02/2022 by Real Estate Media Group GmbH

Mit 14 Seiten extra!

Teamplayer Mission Andrea Dissauer Wachstum Andreas Holler

Wir leben Immobilien. Vermittlung | Verwaltung | Bewertung | Baumanagement

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VON KLEIN BIS OHO

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Wir stellen uns jeden Tag der spannenden Herausforderung, maßgeschneiderte Lösungen zu finden, um jedes individuelle Wohnbedürfnis zu befriedigen – von 500 Euro Miete bis zum 10-Millionen-Penthouse, vom Hotelzimmer bis zum Serviced Apartment.

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Aus der Zeit gefallen Faszination Lost Places

ImmoFokus.Rubrik

Wohnbauexperte

AUSGABE

Rubriken

Positionen & Meinungen

010 012 170

040 Coverinterview mit Andreas Holler 052 REAL CIRLCE

VOM HERAUSGEBER EDITORIAL VORSCHAU/IMPRESSUM

Alles und um das Thema Wohnen

066

ZURÜCK IN DIE STEINZEIT?

Kommentar von Wolfgang Fessl

068 PROTZPALAST EINES DIKTATORS

Kommentar von Otmar Lahodynsky

Unternehmen & Projekte 016 030 032 034 035 036

BILDERSTRECKE START-UP TOP DEAL AUFSTEIGER PROBLEMLÖSER IMMOBILIE IM FOKUS

ImmoFokus

070

BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT

071

EXPO 2020 IM MÄRZ 2022

072

DIE ZWEI

074

FRECH GESAGT

076

WIEN: QUALITÄTSSCHUB AM BÜROMARKT

077

AN DIE POLITIK

078

ZU TISCH MIT ... Andreas Millonig

084

BAUSTELLENLOGISTIK

090

PRO & CONTRA

Gefragt: Effizientes Prozessmanagement

Das Bestellerprinzip

092

ROUND TABLE LEAN-MANAGEMENT

Kommentar von Philipp Kaufmann Kommentar von Michael Pisecky

Philipp Kaufmann und Alexander Bosak Kolumne von Anita Körbler

Blueprint 134 136

UMWELTSCHONEND KÜHLEN, ABER WIE? Peter Holzer, David Stuckey und Renate Hammer

Kommentar von Stefan Wernhart Kommentar von Louis Obrowsky

VORWORT

Thomas Malloth

138

ILLMITZER GESPRÄCHE 2022

Das Programm

Fotos: BTL Media, Gugumuck, Adobe Stock

INHALT

COVERINTERVIEW MIT ANDREAS HOLLER

Der 25. Real Circle

Dauerbrenner Wohnimmobilie

152

Über den Tellerrand

Wie NFTs den Kunstmarkt aufmischen

Zu Tisch mit ...

Andreas Millonig

02|2022 ImFokus: Wohnimmobilien

100

INFALTIONSANGST TREIBT DIE PREISE

150

WOHNBAU IN ÖSTERREICH

154

120

BESTELLERPRINZIP?

164

122

RISIKO FÜR FINANZMARKSTABILITÄT

124

PACTA SUNT SERVANDA - ODER NICHT?

166 168

125

SCHON WIEDER IST WAS PASSIERT

126

WOHNBAU ANDERS DENKEN

128

KLARE ANSAGE

130

BAUEN WIR AM BEDARF VORBEI?

148

WEIN UND IMMOBILIEN

102

Wohnungsverkauf boomt

Alle Zahlen und Fakten

Kommentar von Martin Prunbauer Kommentar von Bernd Rießland

ÜBER DEN TELLERRAND NFTs: Die Blase innerhalb der Blase? REVITALISIEREN STATT BETONIEREN Neues Leben für leerstehende Fabriken

BIM UND LEAN-MANAGEMENT: DIE GR0SSEN TREIBER OBSERVER BUCHTIPPS

Kommentar von Georg Flödl Kommentar von Frank Brün

Kommentar von Ute Reinprecht

Kommentar von Hans Jörg Ulreich Kommentar von Jasmin Soravia

Ausgabe 02|2022

Genug gejammert!! „Gegen Jammern hilft nur, die Ärmel hochzukrempeln.“

ennen Sie den Matthäus-Effekt? Er lautet: „Wer hat, dem wird gegeben“. Dahinter steht eine These der Soziologie, nach der Erfolge immer neue Erfolge nach sich ziehen – und umgekehrt Misserfolge weitere Misserfolge. „Wer aber nicht hat, dem wird auch noch weggenommen, was er hat.“ Derzeit etabliert sich eine Mentalität des Jammerns, es wird gejammert wegen hoher Baupreise, wegen Materialengpässen, wegen dem Ukraine-Krieg, wegen der Inflation, wegen steigender Zinsen, wegen … eigentlich allem. Jammern hat aber bis jetzt weder jemanden geholfen, noch hat es etwas verändert, noch zum Besseren gewandt. Gegen Jammern hilft nur, die Ärmel hochzukrempeln und zu tun. Ob das jetzt „IMMO HILFT“ ist, eine Initiative der Immobilienwirtschaft, die Wohnraum für geflüchtete Menschen aus der Ukraine zur Verfügung stellt, oder all jene die tagtäglich ihre Arbeitskraft einsetzen – es geht weiter. Weil es weitergehen muss.

Der Real Circle fand nicht nur mit einem weiteren neuen Sponsor PwC Österreich statt, sondern auch zum 25. Mal, was uns mit besonderem Stolz erfüllt und motiviert. Bei unserem BluePrint stellt Thomas Malloth die entscheidenden Fragen „Nicht wenn, was oder wem sondern, WARUM NICHT?“ Ist unsere Umwelt noch zu retten und wenn ja, wie? Allein der Gedanke daran, verführt zur problematischen Jammerei. Da bleibt es mir nur, mit einem Zitat von Werner Lorant zu schließen: „Schlimm ist dieses Gejammer. Tut hier weh, tut da weh. Aber solange Sie das Handy halten können, muss ja noch genug Kraft da sein.“ In diesem Sinne, fokussieren Sie sich auf das Positive!

ImmoFokus

Michael Neubauer Herausgeber

Fotos: Adobe Stock

Fokus aufs Positive

Aus diesem Grund haben wir in der Frühlingsausgabe des ImmoFokus viele positive Beispiele in der Immobilien- und Baubranche vor den Vorhang geholt. Beim Coverinterview mit Andreas Holler von der Buwog ist es die Mission Wachstum im Wohnbereich, beim ZuTisch-mit-Interview mit Andreas Millionig von IMMOunited die stete Innovation und beim Drees&Sommer-Round Table zum Thema Lean Management die partnerschaftliche Zusammenarbeit am Bau.

Orientierung geben „Sich aufs Tagesgeschäft zu konzentrieren, war schon einmal einfacher.“

as von einigen wenigen erwartet und von vielen befürchtet worden ist, ist vor etwas mehr als einem Monat – kurz vor dem Erscheinen der ersten Ausgabe des ImmoFokus 2022 – traurige Realität geworden: Russland hat die Ukraine angegriffen. Rund 600 Kilometer von Wien entfernt ist seitdem unbeschreibliches Leid zu beobachten. Sich aufs Tagesgeschäft zu konzentrieren, war schon einmal einfacher. Aber gleichzeitig ist es gerade in Krisensituationen wie der aktuellen wichtig, Orientierung zu geben und aufzuzeigen, wie Experten die Situation einschätzen und damit umgehen. Das geschieht in dieser Ausgabe des ImmoFokus in mehreren Beiträgen. Schließlich sind vom Krieg in der Ukraine nahezu alle auf die eine oder andere Art betroffen. Egal, ob in emotionaler Hinsicht, als einfacher Konsument an der Zapfsäule oder als Developer.

spannenden Round Table gemeinsam mit acht Top-Experten. Michael Holler, CEO der Buwog, erklärt im Cover-Interview unter anderem, wie er in die Immobilienbranche gekommen ist und wieso er glaubt, dass der Immobilienzyklus – trotz einiger Wolken am Himmel – noch nicht vor seinem Ende steht . Der Buwog-CEO ist auch einer der rund 30 hochkarätigen Experten, die bei der 25. Auflage des Real Circle dabei waren, um über ein Thema zu diskutieren, das wohl jeden beschäftigt: die Wohnimmobilie. Dabei ging es unter anderem auch darum, welche Auswirkungen der Angriffskrieg auf die Ukraine auf den heimischen Wohnungsmarkt hat. Auch für den Fall, dass viele der Geflüchteten für immer in Österreich bleiben wollen, sind die Kapazitäten und Potentiale des Marktes jetzt wichtiger denn je.

Baustellenlogistik und Lean-Management

Patrick Baldia Chefredakteur

Foto: Adobe Stock

Die brennenden Fragen, die die Bau- und Immobilienbranche beschäftigen, werden in dieser Ausgabe dennoch nicht vernachlässigt. Lisa Grüner widmet sich gleich zwei Themen, deren volles Potenzial noch nicht ganz ausgeschöpft ist: Baustellenlogistik und Lean-Management. Letzteres diskutiert sie bei einem

ImmoFokus

AU F E N K R I N W NIER E A S D . UN USER Ä H S ZIN

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Winter 2021

Unternehmen & Projekte 35

BILDSTRECKE LOST PLACES

PROBLEMLÖSER: BLUEBEAM

Stillgelegte Industrieanlagen, geschlossene Kliniken, ausrangierte Hotels und verlassene Häuser üben eine magische Faszination aus. Manche muten an, als wären sie eben erst verlassen worden, andere wirken wie bewahrende Zeitkapseln und rotten seit Jahrzehnten vor sich hin.

Die Bausoftware Bluebeam Revu ist ein universelles Format zur digitalen Zusammenarbeit, integrierbar in führende BIM-Anwendungen und Arbeitsabläufe. Vor allem papierbasierte Prozesse sollen mit ihrer Hilfe digitalisiert werden.

ImmoFokus

IMMOBILIE IM FOKUS: KIUBO Kiubo ist ein modulares Bausystem, das völlig flexibel funktioniert. Kiubo macht es möglich, Wohnungen zu bauen, die sich dem Leben anpassen und je nach Bedarf vergrößert, verkleinert oder umgesiedelt werden können. Entwickelt wurde das Konzept vom Grazer Architekturbüro Hofrichter-Ritter und dem ÖWG Wohnbau umgesetzt.

Foto: Adobe Stock

Wir leben

Know-how.

Den Durchblick behalten. Mit den EHL Marktberichten. Büro | Einzelhandel | Wohnen | Vorsorge | Zinshaus Die ständige Beobachtung und Analyse des Marktes durch unser Market Research Team sowie der laufende Dialog mit unseren KundInnen sind die Grundlage für die EHL Marktberichte. Unsere Marktberichte bieten einen umfassenden Einblick in die aktuelle Marktsituation im Gewerbe-, Wohn- und Investmentbereich und stellen eine solide Basis für gezielte Investitionsund Standortentscheidungen dar. Denn wir leben Know-how.

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Wir leben

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Wir leben Immobilie n.

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Unternehmen & Projekte

Faszination Verfall Urbexen. Klingt komisch? Urbexen ist die Kurzform von Urban exploring und bezeichnet jene Menschen, deren Hobby darin besteht, verlassene Plätze und Gebäude zu erkunden. Ein nicht ganz ungefährliches Hobby, denn meist ist das Betreten sogenannter Lost Places illegal, und doch reißt die Faszination am Verfall verlassener Gebäude nicht ab. Dabei hätten diese Räume, die einst voller Leben waren, durchaus großes Potenzial für eine nachhaltige Nutzung.

ImmoFokus

Foto: BoysPlayNice/Studio Reaktor

Autor: Amelie Miller

Ausgabe 02|2022

Unternehmen & Projekte

VON DER RUINE ZUM GEWERBEPARK Rund 20 Jahre stand das ehemalige Milchtrockenwerk der Schärdinger Molkerei in Taufkirchen an der Pram leer. Im Jahr 1969 wurde das Gebäude auf dem mehr als 1,3 Hektar großen Areal errichtet. Heute wird die ehemalige Ruine als Gewerbepark genutzt. Verantwortlich dafür ist die KSimmo GmbH aus Sigharting, die das stillgelegte Milchtrockenwerk erworben und saniert hatte. Heute wird das Areal unter dem Namen Gewerbepark Pramtal vermarktet und bietet lokalen Unternehmen Büroflächen bis zu 150 Quadratmetern. Außerdem stehen Lager- und Produktionsflächen von zehn bis zu 8.000 Quadratmetern zur Verfügung.

www.ksimmo.eu

ImmoFokus

Fotos: Georg Strobl

Standort: Taufkirchen an der Pram, Oberösterreich Leerstand: Rund 20 Jahre Eigentümer: KSimmo

WOHNEN STATT SHOPPEN Im Jahr 1990 eröffnete Josef Handlbauer das Einkaufszentrum in der oberösterreichischen Stadt Leonding. In den Jahren 2004 und 2006 wurde das Einkaufszentrum erweitert, 2008 übernahm die Bank Austria das Areal. Die Nähe und Konkurrenz zur Paschinger Plus City prägten von Beginn an die Situation. Bei der Übernahme durch die Bank Austria waren noch 75 Shops eingemietet, wenige Jahre später, 2012, waren es nur mehr 20, und auch die großen Mieter verließen mit Ende 2012 das Shoppingcenter. Ende 2016 wurde die Uno Shopping geschlossen. 2017 übernahmen die Mühlviertler Immobilienentwickler Josef Hofer, Hubert Wagner und Joachim Pawelka das Areal und öffneten das Einkaufszentrum wieder, unter anderem mit zwei Outlet-Stores. Ende 2021 hat die Wohnungsgesellschaft WAG das Areal des Einkaufszentrums UNO Shopping erworben. Gemeinsam mit der Stadt Leonding soll hier in den nächsten Jahren ein Mix aus Gewerbe, Büro, Geschäften und Wohnungen umgesetzt werden. Standort: Leonding, Oberösterreich Leerstand: 2016–2017 Eigentümer: Wohnungsgesllschaft WAG

Fotos: Wolfgang Simlinger

www.wag.at

Ausgabe 02|2022

Unternehmen & Projekte

ImmoFokus

UNAUFHALTSAMER VERFALL Die einstige Luxusherberge auf der kroatischen Insel Krk galt als beliebtes Urlaubziel für Prominente. Rund 45 Millionen Dollar investierte Bob Guccione, Gründer und Herausgeber des US-Männermagazins Penthouse in das Fünf-Sterne-Hotel, damit dieses im Jahr 1971 schließlich seine Pforten für Gäste öffnen konnte. Die Anlage bot eine Vielzahl an Annehmlichkeiten: unter anderem Tennisplätze, eine Minigolfanlage sowie ein hauseigenes Casino. Mit der Zeit ließ der Zustrom von zahlungskräftigen Gästen nach, und die Anlage entwickelte sich zu einem Zentrum für Massentourismus. Während des kroatischen Freiheitskampfes ab 1991 blieb der Tourismus gänzlich aus, und das Gebäude diente vorübergehend als Unterkunft für Geflüchtete. Danach wurde die Immobilie an einen ausländischen Investor verkauft, der es wieder in ein Fünf-Sterne-Resort verwandeln wollte. Scheinbar handelte es sich aber um einen Spekulanten, und so verfällt das Hotel seit 2002 nach einem Totalausverkauf des Mobiliars mehr und mehr. Standort: Malinska, Haludovo, Krk, Kroatien Leerstand: Seit 2002

Fotos: Wolfgang Simlinger

www.haludovo-palace-hotel.ch

Ausgabe 02|2022

Unternehmen & Projekte

POTENZIAL ENTDECKEN UND NUTZEN Ursprünglich im Jahr 1868 gegründet, ist die Papierfabrik in Laakirchen über die Jahre stetig gewachsen. Die Konsequenz war, vor rund 30 Jahren die Produktion auf das neue Werksgelände in Steyrermühl zu verlegen. Die ehemalige Papierfabrik blieb im Besitz der UPM-Kymmene Austria. Seither wurden auf dem Areal einige bestehende Gebäude abgerissen und Teilbereiche vermietet. Derzeit werden gemeinsam mit Experten aus den Bereichen Kunst, Kultur, Wirtschaft und Politik Ideen für die Nachnutzung des Geländes gesammelt. Standort: Laakirchen, Oberösterreich Leerstand: Seit ca. 1988 Eigentümer: UPM-Kymmene Austria

Fotos: UPM by Thomas Schlader

www.upmpaper.com

ImmoFokus

Fotos: Georg Strobl

VIELFÄLTIGE NUTZUNGSMÖGLICHKEITEN Wolfgang Vogel gründete 1830 die Lederfabrik in Mattighofen. Im Laufe des 19. Jahrhunderts entwickelte sich der damalige Handwerksbetrieb zu einem überregional erfolgreichen Industriebetrieb. Zur Zeit des Ersten Weltkriegs war die Lederfabrik Vogl die größte der Österreichisch-Ungarischen Monarchie. Um die Jahrhundertwende galt die Lederfabrik als sozialer Vorzeigebetrieb, der seinen Mitarbeitern mietfrei Werkswohnungen zur Verfügung stellte. Im Jahr 2010 musste der Betrieb Insolvenz anmelden und wurde von der slowenischen Prevent-Gruppe aufgekauft. 2013 wurde die Lederfabrik endgültig geschlossen. Heute werden die leerstehenden Lagerhallen am Areal der ehemaligen Fabrik von der Liegenschaft Vogl GmbH vermietet, etwa für Büroflächen, Ateliers, Werkstätten oder Lagerflächen. Standort: Mattighofen, Oberösterreich Eigentümer: Liegenschaft Vogl GmbH www.gewerbeimmobilien-vogl.at

Ausgabe 02|2022

Unternehmen & Projekte

AUS DEM DORNRÖSCHENSCHLAF ERWACHT?

Standort: Semmering, Niederösterreich Leerstand: Seit 1976 Eigentümer: Christian Zeller Privatstiftung www.suedbahnhotel-semmering.at

ImmoFokus

Fotos: Wolgang Simlinger

Das Südbahnhotel wurde 1882 eröffnet und war zum damaligen Zeitpunkt das erste Hotel am Semmering. Das ehemalige Grand Hotel trug maßgeblich dazu bei, dass sich Semmering zum beliebten Luftkurort entwickelte. 1976 musste der Hotelbetrieb jedoch eingestellt werden. Seitdem stand die schlossartige 18.000 Quadratmeter große Immobilie leer. In den letzten Jahren diente das Südbahnhotel in den Sommermonaten als Spielstätte für Kulturveranstaltungen. Seit Oktober 2021 steht fest, dass das Südbahnhotel wieder Gäste beherbergen soll, denn zu diesem Zeitpunkt kaufte der Immobilienunternehmer Christian Zeller über seine Privatstiftung die Hotelimmobilie von der deutschen Klinik-Bavaria-Gruppe.

Ausgabe 02|2022

Unternehmen & Projekte PLATZ FÜR NEUES SCHAFFEN Die steigende Anzahl an Paketen, die tagtäglich logistisch bewältigt werden müssen, und die langen Wege aufgrund der Architektur des Linzer Postzentrums am Hauptbahnhof haben dazu beigetragen, 2014 ein neues Logistikzentrum in Allhaming, etwa 20 Kilometer südwestlich von Linz, in Betrieb zu nehmen. Seit März 2022 wird das leerstehende Logistikzentrum Linz für ukrainische Flüchtlinge genutzt. Durch die Anpassung der Räumlichkeiten wurden vorübergehend Schlafplätze für rund 300 Menschen geschaffen. Ab 2023 wird das Logistikzentrum abgerissen, um Platz für ein neues Quartier aus Wohnungen, Büros, Geschäftsflächen und einem Hotel zu schaffen. Standort: Linz, Oberösterreich Leerstand: 2014–2022 Eigentümer: Österreichische Post

Fotos: Wolfgang Simlinger

www.post-city-gardens.at

ImmoFokus

UNBEGRENZTE MÖGLICHKEITEN Das Industriegelände in Perg wurde 2004 von der Firma Felix Waldner GmbH gekauft und zum Wirtschaftspark Commerz Park Perg umgestaltet. Das Areal umfasst rund 11.000 Quadratmeter und ist zur Hälfte bebaut. Im Jahr 2020 kauften die beiden Perger Unternehmen der LaderaumAusstatter Haselberger und die Köppl GmbH den Commerz Park Perg am Ortseingang. „Als Perger Unternehmen war es uns wichtig, in die Region zu investieren. Daher haben wir uns für unsere hochmoderne Spenglerei für ein bestehendes Betriebsgelände entschieden, das wir mit unserem „Neustart“ nicht nur fotografisch in ein neues Licht rücken werden“, beschreibt Alexander Köppl, Gründer und Geschäftsführer Köppl Spenglerei, die Pläne für das Areal.

Fotos: Thomas Schlader

Standort: Perg, Oberösterreich Eigentümer: Laderaum-Ausstatter GmbH und die Köppl GmbH

Ausgabe 02|2022

Unternehmen & Projekte

ImmoFokus

Fotos: Georg Herder

ARBEITEN IN DER NATUR Auch heute wird an die Sensen- und Sichelfabrik auf dem Redtenbach-Areal erinnert. Dafür sorgt das Sensenmuseum Geyerhammer, das sich im originalgetreuen Sensenwerk am Almfluss befindet – aber von Anfang an: 1875 begann die Firma Redtenbacher ihre Sensenproduktion in Scharnstein. In den folgenden Jahren entwickelte sich das Werk zur größten Sensen- und Sichelfabrik der ÖsterreichischUngarischen Monarchie. Im Jahre 1987 musste die Sensenproduktion in Scharnstein aufgrund eines kontinuierlichen Absatzrückgangs schließlich eingestellt werden. 2021 wurden rund 60.000 Quadratmeter des Redtenbacher Geländes von der Firma Grüne Erde gekauft. Auf dem umgerechnet acht Fußballfelder großen Areal soll der „Grüne-Erde-Campus am Almfluss“ errichtet werden. Standort: Scharnstein, Oberösterreich Leerstand: Seit 1987 www.sensenmuseum.at

Ausgabe 02|2022

ImmoFokus.Rubrik Start-Up ImFokus Charles Collet, Gründer & CEO MyHomely Gründung

Der Immobilienerwerb in Deutschland ist teuer und komplex. MyHomely ist 2021 gestartet mit dem Ziel, Wohneigentum in Deutschland zu revolutionieren und für jeden zu ermöglichen. Gleichzeitig sollen mögliche Risiken durch die Partnerschaft reduziert werden.

Marktvolumen

Co-Investoren. In Deutschland bietet das Start-up MyHomely eine neue Finanzierungsmöglichkeit für Eigenheime an, die das erforderliche Eigenkapital nicht aufbringen können.

ür den Erwerb einer Immobilie und für die damit verbundene Fremdfinanzierung bei einer Bank müssen in der Regel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital aufgebracht werden können. Diese Summe anzusparen, fällt vielen Menschen aufgrund der hohen Lebenserhaltungskosten und Mieten schwer.

tals im Austausch für einen kleinen Anteil an der zukünftigen Wertsteigerung ihrer Immobilie. Das bedeutet auf den Punkt gebracht, dass Kunden keine zusätzlichen Zinszahlungen leisten müssen, weil MyHomely Mitkäufer und -eigentümer der Immobilie werden.

Hinzu kommen die immer weiter steigenden Immobilienpreise, die in beliebten Großstädten immer schwerer finanzierbar sind. Bei einem Durchschnittspreis für Wohneigentum in Deutschland von rund 500.000 Euro muss ein Haushalt rund 100.000 Euro angespart haben – das schafft laut Experten nur ein sehr kleiner Teil der Mieter.

MyHomely tätigt diese Immobilieninvestitionen gemeinsam mit kreditwürdigen Kunden, die noch nicht das Eigenkapital angespart, keine vermögende Familie haben oder einfach nicht alle Ersparnisse in einer Anlage binden möchten. Das Start-up hilft bei der Finanzierung und begleitet die Kunden auch durch den gesamten Prozess des Immobilienerwerbs und Managements. So verbinden sie Kunden mit passenden Maklern und Banken.

Mit dem MyHomely-Modell erhalten Menschen eine Aufstockung ihres Eigenkapi-

ImmoFokus

Mitarbeiter 8

Die Meinung des Profis MyHomely ermöglicht es Kunden, ihre Miete nicht mehr zu „verschwenden“. Sie haben 2021 zu Recht den Property Award 2021 in der Kategorie Investment & Valuation erhalten, jedoch ist das Geschäftsmodell wenig digital und die Prozesse wenig skalierbar.

Wertsteigerung der Immobilie

Philipp Kaufmann, Business Enabler

IDEE GESCHÄFTSMODELL TIMING

Foto: Joseph Bramer

Neuer Weg zum Eigentum

Laut einer Auswertung des Verbands der Privaten Bausparkassen ist das größte Hemmnis beim Eigentumserwerb mangelndes Eigenkapital. Konservativ gerechnet kann MyHomely knapp eine Million kreditwürdigen Haushalten helfen, endlich Eigentum zu erwerben..

Advertorial

DIE WOHNKOMPANIE: „Unsere Aufgabe ist es, über den Tellerrand zu schauen.” Holzbau. Der Wiener Wohnbauträger DIE WOHNKOMPANIE setzt bereits bei zwei Projekten im 10. und 23. Bezirk auf hochqualitativen und nachhaltigen Holzbau.

Foto: DIE WOHNKOMPANIE

ange hat man sich bei dem Wiener Wohnbauträger DIE WOHNKOMPANIE mit dem Holzwohnbau auseinandergesetzt, bevor man nun mit zwei Projekten an den Start geht. DI Roland Pichler, Geschäftsführer von DIE WOHNKOMPANIE: „Das Thema Holzbau ist noch nicht in der Breite angekommen, daher war es für uns von besonderer Bedeutung, zunächst einmal die Grundlagen für die Umsetzung derartiger Projekte zu erarbeiten und auch internationale BestPractice-Beispiele unter die Lupe zu nehmen. DIE WOHNKOMPANIE nimmt durch die Verknüpfung der innovativen Bauweise mit leistbarem Wohnraum in Österreich eine Vorreiterrolle ein.” Mit dem Baustart des Projekts TIMBER*LAA in der Klederinger Straße 63-67 in Wien Favoriten im heurigen Frühjahr ist der erste Meilenstein gesetzt. „Bei TIMBER*LAA bestehen alle Wände und Decken aus Vollholzelementen. Damit ist dieses Projekt nicht nur nachhaltig, sondern setzt auch Maßstäbe beim positiven Wohngefühl für die zukünftigen BewohnerInnen”, so Roland Pichler. Die 38 freifinanzierten 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit großzügigen Freiflächen werden mittels Luftwärmepumpen beheizt und mit Warmwasser versorgt, Photovoltaik-Anlagen optimieren den erforderlichen Stromverbrauch. Die Fertigstellung im 10. Bezirk ist für das 2. Quartal 2023 vorgesehen.

modernen Energieversorgung soll eine Fassadenbegrünung und Grauwassernutzung zum Einsatz kommen. Das Projekt wird außerdem während der gesamten Bauphase von einem Chemiker begleitet, um sicherzustellen, dass die BewohnerInnen ein schadstoffarmes Zuhause erhalten.”

Roland Pichler, Geschäftsführer

Über DIE WOHNKOMPANIE Roland Pichler: „Alleine durch die Konstruktionsweise entstehen viele positive Effekte: Der wesentliche Unterschied zur konventionellen Bauweise liegt darin, dass die Holzelemente vorgefertigt angeliefert und vor Ort montiert werden. Das bringt einige Vorteile mit sich: Zunächst einmal wird der Verkehr rund um die Baustelle deutlich reduziert, was für die Anrainer eine geringere Lärm- und Staubbelastung bedeutet. Zusätzlich leisten wir auch damit einen Beitrag zu einem geringeren CO2-Ausstoß – nicht nur durch die geringere Anzahl an Fahrzeugen, sondern auch beim Maschinenbetrieb vor Ort.” Doch es bleibt nicht bei einem Einzelstück: In der Ketzergasse in Wien Liesing setzt DIE WOHNKOMPANIE ab dem 3. Quartal 2022 bereits ein weiteres Projekt mit 38 Einheiten in Holzbauweise um. Roland Pichler: „Bei diesem Bauvorhaben gehen wir noch einen Schritt weiter: Neben der Holzbauweise und der hoch-

DWK Die Wohnkompanie GmbH entwickelt als inhabergeführter, unabhängiger Wohnbauträger nachhaltige urbane Lebensräume. Der Fokus liegt dabei in der Realisierung freifinanzierter, nachhaltiger Wohnbauprojekte. Als Tochterunternehmen der Zech Group – eines der stärksten Bau- und Immobilienunternehmen Deutschlands – steht DIE WOHNKOMPANIE für umfassende Kompetenz im Wohnungsbau, einzigartige Expertise und sichere Bonität. www.wohnkompanie.at www.zech-group.com

Ausgabe 02 | 2022

ImmoFokus.Rubrik Top Deal ImFokus

DWS-Fonds sichert sich Trophy-Immobilie

er moderne und hochwertige Büroflächen sein Eigen nennen möchte, der muss tief in die Tasche greifen. Wobei „modern und hochwertig“ im Falle des Frankfurter Marienturms, der gerade für kolportierte 800 Millionen Euro den Besitzer wechselte, fast schon eine Untertreibung ist. „Trophy-Immobilie“ trifft es da schon besser. Schließlich thront das erst 2019 fertiggestellte Gebäude in der Toplage des Frankfurter Bankenviertels, der Taunusanlage, erfüllt höchste ESG-Standards, wie das LEED Platinum-Zertifikat nahelegt, und ist obendrein voll vermietet – unter anderem an Goldman Sachs, Bank of America und Mastercard.

ImmoFokus

Landmark in Frankfurt

Verkauft wurde das Bürohochhaus von Aermont Capital beziehungsweise einem verbundenen Fonds, der ihn wiederum an einen von DWS Real Estate verwalteten Fonds verkaufte. Henning Richter, Managing Director bei Aermont Capital, gibt sich aufgrund der Qualität davon überzeugt, dass der Marienturm langfristig ein Landmark in Frankfurt bleiben wird. In die gleiche Kerbe schlägt man auch beim Käufer DWS Real Estate. „Der Marienturm vereint alle Qualitätsmerkmale, die ein langfristiges attraktives Investment kennzeichnen“, so der Head of Transactions (DACH), Oliver Hein.

„Als wir den Marienturm entwickelten, war unser Ziel, nicht nur eine Büroimmobilie zu errichten, sondern ein Umfeld zu schaffen, das auf die Transformation der Arbeitswelt reagiert und in dem eine zukunftsorientierte Unternehmenskultur gelebt werden kann“, sagt Markus Brod, Geschäftsführender Gesellschafter von Pecan Development, die für den Turm verantwortlich zeichnet. Neben 45.000 Quadratmetern Prime-Bürofläche, die sich auf 38 Stockwerke verteilen, finden sich im Marienturm auch Gastronomie- und Kinderbetreuungsangebote, die den Mietern und Nachbarn den Berufsalltag erleichtern neue Services bieten, sowie ein Fitness-Bereich.

Foto: Pecan Development

Hoch hinaus. Mit dem Verkauf des Frankfurter Marienturms ging in Deutschland ein spektakulärer Büro-Deal im ersten Quartal über die Bühne.

Die Auszeichnung mit dem LEED PlatinumZertifikat im Jahr 2020, der höchstmöglichen Auszeichnungsstufe für ein nachhaltiges Gebäude, ist jedenfalls kein Zufall. So konnte der Marienturm vor allem in den Kategorien „Energie- und Wassereffizienz“, „Innenraumqualität“ sowie „Nachhaltiger Standort“ punkten. So sorgt etwa unter anderem die Gebäudehülle zu jeder Jahreszeit für ein angenehmes und gesundes Raumklima und geringe Energiekosten. Mit einer Höhe von rund 155 Metern ist der Marienturm im Übrigen nicht das höchste Gebäude, das die Frankfurter Skyline ziert. Diese Ehre wird dem Europaturm – auch bekannt als „Ginnheimer Spargel“ – mit seinen knapp 340 Metern zuteil. Dicht an seinen Fersen folgen Commerzbank Tower (259 Meter), Messeturm (257 Meter) und Westendstraße 1 (208 Meter). Wer es ganz genau wissen möchte: Aktuell ist der Marienturm gemeinsam mit Westend Gate, Deutsche Bank I und Deutsche Bank II das 14-höchste Gebäude Frankfurts, der für nicht wenige Zeitgenossen internationalsten Stadt Deutschlands.

Facts & Figures Höhe

155 Meter

Geschosse

Mietfläche oberirdsich

45.450 m²

Regelgeschossfläche

1.350 m²

PKW-Stellplätze TG

267

davon mit Elektroladestationen

Fahrradstellplätze

400

Mix: Büro, Konferenz, Kaffee-Bar, Lunchrestaurant, Kindertagesstätte, Fitness-Studio Fertigstellung Zertifikat

2019 LEED Platinum

Ausgabe 02|2022

ImmoFokus.Rubrik Aufsteiger Absteiger

Vorhang auf Premiere. Bei der Online-Präsentation der Zahlen für das Geschäftsjahr 2021 trat Silvia Schmitten-Walgenbach erstmals als CEO der CA Immo vor die Medien.

1 1991

Bis 2005 ist Silvia Schmitten-Walgenbach bei der Deutschen Bank in Frankfurt, London und New York tätig. Nach einer Banklehre absolviert sie ein Studium zur Diplom-Betriebswirtin an der Frankfurt School of Finance & Management das die Deutsche 1997 abschließt.

4 2014

Im Juni startet Schmitten-Walgenbach als COO bei Barclays Bank Ireland in Frankfurt. In dieser Funktion verantwortet sie die Aktivitäten in Deutschland, den Niederlanden und Schweden.

6 2022

Schmitten-Walgenbach beginnt zu Jahresbeginn als CEO der CA Immo. Ihr Vertrag läuft bis zum 31.12.2024.

5 2019

2 2005

Schmitten-Walgenbach leitet bis 2009 den Bereich Immobilienstrategie bei der Dresdner Bank, wo sie das Immobilienportfolio des Instituts restrukturiert und verkauft, bevor sie in die Geschäftsführung der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI)/Aberdeen Property Investors Holding berufen wird und dort für Transaktionen, Fondsmanagement und Treasury verantwortlich ist.

Bestellung zur Vorsitzenden des Vorstands des Verbands der Auslandsbanken in Deutschland. Vorstandsmitglied ist Schmitten-Walgenbach bei der Interessensvertretung seit März 2015.

5 4 3

2 1

ImmoFokus

Foto: CA Immo

3 2010

Die Finanz- und Immobilienexpertin wird Geschäftsführerin von Morgan Stanley Real Estate Investment und für die Abwicklung des Immobilienfondsgeschäfts der Kapitalanlagegesellschaft zuständig.

ImmoFokus.Rubrik Problemlöser ImFokus

Ruth Schiffmann

Geschäftsführerin Bluebeam D-A-CH-Region

1. DAS PROBLEM

Building Information Modeling (BIM) sollte heute Standard sein, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Doch der genaue Blick macht deutlich: Die Zukunft ist in weiter Ferne. Der Digitalisierungsbedarf zeigt sich aktuell mit Nachdruck. Insbesondere Kollaboration und Projektmanagement stehen im Fokus. Es bedarf einer Lösung, die Arbeitsprozesse und die Zusammenarbeit der Projektteams überall dort digitalisiert, wo Kommunikationsbrüche entstehen, weil noch immer auf Papier gearbeitet wird. Mit dem Ziel, Kosten zu reduzieren, Umsetzungszeiten zu verkürzen und Qualität als auch Effizienz nachhaltig zu steigern.

76%

2. DIE LÖSUNG

ImmoFokus

DIE ZAHL Revu vernetzt das gesamte Projektteam. Bauplanung und Kommunikation werden vereinfacht und laufen komplett papierlos ab. Das steigert die Produktivität, schont Ressourcen und etabliert nachhaltige Arbeitsweisen. Dank Digitalisierung und Standardisierung von teamrelevanten Prozessen liegt die Effizienzsteigerung bei 76 Prozent. Plus eine hohe Mitarbeiterzufriedenheit.

Foto: Bluebeam Revu

Die Bausoftware Bluebeam Revu ist ein universelles Format zur digitalen Zusammenarbeit, integrierbar in führende BIM-Anwendungen und Arbeitsabläufe. Es beinhaltet intuitiv zu bedienende Tools mit sämtlichen Funktionalitäten, die von den Projektteams benötigt werden. Eine Lösung, die papierbasierte Prozesse digitalisiert und alle Beteiligten von überall auf den letzten Planungsstand zugreifen lässt. Revu ermöglicht mit wenig Aufwand und ohne Risiko oder große Investitionen eine hohe Planungs- und Kostensicherheit.

Immobilie ImFokus

2021

Das erste mehrgeschossige „Kiubo“-Haus wurde im vergangenen Oktober in der Grazer Starhemberggasse fertiggestellt und übergeben. Dabei handelt es sich um ein modulares Bausystem, das gemeinsam von der ÖWG Wohnbau und Hofrichter-Ritter-Architekten entwickelt wurde. Ein Prototyp wurde bereits 2020 in Pischelsdorf errichtet. Die drei Raummodule, die dort als eingeschossige Lösung realisiert wurden, wurden in das Projekt in der Starhemberggasse eingebaut.

Fotos: Foster + Partners

Jedes Basismodul ist eine autarke 25 Quadratmeter große Wohneinheit mit Bad und Küche sowie Schlaf- und Aufenthaltsbereich. Dieselbe Größe haben auch die Zusatzmodule, um die die Basiseinheiten erweitert werden können. Gefertigt werden sie allesamt in serieller Produktion aus Holz. Erst am jeweiligen Projektstandort werden sie zusammengefügt.

Nicht länger als drei Stunden dauert es, die vorgefertigten Wohnmodule in den Terminal einzubauen, der den Rohbau bildet und vor Ort aus Beton gefertigt wird. Die Strom- und Sanitäranschlüsse werden nach dem Plug-and-Play-Prinzip mit dem Terminal verbunden.

120

Im städtischen Raum sollen „Kiubo“Projekte mit bis zu 120 Wohnungen und sechs Stockwerken realisiert werden können.

Das Projekt in der Starhemberggasse besteht aus 19 Wohneinheiten, für die 33 Holzmodule zusammengefügt wurden.

1904

Mit Le Corbusiers Maison Dom-Ino wird 1904 auf der Biennale in Venedig eine ähnliche Idee präsentiert.

2,80

Schnell und flexibel können die „Kiubo“-Module auch einer anderen Nutzungsform zugeführt werden. Dank einer Raumhöhe von 2,80 Meter ist auch die Nutzung als Büro denkbar.

Ausgabe 02|2022

Positionen & Meinungen COVERINTERVIEW

ZU TISCH MIT ...

Andreas Holler steht seit knapp zehn Jahren an der Spitze der Buwog. Mit rund 2.000 Einheiten wird sein Unternehmen heuer so viele Wohnungen fertigstellen wie nie zuvor. Im Interview spricht er über seine Eindrücke zur Mipim, Auswirkungen des Ukraine-Kriegs und seine Anfänge in der Immobilienbranche.

In der Trattoria Pulcinella am Wiener Naschmarkt spricht Andreas Millonig von IMMOunited über den derzeitigen Umbruch in der Immobilienbranche, Innovationsmanagement, und warum das Grundbuch nun auch für Banken und Fonds eine wichtige Arbeitsgrundlage ist.

REAL CIRCLE Zum 25. Mal fand der Real Circle mit wichtigen Entscheidungsträgern der Immobilienbranche statt. Das wurde nicht nur mit einer großen Torte gefeiert, es wurde auch eifrig über unterschiedliche Themen im Bereich Wohnen, und wie sich diese Assetklasse entwickelt, diskutiert.

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Foto: Adobe Stock

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Mission Wachstum Wohnbauexperte. Andreas Holler steht seit knapp zehn Jahren an der Spitze der Buwog. Mit rund 2.000 Einheiten wird sein Unternehmen heuer so viele Wohnungen fertigstellen wie nie zuvor. Im Interview mit dem ImmoFokus spricht er über seine Mipim-Eindrücke, Auswirkungen des Ukraine-Kriegs und seine Anfänge in der Immobilienbranche. Das Gespräch führte: Patrick Baldia

Erlauben Sie mir, mit einer persönlichen Frage zu beginnen: Wie sind Sie eigentlich in die Immobilienbranche gekommen? Andreas Holler: Nach dem Abschluss meines Studiums in den USA heuerte ich bei Vossen im burgenländischen Jennersdorf an. Als der Frottierwarenhersteller 1997 in Konkurs ging, begann ich bei der Investorengruppe, die die Gebäude, Mitarbeitenden, die gesamte Produktion und alle Markenrechte übernahm. Sie war vor allem bei osteuropäischen Industrieunternehmen beteiligt. Und als bei einer ungarischen Beteiligung aus Kostengründen die Produktion eingestellt wurde, stellte sich die Frage: Was machen wir mit dem Grundstück? Als die Entscheidung fiel, ein Fachmarktzentrum zu entwickeln, holten wir die CA Immo an Board. Für mich war das das erste Immobilienprojekt.

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Aber bekanntlich nicht das letzte … Dass der damalige Immoeast Vorstand Edgar Rosenmayr mich in sein Team holte, sah ich als große Chance, um weiter einschlägige Erfahrung zu sammeln. Er war für ein Immobilienportfolio von rund sieben Milliarden Euro in Zentraleuropa, Südosteuropa und der GUS verantwortlich und zudem für alle dortigen Entwicklungsprojekte zuständig. Das Spannende daran: Es war 2008. Kurz nachdem ich unterschrieben hatte, am 15. September, ging Lehman Brothers pleite. Gleichzeitig tauchten erste Gerüchte um Probleme bei der damaligen Constantia und damit auch der Immofinanz auf. Wenige Tage nach meinem Jobantritt, Mitte Oktober 2008, zog die Oesterreichische Nationalbank OeNB bei der Privatbank schließlich die Notbremse.

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„Die Wohnimmobilie wird immer der sicherste Hafen im Immobiliensektor bleiben.“ Andreas Holler, Buwog

Klingt nach einem idealen Zeitpunkt für einen Jobantritt… Es war das absolute Chaos, aber in Wahrheit auch eine große Chance. Denn in so einer Umbruchstimmung und Restrukturierungsphase eröffnen sich auch viele Möglichkeiten. Ich verantwortete anfangs etwa ein Portfolio in Rumänien, um in weiterer Folge Wohnbauprojekte in ganz Ost- und Südosteuropa zu realisieren. In den folgenden Jahren war ich für die Immofinanz (nach der Fusion mit der Immoeast) weiter in der Region tätig und mein Fokus verlegte sich mehr und mehr auf den Wohnbausektor. Ich hab in dieser Zeit übrigens auch in der Ukraine gearbeitet und an vielen Orten, die man derzeit vielleicht im Fernsehen sieht, haben wir tatsächlich Projekte realisiert.

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Wie haben Sie das Comeback der Mipim erlebt beziehungsweise was haben Sie mitgenommen aus Cannes? Ein allgegenwärtiges Thema war sicher die Frage, wie sich Corona und Ukraine-Krieg auf den Immobilienmarkt auswirken werden. Ansonsten habe ich mitgenommen, dass die Branchenplayer wieder hungrig nach Geschäft sind und glücklich, sich persönlich zu treffen. Es wird fleißig an der Entwicklung und am Ankauf von Projekten gearbeitet. Ein omnipräsentes Thema war aber auch, dass das Angebot an guten Projekten geringer wird. Wegen coronabedingten Lieferkettenproblemen beziehungsweise Preiserhöhungen können Projekte nicht gestartet werden beziehungsweise müssen verschoben werden. Das hat nicht direkt mit dem Krieg in der Ukraine zu tun, der aber natürlich zusätzlich

Sand ins Getriebe bringen kann. Doch die Kernbotschaft, die ich aus Cannes mitgenommen habe, ist sicher, dass viel Kapital weiter nach Investitionsmöglichkeiten sucht. Wie sahen die Messe-Anwesenden den Krieg in der Ukraine? Und was ist Ihre persönliche Einschätzung? So wie ich das mitbekommen habe, erwarten die meisten keine wesentlichen Einschränkungen für den Immobilienmarkt in der westlichen Hemisphäre. Ich persönlich bin so weit Optimist, um zu hoffen, dass der Konflikt heuer noch beendet werden kann. Und falls er schnell vorbei ist und sich nicht ausweitet, so sehe ich auch keine Rezession. Sollte aber das Gegenteil eintreten, kann man ein noch so großer Optimist sein, dann werden wir alle, und zwar nicht nur die Bau-

und Immobilienbranche, mit Auswirkungen konfrontiert sein. Angefangen mit Corona über den UkraineKrieg, bis hin zu anstehenden Zinsanstiegen – die Immobilienbranche ist aktuell mit vielen Themen konfrontiert. Steht der Zyklus vor seinem Ende? Ich glaube nicht. Vor allem wenn ich mich jetzt auf unser Geschäft, also Wohnimmobilien, beziehe. Nach wie vor sucht viel Kapital nach Immobilien. Und ich rede jetzt nicht nur von den großen institutionellen und privaten Investoren, sondern auch von Anlegern, die im kleineren Rahmen Anlagewohnungen kaufen sowie von Eigennutzern. Sie alle wissen mittlerweile, und wir erleben ja gerade nicht die erste Krise, dass der Bedarf an Wohnraum auch in schwieri-

gen Zeiten da ist. Wir erinnern uns: Wer in der Finanzkrise gekauft hat, hat vermutlich das beste Geschäft seines Lebens gemacht. Ich glaube jedenfalls, dass die Nachfrage sogar steigen wird. Gleichzeitig wird das Angebot zurückgehen. Und auch die EZB hat keine raschen und großen Zinsschritte angekündigt, sondern kleine, die sich über einen längeren Zeitraum erstrecken werden. Die Rahmenbedingungen passen also weiter. Die Preise für Wohnimmobilien werden also weiter steigen? Ich glaube, dass die Preissteigerungen, die wir in den letzten drei Jahren gesehen haben, sich nicht fortsetzen, sondern auf ein gesundes Maß einpendeln werden. Rückgänge sind vielleicht im Luxusbereich zu erwarten. Aber

im bezahlbaren beziehungsweise mittleren Segment werden wir weiterhin hohe Nachfrage sehen. Habe ich vorhin richtig rausgehört, dass Sie keine sichere Alternative zur Wohnimmobilie sehen? Reden wir aus Investorensicht von der neuen Staatsanleihe mit Top-Rating AAA? Faktum ist: Wir haben auch in der CoronaPandemie keine beziehungsweise kaum Mietausfälle im Wohnbereich gesehen, die Sicherheit des Sektors ist also äußerst hoch. Und darauf schauen Institutionelle sehr genau. Für mich ist die Sache relativ klar: Die Wohnimmobilie wird immer der sicherste Hafen im Immobiliensektor bleiben, wenn ich plane, ohne Unterbrechung Mieteinnahmen zu lukrieren.

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„Die Preissteigerungen werden sich nicht fortsetzen, sondern sich auf ein gesundes Maß einpendeln.“ Andreas Holler, Buwog

Klammern wir mal den Ukraine-Krieg aus. Wie wird sich in den kommenden Jahren das Angebot am Wiener Wohnmarkt entwickeln? Das Neubauvolumen soll ja heuer seinen Höhepunkt erreichen. Ich glaube, dass wegen der Lieferengpässe und der gestiegenen Baukosten – ganz zu schweigen von den Grundstückskosten – künftig tatsächlich weniger Projekte gestartet werden beziehungsweise viele verschoben werden. Es wird ja bereits nachweislich weniger gewidmet. Ich kann mir vor allem nur schwer vorstellen, wie gemeinnützige Wohnbauträger unter den jetzigen Rahmenbedingungen beziehungsweise Konditionen künftig Projekte

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realisieren sollen. Insgesamt wird also die Bautätigkeit zurückgehen. Den Impact werden wir natürlich nicht heuer, aber nächstes oder übernächstes Jahr spüren. Und in drei Jahren wird es wieder heißen: Wir haben zu wenig Wohnungen. Sie meinten kürzlich, dass sich der Wohnungsneubau in Wien mittelfristig wieder auf ein Niveau einpendeln wird, das dem strukturellen Bedarf entspricht. Von wie viel Einheiten pro Jahr sprechen wir da? Ohne jetzt zu berücksichtigen, dass es im Falle eines längeren Kriegs in der Ukraine zu vielen Geflüchteten kommen könnte, würde ich meinen: um die 10.000 Wohnungen pro Jahr.

Kritiker meinen, dass auch am Markt vorbeiproduziert wurde – Stichwort: Vorsorgewohnungen – und vielerorts die einkalkulierten Mieten nicht haltbar wären… Ich kenne schon Projekte, wo man sich an den Kopf greift und fragt: Wie konnte man das zu solchen Konditionen ankaufen und wie konnte man mit solchen Mieten überhaupt auf den Markt gehen? Und diese Vermutung wird sich jetzt wahrscheinlich am Markt bewahrheiten. Ich glaube aber nicht, dass sich das spürbar auf das allgemeine Wiener Mietenniveau auswirken wird. Sehr wohl sollte es beim einen oder anderen Entwickler oder Eigentümer von Neubau-

projekten, die nicht in guten Lagen sind, Mietanpassungen geben.

könnte der Konflikt die Situation nun weiter verschärfen.

Ein Online-Medium titelte kürzlich, die Baubranche befinde sich angesichts der Lieferengpässe, der Preissprünge und des Arbeitskräftemangels in der Sackgasse. Wie sehen Sie das? Natürlich spürt man, dass es in den Lieferketten Probleme gibt. Was Holz betrifft, gab es diese bereits über die ganze Pandemie, also vor dem Ukraine-Krieg. Wir hatten etwa kürzlich das Problem, dass es kein Parkett gab. Ähnliche Themen tauchen vielleicht nicht täglich, aber gefühlt wöchentlich auf. Bis jetzt haben wir das immer managen können. Wenn überhaupt, kam es nur kurzfristig zu Verzögerungen, bis wir etwas aus einer anderen Quelle beziehen konnten. Natürlich

Bedeutet das das Ende der Fixpreise? Oder erleben wir eine Momentaufnahme? Einige unserer Partner meinen, dass sie uns keine Fixpreise mehr geben könnten, weil sich die Ressourcen-Bestände halbjährlich, dreimonatlich, wöchentlich ändern. Da werden wir eine Lösung finden müssen. Eine Momentaufnahme ist das sicher nicht. Das Problem hatten wir bereits in der Vergangenheit und werden auch künftig damit wirtschaftlich umgehen können müssen. Durch unser Bauvolumen haben wir den Vorteil, dass wir strategisch weiter vorausschauen und planen können. Zum Beispiel, wenn es um Holz geht. Man kann sich ja bei allen Ressourcen absichern, es gibt einen Forward- und

Spotmarket. Mit solchen Lösungen wird man verstärkt arbeiten müssen. Aber das ist alles nichts Neues. Wie man vorausplant, um günstiger zu bauen, war immer schon ein Thema. Wir erleben nur in der jetzigen Krisensituation einen Aufschrei. Ihre Pipeline ist also nicht in Gefahr? Nein. Glücklicherweise haben wir immer eine Pipeline von fünf Jahren. Das wären in Österreich um die 7.000 Wohneinheiten, wenn wir im gleichen Tempo weiterbauen würden wie aktuell. Natürlich ist 2022 mit 2.000 Wohnungen ein Rekordjahr. Aber es werden schon immer mehr als 1.000 sein. Klarerweise müssen wir auch immer das nachkaufen, was wir bauen, um diese strategische Auslastung zu haben. Wir fahren halt eine Wachstumsstrategie.

my h ive am Wienerberg | my h ive Ung arg a sse E ine Ma rke der I M M O FI NAN Z

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Aber Sie haben ja gewisse Vorteile gegenüber der Konkurrenz? Sicher, das ist uns bewusst. Zum Beispiel bei der Grundstücksakquisition. Für manche Mitbewerber, die nicht die entsprechende Kapitalstruktur haben, könnte die Finanzierung nicht mehr so einfach sein wie früher, weshalb wir bessere Chancen haben könnten, zum Zuge zu kommen. Dasselbe gilt natürlich auch für die Entwicklung von Produkten. Unser großer Vorteil ist sicher, dass wir unsere Projekte mit Eigenkapital umsetzen. Wir können Projekte realisieren, die andere vielleicht nicht mehr so einfach machen können wie früher. Kürzlich meinten Sie, dass man den Preissteigerungen (Grundstücke, Baustoffe, Arbeitskräfte) am besten über die Verschlankung und Digitalisierung behördlicher Prozesse sowie einen höheren

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Vorfertigungsgrad entgegenwirken kann. Wie hoch schätzen Sie da konkret das Einsparpotenzial ein? Und wird es nicht mehr Maßnahmen benötigen? Das sind nur einige zahlreichen notwendigen Maßnahmen, mit denen wir uns auseinandersetzen müssen, aber nicht unwesentliche. Natürlich ist das Ganze mit Nachhaltigkeit verbunden. Je mehr man etwa vorfertigt, umso planbarer und messbarer kann man seine CO2-Werte machen. Allein mit Innovationen, digitalisierten Prozessen und Modulbau in Kombination mit schlauen Lean-Construction-Maßnahmen wird man „along the way“ sicher um rund zehn Prozent einsparen können. Aber da muss man schon gut sein. Etliche Player sind angesichts der Wiener Preise längst in die Bundesländer gegan-

Ihr schnellster Weg zur individuellen Bürolösung:

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„In Graz waren die Preise bereits so hoch, dass wir gesagt haben, da können wir gleich etwas in Wien machen. “

Womit haben Sie Ihr erstes Geld verdient?

Als Kind mit dem Einsammeln von Glaspfandflaschen.

Andreas Holler, Buwog Wenn Sie das Radio im Auto aufdrehen, was läuft? gen. Wie schaut in dieser Hinsicht Ihre Strategie aus? Dass sich Investoren sogenannte Secondary Cities anschauen, ist eine Tatsache. Wir fahren jedoch ein anderes Grundprinzip: Für uns sind alle Städte interessant, von denen wir glauben, dass dort die Menschen auch in Zukunft beziehungsweise in 50 Jahren wohnen wollen – also auch künftige Generationen. Daher ist Graz ein Thema für uns, aber auch andere, kleinere Städte wie zum Beispiel Krems. Wir besitzen ja bereits Bestandsimmobilien in Graz, Salzburg und Villach. Wenn wir glauben, dass irgendwo ein Bedarf gegeben ist, dann schauen wir uns den betreffenden Markt an. Aber natürlich ist es eine Frage der Preise, ob es wirtschaftlich Sinn macht. Wir haben uns auch in Graz Projekte angesehen, aber ich muss zugeben, dass wir aus DevelopmentSicht zu spät auf den Zug aufgesprungen sind. Die Preise waren bereits so hoch, dass wir gesagt haben, da können wir gleich etwas in Wien machen. Seit dem Ausbruch der Pandemie hat man den Eindruck, dass alle größere Wohnungen wollen. Überspitzt formuliert: Ist jetzt seitens der Entwickler ein Fokus auf 80 bis 100 Quadratmeter große Wohnungen zu erwarten? Nach zwei Jahren Pandemie-Erfahrung will natürlich jeder eine größere Wohnung. Das

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heißt aber nicht, dass auch jeder eine größere braucht. Viel wichtiger, auch mit Hinblick auf die Leistbarkeit, ist eine effiziente Planung beziehungsweise Gestaltung von Wohnraum. Einerseits geht es um effiziente Wohnungsgrundrisse. Andererseits um die Frage: Wie kann man gewisse Bedürfnisse der Menschen in einer Wohnanlage mit Allgemein- oder Gemeinschaftsflächen abdecken, um in den einzelnen Wohneinheiten Platz einzusparen? Ich denke da an Flächen für Co-Working, Konferenzen, Fitness oder auch Unterhaltung. Bei einigen unserer Projekte realisieren wir beispielsweise Räume, die man für Home-Cinema oder Fußball schauen buchen beziehungsweise gemeinsam nutzen kann. Auch Frei- und Grünflächen haben massiv an Bedeutung gewonnen. Mit solchen Themen muss man sich heute auseinandersetzen. Sie wollen ja bis zum Herbst an Ihrer Strategie arbeiten. Können Sie da schon das eine oder andere Detail verraten? Grundsätzlich sind keine großen Überraschungen zu erwarten. Wir werden auch weiterhin uneingeschränkt eine Wachstumsstrategie fahren und hauptsächlich im leistbaren beziehungsweise bezahlbaren Segment tätig sein. Woran wir allerdings tatsächlich arbeiten ist, die Prioritäten noch stärker auf Nachhaltigkeit, Innovation und Digitalisierung zu setzen.

Da ich einen Tesla fahre: Spotify.

Mit welcher Person (lebend oder bereits verstorben) würden Sie gerne einen Abend verbringen?

Ich hätte sicher noch einige Fragen an Albert Einstein...

Ihr Lieblingshobby?

Die Welt entdecken.

WORDRAP MIT ANDREAS HOLLER Morgen- oder Abendmensch? In den nächsten zehn Jahren möchte ich unbedingt…

Nachmittagsmensch

Noch viel von der Welt sehen.

Welches Buch liegt auf Ihrem Nachttisch?

Eine kurze Geschichte der Menschheit von Yuval Noah Harari.

Nehmen Sie gerne Risiko?

Risiken mit denen ich umgehen kann, manage ich gerne - das ist ein großer Teil meines Jobs.

Wenn Sie zehn Millionen Euro im Lotto gewinnen würden, was machen Sie damit?

Meinen Kaffee trinke ich am liebsten…

In Gesellschaft.

Zehn Prozent würde ich wohltätigen Zwecken spenden. Den Rest würde ich in Wohnraum investieren, den ich zum Teil Bedürftigen unentgeltlich zur Verfügung stellen würde. Ausgabe 02|2022

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Andreas Holler Der Absolvent der Boston University (Business Administration) und des INSEAD Young Managers Program in Fontainebleau ist seit Ende 2013 CEO der Buwog. In dieser Funktion verantwortet er die Bereiche Projektentwicklung, Baumanagement, Vertrieb und Akquisition. Davor war Holler seit 2008 für die Immoeast und Immofinanz in verschiedenen Führungspositionen im Investment-, Wohnimmobilien- und Developmentbereich tätig. In den Jahren 2008 bis 2011 war er als Geschäftsführer für Entwicklungsprojekte, Immobilienportfolios und Corporate Investments in Zentral- und Osteuropa zuständig. 2011 wurde er zum Vorstand der börsennotierten Immofinanz-Tochter Adama bestellt. Diese Funktion übte Holler beim führenden südosteuropäischen Wohnimmobilienentwickler bis 2013 aus.

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Positionen & Meinungen Real Circle #25

Dauerbrenner Wohnimmobilie Rundes Jubiläum. 30 ausgewählte Entscheidungsträger diskutierten beim 25. Real Circle auf Einladung von ERSTE BANK, ERSTE Immobilien KAG, IMMOunited, PwC Österreich und dem ImmoFokus im Wintergarten des Erste Bank Campus die brennendsten Fragen rund um das Thema Wohnimmobilie. Autoren: Patrick Baldia, Gerhard Fritz, Lisa Grüner, Amelie Miller, Rudolf Oezelt und Heimo Rollett

eistbares Wohnen: Wie kann man es garantieren? Wie kann klimaneutrales Wohnen gelingen? Wo gibt es in rechtlicher Hinsicht Optimierungspotenzial? Wie kann der Kampf gegen die Bodenversiegelung gewonnen werden? Ist der Immobilienmarkt fit für die demographische Zeitbombe? Und: Leiten Lieferkettenprobleme, hohe Inflation und neue Kreditvergabe-Kriterien das Ende des Immobilienbooms ein? Mit kaum einem Thema sind so viele Fragen und auch Emotionen verbunden wie mit Wohnen. Das ist auch kein Wunder: Denn auf die eine oder andere Art ist davon jeder einzelne Mensch betroffen.

Steigen Preise weiter?

Der Immobilienboom hält nun seit mehr als zehn Jahren an. Vor allem im Wohnbereich kannten die Preise seitdem nur eine Richtung: Schnurstracks nach oben. Nachdem die Corona-Pandemie den ohnehin schon starken Run auf die Wohnimmobilie noch einmal befeuert hat, sind zuletzt einige Wolken am Himmel aufgetaucht. Bedeuten rasende Inflation, hohe Baukosten, strengere KreditvergabeKriterien und der Krieg in der Ukraine den Anfang vom Ende des Investmentbooms? Oder wird die Wohnimmobilie auch diesem Sturm standhalten?

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„Was das institutionelle Geschäft betrifft, ist die Investorennachfrage zuletzt sicher nicht geringer geworden“, berichtet EHL Investment-Chef Franz Pöltl über seine Erfahrung seit dem Kriegsausbruch. Er geht davon aus, dass die Assetklasse Wohnen zumindest nicht leiden werde. Denn die Vergangenheit habe gezeigt: „Je höher die Risiken, umso gefragter ist die Wohnimmobilie.“ „Derzeit ist sehr viel Geld im Markt“, schlägt Rudolf Krickl, Partner und Markets Leader bei PwC Österreich, in dieselbe Kerbe. Unter anderem würden große internationale Fonds nach Europa drängen. Krickl glaubt, dass das Investitionsklima bis auf Weiteres ungetrübt bleiben wird. Denn, anders als in den USA,

sollten die Zinsschritte in Europa nur langsam und verhalten erfolgen.

Große Dynamik am Markt

„Wir als Nischenanbieter erleben gerade eine sehr gute Zeit“, meint auch Karl Derfler, Geschäftsführender Gesellschafter von Adeqat. Vor allem im professionellen Segment sei die

„Derzeit ist sehr viel Geld im Markt.“ Rudolf Krickl, PwC Österreich

Dynamik riesig. Aber selbst, wenn nach wie vor massiv gekauft werde, empfiehlt er, zunehmend Vorsicht walten lassen. Er verweist auf die rasante Entwicklung der Baukosten, die hohe Inflation und – damit einhergehend – das zunehmende Problem der Leistbarkeit für Mieter. „Steigende Zinsen werden wahrscheinlich kurzfristig nicht unser Thema sein, später vielleicht umso mehr“, so der Investment-Experte. Peter Karl, CEO der ERSTE Immobilien KAG, macht derzeit vor allem am Wiener Investmentmarkt für Wohnimmobilien ein ganz anderes Problem aus. „Der Investoren- und der Mietermarkt laufen völlig auseinander“, so Karl. Das, was unter Investoren gefragt sei und von den Bauträgern dementsprechend auch gebaut werde, sei nicht das, was potenzielle Mieter nachfragen würden beziehungsweise bereit wären zu zahlen. „Dem Aspekt der Leist-

barkeit wird zu wenig Beachtung geschenkt“, hält Karl fest. Zusätzlich verschärft werde dies durch die hohe Inflation. „Die Frage ist, ob sich die Menschen die Indexsprünge in den Mietverträgen leisten können. Ein Umdenken ist meiner Meinung nach gefragt“ Mit Hinblick auf die durchschnittlichen Nettolöhne bezweifele er das. „Als Wohnbauträger spüre ich die steigenden Baukosten“, sagt Maxim Zhiganov, CEO der WK-Development. Er macht in diesem Zusammenhang einen direkten Konnex zum Angriffskrieg auf die Ukraine aus. Plötzlich habe man festgestellt, wie abhängig die Baubranche von Rohstoffen aus dem Land sei. Er befürchte daher, dass Bauprojekte nicht fertig würden und Wohnungen nicht übergeben. Er habe auch schon davon gehört, dass manche Bauträger, weil sie keine Fixpreisangebote mehr bekommen würden, Projekte einfach

„Plötzlich haben wir festgestellt, wie abhängig die Baubranche von Rohstoffen aus der Ukraine ist.“ Maxim Zhiganov, WK-Development

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„In Zukunft werden die Energie- und Betriebskosten ein wesentlicher Faktor beim leistbaren Wohnen sein.“ Harald Galla, LeitnerLeitner

stilllegen. „Daher glauben wir auch nicht an weitere Preissteigerungen, sondern eher an eine stabile Entwicklung“, so Zhiganov.

Herausforderung: Leistbares Wohnen

„Je höher die Risiken, umso gefragter ist die Wohnimmobilie.“ Franz Pöltl, EHL Investment Consulting

„Leistbares Wohnen bedarf vor allem weiterer politischer Maßnahmen.“ Andreas Holler, Buwog

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Die Frage der Stunde ist jedoch sicherlich, wie leistbares Wohnen künftig zu realisieren ist. Wobei Andreas Holler, CEO der Buwog, rein begrifflich „bezahlbares Wohnen“ bevorzugt. „Unter leistbares Wohnen wird in Österreich meist gefördertes Wohnen verstanden“, erklärt er den Hintergrund. Man sei durch die starken regulativen Eingriffe geradezu verwöhnt. Insgesamt wären in Österreich nur zwölf Prozent der Wohnungen frei verfügbar. „Von rund einer Million Wohnungen in Wien sind nur ein Viertel frei verfügbar, der Rest ist in der Hand der Stadt Wien, von Gemeinnützigen oder unterliegt dem Richtwertzins“, so Holler. Für Bernhard Klein, Head of Brand and International Marketing bei der Immofinanz, stellt sich die Frage, wohin sich der Markt entwickelt, da freifinanzierte Wohnungen für junge Menschen fast nicht mehr leistbar wären. Gleichzeitig würden die Ansprüche immer mehr steigen, und mitunter auch Singles in viel zu großen Wohnungen leben. „Das Streben nach besser, größer, schöner ist nur im frei finanzierten Wohnbau möglich“, meint dazu Wolfgang Fessl, Geschäftsführer Reinberg & Partner. Im geförderten Wohnbau gehe es

um die Erhaltung des Status Quo, oft hätten die Menschen auch keine Wahlmöglichkeit. Insgesamt würden viele Wege zum leistbaren Wohnen führen: „Darunter ist keiner, der billiger wird.“

Neue Probleme

Die Experten sind sich jedenfalls einig, dass die Pandemie und der Krieg neue Herausforderungen sind, die das leistbare Wohnen nicht gerade fördern. „Die Probleme mit den Rohstoffen und den Lieferketten können durch die Erhöhung des Vorfertigungsgrades bewältigt werden“, so Holler. Das schaffe letztlich auch Kostensicherheit und beschleunige auch das Bauen. Denn nur, wenn die Wertschöpfungskette schneller werde, könne es auch günstiger werden. Evgeni Gerginski, Partner und Geschäftsführer Hawlik Gerginski Architekten, betont, wie wichtig es sei, den Bauprozess zu beschleunigen und bei den Bauprodukten auf regionale und recycelte zu setzen. Leistbares Wohnen bedarf für Holler vor allem aber weiterer politischer Maßnahmen. So könnten etwa ungenützte Grundstücke durch Abgaben oder eine Spekulationssteuer auf den Markt „gebracht“ werden. Der Mangel an preislich wie wirtschaftlich geeigneten Grundstücken sei jedenfalls ein Riesenthema. „Die Preissteigerungen waren in den letzten Jahren exorbitant“, hält er fest.

„Dem Aspekt der Leistbarkeit wird zu wenig Beachtung geschenkt.“ Peter Karl, ERSTE Immobilien KAG

„Vor allem im professionellen Segment ist die Dynamik aktuell riesig.“ Karl Derfler, Adeqat Investment Services

Verkauf nur bei überdurchschnittlichem Preis

„Grundstücke gibt es grundsätzlich genug, sie werden auch nicht mehr und nicht weniger“, sagt Wolfgang Fessl. Das Problem sei nur, dass sie bereits jemandem gehören würden. Die Bereitschaft zu verkaufen sei heute nur dann gegeben, wenn überdurchschnittliche Preise erzielt werden könnten. Fessl macht zudem den Trend aus, dass das Thema Baurechte eine immer größere Rolle spielen würde. „Dass bald jedes zweite Projekt im Baurecht realisiert wird, haben sich die heutigen Grundeigentümer von den Stiften abgeschaut“, so Fessl.

In einer Hinsicht sind sich Wohnexperten einig: Ein Weg hin zum leistbaren Wohnen kann sicherlich die Nachverdichtung sein. Allerdings nicht der einzige, da in die Höhe zu bauen teuer sei, so der Grundtenor. Für Architekten sei es immerhin interessant, dass die Kultur des Hochhauses, wenn auch mit Verspätung, in Wien angekommen sei. Allerdings werde in den Verkaufsprospekten oft der Blick auf den Schneeberg angepriesen, während man in Wahrheit auf die Autobahn schaue. Trotzdem hätten sich Hochhäuser in der Pandemie als ideale Lage erwiesen, da sie ja oft in der Nähe zum Grünen stehen würden – sei es zum Prater

oder der Donauinsel. Und obendrein wären sie in verkehrsgünstiger Lage errichtet worden. Für Harald Galla, Partner und Geschäftsführer LeitnerLeitner, werden künftig die Energie- und Betriebskosten ein wesentlicher Faktor im Zusammenhang mit leistbarem Wohnen sein. „Die Mieter sind an günstigen Mieten interessiert, die Hauseigentümer hingegen an günstigen Errichtungskosten“, meint er. Vor allem bei Bestandsbauten müsste es nach Einschätzung des LeitnerLeitner-Experten mehr Anreize geben, um die Energieeffizienz zu heben. „Energieeffi-

IMMOBILIENBEWERTUNG. Warum wir? Weil wir´s können. www.reinberg-partner.com

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Positionen & Meinungen

„Es bräuchte klare Vorgaben der Stadt Wien zu strategischen Zielen in der Stadtentwicklung.“ Alexander Rössler, Immofinanz

„Die Entscheidung gegen den Lobautunnel hat weitreichende Folgen.“ Christian Leikam, teamneunzehn

zienz und Ökologie sind vor allem eine Frage der guten Planung“, fügt Gerginski hinzu. Sanieren sei dagegen nur ein Thema für energetische Verbesserungen: „Wohnraum wird dadurch nicht geschaffen, das geht nur durch Nachverdichtung.“

Gefragter Speckgürtel

„Wenn die Stadt mithilft, kann der Markt rasch neuen, leistbaren Wohnraum schaffen.“ Stephan Pasquali, 3SI Immogroup

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„Der Speckgürtel wird noch weiter an Attraktivität gewinnen“, glaubt Michael Priebsch, Leiter Großvolumiger Wohnbau bei der ERSTE Bank. „Wohnungen mit einem kleinen Büro und Außenfläche sind die Zukunft, da sich Home-Office gut etabliert hat. Es kommt zu einer Verschiebung der Hauptwohnsitze aufs Land und der Nebenwohnsitze in die Stadt.“ Dem pflichtet Christian Leikam, Geschäftsführer Investment Consulting team neunzehn, bei. „Wir als Vermittler bekommen vermehrt Objekte außerhalb von Wien, was zeigt, dass auch die Entwickler verstärkt in diesen Regionen tätig sind.“ Aleksandra Mitrovic, Leiterin Wohnimmobilien Miete ÖRAG, bestätigt die

hohe Nachfrage: „Bei Mietobjekten haben wir einen Überhang, weil es viele Investoren gibt, die kaufen. Im Bereich Eigentum haben wir zu wenig Objekte, die wir anbieten können. Überraschend ist, dass die Nachfrage bis über Baden hinausgeht, was vor Jahren undenkbar war.“ Für Alexander Rössler, Head of Development Office Immofinanz, stellt sich nicht die Frage, wo der Speckgürtel jetzt ist, sondern wo er zukünftig aufhört. „Da wird die Entwicklung der Infrastruktur, u. a. die Entwicklung der Bahn, eine große Rolle spielen. Für mich endet der Speckgürtel, getrieben durch die COVID-19und Lockdown-Situation, mittlerweile im Raum des nördlichen Burgenlands.

Nachverdichtung

Spricht man von Nachverdichtung, ist es für Stephan Pasquali, Geschäftsführer Neubau 3SI Immogroup, wichtig, die richtigen Konzepte für die Zukunft zu schaffen: „Die Stadt Wien schafft es meiner Meinung nach nicht, ein vernünftiges Konzept für Nachverdichtung und

Urbanisierung einer nachhaltigen Grünflächenpolitik zu erstellen. Wir haben das Glück, eine schöne Altstadt mit Gründerzeithäusern zu haben, im Bereich Neubau funktioniert das nicht.“ Für Pasquali ist eine vernünftige Gesetzgebung für Nachzonungen sinnvoll. Die Immofinanz hat mit On-Top-Living eine Antwort auf die Frage nach der Nachverdichtung gefunden. „Wir überbauen bestehende Fachmärkte mit nachhaltigen und leistbaren Wohnungen im Umwidmungsverfahren“, so Rössler. Pasquali findet das ein gutes Konzept: „Hofer, Aldi, Spar etc. sind daran interessiert, auf ihrer Liegenschaft nachzuverdichten, doch oft spielt die Stadt nicht mit und beharrt auf weltfremden Vorschriften. Es kommen gute Konzepte vom Markt, von einer freien Marktwirtschaft, die nicht beschränkt werden möchte. Die Menschen wollen nachhaltig, billig und grün wohnen, mit Außenflächen und Shared-Living-Angeboten. Das muss vom Staat unterstützt oder zumindest nicht behindert werden.“

„Grundstücke werden heute nur dann verkauft, wenn überdurchschnittliche Preise erzielt werden.“ Wolfgang Fessl, Reinberg & Partner

„Die Frage ist, wohin sich der Markt entwickelt, für junge Menschen ist eine Wohnung fast nicht mehr leistbar.“ Bernhard Klein, Immofinanz

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Leikam fügt hinzu, dass es auch am Land wichtig ist, vernünftig nachzuverdichten: „Die Kommunen sind gefordert, die Infrastruktur attraktiv zu machen, damit tote Ortskerne nachverdichtet und belebt werden können.“ Das Eck Linz-Wels-Steyr ist in diesem Zusammenhang spannend. Da wird viel nachverdichtet, weil kein Industriegrund fürs Wohnen umgewidmet wird.

Gescheiterte Nachverdichtung

Priebsch sieht eine Möglichkeit für die Nachverdichtung, Bauten aus den 1950er/1960erJahren abzureißen und höher aufzubauen. „Damit werden keine neuen Flächen versiegelt, das Grundstück ideal genutzt.“ Leikam glaubt dagegen, dass die Entscheidung gegen den Lobautunnel weitreichende Folgen hat. „Seit vielen Jahren bereiten die Entwickler dort die Flächen vor, und jetzt steht das ‚Projekt Hausfeld‘. Das Nein zum Tunnel war nicht die klügste Entscheidung, wenn es darum geht, neue Flächen zu entwickeln.“ Priebsch wirft ein, dass, als die Seestadt Aspern geplant wurde, klar im Konzept verankert wurde, dass es einer höherrangigen Straße

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bedarf, um dort für 50.000 Menschen Wohnraum zu schaffen. „Das war eine Möglichkeit, leistbaren Wohnraum zu schaffen.“ Pasquali merkt den fehlenden Willen der Stadt Wien zur Nachverdichtung an. „Wenn die Stadt wollte, würden einem nicht so viele Hürden in den Weg gelegt werden.“

Klare Vorgaben

Rössler ergänzt: „Ohne Unterstützung der Stadt vor allem im rechtlichen Bereich ist es sehr schwierig, etwas umzusetzen. Es bräuchte klare Vorgaben von strategischen Zielen in der Stadtentwicklung, die in der Planung umge-

setzt werden müssen, und dann gäbe es eine rasche Umwidmung. Derzeit dauern Umwidmungsverfahren zu lange und treiben damit auch die Preise in die Höhe. Die Behördenflut macht uns auch das Leben schwer. Es wäre z. B. sinnvoller, sich einmal einer Kommission zu stellen, wo alle zusammensitzen und Verbesserungsvorschläge bekannt geben. Das würde viel Zeit sparen.“ Für Priebsch wird das Thema ESG spannend. „Gut wäre ein Bonus für Nachverdichtung.“ Leikam bringt das Thema Wohntürme als weitere Möglichkeit für neuen Wohnraum

„Der Speckgürtel wird noch weiter an Attraktivität gewinnen.“ Michael Priebsch, ERSTE BANK

ein. „Der Österreicher ist eher kein Hochhausbewohner“, so Priebsch. Das bestätigt Rössler: „Hochhäuser sind in Wien nicht en vogue, außerdem machen ab 35 Metern die Bestimmungen für Brandschutz und Sicherheit sowie die Instandhaltung das Wohnen sehr teuer.“ Auch Mitrovic bestätigt aus Maklersicht, dass Hochhäuser nicht gefragt sind, u. a. wegen der hohen Betriebskosten. Pasquali ergänzt, dass Nachverdichtung nicht gleich den Bau eines Hochhauses bedeuten müsse. „Auch vier-, fünfgeschossige Wohnbauten sind spannend. Aber generell sollte die Stadt Wien festlegen, wo nachverdichtet werden soll und wo nicht.“ Interessant wird auch die neue Situation durch die 300 bis 500.000 flüchtenden Ukrainer, die vielleicht in Österreich bleiben möchten. Aktuell wächst Wien auch wieder mehr, da erhält das Thema Nachverdichtung noch mehr Gewicht.

Sanierungshürden im urbanen Bereich

Der Begriff Green Deal ist längst kein Fremdwort mehr und gerade im Neubau von Immobilien gelebte Praxis. Das Strategiepapier der Europäischen Kommission hat als oberstes Ziel, die Klimaneutralität bis 2050 zu erreichen. Österreich will bereits 2040 klimaneutral sein. Schon ab 2030 sollen 100 Prozent Strom aus erneuerbaren Energiequellen gewonnen werden. Das erfordert ein Umdenken, nicht nur in Politik und Wirtschaft, sondern auch bei den eigenen Lebensgewohnheiten. Wie müsste

also ein Fahrplan für klimafitte Gebäude im Bestand aussehen? Thermische Sanierung, Photovoltaik und erneuerbare Energien sind wohl die ersten Lösungsvorschläge, die einem in den Sinn kommen. Dass die Umsetzung in der Praxis jedoch alles andere als einfach ist, zeigt die folgende Diskussion. „Das Wichtigste ist, ein Bestandsgebäude nicht abzureißen. So klimaneutral kann man ein neues Gebäude gar nicht mehr bauen“, ist Jasmin Soravia, Geschäftsführerin Kollitsch & Soravia Immobilien, überzeugt. Den größten Hebel hätte man sicher mit dem Ausstieg aus fossilen Energieträgern, so Elisabeth Rauter, Senior Managerin, Real Estate und Infrastruktur, EY. Der Umstieg auf Fernwärme sei aber mit hohen Anschlusskosten verbunden. Auch die Möglichkeiten der Dämmung von Bestandsimmobilien seien meist begrenzt, vor allem dann, wenn sich das Gebäude in einer Schutzzone befindet, wirft Dominik Wegmayer, CEO Payuca, ein. Und auch die Dächer von Bestandsgebäuden im urbanen Bereich seien oftmals zu klein, um auf ihnen Photovoltaikanlagen zu montieren. Anders sieht es hingegen bei Fassaden- und Dachbegrünungen aus, so Soravia. „Diese können die Wohnqualität verbessern und haben eine kühlende Wirkung; zusätzlich sorgen sie für Biodiversität.“ Abschließend hält Rauter fest, dass man es mit dem Sanieren vielleicht auch nicht übertreiben müsse: „Überall, wo es möglich ist, sollte man alternative Energie erzeugen und so einen hohen Verbrauch kompensieren.“

„Energieeffizienz und Ökologie sind vor allem eine Frage der guten Planung.“ Evgeni Gerginski, Hawlik Gerginski Architekten

„Hochhäuser sind am Markt nicht besonders gefragt.“ Aleksandra Mitrovic, ÖRAG

www.cerhahempel.com CERHA HEMPEL ist eine der führenden Rechtsanwaltskanzleien Österreichs mit integrierter Praxis in Mittel- und Osteuropa. Seit fast 100 Jahren steht der Anspruch höchster Qualität im Mittelpunkt unserer Beratung.

Ausgabe 02|2022

Positionen & Meinungen

„Wohnungsunternehmen sollten nicht nur in den Neubau, sondern vermehrt in den Bestand investieren, um eine Klimaneutralität erzielen zu können.“ Dominik Wegmayer, Payuca

„Den Mieter interessieren Nachhaltigkeitskriterien nicht – noch nicht.“ Petra Moser, ERSTE Immobilien KAG

„Für die großen Bestandshalter ist weniger die Frage, ob sie sanieren, sondern wann.“ Jasmin Soravia, Kollitsch & Soravia Immobilien

ImmoFokus

Bevor aber entschieden werden kann, welche Sanierungsmaßnahmen im Bestand überhaupt sinnvoll sind, braucht es vor allem eins: Daten. Zahlen bilden den tatsächlichen Verbrauch einer Immobilie ab. Das Problem beginnt allerdings schon bei der Datenerhebung, denn diese steckt noch in den Kinderschuhen. „Die Datenerfassung ist eben auch ein Datenschutzthema. Selbst große Anbieter wissen intern nicht, welche Daten sie herausgeben dürfen und welche nicht“, berichtet Petra Moser, Real Estate Asset Management Sales, ERSTE Immobilien KAG, aus der Praxis. In einem weiteren Schritt spielt die Gebäudetechnik eine zentrale Rolle bei der Sanierung. „Um Verbräuche zu monitoren und entsprechend zu regulieren, lohnt es sich, ordentlich in die Gebäudetechnik zu investieren“, ergänzt Soravia. Ein Gebäude sinnvoller zu nutzen, beinhaltet aber nicht nur Daten und Technik. „Es kommt viel auf das Nutzerverhalten an“, ist Moser überzeugt. „Den Mieter interessieren Nachhaltigkeitskriterien jedoch nicht – noch nicht. Es geht um Lage, Grundriss und Preis.“ In puncto Nachhaltigkeit ist es, so Soravia, wichtig, zwischen Miete und Eigentum zu unterscheiden: „Jemand, der eine Eigentumswohnung kauft, hat einen anderen Fokus auf das Thema Nachhaltigkeit als der Mieter. Den Mieter kann man nur über mögliche Einspa-

rungen in den Betriebskosten locken.“ Aber kann die Energieversorgung in einer Mietwohnung überhaupt smart gesteuert werden? „Das kommt ganz auf den Standort an, an dem ich eine Mietwohnung anbiete. In einer guten Lage mag das vielleicht ein Thema sein, aber bei der klassischen Mietwohnung im 10. Bezirk interessiert das vielleicht einen von hundert“, so Moser. In einem Punkt ist sich die Runde jedenfalls einig: Es wird noch viele Innovationen und neue Lösungen brauchen, damit die Klimaneutralität im Bestand Realität wird.

Fördern statt strafen

Bei der Umsetzung sind vor allem die Stadt und die Politik gefragt, aber auch die Eigentümer. „Gerade im Bestand ist relativ viel mit Miete. Speziell in den Altbaubereichen kann man die Miete schwer erhöhen. Das ist ein Grund, warum viele alte Gebäude verfallen“, argumentiert Soravia am Beispiel von Wien. „Für die großen Bestandshalter wird es schwierig werden. Für diese ist es keine Frage, ob sie sanieren, sondern ein Abwägen, wann. Das wird dann auch eine Frage der Finanzierung.“ Damit die entscheidenden Schritte Richtung Klimaneutralität im Bestand besser früher als später gesetzt werden, braucht es vor allem eins: Förderungen.

Heftig diskutiert wurde auch das „Bestellerprinzip“, ein brandaktuelles Thema, dessen Popularität nicht unerwartet kam. Für EHL Wohnen Geschäftsführerin Karina Schunkerwar klar, dass das Bestellerprinzip kommt: „Wir haben uns schon in den letzten Jahren darauf vorbereitet.“ Groß gejubelt wird jedoch nicht. Befürchtungen, dass es zu einem Maklersterben kommen wird, teilt Schunker aber auch nicht. „Ich habe keine Angst, dass uns das Geschäft wegbricht“, sagt sie. Die Zeche dafür werde der Interessent zahlen müssen. „In Deutschland ist nach der Einführung des Bestellerprinzips das Angebot stark zurückgegangen“, erklärt Schunker weiter. Viele Eigentümer haben in einem ersten Schritt die Vermietung selbst in die Hand genommen. Andere haben bewusst weiterhin auf die Dienstleistung von Maklern gesetzt – und die Kosten auf die Mieten aufgeschlagen. Eine dritte Gruppe an Eigentümern überlässt die Nachmieter-Suche nun dem Vormieter – inklusive Provision: „Wenn ich Dich vorschlagen soll, dann möchte ich …“, oder Ablösen für Investitionen: „Da sind super Möbel eingebaut.“

raschend auf: „Es war allen klar, dass es kommt.“ Einige Maklerbüros hätten typisch österreichisch reagiert. „Wir setzen uns erst mit dem Thema auseinander, wenn es da ist – auch, wenn es jetzt schon im Regierungsprogramm steht. Jenen Maklern, die jetzt sagen: ‚Ich mache keine Miete mehr, sondern nur Eigentum‘ wünsche ich viel Spaß. Es wird nicht einfacher werden.“ Das Bestellerprinzip wird zweifellos zu Veränderungen führen, die aber vielleicht nicht unbedingt immer negativ sind. Andreas Millonig, IMMOunited COO, ist prinzipiell für die Ein-

führung. „Die Umsetzung ist einfach schlecht“, bringt es Millonig auf den Punkt. „Ich finde es vollkommen in Ordnung, dass derjenige, der jemanden beauftragt, den auch bezahlen soll.“ Aber: „Warum darf der Mieter – sofern der Vermieter der Auftraggeber ist ¬ eine Beratungsleistung in Anspruch nehmen, für die er nicht zahlt?“ Wobei Vermieter die Maklerprovision von der Steuer absetzen können, Mieter hingegen nicht. „Ein Ungleichgewicht“, urteilt Millonig. Unter dem Strich sieht er das größte Problem darin, „dass der Makler vom Mieter nicht bezahlt wird, sich aber trotzdem vor dem Mieter rechtfertigen muss.“ In diesem

„Wo es möglich ist, sollte man auf alternative Energien setzen und so einen hohen Verbrauch kompensieren.“ Elisabeth Rauter, EY Österreich

Es wird nicht einfacher werden

Auch für trovato-Gründerin Anita Körbler tauchte das Bestellerprinzip nicht über-

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Positionen & Meinungen

Falle solle sich der Mieter, sofern er eine Beratung für angebracht hält, selbst einen Makler suchen, der diese Aufgabe übernimmt ¬ und diesen auch bezahlen. „Käufer- und Verkäufer-, sowie Mieter- und Vermietermakler müssen unter dem Strich nicht die gleiche Person sein“, blickt Millonig über den großen Teich in die USA. Für Christian Hrdliczka, Head of Training RE/ MAX Euroversity bei RE/MAX Europe, ist das Bestellerprinzip, so wie wir es auch internati-

„Über kurz oder lang werden wir keinen Doppelmakler in Österreich mehr haben.“ Christian Hrdliczka, RE/MAX Austria

ImmoFokus

onal kennen, ein durchaus übliches Modell: „Für mich ist das Bestellerprinzip nur ein Zwischenschritt zu Abschaffung des Doppelmaklers. Kurz oder lang werden wir keinen Doppelmakler in Österreich mehr haben.“

Bundesregierung ist in der Kritik

Heftige Kritik übt Hrdliczka an der Vorgangsweise der Bundesregierung – speziell an der Justizministerin Alma Zadić. „Was mich ein bisschen verwundert, ist, dass wir seit zehn, zwölf Jahren über das Bestellerprinzip in

„Ich finde es vollkommen in Ordnung, dass derjenige, der jemanden beauftragt, den auch bezahlen soll.“ Andreas Millonig, IMMOunited

Österreich diskutieren. Man hatte immer die Hoffnung, dass es in der Regierung einen gibt, der dagegen ist. In Wahrheit war es aber so: Es waren immer alle dafür und einer dagegen und dieser eine ist zuletzt auch umgefallen. Als es um die Regierungsverhandlungen gegangen ist, war das dann plötzlich ein Thema, dass es auch im Koalitionsabkommen drinstehen muss.“ Verwundert zeigt sich Hrdliczka auch über den Zeitpunkt. „Da steht der 1. April inklusive Erhöhung der Richtwerte vor der Tür und plötzlich ist es ein Thema, dass es eine

Einigung gibt, obwohl im Vorfeld über Monate im Ministerium auf Anfrage immer wieder mitgeteilt wurde, dass es nicht einmal einen gescheiten Entwurf gebe. Aber auf einmal ist alles fertig und liegt auf dem Tisch.“

Wiener Problem zu einem Bundesthema hochgespielt

Was Hrdliczka sauer aufstößt, ist die Tatsache, dass ein Wiener Problem zu einem Bundesthema hochgespielt wird: „Am Land gibt es das Thema Provision nicht. Ich kenne keinen

„Ich habe keine Angst, dass uns das Geschäft wegbricht.“

„Es war allen klar, dass das Bestellerprinzip kommt.“

Karina Schunker, EHL Wohnen

Anita Körbler, trovato

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Positionen & Meinungen

„Wir sehen noch sehr wenig Nachfrage für seniorengerechtes Bauen – sowohl bei Bauherren, als auch bei Investoren.“ Andreas Hawlik, Hawlik Gerginski Architekten

„Wir erkennen in den letzten fünf Jahren einen steigenden Bedarf an altersgerechten Wohnen.“ Mersiha Varnica-Niederl, Raiffeisen Bank International

„Entscheidend ist, den richtigen Betreiber langfristig zu gewinnen.“ Daniel Thum, ERSTE Immobilien KAG

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Abgeber am Land, der nicht mindestens eine, wenn nicht sogar zwei Monatsmieten Abgeberprovision zahlt. Das ist eigentlich ein Ballungsraumproblem und speziell ein Wiener Problem und wir versuchen immer, ganz Österreich mit einem Wiener Problem totzuschlagen.“ Hrdliczka ist jetzt richtig in Fahrt: „Klar, in Wien leben die meisten Menschen, da kann ich am besten entsprechend auftreten und Wählerpotenzial abholen. Das ist für mich eine Schwäche der Politik, wenn man populistisch versucht, nur eine Region ein bisschen besser hinzubekommen.“ Justizministerin Alma Zadić sei in ihrer Argumentation entschieden zu weit gegangen. „Es sei nun ‚Schluss mit der großen Ungerechtigkeit‘, dass Mieterinnen und Mieter den Makler zahlen müssten, dieser aber hauptsächlich für die Vermieterseite arbeite.“ „Das war eine Frechheit“, legt Hrdliczka nach. „So kann man nicht über einen Berufsstand sprechen. Entschuldigung, was für eine Ungerechtigkeit? Es war niemand gezwungen. Wenn alle gezwungen werden, beim Makler zu mieten, wieso ist der Marktanteil des Maklers dann nicht bei hundert Prozent?“ Ich glaube, dass eine Spezialisierung hin zu Abgeber- und Interessentenmakler am Ende des Tages das fairste System wäre. Wir müssen den Menschen, nicht nur denen in der Branche, sondern auch denen am Markt

draußen, beibringen, dass es für sie die bessere Lösung ist, wenn ein Profi ihre Interessen alleine vertritt.

Das „S“ in ESG gewinnt immer mehr an Bedeutung

Dass die Gesellschaft immer älter wird beziehungsweise der Anteil älterer Menschen stetig steigt, ist eine Tatsache, die nicht von der Hand zu weisen ist. Auf den Immobilienmarkt hat das bereits jetzt Auswirkungen. „Wir erkennen in den letzten fünf Jahren in Österreich und Europa einen steigenden Bedarf an altersgerechtem Wohnen“, sagt Mersiha Varnica-Niederl, Asset Class Lead – Real Estate Finance, Raiffeisen Bank International (RBI). Für die Expertin hängt das auch mit der EU-Taxonomie zusammenhängen. Schließlich gewinne das „S“ in ESG immer mehr an Bedeutung. Varnica-Niederl glaubt auch, dass Social Living mit der Zeit eine sehr wichtige Assetklasse werden wird. Aktuell macht Andreas Hawlik, Partner und Geschäftsführer Hawlik Gerginski Architekten, noch sehr wenig Nachfrage für Seniorengerechtes Bauen aus. „Und zwar sowohl bei den Bauherren, noch bei den Investoren“, sagt er. Aber da man heute schon dazu angehalten sei, barrierefrei zu bauen, werde man mit den Immobilien, die man heute errichte, in dreißig Jahren nicht das Problem haben, wie das heute mit Wohnungen aus den 90er Jahren der Fall sei.

Urbane

Fassadenbegrünung für nachhaltige Städte

Elementfassade

mit der Schüco AF UDC 80 Green Façade

Wie bedeutend das Thema ist, zeigt nicht zuletzt, dass es längst spezielle Fonds gibt, die in altersgerechtes Wohnen investieren, angefangen mit betreubares und betreutes Wohnen bis hin zu Pflegeheimen. „Entscheidend ist, ob es dem Immobilienbesitzer gelingt, den richtigen Betreiber langfristig zu gewinnen“, weiß Daniel Thum, Bereichsleiter Investments Real Estate, ERSTE Immobilien KAG. Denn schlussendlich sei es für die Qualität der Immobilie von großer Bedeutung, ob sich die Bewohner auch wohlfühlen. „Und da sehe ich die Herausforderung“, so Thum. Varnica-Niederl erwartet, dass künftig die Mischung verschiedener Wohnformen in der Residential Class immer attraktiver werden wird. „Also beispielsweise die Mischung aus betreutem Wohnen, leistbarem Wohnraum für junge Familien und Studenten, eventuell mit einem Kindergarten und einer Gemeinschaftspraxis in einem Objekt.“ Konkret: Wo das Mehrgenerationenhaus in einem Projekt integriert ist. Eine besondere Herausforderung im Zusammenhang mit dem Ausbau des betreuten Wohnens und der Pflegeheime sind jedenfalls die zunehmenden Personalsorgen. „Dort, wo qualifizierte Pflegekräfte fehlen, kann es keine kontinuierliche Entwicklung geben“, bringt es Thum auf den Punkt. „Ich habe die Erfahrung gemacht, dass Einrichtungen, wo sich der Betreiber mit engagierten Mitarbeitern für die Bewohner einsetzen, gut funktionieren und auch ein Erfolg sind.

Hier geht‘s zum Video www.immo-timeline.at

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Zurück in die Steinzeit? Einsicht. Wir bilden uns ein, dass wir als Zivilisation gelernt haben, Konflikte anders auszutragen. Und nun müssen wir zur Kenntnis nehmen, dass auch die menschliche Evolution regelmäßig Rückschläge erleidet.

Kolumne: Wolfgang Fessl

ch glaube prinzipiell an die menschliche Evolution und auch an das Gute im Menschen. Die Menschheit hat in der Vergangenheit viele gute Dinge hervorgebracht (den Zippverschluss, die Dampfmaschine, den Grünen Veltliner…). Natürlich ging diese Entwicklung nicht immer nur friedlich vonstatten. Differenzen um die Aufteilung eines frisch erlegten Mammuts wurden vermutlich mit Steinäxten ausgetragen. Im Mittelalter wurde gerne der Morgenstern verwendet, um Territorium zu erweitern. Und in den Weltkriegen setzte man auf Panzer und Raketen. Das folgende Wettrüsten mit Atomwaffen in Zeiten des kalten Krieges kann man nur als infantil abtun. Seit der verheerenden Wirkung der Atombomben in Japan musste jedem klar sein, dass eine Multiplikation dieser Wirkung zu nichts anderem führen kann als zurück zum Weg in die Steinzeit (Kurt Russel: „Die Klapperschlange“, aus dem Jahr 1981). Schon zur Zeit des kalten Krieges, und danach noch viel stärker, wurde versucht, kriegeri-

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sche Handlungen zu „entmenschlichen“. Alle Absolventen des Präsenzdienstes kennen noch das „Ringerl“ anstatt des Fadenkreuzes im Zielfernrohr, Konfrontationen Mann gegen Mann wurden tunlichst vermieden, es wurde strikt getrennt in Soldaten und Zivilisten. Kriegshandlungen konzentrierten sich auf Drohnen, Zielflugwaffen, und schließlich auf den „Cyberwar“.

durch die modernen Medien (ich vermeide das Wort sozial) sind wir auch näher am Geschehen dran als uns lieb ist. In Kürze stehen zigtausende Menschen vor unserer Tür, die es verdient haben, mit Respekt behandelt zu werden. Das schafft zusätzliche Betroffenheit.

Wir bilden uns ein, dass wir als Zivilisation gelernt haben, Konflikte anders auszutragen. Und nun müssen wir zur Kenntnis nehmen, dass auch die menschliche Evolution regelmäßig Rückschläge erleidet … Normalerweise verfolgen wir Kriege in den Medien, die weit weg sind und uns nicht berühren.

Das in der Ukraine strittige Gebiet hatte schon unterschiedliche Zugehörigkeiten: zuletzt russisch, davor österreichisch, und seit den Neunzigern bis zum Februar 2022 war es ein unabhängiger Staat. Die Ukraine hat nichts, was Russland brauchen könnte, außer einer jungen Demokratie. Auch wenn die Demokratie eine schlechte Gesellschaftsform darstellen mag, so ist es derzeit immer noch die beste uns bekannte. Unter diesem Aspekt muss man auch die Bemühungen der ukrainischen Regierung sehen, aus einer korrupten Sowjetrepublik einen modernen Staat zu formen. Das kann dauern, wie ich im Zuge meiner beruflichen Tätigkeit selbst erkennen musste.

Mediengerecht aufbereitete Detonationen von präzisen Lenkflugwaffen erinnern uns eher an ein Computerspiel als an das damit verbundene menschliche Leid. Unterstützung wird bereitwillig in Form von Geldspenden geleistet. Diesmal ist alles anders, diesmal ist es in Europa. Kiew ist näher als Mallorca. Und

Die Ukraine hat nichts, was Russland brauchen könnte

Wolfgang M. Fessl Wolfgang M. Fessl ist Geschäftsführer bei Reinberg & Partner. Insgesamt verfügt er über mehr als 20 Jahre Erfahrung im nationalen und internationalen Immobiliengeschäft. Fessl ist allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, Immobilientreuhänder (Makler), Member der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), zertifiziert nach CIS Immozert und Recognised European Valuer (REV).

Die aktuellen Entwicklungen sind jedenfalls nicht das, was die Beatles 1968 mit „Back in the USSR“ gemeint haben.

Es bleibt die Frage: Worum geht es überhaupt?

Bisher folgte Krieg immer einer Logik: Überspielen innerpolitischer Probleme gehört dazu, oder Land-, Rohstoff- oder Ernährungsgewinn.

Dieser Krieg folgt keiner Logik und nutzt keinem einzigen Menschen, auch keinem Russen. KGB-Offiziere sind hochintelligent, gut ausgebildet, systemkonform, moralfrei handelnd, und jederzeit gewaltbereite Mitbürger. Doch wie kann man jemanden einschätzen, der den Präsidenten der Ukraine, einen jüdischen Berufskomiker, entnazifizieren will? Einen

Schauspieler als Präsidenten hatten auch schon andere Supermächte. Die fehlende Logik und menschliche Unberechenbarkeit machen mich nachdenklich. Angst wäre die nächste Eskalationsstufe. Jan Böhmermann hat zur Lösung auf „Artikel 5 des nordatlantischen Clown-Bündnisses“ verwiesen. Ein guter Erklärungsversuch, vielleicht sind die Vorgänge tatsächlich näher an der Satire als an der Weltpolitik… Meine einzige Hoffnung ist, dass diese Zeilen bereits überholt sind, wenn sie gelesen werden. Nicht, dass eine solche Reform überfällig wäre, aber wem ist eine solche zuzutrauen? Wir haben uns bereits daran gewöhnt, dass politisch ständig nur die zweite Liga am Feld ist. Deshalb wird es noch eine Vielzahl an kontroversiellen OGH-Entscheidungen brauchen, bis hier eine Lösung in Sichtweite ist.

Real Success for Real Estate D I E E T W A S A N D E R E A R T, I M M O B I L I E N Z U E N T W I C K E L N . Mit Professionalität und Transparenz verfolgen wir von 6B47 den Ansatz des Umdenkens. Dinge anders anzugehen und neu zu denken. Zum Vorteil von unseren Partnern, Investoren, Mitarbeitern und Kunden. Wir lassen Immobilien wachsen und Zukunft entstehen. Mit Leidenschaft zur Immobilienentwicklung und hoher Einsatzbereitschaft – von der Auswahl unserer Projekte über Planung und Realisierung bis zur Nutzung und Verwertung. In Österreich, Deutschland und Polen. Das sind wir. Das ist 6B47. Das ist Die etwas andere Art, Immobilien zu entwickeln. 6 B 47 R E A L E STAT E I N V E STO RS AG H E I L I G E NSTÄ DT E R L Ä N D E 29 | 1 1 9 0 W I E N W W W . 6 B 4 7. C O M | T + 4 3 1 3 5 0 1 0 1 0 | O F F I C E @ 6 B 4 7. C O M

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GEBÄUDE

mit Geschichte -

GESCHICHTEN über Gebäude

(Folge2) Zum Autor Otmar Lahodynsky war Journalist beim „profil“, EU-Korrespondent der „Presse“ und Außenpolitik-Chef beim „Kurier“. Er ist Ehrenpräsident der „Association of European Journalists“ (AEJ) und Dr-Karl-Renner-Preisträger.

Protzpalast eines Diktators Kommentar: Otmar Lahodynsky

Ceausescu und seine Frau griffen jedoch direkt in die Planung des 90 Meter hohen, 275 Meter langen und 235 Meter breiten Protzbaus ein. So wurde – erfährt man bei einer Führung – die Marmorstiege im Empfangsaal, über die das Paar zu den Staatsgästen hinabschreiten sollte, gleich fünfzehnmal in Originalgröße hergestellt, bis die Stufenhöhe dem klein gewachsenen Staatschef schließlich genehm war. Und während des kostspieligen Baus, der fünf Jahre lang 20.000 Arbeiter und einige hundert Architekten und Bauingenieure beschäftigte, verordnete Ceausescu seinem Volk ein beispielloses Sparprogramm: In jeder Wohnung durfte nur eine 15-Watt-Birne leuchten und die Temperatur musste auf höchstens 13 Grad Celsius beschränkt bleiben. Im Protzpalast sollten dagegen 150.000 Glühlampen auf 480 Kronleuchtern erstrahlen. Der Monumentalbau birgt Platz für über 5.000 Räume und 30 Konferenzsäle. Der Empfangsaal für Staatsgäste ist mit rosafarbenen Tapeten, Vorhängen und

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Sesseln ausgestattet. Diese Farbe ist die einzige, die in Nationalflaggen nicht vorkommt, und daher als „neutral“ zur Präsentation der Fahnen der jeweiligen Staatsgäste gilt.

„Haus des Sieges über das Volk“

Zu den Baukosten gibt es nur Schätzungen: 3,3 Milliarden Euro – damals etwa 40 Prozent des jährlichen Bruttosozialprodukts Rumäniens – wurden ausgegeben. Als Ende 1989 der Diktator während eines Volksaufstands gestürzt und gemeinsam mit Gattin Elena hingerichtet wurde, war der Palast noch immer nicht fertig. Es gab Vorschläge, den verhassten Bau, der den Spitznamen „Haus des Sieges über das Volk“ trug, ganz abzureißen. Aber 1991 wurde die Fertigstellung und Verwendung als Sitz des Parlaments beschlossen. Zudem dient das Gebäude auch als Konferenzzentrum, das 2008 unter anderem auch eine NATO-Versammlung beherbergte, bei der die Ukraine eine Zusage für eine spätere Mitgliedschaft erhielt. Bei einer Führung wird gerne auf die bis zu 16 Meter hohen Vorhänge, deren Einzelteile jeweils 300 Kilogramm wiegen, hingewiesen, und auch auf den Aufwand, diese zu waschen. Insgesamt wurden 200.000 Quadratmeter Samt- und Brokatvorhänge an den Fenstern angebracht, mehr als 50.000 Quadratmeter Teppiche liegen auf den Fußböden. 1 Million Kubikmeter Marmor und 700.000 Tonnen Stahl wurden verarbeitet, und eine unbekannte Menge an Beton. Der im neoklassizistischen Stil errichtete Palast bleibt ein Mahnmal für die megalomanische Bauwut eines kommunistischen Despoten. „Eine monströse Metapher für maßlose Tyrannei“ nannte der britische Historiker Tony Judt das Gebäude.

Fotos: Adobe Stock

Der Parlamentspalast in Bukarest, errichtet unter Nicolae Ceausescu, ist dauerhaftes Symbol für Verschwendung von Volksvermögen. „Er ist – nach dem US-Pentagon in Washington- das zweitgrößte Gebäude der Welt: Der Parlamentspalast in Bukarest mit einer bebauten Fläche von 365.000 Quadratmetern. Der rumänische Diktator Nicolae Ceausescu hatte das „Haus des Volkes“ in Auftrag gegeben. Für dessen Gesamtkomplex mit Wohnhäusern und Boulevards mussten schon Ende der Siebziger Jahre Teile der Altstadt mit Häusern, Kirchen und Synagogen abgerissen werden. Die Grundsteinlegung fand 1984 statt. Architektin wurde die damals nur 26 Jahre alte Anca Petrescu, die den Palast mit Anklängen an den stalinistischen Zuckerbäckerstil entwarf.

Advertorial

Parkticketverlust umsatzsteuerpflichtig? Umsatzsteuer. EuGH sieht Leistungsaustausch.

as Betreiben eines Parkplatzes oder Parkhauses fällt umsatzsteuerlich unter die Vermietung von Grundstücken. Die Überlassung von Räumlichkeiten oder Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen aller Art (z. B. Garage, Abstellplatz in einem Parkhaus oder auf einer freien Fläche) ist zwingend umsatzsteuerpflichtig und unterliegt in Österreich einem Umsatzsteuersatz von 20 Prozent.

Fotos: zhu difeng/AdobeStock, Michael Königshofer

Ticketverlust umsatzsteuerpflichtig

In einem jetzt vom EuGH entschiedenen Fall (EuGH C-90/20 Apcoa Parking Danmark A/S vom 20. Jänner 2022) war strittig, wie sogenannte Kontrollgebühren umsatzsteuerlich behandelt werden. Bei der Einfahrt zum Parkplatz war ein Schild angebracht, dass bei Verstößen gegen bestimmte Vorschriften eine Gebühr von umgerechnet 70 Euro verrechnet wird. Diese Gebühr kam z. B. zur Anwendung, wenn jemand zu we-

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nig Parkgebühr bezahlt hat, kein Parkschein sichtbar war oder auf einer nicht zulässigen Fläche geparkt wurde (z. B. Zufahrtsweg zur Brandbekämpfung oder Parkplatz für Menschen mit eingeschränkter Mobilität). Der Parkplatzbetreiber hat argumentiert, dass diese Gebühr nicht der Umsatzsteuer unterliegt (vergleichbar einer Strafe oder Schadenersatz). Der EuGH hat aber entschieden, dass diese Gebühr als Gegenleistung für die Dienstleistung (Parken des Fahrzeuges) anzusehen ist und daher der Umsatzsteuer unterliegt. Eine vom Parkplatzbetreiber verlangte Gebühr bei Ticketverlust unterliegt daher nach diesem Urteil der Umsatzsteuer von 20 Prozent.

so fällt eine Mietvertragsgebühr an. Die Bemessungsgrundlage ist dabei der dreifache Jahreswert der Miete (bei unbestimmter Vertragsdauer) bzw. das entsprechend Vielfache des Jahreswerts bei bestimmter Vertragsdauer (maximal 18fach). Die Gebühr beträgt ein Prozent. Verträge über die Miete von Wohnräumen sind von der Bestandsvertragsgebühr ausgenommen. Dies gilt nicht für Parkplätze. Die Behörde akzeptiert jedoch die Anwendung der Befreiung für die Vermietung eines Abstellplatzes, wenn der Abstellplatz im selben Vertrag mit dem Wohnraum in Bestand gegeben wird, beispielsweise Wohnungsmietvertrag inklusive Garagenplatz (GebR Rz 707).

Mietvertragsgebühr für Dauermieter

Schriftliche Mietverträge unterliegen einer Mietvertragsgebühr. Wird daher z. B. ein schriftlicher Mietvertrag mit einem Dauermieter eines Parkplatzes abgeschlossen,

+43 1 718 98 90 harald.galla@leitnerleitner.com A 1030 Wien, Am Heumarkt 7

Harald Galla, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei LeitnerLeitner Wien. Er ist spezialisiert auf Immobilientransaktionen.

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Die bewegte ImmoWirtschaft Regelmäßige Kolumne über Fakten und Inhalte, die verändern und prägen.

#30

Ist Planbarkeit in Zeiten wie diesen noch machbar? Kommentar: Philipp Kaufmann

In den Gesprächen mit Freunden und Bekannten verstärkt sich der Eindruck und oftmals kommen die Gespräche auf die Planbarkeit zu sprechen. Auf der Universität haben wir in BWL gelernt, ein ausgeklügeltes internes Rechnungswesen zu verwenden, Budgets in regelmäßigen Abstimmungsprozessen zu erarbeiten, zu verdichten und aufbauend auf dieser Jahresplanung unterjährig zu handeln. Soll-/Ist-Vergleiche und KPIs sind das tägliche Einmaleins des Managements. Diese Vorgehensweise ist seit Jahren erprobt und hat ganze Managergenerationen geprägt. Wir haben Budgets erstellt, das aktuelle Jahr gemanagt, danach die Bilanzen erstellt und veröffentlicht. Variable Gehälter (Boni) errechnen sich oftmals aus diesen Zahlen. Alles ist mittlerweile digital unterstützt und von BMD bis SAP gibt es eine Vielzahl an Tools, die uns als Werkzeuge zur Verfügung stehen.

Wunschtraum „Planbarkeit“

Funktioniert dies heute noch? Wie können wir die permanenten Krisen in all diesen Prozessen abbilden? Beeindruckt hat mich das Gespräch mit einem alten Hasen, den ich seit Jahren äußerst schätze, und der mir in unserem letzten Telefonat offenherzig sagte: „Heuer machen wir einfach kein Budget mehr!“. Er erzählte mir von seinem elften Budget für dieses Jahr und es wäre vermutlich nicht das letzte. Die Preisschocks und all die Unwägbarkeiten lassen eine vernünftige Planung laut seinen Ausführungen fast nicht mehr zu. Ein Nebenaspekt ist derzeit beispielsweise die Anzahl der produktiven Stunden der Belegschaft. Dank Corona und den

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unzähligen Quarantänen sind in den letzten Wochen in den meisten Unternehmen mehr Mitarbeiter krankheitsbedingt ausgefallen als jemals zuvor. Was ist hier die Lösung? Die Antwort auf diesen Krisenmodus besteht für mich darin, unsere Prozesse zu verändern. Ich setze auf ein Konzept der IT-Branche, konkret der Software-Entwicklung. Für mich bietet Agilität die beste Antwort auf die aktuellen Herausforderungen. Hierbei geht es um einen ganzheitlichen Ansatz: Um Scrum-Management. Der Begriff „Scrum“ stammt aus der Sportart Rugby, denn bei dieser Sportart stehen sich zwei gegnerische Mannschaften gedrängt („Scrum“ = „Gedränge“) gegenüber und versuchen den Ball zu erkämpfen. Selbstorganisierte Teams sollen umgelegt auf die Unternehmensführung im Mittelpunkt vom Scrum Management die Planungsaufgaben übernehmen und kurzfristigere Intervalle planen bzw. umsetzen. Der Scrum Master bildet eine Schnittstelle zwischen den Teammitgliedern. Er sorgt dafür, dass der Prozess reibungslos abläuft. Die Idee ist eine Konzentration auf eine bewusste Kurzfristigkeit und einen reibungslosen Feedbackprozess. Dadurch werden die Abweichungen vom Soll schnell erkannt und notwendige Anpassungen ermöglicht. Die tägliche Arbeit wird in Iterationen mit einer Dauer zwischen einer und vier Wochen strukturiert und durchgeführt. Diese kurzen Einheiten werden als Sprints bezeichnet. Die Sprints haben eine feste Dauer, die zu Beginn festgelegt wird, und enden unabhängig davon, ob die Aufgabe abgeschlossen werden konnte oder nicht. Das Team entscheidet über die Priorisierung der Aufgaben und der Schwerpunktsetzungen. Jeder Sprint endet mit der Überprüfung der Ergebnisse, einem Sprint Review, und einer Reflexion der Prozesse, dem Sprint Retrospective. Am Ende jedes Sprints hat die Organisation sich verbessert und konnte auf schnelle Umweltveränderungen schnellstmöglich reagieren. Möglich wird dies nur, indem neue Tools, wie beispielsweise Trello oder Asana eingeführt werden. Jeder im Team muss seine Aufgaben kennen, sich aktiv einbringen können und bestmöglich zusammenarbeiten. Ich lade Sie ein, agiler zu werden und die Krise als Chance wahrzunehmen.

Fotos: Gottfried Poessl

Wir leben in bewegten Zeiten und die vom deutschen Kanzler Scholz ausgerufene „Zeitenwende“ scheint leider keine Wende zu einer besseren Welt zu sein. Wir haben in Europa die Friedensdividende möglicherweise verspielt und die Zeit nach 1989 mit der Ostöffnung, die eine gesamte Generation geprägt hat, wird offenbar abgelöst von Kriegsgefahr und Preisschocks. Nach den Finanzkrisen kamen Corona und jetzt auch noch ein Krieg in unmittelbarer Nachbarschaft. Bei all diesen Ereignissen erlebe ich als Unternehmer einen Zustand der Hilflosigkeit.

Zum Autor Michael Pisecky ist Geschäftsführer der s Real und Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder.

Programm für die Menschen und unseren Planeten – Expo 2020 Kommentar: Michael Pisecky

Die Expo 2020 (die Bezeichnung wurde trotz ein Jahr späterer Durchführung beibehalten) ging am 31. März in Dubai zu Ende. Anlässlich der Expo und auch weil Dubai für Immobilientreuhänder extrem interessant ist, veranstaltete die Fachgruppe Wien eine Fachstudienreise dorthin.

Ein Kollege fragte mich während der Reise per E-Mail, ob ich „Öl einkaufen“ wäre und ich antwortete: „Nein, ich schaue, wo die Baustoffe und der Stahl dieser Welt verarbeitet werden!“

Wir haben die Expo intensiv besucht, waren in zahlreichen Pavillons und es gab zwei Megatrends, die von den ausstellenden Nationen präsentiert wurden. Einerseits wurden die Länder mit ihren Schönheiten dargestellt und damit Fremdenverkehrswerbung gemacht, andererseits stand die Ökologie mit zahlreichen Projekten, Entwicklungen, Lösungen von umweltgerechteren Vorgangsweisen oder Verhalten und auch die Darstellung vieler unserer Verhaltensweisen und deren Konsequenzen für die Umwelt im Fokus. Das gesamte Konzept der Expo war auf Nachhaltigkeit, Mobilität, Chancen und Herausforderungen für unseren Planten konzentriert und die größten Pavillons waren genau diesen Schwerpunkten gewidmet. Es war beindruckend und ist auch im Internet sehr gut nacherlebbar, für alle die nicht die Gelegenheit eines Vorort-Besuchs hatten.

Es war imposant zu sehen, was hier geschaffen wurde, wie Hektar für Hektar oder besser Quadratkilometer für Quadratkilometer geplant und in kürzester Zeit verbaut wird, überwiegend mit Wolkenkratzern und nicht zu vergessen mit Türmen wie dem Burj Chalifa, dem derzeit höchsten Gebäude der Welt. Dubai soll eine Stadt am Wasser, ja sie haben richtig gelesen, mit extrem hohem Freizeitwert, ein Refugium für Urlaub, Erholung, Entspannung, aber auch Wirtschaft werden. Dazu eine Zahl: Die Küstenlinie von Dubai beträgt 76 km. Der Ausbau der Stadt erfolgt mit zahlreichen künstlichen Inseln, die Palmeninsel „Jumeirah“ werden Sie kennen, auf eine Gesamtküstenlinie von über 1.000 Kilometer. Was das an Ressourcen für Bauleistung, Energie, Wasser bedeutet, ist astronomisch. Gedanken über Nachhaltigkeit und umweltgerechtes Verhalten dürfen hier nicht aufkommen. Was wir aber jedenfalls mitnehmen können: Wir sollten uns sehr genau überlegen, hier im kleinkarierten Österreich, wo alles endlos dauert, wie wir in der bereits gebauten Fläche den Nutzen erhöhen. Nicht nur Entwickeln und Bauen, was wir an Investoren verkaufen können, sondern nur realisieren, was wir wirklich brauchen – die Generationen nach uns werden es uns danken.

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Leistungsschau

Das war die eine Seite unseres Besuchs, die andere war, zu sehen, was im Wesentlichen die letzten 25 Jahre geschaffen, d.h. vor allem gebaut wurde, aber auch was an Wirtschaftsbetrieben in Produktion und vor allem Dienstleistung angesiedelt wurde.

Nutzen erhöhen

Die Zwei

Gedankensplitter zum ImmoMarketing in Theorie und Praxis.

Employer Branding: Kampf um die Besten Kommentar: Philipp Kaufmann und Alexander Bosak

Wir zwei waren zuletzt entsetzt: Ein angesehener Unternehmer unserer Branche hat in einem vertraulichen Termin die These vertreten, dass sein Unternehmen die besten Mitarbeiter hat, weil es einfach am meisten zahlt. Bei ihm könnten laut seiner Aussage auch Dienstnehmer reich werden. Implizit heißt dies, er ist schon reich. Immerhin. Auch wenn er gut zahlt, glauben wir nicht, dass die monetäre Seite heutzutage alles ist. Natürlich ist das Gehalt eine wichtige Komponente, aber gerade die heutige Jugend setzt auf Work-Life-Balance und nicht jeder oder jede will 40+ Stunden arbeiten. Wir beide leben es anders vor. Heute schauen wir uns die KaBB an, wobei der Unternehmensnamen für Kaufmann beraten und beteiligen steht. Die KaBB lebt den FSW-Ansatz, dieser steht für „freier“, „schneller“ und „weiter“ als Leitsatz und dies ist wichtig, damit alle im Unternehmen ein gemeinsames Fundament haben. Diese drei Begriffe bringen das umfassende Wertemananagement der KaBB auf den Punkt: Den Mitarbeitern soll größtmöglicher Freiraum geboten werden, gleichzeitig sollen die Mitarbeiter schnell agieren und gemeinsam große Ziele anstreben, mit denen sich alle identifizieren können.

Vereinbarkeit von Beruf und Familie

Warum ist der KaBB die Positionierung als familienfreundlicher Arbeitgeber am Arbeitsmarkt wichtig? Die Antwort ist einfach: Weil jeder Mit-

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arbeiter vorrangig ein Mensch mit unterschiedlichen Merkmalen und Charaktereigenschaften ist, geht die KaBB mit ihrer Unternehmenskultur auf diese ein. So ist es bei der KaBB charakteristisch, dass nicht nur die jeweilige Familiensituation der Mitarbeiter mit unterschiedlichen Arbeitnehmerzeitmodellen berücksichtigt wird, sondern auch alle Mitarbeiter aktiv in die Arbeitsprozesse eingebunden sind und den gemeinsamen Arbeitsraum mitgestalten können. Zudem lebt die KaBB als erfolgreiches Familienunternehmen die Vereinbarkeit von Familie und Beruf. Diese Vereinbarkeit ist nicht nur Teil des Employer Brandings, sondern seit jeher gelebte Wirklichkeit und die DNA der Unternehmenskultur. Um den größtmöglichen Freiraum zu ermöglichen, setzt die KaBB auch schon vor Corona auf Tools zur Arbeitszeitflexibilisierung und optimalen Zusammenarbeit ein. Die KaBB verwendet vor allem die Tools WebEx, Asana, Toggle, BMD, Dropbox oder FanpageKarma und es war notwendig, diese anzupassen und die Mitarbeiter darauf zu schulen. Jetzt kommen dem Unternehmen diese frühzeitigen Investitionen zugute. Und diese Familienfreundlichkeit kommunizieren wir aktiv, unter anderem via Facebook und Instagram oder unserer eigenen Website.

Mitarbeiter sind erweiterte Familienmitglieder

Grundlage für diese Vorgehensweise ist, dass wir Employer Branding als ein Maßnahmenbündel verstehen, um intern wie auch extern für Mitarbeiter und potentielle Bewerber attraktiv zu sein. Bei einem

Familienunternehmen hat Employer Branding noch einmal einen besonders hohen Stellenwert, da die Mitarbeiter des Unternehmens eben nicht „bloß“ Mitarbeiter sind, sondern erweiterte Familienmitglieder. Im Mittelpunkt stehen daher bei der KaBB nicht nur ein angenehmes Arbeitsklima, sondern auch konkrete Maßnahmen, welche die Vereinbarkeit von Familie und Beruf optimal ermöglichen und gezielt fördern. Getreu dem Leitsatz ist die Freiheit jedes einzelnen ein hohes Gut und um dies zu ermöglichen, setzt die KaBB eine Vielzahl an digitalen Tools ein, welche optimal auf die Bedürfnisse und Arbeitsprozesse optimiert und angepasst wurden.

Palette an Online-Tools

Das Ziel der KaBB ist es, gerade erschwert durch die Corona-Einschränkungen, seinen Mitarbeitern den Zugang zu und die Arbeit mit digitalen Collaboration-Tools so niederschwellig wie möglich zu bieten. Jeder im Team hat unterschiedliche Höchstleistungszeiten und Prioritäten. Um sowohl auf Mütter, die gerne in Teilzeit arbeiten möchten, als auch auf Sportler im Team, die ein schönes Wetter für ihre Fitness nutzen wollen, entgegenzukommen, stellt das Unternehmen eine Palette an Online-Tools für alle Mitarbeiter zur Verfügung. Das ermöglicht maximale Flexibilität für alle, schützt die Privatsphäre aller Mitarbeiter im Home-Office durch die Verwendung von Festnetznummern und einfache Umschaltmöglichkeiten bei familienbedingten oder krankheitsbedingten Abwesenheiten. Diese Vielzahl an angebotenen Möglichkeiten entsprechend allen individuellen Lebensphasen und Lebensformen, kommunizieren wir via Social Media und hier insbesondere via Facebook bzw. Instagram. Als Familienbetrieb, wo auch die Familienmitglieder selbst mitarbeiten, ermöglichen wir mit all unseren bereits seit Jahren eingesetzten digitalen Collaboration-Tools in der KaBB eine gelebte Work-Life-Balance für alle.

WILLKOMMEN IM GEBÄUDE DER ZUKUNFT. Mit den digitalen Lösungen und neuen Services für Aufzüge, Rolltreppen und Automatiktüren legen Sie schon jetzt den Grundstein für Ihr smartes Gebaude von morgen.

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ImmoFokus.Rubrik Frech gesagt

Der Kunde: Mein Freund und Helfer Weiterentwicklung ist alles. Warum also in digitalen Modellen sich „nur“ mit Testern zufriedengeben, wenn der echte Kunde in die Prozesse eingebunden werden kann? Vorausgesetzt man traut sich, ihm diese Chance zu geben.

Kolumne: Anita Körbler

Wenn Ihnen solche Sätze in Ihrem Unternehmen von Mitarbeitern, die Sie für den Kundenservice engagiert haben, begegnen – überdenken Sie bitte schleunigst Ihre Entscheidung, diese Mitarbeiter zu beschäftigen. Getrieben von der ehestmöglichen Skalierungsrealisierung einer Produktidee wird vor allem im Digitalisierungsbereich oft Abstand von persönlicher Kundenbetreuung genommen. Nutzer eines beliebten Transportdienstes wissen, was ich meine: Solange keine Probleme auftreten oder es nicht zur Hinterfragung von Stornierungen kommt, lässt sich die App über das Smartphone sehr benutzerfreundlich und intuitiv verwenden. Doch wehe, es stellt sich eine Frage zu genau diesem Thema, das man im „Hilfe“-Bereich nicht auf Anhieb finden kann, dann stößt der

ImmoFokus

automatisierte Kundenservice rasch an seine Grenzen.

nach er fragt und wie man daraus Schlüsse auf die Produkt(weiter-)entwicklung ziehen kann.

Vom Anwender lernen

Tue Sinnvolles und lass darüber schreiben

Optimieren kommt nach dem Evaluieren. Es wäre schade, wertvolle Erfahrungen des Kunden rund um die eigene Leistung nicht zu nutzen und damit die Chance zu verspielen, Weiterentwicklung bis hin zur Diversifikation zu ermöglichen. Auch der Realitäts-Check von Selbst- und Fremdbild schadet hin und wieder nicht, damit der Blick hinter so manch rosaroter Unternehmer-Brille nicht verschwimmt. Warum also nicht die (An-)Frage des Kunden als Teil der Lösung anstatt als Problem sehen? Vor allem neue Produkte und Services leben von der Kundenorientierung. Schließlich ist die beste Leistung nichts wert, wenn sie nicht in Anspruch genommen wird. Insofern kann ich vor allem Dienstleistungsunternehmen sehr ans Herz legen, im Rahmen eines Job-Rotations-Prozesses jeden Mitarbeiter oder Trainee für eine gewisse Zeit in den Kundenservice einzubinden: damit ein Gespür dafür entsteht, was der Kunde braucht, wo-

Jeder, der bereits mit Google-Rezensionen geliebäugelt hat, kennt die Problematik: Einerseits ist da dieses unbändige Verlangen, aller Welt zeigen zu können, wie zufrieden Menschen mit der eigenen Leistung sind, andererseits drängt sich die Frage auf, wie man mit negativen Bewertungen umgehen sollte. Denn da gibt es mittlerweile ja schon einiges hinsichtlich Policy und No-Gos zu berücksichtigen. Gleichzeitig gibt es für die echten, serviceorientierten Dienstleister da draußen wohl kein größeres Lob und keine stärkere Motivation als wenn Fragen sinnvoll beantwortet beziehungsweise Anliegen zeitnah gelöst werden können und dies sogar noch lobend publik gemacht wird. Für Arbeitgeber, die gerne mit agilen Prozessen arbeiten, werden solche öffentlichen Rezensionen nebenbei noch ein weiterer Schritt hin zu zielorientierterer Arbeitsweise und noch leistungsgerechterer Entlohnungssysteme.

Fotos: REMG/trovato GmbH

un läutet das Telefon schon wieder, obwohl ich erst gestern über eine halbe Stunde mit diesem Kunden telefoniert habe... Dabei ist unser Produkt so kinderleicht und selbsterklärend... Vielleicht kann der User sich einfach mal selbst mit der Online-Hilfe auseinandersetzen...“

Anita Körbler, MA Managing Partner trovato.immo Anita Körbler, MA ist ideenreiche Branchenkennerin und Managerin mit Herz und Hirn. Körbler kann auf langjährige Erfahrung in Immobilienunternehmen sowie exklusive Projekte im öffentlichen Bereich (PPP) zurückblicken. Berufsbegleitend absolvierte sie erfolgreich zwei Studien im Bereich Wirtschaft und Public Communications, zeichnete jahrelang für verschiedene PropTech-Unternehmen als Geschäftsführerin verantwortlich und widmet sich der Beratung und Immobilienvermarktung sowie der Realisierung von Digitalisierungsprozessen in der Immobilienbranche.

unserem Problem nicht alleine sind. Wenn dann auch noch gemeinsam eine Lösung herbeigeführt werden kann – Jackpot! Gerne beim nächsten Mal wieder. Wir haben etwas Neues gelernt, geschafft, und diese Euphorie teilen wir auch gerne mit anderen.

Fakten statt Faken

Aktive Weiterempfehlung ist noch immer die ehrlichste, wertvollste Werbung. Dabei sind Transparenz und Unvoreingenommenheit essentielle Voraussetzungen, um zu aussagekräftigen Kundenbeurteilungen zu gelangen. Geschönte oder gar gekaufte Bewertungen sind sehr kurzfristig gedachte Maßnahmen, die nicht wirklich zu nachhaltigen, authentischen Lösungen führen, und vor allem Kunden mit hohem Involvement eher vergraulen.

Ablehnung sorgt für Klarheit

Künstliche Intelligenz, wie die in den vergangenen Jahren immer mehr auftretenden Chatbots, können – vor allem im After Sales-Service-Bereich – die Kundenzufriedenheit enorm erhöhen, da sich der Konsument auch nach dem eigentlichen Deal noch gut aufgehoben und betreut fühlt. Denken wir jedoch an die aufkeimende Ungeduld, wenn wir bereits seit über fünf Minuten in der Warteschleife unseres WiFi-Anbieters hängen, sämtliche Ziffern bis hin zu unserem Thema bereits angewählt haben und wir endlich erleichtert eine echte, menschliche Stimme hören, die uns tatsächlich nach unserem individuellen Problem fragt. Wir Konsumenten sind eben soziale Wesen. Jemand mit Empathie, der sich um unser Anliegen kümmert, vermittelt Zuversicht, dass wir mit

Auch Ablehnung ist ein optimales Messinstrument, das vor allem in Nischenmärkten aufschlussreiche Klarheit rund um Einführung oder Weiterentwicklung eines Produkts verschafft. Schlechte Bewertungen führen letztlich zur Verbesserung am Produkt oder in Teilbereichen der Customer Journey – sind wir also dankbar für jede einzelne! Denn solange der Kunde sich noch negativ äußert, ist er noch interessiert. Da ist es wie im richtigen Leben: Gleichgültigkeit folgt erst, wenn die Emotion verschwunden ist. Ganz frech gesagt: Lassen wir unsere Kunden in Erscheinung treten! Egal ob durch persönliche oder durch digitale Bewertungen, holen wir den Kunden als Helfer in unser Team.

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Zum Autor Stefan Wernhart ist Geschäftsführer der EHL Unternehmenstochter EHL Gewerbeimmobilien und für die Bereiche Office, Retail, Asset Management und Market Research verantwortlich.

Qualitätsoffensive am Wiener Büromarkt Kommentar: Stefan Wernhart

Die weltweite COVID-19-Pandemie hat am Wiener Büromarkt in den vergangenen zwei Jahren einen deutlichen Modernisierungs- und Qualitätsschub ausgelöst. Mit der vielerorts gestiegenen Akzeptanz von Home-Office und Remote Working, haben sich auch die Flächenanforderungen und Ansprüche der Nutzer deutlich verändert. Das physische Büro entwickelt sich vom Ort des reinen Arbeitens zum Ort des Teamworks und der Kommunikation. Die gestiegenen Ansprüche an die Büroflächen resultieren daraus, dass das physische Büro durch räumlich flexibles und zeitlich individuelles Arbeiten immer öfter in Konkurrenz zu anderen Orten steht, an denen dank Digitalisierung in gleicher Qualität gearbeitet werden kann. Nicht alle gewünschten qualitativen Anpassungen der Büroflächen im Bestand lassen sich umsetzen. Somit nutzen Unternehmen daher die aktuelle Entwicklung, um Ihre eigene Bürosituation völlig neu zu denken und einen Standortwechsel auch als Neustart zu nutzen.

einen Rekordwert von 82 Prozent erreichen. Als namhafte Beispiele können das Quartier Lassalle am Praterstern und die Schreyvogelgasse 2 in der Innenstadt genannt werden. Beide werden nachhaltig und ESGkonform saniert und 2022 fertiggestellt. Auch 2023 und 2024 gelangen einige hochwertige Refurbishments auf den Markt, zum Beispiel das Ensemble Schwarzenbergplatz, myhive am Wienerberg/Urban Garden oder das Francis im Althanquartier. Im Zuge der Sanierungen werden nicht nur optische Modernisierungen, sondern auch signifikante Verbesserungen der Energieeffizienz und Klimaverträglichkeit erzielt. Damit entsprechen Refurbishments dem Wunsch vieler Unternehmen nach mehr Nachhaltigkeit und Umweltbewusstsein und liegen somit voll im Trend.

Veränderte Nachfrage

Bei einer Vielzahl unserer Kunden rückt der Leitsatz „Qualität statt Quantität“ in den Vordergrund. Bestehende klassische Büronutzungen werden durch moderne innovative Bürokonzepte ersetzt. In ihrer Funktion als Ort für Teamarbeit und gebauter Unternehmenskultur, oftmals mit starker Anlehnung an eine Hotelarchitektur mit Wohlfühlfaktor, ermöglichen sie Mitarbeitern flexibles Arbeiten in einem attraktiven Arbeitsumfeld.

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Refurbishments sind gefragt

Die aktuelle Nachfrage fokussiert sich sehr stark auf innovative, qualitativ hochwertige Objekte mit perfekter Verkehrsanbindung. Hier erkennen wir bei EHL, dass aufgrund mangelnder Flächenreserven in Top-Lagen hochwertige Refurbishments eine immer größere Rolle spielen. 2021 betrug der Anteil der hochwertig sanierten Immobilien noch 33 Prozent der gesamten Neuflächenproduktion, 2022 wird der Anteil

Zum Autor Louis Obrowsky, Präsident des Verbandes der Institutionellen Immobilieninvestoren. Geschäftsführer der LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft.

An die Politik Kommentar: Louis Obrowsky

Sorgfaltspflicht

Die Politik scheint völlig ahnungslos zu sein, wie die Finanzmarktaufsicht die Verantwortung eines Geschäftsleiters eines Kreditinstitutes oder eines gemäß § 30 Abs. 6 verantwortlichen Unternehmens beurteilt. Denn dazu zählen eben nicht nur Geschäftsleiter eines Kreditinstituts, sondern auch Wertpapier- und Immobilienfondsgesellschaften, Pensionskassen sowie Mitarbeitervorsorgekassen. Da wird dann z.B. das Aussetzen von gesetzlich vorgesehenen Indexanpassungen – denn die Politik meint: Immobilienbesitzer sollen im Sinne der „Solidarität“ auf Einkünfte verzichten – zu einem veritablen Problem. Nicht nur, dass in Wahrheit durch eine Renditeverschlechterung jenes Klientel geschädigt wird, welches Politiker und sonstige Institutionen vorgeben zu unterstützen, sondern im § 39 Bankwesengesetz (BWG), der die allgemeinen Sorgfaltspflichten eines Geschäftsleiters und daher auch einer Institutionellen Immobilienfondsgesellschaft oder Pensionskasse normiert, heißt es: „Die Geschäftsleiter eines Kreditinstitutes oder eines gemäß § 30 Abs. 6 verantwortlichen Unternehmens haben bei ihrer Geschäftsführung die Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters im Sinne des § 84 Abs. 1 AktG anzuwenden. Dabei haben sie sich insbesondere über

die bankgeschäftlichen und bankbetrieblichen Risiken zu informieren, diese durch angemessene Strategien und Verfahren zu steuern, zu überwachen und zu begrenzen sowie über Pläne und Verfahren gemäß § 39a zu verfügen. Weiters haben sie auf die Gesamtertragslage des Kreditinstitutes Bedacht zu nehmen. Darüber hinaus müssen sie auch jener Risiken, die sich aus ihrem makroökonomischen Umfeld unter Berücksichtigung der Phase des jeweiligen Geschäftszyklus ergeben, berücksichtigen sowie Risiken aus der Vergütungspolitik und den Vergütungspraktiken, die sich möglicherweise ergeben können“.

Pflichtwidrig?

Die Aussetzung einer gesetzlich vorgesehenen Indexanpassung, rechtlich rückwirkende Eingriffe durch die Politik, wie sie immer wieder passieren, Mietendeckel-Diskussion etc. können schnell zu einem veritablen rechtlichen Problem für Institutionellen Immobilieninvestoren werden. Denn wenn schon ein- oder mehrmals die Indexierung von Wohnungsmieten, die dem Richtwert unterliegen, ausgesetzt wurden, könnte der – aus dem Blickwinkel der Finanzmarktaufsichtsbehörde – verantwortungsvolle Geschäftsleiter dafür zur Rechenschaft gezogen werden, denn er hätte ja im Sinne der Wahrnehmung seiner Sorgfaltspflichten von einer weiteren gesetzwidrigen Aussetzung der Indexierung ausgehen können. Dann wäre es – bei einer derart „pflichtwidrigen“ Veranlagung von Geldern Dritter – nur noch ein kleiner Schritt zum Strafrecht und zwar zu § 153 StGB (Untreue). Aber die Politik kümmert das nicht, verständlich, denn sie hat davon leider keine Ahnung. Aber vielleicht liest ein Politiker diesen Kommentar und es wäre schön, wenn er/sie ihn auch verstehen würde.

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Prinzipiell befinden wir uns in den letzten Wochen am vermutlichen Wendepunkt der Zinslandschaft. Fixe Zehn-Jahres-Finanzierungen sind schon deutlich teurer geworden, variable noch kaum. Trotzdem ist derzeit immer noch eine langfristige Zinsfixierung sinnvoll. Das betrifft vermehrt Privatpersonen, denn institutionelle Immobilieninvestoren haben mit viel weitreichenderen Problemen zu kämpfen.

Positionen & Meinungen

Zu Tisch mit … Andreas Millonig

Gedanken zu einem Menü verfasst

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Viel Umbruch in kurzer Zeit Finanzierung, Bewertung, Inflation. In der Immobilienbranche raschelt es. Wohin die Reise geht, ist unklar. „Das Grundbuch gibt Sicherheit“, beruhigt Andreas Millonig, COO von IMMOunited. Autor: Lisa Grüner

em Naschmarkt sieht man an, dass die Touristen fehlen. So „einheimisch“ und ruhig erlebt man ihn selten. Umso mehr ist es ein Genuss, die schmalen Gassen entlangzuschlendern. Unser heutiges Ziel ist die Trattoria Pulcinella. Dort treffe ich Andreas Millonig von IMMOunited zum Immobilien-Talk. Bei einer Portion Fritura Misti, gemischter frittierter Meeresfrüchte, starten wir gleich mit dem Gespräch. Das neueste Produkt von IMMOunited ist die Bauprojektdatenbank IMMOdeveloper. Diese bietet relevante Informationen zu Wohnbauprojekten in Österreich, vom Grundstückskauf bis zum vollständigen Verkauf. Mit ihrer Hilfe erhält man einen Überblick über den Markt, Projektphasen oder Objektpreise.

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Positionen & Meinungen

„Vor fünf Jahren zählten Fonds nicht zu unseren Kunden, das hat sich gewandelt, da diese die Daten für ihre internationalen Kunden brauchen.“ Andreas Millonig,

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„Das System befindet sich in kontinuierlicher Entwicklung“, erklärt Millonig. „Funktionen, die früher sehr gefragt waren, sind mittlerweile überholt, dafür sind andere Kernfunktionen dazugekommen.“ Entwickelt wird im Haus mit fix angestellten Programmierern. Millonig ist unter anderem für den Bereich Innovation zuständig. „Wir sind ständig dabei, unsere Produktwelt zu optimieren und voranzutreiben. Dafür arbeiten viele im Backend. Das bekommt der Kunde allerdings nicht mit. Muss er auch nicht, schließlich geht es für ihn vorwiegend um die Lösung seines Problems. Ob hinter unserem Produkt eine SQL-Datenbank oder eine andere Datenbank dahintersteht, interessiert den Kunden nicht.“ IMMOunited feiert heuer das 15-jährige Jubiläum. „Wir bezeichnen uns durchaus als PropTech, weil wir über die technologische Ebene Daten zum Markt bereitstellen. Wir sind aber mittlerweile kein Start-up mehr. Ich bin vor elf Jahren ins Unternehmen gekommen. Damals waren wir sieben Leute im Kernteam, heute sind es über 30 Mitarbeiter. Über die Jahre haben wir es geschafft, einen wesentlichen Industriestandard zu schaffen. Darauf sind wir sehr stolz.“ Zielgruppe von IMMOunited ist jeder, der mit Immobilien zu tun hat, vom Bauträger und Makler bis hin zu Banken. Also alle, die bauen, vermarkten, finanzieren oder bewerten. Seit Jahren bemerkt Millonig, wie sich der Markt wandelt

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und sich immer neue Kundensegmente auftun. „Vor fünf Jahren waren z. B. Fonds nicht unsere Kunden. Das hat sich gewandelt, da diese die Daten für ihre internationalen Kunden brauchen.“

Transaktionsdaten sind das Um und Auf der Bewertung

Millonig hat als Vorspeise eine Zuppa Pomodoro (Tomatensuppe) und ich die Zuppa di Pesce (Fischsuppe). Das Lokal ist bekannt für seine exzellente Fischsuppe, die auch dieses Mal die Erwartungen erfüllt. Doch zurück zum Grundbuch: „Wir arbeiten mit Daten, die zu 70 Prozent schon da sind, haben sie aber neu aufbereitet“, so Millonig weiter. „Will man in Österreich eine Immobilie bewerten, kann das nur über Grundbuchdaten seriös erfolgen. Es ist sogar in der Gesetzgebung festgehalten, dass nur Grundbuchdaten he-

rangezogen werden dürfen, nicht die Angebotsdaten.“ In diesem Zusammenhang findet er die DSVGO spannend, die der Öffentlichkeit des Grundbuchs widerspricht. „Die Grundbuchs- und Kaufvertragsdaten bleiben öffentlich und können von Leuten mit fachlichem Hintergrund eingesehen werden. Das ist wichtig, denn auch die Banken müssen ihre Bewertungen und Wiederbewertungen aufgrund dieser Daten durchführen. Durch Basel III sind auch Wiederbewertungen von Immobilien vorgeschrieben. Das geht nur, wenn ich ins Grundbuch schauen kann.“

Finanzierung wird schwieriger

„In Österreich haben wir vielleicht nicht den größten Markt, aber Wien ist eine international gefragte Stadt. Langfristig gesehen hat uns keine Krise der letzten Jahre wirklich getroffen, weil alles konservativ und auf

Andreas Millonig Andreas Millonig studierte Business Administration mit Schwerpunkt Innovations-Management an der Alpen-Adria-Universität Klagenfurt. Von 2009 - 2011 war er Program Manager bei der Österreichischen Forschungsförderungs, 2011 starte er seine Karriere bei der IMMOunited als Key Account Manager. 2013 avancierte er zum Prokuristen des damaligen Schwesterunternehmens IMABIS, stieg 2018 zum Chief Innovation Officer auf und ist seit 2021 Chief Operating Officer und Prokurist der IMMOunited.

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Positionen & Meinungen

Grundbuchsdaten bewertet werden muss“, so Millonig weiter. Das spielt auch bei der Finanzierung eine Rolle. „Ausländische Käufer finanzieren großteils in Österreich. Die Banken finanzieren Immobilienkäufe auch gerne, sofern ausreichend Eigenkapital vorhanden ist.“ Eng wird es laut Millonig für private Kunden ab Juli, da dann die neuen verschärften Kreditbedingungen gelten. Für das Bauträgergeschäft spielt das Produkt IMMOdeveloper eine große Rolle. „Wir haben eine rege Bautätigkeit in Österreich“, so Millonig. „In den Ballungszentren muss genau überprüft werden, was zu welchen Preisen, in welchen Zeiträumen verkauft werden kann. Anhand unserer gesammelten Daten kann man das gezielt auf den Punkt bringen.“ Eine Immobilienblase sieht Millonig aktuell nicht. „Kauft man für den Eigenbedarf, sind

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die Preise noch finanzierbar. Kauft man als Anlage, wird es für den Privaten schon schmerzhaft, vor allem wenn man niedriger vermieten muss, als die Rate ist. Richtig weh tut es dann, wenn die Zinsen steigen und die Raten dann deutlich hochschnellen.“ Die Regelungen der FMA zielen auf die Privaten ab. „Für Privatpersonen wird es schwerer, in eine Immobilie zu investieren als vorher, weil man zuerst das Eigenkapital ansparen muss. So wie sich die Preise in manchen Lagen entwickeln, wird es hart werden. Unternehmen finanzieren hingegen nicht wie Privatpersonen auf 30 Jahre, sondern gehen nach Businessplänen. Sind die Mieterträge zu niedrig, läuft das Business trotzdem weiter.“

mit gemischtem Salat fällt leider durch. Zeit, das Thema zu wechseln. Alle Innovationen beginnen mit einer Idee und benötigen ambitionierte Menschen, die sie verfolgen. IMMOunited veranstaltete 2021 das erste „IMMOunited Innovation Lab“. Im Zuge dieses Ideenwettbewerbs konnten kreative Köpfe ihre Ideen zur Zukunft der Branche einreichen. Gewonnen hat Bo Marcel Schmidt mit Immomat, einer Plattform, die Präferenzen in der Geldanlage analysiert. „Damit lässt sich das Problem vieler Menschen lösen, die etwas Eigenkapital angespart haben, aber nicht wissen, welches Investitionsprodukt zu ihnen passt“, so Millonig.

IMMOunited Innovation Lab

Ein Blick auf die Situation der Ukraine drängt sich auf. Gibt es Ukrainer, die jetzt vermehrt in Österreich Immobilien kaufen? „Das sehen

Unser Hauptgang wird serviert. Die Parpardelle Caposante begeistern, die Languste

Einfluss der Ukraine-Krise

„Die Inflation war schon vor dem Ukraine-Konflikt ein Thema, das sich jetzt noch weiter verschärft.“ Andreas Millonig,

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Lokal DAS SAGT DER FALSTAFF

Pulcinella (neapolitanisch: Pullecenella) ist ursprünglich eine Figur des süditalienischen und neapolitanischen Volkstheaters. Der Name bedeutet „kleines Küken“ (italienisch pulcino für „Küken“ mit der Verkleinerung -ella, gekreuzt mit pullo für „dunkel, schwarz“)!

DAS SAGT DER IMMOFOKUS

wir im Moment noch nicht“, so Millonig. „Derzeit nimmt man die Paniksituation wahr. Ob Investitionen von Ukrainern zunehmen, wird sich erst zeigen. Man muss hier die langfristigen Entscheidungsprozesse und die Verbücherungszeit miteinberechnen.“ Derzeit zeigt sich noch nicht, wohin die Reise geht, aber ein neutrales Land wie Österreich könnte wie ein sicherer Hafen gedeutet werden.

Angst vor Inflation

Ein weiteres Thema ist die Inflation. „Die Inflation war schon vor dem Ukraine-Konflikt ein Thema, das sich jetzt noch weiter verschärft. Beim Gas haben wir schon die Abhängigkeit der EU von Russland gesehen und die daraus resultierende Preisentwicklung“, so Millonig. „Es ist darum wichtig, die alternativen Energien stark voranzutreiben. Viele

Menschen denken auch gerade nach, ob sie weiter Gas aus Russland beziehen wollen.“ Die Herausforderung der Zukunft wird es sein, den Gap zwischen Globalisierung, Europäisierung und regionaler Unabhängigkeit zu schaffen. „Man muss mit vielen Gedanken spielen, unter anderem, ob Gasnetze nicht wasserstofftauglich sind oder Wärme nicht auch selbst vor Ort erzeugt werden kann, zum Beispiel mit einer Grundwasserwärmepumpe“, so Millonig. „Was die richtigen Technologien in diesem Bereich sein werden, kann ich nicht beantworten. Jedenfalls muss man aber langfristig in die Zukunft denken. „Immobilien sollen ja einen Lebenszyklus von 70, 80 Jahren und mehr schaffen. Dabei sollten die laufenden Kosten wie auch der Footprint möglichst stabil beziehungsweise so gering wie möglich bleiben.“

Eine gute Adresse, um Fisch und Meeresfrüchte zu essen. Besonders zu empfehlen sind die Fischsuppe und die Fritura Misti, auch die Nudelgerichte haben überzeugt. Die Languste ist durchgefallen.

Trattoria Pulcinella Naschmarkt 94–101 - 1060 Wien

Öffnungszeiten Montag bis Samstag: 11.30 bis 23.00 Uhr www.trattoria-pulcinella.at

ImmoFokus Restaurantguide

18 PUNKTE

Essen: Service: Weinkarte: Ambiente:

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Herausforderung Baustellenlogistik Just in time. Vor allem im städtischen Raum sind die Platzverhältnisse auf der Baustelle oft sehr beengt oder zum Teil gar nicht vorhanden. Unkoordinierte Anlieferungen bringen Zeitverlust und hohe Personalkosten mit sich. Ein effizientes Prozessmanagement ist gefragt wie nie.

ie größte Herausforderung ist das Zusammenspiel zwischen dem meist engen Zeitrahmen, den örtlichen Rahmenbedingungen und den projektspezifischen Anforderungen wie Kosten und Qualität“, erklärt Stefan Graf, CEO von Leyrer + Graf. „Ein wesentlicher Faktor ist dabei auch die Erlangung sämtlicher behördlicher Genehmigungen wie Bescheide nach StVo, Wasserrecht, Kranaufstellung, Wochenendfahrten, Routengeneh-

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migungen usw.“ Je komplexer das Projekt, umso mehr kommt es auf den optimalen Einsatz der vorhandenen Ressourcen an. „Ihr volles Potenzial entfaltet die Baulogistik vor allem dann, wenn sie schon in die Planungsphase einer Baustelle mit einbezogen wird“, so Dominik Müller, Geschäftsführer von Zeppelin Rental Österreich. Denn auch, wenn jedes Projekt anders ist, bestehen dennoch gewisse Parallelen. „Unsere Aufgabe ist

es, unter Berücksichtigung erhobener Daten aus in der Vergangenheit abgewickelten Projekten sowie der örtlichen Gegebenheiten die Grundlage für eine optimal dimensionierte Baustelleneinrichtung, für eine bestmögliche Flächennutzung und eine ideale Koordination der Material- und Personenströme zu schaffen.“ Dazu gehört auch die Einbindung der Anrainer bei Großprojekten. „Das ist aufgrund der

Fotos: Interfoto.at, Leyrer + Graf, Handler Group

Autor: Lisa Grüner

fallenden Akzeptanz von Baustellen schon in einem sehr frühen Projektstatus notwendig und unerlässlich“, so Graf. „Damit können diese sich besser darauf einstellen und werden nicht vor den Kopf gestoßen. Als ausführendes Bauunternehmen muss dieses aufgebaute Vertrauen dann gepflegt werden.“

Unbeliebte Kostentreiber

Die Schmerzpunkte auf der Baustelle sind vor allem Materialengpässe, unkoordinierte Anlieferungen und das Abtransportieren und Entsorgen von Verschnitt, Abfall- und Verpackungsmaterial. „Aus vielen Studien geht hervor, dass die wertschöpfende Tätigkeit eines Facharbeiters bei unter 50 Prozent liegt“, so Michael Schranz, Geschäftsführer Handler Bau. Teuer sind vor allem Stehzeiten von Baustellenpersonal, Maschinen und Geräten. „Diese können durchaus weitreichend sein und im Extremfall auch mehrere Prozentpunkte ausmachen“, bestätigt auch Graf. Müller führt ähnliche Studien an: „Es entfallen nur etwa 30 bis 40 Prozent der Tätigkeiten auf Baustellen auf den Primärprozess Bauen. Neben kaum vermeidbaren personenbedingten Unterbrechungen werden weitere 30 bis

40 Prozent der Zeit mit Suchen, Warten oder Räumen verbracht. Die Ursachen hierfür sind häufig suboptimale Maschinenkonzepte, eine nicht richtig ausgelegte Baustelleninfrastruktur und vor allem mangelhafte baulogistische Abläufe.“ Das bedeutet im Umkehrschluss, dass sich durch intelligente baulogistische Lösungen Kosten einsparen lassen. Ist die Baulogistik mit allen Beteiligten detailliert abgestimmt, sollte es beispielsweise gar nicht erst zu Wartezeiten bei ankommenden Transporten und folglich zu Stehzeiten beim verarbeitenden Baustellenpersonal kommen. Gleiches gilt für die temporäre Stromversorgung: Wurde sie passgenau unter Berücksichtigung der Verbraucher geplant und umgesetzt, können Stromausfälle und damit Stillstände im Baustellenfortschritt vermieden werden.

Ein Blick in die Praxis

Grundsätzlich geht es darum, die richtigen Ressourcen wie Material, Geräte und Personal in der richtigen Menge zur richtigen Zeit am richtigen Ort zu haben. Unter Einhaltung dieses Leitsatzes können Zeit, Material und Transportkosten gespart werden und ein

„Ihr volles Potenzial entfaltet die Baulogistik vor allem dann, wenn sie schon in der Planungsphase einer Baustelle mit einbezogen wird.“ Dominik Müller, Zeppelin Rental Österreich

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Projekt wirtschaftlich umgesetzt werden. Der Polier ist die Schlüsselfigur auf der Baustelle und koordiniert Beschaffungs- und Bestellwesen, ist dabei aber von unterschiedlichen Gewerken abhängig. Handler hat mit Partnern aus der Branche das Unternehmen „Logifox“ gegründet, welches sich genau mit dieser Thematik beschäftigt. Unter anderem werden Anlieferungen zwischen Logistikpersonal und dem Polier auf der Baustelle abgestimmt, zentralisiert entgegengenommen und an den Ort des Geschehens vertragen. Bei Zeppelin wird am Ende des Planungsprozesses ein Baulogistikhandbuch zur detaillierten Darstellung aller notwendigen baulogistischen Prozesse für ein Projekt erstellt. Das Handbuch steht allen Baubeteiligten zur Verfügung und beinhaltet sämtliche Informationen zu beispielsweise Baustellenzutritt, Transportanmeldung, Buchung von Ressourcen für die Entladung und so weiter. „Dieses Handbuch stellt die Basis für die baulogistischen Abläufe vor Ort dar und sorgt für Transparenz“, so Müller. „Abgewickelt werden die einzelnen Prozesse dann vor allem über digitale Tools. Auch die Automatisierung hält hier bereits Einzug und trägt zu deutlichen Ef-

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fizienzsteigerungen bei. In Wien, wo wir das Stadtentwicklungsprojekt am Nordbahnhof begleiten, setzen wir beispielsweise die Zufahrtskoordination mithilfe selbst entwickelter intelligenter Schranken um.“

„Die Schmerzpunkte auf der Baustelle sind vor allem Materialengpässe, unkoordinierte Anlieferungen und Abtransport sowie Entsorgung.“ Michael Schranz, Handler Group

Für Graf ist es essenziell, die Zeit der Arbeitsvorbereitung für Projekte ausreichend lang zu wählen, um alle Potenziale ausschöpfen zu können und eine ausgereifte Ablaufplanung bzw. Baulogistik erstellen zu können. „Durch ausgereifte Konzepte inklusive behördlicher Genehmigungen kann der gesamte Bauprozess optimiert werden“, so der CEO von Leyrer + Graf. „So können auch Ressourcen wie Personal und Geräte früher wieder für neue Aufgaben eingesetzt werden. Dabei helfen BIMModelle mit 3D-Ablaufsimulierungen von geplanten Arbeitsabläufen, CAD-Programme zur besseren Darstellung von Ablaufkonzepten, Bauzeitplanprogramme mit automatisierten Vorgängen, Lean Management zur besseren Koordinierung aller Beteiligten usw.“

Stichwort Digitalisierung

„Viele unserer Prozesse sind bereits digital“, so Müller. „Mit Tools wie dem Zutrittskontrollsystem Zeppelin InSite 3.0, der

digitalen Aufzugssteuerung, intelligenten Schrankensystemen oder unserem Online Logistics Control Center (OLCC), einer Plattform zur digitalen Steuerung der Materialströme, optimieren wir die Ver- und Entsorgungslogistik effizient und flexibel und stellen einen Informationsaustausch in Echtzeit sicher.“ Via Schnittstellen werden zum Beispiel über einen MessengerDienst Ressourcen wie Stapler just-in-time abgerufen oder die Abfallbilanzen in das EDM-Portal des Bundesministeriums für Nachhaltigkeit und Tourismus (BMNT) eingespielt. Leyrer + Graf setzt ein ERP-System ein. Das bietet ein entsprechendes Logistik-Tool. „Bei Großgeräten haben wir ein GPS-Tracking, um unsere Supply Chain zu optimieren“, so Graf. Noch wichtiger aber als ein digitaler Bestellprozess ist, dass der physische Prozess auf der Baustelle funktioniert. „Wir planen gemeinsam mit unseren Wertschöpfungspartnern wochenweise voraus und können auf Tagesbasis eruieren, welches Material und welche Leistung zu welcher Zeit gebraucht wird“, so Schranz. „Das verhindert Wartezeiten und

bringt eine erhöhte Produktivitätsrate im Bauprozess.“

Und bei Falschlieferung?

„Herausfordernd ist das Zusammenspiel zwischen dem engen Zeitrahmen, den örtlichen Rahmenbedingungen und den projektspezifischen Anforderungen.“ Stefan Graf, Leyrer + Graf

„Dieses Problem beschäftigt uns vor allem im innerstädtischen Bereich immer häufiger und stellt uns zunehmend vor große Herausforderungen“, so Graf. „Es besteht vermeht der Bedarf, die Liefertranchen zu reduzieren, was natürlich Mehrkosten bei den Transporten, Kommissionierungen usw. zur Folge hat. Darüber hinaus wird von uns oder unseren Lieferanten sehr oft der Wunsch nach generellen ‚Just-in-time-Lieferungen‘ abverlangt.“ Grundsätzlich ist es die Aufgabe einer funktionierenden Baulogistik, Ladezonen sowie Lager- und Zwischenlagerflächen so zu koordinieren, dass zu jedem Zeitpunkt ausreichend Platz für die Warenannahme gegeben ist. „Durch das ‚Just-in-time-Anlieferungsprinzip‘ wird versucht, nur so viele Transporte auf die Baustelle zu führen, wie auch abgeladen und verbracht werden können“, so Müller. „Kommen unangemeldete Transporte zur Baustelle, wenn sämtliche Ladezonen, Verstauflächen und LKW-Wartezonen blockiert sind, müssen diese die Baustelle zunächst verlassen, um die

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ImFokus

Anlieferung im nächstmöglichen Zeitfenster vorzunehmen.“

Wem gehören die Kosten?

Spannend ist, wer die entstandenen Kosten zu tragen hat. „Das hängt davon ab, wer eine schlechte Baustellenlogistik verschuldet“, so Graf. „Aber grundsätzlich ist dies ein Thema zwischen der ausführenden Baufirma und dem jeweiligen Lieferanten oder Transportunternehmen.“ Viele der baulogistischen Leistungen können durch die Entwicklung von digitalen Lösungen und die klare Zuordnung des Nutzers bzw. Verursachers über ein Pay-peruse-Modell verursachergerecht abgerechnet werden. „Die Leistungen werden dann nicht mehr über die Auftraggeber bezahlt, sondern die Kosten auf die Nutzer der Logistikleistung umgelegt und nach tatsächlichem Aufwand abgerechnet“, so Müller. „Gerade bei der Nutzung von Ressourcen wie Staplern, Aufzügen oder Containern für Büros und Unterkünfte, aber vor allem bei der Entsorgung auf Baustellen und bei Reinigungen ergeben sich so Abrechnungsmodelle, welche für alle am Bau Beteiligten

ImmoFokus

eine transparente und faire Leistungs- und Kostenzuordnung ermöglichen.“

Veränderte Bedingungen

Durch die Pandemie und den damit verbundenen Rohstoffengpässen sowie langen Lieferzeiten spitzt sich die Situation auf den Baustellen noch mehr zu, und es ist unerlässlich, genauestens und vor allem frühzeitig zu planen. „Wurde vor einem Jahr noch eine Materialbestellung übersehen, konnte diese meist innerhalb kürzester Zeit erfolgen“, so Graf. „Aktuell kann so ein Fauxpas gravierende negative Auswirkungen auf ein Projekt haben.“ Dazu kommt ein verstärkter Bedarf im Bereich des Gesundheitsschutzes. „Diesen haben wir beispielsweise durch die Installation von Fiebermessschleusen beim Baustellenzugang, durch die Herstellung und den Betrieb von Hygiene- und Desinfektionsstellen sowie durch die Lieferung großer Mengen an Mundund Nasenschutz gedeckt“, so Müller. „Auch Reinigungen und Desinfektionen von Containeranlagen haben wir beispielsweise in höherer Frequenz durchgeführt.“ Den Baulogistikern kommt ihre enorme Flexibilität zugute.

„Wir entwickeln unsere Leistungen und Tools stetig weiter und zwar nicht nur von Projekt zu Projekt, sondern auch währenddessen“, so der Zeppelin-Geschäftsführer. „Generell gehen wir davon aus, dass die Bedeutung der Baulogistik weiter steigen wird, wenn durch BIM der Vorfertigungsgrad erhöht und im Lean Construction Management die Bauabläufe optimiert werden.“

Baustellendiebstähle

„Auf Beutezügen stehen in erster Linie Gegenstände der temporären Baustelleneinrichtung wie beispielsweise Kabel im Fokus“, so Müller. „Zudem werden oftmals Kleinwerkzeuge aus unzureichend verschlossenen Materialcontainern entwendet sowie teure Komplettierungsmaterialien kurz vor dem Einbau davongebracht.“ Eine wirkungsvolle Möglichkeit zur Verhinderung von Baustellendiebstählen ist eine bewegungssensible und mit einer Alarmzentrale gekoppelte Videoüberwachung, die vornehmlich auf Zutrittsbereiche und Baustelleneinrichtungsflächen gerichtet ist. „Aufgrund der Rohstoffpreisentwicklung und der allgemeinen Schwierigkeiten am Beschaffungsmarkt ergibt sich derzeit eine hohe Nachfrage nach

ausgeklügelten Sicherheitskonzepten, die wir ebenfalls anbieten“, ergänzt er.

Verstärkte Vorsichtsmaßnahmen

Auch bei Leyrer + Graf verzeichnet man vermehrte Baustellendiebstähle. Allein der Sachschaden macht jährlich einen sechsstelligen Betrag aus, und da sind die damit verbundenen Stehzeiten noch nicht berücksichtigt. Vorwiegend sind Baustellen in den Ballungszentren betroffen, speziell in Wien und östlich von Wien in Grenznähe. „Gefährdet sind vor allem Kleingeräte wie z. B. Stampfer, Rüttelplatten oder Bohr- und Kombihämmer, die häufig gestohlen werden“, so Graf. Zum einen werden die Baustellen stärker bewacht bzw. mit Alarmanlagen ausgestattet und zum anderen verschiedene technische Maßnahmen eingebaut, damit die Maschinen und Geräte nicht gestohlen werden können. Das Baustellenpersonal ist auch verstärkt dazu angewiesen, alles zu versperren und zu sichern.

Grüne Baulogistik

Nachhaltigkeit und die ESG-Thematik bekommt auch in der Baustellenlogistik eine höhere Bedeutung. Auf jeder Baustelle

gibt es überschüssiges Baumaterial oder Verpackungsmüll. „Durch die Gründung von ‚Logifox‘ konnten wir auch dafür eine Lösung anbieten: das strukturierte Abtransportieren von Abfallmaterial und das Zuführen eines Recyclingprozesses“, so Schranz. „Überschüssiges Material wird zum Hersteller zurückgebracht, und weniger Neuproduktion bedeutet weniger CO2-Verbrauch.“ Zusätzlich setzt Handler auf einen hohen Vorfertigungsgrad. „Das bedeutet einen verringerten CO2-Ausstoß. Je mehr Baustoffe koordiniert angeliefert werden können, umso weniger LKW gibt es im Baustellenverkehr.“ Leyrer + Graf befindet sich aktuell in einer Pilotphase für die Einführung von E-Mobilität, um diese in den nächsten Jahren verstärkt einzusetzen. „Auch bei den Baugeräten und den Schwer-LKW sind wir an alternativen Antrieben interessiert und testen die ersten am Markt verfügbaren Geräte“, so Graf.

Höhere Recyclingquoten

Gerade bei Bauprojekten, die Zertifizierungen nach ÖGNI, BREAM oder LEED anstreben, möchte Zeppelin mit seinen Leistun-

gen einen entscheidenden Beitrag leisten. „Unsere Entsorgungslogistik beispielsweise sorgt für deutlich höhere Recyclingquoten auf Baustellen“, so Müller. „Basierend auf Vorabberechnungen und unter Berücksichtigung der Platzverhältnisse auf der Baustelle richten wir einen zentralen Wertstoffhof ein und stellen dort Container für jede Abfallfraktion zur Verfügung, in denen der Müll zwischengelagert wird.“ Zum Sammeln des Abfalls am Entstehungsort werden meist kleinere, mobile Behälter mit einem Fassungsvermögen von 770 Litern eingesetzt. Abfalldaten werden direkt auf der Baustelle elektronisch erfasst, im Anschluss automatisch in das hauseigene Waste-Management-Tool übertragen und über eine Schnittstelle in eine Software zur Erstellung der jährlichen Abfallbilanz eingespeist. „Auch die Steuerung der Materialströme auf der Baustelle unterstützt die Nachhaltigkeit“, so Müller. „Werden Transporte digital für ein spezifisches Zeitfenster angemeldet, vermeiden wir beispielsweise LKW-Rückstaus und damit CO2-Emissionen.“

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PRO &

CONTRA

Zum Autor Anita Körbler, MA, ist Managing-Partner des Digitalvermittlers trovato.immo und kann auf langjährige Expertise im Immobilienbereich zurückblicken.

Leistung erkennen und honorieren Kommentar: Anita Körbler

Der gemeine Österreicher wird ja oftmals als – nennen wir es – „vorsichtig“ wahrgenommen, wenn es um Neuerungen, vor allem regulativer Natur, geht. Erstaunlicherweise spüren wir beim Thema Einführung des Bestellerprinzips einen positiven Grundtenor aus der breiten Konsumentenmasse. Das Thema Wohnen berührt und lässt künftige Mietinteressenten hoffen, die vielfach kritisch beäugten Nebenkosten rund um einen sehnlichst gewünschten Umzug in die neue Mietwohnung endlich ausklammern zu können. Ob es dadurch wirklich zu einem leistbareren Wohnen kommt, wird sich zeigen.

Perspektivenwechsel

Die Frage, die sich mir stellt, ist: Wenn Vermieter und Mieter gleichermaßen mit dem Preis zufrieden sind – leidet nicht letztlich das Objekt, also die Wohnung nachhaltig darunter? Welcher Vermieter ist erfreut, Investitionen zu tätigen, die nicht unbedingt notwendig sind und seine Renditeberechnungen negativ beeinflussen könnten? Es mag sich als richtig erweisen, dass der Mieter im Endeffekt keinerlei spürbare Einsparungen durch Wegfall der Maklerprovision wahrnimmt. Durch die Einführung des Bestellerprinzips mag der Eigentümer jedoch zu rechtzeitigen Instandhaltungsmaßnahmen gedrängt werden, da er andernfalls riskiert, einen langjährigen verlässlichen Mieter zu verlieren.

ImmoFokus

Wir neigen – wie so oft – dazu, die Situation mit dem Procedere in Deutschland zu vergleichen, das sicherlich nicht die optimale Umsetzung der damit beabsichtigten Regelungen gezeigt hat. Vor allem in puncto Markttransparenz, für die viele österreichische Immobilienunternehmen in den letzten Jahren eingetreten sind, könnte das ein erheblicher Rückschritt sein. Blicken wir da doch eher auf internationale Beispiele wie in den Vereinigten Staaten und Kanada, die unserem erfolgreichen heimischen Immobilienmarkt durchaus als Anreiz gelten dürfen und wirkliche Entwicklungen für die unterschiedlichsten Stakeholder mit sich bringen könnten.

Leistungen vermarkten

Zu meiner großen Freude darf ich mit vielen Vermittlern zusammenarbeiten, die schon seit Längerem aktiv Überlegungen getätigt haben, wie sie ihre Leistungen künftig vermarkten bzw. ergänzen werden – es ist ja nun nicht so, dass uns das Thema von heute auf morgen überraschend begegnet wäre. Da kann es in Zukunft durchaus die ein oder andere Veränderung geben, die schließlich auf Wesentliches einzahlt: Entwicklung und Innovation in der angebotenen Leistung. Und das kann ein Schlüsselgrund sein, der auch einen Mieter gerne zum Besteller werden lassen könnte: dass er die Leistung erkennt und diese dann auch gerne entsprechend honoriert.

Zum Autor Bernhard Reikersdorfer ist Managing Director von RE/MAX Austria, der bekanntesten Immobilienmarke bzw. des größten Immobilien-Experten-Netzwerk in Österreich.

Keinerlei Mehrwert erkennbar Kommentar: Bernhard Reikersdorfer

Die Tatsache, dass es wesentliche Unterschiede gibt, zwischen dem, was von der Politik öffentlich kommuniziert wird, und dem, was im Gesetzesentwurf tatsächlich steht, ist irritierend. Aber abgesehen davon wird der vorgestellte Entwurf zum Bestellerprinzip in Zukunft leider spürbare Nachteile für die Mieter bringen. Warum ein Modell in Österreich umgesetzt wird, welches bereits in Deutschland nicht wie gewünscht funktioniert und für die Mieter oftmals nachteilig ist, ist mir ein Rätsel. Das Bestellerprinzip schafft keinen zusätzlichen Wohnraum, Wohnen wird durch das Bestellerprinzip für Mieter nicht billiger, es wird deutlich weniger sichtbares Angebot am Markt geben, und die Markttransparenz wird nicht mehr in gewohnter Form gegeben sein, das heißt, die Auswahlmöglichkeit und die Vergleichbarkeit für die Mietinteressenten wird leiden/ fehlen. Auch viele Leistungen für Mieter in der jetzigen Form wird es oftmals nicht mehr geben, Mieter müssen mit mehr Aufwand und mit Mehrkosten rechnen – Stichwort Rechtssicherheit, Dokumentenbeschaffung, Dokumentationen usw.

Unklarheit

Der vorgestellte Entwurf ist auch nicht praxistauglich, er wird bei Mietern bei der Suche für viel Unklarheit und Unsicherheit sorgen. Welche Leistungen dürfen von einem Makler erwartet werden? Wann wird für mich als Mieter ein Honorar für den Makler fällig? Ist mit der Neuregelung der Makler als Doppelmakler tätig oder nur als Makler für den Vermieter? Ist der Mietpreis marktgerecht? Etc. Das Bestellerprinzip ist auch nur bedingt treffsicher. Damit

werden alle Mieter von Luxuswohnungen bzw. von Ferien-, Freizeitdomizilen und Zweitwohnsitzen entlastet und das spürbar – das ist vermutlich nicht das Ziel der Politik. Jene Zielgruppen, bei denen eine Entlastung dringend notwendig wäre, betrifft das Bestellerprinzip so gut wie gar nicht. Einkommensschwächere Personen bzw. Haushalte sind in erster Linie Mieter von Gemeinde-, Genossenschafts- oder Sozialwohnungen. Diese werden nicht über Makler vermittelt, ebenso wie Wohnungen, Zimmer bzw. Betten in Studentenheimen. Damit haben tausende Wohnungssuchende, die es dringend notwendig haben, keinen Cent Ersparnis. Das ist leider Fakt und stimmt nachdenklich. Den vorgestellten Entwurf zum Bestellerprinzip lehne ich nicht aus Prinzip ab, unterm Strich kann ich aufgrund meiner über 25-jährigen Erfahrung in der Immobilienbranche im deutschsprachigen Raum aber sagen, dass für Mieter im Entwurf zum Bestellerprinzip am Ende des Tages keinerlei Mehrwert erkennbar ist. Sinnvolle Veränderungen zum Wohle der Mieter werden von uns unterstützt und das zu 100 Prozent. Es gibt auch einen positiven Aspekt im Entwurf, der soll natürlich nicht unerwähnt bleiben: Die schriftliche Dokumentation einer Beauftragung eines Maklers ist ein Schritt in die richtige Richtung und sehr begrüßenswert.

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Positionen & Meinungen

Brauchen wir Lean-Management? Kooperation ist gefragt. Acht Experten hat Drees & Sommer Österreich zu einer Diskussion zum Thema LeanManagement eingeladen. Im Gespräch zeigte sich schnell, dass bei komplexen Projekten nur über Lean-Management alle Schnittstellen effizient gemanagt werden können und ein Paradigmenwechsel auf der Baustelle ein verstärktes Miteinander fordert. Autor: Lisa Grüner

ImmoFokus

ie Baustelle ist ein großes Netz von verschiedenen Einflüssen, und Lean Management ist ein geeignetes Tool, um alle Gewerke an einen Tisch zu setzen, anstehende Probleme anzusprechen und sofort zu lösen. „Die Beteiligten wissen selbst, wie man das vorhandene Problem gut löst, oft brauchen sie nur einen Anstoß“, so Gabriel Schuh von Drees & Sommer Österreich. „Der Bauherr muss die Vertrauensbasis herstellen, dass Themen gemeinsam gelöst werden und nicht nach einem Schuldigen gesucht wird.“ Dazu müssen Pönalen in Verträgen der Geschichte angehören, weil sie ein Gegeneinander, nicht das Miteinander fördern. „Die Zukunft liegt in einem Anreiz- und Erfolgsmodell“, so Rainer Haubenwaller von RHTB. „Dazu muss sich das Denken grundlegend verändern.“ Thomas Reicher von Habau ergänzt, dass so der Bauherr eine Preissicherheit bekommt, da Nachtragsrechnungen vermieden werden können. „Gerade in Zeiten wie diesen, wo

„Wenn auf komplexen Baustellen ein kleiner Teil nicht funktioniert, dann scheitert auch das Große.“ Till Utermöhlen, Langenburg Technologies

sich die Entwicklung der Kosten für Arbeitskräfte und Material schwer vorhersagen lassen, lassen sich mit Lean Management zumindest höhere Kosten und Zeitverlust durch Streitereien vermeiden.“ Eine Lösung geht seiner Meinung nach nur über einen partnerschaftlichen Vertrag zwischen Bauherrn und Ausführenden. Till Utermöhlen von Langenburg Technologies wünscht sich, dass die Planer mit den ausführenden Firmen das Lean-Thema so früh wie möglich besprechen. „Da wird oft mit Details geplant, die in der Umsetzung dann dreimal so lange dauern und doppelt so viel kosten. Hat man die Anbieter und Hersteller bereits im Boot und kann mit ihren Spezifikationen arbeiten, spart der Bauherr ein.“

Generationswechsel

Ein Lean-Design bietet aber auch die Möglichkeit, Hintergründe, Erfahrungen und Wissen austauschen. „Durch Lean Management das ganze Potenzial der teilnehmenden Gewerke zum Vorschein, und man erhält eine Prozessstabilität und Preissicherheit“, ergänzt Reicher. Auch Daniela Bedenk von ATP sieht im

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Positionen & Meinungen

„Mit Lean Management sind wir am richtigen Weg.“ James Denk, Drees & Sommer Österreich

frühzeitigen Aufsetzen eines Lean-Prozesses viele Vorteile. „So kommen wir zum Knowhow der ausführenden Firmen. Diese sind mit den aktuellen Entwicklungen in den Technologien à jour, über die man in der Planung nicht tagesaktuell verfügt.“ Für Haubenwaller liegt es auf der Hand, dass Lean Management bei komplexen Projekten unerlässlich für die Zukunft sein wird. „Für uns Handwerker ist eine ganzheitliche Methode, die das Gemeinsame fördert, von Vorteil. Wenn wir früh unser Know-how in das Projekt einbringen können, erlangen wir als Handwerker anderen Stellenwert.“

in der öffentlichen Hand sind innovative Projekte gefordert. Wir brauchen eine Planung der Planung, und das kann man auch in das Bundesvergabegesetz eingießen.“ Er ist stolz auf die derzeitigen Forschungsarbeiten an seinem Institut. „Man stellt Fragen, wie das zukünftige Arbeitsfeld ausschaut, wie begleitende Kontrolle bei laufenden Projekten funktionieren kann, aber auch wie man mit wenigen Ressourcen auskommt.“ Dabei spielt

Mauerhofer auf den fehlenden Nachwuchs an. „Es gibt immer weniger Arbeitskräfte am Bau. Wir müssen die Jobs attraktiver machen, Frauen und junge Menschen ansprechen, ein gutes Image aufbauen. Man muss lernen, gut und respektvoll, aber auch mit Freude über die eigene Branche zu sprechen.“ Der neue Lean-Management-Masterlehrgang für Berufstätige kommt gut an. „Wir haben

Aus- und Weiterbildungen

„Die kommende Generation interessiert es nicht mehr, wie man gegeneinander kämpft, sondern wie man miteinander arbeitet“, so James Denk von Drees & Sommer Österreich. „Junge Menschen wollen einen geregelten Arbeitsablauf, aber sie wollen auch Transparenz in der Zusammenarbeit.“ Da es dafür Schulungen braucht, hat Drees & Sommer ein eigenes Weiterbildungsprogramm entwickelt. Für Gottfried Mauerhofer von der TU Graz ist es klar an der Zeit, traditionelle Rollenbilder aufzubrechen. „Es braucht eine andere Kultur des Arbeitens, man muss den Nutzer im frühen Stadium mitnehmen“, erklärt er. „Auch

ImmoFokus

„Lean Management kann nur funktionieren, wenn alle an einem Tisch sitzen.“ Armen Hanusic, Drees & Sommer Österreich

„Der Bauherr muss die Vertrauensbasis herstellen, dass Themen gemeinsam gelöst werden.“ Gabriel Schuh, Drees & Sommer Österreich

über 200 Bewerber und können nur 20 nehmen“, so Mauerhofer. „Wir verzeichnen auch vermehrt Anfragen aus Polen und Rumänien und überlegen, die Ausbildung auch englischsprachig anzubieten.“ Bei Habau ist Lean Management schon länger Thema: „Ein partnerschaftlicher Zugang sollte nicht auf Zufall basieren, sondern auf einem geregelten System“, so Reicher. „Man

muss gemeinsam das schwächste Gewerk erkennen und entsprechend agieren.“

Mut zur Transparenz

Alle sind sich einig, dass es bei LeanProjekten Verständnis, Willen Mut und Transparenz braucht. „Ein großer Vorteil ist, dass Prozesse auf der Baustelle stabiler gehalten werden können“, so Bedenk. Schuh sieht seine Funktion als Berater auch

„Wir müssen die Jobs am Bau attraktiver machen, Lean Management kann der Schlüssel dazu sein.“

„Niemand streitet gerne, eine reibungslos funktionierende Baustelle macht mehr Spaß.“

Gottfried Mauerhofer, TU Graz

Daniela Bedenk, ATP architekten ingenieure

als Übersetzer: „Ideal ist es, für die Akquise eine Gesamtanalyse zu machen und vor der Planung dem Kunden diese vorzulegen.“ Reicher sieht es als Glück, wenn sich der Bauherr in den Prozess einbringt. Für Denk zählt ein gemeinsames Verständnis für Prozesse. Bedenk wirft ein, dass eine reibungslos funktionierende Baustelle auch mehr Spaß macht. Dass Lean Management eine Reife erfordert, liegt für Armen Hanusic von Drees & Sommer Österreich auf der Hand. „Mit Lean Management geht man direkt in die Problematik hinein. Es ist eigentlich ein Abweichungsmanagement, und das kann besser managen, wenn alle an einem Tisch sitzen.“ Bedenk wirft ein, dass vor allem die alten Hasen ihre Denke ändern müssen. „Diese sind es gewohnt zu agieren, wenn es brenzlig wird. Dann haben sich alle zusammengesetzt. Eigentlich können sie es ja, aber man muss ihnen beibringen, das schon zu tun, bevor der Hut brennt.“ Reicher wirft ein, dass es wichtig ist, den Mehrwert von Lean Management zu erkennen. Natürlich kann Lean Management auch scheitern. „Wir haben ein Beispiel aus der Autoindustrie. Die Bauleiter hatten falsche Informationen“, so Hanusic. „Man darf auch nicht anfangen, Lean zu diktieren, man muss alle Projektteilnehmer mitnehmen, ohne jemandem etwas überstülpen zu wollen.“

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Positionen & Meinungen

Ein neues Mindset

In jedem Projekt gibt es die Situation, dass Personal ausfällt. „Mit Lean Management habe ich ein System, das mir Ausfallsicherheit bietet, da ein Gewerk das andere auffangen kann“, so Denk. „Das Mindset in der

Methodik ist sehr plakativ, aber man braucht ein funktionierendes Projektteam.“ Moderator Georg Stadlhofer, Geschäftsführer Drees & Sommer Österreich, fragt ab, in wieviel Prozent der Projekte jetzt schon lea-

norientiert gearbeitet wird. Die Antworten fallen unterschiedlich aus: Denk tippt auf zehn Prozent, Bedenk schätzt sechs bis acht Prozent, Reicher auf unter zehn Prozent, Haubenwaller auf ein bis fünf Prozent, Hanusic auf ein bis zwei Prozent, Mauerhofer bei Großprojekten mit Infrastruktur auf zehn Prozent, im Hochbau auf unter zehn Prozent, Schuh auf ein Prozent, Utermöhlen beim öffentlichen Bau auf null und privat auf zehn Prozent.

Bauherren brauchen einen Schubs

„Will man den Nutzen aus BIM ziehen, so funktioniert das nur, wenn ein Lean-Design-Prozess eingebunden wird.“

„Ein partnerschaftlicher Zugang sollte nicht auf Zufall basieren, sondern auf einem geregelten System.“

Rainer Haubenwaller, RHTB

Thomas Reicher, Habau

ImmoFokus

Für Bedenk ist klar, dass so mancher Bauherr einen Schubs braucht, Lean Management einzuführen. Haubenwaller bringt noch einen weiteren Punkt ein: „Will man den Nutzen aus BIM ziehen, so funktioniert das nur, wenn ein Lean-Design-Prozess eingebunden wird.“ Dem pflichtet Mauerhofer bei: „Zuerst muss man die Prozesse haben, dann den Plan für den Einsatz von Lean Management und BIM und schlussendlich den Mut, alles mit den menschlichen Komponenten durchzuführen.“

„Als Berater setzen wir auf Lean Management und zeigen unseren Kunden die Vorteile auf.“ Georg Stadlhofer, Drees & Sommer Österreich

„Uns eilt noch ein schlechter Ruf voraus“

„Ich wünsche mir mehr Zeit für die Planung eines Projekts“, so Bedenk. „Hat man in einem frühen Stadium auch die Ausführenden mit dabei, kann man sich auf Produkte einlassen, minimiert Schnittstellen und spart Zeit und Geld, weil im Vorfeld vieles definiert ist.“ Reicher wünscht sich, dass durch Lean Management die Transparenz und somit das Vertrauen in die Bauwirtschaft und auch deren Ruf gestärkt wird. „Uns eilt noch ein schlechter Ruf voraus, der längst überholt ist. Wir haben Top-Leute und wollen Qualität auf den Baustellen liefern. Es täte uns gut, wenn das in den Köpfen aller auch ankommt.“

Paradigmenwechsel erforderlich

Haubenwaller würde sich über Bauherrn, die sich etwas trauen und beim Paradigmenwechsel führend voranschreiten, freuen. Hanusic hakt da ein und möchte ein Umdenken beim Bauherrn erwirken, damit Lean

Management von Anfang an in Projekten implementiert wird. Mauerhofer wünscht sich von der Gesellschaft mehr Begeisterung fürs Bauen. „Es braucht auch noch mehr Verständnis dafür, was der Kunde möchte und welche Anforderungen er hat.“ Schuh hätte gerne Transparenz über den gesamten Prozess. „Es genügt nicht, Lean-Vorwissen zu haben, man muss es allen Beteiligten gut erklären. In Zukunft wird es wichtig sein, wie die Schnittstellen aussehen, welche Tools wir verwenden, wie wir den Prozess ins digitale Leben übertragen und wie der richtige Grad der Digitalisierung gefunden werden kann.“

Hier geht‘s zum Video www.immo-timeline.at

„Ich wünsche mir mehr Menschen und Projekte, die den Lean-Gedanken und das Vertrauen in die Masse tragen, Menschen, die verstehen, wie das funktioniert, und eine andere Kultur schaffen wollen“, so Utermöhlen. „Mit Lean Management sind wir am richtigen Weg“, schließt Denk. „Wir freuen uns doch alle über gemeinsames Verständnis und ein faires Miteinander.“

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WEIN UND IMMOBILIEN

ÜBER DEN TELLERRAND

„Projektentwicklung ist zu 80 Prozent Probleme aus dem Weg räumen“, erklärt Christian Vogt, Geschäftsführer von DLH beim Gespräch bei italienischen Weinen im Il Cavalluccio in der Wiener Innenstadt. Vor sechs Jahren hat DLH mit Logistikimmobilien begonnen, da war diese Assetklasse noch nicht sehr hip. „Das hat sich ja mittlerweile verändert und macht richtig Spaß“, so Vogt.

Non Fungible Token, für die einen sind sie gefährliche Spekulationsobjekte, für die anderen eröffnen sie neue Wege der Teilhabe an Kunst im digitalen Zeitalter.

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EIN BLICK NACH OÖ

Foto: Adobe Stock

In Oberösterreich spielen Industrie- und Gewerbebrachen zunehmend eine Rolle bei der Ansiedelung von Betrieben. Auch das Thema Nachhaltigkeit rückt vermehrt in den Fokus. Ein Lokalaugenschein.

ImmoFokus

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GRUNDLAGE. Wir suchen Liegenschaften im Raum Wien, Wien Umgebung und in den Ballungszentren Niederösterreichs, die für die Entwicklung von hochwertigem Wohnraum geeignet sind. Haben Sie ein geeignetes Grundstück für uns? Dann rufen Sie uns doch gleich an oder schreiben uns unter: immobilien.wien@kollitsch.eu

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ImFokus

Inflationsangst treibt die Preise Marktumfeld weiter positiv. Im Vorjahr wurden in Österreich so viele Wohnungen verkauft wie noch nie zuvor. Für Experten besteht keine Frage, was hinter dieser Entwicklung steht: die Angst vor Inflation - und diese ist nicht unbegründet Autor: Patrick Baldia

nde des vierten Quartals lag die Inflationsrate hierzulande bei 3,9 Prozent und damit beim höchsten Wert seit Beginn der Währungsunion. Laut der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) steht dahinter vor allem der rasante Anstieg der Rohölpreise. Aber auch die Gas- und Strompreise legten deutlich zu. Und so viel kann verraten werden: das Ende der Fahnenstange ist noch nicht erreicht, der Inflationsdruck bleibt auch 2022 hoch. Eine Entspannung ist – wenn überhaupt – erst gegen Jahresende zu erwarten.

Verkaufspreise klettern rasant ...

„Erträge stehen nicht im Vordergrund, sondern die Absicherung gegen Inflationsverluste“, bringt Bernhard Reikersdorfer, Managing Director von RE/MAX, auf den Punkt, was hinter dem Run auf die Immobilie – und vor allem die Wohnung – steht. Seiner Einschätzung zufolge würden sogar junge Menschen beginnen, ihre ersten Ersparnisse abzusichern, Immobilien zu kaufen und den Rest langfristig zu finanzieren. Da spielt es offensichtlich keine Rolle, dass die Preise infolge des knappen Angebots bei gleichzeitig pulsierender Nachfrage im Vorjahr einmal mehr spürbar gestiegen sind. Im Durchschnitt kostete eine Wohnung im Vorjahr 241.506 Euro und damit um fast zehn Prozent mehr als 2020 (220.930 Euro). Seit 2016 steht ein Plus von 32 Prozent zu Buche, seit 2011 sogar eines von 74 Prozent. Interessant ist, dass die Preise 2021 vor allem im mittleren Segment überdurchschnittlich zugelegt haben. Im Fünf- und Zehnjahresvergleich sind

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ImmoFokus

wiederum die Preise von Kleinwohnungen am stärksten gestiegen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis belief sich 2021 auf 3.761 Euro (2020: 3.479 Euro). Besonders rasant entwickelten sich die Preise im Vorjahr jedenfalls in Wien. Laut Otto Immobilien sind die erzielten Preise für Bestandswohnungen im Schnitt um 15,8 Prozent auf 4.375 Euro pro Quadratmeter geklettert und bei Neubauwohnungen im Erstbezug um 8,2 Prozent auf 5.788 Euro pro Quadratmeter. In den Bezirken 1, 7, 11, 17 und 19 legten die Bestandspreise sogar um mehr als 20 Prozent zu, berichtete Otto Immobilien.

Mieten hingegen moderat

steigen Im Neubauerstbezug kletterten die Preise demnach in sieben Bezirken (4, 5, 6, 10, 15, 18 und 19) um mehr als zehn Prozent. Die Mieten seien nicht im selben Tempo gestiegen: Für Wohnungen, in denen die gesetzlichen Mietzinsobergrenzen nicht gelten, habe man 2021 im Schnitt monatlich pro Quadratemeter netto 13,65 Euro gezahlt, vier Prozent mehr als im Jahr davor. In den Bezirken 11, 21 und 22 seien die Mieten um bis zu ein Zehntel gestiegen. Ein möglicher Anstieg der Kreditzinsen könnte den Markt dämpfen, meint Sonja Kaspar, die Leiterin Wohnen bei Otto Immobilien: „Im Preisniveau bis etwa 6.000 Euro pro Quadratmeter könnte die Nachfrage nach Eigentumswohnungen vorübergehend sinken und in Folge die Preise etwas langsamer ansteigen,

weil gleichzeitig auch die Anforderungen der Banken für Finanzierungen ab Juli 2022 deutlich strenger werden.“ Von den knapp 20.000 Fertigstellungen in Wien seien zwei Drittel freifinanzierte Eigentumswohnungen und Mietwohnungen. 2023 werde sich der Trend umkehren und der Anteil an geförderten Mietwohnungen die Kategorie „Sonstiges“ mit Studentenheimen oder betreutem Wohnen das freifinanzierte Segment übertreffen. Die Hauptmieten inklusive Betriebskosten sind 2017 bis 2021 durchschnittlich um 8,5 Prozent gestiegen und damit etwas mehr als die Verbraucherpreise (plus 8,2 Prozent). Die Nettomieten zogen sogar um 9,2 Prozent an. Die österreichische Durchschnittsmiete inklusive Betriebskosten lag 2021 bei monatlich 8,3 Euro pro Quadratmeter. Die tatsächlichen Mieten hängen aber von Wohnungsgröße, Region sowie Dauer und Segment ab.

Im Westen deutlich höhere Mieten

Kleine Wohnungen haben einen höheren Quadratmeterpreis. Der private Sektor ist deutlich teurer als Genossenschafts- und Gemeindewohnungen. Auch regional gibt es Unterschiede: Im Westen Österreichs sind die Mieten deutlich höher, Wien liegt ebenfalls etwas über dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis. Die monatliche Miete inklusive Betriebskosten pro Wohnung betrug im österreichischen

Eine wichtige Rolle spielt auch die Mietdauer. Bei Neuverträgen (bis unter zwei Jahren bisheriger Mietdauer) wurden im Durchschnitt 10,1 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Haus-

halte mit mehr als 30-jähriger Mietvertragsdauer wendeten im Durchschnitt 5,6 Euro auf. Unterschiede zwischen neuen und alten Verträgen gibt es in allen Segementen, „jedoch zeigen die Mietpreise für private Mietwohnungen deutlich größere Unterschiede nach der bisherigen Wohndauer als jene für Genossenschafts- und Gemeindewohnungen“, so die Statistik Austria. Im privaten Sektor lag der Quadratmeterpreis bei Neuvermietungen bei 11,1 Euro pro Quadratmeter. Regional betrachtet waren die durchschnittlichen Mieten inklusive Betriebskosten in Salzburg

mit 10,1 Euro pro Quadratmeter am höchsten. Dahinter folgten Vorarlberg (9,8 Euro pro Quadratmeter), Tirol (9,3 Euro) und Wien mit 8,7 Euro. Die geringsten Mietkosten gab es im Burgenland (6,3 Euro) und Kärnten (6,4 Euro pro Quadratmeter). Im privaten Mietsektor lag die durchschnittlich Wohnungsmiete bei 9,7 Euro Quadratmeter. In Genossenschaftswohnungen waren es 7,3 Euro. 6,8 Euro pro Quadratmeter wurden im Durchschnitt für eine Gemeindewohnung bezahlt.

Development Eck-Zinshaus aus Familienbesitz In Hütteldorfer Bestlage · Nutzfläche Bestand ca. 2.490 m² · Ausbau Potential ca. 1.089 m² · Strukturiertes Verkaufsverfahren · Provisionsfrei für den Käufer · Richtkaufpreis EUR 11.000.000,© OTTO Immobilien

Durchschnitt 553,4 Euro. Kleinere Wohnungen unter 40 m2 Wohnnutzfläche kosteten durchschnittlich auf 326,6 Euro, ab 90 m2 waren es 837,1 Euro monatlich. Der Quadratmeterpreis lag bei Wohnungen unter 40 m2 bei 10,3 Euro. Haushalte mit Wohnungen von 90 Quadratmeter und mehr kamen auf 7,6 Euro pro Quadratmeter.

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Mag. Philipp Maisel Teamleiter Zinshaus

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ImFokus

Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung Wohngarten Fertigstellung

Marina Tower Jänner 2022

Fertigstellung

Donaumarina Jänner 2022

Fertigstellung

Dezember 2021

1110 Wien, Geiselbergstraße 28-32

1020 Wien, Wehlistraße 291

1020 Wien, Wehlistraße 330+334

Developer INVESTER - United Benefits GmbH

Developer Marina Tower Holding GmbH

Developer B A I Bauträger Austria (SIGNA Development)

Wohnungen Miete freifinanziert

682

Wohnungen Eigentum freifinanziert

511

Wohnungen Miete freifinanziert

400

Grundkostenanteil €/²m

641

Grundkostenanteil €/²m

641

Grundkostenanteil €/²m

569

Nettomiete €/²m

13,46

Nettomiete €/²m

15,69

Nettomiete €/²m

15,84

Angebotspreis €/²m

6.710

Angebotspreis €/²m

6.710 Quelle: Exploreal

WIEN Wohnungen: Reihen-/Doppelhaus: Einfamilienhaus: 1–2 Zi-Wg: 53 % 3 Zi-Wg: 33 % 4+ Zi-Wg: 14 %

aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 123.973)

aller Wohnungen im Angebot (n = 8.154)

mit Loggia: mit Balkon: mit Terrasse: mit Garten:

99 % 1% 0%

31 % 52 % 32 % 14 %

mit Freifläche: 91 % (Loggia/Balkon/Terrasse/Garten) aller Wohnungen im Angebot (n = 8.154)

ø 60 Wohnungen / Projekt arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 1.959) ø 64,2 m² Wohnnutzfläche Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 8.154) ø 8,9 m² Freiflächen (Loggia/Balkon/Terrasse) Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 8.154)

ø 0,80 PKW-Stellplätze / Wohnung

ø Grundkostenanteil: 985 €/m²

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 1.009)

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 1.414) Quelle: EXPLOREAL/Stand: 02.02.2021

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Wohnungsmarkt in Österreich - Wien Verbücherungen Anzahl Wien

Eigentumswohungspreise

+/- zu 2020

Euro

+/- zu 2020

Quadratmeterpreise Euro/m²

+/- zu 2020

16.479

11,40%

281.884

14,00%

4.625

10,50%

Wien 1., Innere Stadt Wien

201

37,70%

1.025.813

2,80%

11.156

8,10%

Wien 2., Leopoldstadt

932

-3,70%

295.821

20,00%

4.204

6,30%

1.242

33,70%

331.088

9,40%

5.192

-4,20%

Wien 4., Wieden

228

-14,30%

483.107

20,30%

7.011

31,40%

Wien 5., Margareten

653

76,00%

299.587

37,20%

5.289

30,80%

Wien 6., Mariahilf

289

12,00%

320.900

5,40%

5.410

14,30%

Wien 7., Neubau

259

2,00%

306.073

-3,50%

4.056

-20,40%

Wien 8., Josefstadt

216

31,70%

418.462

23,30%

7.427

51,70%

Wien 9., Alsergrund

291

-11,30%

383.915

18,30%

5.242

9,30%

Wien 10., Favoriten

1.559

7,30%

224.440

17,80%

4.035

14,00%

Wien 11., Simmering

535

-9,50%

224.614

6,50%

3.925

17,40%

Wien 12., Meidling

876

7,40%

243.052

8,40%

4.371

4,90%

Wien 13., Hietzing

452

1,80%

353.084

6,40%

5.202

11,30%

Wien 14., Penzing

791

-16,30%

279.866

12,80%

4.820

15,40%

Wien 15., Rudolfsheim-Fünfhaus

559

-6,80%

208.606

5,80%

4.032

8,60%

Wien 16., Ottakring

906

-18,80%

213.288

14,90%

4.460

21,50%

Wien 17., Hernals

386

-18,00%

242.824

22,70%

4.297

26,00%

Wien 18., Währing

536

2,50%

392.222

17,10%

5.898

12,90%

Wien 3., Landstraße

Wien 19., Döbling

709

51,80%

427.969

11,00%

6.084

14,40%

Wien 20., Brigittenau

663

6,90%

221.682

15,30%

4.232

23,70%

Wien 21., Floridsdorf

1.485

63,40%

254.902

16,10%

4.139

8,90%

Wien 22., Donaustadt

1.498

-2,20%

280.403

9,30%

4.722

7,70%

Wien 23., Liesing

1.213

94,40%

268.396

5,70%

3.869

6,00%

Quelle: RE/MAX Austria / IMMOunited / amtl. Grundbuch (Vollerhebung)

Ausgabe 02|2022

103

ImFokus

Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung St. Pölten XIX/1+2+3

Gartenstadt Wr. Neustadt

Steingötterhof

Fertigstellung

April 2023

Juni 2023

Q1 2024

3100 St. Pölten, Niederösterreichring 5

2700 Wiener Neustadt, Badener Straße 3b

3100 St. Pölten, Dr. Wilhelm-Steingötter-Str. 25

Developer Gemeinnützige Bau-, Wohn- und Siedlungsgenossenschaft „Alpenland“

Developer Atlas Gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft

Wohnungen Eigentum freifinanziert

Wohnungen Miete gefördert

Wohnungen Eigentum

191

Wohnung Eigentum gefördert

Angebotspreis €/²m

3.838

Wohnungen Miete gefördert

148

202

Quelle: Exploreal

NIEDERÖSTERREICH Wohnungen: Reihen-/Doppelhaus: Einfamilienhaus: 1–2 Zi-Wg: 29 % 3 Zi-Wg: 36 % 4+ Zi-Wg: 35 %

aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 42.226)

aller Wohnungen im Angebot (n = 4.836)

mit Loggia: mit Balkon: mit Terrasse: mit Garten:

85 % 13 % 2%

18 % 24 % 52 % 37 %

mit Freifläche: 97 % (Loggia/Balkon/Terrasse/Garten) aller Wohnungen im Angebot (n = 4.995)

ø 25 Wohnungen / Projekt arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 1.705) ø 79,5 m² Wohnnutzfläche Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 4.998) ø 11,5 m² Freiflächen (Loggia/Balkon/Terrasse) Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 4.995)

ø 1,63 PKW-Stellplätze / Wohnung

ø Grundkostenanteil: 495 €/m²

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 1.513)

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 253) Quelle: EXPLOREAL/Stand: 02.02.2021

104

ImmoFokus

Wohnungsmarkt Niederösterreich Verbücherungen Anzahl

Eigentumswohungspreise

+/- zu 2020

Euro

+/- zu 2020

Quadratmeterpreise Euro/m²

+/- zu 2020

Niederösterreich

6.411

14,00%

196.209

11,00%

3.219

8,00%

Amstetten & WY

305

27,60%

143.999

5,10%

2.601

16,80%

Baden

911

21,00%

206.242

10,50%

3.332

2,60%

Bruck/Leitha

387

8,10%

188.705

11,80%

3.059

18,30%

Gänserndorf

259

33,50%

204.988

17,90%

3.300

17,60%

Gmünd

14,00%

72.532

35,70%

1.250

47,20%

Hollabrunn

10,70%

129.879

1,90%

2.051

-23,00%

Horn

-20,30%

94.046

28,00%

1.026

1,60%

Korneuburg

603

19,20%

233.987

8,50%

3.722

0,50%

Krems (St.+L.)

408

35,10%

208.238

12,10%

3.180

10,70%

50,00%

85.377

27,10%

998

8,90%

Melk

143

57,10%

108.017

9,50%

1.415

7,80%

Mistelbach

198

27,70%

188.824

10,70%

3.448

7,50%

Mödling

971

20,90%

258.991

10,30%

3.708

6,70%

Neunkirchen

274

23,40%

99.663

20,60%

2.650

55,40%

-1,40%

107.490

-9,90%

1.851

3,70%

St. Pölten (Land)

445

35,30%

210.624

14,20%

3.217

10,90%

St. Pölten (Stadt)

264

17,30%

152.402

6,80%

2.277

3,70%

Tulln

538

-3,10%

236.823

9,40%

3.456

5,30%

Lilienfeld

Scheibbs

Waidhofen/Thaya Wr. Neustadt (St.+L.) Zwettl

-8,30%

98.817

70,50%

1.977

270,30%

344

-38,20%

148.072

-0,40%

2.265

-14,80%

66,70%

89.665

-4,00%

1.658

52,20%

Quelle: RE/MAX Austria / IMMOunited / amtl. Grundbuch (Vollerhebung)

Ausgabe 02|2022

105

ImFokus

Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung Schloss Neusiedl Fertigstellung

Februar 2019

Wohnen im Schlossquartier

Seepark Oggau

Fertigstellung

Q2 2022

7100 Neusiedl, Untere Hauptstraße 99

7000 Eisenstadt, Esterházyplatz 3

7063 Oggau, Seepark 48-50

Developer IFA - Institut für Anlageberatung Aktiengesellschaft

Developer Vital Immobilien GmbH

Developer Seepark Oggau GmbH

Wohnungen Miete

106

Wohnungen Miete freifinanziert

167

Nettomiete €/²m

7,42

Wohnungen Eigentum freifinanziert

Grundkostenanteil €/²m

673

Angebotspreis €/²m

4.337

BURGENLAND Wohnungen: Reihen-/Doppelhaus: Einfamilienhaus: 1–2 Zi-Wg: 40 % 3 Zi-Wg: 35 % 4+ Zi-Wg: 25 %

aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 4.503)

aller Wohnungen im Angebot (n = 3.913)

mit Loggia: mit Balkon: mit Terrasse: mit Garten:

75 % 23 % 2%

24 % 40 % 48 % 31 %

mit Freifläche: 90 % (Loggia/Balkon/Terrasse/Garten) aller Wohnungen im Angebot (n = 810)

ø 14 Wohnungen / Projekt arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 331) ø 69,7 m² Wohnnutzfläche Median aller Wohneinheiten im Angebot (n =893 ø 10,0 m² Freiflächen (Loggia/Balkon/Terrasse) Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 810)

ø 1,42 PKW-Stellplätze / Wohnung

ø Grundkostenanteil: 388€/m²

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 307)

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 51) Quelle: EXPLOREAL/Stand: 22.11.2020

106

ImmoFokus

Q3 2022

Wohnungen Eigentum

Grundkostenanteil €/²m

324

Angebotspreis €/²m

6.317 Quelle: Exploreal

Wohnungsmarkt Burgenland Verbücherungen Anzahl

Eigentumswohungspreise

+/- zu 2020

Euro

+/- zu 2020

Quadratmeterpreise Euro/m²

+/- zu 2020

Burgenland

813

32,40%

127.952

5,50%

2.436

4,10%

Eisenstadt (St.+ U. + Rust)

326

39,90%

146.009

14,90%

3.455

34,10%

Güssing

48,10%

86.966

15,80%

1.131

-6,20%

Jennersdorf

5,30%

89.771

-6,80%

953

-2,10%

Mattersburg

-1,00%

112.942

9,50%

1.656

13,10%

Neusiedl/See

201

32,20%

141.842

-10,90%

3.413

-2,50%

4,30%

114.485

31,80%

1.669

252,20%

105

69,40%

103.529

-5,90%

1.473

-0,60%

Oberpullendorf Oberwart

Quelle: RE/MAX Austria / IMMOunited / amtl. Grundbuch (Vollerhebung)

Ausgabe 02|2022

107

ImFokus

Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung Gate 17 Fertigstellung

Juli 2023

Smart City Graz - Quadrat, Smart City Nord

Reininghausgründel, Q6

Fertigstellung

Q3 2023

Oktober 2021

8055 Graz, Triester Straße 432

8020 Graz, Waagner-Biro-Straße 126-134

8020 Graz, Brauhausstraße 49-51

Developer C&P Bauträger GmbH

Developer Smart City Graz Wohnbau GmbH

Developer GRAWE Immo AG

Wohnungen Miete

291

Wohnungen Miete

318

Wohnungen Miete gefördert

Nettomiete €/²m

9,05

Grundkostenanteil €/²m

838

Wohnung Eigentum gefördert

510

Grundkostenanteil €/²m

299

Angebotspreis €/²m

3.872

STEIERMARK Wohnungen: Reihen-/Doppelhaus: Einfamilienhaus: 1–2 Zi-Wg: 37 % 3 Zi-Wg: 40 % 4+ Zi-Wg: 23 %

aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 31.651) Vergleich Ferienwohungen (n = 67)

aller Wohnungen im Angebot (n = 3.724)

mit Loggia: mit Balkon: mit Terrasse: mit Garten:

97 % 3% 0%

6% 58 % 41 % 24 %

mit Freifläche: 97 % (Loggia/Balkon/Terrasse/Garten) aller Wohnungen im Angebot (n = 3.731)

ø 34 Wohnungen / Projekt arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 938) ø 65,7 m² Wohnnutzfläche Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 3.826) ø 12 m² Freiflächen (Loggia/Balkon/Terrasse) Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 3.731)

ø 1,33 PKW-Stellplätze / Wohnung

ø Grundkostenanteil: 677 €/m²

arithm. Mittel geeigneter Projekte in (n = 727)

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 124) Quelle: EXPLOREAL/Stand: 18.06.2021

108

ImmoFokus

Quelle: Exploreal

Wohnungsmarkt Steiermark Verbücherungen Anzahl Steiermark

Eigentumswohungspreise

+/- zu 2020

Euro

+/- zu 2020

Quadratmeterpreise Euro/m²

+/- zu 2020

8572

979

168.556

5,70%

2.723

7,80%

Bruck-Mürzzuschlag

433

-1

87.388

-10,30%

1.305

1,20%

Deutschlandsberg

222

176.347

18,40%

2.499

8,60%

Graz (Stadt)

4.160

331

184.059

5,00%

3.133

8,30%

Graz-Umgebung

1.168

218

191.799

3,60%

2.837

4,80%

Hartberg-Fürstenfeld

222

123.256

11,30%

1.766

8,00%

Leibnitz

351

170.670

11,20%

2.259

5,50%

Leoben

274

114.637

16,20%

1.692

10,50%

Liezen

625

134

198.476

9,90%

2.804

19,00%

Murau

100

127.731

27,30%

1.975

31,90%

Murtal

194

-7

82.273

8,90%

1.149

10,90%

Südoststeiermark

225

133.385

-5,10%

2.172

0,40%

Voitsberg

224

-4

93.086

-13,30%

1.662

-1,20%

Weiz

374

161.129

8,20%

2.404

9,80%

Quelle: RE/MAX Austria / IMMOunited / amtl. Grundbuch (Vollerhebung)

Ausgabe 02|2022

109

Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung hi Harbach Fertigstellung

Q4 2022

9020 Klagenfurt, Friedensgasse 20-24 Developer „Vorstädtische Kleinsiedlung“ - Gemeinnützige Siedlungsgenossenschaft GWG Villach - Gemeinnützige Wohnbaugesellschaft mbH Villach Wohnungen gefördert

190

Grundkostenanteil €/²m

299

Origen - Wohnen im Welzenegg

Feldkirchner Straße 4-6

Fertigstellung

März 2023

9020 Klagenfurt, Schachterlweg

9020 Klagenfurt, Feldkirchner Straße 4-6

Developer Innovation Wohnen Nageler GmbH

Developer ARE Austrian Real Estate

Wohnungen Miete

112

Grundkostenanteil €/²m

236

Nettomiete €/²m

9,05

Nettomiete €/²m Angebotspreis €/²m

3.872

1–2 Zi-Wg: 32 % 3 Zi-Wg: 45 % 4+ Zi-Wg: 23 %

mit Loggia: mit Balkon: mit Terrasse: mit Garten:

96 % 3% 1%

aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 7.858) Vergleich Ferienwohnungen (n = 203)

aller Wohnungen im Angebot (n = 746)

4% 41 % 56 % 35 %

mit Freifläche: 97 % (Loggia/Balkon/Terrasse/Garten) aller Wohnungen im Angebot (n = 744)

ø 28 Wohnungen / Projekt arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 278) ø 77 m² Wohnnutzfläche Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 754) ø 19,5 m² Freiflächen (Loggia/Balkon/Terrasse) Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 744)

ø 1,76 PKW-Stellplätze / Wohnung

ø Grundkostenanteil: 474 €/m²

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 247)

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 10) Quelle: EXPLOREAL/Stand: 18.06.2021

110

ImmoFokus

Wohnungen Miete freifinanziert

112

Grundkostenanteil €/²m

354

Nettomiete €/²m

9,6

Quelle: Exploreal

KÄRNTEN Wohnungen: Reihen-/Doppelhaus: Einfamilienhaus:

März 2023

Wohnungsmarkt Kärnten Verbücherungen Anzahl Kärnten

Eigentumswohungspreise

+/- zu 2020

Euro

+/- zu 2020

Quadratmeterpreise Euro/m²

+/- zu 2020

3317

16,30%

193.306

13,20%

3.080

9,90%

Feldkirchen

196

17,40%

192.669

14,40%

3.604

-5,00%

Hermagor

286,40%

128.054

-6,70%

2.362

7,10%

Klagenfurt (Stadt)

920

-4,90%

173.150

1,70%

2.674

2,00%

Klagenfurt Land

334

33,60%

285.664

5,70%

3.979

-5,20%

Spittal/Drau

383

23,90%

184.950

7,80%

2.817

-1,30%

St. Veit/Glan

162

62,00%

122.446

10,40%

2.454

40,30%

1.038

28,50%

215.443

25,80%

3.410

17,90%

1,10%

136.129

3,60%

2.294

-3,80%

104

-22,40%

176.076

36,90%

2.273

35,90%

Villach (St.+ L.) Völkermarkt Wolfsberg

Quelle: RE/MAX Austria / IMMOunited / amtl. Grundbuch (Vollerhebung)

Ausgabe 02|2022

111

ImFokus

Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung Winkler Park Fertigstellung

Reuchlingstrasse Februar 2019

Fertigstellung

4020 Linz, Raimundstraße 41 Developer „BAUREFORM-WOHNSTÄTTE“ - Gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft GWG - Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft der Stadt Linz GmbH Wohnungen Miete gefördert

Februar 2019

Fertigstellung

4020 Linz, Reuchlingstraße

4020 Linz, Lastenstraße 23

Developer ÖBB-Immobilienmanagement Gesellschaft mbH

Developer

Wohnungen Miete

193

Grüne Mitte - Lenau

175

Q4 2019

Wohnungen Miete freifinanziert

167

Grundkostenanteil €/²m

362

Nettomiete €/²m

10,13 Quelle: Exploreal

OBERÖSTERREICH Wohnungen: Reihen-/Doppelhaus: Einfamilienhaus: 1–2 Zi-Wg: 36 % 3 Zi-Wg: 43 % 4+ Zi-Wg: 21 %

aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 30.449)

aller Wohnungen im Angebot (n = 3.913)

mit Loggia: mit Balkon: mit Terrasse: mit Garten:

94 % 5% 1%

48 % 43 % 31 % 25 %

mit Freifläche: 98 % (Loggia/Balkon/Terrasse/Garten) aller Wohnungen im Angebot (n = 3.383)

ø 23 Wohnungen / Projekt arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 1.170) ø 75 m² Wohnnutzfläche Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 3.781) ø 8 m² Freiflächen (Loggia/Balkon/Terrasse) Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 3.383)

ø 1,71 PKW-Stellplätze / Wohnung

ø Grundkostenanteil: 495 €/m²

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 1.054)

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 240) Quelle: EXPLOREAL/Stand: 18.01.2022

112

ImmoFokus

Wohnungsmarkt Oberösterreich Verbücherungen Anzahl Oberösterreich

Eigentumswohungspreise

+/- zu 2020

Euro

+/- zu 2020

Quadratmeterpreise Euro/m²

+/- zu 2020

7151

10,20%

212.292

5,30%

3.105

4,10%

461

8,20%

204.673

8,00%

2.968

2,60%

Eferding

-49,50%

191.326

0,50%

2.843

0,50%

Freistadt

157

86,90%

182.255

-9,20%

2.556

-12,60%

Gmunden

802

11,40%

221.092

2,40%

3.439

-2,90%

Grieskirchen

204

15,30%

187.492

3,50%

2.864

10,40%

Kirchdorf/Krems

217

29,90%

175.624

5,00%

2.897

51,20%

1.313

3,60%

224.627

-0,70%

3.559

3,20%

Linz-Land

838

15,90%

225.194

5,90%

3.085

3,50%

Perg

202

-1,90%

170.874

-3,60%

2.620

-3,10%

Ried/Innkreis

259

12,60%

185.331

6,90%

2.580

9,40%

Rohrbach

36,40%

153.918

22,60%

2.267

4,00%

Schärding

108

61,20%

184.942

20,70%

2.544

3,60%

Steyr (St.+ L.)

471

6,10%

204.080

18,90%

2.870

18,70%

Urfahr-Umgebung

359

-1,40%

239.093

7,50%

3.145

9,90%

Vöcklabruck

733

21,00%

251.108

15,10%

3.781

7,30%

Wels (St.+ L.)

903

5,20%

196.287

2,60%

2.730

-1,20%

Braunau/Inn

Linz (Stadt)

Quelle: RE/MAX Austria / IMMOunited / amtl. Grundbuch (Vollerhebung)

Ausgabe 02|2022

113

ImFokus

Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung Josef-Leitgeb-Strasse

Wohnpark Thalgau

Burgfried 2. Bauabschnitt

Fertigstellung

Q2 2022

5500 Bischofshofen, Josef-Leitgeb-Strasse Developer Spiluttini Bau GmbH gswb - Gemeinnützige Salzburger Wohnbaugesellschaft mbH

Q2 2014

5304 Thalgau am Fuschlsee

5400 Hallein, Neue-Heimat-Straße

Developer SIGES Salzburger Immobilien GesmbH

Developer gswb - Gemeinnützige Salzburger Wohnbaugesellschaft mbH Wohnungen Miete

Wohnungen Miete

Wohnungen Eigentum

Wohnungen Eigentum freifinanziert

Grundkostenanteil €/²m

474

Grundkostenanteil €/²m

508

Nettomiete €/²m

8,63

Angebotspreis €/²m

5.223

Angebotspreis €/²m

3.897

SALZBURG Wohnungen: Reihen-/Doppelhaus: Einfamilienhaus: 1–2 Zi-Wg: 36 % 3 Zi-Wg: 40 % 4+ Zi-Wg: 24 %

mit Loggia: mit Balkon: mit Terrasse: mit Garten:

98 % 2% 0%

aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 8.229) Vergleich Ferienwohnungen (n = 291)

aller Wohnungen im Angebot (n = 467)

6% 42 % 55 % 24 %

mit Freifläche: 98 % (Loggia/Balkon/Terrasse/Garten) aller Wohnungen im Angebot (n = 453)

ø 22 Wohnungen / Projekt arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 376) ø 72,3 m² Wohnnutzfläche Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 467) ø 13 m² Freiflächen (Loggia/Balkon/Terrasse) Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 453)

ø 1,78 PKW-Stellplätze / Wohnung

ø Grundkostenanteil: 860 €/m²

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 337)

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 78) Quelle: EXPLOREAL/Stand: 17.09.2021

114

ImmoFokus

Q2 2022

66 Quelle: Exploreal

Wohnungsmarkt Salzburg Verbücherungen Anzahl Salzburg

Eigentumswohungspreise

+/- zu 2020

Euro

+/- zu 2020

Quadratmeterpreise Euro/m²

+/- zu 2020

4168

7,00%

286.392

9,30%

4.418

9,70%

188

-34,50%

277.795

7,20%

4.508

12,90%

1.398

9,20%

307.968

9,40%

5.007

10,30%

Salzburg-Umgebung

924

12,10%

307.684

11,50%

4.500

11,00%

St. Johann/Pongau

668

16,00%

252.507

13,40%

3.691

7,60%

Tamsweg

-20,50%

166.636

-2,60%

2.411

-5,00%

Zell/See

901

10,40%

278.788

4,90%

4.359

9,20%

Hallein Salzburg (Stadt)

Quelle: RE/MAX Austria / IMMOunited / amtl. Grundbuch (Vollerhebung)

Ausgabe 02|2022

115

ImFokus

Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung Stadt-Carré WiltenInnsbruck

Steinbockallee

Fertigstellung

Q4 2023

Wohnhausanlage Tiergartenstraße Oktober 2022

Fertigstellung

März 2023

6020 Innsbruck, Sonnenburgstrasse

6063 Rum, Steinbockallee

6020 Innsbruck, Tiergartenstraße 60-64

Developer ZIMA Stadtentwicklungs GmbH

Developer Neue Heimat Tirol - Gemeinnützige WohnungsGmbH

Developer ARE Austrian Real Estate

Wohnungen

248

Grundkostenanteil €/²m

680

Angebotspreis €/²m

7.814

Wohnungen Miete

132

Wohnungen Miete freifinanziert

Wohnungen Miete gefördert

Grundkostenanteil €/²m

2.241

Angebotspreis €/²m

7.727 Quelle: Exploreal

TIROL Wohnungen: Reihen-/Doppelhaus: Einfamilienhaus: 1–2 Zi-Wg: 35 % 3 Zi-Wg: 43 % 4+ Zi-Wg: 22 %

aller Wohneinheiten in EXPLOREAL (n = 12.465) Vergleich Ferienwohnungen (n = 185)

aller Wohnungen im Angebot (n = 1.193)

mit Loggia: mit Balkon: mit Terrasse: mit Garten:

97 % 2% 1%

6% 45 % 46 % 22 %

mit Freifläche: 94 % (Loggia/Balkon/Terrasse/Garten) aller Wohnungen im Angebot (n = 1.239)

ø 21 Wohnungen / Projekt arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 600) ø 75 m² Wohnnutzfläche Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 1.240) ø 13,3 m² Freiflächen (Loggia/Balkon/Terrasse) Median aller Wohneinheiten im Angebot (n = 1.239)

ø 1,67 PKW-Stellplätze / Wohnung

ø Grundkostenanteil: 943 €/m²

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 563)

arithm. Mittel geeigneter Projekte (n = 95) Quelle: EXPLOREAL/Stand: 17.09.2021

116

ImmoFokus

Wohnungsmarkt Tirol Verbücherungen Anzahl

Eigentumswohungspreise

+/- zu 2020

Euro

+/- zu 2020

Quadratmeterpreise Euro/m²

+/- zu 2020

Tirol

5726

4,40%

298.801

7,20%

4.320

7,60%

Imst

486

53,30%

248.361

1,60%

3.495

6,50%

Innsbruck-Land

1.327

-1,60%

291.894

8,30%

4.147

10,00%

Innsbruck-Stadt

1.216

-0,70%

320.063

3,90%

5.873

8,90%

Kitzbühel

724

12,20%

475.762

12,00%

5.537

2,90%

Kufstein

781

-8,00%

266.916

5,10%

3.619

1,90%

Landeck

274

32,40%

295.653

5,50%

3.963

3,70%

Lienz

215

15,60%

185.323

15,90%

2.370

9,80%

Reutte

120

11,10%

219.960

30,90%

3.233

20,70%

Schwaz

583

-2,30%

278.245

8,10%

4.166

18,20%

Quelle: RE/MAX Austria / IMMOunited / amtl. Grundbuch (Vollerhebung)

Ausgabe 02|2022

117

ImFokus

Die Top-3-Projekte aktuell in der Vermarktung Mein Seedomizil Fertigstellung

Floras Garten Q4 2019

Fertigstellung

Bahnhofcity Baufeld 5 Q4 2020

Fertigstellung

März 2022

6911 Lochau, Kugelbeerweg

6911 Lochau

6800 Feldkirch , Bahnhofstraße 36a

Developer i+r Wohnbau GmbH

Developer INSIDE96 GmbH

Developer FB Future Bauart Immobilien GmbH

Wohnungen Miete freifinanziert

Wohnungen Miete

206

Wohnungen Miete

Nettomiete €/²m

12,45

Wohnungsmarkt Vorarlberg Verbücherungen Anzahl Vorarlberg

Eigentumswohungspreise

+/- zu 2020

Euro

+/- zu 2020

Quadratmeterpreise Euro/m²

+/- zu 2020

3.482

14,60%

339.484

9,30%

4.829

8,90%

Bludenz

447

29,60%

320.971

8,30%

4.813

12,80%

Bregenz

1.007

-10,00%

354.174

10,60%

4.990

8,70%

Dornbirn

968

23,50%

347.604

9,90%

4.815

3,90%

Feldkirch

1.060

34,00%

328.495

9,80%

4.784

13,20%

Quelle: RE/MAX Austria / IMMOunited / amtl. Grundbuch (Vollerhebung)

118

ImmoFokus

REAL ESTATE MEDIA GROUP

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REAL ESTATE MEDIA GRO

www.immofokus.at

Ausgabe 02|2022

119

Zum Autor Martin Prunbauer ist seit 2012 Präsident des Österreich ischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), seit 2020 Präsident des Zentralverband Haus und Eigentum und im Zivilberuf als Rechtsanwalt in Wien tätig.

Bestellerprinzip? Kommentar: Martin Prunbauer

Blick über die Grenze

Mit dem Bestellerprinzip beabsichtigt die Regierung einen Beitrag zum leistbaren Wohnen zu schaffen. Das „Bestellersystem“ ist aber kein „Bestseller-System“, sondern rein populistische Showpolitik. Dazu reicht der Blick über die Grenze, denn in Deutschland gilt das Bestellerprinzip seit 2015. Wie bei unserem Nachbarn wird auch bei uns das publik gemachte Wohnungsangebot zurückgehen. Wohnungen, die heiß begehrt sind, werden zunehmend im Bekanntenkreis und „unter der Hand“ vergeben. Sobald eine Wohnung auf den Markt kommt, werden Massenbesichtigungen mit mehreren Teilnehmern die Regel sein. Hochblüte hat in Deutschland derweil auch das Ablöse(un)wesen: Mithilfe von dubiosen Geschäftsmodellen kassieren nicht mehr die Makler, sondern

120

ImmoFokus

mittlerweile ausscheidende Mieter. Diese verlangen von selbst gefundenen Nachmietern Provisionsbeträge. Auch werden sich die Kosten für Wohnungssuchende öfters nicht verringern, weil noch Ausgaben für zusätzliche Beratung – etwa durch rechtsberatende Berufe – in Anspruch genommen werden müssen.

Neue Probleme

Die Inanspruchnahme eines Maklers wird letztlich aus Vermietersicht zur wirtschaftlichen Frage, die in der aktuellen Situation besondere Brisanz gewonnen hat. Nach der derzeitigen Rechtslage gibt es nämlich im Vollanwendungsbereich des MRG keine Möglichkeit, die Provision für den Makler als Ausgabe zu berücksichtigen. Auch scheidet aufgrund der Mietzinsregulierung eine Überwälzung dieser Kosten in die künftige Miete aus. Die Regelung für eine generelle Kostentragung durch den Vermieter stellt damit eine Mietzinsreduktion über die Bande dar. Völlig anders hingegen kann sich die Situation außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG darstellen. Wenn etwa ein gut situierter Generaldirektor eine Villenetage oder ein Penthouse mieten möchte, zahlt künftig der Vermieter die Provision. Derartige Auswüchse sind durchaus diskussionswürdig. Fazit: Das Bestellersystem schadet mehr als es Nutzen bringt. Es ist eine Bestrafungsaktion für die Vermieter von Wohnungen im Vollanwendungsbereich, es schützt die Falschen und es ist klar eigentumsfeindlich.

Fotos: Michael Büchling, Adobe Stock

Von der Erleichterung, die Friedrich Schiller in seinem WalleinsteinDrama Feldmarschall Illo mit den Worten „Spät kommt Ihr – Doch Ihr kommt!“ in den Mund legt, ist in Bezug auf das „angekündigte Kommen“ des Bestellerprinzips wahrlich nichts zu bemerken. Bereits seit Jahren geistert das Bestellerprinzip wie ein Schreckgespenst durch die Immobilienlandschaft, um schließlich – nach mehreren missglückten parlamentarischen Entschließungsanträgen – im türkis-grünen Regierungsprogramm zu landen. Der Zeitpunkt der Neuregelung einer Provision für Immobilienvermittlung ist übrigens nicht nur für Immobilienmakler der denkbar schlechteste.

Advertorial

Ein Immobilienfonds schafft Bildungschancen

Fotos: BUWOG, Fotostudio Huger, Klaus Ranger

Bildung eröffnet gesellschaftliche Chancen -. ein Thema, das immer mehr an Bedeutung gewinnt und die öffentliche Hand herausfordert. Das Kapital eines nachhaltig orientierten Immobilienfonds kann hier seine soziale Wirkung entfalten.

chulen sind ein elementarer Lebensraum für Kinder, der neben Bildung auch Kommunikation, Sport und den sozialen Austausch untereinander fördert. Diese Bedeutung hat den ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS veranlasst, Kapital in ein wegweisendes Projekt zu lenken, das soziale Nachhaltigkeit besonders gut berücksichtigt.

Schule, Sportplatz und Supermarkt

Im Zentrum eines multifunktionalen Neubaus in der Wiener Breitenfurter Straße steht eine kostenfreie Ganztagsschule, die sich die Gebäudefläche mit einem Supermarkt teilt. Was

das Projekt so besonders macht, ist ein großer Sportplatz am Dach sowie eine PhotovoltaikAnlage, die einen Teil der Gebäudeenergie liefert.

International ausgezeichnet

Das preisgekrönte Projekt für rund 400 Schüler:innen wurde mit dem International Property Award ausgezeichnet und ist „klimaaktiv Bronze“-zertifiziert. „Eine Investition in Bildung rechnet sich immer für die Gesellschaft und ist auch eine optimale Ergänzung für das nachhaltig orientierte Portfolio unseres Immobilienfonds“, freut sich Geschäftsführer Mag. Peter Karl.

Das neue Objekt des ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS beherbergt einen Nahversorger sowie eine Volksschule mit dem dazugehörigen Sportplatz am Dach.

„Eine Investition in Bildung rechnet sich für uns alle.“ Mag. Peter Karl, Geschäftsführer (CEO) ERSTE Immobilien KAG

In der Schule sind die Ganztagsbetreuung und das Mittagessen für alle Kinder kostenfrei – eine immense Entlastung für Familien. Für den als Wegbereiter in Sachen Nachhaltigkeit bekannten CEO zeigt sich, dass man Bildungschancen für alle Kinder schaffen kann, wenn soziale Unterschiede ausgeglichen werden. Hierbei handelt es sich um eine Werbemitteilung. Diese stellt keine Anlageberatung oder Anlageempfehlung dar. Insbesondere ist sie kein Angebot und keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren. Sie dient nur der Erstinformation und kann eine auf die individuellen Verhältnisse und Kenntnisse der Anlegerin bzw. des Anlegers bezogene Beratung nicht ersetzen. Bitte beachten Sie, dass eine Veranlagung in Wertpapiere neben den geschilderten Chancen auch Risiken birgt. Der „Prospekt und Informationen für Anleger gem. § 21 AIFMG“ (im Sinne von § 7 ImmoInvFG) zu diesem Immobilienfonds in der aktuellen Fassung sind in elektronischer Form auf der Homepage www.ersteimmobilien.at jeweils in der Rubrik Pflichtveröffentlichungen abrufbar. Die Prospekte in deutscher Sprache sowie die Information zum Datum der letzten Veröffentlichung liegen am Sitz der ERSTE Immobilien KAG (Emittentin, Am Belvedere 1, 1100 Wien) sowie der Erste Group Bank AG (Depotbank bzw. Verwahrstelle) kostenlos auf.

Ausgabe 02|2022

121

Zum Autor Verbandsobmann Bernd Rießland studierte Klavier und Bauingenieurwesen. Nach Stationen im Wirtschaftsministerium, bei Erste Bank und Wirtschaftsagentur Wien ist er seit 2010 Vorstandsmitglied der SOZIALBAU AG.

Wohnungsmärkte und Finanzmarktstabilität Kommentar: Bernd Rießland

Die Anstiege der Immobilienpreise in der EU lagen schon lange Zeit deutlich über der allgemeinen Inflationsrate. In Österreich war diese Entwicklung besonders drastisch. Stiegen zwischen dem dritten Quartal 2020 und dem dritten Quartal 2021 die Wohnungspreise in der EU um 9,2 Prozent, war der Anstieg in Österreich bei 12,9 Prozent. Noch stärker belegt das der Langfristtrend: Die Immobilienpreise in Österreich haben sich seit 2010 mehr als verdoppelt (+104 Prozent) – der EU-Durchschnitt hingegen lag nur bei 39Prozent. Die Ursachen für die starken Anstiege ergeben sich aus einem Zusammenspiel von niedrigem Zinsniveau, dem Wunsch nach einer ertragreichen Vermögensanlage (Stichwort Anlegerwohnungen und Betongold), den pandemiebedingt geänderten Wohnansprüchen und den hohen Material- und Baukosten.

Neue Maßnahmen

Das Risikopotenzial von überhöhten Immobilienpreisen auf die Finanzmärkte hat bereits sowohl den Europäischen Ausschuss für Systemrisiken (ESRB) als auch das österreichische Finanzmarktstabilitäts-

122

ImmoFokus

gremium (FMSG) auf den Plan gerufen. Strengere Regelungen für die Vergabe von Krediten an Privatpersonen ist eine der wichtigsten Maßnahmen, die empfohlen wird.

Niedrige Verschuldung

Positiv hervorgehoben wird seitens der europäischen Aufsicht aber, dass trotz der aktuellen Entwicklungen die Verschuldung der Privathaushalte in Österreich weiterhin eher niedrig ist. Dies ist nicht zuletzt auf das Angebot an GBV-Wohnungen zurückzuführen, die ein breites Angebot an leistbaren und sicheren Eigentums- und Mietwohnungen zur Verfügung stellen. Eine aktuelle WIFO-Studie belegt, dass GBV-Eigentumswohnungen die österreichischen Haushalte jährlich um rund 122 Millionen Euro entlasten. So viel ersparten sich die Haushalte laufend an Finanzierungskosten, wenn sie ihre Eigentumswohnung (Baujahr 1980 bis heute) zu einem kostenbasierten Preis bei einer gemeinnützigen Bauvereinigung statt bei einem gewerblichen Bauträger gekauft haben. Bei Mietwohnungen liegt die laufende Mietersparnis durchschnittlich bei 165 Euro pro Wohnung und Monat. Das zeigt, dass das System der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, das auf Langfristigkeit und Kostendeckung angelegt ist, gerade auch in Krisenzeiten von immensem Vorteil für die gesamte Bevölkerung ist.

Fotos: Horst Dockal, Adobe Stock

Die angespannte Lage am europäischen Wohnungsmarkt hat sich mit der Corona-Pandemie nochmals zugespitzt. Viele Haushalte haben Einkommenseinbußen erlitten, gleichzeitig kam es auf den Immobilienmärkten zu sprunghaften Preisanstiegen, die in Österreich besonders stark waren. Diese Preisentwicklung bedeutet nicht nur ein gestiegenes Leistbarkeitsproblem, sondern ist auch zunehmend ein Risiko für die Finanzmarktstabilität.

Advertorial

Judikatur-Update aus dem Immobilien-Bereich Beratung. Die BDO Immobilienexpert:innen verschaffen nachstehend einen Überblick über wesentliche aktuelle Rechtsprechung im Immobilien-Bereich. Autor: Marlies Muck, Msc

Neues Mietverhältnis bei Asset Deal (VwGH 20.10.2021, Ra 2019/13/0084)

Gemäß § 6 Abs. 1 Z 16 UStG ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (unecht) steuerfrei, woraus für den:die Vermieter:in für damit im Zusammenhang stehende Lieferungen oder sonstige Leistungen der Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist. Bei vor dem 1. September 2012 begonnenen Mietverträgen („Altmietvertrag“) von Geschäftsräumlichkeiten durfte der:die Vermieter:in unabhängig von der Vorsteuerabzugsberechtigung der:des Mieter:ins zur Umsatzsteuerpflicht optieren. Diese Option bleibt für die gesamte (Rest-)Laufzeit des Mietvertrages aufrecht und berechtigt zum Vorsteuerabzug. Mit dem 1. Stabilitätsgesetz ist die Option zur Umsatzsteuerpflicht bei nach dem 1. September 2012 begonnenen Mietverhältnissen nur mehr zulässig, wenn der:die Leistungsempfänger:in das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet (zu mindestens 95 Prozent), die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Eine Nachweispflicht trifft den:die Unternehmer:in.

Factbox

Foto: BDO

MARLIES MUCK, MSC STEUERBERATERIN/MANAGERIN Telefon +43 5 70 375 1000 marlies.muck@bdo.at

Kürzlich entschied der VwGH betreffend die Optionsmöglichkeit bei Geschäftsraumvermietung im Fall einer entgeltlichen Übertragung eines Gebäudes (Asset Deal mit verbundener Einzelrechtsnachfolge). Für die Praxis wohl überraschend hat der VwGH entgegen der Entscheidung des BFG der Weitergeltung der Altregelung des § 6 Abs. 2 UStG bei einem Asset Deal eine Absage erteilt. Erfolgt ein Liegenschaftserwerb mit Einzelrechtsnachfolge nach dem 31. August 2012 kann der:die Käufer:in somit nur noch bei Mieter:innen, die das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, zur Umsatzsteuerpflicht optieren. Der VwGH hat im Jahr 2019 im Fall der Verschmelzung im Wege der Gesamtrechtsnachfolge die Begründung eines neuen Mietverhältnisses versagt. Die Eigenschaft als Altmietvertrag bleibt in diesem Fall aufrecht, sodass die umsatzsteuerpflichtige Vermietung fortgeführt werden kann – unabhängig von der Vorsteuerabzugsberechtigung der:des Mieter:ins.

Einlage von Liegenschaften (VwGH 13.12.2021, Ra 2021/15/0106)

Die Einlage von Wirtschaftsgütern in eine Kapitalgesellschaft gilt in der Einkommensteuer außerhalb des UmgrStG (Umgründungssteuergesetzes) als Tausch. Dies unabhängig davon, ob eine Gewährung neuer Anteile oder eine Erhöhung des Wertes bereits bestehender Anteile resultiert. Durch die Tauschfiktion

Marlies Muck, Msc Steuerberaterin/Managerin

kommt es beim Einlegenden zur Realisierung der stillen Reserven. Bei der empfangenden Kapitalgesellschaft erfolgt ein Anschaffungsvorgang. Es wird jeweils der gemeine Wert des hingegebenen Wirtschaftsgutes (d.h. des Grundstücks) angesetzt. Durch die Einlage einer vermieteten Liegenschaft (Geschäftsraummiete) in eine Kapitalgesellschaft außerhalb des UmgrStG wird ein Wechsel auf Vermieterseite und folglich ein „neues Mietverhältnis“ begründet. Zur umsatzsteuerlichen Einschränkung der Steueroption siehe oben. Weiters fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an. Wie sich zeigt, ergibt sich künftig die Notwendigkeit umsatzsteuerliche Konsequenzen von Liegenschaftstransaktionen bei vermieteten Grundstücken im Voraus genau zu prüfen. Die BDO Expert:innen stehen gerne beratend zur Seite.

Ausgabe 02 | 2022

123

Zum Autor ÖVI Präsident Georg Flödl ist geschäftsführender Partner von Funk Immobilien, seit langem in unterschiedlichen Funktionen in der Immobilienbranche tätig und Mitbegründer der ÖVI Young Professionals.

Pacta sunt servanda – oder doch nicht? Kommentar: Georg Flödl

In letzter Minute ist die Kundmachung der neuen Werte dann am 31. März im Bundesgesetzblatt erfolgt. Dennoch reißen die politischen Forderungen angesichts der allgegenwärtigen Kostensteigerungen nicht ab. Man möge rückwirkend gesetzlich eingreifen, so erst in diesen Tagen die Forderung einer großen Oppositionspartei. Spätestens im Juni 2022 haben wir das Thema wieder auf dem Tisch, wenn nämlich die Kategoriebeträge erneut zur Wertsicherung anstehen. Und spätestens hier sollten alle Beteiligten einmal einen Schritt zurück machen und Zahlen, Daten und Fakten wirken lassen. Wen betrifft diese Wertsicherung der Kategoriebeträge? In erster Linie jene knapp 80.000 Haushalte, die noch eine Mietzinsvereinbarung aus der Zeit vor 1994 haben und im Durchschnitt zwei bis drei Euro bezahlen, derzeit maximal 3,80 Euro proQuadratmeter. Alle anderen Mieter im Vollanwendungsbereich (und oft auch im Teilanwendungsbereich, weil vertraglich so vereinbart) werden durch die damit einhergehende Wertsicherung des Verwaltungspauschales davon im Ausmaß von 1,5 Cent pro Quadratmeter und Monat tangiert. Ein Beitrag des Instituts momentum kam kürzlich zum Ergebnis, dass die von hohen Energiepreisen getriebene Inflation ja nur den Mieter betreffe, nicht aber den Hauseigentümer. Dass dessen Erhaltungspflichten angesichts Lieferkettenschwierigkeiten und Mangel an Professionisten noch viel teurer geworden sind, ist schon am Baukostenindex auch für Laien leicht nachvollziehbar. Dass für uns alle die

124

ImmoFokus

geopolitische und wirtschaftliche Situation nicht einfacher wird, ist unbestritten.

Willkürlich gezimmertes Richtwertsystem

Ein weiterer Aspekt ist zu beachten: Das vom Grunde auf schon eher willkürlich gezimmerte Richtwertsystem ist mittlerweile für keinen mehr nachvollziehbar. Allein die Diskrepanz des Richtwerts in Wien (6,15 Euro) gegenüber jenem in Vorarlberg (9,44 Euro) oder in der Steiermark (8,49 Euro) zeigt auf, dass hier sachgerechte Parameter fehlen. Spätestens bei der Neuberechnung der Lagezuschläge in Wien zeigt sich das ganze Dilemma der mietrechtlichen Mutlosigkeit der vergangenen zehn Jahre: Der Ausgangswert der Berechnung des Grundkostenanteils hat sich vervielfacht, der angenommene Durchschnittspreis sich nur entlang der Inflation erhöht. Die Fokussierung der OGH-Judikatur auf die überdurchschnittlichen Lagen lässt einen moderaten Lagezuschlag immer seltener überhaupt zu und vergrößert damit das Dilemma. Der Gesetzgeber ist gefordert, auch und gerade in Zeiten von Seuche und Krieg.

Fotos: Stephan Huger, Adobe Stock

Mehrere Wochen lang haben Medien und Immobilienwirtschaft gerätselt, ob die Wertsicherung der Kategoriebeträge und der Richtwertmieten mit 1. April 2022 in Kraft treten würden (wie gesetzlich seit dem MPFLG, dem Mietrechtlichen Pandemielinderungs-Gesetz 2021, vorgesehen) oder ob es doch erneut einen gesetzgeberischen Eingriff in die vertraglich vereinbarte Wertsicherung geben würde.

Zum Autor Frank Brün ist Managing Partner bei Phorus Management und Gründungsvorsitzender der AREAMA - Austrian Real Estate Asset Management Association.

Jetzt ist schon wieder was passiert Kommentar: Frank Brün

Dieser Satz vom Brenner in den Romanen von Wolf Haas haben mich bei meiner Integration in Österreich begleitet und tut dies, einschließlich der Verfilmungen, heute noch. Manchmal fühle ich mich wie jener ehemalige Kieberer, der erlebt, wie die Welt um einen herum teils bizarre Entwicklungen annimmt und die Causa jedes Mal so richtig eskaliert, bevor es sich ordentlich aufklärt. Mein lieber Schwan.

Ob Du es glaubst oder nicht

In Österreich war der Freedom-Day noch nie so zum Greifen nahe. Wir befinden uns in einem Zeitfenster, in dem viele Corona-Maßnahmen wegfallen oder einfach nicht mehr beachtet werden. Auch der HomeofficeTrend geht zurück. Das heißt: „Mander s‘ischt Zeit – zurück ins Büro!“ Ist ja etwas ganz anderes, plötzlich Menschen zu treffen, mit denen man nicht ansatzweise verwandt ist. Folgendes bitte unbedingt beachten: Nicht mit dem Laptop aufs Klo gehen und die Jogginghose unterm Hemd ist nicht wirklich Smart-Casual – kommt beides nicht so gut an. Der Mensch im Mitarbeiter muss wieder ausgewildert und an die alten Abläufe gewöhnt werden, d.h. zurück zum liebgewordenen Denglisch der wenig vermissten Wichtigtuer: „Ist das Meet-up eigentlich ge-greenligted? Habe nämlich ein Date zum Lunch mit meinem neuen Social-Media-Trainee.“ Kürzlich in einem Meeting habe ich den Schmäh gehört, dass ein „Pie-Chart“ ein Diagramm sei, das in Echtzeit anzeigt, wieviel

Kuchen noch da ist“ – hat aber nicht jeder verstanden. Der eine möchte sein Business updaten, der andere muss noch seine Charts publishen und ich möchte mich bei so viel Bull-Shit-Bingo nur noch in die Toilet over-given.

Aber interessant ist das schon

Die Inflation steigt ständig und die aktuelle Situation könnte wieder für Hamsterkäufe sorgen. Die Strategie, meine Überbestände an Klopapier, Nudeln und Paradeisergatsch im letzten Lockdown zu Höchstpreisen auf dem Schwarzmarkt am Westbahnhof zu vergolden, sind nicht so ganz aufgegangen. Die ersten Freunde beschweren sich, dass es bei uns nur Nudeln gibt.

Und jetzt pass auf

Das Bestellerprinzip für die Wohnraumvermietung wird in Österreich in die Tat umgesetzt. Das war zu erwarten, aber leider als Kopie des Versuchs, der seit Jahren im nördlichen Nachbarland grandios scheitert. Die Reaktionen waren ganz ding: Jubel auf der einen Seite und berechtigte Skepsis auf der anderen. Im Nachhinein hat es geheißen, dass die Mieter für die Anschlussvermietung sorgen und Wohnungen nur gegen Ablösen freigeben würden. Sogar, dass Abgeber bis zu fünf Monatsmieten zahlen könnten. Vermieter natürlich Panik gekriegt, frage nicht. Ich auch!

Ausgabe 02|2022

125

ImmoFokus.Rubrik

Zum Autor Ute Reinprecht, Bauträgerin, Architektin und Städtebauerin ist seit 2006 Projektentwicklerin für freifinanzierte Wohnbauten in Wien und Mitglied im Salon Real.

Wohnbau anders denken Kommentar: Ute Reinprecht

Pandemie, Erderwärmung, demografischer Wandel, Ressourcenschonung und weitere Aufgaben, meist zusammengefasst unter dem Begriff „Nachhaltigkeit“, stellen Kommunen und Projektentwickler vor neue Herausforderungen. Die zunehmende Bodenversiegelung fordert sowohl Stadt wie Land auf, übergreifend zu denken. Beide werden sich von Widmungen, die den Einfamilienhausbau fördern, verabschieden müssen und Nachverdichtungen bei vorhandener Infrastruktur vorantreiben müssen. Gemeinden sind aufgefordert, entleerte Ortskerne wieder zu besiedeln und ihnen neues Leben einzuhauchen.

Betriebe, die sich dort ansiedeln eine wesentliche Rolle. Vielfach sind die zukünftigen Bewohner und Nutzer nicht bekannt. Eine Ausnahme davon bilden Baugruppen, in denen sich Menschen mit derselben Vorstellung einer „Lebenswelt“ zusammenschließen und diese, meist mit Bauträgern gemeinsam, realisieren und sich damit aktiv in die Gestaltung des Quartiers und der gebauten Umgebung von Anbeginn an einbringen.

Aber in welcher Form?

Vielseitig nutzbar und sozial gut durchmischt hat mich der Wohn- und Gewerbebau Kalkbreite in Zürich begeistert. Zwar als genossenschaftliches Modell realisiert, kann ich mir vorstellen dieses auch unter der Schirmherrschaft von Investoren umzusetzen und damit eine neue Form des Zinshauses zu denken.

Eine ernstzunehmende Alternative zur grünen Wiese sind Stadtquartiere mit kleinteiliger Mischung aus Wohnen, verschiedenen Arbeits- und Sozialwelten. In der Entwicklung der Nutzungsmischung spielen private als auch gemeinnützige Wohnbauträger, die Menschen, die in diesen Quartieren wohnen werden und die

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55 Wohnungen beherbergen 97 Wohneinheiten und bieten ein breites Angebot von Wohngemeinschafts-, Familien-, Paar-, und Singlewohnungen. Kleinwohnungen sind zu Clustern gruppiert, ein Großhaushalt mit ca. 20 Wohnungen unterhält eine Großküche sowie einen gemeinschaftlichen Ess- und Wohnraum und bietet sich für das Wohnen in der Gruppe an. Allen vorgenannten Wohnmodellen gemeinsam ist, dass sie (selbst) betreut und organisiert sind, allein die Sargfabrik beschäftigt laut ihrer Homepage 20 Personen, ehrenamtliche Mitarbeit und soziales Engagement ist dem Beitritt jeder Baugruppe geschuldet. Für Mietmodelle wird man entsprechende Alternativen finden müssen.

Fotos: Adobe Stock, @mopix_photography

Eines der ersten Beispiele eines Modells gegen Zersiedelung und für Mitbestimmung und Selbsthilfe gilt die von Eilfried Huth 1972 bis 1990 realisierte Eschensiedlung, ein verdichteter Flachbau, im steirischen Deutschlandsberg. Das Eingehen auf individuelle Wohnungswünsche und die Flexibilität in der Grundrissgestaltung standen im Vordergrund. Mit dem Ansinnen billig in Anschaffung und weiterem Betrieb, Mitbestimmung im Systembau und Erweiterbarkeit des Wohnhauses in vertikale und horizontale Richtung, gründeten die Architekten der Gruppe 3 Nußmüller, Peyker und Schuster mit weiteren sieben Bauwerbern 1982 den Verein Kernhaussiedlung und wurden damit für mich zu Pionieren der Baugruppen.

Wie könnte nun ein adäquates Mietmodell, das neue Zinshaus aussehen?

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Zum Autor Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH, Bauträger sprecher Österreich, Lektor an der TU Wien und FH Wien.

Klare Ansage Kommentar: Hans Jörg Ulreich

Wir sind immer die Bösen, ausnahmslos immer. Keine Sorge, ich will mich nicht hinter einer „Opferkeule“ verstecken, sondern klarstellen, dass es ist, was es ist. Wenn Mieten in Österreich im internationalen Vergleich nicht steigen oder noch human sind, dann gilt es immer, dem öffentlichen Wohnbau in Österreich zu danken. Steigen die Mieten, sind die Privatanbieter daran schuld.

Ewiger Sündenbock

Wir sind auch daran schuld, dass Gründerzeithäuser nicht länger saniert werden – obwohl wir zum überwiegenden Teil die Altbauten und das gründerzeitliche Wien überhaupt erhalten. Es liegt an uns, dass es zu wenig leistbaren Wohnraum gibt, obwohl es am privaten Markt keinerlei Zugangsbeschränkungen gibt und allein in Wien mehr als die Hälfte der einkommensschwächsten Menschen privat wohnen. Wenn wir als Bauträger für unsere Projekte den normalen rechtlichen Rahmen nutzen, „überreizen“ wir. Wenn wir uns durch den schwierigen Regeldschungel hanteln, um ein optimales Ergebnis – etwa mehr Dichte, mehr Freiflächen – auch für Anrainer und Bewohner zu erzielen, dann sind wir „lästig“, weil wir, so der O-Ton, „schon wieder etwas wollen“.

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Sympathiefrage

Will man für ein Bauprojekt eine kreative, aber durchaus für alle wertschöpfende Lösung, zum Beispiel mehr Höhe gegen einen neu gestalteten Park, ist man auf den guten Willen statt auf sachliche Logik angewiesen. Einen städtebaulichen Vertrag zu bekommen, hängt oft an der Sympathie, aber nicht unbedingt für das Bauprojekt. Im Zusammenhang mit der anstehenden Erhöhung der Richtwert- und Kategoriemiete hielt Justizministerin Alma Zadić nun fest, dass eine neuerliche Aussetzung derselben unter Umständen vor dem Verfassungsgericht nicht mehr tragbar wäre. Ausgerechnet die grüne Ministerin hat etwas auf den Punkt gebracht, dass, wäre es von unserer Branche so dargestellt worden, wieder nur unter einer weiteren Geldforderung der vermeintlich gierigen Immobilienbranche öffentlich verbucht worden wäre. Die gesetzlich vorgeschriebene, und mittlerweile sich auf durchschnittlich 5,6 Prozent belaufende Mietzinserhöhung, liebe Leser, wurde unserer Branche in den letzten Jahren einfach so gestrichen. Das Mietrecht quasi mehr oder weniger ausgehebelt, oder, wie man es unserer Branche zuschanzen würde, schlicht umgangen. Und es wird tatsächlich von einigen Parteien gefordert, diese Erhöhung auch

Fotos: Sebastian Philipp, Adobe Stock

Im Zusammenhang mit der Immobilienbranche werden Begriffe wie „unlauter“ und „Umgehung“ oder „Übervorteilung“ in der Regel immer nur einer Seite zugerechnet, nämlich der Seite der privaten Immobilienwirtschaft.

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So baut man heute Building Automation von Beckhoff

So baut man flexibel: mit Beton.

So baut man klassisch: mit Ziegelsteinen.

So baut man sicher: mit Stahl.

heuer erneut auszusetzen. 5,6 Prozent an Einnahmen, die einer ganzen Branche, einem zutiefst österreichischen Wirtschaftszweig mit zigtausenden Angestellten einfach so mal weggestrichen werden sollen, obwohl es ihnen per Gesetz zusteht. Nur, weil es sich für die Politik kurzfristig und populistisch so besser rechnet. So baut man intelligent: mit Automatisierungskomponenten von Beckhoff.

Das ist kein Bonus für sozial Schwache, es ist die Umgehung eines Rechtsanspruches einer Branche. Diesen Missstand nur kopfschüttelnd und im Stillen anzuprangern, liebe Kollegen, ist zu wenig. Zu hoffen, dass diese ständige Rechtsunsicherheit auch in allen anderen Belangen nur den anderen, und weniger einen selbst trifft, etwa bei Bauverhandlungen, Widmungen, städtebaulichen Vertragsversuchen usw. auch. Wir dürfen uns das nicht länger gefallen lassen und müssen deutlich eine Botschaft geben: Eine Aussetzung der Mietzinserhöhung gibt keinem sozial Bedürftigen eine Wohnung und ist alles andere als treffsicher. Das wären an Einkommen gebundene erhöhte Wohnbeihilfen oder soziale Wohnungsvergaben ohne Zugangs-, dafür mit klaren Einkommensbeschränkungen. Eine Aussetzung der Mietzinserhöhung ist eine Umgehung des MRG in einem Ausmaß, dass sich die Branche nicht leisten kann und nicht leisten muss. Es ist nur kurzsichtige Politik für jene, die um jeden Preis ihre Macht erhalten wollen, statt Österreich zum Positiven sowie sozialem und ökologisch Nachhaltigen zu verändern.

Mit Beckhoff Building Automation lassen sich alle Gewerke auf Basis eines ganzheitlichen, durchgängigen, PC- und Ethernet-basierten Gebäudeautomatisierungskonzeptes integrieren. Der Effekt: Investitionskosten werden minimiert, Wartung und Flexibilität werden optimiert, die Engineeringkosten gesenkt und alle Kriterien für Gebäudeautomation nach Energieeffizienzklasse A erfüllt. Das modulare Beckhoff Steuerungssystem erlaubt eine Anbindung aller Datenpunkte und Subsysteme über Beckhoff Busklemmen sowie eine flexible Bedienung, vom Smart-Phone bis zum Touchpanel.

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ImFokus

Zum Autor Jasmin Soravia ist seit 2019 Vorsitzende des Urban Land Institut Austria. Sie ist Geschäftsführerin bei der Kollitsch & Soravia Immobilien, Beirat im Advisory Board GRÜNSTATTGRAU und Vorstand beim Travel Industry Club Austria.

Bauen wir am Bedarf vorbei? Kommentar: Jasmin Soravia

In Österreich zeichnet sich in den nächsten Jahren ein dramatischer demographischer Wandel ab. Insgesamt ist davon auszugehen, dass die Bevölkerung weiter wächst. Für das Jahr 2060 wird laut Statistik Austria mit 9,4 Millionen Menschen gerechnet. Besonders relevant ist jedoch die Verschiebung der Altersstruktur. Während aktuell noch etwa 20 Prozent der Menschen über 65 Jahre alt sind, werden es 2030 bereits 24 Prozent und 2060 knapp 30 Prozent sein. Parallel dazu zeigt sich, dass sich die Bedürfnisse in Bezug auf Immobilien bei jüngeren Menschen verändern: diese wollen immer früher Eigentum erwerben. Da der Wohnbau immer auf eine langfristige Perspektive ausgerichtet sein sollte, sind diese auch in der folgenden Tabelle dargestellten Entwicklungen durchaus ernst zu nehmen. Es braucht also neue innovative Konzepte, um mit solchen Veränderungen sinnvoll umzugehen – um einerseits den geänderten Bedürfnissen jüngerer und älterer Menschen entgegen zu kommen, und um andererseits teure Leerstände zu vermeiden. Die Coronakrise wie auch die zunehmende Inflation haben dazu geführt, dass immer mehr Investoren ihr Geld in Immobilien anlegen. Dabei zeigt sich, dass sowohl die demographischen Veränderungen wie auch die geänderten Bedürfnisse jüngerer Menschen neue Märkte entstehen lassen, die durch diese Investitionen bedient werden wollen und können.

Mehr altersgerechtes Wohnen

Der Trend hin zu mehr altersgerechtem Wohnen lässt sich aufgrund der guten statistischen Vorhersehbarkeit mit hoher Sicherheit abschätzen. Der Vorteil des betreuten Wohnens ist, dass diese Projekte auch in weniger teuren Lagen errichtet werden können und damit eine gute Rendite erreicht werden kann. Zudem gibt es immer mehr Förderungen in Gemeinden im Umland größerer Städte. Damit können die Mehrkosten für die altersgerechte technische Ausstattung dieser

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Objekte in Höhe von etwa fünf bis zehn Prozent vollständig abgefedert werden. Ein weiterer Vorteil ist, dass bei Bedarf eine Umnutzung für jüngere Bewohner leicht realisierbar ist.

Der Traum vom Wohneigentum

Aktuell ist Österreich immer noch geprägt vom Traum vom Einfamilienhaus. Dafür werden im Mittel ca. 400.000 Euro ausgegeben – und nachdem die Kinder ausgezogen sind, steht das durchschnittlich 160 Quadratmeter große Haus teilweise leer. Werden die verbliebenen Bewohner dann älter, mühen sie sich immer mehr ab, im nicht altersgerecht geplanten Bau mobil zu sein. Nicht selten kommt es dabei zu Stürzen und schweren Verletzungen. Die Sinnhaftigkeit des Konzeptes „Einfamilienhaus“ ist damit vor allem angesichts der aktuellen demographischen Entwicklungen zu hinterfragen. Dazu kommen immer mehr junge Menschen, für die dieser Traum heute nicht mehr zu realisieren ist – selbst bei einem jungen Akademikerpaar geht sich oft auch die Eigentumswohnung in der Stadt finanziell nicht mehr aus. Zum Thema der Leistbarkeit kommt noch das vor allem in Österreich besonders gravierende Problem der Bodenversiegelung: In den letzten zehn Jahren wurden im Schnitt 24 Fußballfelder verbaut. Das ist ein trauriger europaweiter Spitzenwert.

Wohn- und Finanzierungskonzepte mit dem Bauherrenmodell

Es lohnt sich daher, vorauszudenken und einen Schritt weiterzugehen. Das altersgerechte Wohnen sollte immer mehr in flexible Konzepte integriert werden. Dies zeigt der zunehmende Trend hin zum sogenannten Bauherrenmodell: Diese Projekte können in jeder Größenordnung realisiert werden und ermöglichen es so auch kleineren Investoren, ihr Geld langfristig sicher anzulegen. Das Modell beruht darauf, dass sich mehrere Bauherren die Eigentümerschaft einer Immobilie teilen. Das kann ein Grundstück, ein zu sanierendes und ad-

Bevölkerungsprognose Österreichs nach Alter und Geburtsland (Hauptvariante) Insgesamt

Bis unter 20 Jahre

20 bis unter 65 Jahre

65 und mehr Jahre

Bis unter 20 Jahre

20 bis unter 65 Jahre

65 und mehr Jahre

2020

8.916.845

1.718.997

5.490.075

1.707.773

19,3

61,6

19,2

2025

9.113.898

1.755.015

5.467.928

1.890.955

19,3

20,7

2030

9.250.615

1.780.327

5.327.331

2.142.957

19,2

57,6

23,2

2040

9.469.943

1.777.327

5.195.355

2.497.261

18,8

54,9

26,4

2050

9.625.622

1.780.212

5.183.265

2.662.145

18,5

53,8

27,7

2060

9.703.319

1.814.028

5.115.772

2.773.519

18,7

52,7

28,6

2070

9.808.340

1.835.394

5.134.260

2.838.686

18,7

52,3

28,9

2080

9.937.632

1.845.519

5.173.829

2.918.284

18,6

52,1

29,4

Quelle: Statistik Austria

aptierendes Bestandsobjekt aber auch ein ganzer Stadt- oder Ortsteil sein. Typischerweise wird die Verwaltung dieser Projekte dann von einer eigenen Betreiberorganisation durchgeführt.

Visionäre flexible Wohn- und Lebensformen

Durch immer mehr steuerliche Begünstigungen und öffentliche Förderungen ist das Bauherrenmodell zunehmend attraktiv. Besonders zukunftsträchtig erscheint die Errichtung von gemischten Wohnprojekten: eine Kombination aus Wohnungen, Shops, betreutem Wohnen, Studentenheimen, Kindergärten oder Horten. Mit der Schaffung von gemeinsam nutzbaren Räumen und Freiflächen können Synergien geschaffen werden, ältere und jüngere Menschen können sich idealerweise gegenseitig unterstützen. Dies beginnt bei kleineren Wohnanlagen und kann sich bis zu ganzen Stadtteilen erstrecken. Um es den Jüngeren zu ermöglichen, wieder Eigentum zu erwerben, kann solches Eigentum in diese flexiblen Konzepte integriert werden. Für die Zeit bis zur Elternschaft genügt oft eine Fläche von etwa 80 Quadratmetern. Sind die Kinder aus dem Haus, reduziert sich

der Bedarf ebenfalls wieder auf denselben Wert. Was spricht also dagegen, nur das Eigentum an den 80 Quadratmetern zu erwerben – und in den insgesamt wenigen Jahren mit den Kindern weitere Flächen nach Bedarf zuzumieten? Mit modularen Wohnkonzepten lassen sich diese Modelle architektonisch umsetzen – und die Finanzierung kann so gestaltet werden, dass sie der Einkommenskurve der Menschen entspricht. Mit diesen Konzepten sind nicht nur die Erträge der Bauherren gesichert: Mehr ältere Menschen können von der verbesserten Lebensqualität profitieren und werden wieder Teil des Gemeinschaftslebens. Jüngere können wieder den Traum vom Wohnungseigentum realisieren, und für die Gesellschaft bedeutet es eine sinnvollere Nutzung von Bestand, die Revitalisierung von Stadteilen oder Ortskernen. Diese leiden zunehmend unter dem „Donut“-Effekt, bei dem die alte Dorfmitte ausstirbt und rundherum wertlose Gewerbe- und Wohnsteppe entsteht. Hier können innovative Konzepte eine nachhaltige Belebung bringen, zum Beispiel mit den immer beliebteren Co-Working-Spaces am Land. Auch alte Gewerbeobjekte können mit gemischten Konzepten wiederbelebt werden. Letztlich profitieren alle Interessensgruppen von weniger Leerstand und dem Erhalt von wertvoller Natur.

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Gute Aussichten

Smart Cities, Stadtk lima, Architektur, Sozialer Wohnbau, Nachhaltigkeit, Büros, Wohnungslosigkeit, Hotellerie, Rev italisierung, Lu xus, Wohnraumgestaltung, Stadtplanung, Investments, Grätzelent w ick lung, … Wir haben die Gegenwart und Zukunft von Wohnen und Bauen im Blick. Jeden Samstag in Ihrer „Presse“ und unter:

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Illmitzer Gespräche Creating the Future now 31. August - 02. September 2022

Klimaschutz

Illmitzer Gespräche

Umweltschonend kühlen aber wie?

Programm & Speaker im Kurzportrait

Frühling 2021

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ImmoFokus.Rubrik

Nicht wenn, was oder wem sondern, WARUM NICHT?

ch bin Jahrgang 1962 und - unschwer zu erkennen - knapp vor einem runden Geburtstag. Ich weiß nicht: Macht es das Älterwerden, das jahrelange Staccato des unternehmerischen Lebens, die persönlichen Umstände und Prägungen – ich beginne fürchterlich ungeduldig zu werden, ja ich kann mich auch nicht mehr wie früher zurückhalten, ertappe mich dabei ungestüm und unverblümt die Wahrheit zu fordern. Nicht nur die Wahrheit an sich, sondern ein unbedingtes Handeln nach Erkenntnis. Ich hatte diese Züge schon einmal: Damals in Hainburg in der Au, als wir rechts angedeutet haben und links an den Gendarmen vorbei in den Wald gelaufen sind, immerhin das Kraftwerk wurde nicht gebaut, damals vor der amerikanischen Botschaft als wir gegen die Stationierung der Pershing II Raketen demonstriert haben, damals als wir mit Nina Hagen Freiheit für den Rasen im Burggarten forderten.

Warum liefern wir Waffen, um den Krieg noch grauenvoller zu machen? Warum fürchten wir uns als freie Menschen davor für eine kleine Weile Verzicht zu üben, um durch Embargo den Tyrannen in die Knie zu zwin-

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gen? Warum verbieten wir nicht einfach Plastik, wie es Ruanda bereits 2008 getan hat? Warum schaffen wir nicht Strukturen, in denen es einen direkten Bezug vom Produzenten zum Konsumenten gibt? Warum

Fotos: REMG, Adobe Stock

Schon Schweigen ist Betrug

Und immer standen zwei Worte im Raum: „Warum nicht“, niemals nur warum, auch das Wie war kein Thema. Mit Konstantin Wecker gesprochen war das Credo: „Schon Schweigen ist Betrug, ich lass mich nicht belügen, genug kann nie genügen“.

kennzeichnen wir biologisch einwandfrei erzeugte Lebensmittel und machen es nicht umgekehrt, wir kennzeichnen – wie bei den Zigaretten – das was uns und unsere Kinder und Kindeskinder krank macht? Warum dürfen internationale Konzerne 88 Milliarden Einwegflaschen, das ist 31-mal jährlich zum Mond und retour, jährlich produzieren? Warum lassen wir es zu, dass 40 % der Insektenarten, die unser Überleben sichern, sterben? Warum müssen wir 4.000 m2 an Boden jährlich verbrauchen, wenn uns global nur 2.000 m2 pro Person zur Verfügung stehen? Warum fürchten wir uns so sehr vor den Autofahrern, dass wir statt dem öffentlichen Verkehr dem Individualverkehr das Wort reden? Warum sieht der Neue Markt mit seinem wunderschönen Donner-Brunnen wir eine Steinwüste aus? Warum wirst du belächelt, wenn du dich gegen den Wind stellst? Das Forum Nachhaltigkeit Illmitz vom 31.8. bis zum 2.9.2022 kann und wird klar Stellung beziehen, gewaltfrei, aber laut und deutlich. Wir werden nicht mehr nach dem Warum fragen, denn es liegt an jedem einzelnen von der elenden Jammerei, vom lauen „Da kann man eh nichts machen“, vom bloßen Reden ins umgehende Tun zu gelangen, denn Leid, Not und Überleben - im wahrsten Sinn des Wortes - dulden keinen Aufschub, kein zuwarten, kein bloßes Hinsehen, meint herzlichst Ihr Thomas Malloth

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ImmoFokus.Rubrik

Umweltschonend kühlen, aber wie? Autoren: Peter Holzer, David Stuckey und Renate Hammer

ie Nachfrage nach Kühlung steigt in allen Gebäudetypen sprunghaft an. Die Gründe dafür sind vielfältig. Sie reichen von einer zunehmenden Urbanisierung über gesteigerte Ansprüche bis, und das stellt langfristig vielleicht die größte Herausforderung dar, zum deutlichen Anstieg der Temperaturen weltweit, der je nach den lokalen Rahmenbedingungen auch verstärkt ausgeprägt auftreten kann. Vielerorts ergeben sich daraus zwei lebenswichtige Fragen: Wie können Gesundheit und Komfort im Gebäude gewährleistet werden? Und welche technischen Kühllösungen verursachen so geringe Treibhausgasemissionen, dass die vorgegebenen Klimaschutzziele eingehalten werden können?

eine vollständig passive Kühlung durch die Aktivierung thermischer Gebäudemassen mittels intensiver nächtlicher Belüftung den nötigen Komfort nicht mehr sicherstellen – schlicht, weil die Lufttemperaturen im Außenraum in etlichen Sommernächten dafür zu hoch bleiben. Zur Orientierung kann gesagt werden, dass von einer Aktivierung der thermischen Gebäudemasse mittels Nachtlüftung ein ausreichender Kühlungseffekt erwartet werden darf, wenn die nächtliche Umgebungslufttemperatur um rund sechs Grad Kelvin niedriger ist als die gewünschte Raumlufttemperatur während des Tages. Eine leistungsstarke und vielversprechende Alternative zu dieser rein passiven Strategie und abseits der Klimaanlagen stellt die aktive Kühlung der Raumoberflächen dar.

Kühlung mit Strahlungsflächen

Gekühlt wird dabei tatsächlich der Mensch im Innenraum im Strahlungsaustausch mit den ihn umgebenden Oberflächen. Menschen empfinden diese Art der Temperierung als sehr komfortabel, überraschenderweise speziell bei einer Aktivierung der Raumdecke, weil diese evolutionär dem kalten Nachthimmel entspricht. So wird eine Differenz der Strahlungstemperatur von Boden und Decke von bis zu 14 Grad Kelvin gut akzeptiert, wenn die Decke kühler ist als der Boden, aber lediglich von vier Grad Kelvin, wenn der Boden kühler ist als die Decke. Räume mit moderat gekühlten Decken werden daher nicht als künstlich konditioniert, sondern als an den Außenraum angekoppelt wahrgenommen.

Angesichts solcher Herausforderungen bietet die Kühlung mit Strahlungsflächen durch thermische Aktivierung der Raumoberflächen eine leistungsstarke und belastbare Alternative zur herkömmlichen Klimatisierung. Letztere wurde bisher vorwiegend durch Einbringung gekühlter Luftmengen mittels Klimaanlagen realisiert. In den letzten 25 Jahren hat sich die Anzahl und Kapazität derartiger Klimaanlagen verdreifacht. Das darf nicht verwundern, denn auch in nach wie vor klimatisch begünstigten Lagen, wie wir sie in West- und Zentraleuropa jedenfalls vorfinden, stellt die Verschiebung der Temperaturen traditionelle bioklimatische Architekturstrategien in Frage. So kann

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Weiters ist in Betracht zu ziehen, dass die Temperatur der kühlenden Strahlungsflächen nur knapp unter der Raumtemperatur und damit deutlich höher als bei herkömmlichen Klimaanlagen liegt. Deshalb können natürliche Kühlquellen, etwa das Erdreich, vergleichsweise einfach und umweltfreundlich in technische Kühlsysteme mit Strahlungsflächen integriert werden.

Vorbeistreichen am Körper bewirkt die Kühlung

Eine weitere Stärke der Temperierung durch kühle Strahlungsflächen liegt in der Kompatibilität mit der sogenannten Komfortbelüftung, also in einer Kombination mit einer gewissen Luftbewegung. Es ist ein weithin bekanntes und für alle nachvollziehbares Phänomen, dass Luftbewegung einen starken Beitrag zur thermischen Behaglichkeit leistet, solange sie nicht als Zugluft empfunden wird. Dabei wird die Luft selbst nicht abgekühlt, sondern lediglich das Vorbeistreichen am Körper bewirkt die Kühlung. Bei einer Geschwindigkeit von einem Meter pro Sekunde, was gemächlichem Gehen entspricht, entsteht so ein Kühleffekt von etwa drei Grad Kelvin. Dennoch gibt es eine wichtige Einschränkung der Kühlung mit Strahlungsflächen, nämlich die Kondensationsgefahr. So ist es bauphysikalisch zwingend notwendig, dass die Temperatur der Raumoberflächen deutlich über der Taupunkttemperatur der Raumluft bleibt. Was also zwingend vermieden werden muss, ist ein Phänomen, das im Extremfall sehr kühler Oberflächen und hoher Luftfeuchtigkeit einfach beobachtet werden kann: wenn sich am winterlich kühlen Badezimmerfenster während des Duschens Wassertröpfchen bilden. Bestehen die Raumoberflächen aus organischem Material, ist besondere Umsicht geboten. Hier darf die kühle Fläche die sogenannte Schimmelrisikotemperatur nicht unterschreiten. Diese entspricht einer relativen Luftfeuchtigkeit von 80 Prozent. Daher ist die Strahlungskühlung eine perfekte Lösung in heißen und trockenen sowie in gemäßigten Klimazonen, wie sie in Europa vorwiegend bestehen. In feuchten Klimazonen, etwa in den Subtropen, ist ihre Einsetzbarkeit hingegen beschränkt.

Praktisch erfolgt eine technisch gestützte Aktivierung der Gebäudemasse zur Kühlung auf hydraulischem Weg, also durch die Installation von wasserführenden Rohrleitungen. Das zirkulierende Wasser leitet dabei effektiv Wärme aus dem aktivierten Bauteil ab.

Nicht ausschließlich an Betonkonstruktionen gebunden

In den meisten Fällen wird das Prinzip auf Betondecken angewendet. Die rohrtragende Schicht kann in der Mitte der Betonkonstruktion oder in der Nähe der Deckenfläche platziert werden. Typische Abstände der Rohre betragen um die 20 Zentimeter. Beste Ergebnisse werden dabei mit einem spezifischen Wasserdurchfluss von zehn bis zwölf Litern pro Quadratmeter und Stunde und mit Rohren mit einem Durchmesser von 14 Millimetern bis zu einer Länge von 100 Metern erzielt. Die hydraulische Oberflächenkühlung ist aber nicht ausschließlich an Betonkonstruktionen gebunden. Vielmehr steht eine breite Palette von erprobten Materialien und Konstruktionen zur Verfügung. Die Systemtemperaturen des umlaufenden Wassers können im Bereich von 20 bis 22°C liegen. In den gemäßigten Klimazonen in Europa zeigt hydraulische Oberflächenkühlung, die mit konstant 21°C Wassereintrittstemperatur betrieben wird, sehr zufriedenstellende Ergebnisse. Es ergibt sich eine Art Selbstregulationseffekt: Steigt die Raumtemperatur, steigt die Kühlleistung. Sinkt die Raumtemperatur, sinkt die Kühlleistung. Sinkt die Raumtemperatur auf 23 oder 22°C, hört der Kühleffekt vollständig auf, ohne dass aufwendige Regelalgorithmen erforderlich sind. Die für das System tauglichen vergleichsweise hohen Temperaturen bieten viele Optionen für die passive Wärmeabgabe an natürliche Umweltwärmesenken: über Brunnen an das Grundwasser, über Röhrensysteme gegen den Himmel oder und im Speziellen an den Erdkörper, wodurch eine Regeneration der Wärmeentnahme für Heizzwecke im Winter gegeben ist. Daraus ergibt sich die Möglichkeit eines klimaneutralen Betriebs, nicht zuletzt auch im Sinne einer Bewirtschaftung von Gebäuden in Kreisläufen. Ausgabe 02|2022

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ImmoFokus.Rubrik

Das Programm

„Komm wir brechen morgen aus und dann stellen wir uns gegen den Wind.“ – singt Konstantin Wecker und so wollen wir es auch mit den 3. Illmitzer Gesprächen halten. Wir müssen uns jenen entgegenstellen, die meinen „Das wird schon!“, jenen die sagen „Das sehen wir uns an!“ und vor allem jenen die meinen „Das kann nicht funktionieren!“ Lassen Sie uns wieder drei Tage anders denken, anders reden und dann anders handeln. Mittwoch, 31. 08. 2022 17:00

Come Together

18:30

17:15

Prof. Mag. Thomas Malloth FRICS Ziele und Ablauf

FH-Prof. Dr. Markus Scholz, Gerhard Weißgrab Ethik der Nachhaltigkeit

20:00

Treffpunkt am See Musik Steve Haider - Abendessen

Donnerstag, 01. 09. 2022 09:00

Prof. Mag. Thomas Malloth FRICS Ziele und Ablauf