탁사는 부동산 산업에 대한 전문성을 토대로 부동산 자산을 수탁 받아 관리, 처분, 개발하는 것을 주 업무로 하는 금융회사이다. 부동산 개발분야에서는 사업의 안정성 및 투 명성 강화에 대한 요구가 지속적으로 확대되어 왔는데 이로 인하여 부동산 개발과 관련한 자금조달, 신용 관리, 사업 관리를 수행하는데 있어 신탁의 원리를 활용한 부동산 신탁사의 [스몰캡비즈니스] 오탁근 02-768-3047 takkun.oh@miraeasset.com
역할이 지속적으로 확대되고 있는 추세이다.
부동산 신탁사 기준 신규수주 규모(약정보수 기준)는 2011년부터 차입형 토지신탁을 중심 으로 꾸준히 증가하면서 3~4천억원대 수준을 보여 왔으며, 2015년에는 신규수주 규모가 전년대비 3,671억원(796%) 증가한 8,283억원을 기록하였다. 특히, 2015년에는 차입형 토지신탁이 전년대비 2,149억원 증가한 4,191억원으로 최대 실 적을 기록하였다. 토지신탁과 비토지신탁 중 관리신탁은 개발사업의 진행기간 또는 관리기 간 경과에 따라 수익을 인식하는 반면, 관리신탁을 제외한 비토지신탁은 신규수주 발생시점 에 일시적으로 수익을 인식하게 된다. 따라서, 당분간 부동산 신탁사의 영업수익은 양호한 성장세가 지속될 것으로 판단된다.
부동산 신탁회사들은 본업인 신탁사업 뿐만 아니라 도시정비사업, 리츠를 통한 기업형 민간 임대주택사업에까지 사업영역을 확장하며 장기 성장의 초석을 다지고 있다. 부동산 패러다 임이 변화하고 있는 시점에서 자본력과 역량을 갖춘 부동산 신탁회사들은 기회와 역할이 점 점 커질 것으로 전망된다. 또한, 최근 수주호황으로 향후 3~4년간은 지속 성장 가능할 것으로 전망된다. 따라서, 성장 및 수익 개선이 기대되는 부동산 신탁회사 중 안정적인 성장 및 수익성 개선이 기대되는 한국토지신탁(034830) 및 한국자산신탁(123890)을 선호주로 추천한다.
부동산신탁 개요
자료: 미래에셋대우 투자정보지원부
신탁이란 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)간의 신임관계에 기하여 위탁자 가 수탁자에게 특정의 자산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신 탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하는 법률관계를 의미한다. 금융업으로서의 신탁업은 위와 같은 신탁법에 기초하여 업무를 수행하고 있으며, 크게 금전신탁과 재 산신탁으로 구분할 수 있다. 금전신탁은 퇴직연금, 채권형 등의 특정금전신탁과 불특정 금전신탁으로 구분되며, 재산신탁은 부동산 신탁 및 증권신탁 등의 기타재산신탁으로 구분할 수 있다. 이중 부동산 신탁은 부동산에 관한 재산권을 신탁의 목적물로 하는 신탁의 한 유형으로서, 다른 신탁 제도와 같이 부동산 등기 명의인이 수탁자 명의로 귀속되며, 수탁자는 배타적으로 부동산의 관리, 처 분권을 가지나 어디까지나 신탁목적에 따라 수익자의 이익을 위해 부동산을 관리 운영해야 하는 의 무가 있다. 특히, 부동산 신탁 전업사의 경우 부동산 소유자인 위탁자로부터 신탁되는 부동산을 관리, 처분, 운용 또는 개발하고자 하는 목적으로 대상 부동산을 수탁 받아, 신탁을 통하여 달성된 수익을 수익자에게 교부하고 그 대가로 신탁보수를 수취하는 것을 주 업무로 하고 있으며 신탁의 부수업무로서 대리사 무 업무와 컨설팅 업무 등을 수행하고 있다. 부동산 신탁사는 부동산 산업에 대한 전문성을 토대로 부동산 자산을 수탁 받아 관리, 처분, 개발하 는 것을 주 업무로 하는 금융회사이다. 부동산 개발분야에서는 사업의 안정성 및 투명성 강화에 대한 요구가 지속적으로 확대되어 왔는데 이로 인하여 부동산 개발과 관련한 자금조달, 신용 관리, 사업 관리를 수행하는데 있어 신탁의 원리를 활용한 부동산 신탁사의 역할이 지속적으로 확대되고 있는 추세이다.
그림 1. 부동산 신탁의 사업 구조
그림 2. 부동산 신탁의 기능
자료: 한국자산신탁, 미래에셋대우 투자정보지원부
자료: 한국자산신탁, 미래에셋대우 투자정보지원부
부동산 신탁의 종류에는 토지신탁과 비토지신탁으로 구분할 수 있으며 각 신탁의 내용은 아래 표와 같다. 표 1. 부동산 신탁의 종류 상품명
사업주체
차입형 토지신탁
신탁사(시행자) 관리형 분양관리신탁
비토지신탁
담보신탁 관리신탁
위탁자(시행자)
처분신탁
상품특성 및 이용목적 신탁회사가 건축주가 되어 사업진행 : 사업비 투입 O 신탁 사업비 조달 - 공사비 등 비용 절감 및 금융기관 의존도 낮음 신탁회사가 건축주가 되어 사업 진행 : 사업비 투입 X 금융기관, 시공사, 수분양자 등 사업 리스크 헤지 - 안정성, 담보력 상가, 오피스텔 등을 선분양 하기 위해서는 분양관리신탁 의무 금융기관 등 담보 대출시 신탁방식 담보 설정-우선수익권 신탁회사가 소유자로 안정적 소유권 관리 또는 시설 운용 신탁회사가 부동산 소유자로서 매각활동- 공매 또는 수의
자료: 한국자산신탁, 미래에셋대우 투자정보지원부
토지신탁이란 토지소유자(위탁자)가 토지의 효율적 개발을 통한 수익 실현 목적으로 토지를 신탁회사 (수탁자)에게 신탁하고, 신탁회사는 위탁자를 대신하여 사업계획 입안, 개발자금 조달, 건축 인허가, 설계, 감리, 시공사 선정, 분양 및 임대 등 토지개발 관련 제반 업무를 수행하는 것을 말한다. 관리형 토지신탁이 일반적으로 개발자금 조달 의무가 없는 반면에 차입형 토지신탁은 개발 자금을 신탁회사 가 자체자금(고유계정)으로 조달하여 개발사업(신탁계정)에 투입·대여(신탁계정대여금) 한다는 점에서 차이가 존재한다. 차입형 토지신탁은 PF 대출이 이루어져 토지매입이 완료된 사업장에 대해 신탁사가 사업진행에 필요 한 건축비, 금융비용, 홍보비용 등의 자금을 투입하게 되며, 공과금 납부 및 건축비 정산 이후 선순위 로 자금을 회수하게 된다. 일반적으로 시행사의 사업이익, 토지매입비, 시공사의 대물인수 부분이 분 양외형의 약 30% 정도를 구성하기 때문에 부동산 신탁사는 평균적으로 30%의 리스크 헷지 비율을 보유하고 있다고 볼 수 있다. 관리형 토지신탁은 사업비 조달의무는 없으나 시행사와 시공사가 동시에 부실화 될 경우에는 준공책 임에 따라 신탁사가 자금조달 의무를 부담하는 차입형 토지신탁으로 전환해야 하는 경우도 발생할 수 있어 위험이 완전히 제거되는 것은 아니다.
표 2. 차입형과 관리형 비교 구분
차입형
1. 신탁회사가 사업비 자금 조달 주요특징 2. 건축주로서 사업수행 의무 부담 3. 신탁회사의 리스크가 큼 4. 신탁 보수요율이 높음 - 매출액의 약 3% 수준에서 협의 자료: KB 부동산 신탁, 미래에셋대우 투자정보지원부
관리형 1. 사업비 조달 책임을 사업주가 부담 · 시공사는 책임준공과 지급보증등을 통해 사업비 조달 협조 · 분양수입금을 사용하여 지급하되 부족시 시공사 또는 금융 기관이 사업비 부담 · 신탁회사는 인허가 및 분양계약등의 주체로서 입출금등의 관리업무만을 수행 2. 신탁회사의 리스크가 상대적으로 적음 3. 신탁보수율이 비교적 낮음 - 매출액의 1% 이하
부동산 신탁업계는 차입형 토지신탁 비중이 높은 업체와 관리형 토지신탁 및 비토지신탁을 주력으로 하는 업체간에 자산 및 수익 구성에 있어 큰 차이가 존재한다. 따라서 차입형 토지신탁 신규수주 비 중 및 영업수익 기여도를 고려하면 부동산 신탁사들을 차입형, 혼합형, 비차입형으로 분류할 수 있다.
표 3. 부동산신탁사 구분 차입형
혼합형
비차입형
한국토지신탁
KB부동산신탁
생보부동산신탁
한국자산신탁
하나자산신탁
아시아신탁
코람코자산신탁 대한토지신탁
국제자산신탁 무궁화신탁 코리아신탁
자료: 한국기업평가, 미래에셋대우 투자정보지원부
2010년 글로벌 경제 위기 이후 금융기관의 PF 대출이 위축된 가운데 부실채권(NPL)사업장 관련 정 상화 수요가 맞물리면서 2011년부터 차입형 토지신탁의 신규 수주가 급격히 확대되고 있으며 관리 형 토지신탁의 수탁고도 양호한 성장세를 보이고 있다. 반면, 비토지신탁부분은 신생업체의 시장진입에 따른 수주경쟁 심화, 서비스 차별화가 어려운 상품 특성 등이 수수료 덤핑 경쟁을 초래하여 수익성이 저하되는 동시에 수주건수의 증가에도 시장 규모 는 오히려 감소하고 있는 상황이다.
차입형 토지신탁의 수주 확대 및 관리형 토지신탁의 안정적인 수주기반으로 부동산 신탁사는 2011년 이후 토지신탁보수를 중심으로 영업수익이 증가세로 전환된 반면에 동 기간 비토지신탁보수 규모 및 영업수익 대비 비중은 점진적인 하락세를 기록하는 모습이다. 이에 따라, 지난 수년간 부동산 신탁시 장의 무게중심은 토지신탁 부문으로 이동한 것으로 분석된다.
그림 3. 부동산 신탁사 수탁고 추이
(단위: 조원)
그림 4. 부동산신탁사 영업수익 규모 및 구성추이
차입형토지신탁
관리형토지신탁
관리신탁
처분신탁
담보신탁
분양관리신탁
영업수익
6,000
토지신탁보수
신탁계정대이자
비토지신탁보수
(단위: 억원)
5,000
토지신탁비중(R)
160
30%
140
25%
120 20%
100 80
15%
60
4,000 3,000 2,000
10%
40 5%
20 0
0% 2011
2012
2013
2014
자료: 금융감독원보도자료,미래에셋대우 투자정보지원부
2015
2016 1H
1,000 0 2012
2013
2014
자료: 금융감독원 보도자료, 미래에셋대우 투자정보지원부
2015
2016 1H
부동산 신탁사 기준 신규수주 규모(약정보수 기준)는 2011년부터 차입형 토지신탁을 중심으로 꾸준 히 증가하면서 3~4천억원대 수준을 보여 왔으며, 2015년에는 신규수주 규모가 전년대비 3,671억원 (796%) 증가한 8,283억원을 기록하였다. 2011년 이후 전체 신규수주에서 차입형 토지신탁이 차지하 는 비중이 점차 상승하고 있으며 2015년에는 50%를 넘어선 것으로 분석되고 있다. 특히, 2015년에는 차입형 토지신탁이 전년대비 2,149억원 증가한 4,191억원으로 최대 실적을 기록 하였다. 토지신탁과 비토지신탁 중 관리신탁은 개발사업의 진행기간 또는 관리기간 경과에 따라 수익 을 인식하는 반면, 관리신탁을 제외한 비토지신탁은 신규수주 발생시점에 일시적으로 수익을 인식하 게 된다. 따라서, 당분간 부동산 신탁사의 영업수익은 양호한 성장세가 지속될 것으로 판단된다. 신탁상품별 평균보수(건별) 추이를 분석해 보면, 차입형 토지신탁이 평균 20억원대로 형성되다가 2015년에는 크게 증가한 반면, 관리형 토지신탁을 비롯한 비토지신탁의 평균보수는 전반적으로 감소 추세를 보이고 있다. 이는 차입형 토지신탁의 경우 부동산 신탁사의 자금조달 능력을 포함한 전반적인 사업역량이 개발사 업의 성과를 좌우하는 반면, 관리형 토지신탁과 비토지신탁은 진입 장벽이 낮아 업체간 가격 경쟁이 치열해지면서 수수료 덤핑이 심화되고 있기 때문으로 분석된다. 일정수준의 영업기반을 확보하기 위해서 업계 전반적으로 고수익·고위험의 차입형 토지신탁과 함께 상대적으로 차입형 토지신탁 대비 진입장벽이 낮고 비토지신탁 대비 보수가 높은 관리형 토지신탁 관련 수주를 확대하기 위해 노력 중에 있으며 향후에도 동 추세가 지속될 것으로 전망된다. 한편, 수익 다각화의 일환으로 대리사무, 컨설팅, 리츠 관련 수익 규모가 점차 증가하고 있는 것으로 보인다. 향후 정비사업, 뉴스테이 및 공공임대사업 등과 관련한 부수 업무의 수요가 증가할 것으로 예상되며, 부동산 신탁사들도 해당 시장에 진출하여 외형 확정을 시도할 것으로 보인다.
표 4. 신탁보수 연도별 수익인식 비율 구분
1차년
2차년
3차년
4차년
수익인식비율
12%
33%
33%
22%
자료: 업계자료, 미래에셋대우 투자정보지원부
그림 5. 부동산신탁사 신규수주 추이 (단위: 억원) 차입형토지신탁
그림 6. 신규수주 건당 평균 보수 추이
관리형토지신탁
비토지신탁
7,000
3,307
6,000
처분신탁
분양관리신탁
28.9
30 22.7
25
5,000
1,102
4,000
2,123
3,000
1,488
1,649
1,498
1,241
469
548
443 308
1,141
1,316
1,699
2,044
2010년
2011년
2012년
2013년
2014년
2,000
0
관리신탁
35
8,000
1,000
차입형 토지신탁 관리형 토지신탁 담보신탁 (억원)
9,000
399
659
20
19
21.2
22.7
15 4,191
10 5
2.8 0.22
2.7 0.17
1.9 0.11
2.7 0.07
2.5 0.06
2011년
2012년
2013년
2014년
2015년
0
자료: 한국금융투자협회. 미래에셋대우 투자정보지원부
2015년
자료: 부동산신탁업계자료, 미래에셋대우 투자정보지원부
지난 2015년 7월 도시 및 주거환경정비법 개정안이 국회에서 의결됨에 따라 2016년 3월부터 신탁 회사가 도시정비사업의 단독 시행자를 맡을 수 있게 되었다. 기존 정비사업의 가장 큰 문제점은 정비사업을 주도해 나아가는 정비조합이 전문성과 자금력이 부족 하고 조합내에서 의사 결정 절차가 지나치게 복잡하다는 점이었다. 그러나 이번 법 개정으로 전문성 을 토대로 자금력을 가진 신탁회사가 도시 정비사업에 참여할 수 있게 되어 사업진행에 어려움을 겪 던 많은 정비사업장들이 사업재개의 활로를 찾을 수 있을 것으로 전망된다. 부동산 신탁회사는 사업 시행자로서 시공사, 설계사, 철거업체등 협력업체를 선정하며 모든 의사결정 과정은 위탁자인 소유주가 참여하는 총회에서 결정돼 이전보다 투명하게 할 수 있다. 무엇보다 기존 정비사업과 달리 추진위원회나 조합을 설립할 필요가 없어진데다 사업절차 간소화로 사업추진 속도 가 빨라진다는 장점이 있다. 기업형 주택임대사업(뉴스테이)도 부동산 신탁회사에게는 또 하나의 성장기회가 될 것으로 기대된다. 뉴스테이 사업은 주로 민간이 리츠를 설립하여 임대 사업을 실시하는 형태로서 금융기관, 연기금 등 의 재무적 투자자와 부동산 신탁회사 등의 자산관리회사 및 건설사 등이 참여하게 되는데 부동산 신 탁사들은 뉴스테이 사업활성화에 따라 리츠자산관리 업무수수료 증대 뿐만 아니라 장기적으로는 임 대주택의 매각 등을 통한 업무 수수료 등을 향유 할 수 있을 것으로 예상되고 있다. 부동산 신탁회사들은 본업인 신탁사업 뿐만 아니라 도시정비사업, 리츠를 통한 기업형 민간 임대주택 사업에까지 사업영역을 확장하며 장기 성장의 초석을 다지고 있다. 부동산 패러다임이 변화하고 있는 시점에서 자본력과 역량을 갖춘 부동산 신탁회사들은 기회와 역할이 점점 커질 것으로 전망된다. 또한, 최근 수주호황으로 향후 2~3년간은 성장도 가능할 것으로 전망된다. 따라서, 성장 및 수익 개선이 기대되는 부동산신탁 회사 중 안정적인 성장 및 수익성 개선이 기대되는 한국토지신탁 (034830) 및 한국자산신탁(123890)을 선호주로 추천한다.
그림 7. 부동산 개발 방식의 시장 트렌드
자료: 한국자산신탁, 미래에셋대우 투자정보지원부
국내 1위의 부동산 신탁회사 성장성, 수익성, 재무안정성 모두 Good 주가 재평가 받을 일만 남았다
국내에서 유일하게 부동산 개발 및 부동산 금융 수직 계열화한 회사 수직 계열화의 시너지 창출 기대 주가 조정은 매수 기회
한국토지신탁은 부동산 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업과 담보신탁, 관리신탁, 처분신 탁, 분양관리신탁, 대리사무 등의 비토지신탁 사업 등을 수행하고 있으며 부동산 전업신탁 회사 중 업계 1위의 업체이다.
① 성장성 : 한국토지신탁의 영업수익은 크게 수수료수익, 유가증권평가 및 처분이익, 이자 수익, 기타의 영업수익으로 구성된다. 그 중 신탁수수료 수익이 약 65%, 이자수익이 영업이익(16F,억원) Consensus 영업이익(16F,억원) EPS 성장률(16F,%) MKT EPS 성장률(16F,%) P/E(16F,x) MKT P/E(16F,x) KOSPI
2,040.94
시가총액(억원) 발행주식수(백만주) 유동주식비율(%) 외국인 보유비중(%) 베타(12M) 일간수익률 52주 최저가(원) 52주 최고가(원) 주가상승률(%) 절대주가 상대주가 140
1개월 8.4 7.1
-
8,105 252 59.5 3.9 0.51 2,640 4,020 6개월 12개월 -3.6 -5.4 -5.0 -5.9
한국토지신탁
KOSPI
18%(2016년 반기 기준)로 전체 영업수익이 80% 이상을 차지하고 있다. 신탁수수료 수익 은 신탁수탁고에 비례하고, 이자수익은 신탁계정대여금 금액에 연동된다. 특히, 수수료율이 높은 차입형 토지신탁 비중이 증가할수록 신탁수수료 수익 금액과 신탁계 정대여금 금액이 증가하게 된다. 2015년 동사는 1,590억원의 차입형 토지신탁 신규수주를 달성하였다. 2016년에도 3분기까지 약 1,200억원의 차입형 토지신탁 신규수주를 달성하여 2016년 이상의 수주도 가능할 전망이다. 보통 차입형 토지신탁 수수료는 공사기간에 걸쳐 수익을 인식하기 때문에 향후 3~4년간 신탁수수료는 지속 증가할 것으로 전망되고 있다. ② 수익성 : 한국토지신탁의 영업이익률은 지속적으로 개선되고 있다. 특히, 수수료율이 높 은 차입형 토지신탁의 수주가 증가하고 있어 수익성 개선은 향후에도 지속될 것으로 전망된 다. 수익성 지표인 차입형 토지신탁 수탁보수/차입형 토지신탁 수탁고 비율이 2014년 4.25%에서 2015년에는 4.57%로 2016년 반기에는 5.43%로 지속 상승하고 있다. ③ 재무 안정성 : 한국토지신탁은 지속적인 부실채권 관리로 인하여 고정이하 여신비율을 감소시켜 왔다. 2012년 고정이하 여신비율이 58.9% 이었으나 2016년 반기말 현재 9.4%로 대여금 관련 부실 위험은 크게 감소하였다. 신탁계정대여금 연령도 1년이하 대여금 비율이 90% 이상이어서 재무 안정성 또한 우수한 것으로 판단된다.
120
100
한국토지신탁의 2016년 예상실적은 영업수익 1,664억원(YoY + 20.1%), 영업이익 1,102 80 60 15.10
억원(YoY +23.8%)을 달성할 것으로 예상된다. 2015년~16년 수익성 좋은 차입형 토지신 16.2
16.6
16.10
탁 신규수주 급증으로 인하여 향후 3~4년간 안정적인 성장 및 수익성 개선이 기대되고 있 다. 현재 주가 수준은 2017년 실적 기준 PER 8.4 배 수준으로 현저히 저평가 상태로 판단 된다. 이제는 주가 재평가 받은 일만 남은 것으로 판단된다. 결산기 (12월) 영업수익 (억원) 영업이익 (억원) 영업이익률 (%) 순이익 (억원) EPS (원) ROE (%) P/E (배) P/B (배)
12/12 1,175 593 50.4 475 188 16.0 7.0 1.0
12/13 1,658 677 40.8 518 210 14.7 8.1 1.1
주: K-IFRS 연결 기준, 순이익은 지배주주 귀속 순이익 자료: 한국토지신탁, 미래에셋대우 투자정보지원부
12/14 1,433 808 56.4 598 237 14.8 15.7 1.0
12/15 1,385 890 64.3 682 270 14.9 13.0 2.1
12/16F 1,664 1,102 66.3 826 327 14.5 9.8 1.4
12/17F 1,729 1,266 73.2 950 376 14.3 8.5 1.2
그림 8. 한국토지신탁 영업수익 및 영업이익률 추이 (단위:억원)
영업수익(L)
그림 9. 한국토지신탁 영업수익 구성
영업이익률(R)
2,000
80.0%
수수료수익
유가증권평가및 처분이익
이자수익
기타의 영업수익
70.0% 1,600
60.0%
16%
50.0%
1,200
40.0% 800
18%
30.0%
66%
0%
20.0%
400
10.0% 0
0.0% 2013
2014
2015
2016F
2017F
자료: 한국토지신탁, 미래에셋대우 투자정보지원부
자료: 한국토지신탁, 미래에셋대우 투자정보지원부
그림 10. 한국토지신탁 차입형 토지신탁 수탁고 및 수수료률 추이
그림 11. 한국토지신탁 신탁계정대여금 잔액 추이
수탁고(L)
(단위:억원)
(단위:억원)
4,000
수수료율(R)
20,000
3,824
6.00% 15,009
16,000
15,618
16,525
3,800
16,081
3,657
5.00%
12,784
4.00%
12,000
3,433
3,362
3,400
3.00% 8,000 2.00% 4,000 0 2012
3,624
3,600
2013
2014
2015
3,261 3,200
1.00%
3,000
0.00%
2,800
2016 1H
1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
자료: 한국토지신탁, 미래에셋대우 투자정보지원부
자료: 한국토지신탁, 미래에셋대우 투자정보지원부
그림 12. 한국토지신탁 차입형 토지신탁 신규수주 추이
그림 13. 한국토지신탁 고정이하 여신금액 및 비율 추이
800
(단위:억원)
건전성분류대상자산(L)
690
700
70.0%
5,024 5,000
470
500
399
60.0% 50.0%
3,268
40.0%
3,000
250
2,235
180
2,000
30.0%
0 2Q15
3Q15
4Q15
자료: 한국토지신탁, 미래에셋대우 투자정보지원부
1Q16
2Q16
3Q16
20.0%
1,313
1,000
100
1Q15
4,573
4,000
345
200
4,970 4,518
459
400 300
고정이하(L)
고정이하 비중(R) (단위:억원) 6,000 5,546
600
2Q16
509
467
0
10.0% 0.0%
2012
2013
2014
자료: 한국토지신탁, 미래에셋대우 투자정보지원부
2015
2016 1H
한국자산신탁은 부동산 신탁업계에서 유일하게 부동산 개발(계열회사 : 엠디엠, 엠디엠플러 스) 및 부동산 금융(동사, 한국자산캐피탈, 한국자산에셋운용) 회사를 수직계열화 하고 있는 회사로서 2016년 7월 13일 유가증권시장에 상장 되었다.
한국자산신탁의 모회사는 국내 최대 부동산 디벨로퍼인 엠디엠이다. 엠디엠은 풍부한 부동 산 개발 경험을 보유하고 있는 회사로서 한국자산신탁은 다양한 사업에서 엠디엠의 자문을 구하고 정보를 공유하고 있다. 영업이익(16F,억원) Consensus 영업이익(16F,억원) EPS 성장률(16F,%) MKT EPS 성장률(16F,%) P/E(16F,x) MKT P/E(16F,x) KOSPI
2,040.94
310
1개월 6.6 5.3
또한, 자회사인 한국자산캐피탈 및 한국자산에셋운용은 디벨로퍼에게 부동산 사업이익을 담 보로 자금을 대여해 주거나, 토지매입 대금을 대여해 주는 금융회사로서 한국자산신탁은 모 회사와 자회사간의 중간 브릿지 역할을 하며 다양한 사업 시너지 창출이 가능할 것으로 전 망된다. 이러한 시너지 효과의 영향으로 경쟁사가 지방 주택사업에서 주로 수익을 창출하는 반면,
7,225 85 37.5 2.5 0.09 7,570 10,150
동사는 주택 뿐만 아니라. 오피스텔, 호텔 등 다양한 프로젝트를 수행하면서 수익을 창출하 고 있다
6개월 12개월 0.0 0.0 0.0 0.0
특히, 수익성이 높은 차입형 토지신탁의 신규수주 금액이 2014년 449억원에서 2015년
시가총액(억원) 발행주식수(백만주) 유동주식비율(%) 외국인 보유비중(%) 베타(12M) 일간수익률 52주 최저가(원) 52주 최고가(원) 주가상승률(%) 절대주가 상대주가
-
한국자산신탁
또한, 현재 사업 시행 중인 프로젝트 중에서 약 34% 정도가 수도권에서 사업을 시행 중이 어서 지방에 집중되어 있는 경쟁사 대비 우수한 사업 포트폴리오를 구축하고 있는 것으로 판단된다.
1,268억원, 2016년 반기 현재 920억원으로 큰 폭으로 증가하고 있어 향후 3~4년간 높은 영업수익 성장 및 영업이익 개선을 달성할 수 있을 것으로 전망된다.
KOSPI
260 210
부동산 시장 과열에 따른 영향으로 정부에서 부동산 과열 방지책을 준비하고 있다는 뉴스가
160
전해지면서 한국자산신탁의 주가는 상장 당시 공모가 수준에도 못 미치는 수준으로 하락하
110 60 15.10
였다. 하지만 부동산 개발 방식의 변화 초기 단계인 점을 고려할 경우 향후 부동산 신탁 시 16.2
16.6
16.10
장은 지속 성장 가능한 산업으로 판단된다. 현재 주가 수준은 2017년 예상 실적 기준 PER 8.3 배로 현저히 저평가 되어 있다는 판단이다. 주가 조정은 적극 매수 기회로 활용해야 할 타이밍 이다. 결산기 (12월) 영업수익 (억원) 영업이익 (억원) 영업이익률 (%) 순이익 (억원) EPS (원) ROE (%) P/E (배) P/B (배)
12/12
12/13
-
-
주: K-IFRS 연결 기준, 순이익은 지배주주 귀속 순이익 자료: 한국자산신탁, 미래에셋대우 투자정보지원부
12/14 679 335 49.3 238 441 13.2 -
12/15 954 584 61.2 423 592 18.3 -
12/16F 1,280 850 66.3 638 750 14.6 11.3 1.6
12/17F 1,740 1,167 67.1 875 1,029 16.7 8.3 1.2
그림 14. 한국자산신탁 지배구조도
그림 15. 한국자산신탁 영업수익 및 영업이익률 추이 영업수익(L)
(단위:억원)
영업이익률(R)
2,000
80.0% 1,740
1,800
70.0%
1,600
60.0%
1,281
1,400
50.0%
1,200 954
1,000
40.0%
680
800 600
30.0%
403
20.0%
400
10.0%
200 0
0.0% 2013
2014
2015
자료: 한국자산신탁, 미래에셋대우 투자정보지원부
자료: 한국자산신탁, 미래에셋대우 투자정보지원부
그림 16. 한국자산신탁 영업수익 구성
그림 17. 한국자산신탁 신규수주 추이 차입형토지신탁
차입형토지신탁 관리형토지신탁 비토지신탁 신탁계정대이자 기타이자
기타
2,000
관리형토지신탁
비토지신탁
1,400
111 0 249 31
1,200 1,000
46%
33 241
800
11%
600
400
13% 8%
리츠
31 316
1,600
6%
2017F
(단위:억원)
1,800 15%
2016F
200
17 146 51
161
392
449
2013
2014
1268 920
0 2015
2016 1H
자료: 한국자산신탁, 미래에셋대우 투자정보지원부
자료: 한국자산신탁, 미래에셋대우 투자정보지원부
그림 18. 한국자산신탁 신탁계정대여금 추이
그림 19. 한국토지신탁 영업수익 대비 차입형 토지신탁 수수료 추이
2,500
(단위:억원)
(단위:억원)
영업수익
차입형수수료
1200 1,945
2,000
954
1000 1,515 1,500
800
680
1,116
588
600
1,000
403 610
340
400
500 200
272
162 55
0
0 2013
자료: 미래에셋대우 투자정보지원부
2014
2015
2016 1H
2013
자료: 미래에셋대우 투자정보지원부
2014
2015
2016 1H
매수(매수) 69.27%
Trading Buy(매수) 17.07%
중립(중립) 13.66%
비중축소(매도) 0.00%
* 2016년 9월 30일 기준으로 최근 1년간 금융투자상품에 대하여 공표한 최근일 투자등급의 비율
-
당사는 자료 작성일 현재 한국토지신탁(으)로부터 자사주 금전신탁 위탁을 받아 업무를 수행하고 있습니다. 당사는 자료 작성일 기준으로 1년 이내에 한국자산신탁의 IPO 대표주관회사 업무를 수행하였습니다. 당사는 본 자료를 제3자에게 사전 제공한 사실이 없습니다. 본 자료를 작성한 애널리스트는 자료작성일 현재 조사분석 대상법인의 금융투자상품 및 권리를 보유하고 있지 않습니다. 본 자료는 외부의 부당한 압력이나 간섭없이 애널리스트의 의견이 정확하게 반영되었음을 확인합니다.
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