2014. 12. 23.
[ 사내한 ]
[부동산] PB이슈리포트
컨설팅지원부 부동산 세무 컨설팅 파트 부동산 전문위원 김재언 팀장 ☎ 02.768.2387 정숙희 과장 ☎ 02.768.2746 최상돈 대리 ☎ 02.768.2876
2014년 청신호로 출발한 부동산 시장, 새해엔 어떻게 될까? 올해 부동산은 연초 재건축관련 규제 완화와 초이노믹스 효과로 전국 아파트 매매가격이 상승세로 돌아 섰다. 수도권 아파트 매매거래량도 늘어 2006년 이후 8년 만에 최고치를 기록했다. 주택시장의 호조 속 에 신규 아파트 분양시장도 뜨거웠다. 평균 청약경쟁률이 지난해보다 2배 이상 높았다. 2014년 한해 동 안의 주요 시장 이슈를 주제별로 돌아보며, 내년 시장을 전망해 본다.
■ 규제완화 정책 봇물, 정책효과는 단기에 그쳐 위축세 전환 2014년 부동산 시장은 정책이 이슈가 된 한 해였다. 연초부터 정부는 부동산 시장을 잇따른 부동산 대
활성화기 위한 굵직한 대책들이 연이어 쏟아졌다. 그 효과로 4년 동안 약세를 보이던
책 불구, 반짝 상
아파트값이 상승 반전한 해였다. 부동산114 자료에 따르면 1월부터 올해 11월까지 매
승 뒤 약세 반복
매가 누적 상승률은 전국 2.56%, 서울 2.04%, 경기 1.85% 올랐다. 거래도 비교적 활발했다. 올 초에는 취득세 영구인하와 다주택자 양도세중과 폐지에 이어 재건축초과이익환수제 폐지까지 발표되면서 아파트 거래량과 매매가격 모두 회 복세를 나타냈다. 하지만 정책 효과는 길지 않았다. 거래량은 다시 줄고 위축세는 반 복됐다. 다행이 정부는 정책적 대응강도를 크게 높여 7.24 대책을 통해 대출규제를 완 화했고, 얼마 뒤 9월 1일엔 재건축 규제 완화를 발표해 시장 반전을 노렸다. 핵심적인 규제완화라 효과는 컸다. 제건축 규제완화 최대 수혜지역인 강남권 재건축 단지를 포 함해 목동, 노원구가 일제히 아파트 값이 단기간에 상승했다. 하지만 11월 이후 수도권 시장은 아파트 가격 상승폭이 다시 둔화되는 모습이다. 시장 을 이끄는 재건축 아파트는 추가분담금에 대한 불안감과 재건축초과이익환수제, 재건 축 조합원 다주택 공급의 후속입법 처리가 지연되면서 관망수요가 많아졌기 때문이다. 실수요자 역시 단기급등에 대한 피로감을 나타내고 있다. 추격매수에 적극적이기 보다 는 시세보다 싼 급매물 위주의 거래로 가격 상승이 견고하지 않은 특성을 보였다. 경 기침체와 가계부채로 주택구매력이 낮아 가격상승에 대한 기대감이 높지 않은 것도 영향이 컸다.
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2014. 12. 23.
[부동산] PB이슈리포트 표1. 아파트 매매가변동률 추이 월별, 지역별 아파트 매매가 변동률 현황 0.6
전국
0.4
서울시
0.2
경기도
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 -0.2
2012
2013
2014
-0.4 -0.6 -0.8 -1 자료 : 부동산114
■ 지방 시장은 대구 독주 지방시장은 수도권과 비교해 상대적으로 호조세를 이어갔다. 그 중에서 대구는 지방광 지방시장 호조세 단, 입주물량 증가 매매가 상승에 한계
역시중에서 가장 높은 상승세를 이어갔다. 대구지역 아파트값이 급격히 상승한 이유는 공급부족의 영향이 컸다. 2008년 글로벌 금융위기 이전까지 대구지방은 과도한 분양물 량으로 미분양이 속출하자 신규 공급이 크게 줄었다. 이 여파로 2010년 초반까지 대 구지역 부동산은 침체기를 겪었다. 그러나 공급이 거의 사라지며 다시 수요초과상태가 되자 매매가격이 최근 2~3년 사이 급등했다. 여기에 혁신도시와 대구테크노폴리스, 대 구국가과학산업단지, 수성의료지구개발 등이 맞물리면서 실수요와 투자수요가 꾸준히 유입되어 상승세가 유지되고 있다. 그러나 앞으로는 대구는 공급과잉에 대한 우려가 커지고 있다. 대구지역를 비롯한 지방광역시의 주택보급률이 100%를 넘은 상황이라 수요초과가 지속될 가능성이 크지 않기 때문이다. 대구 지역 입주물량은 2016년 정점 에 달할 것으로 보여 향후 매매가 상승은 제한적일 가능성이 크다. 표2. 지방시장 아파트 매매가 변동률 현황(2014.11월말 기준) 지방광역시 매매가 상승률
대구지역 입주량 & 매매가변동률 추이 32,591
35,000
12% 9.7%
10%
재고+입주량
30,000
9.7 8.23
4%
3.8%
3.4%
2.7%
2.2%
4.34
15,000
1.54
10,000
2.0%
2%
-0.55 -2.45
5,000
0%
23,976
0.67
13,294
13,568
9,327
대구
인천
광주
대전
울산
2/5
4 2
-2 -3.32
-4 -6
2005
자료 : 부동산 114
8
0
부산
10
6
20,000 6%
12
10.26
25,000
8%
14
매매가변동률 12.14
2008
2011
2014
2017
2014. 12. 23.
[부동산] PB이슈리포트 ■ 임차방식 전세에서 월세로, 내년에도 전세난은 지속될 듯 전세가격은 수도권과 지방에서 모두 상승세가 나타났다. 금리하락으로 임대인의 월세 전세가 급등, 지역
선호가 이어지면서 월세 공급은 늘어난 반면 전세는 신규매물 출시가 줄면서 2014년
별 수급여건에 따라
전국 아파트 전세값은 5.7%이상 상승했다. 전세가격 인상으로 매매가격 대비 전세가
전세난 지속
격 비율은 2013년 전국 65%에서 2014년 전국 67%로 높아졌다.
월세 전환도 많아
국토부 자료에 따르면 10월 거래된 전국 전월세 아파트 가운데 월세 비중이 38.0%였 는데 임대주택 시장에서의 월세 비율은 2011년 10월 33.6%, 2012년 10월 32.7%, 2013년 10월 39.3%로 최근 1~2년 사이 급증하는 추세다. 보증부 전세와 월세 비중의 급격한 증가는 전세물량의 감소로 이어지면서 전셋값이 급등하고 이로 인해 세입자들 의 부담이 커지는 부작용이 지속되고 있다. 전세값에 영향을 주는 새아파트 입주물량 은 2014년 25만8,000가구 수준이었으나, 2015년에는 24만7,000가구로 감소할 것으로 보인다. 지역별로 입주물량 차이가 있고 서울 수도권의 경우 재건축 이주 수요로 인한 국지적 지역 변수로 인해 전세 쏠림 현상은 당분간 쉽게 해소되긴 어려울 것으로 예 상된다. 표3. 전세가 & 전세가비율 추이 지역별 전세가 변동률 추이 2
지역별 매매가대비 전세가비율 75.0
전국 서울
1.5
전국 서울 6개광역시
70.0
70.4 67.8
6개광역시 65.0
65.0
63.0
1 60.0 0.5
58.9
55.0 53.0
0
50.0 1
3
5
7 2013
9
11
1
3
5
7
9
11
2014
1
3
5
7 2013
9
11
1
3
5
7
9
11
2014
자료 : 부동산 114
■ 저금리 여파로 상가, 오피스텔 다시 각광 저금리장기화, 수익 형
부동산 관심 증
대, 수익률 하락 주 의해야
올해 상가 및 오피스텔 등 수익형 부동산 시장은 인기지역을 중심으로 강세를 보였다. 대표적으로 위례신도시, 마곡지구, 세종시 등이 있다. LH단지내 상가도 높은 인기를 보 였으며 특화된 컨셉의 스트리트형에 테라스를 접목한 거리형 상가들이 강세를 보였다. 수익형 부동산 수익률 하락이 지속되는 가운데 다시 각광받는 이유는 2014년 내내 이 어진 저금리 기조의 영향이 크다. 오피스텔과 상가 수익률을 상대적으로 높아 보이게 만들어 투자자들의 관심이 집중되는 요인이 되기 때문이다. 그러나 입찰경쟁과열과 공 급과잉에 대한 우려는 여전하다. 입주량이 증가하는 곳을 중심으로 공실률이 높아지고 세입자 유치 경쟁이 치열해지면서 임대료가 하락한 곳도 있고, 준공후 상권이 형성되 지 않아 임대수익률이 현저히 떨어지는 경우도 허다하다. . 당분간 저금리로 인해 상가, 오피스텔, 도시형생활주택과 같은 수익형 부동산 투자 메 3/5
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[부동산] PB이슈리포트 리트는 계속될 전망이다. 다만 장기간 침체된 경기가 얼마나 살아날지 여부와 상가임 대차보호법과 주택임대소득과세 등의 제도 변화가 금리인상과 맞물려 수익형부동산 시장 상황 변화에 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다. 표4. 수익형부동산 시장동향 2014 법원경매 상가낙찰가율 추이 74
과거5년 평균
오피스텔&도시형생활주택 분양물량
2014년 72.3
72
71.3
70
69.3
68
71.2
69.30 69.40
68.6 67 68.20
66 65.60
66.20
도시형생활주택
140000
오피스텔
136,037
120000 70.3
69.3
160000
69.4 68.90
69
68.20
69.50
68.50
104,392
100000 76,098
80000
70,354
60000
67.30
40000
64
20000
62
33,379 7,993
6,099
0 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
자료 : 지지옥션, 부동산 114
■ 물만난 분양시장 2014년 분양물량은 34만 가구가 공급돼 2013년 28만 가구 대비 21% 증가했다. 지역 높은 청약경쟁률 청약제도
개선으로
관심 지속 전망
별로는 수도권은 전년대비 4.4% 증가했고, 지방은 34.1%로 지방의 공급량 증가가 눈 에 띈다. 청약성적도 겨울 비수기라는 말이 무색할 정도로 양호한 분양성적을 거뒀다. 분양시장이 장기간의 침체에서 벗어날 수 있는 동기는 정부의 규제완화와 금리인하 등 부동산 호재 때문이다. 수도권의 경우 신규택지지구 공급중단과 1순위 청약자격 단 축을 앞두고 위례자이(140:1), 세곡2지구 6단지(85:1), 래미안서초 에스티지(72:1) 등을 중심으로 양호한 청약성적을 거뒀다. 지방시장은 수도권보다 월등히 높은 청약경쟁률 을 보이며 분양시장 활황세를 이끌었다. 향후 청약제도 개선으로 청약시장 관심도는 여전할 것으로 보인다. 1순위 불입기간이 2년에서 1년으로 대폭 완화되고 유주택자에게 청약기회를 늘려주기 위해 2주택이상 보유자에 대한 감점제 또한 폐지된다. 그밖에도 전용 85㎡이하 민영주택은 2017년 1 월부터 현행 40%의 청약가점제 적용 비율을 각 지방자치단체가 자율적으로 정할 수 있다. 청약제도가 시행되면 내년에도 분양시장이 부동산 시장 회복을 견인하는데 긍정 적인 역할을 할 것으로 보인다. 표5. 지역별, 연도별 1순위 청약경쟁률 비교
표6. 2014 최고 청약경쟁률 단지(전체 평균)
구분
2012
2013
2014
1
부산 대신푸르지오 74.61㎡
377.5
전국
1.94
2.14
6.37
2
위례자이(A2-3BL) 134.59 PH
372.7
서울
1.67
5.13
4.65
3
범어라온프라이빗 84.73㎡
275.0
부산
6.22
5.27
20.31
4
대연롯데캐슬레전드 84.95㎡
260.17
대구
1.99
6.35
11.73
5
브라운스톤범어 84.85㎡
244.68
자료 : 부동산 114(2014. 1.1~2014.12.16)
자료 : 부동산 114(2014. 1.1~2014.12.16)
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2014. 12. 23.
[부동산] PB이슈리포트 ■ 2015년 부동산 전망 2014년 각종 부양책으로 회복세 흐름을 보였던 아파트 매매 시장은 2015년 가격 상 승 잠재력은 있지만 오름폭은 크지 않아 보인다. 다양한 대출제도와 금리인하로 인해 금융 부담이 크게 낮아진 점은 긍정적인 요소다. 임대차 시장의 불안으로 무주택 실 수요자의 구매 욕구를 자극해 매매시장은 어느 정도 회복세를 이어갈 것으로 예상된 다. 다만 저성장이라는 거시경제적 불안요인이 상존하고 있고, 실질적인 가계소득 증 대가 뒷받침되지 않아 상승폭은 제한적일 것으로 보인다. 전세시장은 서울을 중심으로 2014년보다 입주물량이 감소하고 저금리로 인한 월세 전환이 지속되면서 전세물건 부족과 가격 상승이 이어질 가능성이 높다. 특히 2015년 에는 서울 강남4구를 중심으로 재건축 이주예정지가 많아 이주수요에 따른 전세가 상 승요소도 만만치 않다. 불안한 노후 대비와 저금리로 2015년에도 수익형 부동산은 각광받을 것으로 보인다. 투자수익률은 낮아지고 있지만 대체할 만한 투자 해법이 많지 않고, 부동산은 안전자 산이라는 인식이 뿌리깊게 자리잡고 있기 때문이다. 이런 분위기에 분양 물량이 증가 하고 있어 입지적 여건과 수익률, 관리의 용이성 등을 따져 접근할 필요가 있다. 특히 상가 및 주택의 임대시장에 영향력이 큰 제도 변화가 진행되고 있어 매수시기를 제도 시행 이후 시장을 검증하고 결정하는 것이 안전하다. 내년에도 수요자들의 관심은 9.1대책에 따른 청약제도 간소화의 장점이 큰 신규 아파 트시장에 몰릴 것으로 보인다. 시세차익에 대한 기대심리가 과거보다 낮아지면서 감 가상각에 불리한 노후주택보다는 주거편의, 정주환경이 쾌적한 새 아파트 선호가 과 거보다 강하기 때문이다. 반면 지방의 경우 금융위기 이후 공급부족으로 물량을 쏟아 냈던 것이 지역주택시장에 부담감으로 작용할 것으로 보여 상승세는 주춤할 것으로 보인다. 2014년 등락을 보이며 이어진 부동산 시장의 회복세가 일시적인 현상으로 끝나지 않 기 위해서는 2015년에도 부동산시장 활성화를 위한 정책적 노력들이 지속되어야 한 다. 내년 초에 정부는 주택임대시장을 안정화하기 위한 대책을 추가로 마련할 계획으 로 시장 기대감을 이어가고 있다. 아울러 국회에 계류중인 분양가상한제 탄력적용, 재 건축초과이익환수제 폐지 재건축 조합원에게 소유주택수 만큼 새주택 공급 허용 등 시장에 영향력이 큰 변수들의 통과 여부가 향후 시장 흐름에 영향을 줄 것으로 보인 다.
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