IMMObilien Fokus Winter 2017 by Real Estate Media Group GmbH

Winter 2017

THE BIG PICTURE

HANS-PETER WEISS CITY-LOGISTIK DAS NEUE RETAIL?

ZIELORIENTIERT

Vermittlung | Verwaltung | Bewertung | Baumanagement www.ehl.at

Wir leben Immobilien.

Urbanes Wohnen im Eigentum. RENNGASSE 1O, 1O1O WIEN DOORMAN • HAUSEIGENER SALON • GYM DESIGN BY 3XN ARCHITEKTEN

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Lohnergasse 6, 1210 Wien | T: +43 1 278 85 45-0 Wir wollen bewegen. Mit unseren Autos, unseren Geschichte und Vision strebersdorf@wiesenthal.at | www.wiesenthal.at Leistungen und unseren Mitarbeitern. KundenoriAus einem ehemaligen familiären Unternehmen ist durch Visionen und Weitblick ein weltweiter Konzern entstanden. Wiesenthal ist derzeit mit 33 Standorten in Europa vertreten und beschäftigt rund 2.000 Mitarbeiter. Auf unserem Weg hatten und haben wir stets ein Ziel vor Augen, das uns täglich anspornt:

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entiert, verlässlich und engagiert. Um den immer vielfältigeren und umfassenderen Wünschen und Anforderungen an uns gerecht zu werden, haben wir unser Angebotsportfolio in den vergangenen Jahren ständig erweitert. Um weitere Marken für mehr Vielfalt, um Dienstleistungen wie professionelles Fuhrparkmanagement und vieles mehr. Alles aus einer Hand.

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Lohnergasse 6, 1210 Wien | T: +43 1 278 85 45-0 strebersdorf@wiesenthal.at | www.wiesenthal.at

Rubrik

Hier entstehen unter anderem 173 STUDENTENWOHNUNGEN im Turm und im Sockel die neue, moderne STADTBIBLIOTHEK.

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Architektur: LAAC | Visualisierung: Renderwerk

Fertigstellung 2018

Rubrik

Martina K., ratlose Immobilienmanagerin

ImmoFokus | Herbst 2017

Martina K., glĂźckliche Immobilienmanagerin, die gerade wichtige Zahlen und Daten in den neuen ImmoFakten gefunden hat.

Wie Sie mit den neuen ImmoFakten glĂźcklich werden: www.ifi.immo

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Herbst 2017 | ImmoFokus

Real Circle #11 REPUBLIK, KOMMUNEN & CO.

WINTER AUSGABE

Inhalt 016 VOM HERAUSGEBER 018 EDITORIAL 020 KURZ & BÜNDIG

Im Fokus 042 056 070 072 080 153 154 164 176 177 190 194

DIE ZWEI DIE BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT VOX FEMINA DIE AKADEMISCHE SEITE REAL CIRCLE 11 SENKRECHT ZU TISCH MIT … ÜBER DEN TELLERRAND TOP DEAL DER SCHREIBTISCH VON … AUFSTEIGER / ABSTEIGER IMMOBILIE IM FOKUS

118

Im Brennpunkt: Logistik 110

LOGISTIKMARKT HEBT AB Höhenflug

Überflieger

116

ZWISCHEN LAGER & VERTEILUNG

VON REKORDEN UND ZIELEN

Warenströme

118

ÜBERFLIEGER

122

LOGISTIK IST DAS NEUE RETAIL

Flughafen Wien Investors Liebling

124 CITY-LOGISTIK

Paketzustellungen steigen

128 GROSS, GRÖSSER, LOGISTIKZENTRUM Industrial Campus Vienna East

132

VERSTÄRKTE NACHFRAGE Wien, Wien, nur du allein

Im Brennpunkt: AUT-GER

Positionen & Meinungen

096 GRENZVERKEHR

044 DER UNI-FAN

Weitsicht

Im Brennpunkt: Slowenien 100 SLOWENIEN

Immobilien des südlichen Nachbarn

Interview mit Hans-Peter Weiss

092 ERFOLGSPROJEKT

Gerhard Schuster im Gespräch

138 SPRECHEN WIR VON WIRKSAMKEIT Visionär Alexander Ertler

142 WIEN, FLORIDA UND ZURÜCK

Gerda Chalupa & Wolfgang Herz

Kommentare 054 058 062 064 066 068 074 076 099

PRUNBAUER WERNHART KREMER KÖTTL PISECKY FLÖDL ULREICH HÖFLECHNER KÜHN

144 AUF WACHSTUMSKURS

Positionen von Karl Derfler

146 ABSCHLUSSSTARK

Nadja Hafez über seine Stärken

148 INFORMATION IST ALLES

Nachgefragt bei Florian Laszlo

150 STANDORTSUCHE

Alisa Kapic und das Geheimnis von Regus

ImmoService 060 160 168 170 172 174 178 180 182 184 192 193

IMMOFAKTEN HOME STAGING 8. GBB AWARD XCHANGE TECHNOLOGY XCHANGE LOGISTIK RISIKO BAUSTELLE IMMOFORUM IMMOFOKUS FRÜHSTÜCK EXPO REAL HERITAGE KONGRESS RÜCKBLICK VORSCHAU / IMPRESSUM IMMOBILIEN ERLESEN

Grenzverkehr WEITSICHT

Der Uni-Fan INTERVIEW MIT HANS-PETER WEISS

100

Slowenien IMMOBILIEN DES SÜDLICHEN NACHBARN

154

Zu Tisch mit... MARC GUIDO HÖHNE

Schlank und fokussiert aufs Wesentliche

S „Visionen ohne Umsetzung bleiben geträumt.“

eit 2005 gibt es den ImmoFokus und vor mehr als vier Jahren habe ich als Herausgeber das Produkt grundlegend erneuert. Seither ist viel geschehen und das gesamte Team kann aus meiner Sicht stolz auf das bisher Geleistete sein. Viel wichtiger aber ist die Sicht der Leser, nämlich von Ihnen: Wenn Sie sich auf den neuen ImmoFokus freuen, wenn Sie unser Produkt gerne lesen, nicht weil Sie müssen, sondern es mit Freude tun, wenn Sie als Profi unser Magazin nutzen, um Wissen zu erwerben – dann, und nur dann setzt ein Gefühl der Zufriedenheit ein! Bisher gab uns das Feedback unserer Leser Recht, aber wir gehen mit dem Lob sehr demütig um. Wir wissen, vieles ist uns gut gelungen und oftmals hatten wir auch einfach Glück.

Das Ergebnis von Teamwork

Der wahre Grund, warum wir auf das beste Jahr des Verlages zurückblicken, ist sicherlich unser Team: Wir haben mit unserem Chefredakteur Michael Neubauer einen leidensfähigen, bestens vernetzten Partner, der für die richtigen Inhalte kämpft und seine Redaktion zu Höchstleistungen coacht. Unser Ronald Goigitzer ist ein Verlagsleiter, der vor Ideen sprüht und jeden Tag dafür sorgt, den wirtschaftlichen Erfolg sicherzustellen. Beide sind wahre Freunde, Mitgesellschafter und Mitstreiter. Wir drei wären aber nichts ohne unsere Mitarbeiterin Tanja Klingseis, welche unsere zahlreichen Veranstaltungen organisiert und sich um alle Fragen des Redaktionsbüros in Wien kümmert. Mit Angelika Fleischl und Alina Böhm haben wir eine starke weibliche ImmoRedaktion, welche erstmals in der Geschichte des ImmoFokus nicht aus reinen freien Journalisten besteht, sondern aus Fixangestellten. In unserem Magazin finden sich daher nicht nur Artikel, welche uns angeboten werden. Wir recherchieren und bringen die Geschichten, die uns wichtig sind und die unseren Horizont und unser Wissen erweitern! Für mich war von Beginn an entscheidend, dass unsere Redaktion unabhängig ist und wir ein gesamtes TEAM haben, nicht nur einen Chefredakteur.

Linz

Unser Grafiker Peter Prearo wurde während der Produktion zu diesem Magazin zum ersten Mal Vater und gemeinsam mit Nina Gast, die im Jahr 2017 zu uns gestoßen ist, und unserem Mediendesign-Lehrling Johanna Hinterdorfer gehen wir weiter unseren grafischen Weg, der Ihnen hoffentlich gefällt und in der Gestaltung überzeugt. Der ImmoFokus wäre ohne die Fotos nicht das, was er ist, und sie machen uns zum Magazin: Hier setzen wir auf ein Netzwerk an Fotografen, die über Österreich verstreut

Wien sind und die Immobilien, unsere InterviewPartner und unsere Veranstaltungen immer ins beste Licht rücken. Und das Beste: Im Lektorat, etwas, das sich heutzutage nicht mehr alle Produkte leisten, ist Ulrike Riedl ein Fels in der Brandung. Linz und Wien

All dies wäre ohne weitere Mitwirkende nicht möglich, die im Hintergrund sicherstellen, dass wir beispielsweise eine ordnungsgemäße Buchhaltung haben oder unsere Computer einwandfrei laufen. Vor den Vorhang will ich Janina Kraml holen, denn ohne meine Assistentin wäre die Vielzahl an Aktivitäten oder Ideen nicht im Ansatz denkbar und keine meiner Visionen wäre zur Umsetzung gekommen. DANKE! Im Team arbeiten wir an zwei Standorten, nämlich in Linz und Wien, zusammen und wir haben es geschafft, schlank und fokussiert zu bleiben. Darauf bin ich stolz und es war meine Aufgabe als Initiator der Aufbaujahre, ein Team zu formen und die richtigen Persönlichkeiten zu finden, welche sich ergänzen und in ihrem Aufgabenbereich zu den Besten gehören. Vieles ist geschafft, aber noch mehr gilt es zu erreichen und bei all meiner Ungeduld sowie Rastlosigkeit weiß ich eines: Im jetzigen Team können wir jeden Gipfel erreichen und darauf freue ich mich schon jetzt. Dies alles machen wir, damit Sie, liebe Leser, weiterhin Wissen für Immobilienprofis bekommen und davon profitieren. Herzlichst

Philipp Kaufmann Herausgeber

PS: Unser Jung-Vater Peter Prearo wird sich im Jänner einem „Papa-Monat“ widmen, um seinen Julius richtig kennenzulernen und seine Frau tatkräftig zu unterstützen! Die Vater-Karenz ist für uns eine Selbstverständlichkeit im Sinne des gelebten WerteManagements und der Vereinbarkeit von Beruf und Familie.

Bunt gemischt Von Logistik, dem neuen Retail, bis zu Slowenien

er Winter bietet einen Themenbogen, der seinesgleichen sucht, und in den letzten Wochen haben wir uns von der ImmoRedaktion auf den Weg gemacht, um über Aktuelles zu berichten und die brennenden Themen zu recherchieren. Herausgekommen sind bunt gemischte Berichte, Reportagen oder Interviews, die viel Stoff zum Lesen bieten. Wie die öffentliche Hand in der Immobilienwirtschaft aufgestellt ist, welche Bereiche vielleicht privatisiert werden sollten und ob PPP-Modelle die Zukunft sind, wurde auf Einladung des ImmoFokus, Facilitycomfort und ImmoUnited in spannenden Diskussionen näher beleuchtet – inklusive Wünschen und Anregungen. Die große Reportage über unseren RealCircle #11 finden Sie ab Seite 80. Die Branche kennt Alexander Ertler von seinem Start-up immobilien.net, welches er sehr erfolgreich verkauft hat. Was er jetzt macht und warum für ihn die Immobilienbranche in Sachen Nachhaltigkeit erst am Anfang steht, lesen Sie ab Seite 138. Sie können sich auf offene Worte und klare Ansagen, wie „noch ist es viel zu einfach, miese Immobilien zu bauen“, freuen.

Im Jahr 2017 haben wir als ImmoFokus gemeinsam mit dem Observer den „IMMOFokus Branchenpressespiegel“ im Markt eingeführt. Über den Start waren wir mehr als zufrieden und wir haben gemerkt, dass Medienbeobachtung komplex und tiefgründig ist. Anlass genug, um mit Observer-Geschäftsführer Florian Laszlo über qualitative Medienauswertung und die Vorteile, die Immobilienunternehmen daraus ziehen können, zu sprechen und den Experten zu Wort kommen zu lassen. Lesen Sie rein auf Seite 148. Als Uni-Fan entpuppte sich BIG Geschäftsführer Hans-Peter Weiss im großen ImmoFokus Cover-Interview: „Universitäten sind sehr spannende Organisationen mit äußerst interessanten handelnden Personen. Ich arbeite gerne für und mit den Universitäten“, stellt Weiss fest. Welche Pläne er mit der BIG und ARE in der Zukunft verfolgt, finden Sie auf Seite 44. Eines steht fest: Die BIG und die ARE sind Big Player am österreichischen Immobilienmarkt. Logistikimmobilien sind in ganz Europa nachgefragter denn je, selbst sinkende Renditen können diesen Trend nicht einbremsen. Allein in Deutschland wurden heuer bereits um 145 Prozent mehr in Logistikimmobilien investiert als im Vergleichszeitraum 2016. Stolze 6,67 Milliarden Euro flossen laut BNP Paribas Real Estate in diese Assetklasse. Galten Logistikimmobilien noch vor einigen Jahren als langweilig, nun sind sie eines der heißesten Eisen. Sie wurden Investors Lieblinge. Warum das so ist und ob auch Österreich von diesem Trend profitieren kann, das beleuchten wir im Brennpunkt Logistik, denn Logistik könnte das neue Retail sein. Informieren Sie sich ab Seite 110. Slowenien: ein kleiner, aber feiner Immobilienmarkt. Wie er die Krise überstanden und wie er

sich in den vergangenen Jahren entwickelt hat, vor allem aber, welche heimischen Investoren bei unserem südlichen Nachbarn engagiert sind, erfahren Sie im ImmoFokusBrennpunkt: Slowenien ab Seite 100. Aufhorchen ließ Marc Guido Höhne bei „Zu Tisch mit“, denn: „Mittlerweile werden die Subunternehmer richtig arrogant und diktieren das Geschehen“, beschwert sich der Drees & Sommer Geschäftsführer und räumt ein, dass bei der Integration der Reality Consult einiges besser hätte laufen können: „Wir wollen kein Konzern sein und haben dabei nicht gemerkt, dass wir schon einer sind.“ Details dazu finden Sie ab Seite 154. Der Frage, ob alle Dienstnehmer mit ihrer Arbeitsumgebung in Großraumbüros zufrieden sind, auch wenn diese der Trend der New World of Work (NWOW) sind, wird bei „Über den Tellerrand“ nachgegangen. (Seite 164). Ein weiter Themenbogen. Als Chefredakteur bin ich mir sicher, auch für Sie sind einige Geschichten dabei. Viel Spaß und vor allem beruflichen Erfolg!

Mag. Michael Neubauer Chefredakteur

Herzlich. Passt! Herzlichkeit, die man täglich spürt – bei jedem Service und jedem Mitarbeiter.

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Kurz & Bündig > Wohnen 6B47

Spatenstich

Neues ROCKSTONE-Projekt

LIVINGSTONE

n ROCKSTONE Real Estate hat in Berlin Prenzlauer Berg eine neue Wohnimmobilie entwickelt. Der Neubau LIVINGSTONE bietet 37 Eigentumswohnungen und vier Townhouses. Das Investitionsvolumen beträgt rund 25 Millionen Euro. Finanziert wird das Projekt durch die Hamburger Sparkasse. Jebens Mensching war für die Ankaufsberatung veranwortlich. Die Fertigstellung des Projekts ist für das Frühjahr 2020 geplant.

Semper Constantia

MAX.LIVING in St. Pölten n Im Gesundheitsbezirk von St. Pölten startete die Vermarktung der Design-Apartments des Projektes MAX.LIVING. Der Investor Semper Constantia will damit ein neues Apartmentkonzept auf den Markt bringen. Die 49 freifinanzierten Mietwohnungen sollen Mitte 2018 fertiggestellt werden. Ein beigestellter Innenarchitekt soll für die individuelle Gestaltbarkeit auch bei diesen Mietwohnungen sorgen. So soll es den zukünftigen Mietern ermöglicht wer-

den, die Wohnung beliebig zu gestalten und dadurch liebgewonnene Möbel gut integrieren zu können. Neben der Lage nahe der Altstadt bieten alle Wohnungen eine südseitige Ausrichtung und verfügen über große Freiflächen wie Loggien, Balkone oder Eigengärten. Ebenso sind die Apartments mit Echtholzböden, Bodenheizung und einer Küche ausgestattet. Der Mietpreis startet ab acht Euro pro Quadratmeter pro Monat.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Martin Weinbrenner, Prokurist, wurde neben Eigentümer Eugen Otto zum zweiten Geschäftsführer von Otto Immobilien bestellt.

Roland Pichler, Geschäftsführer DWK Die Wohnkompanie, freut sich über die Gleichenfeier im Herzen Wiens in der Goethegasse 1.

Günther Hanko (GEDESAG) und Wolfgang Reitterer (Wohnbau-Genossenschaft „Neues Leben“) erhielten großes Ehrenzeichen in Gold.

News Ticker Wohnungsübergabe: 16 Monate nach Verwertungsstart beginnt man bei HOME2 am Handelskai mit der Übergabe von 77 freifinanzierten Eigentumswohnungen. Superscape ’18: Am 20. September wurde der Superscape 2018 unter dem Motto „URBAN RENEWAL“ ausgelobt. Leistbares Wohnen: Startschuss für den Bau einer Wohnhausanlage in der Lorystraße 97.

ImmoFokus | Winter 2017

Fotos: CORAG Real Estate Holding GmbH, Consulting Company;

n 6B47 setzt seine Projektoffensive in Breslau in Polen weiter fort. Im September erfolgte der Spatenstich für den Bau von „Zyndrama“. Es liegt direkt an der Oder im Zentrum der Stadt. Bis zum dritten Quartal 2018 sollen insgesamt 48 Apartments mit einer Gesamtwohnfläche von rund 3.100 Quadratmetern entstehen. Die Apartments haben eine Größe von 36 bis 154 Quadratmetern. Ebenso sind für das achte Stockwerk zwei Penthouses vorgesehen. Diese haben je eine Wohnfläche von 150 Quadratmetern. Die Eingänge zu den Boutique-Apartments zieren fast drei Meter hohe Türen sowie eine geräumige Lobby, welche eine Deckenhöhe von über vier Metern aufweisen soll. Es werden hochwertige Materialen verarbeitet. Mit Eckfenstern und großflächiger Verglasung soll maximale Helligkeit in den Räumen entstehen. Die Apartments bieten Blick auf den Fluss sowie Balkone mit einer Tiefe von bis zu drei Metern. Als zusätzlicher Pluspunkt bietet eine Tiefgarage Stellplätze für 36 PKWs sowie Ladestationen für Elektroautos.

Kurz & Bündig > Wohnen Consulting Company

Letzte Wohnung n Der Consulting Company ist es gelungen, ein Jahr vor der Fertigstellung die letzte Wohnung des Projektes in der Arndtstraße zu verkaufen. Die zweite Bauphase mit 38 Wohnungen des wohn:park:zwölf ist somit vollständig verwertet. Damit wächst die Anzahl der Wohnungen bei diesem Projekt auf 184. 146 Wohnungen wurden in der ersten Bauphase im Juni 2016 fertiggestellt. Im zweiten Bauteil entstehen auf vier Regelgeschoßen Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen mit 40 bis 65 Quadratmetern. Ebenso werden im Dachgeschoß zwei Vier-ZimmerWohnungen mit 143 und 98 Quadratmetern realisiert. Jede Einheit verfügt über eine Freifläche in Form von Balkonen, Loggien oder Terrassen. Die Verwaltung wird von EHL Immobilien Management übernommen.

SMARTments

Grundsteinlegung n In der Nähe des neuen Wiener Hauptbahnhofs wurde im Helmut-Zilk-Park der Grundstein für ein neues Studenten-Apartmenthaus gelegt. An der Ecke Fritz-HahnGasse und Maria-Lassnig-Straße können ab Herbst 2018 insgesamt 165 Studierende eine Bleibe finden. Die ca. 19 Quadratmeter großen Apartments wurden unter der Marke „SMARTments student“ vom Projektentwickler GBI AG konzipiert. Bereits vor Baubeginn wird das Projekt von GBI an die Catella Real Estate AG veräußert. Es ist außerdem ein Ankauf der Studentenapartments in Graz vorgesehen. Betreiber der SMARTments-Anlage in Wien ist die SMARTments Ges.m.b.H., die zur GBI gehört. Geschäftsführer Michael Blind: „Wir arbeiten hier mit unserem etablierten SMARTments student-Konzept. Die Apartments sind voll möbliert und mit Kitchenette auch für die komplette Selbstversorgung ausgestattet. In der monatlichen Miete von durchschnittlich 490 Euro sind zudem alle Nebenkosten komplett enthalten.“ Dies beinhaltet nicht nur die Kosten für Heizung, Strom und Wasser, sondern auch den Zugang zu Highspeed-Internet. Im Erdgeschoß der Anlage befinden sich vier barrierefreie Unterkünfte, welche mit einer größeren Fläche von 31 Quadratmetern ausgestattet sind. Dazu gibt es zwei Gemeinschaftseinrichtungen: Dort stehen eine große Küche sowie eine TV-Ecke und Waschmaschinen- und Trocknerräume zur Verfügung.

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Kurz & Bündig > Office Post am Rochus

Neues Arbeiten

Art-Invest Real Estate & Red Square

Terrassenhaus

n In einem Joint-Venture haben die ArtInvest Real Estate und Red Square das „Westend-Terrassenhaus“ mit rund 7.000 Quadratmetern Bürofläche erworben. Verkäufer war die Mars Propco 40 S.à.r.l.. Das Objekt befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Frankfurter Rothschildpark und der Alten Oper. Für den Käufer waren Clifford Chance und Hauck Schuchardt beratend tätig. Die Sandberg Holding G.m.b.H. unterstützte die Transaktion. Auf der Verkäuferseite waren Curzon Advisors und die Arminius mit dem Asset Management beauftragt. Kurcera Rechtsanwälte haben den Verkäufer rechtlich beraten. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

CA Immo

Dachgleiche für ViE n Ende Oktober feierte die CA Immo die Dachgleiche für das Bürogebäude ViE am Wiener Donaukanal. Das Projekt an der Erdberger Lände im dritten Wiener Gemeindebezirk ist mit seinen rund 14.700 Quadratmetern der letzte Baustein der Quartiersentwicklung Lände 3. Je Stockwerk entfallen rund 1.700 Quadratmeter an Büroflächen. Im Erdgeschoß wird sich auf 800 Quadratmetern ein REWE Supermarkt ansiedeln. In der zweigeschoßigen

Lobby ist Platz für ein Café, Co-WorkingSpaces und Sanitärräume für Sportler. Ebenso sind 71 PKW-Stellplätze direkt im Gebäude sowie 80 Indoor-Fahrradabstellplätze geplant. Weitere 1.450 Stellplätze gibt es im benachbarten Parkhaus. Als Freiflächen werden sieben (Dach-)Terrassen sowie ein Innenhof zur Verfügung stehen. Das Investitionsvolumen beträgt etwa 38 Millionen Euro. Die Fertigstellung für das Projekt ist für den Sommer 2018 vorgesehen.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Gregor Zentner-Gröbl verstärkt als Leiter der Abteilung Technik, Planung und Bau das Führungsteam der 6B47 Real Estate Investors AG.

Sandra Fixl verstärkt die Akquise-Abteilung bei Arnold Immobilien mit ihrem Know-how im Bereich der Grundstücks- und Objektbewertung.

Wolfgang Scheibenpflug, Flughafen Wien AG, freut sich über die Erweiterung des Standorts um 25.000 Quadratmeter im Office Park 4.

News Ticker Düsseldorf-Seestern: CORPUS SIREO Real Estate vermietet 2.377 Quadratmeter im Bürogebäude „Flexus“ an Hitachi Europe. Kauf: CELLS Group hat für deutschen Privatinvestor ein Bürohochhaus in Potsdam erworben und das Asset Management für das Objekt übernommen. Vollvermietung: HIH Real Estate GmbH erreicht die Vollvermietung im Hamburger „Columbus Haus“.

ImmoFokus | Winter 2017

Fotos: CA Immo, Hertha Hurnaus;

n Die neue Unternehmenszentrale der Österreichischen Post AG – die Post am Rochus – bietet seit Oktober Platz für rund 1.100 Mitarbeiter. Das fast 50.000 Quadratmeter große Bürogebäude liegt direkt am Rochusmarkt. Dabei wurde ein offenes und zeitgemäßes Innenraumkonzept realisiert. Das Architektenteam Schenker Salvi Weber / feld72 hat die Zonierung und Einrichtung auf die Kundenbedürfnisse zugeschnitten. Alle Bürogeschoße sind als Großraum konzipiert. Zusätzlich bieten Fokusräume für eine Person Platz für konzentriertes Arbeiten und Kreativräume für bis zu fünf Personen die Möglichkeit für ungestörten Gedankenaustausch. Die Post am Rochus wurde in zwei Gebäuden realisiert, wovon ein Teil denkmalgeschützer Altbau ist und das zweite Objekt als Neubau umgesetzt wurde. Über ein Atrium sind beide Einheiten miteinander verbunden.

Kurz & Bündig > Office

WIR SCHAFFEN IHNEN KREATIVEN FREIRAUM

SCH Awards

Ausgezeichnet n Gleich zwei Awards konnten JP Immobilien gemeinsam mit BEHF Architects für das Bürohaus Telegraf 7 – die ehemalige K.u. K. Post- und Telegrafendirektion – in Wien abräumen: Zum einen den best architects award 18 in der Kategorie „Innenausbau“ und zum anderen den Iconic Award 2017 in der Kategorie „Architektur“. Das denkmalgeschützte Gebäude konnte durch eine gesamtheitliche Inszenierung und seine herausragende architektonische Leistung überzeugen. Daniel Jelitzka, Gründungspartner und Geschäftsführer der JP Immobilien Gruppe: „Ziel war es, die beiden historischen Telegrafensäle zu verbinden und Büroräume mit modernster Infrastruktur inmitten des historischen Bestands zu schaffen. Die beiden Auszeichnungen beweisen, dass uns gemeinsam mit BEHF genau das gelungen ist.“ Highlight ist die aufwendige Raum-in-Raum-Konstruktion. Völlig losgelöst von den opulenten Telegrafensälen mit originalgetreu restaurierten Wandmalereien finden sich zwei Boxen. Zusammen schafft dies ein eindrucksvolles Ambiente. In den Boxen in den opulenten Telegrafensälen finden Büros und Konferenzsäle Platz, Veranstaltungsflächen befinden sich auch auf dem Dach. Im Eingangsbereich des Gebäudes wurde die historische Substanz des Gebäudes mit modernen Komponenten verbunden. Das Bürohaus Telegraf 7 wurde im 19. Jahrhundert vom Architekten Eugen Fassbender geplant. Es wurde viel Wert auf die Verknüpfung von Funktionalität und repräsentativer Architektur gelegt. Bei dem Objekt in der Lehárgasse 7 handelt es sich um eine klassische Revitalisierung vom ehemaligen Telegrafenamt in eine Büroimmobilie. Es handelt sich um die erste Gewerbeimmobilienentwicklung der JP Immobilien Gruppe.

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Kurz & Bündig > Retail City Center Amstetten

Refurbishment n Das fast einjährige Refurbishment des City Center Amstetten ist abgeschlossen. Das Einkaufszentrum ist mit mehr als 2,5 Millionen Besuchern und einem Bruttoumsatz von 73 Millionen Euro ein Treffpunkt im Zentrum Amstettens. In die Modernisierung investierte IG Immobilien als Eigentümer rund fünf Millionen Euro. Durch gute Organisation war es möglich, das Refurbishment bei vollem Betrieb durchzuführen. Ein Highlight ist die bepflanzte Außenfassade des Gebäudes. Auf insgesamt 2.830 Quadratmetern schlingen sich 180 Kletterpflanzen an den Mauern empor. Zusätzlich sollen durch 250 Sträucher und Bodendecker Lebensraum für Tiere geschaffen und das Gebäudeklima weiter optimiert werden. Die Pflanzen haben eine isolierende Wirkung, was die Heizkosten senkt. „Wichtig war uns, das Gebäudekonzept so nachhaltig wie möglich auszurichten. Die neue, begrünte Fassade des CCA ist dabei wegweisend für ein Konzept, das mit der Natur und dem Stadtklima im Einklang steht“, so Hermann Klein, Geschäftsführer der IG Immobilien Unternehmensgruppe.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

Sorin Scurtu ist neuer Teamleiter im Bereich Retail- und Geschäftsflächen für Fachmarkt- und Einkaufszentren bei Otto Immobilien.

Der Frankfurter Fondsinitiator Habona Invest holt den Einzelhandelsspezialisten Manuel Jahn in sein Management Board.

Susanne Radau ist neue Center-Managerin für Halle Leipzig The Style Outlets. Sie hat 15 Jahre Retail-Erfahrung auf Managementebene.

Tulln

n Die Rosenarcade Tulln ist seit 2014 mit dem Umweltzertifikat BREEAM ausgezeichnet. Damit wird in Niederösterreich eine Vorreiterrolle eingenommen. Im Zuge einer Re-Zertifizierung wurde das Einkaufszentrum nun erneut geprüft – mit einem erfreulichen Ergebnis: Sowohl bei der Gebäude- als auch der Betriebsqualität wurde das Prädikat „Sehr gut“ erreicht. Besondere Werte wurden bei Energie- und Wasserverbrauch sowie Gesundheit und Wohlbefinden erzielt.

News Ticker Wachstum: Die McArthurGlen Group konnte den Umsatz um 12,5 Prozent auf 4,5 Milliarden Euro steigern. Trends: Laut CBRE verändern Automatisierung, maßgeschneiderte Lösungen und Big Data den Einzelhandel und die Art und Weise des Einkaufens maßgeblich. Gewerbeimmobilie: HOME ROCKET startet Crowdfunding für Einkaufszentrum ece Kapfenberg.

ImmoFokus | Winter 2017

Fotos: CCA/Doris Schwarz-König, Rosenarcade Tulln, Faruk Pinjo;

Rosenarcade

Kurz & Bündig > Retail Donauzentrum

Zeichen setzen n Wiens größtes Einkaufszentrum, das Donauzentrum, forciert neben seinem erfolgreichen Energie- und Wassersparprogramm seine Bemühungen im Bereich des Tierschutzes. Deshalb wurden am Dach des Einkaufszentrums vier Bienenstöcke angesiedelt. Dort finden aktuell rund 120.000 Bienen eine Heimat. Das Projekt in Zusammenarbeit mit Imkermeister Alfred Hauska zeigt erste Erfolge. Es konnten seit der Ansiedlung Anfang des Jahres bereits etwa 110 Kilogramm gemischter Blütenhonig gewonnen werden. Dieser wird nun an die Stammkunden des Donauzentrums verschenkt. Die Bienenstöcke sind nicht die erste Maßnahme in Richtung Nachhaltigkeit: Seit 2013 wird saubere Energie aus einer PhotovoltaikAnlage gewonnen.

CBRE

Vertrauen & Umsatz n Die österreichische Wirtschaft wächst – das wirke sich, laut CBRE, bereits positiv auf den stationären Handel aus. Im ersten Halbjahr wuchs dieser in Österreich um ca. 2,5 Prozent. Dies stellt ein wachsendes Verbrauchervertrauen dar. Außerdem wurden auch die Flächen in österreichischen Einkaufszentren und Fachmarktzentren erweitert. Ganze 13,7 Millionen Quadratmeter Einzelhandelsflächen waren am Ende des dritten Quartals im Land vorhanden. Davon wurden rund 56.000 Quadratmeter in den ersten drei Quartalen fertiggestellt – ebenso rund 8.000 Quadratmeter an Fachmarktzentren. Diese neuen Flächen sind größtenteils durch Erweiterungen und Modernisierung entstanden. Es wurden insgesamt 5.000 Quadratmeter neu errichtet (Post am Rochus). Weitere 25.000 Quadratmeter entfallen auf Erweiterungen (beipielsweise das Designer Outlet Parndorf) und nochmals 25.000 Quadratmeter auf Modernisierung (City Center Amstetten). Die Spitzenmiete in Einkaufszentren stieg seit Jahresbeginn um etwa vier Prozent und liegt bei ca. 120 Euro pro Quadratmeter und Monat. In Fachmarktzentren liegt die Miete bei etwa 14 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das Investmentvolumen stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um ca 134 Prozent. So wurden im zweiten und dritten Quartal rund 301 Millionen Euro in Retailimmobilien investiert.

Kurz & Bündig > Hotel Leonardo Hotels

Expansion

UBM

Verkauf n Das neue Hyatt Regency Hotel in Amsterdam City wurde von der UBM an einen Joint-Venture-Partner Aedes Real Estate verkauft. Mit dem Bau des Hotels wurde 2014 begonnen. Planer waren die Amsterdamer Architekten Frits van Dongen und Patrick Koschuch. Das Fünf-Sterne-Haus bietet 211 Zimmer und über 38 Garagenplätze. Dabei wurden beim nachhaltigsten Hotel der Stadt Teile der Fassade erhalten. 2015 erhielt die UBM für das Hyatt Regency im Vorhinein das BREEAM ExcellentZertifikat – bis heute einmalig in den Niederlanden. Da das Projekt bereits fertiggetstellt ist, wirkt sich die Transaktion noch im vierten Quartal 2017 auf Nettoverschuldung und Gesamtleistung aus.

Christie & Co

Premium Hotel n Am Flughafen Leipzig/ Halle wird derzeit ein Budget-Lifestyle-Hotelprojekt von der property team AG entwickelt. Das Hotel wird mit 150 Zimmern ausgestattet und einem Drei-Sterne-Standard entsprechen. Die Rezeption, Frühstücks- und Co-Working-Flächen werden durch ein Open-Lobby-Konzept miteinander verbunden. Ebenso steht für Meetings und kleine Tagungen ein teilbarer Raum mit etwa 55 Quadratmetern zur Verfügung. Durch modernste Technologien, wie

einem Smartphone-Check-In, soll vor allem eine technikaffine Zielgruppe angesprochen werden. Mit der S-Bahn erreicht man die Innenstadt von Leipzig in weniger als 15 Minuten und profitiert von der positiven Entwicklung der Stadt selbst. Das Hotel wird von Plateno unter der Marke 7 Days Premium geführt und soll im Februar 2018 eröffnet werden. Für die Identifizierung eines Investors wurde der Hotelimmobilienberater Christie & Co beauftragt.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig +

NOVUM Hospitality gewinnt Tobias Hanemann als neuen Director of Operations niu. Seine Aufgaben umfassen die gesamte Operations-Klaviatur.

Georg und Ingrid Imlauer stecken bis 2020 weitere 15 Millionen Euro in die Sanierung und Erweiterung ihrer Wiener Hotels.

Die B&B Hotels freuen sich, Wolfgang Gallas als Director Development Germany & Austria im Unternehmen begrüßen zu dürfen.

News Ticker Fortschritt: Am 24. Oktober luden die NOVUM Hospitality und der Projektentwickler Bridge Group zum Baustellenfest des Hotels niu Franz in der Dresdner Straße 111 in Wien. Abschluss: HERECON realisiert mit dem Holiday Inn Express in München sein erstes Hotelprojekt und hat mit tristar bereits einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen.

ImmoFokus | Winter 2017

Fotos: Christie & Co, Hilton;

n Das ehemalige HCC Open Barcelona wurde von Leonardo Hotels übernommen. Das nun Leonardo Hotel Barcelona Gran Via genannte Objekt ist das siebte Objekt von Leonardo Hotels auf der iberischen Halbinsel, welche die Expansion auf dem spanischen Markt rasch vorantreiben. In der Metropole ist es neben dem Leonardo Hotel Barcelona Las Ramblas und dem Leonardo Boutique Hotel Barcelona Sagrada Familia das dritte Hotel dieser Marke. „Spanien zählt zu den wichtigsten Reisedestinationen Europas. Immer mehr Menschen bereisen das Land – für uns als Hotelgruppe führt kein Weg mehr an Städten wie Barcelona und Madrid vorbei. Mit dem Leonardo Hotel Gran Via haben wir aufgrund seiner prominenten Lage ein echtes Juwel in unser Portfolio aufgenommen“, so Daniel Roger, Managing Director Leonardo Hotels Europe.

Kurz & Bündig > Hotel

Hilton

Verdoppeln n In Dortmund, Frankfurt, Berlin und München will Hilton neue Hotels eröffnen. Durch die strategischen Vereinbarungen mit Primestar Hospitality GmbH, Foremost Hospitality GmbH und tristar GmbH ist eine schnellere Erweiterung der Marken Hilton Garden Inn und Hampton by Hilton möglich. Fünf neue Hotels wurden dieses Jahr bereits eröffnet – das Hilton Garden Inn Frankfurt City Center erst im November. Bis Ende 2018 sollen weitere 2.000 Hotels dazukommen, womit die Anzahl der Häuser verdoppelt wird. Marybelle Arnett, Vice President Entwicklung Central & Eastern Europe bei Hilton: „Mehr als die Hälfte unserer Hotels befindet sich bereits im Bau und wir planen, unser Angebot in den nächsten zwei Jahren signifikant zu erweitern. 2016 war ein großartiges Jahr für die deutsche Hotelindustrie mit einer Rekordzahl von Übernachtungen und einem Anstieg von 3,4 Prozent in RevPAR. Die starken Nachfragefaktoren werden voraussichtlich auch 2018 weiter anhalten. Diese Hotels sind unsere Antwort auf das gestiegene Interesse an unseren Marken.“

Kurz & Bündig > Logistik RLI Investors

Viertes Objekt

720 Millionen Sendungen pro Jahr

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n 2016 ist der europäische Markt für Kurier-, Express-, und Paketdienste deutlich gewachsen. Jährlich werden 720 Millionen Sendungen verschickt – dies soll sich bis 2019 auf 908 Millionen Sendungen steigern. Dazu tragen vor allem die Erholung der europäischen Wirtschaft und die steigende Tendenz zu E-Commerce bei. Die Unternehmensberatung A.T. Kearney analysiert Umsatzsteigerungen von 5 Prozent auf 16,2 Milliarden Euro. Trends wie Last-Mile-Logistik werden wichtig.

Bodo Hollung hat nach seinem Ausstieg bei RLI Investors mit LIP Invest sein eigenes Investmenthaus für Logistikimmobilien gegründet.

Paket-Boom

Seit Anfang Oktober verstärkt Michal Buban das Team von Go Asset mit Fokus auf die Märkte Slowakei, Tschechien und Polen.

Robert Blackburn folgt als neuer Vorsitzender des Vorstandes der Bundesvereinigung Logistik e.V. (BVL) auf Raimund Klinkner.

News Ticker Ankauf I: Logivest berät Aves One exklusiv beim Kauf von Logistikimmobilien. Fonds: LaSalle hat seinen vierten japanischen Logistik-Fonds JLF IV erfolgreich geschlossen. Marktplatz: Die Plattform gewerbegebiete.de von Logivest wird um neue Funktionen erweitert. Ankuf II: Prologis kauft 16 ha für Logistikprojekte. Verkäufer ist die Gesellschaft Dortmund Logistik.

ImmoFokus | Winter 2017

Fotos: Johannes Vogt, Arvato;

n Erneut hat RLI Investors ein Objekt für seinen RLI Logistics Fund – Germany II akquiriert. Die Immobilie liegt in Knüllwald und ergänzt die kürzlich erworbenen Objekte in Bruchsal, Ludwigsburg und Mönchengladbach. Eine gemeinsame Objektgesellschaft der Isarkies Wohnund Gewerbegrund GmbG & Co KG und der Hamdi Group Kronau ist der Verkäufer. Der Kaufpreis beläuft sich auf etwa 14 Millionen Euro. 2016 wurde die Immobilie errichtet und liegt in einer der stärksten Logistikregionen Deutschlands im Gewerbegebiet Knüllwald-Remsfeld, zwischen Kassel, Marburg und Bad Hersfeld. 7.800 Quadratmeter Lagerfläche und 27.500 Quadratmeter befestigte Außenflächen können bei diesem Objekt genutzt werden. Dies ist von der Palletways Deutschland GmbH vollvermietet. Neben hoher Qualitäts- und Baustandards, Drittverwendungsfähigkeit und der Möglichkeit auf Erweiterung besticht die Immobilie mit einer guten Verkehrsanbindung durch die Autobahn A7.

Kurz & Bündig > Logistik Arvato

Erweiterung n In Gennep in den Niederlanden wurde ein Logistikzentrum der Arvato SCM Solutions erweitert. Zwei weitere Module mit insgesamt 26.000 Quadratmetern Lagerfläche sowie Büroräume mit insgesamt 1.000 Quadratmetern wurden realisiert. Der Standort wurde erst im Frühjahr 2016 eröffnet und musste bereits jetzt aufgrund der starken Nachfrage internationaler Auftraggeber ausgebaut werden. Als zentrales Lager für den europäischen Markt bietet es gute Verkehrsanbindungen. Die neuen Hallen sind bereits jetzt voll ausgebucht. Das komplette Logistikzentrum umfasst 56.000 Quadratmeter Lagerflächen und 4.000 Quadratmeter Büroflächen. 200 neue Arbeitsplätze konnten durch die Erweiterung geschaffen werden.

Allianz

Kreditportfolio-Erweiterung n Die Diversifizierung des Kreditportfolios der Allianz wird in geografischer Hinsicht sowie mit Blick auf verschiedene Assetklassen vorangetrieben. Das Portfolio wird mit der Refinanzierung eines Logistikbestands in Tschechien erweitert. Die Umsetzung erfolgte von der Allianz Real Estate für verschiedenste Einheiten des Allianz-Konzerns. CTP Property N.V. ist der Kreditnehmer. Deren Portfolio umfasst 22 Logistikimmobilien mit rund 325.000 Quadratmetern Fläche in Tschechien. Mit der Transaktion verfolgt CTP die Strategie, ihr Netzwerk mit Partnern außerhalb der CEE-Länder zu erweitern. In diesem Fall handelt es sich im Speziellen um die Allianz und die ING Bank N.V. Die Finanzierung hat ein Gesamtvolumen von 160 Millionen Euro. Ein Anteil von 100 Millionen Euro entfällt auf die Allianz. Sowohl die Refinanzierung bestehender Kredite mit Banken aus dem CEE-Raum als auch die Finanzierung neuer Projekte, die 2017 fertiggestellt wurden, sollen mit dieser Finanzierung bedient werden. „Dies ist unsere erste Finanzierung von Logistikimmobilien in Tschechien,“ sagt Roland Fuchs, Head of European Real Estate Finance der Allianz Real Estate. „Mit dieser Transaktion erweitern wir unser Portfolio in CEE und bauen unsere Investments in Logistikimmobilien aus, nicht nur über indirekte Investments, sondern nun auch über Finanzierungen.“

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Kurz & Bündig > Invest Deutschland

Finanzierung

Größter Deal

Austria Campus

n Die RFR Holding verkaufte ein Portfolio bestehend aus fünf Trophy Assets in den Bestlagen in Berlin, Hamburg, Frankfurt und München an die SIGNA Prime Selection AG. Im Jahr 2017 ist diese Transaktion mit einem Ankaufsvolumen von rund 1,5 Milliarden Euro der größte Immobiliendeal in Deutschland. Im Portfolio befinden sich die Objekte „Upper West“ in Berlin, „Kaufmannshaus“ und „Alsterarkaden“ in Hamburg, „Upper Zeil“ in Frankfurt und die 50-Prozent-RFRBeteiligung am Projekt „Karstadt am Münchner Hauptbahnhof“. Die anderen 50 Prozent des Projekts waren bereits im Besitz der SIGNA Prime. Die Gesamtmietfläche des Portfolios beläuft sich auf rund 160.000 Quadratmeter. Diese verteilt sich auf Einzelhandelsflächen mit rund 70.000 Quadratmetern, ca. 55.000 Quadratmeter Büroflächen, etwa 1.000 Quadratmeter Gastronomie sowie rund 17.000 Quadratmeter sonstige Flächen. Alle Objekte sind beinahe voll vermietet, verfügen über bonitätsstarke Mieter und einen diversifizierten Nutzermix.

n In einem als Foward-Deal strukturierten Ankauf werden die ersten drei Bauteile des Großprojektes „Austria Campus“ von der Allianz sowie der Landesbank Hessen-Thüringen finanziert. PGIM Real Estate ist gemeinsam mit deutschen und Schweizer Institutionellen der Erwerber. Das gemischt genutzte Gebäudeensemble besteht aus sechs Baukörpern mit mehr als

200.000 Quadratmetern Bürofläche. Die Gebäude weisen bereits jetzt eine gute Vorvermietungsquote auf – Hauptnutzer wird die UniCreditBank Austria, die dort zukünftig ihr Headquarter ansiedeln wird. Ein weiterer Mieter wird das Designhotel Roomz. Verkauft wird der Campus von der SIGNAGruppe. Das Kreditvolumen liegt bei über 300 Millionen Euro.

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Die Hallmann Holding gewinnt Dieter Schmahel für Businessdevelopment und Investmentmanagement im Real-EstateSektor.

Daniel Knuchel übernahm mit 1.10.2017 die Geschäftsführung des österreichischen Beratungsund Investmentunternehmens Advicum Consulting GmbH.

Die Abteilung Projektentwicklung der NOE Immobilien Development AG wird seit Mitte Oktober von Michael Toms unterstützt.

Beteiligung

n Die Union Investment erwirbt eine strategische Beteiligung an dem Berliner PropTech-Unternehmen Architrave von 13 Prozent. Architrave bietet intelligentes Datenmanagement für die Immobilienwirtschaft. Mit dieser Beteiligung ist eine Forschungsvereinbarung verbunden, die sich mit der Entwicklung wesentlicher Produktkomponenten – künstlicher Intelligenz – beschäftigt. Es soll ein Branchenstandard zum Erfassen von Immobiliendaten entstehen.

News Ticker Rekordjahr: Laut CBRE wurden bereits zum Ende des dritten Quartals 2017 rund vier Milliarden Euro in österreichische Gewerbeimmobilien investiert. Kauf: Die Eckpfeiler Immobilien Gruppe übernimmt von der Panasonic Electric Works Europe AG ein rund 20.000 Quadratmeter großes Grundstück im Gewerbegebiet Holzkirchen im Süden von München.

ImmoFokus | Winter 2017

Fotos: Architrave, Noppasinw/Fotolia;

PropTech

Kurz & Bündig > Invest Pradera

Erstes Büro n Pradera ist ab sofort mit einem eigenen Standort in Deutschland vertreten. Der auf Einzelhandel spezialisierte Fonds- und Assetmanager Pradera setzt sein Wachstum in Europa weiter fort und eröffnete sein erstes Büro in Deutschland. Die neu eingestellte Deutschland-Chefin Berith Ironside wird das Büro in München leiten. Sie bringt 27 Jahre Erfahrung im Bereich des paneuropäischen Immobilienmanagements mit. Das Team rund um die Expertin wird mit dem Management der deutschen Immobilien von Pradera European Retail Parks SCSp Fonds betraut. Im April dieses Jahres hat der Fonds 17 Fachmarktzentren von IKEA Centers erworben. Zudem wird das Team die Immobilien des Pradera Open-Ended Retail Fund managen, zu dem das Äppelallee-Center gehört, das Anfang 2016 für 82 Millionen Euro erworben wurde.

Leasinvest Real Estate

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n Leasinvest Real Estate hat Mitte Oktober 2017 über ihre Tochtergesellschaften die Anteile von KADMOS Immobilien Leasing GmbH und ADRESTOS Beteiligungsverwaltungs GmbH zu 100 Prozent erworben. Im Besitz beider Gesellschaften befindet sich jeweils ein Hornbach Baumarkt mit 13.300 Quadratmetern sowie zehn Geschäfte mit einer Gesamtfläche von 11.000 Quadratmetern im Gewerbepark Stadlau im 22. Wiener Gemeindebezirk. Beide weisen gute Besucherzahlen auf und sind gut gelegene Einzelhandelsstandorte. Beide Gebäude haben einen Gesamtwert von ungefähr 56,2 Millionen Euro. Die Mietverträge haben eine durchschnittliche Laufzeit von 9,3 Jahren. Die beiden Standorte sind zu 100 Prozent vermietet und bringen eine jährliche Gesamtmiete von 3,2 Millionen Euro. Außerdem konnte die Leasinvest Real Estate eine Einigung über die Veräußerung von drei Logistikgebäuden in Belgien erzielen. Diese wurden dem deutschen Immobilienfonds für einen Betrag in Höhe von 60 Millionen Euro gewährt. In Luxemburg wurden die vier verbleibenden Shops des Einkaufszentrums im Stadtzentrum von Diekirch von Leasinvest Immo Lux SA erworben. Der Kaufpreis betrug ca. 800.000 Euro. Nun befinden sich alle Gewerbeflächen an diesem Standort im Eigentum der Tochergesellschaft. Aufgrund dieser Transaktionen dürfte die Schuldenquote Ende 2017 zwischen 57 und 59 Prozent schwanken.

St. Pölten bringt Ihr Wachstum auf Schiene. In St. Pölten in NÖ ist Ihr Business näher dran: mit 25.000 SchülerInnen und Studierenden an den Fragen der Zukunft. Mit top angebundenen Gewerbeflächen an den Erfordernissen Ihrer Ideen. Und mit 31 230 km/h per Bahn oder auf 3 Autobahnen in die Metropolregion Wien.

Kurz & Bündig > Digitalisierung Overtec

3D-Druck n Formschönheit wird bei Gebäuden oft durch konische, konkave oder konvexe Formen erzeugt – diese zählen jedoch zu den größten baulichen Herausforderungen, da sie nur schwierig und mit hohen Kosten verbunden umgesetzt werden können. Deshalb hat sich der Overtec-Geschäftsführer Sebastian Hilscher auf den 3D-Druck von Betonbauteilen spezialisiert. Derzeit ist er in der Lage, geschosshohe Elemente herzustellen, die für einen optimalen Einsatz bei modernen Gebäuden als Fassadenelemente oder Fertigteile eingesetzt werden können. Schon in wenigen Monaten sollen diese Bauelemente auf den Markt kommen. Dadurch profitieren vor allem Architekten hinsichtlich ihrer Planungsfreiheit. Dabei sollen die Kosten gering gehalten werden. Hilscher will Schacht-, Brüstungs- und Oberflächenelemente sowie flexibel gestaltete Innenraumelemente anbieten.

PlanRadar

Bestes Immo-Start-up n PlanRadar kann sich nach den Erfolgen auf der Expo Real in München über eine weitere wichtige Auszeichnung freuen. Das österreichische Start-up wurde beim internationalen MIPIM Proptech Summit in New York von einer international besetzten Jury als bestes PropTech ausgezeichnet. „Das war selbst für uns überraschend“, freut sich Sander Van de Rijdt, Co-Gründer und Geschäftsführer von PlanRadar, „schließlich waren bei den Pitches viele andere richtig tolle Unternehmen aus der ganzen Welt dabei. Wir waren die einzigen aus Kontinentaleuropa und fühlten uns daher fast als Exot.“ Die kompromisslose Nutzenorientierung und die intuitive Usability des Produkts sieht Van de Rijdt als Grund für die Spitzenplatzierung.

Anita Körbler und Jürgen Leger übernehmen die Geschäftsführung des Wiener PropTech-Unternehmens zoomsquare.

Seit 1. Oktober ist Jürgen Fenk zusätzlicher Geschäftsführer der SIGNA Holding und Mitglied im Group Executive Board.

Alexander Wegerer erwirbt Anteile an der Andromeda Software GmbH und ist somit geschäftsführender Gesellschafter.

News Ticker Zusammenarbeit: control.IT, ImmobilienScout24 und FLOWFACT implementieren Datenstandard gif-IDA in digitale Infrastruktur. Studie: Immobilienbranche steht noch am Beginn der Digitalisierung. Deutsche Immobilienunternehmen sehen sich von der Digitalisierung nicht bedroht.

ImmoFokus | Winter 2017

Fotos: overtec, PlanRadar, Melzer PR Group, puck;

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Kurz & Bündig > Digitalisierung BUWOG & EVANA AG

Kooperation n Die große Bedeutung der Digitalisierung für die Immobilienbranche wurde von der BUWOG schon früh erkannt. Man will in Zukunft in diese Richtung gehen und hat sich deshalb das Ziel gesetzt, einen weiteren Schritt in der Digitalisierungsoffensive zu machen: Unternehmensrelevante Dokumente sollen in digitale Formate überführt werden. Dies wurde bereits zu großen Teilen umgesetzt. Für weitere Maßnahmen wurde gemeinsam mit dem Technologiepartner EVANA AG aus Frankfurt am Main an einer zentralen Grundstruktur gearbeitet, die ein System bereitstellt, das mittels künstlicher Intelligenz in der ersten Phase die Strukturierung und Betitelung aller Dokumente übernehmen soll. „Damit werden alle Dokumente, die im Lebenszyklus einer Wohnimmobilie anfallen, konsequent und einheitlich strukturiert und zugänglich gemacht“, so Herwig Teufelsdorfer, COO der BUWOG Group.Dieses Verfahren dient dem Ziel, aus den gesammelten Dokumenten Informationen entnehmen und zur Evaluierung nutzen zu können.

Chefsache Industrie 4.0

Digitalisierte Planungsinstrumente n Lediglich sechs Prozent der Bauunternehmen verwenden digitale Planungsinstrumte. Diese kommen in der Bau- und Maschinenbranche bzw. beim Mittelstand nur langsam an. „Für die Maschinenindustrie, die Baubranche und auch andere mittelständische Unternehmen ist die Digitalisierung der aktuell wichtigste Treiber von Wachstum, Innovation und Produktivität. Im Wettrennen um die Datenhoheit ist ein hohes Innovationstempo gefordert“, betonte Elisabetta Ca-

stiglioni, CEO von A1 Digital International, im Rahmen der 15. Ausgabe des von Fraunhofer Austria, Capgemini, NTT DATA sowie Melzer PR initiierten Executive-Formats „Chefsache Industrie 4.0“ in Wien. Gerald Friedberger, Österreich-Chef der Software AG und Co-Gastgeber, betont: „Mit der Integration der Cumulocity-IoT-Cloud-Plattform konnten wir unser Portfolio zur Unterstützung der Kunden im Rahmen der Digitalisierung erweitern.“

puck

PropTech-Geist n Das neue PropTech-Unternehmen puck immobilien app service GmbH setzt auf die Digitalisierung und den Innovationsgeist in der Immobilienbranche in Österreich. Das Unternehmen will in den kommenden Monaten ein neuartiges Produkt auf den Markt bringen, mit dem Hausverwaltungen und Immobilienentwicklern ihren Kunden vieles erleichtern können. Die bereits entwickelte Beta-Version durchläuft momentan diverse Testphasen. Der Launch soll im ersten Quartal 2018 erfolgen. Durch die App soll die Anonymität der Großstadt aufgebrochen und die Menschen in den Grätzln miteinander verbunden werden. „Denn das Community-Thema gewinnt immer mehr an Bedeutung – in vielerlei Hinsicht“, so

Tobias Leodolter, Managing Director von puck. „Bis dato wurde vielerorts bereits intensiv über Smart Solutions und Smart Living diskutiert. Viel Technik und zahlreiche Annehmlichkeiten sind von Dienstleistern in Häusern, Wohnungen und Büros auch schon implementiert. Unser Anspruch ist aber weitaus umfassender. Wir werden uns neben den technischen Aspekten auch auf soziale Faktoren fokussieren, die das Zusammenleben in Communities wesentlich bereichern können.“ Durch das Gesamt-Setting will man wegweisende Trends setzen und aufzeigen, um Digitalisierung in der Immobilienbranche gewinnbringend einzusetzen. Ziel ist eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten.

Winter 2017 | ImmoFokus

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Machine Learning Technologie

Automatisierung n Die oft zeitraubende Due Diligence bei Immobilientransaktionen steigert den Bedarf an unterstützender und verfahrensbeschleunigender Technologie. In einer von Drooms durchgeführten Umfrage gaben 78 Prozent der Befragten an, in den nächsten zehn Jahren die größten Vorteile aus einer Software für automatisierte Dokumentenanalyse ziehen zu können. Deshalb setzt Drooms auf Machine Learning Technologie und stellt den Findings Manager vor. Dieser empfiehlt z.B. eine Liste initialer Findings für Due Diligence, die vom jeweiligen Nutzer individuell bewertet und qualifiziert werden können. Dafür hat das Unternehmen in Zusammenarbeit mit Experten aus der Branche 20 Kategorien definiert, die für Due Diligence von Bedeutung sind. Darunter fallen Baulast, Untervermietung oder Bauverträge. Der Finding Manager weist hohen Individualisierungsgrad auf. Er filtert anhand der Kategorien die Inhalte der Daten und bietet eine Vorauswahl der benötigten Dokumente sowie eine Nachverfolgung der Due Diligence Findings.

U-Bahn

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n Die Fertigung der vollautomatischen Züge der U-Bahn in Wien wurde an Siemens übertragen. Bisher wurden 34 Züge bestellt, eine Option auf insgesamt 45 Garnituren ist möglich. Sie können wahlweise mit oder ohne Fahrer – also voll automatisch – betrieben werden und sind frühestens im Jahr 2023 auf der zukünftigen Linie U5 unterwegs. Sie können auch auf anderen Linien – mit Ausnahme der U6 – eingesetzt werden. Der Großauftrag hat ein Volumen von 550 Millionen Euro.

Klaus Dederichs, Drees & Sommer, meint in einem Statement, dass Unternehmen zu stark zögern, auf neue Technologien zu setzen.

Peter Tzeschlock, Drees & Sommer, stellt klar, dass sich in einem Perspektivenwechsel Gebäude zukünfitg dem Nutzer anpassen müssen.

Bernard Motzko übernimmt ab Februar 2018 die Position des Chief Operating Officers (COO) des Lichtkonzerns Zumtobel.

News Ticker Neu: Die Firma RPM Gebäudemonitoring GmbH aus Kärnten ist neues Mitglied bei Facility Management Austria (FMA) aus der Überzeugung, einen wichtigen Beitrag für die Kostenoptimierung und eine moderne Bewirtschaftung von Warmdächern zu leisten. Treffen: Am 27. Oktober trafen sich Verteter der europäischen IFMA Chapters im neuen ISS Head Quarter in Zürich.

ImmoFokus | Winter 2017

Fotos: drooms, Grundfos;

Zuschlag

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Grundfos

Bericht n Grundfos konnte den Umsatz im ersten Halbjahr 2017 um 5,8 Prozent auf 1,64 Milliarden Euro steigern. Im Vergleich zu 2016 wurde das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von 111 Millionen Euro auf 141 Millionen Euro verbessert. Das entspricht einem Plus von 26,9 Prozent. „Wir halten uns weiterhin an die disziplinierte Umsetzung unserer Strategie 2020. Ich freue mich insbesondere, dass sich der verstärkte Fokus auf Wachstum auszahlt, wir global Marktanteile gewinnen und gleichzeitig weiterhin unser Ergebnis verbessern konnten“, sagt Konzernpräsident Mads Nipper. Dabei sind Russland und China die am stärksten wachsenden Märkte. Außerdem trägt der weltweite Serviceumsatz positiv zum Gesamtwachstum bei.

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Winter 2017 | ImmoFokus

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Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Bosch

Krankenhäuser n Mit Hilfe von vernetzter Kamera- und Videotechnik ermöglicht es Bosch, in Krankenhäusern Diebstähle teurer Medizingeräte und das Eindringen unbefugter Personen in Sicherheitszonen zu verhindern und die Ankunft des Rettungshelikopters im OP mitzuteilen. Auch in Sachen Prävention wird mit dem Internet of Things (IoT) gearbeitet. Man setzt auf intelligent gesteuerte Beleuchtung, vernetzte Bewegungsmelder an Türen und Fenstern sowie Einbruchsmeldeanlagen, die Diebe abhalten sollen. „Das Internet der Dinge ist endgültig im Krankenhaus angekommen“, sagte Stefan Hartung, Geschäftsführer für den Unternehmensbereich Energy and Building Technology bei Bosch. Dabei gehe es nicht nur um Sicherheit, sondern gleichermaßen um mehr Komfort und Effizienz. Mit den Smart Hospital-Projekten will Bosch in den kommenden Jahren einen Umsatz von rund 100 Millionen Euro generieren. Im laufenden Jahr rechnet das Unternehmen im Bereich Energy and Building Technology mit einem Wachstum von 5 Prozent.

Siemens

Produktlinie erweitert n Die Produktlinie GAMMA instabus von Siemens wurde wieder mit neuen Schaltaktoren erweitert. Damit wird das Angebot für die Steuerung von Beleuchtung ausgeweitet. Die Schaltleistungen der neuen Aktoren liegen bei 6, 10 und 16 bzw. 20 Ampere mit jeweils vier, acht oder zwölf Kanälen. Dadurch werden eine Vielzahl an Steuerungs-, Übersteuerungs- und Diagnosefunktionen ermöglicht. Das Schalten mit Statusrückmeldungen ist die Grundfunktion der

Sortimenterweiterung. Es werden sehr leistungsfähige Relais zum Schalten von kapazitiven Lasten mit hohen Einschaltströmen eingesetzt, beispielsweise für Leuchtstofflampen oder LEDs. Die Diagnosefunktionen der neuen Schaltaktoren ermöglichen u.a. eine laufende Funktionsüberwachung des Schaltaktors oder seine auf Betriebsstunden oder Schaltvorgänge bezogene Wartung. Sie eignen sich v.a. für Büros, Hotels, Schulräume, Industrie und Einzelhandelsfilialen.

Sauter

n Das Forschungsinstitut EMpa und das Wasserfoschungsinstitut Eawag haben in Dübendorf das Forschungs- und Innovationsgebäude NEST (Next Evolution in Sustainable Building Technologies) initiert. Dort wurde die neue Einheit „Solare Fitness & Wellness“ eröffnet. Diese Anlage ist die erste Fitnessanalge, die ausschließlich mit erneuerbarer Energie betrieben wird. Außen befinden sich zwei rund acht Meter

hohe Glasfassaden. Innen beherbergt das Gebäude drei schwebende Ellipsoide, die von der Decke hängen und zwei Saunen sowie ein Dampfbad beherbergen. Ziel ist es, diese Anlage mit nur einem Sechstel der normalerweise bei solchen Objekten benötigten Energie zu betreiben. Die Gebäudeautomationslösung von SAUTER ermöglicht die nahtlose Integration aller Gewerke und die Einbindung ins NEST-Leitsystem.

News Ticker Sponsor: Mit Simacek Facility Services konnte der EHC Alge Elastic Lustenau einen Sponsor für die Torhüter gewinnen. Label: Der Fachverband Tageslicht und Rauchschutz e.V. (FVLR) hat gemeinsam mit dem Fraunhofer-Institut für Bauphysik IBP, Stuttgart, ein Energielabel für Dachoberlichter entwickelt.

ImmoFokus | Winter 2017

Fotos: Siemens, Empa/Reinhard Zimmermann;

Projekt NEST

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Datacenter Clarity

Release n Eine nahtlose Integration der Gebäudemanagementplattform Desigo CC wird durch das neue Release der DCIM-Software Datacenter Clarity LC* Version 3.0 von Siemens Devision Building Technologies ermöglicht. Die Verwaltung der Infrastruktur in Rechenzentren wird dadurch weiter verbessert. Via Webservice können die von Desigo CC als kritisch gelisteten Alarme verwaltet werden. Die Visualisierung der Alarme erfolgt in 3D-Modellen von den betroffenen Assets, die in Echtzeit einsehbar sind. Dadurch wird der Fehlerbehebungsprozess disziplin- und abteilungsübergreifend optmiert.

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Winter 2017 | ImmoFokus

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Cisco Partner Summit 2017

Award n Beim diesjähren Cisco Partner Summit erhielt A1 den Preis als „Managed Services Partner of the Year“ in der Region EMEAR. Die Gewinner wurden bei der jährlichen Partnerkonferenz, die dieses Jahr in Dallas, Texas, stattfand, vorgestellt. Der Award soll auf außergewöhnlich gute Geschäftspraktiken aufmerksam machen und Best-in-Class-Methoden aufzeigen. Auszeichnungen werden u.a. für innovative Prozesse, architekturgestützte Erfolge, strategische und zielorientierte Programme sowie die Erschließung neuer Chancen und Vertriebsansätze vergeben. Alle Preisträger werden von Cisco Global Partner Organization gemeinsam mit regionalen Führungspersönlichkeiten ausgewählt. Markus Schreiber, Leiter A1 Enterprise Marketing, freut sich über die Auszeichnung, die er im Rahmen des Cisco Partner Summits übernahm: „Der EMEAR Award ist eine Bestätigung der ausgezeichneten Zusammenarbeit und langjährigen Partnerschaft von A1 und Cisco. Gemeinsam arbeiten wir laufend daran, unseren Kunden individuelle und skalierbare Managed Services Lösungen anzubieten.“

Drees & Sommer und bulwiengesa

Digitaler Asset Check n Ein neues digitales Tool, entwickelt von Drees & Sommer und bulwiengesa, verbindet erstmals Gebäude- und Marktbenchmarks. Durch den Digital Asset Check wird eine Erstanalyse von Immobilien unterschiedlicher Nutzungsklassen und auch für untypische Investment-Standorte ermöglicht. Objekt- und marktrelevante Daten werden übersichtlich in Form von Benchmarks dargestellt, wie etwa OPEX und CAPEX, und

auch Informationen zu Mieten, Kaufkraft und Zentralität. Kennziffern eines Objekts können von den Nutzern eingetragen werden und erhalten passende Vergleichwerte aus Markt- und Gebäudekostensicht. „Mit dem Asset Check erhält der Kunde eine schnelle und kostengünstige Ersteinschätzung für seine Immobilie, ohne gleich in eine ausführliche Due Diligence einsteigen zu müssen“, erläutert Steffen Szeidl, Vorstand der Drees & Sommer SE.

Telenot

n Bei der Österreich-Roadshow von Telenot informierten sich rund 400 Vertreter von Fachbetrieben und TGA-Planern über Neuheiten in der Sicherheitstechnik. Der Alarmanlagenhersteller präsentierte im Zuge dieser Veranstaltungsreihe neue Hightech-Produkte und neue Entwicklungen aus der Forschungspipeline. Zukünftig werde Smart-Home eine wichtige Rolle spielen. Besonders beleuchtet wurde die Gefahrenmeldezentrale „hiplex“.

News Ticker Gäste: Im Oktober begrüßte S.O.T. den Management Club Grieskirchen-Eferding und Landespolizeidirektor Andreas Pilsl zum Austausch in Sachen Standortentwicklungsprozess und Sicherheit bei oberösterreichischen Unternehmen. Förderpreis: Der Deutsche Verband für Facility Management e.V.GEFMA hat Förderpreise an drei Fachwirte Facility Management vergeben.

ImmoFokus | Winter 2017

Fotos: Drees & Sommer/bulwiengesa, Telenot, Siemens;

Sicherheitstechnik

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Heizungsregelung

Smart Thermostat n Im November brachte Siemens-Division Building Technologies einen neuen Smart Thermostat auf den Markt. Dieser dient zur Heizungsregelung in Wohngebäuden. Das Model RDS110 ist in nur wenigen Minuten betriebsbereit und kann via App über Smartphones gesteuert werden. Integrierte Sensoren messen Raumtemperatur, Luftqualität, Luftfeuchtigkeit und die Anwesenheit von Personen im Raum. Mit externen Sensoren kann die Außentemperatur gemessen werden und mit einer Schaltung für Fensteröffnung kombiniert werden. Ein Touchscreen zeigt die wichtigsten Funktionen und ermöglicht eine einfache Bedienung. Ob die Raumheizung energieoptimiert betrieben wird, wird durch ein Green-Leaf- Symbol angezeigt.

Digitalisierungsstudie

Smart, smarter, Real Estate

n Laut einer Studie von ZIA und EY gaben 90 Prozent der Befragten aus der Immobilienwirtschaft an, dass das Thema Digitalisierung ein wichtiges Handlungsfeld für ihr Unternehmen sei. Von den Studienteilnehmern gaben mehr als drei Viertel an, sich derzeit in der Etablierungs- bzw. der Entwicklungsphase zu befinden. Zur „digitalen Exzellenz“ – also zu gänzlich in der Digitalisierung aufgestellten Unternehmen – zählen sich sechs Prozent. Hierbei handelt es sich überwiegend um PropTechs.Die deutsche Immobilienwirtschaft betrachtet sich selbstkritisch als durchschnittlich bzw. unterdurchschnittlich fortgeschritten im europäischen Vergleich. Projektentwickler, Investoren und Planer seien die Haupttreiber dieser Entwicklung. Hier spiele vor allem das Building Information Modeling (BIM) eine treibende Rolle. 59 Prozent sehen in Assetmanagern eine treibende Kraft, 58 Prozent sprechen dem Facility Management eine ähnliche Rolle zu. Mit 72 Prozent stellen die personellen Ressourcen die größte Herausforderung der Digitalisierung dar.

Ihr Immobilien-Management Profi! T. +43 1 21166-0 M. simacek@simacek.at Winter 2017 | ImmoFokus 39 www.simacek.com

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Grohe

Change the World

Drooms

The Icon Vienna n SIGNA wird bei der größten Immobilientransaktion Österreichs im Jahr 2017 von Drooms unterstützt. Das Büroprojekt „The Icon Vienna“ am neuen Wiener Hauptbahnhof konnte beinahe 1,5 Jahre vor der Fertigstellung im Herbst 2018 verkauft werden. Die Due Diligence der Transaktion wurde online über den virtuellen Datenraum von Drooms abgewickelt. Mit direktem Zugang zum Hauptbahnhof verteilen sich die insgesamt 88.000 Qua-

dratmeter des „The Icon Vienna“ auf drei Türme. Diese sind 38,5 Meter, 66 Meter und 88 Meter hoch. Da bereits eine Vorvermietungsquote von über 50 Prozent gesichert werden konnte und eine hohe Nachfrage von Mietinteressenten vorliegt, wurde die Transaktion als Forward Deal vor Fertigstellung realisiert. Die Regelgeschoße haben durchschnittlich 1.700 Quadratmeter und können in bis zu vier Einheiten individuell unterteilt werden.

n Grohe wurde im aktuellen „Change the World“-Ranking des US-Wirtschaftsmagazins Fortune aufgenommen. Im Ranking sind 50 internationale Unternehmen, die eine Geschäftsstrategie vorweisen können, welche sich positiv auf die Gesellschaft auswirkt. Bewertet werden die Unternehmen in den Kategorien sozialer Einfluss, Wirtschaftlichkeit und Grad an Innovationskraft. Dabei wird Grohe zweifache Ehre zuteil, da es das einzige deutsche Unternehmen sowie das einzige Unternehmen aus der Sanitärbranche ist, das Fortune im Ranking listet. Das außerordentliche Bestreben von Grohe, Wasser und Energie zu sparen sowie das Engagement im Bereich der Abfallvermeidung hebt das Magazin in der Begründung hervor. Das Recycling von 99 Prozent des Wasser zur Herstellung der Produkte wurde besonders gelobt.

Sicher versperrt n Der Flughafen Wien ist eine wichtige Drehscheibe zwischen Mittel- und Osteuropa. Seit seiner Eröffnung im Jahr 2014 werden im Terminal 3 in etwa 60 Prozent aller Passagiere des Flughafens abgefertigt. Seit 2002 stattet EVVA sämtliche Gebäude des Flughafens mit einem MCS-Schließsystem (Magnet-Code-System) aus. Bei Terminal 3 wurde besonders auf die Kombination mit den bestehenden Schlüsselmagnetsystemen

geachtet. „Der große Vorteil der MagnetTechnologie des MCS-Schlüssels ist die hohe Nachschlüsselsicherheit. Aber auch die innovativen Technologien des MCS-Zylinders bieten einen nachhaltigen Schutz gegen illegale Öffnungsmethoden: Das ist bei einer derartig komplexen Anlage wie einem Flughafen eine wesentliche Anforderung“, betont Roman Kietaibl, verantwortlicher Gebietsmanager bei EVVA.

News Ticker Preiswert: Pluggit bringt ein bezahlbares, standardisiertes Lüftungssystem für Wohnungen mit drei Ablufträumen auf den Markt. Solarbetrieben: JET hat für die Verschattung von Lichtkuppeln das neue „JET-Sonnenschutz-Plissee-Solar“ mit Elektroantrieb vorgestellt. Es wird mit akkugepufferter Sonnenenergie angetrieben.

ImmoFokus | Winter 2017

Fotos: SIGNA, FORTUNE® Companies That Change the World, Labor Strauss;

Terminal 3

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement

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Die Baukulturellen Leitlinien des Bundes Eine Gesamtstrategie für gutes Bauen in Österreich mit Mag. Dr. FELLER | ao. Univ.-Prof. DI Dr. KÜHN u. a. am 29.01.18, Wien | 08.06.18, Wien

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Fachtagung Schimmel

Lehrgang ExpertIn Building Information Modeling Zertifizierte Ausbildung gem. ÖNORM A 6241-1 & A 6241-2 mit DI KRAUS, A. GRASS, BSc, I. STANESE Start Februar 2018, Wien bzw. Mai 2018, Wien u. v. m.

Workshop Excel in der Immobilienverwaltung LST

Spezielle Funktionen & praktische Anwendung

Brandmeldeanlage-App

mit Dipl.-HTL-Ing. Mag. (FH) Mag. SITTLER am 15.01.18, Wien

n Labor Strauss Sicherungsanlagenbau (LST) hat die neue App „REACT“ vorgestellt, mit welcher man mobilen Zugriff auf LST-Brandmeldeanlagen BC600 und BC216 hat. Ziel ist es, teure Fehleinsätze zu minimieren und im Fall eines Brandes Zeit zu sparen. Nach einer Entwicklungszeit von etwa zwei Jahren ist die App mit einfacher Handhabung, maximaler Benutzerfreundlichkeit und zahlreichen Features nun als Vollversion mit vier Lizenzen verfügbar. Zielgruppen sind Betreiber, Errichter sowie auch Einsatzkräfte. Die intuitive Oberfläche der App stellt Informationen kompakt dar. Es kann eine komplette Gebäudeübersicht einer Anlage mit Darstellung der Brandmelder und Sirenen abgerufen werden. Ebenso ist es möglich, dass einzelne Anlagenteile via App von berechtigten Userns ein- und ausgeschaltet werden. Die Sicherheit in der Handhabung garantieren zahlreiche Sicherheitsfeatures, die über den Normenanforderungen liegen, sowie ein durchdachtes Rechtemanagement.

Immobilien & Steuern für rechtsberatende Berufe ... wie Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater etc. mit StB Univ.-Lekt. Mag. WOSCHNAGG, MSc am 22.01.18, Wien

Immobilien LifeCycleCosts Optimierung der Lebenszykluskosten – inkl. der neuen ÖNORM B 1801-4 mit DI (FH) HOFER | DI HERZOG | Arch. DI REINBERG u. a. am 27.02.18, Wien

Seminarreihe Projektmanagement 7 Schwerpunkte, die Projekte professionell zum Erfolg führen mit Dipl.-Päd. Ing. LASSNIG, MA Mag. DIREGGER von 22.02.–23.11.18, Wien Winter 2017 | ImmoFokus

Die Zwei

Gedankensplitter zum ImmoMarketing in Theorie und Praxis.

Maßnahmen zum Kennenlernen und Verlieben Regelmäßiger Kommentar: Alexander Bosak & Philipp Kaufmann

n Die Besonderheit der Lage und die Einzigartigkeit der Immobilie machen 3 Bs im Immobilienmarketing unverzichtbar: Besichtigung, Besichtigung und nochmals Besichtigung. Um potentielle Kunden aus der Umgebung auf die Baustelle zu locken, gibt es neben der Bautafel (im letzten ImmoFokus von uns behandelt) weitere Instrumente, die aus unserer Erfahrung oftmals unterschätzt bzw. viel zu wenig umfassend eingesetzt werden. Grundsätzlich gehört alles im räumlichen Umfeld der Baustelle (dem POS, „Point of Sale“) zum Baustellenmarketing. Direkt an der Baustelle können beispielsweise die Bauzäune mit Transparenten ausgekleidet werden. Sie bewirken durch die Wiederholung des Namens und des Slogans in Verbindung mit der Bautafel, dass sich dieser bei den Passanten im Laufe der Zeit im Unterbewusstsein festsetzt und somit bei potentiellen Kunden zu wirken beginnt. In Verbindung mit Call-to-Action-Aufforderungen wie „Erfahren Sie mehr unter…“ oder „Besichtigung am…“ kann dieses Tool wichtige Conversions (Kontaktaufnahme) erzielen. Sehr häufig beobachten wir in der gelebten Praxis, dass diese Gelegenheit zwar oftmals schon genutzt wird, aber meist durch undifferenzierte Texte wie z.B. „freifinanzierte Eigentumswohnungen zu verkaufen“ und lieblose Grafik oder schlechte Animationen, die mehr abschrecken als neugierig machen. Damit kann sicherlich nicht das volle Potential des Bauzaunes ausgeschöpft werden. Selbiges gilt bei Büroimmobilien, wo meist stereotyp mit „Büros zu vermieten“ geworben wird, ohne auf den konkreten USP des Projektes einzugehen. Das Einzugsgebiet eines Wohnobjektes ist natürlich größer als die reine Baustelle selbst. Deswegen empfehlen sich erweiterte POS-Maßnahmen im Umfeld des Objekts. Dafür stehen zahlreiche Plakatwände, Bahn- und Bushaltestellen, leere Hausmauern, Brücken o.Ä. zur Verfügung. Die Bestückung und Pflege wird in der Regel von spezialisierten Unternehmen durchge-

führt. Die Kosten variieren je nach Standort, Größe, Qualität und Belegungsdauer. POS-Außenwerbung kann auch an mobilen Trägern, wie lokalen Bussen und Bahnen sowie Taxis, angebracht werden. Vorteile dieser Präsentationsform liegen in der Beweglichkeit des Plakatträgers, der eine räumlich gesehen größere Informationsverbreitung ermöglicht. Daher ist diese Möglichkeit eher für die Bewerbung großvolumiger Wohnprojekte sowie von Baumärkten oder Shoppingcentern sinnvoll. In Wien haben sich viele zusätzliche Formate von Digital Media (City Light, Infoscreen …) an prominenten Standorten und U-Bahn-Stationen, aber auch in den öffentlichen Verkehrsmitteln selbst, wo beispielsweise ein 10 Sekunden Spot kurz vor dem Eintreffen der U-Bahn in die nächste Station eingespielt wird, etabliert. Die stärkste POS-Maßnahme, die wir im Immobilienmarketing zur Verfügung haben, ist aber die Besichtigung. Hier haben wir die einmalige Chance, dass sich der potentielle Kunde in die Immobilie (egal ob Wohnung, Büro oder Geschäftslokal) „verliebt“. Geeignet dafür ist nicht nur das finale Objekt, sondern insbesondere auch Meilensteine der Projektentwicklung, wie Grundsteinlegung, Dachgleiche oder Fertigstellung. Gerade die „Eröffnung“ der Immobilie bietet die Chance auf größere Besichtigungs-Events und „Tage der offenen Tür“ nach der Dachgleiche sind besonders dafür geeignet, um den Kunden von der Aufmerksamkeit und dem Interesse gleich zum Abschluss zu begleiten. Besonders gut wirkt dabei die Besichtigung bei Interessenten, die von weiter her kommen, weil diese in der Regel oftmals im Vorfeld keine genaue Vorstellung vom Standort und dem Objekt haben. Bei Einzelbesichtigungen gilt es, eine Vielzahl an Aspekten zu berücksichtigen, damit das Objekt sprichwörtlich in das beste Licht gerückt ist. Um die Vorstellungskraft der potentiellen Kunden zusätzlich zu verstärken, empfehlen wir sobald wie möglich eine „Marketing Suite“ bzw. Musterwohnung einzurichten. Diese Maßnahme eignet sich sehr gut, um weiterführende Gespräche in einer angenehmen Atmosphäre zu führen und gleichzeitig die Immobilie erlebbar zu machen. Um die Kosten für die Ausstattung dieser Einheit braucht sich der Developer meist keine Sorgen zu machen: Es gibt zumindest immer einen Interessenten, der genau so arbeiten oder wohnen will.

RED lässt das ehemalige k.u.k Offizierswohngebäude in der Hütteldorfer Strasse 128, eine herrschaftliche Liegenschaft mit großzügigen Grünflächen, in neuem Glanz auferstehen. Nach behutsamer Sanierung der Bestandsimmobilie mit zehn prächtigen Altbauwohnungen und Realisierung eines Dachgeschossaufbaus mit zehn hochqualitativen Terrassenwohnungen stehen somit Wohneinheiten im Ausmaß von ca. 2.200 m2 zur Veräußerung an private Nutzer oder Anleger zur Verfügung. Die Vermarktung des Objektes erfolgt durch J+P Immobilien (www.jpi.at), die Fertigstellung ist 2018 geplant. Seit der Gründung im Jahr 2001 agiert RED als privat geführtes, unabhängiges Immobilien Investment- und Projektentwicklungsunternehmen von Wohn-, Büro- und Logistikimmobilien in Österreich, Deutschland und Ungarn. Es werden laufend etwa zehn Projekte mit einem Investmentvolumen zwischen € 5,0 Mio. und € 15,0 Mio. je Wohnimmobilie bzw. ab € 10 Mio. je Gewerbeimmobilie erfolgreich bewegt.

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Rubrik Positionen & Meinungen

Der Uni-Fan BIG is beautiful. „Universitäten sind sehr spannende Organisationen mit äußerst interessanten handelnden Personen. Ich arbeite gerne für und mit den Universitäten“, meint BIG Geschäftsführer Hans-Peter Weiss im großen ImmoFokus Interview. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

HeadL Enzo 50Pt, Z 45Pt Subheadline Fokus. Enzo OT 12Pt, Zeilenabstand 16Pt. Das Gespräch führte: Name Nachname

„Fokus Zitat, Tisa Pro 20Pt, Zeilenabstand 24Pt.Hier wird ein Zitat geschrieben.“

FOKUS_Interview_Frage_1 Name: FOKUS Interview_Antwort_1. Kommunikation,Occullestiae nimus arum fugiam, officid et lite consed et pligeni hitatur epudit et alis seque repudis voluptureius et a volest erferum dolupta con eos ex experio nsequi blam latem illuptae nossumquibus et velent verfereseque sundam num aute des ipsa quisquatetum ea esequid etur adi acest que opta poreperatius ad modit, assequi beaquo experfe rferiam untem necae perit quam quatem aut perianditi aperecae perit quam quatem aut perianditi aper FOKUS_Interview_Frage_2 >> FOKUS Interview_Antwort_2. Occullestiae nimus arum fugiam, officid et lite consed et pligeni hitatur epudit et alis seque repudis voluptureius et a volest erferum dolupta con eos ex experio nsequi blam latem illuptae nossumquibus et velent verfereseque sundam num aute des ipsa quisquatetum ea esequid etur adi acest que opta poreperatius ad modit,

assequi beaquo experfe rferiam untem necae perit quam quatem aut perianditi aper Occullestiae nimus arum fugiam, officid et lite consed et pligeni hitatur epudit et alis seque repudis voluptureius et a volest erferum dolupta con eos ex experio nsequi blam latem illuptae nossumquibus et velent verfereseque sundam num aute des ipsa quisquatetum ea esequid etur adi acest que opta poreperatius ad modit, assequi beaquo experfe rferiam untem necae perit quam quatem aut perianditi aper se non sai come dirlo, non dirlo e basta. FOKUS_Interview_Antwort_3. Occullestiae nimus arum fugiam, officid et lite consed et pligeni hitatur epudit et alis seque repudis voluptureius et a volest erferum dolupta con eos ex experio nsequi blam latem illuptae nossumquibus et velent verfereseque sundam num aute des ipsa quisquatetum ea esequid etur adi acest que opta poreperatius ad modit, assequi beaquo experfe rferiam untem necae perit quam quatem aut perianditi aper n

Positionen & Meinungen

„Langfristig wird auch im Wiener Umfeld investiert werden.“ Hans-Peter Weiss, Bundesimmobiliengesellschaft (BIG)

ImmoFokus | Winter 2017

25 Jahre BIG – ein Grund zum Feiern? Hans-Peter Weiss: Auf jeden Fall. Die BIG ist eine Erfolgsgeschichte. Im Vorjahr haben wir erstmals den Umsatz auf über eine Milliarde Euro und das Ergebnis gesteigert. Die hohe Vermietungsquote von 98,5 Prozent unterstreicht die optimale Ausrichtung unseres Portfolios. Wir dürfen mehr als zufrieden sein. Das starke Wachstum ist vor allem auf die Wohnbauinitiative der ARE zurückzuführen? >> Nicht nur, aber das Engagement der ARE im Wohnbau ist ein wichtiger Teil der Gesamtwachstumsstrategie des BIG Konzerns. Mit der ARE können wir aufgrund ihrer Ausrichtung auf Bedürfnisse des Marktes flexibel und schnell reagieren. Wohnungen werden derzeit dringend benötigt. Daher wird ein Projektvolumen von zwei Milliarden Euro bis 2020 in Umsetzung gebracht. Von den zwei Milliarden sind auch mittlerweile rund 75 Prozent in der Pipeline, wenn auch in unterschiedlichen Stadien. Allein mit den Stadtentwicklungsprojek-

ten Wildgarten, Ensemble und TrIIIple bauen wir derzeit mehr als 3.000 Wohnungen. Miet- oder Eigentumswohnungen? >> Sowohl als auch. Wobei das Verhältnis etwa 50:50 beträgt. Kommt nach 2020 eine weitere AREWohnbauinitiative? >> Unser Engagement im Bereich Wohnen ist langfristig ausgelegt. Was heißt das? >> Dass wir auch nach 2020 weiter in Wohnungen investieren wollen. Wie sehen Sie das Problem der stark steigenden Grundstückspreise? >> Es wird zunehmend schwierig, geeignete Grundstücke zu finden. Man wird einfach weiter verdichten und damit auch in die Höhe bauen müssen. Langfristig wird natürlich auch im Wiener Umfeld investiert werden.

„Ich sehe nicht, dass man bei uns probiert, höhere Preise durchzusetzen.“ Hans-Peter Weiss, Bundesimmobiliengesellschaft (BIG)

Dazu braucht es aber im Vorfeld die dazu notwendige Infrastruktur. Wie stark belasten die steigenden Baukosten das Budget? Klettern bei den Bauunternehmen die Preise in die Höhe, wenn die BIG anfragt? Das trifft ja dann nicht einen der Ärmsten der Branche. Die BIG ist ja ein BIG Player. >> Wir spüren deutlich, dass die Auftragsbücher der Unternehmen voll sind – das schlägt sich auch in den Angebotspreisen nieder. Ich sehe aber nicht, dass man bei uns probiert, höhere Preise durchzusetzen. Wir bewegen uns ja

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Winter 2017 | ImmoFokus

Positionen & Meinungen auch im Rahmen des Vergaberechtes. Allein 2016 haben wir über 500 Millionen Euro in Neubauten, Generalsanierungen und Instandhaltungsmaßnahmen investiert. Ein Großteil davon wird über regionale Klein- und Mittelbetriebe abgewickelt. Alle bauen nachhaltig. Ist „Nachhaltigkeit“ zum Schlagwort verkommen? >> Nachhaltigkeit darf eben nicht zur leeren Phrase verkommen. Darum versuchen wir auch, unsere nachhaltigen Ansätze mit Inhalt zu beleben. Ein gutes Beispiel sind hier der MED CAMPUS Graz und die Wirtschaftsuniversität Wien. Der MED CAMPUS Graz ist als erstes Laborgebäude überhaupt mit der höchsten Zertifizierungsstufe der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) konzipiert. Die Vorzertifizierung dafür hat bereits stattgefunden. Aber auch Österreichs erstes Laborgebäude aus Holz für die Universität für Bodenkultur in Tulln erreicht Niedrigenergiehausstandard. Das Projekt erfüllt sowohl ökonomische, ökologische als auch soziale Aspekte von Nachhaltigkeit und

entspricht damit den hohen Anforderungen der BIG. Mit dem Schwackhöfer-Haus in Wien Döbling ist bereits das nächste Holzbauprojekt für die BOKU in der Pipeline. Was waren die Kriterien für die Zertifizierung des MED CAMPUS Graz? >> 35 Prozent des Kühl- und 55 Prozent des Heizwärmebedarfs werden dort durch alternative Energiequellen gewonnen. Neben der Speicherkraft von Erdreich und Wasser wird auch die Luft genutzt. Die warme Abluft aus den Serverräumen wird ebenfalls zum Heizen eingesetzt. Um den Energieverbrauch insgesamt gering zu halten, werden die Beleuchtung und die Beschattung des Gebäudes automatisiert, je nach Licht- und Sonnenstand, gesteuert. Ähnliche Technologien sind auch bei der WU Wien zum Einsatz gekommen. Generell sind Energieeffizienz und Klimaschutz zentrale Schlüsselthemen: Nicht nur bei Neubauten, sondern auch bei Bestandsimmobilien. Ein weiteres gutes Beispiel ist die Generalsanierung des ehemaligen Chemiehochhauses der TU Wien, bei dem eine Photovoltaikfassade das Haus selbst

ÜBER DIE BIG

Der BIG Konzern ist mit 2.089 Liegenschaften einer der größten Immobilieneigentümer in Österreich. Das Portfolio besteht aus rund 7,2 Millionen Quadratmetern vermietbarer Fläche mit einem Unternehmenswert (Fair Value) von rund 11,4 Milliarden Euro. Es gliedert sich in die Unternehmensbereiche Schulen, Universitäten und Spezialimmobilien. Büro- und Wohnimmobilien sind in der Tochtergesellschaft ARE Austrian Real Estate GmbH gebündelt. Das Portfolio der ARE umfasst 553 Liegenschaften mit rund 1,6 Millionen Quadratmetern vermietbarer Fläche. Während sich die BIG primär auf öffentliche Institutionen konzentriert, sollen mit dem Angebot der ARE auch vermehrt nicht-öffentliche Mieter angesprochen werden. Als Bauherr stellt der BIG Konzern einen wichtigen ökonomischen Faktor in Österreich dar. Wirtschaftlichkeit und Architekturqualität gehen dabei Hand in Hand, was laufend unter Beweis gestellt wird. Jedes Projekt hat den Anspruch, seinen künftigen Nutzern im Sinne der ökologischen, ökonomischen und soziokulturellen Nachhaltigkeit gerecht zu werden. Der BIG Konzern wurde für sein architektonisches Engagement mehrfach ausgezeichnet und erhielt bis heute sieben Bauherrenpreise.

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mit Energie versorgt und überschießende Energie an weitere Gebäude der Universität am Standort weiterleiten kann. Es ist ein perfektes System für die Zukunft. Wir nützen auch die Abwärme aus den Aufzügen und ein smartes Lüftungssystem sorgt rund um die Uhr für ein perfektes Raumklima. Insgesamt ist das neue TU Gebäude ein großartiges Beispiel, alte Bausubstanz mit einem ganzen Bündel an innovativen Maßnahmen auf den neuesten Stand der Technik zu bringen. Universitätsgebäude haben es Ihnen besonders angetan? >> Das ergibt sich einerseits daraus, dass Universitäten mit nicht ganz einem Drittel des Konzernportfolios einen wesentlichen Teil des Immobilienbestandes ausmachen. Andererseits sind gerade in diesem Segment einige der herausragenden Leuchtturmprojekte der vergangenen Zeit umgesetzt worden. Abgesehen davon sind Universitäten sehr spannende Organisationen mit äußerst interessanten handelnden Personen. Ich arbeite gerne für und mit den Universitäten.

Die BIG errichtet ja nicht nur, sondern bewirtschaftet die von ihr errichteten Immobilien zum größten Teil selbst. Baut man anders, wenn man weiß, dass man die Immobilien für den eigenen Bestand errichtet und selbst betreibt? >> Auf jeden Fall. Man muss die Immobilien ganzheitlich betrachten. Warum ist das bei uns eben kein Schlagwort? Im Gegensatz zu vielen anderen Immobilienentwicklern halten wir unsere Liegenschaften lange im Bestand. Es liegt also in unserem ureigenen Interesse, den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie zu betrachten und auf Nachhaltigkeit zu achten. Wir versuchen daher, den laufenden Betrieb möglichst frühzeitig mitzudenken. Welche Bedeutung hat eine Zertifizierung für die BIG? Die BIG hält Immobilien, verkauft diese aber nicht. Das häufig gehörte Argument „Die Investoren bestehen darauf“ zieht hier also nicht. >> Wir streben bei vielen großen Projekten Zertifizierungen auf höchstem Niveau an – etwa mit den anerkannten Gütesiegeln von klimaaktiv, TQB, BREEAM oder ÖGNI, wie beispielsweise beim neuen MED CAMPUS in Graz. Gerade die Universitäten haben oft großes Interesse an Zertifizierungen, weil sie „ihr“ Gebäude auch als Bestandteil ihrer Marke und Identität sehen. Und die Unis werben heute – anders als früher – auch aktiv um Studierende. Da spielt der Campus eine wichtige Rolle. Sie sind ja vor kurzem mit Ihrer Zentrale übersiedelt. Den Umzug schon verdaut – alle Büros eingeräumt? Was hat sich geändert? >> Der Umzug hat sehr gut funktioniert. Natürlich sind bei so einem Vorhaben auch Stolpersteine aus dem Weg zu räumen. Unser Team hat höchst professionell gearbeitet. Wir haben jetzt das Privileg, in einem modernen Gebäude zu arbeiten. Was hat sich am Bürokonzept geändert? >> Büro ist das Abbild von Organisation auf Fläche. Zu einer neuen Ausrichtung des Unternehmens trägt auch die moderne, offene Bürostruktur im Denk Drei maßgeblich bei. Weniger Wände bedeuten im Umkehrschluss die Möglichkeit der verstärkten Kommunikation miteinander. Natürlich ist das kein Automatismus. Aber ein Ziel der Übersiedlung war eindeutig, die Optimierung der Abläufe und des Informationsflusses zu unterstützen. Wir sind sehr optimistisch, dass uns das gelingt, und sehen bereits erste Erfolge. Wie haben die Mitarbeiter den Umzug verdaut? Von der Stadt in den Prater? >> Der neue Standort ist bei der Mehrheit der Mitarbeiter sehr gut angenommen worden. Natürlich kann man nicht alle sofort glücklich machen. Mit der SVA haben Sie für den alten Standort einen idealen Zwischennutzer gefunden … >> Das ist richtig. Vor der Generalsanierung nutzt die SVA das Gebäude als Ausweichquartier, bis ihr Standort in der Wiedner Hauptstraße modernisiert ist.

DI HANS-PETER WEISS

1990-1996 Studium an der Universität für Bodenkultur Wien 1997-1998 Projektleiter, EU-Projekt zur Erstellung von Wirt schaftsplänen in Agrargemeinschaften, Burgenland 1998-2000 Betriebsleiter - stellv., Forstbetrieb Mittersill, in weiterer Folge Leiter der Unternehmensentwick lung in der Unternehmensleitung, Österreichische Bundesforste AG, Wien 2000 Staatsprüfung Wirtschaftsführerprüfung mit Aus- zeichnung 2000 Wechsel zur Esterházy Betriebe GmbH nach Eisen stadt, Geschäftsführung, wo er sich große Verdiens te um die Modernisierung und Neuausrichtung von Esterházy erwarb. Insbesondere der Schritt in die östlichen Nachbarländer und die Integration der Ab- bauaktivitäten geht wesentlich auf seine Initiative zurück. 2006-2011 Sprecher der Geschäftsführung, Esterházy Betriebe GmbH, Eisenstadt 2011 BM Reinhold Mitterlehner beruft Hans-Peter Weiss als Nachfolger von Christoph Stadlhuber, der zur Si gna wechselt, an die Spitze der BIG-Geschäftsfüh rung (bis 31. Mai 2021 bestellt.) Weitere Mandate: Wien 3420 Aspern Development AG – Aufsichtsrat Stellvertreter des Vorsitzenden Hans-Peter Weiss ist verheiratet und hat eine 18jährige Tochter und einen 15jährigen Sohn.

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Position und Meinungen

Die SIVBEG wurde im vergangenen Jahr aufgelöst, der weitere Verkauf der Bundesheer-Liegenschaften gestoppt. Sie waren lange Jahre Aufsichtsrat der SIVBEG und kennen daher das Portfolio genau. Interessiert? Nachhaltig hält sich das Gerücht, das Bundesheer denke daran, das militärische Immobilien-Management an die BIG auslagern zu wollen. Nur Rauch – oder aber Feuer? >> Wir diskutieren immer wieder über Möglichkeiten, unsere Dienstleistungen verschiedenen Institutionen des Bundes anzubieten. Unsere Hausverwaltung arbeitet sehr professionell, daher sind wir auch als Geschäftspartner eine attraktive Alternative. Anfang September sind die Baukulturleitlinien des Bundes beschlossen worden. Welche Auswirkungen sehen Sie auf die Aktivitäten der BIG? >> Vieles davon ist in unserem täglichen Leben bereits jetzt Standard – zum Beispiel nachhaltige und integrierte multifunktionale Nutzung. Bei großen Projekten Wettbewerbe durchzuführen, Beiräte zu schaffen oder die Nutzer einzubinden, ist bei uns lange geübte Praxis. Wie sehen Sie die BIG beim Thema „Digitalisierung“ aufgestellt? >> Das Thema ist ja nicht neu – jetzt redet nur jeder darüber. Es ist sehr wichtig, die derzeit rasanten Veränderungen laufend zu thematisieren, aber auch kritisch zu hinterfragen. Denn die Digitalisierung darf nicht zu einem Knockout-Kriterium werden. Oberste Prämisse ist also, die Menschen bei dieser Entwicklung nicht zu überfahren. Generell ist es aus meiner Sicht vor allem entscheidend, nicht blind auf Trends aufzuspringen, sondern sich die richtigen Fragen zu stellen. Was brauchen wir? Welche Technologien erlauben uns tatsächlich und nicht nur scheinbar, die Qualität unserer Arbeit zu optimieren? Von elementarer Bedeutung in diesem Zusammenhang ist die Schaffung von Standards, auf die man sich auch in Zukunft verlassen kann. Unbestritten ist aber auch, dass die Bau- und Immobilienbranche bei dem Thema anderen Branchen hinterherhinkt.

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Privatisierungen sind immer ein heikles Thema. Aber: Wenn nicht jetzt – wann dann? ARE an die Börse? >> Das Thema Privatisierung ist eine Entscheidung des Eigentümers. Aber es hätte Phantasie und würde ordentlich viel Geld in die Kasse spülen. >> Die ARE ist gemessen an dem Verkehrswert ihres Portfolios in der Höhe von rund 2,3 Milliarden Euro ein bedeutendes Unternehmen am österreichischen Immobilienmarkt. Aufgabe des Managements ist es, das Unternehmen so aufzustellen und auszurichten, dass es sich an höchsten Standards orientiert. Und das ist in den letzten Jahren passiert. Denn nur dadurch wird die rasche Umsetzung strategischer Vorgaben des Eigentümers in alle Richtungen jederzeit ermöglicht. Beim Development setzt die ARE in vielen Fällen, wenn nicht sogar in den meisten Fällen vor allem bei Großprojekten auf Joint Ventures. Traut sich die ARE Alleingänge nicht zu? Am Know-how und an

Fragen der Finanzierung dürfte es ja nicht liegen? >> Joint Ventures waren und bleiben neben Eigenentwicklungen ein wichtiger Teil unserer ARE-Unternehmensstrategie. Wir suchen uns Partner, die in dem spezifischen Bereich Know-how haben und Erfahrung in der Verwertung mitbringen. Mittlerweile läuft es aber auch umgekehrt. Oft suchen die Partner uns und wir werden eingeladen, ein Projekt gemeinsam zu entwickeln. Ein Punkt ist mir zur vorigen Frage aber noch wichtig. Die Entwicklungen werden ausschließlich in eigens dafür gegründeten Gesellschaften abgewickelt und auch gesondert finanziert. Die Eigenkapitalausstattung der ARE ist mit über 60 Prozent im Vergleich zu anderen Immobilienunternehmen vergleichsweise hoch. >> Eines unserer langfristigen Ziele ist die Absicherung einer soliden Eigenkapitalausstattung. Betriebswirtschaftlich genießen derzeit geringes Risiko und hohe Bonität Priorität.

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Positionen & Meinungen

WORDRAP mit Hans-Peter Weiss

Womit kann man Sie aus der Fassung bringen? Da gibt’s schon ein paar Themen… (lacht). Morgen/Abendmensch? Abend. Lieblingsauto? Ein Pick-up, weil gemütlich und praktisch. Welches Buch liegt auf Ihrem Nachttisch? „Lilith und die Dämonen des Kapitals: Die Ökonomie auf Freuds Couch“ (Von Tomáš Sedlácek). Lieblingsautor? Stefan Zweig. Wenn Sie im Auto das Radio aufdrehen – welcher Sender ist aufgedreht? Je nach Stimmung von 88,6 bis Ö3. Haben Sie Ihre persönliche Traumimmobilie schon gefunden? Grundsätzlich schon – vielleicht gibt es aber noch etwas anderes. Mit welcher lebenden (oder bereits verstorbene Person) würden Sie gerne Abendessen gehen? Gottfried Kumpf. Die berühmten 3 Dinge für die einsame Insel sind … Sonnenbrille, ein gutes Buch, Hängematte. Würden Sie sich als ehrgeizig bezeichnen? In gewissem Sinne ja. Wenn Sie zehn Millionen Euro im Lotto gewinnen würden, dann …? …würde ich mich freuen. Mein größtes Laster ist ... Schokolade. Damit habe ich mein erstes Geld verdient … Holzeinkauf. Meinen Kaffee trinke ich am liebsten … … mit Milch ohne Zucker. In den nächsten zehn Jahren möchte ich unbedingt … Australien bereisen.

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Die Immobilienwirtschaft boomt und die niedrigen Zinsen befeuern diese Entwicklung. Boom ohne Ende? Trendwende in Sicht? Wann endet der Immobilienzyklus? >> Die Konjunktur läuft gut. Das Wirtschaftsklima ist überwiegend freundlich. Ich gehe daher von einer mittelfristigen Anhebung der Leitzinsen auch in Europa aus. Aus meiner Sicht gibt es aber dadurch – zumindest in Österreich oder Deutschland – keine fundmentalen Einschnitte bei bestimmten Immobiliensegmenten. Grundsätzlich bestehen aber große regionale Unterschiede, die individuell zu bewerten sind. Zu erwartende Zinsschritte der EZB werden die Attraktivität von Immobilien nur bedingt beeinträchtigen. Die Immobilie bleibt in naher Zukunft jedenfalls der sichere Hafen für Anleger. Allerdings verschieben sich die Prioritäten der Investoren und andere Assetklassen, wie beispielsweise Büros, werden wieder an Attraktivität gewinnen.

DIE BIG IN ZAHLEN

Kurz noch eine private Frage: Wie erholen Sie sich? Was sind Ihre Hobbys? >> Zum Ausgleich betreibe ich verschiedene Sportarten. Vor allem aber versuche ich, möglichst viel Zeit mit meiner Familie zu verbringen.

Liegenschaften 2.089 Vermietbare Fläche 7,2 Mio. m² Mitarbeiter Ø 911 Bilanzsumme: 12,5 Mrd. Euro Mieterlöse: 827 Mio. Euro Projekt-Investitionen*)516,6 Millionen Euro

Ihr Sohn ist ja angeblich ein guter Fußballer. Wie sieht´s mit Ihren Qualitäten am Platz aus? Ich bin sehr viel „am Platz“ – aber als Zuseher bei meinem Sohn oder einem Spiel am Dorffußballplatz – das ist wirklich Erholung.

*) Instandhaltungen + Neubau/Generalsanierungen; inkl. Wirtschaftsuniversität Wien, ohne Projektgesellschaften.

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Bewegung anstelle von Stillstand Kommentar: Martin Prunbauer

n Die öffentliche Hand ist nicht nur Österreichs größter Eigentümer, sie ist auch der größte und mächtigste Anbieter von Wohnraum: 60 Prozent aller Bestandverhältnisse sind dem öffentlichen Mietsektor in Gestalt von Gemeinde- und gemeinnützigen Genossenschaftswohnungen zuzurechnen. Auf der Website von Wiener Wohnen wird die Gesamtfläche an vermieteten Gemeindewohnungen mit stolzen 13.441.914 Quadratmetern ausgewiesen. Jeder vierte Haushalt in Wien wohnt in einem der insgesamt 2.000 Gemeindebauten. Tatsache ist, dass über 60 Prozent der Bezieher von mittleren Einkommen und immerhin 47 Prozent der Bezieher von oberen Einkommen in einer gemeinnützigen bzw. kommunalen Wohnung leben. Fehlende Treffsicherheit im öffentlichen Mietsektor ist das Ergebnis einer über viele Jahre, um nicht zu sagen Jahrzehnte, falsch verstandenen und praktizierten sogenannten „sozialen Wohnpolitik“ nach dem Gießkannenprinzip. Wie kommt es zu diesen krassen Fehlbelegungen? Laut Statut von Wiener Wohnen liegt der Zweck dieser Unternehmung in der Bereithaltung von Wohnungen für einkommensschwächere, wohnbedürftige Personen und Familien. Deshalb werden diese Anbieter steuerfrei gestellt, gefördert usw. Nach Eintritt in dieses begünstigte System spielt die weitere finanzielle Entwicklung nach oben keine Rolle. Die Miete wird also nicht angehoben, wenn sich die private Situation verbessert. Schließlich tragen rigorose Eintrittsrechte dazu bei, die Fehlbelegung im sozialen Wohnbau stetig auszudehnen. Objektförderung – Umverteilung vom Steuerzahler zum Wohnungsnutzer Das derzeitige System der Objektförderung führt zu einer Umverteilung vom Steuerzahler zum Wohnungsnutzer. Wenn aber Letzterer davon profitiert, obwohl er in Wahrheit keine Unterstützung braucht, ist das ungerecht gegenüber jenen Steuerzahlern, die nicht das gleiche Glück haben. Mehr noch: Das gegenwärtige System geht unweigerlich auf Kos-

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ten derjenigen, die tatsächlich Unterstützung brauchen, aber im sozialen Wohnbau keinen Platz finden. Subjektförderung – für die, die es wirklich brauchen Es entspricht grundlegenden Gerechtigkeitsvorstellungen, dass gerade dort, wo aufgrund von diversen Vergünstigungen und steuerlichen Erleichterungen Wohnraum sehr günstig angeboten werden kann, die Einkommensverhältnisse des Mieters Berücksichtigung finden müssen. Damit ist nicht gesagt, dass Mieter, die nicht mehr unterstützt werden müssen, ihre Wohnung aufzugeben hätten; sie sollen nur eine angemessene Miete zahlen. Die Differenz zwischen der geförderten Miete und der tatsächlich zu bezahlenden Miete würde dann im Rahmen der Subjektförderung jenen zugutekommen, die wirklich eine Unterstützung benötigen. Im Bereich der Genossenschaften könnten die zu lukrierenden Mehreinnahmen auch für die Förderung von Eigentum verwendet werden. Durch regelmäßigen Nachweis der Einkommensverhältnisse wird die Förderung solange bezahlt, wie der Bedarf tatsächlich besteht. Auf diese Weise erfährt das Förderwesen im Rahmen der Daseinsvorsorge eine punktgenaue Treffsicherheit und landet nicht dort, wo kein Bedarf besteht. „Wir wollen Menschen fördern – und nicht Mauern!“

ZUM AUTOR Dr. Martin Prunbauer ist seit 1991 im Vorstand des Reformverbands österreichischer Hausbesitzer tätig und vertritt seit 2005 als dessen Präsident die Interessen von Wiener Haus - und Grundbesitzern. Im ÖHGB übte er seit 2004 die Funktion des Vizepräsidenten aus, seit 2. Juni 2012 ist er dessen Präsident. Im Zivilberuf ist Prunbauer Rechtsanwalt in Wien.

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#13

Wissen wir es schon oder vertrauen wir noch immer? Kommentar: Philipp Kaufmann Herausgeber des ImmoFokus

ten zu wandeln und mich mit spannenden Themen zu beschäftigen. Oftmals habe ich es geschafft, zwischen der Praxis und der Theorie zu vermitteln und Neues in fremden Fachgebieten aufzuspüren. Alle, die mich kennen, wissen, dass ich seit 2012 nicht nur in der Immobilienwirtschaft tätig bin, sondern auch in der Fitness-Branche. Der Einstieg war auch für mich überraschend und jährt sich nunmehr zum sechsten Mal: im Jahr 2011 habe ich von meiner Gattin einen Gutschein für ein neuartiges Training bei M.A.N.D.U. erhalten. Vermutlich gab es gute Gründe dafür und 7. Erfolge werden sichtbar zu meiner Überraschung hat mich das Fieber Regelmäßig führt M.A.N.D.U. eine BIA-Ganzkörperanalyse (Bioimpegepackt: ich trainiere regelmäßig, bin fitter danazanalyse) mit dem High-Tech Grundumsatz Gerät InBody durch. Es handelt denn je, esse gesünder und lebe bewusster. sich dabei um ein komplexes und effektives System, Als belohnendes Ergebnis dafür sitztwelches der in wenigen Minuten einen genauen Aufschluss Viszeralfett der körperlichen Zusammensetzung Anzug meiner Matura perfekt und ich eines Menschen liefert. Es werden folgende Aspekte im Befund genaufühle mich einfach wohl. Muskelmasse estens und übersichtlich dargestellt: Verteilung von Fett- und Muskelmasse in den einzelnen Körperbereichen (Oberkörper, Unterkörper, viszerales Fett, BMI, Körperfett in Prozent, WHR, Ödeme, Proteine und Mineralien (InBody, o.J.).).

rechter Arm

InBody hat mir die Augen geöffnet Reingezogen in die Fitness-Freude hat mich kein Vortrag überBeiweniger der InBody Messmethode handelt es sich um eine „direktsegEssen oder das eingeredete „schlechte mentale Mehrfrequenz Messung“, was bedeutet, dass im Gegensatz Gewissen“ eines Arztes, sondern einMethoden, eine zu herkömmlichen Unterteilung des Körpers in fünf Zylinder stattfindet. neuartiges Instrument, welches mirDa in jedem einzelnen Zylinder die „Impedanz“ gemessen werden kann, ergibt sich meinen körperlichen Zustand grafisch ein präzises Messergebnis. Die Methodik der InBody und so einfach wie nur irgendwie Messung denk-wurde bereits in einigen Studien bestätigt: www.inbody.de/wissen/studien.html bar, vor Augen geführt hat. Ich spreche von InBody - und diese wahre Wunderwaage misst die Körperzusammensetzung! Ich weiß seit 2012 nun wieviel Körperfett, wieviel Muskelmasse und vor allem WO ich dieses habe. Ich sehe vor allem den viszeralen Fettanteil* (auch intraabdominales Fett) und dieser ist der gesundheitlich gefährlichste – außerdem wird er im Laufe des Lebens steigen. Wenn er schon mit einem Alter von 35 Jahren hoch ist, schaut es düster aus, aber die gute Nachricht ist: jeder kann ihm mit Muskeltraining, Ausdauereinhei-

ImmoFokus | Winter 2017

ten und gutem, gesunden Essen entgegenwirken. Und diese Chance habe ich genutzt! Vom C zum D Endgültig überzeugt war ich vom CID-Ansatz. Bei diesem wird das Körperfett, das Gewicht und vor allem die Muskelmasse in ein Verhältnis gesetzt. Ich war ein C wie „Customer“, da ich zu viel Fett mit mir herumgetragen habe; später wurde ich zum „I“ und heute bin ich ein stolzes D – ich lebe meinen „Dream“. Sie kennen nun meine inneren Werte, aber was bringt dies der Immobilienwirtschaft?

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Qualitätssicherung und Gamification Nehmen wir die Erkenntnisse und transformieren wir diese, dann gilt es mit Messungen und Überprüfungen die Qualitäten sichtbar zu machen. Es gilt über die Betriebskosten oder die Innenraumluft laufend informiert zu sein und vor allem einfache, leicht verständliche Ansätze zu finden, welche jeder Nutzer versteht und ihn dazu veranlassen, über sein Handeln nachzudenken und dies ggf. zu ändern. Wo steht hier die Bau- und Immobilienwirtschaft? Welche Ansätze gibt es bereits? Hier sind Sie aufgefordert und ich freue mich auf Feedback, damit wir diese in den nächsten „Nach der Geburt meiner beiden Kinder kon Ausgaben vorstellen können. ichausgiebig mit M.A.N.D.U. nicht nur mein Beckenbo Foto: adaptiert übernommen von InBody

n Als Nomade habe ich es mir zum Ziel gesetzt, zwischen den Wel-

wieder stärken, sondern auch meinen Körpe

Mein Ausflug in die Fitness-Branche hat dazu geführt, wieder in Form bringen.“ dass ich M.A.N.D.U. mit einem genialen Team weiterentwickeln darf und gerade in die USA bringe. Aber viel wichtiger: jeder, der mich im wirklichen Leben trifft, wird sehen und merken, wie gut es mir tut!

* Fett, welches in der freien Bauchhöhle eingelagert ist und die inneren Organe, vor allem das Verdauungssystem, umhüllt.

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Winter 2017 | ImmoFokus

Onlinehandel – ein Treiber des Logistikmarktes Kommentar: Stefan Wernhart

n In den letzten Jahren erlebte der Onlinehandel weltweit einen massiven Aufschwung. In Österreich nutzen bereits über 60% das Internet regelmäßig für Ihre Einkäufe. Dabei ist es die Erwartungshaltung der Endverbraucher, dass die erworbenen Produkte möglichst rasch, im Idealfall innerhalb nur eines Werktages, zugestellt werden. Diese Entwicklung führte aufgrund des verstärkten Transportaufkommens zu einer spürbaren Verschlechterung der Verkehrssituation auf den Straßen in den Innenstädten. Verstopfte Verkehrsknoten, regionale Beschränkungen sowie der Wunsch des Kunden nach zeitnaher und termingerechter Zustellung führten zu Änderungen der Transportarten und –mittel im Bereich der sogenannten „last mile“ – den letzten Kilometern der Logistikkette hin zum Endverbraucher. Transportunternehmen analysieren Herausforderungen in den Transportwegen zugunsten einer effizienten CityLogistik, um die Kundenzufriedenheit weiter zu steigern und dadurch neue Lösungswege in Zukunft darstellen zu können. Projektentwickler investieren vermehrt in Österreich Auf Grund der veränderten Bedürfnisse und Wünsche der Konsumenten wie beispielsweise Umweltfreundlichkeit, Transport und Qualität zu verbesserten Konditionen, sind Transportunternehmen und Projektentwickler unweigerlich damit konfrontiert, bessere Logistikkonzepte zu entwickeln. In der Vergangenheit waren Logistikimmobilien, die sich im Eigentum der Unternehmen befanden, oftmals ein gewohntes Bild. Aufgrund des anhaltend stärker werdenden Onlinehandels veränderten sich die Bedürfnisse der Logistikunternehmen. Der Markt erkannte den Bedarf und begann darauf zu reagieren. Potentielle Mieter haben nun die Möglichkeit, sich zeitlich befristet in modernste Logistikflächen einzumieten, und können sich so effizienter auf die variable Auftragssituation einstellen. So entschieden sich Entwickler von Logistikimmobilien, vermehrt in den Standort Österreich zu investieren und errichten neue, hochmoderne Logistikflächen. Baupro-

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jekte wie z.B. der „Segro City Park Wien“ oder der „Industrial Campus Vienna East“ sind Standorte am Rande bzw. im Umfeld Wiens, die den modernen Anforderungen der anspruchsvollen Mieter an einen Logistikstandort gerecht werden. Sehr wichtige Anforderungen an einen Logistikstandort sind neben der Flexibilität in der Anmietung unter anderem eine sehr gute Anbindung an das hochrangige Straßen- und Schienennetz, die Nähe zu Großstadtzentren für die Umverteilung oder Genehmigungen für einen 24/7 Betrieb. Der „Segro City Park Wien“ ist beispielsweise mit seiner Gestaltung und seiner Lage innerhalb der Wiener Stadtgrenze ein Indiz für eine wachsende Nachfrage nach City-Logistik Flächen. Nachhaltiges Wachstum - nachhaltige Veranlagung Die geänderten Kaufgewohnheiten der Konsumenten und die daraus resultierende, gesteigerte Nachfrage nach Logistikflächen haben dazu geführt, dass das Produkt „Logistikimmobilie“ auch bei Investoren stark nachgefragt ist und als nachhaltige Veranlagung gesehen wird. Da der heimische Logistikmarkt im Vergleich zu den Nachbarländern noch sehr viel Entwicklungspotential aufweist und sich auch der Bereich E-Commerce noch weiter ausdehnen wird, sieht der Standort Österreich einem nachhaltigen Wachstum in diesem Segment entgegen. Future Trend 2018 – Logistikunternehmen und Projektentwickler im Aufschwung.

ZUR PERSON Prok. Mag. Stefan Wernhart, MRICS ist Leiter der Abteilung Büroimmobilien bei EHL Immobilien.

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Winter 2017 | ImmoFokus

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DIE IMMOFAKTEN

In Kooperation mit Neuberger Research

WIRTSCHAFTS- & BRANCHENENTWICKLUNG 3

GRUNDSTÜCKS- UND WOHNUNGSWESEN 17Q3

17Q3 -

16Q4 bis 17Q3

0,5%

Konjunktur real

BRUTTOINLANDSPRODUKT

16Q4 bis 17Q3

BAUWESEN 17Q3

2014 bis 2016

0,5%

Konjunktur real

0,8%

PREISE & KOSTEN BAUWIRTSCHAFT 1

16Q4 bis 17Q3

WOHNIMMOBILIENPREISE 1, 2

HAUSPREISINDEX HPI (2010) 17Q2

VERBRAUCHERPREISE Okt 17 VPI (2010)

Jan. 17, Apr. 17 Jul. 17, Okt. 17

2010 bis 2016

HPI gesamt

4,9%

Neuer Wohnraum

6,9%

Bestehender Wohnraum

4,7%

Bestehende Häuser

8,3%

Bestehende Wohnungen

2,4%

17Q3 Hoch- und Tiefbau

2,2%

Hochbau

2,9%

Tiefbau

1,2%

16Q4 bis 17Q3

2011 bis 2016

16Q4 bis 17Q3

2011 bis 2016

Okt 17

EIGENTUMSWOHNUNGEN 17Q3

BAUKOSTENINDEX BKI (2010) Jan. 17, Apr. 17 Jul. 17, Okt. 17

2011 bis 2016

Wien – gesamt

3,6%

Wien – gebraucht

2,1%

Wien – neu

3,2%

Österreich ohne Wien – gesamt

4,0%

Wohn- und Siedlungsbau

3,9%

Österreich ohne Wien – gebraucht

3,0%

Straßenbau

3,3%

Österreich ohne Wien – neu

1,6%

ImmoFokus | Winter 2017

2011 bis 2016

2,2%

BAUPREISINDEX BPI (2010)

16Q3 bis 17Q2

EINFAMILIENHÄUSER 17Q3

16Q4 bis 17Q3

Wien

0,6%

Österreich ohne Wien

4,5%

2011 bis 2016

INVESTITIONEN & FINANZIERUNG WOHNBAU 2

BAUGRUNDSTÜCKE EIGENHEIM 17Q2 Wien

11,5%

Österreich ohne Wien

12,5%

16Q3 bis 17Q2

2011 bis 2016

16Q2 bis 17Q2

2011 bis 2016

MIETEN 17Q2 Wien – gesamt

1,0%

Österreich ohne Wien – Wohnungen

-4,0%

Österreich ohne Wien – Einfamilienhäuser

-2,2%

WOHNBAUINVESTITIONEN 17Q3

17Q2 laut VPI (Verbraucherpreisindex)

16Q3 bis 17Q2

WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE HAUSHALTE 2011 bis 2016

3,9%

INVESTMENT 4

17Q3 Kreditvolumen

4,3%

Neukreditvergabe

13,0%

Kreditvolumen

15Q1 bis 16Q4

16Q4

-54%

Quelle: Statistik Austria Quelle: ÖNB Österreichische Nationalbank

3 4

2011 bis 2016

16Q3 bis 17Q2

2011 bis 2016

3,5%

WOHNBAURELEVANTE ASPEKTE DER BANKENREFINANZIERUNG

INVESTMENTVOLUMEN

16Q4 bis 17Q3

WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE NICHTBANKEN (FIRMEN UND ORGANISATIONEN) 17Q2

Gewerbeimmobilienmarkt

2011 bis 2016

3,0%

Gesamt

MIETEN EXKL. BETRIEBSKOSTEN

16Q4 bis 17Q3

17Q2

2011 bis 2016 Einlagen bei Bausparkassen

Quelle: WIFO Österreichisches Wirtschaftsforschungsinstitut Quelle: CBRE GmbH

16Q3 bis 17Q2

2011 bis 2016

0,4%

Q = Quartal Veränderung zu Vorjahresperiode in % (Vorjahresmonat, Vorjahresquartal, Vorjahr)

Winter 2017 | ImmoFokus

Spekulieren mit der Autobahn Kommentar: Reinhard Krémer

n In Zeiten, in denen Betongold die einzig wahre Währung zu sein scheint, Landbanking ein Begriff geworden ist, den nicht nur Banker kennen und die Immobilienpreise aller Orten einen heftigen Zug nach Norden bereits hinter sich haben, ist es schwer, Spezialsituationen ausfindig zu machen, die auch kurzfristig gute Gewinne versprechen. Doch diese gibt es noch immer und auch in Österreich. Dazu zählt der Kauf von Grund und Boden, Wohnhäusern oder Häusern in Gegenden, die in der Nähe einer zukünftigen Autobahn liegen. Wie ertragreich diese Spezialsituationen sind, zeigt der Bau der A5 Richtung tschechische Grenze. Mit der Fertigstellung dieser von den von einer täglichen Verkehrslawine überrollten Einwohnern lang und heiß ersehnten Route bekamen auch Ortschaften wie Bad Pirawarth, Kollnbrunn oder Schrick plötzlich Zugang zur großen weiten Welt. Traunfeld und Pellendorf lagen plötzlich nicht mehr hinter den sieben Bergen bei den sieben Zwergen und Wien war nicht mehr eine gefühlte Tagesreise, sondern nur mehr eine halbe Stunde weit entfernt. Die idyllische Ruhe blieb jedoch erhalten oder kehrte, wie zum Beispiel in Gaweinstal, nach Jahrzehnten des Verkehrshorrors wieder ein. Das führte dazu, dass in diesen und anderen in Autobahnnähe liegenden Gemeinden die Immobilienpreise in einem Jahr um bis zu 30 Prozent anzogen. A6 bescherte Potzneusiedl einen Immobilienboom Ähnliches hatte sich schon Jahre zuvor entlang der Trasse der A6 ereignet: Orte wie Potzneusiedl erlebten plötzlich einen ungeahnten Immobilienboom, getragen von der Nachfrage von wohlhabenden Umsiedlern aus der Slowakei, die ihre Kinder lieber in österreichische Kindergärten und Schulen schickten und trotzdem ihren Job im Heimatland behalten wollten. Und dabei war es nicht einmal so, dass die Autobahn über Nacht hereingebrochen wäre. Planung und Ausführung dauerten viele Jahre, wenn nicht Jahrzehnte. Ähnliches könnte sich in den nächsten Jahren entlang

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der Trasse der geplanten Marchfeld-Schnellstraße anbahnen. Dieses wichtige Bindeglied im Osten, an dem schon seit gefühlten Ewigkeiten herumgedoktert wird, hätte eigentlich schon im Jahr 2012 fertiggestellt werden sollen – doch hatte sich die Trasse zum politischen Spielball zwischen Rot und Schwarz entwickelt. Die Verantwortlichkeit wurde zwischen Land und Bund bis zum Erbrechen hin- und hergeschoben; auch der Druck aus der Bevölkerung nützte nichts. Und so ist bis zum heutigen Tag noch nicht einmal der Spatenstich erfolgt. Noch sind die Baugründe mit 80 Euro pro Quadratmeter günstig Was eigentlich als Autobahn geplant war, soll nun endlich eine Schnellstraße werden. Doch sobald sie fertiggestellt sein wird, werden Ortschaften wie Ober- und Untersiebenbrunn, Lassee oder auch Weikendorf, in denen sich heute Fuchs und Hase gute Nacht sagen, zu begehrten Wohnsitzen werden. Gänserndorf, schon jetzt die beliebteste Stadt Österreichs nach dem Zuzug gemessen, soll einen eigenen Anschluss an die Schnellstraße bekommen. Man kann sich vorstellen, wie die noch erträglich bemessenen Grundstückspreise in dieser Bezirkshauptstadt mit Gymnasium, Handelsakademie und reichlich Kindergärten sowie in den Ortschaften in ihrer Umgebung explodieren werden. Noch sind sie günstig: In Weikendorf wechselt der Quadratmeter Baugrund um rund 80 Euro den Besitzer. Vorausschauende Investoren werden wissen, wie man die Chancen rechtzeitig nutzt.

ZUM AUTOR Reinhard Krémer ist Chefredakteur des Financenet im Medianet und schreibt unter anderem für Finanz- und Wirtschaftsmedien wie Forbes, die Tageszeitung „Der Standard“ oder Business People.

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Was bedeutet leistbares Wohnen? Kommentar: Andreas Köttl

n Im Rahmen der umfassenden Beschäftigung mit Nachhaltigkeit hat auch die soziale Nachhaltigkeit ihren Stellenwert. Von vielen als Blumenthema belächelt oder mit einigen Softfact-Stehsätzen abgetan, bemüht sich die ÖGNI als das europäische Qualitätszertifikat darum, die soziale Nachhaltigkeit messbar, bewertbar zu machen und sie in die Kriterien der Zertifizierung einfließen zu lassen. Dieses Bemühen führt neben vielen wichtigen Themen, wie die soziale Einbettung von Gebäuden, gesundes Leben in Gebäuden oder die individuellen Gestaltungsmöglichkeiten der Gebäudenutzer, natürlich auch mitten in eine Diskussion: leistbares Wohnen. Die ÖGNI sieht leistbares Wohnen aus verschiedenen Gesichtspunkten. Zum einen können die Kosten für Wohnen nie nur aus der Kaltmiete bestehen. Es sind immer, auch in der Diskussion, die Betriebskosten mit zu berücksichtigen. Derzeit wird politisch nur über Kaltmiete diskutiert, sicher auch ein Grund, warum es in Österreich einen derartigen Rückstand bei der energieeffizienten Sanierung von Immobilien gibt. Mit kluger Architektur Betriebskosten sparen Leistbar kann nie „billig gebaut“ bedeuten, sehr wohl wird aber die Lage, die Ausstattung eine Rolle spielen. Gut gebaut bedeutet große Einsparungen in der Nutzung der Immobilie, die bei einer Betrachtung von Miete und Betriebskosten ans Licht kommt und ein wichtiger Faktor für die Beurteilung von leistbarem Wohnen werden wird. Ist es wirklich nötig, immer alle Immobilien gesamthaft barrierefrei zu gestalten oder können hier Abstriche gemacht werden? Möglicherweise liegt in der besseren Ausnutzung der Grundfläche ein Schlüssel zu leistbar – verdichtete Stadtentwicklung ist das Schlagwort dazu. Ein Weg liegt aber auch in der Architektur: Mit kluger Architektur können Betriebskosten gespart werden, wenn Heizkosten bzw. die Kosten für Kühlung auf ein Minimum reduziert werden können. Es ist gut erkennbar, wie viele Themenbereiche bearbeitet werden müssen, um das Schlagwort „Leistbares Wohnen“ ehrlich und transparent diskutieren zu können.

ImmoFokus | Winter 2017

Der Weg, den wir als ÖGNI vor uns haben, um soziale Nachhaltigkeit im Allgemeinen und leistbares Wohnen im Speziellen mit der Qualität, zu der wir uns verpflichtet haben, zu bearbeiten, ist noch weit, wir kennen aber bereits die Etappen. Mieten INKLUSIVE Betriebskosten Wir müssen gemeinsam mit unseren Stakeholdern dafür sorgen, dass sich die öffentliche Diskussion um Mieten inklusive Betriebskosten dreht. Ansonsten werden falsche Maßnahmen ergriffen, die schädlich für Österreich wären. Es gilt, gemeinsam mit unseren Partnern aus Wissenschaft und Wirtschaft das Thema des Betriebs von Immobilien umfassend zu bearbeiten, um am Ende der Diskussion klare Benchmarks für die Kosten des Betriebs von Immobilien festlegen und veröffentlichen zu können. Eine diesbezügliche Arbeitsgruppe ist bereits installiert und intensiv an der Bearbeitung des Themas. Und nicht zuletzt ist die soziale Nachhaltigkeit zu analysieren, zu diskutieren und in messbare Größen zu kleiden. Wenn die soziale Nachhaltigkeit in die europäischen Zertifikate der DGNB einfließen soll, muss sie qualitativ bewertbar sein, wir müssen sie vergleichbar machen. Einige Experten werden uns auf diesem Weg begleiten und es wird eine spannende Arbeit werden.

ZUM AUTOR ÖGNI Vizepräsident Dr. Andreas Köttl ist Vorstandsmitglied und CEO der value one holding AG, zu deren Geschäftsfeldern die Stadt- und Immobilienentwicklung, studentisches Wohnen sowie Facility Management und Consulting zählen.

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Winter 2017 | ImmoFokus

Innovation ist Chefsache Kommentar: Michael Pisecky

n Die Digitalisierung umfasst zunehmend mehr Lebensbereiche – und sie macht auch vor den Immobilientreuhändern nicht Halt. Bereits in den vergangenen Jahren haben viele Innovationen Einzug in das tägliche Leben von Maklern, Bauträgern und Verwaltern gehalten. Immobilien selbst, aber auch zahlreiche Immobiliendienstleistungen werden immer intelligenter und automatisierter. Gebäude, Leistungen und sogar Unternehmen werden „smart“. Abläufe werden standardisiert und laufen damit exakter, professioneller und vor allem schneller ab als früher. Durch den technologischen Fortschritt verändern sich auch Berufsbilder und Tätigkeiten. Moderne Visualisierungstechniken, Smartphones, Tablets und Datenbrillen bieten der Immobilienwirtschaft Möglichkeiten, an die bisher kaum jemand gedacht hat. Klassische Besichtigungen können durch virtuelle Besichtigungen ergänzt werden und bringen einen Mehrwert in der Vermarktung. Bereits in der Planung können Gebäude so visualisiert werden, dass Änderungen direkt mit allen Planungsbeteiligten abgeglichen werden können. Das vereinfacht die Kalkulation und spart Kosten. „Big Data“ ist aufgrund rasant steigender Mengen und der Verfügbarkeit von Marktdaten wie Transaktionen, Immobilienbestände etc. auch für uns wesentlich: Immobilienangebote, Bewertungen, Gebäudebetriebsdaten, Daten mobiler Geräte und ganze Datenbanken können dadurch miteinander verbunden werden. Die Digitalisierung hat aber vor allem auch einen neuen Kundentypus hervorgebracht. Kommunikationsverhalten, Informationsbedarf und die Serviceansprüche haben sich massiv verändert. Von Immobilientreuhändern wird erwartet, dass moderne Kommunikationsmedien genutzt und Informationen rasch weitergeleitet werden. Wer seine Dienstleistungen nicht den Wünschen der Konsumenten anpasst, verliert den Anschluss. Die Konkurrenz schläft nicht; Jungunternehmer sind mit den neuen Technologien aufgewachsen und wenden sie auch im Arbeitsleben selbstverständlich an.

ImmoFokus | Winter 2017

„Das haben wir schon immer so gemacht“ ist kein Argument In manchen Immobilienunternehmen wird noch immer mit veralteten Abläufen gearbeitet. Oft schrecken Eigentümer vor den Veränderungen zurück, die Systemumstellungen mit sich bringen. Innovation ist Chefsache. Wie ein Unternehmen aufgestellt ist, ob Kompetenz und technische Ausstattung und vor allem die Prozesse aktuell sind, ist Verantwortung der Geschäftsführung. Dies bleibt natürlich auch potenziellen Mitarbeitern nicht verborgen (Employer Branding). Heutzutage wird beim Jobwechsel genau darauf geachtet, ob jemand aus einem modernen Immo-Unternehmen kommt oder aus einer verstaubten Kanzlei mit Ärmelschoner-Image. Gerade junge Branchenanfänger sind sehr wachsam, vernetzen sich gut und achten auf die Trends. Mittelfristig müssen sich Unternehmer auf die veränderte Situation einstellen und umdenken, um für Arbeitnehmer attraktiv zu sein. Denn sonst werden sie ihre Mitarbeiter und damit auch ihren Betrieb verlieren. Wir dürfen die digitale Revolution nicht verschlafen. Die Immobilienkunden werden technologisch immer affiner und sind meist gut informiert. Die Digitalisierung ist eine große Herausforderung, aber sie bietet interessante Möglichkeiten und enorme Chancen für die Immobilienbranche der Zukunft.

ZUM AUTOR KR Michael Pisecky ist Geschäftsführer der s Real und Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilientreuhänder.

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Winter 2017 | ImmoFokus

Wohnpolitik in Österreich – Schein und Sein Kommentar: Georg Flödl

n „Leistbares Wohnen“ – mit keinem anderen Thema wurde in den letzten Jahren so häufig um die Gunst der Wählerinnen und Wähler gebuhlt. Die dabei geführten populistischen und ideologiebehafteten Grabenkämpfe haben die Menschen zu Unrecht verunsichert, wie eine vom ÖVI beauftragte Untersuchung von Prof. Dr. Peter Filzmaier zeigt.

Peter Filzmaier wird dieser Umstand auch in der Bevölkerung nicht goutiert: 86 Prozent der Interviewten bewerten die stärkere Berücksichtigung der sozialen Bedürftigkeit der Mieter bei der Vergabe von Gemeindewohnungen als sehr oder eher sinnvoll, 73 Prozent halten regelmäßige Nachweise der Bedürftigkeit für sehr oder eher sinnvoll.

Eine Betrachtung der Konsumausgaben von österreichischen Haushalten ergibt, dass Wohnen in Österreich mit einem Anteil von 22% – im Durchschnitt gesehen – durchaus leistbar ist. Dass auch die Wohnzufriedenheit in Österreich groß ist, bestätigt die von Peter Filzmaier durchgeführte Befragung, nach der 86 Prozent im Allgemeinen mit ihrer eigenen Wohnsituation sehr bis eher zufrieden sind. Besonders hoch ist die Zufriedenheit mit dem verfügbaren Platz (83 Prozent der Befragten sehr oder eher zufrieden) und dem Zustand des Wohnobjektes (79 Prozent der Befragten sehr oder eher zufrieden). Das ist wenig überraschend, schon die ÖVI Studie „Leistbare Mieten – Leistbares Leben" von MMag. Agnes Streissler-Führer hat gezeigt, dass die Pro-Kopf-Fläche in Österreich zwischen 1986 und 2013 um mehr als 45 Prozent angestiegen ist und der Anteil an Kategorie A Wohnungen im selben Zeitraum von 40 Prozent auf 92 Prozent angewachsen ist. Speziell auf die Mietkosten bezogen sind noch 60 Prozent der Befragten mit der Höhe ihrer Miete sehr oder eher zufrieden, wie der Umfrage von Peter Filzmaier zu entnehmen ist.

Sachlich mit der Wohnpolitik auseinandersetzen Um leistbares Wohnen für alle langfristig zu gewährleisten, muss aber auch der private Wohnbau mit Investitionsanreizen angekurbelt werden. Denn der Bedarf an Wohnraum in den Ballungszentren Österreichs wächst beständig, ohne einen nennenswerten Beitrag der privaten Immobilienwirtschaft wird das nicht zu stemmen sein. Investitionen in Neubau, Erhalt und Sanierung werden nur getätigt, wenn diese auch finanzierbar sind. Nach dem gefühlt jahrelang dauernden Wahlkampf ist es nun höchste Zeit, sich sachlich mit der Wohnpolitik auseinanderzusetzen, notwendige Maßnehmen zu treffen und die zu Unrecht erzeugte Stimmung, die die Leistbarkeit des Wohnens in Frage gestellt hat, wieder abzubauen.

Handlungsbedarf in der Wohnpolitik nicht wegzuleugnen Trotz dieser Tatsachen ist ein gewisser Handlungsbedarf in der Wohnpolitik nicht wegzuleugnen. Denn obwohl Wohnen in Österreich im Durchschnitt gesehen leistbar ist, gibt es vor allem zwei Bevölkerungsgruppen, die mit der Leistbarkeit des Wohnens zu kämpfen haben: ärmere Haushalte und junge Wohnungssuchende. Auf die paradoxe Situation, dass sich mehr als die Hälfte (53 Prozent) der einkommensschwächsten Mieter am privaten Mietwohnungsmarkt wohnversorgen, während der soziale Wohnbau (Gemeinde oder Genossenschaft) für mehr als ein Drittel der Mieter mit einem oberen Einkommen (mehr 180 Prozent des Medianeinkommens) zur Verfügung steht, hat der ÖVI bereits mehrere Male hingewiesen. Laut der Befragung von

ImmoFokus | Winter 2017

Die neue Regierung steht damit wohl einer großen Aufgabe gegenüber – an konstruktiven Impulsen aus der Immobilienwirtschaft soll es jedenfalls nicht scheitern.

ZUM AUTOR Georg Flödl ist geschäftsführender Partner der Dr. Funk Immobilien GmbH und bereits mehrere Jahre aktiv in unterschiedlichen Funktionen in der Immobilienbranche tätig. Seit Mai 2014 vertritt Georg Flödl den Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft als Präsident nach außen. Seit 2014 auch Vortragender an der Fachhochschule Wr. Neustadt. Im Zuge seiner Tätigkeit beim Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft zählt Flödl zu den Mitbegründern der ÖVI Young Professionals.

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Winter 2017 | ImmoFokus

Öffentlicher Eigentümer - unliebsamer Konkurrent? Kommentar: Daniela Witt-Dörring, MRICS Mitglied des Vorstandes, Salon Real

n Republik, Kommunen & Co: Die Rolle der öffentlichen Hand als Eigentümer von Immobilien wird, vor allem in der Immobilienbranche, wenig positiv bewertet. Das liegt vordergründig daran, dass der öffentliche Eigentümer als unliebsamer Konkurrent, der die Regeln, unter denen er bewirtschaftet, selbst gestalten oder zumindest beeinflussen kann, wahrgenommen wird. Auch wird unterstellt, dass der öffentliche Eigentümer Effizienzgrundsätzen weniger folgen muss als der „Private“ und Marktverzerrungen damit einhergehen (können). Mangelnde Transparenz und das Gefühl, der „Obrigkeit“ nicht auf gleicher Ebene gegenüberzustehen, löst ebenfalls Unbehagen aus. Und schlussendlich ist es immer eine Frage der politischen Einstellung, wieviel „Staat“ als wünschenswert erlebt wird, respektive umgekehrt betrachtet, wie sehr man dem Markt vertraut, die Fäden auch in Belangen des öffentlichen Interesses richtig zu ziehen. 220.000 Gemeindewohnungen als Stachel im Fleisch gesehen Es mag zu den oben angesprochenen Wertungsfragen relativierend wirken, wenn man sich vor Augen führt, dass die angeführten Bedenken nur auf einen äußerst geringen Anteil der im Eigentum der öffentlichen Hand stehenden Flächen zutreffen. Nur 3 Prozent des Bundesgebiets ist Bauland, dieses steht weitaus überwiegend im Eigentum Privater. Zwar sind etwa die österreichischen Bundesforste größter Grundeigentümer des Landes (860.000 Hektar, knapp mehr als ein Zehntel des gesamten Bundesgebiets), jedoch bleibt dies auf den klassischen Immobilienmarkt ohne Einfluss. Auch beim Image der öffentlichen Hand als Grundeigentümer steht Wien pars pro toto. Werden doch vor allem die im Eigentum der Gemeinde Wien stehenden ca. 220.000 „Gemeindewohnungen“ als Stachel im Fleisch gesehen und das, wenn man nicht nur das „Ja oder Nein“, sondern das „Wie“ betrachtet, wohl nicht immer zu Unrecht. Dass die Stadt Wien wegen ausgedehnter Flächen, die sie in den Quellschutzgebieten des „Wiener Wassers“ im Rax/Schneeberggebiet besitzt, mit 58.000 Hektar knapp vor den Esterhazy Betrieben (44.000 Hektar) zweitgrößter Grundbesitzer des Landes ist, ist schon viel weniger bekannt. Vielleicht tut es da gut, sich vor Augen zu führen, welche wesentlichen staatlichen Aufgaben die Republik Österreich, die Länder und die Gemeinden in und mit eige-

ImmoFokus | Winter 2017

nen Immobilien erfüllen. Umso wichtiger sind diese Funktionen, je weniger sie in den Ballungsräumen erfüllt werden, weil abseits der „Smart Cities“ die Nachfrage- respektive Kaufkraftschwäche dazu führen würde, dass kein Angebot zustande kommt. Steuerungsinstrumente selbstbewusster und mutiger nützen Gesundheit, Energie, Verkehr und Infrastruktur, Sicherheit und Justiz, Bildung von den Schulen für die Kleinsten bis zu Universitäten, Forschung (!), Kunst und Kultur, Denkmalpflege, Gestaltung des öffentlichen Raums, Parks und Erholungsflächen, Naturschutz, Friedhöfe, und ja, Raumbedarf für Politik und Verwaltung, so unbeliebt wie notwendig, und ja, Soziales, wenn man es nicht den Kirchen oder privaten Vereinen, die ihrerseits aus öffentlichen Mitteln gespeist werden, aber keiner politischen Kontrolle unterliegen, überlassen will. Daher meine These: Dort, wo der Raumbedarf für die staatlichen Aufgaben kostengünstiger in Immobilien der öffentlichen Hand befriedigt werden kann, und dort, wo es übergeordneter Steuerung bedarf, weil die Verfolgung legitimer privater Interessen zu suboptimalen Ergebnissen führt, soll es beim Eigentum der öffentlichen Hand bleiben. Und bestimmte Steuerungsinstrumente, die der öffentliche Eigentümer hat, sollte er wohl selbstbewusster und mutiger nützen. Aber die damit auch angesprochenen Themen Raumplanung, Wirtschaftsförderung und Förderung leistbaren Wohnens sind kontroversiell und gehören, von Seiten der Befürworter und der Kritiker staatlicher Eingriffe und kommunalen Eigentums, vorurteilsfrei und abseits weltanschaulicher Demarkationslinien evaluiert.

ZUM AUTOR Dr. Daniela Witt-Dörring, Partnerin bei Weber Co Rechtsanwälte schwerpunktmäßig im vertraglichen Immobilienrecht tätig und seit vielen Jahren mit der rechtlichen Begleitung von Immobilientransaktionen sowie von Bauträgerprojekten unter Ausübung der Funktion des BTVG-Treuhänders befasst.

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Schindler 3: flüsterleise, urban, verlässlich Urbane Mobilität. Der Aufzug, der dem urbanen Zeitgeist entspricht und das Lebensgefühl der Stadt widerspiegelt. Egal ob Wien, Graz, Salzburg, Linz oder Innsbruck: flüsterleise, hip-urban und verlässlich sind Eigenschaften, die überall in Österreich gelten.

er Schindler 3 ist bestens für das Wohngebäude von heute und morgen geeignet und verspricht ein optimales Preis-Leistungsverhältnis. Dank der perfekt aufeinander abgestimmten Komponenten schwebt man richtiggehend in den nächsten Stock – eben ganz flüsterleise. Zur Auswahl stehen vier zeitlose Innenfarben und zwei Edelstahlausführungen in Kombination mit einem eleganten Tableau. Ein hoch standardisierter Aufzug, der nicht nur praktisch, sondern auch dem aktuellen Zeitgeist angepasst ist: also hip-urban. Der Schindler 3 überzeugt durch seine hochwertigen Materialien und garantiert eine komfortable Fahrt. Er stellt uneingeschränkt die urbane sowie zeitgemäße Mobilitätslösung für das Wohnhaus von heute dar. Dynamik kombiniert mit Verlässlichkeit und Effizienz – so gut, dass er seiner Zeit voraus ist. Chic und peppig

Das Auge fährt mit. Nicht nur die Aufzugsbenutzer wollen stylish sein. Auch die Kabine soll sich heute ihrem hip-urbanen Leben anpassen. Egal ob eine kurze oder lange Fahrt, der Schindler 3 ist in jeder Hinsicht stilsicher. Attraktive Farben, eine strahlend schöne Kabinenbeleuchtung, zwei harmonisch integrierbare Handlaufvarianten sowie ein Spiegel komplettieren die raffinierten Ausstattungsvarianten. Das Meisterstück ist ein Blickfang und darf in keinem Wohnhaus fehlen.

Attraktiv und sicher

Der Schindler 3 Aufzug überzeugt sichtbar und spürbar durch Qualität und Design. Er erfüllt schon jetzt die Anforderungen der neuen EU-Aufzugsnorm EN 81-20/50 und steht selbstverständlich auch in einer behindertengerechten Variante zur Verfügung. Hier vereinen sich Attraktivität und höchste Sicherheit. Optimiert und ökonomisch

Der Schindler 3 ist leicht zu planen und in vier Kabinengrößen erhältlich. Eine hoch standardisierte Lösung für das moderne Wohnhaus von heute und morgen – Praxistauglichkeit garantiert. Intelligente Konstruktion gepaart mit bewährter Technologie bedeuten zuverlässige Leistung und effizienten Betrieb. Flüsterleise und ruhig

Diesen Aufzug hört man kaum, dank moderner Riementechnik und hoher Schallschutzanforderungen. Den Hausbewohnern garantiert der Schindler 3 daher besten Wohnkomfort und einen ruhigen Schlaf, egal zu welcher Uhrzeit. Erfahrung & Service

Schindler blickt auf 140 Jahre Erfahrung im Aufzugsbau zurück und bietet seinen Kunden eine kompetente Projektberatung. Höchste Produktqualität und eine eigene Servicezentrale, die 24/7 im Einsatz ist. Darüber hinaus genießen Schindler-Kunden ein flächendeckendes Servicenetz in ganz Österreich mit bestens ausgebildeten Servicetechnikern. n

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Winter 2017 | ImmoFokus

Akademische Seite

Alles nur Marketing Kommentar: Gunther Maier

n Wenn man sich mit Gebäudezertifizierung beschäftigt, dann hört man immer immer wieder das Argument, diese Zertifikate seinen doch „nur Marketing“ und deshalb nichts wert. Wenn ich das Engagement der vielen Unternehmen und UnternehmensvertreterInnen bei der ÖGNI betrachte, so kann ich dem „nur“ nichts abgewinnen. Da steht viel – auch ökologisches – Engagement dahinter und aufrichtige Sorge um die drohenden Auswirkungen des Klimawandels. Das Argument stimmt aber, soweit es das „Marketing“ betrifft. Marketing ist bei der Gebäudezertifizierung immer dabei. Das ist aber auch gut so und wichtig. Denn die ökonomische Betrachtung zeigt: Ohne den Marketingaspekt würden die Gebäudezertifikate nicht funktionieren und hätten auch keine positive Wirkung.

wertig aussehen zu lassen. Weil der Investor also weiß, dass der Bauherr ein finanzielles Interesse daran hat, ihm die hohe Qualität des Gebäudes nur vorzugaukeln, wird er seinen Beteuerungen nicht vertrauen und nur bereit sein, den Preis für normale Qualität zu zahlen. Der Bauherr auf der anderen Seite weiß, dass ihm der Investor nicht glauben wird, und wird daher erst gar nicht bereit sein, in die höhere Qualität des Gebäudes zu investieren. „Niemand zahlt mir für ein nachhaltiges Gebäude auch nur einen Cent mehr“, versicherte mir ein bekannter Vertreter der österreichischen Immobilienwirtschaft zu einer Zeit, als wir gerade begannen, über nachhaltige Gebäude und deren Zertifizierung nachzudenken. Damit brachte er das Gefangenendilemma aus Bauherrensicht auf den Punkt.

Geprägt von Unsicherheiten und Informationsproblemen Die Immobilienwirtschaft ist geprägt von vielen Unsicherheiten und Informationsproblemen. Eines davon betrifft die Qualität von Gebäuden. Betrachten wir einen Bauherren, der ein Bürogebäude errichtet hat, und einen Investor, der überlegt, dieses Gebäude zu kaufen. Weil er für hohe Qualität bereit ist, mehr zu bezahlen, steht der Investor vor dem Problem, die Qualität des Gebäudes zu messen. Trotz verschiedenster Technologien ist das bei einem fertigen Gebäude sehr schwer. Denn viele Aspekte der Qualität sind eingebaut und nicht mehr eindeutig eruierbar. Andere, wie der ökologische Fußabdruck der verbauten Materialien, erfordern Spezialkenntnisse und umfangreiche Berechnungen. Aber auch der Bauherr hat das Problem, die Qualität des Gebäudes nachzuweisen. Er kann dem Investor zwar ausführlich erklären, wie toll das Gebäude nicht ist, wie sehr bei seiner Errichtung auf die Umwelt geachtet wurde und mit wie wenig Ressourcen es nicht betrieben werden kann. Ob ihm der Investor das aber glaubt, steht auf einem anderen Blatt.

Die letzten Jahre zeigen aber auch, dass dieses Dilemma durch Zertifizierungen und damit verbundenes Marketing aufgebrochen werden kann. Denn im Zertifikat bestätigt ein außenstehender Dritter wie die ÖGNI, dass dieses Gebäude tatsächlich hohe Qualität hat. Das Zertifikat verringert also das Informationsproblem und ermöglicht es dem Bauherren auch, die hohe Qualität des Gebäudes glaubwürdig zu vermarkten. Für den Investor bedeutet das Zertifikat eine höhere Chance, tatsächlich ein Gebäude hoher Qualität zu erwerben und nicht über den Tisch gezogen zu werden. Damit ist er bereit, für das Gebäude mehr zu bezahlen, wodurch der Bauherr seine Investition in die Qualität auch wieder hereinbringen kann. Das „Marketing“ der Gebäudezertifikate ist also notwendig, um das Gefangenendilemma zwischen Bauherrn und Investor aufzulösen und um überhaupt den Markt für Gebäude hoher Qualität zu öffnen. Ohne „Marketing“ gäbe es also gar keine nachhaltigen Gebäude.

Bauherr und Investor stehen einander in einer Beziehung gegenüber, die in der Ökonomie als „Gefangenendilemma“ bezeichnet wird. Selbst wenn der Bauherr bereit ist, ein Gebäude hoher Qualität zu errichten (und die höheren Kosten dafür zu tragen), und der Investor, für so ein Gebäude ausreichend mehr zu bezahlen, wird dieses Gebäude wegen des Gefangenendilemmas gar nicht gebaut werden. Denn der Investor kennt die Interessenslage des Bauherrn und weiß daher, dass dieser trachten wird, das Gebäude mit möglichst geringem Aufwand möglichst hoch-

ImmoFokus | Winter 2017

ZUM AUTOR a.o. Univ.-Prof. Gunther Maier ist Mitarbeiter der Wirtschaftsuniversität (WU) Wien, wo er als Gründer das Forschungsinstitut für Raum- und Immobilienwirtschaft an der WU Wien leitet. Er ist Experte für Regionalökonomie und in zahlreichen Organisationen tätig; unter anderem hat er 2009 die ÖGNI mit initiiert.

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Winter 2017 | ImmoFokus

Beispiel Haus 3 TOP 7

Verheizt Kommentar: Hans Jörg Ulreich

n Es ist, was es ist. Der letzte UN Klimagipfel in Bonn bilanzierte wieder einmal ergebnislos oder besser formuliert: nichtssagend. Mit Gegenmaßnahmen dümpelt Österreich eher vor sich hin, als klare Akzente zu setzen. Fakt ist: Fossile Brennstoffe müssen früher und nicht später der Geschichte angehören. Tatsächlich verheizen wir aber von Jahr zu Jahr mehr statt weniger. Angesichts wärmer werdender Winter und den zig angepriesenen, nachhaltigen Neubauprojekten mag das viele verwundern. Doch in Wahrheit zeigt sich auch hier, dass wir uns von medial viel gepriesenen Ökoneubauprojekten schlichtweg blenden lassen. Klar, niemand hält gerne eine farbige Journalausgabe am Wochenende in der Hand, in welcher einem triste, graue und abgewohnte Bestandsobjekte entgegen kommen. Aber – und das ist auch eine unbestrittene Tatsache – die Realität ist eben in unserem schönen und grünen Herzen Europas, dass diese ökologischen Umweltsünden auch heute noch in der Überzahl sind. Die Mehrheit des österreichischen Wohnraums ist alles andere als ein Umweltfreund. Schlecht gedämmt und fossil beheizt haben wir das bis 2050 erlaubte Reservoir an Umweltverschmutzung bereits in 18 Jahren vollkommen aufgebraucht. Ob in der Politik dadurch heute ein Umdenken stattfindet, ist fraglich. Wir wissen, dass es für tiefgreifende Veränderungen in der Bevölkerung immer dringende rechtliche Vorgaben braucht. Nur wenige hätten vor dreißig Jahren freiwillig den Müll getrennt. Wieviele würden sich ohne Gebot tatsächlich angurten oder ihre Kinder im Auto sichern?

schem Topniveau gar nicht berücksichtigt, die Förderauflagen für eine thermisch energetische Sanierung sind nicht immer praxistauglich. Die Katze beißt sich quasi fortlaufend in den Schwanz. Was bei einem Neubau gut, schön und Pflicht ist, ist bei Sanierungen ein politisch vernachlässigtes „Beiwerk“ oder besser gesagt geht als „Liebhaberei“ des Eigentümers gerade einmal so durch. Seriöse Anreize über eine Änderung des Mietrechtes, Straffung von Bauverfahren oder eine Anerkennung von Nachverdichtung gibt es allerdings nicht und sind zum Teil immer noch in weiter Ferne. Generell wird die Dringlichkeit von ökologisch nachhaltigen Instandsetzungsmaßnahmen im Bestand gerne von Politikern vernachlässigt. Ich habe vielmehr den Eindruck, dass Passivhausqualität oder niedrige Energiekennzahlen eher als ein zusätzliches Schmuckwerk bei diversen öffentlichen Wohnbauprojekten verkauft werden und nicht als das, was es ist: eine unausweichliche Maßnahme zur Eindämmung des Klimawandels. Solange sich rechtlich nichts bewegt und keine Anreize für die optimale Instandsetzung von Bestand geschaffen werden, sehe ich die Zukunft alles andere als rosig. Die vergleichsweise geringe Zahl an Neubauten wird den Nebel am Himmel nicht lichten können. Es hängt diesmal wirklich an der Einsicht und der Entschlossenheit unserer Volksvertreter – ob das eine beruhigende Aussicht ist, bleibt nun jedem von Ihnen selbst überlassen. Von mir an dieser Stelle nur so viel: In jeder Hinsicht besinnliche Festtage!

Wir haben keine Zeit mehr, auf freiwillige Initiativen zu hoffen – es muss sich dringend rechtlich etwas ändern. Die Auswirkungen gehen andernfalls nicht nur uns selbst, sondern alle nachfolgenden Generationen etwas an und sind schwerwiegend. Die Realität – allein für den Immobilienbereich – ist jedoch in Wahrheit der reinste Irrsinn. Allein in Wien mit seinen zig tausenden Gründerzeitbauten im Vergleich zu den Neubauten wird ökologisch nachhaltige Sanierung regelrecht benachteiligt. Bauverfahren für Ökoprojekte mit Freiflächen hängen in einer ewigen Instanz aufgrund von Anrainerverfahren. Mietrechtlich wird eine Instandsetzung auf ökologisch techni-

ImmoFokus | Winter 2017

ZUM AUTOR Mag. Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH, Bauträgersprecher Österreich, seit 2012 Lektor am Institut für Raumentwicklung, Infrastruktur- und Umweltplanung (TU Wien) und seit 2013 Lektor und Mentor für den Studienzweig Immobilienmanagement (FH Wien).

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Schwarmintelligenz Kommentar: Peter Höflechner

n Stellen Sie sich bitte vor: Die Bewohner einer Stadt – und zwar alle Bewohner – leiden unter den schlechten Bedingungen in ihrer Stadt. Ein Team von Experten, Immobilien-Sachverständigen, Stadtplanern, Architekten etc. zieht aus, um einen idealen neuen Standort zu finden, an dem sich alle niederlassen können. Sie schwärmen in verschiedene Richtungen und kehren nach einiger Zeit zurück in "ihre" für ein gedeihliches Zusammenleben nicht mehr geeignete Stadt. Alle Bewohner versammeln sich, die Experten präsentieren jeweils ihre persönliche Bewertung verschiedener gefundener Standorte. Sie haben diese Bewertung nach verschiedenen Kriterien, wie Größe, Lage, Entfernung von der bisherigen Stadt, Eignung für alle, Vorhandensein von Ressourcen etc. vorgenommen. Schließlich stellt sich heraus, dass die Mehrzahl der Bewerter sich über den einen idealen Standort einig ist und auf einmal ist bei der darauf folgenden Abstimmung auch eine Mehrzahl der anwesenden Bewohner der Stadt für diesen neuen Standort und die Übersiedlung in den für alle geeigneten Standort wird vorbereitet. Märchen? Utopie? Nein, dieses Beispiel eines Prozesses, der individuelle Intelligenz einzelner Experten mit kollektiver Intelligenz (auch Schwarmintelligenz genannt) verbindet, gibt es in der Natur bei den Honigbienen (Apis mellifera). Die Immobilienbewertung wird hier, wie es der Wissenschaftler Thomas D. Seeley nachgewiesen hat, von Kundschafterinnen vorgenommen; die Qualität der einzelnen gefundenen Nistplätze wird der Masse durch Schwänzeltänze kundgetan und übertragen. Sobald nämlich eine Mehrheit der Expertinnen für einen Standort ist, überträgt sich diese Meinung in noch nicht ganz geklärter Weise auf den gesamten Schwarm. Das Verhalten des Homo Sapiens ist meinem Wissen nach eher selten durch eine solche Verbindung individueller und kollektiver Intelligenz geprägt, die das Gemeinwohl, das Interesse aller im Fokus hat. Persönlichen Überlegungen wird selbstverständlich der Vorzug gegenüber einer Berücksichtigung des Interesses eines gesamten Gemeinwesens der Vorzug gegeben.

ImmoFokus | Winter 2017

Nur so ist es erklärbar, dass die Entwicklung der Grundstückspreise vor allem in und in der Nähe von Ballungszentren insbesondere den Bau von erschwinglichen Wohnungen erheblich erschwert. Nur so ist es erklärbar, dass die Angst vor der Bildung einer Blase zumindest bei luxuriöseren Wohnimmobilien steigt, aber gleichzeitig beinah ohne Renditeberechnungen gebaut und investiert wurde und wird. Nur so ist es erklärbar, dass wahrscheinlich hunderttausende Wohnungen (zugegebener Maßen aus verschiedensten Gründen) leer stehen, während junge ,auf den Wohnungsmarkt drängende Familien sich mit immer weniger und immer teurer werdenden Wohnraum abfinden müssen.Ein wenig mehr Schwarmintelligenz und eine Verbindung dieser Form der Intelligenz mit dem zweifellos vorhandenen Brain Trust, mit dem Wissen und der Intelligenz zahlreicher Experten, würde zumindest dazu führen, dass bisher leerstehende Wohnungen, sei es in Gemeindebauten, sei es in geförderten oder freifinanzierten Häusern auch zum Bewohnen, also zu ihrem ureigenen Zweck verwendet werden. Jede andere Handlungsweise ist wohl als volkswirtschaftlich nicht sinnvoll und als individualwirtschaftlich nicht sehr intelligent anzusehen.Den Ruf nach staatlichen Eingriffen könnte man sich so auch weitgehend ersparen.

ZUM AUTOR Mag. Peter Höflechner, MRICS – RICS Österreich Vorsitzender 2010 bis 2016, Immobiliensachverständiger und Hobbyimker. Bis Ende der 1980er Jahre Rechtsreferent in der Mietervereinigung Österreich, anschließend Leiter der Rechtsabteilung der Siedlungsgenossenschaft Ennstal in Liezen, Geschäftsführer der Tochterfirma Wohnbaunordostges.m.b.H in Wien. 1993 Wechsel zur BIG wechselte Leiter der Abteilungen Amtsgebäude sowie Sonderimmobilien. Als Prokurist maßgeblich an der an der Umstrukturierung der Immobilienwirtschaft des Bundes in den Jahren rund um den Jahrtausendwechsel beteiligt war. Seit 2014 leitet Höflechner den Fachbereich Immobilien der FH Wiener Neustadt.

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Umsatzsteuerliche Aspekte des Betriebs eines Kindergartens durch eine Körperschaft des öffentlichen Rechts Autorin: Bianca Czigler-Reisner

Mag. Bianca CziglerReisner, Steuerberaterin bei LeitnerLeitner in Wien

LeitnerLeitner Wirtschaftsprüfer Steuerberater Am Heumarkt 7 A-1030 Wien Tel: +43 /1/718 98 90 Fax: + 43 /1/718 98 90 - 804 e-mail: wien.office@leitnerleitner.com

Eine wirtschaftlich selbständige Tätigkeit ist beispielsweise durch eine besondere Leitung, eigenes Personal oder eine geschlossene Buchführung gekennzeichnet. Wird ein Kindergarten durch eine öffentliche Einrichtung betrieben, stellt dies mangels hoheitlicher Tätigkeit eine privatwirtschaftliche Tätigkeit dar. Die Finanzverwaltung und die höchstgerichtliche Judikatur sprechen von einer ausschließlich oder überwiegend nachhaltigen privatwirtschaftlichen Tätigkeit von wirtschaftlichem Gewicht, wenn regelmäßig jährliche Einnahmen von mehr als EUR 2.900,00 erzielt werden. Der Betrieb eines Kindergartens durch öffentliche Einrichtungen, der regelmäßig mehr als EUR 2.900,00 Umsatz erzielt, wird in der Regel einen Betrieb gewerblicher Art darstellen, mit dem die Körperschaft öffentlichen Rechts unternehmerisch tätig ist.

In Kindergärten, Horten sowie anderen Tagesbetreuungsstätten sind die Betreuung, Verköstigung und die damit verbundenen Nebenleistungen, wie zum Beispiel die Beförderung von Kindergartenkindern, unecht von der Umsatzsteuer befreit und damit mit einem Ausschluss vom Vorsteuerabzug verbunden. Allerdings können Körperschaften öffentlichen Rechts bei dem für die Erhebung der Umsatzsteuer zuständigen Finanzamt schriftlich die Ausübung der Option zur Steuerpflicht erklären. In diesem Fall kommt einerseits der ermäßigte Steuersatz von 10% (für gemeinnützige Körperschaften) bzw. 13 % zur Anwendung. Andererseits ist ein Vorsteuerabzug aus Vor- sowie Eingangsleistungen möglich. Ist die öffentliche Hand Eigentümerin der Immobilie und führt sie den Betrieb umsatzsteuerfrei, stellt die in Eingangsrechnungen ausgewiesene Umsatzsteuer ohne Entlastungsmöglichkeit – insbesondere dann, wenn Investitionen zu tätigen sind - einen nicht unwesentlichen Kostenfaktor dar. Werden die für den Betrieb eines Kindergartens erforderlichen Räumlichkeiten von einer Körperschaft öffentlichen Rechts angemietet und führt die Körperschaft öffentlichen Rechts den Betrieb umsatzsteuerfrei, ist auf Ebene des Vermieters/ Investors eine Ausübung der Umsatzsteueroption ausgeschlossen. Dies führt auch auf Ebene des Vermieters/Investors zu einer entsprechenden Kostenbelastung bzw. Reduktion der erzielbaren Rendite, da auch seine Vorsteuerabzugsberechtigung beschränkt ist. n

Winter 2017 | ImmoFokus

Fotos: dglimages / Fotolia

iele Kindergärten werden von Körperschaften öffentlichen Rechts (z.B. Gemeinden) betrieben. Eine umsatzsteuerlich relevante Tätigkeit kommt Körperschaften öffentlichen Rechts nur im nicht hoheitlichen Bereich im Rahmen ihrer Betriebe gewerblicher Art zu. Solch ein Betrieb ist eine Einrichtung, die (i) wirtschaftlich selbständig ist, (ii) ausschließlich oder überwiegend eine nachhaltige privatwirtschaftliche Tätigkeit von wirtschaftlichem Gewicht ausübt und (iii) im Rahmen einer Tätigkeit gewerblicher Art auf die Erzielung von Einnahmen oder anderen wirtschaftlichen Vorteilen fokussiert ist. Nicht erforderlich ist eine Gewinnerzielungsabsicht.

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ImmoFokus | Steiermark

WIEN MITTE THE MALL In weniger als 5 Jahren zum erfolgreichsten Shopping Center Österreichs

Im Rahmen des unabhängigen Shopping Center Performance Reports von ecostra in Kooperation mit Standort+Markt wurde WIEN MITTE The Mall als erfolgreichstes Shopping Center Österreichs 2017 ausgezeichnet. Um das jährliche Ranking zu erstellen, werden die Mieter von insgesamt 159 Shopping Centern in ganz Österreich zur Zufriedenheit mit der Umsatzleistung ihrer Stores befragt. Nach einem 5. Platz im Vorjahr landete die 2013 eröffnete Mall im Herzen Wiens nun auf Rang 1. „Die Bewertung der Mieter bestätigt unseren Einsatz“, freut sich Center Manager Florian Richter, „wir arbeiten jeden Tag daran, unseren Besucherinnen und Besuchern ein erstklassiges Einkaufserlebnis zu bieten.“

Premium-Gastronomie und Shopping bis 21 Uhr

Der ausgezeichnete Branchen-Mix ist einer der Erfolgsfaktoren. Neben Top-Marken wie H&M, Media Markt, Hervis, Interspar Hypermarkt, Müller, New Yorker, Deichmann, CCCSchuhe, Desigual, Ella Juwelen, Swarovski, s.Oliver, comma, KULT, HUBER, McShark oder Libro besticht WIEN MITTE The Mall mit Premium-Gastronomie. So locken etwa ein 1.500 m² großer Vapiano, die angesagten Burger Bros, McDonald’s, ra’mien GO, Sternzeichen oder HENRY – the art of living zum vielfältigen Genuss. Ein zusätzliches Asset – auch für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der eingemieteten Unternehmen und umliegenden

Büros – sind die langen Öffnungszeiten am Donnerstag und Freitag. Bis 21 Uhr kann man das Shopping-Erlebnis in WIEN MITTE The Mall genießen und anschließend den Abend in einem der Top-Lokale ausklingen lassen. Ein herausragender Standort mitten in Wien

Neben dem ausgezeichneten Angebot profitiert WIEN MITTE The Mall vor allem von der zentralen Lage mitten in Wien und der hohen Frequenz am Standort. So ist der Bahnhof Wien Mitte ein Verkehrsknotenpunkt, der seinesgleichen sucht. Hier treffen sich zwei UBahn-Linien (U3, U4), fünf S-Bahn-Linien (S1, S2, S3, S7, S15), der City Airport Train (CAT), die Straßenbahn-Linie O und der 74A-Bus.

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Winter 2017 | ImmoFokus

Finance & Investment

#11

Republik, Kommunen & Co. Real Circle 11. Wie die öffentliche Hand in der Immobilienwirtschaft aufgestellt ist, welche Bereiche vielleicht privatisiert werden sollten und ob PPP-Modelle die Zukunft sind, wurde auf Einladung des ImmoFokus, Facilitycomfort und ImmoUnited in spannenden Diskussionen näher beleuchtet – inklusive Wünschen und Anregungen. Autor: Angelika Fleischl

olfgang Ötsch, Immofinanz, tut sich schwer mit der öffentlichen Hand: „Es gibt viele formale Themen, die uns vor die Füße geworfen wurden.“ Dies sieht Michael Lipper, CONDA, anders: „Wir hatten gute Erfahrungen beim Rapid-Stadion mit der Gemeinde.“ Er sieht auch eine Möglichkeit in Crowdinvesting für Schulen, Kindergärten oder Altersresidenzen: „Wenn man eine Partnerschaft eingeht, wo die Menschen mit der Gemeinde gemeinsam finanzieren, kann ein schönes Projekt rauskommen.“ Alfred Hagenauer, A-Null, sieht Gemeinden und Kommunen dafür verantwortlich, dass sich etwas tut. Es gäbe jedoch oft eine politische Pattstellung. „Das ist schade, so gehen gute Lösungen verloren.“ Ötsch stimmt zu: „Wenn Bezirksvorsteher, Bauträger und Stadtteilplanung jeweils von einer anderen Partei sind, gönnt keiner dem anderen etwas. Solange diese persönlichen Befindlich-

ImmoFokus | Winter 2017

keiten innerhalb der Politik nicht aufhören, wird das schwer sein, etwas zu erreichen.“ Die Stadt könne vor allem durch Investitionen im Bereich Infrastruktur positiv wirken. Lipper wünscht sich Abhilfe bei den Wohnpreisen und löst damit eine Diskussion aus. Als mögliche Lösung wird der Bau von Gemeindewohnungen gesehen – hier sei seit einiger Zeit nichts getan worden. Einige Beispiele werden in der Gruppe sehr intensiv diskutiert. Die Entwicklungen auf der Kärntner Straße und der Mariahilfer Straße werden als großteils positiv wahrgenommen. Lipper: „Früher war die Mariahilfer Straße ein Stressfaktor, jetzt kann man gemütlich flanieren.“ Der Wiener Hauptbahnhof sei ein wichtiger Impuls für die gesamte Stadt. Es fehle jedoch die Atmosphäre. Hagenauer: „Man muss

Winter 2017 | ImmoFokus

Finance & Investment

„Die öffentliche Hand könnte z.B. bei Schulen nur Bestandsnehmer sein – eine Teilprivatisierung wäre möglich.“ Michael Buchmeier, ÖRAG

„In manchen Gemeinden wird es für transparenten Datenzugang an Ressourcen fehlen.“ Jeremias Bauer, IMMOunited

„In den letzten zehn Jahren ist im Infrastrukturbereich sehr viel Gutes passiert. In diese Richtung sollte es weitergehen“ Michael Lipper, CONDA

„Wie gut manche Dinge sind, wird man erst in 30 Jahren sehen.“ Alfred Hagenauer, A-Null

bedenken, die Gegend um das Sonnwendviertel ist auch noch nicht fertig entwickelt.“ Darin liege noch Potenzial. Lipper: „Wien wächst und braucht Platz. Der wird in Aspern geschaffen. Ich denke, das ist ganz positiv.“ „Aber das dauert auch noch einige Zeit, bis es wirklich greift“, so Ötsch.

Hagenauer kritisiert: „Es ist eine Nadelöhrgeschichte – wenn die U2 nicht funktioniert, ist das beinahe eine Katastrophe.“ Ronald Goigitzer gesteht: „Bei der Seestadt war ich immer skeptisch, weil ich denke, dass sich solche Dinge von selbst entwickeln sollten. Aber ich habe schon das Gefühl, dass eine lebenswerte Gegend geschaffen wurde.“ Ausbau der Westbahnstrecke

Bei der Frage, ob man strukturschwache Regionen fördern solle, meint Hagenauer: „Grundsätzlich macht es Sinn, dort zu investieren, wo es vor Ort Initiativen gibt.“ Aber auch der Ausbau der Westbahnstrecke Richtung Tulln und St. Pölten biete Chancen für diese Region. Ötsch: „Dort kann man sich ein Grundstück leisten“ – und man sei schnell in Wien. „Am Beginn der Diskussion hätte ich gesagt, die Bilanz fällt eher negativ aus für die Unterstützung der öffentlichen Hand. Aber es wurden gute Beispiele gebracht, wo man sagen muss, es wurde einiges gemacht“, meint Ötsch. Lipper ergänzt: „In den letzten zehn Jahren ist im Infrastrukturbereich sehr viel Gutes passiert. In diese Richtung sollte es weitergehen.“

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„Gewisse Projekte waren ein mutiger Schritt. Wie gut manche Dinge sind, wird man erst in 30 Jahren sehen. Aber wenn man nichts tut, hat man nichts, worüber man in 30 Jahren reden kann“, schließt Hagenauer. PPP-Modelle ab 50 Millionen Euro

Beim Thema PPP-Modelle steigt Matthias Ratheiser, Weatherpark, ein: „Die Infrastrukturfrage, die es in Wien derzeit gibt, ist sehr

brennend. Dort wird über PPP-Modelle nachgedacht.“ Für Thomas Zhanel, Siemens, sind PPPModelle ein Ausweg der Kommunen, wenn sie das Geld nicht zur Verfügung haben: „Wie finanziere ich Dinge, die ich brauche, habe aber trotzdem noch die Hand darauf? Das ist etwas, was mir als Staatsbürger grundsätzlich auch nicht gefällt, weil man für die Zukunft Kosten anhäuft.“ Bei der Privatisierung sei hingegen irgendwann nicht mehr das Gemeinwohl der

„Die große Gefahr bei privaten Eigentümern ist immer eine mögliche Insolvenz.“

Treiber – egal ob Wasserversorgung, Verkehr oder andere Bereiche. Ratheiser: „Man muss eine deutliche Linie ziehen, wo PPPs aufhören sollen. Es ist eine ideologische Frage. Es ist etwas anderes, ob man eine Straße baut oder eine Schule betreibt. Aber in der Errichtung kann es funktionieren.“ „Den Fokus auf dem öffentlichen Interesse zu haben, ist für mich eine der Kernaufgaben für Kommunen und den Staat“, so Zhanel.

„Wir ruhen uns sehr auf unseren Lorbeeren aus.“ Eleonora Khalig, Contakt EDV AG

Gerald Kerbl, TPA

„Man muss eine deutliche Linie ziehen, wo PPPs aufhören sollen. Es ist eine ideologische Frage.“ Matthias Ratheiser, Weatherpark

„Den Fokus auf das öffentliche Interesse zu haben, ist für mich eine der Kernaufgaben für Kommunen und den Staat.“ Thomas Zhanel, Siemens

BIP Immofokus 1-4_gl_F39L_Layout 1 09.03.17 08:51 Seite 1

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Man müsse sich fragen: Was ist der Inhalt der Gebäude? „PPP-Projekte neigen schon dazu, nicht nutzungsneutral und nachhaltig errichtet zu werden. Darin liegt schon eine Gefahr“, so Michaela Mischek-Lainer, 6B47. Es werde aber auch nicht gefordert. Wenn man ein flexibles Gebäude verlangen würde, würde man es bekommen. Laut Mischek-Lainer rechne sich PPP erst ab einem Projektvolumen von 50 Millionen Euro aufwärts. Für kleine Projekte sei es wichtig, neue Modelle zu finden. Es wären auch Lösungen in Richtung Operate Lease oder Miete denkbar. Auf die Frage von Peter Schimicek, Facilitycomfort, ob diese Modelle auf 20 Jahre wirklich günstiger seien – auch für den Steuerzahler – antwortet der Siemens-Experte: „Wenn ich nicht deutliches Optimierungspotenzial habe, können sie nicht günstiger sein.“ Dafür hole man sich gleichzeitig Marktwissen. In Zukunft werde es mehr Disziplinen und privates sowie öffentliches Know-how brauchen. PPPs hätten weiters den Vorteil, als Kommune personaltechnisch schlanker zu sein. Dafür müsse man sich Gedanken machen, was man selbst zur Verfügung stellen will, und sich dementsprechend definieren. Alles andere solle jemand machen, der es besser kann. Zhanel: „Für uns als großes Unternehmen sind PPP-Modelle grundsätzlich ein Vorteil, weil wir uns leichter tun, unsere Leistungen in größeren Rahmen anzubringen. Das können nicht viele.“ Schimicek stimmt dem nur teilweise zu: „Das Gebäude bleibt das selbe und auch die Anforderungen sind dieselben.“ Für den Mo-

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„Die Bürgermeister sind oft überfordert. Der Bürgermeister als Baubehörde 1. Instanz gehört abgeschafft.“ Karin Bosch, s Real

„Überbordende Bauordnung schafft Grauzonen.“ Roland Schuch, Facilitycomfort

„Im Bereich Energieversorgung oder Müllentsorgung schauen andere von uns ab. Da sind Impulse gesetzt worden, die ich super finde.“

„Man kann als Kommune Vorreiter sein, aber man muss mitdenken und der Bevölkerung und der Wirtschaft Spielraum lassen.““

Otto Kauf, Flair Bauträger GmbH

Philipp Jarosik, Facilitycomfort

derator der Gruppe wäre es klar ein Vorteil, wenn auch das Facility Management schon in der Planung berücksichtigt werden würde: „Das wird bei PPP-Projekten schon gemacht, weil es ein Paket ist.“ Ein Effekt, der über PPPs mehr eintritt, ist ein Lebenszyklusdenken. Schimicek weiter: „Diese PPP-Projekte wären wieder ein Weg, um Qualität zu verkaufen, weil sie langfristig ausgelegt sind.“ Das stößt auf Zustimmung aus der Gruppe, aber: „Sie sind nur punktuell einsetzbar und nicht für alles geeignet.“

„Man muss Dinge probieren. Wenn man das nicht zulässt, wird es mit der Impulssetzung bald vorbei sein.“ Peter Vcelouch, CHSH

Vereinheitlichung der Rechtsvorschriften

Sinnvolle Impulse der öffentlichen Hand wären für Peter Vcelouch, CHSH, eine Vereinheitlichung der Rechtsvorschriften bzw. ein Zurücknehmen des Föderalismus. Philipp Kaufmann ist der Überzeugung, dass über Ausschreibungen und Themenfestsetzung die öffentliche Hand Dinge durchaus einfordern kann – beispielsweise BIM. „Die öffentliche Hand hat sicher Möglichkeiten einzugreifen, wenn sie Aufträge vergibt. Darüber hinaus fände ich solche Eingriffe nicht gut“, so Otto Kauf, Flair Bauträger GmbH. Wirtschaftsteilnehmer sollen frei entscheiden können. „Mein Bedenken ist, dass es sehr viel mit Politik zu tun hat“, kritisiert Eleonora Kahlig, Contakt EDV. Ein wichtiger Fokus sei, Unternehmen durch Anreize zu binden und eine Abwanderung zu verhindern. Philipp Jarosik, Facilitycomfort, wirft einen weiteren Aspekt ein: „Vor der Digitalisierung darf man sich nicht verschließen.“ Man dürfe im internationalen Vergleich nicht den Anschluss verlieren. Nachhaltigkeit sei ebenso nennenswert. „Sie betrifft uns alle irgendwie am Ende des Tages.“ Man müsse Dinge probieren. „Wenn man das nicht zulässt, wird es mit der Impulssetzung bald vorbei sein“, so Vcelouch.

„Ob sich PPP-Projekte bewähren oder nicht, das wird man erst sehen.“ Manfred Ton, CHSH

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„Bei der Seestadt war ich immer skeptisch, aber ich habe das Gefühl, dass etwas sehr Lebenswertes entwickelt wurde.“ Ronald Goigitzer, Immofokus

„Willkürliche Einsprüche bei Bauvorhaben sind für den Einschreiter ohne Konsequenzen.“ Andreas Millonig, Imabis

Sind nicht mehr federführend

Kaufmann kritisiert, die öffentliche Hand sei zu verhalten: „Bei der Nachhaltigkeit machen viele nicht, was möglich ist, weil der andere sie nicht einfordert.“ Vieles passiere erst, wenn die Wirtschaft danach fragt. Kaufmann: „Wir sind gut verwaltet und können stolz sein auf das, was wir erreichen. Aber in vielen Bereichen sind wir nicht mehr federführend.“ Zweckmäßigkeit und Kosten seien der Impulsgeber. Jarosik wirft ein: „Man kann als Kommune Vorreiter sein, aber man muss mitdenken und der Bevölkerung und der Wirtschaft Spielraum lassen.“ Dabei sei eine Gemeinde nicht autark, es gehe um ein Miteinander. Kahlig ist überzeugt: „Wir ruhen uns sehr auf unseren Lorbeeren aus.“ Dies sei aber in den letzten Jahren erkannt worden. Jarosik: „Jetzt passiert einiges. Man hat eine gewisse Verantwortung gegenüber der Gesellschaft und überlegt, wie viel man riskiert.“ Kaufmann wünscht sich mehr Initiative in Richtung Open Data: „Es wird ein Datenfriedhof geschaffen und die Wirtschaft hat nichts davon. Aufgrund dieser Daten könnte man bessere Produkte machen.“ Kahlig ist skeptisch: „Das müsste sich langsam entwickeln – von jetzt auf gleich würde das furchtbar viel Angst schüren.“ Kauf differenziert: „Daten der öffentlichen Hand im Sinne des Verwaltungsauftrages sollten für jeden zugänglich sein. Bei personenbezogenen Daten glaube ich nicht, dass das schnell umsetzbar ist. Das halte ich für schwierig.“ „Daten sind der

ImmoFokus | Winter 2017

„Diese PPP-Projekte wären wieder ein Weg, um Qualität zu verkaufen, weil sie langfristig ausgelegt sind.“ Peter Schimicek, Facilitycomfort

„PPP-Projekte neigen schon dazu, nicht nutzungsneutral und nachhaltig errichtet zu werden“ Michaela Mischek-Lainer, 6B47

neue Rohstoff. Den Zugang könnte man zwar öffentlich freier gestalten, aber nichtsdestotrotz: Vieles geht mich auch nichts an“, so Vcelouch schlicht. Abschließend hebt Kauf Positives hervor: „Die öffentliche Hand handelt vorbildlich im Sinne von Stadtentwicklung. Im Bereich Energieversorgung oder Müllentsorgung schauen andere von uns ab. Da sind Impulse gesetzt worden, die ich super finde.“ Teilprivatisierung wäre möglich

Davon, welche Immobilien in privater und welche in öffentlicher Hand sein sollten, hat Manfred Ton, CHSH, eine recht genaue Vorstellung: „Dort, wo es strategisch wichtig ist, dass es in öffentlicher Hand bleibt, z.B. Wasserversorgung oder Schulen, sollte es bei öffentlichen Körperschaften bleiben.“ Michael Buchmeier, ÖRAG, stimmt dem nur bedingt zu: „Wasserversorgung ja. Ich weiß nicht, ob die öffentliche

„Solange persönliche Befindlichkeiten innerhalb der Politik nicht aufhören, wird es schwer sein, etwas zu erreichen.“

„In vielen Bereichen sind wir nicht mehr federführend.““ Philipp Kaufmann, Immofokus

Wolfgang Ötsch, Immofinanz

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Hand wirklich Eigentümer einer Schule sein muss. Sie könnte auch nur Bestandsnehmer sein. Eine Teilprivatisierung wäre möglich.“ Ein Modell, das für die Gruppe durchaus denkbar ist. Ton: „Das ist für einen Vermieter dann natürlich attraktiv. Die öffentliche Hand ist finanzkräftig und wird – vielleicht nicht immer pünktlich – ihre Verpflichtungen erfüllen.“ Jeremias Bauer, IMMOunited, ergänzt: „Abgesehen von der Wasserversorgung wären auch noch das Straßennetz und die Infrastruktur Bereiche, die in der öffentlichen Hand besser aufgehoben wären.“ Betreiben und Bauen sind zwei Paar Schuhe

In bestimmten Bereichen, beispielsweise medizinischen Einrichtungen, seien die Kompetenzen im privatwirtschaftlichen Bereich besser, was die Fachexpertise betrifft. Betreiben und Bauen seien letztlich zwei verschiedene Dinge. Gerald Kerbl, TPA: „Die große Gefahr bei privaten Eigentümern ist immer eine mögliche Insolvenz.“ Besserung könnten PPP-Modelle bringen, um Fehlkapazitäten abzufedern. In der Theorie also ein Zukunftsmodell, aber: „In der Praxis sehen wir diese PPP-Projekte erst seit relativ kurzer

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Zeit, für die Dauer, für die sie angelegt sind. Ob sich die bewähren oder nicht, das wird man erst sehen“, so Ton.

Gruppe. Es passiere viel in Richtung Widmungen, aber man müsse jemanden finden, der seinen Grund verkaufen will.

Für Kerbl stellt sich die Frage, wie in den wachsenden Ballungszentren, vor allem Wien, mit der Suche nach Bauland umgegangen wird. „Oft will die öffentliche Hand Grund und Boden nicht hergeben, sondern eher ein Baurecht.“ Dies sei ein Modell, worüber man nachdenken könne. Man ist sich einig: Die Privaten können bei der Wohnraumbeschaffung wichtige Impulse setzen. Dies setze jedoch voraus, dass die öffentliche Hand keine Beschränkungen vorsieht, die private Entwicklungen erschweren. „Nicht nur beim Mietrecht, auch Bestimmungen in der Bauordnung. Teilweise sind das überschießende Regelungen, die teuer sind und die Situation nicht fördern, sondern die Wirkung fast eher verfehlen“, kritisiert die

Die Erfahrung gerade bei Verkäufen von öffentlicher Hand ist, dass hier mit sehr viel Sorgfalt gearbeitet wird, so die Gruppe unisono. Im Hinblick auf den Datenzugang – vor allem über das elektronische Grundbuch – nehme Österreich eine Vorreiterrolle ein. Bauer gibt zu bedenken: „In manchen Gemeinden wird es dafür an Ressourcen fehlen. Das ist ein großer Aufwand und geht nicht von heute auf morgen.“ Datenstrukturen seien vor allem in Spezialfällen, wie Parks oder Verkehrsflächen, in Stadtgemeinden besser.“ Überforderte Bürgermeister

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Finance & Investment als Baubehörde 1. Instanz gehört abgeschafft, das ist nicht mehr zeitgemäß.“ In vielen Fällen seien die Entscheidungen, die auf kommunaler Ebene getroffen werden, nicht nachvollziehbar, schließt sich Andreas Millonig (Imabis) gleich ihrer Forderung an. „Entwickler brauchen Rechtssicherheit – es darf nicht sein, dass sich bei einem Wechsel des Referenten die Spielregeln ändern.“ Ein Grund für diese auftretenden Probleme sieht Roland Schuch (Facilitycomfort) in der überbordenden Bauordnung: „Die gehört entrümpelt. Viele Bestimmungen widersprechen einander und schaffen Grauzonen.“ Für Millonig ist Entrümpeln zu wenig: „Die Bauordnung gehört geschärft. Weniger Regeln – und die müssen aber zu 100 Prozent eingehalten werden – ohne Kompromisse.“ „Dann wären Entscheidungen, ob ein Vorhaben der Bauordnung entspricht, für alle einfacher und auch für Nicht-Bauexperten verständlich“, wirft Schuch in die Runde ein.Kein Wunder, so Millonig, dass für die

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Danube Flats an der Donau noch immer kein Baubescheid vorliege. Aufgrund der mangelnden Planungssicherheit seien Eigentumswohnungen vor erteilter Baugenehmigung nicht mehr von Plan weg zu verkaufen, klagt Bosch, die bei s Real für exklusive Wohnimmobilien im Raum Wien/Niederösterreich Süd verantwortlich zeichnet. Häufig scheitern Bauvorhaben, da die Bürgermeister sich nicht trauen, Zweitwohnsitze zu genehmigen und/oder die Gemeinden schlichtweg kein Geld für die Infrastrukturkosten aufbringen wollen oder können, ist sich die Runde einig. Vielleicht sollte man auch die Anrainerrechte ein wenig beschränken „Wenn ich im normalen Wirtschaftsleben ungerechtfertigter Weise mit einer einstweiligen Verfügung gegen einen Mitbewerber vorgehe, habe ich ihm den durch die einstweilige Verfügung entstandenen Schaden zu ersetzen. Willkürliche Einsprüche bei Bauvorhaben sind für den Einschreiter ohne Konsequenzen. Würden Scha-

denersatzzahlungen drohen, würden sich die Einsprüche aufhören“, ist Millonig überzeugt. Gemeinden stopfen Budgetlöcher

Bosch sind auch die Förderungen ein Dorn im Auge. „Die Eingriffe, die mit einer Förderung einhergehen, sind indiskutabel. Viele schreiben bereits sogar die Wahl der Gewerke vor – das geht eindeutig zu weit.“ Auch bei den Aufschließungskosten würden die Gemeinden über das Ziel hinausschießen: „Die Gemeinden können sich die Infrastruktur nicht mehr leisten – und schlagen dann bei den Aufschließungskosten zu, um mit diesem Geld die Budgetlöcher zu stopfen.“ Auch wenn die Gruppe über alles nur nicht über das sprechen sollte: Zum Ende der Diskussion muss es dennoch aufs Tapet. „Das gehört auf jeden Fall geändert.“ Ob es der neuen Bundesregierung gelingen werde, ein neues Mietrecht auf Schiene zu bekommen? Allzu optimistisch ist die Gruppe nicht. „Da müssten vorerst viel parteipolitischer Ballast abgeworfen und ideologische Scheuklappen abgelegt werden.

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Positionen & Meinungen

Erfolgsprojekt Der Knackpunkt. Die Schließung des Umfahrungsrings ist für den Vorstandsvorsitzenden der Wien 3420 Aspern Development AG Gerhard Schuster ein für den Wirtschaftsstandort Seestadt Aspern essenzielles Thema: „Wenn die Straße wirklich längerfristig verhindert wird, dann ist das Konzept, wie es 2007 beschlossen wurde, nicht zu halten.“ Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Wie wichtig war für das Projekt Seestadt Aspern, dass die U2 vorher da war? Gerhard Schuster: Das war extrem wichtig. Die Verwertungserfolge und die Zufriedenheit der ersten Bewohner, die hier eingezogen sind, wären ohne U-Bahn nicht denkbar. Die erste Besiedlungsetappe, die Verkehrsuntersuchungen und die Auslastungen der Garagen zeigen, dass die Fahrzeugdichte je Haushalt in der Seestadt ähnlich niedrig ist wie in den innerstädtischen Wohnbezirken 6, 7 oder 8 – und nicht so hoch wie in Stadtrandsiedlungen. Man fährt hier bewusst mit öffentlichen Verkehrsmitteln, mit dem Rad oder geht zu Fuß. Viele Bewohner sagen, dass sie ohne Auto gut zurechtkommen. Klingt nach jüngerer Zielgruppe? >> Viele Jungfamilien mit kleinen Kindern – fast keine über 65-Jährigen. Der Anteil der über 65-Jährigen liegt bei der Größenordnung von 1 bis 2 Prozent. Es gibt aber auch Projekte, die

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ganz bewusst auf Mehr-Generationen-Wohnen setzen. In der nächsten Bauetappe gibt es eine Baugruppe, die ganz bewusst auf das Thema Versorgung älterer Menschen in Kombination mit Studentischem Wohnen und Jungfamilien setzt. Das Projekt will Synergien: Junge Menschen betreuen Ältere, die im Gegenzug auf die Kinder der Jungfamilien schauen. Ein interessantes Baugruppenkonzept. Die Initiatoren wollen ganz bewusst Personen, die nach so einer Kombination suchen. Wann startet Bauphase 2? >> Wir starten Ende nächsten Jahres. Geplant sind mehr als 1.100 Wohneinheiten. Dazu kommt noch ein Schulcampus mit Kindergarten, Volksschule und Neue Mittelschule, ein Jugendzentrum, eine ganze Reihe an Gewerbeund Infrastruktureinrichtungen und ein weiterer Supermarkt für die Nahversorgung, eine städtische Bücherei und ein Gewerbehof für

„Es gibt Projekte, die ganz bewusst auf MehrGenerationenWohnen setzen.“ Gerhard Schuster, Wien 3420 Aspern Development AG

Dienstleistungen, die Büro- und Wohnnutzer brauchen – klassische Facility Manager, aber auch Handwerker, Serviceeinrichtungen, Tischler. Auch das Angebot an Gesundheitsdienstleistungen wird ausgebaut. Es werden auch spezielle Musik- und Sporteinrichtungen geschaffen. Ein Projekt nennt sich ganz bewusst „Le lac sportif“ – geplant sind eine Turnhalle, ein Fitnesscenter, aber auch Räume für Sportvereine. In einem anderen Projekt wird sich eine kleine Musikschule ansiedeln – Proberäume für Musikgruppen oder Musiklehrende inklusive. Eine möglichst bunte Mischung. Natürlich da und dort auch eingestreut kleinere Büros. In einem Objekt gibt es

zum Beispiel Wohn-Ateliers, Co-Working-Einheiten, wo man im Erdgeschoß arbeitet und in den Stockwerken darüber wohnen kann. Die Kombination Wohnen und Arbeiten ist in der nächsten Etappe ein ganz spezieller Schwerpunkt. Gemeinsam mit dem Wohnfonds Wien haben wir – selbst im geförderten Bereich – die Wettbewerbsbedingungen für die Bauträger so ausgearbeitet, dass ein etwa 20-prozentiger Nicht-Wohnen-Anteil bei jedem Projekt vorgesehen werden muss. Das können Kindergartenräume sein, Sport- oder Musikräume, aber auch eine Bücherei oder eben Büro- und Kleingewerberäume oder vereinzelt auch Wohnungen, die dann einen Arbeitsraum ausweisen – mit gesondertem Eingang. Wird bewusst in Etappen errichtet? Theoretisch müsste der Druck von Seiten der Errichter so groß sein, dass man alles gleichzeitig bauen könnte? >> Wir könnten hier sicher das doppelte Volumen für den Wohnbau zur Verfügung stellen. Mittlerweile auch im freifinanzierten Wohnbau. Zu Beginn lag der Schwerpunkt auf gefördertem Wohnbau. Die ersten 3.000 Einheiten hatten nur etwa 5 Prozent freifinanzierte Wohnungen. In der jetzigen Bauetappe, dem Seeparkquartier, werden – bis auf eine Ausnahme des geförderten Gästehauses der Wiener Universitäten – ausschließlich freifinanzierte

Wohnungen errichtet: ca 700 an der Zahl. Die gehen mittlerweile auch problemlos. Haben sich am Anfang keine Wohnbaugesellschaften getraut, freifinanziert zu bauen – oder war es eine strategische Entscheidung? >> Das war eine strategische Entscheidung. Du kannst an einem Ort natürlich nicht gleichzeitig 3.000 freifinanzierte Wohnungen bauen und verwerten, das funktioniert nicht. Wir steigern das sukzessive. Von Etappe zu Etappe wird der freifinanzierte Anteil größer. Das hängt auch von der Lage ab: Die attraktiveren Lagen am See oder Wohnungen mit Seeblick sind für freifinanzierte Wohnungen prädestiniert. Richtung Norden in die Nähe des Bahnhofs Aspern Nord mit Schnell- und UBahn wird der Anteil freifinanzierter Einheiten höher sein. Der zweite Grund, warum man in Etappen bauen muss, ist, dass das ganze Areal von der Umweltverträglichkeitsprüfung her geteilt ist. Die erste Etappe im Süden ist bereits genehmigt – die Bebauung erfolgt in Phasen. Für das Areal im Norden steht die Rechtskraft des UVP-Bescheides noch aus. Hätte ein Privater mehr Probleme gehabt, das Grundstück zu entwickeln? Was bringt die Nähe der Shareholder der Wien 3420 Aspern Development AG zur öffentlichen Hand in der Bauabwicklung für Vor- oder Nachteile in der täglichen Zusammenarbeit? >> Wüsste ich nicht. Wir sind als Entwicklungsgesellschaft eine Aktiengesellschaft, müssen auch wirtschaftlich arbeiten und kalkulieren. Ein Privater würde auch keinen wesentlich anderen Nutzungsmix hier durchsetzen können. Es ist höchst unwahrscheinlich, dass ein Privater so ein riesiges zusammenhängendes Stück Grund hat. Das wird es sonst nirgends mehr geben. Die landwirtschaftlichen Flächen rundherum sind in der Regel Streifenflure im Privatbesitz. Es ist extrem schwierig, die irgendwie zusammenzukaufen, damit man vernünftige zusammenhängende Flächen entwickeln kann. Da ist das schon ein großer Vorteil gewesen, dass der Bund und die Stadt Wien gemeinsam so ein großes zusammenhängendes Areal hatten. Das ermöglicht so eine langfristige integrierte Stadtkonzeption, die sonst nicht möglich wäre. Ein privater Investor hätte vielleicht Probleme mit der langfristigen Kapitalbindung? >> Das könnte so sein.

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Positionen & Meinungen

„Die Seestadt ist ein erklärtes Vorzeigeprojekt der Stadt Wien.“ Gerhard Schuster, Wien 3420 Aspern Development AG

Zurück zum freifinanzierten Wohnbau. Sind Projekte und Preise in der Seestadt mit innerstädtischen Projekten bzw. Preisen vergleichbar? >> Eines vorweg. Die Seestadt ist ein erklärtes Vorzeigeprojekt der Stadt Wien. Es gibt da und dort qualitative Anforderungen, die in der Seestadt ernster genommen werden, weil wir auf eine sehr hohe Qualität setzen. Und es gibt auch eine eigene Projektleitung im Magistrat der Stadt Wien, die dafür sorgt, dass Verfahren rasch und konzentriert abgewickelt werden können. Das habe ich in anderen Bereichen nicht. Außer vielleicht beim Projekt Hauptbahnhof oder beim Nordbahnhof, wo es ähnliche Konstellationen gibt. Das ist der Vorteil. Dafür muss man die eine oder andere innovative Entwicklung verstehen und auch mittragen. … aber das muss doch jeden Entwickler freuen, Tiefgaragen sind teuer … >> Manche freut es. Manche sind noch überzeugt, dass man ohne Garagenplatz im Haus eine Wohnung nicht verkaufen kann. Hier gibt es schon die ersten Erfahrungen, dass man das nicht braucht – ganz im Gegenteil. Uns erzählen schon einige Entwickler, dass es junge Leute gibt, die auch Geld haben, die sagen, sie wollen sich nicht notwendiger Weise auch noch einen Garagenplatz kaufen müssen. Wenn die Möglichkeit besteht, später einen

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Stellplatz zu vernünftigen Bedingungen – zwischen 65 und 85 Euro – dazumieten zu können, muss man sich keine Sorgen mehr machen, ob die Wohnung verkauf- oder vermietbar ist. Ein weiteres gutes Beispiel ist unser Nahversorgungskonzept mit der gemanagten Einkaufsstraße, die wir gemeinsam mit SES – Spar European Shopping – entwickelt haben. Jetzt nach drei Jahren haben wir keinen einzigen Ausfall eines Mieters in der gemanagten Zone. Wir haben die übliche Fluktuation in den Randzonen. Das sind Fälle, die man überall hat. Die Kernversorgung ist gut auf die wachsenden Umsatzerwartungen ausgerichtet. Da zeigt sich, dass der nächste Schritt getan werden kann und zusätzliche Nahversorger aufmachen können. Ein zweiter Supermarkt – wieder Spar? >> Das wird kein Spar werden. Das war unseren Partnern bei SES auch klar. Das sind Experten und die wissen: Shopping braucht Angebotsvielfalt . Hat man der SES Gruppe entgegenkommen müssen, damit ein Spar in die Seestadt kommt? >> Nein, das war kein Thema. Wir haben mit mehreren Anbietern gesprochen. SES war bereit, nicht nur beratend tätig zu sein, sondern auch in eine gemeinsame Gesellschaft einzu-

steigen und 50 Prozent des Risikos zu nehmen. Es gab durchaus Stimmen, die gesagt haben: „Gemanagte Einkaufsstraße: Das wird nicht funktionieren, es wird Leerstände geben.“ SES hat mit uns an das Konzept geglaubt – und es funktioniert. Jetzt wird die Einkaufsstraße im Seeparkquartier auf in Summe ca 6.000 Quadratmeter erweitert. Wann werden wir die ersten Baukräne im Norden der Seestadt sehen? >> Bis 2020 läuft die aktuelle Bauphase im Süden. Im Jahr 2018 rechnen wir mit einem rechtskräftigen UVP-Bescheid, dann kann die erste Etappe im Norden in Bau gehen. Parallel

bereiten wir mit der Stadt Wien die nächsten Etappen vor: Bebauungsbestimmungen, Auslobung der Bauträgerwettbewerbe … unsere Vorgehensweise hat sich bewährt. Mit welchen Preisen muss man bei Grundstücksankäufen im Norden rechnen? >> Ab 250 Euro für geförderten Wohnbau, das geht dann auch auf das Zwei- bis Dreifache hinauf, je nach Dichte und Nutzungsmischungen. Was sind die größten Herausforderungen bei einem so großen Projekt? >> Dass man das richtige Tempo erwischt und die richtige Mischung in den Etappen hat. Auch, dass man den Mut hat, Dinge offen zu lassen und noch nicht zu entscheiden, was dort endgültig passieren wird, um auf sich ändernde Entwicklungen reagieren zu können, wie zum Beispiel auf den Trend zu Micro-Wohnungen. Auch im gewerblichen Bereich ist die Entwicklung nicht linear. Vor zehn Jahren hat sich zum Beispiel kein Mensch eine Pilotfabrik 4.0 vorstellen können, in der man forscht, wie sich innerstädtisch industrielle Produktionen realisieren lassen.

nicht zwingend notwendig, da die öffentliche Verkehrsanbindung mit der U2 und der S-Bahn sehr gut ist. Der Autoverkehr, den es bereits in der Seestadt gibt, ist mit der bestehenden Straßeninfrastruktur zu bewältigen. Das heißt: Mit der Umfahrungsstraße kommt auch mehr Gewerbe in die Seestadt? >> Definitiv. Also wenn die Straße wirklich längerfristig verhindert wird, was kaum jemand glaubt, dann muss man einen Plan B erstellen. Dann ist das Konzept, wie es 2007 beschlossen wurde und wir es mit kleineren Modifikationen ganz konsequent und mit großem Enga-

gement umsetzen, nicht zu halten. Das ist momentan aber kein Thema – wir glauben daran. Werden die Preise steigen, wenn die Straße da ist? Sollte man sich jetzt einen günstigen Preis sichern? >> Bis jetzt ist es nicht so, dass wir von Jahr zu Jahr billiger werden, damit wir etwas verkaufen können. Wir haben den Vorteil eines Unternehmens, hinter dem öffentliche Eigentümer stehen und auch große, leistungsfähige Private, die nicht unter einem Liquiditätsdruck stehen. Also wir müssen nicht unter Druck verkaufen. Wenn wir das müssten, würde es anders aussehen. n

Fehlt nur noch die Schließung des Umfahrungsrings … >> … ein für den Wirtschaftsstandort essenzielles Thema. Der Standort, wie wir ihn konzipiert haben, funktioniert ohne diese hochrangigen Straßenverbindungen nicht wirklich. Das bestätigen auch alle, die schon da sind. Wenn wir diese Straßen nicht bekommen, werden auch viele nicht herkommen, bzw. möglicherweise nicht am Standort bleiben. Für die Wohnbevölkerung ist der Umfahrungsring praktisch, aber

„Man muss den Mut haben, Dinge offen zu lassen.“ Gerhard Schuster, Wien 3420 Aspern Development AG

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Rubrik

Grenzverkehr Weitsicht. Die österreichischen Immobilienentwickler haben ihre Chancen in Deutschland schon früh erkannt. Der Peak ist noch nicht erreicht, trotzdem müssen neue Investitionen mit Bedacht getätigt werden. Autor: Patrick Baldia

M „Man kann sagen, dass man den Gipfel schon sehen, aber noch nicht genau einschätzen kann, wie weit entfernt er ist.“ Alejandro Obermeyer Union Investment Real Estate Austria AG

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it dem deutschen Immobilienmarkt ist es in den vergangenen acht Jahren ausschließlich in eine Richtung gegangen: aufwärts. „Man kann also von einem sehr langen Zyklus sprechen – ob dieser noch weitere zehn Jahre andauern wird, trauen wir uns nicht zu sagen“, meint Alejandro Obermeyer, Leiter Investment Management DACH bei Union Investment Real Estate. Nachsatz des Experten: „Man kann sagen, dass man den Gipfel schon sehen, aber noch nicht genau einschätzen kann, wie weit entfernt er ist.“ Unter den Immobilieninvestoren, die bereits früh das Potenzial Deutschlands erkannt haben, waren jedenfalls etliche Österreicher. „Viele Deutsche waren vielleicht zu nah dran am Markt, um die Chancen wirklich zu erkennen“, meint dazu rückblickend ein deutscher Investor

zur damaligen Lage am Berliner Immobilienmarkt. Zu den „Pionieren“ aus der Alpenrepublik, die mittlerweile respektable Fußabdrücke hinterlassen haben, zählt sicherlich die CA Immo. Seine starke Positionierung hat der Bürospezialist dabei vor allem der Weitsicht seines früheren CEO Bruno Ettenauer zu verdanken. CA Immo bewies Weitblick

Bereits 2007 hat sich die CA Immo nämlich mit dem Kauf der Deutsche Bahn-Tochter Vivico Real Estate, die gegründet wurde, um frühere Bahnhofsgrundstücke zu verwerten, ein wertvolles Portfolio an großen Entwicklungsgebieten gesichert. Auf diesen Flächen wurden und werden – unter anderem in Berlin, Frankfurt und München – große Projekte mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten realisiert. Bis dato wurden jedenfalls Immobilien im Wert von 1,74 Milliarden Euro für den eigenen Bestand

oder den Verkauf geschaffen. Damit nicht genug: Auf den Landreserven (Wert: 300 Millionen Euro) können weitere Projekte im Wert von zwei Milliarden Euro realisiert werden. Auf eine ganz ansehnliche Bilanz seines Deutschland-Engagements kann auch Alexander Neuhuber, Geschäftsführer Magan Property Investment Advisers, zurückblicken. Der gebürtige Linzer wurde 2004 erstmals am Berliner Zinshausmarkt aktiv. Nach rasanten Preisanstiegen in der deutschen Hauptstadt begann er 2012 sein Augenmerk auf unterbewertete Zinshäuser in ostdeutschen Städten wie Dresden, Leipzig, Magdeburg, Erfurt, Halle zu richten. Heute hat er in Deutschland rückblickend mehr als 200 An- und Verkaufstransaktionen begleitet und ein Volumen von rund 400 Millionen Euro betreut. Buwog mit großen Plänen

Die „Big-7“-Städte im Fokus

Ein aktuelles Entwicklungsvolumen von rund 350 Millionen Euro weist die DeutschlandDependence von 6B47 auf. Der heimische Immobilieninvestor konzentriert sich dabei auf qualitativ hochwertige Wohn-, Hotel- und Gewerbeimmobilien in den so genannten „Big-7“-Städten – sprich: Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Stuttgart und Düsseldorf – sowie auf gute, innerstädtische Lagen in B-Städten. Erst kürzlich wurde etwa ein 1.650 Quadratmeter großes Grundstück in der Berliner Europacity gekauft, dort – konkret am Spandauer Schifffahrtskanal – sollen rund 4.350 Quadratmeter Wohnfläche geschaffen werden. Dabei handelt es sich im Übrigen um das zweite Projekt, das innerhalb weniger Monate in Berlin gestartet wurde. „Nachdem wir in Frankfurt und Düsseldorf schon zahlreiche Projekte erfolgreich umgesetzt haben, richten

„Für Wohnen gewidmete Flächen werden wir künftig selbst entwickeln und die Gewinne aus dem Abverkauf selbst generieren.“ Frank Nickel CA IMMO

Fotos: aytuncoylum (Fotolia); powell83 (Fotolia)

„Für Wohnen gewidmete Flächen werden wir künftig selbst entwickeln und die Gewinne aus dem Abverkauf selbst generieren“, gibt CEO Frank Nickel, CA IMMO, die weitere Marschrichtung vor. Auch die Buwog, die in Deutschland über ein Portfolio mit rund 28.000 Wohneinheiten (Bruttomietrendite: 5,2 Prozent) verfügt, hat in der größten Volkswirtschaft Europas in Zukunft einiges vor. So soll das Wohnungsneubaugeschäft in Berlin und Hamburg ausgebaut werden, wie CEO Da-

niel Riedl wiederholt angekündigt hat. Der heimische Mitbewerber S Immo hat wiederum aktuell mehrere Projekte in Berlin – vor allem im Bereich Neugestaltung und Sanierung bestehender Immobilien – am Laufen. Gleichzeitig war man zuletzt auch auf der Käuferseite tätig: Im ersten Halbjahr 2017 hat das Unternehmen mehr als zehn Objekte (Transaktionsvolumen: 30 Millionen Euro) in großen deutschen Städten wie Leipzig oder Kiel gekauft.

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Kleiner Grenzverkehr

wir unseren Fokus nun verstärkt auf München und Berlin“, kündigt 6B47-CEO Peter Ulm an. Flächendeckende Deutschland-Präsenz

Über eine flächendeckende DeutschlandPräsenz verfügt die Strabag. Zu den Hauptgeschäftsfeldern gehören der Verkehrswegebau sowie der Abbau und die Herstellung branchenspezifischer Baustoffe. Die Bedeutung des Engagements ist laut Management nicht von der Hand zu weisen. Nicht zuletzt dank der anziehenden Baukonjunktur in Deutschland habe man das Geschäftsjahr 2016 – mit leicht unter dem Vorjahr liegender Bauleistung und verbesserten Ergebnissen – erfolgreich abschließen können. Deutsche Immobilieninvestoren sind allerdings auch seit längerem in Österreich aktiv. In den vergangenen Quartalen hat sich das Engagement jedenfalls merklich verstärkt – allein im zweiten Quartal 2017 waren Deutsche mit einem Marktanteil von mehr als 75 Prozent (Marktanteil erste Jahreshälfte: 56 Prozent) die mit Abstand größte Investorengruppe. Für Roland Pichler, Geschäftsführer DIE WOHNKOMPANIE, hat das einen guten Grund. „Im Gegensatz zu früher ist das Angebot an Assets mit größeren Volumina, das von dieser Investorengruppe gesucht wird, jetzt da“, sagt er.

„Nachdem wir in Frankfurt und Düsseldorf schon zahlreiche Projekte erfolgreich umgesetzt haben, richten wir unseren Fokus nun verstärkt auf München und Berlin.“

Vorstand der Union Investment Real Estate Austria AG: „Als lokaler Partner kennen wir den Markt, sind am Markt bekannt und können Fragen sehr kurzfristig beantworten und auch Entscheidungen treffen.“ Die frühere Volksbanken-Tochter Immo KAG wurde bekanntlich Anfang 2016 von der Hamburger Union Investment Real Estate GmbH übernommen. Die deutsche Muttergesellschaft war allerdings schon davor am österreichischen Markt präsent und wies hierzulande ein Investmentvolumen von 700 Millionen Euro auf. Mit der Transaktion – das Investmentvolumen der Immo KAG belief sich damals auf rund 250 Millionen Euro – und den jüngsten Zukäufen wurde die 1-MilliardeEuro-Grenze überschritten.

Die zum Bremer Zech-Konzern gehörende DIE WOHNKOMPANIE, die in mehreren deutschen Regionen Developments realisiert, ist jedenfalls seit 2015 am Wiener Markt vertreten. Pichler legt Wert auf die Feststellung, dass man ein österreichisches Unternehmen mit deutschem Partner sei. „Trotz der gemeinsamen Sprache ist ein lokaler Partner immens wichtig“, so Pichler. In die gleiche Kerbe schlägt auch Kurt Rossmüller,

Die Attraktivität des österreichischen Marktes für Deutsche Investoren ist für Rossmüller schnell erklärt. „Der heimische Immobilienmarkt ist sehr stabil und hat sich in sämtlichen Höhen und Tiefen der letzten Jahre bewährt.“ Auch wenn die Preise natürlich teurer geworden wären, habe man in Österreich nicht dieselben Ausschläge gesehen wie in Deutschland. Die Mieten würden hierzulande wesentlich moderater steigen. „Das ist für Investoren in-

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Roland Pichler DIE WOHNKOMPANIE

Peter Ulm 6B47

Tatsächlich ist die Zahl der Großtransaktionen in Österreich zuletzt merklich angestiegen. Laut CBRE Österreich gab es allein in der ersten Jahreshälfte 2017 fünf Deals mit einem Wert von jeweils mehr als 100 Millionen Euro und damit um einen mehr als im gesamten Vorjahr. Allein im zweiten Quartal zeichneten deutsche Investoren für drei dieser Großtransaktionen verantwortlich: DEKA sicherte sich den DC Tower, die Allianz das Signa-Projekt „ICON VIENNA“ und KGAL das ELI-Einkaufszentrum Liezen.

Großtransaktionen in Österreich

„Im Gegensatz zu früher ist das Angebot an Assets mit größeren Volumina, das von dieser Investorengruppe gesucht wird, jetzt da.“

teressant, da sie in Talsohlen nicht die Abwertungsproblematik haben“, so Rossmüller. Mit Project Immobilien ist seit rund zwei Jahren ein weiterer deutscher Player, der seit zwei Jahrzehnten Wohn- und Gewerbeobjekte in den großen Metropolregionen Deutschlands realisiert, in Wien vertreten. Der erklärte Fokus: Wohneigentumsprojekte für Eigennutzer und Anleger. Dabei soll nach den am Heimmarkt bewährten Rezept vorgegangen werden: Alle Projekte werden eigenständig entwickelt und umgesetzt. Derzeit beläuft sich das Verkaufsvolumen jedenfalls bei rund 43 Millionen Euro. Künftig wolle man sich auf größere Projekte mit bis zu 150 Wohnungen konzentrieren, so Geschäftsführer Nenad Katanic. Neue Markteintritte aus dem großen nördlichen Nachbarland sind jedenfalls sehr wahrscheinlich. „Wien bietet grundsätzlich nicht nur deutschen Investoren sehr viel Potenzial“, so Pichler. Die Donaumetropole sei – wie Studien bestätigen – die lebenswerteste Stadt der Welt, Sitz vieler internationaler Organisationen, sehr sicher und sauber und wachse obendrein überdurchschnittlich stark. Deutsche Investoren würden zudem von der gemeinsamen Sprache und dem sehr ähnlichen Rechtssystem profitieren. n

Baukultur als Wirtschaftsfaktor Kommentar: Christian Kühn

n „Baukultur entsteht überall dort, wo Menschen ihren Lebensraum gestalten. Sie manifestiert sich in Gebäuden, Straßen und Plätzen ebenso wie in Verkehrs- und Infrastrukturbauten, Gewerbeparks und Dorfzentren. Wie wir die Städte, Orte und Landschaften Österreichs gestalten und verändern, in welchen Prozessen und mit welchen Ergebnissen, ist identitätsstiftend. Gelungene Baukultur steigert die Lebensqualität und wertet den Wirtschaftsstandort Österreich auf.“ Diese Aussagen finden sich in den „Baukulturellen Leitlinien des Bundes“, die im August 2017 einstimmig vom Ministerrat beschlossen wurden. Es ist das erste Mal, dass auf Bundesebene Prinzipien für die Entwicklung in einer Querschnittsmaterie festgelegt wurden, die alle Bürgerinnen und Bürger deutlicher betrifft, als es in der Regel wahrgenommen wird. Baukultur manifestiert sich im Wohnbau, einem Bereich, in den die österreichischen Familien rund ein Drittel ihrer Ausgaben lenken. Sie manifestiert sich aber auch im öffentlichen Raum, der wesentlich zur Wohn- und Lebensqualität beiträgt, und am Arbeitsplatz, sowohl in der Produktion als auch im Dienstleistungssektor. Wie Menschen in der Wissensgesellschaft zusammenarbeiten, ist ein wichtiger Innovationsfaktor und nicht zuletzt eine Frage der Räume, in denen sie ihre Arbeit organisieren. Der Bund spielt eine bedeutende Rolle für die Entwicklung der Baukultur in Österreich. Er ist – gemeinsam mit seinen ausgegliederten Rechtsträgern – Bauherr, Besitzer und Betreiber von Immobilien und kann in diesen Funktionen die Baukultur aktiv mitgestalten und Vorbildwirkung entfalten. Darüber hinaus ist er als Gesetzgeber im Ordnungs-, Steuer- und Förderrecht, als Aufsichts- und Vollzugsorgan sowie als inhaltlicher Impulsgeber und Koordinator baukulturell wirksam. Die Leitlinien entstanden daher in einem umfassenden Beteiligungsprozess, an dem eine Vielzahl von Expertinnen und Experten teilgenommen hat – Vertreter und Vertreterinnen aller Ministerien, von Kommunen und Ländern, aus der Architektur- und Bauszene sowie verschiedener NGOs. Das Ergebnis sind 20 Leitlinien in folgenden Handlungsfeldern: Orts-, Stadt- und Landschaftsentwicklung; Bauen, Erneuern und Betreiben; Prozesse und Verfahren; Bewusstseinsbildung und Beteiligung; Wissenschaft und Kompetenzvermittlung; Lenkung, Kooperation und Koordination. Ergänzt werden die Leitlinien durch ein Impulsprogramm, das konkrete Schritte für eine Förderung von Baukultur in Gesellschaft, Politik, Wirtschaft und Verwaltung zum Ziel hat.

Es sieht unter anderem vor, dass der Bund im Rahmen seiner eigenen Immobilienentwicklung eine Vorbildrolle einnimmt, z.B. wenn es um die Stärkung von Orts- und Stadtkernen (Prinzip „Innen- statt Außenentwicklung“) oder die Qualität von technischen Infrastrukturen geht. Er setzt sich für nachhaltiges und ressourcenschonendes Bauen ein und intensiviert in Kooperation mit den Ländern den Prozess der Vereinfachung und Harmonisierung von Gesetzen und Richtlinien. Architekturwettbewerbe sollen forciert werden (auch für mittlere und kleinere Auftraggeberinnen und Auftraggeber) sowie Gestaltungsbeiräte eingerichtet werden. Weiters sind die Vermittlung, die Forschung und die Vernetzung vorhandenen Wissens wesentliche Punkte der „Baukulturellen Leitlinien“. Weil Papier bekanntlich geduldig ist, wird die Umsetzung der einzelnen Vorhaben durch ein Baukultur-Monitoring des Beirats für Baukultur begleitet, das die Aufgabe hat, Fortschritte zu beobachten und Erfolgsbeispiele zu vermitteln. In weiterer Folge sollen die „Baukulturellen Leitlinien“ zu legistischen Initiativen im Parlament führen. Im internationalen Vergleich ist das Niveau der österreichischen Baukultur hervorragend. Man darf gespannt sein, ob ihre Pflege und Förderung in den nächsten Jahren zu einer Selbstverständlichkeit wird. Die baukulturellen Leitlinien finden Sie unter: www.baukultur.gv.at

ZUM AUTOR ao. Univ.-Prof. DI Dr. Christian Kühn studierte an der TU Wien und der ETH-Zürich, habilitierte sich an der TU Wien. Seit 2001 ist er dort Professor am Institut für Architektur und Entwerfen, Abteilung Gebäudelehre, seit 2000 Vorstand der Architekturstiftung Österreich und Referent der ARS – Akademie für Recht, Steuern & Wirtschaft. Als Autor und Architekturkritiker publiziert Christian Kühn in der Tageszeitung „Die Presse“ und in Fachmagazinen wie Architektur- und Bauforum, Architecture d‘Aujourd‘hui und ARCH+.

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Im Brennpunkt: Slowenien

Slowenien Immobilien beim kleinen, sĂźdlichen Nachbarn Autor: Harry Weber

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Die allgemeinen Wirtschaftszahlen des Landes sind erfreulich, mit stabilem Wirtschaftswachstum und einer sinkenden Arbeitslosenrate bei derzeit 7,8 Prozent bei einer Prognose der EU-Kommission von 6,3 Prozent für 2018. Die OECD hat die Wachstumsprognosen angesichts der günstigen Entwicklung für 2017 von 2,4 Prozent auf 3,8 Prozent angehoben. Der wachsende private Konsum ist

Shoppingcenter Dichte (m2/pro Kopf)

Shoppingcenter (m2)

Das wirtschaftliche Umfeld

Shoppingcenter & Retail Parks

lowenien, seit 2004 Mitglied der EU und seit 2007 im Euroraum, ist mit 2,5 Prozent durchschnittlichem Wirtschaftswachstum seit 1997 der Musterknabe der EU – deutlich vor allen anderen osteuropäischen EU-Ländern. Seit 1991 unabhängig ist die parlamentarische Republik mit ihren zwei Millionen Einwohnern und der Hauptstadt Ljubljana (Laibach), die mit 290.000 Einwohnern die Größe von Graz hat, flächenmäßig kaum größer als Niederösterreich.

Industrie/Logistik 2016 Leerstand

> 10%

Office - Durchschnittsmieten

Spitzenrenditen 2016

Ljubljana

11 Euro/m²/Monat

Office

8,50%

Spitzenmieten

5,0 bis 6,5 Euro/m2/Monat

Maribor

8 Euro/m²/Monat

Retail

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Mieten B-Lagen

2,0 bis 4,5 Euro/m²/Monat

Kranj

12 Euro/m²/Monat

Industrie/Logistik

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Hotel

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Quelle: Colliers International

zur stabilen Stütze der Konjunktur geworden, die mit steigenden Bruttolöhnen bei derzeit ungefähr 1.600 Euro stabil wächst. Die privaten Konsumausgaben stiegen im ersten Halbjahr 2017 um 4 Prozent, die Investitionen um 10,5 Prozent, dank wieder verstärkt fließender EU-Gelder und dem anziehenden Außenhandel. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) legte in den vergangenen beiden Jahren um bis zu 2,5 Prozent zu, für 2017 und 2018 wird mit jeweils einem Plus von 3 Prozent gerechnet. Die Binnennachfrage treibt das Wirtschaftswachstum, gute Voraussetzungen für einen aktiven Immobilienmarkt, relativiert nur durch die beschränkte Größe des Marktes, der neben der Hauptstadt nur noch Maribor mit 115.000 Einwohnern als größere Agglomeration aufweisen kann. Entsprechend konzentrieren sich die nennenswerten Marktaktivitäten auf die Hauptstadt, Maribor und Kranj sowie die Hafenstadt Koper im Logistik- und Industriebereich.

Ljubljana Shopping Mall Markt Struktur

Investments 2016 Assetklassen

Interspar Mercator Center Vic 5% Centre Šiška 7%

Hotel 8%

Office 17%

BTC City 39%

Supernova Rudnik 27% Citypark 22%

Quelle: Colliers International

Retail 75%

Quelle: Colliers International

Die Gesamttransaktionssumme am slowenischen Markt betrug 2016 knapp über 2,1 Milliarden Euro und somit erstmals seit dem Rekordjahr 2007 mit 2,3 Milliarden Euro wieder über 2 Milliarden Euro. EU-Gelder sorgen für Erholung

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Die slowenische Bauwirtschaft hatte 2016 wieder ein schlechtes Ergebnis eingefahren. Die Bauproduktion ging gegenüber dem Vorjahr um 17,7 Prozent zurück. Im Jahr davor hatte sich der Rückgang bereits auf 8,5 Prozent belaufen. Damit war das Bauvolumen 2016 um 45% geringer als 2010. Verantwortlich dafür war vor allem die geringere Finanzierung aus EUGeldern. Für die nächsten Jahre ist allerdings wieder mit einer günstigeren Entwicklung zu rechnen. Marktforscher erwarten sowohl für den Wohnungsbau als auch für den Tiefbau (große Vorhaben zum Ausbau der Transportund Energieinfrastruktur) eine deutliche Erholung. Bereits im 1. Quartal 2017 zog die Bauproduktion um 19,9% gegenüber dem Vorjahresquartal deutlich an. n

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Im Brennpunkt: Slowenien

BÜROMARKT

nde 2016 waren in Slowenien ungefähr 39.000 Gebäudeeinheiten mit einer Gesamtfläche von zirka 7,5 Millionen Quadratmetern als Büroflächen registriert. Von den 1.247 Verkäufen fanden 73 Prozent ihren neuen Besitzer über den freien Markt. Der Rest wurde staatlicherseits durch Ausschreibungen oder (Zwangs-)Versteigerungen angeboten. Nach dem Wachstumsjahr 2015 stagnierten im letzten Jahr die Transaktionen. 32 Prozent aller Büroverkäufe fanden am Laibacher Markt statt, 12 Prozent in Maribor, 10 Prozent in Celje, 4 Prozent in Koper und 1 Prozent in Kranj. Der gesamte Laibacher Büromarkt umfasst geschätzt eine Million Quadratmeter, wovon knapp die Hälfte auf dem freien Markt zur Verfügung stehen. Im vergangenen Jahr gab es keine nennenswerten Fertigstellungen und auch für 2017 sind keine in Planung. 2016 gab es im Zentrum Laibach eine größere Bürotransaktion mit 3.400 Quadratmetern um 6,9 Millionen Euro. Im selben Jahr wurden in Slowenien 30 Baugenehmigungen für Bürogebäude mit insgesamt 12.000 Quadratmetern Fläche erteilt. Dies stellt eine deutli-

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che Steigerung zur Vorperiode dar, zeigt aber dennoch die Überschaubarkeit des Marktes deutlich auf. Das Ausbleiben größerer Bauvorhaben lässt den Schluss zu, dass der Markt ausgereift und satt ist. Die Leerstandsrate in Ljubljana ist mangels Fertigstellungen am Markt weiter gesunken und liegt nun bei 20 Prozent, wobei Büroflächen der ersten Kategorie zu mehr als 90 Prozent vermietet sind. Weniger qualitative Flächen an B-Standorten weisen hohe Leerstandsraten auf und wirken sich deutlich negativ auf den Marktdurchschnitt aus. 2016 lag der Durchschnittskaufpreis am slowenischen Büromarkt bei 1.020 Euro pro Quadratmeter, das durchschnittliche Errichtungsjahr bei 1980 und die mittlere Bürogröße bei 131 Quadratmetern. (Ljubljana: 1.420 Euro pro Quadratmeter, Baujahr 1979 und Fläche 168 Quadratmeter). Die Nachfrage besteht zum Großteil aus Umsiedlungen von Unternehmen, die bereits am Markt sind und qualitativ bessere Flächen

Ljubljana - Office 2016 Leerstand

20%

Spitzenmiete

16 Euro /m²/Monat

Durchschnittsmiete

11 Euro /m²/Monat

Quelle: Colliers International

beziehen. Bei einer durchschnittlichen Vermietungsdauer von einem Jahr bestand 2016 die stärkste Nachfrage nach Flächen um die 150 Quadratmeter. Gesucht werden Flächen in neueren und modernen Gebäuden. Die Mieten in Laibachs Bestlagen sind stabil bei durchschnittlich 16 Euro pro Quadratmeter und Monat, in Zweitlagen bei 11 Euro. Es wird erwartet, dass Wirtschaftswachstum und geringe Neuentwicklungen die Mieten leicht steigen lassen, wobei die Mieten in älteren Gebäuden und schlechteren Lagen Druck nach unten bekommen werden. Derzeit befinden sich keine größeren Büroprojekte im Bau, im Planungsstadium sind

jedoch zwei Projekte im Zentrum Ljubljanas: Der City Tower Severna Vrata mit 21.000 Quadratmetern auf 23 Stockwerken mit öffentlich zugänglichen Flächen im Erdgeschoß und Büroflächen in den höheren Etagen wird von der Erste Group Immorent projektiert. Von privaten Investoren, Sumijev Kvart d.o.o., ist das Sumi Centar beim Nationaltheater mit 6.000 Quadratmetern und Mischnutzung geplant. n

Ljubljana Leerstandsrate Ältere Bürogebäude 30 %

Moderne Bürogebäude <10 %

Quelle: JLL, Januar 2017

BDO-TIPP – BESTEUERUNG GRENZÜBERSCHREITENDER IMMOBILIENDEALS

Fotos: Fotolia: xbrchx, r_andrei;

Grundsätzlich gilt für in Österreich ansässige Personen das Welteinkommen als Bemessungsgrundlage für die Besteuerung. Werden - wie im Falle der Vermietung einer slowenischen Immobilie - im Ausland Einkünfte erzielt, stellt sich zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung im Land der Immobilie und Österreich die Frage, welchem Staat schlussendlich das Besteuerungsrecht zusteht. Für diese Fälle wird das Doppelbesteuerungsabkommen („DBA“) herangezogen. Bezieht eine in Österreich ansässige Person Einkünfte aus einer Immobilie in Slowenien, dürfen diese Einkünfte nach dem DBA Österreich-Slowenien in Slowenien besteuert werden. Um eine doppelte Steuerbelastung zu verhindern, sieht das DBA diesbezüglich die Befreiungsmethode vor. Die in Slowenien erzielten Vermietungseinkünfte werden somit von der Besteuerung in Österreich ausgenommen. Diesbezüglich ist aber der sogenannte Progressionsvorbehalt zu beachten. Dieser besagt, dass zwar die Einkünfte aus der slowenischen Immobilie an sich von der Besteuerung in Österreich befreit werden, jedoch für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes miteinbezogen werden. Daraus kann eventuell eine erhöhte Steuerbelastung auf die in Österreich erzielten Einkünfte resultieren. Die Immobilienexperten der BDO unterstützen Sie in diesem Zusammenhang gerne bei der Entwicklung eines steueroptimalen Set-ups für Ihre internationalen Immobilienprojekte.

Winter 2017 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Slowenien

RETAIL

u Jahresbeginn waren registrierte 26.000 Einheiten mit 6, 6 Millionen Quadratmetern als Retailflächen registriert und 9.400 als Gastronomieflächen mit in Summe 1,9 Millionen Quadratmetern. Es kam 2016 zu 438 Besitzerwechseln von Verkaufsflächen und 178 an Gastronomieeinheiten. Der erzielte Durchschnittspreis pro Quadratmeter lag bei 980 Euro bei einer mittleren Größe von zirka 130 Quadratmetern pro Geschäft, sowohl im Gastronomie- als auch im Retailbereich. Die größte Einzeltransaktion war der Verkauf des „Planet Tuš “ Shoppingcenter in Koper um 55 Millionen Euro. Die Ausgangssituation ähnelt der in vielen europäischen Ländern. Während in den Hauptagglomerationen Angebot und Nachfrage beinahe ausgeglichen sind, verlagern sich die Aktivitäten der Retailer auf Städte der zweiten und dritten Kategorie. 2016 war die einzige größere Neueröffnung am slowenischen Retailmarkt das Shoppingcenter Arkadia mit 10.000 Quadratmetern und 12 Geschäften (u.a. Spar, Mass, Müller, CCC, C&A, Deichmann, Sportina und Hervis) in Vir, im Vorfeld von Ljubljana. Die Player am Markt, Spar, Lidl, Tuš , Hofer und Eurospin, expandieren weiter. Mercator hat seine Modekette Modiana und Intersport verkauft, um sich zukünftig wieder mehr auf Kernaktivitäten im Lebensmittelbereich zu konzentrieren.

Keine Veränderungen gibt es weiterhin bei den Mieten in den slowenischen Shoppingcentern, die im Moment bei 11 Euro pro Quadratmeter und Monat stehen, um 2 Euro höher als in den Retail Parks. Im Gegenzug weisen die Retail Parks mit nur 3 Prozent eine geringere Leerstandsrate auf als die Shopping Malls mit 6 Prozent. Die Mieten im High Street Bereich hängen stark von der Objektgröße und Umgebungslage ab und bewegen sich in einer Bandbreite von 20 bis 80 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bis auf weiteres werden die Mieten stabil prognostiziert, eventuell mit leichtem Anstieg in Bestlagen. Der südafrikanische Entwickler NEPI hat von der ungarischen TriGranit das Projekt Emo-

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ImmoFokus | Winter 2017

Ljubljana: Kürzlich fertiggestellte Retail Developments Typ

Stadt

Retail Park

Vir

10.700

Hofer

Big Box

Ljubljana

1.600

Eurospin

Big Box

Lucija

1.300

Arkadia

Quelle: JLL, January 2017

Ljubljana Markteintritte 2016 Retailer Qlandia, Novo Mesto

Jeordie’s

City Centre, Celje

Mango, Only, Sportina

City Park, Ljubljana

Esprit

BTC, Ljubljana

Decathlon

Quelle: JLL, January 2017

Retail – Ljubljana 2016 Shoppingcenter Flächen

250.000 m²

Spitzenmieten Shoppingcenter

25 Euro/m²

Spitzenmieten Einkaufsstraßen

35 Euro m²

Quelle: Colliers International

nika City Center in Ljubljana übernommen, ein Projekt mit 59.000 Quadratmetern Mix aus Büro und Retail. Der Retail-Teil soll bis zu 200 Geschäfte, einen Foodcourt und Kinos vorweisen – an einem neu gestalteten Verkehrsknotenpunkt.

SES Spar European Shopping Centers hat den Baustart für ein neues Shoppingcenter mit 32.000 Quadratmetern im Stadtteil Šiška von Ljubljana angekündigt (siehe Kasten). IKEA plant den Markteintritt in Slowenien in der BTC City Ljubljanas mit einem 34.000 Quadratmeter Store und hat dafür ein Grundstück mit 84.000 Quadratmetern erworben. Geplante Bauzeit: 20 Monate. Einer der größten Deals des Vorjahres betraf den Verkauf des Shoppingcenter „Planet Tuš Koper“ in Ljubljana durch die Heta Asset Resolution AG (Heta). Käufer ist die „Greenbay Investments d.o.o.“ mit Sitz in Ljubljana. Zahlreiche Interessenten hatten sich am Verkaufsprozess der Immobilie beteiligt, aus dem schlussendlich Greenbay als Bestbieter hervorging. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Der Verkaufspreis wurde zur Rückführung der offenen Positionen der „Tuš Gruppe“ bei der HETA verwendet. Mit 60 Shops auf ca. 33.000 Quadratmetern ist Planet TUS Koper eines der größten Shoppingcenter in Slowenien, das jährlich ca. 3,7 Millionen Kunden mit einem interessanten Mietermix (z.B. Hypermarkt TUS, Zara, H&M, C&S, Hervis etc.) anlockt. Anfang 2017 wurde eine 4.000 Quadratmeter-Erweiterung in Angriff genommen, um dem großen Interesse und der hohen Nachfrage von neuen Mietern gerecht werden zu können. „Wir sind überzeugt, dass unsere Pläne zur Neuentwicklung die Dominanz unseres Shoppingcenters in der Region noch fördern werden“, meint Gideon Trope, Geschäftsführer von Greenbay. Das Center Management (inklusive Vermietungsmanagement) hat bereits im Vorjahr die slowenische Niederlassung von CBRE, die von CBRE Wien koordiniert wird, übernommen. n

SES CENTER SISKA Direkt im Zentrum des Stadtteils Šiška der slowenischen Hauptstadt Ljubljana entsteht ein neues Shoppingcenter. „Der Standort Šiška ist einer der besten, nicht zuletzt aufgrund der hervorragenden Verkehrsverbindung und der hohen Bevölkerungsdichte”, betont Igor Mervič, Generaldirektor von SPAR Slowenien. Die gesamte Investition in das Projekt beträgt 150 Millionen Euro, die verpachtbare Fläche liegt bei 32.000 Quadratmetern. Neben einem modernen Interspar werden bis Herbst 2019 90 weitere Geschäfte, Restaurants und Dienstleistungsbetriebe entstehen und insgesamt 700 neue Arbeitsplätze geschaffen. Nach herausfordernden Jahren, was das Erlangen der behördlichen Baugenehmigungen betrifft, ist die Freude auch bei Toni Pugelj groß, SES-Manager für das Projekt Šiška. „Wir haben mehr als fünfeinhalb Jahre auf die Baugenehmigung gewartet, exakt waren das 1.954 Tage.“ Doch jetzt ist alles in trockenen Tüchern. Die ersten Bagger sind bereits aufgefahren. SES arbeitet bei diesem Projekt mit dem Architekturbüro ATP zusammen, die bauliche Umsetzung erfolgt auch in Zusammenarbeit mit slowenischen Unternehmen.

„Für uns ist Slowenien ein sehr vielversprechender Markt. Wir betreiben bereits sehr erfolgreich vier Shoppingcenter und sind mit den Shopping-Gewohnheiten der Sloweninnen und Slowenen bestens vertraut. Das neue Shoppingcenter in Ljubljana-Šiška wird eine perfekte Ergänzung zum bestehenden Shoppingangebot der Stadt sein.” Marcus Wild, CEO SES Spar European Shopping Centers

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Im Brennpunkt: Slowenien

INDUSTRIE- & LOGISTIKMARKT

ie Struktur der slowenischen Wirtschaft mit traditionellem Überhang zu Klein- und Mittelbetrieben bringt mit sich, dass dieser Marktsektor am schwächsten entwickelt ist. 70 Prozent der modernen Objekte werden vom Eigner genutzt

und sind für den spezifischen Eigenbedarf entwickelt. Moderne großflächige Lagerhäuser in Wirtschaftszonen fehlen, das Angebot ist veraltet und trifft den Standard moderner Logistikanforderungen nicht. Die Nachfrage wird vorwiegend vom Retail-Sektor getrieben, dessen moderne Strukturen auf einer exakt funktionierenden Logistik basieren und große Flächen voraussetzen. Bürokratie und hohe Preise für Grundstücke behindern die Entwicklung entsprechender Projekte. Die Mieten sind in Slowenien im letzten Jahr leicht gestiegen und liegen nun für Industrie- und Logistikobjekte in Ljubljana zwischen 3,50 Euro und 7 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die durchschnittlichen Mieten in der Hafenstadt Koper sind leicht höher als die im restlichen Landesteil, was die Bedeutung des Mittelmeer-

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ImmoFokus | Winter 2017

hafens als Umschlagplatz für Waren aus aller Welt über Slowenien hinaus widerspiegelt.

zentrum mit 88.000 Quadratmetern inklusive Büros bis Jahresende 2018.

Die durchschnittliche Leerstandsrate liegt unter 10 Prozent, für moderne große Lagerflächen noch darunter. Aufgrund der geringen Anzahl

Auf Schiene ist nun auch die neue MagnaLackieranlage in Maribor. Die geschätzte Investitionssumme beträgt 450 Millionen Euro. Magna-Europa-Chef Günther Apfalter präsentierte Ende Mai im Rahmen des österreichslowenischen Wirtschaftsforums in Ljubljana die Pläne für den Bau der Lackiererei, die knapp 75 km südlich vom Magna-Steyr-Werk in Graz erbaut werden soll. Er betonte, mit dem Bau der Lackiererei bereits in diesem Jahr beginnen zu wollen, um im Herbst 2018 in Betrieb zu gehen.

entsprechender Projekte in Planung wird ein weiterer Rückgang der freien Flächen erwartet. Projekte in der Planungs- und Konstruktionsphase:

• Am Flughafen Ljubljana entsteht bis 2020 das multifunktionale Projekt Aeropolis mit Logistikflächen in der Größenordnung von 86.000 Quadratmetern. • CTPark Network kaufte bereits ein 373.000 Quadratmeter großes Grundstück mit Verbindung zum Ljubljana Airport und will dort einen Business Park mit 61.000 Quadratmetern anmietbarer Logistikflächen errichten. • Die Mercator–Gruppe kaufte im Mai letzten Jahres 115.000 Quadratmeter in LjubljanaMoste und errichtet dort ihr neues Logistik-

Bereits im Dezember 2016 wurde vom slowenischen Gesetzgeber eigens mit der „Lex Magna“ ein Gesetz verabschiedet, das die Errichtung einer 100 Hektar großen Industriezone ermöglichen sollte. Nötige Verfahren und Genehmigungen, die – siehe SES – oftmals mehrere Jahre dauern können, sollen dadurch beschleunigt werden. Im Mai drohte das Projekt zu kippen. Landwirte, die ihre Grundstücke auf dem vorgesehenen Standort für die Lackieranlage nicht verkaufen wollten, fochten beim Verfassungsgericht in Ljubljana die in der „Lex Magna“ enthaltene Möglichkeit der Enteignung an. Dieses lehnte jedoch im Juli eine Prüfung der „Lex Magna“ ab, da die Beschwerdeführer keinen Rechtsanspruch auf das Prüfverlangen hätten. Kurzfristig hatte Magna sogar Pläne verfolgt, sollte das Projekt Slowenien scheitern, das neue Werk in Ungarn zu bauen. Der Standort Slowenien sei aber immer erste Wahl gewesen: Zum einen habe Magna beste Erfahrungen mit slowenischen Arbeitnehmern. Rund 700 Mitarbeiter pendeln bereits täglich aus Slowenien in das Grazer Werk. Auch die kurze Logistikkette, die gute Infrastruktur, die Nähe zum Hafen Koper und eine offene Politik sprechen für Maribor, so Apfalter. Bei Redaktionsschluss hieß es aus Regierungskreisen, die Verträge zwischen Magna und der Regierung Sloweniens würden Anfang Oktober unterzeichnet. n

HOTELS

it knapp unter zwei Millionen Nächtigungen erreichte der Tourismus in Slowenien in 2016 einen neuen Rekord mit traditioneller Spitze im Sommertourismus, im August. 29 Prozent davon in ländlichen Hotelresorts, 25 Prozent in den Bergen, 21 Prozent am Meer und 12 Prozent im urbanen Ljubljana. Die Herkunftsländer der Besucher sind in der Reihenfolge ihrer Häufigkeit Italien, Österreich, Deutschland Kroatien und Holland.

Aufgrund der steigenden Nächtigungs- und Besucherzahlen erscheint der Hotelsektor als zunehmend attraktiv für Entwickler und Investoren. Internationale Ketten suchen nach Übernahmemöglichkeiten in Slowenien. Am Flughafen Ljubljana wird im Zuge des Aeropolis-Projektes ein 168 Zimmer Hotel geplant. Delta Holding kündigt für 2017 die Eröffnung des neuen Hotels InterContinental in Ljubljana mit 165 Zimmern auf 5*-Niveau an, das größte in der Hauptstadt mit einer Investitionssumme von 42 Millionen Euro auf 23.000 Quadratmetern. Zlatarna Celje hat in Ljubljanas City Center 2.100 Quadratmeter Bauland von der Erste Group Immorent gekauft, um dort um 50 Millionen Euro ein Hotel der 4*-Kategorie zu bauen. Dies wird das zweite Hotel der Gruppe, die schon das Plaza in der BTC City besitzt, in der Hauptstadt.

Winter 2017 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Slowenien

INVESTMENT– ÜBERBLICK Retail:

Hotel:

• Lone Star Funds übernahm das Centrice Portfolio in Slowenien bestehend aus 19 Shoppingcentern mit 203.000 Quadratmetern und 4 Bürogebäuden mit 38.000 Quadratmetern von der Heta Asset Resolution im September 2016. Ein Kaufpreis wurde nicht genannt.

• Im Jänner 2017 erstand die französische Trigano Gruppe ein Portfolio mit 4 Hotels und dem Wohnwagen- und Mobilheimhersteller Adria Mobil. Die Hotels befinden sich in Ljubljana und verfügen zusammen über 574 Zimmer und 30 Konferenzräume, geführt von der Union Hoteli Company.

• Tus Real Estate verkaufte Planet Tuš in Koper, ein Shoppingcenter mit 32.000 Quadratmetern, an die südafrikanische Greenbay Properties für 55 Millionen Euro. Das entspricht 1.771 Euro pro Quadratmeter oder einer Kapitalisierungsrate von 8 Prozent.

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ImmoFokus | Winter 2017

• Um 6,3 Millionen Euro wurde im Oktober 2016 in Portoroz das 4*-Haus Marita Hotel an Nevada Turizem verkauft, das entspricht einem Zimmerpreis von 76.000 Euro.

• Im Wintersportort Kranjska Gora verkaufte die Hit Alpinea ein 99 Zimmer 3*-Haus an Links, eine Firma in Ljubljana, die nun über ein zweites Hotel neben ihrem 3*-B&B in der Hauptstadt verfügt.

Stavbna Družba d.o.o. Die Garage wird – ebenso wie das 2016 erworbene Parkhaus Kapitelj – von der lokalen Betreibergesellschaft nach unverändertem Betriebskonzept weitergeführt.

Garagen:

Mischnutzen:

• Die List Group – eine Gruppe von Unternehmen, die in den Bereichen Garagen, Immobilien, Hotellerie & Gastronomie, Handel und immobiliennahe Dienstleistungen tätig ist – betreibt über ihre Tochtergesellschaft BOE Gebäudemanagement GmbH in Österreich, Deutschland, der Slowakei, Ungarn, Kroatien und seit einem Jahr nun auch in Slowenien in Summe 94 Garagen mit 27.000 Stellplätzen. Nach ihrem ersten Investment im Jahr 2016 hat die Gruppe nun eine zweite Garage in Ljubljana gekauft. Das neu erworbene Parkhaus Meksiko beim Universitätsklinikum bietet 600 Stellplätze für Besucher, Patienten und Mitarbeiter des Klinikums sowie den im gleichen Gebäudekomplex befindlichen Hofer Supermarkt. Verkäufer ist die Kranjska

• Der südafrikanische Immobilienentwickler NEPI kaufte im Dezember 2016 Bauland für das Emonika Projekt von der ungarischen TriGranit. Der Komplex wird in Zusammenarbeit mit der slowenischen Eisenbahn als Bus-und Bahn-Hub mit einem Retail- und Office-Center geplant. Die geschätzte Investitionssumme liegt bei 350 Millionen Euro. • Greenbay Properties erstand im Juli 2016 ein Grundstück mit 10.000 Quadratmetern an Ljubljanas High Street um 15,4 Millionen Euro. Das Grundstück ist für gemischten Wohn-Büro-und Retail-Nutzen vorgesehen und soll mit einer Investitionssumme von 70 Millionen Euro realisiert werden. n

Winter 2017 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Logistik

Logistikmarkt hebt ab Höhenflug. In Europa wurden im 1. Halbjahr des laufenden Jahres 15,8 Milliarden Euro investiert. Mit 5,6 Milliarden Euro war Deutschland der größte Investmentmarkt für Lager- und Logistikflächen in Europa. Österreich spielt nur eine kleine Nebenrolle. Autor: Michael Neubauer

L „Vertikale Lösungen für Logistikflächen sind an sehr teuren Standorten in dichtbesiedelten Städteregionen und Stadtstaaten, wie beispielsweise in Singapur, am effizientesten und wir erwarten eine Fortsetzung dieser Entwicklung auch in Europa.“ Machiel Wolters, Marktforschung für Industrieund Logistikmarkt CBRE

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ImmoFokus | Winter 2017

ogistikimmobilien sind in ganz Europa nachgefragter denn je, selbst sinkende Renditen können diesen Trend nicht einbremsen. Allein in Deutschland wurden heuer bereits um 145 Prozent mehr in Logistikimmobilien investiert als im Vergleichszeitraum 2016. Stolze 6,67 Milliarden Euro flossen laut BNP Paribas Real Estate in diese Assetklasse. Galten Logistikimmobilien noch vor einigen Jahren als langweilig, nun sind sie eines der heißesten Eisen. Sie wurden Investors Lieblinge. Die spekulative Logistikimmobilienentwicklung, sprich bauen ohne einen fixen Nutzer zu haben,stellte nicht nur in Wien bis vor Kurzem die absolute Ausnahme dar. Die Gründe dafür waren in der Risikoaversion der Entwickler und Investoren zu suchen, die wiederum Intransparenz des Vermietungsmarktes und eine generell schwache Nachfrageseite als Hemmnisse angaben. Stark nachgefragt werden allerdings nur Top-Immobilien und diese sind in Österreich offensichtlich Mangelware – den Fragen warum und wieso werden wir auf dem Grund gehen. Online-Handel und Urbanisierung

Die Gründe für Logistik-Immobilien liegen auf der Hand: Mega-Trends wie der florierende

Onlinehandel, die digitale Revolution oder die Spezialisierung in den einzelnen Branchen treibt die Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen weiterhin in die Höhe. In den vergangenen Jahren haben sich die Ansprüche der Konsumenten grundlegend verändert und das hat die Lieferketten einem Anpassungsdruck ausgesetzt. Eine aktuelle CBRE-Studie zeigt, dass bereits 23 Prozent der Millennials mehr als 50 Prozent ihrer Einkäufe online erledigen. Mehr als 50 Prozent – das ist gewaltig. Amazon-Konkurrent Alibaba will in den kommenden Jahren 15 Milliarden Dollar in Lieferdienste investieren. Welche Auswirkungen hat dies auf Österreich und wie profitiert davon die Logistik-Immobilie? Die zunehmende Urbanisierung, teilweise begleitet von Bevölkerungswachstum, bedeutet, dass immer weniger geeignete Flächen für neue Logistikentwicklungen zur Verfügung stehen. Also sind neue Ideen gefragt – wie zum Beispiel die Umnutzung von leerstehenden Erdgeschoß-Geschäftsflächen oder nicht mehr zeitgemäßen Bürogebäuden. Die positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Europa sorgen auch für einen Höhenflug des Logistikmarkts, meldet BNP

Standort & Preise Logistik-Immobilien in Österreich STANDORTE

GEBIETE IM DETAIL

GRUNDSTÜCKSPREISE* IN €/m2

Niederösterreich

- Raum St. Pölten

45,00 - 100,00

- Raum Baden

65,00 - 97,00

- Raum Wr. Neustadt

70,00 - 110,00

- Raum Krems

70,00 - 115,00

- Raum Eisenstadt/Parndorf/Neusiedl am See

25,00 - 120,00

- Raum Oberwart

35,00 - 40,00

- Raum Jennersdorf/Heiligenkreuz

20,00 - 35,00

- Raum Graz

140,00 - 260,00

- Raum Graz/Umgebung

165,00 - 180,00

- Raum Kalsdorf bei Graz

52,00 - 110,00

- Raum Leoben

60,00 - 70,00

- Raum Linz

150,00 - 250,00

- Raum Wels

90,00 - 130,00

- Raum Enns

100,00 - 140,00

- Raum Voralpenkreuz

70,00 - 80,00

- Raum Salzburg-Stadt

270,00 - 350,00

- Raum Salzburg-Umgebung (Anif, Elixhausen)

200,00 - 350,00

Burgenland

Steiermark

Oberösterreich

Salzburg

- Raum Salzburg Salzburg Land (Thalgau)

120,00 - 250,00

Kärnten

- Raum Klagenfurt-Umgebung

70,00 - 195,00

Tirol

- Raum Innsbruck

280,00 - 500,00

- Raum Innsbruck Land/Schwaz

140,00 - 330,00

- Raum Kufstein

100,00 - 200,00

- Raum Kitzbühel

100,00 - 270,00

- Raum Bregenz

180,00 - 300,00

- Raum Feldkirch

140,00 - 225,00

- Raum Dornbirn

180,00 - 290,00

Vorarlberg

* Grundstücke bereits aufgeschlossen Quelle: OTTO Immobilien

Paribas Real Estate. Das Ergebnis übertraf sämtliche Rekorde der vergangenen Jahre und ist das höchste Transaktionsvolumen, das jemals gemessen wurde. Dank großer Portfoliodeals löst Deutschland erstmals Großbritannien als stärksten Logistik-Investmentmarkt ab. Treiber des Booms ist – unter anderem – der wachsende Onlinehandel. Stark steigender Flächenbedarf

Allein in Berlin wird immer mehr Ware über das Internet bestellt. So viel mehr, dass bis zum Jahr 2021 mehr als doppelt so viel Logistikfläche in der Berliner City vorgehalten werden müsste wie 2016. Nur so ließe sich die Masse an Paketen und Päckchen möglichst schnell und effektiv zum Kunden bringen. Damit stiege der

Flächenbedarf innerhalb von fünf Jahren von rund 180.000 Quadratmetern auf hochgerechnet 370.000 Quadratmeter – das entspricht einer Fläche von fast 52 Fußballfeldern. Zu dieser Prognose kommt der Urban Logistics Report des Maklerhauses Cushman & Wakefield (C&W) und des Projektentwicklers P3. Der Report verwendet das von Cushman & Wakefield gemeinsam mit P3 Logistic Parks entwickelte „Urban Space Model“, um den Flächenbedarf an innerstädtischen Logistikflächen in Europas Top-E-Commerce-Märkten auf Basis aktueller und zukünftiger Online-Umsätze zu beziffern. Das Modell berücksichtigt dabei eine Vielzahl von Faktoren, u. a. Bestellhäufigkeiten, Paketaufkommen, Paketmenge je Lieferwagen und Zahl notwendiger Zustellwagen.

London größter E-Commerce-Markt

Das „Urban Space Model“ geht innerhalb von Europa von einem Anstieg des Paketzustellungsaufkommens von 69 Prozent bis 2021 aus, wobei das zusätzliche Aufkommen von Land zu Land unterschiedlich ist, je nachdem, wie ausgeprägt der Onlinehandel bereits ist. Entsprechend variiert der Flächenbedarf je Land und Stadt. London ist der größte und am weitesten fortgeschrittene E-Commerce-Markt in Europa in Bezug auf Bevölkerung und Kaufkraft. Hier beträgt der aktuelle Flächenbedarf an innerstädtischen Logistikflächen 870.000 Quadratmeter. Es ist jedoch davon auszugehen, dass der Bedarf im Jahr 2021 bereits 1,2 Millionen Quadratmeter übersteigen wird, was einer Zuwachsrate von 42 Prozent entspricht.

Winter 2017 | ImmoFokus

113

Im Brennpunkt: Logistik

GESAMTBESTAND WIEN & WIEN UMGEBUNG *

Kategorie A Kategorie B Kategorie C

„Unser „Urban Space Model“ zeigt, dass flächendeckend von deutlichen Wachstumsraten auszugehen ist.“

9% 34%

A: 956.800 m2 B: 1.608.200 m2 C: 251.300 m2

Lisa Graham, Head of EMEA Logistics Research & Insight bei Cushman & Wakefield

57%

WIEN NORD & WIEN-UMGEBUNG NORD

WIEN OST & WIEN-UMGEBUNG OST **

WIEN SÜD & WIEN-UMGEBUNG SÜD

14%

9% 9%

29%

A: 141.100 m B: 299.300 m2 C: 45.600 m2

38%

A: 28.100 m B: 241.800 m2 C: 43.400 m2

77%

62%

* inklusive Sonderzonen – Hafen Wien & Flughafen Wien ** exklusive Sonderzonen - Hafen Wien & Flughafen Wien

Nach Großbritannien ist Deutschland der zweitwichtigste E-Commerce-Markt in Europa. Gründe hierfür liegen in der polyzentrischen Struktur und dem Vorsprung im Online-Shopping verglichen mit den restlichen kontinentaleuropäischen Ländern. Die Cushman & Wakefield Experten erwarten, dass der Flächenbedarf in den deutschen Märkten bis 2021 um 77 Prozent steigen wird. Berlin ist der größte Markt mit einem Flächenbedarf von 370.000 Quadratmetern. Es folgt Hamburg mit einem Flächenbedarf von 235.000 Quadratmetern und München mit 205.000 Quadratmetern. Derzeit noch weniger fortgeschrittene ECommerce-Märkte in Europa werden von dem starken Wachstum im Onlinehandel profitieren, was zu einem höheren Flächenbedarf bis 2021 führen wird. Prozentual gesehen wird der Flächenbedarf in Spanien am stärksten steigen. In Madrid und Barcelona wird von einer Wachstumsrate von 102 Prozent auf 360.000 Quadratmeter bzw. 167.000 Quadratmeter ausgegangen. Der Flächenbedarf an innerstäd-

114

ImmoFokus | Winter 2017

A: 692.300 m2 B: 945.200 m2 C: 162.300 m2

53%

Quelle: CBRE 12/2015

tischen Flächen in Warschau, einem relativ kleinen Markt, wird bis 2021 um 90 Prozent von 43.000 Quadratmetern auf 82.000 Quadratmeter ansteigen. Zustellungskosten steigen

Der Report zeigt ebenfalls, dass die innerstädtischen Zustellungskosten von insgesamt 70 Milliarden Euro hoch sind und bis zu 50 Prozent der gesamten Kosten der Versorgungskette in Europa ausmachen. Es ist von einer Steigerung in den kommenden fünf Jahren von 7 bis 10 Prozent auszugehen. Derzeit befinden sich Logistikobjekte zur innerstädtischen Versorgung vor allem an den Rändern der Ballungsräume. Für Logistik ist es äußerst schwierig, Flächen in der Innenstadt zu sichern, da die logistische Nutzung im Flächenwettbewerb mit höherwertigen Grundstücksnutzungen wie beispielsweise Wohnen steht und die Kommunalpolitik in Bezug auf Logistik restriktiv ist. „Je mehr wir unsere Einkäufe online erledigen“, so Lisa Graham, Head of EMEA Logistics Research & Insight bei Cushman &

Wakefield, „desto wichtiger wird es, dass für unsere Großstädte die Möglichkeit geschaffen wird, mit dem wachsenden Paketaufkommen in Europa umzugehen. Unser ‚Urban Space Model’ zeigt, dass flächendeckend von deutlichen Wachstumsraten auszugehen ist. Die Tatsache, dass ein Anstieg um 42 Prozent in Großbritannien der kleinste Anstieg ist, spricht Bände dafür, in welche Richtung sich der Markt bewegen wird.“ Schnelligkeit und Verlässlichkeit

Für Co-Autor David Szendzielarz vom europäischen Investor und Projektentwickler für Logistikflächen P3 Logistic Parks steht fest, dass es zukünftig für Online-Einzelhändler und Paketzusteller entscheidend sein wird, innerstädtische Logistikflächen zu nutzen, um die steigenden Erwartungen der Kunden in Bezug auf Schnelligkeit und Verlässlichkeit der Zustellung befriedigen zu können. „Gleichzeitig müssen die Kosten gesenkt werden, um höhere Mieten rechtfertigen zu können.” Jeder zusätzliche Kilometer erhöht die Kosten und reduziert die Liefergeschwindigkeit. Die Nachfrage

ist zweifelsohne vorhanden, allerdings bringt die Sicherung der notwendigen Genehmigungen, entsprechende Immobilien in den Innenstädten entwickeln zu können, seine eigenen großen Herausforderungen mit sich. „Bei P3 arbeiten wir eng sowohl mit den Kunden als auch mit den Kommunen zusammen. Dabei werden Lösungen erarbeitet, die die Lücke zwischen dem bestehenden Angebot und der zukünftigen Nachfrage schließen sowie die Anforderungen für sofortige, umweltfreundliche Zustellung bei einer gleichzeitigen Entlastung der Verkehrssituation in den Städten erfüllen.” Kein Wunder also, dass sich die Assetklasse Logistikimmobilien einer hohen Nachfrage erfreut und Online-Händler investieren, was das Zeug hält. So baut Alibaba seine Lieferkompetenz aus, mit Milliardeninvestitionen soll in den kommenden Jahren das Logistikgeschäft gestärkt werden. Der AmazonWettbewerber plant, in den kommenden fünf Jahren 15 Milliarden Dollar in sein globales Logistiknetzwerk zu investieren. Flächen werden knapp

Durch diese Zusatznachfrage wird das knappe Flächenangebot in den Metropolregionen weiter verschärft. „Vor diesem Hintergrund beobachten wir eine zunehmende ‚re-logistification‘ in Form von Nachnutzungskonzepten zentral gelegener Einzelhandels- oder

TEILMÄRKTE LOGISTIK GRAZ NACH OBJEKTKLASSEN

Bürogebäude“, sagt Patrick Schild, Head of Office and Industrial & Logistics bei CBRE Österreich „Darüber hinaus spielen innerstädtische Einzelhandelsgeschäfte auch zunehmend im Lieferprozess eine wichtige Rolle, indem sie als ‚kleine Warenhäuser‘ dienen, sodass auch von dort aus Zulieferung und Retoure bearbeitet werden können.“ Vertikale Lagerobjekte trotzen Flächenmangel

„Wir beobachten eine zunehmende ‚re-logistification‘ in Form von Nachnutzungskonzepten zentral gelegener Einzelhandels- oder Bürogebäude.“

In Europa resultierte die Neustrukturierung der Lieferketten in einem erhöhten Bedarf an Effizienz, was zu kleineren Logistiknetzwerken mit weniger, aber dafür größeren Lagerhäusern führte. Eine zunehmende Urbanisierung, teilweise begleitet von Bevölkerungswachstum, bedeutet, dass immer weniger geeignete Flächen für neue Logistikentwicklungen zur Verfügung stehen. Vertikale Lagerobjekte haben sich in den Städten Ostasiens bereits etabliert, da sie aufgrund dicht bevölkerter Städte und des Flächenmangels eine attraktive Lösung darstellen. Angesichts des wachsenden Onlinehandels werden mehrstöckige Logistiklösungen eine unausweichliche Rolle für das Wachstum der City-Logistik in den verdichteten europäischen Zentren und in den bevölkerungsreichen Städten der USA einnehmen.

Patrick Schild, Head of Office and Industrial & Logistics bei CBRE Österreich & Insight bei Cushman & Wakefield

Bei wenig Fläche geht es in die Höhe

Sobald Grundstückskosten mehr als 50 Prozent der gesamten Investitionskosten ausmachen,

GRAZ NORD

GRAZ OST

13% 21%

45%

GRAZ

42% 6% 59%

73%

GRAZ SÜD

Logistikfläche Großraum Graz 748.000 m2

GRAZ WEST

16%

20% 79%

53%

35%

Quelle: CBRE

Kategorie A Kategorie B Kategorie C

31%

Winter 2017 | ImmoFokus

115

Im Brennpunkt: Logistik

TEILMÄRKTE LOGISTIK LINZ NACH OBJEKTKLASSEN

LINZ NORD

LINZ OST 4%

17% 40%

66%

LINZ

30% 12% 43%

42%

LINZ SÜD

Logistikfläche Großraum Linz 1.814.000 m2

LINZ WEST 14%

100%

34% 46%

Kategorie A Kategorie B Kategorie C

Quelle: CBRE 03/2017

ist laut CBRE zu beobachten, dass Entwickler und Mieter das Bauen in die Höhe als alternative Lösung wahrnehmen. Im Vergleich zu flächenintensivem Bauen in die Breite oder einem Standortwechsel in die weitere Umgebung profitieren Unternehmen bei vertikalen Flächenlösungen nicht nur von geringeren anteiligen Grundstückskosten, sondern aufgrund der zentralen Lage auch von geringeren Trans-

52%

portkosten. Machiel Wolters, der bei CBRE die Marktforschung für den Industrie- und Logistikmarkt in Europa, den Mittleren Osten und Afrika leitet, sagt dazu: „Vertikale Lösungen für Logistikflächen sind an sehr teuren Standorten in dichtbesiedelten Städteregionen und Stadtstaaten, wie beispielsweise in Singapur, am effizientesten und wir erwarten eine Fortsetzung dieser Entwicklung auch in Europa.“

Zwei Lösungsansätze für Lager

Nach Meinung des Experten Wolters werden auf dem europäischen Lager- und Logistikmarkt voraussichtlich zwei Konstruktionsweisen für vertikale Flächen vermehrt errichtet: Hochregallager und mehrstöckige Logistikzentren. Erstere sind mit 18 bis 30 Metern höher als Standardlogistikimmobilien mit lichten Deckenhöhen von lediglich zehn bis zwölf

Ausgewählte Top-Deals in Österreich 2016/2017 PROJEKT

ADRESSE

KÄUFER

VERKÄUFER:

PREIS

FLÄCHE

STAND

LogAxes Portfolio

Wien, Graz

Tristan Capital Partners

Aviva Investors

40,0 Mio. Euro

48.988 m2

Q2 2016

IZ NO-Süd Straße 3

Wiener Neudorf, 2351 Niederösterreich

REWE

ILAG

19,6 Mio. Euro

Keine Angabe

Q2 2016

Egger-Lienz-Straße 15

Traun, 4050 Oberösterreich

Transgourmet

Unimarkt Gruppe

21,8 Mio. Euro

Keine Angabe

Q2 2016

Kirchner Kaserne

Kasernstraße 24, 8010 Graz

ZI Bauwerk GmbH

SIVBEG

11,0 Mio. Euro

20.000 m2

Q2 2016

fmr Zielpunkt Zentrale

Heizwerkstraße 5, 1230 Wien

REWE

Unimarkt Gruppe

23,3 Mio. Euro

29.299 m2

Q2 2016

Portfolio Eitnergasse 13-17

Eitnergasse 13/15/17, 1230 Wien

RI Realinvest

ImmoKAG

8,2 Mio. Euro

11.000 m2

Q2 2016

Warneckestraße

Warneckestraße 10, 1110 Wien

Augustin Quehenberger Group

Goodman Group

Keine Angabe

32.527 m2

Q4 2016

Magna Logistik- und Betriebszentrum

Liebenauer Hauptstraße 317, 8041 Graz

Palmira Capital Partners

UBM

17,0 Mio. Euro

15.075 m2

Q1 2017

Hafnerstraße 193

Hafnerstraße 193, 8045 Graz

Einsimmo

Wo+Wo Sonnenlichtdesign

Keine Angabe

14.200 m2

Q2 2017

Quelle: Otto Immobilien

116

ImmoFokus | Winter 2017

Metern. Mehrstöckige Lager bieten verglichen mit gewöhnlichen Lagern bei gleicher Grundstücksfläche ein Vielfaches an nutzbarer Fläche. Laut Studie hilft die zunehmende Automatisierung dabei, vertikale Flächen auszunutzen. Vollvermietete Objekte im Fokus

Durch die anhaltenden politischen Unsicherheiten und das nach wie vor sehr niedrige Zinsniveau ist der Anlagedruck nationaler und internationaler Investoren ungebremst hoch. Da die Kaufpreise der klassischen Assetklassen wie u.a. Wohn- und Büroimmobilien weiterhin anziehen, stellt das Logistik- und Industrieimmobiliensegment eine immer attraktivere Alternative für renditeorientierte Investoren dar. Bedeutende Nachfragegruppen sind neben Privatinvestoren und Eigennutzern auch institutionelle Investoren, die vor allem „sorgenfreie“

Immobilien mit einer gewinnbringenden Renditeerwartung akquirieren wollen. Im Fokus stehen demnach moderne, nahezu vollvermietete Objekte in guten Lagen. Im Allgemeinen gilt, dass rein zur Eigennutzung errichtete oder auf den Nutzer zugeschnittene Immobilien – sogenannte „built-to-suit“-Objekte – sich oftmals nur als Investmentprodukt eignen, wenn Kriterien wie eine lange Laufzeit (mind. 10 Jahre) und/ oder Drittverwendungsfähigkeit (z.B. entsprechende Mindesthöhen, marktübliches Verhältnis des Produktions- und Büroanteils) erfüllt werden. Bei Transaktionen werden von Investoren üblicherweise „Triple-Net“Verträge, bei denen neben den Betriebskosten auch die Instandhaltungskosten an Dach, Fassade, Fenstern und Außentüren vom Mieter getragen werden, bevorzugt.

Größere Objekte werden dringend gesucht

Während sich die Nachfrage von nationalen Investoren auf ein Volumen zwischen 1 Million und 10 Millionen Euro beschränkt, suchen internationale Investoren bevorzugt Losgrößen von 15 Millionen bis 50 Millionen Euro bzw. auch Portfolioankäufe. Vor allem die Suche nach größeren Objekten stellt sich aufgrund des geringen Angebots oftmals als schwierig heraus. Die Spitzenrendite für moderne Objekte in sehr guten Lagen liegt momentan bei 5,75 Prozent. Die Bandbreite an erzielbaren Renditen ist im Bereich der Logistik- und Industrieimmobilien in Wien und Umgebung mit 5,75 Prozent bis 8,00 Prozent allerdings relativ groß. In den Bundesländern liegen die Renditen mit 6,00 Prozent bis 8,00 Prozent etwas höher. n

Winter 2017 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Logistik

Zwischen Lager und Verteilung Die Warenströme sind in den vergangenen Jahren massiv im Steigen begriffen. Treiber ist vor allem der E-Commerce, der die Logistikbranche vor neue Herausforderungen stellt. Autor: Walter Senk

„Die Stadt Wien hat hierauf rasch reagiert.“ Kurt Mittringer, Stadtentwicklung & -planung, MA 18

„Über kurz oder lang werden die Verteiler miteinander sprechen und gemeinsame Sache machen müssen.“ David Szendzielarz, P3 Urban Logistics

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ImmoFokus | Winter 2017

„W

enn man heutzutage Stadtteile entwickelt, dann muss Logistik rein. Das ist ein wesentlicher Faktor.“ Diese Aussage von Rainer Kiehl, Projekt Manager City Logistik bei UPS, beim 2. GO ASSET Logistik Forum bringt die aktuelle Situation auf den Punkt. Vor einigen Jahren noch am Rande der Stadt angesiedelt, wachsen Logistikimmobilien immer weiter ins Zentrum. Die steigende Frequenz der Zustelldienste zeigt daher in den Städten immer mehr ihre Problematik. „Die Komplexität wird größer und es gibt immer mehr Restriktionen bezüglich der Zustellung im urbanen Raum“, meint Rainer Schwarz, DPD Direct Parcel Distribution Austria GmbH: „In den Städten rechnen wir damit, dass es eine Art von Zufahrtsbeschränkung geben wird.“ Verständlich, denn der E-Commerce steht erst am Anfang seiner Entwicklung. DPD Direct Parcel Distribution Austria GmbH setzt daher jetzt schon auf kleine Verteilerzentren. Microhubs in Salzburg, Linz und Wien, die von den Lieferfirmen als Zwischenstation zwischen großen Logistikhallen am Stadtrand oder außerhalb der urbanen Zentren und der Haustüre des zu beliefernden Kunden platziert sind. UPS hat mittlerweile in Hamburg ein neues Konzept präsentiert. Von einem abgestellten Container aus wird mittels E-Lastenfahrrädern umweltfreundlich und geräuscharm geliefert. Die verkehrsbehindernden Klein-LKWs, weil auf den Gehsteigen oder im Haltverbot oftmals kurz geparkt, gehören damit der Vergangenheit an. Das „Hamburger Modell“ macht Schule und Kiehl ist mittlerweile in einigen Großstädten Europas unterwegs, um

die neue Verteilerkette von UPS interessierten Stadtverantwortlichen zu präsentieren, denn das Konzept funktioniert nicht nur für die Innenstadt, sondern für den urbanen Bereich an sich: „In einem Stadtteil oder einer Stadt mit bis zu 15.000 Einwohnern stellen wir die Logistikverteilung mit Fahrrädern auf.“ In diesem dynamischen Umfeld sind auch die Städte gefordert und die Frage ist, wie entsprechende Flächen zur Verfügung gestellt werden können. „Die Stadt Wien hat hierauf rasch reagiert“, meint Kurt Mittringer, Stadtentwicklung & -planung, MA 18 der Stadt Wien. Die Kategorie „gewerbliches Mischgebiet“ in der Wiener Flächenwidmung ermöglicht die von allen Seiten geforderten Mischnutzungen im innerstädtischen Bereich. So kann etwa in einem leerstehenden Erdgeschoßlokal die Mikroverteilung erfolgen, während darüber Wohnraum geschaffen wird. Dabei ist allerdings auch Vorsicht geboten, denn sonst erfahren die Erdgeschoßzonen wieder das gleiche Schicksal, das sie schon einmal hatten – nur sind es dann Lager statt Garagen. Wie dem auch sei: Der Wunsch nach einer Lösung für die Lieferanten ist groß – ebenso wie der Wunsch der Konsumenten nach rascher Lieferung. „Wir sind alle sehr ungeduldig geworden, es geht um Speed und Convenience“, erklärt Tim Davies, Head of EMEA Industrial and Logistics Agency bei Colliers International, und UPS-Projekt Manager Kiehl gibt ihm Recht: „Die Serviceerwartungen steigen.“ Eine effiziente Lieferkette, verknüpft mit immer kürzer werdenden Lieferzeiten, verlangt zu-

„Strategie für die letzte Meile besonders wichtig.“ Rainer Kiehl, UPS

nehmend kleinteilige innerstädtische Logistikimmobilien. Insbesondere gibt es innovative Lösungen für stadtnahe oder sogar innerstädtische Verteilzentren, mit denen der Transport auf der „letzten Meile“ zu den Konsumenten hocheffizient organisiert werden kann.

Fotos: Go Asset

Kleine Standorte und Hubs sind gefragt, wobei es relativ egal ist, um welche Immobilienart es sich handelt. Genommen wird, was da ist. Als Beispiel nennt Davies die Firma Amazon: „Mit dem Aufbau der Lieferketten werden eine Vielzahl an Immobilien benötigt. Kleine Standorte als Verteilungshubs bei Tankstellen, Lagerhallen, kleine Lagerflächen oder Parkhäuser.“ Auch nach oben bauen ist eine Möglichkeit, denn neben der Art, wie geliefert wird, müssen auch die Immobilien auf diese neuen Prozesse ausgerichtet werden. David Szendzielarz, Geschäftsführer P3 Urban Logistics beim internationalen Entwickler p3parks, meint, dass „moderne, innerstädtische Logistikhallen in Zukunft vielleicht auch vertikal in die Höhe ragen werden“. Diese Idee wirkt nur auf den ersten Blick ungewöhnlich, denn bei der rasanten Ent-

wicklung sollte nicht vergessen werden, dass wir erst am Anfang stehen. Ungefähr 2,4 Milliarden Pakete wurden im letzten Jahr in Europa ausgeliefert. Tim Davies: „Insgesamt beläuft sich der E-Commerce-Umsatz in Europa heuer vermutlich auf 600 Milliarden Euro und das sind mittlerweile 3 Prozent des gesamteuropäischen Bruttosozialproduktes. Wir gehen davon aus, dass sich diese Summe in den nächsten Jahren verdoppeln wird, da die Wachstumsraten europaweit bei 18 Prozent liegen.“ Die Folge: Das traditionelle Belieferungssystem in einer Stadt stößt an seine Grenzen, vor allem in der so genannten „letzten Meile“ – also der Zustellung zum Endverbraucher. Daher ist die „Strategie für die letzte Meile besonders wichtig“, meint Kiehl. Bei dieser prognostizierten Steigerung der Pakete im Zuge des E-Commerce kann trotz aller Innovationen der Platz knapp werden. David Szendzielarz sieht zukünftig nur eine Lösung, wie das gesamte Zulieferungssystem funktionieren kann: „Über kurz oder lang werden sich die Verteiler wohl an einen Tisch setzen und miteinander sprechen müssen und gemeinsame Sache machen.“ n

„Es gibt immer mehr Restriktionen bezüglich der Zustellung im urbanen Raum.“ Rainer Schwarz, DPD Direct Parcel Distribution

"Wir sind alle sehr ungeduldig geworden, es geht um Speed und Convenience.“ Tim Davies, Colliers International

Winter 2017 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Logistik

Überflieger Von Rekorden und Zielen. Der Flughafen Wien sieht nach den Passagierrekorden 2016 optimistisch in die Zukunft und weist mit seinen Erweiterungen und Zielen in Sachen Nachhaltigkeit viel Potenzial für mehr auf.

eit seiner Gründung vor mehr als 60 Jahren hat sich der Flughafen Wien erstaunlich entwickelt. Vor allem 2016 war ein Jahr der Rekorde: Nach dem stärksten Monat Juli und dem16. September als stärkster Tag konnte im Vorjahr erstmals die 23-Millionen-Marke geknackt werden. Insgesamt wurden 23,4 Millionen Passagiere am Standort verzeichnet – ein Plus von 2,5 Prozent. Und es scheint, als werde dieser Rekord 2017 erneut gebrochen.

Nachhaltigkeit

Der Flughafen Wien legt viel Wert auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz. Deshalb wurde ein Energieeffizienzprogramm mit mehr als 100 Maßnahmen implementiert, um ein vorbildliches Umweltmanagement zu garantieren; u.a.: • drei Photovoltaikanlagen auf einer Gesamtfläche von rund 11.100 Quadratmeter • EVN-Naturwärme-Heizwerk (Biomasse) • Ausbau der Elektromobilität • CO2-Austoß seit 2012 um mehr als 27 Prozent reduziert

Aufwind

Bereits im ersten Halbjahr des aktuellen Jahres konnte erneut ein deutliches Plus an Passagieren, Umsatz und beim Nettoergebnis verzeichnet werden. Bis Juni wurden 11.223.813 Passagiere erfasst– ganze 6,9 Prozent mehr als im Vorjahr. Auch die Zahl der Beschäftigten am Flughafen ist gestiegen. Insgesamt haben sich in den letzten Monaten zwölf Unternehmen mit mehr als 600 Beschäftigen in der Airport City niedergelassen.

120

ImmoFokus | Winter2017

Dieses Engagement wurde im Jahr 2016 nach einer Zertifizierung durch das „EcoManagement and Audit Scheme“ (EMAS) mit dem EMAS Preis honoriert. Ebenso wurde das gesamte Gewerbegebiet der „Airport City Vienna“ von Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilien (ÖGNI) mit dem ersten Quartierszertifikat ausgezeichnet. Gemeinsam mit der TU Wien werden im Rahmen eines Forschungsprojekts Möglichkeiten zur Optimierung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz am Flughafen untersucht.

„Der Flughafen Wien prosperiert und setzt seinen Wachstumskurs weiter fort. Nachhaltigkeit steht dabei im Mittelpunkt. So konnten in den letzten Jahren durch zahlreiche Maßnahmen die CO2-Emissionen um rund 27 Prozent und der Gesamtenergiebedarf um 6,8 Prozent reduziert werden.“ Günther Ofner, Vorstand der Flughafen Wien AG

Sichtbares Wachstum Die Airport City Vienna ist heißt begehrt und wird mit dem Office Park 4 weiter ausgebaut.

D „Der neue Vienna Airport Office Park ist ein neues architektonisches Highlight der Airport City.“

Fotos: VIE

Wolfgang Scheibenpflug, Immobilien- und Standortmanager der Flughafen Wien AG

abei wachsen nicht nur die Zahlen, sondern auch der Flughafen als Immobilienstandort selbst. Aufgrund der hohen Nachfrage wird der Office Park 4 realisiert, der bis 2020 mehr als 25.000 Quadratmeter an attraktiven Büroflächen direkt im Kerngebiet der Airport City bieten wird. „Der neue Vienna Airport Office Park ist ein neues architektonisches Highlight der Airport City und hebt den Immobilienstandort auf ein neues Qualitätsniveau. Die enorme Nachfrage macht den Ausbau notwendig. Die leistungsfähige Verkehrsanbindung, beste Telekom- und IT-Konnektivität sowie urbane Infrastruktureinrichtungen machen die Airport City Vienna zum perfekten Betriebsstandort für Unternehmen“, erläutert Wolfgang Scheibenpflug, Immobilien- und Standortmanager der Flughafen Wien AG. Dabei kommen auf zehn Etagen auch CoWorking Spaces, Präsentations- und Veranstaltungsflächen sowie Begegnungszonen mit Gastronomie und Nahversorgern nicht zu kurz. In das Projekt werden von der Flughafen Wien

AG rund 60 Millionen Euro investiert. Schon jetzt bietet die Airport City neben Büroflächen zahlreiche Benefits, wie Supermärkte, Apotheke, Fitnesscenter, einen 24/7-Post-Partner oder das Lifestyle-Hotel MOXY. Nicht nur Büro

Einer der wichtigsten Standortpartner ist Kühne + Nagel. Der Logistikdienstleister hat seine Unternehmenszentrale in den Office Park des Flughafen Wien verlegt. Die 150 Beschäftigten finden auf einer Bürofläche von rund 2.200 Quadratmeter Platz.

KONTAKT www.airport-city.at (+43-1-) 7007-7007 info@airport-city.at

Winter 2017 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Logistik

Zusammen besser Immer mehr wichtige Wirtschaftspartner siedeln sich in der Vienna Airport Region an. Das bringt Wertschöpfung für das gesamte Umland.

ie Beliebtheit des Standortes zeigt sich ebenso bei diversen Ansiedlungen in der Vienna Airport Region. Wolfgang Scheibenpflug bemerkt: „Die Region gewinnt an Kraft und es ist uns gelungen, den Standort Flughafen Wien in der österreichischen Immobilienlandschaft zu verankern.“ Erst im September wurde die neue Unternehmenszentrale von Makita Österreich feierlich eröffnet. Auf einer Fläche von rund 23.000 Quadratmetern wurden Büroräume sowie 16 Meter hohe Lagerräume realisiert. Dies schafft erstklassige Arbeitsbedingungen für die 100 Mitarbeiter des Unternehmens. Ebenfalls fand im Juni diesen Jahres der Spatenstich für die Erweiterung des Logistikbetriebes von cargo-partner statt. Auf ca. 21.000 Quadratmeter wird die neue Betriebsanlage errichtet. Damit werden etwa 35 neue Arbeitsplätze für die Region geschaffen. 280 Beschäftigte werden zukünftig an diesem Standort tätig sein.

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ImmoFokus | Winter2017

Die Vienna Airport Region bietet für seine Partner ausreichend Wachstumsmöglichkeiten, eine umfassende Nahversorgung sowie ausgezeichnete Infrastruktur. Mehrwert

Die Vienna Airport Region ist ein Zusammenschluss der sieben Anrainergemeinden Enzersdorf an der Fischa, Fischamend, KleinNeusiedl, Rauchenwarth, Schwadorf, Schwechat und Zwölfaxing, sowie starker Wirtschafts- und Regionalpartner. Ziel des Vereins ist die ganzheitliche Entwicklung der Region und die internationale Vermarktung als attraktiver Betriebs- und Ansiedlungsstandort. Die Ansiedlung wichtiger Wirtschaftspartner am Betriebsstandort rund um den Flughafen Wien schafft Arbeitsplätze, stärkt die Kaufkraft in der Region, bringt Wertschöpfung und stärkt die lokale Wirtschaft.

Finden und gefunden werden

Und man geht mit der Zeit. Die neue Website der Vienna Airport Region bietet umfassende Informationen zur Region und den Nachbargemeinden. Als Highlight wurde ein Standortfinder integriert, mit dem sich freistehende Wohnobjekte und verfügbare Betriebsflächen in der Vienna Airport Region einfach abrufen lassen. n

KONTAKT www.viennaairportregion.com (+43-1-) 7007-23100 kontakt@viennaairportregion.com

AIRPORTCITY VIENNA: WELTWEITER VERNETZT.

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Winter 2017 | ImmoFokus

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Logistik ist das neue Retail Kommentar: Michael Neubauer GNK Media House

n Logistikimmobilien sind in ganz Europa nachgefragter denn je, selbst sinkende Renditen können diesen Trend nicht einbremsen. Allein in Deutschland wurden heuer bereits um 145 Prozent mehr in Logistikimmobilien investiert als im Vergleichszeitraum 2016. Stolze 6,67 Milliarden Euro flossen laut BNP Paribas Real Estate in diese Assetklasse. Galten Logistikimmobilien noch vor einigen Jahren als langweilig, nun sind sie eines der heißesten Eisen. Sie wurden Investors Lieblinge. Die spekulative Logistikimmobilienentwicklung, sprich bauen ohne einen fixen Nutzer zu haben,stellte nicht nur in Wien bis vor Kurzem die absolute Ausnahme dar. Die Gründe dafür waren in der Risikoaversion der Entwickler und Investoren zu suchen, die wiederum Intransparenz des Vermietungsmarktes und eine generell schwache Nachfrageseite als Hemmnisse angaben. Stark nachgefragt werden allerdings nur Top-Immobilien und diese sind in Österreich offensichtlich Mangelware – den Fragen warum und wieso werden wir auf dem Grund gehen. Die Gründe für Logistik-Immobilien liegen auf der Hand:

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Mega-Trends wie der florierende Onlinehandel, die digitale Revolution oder die Spezialisierung in den einzelnen Branchen treibt die Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen weiterhin in die Höhe. In den vergangenen Jahren haben sich die Ansprüche der Konsumenten grundlegend verändert und das hat die Lieferketten einem Anpassungsdruck ausgesetzt. Eine aktuelle CBRE-Studie zeigt, dass bereits 23 Prozent der Millennials mehr als 50 Prozent ihrer Einkäufe online erledigen. Mehr als 50 Prozent – das ist gewaltig. Amazon-Konkurrent Alibaba will in den kommenden Jahren 15 Milliarden Dollar in Lieferdienste investieren. Welche Auswirkungen hat dies auf Österreich und wie profitiert davon die Logistik-Immobilie? Die zunehmende Urbanisierung, teilweise begleitet von Bevölkerungswachstum, bedeutet, dass immer weniger geeignete Flächen für neue Logistikentwicklungen zur Verfügung stehen. Also sind neue Ideen gefragt – wie zum Beispiel die Umnutzung von leerstehenden Erdgeschoß-Geschäftsflächen oder nicht mehr zeitgemäßen Bürogebäuden. Gründe genug, sich den Logistik-Markt in Österreich einmal genauer anzusehen, was wir hiermit machen!

Projektentwicklung ist die „Königsklasse“der Immobilienwirtschaft – wirtschaftliches, technisches und rechtliches Verständnis gepaart mit profunder Marktkenntnis und Vermietungskompetenz ist die Voraussetzung eines jeden erfolgreichen Projektes - insbesondere bei Logistikimmobilien. Diese interdisziplinäre Sichtweise macht den Reiz aus. Seriosität, ein starkes Netzwerk und unser stetiger Wille zur Qualität sind ebenso unverzichtbar. Andreas Liebsch Geschäftsführender Gesellschafter

GO AS

ET focuse d on comm ercial real es tate in Aus t r ia and C EE reg ion

Steiermark | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Logistik

City-Logistik – mit frischen Ideen in die Stadt Experten sind sich einig: Paketzustellungen in Ballungsgebieten werden dramatisch steigen. Wie lässt sich da ein Verkehrschaos verhindern? Was erwarten Logistiker und Investoren von einer Immobilie für CityLogistik – und wie sieht diese konkret aus?

„Innerstädtische Hubs haben derzeit zwar noch mehr Risiko, aber auch deutlich höhere Mieteinnahmen.“

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ImmoFokus | Winter 2017

er Warentransport innerhalb dicht besiedelter Gebiete gewinnt zunehmend an Bedeutung. Ballungszentren kämpfen rund um die Welt gleichermaßen mit der Bewältigung der stetig wachsenden Flut an Warensendungen. Da insbesondere der B2C-Bereich immer wichtiger wird, ist eine Lösung für die reibungslose Abwicklung der Warenströme dringend notwendig. Die Ursachen für den Bedarf an (neuartiger) Citylogistik lassen sich im Allgemeinen auf zwei Punkte reduzieren: die anhaltende Urbanisierung und der Onlinehandel. Denn erstens ist allgemein bekannt, dass die Bevölkerung nicht nur wächst, sondern auch, dass es die Menschen vermehrt in Ballungsräume zieht. Kürzlich veröffentlichte Statistiken zeigen, dass Ende 2016 rund 75 Prozent der EU-Bürger in Städten lebten. Mit einem Trendwechsel ist

nicht zu rechnen. So erwarten Experten von Eurostat, dass der Urbanisierungsgrad 2050 bei weit über 80 Prozent liegen wird. 70 bis 90 Prozent mehr Paketzustellungen

Der zweite Grund liegt im zunehmenden Onlinehandel. Betrachtet man die zugestellten Pakete pro Person, befindet sich Österreich im Mittel der EU Staaten (siehe Grafik). In absoluten Zahlen werden in Wien jährlich etwa 17 Millionen Pakete übermittelt. Vorreiter sind die Britischen Inseln und Deutschland mit mehr als 30 Paketen pro Person und Jahr. Und auch hier sind sich die Experten einig: Es ist ein starker Aufwärtstrend in Europa zu erwarten. Eine Studie von P3 und Cushman & Wakefield etwa berechnet für die nächsten vier Jahre einen Zuwachs von Paketzustellungen um weitere 70 Prozent. Bei Onlineverkäufen sei sogar mit einer Steigerung von 95 Prozent zu rechnen.

PAKETE PRO PERSON 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00

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Damit Städte das zu erwartende Wachstum bewältigen können, besteht dringender Handlungsbedarf, um einem absoluten Verkehrschaos entgegenzuwirken. Die Stadt Wien ist, so wie viele andere europäische Städte, durch ihre historisch gewachsene Struktur in ihrer Flexibilität der Entwicklung eines Versorgungsnetzwerkes eingeschränkt. Diese geschichtliche Fessel verpflichtet um so mehr, frühzeitig eine Lösung zu finden.

„Insbesondere durch die neue Widmungskategorie „Gewerbliches Mischgebiet“ werden Bauträger gezwungen, sich mit der Verwertung dieser Flächen zu beschäftigen.“ Fotos: m.mphoto / Fotolia; industrieblick / Fotolia

Andreas Liebsch, Geschäftsführer Go Asset Development GmbH

Neue Widmungskategorie: Herausforderung für Bauträger

Im Zentrum Berlins gibt es z.B. weitaus mehr freie Flächen als in Wien. Die Stadt Wien muss sich also intensiv mit der zukünftigen Versorgung der Bewohner beschäftigen. Während in Berlin innerstädtische Baulose beinahe ausschließlich an Wohnbauentwickler gehen, arbeitet die Stadt Wien intensiv daran, die Versorgung aller bestehenden und geplanten Wohnungen sicherzustellen. Insbesondere durch die neue Widmungskategorie „Gewerbliches Mischgebiet“ – in gewissen Bereichen wird ein verpflichtender Anteil der Baukubatur (nicht Nutzfläche!) als Gewerbe- und Betriebsfläche vorgeschrieben – werden Bauträger gezwungen, sich mit der Verwertung dieser Flächen zu beschäftigen. Um gewerbliches Mischgebiet optimal zu nutzen, und somit auch nachhaltige Attraktivität eines Standortes zu gewährleisten, entstehen vermehrt Kooperationen zwischen

spezialisierten Entwicklern und der öffentlichen Hand. So arbeitet beispielsweise der auf Logistikimmobilien spezialisierte Entwickler GO ASSET Development GmbH gemeinsam mit der Stadt Wien und namhaften Wohnbauträgern an optimalen Lösungen für Stadtentwicklungsgebiete. Design von Urban Logistik Hubs

Aber, wie soll die optimale, innerstädtische Logistikfläche aussehen? Beim GO ASSET Logistik Symposium wurden die Herausforderungen bezüglich City-Logistik von internationalen Experten vielschichtig beleuchtet. Eine passende Lösung für einen Standort zu finden benötigt Zeit und muss erprobt werden. Bedingt durch diverse Faktoren testen verschiedenste Stakeholder momentan unterschiedliche Lösungen. Diese reichen von innerstädtischen Hubs (z.B. DPD), über temporär als Lager genutzte Container (UPS), bis hin zu einer Zustellung mit Elektrofahrrädern. Um im Speziellen für Wien ein Netzwerk zur Verteilung der Pakete zu errichten, das auch die Paketmengen der Zukunft bewältigen kann, wird aktuell ein gemeinsames Konzept entwickelt. Unumgänglich ist die Anbindung an ein hochrangiges Verkehrsnetz für jeden innerstädtischen Hub. Citylogistik muss tatsächlich in der Stadt erfolgen. Für ein funktionierendes Konzept darf die maximale Zustellzeit, selbst während der Rush-Hours, nicht mehr als eine

Winter 2017 | ImmoFokus

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Im Brennpunkt: Logistik halbe Stunde betragen. Um eine lückenlose und schnelle Versorgung sicherzustellen, müssen Sattelschlepper, teilweise auch in der Nacht, die Möglichkeit haben, Ihre Ware über kurze Strecken in den Hub zu bringen. Von dort aus werden ab den frühen Morgenstunden die Fahrzeuge für die Feinverteilung in mehreren Fuhren beladen. Zur finalen Abwicklung können dabei sowohl Lieferwägen mit Diesel- oder Elektroantrieb sowie Elektroräder zur Anwendung kommen.

konkurrieren nicht mehr ausschließlich durch niedrige Preise, sondern insbesondere auch durch die Geschwindigkeit und Zuverlässigkeit ihrer Paketzustellungen. Beide werden in Zukunft vermehrt innerstädtische Logistikflächen benötigen. Dass Logistik auch immer mehr eine Kernkompetenz von vielen Retailern wird und sogar werden muss, beweist Amazon eindrucksvoll. Der Internetriese will europaweit bis 2018 rund 180 zusätzliche Verteilungszentren in Betrieb nehmen, um eine verlässliche Zustellung zu gewährleisten.

Multi-Tenant Hubs

Es mag überraschen, aber die Nutzer der Hubs werden nicht ausschließlich Paketzusteller sein. Auch Retailer, die Onlinehandel betreiben und über ihr eigenes Distributionsnetzwerk verfügen, sehen vermehrten Bedarf an innerstädtischen Logistikflächen. Speziell reine Onlinehändler wie Amazon oder Zalando

Nach Meinung der Logistikdienstleister kann die Erschließung der Großstädte nicht schnell genug erfolgen. Eine rasche und zuverlässige Zustellung wird von den Kunden nicht nur gewünscht, sondern sogar gefordert. Mit der heutigen Infrastruktur wird es jedoch immer schwieriger, den steigenden Andrang zu bewältigen.

Asset-Chance

Investoren stehen dieser neuen Untergruppe der Assetklasse „Logistik“ noch skeptisch gegenüber. Ein nicht etabliertes System wird immer mit einem erhöhten Risiko verbunden. Zu erwartende Verkaufspreise sind daher vergleichsweise gering. Dieses Defizit wird jedoch von erheblich höheren Quadratmeter-Mietpreisen kompensiert. Bezieht man beide Faktoren mit ein, resultiert dies sogar in einem deutlich besseren Endergebnis im Vergleich zu außerstädtischen Distributionszentren. Die Ansprüche an die Logistiker sind hoch und wachsen weiter. Hier sind Entwickler, die öffentliche Hand und Zustelldienste aufgefordert, gemeinsam an einem Strang zu ziehen, um unsere Großstädte schon heute „fit für die Zukunft“ zu machen. n

„Beim GO ASSET Logistik Symposium wurden reale Lösungen vorgestellt. Diese reichen von innerstädtischen Hubs (z.B. DPD), über temporär als Lager genutzte Container (UPS), bis hin zu einer Zustellung mit Elektrofahrrädern.“

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ImmoFokus | Winter 2017

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Groß, größer, Logistikzentrum Industrial Campus Vienna East. Direkt beim Flughafen Wien realisiert die DLH Real Estate Austria, ein Unternehmen der Zech Group GmbH, das größte Industrie- und Logistikzentrum Österreichs.

ur 20 Kilometer von Wien entfernt, entsteht in der Nachbarschaft des Flughafens Wien Österreichs größtes Industrieund Logistikzentrum – der Industrial Campus Vienna East. Das Projekt wird von der DLH Real Estate Austria GmbH entwickelt. Als eine Tochtergesellschaft der Real Estate-Sparte der Zech Group liegt ihre Expertise in der Entwicklung und Realisierung von Logistik-Immobilien. Dies kann die DLH in Enzersdorf an der Fischa beweisen. Das 30,3 Hektar große Grundstück bietet die perfekte Lage für die Leichtindustrie und dem immer wichtiger werdenden Zweig der Logistik. Insgesamt entstehen rund 160.000 Quadratmeter an Hallenflächen sowie 10.000 Quadratmeter an Büroflächen.

130

ImmoFokus | Winter 2017

Äußerst flexibel

Das Projekt wird in drei Bauphasen gegliedert. In der Bauphase 1 werden auf einer Grundstücksgröße von ca. 91.200 Quadratmetern acht Hallen mit Flächen von 46.500 Quadratmetern und Büros mit 3.600 Quadratmetern Fläche entstehen. Hier beweist der Bauherr höchste Flexibilität, denn die zukünftigen Mieter können bei der Entstehung noch Einfluss auf die Hallengröße nehmen. Diese Hallen sind ab einer Größe von 2.500 Quadratmeter möglich. Ebenso können individuelle Änderungen berücksichtig werden. Mario Sander, Geschäftsführer der DLH Real Estate Austria GmbH, ist mit dem Bauverlauf bisher sehr zufrieden: „Durch die Abschlüsse der ersten Mietverträge wurden wir in unserer

„Der Abschluss der ersten Mietverträge bestärkt uns in der Entscheidung für diesen Standort.“ Mario Sander, Geschäftsführer DLH Real Estate Austria GmbH

Entscheidung für diesen Standort bestärkt und werden nun die weiteren Flächen zügig umsetzen und den ersten Bauabschnitt wie geplant im dritten Quartal 2018 fertigstellen.“ Die Bestandsgebäude werden in das Gesamtprojekt integriert und werden derzeit schon von den Mietern CTL und DHL genutzt. Auf dem neuesten Stand der Technik

Etwa 66 Prozent der Österreichischen Logistik-immobilien entsprechen nicht mehr den heutigen Anforderungen. In den letzten Jahren gab es weniger Investitionen in diese Assetklasse, obwohl die Nachfrage nach modernen Logistikflächen mit mehr als 5.000 Quadratmetern steigt. Um dem entgegenzuwirken werden die Industrie- und Logis-

tikhallen des Industrial Campus Vienna East ganz nach dem neuesten Stand der Technik ausgestattet. Die Hallen haben eine Mindesthöhe von zehn Metern und können auf Wunsch auch mit zwölf Metern Höhe realisiert werden. Sie werden mit Decken-Sprinkler-Anlagen nach FM-Global, zentral gesteuerten LEDLichtsystemen, fugenarmen Hallenböden sowie exakter Trennung versehen. Die Hallenböden haben eine Standardlast von 50 kN pro Quadratmeter – die auf Wunsch auf 200 kN pro Quadratmeter erhöht werden kann. Ein Stahlbeton-Tragwerksraster von 13 mal 23,5 Meter bietet die Basis, auf dem die Hallen errichtet werden. Jede Halle wird mit einem

Sektionaltor ausgestattet – je 1.000 Quadratmeter ist ein Rampentor vorgesehen. Wenn der Kunde es wünscht, können außerdem Photovoltaikanlagen installiert werden. Die Büros werden primär auf den Mezzaninflächen umgesetzt und hochwertig ausgestattet. Diese bieten moderne Sozialflächen sowie Glasfaserkabelanbindung und können individuell nach Anforderung des Interessenten gestaltet werden. Das gesamte Gelände ist eingezäunt und verfügt über zentrale Toranlagen sowie ein LKW-Leitsystem. Ebenso werden ausreichend Stellplätze getrennt für LKW und PKW für die Beschäftigten des Campus angeboten.

RENDERING BAUTEIL GAMMA

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Im Brennpunkt: Logistik

Gute Anbindung

Die sich im Industrial Campus Vienna East ansiedelnden Unternehmen profitieren von der hervorragenden Lage und dem leistungsfähigen Verkehrsnetz mit besten internationalen Anschlüssen. Nur zehn Autominuten vom Flughafen Wien entfernt, ist man über die Bundesstraßen B10 und B60 sowie die Schnellstraße S1 und die Autobahn A4 optimal an das Verkehrsnetz angebunden. Über dieses gelangt man in 30 Minuten in die Wiener Innenstadt. Die wirtschaftsrelevanten Städte Linz, Graz, Wels, Bratislava, Györ, Brünn und Budapest sind durch diese gute Lage in einem Zwei-Stunden-Radius erreichbar. Der öffent-

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ImmoFokus | Winter 2017

liche Nahverkehr aus Wien, Niederösterreich und dem Burgenland bietet ebenso Anbindungen an diesen Standort. Erste Mieter

Beste Voraussetzungen also für Unternehmen, die unter anderem in den Branchen eCommerce, Multi-Channel, Handel, FMCG, Automotive, Pharma Logistik und KEP-Diensten tätig sind. So ist es nicht verwunderlich, dass für die ersten Logistikhallen schon Mieter gefunden wurden. AVARTO, das international tätige Bertelsmann Dienstleistungsunternehmen, hat bereits Anfang Oktober diesen Jahres die erste fertiggestellte Logistikhalle

übernommen. Diese weist 5.000 Quadratmetern an Hallen- sowie 850 Quadratmeter an Büro- und Sozialflächen auf. Nun ist bereits die zweite Logistikhalle in Bau, welche Hallenflächen von 5.610 Quadratmeter und Büro- und Sozialflächen von 350 Quadratmeter bieten wird. Ebenso wird ein Außenbereich mit 1.750 Quadratmetern gestaltet. Diese Flächen sind bereits für Hornbach reserviert. Mit der Umsetzung des Industrial Campus Vienna East werden in etwa 800 bis 1.000 neue Arbeitsplätze geschaffen. Bis 2021 soll die Fertigstellung des gesamten Projekts realisiert werden. n

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Im Brennpunkt: Logistik

Verstärkte Nachfrage Wien, Wien, nur du allein. Die attraktivsten Lagen für Industrie- und Logistikimmobilien in Wien sind weiterhin der Süden, der Südosten sowie das Umland. Rund 70 Prozent der lokalen Flächennachfrage konzentriert sich auf dieses Gebiet.

O „Rund 70 Prozent der lokalen Flächennachfrage konzentriert sich auf dieses Gebiet.“ Tina Steindl Otto Immobilien

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ImmoFokus | Winter 2017

nlinehandel, geänderte Konsumgewohnheiten und Bevölkerungswachstum: Wien steht im Bereich Logistik künftig vor großen Herausforderungen. Vor allem E-Commerce und Onlinehandel verändern zunehmend die Bedürfnisse von Wirtschaft und Konsumenten. Der Wunsch nach „same-day-“ oder sogar „two-hourdelivery“ bringt Dienstleister zwingend näher zum Kunden und wird daher die Ansprüche an Logistikimmobilien speziell in Wien erhöhen. Dies geht aus dem aktuellen Logistik- und Industriemarktbericht von Otto Immobilien hervor. Die gewerblichen Grundstückspreise in Wien liegen demnach abhängig von Lage und Größe derzeit zwischen 200 Euro und 350 Euro pro Quadratmeter. Durch die verstärkte Nachfrage nach Wohnraum ist künftig mit einem weite-

ren Anstieg zu rechnen. „Wohnbauträger kaufen derzeit auch gewerblich gewidmete Grundstücke in der Erwartung einer Umwidmung auf Wohnnutzung“, berichtet Alexander Fenzl, Prokurist und Leiter des gewerblichen Maklerteams. Speziell innerstädtisch seien daher neue Konzepte gefragt, so etwa die Umnutzung von leerstehenden Erdgeschoss-Geschäftsflächen oder nicht mehr zeitgemäßen Bürogebäuden. Die Renditen am Standort Wien sind gleichzeitig deutlich gesunken und befinden sich derzeit bei einem Wert von unter 5,75 Prozent. Obwohl Logistikinvestments traditionell nur einen geringen Anteil am Gesamtmarkt ausmachen, sind vor allem internationale institutionelle Investoren aktuell an modernen und nahezu vollvermieteten Objekten in guten Lagen, aber auch an Light-Industrial-Immobilien zur Endkonfektionierung interessiert.

Lagen: Süden weiter gefragt, Norden Wiens holt auf

„Wohnbauträger kaufen derzeit auch gewerblich gewidmete Grundstücke in der Erwartung einer Umwidmung auf Wohnnutzung.“ Alexander Fenzl, Otto Immobilien

Die nach wie vor attraktivste Lage für Industrie und Logistik ist der Süden Wiens. Dieser zeichnet sich durch den direkten Anschluss an die Süd-Autobahn (A2), die Wiener AußenringAutobahn (A21), die Südosttangente Wien (A23), die Wiener Außenring-Schnellstraße (S1) Richtung Osten und den Flughafen Wien über die Ost-Autobahn (A4) aus. Somit liegt dieser Standort direkt am Schnittpunkt der Autobahnen nach Westen, Süden, Osten sowie dem Norden Europas. Der Norden Wiens bzw. das nördliche Umland weist bereits eine bestehende Betriebs- und Logistikzone auf. Besonders entlang der Autobahnachse A22/S1/A5 mit den Bezirkszentren Korneuburg und Stockerau ist eine hohe Logistikintensität festzustellen. Bisher war hier im Vergleich zu den etablierten Lagen im Süden/ Südosten Wiens eine spürbar geringere Flä-

Ein Investor, der diesen Trend bereits vor ein paar Jahren aufgegriffen hat und in Hagenbrunn als Vorreiter spekulative Logistikobjekte mit derzeit 44.000 Quadratmeter errichtet hat, profitiert von dieser Entwicklung. Nach sehr erfolgreichen Vermietungen ist ein weiterer Bauabschnitt mit zusätzlichen 24.000 Quadratmeter. geplant. Ebenso entsteht in unmittelbarer Nähe ein spekulativ errichteter

Ø MIETEN IN €/m2 LAGER- UND PRODUKTION 1

Ø GRUNDSTÜCKSPREISE 2 IN €/m2

Nord

Neubau 4,00 − 5,00 Bestand 2,50 − 4,00

65,00 − 160,00

220,00 − 350,00

Ost 3

Neubau 4,00 − 5,00 Bestand 2,50 − 4,00

70,00 − 185,00

Neubau 5,00 − 6,00 Bestand 3,00 − 5,00

240,00 – 345,00

Süd

Neubau 4,00 − 6,00 Bestand 3,00 − 4,50

110,00 – 280,00

Neubau 4,50 − 6,00 Bestand 3,00 − 4,50

220,00 − 300,00

West

Neubau 4,00 − 5,00 Bestand 2,50 − 3,50

200,00 − 220,00

Ø MIETEN IN €/m LAGER- UND PRODUKTION 1

Ø GRUNDSTÜCKSPREISE IN €/m2

Nord

Neubau 4,00 − 5,00 Bestand 2,50 − 4,00

200,00 − 270,00

Ost 3

Neubau 4,50 − 6,00 Bestand 2,50 − 4,50

Süd West

Fotos: hacohob / Fotolia; alphaspirit / Fotolia; blickpixel / Fotolia; Karl Allen Lugmayer / Fotolia

Hot-Spot Hagenbrunn

Preise Standorte Wien Umgebung

Preise Standorte Wien

1) Die genannten Mietpreise verstehen sich exkl. Betriebskosten und Umsatzsteuer 2) Grundstücke bereits aufgeschlossen 3) Ausnahme: Flughafen Wien-Schwechat

chennachfrage zu bemerken. „Rund 70 Prozent der lokalen Flächennachfrage konzentriert sich auf dieses Gebiet,“ so Tina Steindl. Seit der Eröffnung der Außenring Schnellstraße (S1) konnte jedoch eine deutlich positivere Wahrnehmung dieses Standorts durch eine verstärkte Nachfrage beobachtet werden. Die zukünftig nordöstlich geplante Erweiterung des Autobahnnetzes wird die Attraktivität des Standortes weiter erhöhen.

Neubau: Objekte, die seit 2005 errichtet wurden Bestand: Objekte, die vor 2005 errichtet wurden Quelle: OTTO Immobilien

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Im Brennpunkt: Logistik

DIE TOP-TRENDS IM RAUM WIEN 70 Prozent der Flächennachfrage für Industrie- und Logistikimmobilien in Wien konzentriert sich auf den Süden und Südosten sowie das Umland. Der Norden –rund um Hagenbrunn - holt allerdings deutlich auf. Die Nachfrage nach modernen Logistik- und Industrieflächen bis 5.000 Quadratmeter ist weiterhin höher als das Angebot. Bestandsobjekte zumeist älter und nicht mehr zeitgemäß. Hallenflächen von 1.500 bis 3.000 Quadratmetern sind besonders gefragt. Tendenz leicht steigend Logistik-Dienstleister suchen Objekte in zentraler bzw. zentrumsnaher Lage. Die Leerstandsquote in modernen und State-of-the-Art-Objekten rückläufig. Die Nettomieten zeigen eine leichte Tendenz nach oben. Die Nettomieten bewegen sich im Raum Wien zwischen 2,50 und 6,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Renditen am Standort Wien sind deutlich gesunken – aktuell 6 Prozent.

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ImmoFokus | Winter 2017

„Wien liegt im internationalen Vergleich unter dem europäischen Durchschnitt von 7,30 Euro pro Quadratmeter und Monat.“ Alexander Bosak Otto Immobilien

Logistikpark, der in einer 1. Ausbaustufe rund 50.000 Quadratmeter Flächen haben wird. Insgesamt plant man nach Abschluss aller Bauphasen 2019 eine Fläche von 160.000 Quadratmeter zur Verfügung zu stellen. 200 bis 350 Euro pro Quadratmeter

Die größte Nachfrage gibt es laut Otto Immobilien weiterhin bei modernen Logistik- und Industrieflächen bis 5.000 Quadratmeter. Allerdings kann das bestehende hohe Angebot an älteren und nicht zeitgemäßen Bestandsobjekten den Bedarf oft nicht erfüllen. Durchschnittlich nachgefragt werden Hallenflächen von 1.500 Quadratmeter bis 3.000 Quadratmeter – wenngleich auch hier die Tendenz leicht steigt. Aufgrund der geänderten Kundenbedürfnisse wollen viele Logistik-Dienstleister noch näher am Ver-

braucher sein und suchen derzeit Objekte in zentraler bzw. zentrumsnaher Lage, was freilich am entsprechenden Angebot scheitert“. Die Leerstandsquote ist laut Otto Immobilien aufgrund mangelnder Erfassungssysteme und vieler eigengenutzter Objekte nicht exakt feststellbar. Bei modernen und zeitgemäßen Flächen werde aber auch künftig die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigen. Wien unter dem europäischen Schnitt

Im Raum Wien bewegen sich die Nettomieten nach Recherchen der Otto Immobilien Gruppe abhängig von Lage, Qualität und Ausstattung in einer relativ weiten Bandbreite zwischen 2,50 und 6,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Denn das Spektrum reicht von der einfachen Lagerhalle im Ortsgebiet über ein Hochregallager an einer Autobahnachse

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Im Brennpunkt: Logistik

Wiener Standorte im Detail

S1 A22

Norden S2

Osten A 22 U5

Westen

( (2 (20

A23 A 23

SÜD-OSTEN/ FLUGHAFEN WIEN A4

SüdenAA23

A4 S1 S1

S1 S1

A 21 A2

Quelle: OTTO Immobilien GmbH

bis hin zu einem 24 Stunden überwachten High-Tech-Produktionsstandort. Durch das Entstehen von neuen, modern ausgestatteten Logistikzentren ist ein leichter Anstieg des Mietpreisniveaus festzustellen. In einzelnen Objekten können bei kleinteiligen Vermietungen auch schon Preise von über 6,00 Euro pro Quadratmeter und Monat beobachtet

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ImmoFokus | Winter 2017

werden. Die Nettomieten für Büroflächen an entsprechenden Industrie- und Logistikstandorten liegen österreichweit abhängig von Ausstattung und Lage zwischen 6,00 und etwa 12,30 Euro pro Quadratmeter und Monat. „Die österreichische Bundeshauptstadt liegt damit im internationalen Vergleich unter dem europäischen Durchschnitt von 7,30 Euro pro

Quadratmetzer und Monat“, so Otto-ResearchLeiter Alexander Bosak MRICS, MBA, Leiter der Immobilien Research bei Otto Immobilien. Logistikzentren an deutschen Standorten und in den großen Handelsmetropolen Westeuropas sind regelmäßig teurer, in angrenzenden osteuropäischen Staaten und Südeuropa etwas günstiger, so Bosak. n

Industrie- und Logistikstandorte Wien LAGE Norden

Osten

Süd-Osten/ Flughafen WienSchwechat

Süden

Westen

GEBIETE IM DETAIL

CHARAKTERISTIK

Strebersdorf

durch direkten Autobahn- und Schnellbahnanschluss gut aufgeschlossenes Betriebsgebiet mit hohem Anteil an Industriebetrieben

Ignaz-Köck-Straße

Betriebsgebiet, dominiert durch Einzelhandel und Büronutzung

Allissen

Ansiedelungen rund um das Kraftwerk Leopoldau, größte Reserveflächen im Norden Wiens

Siemensstraße

F&E-Schwerpunkt mit Siemens-City, Techbase, Energybase und Futurebase, größter Windkanal der Welt, direkte S-Bahn-Anbindung

Postzentrum

leicht erreichbares Betriebsgebiet rund um das Postzentrum Wien-Nord, hervorragend erschlossen, Biotechnologie-Cluster, U-Bahn-Anbindung

Heiligenstadt

Verdrängung von Betriebsgebieten zugunsten von Büro- bzw. Wohnnutzung

Aspernstraße

Logistikstandort mit Bahnanschluss und Reserveflächen, direkte U-Bahn-Anbindung

Seestadt Aspern

größtes Wiener Stadtentwicklungsgebiet, direkte U-Bahn-Anbindung

Hirschstettner Straße

kleinräumig strukturiertes Betriebsgebiet, direkter Autobahnanschluss

BG Kagran

zusammengewachsenes Betriebsgebiet (zwischen Wagramer Straße und S2), eines der größten Betriebsgebiete Wiens mit einigen Reserveflächen

Ölhafen Lobau

großes Betriebsgebiet mit Schwerpunkt Ölindustrie, Bahn- und Schiffsanschluss

Hafen Freudenau

zentraler Umschlagplatz, Trimodalität (Wasser − Schiene − Straße)

Kaiserebersdorf/Hafen Albern

klassischer Logistikstandort, Betriebszone zwischen Ostautobahn und Wasserstraße

Simmeringer Haide

großes Betriebsgebiet entlang der Ostautobahn, Schwerpunkte Energie und Logistik

St. Marx

zentrumnahes Betriebsgebiet, Schwerpunkt Medien- und Forschung, Nutzungsverschiebung zu Wohnen und Büro beobachtbar

Arsenal/Leberstraße

Betriebsgebiet, geteilt durch die Autobahn, Nähe zum Hauptbahnhof

Ailecgasse

großes Betriebsgebiet mit Schwerpunkt Ölindustrie, Bahn- und

Enzersdorf/Fischa

Schiffsanschluss

Liesing

traditioneller Industrie- und Forschungsstandort, gute Anbindung an die Süd- und Westautobahn, direkte U-Bahn-Anbindung

Inzersdorf

Entstehung eines neuen Logistikstandorts durch ein neues Güterterminal der ÖBB, direkt am hochrangigen Straßennetz, Autobahnanschluss an Südumfahrung S1

Draschegründe West

klassisches Betriebsgebiet, Betriebe aller Branchen, äußerst verkehrsgünstige Lage

Laxenburger Straße

wichtiger Logistikstandort mit guter Verkehrsanbindung durch den Anschluss an die S1, Großmarkt Wien (bedeutendster Umschlagplatz Österreichs für Obst, Gemüse und Blumen)

Oberlaaer Straße

Zwischen Inzersdorf und Rothneusiedl entstand in den vergangenen Jahrzehnten entlang der regional bedeutenden Verbindungsstraße ein „Straßendorf“ mit Unternehmen

Wienerberg

altes Industriegebiet, entwickelte sich in Teilbereichen zu einem modernen Büro- und F&E-Standort, direkte U-Bahn-Anbindung

Auhof

Betriebsgebiet, direkter Anschluss an die Westautobahn (A1), laufender Umstrukturierungsprozess in Richtung Einzelhandel bzw. Wohnen

Quelle: OTTO Immobilien GmbH

Winter 2017 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

Sprechen wir von Wirksamkeit Transparenz. „Noch ist es viel zu einfach, miese Immobilien zu bauen“, meint Alexander Ertler im Gespräch mit dem ImmoFokus. Für den Immobilien.net Gründer steht die Immobilienbranche in Sachen Nachhaltigkeit erst am Anfang. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

„Wir stehen erst am Anfang. In Zukunft muss sich auch ökonomisch zeigen, dass sich Nachhaltigkeit rechnet.“

Nachhaltig ist in aller Munde – und trotzdem steht die Immobilienbranche erst am Anfang? Alexander Ertler: Die neue Nachhaltigkeit ist für mich Wirksamkeit. Dies ist gleichsam „Nachhaltigkeit 2.0“. Während Nachhaltigkeit sich bei der Immobilienentwicklung um die Verwendung langfristig möglichst regenerativer Ressourcen unter ökologischen, energetischen, ökonomischen und sozio-strukturellen Gesichtspunkten kümmert und somit das Gebäude in den Mittelpunkt stellt, geht es bei Immobilien-Wirksamkeit viel mehr um die aktive Gestaltung der Immobilienentwicklung, so dass eine Veränderung des Bewusstseins und des Verhaltens aller daran Beteiligten bewirkt wird und stellt somit den Menschen statt das Gebäude in den Mittelpunkt. Dabei ist der Ausgangspunkt nicht die Person des Stadtplaners, Entwicklers, des Architekten oder später des Hausverwalters, sondern der des Nutzers. Dies ist insofern spannend als die indirekte gesellschaftlich wünschenswerte

140 ImmoFokus | Winter 2017

Auswirkung um ein Vielfaches größer wird als beim direkten Ansatz der bisherigen und meiner Meinung konventionellen Nachhaltigkeit und nebenbei verdient der Eigentümer auf lange Sicht risikoloser sein Geld. Wir stehen erst am Anfang. In Zukunft muss sich auch ökonomisch zeigen, dass sich Nachhaltigkeit rechnet. Noch ist es viel zu einfach, miese Immobilien zu bauen. Wie könnte man da gegensteuern? >> Es wäre wichtig, dass die Stakeholder, die eine Immobilie geschaffen haben oder diese bewirtschaften, auch auf dieser transparent wiederzufinden sind. Was uns generell fehlt, ist ein Mehr an Transparenz. Außerdem vermisse ich die Wahrhaftigkeit. Ohne das ethische Grundprinzip der Wahrhaftigkeit kann man über Nachhaltigkeit nicht reden. Mehr Ethik rein ins Business? >> Genau. Ethik, das ist die wirkliche Basis des menschlichen Handelns. Moral stellt die Handlungsprinzipien dar. Da geht es um Nach-

haltigkeit und regenerative Ressourcen. Ich muss die zukünftige Nutzergeneration in die Gebäudeplanung miteinbeziehen. Börsennotierte Immobilien-Unternehmen müssen Quartalsberichte bringen. Ein Immobilien Development dauert aber zehn oder mehr Jahre. Es ist nicht möglich, jedes Quartal eine tolle Geschichte zu erfinden, um meine Investoren und Aktionäre auf nachhaltige Weise zufrieden zu stellen. Erkennen Sie einen Unterschied zwischen der älteren und jüngeren Generation, was die Einstellung zum Thema Nachhaltigkeit betrifft? >> Also ich würde mal flapsig formulieren: Jedenfalls, weil die alte Generation ist meiner Erfahrung nach auf dem Thema gar nicht drauf. Die Jüngeren sind wenigstens ein bisschen bei dem Thema angekommen. Ein wesentlicher Punkt ist, dass man sich die Frage stellen muss: „Was will ich mit der neuen Immobilie erreichen?“ Es fehlt an Visionen.

Man sollte sich vorher überlegen, wie das Gebäude in das sozioökonomische und soziostrukturelle Umfeld passen könnte. Da muss an die nächste und übernächste Generation gedacht werden. Allein die Wirtschaftlichkeit steht für Sie nicht an erster Stelle? >> Nein. Davor müssen Verantwortungsbewusstsein und Achtsamkeit stehen. Ist die Ökonomie an erster Stelle, wird nur kurzfristig gedacht. Ich muss den Menschen und nicht das Gebäude in den Mittelpunkt stellen. Dann ist man in der Zukunft gegen widrige Veränderungen resilient. Aber muss die Bauwirtschaft speziell im Wohnungsbau darauf achten? Man hat den Eindruck, aktuell kann jede Wohnung an den Mann oder an die Frau gebracht werden. >> Für die Lagen mit Zuzug ist das definitiv der Fall. Man darf aber nicht vergessen, dass es auch in Österreich Lagen mit Stagnation oder Abwanderung gibt. Beispielsweise in der Oberund Südoststeiermark. Es könnten jederzeit

Umweltkatastrophen passieren, die gewisse Lagen völlig unattraktiv machen. Das würde die Bauindustrie gewaltig unter Druck setzen. Dieser massive Zuzug von Menschen in Ballungsgebiete führt auch dazu, dass es zu Entwicklungen kommt, die eben nicht nachhaltig sind im Sinne davon, meine Ressourcen regenerativ, auf lange Frist, nämlich auf Lebensdauer der Ressource selber, zu nutzen und einzusetzen. Wie sehen Sie die Stadtquartiersentwicklung Aspern? >> Aspern ist keine natürliche Entwicklung, deshalb sehe ich das sehr kritisch. Man hätte vorher die Menschen befragen müssen. Man hätte die Bürger beteiligen können und eine wirkliche Mitmachstadt planen können. Aber in Aspern wurde doch bereits mit Baugruppen gebaut. >> Man muss aber die ganze Stadt so bauen. Dazu gehört die Befragung der Bevölkerung dazu. Aspern wäre eine schöne Möglichkeit dafür gewesen. Wieso glauben Sie, dass sich Aspern gegen ein solches Konzept entschieden hat? >> Ich halte das für ein Machtspiel. Manche Menschen glauben, dass sie wüssten, was für den kleinen Bürger gut ist. Der muss es dann eben nehmen und wenn er es nicht nimmt, dann wird es halt ein bisschen billiger angeboten. Was wollen die Wiener dann wirklich? Wir Wiener wissen ganz genau, was wir wollen. Wir wollen in einer historisch gewachsenen Stadt leben. Deshalb muss eine Verdichtung geschaffen und beispielsweise Dachgeschoße ausgebaut werden. Und man muss natürlich die Infrastrukturen der Stadt erweitern. Inwiefern kann die Politik dazu etwas beitragen? >> Politiker dürfen nicht nur dort Infrastruktur schaffen, wo potentielle Wähler sind, sondern dort, wo Menschen leben wollen. In der Gegenwart sind viele Politiker vernünftiger geworden. In der Vergangenheit wurden wirklich massenhaft Fehler aus macht- und interessenspolitischen Gründen gemacht. Da wären wir wieder beim Thema Transparenz. >> Ja. Es gab keine Transparenz in den Entscheidungen. Insbesondere wurden Betroffene, nämlich die Bürger, nicht einbezogen.

Winter 2017 | ImmoFokus

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Positionen & Meinungen

„Wir müssen langsam mal wieder lernen, dass wir für unser Leben selbst Verantwortung tragen und nicht immer gleich nach der Obrigkeit rufen.“

Ist Nachhaltigkeit für die Immobilienbranche noch immer eine besondere Herausforderung? >> Auf jeden Fall. In der Immobilienwirtschaft geht es um ernste Dinge. Wenn ich ein falsches Auto kaufe, dann ist es in ein paar Jahren wieder weg. Eine Immobilie wird auch bei einer schlechten Bauweise nur im Notfall abgerissen. In der Immobilienbranche kommt gerade die soziale Nachhaltigkeit noch zu kurz. Wir haben technische, energieeffiziente, ressourcenschonende Bauweisen und Baumaterialien. Das geht schon seinen Weg. Bei der sozialen Nachhaltigkeit sind mir nur wenige Projekte bekannt, die losgelöst von politischen Interessen initiiert wurden. Ein Beispiel bitte. >> Ich arbeite mit einer Initiative von Grazer Hausverwaltern zusammen, die die Idee haben, sogenannte Problemliegenschaften in lagezuschlagslosen Gegenden aufzuwerten. In solche Liegenschaften möchte oft kein Haus-

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ImmoFokus | Winter 2017

Hat der „normale“ Hausbesorger dann Ihrer Meinung nach ausgedient? >> Genau. Ich kann ja einen Mieter dafür gewinnen. Meine verstorbenen Großeltern haben in ihrer Wohnungseigentumsanlage unter den acht Parteien ausgemacht, wer pro Monat die Reinigung im Haus macht. Ohne Reinigungsfirma. Da passt plötzlich jeder viel mehr auf, weil er ja irgendwann selbst wieder mit der Reinigung dran ist. verwalter gehen. Die Initiative Dageko erkennt die Menschen dahinter. Die Idee ist der Aufbau einer sozioökonomischen Hausverwaltung. Wir verlangen von unseren Mietern, dass sie – für einen günstigeren Mietpreis – gewisse Leistungen im Haus oder in der Nachbarschaft übernehmen. Wenn so eine Vertrauensbasis geschaffen wurde, dann kann ich Einsparungen in der Verwaltung schaffen. Die Piloten sind schon da, es gibt Stiftungen, gemeinnützige Immobiliengesellschaften, die gesagt haben, sie hätten Interesse Liegenschaften auf diese Art verwalten zu lassen. Was kann man sich unter Ihrer Rolle bei Dageko vorstellen? >> Ich bin einer der Pro-Bono-Förderer, die dabei sind, ein Business- und ein Wirksamkeitsmodell zu erstellen. Wir wollen ganz konkret in Graz und dann in Wien die ersten Immobilien als Pilot selbstverwaltet betreiben. In ein bis zwei Jahren werden wir uns die Entwicklung anschauen und entsprechend skalieren.

Aber da gibt es doch zahlreihe rechtliche Hindernisse. Allein, wenn ich an die Haftungsfrage denke? >> Das ist eines meiner Lieblingsthemen. Die Politik muss etwas gegen diese Überregulierung tun. Wir müssen langsam mal wieder lernen, dass wir für unser Leben selbst Verantwortung tragen und nicht immer gleich nach der Obrigkeit rufen. Kein Fan von Regulierungen? >> Nein. Regulierungen zeugen besonders bei Vermietungen von einem riesigen Misstrauen. Wir sollten endlich einmal ein paar Schritte zurückgehen und einander mit Vertrauen begegnen. Dazu braucht es keine Interessensvertretungen oder Lobbying. Wir Menschen sind grundsätzlich soziale, positive Wesen. Wie aber kann ein Vermieter den perfekten Mieter finden und umgekehrt? >> Natürlich gilt „Prüfe, wer sich binde“. Aufgrund der Gesetzeslage werde ich einen Mie-

ter nicht so schnell los. Umgekehrt ist es aber genauso. Ein Mieter kann jederzeit ausziehen, aber das ist mit einem Ressourcenaufwand verbunden. Außerdem bekomme ich bei dem knappen Wohnungsmarkt nicht so einfach eine neue Wohnung. Der ganze Prozess der Mietersuche sollte viel verantwortungsvoller und sozial nachhaltiger gestaltet werden. Viel zu wenige Immobilienmakler setzen den Mieter oder Käufer in den Fokus. Klingt so, als sprächen Sie sich für das Besteller-Prinzip aus? >> Absolut. Ich verstehe nicht, warum sich die Immobilienbranche so dagegen wehrt. Eine gute Standesvertretung muss sich meiner Meinung nach weiterentwickeln. Sonst hat man irgendwann keine Chance mehr. Glauben Sie, dass sich besonders die ältere Generation gegen Veränderungen wehrt? >> Das Obrigkeitsdenken mancher Menschen, insbesondere eben der älteren Generation, ist beängstigend. Die Makler könnten Ihrer Meinung nach also etwas an ihrer Situation ändern. Welche Rolle spielen da die Interessensvertretungen? >> Die Makler könnten auf jeden Fall etwas ändern. Die Interessensvertretungen der Makler bestehen aber leider in den meisten Fällen aus Nicht-Maklern. Michael Pisecky zum Beispiel ist ursprünglich gelernter Banker. Vor ihm wa-

ren meistens Hausverwalter die Makler-Vertreter. Die Makler müssen selber aktiv werden und etwas an ihrer Situation ändern. In der Immobilienbranche herrscht also Stillstand? >> Die Standesvertretung hat in den letzten zehn Jahren nur wenig wirklich Neues umgesetzt. Der größte Sprung in der Immobilienbranche ist durch die größere Transparenz bei den Preisen entstanden. Immobilien.net hat damals sicher einen großen Beitrag dazu ge-

leistet, da wir die Immobilienpreise analysiert, veröffentlicht und regelmäßig kommuniziert haben. Das machen jetzt alle. Aber seitdem ist nichts Neues passiert. Wo bleibt das Next Level? wDisruptive Veränderungen wird es nur dann geben, wenn wir in ein nächstes Level der Transparenz gehen. Dazu gehören mehr Ehrlichkeit und Wahrhaftigkeit: Das bringt uns auch menschlich weiter. Wenn Mensch und Ehrlichkeit im Mittelpunkt stehen, dann kommen automatisch die wirtschaftlichen Erfolge - und das langfristig. n

DAGEKO - SOZIALÖKONOMISCHE HAUSVERWALTUNG MIT DEN SINNSTIFTERN MARTIN ESSL UND HERMANN RAUTER Sozial schlechter gestellten Menschen, Menschen mit Migrationshintergrund, Asylwerbern und Asylberechtigten wird in unserer Gesellschaft der Zugang zum Wohnungsmarkt erschwert bzw. verwehrt. Dieser Umstand führt zur Ghettoisierung und wirkt sich negativ auf den Integrationsprozess aus. Dem gegenüber steht eine Vielzahl an leerstehenden Wohnungen, die aufgrund von Desinteresse, Vorurteilen, Fehlinformation und Ängsten nicht an obengenannte Zielgruppen vermietet werden. Die wirtschaftlichen Auswirkungen für den Liegenschaftseigentümer sind weniger Einnahmen und somit weniger Budget für notwendige Instandhaltung und Sanierung. Dageko will die Rolle des Hausverwalters neu definieren und den Aufgabenbereich der integrativen Betreuung von Mietern erweitern. Der Hausverwalter soll zur Schnittstelle für Mieter, Behörden, Organisationen und dem Eigentümer werden. Die Idee der integrierenden, sozialökonomischen Hausverwaltung soll zum Leitfaden für andere Hausverwaltungen werden, um die intensive Betreuung von Menschen möglich zu machen und die Reichweite des gesellschaftlichen Mehrwertes zu erhöhen. Die Erweiterung des Aufgabenbereiches der Hausverwaltung um den sozialökonomischen Aspekt bräuchte den Anreiz eines Zertifikates. Damit einhergehen sollte eine steuerliche Begünstigung für den Eigentümer bei Beauftragung einer zertifizierten Dienstleistung. Eine erweiterte Hausverwaltungssoftware könnte die automatisierte, digitale Vernetzung mit Behörden und Ämtern ermöglichen und somit mehr Zeit für die persönliche Betreuung/Beratung der Mieter schaffen.

Winter 2017 | ImmoFokus 143

Rubrik Positionen & Meinungen

Wien, Florida und zurück Immobilien mit Green Card. Über Immobilien in Florida, Trump, Green Cards und Verkäufe in Österreich sprach der ImmoFokus mit Gerda Chalupa, Chalupa & Partner Immobilien, und Wolfgang Herz, Fortune International Realty. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Sie sind geborener Österreicher und leben und arbeiten in Florida. Was verschlägt Sie jetzt (wieder) nach Wien? Wolfgang Herz: Ich bin ein geborener Wiener, der immer wieder gerne und oft zurückkommt. Mein Hauptlebensbereich ist Florida, aber ich reise für Immobilien durch die ganze Welt. Was hat mich nach Wien „verschlagen“? Die Suche nach einem Partner, den ich in Chalupa Immobilien gefunden habe. Wir sind Marktführer in Florida, eine 1.000-Makler-Company und suchen immer internationale Partner, die eine ähnliche Vision wie wir verfolgen, mit denen wir zusammenarbeiten können. Gerda Chalupa: Es muss die Chemie passen. Wenn die nicht stimmt und das Vertrauen nicht gegeben ist, dann findet man sich auch nicht. Wir schauen über den Tellerrand und haben viele internationale Kunden. In dieser Weise ist es für mich eine Freude, in Miami, Florida und generell Amerika tätig zu sein.

144 ImmoFokus | Winter 2017

Ihr Kernbereich ist exklusives Wohnen? Herz: Nicht ausschließlich. Wir haben von der Einsteigerwohnung bis zum Luxusobjekt alles im Portfolio. Das größte Projekt in Miami, das Brickell City Center, ist Luxusklasse. Wir haben Trump Towers, wir haben Ritz Carlton Residences. Für die Einsteiger haben wir Doral – Wohnkomplexe von 300 Einheiten bis 1.800 Einheiten. Wo liegt das Einstiegsniveau, was bekomme ich dafür und was ist das Teuerste, was Sie aktuell im Portfolio haben? >> 100.000 bis 150.000 Dollar für eine 50- bis 60-Quadratmeter-Wohnung und 54 Millionen für ein 9.000 Squarefeet Luxusapartment. Topfloor im St. Regis oder Ritz Carlton. Welche Kunden sprechen Sie an? >> Wir haben von Europa, Lateinamerika, Nordamerika, Katar, Chinesen ziemlich alles an Kunden. Die Strukturierung ist genauso wie

Wien und der Zugang zu Immobilien ähnlich. Deswegen haben wir auch mit Chalupa eine gegenseitige Vermarktung: Viele Projekte in Österreich sind auch interessant für Auslandsösterreicher, Russen oder Chinesen. Die Welt ist global geworden. Es gibt überall hin Direktflüge, die Reisezeit ist dieselbe, wie wenn Sie mit dem Auto nach Bregenz fahren. Was spricht für ein Investment in den USA? Herz: Miami ist eine junge Stadt. In Florida lockt speziell das Wetter. Fast alle Großfirmen haben Florida als Stützpunkt. Praktisch alles, was sich in London als Europas kulinarischer Tempel entwickelt hat, wird in Miami repliziert. Wonach suchen die Österreicher in Florida? Sind es die berühmten Pensionisten? Chalupa: Ja, immer wieder. Man hat einfach gewisse Punkte weltweit, die man direkt ansteuern kann. Eine fertige Wohnung, nicht zu groß, wo alles gegeben ist. Die auch keine Belastung

ist und die Betriebskosten sich im Rahmen halten. Wo man einen Concierge hat. Bevor man sich im Hotel niederlässt, macht das eher Sinn. Herz: Wobei die Älteren eher die Westküste suchen – Häuser und niedrigere Objekte. Die junge, aktive Generation – oder die Junggebliebenen – suchen die Stadt, die Atmosphäre, die Aussicht. Es gibt auch einen Gesundheitsaspekt in dieser Klimaregion. Viele können aufgrund der Visa nur sechs bzw. drei Monate bleiben, aber die Immobilien lassen sich auch einfach vermieten. Es gibt Interesse an Winter-, aber auch an Sommerdomizilen. Kann ich ohne im Besitz einer dauerhaften Aufenthaltserlaubnis Eigentum in den Staaten erwerben – also auch, wenn ich nur ein temporäres Visum habe? Herz: Das einzige, was Sie brauchen, ist Geld. Wir haben Projekte wie das Paramount, das eine Green Card beinhaltet. Es gibt ein VisaProgramm in Amerika, das EB5, da müssen Sie 500.000 Dollar in ein Projekt investieren, das national geprüft ist. Sie investieren z.B. in das darunter gelegene Shoppingcenter und wenn das Gebäude fertig ist, kostet es Sie vielleicht 70.000 oder 80.000 Dollar, aber Sie haben dann Anspruch auf eine Green Card und dürfen dann dauerhaft dort leben. Nach drei bis fünf Jahren bekommen Sie das Investment zurück, nicht versteuert. Man kann dieses Investment auch als Anzahlung für eine Wohnung im selben Gebäude nehmen. Wie sehr spielt Trump im Moment eine Rolle? Herz: Er will definitiv Leute haben, die in den USA investieren. Was er nicht will, ist illegale Einwanderung, weil er seine Arbeitskräfte schützen will – und er will auch keine Leute, die er nicht kontrollieren kann. Bei EB5 werden Sie auch geprüft. Auf das Geschäft hat Trump natürlich Auswirkungen gehabt, seine Message ist nicht klar und nicht klar kommuniziert worden.

Das Brickell City Center ist eines der größten Developments. Da ist ein Shoppingcenter mit luxuriösem Kino ein Must. Die Leute wollen nicht mehr im Auto oder in der UBahn sitzen. Chalupa: Es ist angenehm, wenn ich oben wohne und im Untergeschoß Sport machen kann. Von der Vermarktung sind die Teams in Miami und Wien schon sehr ähnlich.

„Bei der Vermarktung spielen auch die neuen Medien eine Rolle.“

Wie stehen Sie zu Multiple Listing Service? Chalupa: Ich bin eine absolute Teamplayerin. Ich arbeite gerne mit Kollegen zusammen und versuche wirklich, für den Kunden das richtige Projekt oder Objekt zu finden. Der hat einen Ansprechpartner und die Möglichkeit, das ganze Portfolio auszunützen. Herz: Wenn uns Chalupa einen Kunden schickt, machen sie die Vorarbeit, wir holen sie ab und zeigen ihnen alle Objekte – nicht nur meine 40 Prozent. Ich kann dem Kunden das geben, was er will – nicht, was ich will. Chalupa: Es geht darum, ein Partner zu werden und die Themen herauszufinden. Das ist mühsam, klar. Aber gibt mehr Vertrauen. Es ist auch ein Zeitthema und mühsam für die Kunden, wenn sie zu mehreren Maklern gehen müssen.

Chalupa: Virtual Reality ist dabei eine Hilfestellung, weil ich vom Plan weg verkaufen kann. Aber ich muss den Kunden auch das Vertrauen geben, dass der Bauträger das auch zu Ende bringen kann.

Herz: In Amerika gehen wir den nächsten Schritt und nehmen international Projekte ins MLS auf. Für uns als großer Bauträger ist es auch wichtig, dass so viele Makler wie möglich Zugang haben. Damit wir bauen können, müssen wir übrigens 50 bis 70 Prozent Pre-Sales schaffen. Allein der Zugang heißt aber nicht, dass der Makler gut arbeitet. Ein großer Unterschied zu Europa ist übrigens auch, dass wir mit Küche, Bad und jetzt auch mit Ausstattung liefern. Der Kunde kann am Tag des Kaufes einziehen oder vermieten. Die Returns einer reinen Investition auf Miete liegen dann mit allen Kosten zwischen fünf und sechs Prozent netto.

Herz: Wir haben alle Technik der Welt zur Verfügung. Man darf nicht vergessen, wir bauen keine 20, sondern 300 oder 500 Wohnungen.

Chalupa: So weit sind wir noch nicht, das schaffen wir mit Mietdeckelung und allen Themen nicht. n

Wolfgang Herz Herz: Bei der Vermarktung spielen auch die neuen Medien eine Rolle. Wir machen keine Broschüren, sondern Bücher.

Wie wichtig ist österreichischen Investoren eine Green Card? Chalupa: Immer wieder, weil man auch länger an einem Ort verweilen will. Auch das Interesse an Bildung ist groß und die amerikanischen beruflichen Ausbildungsformen werden gern angenommen. Herz: Wir versuchen dem Kunden auch immer etwas zu bieten, eine neue Attraktion.

Winter 2017 | ImmoFokus 145

Rubrik

Auf Wachstumskurs Keine Kurskorrektur in Sicht. ADEQAT-Geschäftsführer Karl Derfler mahnt zu Wachsamkeit: "Investments in Immobilien werden häufig aus Mangel an Alternativen getätigt." Das Gespräch führte: Michael Neubauer

„Besonders stolz sind wir, dass unser Dienstleistungsgeschäft kontinuierlich wächst.“ Karl Derfler, ADEQAT

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Wie sehen Sie das aktuelle Marktumfeld? Die Preise klettern nach wie vor nach oben. Wie lange noch? Karl Derfler: Auch wenn sich der Markt aktuell noch in einem Aufwärtstrend befindet, darf man nie aus den Augen verlieren, dass es natürlich eine enge Verflechtung mit den Kapitalmärkten und dem politischen Weltgeschehen gibt. Tatsächlich möchte derzeit noch sehr viel Geld in Immobilien investiert werden. Wir müssen aber demütig bleiben und sollten uns bewusst sein, dass diese Investments häufig aus Mangel an Alternativen geschehen, Wachsamkeit ist daher mehr als angebracht. Rechnen Sie in der einen oder anderen Assetklasse mit Preiskorrekturen? >> Im Moment sehen wir keine Anzeichen von Preiskorrekturen. Wesentlicher Grund dafür ist, dass kaum Fremdfinanzierungen im Spiel

sind. Generell gilt aber nach wie vor, dass die Qualität eines Assets ausschlaggebend ist und auch bleiben wird. Das heißt: Schlechte Assets sind auch vor dem Hintergrund der aktuellen Projektknappheit kaum platzierbar, wohingegen für gute Projekte ungebrochen hohe Nachfrage besteht. Zufrieden mit 2017? Heute steht schon fest, dass 2017 mit einem Investmentvolumen von bundesweit über 4 Milliarden ein neuer Rekord erreicht wird. Mit welcher Erfolgsmeldung kann ADEQAT punkten? >> Besonders stolz sind wir, dass unser Dienstleistungsgeschäft kontinuierlich wächst und wir vielen unserer Kunden dabei helfen konnten, ihre Liegenschaften zu veredeln und so noch wertvoller zu machen. 2017 war aber auch wirtschaftlich für uns ein sehr erfolgreiches und auch ereignisreiches Jahr. Zum einen konnten wir das sehr

gute Vorjahr nochmal übertreffen. In Summe haben wir heuer bereits Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von mehr als 190 Millionen Euro begleitet. Zum anderen haben wir mit der Markteinführung unseres Investorenportals Sounding die Tür in Richtung digitale Zukunft geöffnet und die ersten Schritte erfolgreich hinter uns gebracht. Es wird immer schwieriger, geeignete bereits fertiggestellte Objekte für Investoren zu finden. Sind Investoren bereit, in Projekte bzw. Projektentwicklungen zu investieren? >> Definitiv! Wir sehen auch einen Trend in diese Richtung. Es ist uns gelungen, mehrere Projekte in Wien bereits vor der Baugenehmigung an Investoren zu vermitteln.

direkte Auswirkungen auf den heimischen Immobilienmarkt auch bei einem harten BREXIT überschaubar sein werden. Vor rund einem halben Jahr haben Sie mit ADEQAT Sounding ein ganz spezielles Investorenportal präsentiert. Wie sind Ihre ersten Erfahrungen? >> Durchwegs positiv. Wir merken auch auf Kundenseite, dass die Vorteile des Portals vor allem in Hinblick auf das Sounding, mit dem erstmals anonyme Preissignale von echten Investoren eingeholt werden können, verstanden und auch angenommen werden. Das Interesse wächst kontinuierlich und wir konnten einige Projekte zur Vermarktung gewinnen. n

Man hört immer wieder von privaten Investoren aus dem asiatischen Raum. Gibt es diese wirklich? >> Obwohl wir auch zahlreiche namhafte internationale Investoren betreuen, stammt der Großteil unserer Kunden aus dem deutschsprachigen Raum. Anfragen von Investoren aus Asien kommen dennoch immer wieder vor. Wie sieht es mit den Briten aus? Welche Auswirkungen könnte ein BREXIT auf den österreichischen Immobilienmarkt haben? Rechnen Sie mit einem verstärkten Interesse? >> Das hängt natürlich ganz vom weiteren Verlauf bzw. dem Ausgang der Verhandlungen ab. Generell würden wir aber meinen, dass

„Mit dem Portal Sounding haben wir die Tür in Richtung digitale Zukunft geöffnet.“ Karl Derfler, ADEQAT

Wer braucht 5.000 Wohnungen in Favoriten? Fotos: XXX

In den nächsten Jahren kommen in Favoriten 5.000 Wohnungen auf den Markt. Gleichzeitig sinkt der Bedarf. Wie kann man da seine Immobilie trotzdem erfolgreich vermarkten? Und wo in Wien sollten Sie jetzt besser bauen? Wir wissen es. Dank strategischem Immobilienmarketing. Erfahren Sie mehr auf www.bosakunddiewoelfe.at oder rufen Sie uns an T + 43 1 997 13 27

Die Spezialisten 147 für Ihre Immobilie.

Winter 2017 | ImmoFokus

Positionen & Meinungen Rubrik

„Meine Erfahrungen aus dem Sport helfen mir, mit Belastungen besser umgehen zu können.“ Najda Hafez ADEQAT

Abschlussstark Schnell entschlossen. "Anpacken und nach vorne schauen“, ist die Devise von Ex-Skirennläuferin Nadja Hafez, die über die ImmoFokus-Veranstaltung YoungTalents als Investmentmaklerin zu ADEQAT fand. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Wir haben einander bei den ImmoFokus Young Talents an der FHWien kennengelernt und einige Wochen später auf der EXPO bei Ihrem neuen Arbeitgeber am Stand der ADEQAT wiedergetroffen. Wobei die Young Talents nicht ganz unschuldig an diesem Wechsel sind. Wieso haben sie die Young Talents besucht? Nadja Hafez: Ich absolviere auf der TU den postgradualen Master „Immobilienmanagement und Bewertung“. Ein Rundmail einer unserer Professorinnen, Carmen Dilch, hat uns auf die Veranstaltung am FH Campus aufmerksam gemacht. Mich haben vor allem die Unternehmenspräsentationen interessiert. Da habe ich mir gedacht: Das klingt interessant, das schaue ich mir an. Bei diesen Präsentationen hat ADEQAT sein Investorenportal und das

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Sounding vorgestellt. Ich bin mit Herbert Logar ins Gespräch gekommen. Bei einem anschließenden Treffen, bei dem wir Details unserer Zusammenarbeit besprachen, fragte er mich am Ende für mich ganz überraschend: „Wie schaut es eigentlich jobmäßig aus? Wollen Sie sich verändern?" Ich wollte, habe mich verändert und bin nun Teil des ADEQAT-Teams. Wie sind Sie mit der Immobilienbranche in Kontakt gekommen? >> Ich habe Kommunikationswissenschaften und Slawistik mit Schwerpunkt Russisch und Polnisch studiert. Nach dem Studium ist mir ein Inserat für einen Job in einer Immobilienkanzlei aufgefallen. Ich habe die Ausbildung zur Maklerassistentin absolviert und bei einer Salzburger Immobilienkanzlei meine ersten Schritte in die

Immobilienwirtschaft gewagt. Am Anfang war es nicht leicht. Ich musste alle meine Objekte selbst akquirieren. Aber es hat sich ausgezahlt. Das Internet hat mir zwei Dinge verraten: Sie haben das Skigymnasium in Stams besucht und waren bei den Olympischen Spielen in Sotschi dabei. >> Ja, richtig. (lacht) Das stimmt. Nachdem ich Russisch studiert habe, habe ich mich initiativ beim Olympischen Komitee beworben. Ich wurde für Sotschi engagiert und war hauptsächlich als Übersetzerin und im Hospitality-Bereich im Einsatz. Ich habe übersetzt und bin mit Partnern und Sponsoren vom Austria House unterwegs gewesen. Habe geschaut, dass sie in den Hotels unterkommen, zu den Events hinfinden und dass sie immer jemand begleitet, der auch

Russisch spricht. In Russland ist es nicht selbstverständlich, dass alle gut Englisch sprechen, behaupte ich mal. (lacht) Ihr aktuelles Aufgabengebiet bei ADEQAT? >> Investment. Ich bin Investmentmaklerin und betreue Assetklassen quer durch die Bank, sprich Wohnimmobilien sowie Gewerbeobjekte. Davon derzeit vor allem Hotels - auch in der Projektentwicklung. Dabei hilft mir, dass ich vor drei Jahren die Bauträgerkonzession gemacht habe. Generell bieten wir bei ADEQAT neben den klassischen Maklerleistungen auch Beratung hinsichtlich Projektentwicklungen, Finanzierung und ForwardFunding-Projekten. Unser Investorennetzwerk ist enorm, das hatte ich früher nicht. Wie lange hat die Entscheidung gedauert, von Salzburg nach Wien zu wechseln? >> Ich hatte schon länger im Hinterkopf, dass ich nach Wien und vor allem in den Investmentmarkt möchte. Wenn man sich das als Ziel setzt, dann kann man in Österreich nur nach Wien gehen – oder man geht ins Ausland. Das war für mich klar. Die Entscheidung ist schnell gefallen. Haben Sie Ihre Traumimmobilie in Wien bereits gefunden? >> Die Lage ist nicht schlecht, die Traumimmobilie ist es noch nicht. (lacht) Wohnen am Wasser stelle ich mir schön vor. Wenn ich im

Laufschritt an der alten Donau oder am Kaiserwasser unterwegs bin – da gibt es ansprechende Objekte, die gut angebunden sind. Kurze Wege in die Stadt und trotzdem im Grünen – das wäre es in Wien. Zurück zum Skisport … >> Ich war Skiläuferin bis 2009. Ich habe das Skigymnasium in Stams absolviert. Das werde ich deshalb nie vergessen, weil es einfach eine einmalige Lebenserfahrung ist. Da lernt man, was Disziplin ist, was man alles an einem Tag unter den Hut bringen kann – und das schon in jungen Jahren. Ich glaube, das ist viel wert. Der Leistungssport, unabhängig vom Skigymnasium, ist generell sehr lehrreich. Waren Sie immer schon ehrgeizig? Oder kam der Ehrgeiz mit dem Sport? >> Ich war immer schon ehrgeizig. Schon von klein auf. Mit vier im Schwimmunterricht oder im Skikurs. Beim Schwimmen habe ich, so meine Mutter, immer Extrabahnen gezogen. (lacht) Ich selbst kann mich daran nicht mehr genau erinnern. Oder beim Skifahren: Hat es minus 20 Grad gehabt, haben alle anderen Kinder gejammert: „Wir wollen reingehen.“ Ich wollte immer weiterfahren. Welche Disziplinen sind Sie gefahren? >> Alle. In den schnelleren Disziplinen war ich am besten – speziell in der Abfahrt. Mein Kindheitstraum war, Weltmeisterin oder Olympia-

siegerin zu werden. Daraus wurde nichts. Es haben sich dann einige Verletzungen aneinandergereiht. Ich habe aber weitergemacht. Das System macht Druck – aber man setzt sich auch selbst unter Druck. Aber ich bereue auf keinen Fall, dass ich den Schritt dann gesetzt habe und gesagt habe: Ich beende meine Karriere. Denn man investiert wirklich alles, das ganze Leben ist darauf ausgerichtet. Würden Sie jetzt etwas anders machen, wenn Sie noch einmal bei Null anfangen könnten? >> Nein. Ich würde es nicht anders machen. Es war schon eine gute Lebensschule. Karriere als Trainerin – keine Option? >> Nein. Alles andere – nur nicht irgendetwas mit Sport. Auch wenn mir viele zu einem Sportstudium geraten haben. Können – besser gefragt – wollen Sie überhaupt noch Skifahren? Oder haben Sie genug? Hat Sport nach wie vor einen hohen Stellenwert für Sie? >> Auf jeden Fall. Ich laufe gerne an der frischen Luft. CrossFit taugt mir und tut mir gut. Im Sommer mache ich mal Radtouren, gehe Bergwandern. Skifahren ist nach wie vor meine große Leidenschaft. Bis vergangene Saison war ich auch noch als Privatskilehrerin am Arlberg. Da war ich mit vielen interessanten Persönlichkeiten unterwegs. Was haben Sie vom Sport ins Berufsleben mitgenommen? Disziplin, Ausdauer? >> Belastbarkeit und einen gewissen Ehrgeiz. Ich will Ziele erreichen. Wir alle arbeiten, um Geld zu verdienen, das ist ja kein Geheimnis. Deshalb macht jeder seinen Job. Ich habe den gewissen Ehrgeiz, meinen Job besser als andere zu machen, das coolere Objekt an Land zu ziehen. Meine Erfahrungen aus dem Sport helfen mir sicher, mit Belastungen besser umgehen zu können. Wenn man mit 130 eine Abfahrt hinunterfahren muss und am Start steht, das ist Stress pur. Mit diesem Stress umgehen zu können. Oder einfach auch mit Niederlagen umgehen können. Es ist ja im Berufsleben genauso, dass nicht immer alles wie am Schnürchen läuft. Da muss man dann einfach sagen: Passt. Anpacken und nach vorne schauen. n

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Rubrik Positionen & Meinungen

Information ist alles Datenflut. Der ImmoFokus im Gespräch mit dem Observer-Geschäftsführer Florian Laszlo über qualitative Medienauswertung und die Vorteile, die Immobilienunternehmen daraus ziehen können. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

„Ich möchte, ohne viel Arbeit oder Zeit zu investieren, jederzeit on-the-go wissen, was jetzt gerade Relevantes passiert.“ Florian Laszlo, Observer

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ImmoFokus | Winter 2017

Wie ich an den Arbeitsplätzen Ihrer Mitarbeiter erkenne: Sie haben die Frage "Digitalisierung – ja oder nein?" schon längst beantwortet. Florian Laszlo: Ja, wir sind an der Vorderfront der Digitalisierung, weil wir auch wegen der Datenmasse, die hier verarbeitet wird, die Digitalisierung regelmäßig fordern und die Grenzen der Computer und die Grenzen der Server regelmäßig austesten. Das war schon vor vielen Jahren so, wo das Problem des Einscannens eigentlich nicht lösbar war, weil der Mensch immer noch schneller war. Wann hat sich das gedreht? >> Genaugenommen hat sich das gar nicht gedreht. Die Probleme sind immer noch da. Es hat nur die Digitalisierung Platz gegriffen und so bekommen wir die Inhalte bereits digital. Der Prozess des Digitalisierens ist im-

mer noch ein ganz furchtbarer, weil zeitaufwändig, weil maschinenlastig – und bei uns muss es immer schnell gehen. Wann gehen bei Ihnen die ersten Auswertungen vom Vortag raus? >> Das Lektorat beginnt in der Nacht. Ab sechs Uhr ist hier schon richtig viel los und die ersten Lieferungen gehen um ca. 7.30 Uhr an die Kunden. Es ist ein wirklich sehr kleines Zeitfenster. Dementsprechend muss man schnell und flexibel arbeiten. Und da ist der Mensch immer noch besser als eine Maschine, die einfach stur ihr Ding macht. … also eine Kombination aus Maschinensuche und Nacharbeiten? >> Nein, im Printbereich und im Radio- und Fernsehbereich steht der Mensch zuerst. Das heißt, es ist der Mensch, der das digital Auf-

bereitete nimmt, aber trotzdem die Entscheidung fällt, zu lesen und zu sehen, ob das ein Suchbegriff ist oder nicht, der für einen Kunden passend ist. Ein aktuelles Beispiel: BMW hat ein neues Tool namens „Für Sie“ gelauncht. BMW und „Für Sie“, wie soll man das automatisiert suchen? Das braucht den Menschen. Für den unintelligenten Computer ist das absolut nicht machbar und da gibt es in unserem Bereich hunderte Beispiele, wie das nicht funktioniert. Eines meiner Lieblingsbeispiele ist „Mörtel“ Richard Lugner. Aber Mörtel ist natürlich kein Suchbegriff. Er ist zwar das Thema, aber eben nicht im Baustoffzusammenhang. Wie viele unterschiedliche Titel werten Sie aus? >> Knapp 3.000 und die entsprechen, nachdem manche jährlich oder quartalsmäßig kommen oder andere mehrfach täglich oder täglich in mehreren Ausgaben, zwischen 350 und 450 Stück Zeitung, wenn man so will.

Wie kann man die weite Online-Welt in der Auswertung komplett drin haben? >> Dadurch, dass wir online Österreich sehr gut kennen und unsere Suche im Vergleich mit einer Google-Suche ganz anders funktioniert. Wir haben eine gezielte Anzahl von rund 4.000 österreichischen URLs einschließlich Blogs, aber exklusive der Social-MediaPlattformen. Die werden jeden Tag, zum Teil mehrfach, auf Neuigkeiten durchsucht, weil die Meldung der letzten Woche ganz besonders uninteressant ist. Bei einer reinen Google-Suche mit einem Begriff kann man die ersten 50 Seiten meistens wegwerfen... >> Marketingmäßig muss man auf den ersten zehn sein, aber das führt eben dazu, dass sich die vielleicht relevanteren Ergebnisse irgendwo verstecken. Es ist eine eigene Wissenschaft, auf Google Suchbegriffe definieren zu können und Searches zu machen. Das braucht viel Erfahrung. Mit ein Grund, warum das von unseren Kunden an uns delegiert wird.

Social-Media-Plattformen sind ebenfalls abgedeckt? >> Selbstverständlich. Die ganze Bandbreite bis hin zu YouTube und Instagram. Instagram, wo man mit den Bilderwelten arbeiten kann, ist im Immobilienbereich ganz besonders wichtig: Mein Innenraum, mein Blick ist schöner. Welche speziellen Angebote haben Sie für die Immobilienwirtschaft? >> Die Medienresonanz-Analyse, die aus den unterschiedlichsten Daten diese aggregiert und dann einen Überblick verschafft. Das, was wir für den Immobilienbereich im Moment noch nicht anbieten, aber bei entsprechendem Interesse auch tun könnten, ist unsere Compare-Datenbank, wo wir eine gesamte Branche mit ihren medialen Tätigkeiten, was PR betrifft, aber auch Werbetätigkeiten, erfassen. Es ist ein Projekt, das wir beginnen, über einzelne Branchen auszurollen. Und die Immobilienbranche zählt, nachdem wir da ja starke Partner haben, natürlich zu den nächsten. n

Welche Dienstleistung bieten Sie für Immobilienfirmen an und welchen Nutzen können diese daraus ziehen, wenn sie optimal damit umgehen? >> Unsere Dienstleistung will unsere Kunden effizienter machen. Wir sparen ihre Zeit, weil sie nicht selber alle Zeitungen lesen, was technisch auch unmöglich wäre, um zu wissen, was über sie oder für sie Relevantes drinnen steht. Üblicherweise bekommt man über sich selbst oder über Hauptmitbewerber Nachrichten oder Themensuchbegriffe. Und genau diese Themensuchbegriffe haben wir gemeinsam mit ImmoFokus zu einem eigenen Tool für die Immobilienbranche zusammengefasst in einem Branchennewsletter, der genau das befriedigt: Ich möchte, ohne viel Arbeit oder Zeit zu investieren, jederzeit on-the-go wissen, was jetzt gerade Relevantes passiert. Ich bin beim Kunden, habe noch nicht Zeitung oder Immobilienmagazine gelesen, aber der Kunde spricht mich auf Aktuelles an. Wenn man da unbeleckt ist, dann macht es einen weniger guten Eindruck, als wenn man informiert ist. Ein solcher Branchen-Pressespiegel hat noch dazu den Vorteil, dass Medienbeobachtung nicht sehr teuer ist, aber noch einmal günstiger wird, wenn man sich die Kosten teilt und es als Informationsdienst bezieht.

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Positionen & Meinungen

Standortsuche Wachstum. „Wir sehen uns in den Landeshauptstädten um“, verrät Alisa Kapic, Country Manager bei Regus Österreich im Gespräch mit dem ImmoFokus. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

„Es gibt Kunden, die bereit sind, für ein Premiumprodukt in A-Lage einen höheren Preis zu zahlen.“ Alisa Kapic

„New World of Work“ ist der aktuelle Trend. Wie reagiert Regus? Macht man mit oder koppelt man sich bewusst davon ab? Alisa Kapic: Wir sind ein wesentlicher Enabler von „New World of Work“. Diese Geschichte hat bei uns vor knapp dreißig Jahren begonnen. Wir sind erfolgreich, weil wir uns den Trends anpassen und unsere Produkte ständig weiterentwickeln und Trends optimieren. Es klingt einfach „die passenden Produkte anbieten“, aber dahinter steckt harte Arbeit – diese ist Basis für unseren Erfolg. Weltweit haben wir 3.000 Standorte, in Österreich 21 – weitere werden folgen. Wir setzen „New World of Work“ um. Wir wollen Berufstätigen ermöglichen, so zu arbeiten, wie sie wollen, wann sie wollen, wo sie wollen. Die aktuellen Standorte sind Wien, Graz und Salzburg? >> In Zukunft auch Linz. Ich darf Ihnen jetzt schon verraten, dass Linz im ersten Quartal

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2018 dazukommen wird. Im Oktober 2017 haben wir einen zweiten Standort in Graz eröffnet. In Salzburg sind wir ebenfalls auf der Suche nach einem zweiten Standort. Unser Ziel ist es, verschiedene Produkte in den Städten anbieten zu können. Es gibt Kunden, die bereit sind, für ein Premiumprodukt in ALage einen höheren Preis zu zahlen. Es gibt aber auch Kunden, die gezielt nach B-Lagen suchen – wir müssen hier das passende Produkt bereitstellen. Wie schlägt sich diese Differenzierung im Preis – zum Beispiel in Wien – nieder? >> Alle Wiener Standorte sind in sehr guten Lagen. Das ist genau das, was sowohl die großen als auch die kleinen Unternehmer haben wollen. Die wollen an Top-Lagen repräsentativ vertreten sein. Die Preise sind sehr unterschiedlich. Es kommt dabei darauf an, wie lange der Kunde bei uns bleiben möchte, was für ein Produkt der Kunde nehmen möchte. Wir bieten

fixe Büros, aber auch flexible Bürolösungen an. Die dem „New World of Work“-Trend entsprechende Co-Working-Mitgliedschaft beginnt bei 100 Euro im Monat. In Wien ist REGUS gleich in zwei Office Towern. Sind Tower spezielle Standorte? >> Türme sind einfach in Top-Lagen. DC Tower und Millennium Tower bieten Annehmlichkeiten, die unsere Kunden zu schätzen wissen. Sie finden alles unter einem Dach – alles, was man nicht nur für das Geschäft braucht, sondern auch privat. Fitnesscenter, Einkaufsmöglichkeiten, dazu eine tolle Aussicht. Es ist aber Zufall, dass wir unsere beiden Standorte gleichzeitig eröffnet haben. Es kommen auch viele Mieter in den Towern zu uns, wenn sie kurzfristig weitere Büroflächen brauchen – zum Beispiel für Projektteams. Dafür ist das Konzept natürlich perfekt aufgestellt. Die können nämlich die Büros wirklich auf Tages- bzw. Monatsbasis mieten. Kommen auch noch andere Tower in Wien in Frage? Zum Beispiel der ORBI Tower? >> Ich möchte jetzt nicht zu viel verraten. Wir suchen auch in Wien weitere Standorte. Wir arbeiten sehr intensiv daran. Wir wollen dort sein, wo die Geschäfte gemacht werden. Der Westen Österreichs, zum Beispiel Innsbruck, ist kein Thema? >> Jede Landeshauptstadt ist für uns ein Thema. … schon aktiv auf der Suche? >> Wir sind auf der Suche.

Fotos: hurca.com (Fotolia)

Was macht einen Standort für Regus attraktiv? >> Die Standard-Standortgröße liegt zwischen 1.000 und 1.500 Quadratmetern. Das ist der klassische Business-Standort. Wollen wir Spaces – unseren Cowork-Brand, den wir gerade in Österreich implementieren – umsetzen, brauchen wir viel mehr Platz – mindestens 3.000 Quadratmeter. Spaces bedeutet, in einer offenen Architektur Büroräumlichkeiten und Konferenzräume anzubieten. In Wien ist dieser Bereich komplett ausgebucht. Unsere Zielgruppe sind hier vor allem jungen Menschen. Diese können Tag für Tag entscheiden, ob und wo sie bei uns arbeiten wollen. Die kommen einfach hinein und setzen sich hin, haben Internet und einen Barbereich, in dem es etwas zu

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Positionen & Meinungen

trinken gibt, und können in einer professionellen Umgebung arbeiten und ihre Meetings abhalten – und das an 3.000 Standorten weltweit. App runterladen – Standort suchen – hingehen – einchecken – arbeiten. Einfacher geht’s nicht. Wird das stark genutzt? >> Sehr stark. 50 Prozent aller Berufstätigen arbeiten an drei Tagen der Woche außerhalb ihres Unternehmens. Das ist ein Thema. Regus ist in Österreich mit Abstand die Nummer 1. Was sind die drei Top-Erfolgsfaktoren? >> Wir sind immer an vorderster Front. Wir reden mit unseren Kunden und bekommen das Feedback, wie sich bei großen und kleinen Unternehmen die Arbeitsweise ändert. Wir agieren sehr schnell und passen uns mit unseren Produkten den aktuellen Trends an. Wenn ich jetzt denke, vor zwölfeinhalb Jahren, als ich bei der Firma begonnen habe, was sich alles in der Zeit verändert hat bei den Produkten, die wir heute anbieten. Das ist unglaublich. Ein großer Vorteil ist auch unser weltweites Netzwerk an

3.000 Standorten. Da sind wir aber nicht am Ende. Unser Ziel, unsere Vision ist es, 20.000 Standorte weltweit zu haben. Wir sind gut unterwegs, diese Vision auch zu erfüllen. Ein Erfolgsfaktor ist sicher auch, dass wir für kleine und große Unternehmen Angebote haben.

So ist zum Beispiel unser Cowork-Produkt gerade für die kleinen Unternehmen, die an den Top-Adressen Büroräumlichkeiten oder eine Präsenz haben möchten, aber kein großes Budget haben, sehr interessant. Startups und kleine Unternehmen können nicht

nur in einer Top-Lage agieren, sondern an diesen Standorten auch mit anderen Firmen zusammenarbeiten und Kunden gewinnen. Wir veranstalten verschiedene NetworkEvents. Das ist ein Mehrwert für unsere Kunden. Gerade am Anfang geht es um Zusammenarbeit, geht es um Community. Das ist genau das, wovon die kleinen Unternehmen gerade am Anfang so profitieren. Werden alle Standorte von Regus direkt betrieben? Da gibt es kein Franchise-System? >> Es gibt Länder, in denen wir Franchise-Systeme haben. Wir werden das auch in Europa weiter ausbauen, weil wir eben überall sein wollen. Es gibt Länder, wo dies für uns vielleicht ein wenig schwieriger ist – dort werden wir die Partner suchen, die uns helfen können, schneller auf dem Markt präsent zu sein. Franchise ist so eine Möglichkeit. In Österreich auch? >> Das wird auch ein Thema. Zurzeit betreiben wir alle Standorte selbst, aber warum nicht. n

Senk Recht

Die oberen 10.000 Kommentar: Walter Senk

n Ich kenne eine Familie, die zieht aus ihrer Wohnung aus. In der neuen Wohnung zahlen sie nur 1.400 Euro Miete (inkl. BK und MwSt.) im Monat. Die Eltern freuen sich. Die Wohnung ist neu saniert, hat zwei Kinderzimmer (bisher hatten sie bei 120 Quadratmetern nur eines für zwei Kinder), liegt innerhalb des Gürtels und ist ein Schnäppchen! Ein Schnäppchen ist sie deshalb, da diese Familie in ihrer bisherigen Wohnung 1.900 Euro pro Monat bezahlt hat. Das sind jetzt um 500 Euro netto mehr, die in der Haushaltskasse zur Verfügung stehen. Man musste nicht lange suchen und hatte eine große Auswahl, denn im Internet gibt es in dieser Preiskategorie relativ viele Wohnungen, da diese einfach schwer vermarktbar sind. Ab 700 Euro/Monat längere Verwertungszeiträume Blicken wir zurück. Waren es vor rund vier Jahren noch die Wohnungen ab 1.200 Euro monatlich, die länger im Netz gestanden sind, so sind es mittlerweile die Wohnungen über 700 Euro Miete, die einen längeren Verwertungszeitraum aufweisen. Alles, was darunter liegt, wird schnell vom Markt absorbiert – sprich die Nachfrage nach günstigem Wohnraum ist enorm hoch, was sich schon alleine dadurch zeigt, dass Micro-Appartements reißenden Absatz finden. Ob das ein Trend ist, der gewünscht ist, oder die Mieter und Mieterinnen aus der Not eine Tugend machen, sei einmal dahin gestellt. Im oberen Segment zeigt sich aber eine sehr interessante Entwicklung. Wohnungen von 1.000 bis 1.500 Euro stehen zwar lange auf der Vermarktungsliste, aber sie finden in letzter Zeit vermehrt ihre Abnehmer. Und zwar sind es diejenigen, die aus einer Wohnung ausziehen, in der sie bis dato rund 2.000 Euro Miete bezahlt haben. Diese Wohnungssuchenden sind bei Vermietern sehr begehrt, denn sie wissen, dass sie davor viel mehr gezahlt haben und daher die aktuelle Miete aufbringen können und auch „lieber“ zahlen, da die Miete günstiger ist. Die Suchenden haben eine relativ gute Auswahl und viele wissen um die Stärke ihrer Position.

Die verlassenen Wohnungen allerdings werden nicht so rasch einen Nachmieter finden. Nebenbei frage ich mich natürlich, wie das in einer Zeit des Wirtschaftsaufschwunges, wie er gerne propagiert wird, geschehen kann, dass sich bei einem so wesentlichen Gut wie dem Wohnen eine dermaßen seltsame Situation abzeichnet? Die Conclusio daraus: Der Aufschwung findet gar nicht in der Realität statt, beziehungsweise er kommt dort gar nicht an, denn sonst hätten wir diese Situation nicht. Warten auf bessere Zeiten? Wer kann sich Leerstand leisten? Auf jeden Fall stellt sich die Frage, was Eigentümer in Zukunft mit diesen Wohnungen machen, die offensichtlich immer mehr werden und vom Markt kaum aufgenommen werden. Lässt man sie leer stehen und wartet auf bessere Zeiten? Oder wird hier irgendwann der Stift angesetzt und die Miete einfach runtergesetzt? Welcher Eigentümer kann es sich schon dauerhaft leisten, zwei drei Wohnungen leer stehen zu lassen, die gemeinsam 2.500 bis 3.500 Euro Miete pro Monat bringen könnten? Es gibt natürlich weitaus weniger Wohnungen in dieser Kategorie, als es bei Durchschnittsgrößen der Fall ist, aber ein gewisser Effekt könnte sich doch einstellen, wenn diese großen Wohnungen zu günstigeren Konditionen auf den Markt kommen und damit die oberen Zehntausend im Mittelfeld ankommen. Man darf gespannt sein.

ZUM AUTOR Mag. Walter Senk ist freier Journalist und befasst sich seit zwanzig Jahren mit dem Schwerpunkt Immobilien. Er betreibt die Homepage www.immobilen-redaktion.at und verfasst Fachartikel für verschiedene Medien, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.

Zu Tisch mit …

Marc Guido Höhne

Übervolle Auftragsbücher bei den Ausführenden. „Mittlerweile werden die Subunternehmer richtig arrogant und diktieren das Geschehen“, ärgert sich Drees & Sommer Geschäftsführer Marc Guido Höhne. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

ir treffen einander im Café Anzengruber in der Schleifmühlgasse, nicht unweit vom Naschmarkt. Warum gerade hier? „Ich mag einfach bodenständige Küche – auch war ich dort, als ich noch direkt in Wien gewohnt habe, mehr oder weniger Stammgast“, so Marc Guido Höhne, Geschäftsführer von Drees & Sommer. „Außerdem gibt es hier wunderbare Schnitzel zu essen.“ Also auf in den vierten Bezirk. Ich möchte ein wenig früher dort sein, denn eine Tischreservierung war telefonisch leider nicht

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möglich. Wider Erwarten finde ich gleich vis-àvis einen Parkplatz. Der Blick ins Innere lässt mich entspannen – die meisten Tische sind leer. Dennoch: Für uns gibt es nur einen „Katzentisch“. „Die anderen Tische sind alle reserviert“, wird mir auf Nachfrage vom – dem Auftreten nach – Chef höchstpersönlich in einem keinen Widerspruch duldenden Ton vermittelt. Mein Gast Marc Guido Höhne muss mich nicht lange zu einem „Bröselfetzen“ überreden. Dazu – wie es sich gehört – grüner Salat. Davor

gibt es eine (wirklich köstliche) Ganslsuppe. Bei Höhne kommt eine Frittatensuppe auf den Tisch – und ein erstes (Weiß-)Bier. Mittlerweile füllt sich das Lokal. Die Kellner rennen. Marc Guido Höhne ist Architekt in der dritten Generation. „Mein Großvater war in Deutschland ein klassischer Baumeister. In Niederschlesien groß geworden. Er hat alles gemacht. Statik gerechnet, jedes Detail gezeichnet – ein Künstler vor dem Herrn und ein unheimlich stringenter Typ.“ Höhne

hat noch Zeichnungen aus der britischen Gefangenschaft von ihm. „Er hat mit Kollegen Statiken berechnet, damit sie das in der Gefangenschaft nicht vergessen. Mein Vater musste das Büro übernehmen, obwohl er das eigentlich nicht wollte.“ Trotzdem wurde der Vater Architekt – und das mit einigem Erfolg. „Da mein Vater in den Job hineingezwungen wurde, wollte er nicht, dass ich Architekt werde. Er hat gesagt: ‚Werde Beamter. Oder mach etwas in Kunst, wenn das deine Leidenschaft ist.’“ Diesen Rat habe er auch befolgt. „Ich habe mich in allen möglichen Geschichten versucht: Industriedesign, Gestaltung, Grafikdesign. Im Grund genommen wusste ich allerdings, dass ich Architekt werden wollte. Ich war immer ein fauler und schlechter Schüler, weil ich mich für vieles nicht begeistern konnte. Meine Eltern haben mich beim Architekturstudium nicht wiedererkannt. Da war ich plötzlich ein Einserschüler – und mein Vater war dann auch glücklich, dass ich etwas gefunden habe, für das ich mich begeistern konnte..“ Studium im ungeliebten Berlin

Zum Studium ging Höhne nach Berlin. Nicht ganz freiwillig, wie Höhne gesteht. „Weil ich ein Kleinstadt-Cowboy war und die fürchten sich vor den Großstädtern.“ Höhne wollte am liebsten nach Braunschweig. „Die Uni hatte mit Abstand den besten Ruf. Aber mit meinem schlechten Abi bekam ich dort keinen Studienplatz und habe eine Tischlerlehre begonnen, mich parallel dazu aber an allen Hochschulen für die Losverfahren angemeldet.“ Das Unerwartete traf ein: „Von Berlin bekam ich dann die Zusage, dass ich von 1.000 Bewerbern noch nachträglich einen Studienplatz ergattert hatte. Da wollte ich gar nicht hin und habe mit mir gehadert, weil die Tischlerlehre mir sehr viel Spaß machte.

Da war mein Vater das erste Mal Fürsprecher in die Richtung. Und ich habe innerhalb von drei Tagen meine Lehre abgebrochen, meine Sachen gepackt und bin nach Berlin gezogen – und das in der Aufbruchszeit der Nachwende. Es war auch hart einzusteigen und alles nachzuholen, was meine Kommilitonen die ersten zwei Monate schon gemacht hatten.“ In den ersten eineinhalb Jahren ist Höhne mit Berlin nicht richtig warm geworden. „Aber dann hat sich der Schalter umgelegt und ich war dann auch 17 Jahre mit einer Unterbrechung in Berlin. So sehr ich mich mit meiner Familie in Wien zuhause fühle, das eine oder andere Mal kommt schon ein bisschen Wehmut auf.“ Rückkehr nicht ausgeschlossen? „Ich will nicht sagen ausgeschlossen, das kann man nicht. Aber für mich gibt es nur zwei Städte in Deutschland, die ich mir nach Wien vorstellen könnte: Berlin und Hamburg.“ Harte Schule: örtliche Bauaufsicht

Zwar hatte Höhne als Student in einigen Architekturbüros gearbeitet, nach dem Studium ist er allerdings schnell im Bereich örtliche Bauaufsicht gelandet, weil das seines Erachtens nach dem Abschluss zur Vervollständigung seines Studiums erforderlich war „Das war eine harte

Schule – hat aber auch großen Spaß gemacht.“ Nach zweieinhalb Jahren landete Höhne per Zufall in der Projektsteuerung für die Sanierung des Pergamonmuseums in Berlin. „In den nächsten acht Jahren habe ich so ziemlich an jedem Museum auf der Museumsinsel in unterschiedlichsten Projekten in Verbindung mit dem Masterplan Museumsinsel mitgewirkt. Es war eine tolle Zeit mit tollen Architekten. Besonders genossen habe ich die Zusammenarbeit mit den herausragenden Museumsarchitekten David Chipperfield und HG Merz.“ Was aber reizt Höhne an der Projektsteuerung? Die lange Dauer der Projekte? „Das auf keinen Fall. Nach sechseinhalb Jahren WU will man nur eines: fertigwerden. In der Projektsteuerung liegen die Phasen, in denen man viel bewegen kann, vor dem Baubeginn. Alles, was dann kommt, ist ein Stück weit Routine. Alles, was man vorne in der Planung nicht auf die Reihe gebracht hat, zahlt man doppelt und dreifach in der Ausführung.“ Musterbeispiel WU

Ein Beispiel, wie man es machen sollte, sei die neue WU Wien. „Extrem kompetente Bauherrenbesetzung. Die WU Wien hätte das Projekt

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schon gerne selber realisiert, aber irgendwann hat man doch mit der Bundesimmobiliengesellschaft BIG zueinander gefunden.“ Die Lösung war eine Zwei-Mann-Spitze: „Einer wurde von der WU Wien, einer von der BIG nominiert. Das waren Maximilian Pammer von der BIG und Christoph Sommer von der WU Wien. Diesen wurde die Verantwortung übertragen, gleichzeitig aber auch Rückendeckung gegeben. Das hat hervorragend geklappt.“ Worauf Höhne besonders stolz ist: „Die Kosten und Termine haben gehalten.. Welches Großprojekt in Europa kann das schon behaupten?“ Obwohl, wie Höhne einräumt, auch ein wenig Glück dazugehört. Mangelnde Qualität bei der Bauausführung

„KleinstadtCowboys fürchten sich vor den Großstädtern.“

„Wenn ich die WU Wien heute bauen müsste, würde ich mich auf keinen Betrag festlegen wollen. Der Markt ist im Moment, was Bauausführende angeht, schwer einzuschätzen. Die Nachfrage ist zu hoch, die Preise kaputt. Bei der WU Wien hat uns die Finanzkrise wirklich in die Karten gespielt.“ Aber nicht nur die hohen Preise sind Höhne ein Dorn im Auge, sondern auch die mangelnde Qualität bei der Bauausführung. „Man merkt bei einzelnen Gewerkevergaben, dass sogar

die Mittelständischen aufgrund der hohen Anzahl an Aufträgen noch mehr als bisher auf Subunternehmer zurückgreifen müssen. Die großen Unternehmen haben mehr Managementkompetenz. Mittelständische Unternehmen können eine bestimmte Projektgröße gut abwickeln, aber wenn es darum geht, eine Vielzahl an Subunternehmern zu managen, wird es kritisch. Wenn da nicht eine vernünftige Qualitätssicherung hinten dran ist, kann das wirklich teuer werden.“ Von diesem Trend sind vor allem Projekte in Ungarn betroffen: „Alles, was qualifiziert ist in Ungarn, ist in Österreich oder Deutschland unterwegs. In Ungarn muss auf Subunternehmer aus Weißrussland oder der Ukraine zurückgegriffen werden. Der westeuropäische Raum saugt alles Hochqualitative aus Osteuropa ab – und in Osteuropa gibt es viele hochqualifizierte Firmen, die aber deutlich günstiger arbeiten.“ Aktuell betreut Drees & Sommer u.a. die Werkserweiterung von Mercedes in Kecskemét. „Mit den großen Firmen kriegt man das hin, die mittelständischen verfügen aber in der Regel nicht über das gleiche Subunternehmernetzwerk Diese werden mittlerweile zudem richtig arrogant und diktieren das Geschehen. Sowas habe ich noch nicht erlebt. Wir haben derzeit ein Projekt in Ungarn, wo der Generalunternehmer kämpft, die Baustelle fertig zu bekommen, aber an seinen Subunternehmern verzweifelt.“ Eines der am schönsten abgeranzten Beisln

Mittlerweile haben uns die Schnitzeln erreicht. Höhne hat nicht zu viel versprochen. Sie munden vorzüglich – und entschädigen für die doch etwas längere Wartezeit. Wie heißt es im Falstaff über das Anzengruber: „Der Laden ist eines der am schönsten abgeranzten Beisln der Stadt – mit Schnitzel-Panierladen und einem umwerfend guten Gulasch.“ Höhne steht selbst gerne in der Küche. „Ich kann nicht sagen, dass ich auf eine Richtung spezialisiert wäre. Ich stöbere meistens mit meiner Frau in Kochbüchern, spricht uns etwas an, versuchen wir es nachzukochen. Meine Frau ist ein großer Fan von Jamie Oliver. Ich bin nicht das „Schäumchen und Häubchen“, ich muss handfeste Dinge kochen, mag gern traditionelle Sachen – wie am Wochenende einen Erdäpfel-Vogerl-Salat mit Speck. Aber ich mache auch gerne Asiatisches.“ Früher wurde der Naschmarkt öfter besucht – seit dem Umzug nach Gieshübl eher weniger. „Ist halt doch ein langer Anfahrtsweg.“

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MARC GUIDO HÖHNE PRIVAT Womit kann man Sie aus der Fassung bringen? Da braucht es dann doch schon viel, aber stetige Ignoranz lässt mich überkochen Morgen/Abendmensch? Totaler Morgenmensch

Die berühmten 3 Dinge für die einsame Insel sind … Ich tausche die berühmten 3 Dinge gegen meine 3 Lieblingsmenschen, ohne die ich nicht auf der einsamen Insel leben wollen würde. Würden Sie sich als ehrgeizig bezeichnen? Ich beschreibe mein Tun eher so: ich bin mit Spaß und Herzblut dabei, dann gehen es ohne Verbissenheit.

Lieblingsauto? DAS suche ich noch immer, wo ich meine Familie samt Schwiegereltern unterbringen kann und das gleichzeitig noch sportlichen Charme hat und meinen Design-Vorlieben entspricht.

Wenn Sie zehn Millionen Euro im Lotto gewinnen würden, dann …? Eine Hälfte würde ich auf die Seite legen und die andere Hälfte in nachhaltige Startups investieren.

Welches Buch liegt auf Ihrem Nachttisch? Den 6. Teil der Carl Mørck-Serie „Den grænseløse – Verheißung“ (2014) des dänischen Autors Jussi Adler-Olsen

Damit habe ich mein erstes Geld verdient … Mit 13 habe ich ein paar Wochen auf einer Baustelle als Hiwi gearbeitet und davon ein richtig geiles Fahrrad gekauft.

Lieblingsautor? Als Architekt liebe ich Bücher mit Architektur-Fokus und besonders guten Fotos.

Meinen Kaffee trinke ich am liebsten … Schwarz und kurz, am besten aus meiner italienischen Espressomaschine.

Wenn Sie im Auto das Radio aufdrehen – welcher Sender ist aufgedreht? Ich höre gerne Superfly, das ist genau meine Musik!

In den nächsten zehn Jahren möchte ich unbedingt Ich möchte endlich kraulen lernen, damit ich noch vor meinem 60er den ersten Triathlon absolvieren kann.

Haben Sie Ihre persönliche Traumimmobilie schon gefunden? Ich befürchte, das ist als Architekt auch nicht möglich. Selbst wenn man sie gefunden hat, spätestens 5 Jahre später empfindet man sie nicht mehr als up-to-date, gestaltet um und dann läuft man Gefahr, dass die Traumimmobilie schlussendlich nie fertig wird. Mit welcher lebenden (oder bereits verstorbene Person) würden Sie gerne Abendessen gehen? Ich würde gerne mit Barack & Michelle Obama Abend essen. Das ehemalige Präsidentenpaar zeichnet sich besonders dadurch aus, dass sie Humor haben und über sich selbst lachen können, woran es vielen PolitikerInnen weltweit schon eher mangelt.

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Die Integration der Reality Consult im Jänner 2016 ist abgeschlossen. „Ich war das erste Mal in einen Merger involviert. Aus meiner Sicht ist es gut gelaufen, aber zukünftig können wir sicherlich noch einiges verbessern.. Wir sind zwischenzeitlich ein großes Unternehmen – was wir uns derzeit nur schwer selber eingestehen – an die damit einhergehenden Prozesse und Regeln muss sich der eine oder andere erst gewöhnen, insbesondere wenn er aus kleineren Strukturen zu uns stößt.

dann in Brunn am Gebirge eine Backstube übernommen: Bis auf zwei Tage in der Woche gibt es jeden Morgen frische Semmeln. Ich stehe jeden Samstag und Sonntag bei ihm. Egal ob mit Fahrrad, joggend oder bei Schlechtwetter mal mit Auto. Der macht um halb acht Uhr die Backstube auf. Wenn du knapp nach acht Uhr kommst, steht die Schlange zehn Meter aus dem Laden raus. So gut sind seine Semmeln, frischen Croissants und Baguettes. Seine Brioches und Tartelettes sind unglaublich“, kommt Höhne ins Schwärmen.

Spezialisieren und Nischen suchen

Um erfolgreich zu sein, muss man sich spezialisieren und seine Nischen suchen, ist Höhne überzeugt. „In Brunn am Gebirge gibt es eine kleine Bäckerei. Die wird von Franck Langlais, einem gebürtigen Franzosen, betrieben. In Frankreich wollte er nicht gegen die große Konkurrenz ankämpfen. Man erzählt, er hat gegoogelt, wo er hingehen muss, um so richtig sein Brot verdienen zu können, und ist dann nach Österreich gegangen. Er war zuerst in Wien, was auch nicht so einfach war, und hat

Höhne hat sichtlich Spaß an seinem Job und hat nicht nur in Österreich einiges vor. Das wird ganz deutlich, wenn er über das Projekt „Cube“ in Berlin zu sprechen kommt. „Bei diesem Projekt der CA Immo sind meine Kollegen aus Frankfurt als Generalfachplanung an Bord. Der leider später bei einem Bergunfall tödlich verunglückte Bereichsvorstand Asset Management bei der CA Immo AG Gregor Drexler hatte damals eine Vision. Er hatte das Projekt von The Edge in Amsterdam gesehen,

das sich als modernstes Bürogebäude titulierte. Seine Vision war es, dies zu toppen. ,Ich möchte mit euch das modernste Bürogebäude Europas auf die Beine stellen.’ Da haben meine Kollegen aus Frankfurt erstmal gelächelt und sich zurückgezogen, aber bald bemerkt: Das wird nicht ganz so einfach.“ Alte Trampelpfade verlassen

Um das Ziel zu erreichen, müsse man die alten Trampelpfade verlassen. Mit Klaus Dederichs als Head of ICT habe man einen ausgewiesenen TGA-Profi. „Dieser hat mit seinem Team und den Kollegen von der Generalfachplanung geschaut, was es eigentlich bedarf, um dahinzukommen. Man muss nach Innovation suchen. Wir haben unseren Standort in Aachen daher speziell in einen Start-upCluster der RWTH Aachen integriert. Dort hat man zwischenzeitlich viele Firmen und Start-ups gefunden, mit denen wir Dinge entwickeln, die wir beim Cube in Berlin einsetzen wollen.“ Diese Entwicklungen dürfe man aber nicht mit den derzeit in aller Munde

„Wir wollen kein Konzern sein und haben dabei nicht gemerkt, dass wir schon einer sind.“

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befindlichen PropTechs verwechseln. „Viele PropTechs sind Stand-Alone-Lösungen oder Tools. Sie bilden ein Segment ab, das nur für die nächsten fünf bis zehn Jahre gültig ist, bringen aber nicht das Big Picture. Wir haben uns die Frage gestellt, wie wir dieses neue Gebäude nach vorne bringen. Wir müssen eine Vielzahl neuer Technologien in einem Gebäude zusammenbringen. Wir müssen über die Gebäudeautomation das zukünftige Brain sicherstellen, das alle Anwendungen miteinander vernetzt. Dass die über die Gebäudeautomation gewonnenen Daten rausgezogen werden können, um sie vielfältig selber zu nutzen, aber auch in neue Geschäftsmodelle umzuwandeln.“ Cube wird eine einzigartige Geschichte: So sollen zum Beispiel Sensoren installiert werden, die personengenau und ortsgenau bestimmen können, wie viele Leute im Raum sind und danach wird Lüftung, Kälte und Wärme gesteuert. Dass hier auch noch Fragen des Datenschutzes geklärt werden müssen, liegt auf der Hand. „Auch daran arbeiten wir mit Partnern.“ Es geht aber auch in Richtung Smart Preventive Facility Management. „Im Idealfall scheint im Management Cockpit auf, welches Problem vorliegt. Der Monteur bekommt seine Anweisungen auf sein Tablet oder Mobiltelefon und Keyless für die Tür, wird zum Einsatzort navigiert und kann dort die gesamte Dokumentation elektronisch einsehen, die bei der Anlage hinterlegt ist und regelmäßig upgedatet wird. Wir schauen uns derzeit am Markt genau um, was noch ergänzend machbar ist. Wir betreiben innerhalb unseres Start-up-Clusters einen Teststand, auf dem alle Gebäudeautomationshersteller ihre Systeme prüfen können, ob sich alles gemäß unseren Vorgaben steuern lässt. Die Hersteller sind regelmäßig dort, um ihre Systeme upzudaten, aber die meisten tun sich tatsächlich schwer. Da liegt ein riesen Potenzial.“ Das große Ziel sei herauszufinden, was man machen muss, um zukünftig Entwickler und Investoren in die Lage zu versetzen, ein wirklich funktionierendes System an die Hand zu geben, denn versprochen wird auch heute schon viel, ohne es in den meisten Fällen geprüft zu haben oder einhalten zu können. Zum Abschluss gibt es Palatschinken – ganz klassisch mit Marillenmarmelade und Kaffee. Auch wenn Höhne schon fast 10 Jahre in Wien ist – „Palatschinke“ wird für ihn wohl immer ein Fremdwort bleiben. n

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ImmoService: Home Staging

WOHNFEE

Es ist eingerichtet Home Staging. Das professionelle Einrichten von Räumlichkeiten zum Zwecke der Verkaufsförderung steckt in Österreich zwar noch in den Kinderschuhen, Makler setzen jedoch – vor allem in „schwierigen“ Fällen – immer öfter auf diesen Service. Autor: Erika Hofbauer

M „Die Wohnung wird einfach perfekt präsentiert und bei schwierigen Grundrissen bekommt der Interessent gleich eine Vorstellung, wie er die Räume später einrichten kann.“ Jutta Wallner, Wohnfee

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anchmal muss sich Jutta Wallner schon ärgern. Die Geschäftsführerin des Home Staging-Anbieters Wohnfee mag es nämlich gar nicht, wenn ihre Dienstleistung gering geschätzt wird: „Wir arbeiten seit über fünf Jahren am Markt und setzen auf qualitativ hochwertiges Home Staging – mit Leihmöbeln, Licht und Accessoires. Noch immer glauben viele Abgeber und auch Makler, dass Home Staging nur eine Behübschung mit ein paar Accessoires oder Pflanzen ist.“ Dabei könne professionelles Home Staging weit mehr, so Wallner: „Die Immobilie wird so inszeniert, dass sich der Interessent gleich darin wohnen sieht und es die Immobilie somit ‚wertiger’ macht.“ Auf ähnliche Argumente setzt auch Elisabeth Schlicker, Geschäftsführerin von Home Staging: „Der Kunde soll schon beim Eingang sagen: Wow!“ Freilich spiele das Budget – vor allem für die Makler – eine Rolle, aber letztlich sei die Emotion entscheidend: „Es wird ja nicht nur eine Wohnung verkauft, sondern auch ein Zuhause.“

Wie beurteilen die Profi-Einrichter den Markt und das Potenzial für Home Staging in Österreich? Wohnfee-Chefin Wallner möchte zwar nicht behaupten, dass Makler schon generell auf diese Form der Präsentation setzen. Aber: „Jene Makler, die einmal professionelles Home Staging ausprobieren, empfehlen dann auch vermehrt ihren Kunden dieses MarketingTool, um rascher einen Käufer zu finden.“ Laut Home Staging-Geschäftsführerin Schlicker, die sich selbst als Pionierin in Sachen Home Staging in Österreich bezeichnet und seit gut acht Jahren professionell Wohnungen adaptiert, finden sich „Gott sei Dank genügend Makler, die diese Dienstleistung kennen und in Anspruch nehmen. Potenzial ist vorhanden“. Die Home Stager punkten bei ihren Auftraggebern – Maklern, Bauträgern, aber durchaus auch Privaten – durch kostengünstige Angebote, wie beide Anbieterinnen betonen. Schlicker: „Meist wird outgesourct. Denn wir haben die Möglichkeit, uns auf das zu konzentrieren, was wir können.“ Home Staging sei zeitaufwändig, so Schlicker weiter: „Jedes Objekt ist individuell zu sehen.

Es gibt keine vorgefertigten Konzepte. Wir haben ein eigenes Möbellager und können daher kostengünstiger im Vergleich zu Maklern sein. Denn wenn diese jedes Mal Möbel anmieten müssen, dann wird es schon teurer.“ Ähnlich sieht dies auch Wohnfee-Chefin Wallner: „Es ist eine sehr arbeitsintensive Dienstleistung und man braucht auch ein Lager mit Möbeln, Beleuchtung und Accessoires. Das kann der Makler natürlich auch bewerkstelligen, wenn er die personellen Ressourcen hat.“ Die Wohnfee habe derzeit 23 Immobilien parallel „am Markt“, d.h., auch ein dementsprechend großes Lager, um schnell auf Kundenanfragen reagieren zu können. Kostenrahmen

Mit welchen Kosten muss man beim ProfiHome Stager rechnen? „Professionelles Home Staging inklusive Profifotos kostet für normale Immobilien zwischen 50 und 60 Euro pro Quadratmeter, im Luxussegment natürlich etwas mehr“, erzählt Wallner. In diesen Kosten sind auch alle Arbeiten samt einer Leihgebühr der Möbel für zwei Monate enthalten. Elisabeth Schlicker verrechnet ein bis zwei Prozent vom Verkaufspreis, aber tendenziell „eher weniger“, denn: „Es soll ein sinnvoller Kostenrahmen bleiben.“ Sie wird oft geholt, wenn „der Hut brennt“, sprich: Wenn Objekte schon zwei oder drei Jahre am Markt sind: „Nach unserem Einsatz wurde dann sogar zu einem besseren Preis als ursprünglich angeboten verkauft. Das ist eine Win-Win-Situation für alle: für den

Makler, den Käufer und natürlich den Home Stager.“ Von ähnlichen Erfahrungen kann auch die Wohnfee berichten: „Die Immobilie wird nachweislich um die Hälfte der Zeit rascher verkauft, da durch die perfekte Präsentation und die Profifotos auch mehr Interessenten besichtigen und bei der Besichtigung verschiedener Objekte die gestagte Immobilie natürlich in Erinnerung bleibt.“ Dabei müssen die Home Stager den jeweiligen Geschmack einer nicht immer homogenen Zielgruppe treffen, wie Home Staging-Geschäftsführerin Schlicker erzählt: „Es macht einen Unterschied, ob man ein hochpreisiges Penthouse oder eine Studentenwohnung einrichten muss.“ Und Wohnfee-Chefin Wallner ergänzt: „Die Wohnung wird einfach perfekt präsentiert und bei schwierigen Grundrissen bekommt der Interessent gleich eine Vorstellung, wie er die Räume später einrichten kann.“ Im Grunde, so Wallner weiter, sei Home Staging ein Marketing-Tool, das schon am Beginn der Vermarktung eingesetzt werden sollte - nicht erst, wenn die Wohnung länger am Markt ist. Nicht wenige Makler setzen bereits auf professionelles Home Staging – wiewohl nicht gleich von Beginn des Verkaufsprozesses an, wie Petra Teufelsdorfer, Prokuristin & Leitung Wohnimmobilien Piment Immobilien & Investment GmbH weiß: „In Österreich steckt Home Staging noch in den Kinderschuhen. Makler setzen vor allem dann auf die professionelle Unterstützung von Home Stager-Teams,

„Es wird ja nicht nur eine Wohnung verkauft, sondern auch ein Zuhause.“ Elisabeth Schlicker, Home Staging

wenn sich eine Wohnung schwerer verkauft als gedacht. Zudem müssen die Kosten vom Verkäufer übernommen werden und da ist häufig noch Überzeugungsarbeit zu leisten“, ortet Teufelsdorfer etwaige Gründe für die Zurückhaltung. Marktpotential quantifizieren möchte die Colliers-Expertin nicht, sieht aber dennoch Vorteile: „Durch den Einsatz von Home Staging erreicht man mitunter einen größeren Kundenkreis und die Immobilie verkauft sich schneller. Abgesehen davon kann die Wohnung in einem zu erstellenden Exposé um vieles professioneller präsentiert werden. Fotos von leeren Räumen transportieren keine Emotion.“ Bei Colliers International in Österreich setzte man Home Staging bereits ein. Vor allem für Wohnungen, die einen scheinbar schwierigen Grundriss haben: „Das heißt, bei Wohnungen, die schon länger am Markt sind und Interessenten sich schwertun, diese mit

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ImmoService: Home Staging

HOME STAGING

den Augen während der Besichtigung zu möblieren. Professionelles Home Staging schafft es, Wohnungen geschmackvoll zu inszenieren und mit den notwendigen Möbeln auszustatten. Ein hochwertiges Produkt – und das ist eine neue Immobilie in jedem Fall – sollte auch hochwertig präsentiert werden.“

zur Zeit noch eher gering. Das mag auch an den anfallenden Zusatzkosten liegen", vermutet die Otto Wohnexpertin.

Schnellere Vermarktung

„In Österreich steckt Home Staging noch in den Kinderschuhen.“ Petra Teufelsdorfer, Piment Immobilien & Investment GmbH

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Sonja Kaspar, Immobilienberaterin bei Otto Immobilien Wohnen, setzt bei Bedarf ebenfalls auf externe Home Stager: „Man erwartet sich eine schnellere Vermarktung der Wohnung. Wir haben keine eigene Abteilung dafür, da der Bedarf nicht so groß ist. Mit externen Home Staging-Unternehmen haben wir schon öfter zusammengearbeitet. Der Vorteil ist, dass man die zur Wohnung passende Firma auswählen kann.“ Mit einer gut gestagten Wohnung kann man ein positives Gefühl beim Käufer erzeugen, das die Motivation, die Wohnung zu kaufen, durchaus verstärken kann, ist Kaspar überzeugt: „Viele Kunden können sich eine Wohnung nur sehr schwer eingerichtet vorstellen, für diese Gruppe ist Home Staging sehr hilfreich.“ International gesehen nimmt Österreich keine Vorreiterrolle ein, glaubt auch Kaspar: „In Österreich gibt es professionelle Home Stager, die ihren Job gut beherrschen. Die Anzahl an österreichischen Maklern bzw. Abgebern, die mit Home Stagern arbeiten, ist

EHL-Geschäftsführerin Sandra Bauernfeind spricht dem Home Staging-Markt in Österreich noch Ausbaupotenzial zu: „Wichtig ist einfach, dass die Vorzüge des Objektes deutlich sichtbar gemacht und unterstrichen werden.“ Bei EHL setze man bei manchen Wohnungen – die allerdings im absoluten Hochpreis-Segment sind – auf Home Staging, erzählt Bauernfeind. Diese Leistung sieht sie als eindeutig outgesourct an: „Hier gibt es Agenturen, die sich darauf spezialisiert haben, die richtigen und zielgruppenentsprechenden Möbel, aber auch Accessoires auszuwählen und in der Wohnung zu platzieren. Generell besprechen wir diese Strategie gemeinsam mit dem Eigentümer, der dann auch die Agentur beauftragt. Es geht dabei ja auch darum, Allianzen mit Ausstattern zu finden und sich – teilweise bis in kleinste Detail – mit der Einrichtung der Wohnung zu beschäftigen. Wir hatten hier schon Wohnungen, in denen auch die Vorhänge und die Handtücher zur Verfügung standen.“

OTTO IMMOBILIEN

Den generellen Geschmack treffen

Fehlerquellen

Simples Platzieren einfacher Möbelstücke macht dabei noch keine gestagte Wohnung aus. Die Fehlerquellen können sehr vielfältig sein, wie Colliers-Expertin Petra Teufelsdorfer weiß: „Problematisch ist es, wenn die verwendete Einrichtung nur eine bestimmte Zielgruppe anspricht - zu modern, zu plüschig, zu technisch - oder die Wohnung wird überladen mit Einrichtung und Deko-Elementen. Da ist das Gespür des Professionisten gefragt.“ Auch EHL-Geschäftsführerin Bauernfeind sieht die Problematik ähnlich: „Gerade beim Home Staging kann man große Fehler begehen - nämlich dann, wenn man an der Zielgruppe vorbei arbeitet.“ Bei EHL definiere man die Zielgruppen (Stichwort Sinus-Milieus) bereits im Vorfeld, um auch einen geeigneten Marketingplan erstellen und die Kunden entsprechend zielgenau ansprechen zu können: „Hier die Wohnung dann gänzlich ungeeignet einzurichten wäre fatal. Im Gegensatz dazu kann aber eine treffsichere und geschmackvolle Einrichtung den Verkaufsprozess massiv unterstützen.“

Otto Wohnexpertin Kaspar sieht ähnliche Problemfelder: „Selbstverständlich kann man auch Fehler machen, indem man z. B. zu individuell arbeitet. Home Staging sollte den generellen Geschmack der Kunden treffen - sobald es zu individuell wird, kann eine Wohnung auch abschrecken. Die Einrichtung soll ein Gefühl von Wohlfühlen vermitteln“, erzählt Kaspar von wenig erfreulichen Kooperationen: „Wir hatten einmal eine Agentur bei uns, die mit billigen 08/15-Möbeln eingerichtet hat. Das war völlig phantasielos und unpassend. So kann man keine Wohnung verkaufen oder vermieten, das ist für den Kunden nur eine Enttäuschung. Das Gesamtpaket muss stimmen.“ Diese brenzligen Situationen können auch die Profis bestätigen. Wohnfee-Geschäftsführerin Wallner sieht es zunächst grundsätzlich: „Manche verwechseln Home Staging mit Einrichten. Wir sind keine Einrichter, sondern inszenieren die Räume, um den Kunden für das Objekt zu begeistern und Emotionen zu wecken. Wenn man einfach ein paar Möbelstücke, manchmal auch nur Teppiche und Lampen, platziert, dann ist das noch lange kein professionelles Staging und die positive Wirkung auf den Interessenten bleibt dann wohl auch gering.“ Home Staging-Chefin Schlicker ergänzt: „Man braucht schon ein gutes Auge und auch das

„Viele Kunden können sich eine Wohnung nur sehr schwer eingerichtet vorstellen, für diese Gruppe ist Home Staging sehr hilfreich.“ Sonja Kaspar, Otto Immobilien

Wissen, was dem Zeitgeschmack entspricht, welche Zielgruppe oder welches Objekt repräsentabel hergerichtet werden soll. Man muss neutral stagen können. Denn wenn man zu individuell - zu lieblich oder zu extravagant – adaptiert, kann’s schon schwierig werden.“ n

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Über den Tellerrand

Die Psychologie des Großraumbüros Lernprozesse. Es wird viel auf das Farbkonzept geschaut und weniger auf die Akustik. So sehr die Türme auch in ihrer Architektur begeistern, die Menschen, die darin arbeiten, hadern oft mit ihrem Arbeitsumfeld. Das Gespräch führte: Erika Hofbauer

H „Man kann es kaum allen recht machen. Luftzug ist ohnehin immer ein Thema.“ Hildegard Weinke, Arbeiterkammer

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ildegard Weinke weiß, dass so manche Großraumbüros ihre Tücken haben. Die Expertin der Arbeiterkammer (AK) der Abteilung Sicherheit, Gesundheit und Arbeit weiß von zahlreichen tendenziell wenig positiven Rückmeldungen zum Thema Großraumbüro zu berichten. Und sie weiß auch, wo die Wurzel des Übels liegt: „Mitarbeiter sind nur mäßig in die Planung neuer Büros eingebunden.“ Freilich gibt es bei der Gestaltung von Büroarbeitsplätzen gewisse Vorschriften, z.B. wie Bildschirmarbeitsplätze auszusehen haben. Es soll keine Blendungen geben – weder von Sonne noch von künstlichem Licht – oder Reflexionen. Weinke: „Da lauern viele Gefahren für Mitarbeiter und das ist im Nachhinein oft schwer zu korrigieren.“ Natürlich sind Glasfronten von der Decke bis zum Boden durchaus positiv zu sehen: „Da kommt zwar viel Licht hinein, das ist gut. Aber dafür gibt es immer die Gefahr der Blendung.“ Das Ausmaß an (Sonnen)Licht hat auch Auswirkungen auf die Luft, weiß die AKExpertin: „Die Klimaanlage muss voll arbeiten. Nicht nur wegen des Lufttauschs, sondern auch zur Kühlung.“ Denn diese modernen Glasfassaden erhitzen sich rasch. Das Thema Klimatisierung ist in Büros mit vielen Mitarbeitern schwer handzuhaben: „Man kann es kaum allen recht machen, der eine will es eher kühl, dem anderen ist dauernd heiß, Luftzug ist ohnehin immer ein Thema“, so Weinke.

Zu wenig Privatsphäre

Zweiter wichtiger Themenblock: Lärmentwicklung. „Da leiden viele darunter“, erzählt die Arbeitnehmerschutz-Expertin von Berichten, dass zu wenig Privatsphäre am Arbeitsplatz herrscht. Aber auch, dass konzentriertes Arbeiten schwierig wird, wiewohl „Einzelkabinen“ hier unterstützen sollen, so Weinke. Positiv findet sie, dass Farbkonzepte im Büroalltag Einzug gehalten haben, mit einem Haken: „Es ist bunt und die Farben wirken angenehm. Aber ergonomische Sichtweisen kommen meist zu kurz“, weiß die AK-Expertin aus Praxisrückmeldungen: Man sorge zwar in den Besprechungsräumen mit bequemer Couch und einem Couchtisch für ein nettes Feeling und eine lockere Atmosphäre, aber „Wohnzimmerausstattungen entsprechen nicht den ergonomischen Arbeitsplatzanforderungen". Ambivalent ist für Weinke auch das gut gemeinte Aufbrechen von hierarchischen Strukturen: „Vom Chef bis zum Mitarbeiter sitzen alle gleichwertig im (Großraum)Büro. Doch dann gibt es dennoch Rückzugsbereiche extra für die Chefs, also gibt es wieder eine hierarchische Struktur.“ Was die richtigen Anschlüsse bzw. Computerarbeitsplätze betrifft, meint Weinke, dass oftmals viel Zeit dafür aufgewendet wird, den geeigneten Arbeitsplatz zu finden, damit alle Systeme funktionieren: „Bei Laptops ist das zwar weniger problematisch, aber wo fixe Computerarbeitsplätze sind, wird’s schon schwie-

„Wenn der Leidensdruck zu groß wird, werden nachträglich Maßnahmen gesetzt.“ Ingrid Reifinger-Hütter, ÖGB

Ingrid Reifinger-Hütter, ÖGB

rig. Bei ständiger Arbeit mit Laptops muss wiederum auf die richtigen Einstellungen für Bildschirmarbeitsplätze geachtet werden.“ Ihr Ratschlag: „Betriebsräte, Arbeitsmediziner und Sicherheitsfachkräfte in die Planung miteinbeziehen.“ Wünschenswert ist, wenn Architekten Bedacht auf geeigneten Arbeitnehmerschutz nehmen und diesen von Anfang an mitplanen, so Weinke.

schen sich die bestmögliche Ausgewogenheit zwischen Architektur, Technik, Produktivität, Nutzerbefinden und Kostenstabilität im Betrieb." Bei neu entwickelten Office-Objekten ist dies in optimierter Weise durch effiziente Großraumlösungen und den Einsatz entsprechend hoch technisierter Anlagen zu erreichen.“ Naturgemäß steht man damit aber vor entsprechenden Herausforderungen.

Mehr Farbe, weniger Akustik

Insbesondere die Balance im Verhältnis zwischen den individuellen Bedürfnissen der Nutzer und den Einstellungen (bzw. Einstellungsmöglichkeiten) der technischen Anlagen ist eine große Herausforderung, erzählt Zäuner: „Errichtung und Betrieb dieser Anlagen sind durch eine Vielzahl von gesetzlichen Bestimmungen und den jeweiligen Stand der Technik umfangreich geregelt. Selbst wenn alle diese Anforderungen eingehalten werden, sind Probleme aber

Ingrid Reifinger-Hütter kann die Arbeitnehmer-Probleme in Sachen Großraumbüros nur bestätigen. Die Expertin des ÖGB der Abteilung Sozialpolitik, Gesundheitspolitik und ArbeitnehmerInnenschutz ortet auch in der Lärmentwicklung das größte Ärgernis für die Beschäftigten. Was ihr ebenfalls auffällt: „Es wird viel auf das Farbkonzept geschaut und weniger auf die Akustik. Später, wenn der Leidensdruck zu groß wird, werden nachträglich Maßnahmen gesetzt wie z.B. schallabsorbierende Materialien.“ Dass unnötige Lärmquellen wie Kopierer in einem eigenen Raum verstaut werden, ist schon längst Usus. Natürlich, so Reifinger-Hütter, sei das alles zunächst nicht gesundheitsschädlich, aber störend und belastend: „Das Ohr hört alles mit, auch wenn daneben nur telefoniert wird.“ Auch ihre Empfehlung lautet: Arbeitsinspektorat miteinbeziehen. Denn was wohl viele nicht wissen: „Wir beraten auch Betriebe.“

„Nutzer wünschen sich die bestmögliche Ausgewogenheit zwischen Architektur, Technik, Produktivität, Nutzerbefinden und Kostenstabilität im Betrieb.“

nicht ausgeschlossen.“ So empfinden Nutzer von Großraumbüros dieselbe gemessene Raumtemperatur oft in unterschiedlicher Art und Weise. Dazu kommen psychologische Effekte, wenn z.B. Fenster nicht öffenbar gestaltet sind, großflächige „kalte“ Glasfassaden vorhanden sind oder Zugluft spürbar ist: „Viele Anlagen können nicht alle gewünschten Einstellungen umsetzen – teilweise aufgrund der Anlagenart an sich, teilweise auch aufgrund bestehender Bestimmungen“, berichtet der ÖRAG-Prokurist aus der Praxis: „Ein gutes Beispiel dafür ist die mögliche bzw. zulässige Spreizung der Außentemperatur zur Innentemperatur bei Kühlungsanlagen: Ab einer gewissen Außentemperatur ist die Kapazität der Anlage ausgeschöpft und es kann nicht noch stärker gekühlt werden.“ Dazu kommt, dass auch die besten Anlagen nicht völlig störungsfrei sind. Zäuner: „Trotz sorgfältiger Wartung

Geänderte Anforderungen Fotos: marog-pixcells (Fotolia)

Freilich sind die beschriebenen Eindrücke mit der Vielzahl an technisch ausgefeilten Möglichkeiten, die beispielsweise die gesamte Facility Management-Palette zu bieten hat, wohl nur bedingt auszugleichen. Haben sich doch die Anforderungen an zeitgemäße Büroflächen in den letzten Jahren stark verändert, wie Thomas Zäuner, Prokurist bei der ÖRAG, zuständig für die Liegenschaftsverwaltung, weiß: „Nutzer wün-

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Über den Tellerrand

können Anlagen ausfallen und tun das oft dann, wenn es besonders auffällt: Die Kühlung, wenn eine Hitzewelle herrscht, und die Heizung, wenn es gerade sehr kalt ist.“

Fläche sind mit Sicherheit in Bezug auf die Lautstärke bei Telefonaten oder im Umgang mit Kundenbesuchen oder bei Personalgesprächen notwendig, ist Waschl überzeugt.

Optimierte Planung

Christian Call, Bereichsleiter Business Development bei Energiecomfort, ergänzt: „Ich sehe das Problem weniger in der technischen Machbarkeit, sondern mehr im menschlichen, im psychologischen Bereich. Ich glaube, wir Menschen schaffen uns gerne ein Territorium, das wir in Besitz nehmen können, gleichsam ‚markieren‘, indem wir dort unsere Unterlagen nach dem ganz eigenen System anordnen, ein Foto von der Familie oder Pokale oder auch Pflanzen platzieren und so für uns selbst ein positives Setting schaffen.“ Die Technik, so Call, sei nicht das Problem: „Es ist der Paradigmenwechsel. New World of Work beginnt im Kopf, nicht bei der Gebäudetechnik.“ Daher glaubt er auch, dass sich in Zukunft die Suche nach dem richtigen Ladekabel erübrigen wird, wenn bei „Energy Hot Spots“ die unzähligen Devices per Induktion aufgeladen werden können.

Alfred Waschl, Geschäftsführer der CaFM Engineering GmbH, sieht eine ähnliche Problematik: „Projekte scheitern am Anfang, nicht am Ende. Damit will ich sagen, dass der Planungsprozess derjenige ist, der in den nächsten Jahren optimiert werden muss.“ Unter Optimierung versteht er die Bewusstseinsbildung bei den Planenden, den Nutzer in den Mittelpunkt der Planung zu stellen und nicht die Modernität des Baustiles oder den Namen des Architekten: „Gute Bauherren mit hoher Bestellerqualität binden Facility Manager schon in der Planungsphase mit ein. Dort sind die Hebel für sinnvolle Veränderungen am größten – vorausgesetzt, dass der Facility Manager auch in der Planung fachlich gerechtfertigt eingreifen kann.“ Waschl sieht die Problematik aber auch aus einem anderen

„Projekte scheitern am Anfang, nicht am Ende.“ Alfred Waschl, CaFM Engineering

Blickwinkel: „Eine Ablehnung dieser Arbeitsplätze wird primär von Leuten getragen, die in der vormaligen Struktur ein Einzelbüro hatten, oder von Personen, die es gewohnt waren, einen Palmengarten im Büro zu züchten.“ Lernprozesse in einer multifunktionalen

Psychologische Aspekte

In die psychologische Kerbe schlägt auch Robert Punzenberger, Geschäftsführer der Fix Gebäudesicherheit und Service GmbH: „Aus FM-Sicht liegt es daran, dass die wenigsten Mitarbeiter in einem Großraumbüro arbeiten möchten. Viele schaudert es gar, wenn sie nur an ein Großraumbüro denken.“ Nach seiner Erfahrung gibt es viele negative Einflüsse auf Mitarbeiter in Großraumbüros: Das ständige Kommen und Gehen von Kollegen, ein hoher Lärmpegel durch z.B. parallel stattfindende Telefonate oder Gespräche sowie Unterbrechungen durch häufiges Nachfragen: „Mitarbeiter in Großraumbüros leiden unter Konzentrationsschwierigkeiten, einem hohen Lärmpegel, mangelnder Privatsphäre, geringer Produktivität und Motivation, höherem Konfliktpotenzial und erhöhter Ansteckungsgefahr bei Erkältungen.“ Eine wirklich optimale Lösung für solche Situationen hat auch er nicht zur Hand, denn: „Wenn man sich nicht wohl fühlt, hilft die beste Technik nichts.“ Es scheitere aber auch oft an guter Technik, ist der Fix-Geschäftsführer überzeugt: Beispielsweise an der Lüftung, wenn es zu wenige Einbringöffnungen für Frischluft gibt. Unangenehm wird auch ein Arbeitsplatz direkt unter einer

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„In der Praxis fallen CAFM-Systeme oft dem Rotstift zum Opfer.“

„FM-Berater rechtzeitig in die Projektentwicklung integrieren.“

Albert Pilger, PFM

Gerhard Haumer, Alpha & Partner Immobilien Consulting

Einblasöffnung empfunden, weiß Punzenberger. Weitere kritische Aspekte sind der zentral gesteuerte Sonnenschutz oder das Licht: „Zuhause kann jeder seinen Sonnenschutz oder das Licht selbst steuern, warum nicht auch im Büro?“ Bei flexiblen Arbeitsplätzen bzw. nicht fixen Arbeitsbereichen beschreibt er ein ganz anderes Problem: „Es fühlt sich keiner verantwortlich. Vielen ist egal, wie dieser Platz aussieht. Freilich gibt es auch keine Möglichkeit für eine persönliche Note.“ Der Elektroanschluss bzw. die Andock-Station sei hier oft das geringere Problem: „Wir merken, dass häufig nicht die Technik bzw. das System, sondern die Befindlichkeit am Arbeitsplatz der Auslöser für unzufriedene Mitarbeiter ist.“ Gute Lösungsansätze für Punzenberger sind z.B. 2er, 4er, 6er Büros oder abgeschottete Kojen. Sein etwas ernüchterndes Resümee: „Die bei Großraumbüros eingesparten Wände werden mit Sicherheit durch zusätzliche Schränke, mehr Pflanzen, kleine Trennwände sowie eine geringere Arbeitseffizienz mehr als kompensiert.“ Frühzeitiges Einbinden von FM-Experten

Für ein frühzeitiges Einbinden facilitärer Experten plädiert jedenfalls Albert Pilger, Geschäftsführer von PFM: „Wir brauchen Konzepte, die in der nachfolgenden Planung und Ausführung dann auch umgesetzt werden, die einerseits die Interessen der MitarbeiterInnen berücksichtigen und andererseits sowohl die Investitionskosten als auch die Bewirtschaf-

tungskosten optimieren.“ Fehlende Konsequenz bei der Zielsetzung ortet Pilger aber nicht nur beim Bauherrn: „Oft ist feststellbar, dass sich das Interesse an den jeweils anderen Gewerken in Grenzen hält oder auch ein Minimum an Basiswissen aus den anderen Bereichen nicht vorhanden ist. Wie soll hier ein optimales Gebäude inklusive eines neuen Arbeitsplatzkonzeptes geplant und erstellt werden?“ Die Themen der Gebäudeautomation und eines CAFM-Systems (Computer Aided Facility Management) würden meist viel zu spät bearbeitet und entschieden werden, kritisiert Pilger, und fallen damit auch Streichungen durch Kostenüberschreitungen in anderen, bereits realisierten Bereichen zum Opfer. Ähnlich beurteilt auch Gerhard Haumer, Geschäftsführer bei Alpha & Partner Immobilien Consulting, die Problematik: „Es gibt glücklicherweise immer mehr Projektentwickler, die auf die Kompetenz von FM-Beratern zurückgreifen und diese rechtzeitig in die Projektentwicklung integrieren.“ So reiche es nicht, z.B. nur die notwendige Bestandsdokumentation festzulegen, aber keinen Prozess zu vereinbaren, der eine zeitgerechte Übergabe der Bestandsdokumentation gewährleistet. Und die Zeit ist ein wichtiger Faktor, so Haumer, nur so könne eine wesentliche Beeinflussbarkeit der wichtigen Bereiche umgesetzt werden: „Im Nachhinein können nur mehr geringe Einflussnahmen vorgenommen werden. In diesen

„Investitionskosten als auch die Bewirtschaftungskosten optimieren.“ Robert Punzenberger, Fix Gebäudesicherheit und Service

Fällen sind dann ausschließlich „Bestandsoptimierungen“ möglich.“ Freilich werden die technischen Anlagen immer komplexer und komplizierter, räumt Haumer ein, ein zentrales Thema sei immer wieder eine nicht vollständige Bestandsdokumentation zur Übernahme und Inbetriebnahme. Und noch einmal der Zeitfaktor: Auf Grund des Zeitdrucks würden die notwendigen Prüfungen im Realbetrieb nicht ordnungsgemäß durchgeführt, berichtet der Alpha-Geschäftsführer aus der Praxis. Nischenstruktur

Energiecomfort-Experte Christian Call benennt einen weiteren problematischen Großraum-Effekt: „Wir finden nun zwar großräumige Büros vor, aber mit vielen kleinen Nischen, eine sehr kleinteilige Struktur, manche vielleicht nicht größer als eine Telefonzelle, zwischendrin ein paar Kaffeehaus-Stehtische statt Besprechungsräumen.“ Dadurch sei einerseits die Reinigung leichter, weil große Räume schneller zu reinigen sind. Andererseits habe man viele unterschiedliche Nutzer in den Kleinräumen. Das bewirkt, so Call, dass man von der Reinigung nur nach Büroschluss und strikten Leistungsverzeichnissen wegkommen und man sich gemeinsam mit den Auftraggebern noch mehr am Bedarf orientieren müsse: „Also z.B. auch tagsüber zwischendurch reinigen und auch zusätzliche Dienstleistungen wie Vorbereitung und Nachbereitung von Meetings anbieten.“ n

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Rubrik

GUDRUN GHEZZO (GHEZZO), MARC GUIDO HÖHNE (DREES & SOMMER), PHILIPP MEIXNER UND HARALD MEIXNER (BEIDE MEIXNER VERMESSUNG ZT), ALEXANDER GHEZZO (GHEZZO)

IMMOFOKUS-CHEFREDAKTEUR MICHAEL NEUBAUER, STEFAN ARTNER (DORDA RECHTSANWÄLTE), KARIN FUHRMANN (TPA ÖSTERREICH) UND PETER SITTLER (INSTITUT FÜR IMMOBILIENWIRTSCHAFT DER FHWIEN)

GUDRUN GHEZZO (GHEZZO), MARC GUIDO HÖHNE (DREES & SOMMER), EVELYNE WALLECK (WIP), RAINER LOOS (WIP), TANJA WAILZER (WIP), ALEXANDER GHEZZO (GHEZZO)

KARL-HEINZ STRAUSS (PORR)

GBB Awards GEOVERSE und WIP ausgezeichnet. Anfang November wurden zum sechsten Mal die GBB Awards an Projekte und Produkte aus dem Immobilienbereich vergeben, die einen speziellen Fokus auf Nachhaltigkeit haben. Autor: Andreas Altstädter

„Das beste Investment in eine nachhaltig geplante Zukunft ist die gesamtheitliche und vollständige digitale Erfassung unseres Lebensraums.“ Harald Meixner Meixner Vermessung ZT GmbH

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ie hochkarätige Jury unter der Leitung von Marc Guido Höhne (Drees & Sommer) bestand aus dem Gründungspräsidenten der ÖGNI Philipp Kaufmann, Gunther Maier (WU Wien), Christian Polzer (FH-Campus Wien) und dem international tätigen Nachhaltigkeitsberater Wolfram Trinius. Sie hat die Einreichungen nach Innovationskraft, gesellschaftlichem und sozialem Engagement sowie ökologischem Wirkungsgrad bewertet. Marc Guido Höhne sagt dazu: „Es war eine Herausforderung, die Entscheidung der Jury zu objektivieren, um nicht Äpfel und Birnen zu vergleichen. Geholfen haben uns dabei die Erfahrungen der letzten Jahre im Zuge des

Drees & Sommer ‚the blue way‘. Ökonomie und Ökologie in Einklang gebracht machen den Erfolg der Einreichungen aus.“ Schulprojekt Torricelligasse

Preisträger in der Kategorie „Projekte“ ist die WIP mit einem Ersatzquartier für die Ganztagsmittelschule und Neue Mittelschule in der Torricelligasse 50, 1140 Wien. Dabei handelt es sich um ein modular aufgebautes Quartier in Holz-Stahl-Fertigbauweise, das allen Anforderungen des Schulbetriebs mehr als Genüge tut. Das Konzept der Nachhaltigkeit wurde einerseits umgesetzt durch die großzügige und ausschließliche Verwendung von Hölzern aus einer ökologisch und sozial betriebenen Wald-

GBB PREISTRÄGER UND AUSZEICHNUNGEN Kategorie Produkt Preisträger: Meixner Vermessung ZT Gmbh Auszeichnungen: • GREENBIRD mit cleanbird: Digitalisiertes und bedarfsorientiertes Reinigungsmanagement

„Wir arbeiten immer mit dem Fokus, den Standort Wien zu stärken und im Sinne der Bevölkerung zu handeln. Dazu gehört, nachhaltige Immobilien und Standorte zu entwickeln. “ Stephan Barasits WSE/WIP

bewirtschaftung (FSC- und PEFC-Gütesiegel), andererseits durch einen modularen Aufbau, der demontierbar und wiederverwendbar ist. Nach der Demontage wird die Stadt Wien das Gebäude weitere Jahre an anderen erforderlichen Standorten als Ersatzquartier wiederverwenden. Das Projekt Torricelligasse konnte im Wesentlichen mit seiner Innovationskraft überzeugen. Der Aspekt der Kreislaufwirtschaft zeigt die potentielle Vorreiterrolle – die Stadt Wien hat an dieser Stelle gezeigt, wie man aus der Not eine Tugend macht. In der Kategorie „Produkte/Services“ konnte die Meixner Vermessung ZT GmbH den GBB Award für sich entscheiden. Deren interaktive Computervisualisierung ermöglicht es, unbegrenzt große 3D-Datenmengen in Echtzeit zu verarbeiten. Das Produkt GEOVERSE konnte besonders in der Kategorie ‚LifeCycle-Relevanz‘ überzeugen. Zentrales Thema Wohnbau

Vergeben wurden die GBB Awards im Rahmen der von Alexander Ghezzo ins Leben gerufenen GBB Green & Blue Building Confe-

• MO.Point Mobilitätsservices GmbH: Bringt E-Mobilität und Alternativen zum Individualverkehr in Wohnbauten. Kategorie Projekt Preisträger: Wiener Infrastruktur Projekt Auszeichnungen: • sps÷architekten zt gmbh: Das Projekt oh456 Thalgau bringt interessante Energiekonzepte inklusive eigener Wasserkraft. • Dietrich | Untertrifaller Architekten: Die Erweiterung des OMICRON electronics Firmensitzes stellt den Menschen in den Mittelpunkt und hat innovative Ansätze in Wärme- und Energiemanagement.

rence, die heuer bereits zum achten Mal stattfand. Bei der Konferenz trafen einander 200 Immobilienmanager, um über alle Aspekte der Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft zu diskutieren. Wohnbau war dabei ein zentrales Thema. So diskutierten u.a. Erich Benischek, Eigentümer der Blauen Lagune, Andreas Holler von der Buwog Group, Michael Pech vom ÖSW, Bernd Riessland von der Sozialbau und Silvia Wustinger-Renezeder von der 6B47 darüber, wie smarter und leistbarer Wohnbau funktioniert. Ein wichtiger Fokus ist dabei der Wandel in den Mobilitätsgewohnheiten. So werden im Wohnbau CarSharing-Modelle und andere Konzepte einer Alternative zum eigenen Auto umgesetzt. Das Haus wird zum Kraftwerk

Energiekonzepte sind ein weiterer Schwerpunkt. Letztlich wird das Haus zum Kraftwerk. Vor allem aber soll mehr Umsicht in die Planung fließen, so dass nutzergerecht gebaut wird. „Was der Wahlausgang für die Immobilienwirtschaft bedeuten kann/soll/wird“, diskutierten unter der Leitung von ImmoFokus Chefredakteur Michael Neubauer Karin Fuhrmann (Steuerbera-

terin und Partnerin, TPA Österreich), Stefan Artner (geschäftsführender Gesellschafter, DORDA Rechtsanwälte GmbH) und Peter Sittler (Stiftungsprofessor am Institut für Immobilienwirtschaft der FHWien). Alexander Kopecek (Wien 3420 Aspern Development AG), Stephan Barasits (WSE Wiener Standortentwicklung), Andreas Köttl (value one Holding AG), Marc Guido Höhne (Drees & Sommer Projektmanagement) und Matthias Schmidt (CA Immo Deutschland GmbH) widmeten sich dem Thema „Die Komplexität der Quartiersentwicklung meistern – Probleme und deren Lösungen“. Weiterer Höhepunkt war ein Interview mit PORR-CEO Karl-Heinz Strauss. Er betonte, wie wichtig die Nachwuchsförderung in der Bauwirtschaft ist. Um die PORR familienfreundlicher zu machen, werden z.B. Flying Nannies Müttern zur Verfügung gestellt, um Termine wahrnehmen zu können. Im November 2018 werden die GBB Awards erneut vergeben. Die dazu erforderlichen Unterlagen stehen auf www.gbb-award.at zum Download bereit. n

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Technologie zum Anfassen Industrie 4.0. Gemeinsam mit der Wirtschaftsagentur Wien veranstaltete der ImmoFokus den „XChange Technology“, wo es neben informativen Vorträgen auch Innovation zum Anfassen gab.

ür Bernhard Schinkowitsch, ATOS, stellt sich die Frage, welche Erwartungen man an einen modernen Standort hat. Für ihn ist es wichtig, Daten sichtbar zu machen und Kooperationen zu fördern. Dritter Punkt sei die Infrastruktur. „Infrastruktur, Technologie und Mensch“, bringt Schinkowitsch es auf den Punkt. Horst Reiner, ATP, erklärt, es gebe ein Spannungsfeld zwischen den bestehenden Gesetzen und der Entwicklung der Technologie. Alles wird automatisiert und digitalisiert werden – „Da geht kein Weg dran vorbei.“ Potenziale

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von Unternehmen seien ausschlaggebend und Reiner nennt hier drei Punkte: Verbesserung der Prozesse, Innovation und vor allem Kooperation. Dafür müsse man dafür sorgen, dass man Kommunikationsprozesse in der Arbeitswelt durch Gebäude unterstützt. Christoph Pollak, TU Wien, setzt sich mit der Zusammenarbeit unterschiedlicher Bereiche auseinander. Für ihn ist es entscheidend, Unternehmen und Forschung zusammenzubringen, und er nennt als Beispiel die Pilotfabrik des Technologiezentrums Seestadt. Dieses sei eine große Unterstützung für die Standortent-

wicklung. Die Nähe zu Forschungs- und Entwicklungszentren ist für viele Unternehmen auch ein Grund, sich anzusiedeln. Die Anforderungen an Immobilien in den nächsten zehn Jahren beleuchtet Holzer näher. Auch bei ihm fällt das Stichwort Digitalisierung. Diese eröffne die Möglichkeit, urbane Produktion neu zu denken. Es wird in Zukunft wieder möglich sein, urbane Stadtproduktion zu schaffen – das sei in den letzten Jahren erschwert worden. Dies schaffe auch eine gesunde Durchmischung. Darauf steigt Gerhard Schuster, Wien 3420 Aspern Deve-

lopment AG, ein und beleuchtet die Vorteile einer Ansiedlung in der Seestadt Aspern. Es gebe ein familiäres Umfeld, Kinderbetreuungseinrichtungen in betrieblicher Nähe, auch universitäre Lehrgänge. Ebenso gebe es in Aspern in allen Facetten und Preisklassen Wohnungsangebote für die Mitarbeite. Es gebe Kooperationsmöglichkeiten und Synergien zwischen den Unternehmen. Dies seien Standortqualitäten, die Aspern durchaus attraktiv machen. Im Anschluss gab es von Alexander Schäfer eine Führung in die Pilotfabrik des Technolo-

giezentrums Seestadt, in der spannende Projekte aus der Nähe betrachtet werden konnten. Abschließend bestand die Möglichkeit für entspanntes Networking. Technologieinteressiert zeigten sich an diesem Abend u.a. die Netzwerker: Lisa Auer (Wirtschaftsagentur Wien), Stefan Wernhart (EHL), Andreas Polak-Evans (MODESTA), Christian Hrdliczka (IF Immobilienfranchising GmbH, RE/MAX), Tanja Mölzer (ÖRAG), Robert Neuberger (IFI Institut für Immobilienwirtschaft) und Daniel Deutsch (ImmoContent). n

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Vom hässlichen Entlein zum Schwan Investors Lieblinge. Megatrends wie der florierende Onlinehandel, die digitale Revolution oder die Spezialisierung in den einzelnen Branchen treibt die Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen weiterhin in die Höhe. Grund genug, sich den Logistikmarkt in Österreich bei einem XChange Logistik einmal genauer anzusehen. Autor: Andreas Altstädter

ogistikimmobilien sind in ganz Europa nachgefragter denn je, selbst sinkende Renditen können diesen Trend nicht einbremsen. Allein in Deutschland wurden heuer bereits um 145 Prozent mehr in Logistikimmobilien investiert als im Vergleichszeitraum 2016. Stolze 6,67 Milliarden Euro flossen laut BNP Paribas Real Estate in diese Assetklasse. Eine aktuelle CBRE-Studie zeigt, dass bereits 23 Prozent der Millennials mehr als 50 Prozent ihrer Einkäufe online erledigen. Mehr als 50 Prozent – das ist gewaltig. Amazon-Konkurrent Alibaba will in den kommenden Jahren 15 Milliarden Dollar in Lieferdienste investieren. Auch das ist eine gewaltige Summe. Galten Logistikimmobilien noch vor einigen Jahren als langweilig, nun sind sie eines der heißesten Eisen. Sie wurden Investors Lieb-

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linge – auch in Österreich ist vermehrt Aktivität zu spüren. Attraktivste Lage für Industrie und Logistik ist der Süden Wiens

Die nach wie vor attraktivste Lage für Industrie und Logistik ist der Süden Wiens. Dieser zeichnet sich durch den direkten Anschluss an die Südautobahn (A2), die Wiener AußenringAutobahn (A21), die Südosttangente Wien (A23), die Wiener Außenring-Schnellstraße (S1) Richtung Osten und den Flughafen Wien über die Ostautobahn (A4) aus. Somit liegt dieser Standort direkt am Schnittpunkt der Autobahnen nach Westen, Süden, Osten sowie den Norden Europas. „Rund 70 Prozent der lokalen Flächennachfrage konzentriert sich auf dieses Gebiet,“ so Tina Steindl, Otto Immobilien. Seit der Eröffnung der Außenrin-Schnellstraße

(S1) konnte jedoch eine deutlich positivere Wahrnehmung dieses Standorts durch eine verstärkte Nachfrage beobachtet werden. Die zukünftig nordöstlich geplante Erweiterung des Autobahnnetzes wird die Attraktivität des Standortes weiter erhöhen. Standort Flughafen Wien

Für den Immobilien- und Standortmanager der Flughafen Wien AG Wolfgang Scheibenpflug steht fest: „Es ist uns gelungen, den Standort Flughafen Wien in der österreichischen Immobilienlandschaft zu verankern – die Region gewinnt an Kraft.“ Erst im September wurde die neue Unternehmenszentrale von Makita Österreich feierlich eröffnet. Auf einer Fläche von rund 23.000 Quadratmetern wurden Büroräume sowie 16 Meter hohe Lagerräume realisiert. Dies schafft erstklassige Arbeitsbe-

dingungen für die 100 Mitarbeiter des Unternehmens. Bereits im Juni hatte der Spatenstich für die Erweiterung des Logistikbetriebes von cargo-partner stattgefunden. Auf ca. 21.000 Quadratmetern wird die neue Betriebsanlage errichtet. Damit werden etwa 35 neue Arbeitsplätze für die Region geschaffen. 280 Beschäftigte werden zukünftig an diesem Standort tätig sein. Der Zuwachs ist auch für den Vorstand der Flughafen Wien AG Günther Ofner ein wichtiges Signal. „Alleine im letzten Jahr haben sich zwölf Firmen angesiedelt, mit vielen weiteren sind wir im Gespräch. Die Vienna Airport Region wächst stetig und das unterstreicht die Attraktivität und die Stärken der Region.“ Kein Wunder also, dass auch der Flughafen Wien als Bürostandort wächst, wie Scheibenpflug nicht ohne Stolz berichtet. „Als Folge der hohen Nachfrage nach attraktiven Büroflächen am Flughafen wird der neue Office Park 4 errichtet und rund 25.000 Quadratmeter topmoderne Büro- und Conferencingflächen im Herzen der Airport City bieten.“ „Die Entwicklung des Immobilienstandortes Flughafen zu einer multifunktionalen Airport City ist ein zentrales Element der FlughafenStrategie. Mit einer Logistikfläche von rund 40.000 Quadratmetern, einem Office-Angebot von über 100.000 Quadratmetern Büro- und Conferencingflächen, verschiedenen Nahversorgungseinrichtungen wie Supermärkten, einer Apotheke, einem Fitnesscenter, einem 24/7-Post-Partner und zahlreichen weiteren Services ist der Flughafen ein perfekter Betriebsstandort – auch für Logistikunternehmen.“

Logistikpark Industrial Campus Vienna East

In unmittelbarer Nähe zum internationalen Flughafen Wien Schwechat mit sehr guter Anbindung an das Autobahnnetz entsteht derzeit der „Logistikpark Industrial Campus Vienna East“. „Insgesamt werden in der Bauphase 1 auf einer Grundstücksgröße von circa 91.200 Quadratmetern acht Hallen mit einer geplanten Hallenfläche von rund 46.500 Quadratmetern sowie Büros mit 3.600 Quadratmetern errichtet. Dabei können die Mieter noch Einfluss auf die Hallengrößen nehmen. Da wir neu bauen, können wir unseren Kunden ein Höchstmaß an Flexibilität bieten und ihre individuellen Anforderungen berücksichtigen. Dabei sind Hallengrößen ab 2.500 Quadratmetern möglich. Mit dem Bauverlauf können wir bisher sehr zufrieden sein. So können wir die erste Halle bereits einen Monat früher als geplant übergeben und wir gehen davon aus, dass wir den ersten Bauabschnitt wie geplant im 3. Quartal 2018 fertigstellen können“, berichtete Christian Veith von der zur deutschen Zech Group GmbH gehörenden DLH Real Estate Austria GmbH. Ein, so Veith, idealer Standort für wertschöpfende Logistik sowie für leichte Produktion. Die ersten Logistikhallen haben bereits ihre Mieter gefunden. Das weltweit tätige Bertelsmann Dienstleistungsunternehmen AVARTO hat bereits Anfang Oktober 2017 die erste fertiggestellte Logistikhalle mit 4.940 Quadratmetern Hallenfläche und 850 Quadratmetern Büro- und Sozialflächen übernommen. Mit dem Bau der zweiten Logistikhalle wurde begonnen. Hier werden 5.610 Quadratmeter

Hallenflächen, 350 Quadratmeter Büro- und Sozialflächen sowie 1.750 Quadratmeter Außenflächen für Hornbach realisiert. Logistik braucht die Anbindung an ein hochrangiges Verkehrsnetz

„Die Citylogistik wird in die Stadt kommen und mit ihr – ob wir es wollen oder nicht – auch Verkehr. Logistik braucht die Anbindung an ein hochrangiges Verkehrsnetz für jeden innerstädtischen Hub. Citylogistik muss tatsächlich in der Stadt erfolgen“, betont GO Asset Geschäftsführer Andreas Liebsch. Anhaltende Urbanisierung und der Onlinehandel sind die großen Herausforderungen. Denn es ist allgemein bekannt, dass die Bevölkerung nicht nur wächst, sondern auch, dass es die Menschen vermehrt in Ballungsräume zieht.“ An diesem Trend werde sich auch nichts ändern. Mit einem Trendwechsel sei nicht zu rechnen. So erwarten Experten von Eurostat, dass der Urbanisierungsgrad 2050 bei weit über 80 Prozent liegen wird. Auf die ganze Logistikbranche warten große Herausforderungen, ist Liebsch überzeugt. Nutzer dieser Hubs werden nicht ausschließlich Paketzusteller sein. Auch Retailer, die Onlinehandel betreiben und über ihr eigenes Distributionsnetzwerk verfügen, sehen vermehrten Bedarf an innerstädtischen Logistikflächen. In absoluten Zahlen werden in Wien jährlich etwa 17 Millionen Pakete übermittelt. Vorreiter sind die Britischen Inseln und Deutschland mit mehr als 30 Paketen pro Person und Jahr. Und auch hier sind sich die Experten einig: Es ist ein starker Aufwärtstrend in Europa zu erwarten. Eine Studie von P3 und Cushman & Wakefield etwa berechnet für die nächsten vier Jahre einen Zuwachs von Paketzustellungen um weitere 70 Prozent. Bei Onlineverkäufen sei sogar mit einer Steigerung von 95 Prozent zu rechnen, so Liebsch. n

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ImmoService

Risiko Baustelle Bauherrenhaftung. Anfang diesen Jahres hat der OGH eine Entscheidung getroffen, die die Baubranche aufhorchen lässt: Demnach haften Bauherren zukünftig trotz Bestellung eines Baustellenkoordinators für Unfälle auf der Baustelle. Autor: Constantin Benes

war betrifft die Entscheidung nur Selbständige, die auf einer Baustelle tätig sind, doch sind vom gewerblichen Immobilienentwickler bis zum Errichter eines Einfamilienhauses alle Bauherren von den Konsequenzen dieser Entscheidung betroffen. Die Beauftragung von Generalunternehmern scheint das Haftungsproblem zu lösen.

Autor: Constantin Benes

Rechtsanwalt bei Schönherr Rechtsanwälte GmbH. Er ist innerhalb der Practice Group Real Estate & Construction für Baurecht zuständig; spezialisiert auf (Bau)Vertragsrecht, Immobilientransaktionen und immobilienrechtliche Prozessführung; davor in New York (Harnik & Finkelstein LLP) und in Salzburg (Kopp Wittek Rechtsanwälte GmbH)

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Neuordnung der Haftung bei Baustellenunfällen

Vor der Haftung des Bauherrn für Unfälle schützt an sich ein nach dem Bauarbeitenkoordinationsgesetz bestellter Baustellenkoordinator. Die Fürsorgepflichten, die sonst der Bauherr gegenüber den auf der Baustelle tätigen Personen hat, werden damit auf den Baustellenkoordinator übertragen. Kommt es zu Verstößen, haftet der Baustellenkoordinator für Schäden. Diese Fürsorgepflichten beinhalten insbesondere die Pflicht des Bauherrn, die auf der Baustelle tätigen Personen vor allen Gefahrenquellen zu schützen und zu warnen. So muss der Bauherr beispielsweise eine Baustelle sowie den Zugang zu dieser sichern. Weiters schließen die auf einen Baustellenkoordinator überwälzbaren Fürsorgepflichten auch das Verhalten anderer Personen mit ein, die beispielsweise mit der Absicherung der Baustelle oder dem Zugang zu dieser beauftragt sind. Im Fall der Bestellung eines Baustellenkoordinators muss daher dieser (anstelle des Bauherrn) für die Verletzung der

Fürsorgepflichten durch Dritte haften, die der Bauherr beauftragt hat. Eine Haftung des Bauherrn trotz Bestellung eines Baustellenkoordinators besteht aber auch dann weiter, wenn der Bauherr Personen (als Baukoordinator oder als Professionisten) auswählt, die für die beabsichtigten Arbeiten per se ungeeignet sind. Nach einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vom Februar dieses Jahres (OGH 10.02.2017, 1 Ob 174/16v) steht fest, dass die Bestellung eines Baustellenkoordinators den gewünschten Schutz für den Bauherren nicht immer bietet. Der Bauherr haftet nach dieser Entscheidung uU trotz Bestellung eines Baustellenkoordinators persönlich für Verletzungen der Professionisten auf seiner Baustelle. Die Entscheidung betrifft die Schadenersatzforderungen eines selbständigen Handwerkers, der auf einer Baustelle im Zuge seiner Arbeiten in einen vier Meter tiefen Schacht stürzte. Für den Unfall verantwortlich war eine verrutschte Schaltafelabdeckung, die den Schacht verschließen hätte sollen. Der Handwerker klagte den Bauherrn, der seine Haftung mit der Begründung verneinte, dass er ja einen Baustellenkoordinator bestellt habe, auf den er die ihn treffenden Sicherungs- und Fürsorgepflichten übertragen habe. Gegebenenfalls würde daher dieser, nicht aber der Bauherr selbst haften. Der OGH ist jedoch zum Schluss gekommen, dass Selbständige, die auf einer Baustelle tä-

tig sind, nicht vom Anwendungsbereich des Bauarbeitenkoordinationsgesetzes umfasst sind. In diesem Fall seien daher die Pflichten des Bauherrn sowie die ihn bei Verletzung dieser Pflichten treffende Haftung durch die Bestellung des Baustellenkoordinators nicht übertragen worden und treffen weiterhin den Bauherrn. Der Bauherr selbst haftete daher gegenüber dem verletzten Professionisten und musste Schmerzensgeld bezahlen. Was bedeutet diese Entscheidung nun für die Praxis? Es stellt sich besonders die Frage, wie sich Bauherren vor Ansprüchen von Professionisten schützen können, wenn Sicherungspflichten durch den Baustellenkoordinator oder durch Dritte verletzt werden. Ausschluss Selbständiger von Baustellen?

Keine Selbstständigen mehr auf Baustellen zu beschäftigen, scheint für Bauherren auf den ersten Blick ein einfacher Ausweg aus dieser Haftungsfalle zu sein.

In der Praxis wird dies aber insbesondere bei größeren Baustellen kaum umsetzbar sein. Dafür müsste man zB mit Baufirmen, die sich Dritter bedienen, vereinbaren, dass auf der Baustelle ausschließlich Arbeitnehmer tätig werden dürfen und Selbständigen der Zutritt zu verweigern ist. Ein Baustellenkoordinator müsste hier auch bei kleineren Unternehmen immer prüfen, ob der oftmals selbst auf der Baustelle tätig werdende Geschäftsführer nun als Selbständiger oder als Arbeitnehmer zu qualifizieren ist. Unterläuft dem Baustellenkoordinator doch ein Fehler und ein Selbstständiger verletzt sich beispielsweise vereinbarungswidrig auf der Baustelle, haftet der Bauherr trotz der Vereinbarung. Darüber hinaus besteht im Fall der Verbannung aller Selbständigen das Problem, dass uU preiswertere Handwerker / Handwerkerunternehmen bereits von der Teilnahme an der Ausschreibung ausgeschlossen werden müssten und sich die Baukosten durch die verringerte

Konkurrenz wohl zwangsläufig erhöhen. Zusätzlich könnte durch diese Vorgehensweise besonders die Qualität der Arbeit kleinerer Handwerksbetriebe leiden, wenn der „Meister“ die Arbeit seiner Mitarbeiter nicht überwachen kann und es beim Unternehmen keine für Qualitätssicherung zuständigen Angestellten gibt. Keine Selbstständigen mehr auf Baustellen zu beschäftigen, ist also aufgrund der aufgezählten Gründe eine unbefriedigende Lösung des Haftungsproblems. Einsatz von Generalunternehmern als Lösung

Ein besserer und erfolgversprechender Ansatz ist eine andere, durchaus bewährte Konstruktion: die Beauftragung eines Generalunternehmers. Einem Generalunternehmer können nämlich die an sich den Bauherrn treffenden, oben erwähnten Fürsorgepflichten (gemäß § 1157 iVm § 1169 ABGB) weitestgehend überbunden werden (OGH 27.04.2016, 3 Ob 24/16z). Hat ein Bauherr daher einen Generalunternehmer mit der Herstellung des Bauwerks samt Nebenleistungen beauftragt, treffen die erwähnten Fürsorgepflichten den Generalunternehmer, sodass dieser – unabhängig von der Anwendung des Baustellenkoordinationsgesetzes und davon, ob der Professionist selbständig oder ein Arbeitnehmer ist – für Verletzung dieser Pflichten haftet. Es bleibt in diesem Fall nur dann eine Resthaftung des Bauherrn bestehen, wenn er den Generalunternehmer nicht vor möglichen Gefahrenquellen gewarnt hat, sodass der Generalunternehmer keine Vorkehrung zur Vermeidung dieser Gefahr treffen konnte.

Fotos: Fotolia - Romolo Tavani

Mit der erwähnten Entscheidung aus 2017 hat der OGH sohin de facto entschieden, dass Bauherren grundsätzlich auf Generalunternehmen zurückgreifen müssen, um die erwähnte Haftung zu vermeiden. Dies bedeutet aber auch, dass Bauen für die Bauherren, die sich nicht ohnedies eines Generalunternehmers bedienen wollten, empfindlich teurer wird. Eine Alternative wäre die aufgezeigte Möglichkeit, alle selbständigen Professionisten schon von der Ausschreibung / Vergabe auszuschließen. Mehr als fraglich bleibt jedoch, ob die Entscheidung den Markt effizienter machen wird. n

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Im Fokus

Durchgestartet Grünes Licht für die Fusion mit der CA Immo. Immofinanz CEO Oliver Schumy hat für das Moskau-Portfolio einen Käufer gefunden. Der Fusion mit der CA Immo steht nun nichts mehr im Wege.

IMMOFINANZ-CEO OLIVER SCHUMY „Die Immofinanz kann sich damit vollumfänglich auf ihr weiteres Wachstum zu einem der größten Player am europäischen Gewerbeimmobilienmarkt konzentrieren.“

„Das unverändert schwierige Marktumfeld in Russland hat in den letzten Geschäftsjahren die gesamte Vermögens- und Ertragslage des Konzerns signifikant belastet. Wie angekündigt, trennen wir uns nun strategiekonform von den russischen Einzelhandelsimmobilien.

en Immofinanz Vorständen Oliver Schumy und Dietmar Reindl dürfte ein großer Stein vom Herzen gefallen sein, auch wenn sich die Endkonsolidierung des Verkaufs des Einzelhandelsportfolios in Moskau an die russische Fort Group mit minus 169 Millionen Euro auf das Konzerneigenkapital niederschlägt – es ist ein Top-Deal. Denn die Immofinanz ist nun endlich den Klotz am Bein, der auch das Kurswachstum deutlich behinderte, los: Sämtliche Moskauer Einkaufszentren, die mit 976 Millionen Euro in den Büchern standen, wurden an die russische Fort Group verkauft, einem der großen Player am Einzelhandelsimmobilienmarkt in St. Petersburg. Der Verkaufsvertrag wurde bereits unterzeichnet. Das Closing wird noch für Ende

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ImmoFokus | Winter 2017

dieses Jahres erwartet. Der Verkauf der Moskauer Einkaufszentren war immer als Vorbedingung für eine mögliche Fusion von Immofinanz und CA Immo genannt worden, wie sie die beiden Unternehmen nach früheren Angaben anstreben. Hindernis für amerikanische Investoren

Wie Immofinanz-Chef Oliver Schumy zuletzt immer wieder betonte, habe das Russland-Portfolio nicht in ein europäisches Unternehmen gepasst. Außerdem sei das Russland-Exposure ein Hindernis für amerikanische Investoren, die aufgrund der Sanktionen in Russland nicht investieren dürfen. Zudem unterliege das russische Einzelhandelsportfolio einer anderen Marktdynamik und weise ein höheres Risikoprofil als das übrige Immofinanz-Portfolio auf.

Der Verkauf ermöglicht eine unmittelbare Eigenkapitalfreisetzung und resultiert in einer deutlichen Reduktion der Finanzverbindlichkeiten sowie der durchschnittlichen Finanzierungskosten. Des Weiteren ist mit dem Verkauf zukünftig kein weiterer, die Liquidität belastender Eigenkapitalzuschuss für das russische Einzelhandelsportfolio erforderlich“, kommentierte Immofinanz-CEO Oliver Schumy die Transaktion. „Die Immofinanz kann sich damit vollumfänglich auf ihr weiteres Wachstum zu einem der größten Player am europäischen Gewerbeimmobilienmarkt konzentrieren.“ In Klartext heißt das: Grünes Licht für die on hold gestellte Fusion mit der CA Immo, an der die Immofinanz als größter Einzelaktionär bereits 26 Prozent hält. Schumy will, so wollen gut informierte Kreise wissen, die Gespräche auch schnell wieder aufnehmen und einen neuen Zeitplan ausarbeiten. Sein Ziel: Zum größten Player am europäischen Gewerbeimmobilienmarkt aufsteigen. Vielleicht gibt es bald wieder einen Top-Deal zu vermelden. n

Alexander Bosak und ? Premiere. In dieser Ausgabe präsentiert der ImmoFokus gleich zwei Schreibtische. Denn, wie heißt es so schön: „Durchs Reden kommen d´ Leit zsamm.“ Autor: Michael Neubauer

lexander Bosak ist viel beschäftigt: Lektor an der TU Wien sowie an der FH Wien, Leiter der Abteilung Immobilien Research bei Otto Immobilien und – auch dafür bleibt noch Zeit – ständiger Kommentator für den ImmoFokus. Daneben betreibt er auch noch die Werbeagentur Bosak & die Wölfe. Also hat er auch mehrere Schreibtische. Also zwei Schreibtische von Alexander Bosak. Nein. Aber der Reihe nach. Dass Bosak viel unterwegs ist – „kurze Strecken“, wie er betont – sieht man gleich auf den ersten Blick. Griffbereit steht eines seiner Fahrräder „ein Schindelhauer“ an seinen Schreibtisch in der Werbeagentur in Wien 8 gelehnt, auf dem sich viele Unterlagen stapeln. Dass sich darunter auch aktuelle Ausgaben des ImmoFokus befinden, freut mich besonders. Rund 50 Kilometer legt Bosak in der Woche mit dem Fahrrad zwischen seinen Arbeitsstätten zurück. Das einzige Persönliche auf seinem Schreibtisch bei Bosak & die Wölfe findet sich am Bildschirm. Der Hintergrund zeigt seine beiden Töchter „vor zwei, drei Jahren“, wie Bosak sichtlich mit Vaterstolz anmerkt. „Wir sind hier in einer Bürogemeinschaft eingemietet. Mieter kommen und gehen“, berichtet Bosak – und jetzt kommen wir dem zweiten Schreibtisch immer näher. Denn einer der letzten Mieter hat seinen Schreibtisch im Nebenzimmer „schnell verlassen und ward nicht mehr gesehen. Er hat nicht einmal alle Unterlagen mitgenommen“. Neugierig geworden? Wem gehört(e) der zweite Schreibtisch? Bis kurz vor der Nationalsratswahl und dem Auffliegen der Tal Silberstein Affäre saß hier Dirty Campaigning-Experte Peter Puller. n

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ImmoForum

MANFRED-JÜRGEN BRUNNER (SPÖ), STEFAN GARA (NEOS), IMMOFOKUS-CHEFREDAKTEUR MICHAEL NEUBAUER, MARTIN GRUBER (LISTE PILZ), ALEXANDER PAWKOWICZ (FPÖ) UND ANDREAS OTTENSCHLÄGER (ÖVP).

SANDRA BAUERNFEIND (EHL-IMMOBILIEN)

Die Pläne der Politik für die Wohnungswirtschaft Emotional und heiß diskutiert. Kurz vor der anstehenden Nationalratswahl diskutierten auf Einladung der BDO, EHL Immobilien und des Institut für Immobilienwirtschaft (IFI) Vertreter der wahlwerbenden Parteien im ersten ImmoForum über ihre Vorstellungen für eine funktionierende Wohnungswirtschaft. Autor: Alina Böhm

rster Höhepunkt des Abends war die Präsentation der ImmoFakten. Gemeinsam mit den Partnern BDO und EHL Immobilien hat das Institut für Immobilienwirtschaft – unter der Leitung von Robert Neuberger – Daten und Fakten aus der Immobilienwirtschaft innovativ analysiert und interpretiert. „Die Immobilienbranche ist sehr komplex, Entscheidungen wirken langfristig und wollen deshalb wohlüberlegt sein. Oft fehlten entscheidende Marktzahlen. Wir vom IFI können jedoch unser Wissen mit dem von IT-Fachleuten, Immobi-

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lienprofis und Volkswirtschaftlern bündeln. Mit der Unterstützung unserer Partner BDO und EHL Immobilien gelang es uns, trockene Fakten nicht nur verständlich, sondern auch spannend aufzubereiten“, freut sich MitGründer Robert Neuberger über die gelungene erste Ausgabe des innovativen Produkts.

sindex, der bisher nie in Bezug auf Österreich veröffentlicht wurde und zeigt, wie lange Durchschnittsverdiener brauchen, um sich eine gebrauchte Eigentumswohnung leisten zu können. Waren es 2003 nur 16,4 Jahre, um eine durchschnittliche Wohnung erwerben zu können, lag dieser Wert 2016 bereits bei 29 Jahren.

Premiere: Erschwinglichkeitsindex

Ideen dringend gesucht

Das Ergebnis der Zusammenarbeit sind 88 Seiten, auf denen der Branche wichtige Informationen dargeboten werden. Dazu gehört auch eine absolute Premiere: Der Erschwinglichkeit-

An die Präsentation der ImmoFakten knüpfte die Podiumsdiskussion „Ideen für eine funktionierende Wohnungswirtschaft“ an. Unter der Moderation von ImmoFokus-Chefredakteur

„Schaffen eine wichtige Informationsquelle für Entscheidungsträger in der Immobilienwirtschaft.“ Ronald Goigitzer Immofokus

Michael Neubauer diskutierten Vertreter der wahlwerbenden Parteien über ihre Vorstellungen für die Zukunft der Wohnungswirtschaft. Die SPÖ sandte Manfred-Jürgen Brunner, parlamentarischer Mitarbeiter der Nationalratsabgeordneten Ruth Becher. Von den NEOS kam Stefan Gara, Landtagsabgeordneter und Gemeinderat der Stadt Wien, auf das Podium. Ebenfalls Landtagsabgeordneter und Gemeinderat in Wien ist auch der Diskutant der FPÖ, Alexander Pawkowicz. Die ÖVP wurde durch den Abgeordneten zum Nationalrat Andreas Ottenschläger vertreten. Zu guter Letzt war eine neugegründete Partei an der Podiumsdiskussion beteiligt – für die Liste Pilz kam Martin Gruber. Bei den Normen wird übers Ziel geschossen

Schon zu Beginn ließ sich erkennen: Die Ideen zur Wohnungswirtschaft sind ein emotionales Thema und es wurde angeregt diskutiert. Für Stefan Gara (NEOS) ist die Leistbarkeit der entscheidende Punkt: „Leistbares Wohnen kann und muss durch eine Steigerung der Haushaltseinkommen erreicht werden.“ Ein weiterer Aspekt sei das Thema Baurecht und – für alle Diskussionsteilnehmer am Podium – das Durchforsten der Normen. Bei den Stellplätzen oder beim Thema Brandschutz lägen die Normen weit über den Notwendigkeiten. Für Gara werde hier eindeutig übers Ziel geschossen. Ein Null-Fehler-Ziel sei teuer – zu teuer. Man

sollte sich vielmehr die Frage stellen, was an einem Standort notwendig sei: „Ich wünsche mir Flexibilität im Normenbereich.“ Dies würde nicht nur bei den Genehmigungsverfahren zu Kosteneinsparungen führen. Bauordnung wird immer dicker

In vielen Punkten einig waren sich Alexander Pawkowicz (FPÖ) und Andreas Ottenschläger (ÖVP). Beide fordern, dass die Regelungsdichte massiv vermindert wird. „Die Wiener Bauordnung ist ein sehr plakatives Beispiel. Dutzendfach überarbeitet und sie wird immer dicker – trotz angeblicher Deregulierung“, illustriert Pawkowicz. Wichtig ist beiden auch die Förderung von Investitionsanreizen: „Die Zehntel- und Fünfzehntel-Abschreibungen müssen wieder eingeführt werden“, so Pawkowicz. Entscheidend sei – und auch hier gibt es eine Übereinstimmung zu seinem Kollegen Ottenschläger – die Schaffung von mehr Transparenz und Rechtssicherheit. Als konkretes Beispiel nennt Pawkowicz in diesem Zusammenhang die Flächenwidmungen. Dort, wo es politisch gewünscht ist – Stichwort Heumarkt – ginge das ohne Probleme. Dort, wo die eigentlichen Stadterneuerungsgebiete liegen, tue sich zu wenig. Aktivierung von Bauland

Da brauche man sich nicht wundern, dass keine neuen Marktteilnehmer kommen. Ottenschläger ergänzt zu diesem Punkt: „Wichtig ist die Aktivierung von Bauland. Manche Gemeinden

sitzen, gelinde gesagt, auf den Grundstücken und sollten sie der Immobilienwirtschaft zur Verfügung stellen.“ Aus einem etwas anderen Blickwinkel beleuchtet Martin Gruber (Liste Pilz) die aktuelle Situation in der Wohnungswirtschaft. Für ihn steht die Schaffung eines Universalmietrechts an erster Stelle: „Das Mietrecht muss vereinfacht werden.“ Monitoring der Einkommen

Dem stimmt Manfred-Jürgen Brunner (SPÖ) ohne Widerspruch zu: „Die SPÖ fordert ein modernes, transparentes und rechtssicheres Universalmietrecht. Man soll innerhalb von 15 Minuten einen rechtsverbindlichen Vertrag aufsetzen können.“ Gruber ist ebenso die Deregulierung der Normen sowohl auf Landes- als auch auf Bundesebene ein großes Anliegen. Außerdem sei das Monitoring der Einkommen von Sozialwohnungsmietern vorstellbar. Die Schaffung von Investitionsanreizen sieht Gruber als Aufgabe der Bundesregierung. Gruber erkennt Gemeinsamkeiten mit dem Kandidaten der SPÖ: „Wir wollen eine Periode, die definiert, wann neu errichtete Wohnungen außerhalb des Mietpreisregimes sind.“ Das beträfe zum Beispiel die Betriebskosten. Für ManfredJürgen Brunner sind das 20 bis 25 Jahre – ein „wirtschaftsliberaler Korridor“. Sonderfälle sind für Gruber sogenannte „Mischhäuser“, bei denen nach Um- und Ausbauten unterschiedliche Mietrechtsregimes zur Anwendung kommen. n

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Rubrik

Zukünftige Vergangenheit Heritage-Kongress. Anfang Oktober kamen Experten aus ganz Europa zusammen, um in der Wiener Hofburg zu zeigen, dass die scheinbaren Gegensätze Digitalisierung und historische Gebäude durchaus zusammenpassen. Autor: Alina Böhm

m 18. und 19. Oktober kamen Experten aus ganz Europa zusammen, um in der Wiener Hofburg zu zeigen, dass die scheinbaren Gegensätze Digitalisierung und historische Gebäude durchaus zusammenpassen. Spannende Vorträge, Workshops und Podiumsdiskussionen hauchten digitalen Konzepten wie der Industrie 4.0 Leben ein und zeigten, wohin die Reise in den nächsten Jahren gehen könnte und welche besonderen Herausforderungen auf uns zukommen. Dabei wurde vor allem eines klar: Alles ist erlaubt - ob es nun Building Information Modelling (BIM), ein digitaler Wissenstransfer oder das Hofburg Mobile ist. Burghauptmann Reinhold Sahl begrüßt diese Entwicklung sehr: „Die Digi-

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talisierung ist bei uns angekommen. Jetzt gilt es, sie so zu gestalten, sodass sie für das kulturelle Erbe Österreichs das bestmögliche Ergebnis bringt.“Philipp Kaufmann, Co-Veranstalter des BHÖ-Kongresses, ergänzt: „Die Bau- und Immobilienwirtschaft besteht nicht nur aus Neubauten, sondern ist viel mehr. Gerade bei kulturellem Erbe und historischen Baudenkmälern müssen alle zusammenarbeiten. Der Kongress bietet die Möglichkeit, sich auszutauschen und neue Anregungen mit in die eigene Tätigkeit zu nehmen.“ Den Besuchern wurden die Inhalte in verschiedenen Themenblöcken gebündelt präsentiert. Den Anfang machte dabei „Digitales Aufnehmen, Planen und Bauen“, wovon vor allem Personen, die mit BIM arbeiten, profitieren konnten. Platz

Fotos: XXX

für Kreativität gab es später in „Digitales Bewirtschaften und Kommunizieren“. „Digitales Präsentieren von Sammlungsobjekten“ war nicht nur etwas für leidenschaftliche Museumsbesucher, sondern zeige, dass Spiele und Virtual Reality ihren Weg in historische Gebäude gefunden haben. Die internationalen Referenten aus diesem Block ließen ihr Publikum dabei tief in ihre kulturellen Hintergründe eintauchen. Geklärt werden mussten natürlich auch die„Anforderungen an die Digitalisierung historischer Gebäude“. Stichworte wie das Internet of Things, Smart Metering oder eLogistic wurden zu mehr als nur irgendwo schon einmal gehörten Wörtern. Burghauptmann Reinhold Sahl freut sich über die durchweg positive Resonanz: „Wir sind begeistert,

dass die Kongress-Teilnehmer sich in diesem Jahr so intensiv an den Diskussionen beteiligt haben. Jeder Vortrag hat zum Nachdenken angeregt. Besonders erfreulich war für mich persönlich die Verleihung unserer MODI-FY-Zertifikate.“ Der zweite Kongress-Tag brachte neben dem abwechslungsreichen Programm nämlich noch eine weitere Besonderheit: Erstmalig verlieh die Burghauptmannschaft und Burghauptmann Reinhold Sahl die sogenannten MODI-FY-Zertifikate. MODI-FY steht für „Maintaining Historic Buildings and Objects through Developing and Up-grading Individual Skills of Project Managers: Fostering European Heritage and Culture for Years to come” und bildet Projektmanager zur Erhaltung historischer Gebäude aus. n

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Golfturnier (GC Fontana Oberwaltersdorf)

****** 22. SEPT.

Im September fand das erste Golfturnier des ImmoFokus in Kooperation mit der Gross & Gross Versicherungsmakler GmbH statt. Im Golfclub Fontana in Oberwaltersdorf hatten die Teilnehmer während des Kurses von 18 Löchern viel Spaß und Gelegenheit zum Networken. Auf das „Green“ wagten sich u.a. Moritz Attems-Gilleis (Arnold Immobilien), Anton Bondi (Bondi Immobilien-Consulting), Karl Fichtinger (Immo-Contract), Gerald Gollenz (WKO Steiermark), Susanne und Johann Gross (Gross & Gross), Markus Steinböck (3SI Immogroup) und Martin Sabelko (Warburg HIH Invest Real Estate).

WHAT‘S NEXT? THE FUTURE OF LIVING

****** 27. SEPT.

Beim neuen Dialogforum „What‘s next“ diskutierten Opinion Leader über „the future of living“. In den Räumen der Österreichischen Nationalbibliothek sammelten die rund 90 Teilnehmer interessante Eindrücke zum Thema. An der Diskussionsrunde nahmen Peter Ulm (6B47 Real Estate Investors), Petra Maier (Moser Architects), Alexander Nußbaumer (ZIMA Holding), Gerhard Schuster (wien 3420 aspern development) und Philipp Hartje (shareDnC) teil und sprachen über die Trends, Chancen und Herausforderungen in der Immobilien- und Baubranche.

25 Jahre BIG

******

26. SEPT.

Die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) feierte 25-jähriges Bestehen. Mehr als 500 Gäste gratulierten zu diesem feierlichen Anlass. Neben Bundesminister und Eigentümer Harald Mahrer, Aufsichtsratspräsidentin Christine Marek und den Geschäftsführern Hans-Peter Weiss und Wolfgang Gleissner waren u.a. Stefan Dörfler (Erste Bank), Sigrid Oblak (Wien Holding), Josef Schmidinger (s Wohnbaubank), Christine Oppitz-Plörer (Bürgermeisterin der Stadt Innsbruck), Eugen Otto (OTTO Immobilien), Michael Griesmayr (value one holding) und Daniel Jelitzka (J+P Immobilien) anwesend.

Golfturnier (Diamond Country Club Atzenbrugg)

******

06. OKT

Zur zweiten Runde des Golfturniers, veranstaltet von ImmoFokus und Gross & Gross Versicherungsmakler, fanden sich die Teilnehmer im Diamond Country Club in Atzenbrugg ein. Am Green waren: Karl Derfler (adeqat), Friedrich Wachernig (S Immo), Jochen Seibert (EHL), Josef Vuzem (Repcon Immobilien), Daniel Deutsch (ImmoContent), Stefan Bouvier (RE/MAX Living), Gerold Stadlhuber (IMMOS Immobilien) sowie Susanne und Johann Gross (Gross & Gross).

Heritage 2017 – Gala dinner

****** 18. OKT.

Im Rahmen des Heritage-Kongresses fand am Abend des ersten Tages das Galadinner in den Sofiensälen statt. In einem eindrucksvollen Ambiente und bei entspannter Atmosphäre wurde ausgezeichnetes Essen genossen sowie eifrig genetworkt. Am Dinner nahmen u.a. Burghauptmann Reinhold Sahl, Mathias Ganspöck und Wilhelm Reismann (Value Data Building), Marcel Nürnberg und Ari Christian-Benz (squarebytes), Edónis Jesus (Lendlease) und Arto Kiviniemi (University of Liverpool) teil.

EHL Ganslessen

******

07. NOV. Zum 7. Mal lud EHL-Geschäftsführer Michael Ehlmaier seine Geschäftspartner und Kunden zum traditionellen Ganslschmaus ins Plachutta – Gasthaus zur Oper. Mehr als 300 Gäste genossen Punsch, Maroni und natürlich das Gansl. Unter ihnen waren u.a. Oliver Schumy (IMMOFINANZ), Ernst Vejdovszky (S-Immo AG), Herwig Teufelsdorfer (BUWOG), die Investoren Rudolf Fries, Johann Breiteneder und Klemens Hallmann, Michael Mitterdorfer (Amisola), David Moese (Henderson TIIA), Erwin Krause und Franz Kollitsch (Invester United Benefits), Klaus Stadler (UBM) sowie Peter Ulm und Sebastian Nitsch (6b47).

DBH – Drinks Before Home

****** 08. NOV.

Die Eventreihe Drinks Before Home, initiiert von Reinhard Winiwarter Winery, wurde am 8. November fortgesetzt. Den Wein und entspanntes Networking genossen u.a.: Martin Sabelko (Warburg-HIH), Christian Bichlmaier (IMMOunited), Andreas Millonig (IMABIS), Silvia WustingerRenezeder (6B47), Christoph Pramböck (BDO), Karl Derfler (adeqat), Stefan Goigitzer und Stefan Csejtei (Coore).

STRABAG Real Estate

****** 14. NOV.

Die STRABAG lud zum Business Breakfast in den 19. Stock in die „Sky-Stage“ des Tech Gate Vienna ein. Geschäftsführer Theodor Klais begrüßte die Gäste. Die beiden neuen Direktionsleiter Erwin Größ und Johannes Mayr wurden vorgestellt. Unter den über 150 Gästen waren u.a. Bezirksvorsteher Ernst Nevrivy, Gerhard Dreyer (Bank Austria Real Invest), Michael Ehlmaier und Franz Pöltl (EHL), Stefan Brezovich (ÖRAG), Simone Kittinger (Hotelgroup Ultsch), Eugen Otto und Richard Buxbaum (OTTO Immobilien), Christoph Stadlhuber (Signa), Klaus Duda und Erik Testor (DTA).

WILLHABEN Immo-Frühstück

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13. NOV.

„Digitalisierung ohne Bullshit-Bingo“ war das Thema des willhaben-Frühstücks. In der Labstelle Wien eröffnete der Redner Felix Plötz mit einem Impulsvortrag. Gastgeberin Judith Kössner konnte zahlreiche Gäste, darunter u.a. Barbara Reithofer-Jaklin (ÖRAG Immobilien), Stefan Sadleder (APCOA Parking), Richard Buxbaum (OTTO Immobilien), Reinhard Waltenberger (s IMMO AG), Anton Bondi de Antoni (Bondi Immobilien Consulting), Michael Buchmeier (ÖRAG), Silvia Wustinger-Renezeder (6B47) und Elisabeth Rist (Wiener Privatbank), begrüßen.

ÖGNI Gründertag

******

15. NOV.

Die ÖGNI feierte ihren 8. Geburtstag mit einigen Zertifikatsverleihungen. Für gleich sechs Projektentwicklungen bekam UBM DGNB-Zertifikate für nachhaltiges Bauen verliehen - und der Flughafen Wien erhielt für den Office Park 4 das Platin-Zertifikat. Es feierten mit: Oliver Oszwald (HNP architects), ÖGNI Geschäftsführer Peter Engert, Günther Ofner und Wolfgang Scheibenpflug (Flughafen Wien), ÖGNI Präsident Andreas Köttl, Martin Löcker (UBM) und Gerald Beck (Strauss & Partner Development).

Im Fokus

Aufsteiger Absteiger

Meixner & Meixner Wenn der Vater mit dem Sohne. Eine nachhaltig geplante Zukunft war Harald Meixner, Meixner Vermessung ZT GmbH, schon immer wichtig. Dass sein Sohn Philipp in seine Fußstapfen treten wird, stand deshalb nie zur Debatte.

as nötige theoretische Wissen für seine neuen Aufgaben holte sich Meixner Junior zunächst in Graz und später in Frankreich. Forschung und Entwicklung werden auch weiterhin sein Steckenpferd bleiben. Jetzt fokussiert sich Philipp Meixner jedoch gänzlich auf das Familienunternehmen und führt dieses in die dritte Generation. Mit Erfolg! Den Grundstein dafür legte der Diplomingenieur mit seiner Vereidigung als Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen und Geoinformation vor der Wiener Stadtbaudirektorin Brigitte Jilka. Zwar wird Vater Meixner seinem Geodäsie-Unternehmen noch erhalten bleiben, seinem Sohn jedoch immer mehr Aufgaben übergeben. Momentan zählen dazu schon die Bereiche digitale Kataster, Bildverarbeitung, Laserscanning, Computervision, Building Information Modeling (BIM) und Geodäsie. Er ist außerdem Bereichsleiter für 3D-Computervision. Philipp Meixner wächst damit in ein Unternehmen hinein, das weit über Österreichs Grenzen hinaus bekannt ist. Eines der neuesten Projekte führte die Meixners beispielsweise in den Mittleren Osten, nach Bahrain – man setzte sich gegen starke Konkurrenz durch und darf nun das gesamte Königreich vermessen. Die Teilnehmer des Heritage-Kongresses der Burghauptmannschaft Österreich (BHÖ) konnten das eingespielte Vater-Sohn-Team kürzlich live erleben: Sie sprachen vor dem internationalen Publikum über die digitale Aufnahme historischer Gebäude. Kulturgüter liegen dem Unternehmen seit Beginn sehr am Herzen. Man will Historisches optimal nutzen, die Veränderung bringt jedoch die Zukunft: Mit dem Produkt „GEOVERSE“ für eine interaktive Computervisualisierung in Echtzeit räumten Meixner & Meixner den GBB Award in der Kategorie „Produkte / Services“ ab. Ausschlaggebend war das Überzeugen im Bereich „Life-CycleRelevanz“. „Das notwendige und beste Investment in die Zukunft ist die gesamtheitliche und vollständige digitale Erfassung unseres Lebensraums“, sagte Harald Meixner nach der Verleihung des GBB Awards. Sein eigenes, ganz persönliches Investment in die Zukunft und in eine digitale Welt ist und bleibt sein Sohn. n

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ImmoFokus | Winter 2017

Immo in Bewegung Das neue ImmoExpert-Magazin der „Presse“ gibt spannende Einblicke in die Zukunft der Immobilienbranche in Österreich: Megatrends Gewerbeimmobilien Wohnbau Facility Management Zinshäuser Luxussegment

IMMOBILIEN

2017

MAGAZIN FÜR EXPERTEN

IMMOBILIEN TRENDS  ENTWICKLUNGEN  HERAUSFORDERUNGEN

Am 1. 2. 2018 in Ihrer „Presse“

08.02.2017 12:53:00

Lesen Sie in der : e b a g s u A n e t s näch

e Lösu xt... einere Wohnungen di kl kommt ein Te nd Si r. ne Titel. Hier20 en br er tig, gesund Wohnen 30. Dau ilienpreise? Nachhal er Immob arkt angesichts steigend lich? - Immobilienm ög m en st ko tz sa e wohnen - ohne Zu Tisch mit … - Das groß Zu te ira Em e ch is international: Arab Interview mit … xxx

IN: M R E T S G N U jahr 2018 h EIN rü F H : C IN S M R R E E T S G N ERSCHEINU

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ImmoFokus ist Mitglied bei:

IMMOVISION AUSTRIA AUSTRIA/MIPIM

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Media

Medieneigentümer:GNKMediaHouseGmbH,4020Linz,Breitwiesergutstraße10,Tel.+43.1.8130346-0, office@media-house.at, www.media-house.at Redaktionsanschrift: Handelskai 94-96, A-1200 Wien Geschäftsführer: Ronald Goigitzer, MMag. Philipp Kaufmann, Mag. Michael Neubauer Chefredaktion: Mag. Michael Neubauer Design&Layout: Peter Prearo, Nina Gast Lektorat: Ulrike Riedl Autoren dieser Ausgabe: MMag. Andreas Altstädter, Mag. Constantin Benes, Alina Böhm, Mag. Alexander Bosak, Angelika Fleischl, Georg Flödl, Mag.jur. Peter Höflechner, MRICS, MMag. Philipp Kaufmann, Dr. Andreas Köttl, Reinhard Krémer, ao. Univ.-Prof. DI Dr. Christian Kühn , Univ.-Prof. Gunther Maier, KR Michael Pisecky, Dr. Martin Prunbauer, Mag. Walter Senk, Mag. Hans Jörg Ulreich, Mag. Harry Weber, Prok. Mag. Stefan Wernhart, MRICS, Dr. Daniela Witt-Dörring, MRICS. Anzeigen: Ronald Goigitzer Photos: wenn nicht anders angegeben: GNK Media House/DI Katharina Schiffl, GNK Media House/Michael Hetzmannseder Druck: Niederösterreichisches Pressehaus DER IMMOFOKUS WENDET SICH IM SINNE DER GLEICHSTELLUNG GLEICHERMASSEN AN FRAUEN UND MÄNNER. AUS GRÜNDEN DER ÜBERSICHTLICHKEIT UND VERSTÄNDLICHKEIT KANN ES BEI DEN BEITRÄGEN VORKOMMEN, DASS NUR DIE MASKULINE ANSPRECHFORM VERWENDET WIRD.

Heimo Kranewitter Liegenschaftsbewertung 7. Auflage 390 Seiten ISBN: 978-3-214-03696-6 MANZ Verlag Wien | 2017 54,00 Euro für ein Buchexemplar

EDITOR´S CHOICE: Lesenswert!

Buchtipps 7. Auflage

Liegenschaftsbewertung Dieses Werk deckt den gesamten Praxisbereich der Liegenschaftsbewertung ab. Es werden alle wichtigen Schritte und Methoden für den Bewertungsvorgang behandelt. Dabei wird bei den einzelnen Bewertungsmethoden Bezug auf die österreichische Rechtssituation, gültige Normen und Verordnungen genommen. Ein Fördern des tieferen Verständnisses der Liegenschaftsbewertungsmaterie liegt im Fokus. Die siebte Auflage enthält Neuerungen, u.a.: • Umfangreiche Neubearbeitung des Kapitels zur Bewertung von Rechten und Lasten an Liegenschaften • Erweiterung der Kapitel zur Bewertung von (Eigentums-) Woh nungen sowie von Baurechtsliegenschaften und Superädifikaten • Aktualisierungen aller Formulare, Richtpreise und Indices www.manz.at/list.html?isbn=978-3-214-03696-6

1. Auflage

mit Kommentierung des EisbEG

Die besten Einfamilienhäuser aus Beton

Grundeinlöse und Enteignung

Andreas K. Vetter 160 Seiten ISBN: 978-3-7667-2283-6 Callwey | 2017 59,95 Euro

Stephan Probst 344 Seiten ISBN: 978-3-214-02101-6 MANZ Verlag Wien | 2017 89,95 Euro

• Die 30 besten Einfamilienhäuser aus Beton des deutschsprachigen Raums • Projektvorstellungen mit professionellen Fotos, Plänen und erläuternden Texten • Expertenwissen rund um den Baustoff Beton Dieses Buch präsentiert eine aktuelle Auswahl der 30 besten Einfamilienhäuser aus Beton im deutschsprachigen Raum. Was die ausgewählten Projekte verbindet, sind Ästhetik und Funktionalität des Entwurfs, energetische Vorteile, eine nachhaltige Planung und der Einsatz innovativer Fertigungstechniken. Ein reich bebildertes, informatives Buch für architekturbegeisterte Bauherren und alle, die fasziniert sind von dem Baustoff, der sein Image des „unterkühlten Materials“ längst abgelegt hat. Der Autor Andreas K. Vetter promovierte in Kunstgeschichte und ist Professor an der Hochschule Ostwestfalen-Lippe (Detmold).

DDr. Manfred König Der Zweitwohnsitz im österreichischen Recht 3. Auflage 120 Seiten ISBN: 978-3-707-33689-4 Linde Verlag Wien | 2017 89,95 Euro

Grundeinlöse und Enteignung in der Praxis. Dieses Handbuch setzt da an, wo es um das Thema der praktischen Anwendung in der Umsetzung der Grundeinlöse geht. Damit bietet es beteiligten Personen und Rechtsanwendern die Grundlage, sachgerechte und nachvollziehbare Lösungen zu erarbeiten. In diesem Buch finden sich: • Darstellung des Verfahrens • Aufarbeitung der aktuellen Rechtsprechung • Kommentierung des Eisenbahnentschädigungsgesetzes, des UVP-Gesetzes und wichtiger sonstiger Materiengesetze, inklusive Ablaufschemata, Musterübereinkommen und Übersichtstabellen zu den Materiengesetzen!

DDr. Manfred König

Der Zweitwohnsitz im österreichischen Recht Rechtsgrundlagen, Nutzungsverbote und Beschränkungen, landesgesetzliche Regelungen: Die Grundverkehrs- und raumordnungsrechtliche Judikatur verbietet diskriminierende Nutzungsbestimmungen von bewilligten Immobilien – gleichgültig, ob diese nun gewerblich genutzt werden, als Zweitwohnsitz, als Hauptwohnsitz oder als bloße Kapitalanlage dienen. Das belegt der Autor mittels aktueller Judikatur in „Der Zweitwohnsitz im österreichischen Recht“.

Die Inhalte: • Rechtsgrundlagen • Grundrechte und Grundfreiheiten • Nutzungsverbote und Beschränkungen • Reklamationsverfahren • Umgehungsgeschäfte • Touristische Nutzung • Steuervorschriften • Behörden und Verfahren • Landesgesetzliche Regelungen • Zweitwohnsitzbestimmungen in der Schweiz und in der EU

Notlösung? Mehr als das!

Fotos: Romana Fürnkranz

Schick & trendy. Die Ganztagsmittelschule und die Neue Mittelschule Kinkplatz im 14. Wiener Bezirk müssen dringend saniert werden. Aber sollen die Schüler jetzt in hässliche Container ziehen? Nein! Das Ersatzquartier – eine „mobile Immobilie“ in der Toricelligasse – schlägt neue Wege ein.

NACHHALTIGE WALDBEWIRTSCHAFTUNG. PEFC (Programme for the Endorsement of Forest Certification) und FSC (Forest Stewardship Council) sind etablierte Gütesiegel für die nachhaltige Bewirtschaftung der Wälder. FSC spielt in Europa und speziell in Österreich eine weit geringere Rolle als PEFC. In Österreich sind 69 Prozent der gesamten Waldfläche PEFC-zertifiziert, FSC-zertifizierte Waldflächen gibt es hier hingegen kaum (nur 0,015 Prozent). Im Gegensatz zu FSC berücksichtigt das System PEFC lokale Gegebenheiten und wurde gegründet, um der kleinstrukturierten Familienforstwirtschaft Zugang zu einer Zertifizierung zu ermöglichen..

nnerhalb von sieben Monaten errichtete die WIP Wiener Infrastruktur Projekt GmbH, eine Tochter der Wien Holding, im Auftrag der Stadt Wien einen nachhaltigen Modulbau. Von den Architekten Maurer & Partner und Raumkunst geplant, besteht das 6.000 Quadratmeter große Ersatzquartier aus Holz und Stahl. Die Lärchenholzfassade stammt aus einer regionalen Waldwirtschaft und ist mit dem FSC- und dem PEFC-Gütesiegel zertifiziert. In Bauteil A-Nord werden sich zukünftig vor allem die Schüler aufhalten, da hier die Unterrichtsräume untergebracht sind. In den kommenden fünf Jahren werden die Schüler und Lehrkräfte hier insgesamt 21 Klassenzimmer und 13 Gruppenräume bewohnen. Bauteil B-Süd beherbergt die Direktionen der beiden Schulen. Sportlich wird es in Bauteil C, wo sich eine teilbare Turnhalle und zwei Gymnastikräume befinden. Modular, wiederverwendbar, ökologisch hochwertig

Wenn die Neue Mittelschule und die Ganztagsmittelschule dann nach Fertigstellung der Sanierung wieder in ihre ursprünglichen Räume ziehen, muss man den temporären Schulbau übrigens nicht entsorgen. Die Stadt Wien wird die Immobilie in den nächsten 25 Jahren noch mehrfach für verschiedenste Projekte nutzen. Möglich wird das durch die flexible Bauweise der Räume, die in unterschiedlichen Anordnungen zusammengesetzt werden können. Bis dahin aber bleibt das Gebäude auf Liegenschaften der MA 31 , MA 69 und des Österreichischen Bundesheeres stehen. Denn die Ersatzschule befindet sich auf Liegenschaften dreier unterschiedlicher Eigentümer. Kaum errichtet, wurde das Objekt Toricelligasse mit einem Preis ausgezeichnet. Bei der GBB – Green and Blue Building Conference in Wien bekam es den GBB-Award in der Kategorie „Immobilienprojekte“ verliehen. n

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ImmoFokus | Winter 2017

Nur Unternehmer denken wie Unternehmer. Ihr GebĂ¤udeversicherer.