ImmoFokus Zinshaus Spezial

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Wiener Zinshaus Potenziale entdecken, Mehrwerte schaffen

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Ihre Spende schon.

paket.care.at Zinshaus Special 2021

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Grüner geht‘s nicht

ImmoFokus.Rubrik

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Herausforderung Dachbodenausbau

IMPRESSUM Medieneigentümer Real Estate Media Group GmbH Handelskai 94-96 1200 Wien Tel. +43 1 890 18 26-100 office@media-group.immo www.media-group.immo Herausgeber Mag. Michael Neubauer Chefredaktion Mag. Lisa Grüner Grafik & Layout Eva Stern Lektorat Dr. Melanie Knünz Michaela Hocek Ingeborg Morawetz, BA

Auf Vorkrisenniveau Zinshausmarkt wieder stark unterwegs

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ZINSHAUS SPECIAL

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EDITORIAL AUF VORKRISENNIVEAU

Zinshausmarkt wieder stark unterwegs

DER MARKT HAT IMMER RECHT

Kolumne von Wolfgang M. Fessl

GRÜNER GEHT‘S NICHT

Interview mit Michael Schmidt

ZINSHAUSMARKT WÄCHST WEITER

Interview mit Eugen Otto

GEPLANTE REISE NACH EUROPA Interview mit Markus Arnold

ImmoFokus

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WIENER ZINSHAUS UND EU-TAXONOMIE

Interview mit Peter Engert

Head of Sales & Relations Rudolf E. Oezelt Relations Management Tanja Klingseis Fotos Wenn nicht anders angegeben: Real Estate Media Group/Gabriel Alarcon, Michael Hetzmannseder, Katharina Schiffl, Richard Tanzer Druck Ferdinand Berger & Söhne Ges.m.b.H

Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der Gleichstellung gleichermaßen an Frauen und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit und Verständlichkeit kann es bei den Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline Ansprechform verwendet wird.

GENTRIFIZIERUNG ÜBERSCHÄTZT

Studie über Wandel im Zinshaussegment

GESCHICHTE WEITERSCHREIBEN

Interview mit Christian Winkler

HAUSVERSTAND IM GANZEN LAND

Hudej-Gruppe vermarktet österreichweit

NICHTS FÜR ANFÄNGER

Herausforderung Dachbodenausbau

ImmoFokus ist Mitglied bei:

Fotos: Adobe Stock, Rustler

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Autoren dieser Ausgabe Mag. Patrick Baldia, Mag. Lisa Grüner, Amelie Miller, BA, Mag. Michael Neubauer, sowie die Kommentatoren

WIR MACHEN IHRE LIEGENSCHAFT ZU BLEIBENDEN WERTEN Als Wohnbauträger und Zinshausentwickler sind wir stets auf der Suche nach Liegenschaften mit Potenzial – vorwiegend in Wien und Umgebung, aber auch in Landeshauptstädten.

Auch wenn Sie bereits ein Angebot erhalten haben, kontaktieren Sie uns für ein verbindliches Gegenangebot!

W I N E G G R E A L I TÄT E N G M B H / A N K A U F @ W I N E G G. AT / T + 4 3 1 9 0 7 61 78

W I N E G G. AT

Oldie but Goldie „Dass die Preis- und Wertanstiege am Wiener Zinshausmarkt ein baldiges Ende finden werden, glaubt kaum ein Marktteilnehmer.“

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and aufs Herz: Welcher Zinshausbesitzer hat in den vergangenen eineinhalb Jahren nicht zumindest in Erwägung gezogen, sein Objekt zu verkaufen? Zwar haben sich die Preise auch davor stetig Richtung Norden bewegt. Die Dynamik, die diese Entwicklung seit dem Ausbruch der leidigen Corona-Pandemie genommen hat, sucht aber ihresgleichen.

Selbst erfahrene Marktplayer berichten, dass sie derzeit nicht abschätzen können, wohin die Reise bei den Preisen geht.

Grundsätzlich ist es nichts Neues, dass das Zinshaus gerade in Krisenzeiten ein gefragtes Gut ist, siehe 2008. Diesmal ist die Situation jedoch etwas anders. Vor allem der Liquiditätsdruck ist – getrieben von Inflations-Ängsten, Zinsen, die seit einer gefühlten Ewigkeit im Keller verharren, dem Mangel an sicheren Anlagealternativen, oder Negativzinsen auf Bankeinlagen – zurzeit ungleich größer.

Dass sich an der umstrittenen rechtlichen Ausgangslage in absehbarer Zeit etwas ändern wird, glaubt im Übrigen niemand so wirklich.

Und auch nicht, dass die Preis- und Wertanstiege ein baldiges Ende finden werden – wenngleich die Dynamik doch etwas abflauen sollte, so der Grundtenor unter Marktbeobachtern. Der Markt wird sich also vermutlich weiterdrehen, Häuser und einzelne Wohnungen die Besitzer wechseln. Viele werden wiederum im „Tresor“ bleiben, zu äußerst mageren Renditen. Oder sollte man angesichts des Preisniveaus nicht doch lieber…? Hand aufs Herz: Wer hätte nicht gerne diese Sorgen?

Patrick Baldia Chefredakteur

Foto: Adobe Stock

Die jüngsten Preisanstiege unterstreichen einmal mehr den besonderen Status des Wiener Zinshauses. Zweifellos: Es ist zeitlos schön, einzigartig – kaum ein Haus gleicht dem anderen –, steht oft in einer guten Lage, punktet mit Top-Bausubstanz und

Langlebigkeit, und stellt in Sachen ESG-Fitness nicht selten auch den Nachkriegsbau in den Schatten. So etwas besitzt man gerne. Aller damit verbundenen Scherereien zum Trotz – Stichwort: MRG-Vollanwendungsbereich .

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ImmoFokus

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B&R Innovations- und Bildungscampus Eggelsberg, 2016-2021

Foto: Dietmar Tollerian

Foto: Martin Steinkellner

SCWP Rechtsanwälte Linz, 2012-2013

RLB Campus 25

Infineon F&E Gebäude Linz, 2017-2020

Linz, 2019, Wettbewerbsbeitrag

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www.khsa.at

Architektur Generalplanung Projektsteuerung Bauleitung Projektmanagement

Zinshaus Special

Auf Vorkrisenniveau

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er Markt hat sich heuer – nach einem schwierigen Coronajahr 2020 – kräftig erholt. „Im ersten Halbjahr 2021 wurde nach unseren Erhebungen ein Transaktionsvolumen von 677 Millionen Euro verzeichnet – dies entspricht einem Anstieg von 83 Prozent gegenüber dem Vorjahr“, so Christoph Lukaschek, Leiter Investment bei Otto Immobilien. Es sei somit klar, dass sich der Markt wieder von den Einschränkungen aufgrund der Coronakrise erhole und annähernd auf Vorkrisenniveau befinde.

Auch die Zahl der Verkäufe legte um rund 62 Prozent deutlich zu. Die deutliche Belebung zog sich quer durch alle Wiener Gemeindebezirke – mit Ausnahme von Wieden (4. Bezirk), Josefstadt (8. Bezirk) und Simmering (11. Bezirk). Die meisten Häuser wurden mit Stichtag 14. August 2021 in 1060 (Mariahilf) und 1020 Wien (Brigittenau) verkauft. Doch generell haben sich vor allem die Deals in den Bezirken außerhalb des Gürtels deutlich belebt – in Summe spielten sich dort heuer 68 Prozent der Verkäufe ab, die etwa die Hälfte (51 Prozent) des gesamten Transaktionsvolumens in Wien ausmachten. Die Bezirke innerhalb des Gürtels hätten sich mit knapp 49 Prozent des Transaktionsvolumens so schwach wie schon lange

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nicht mehr präsentiert, in der Vorjahresperiode habe dieser Wert noch 55 Prozent betragen. Die Preise für Gründerzeit-Häuser seien heuer vor allem in den Regionen innerhalb des Gürtels zwischen 2 Prozent und 9 Prozent weiter gestiegen. In einzelnen Bezirken hätten die Mindestpreise spürbar angezogen, blieben jedoch – nach den starken Preissprüngen der vergangenen Jahre – vor allem außerhalb des Gürtels „eher auf einem stabilen Niveau“.

Besonders massiv erhöht hat sich der Mindestpreis mit einem Plus von 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr in 1210 Wien (Floridsdorf), aber auch in 1100 Wien (Favoriten) mit einem Anstieg von 16 Prozent. In den – bereits recht hochpreisigen – Bezirken 1010 Wien (Innere Stadt), 1020 Wien (Leopoldstadt) und 1030 Wien (Landstraße) gab es bei den Mindestpreisen dem Marktbericht zufolge noch einmal eine Verteuerung zwischen 10 und 15 Prozent.

Die Maximalpreise wiederum blieben „auf hohem Niveau stabil“ beziehungsweise „nur leicht steigend“. Es gab aber auch Ausreißer nach oben – „auffallend“ sei die Steigerung mit einem Plus von 14 Prozent in den Bezirken 1120 (Meidling) und 1210 (Floridsdorf) gewesen. „Die niedrigsten Einstiegspreise sind zwar weiterhin

„Für jedes auf den Markt kommende Objekt gibt es eine Vielzahl an Interessenten, es gibt weitaus mehr anlagesuchendes Kapital als Veranlagungsprodukte. Die Angebotslücke hat sich dabei 2020/21 tendenziell noch verschärft.“ Franz Pöltl, EHL Investment Consulting

Fotos: EHL, Chris Steinbrenner, Otto Immobilien, Arnold Immobilien, Adobe Stock

Gründerzeit-Zinshäuser. Die für das Wiener Stadtbild typischen Altbauten aus der Gründerzeit sind bei Anlegern wieder sehr gefragt.

Und der Blick über den Wiener Tellerrand wird zunehmend zum Trend.

in den Bezirken außerhalb des Gürtels zu finden, aber mittlerweile wird kein Wiener Gründerzeit-Zinshaus in einem durchschnittlichen Zustand unter 1.800 Euro pro Quadratmeter verkauft“, erklärte der Leiter des Bereichs Otto Wohnimmobilien Richard Buxbaum.

Zinshäuser bis 5 Millionen Euro stellten heuer 75 Prozent der Transaktionen, im Vorjahr waren es noch 86 Prozent gewesen. Um 14 Prozent deutlich zugenommen hat dafür der Anteil der Verkäufe mit höheren Volumina – über 7,5 Millionen Euro. Transaktionen über 10 Millionen Euro machten einen Anteil von 29 Prozent des Gesamtverkaufsvolumens aus.

Die Maximalrenditen seien zuletzt „in fast allen Bezirken stabil geblieben“. „Bei den Käufern dominieren klar die Unternehmen, aber auch auf der Verkäuferseite werden sie immer stärker“, teilte Buxbaum mit.

Demnach gingen sowohl knapp 64 Prozent aller Käufe und 52 Prozent aller Verkäufe von Unternehmen aus. Bei den Verkäufen wurden rund 56 Prozent des Transaktionsvolumens von Firmen erzielt, 43 Prozent waren Privatpersonen zuzuschreiben. Die Gruppe der Sonstigen, etwa Privatstiftungen, setzte bei den Verkäufen nur 1 Prozent des Transaktionsvolumens um.

„Wenn man sich die Zinshaustransaktionen des letzten Jahres ansieht, sticht ein Sachverhalt ins Auge: Ein hoher Anteil der verkauften Häuser weist ein Ausbaupotenzial im Dachgeschoß auf“, betonte Lukaschek. Hierbei falle zuerst der relativ hohe Quadratmeterpreis, also der Preis im Verhältnis zur aktuellen Größe des Hauses auf. „Das ist dadurch gerechtfertigt, dass zusätzlich zum Bestand das Potenzial zur Schaffung weiteren Wohnraums erworben wird, was prinzipiell dem Grundstückspreis beziehungsweise dem Grundkostenanteil bei Neubauwohnungen entspricht“, erklärte der Marktexperte. „Wir gehen davon aus, dass in den nächsten Jahren aufgrund des Mangels an Grundstücken das Interesse an Zinshäusern mit Ausbaupotenzial weiterhin sehr hoch sein wird.“

Nachfrageüberschuss führt zu soliden Wertzuwächsen

„In den nächsten Jahren wird aufgrund des Mangels an Grund­stücken das Interesse an Zins­ häusern mit Ausbau­ potenzial weiterhin sehr hoch sein.“ Christoph Lukaschek, Otto Immobilien

Allerdings haben sich, laut Arnold Immobilien, die Preise in den sehr guten und guten Lagen aktuell auf hohem Niveau stabilisiert. Die Einstiegspreise für ortsübliche Objekte innerhalb des Gürtels liegen derzeit schon bei 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter. „Private Investoren und Stiftungen wagen immer häufiger auch den Blick über den Wiener Tellerrand hin-

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Zinshaus Special

„Kein Wiener GründerzeitZinshaus in einem durchschnittlichen Zustand wird unter 1.800 Euro pro Quadratmeter verkauft.“ Richard Buxbaum, Otto Immobilien

aus“, berichtet Markus Arnold, CEO bei Arnold Immobilien. Im besonderen Fokus stehen Graz und Linz, wo vielfach die Zinshauspreise in mittleren Lagen ab 3.000 Euro pro Quadratmeter beginnen. Aber auch dynamische Wachstumsstädte mit guter Verkehrsanbindung an Wien, wie zum Beispiel St. Pölten oder Wiener Neustadt, sind aufgrund der günstigeren Einstiegspreise ab rund 2.500 Euro pro Quadratmeter zunehmend ein Thema.

1100 (Favoriten), 1150 (Rudolfsheim-Fünfhaus), 1160 (Ottakring), 1170 (Hernals) und 1180 (Währing) wurde von der aik Immobilien-Investmentgesellschaft aus Düsseldorf erworben. Erstmals seit Jahrzehnten stieg damit ein internationaler institutioneller Investor in nennenswertem Maß ein und verschärfte damit die Konkurrenz um die wenigen auf den Markt kommenden Häuser.

Sanierungsbedürftige Randlagen

Zunehmender Beliebtheit erfreuen sich auch reine Mehrfamilienhäuser im Neubau mit einem Objektwert zwischen 2 und 5 Millionen Euro. Diese „neuen“ Zinshäuser erwirtschaften unter Umständen weit höhere Renditen als ihre vor 1945 erbauten Pendants, da sie dem Mietrechtsgesetz (MRG) beziehungsweise etwaigen anderen Einschränkungen nicht unterliegen. Diese Mietshäuser können sich durchaus auch in den umliegenden Nachbarländern befinden. „Alles, was innerhalb von wenigen Autostunden erreichbar ist, wird nachgefragt“, meint der Experte, der neben Wien auch Niederlassungen in weiteren sieben europäischen Städten – von Berlin bis Lissabon – betreibt. „Ob eine Liegenschaft zum Beispiel in Innsbruck oder Prag liegt, macht für Investoren manchmal wenig Unterschied“, so Arnold. Übrigens, die Einstiegspreise in Prag gestalten sich zunehmend in mittleren

Ertragsorientierte Investoren suchen derzeit eher in weniger zentralen Lagen nach Objekten mit Optimierungspotenzial. Die Einstiegspreise für Zinshäuser in Randlagen liegen derzeit bei rund 3.000 Euro pro Quadratmeter aufwärts. „Trotz der guten Nachfrage sollte es hier in naher Zukunft zu keinen Preiskorrekturen kommen“, erwartet Arnold.

Obwohl der Markt weiterhin von österreichischen Investoren und hier wiederum vor allem von privaten Käufern (bei größeren Objekten primär Stiftungen und Family Offices) dominiert wird, gab es im zweiten Halbjahr 2020 doch eine bemerkenswerte Transaktion, die die nicht diesem Grundmuster entsprach und dem Markt langfristig weitere Perspektiven eröffnen kann: Ein großes Portfolio der CPI mit zehn Objekten in den Wiener Bezirken

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ImmoFokus

Neue Zinshäuser punkten

Lagen ähnlich wie hierzulande. Anlageimmobilien mit reiner Wohnnutzung werden zudem von Banken mit niedrigeren Risikoprämien bewertet, „das ist auf allen unseren Märkten ähnlich“.

„Private Investoren und Stiftungen wagen immer häufiger auch den Blick über den Wiener Tellerrand hinaus.“ Markus Arnold, Arnold Immobilien

Das Thema Nachhaltigkeit beziehungsweise ESG wird laut Arnold Immobilien auch immer stärker Wohnimmobilien betreffen, da die Klimaziele der österreichischen Bundesregierung eine Anhebung der Sanierungsrate von derzeit

einem auf drei Prozent vorsehen. Speziell Gründerzeithäuser könnten aufgrund der guten Bausubstanz maßgeblich zur Erreichung dieser Ziele beitragen, da sie meist gut sanierbar und daher zu einer nachhaltigen Gebäudeklasse entwickelbar sind. „Die geringen Einnahmen aus Altmieten beziehungsweise gedeckelten MRG-Mieten könnten nachhaltige Sanierungen eher verhindern als fördern“, was für Markus Arnold ein weiteres starkes Argument für den dringenden Reformbedarf darstellt.

Das spricht für Zinshäuser Für Zinshäuser sind wegen der ganz am Substanzwert orientierten Preisbildung und der ohnehin nicht durch den Markt, sondern per Gesetz limitierten laufenden Mieteinnahmen, typische Konjunkturrisiken wie Leerstände, Zahlungsausfälle oder rückläufige Mietenniveaus nur von untergeordneter Bedeutung. Wenn die laufenden Erträge ohnehin nicht preisbestimmend sind, kann auch eine Stagnation oder sogar ein Rückgang der Mieteinnahmen den Marktwert des Objekts nicht fundamental beeinträchtigen.

Die Niedrigstzinspolitik der EZB, die sich wohl noch jahrelang kaum ändern wird, macht Finanzanlagen wie insbesondere festverzinsliche Wertpapiere wenig attraktiv. Für hohe Cashbestände sind mittlerweile Strafzinsen nicht mehr ungewöhnlich, und die Finanzierung des im Allgemeinen recht niedrigen Fremdkapitalanteils ist insbesondere für Käufer mit hoher persönlicher Bonität (diese ist in der Regel wichtiger als die Projektkennzahlen selbst) äußerst kostengünstig möglich. Für eigenkapitalstarke Investoren sind Zinshäuer daher ein geradezu idealer „Kapitalparkplatz“.

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ImmoFokus.Rubrik Bewertung ImFokus

Der Markt hat immer recht Bewertung von Zinshäusern. Letztlich gelten die einfachsten Marktgesetze auch für den Markt mit Zinshäusern: Hohe Nachfrage erzeugt auch einen höheren Preis.

Kolumne: Wolfgang M. Fessl

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er Markt für klassische Zinshäuser, also jene Mehrparteienhäuser in den Ballungszentren, die um die Jahrhundertwende erbaut wurden, stellt sich in den letzten Jahren sehr dynamisch dar.

In einigen Bereichen (Wiener Innenbezirke) konnten diese Häuser in nur etwa fünf Jahren Wertsteigerungen von etwa 100 Prozent erzielen. Wie sieht die Bewertung für derartige Häuser aus, wie können solche Wertsteigerungen erfasst werden?

Letztlich gelten die einfachsten Marktgesetze auch für den Markt mit Zinshäusern: Hohe Nachfrage erzeugt auch einen höheren Preis.

Da es sich bei diesen Häusern um grundsolide Veranlagungen handelt (der Großteil davon besteht aus kleinteiligen Wohnungen), werden diese intensiv als risikoarme Anlageform gesucht.

Grundsätzlich stellen diese Häuser Ertragsobjekte dar. Sie erwirtschaften aufgrund der Mieteinnahmen einen jährlichen Ertrag.

Dieser Ertrag stellt jeweils einen Bruchteil des Kaufpreises dar und wird als Prozentsatz des Kaufpreises (oder Wertes) ausgewiesen. Die

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ImmoFokus

professionellen Zinshaus-Investoren sagen „Brutto-Rendite“ dazu und klassifizieren die Häuser damit als einen „Zweiprozenter“ oder einen „Dreiprozenter“.

Doch auch wenn die Zinshäuser zunehmend nur als „Geldparkplatz“ erworben werden und die Renditen deutlich gesunken sind, greift die Bewertung auf die Eigenschaft als Ertragsobjekt zurück.

„Term and Reversion“-Verfahren

Da bei einem Zinshaus die unterschiedlichsten Mietobjekte in Bezug auf die Nutzungsarten, Mietniveaus und Vertragslaufzeiten umfasst sind, kommt hier das „Term and Reversion“Verfahren zum Einsatz.

Im ersten Schritt werden die Erträge des Hauses erfasst. Dies geschieht auf Top-Ebene, es werden also für jede Mieteinheit separat deren Eigenschaften erfasst (Größe, Stockwerkslage, Ausstattungskategorie, Miete, Laufzeit des Vertrages etc.)

Die Mieten werden mit den zum Bewertungsstichtag vorliegenden Marktmieten abgeglichen. Hierbei stellt sich heraus, ob die jeweilige Wohnung genau zum Marktniveau vermietet ist oder darüber bzw. darunter. Im

Falle von leerstehenden Wohnungen wird jeweils die Marktmiete herangezogen.

Speziell im Altbaubereich gibt es immer noch viele Mietverhältnisse, die zu einem Bruchteil der Marktmiete vermietet sind, teilweise sogar sehr deutlich unter dem jeweiligen Richtwert.

Die Investoren werten dieses „Mietsteigerungspotenzial“ jedoch bereits beim Kauf ein, und die „Term and Reversion“-Berechnung tut dies ebenfalls.

Es wird also davon ausgegangen, dass der aktuelle Mietertrag nach einer bestimmten Zeit auf das Marktmietniveau angehoben werden kann.

Bei befristeten Verträgen werden hierfür die Restlaufzeiten der Verträge zugrunde gelegt.

Bei unbefristeten Verträgen werden jene Laufzeiten angesetzt, welche von den Marktteilnehmern üblicherweise als Bestandsvertragsdauer angesehen werden, diese orientieren sich auch an der Differenz zwischen der aktuellen Vertragsmiete und der Marktmiete. Also je geringer der aktuelle Mietertrag ist, umso länger ist damit zu rechnen, dass der Mieter von diesem Umstand auch Gebrauch macht.

Wolfgang M. Fessl Wolfgang M. Fessl ist Spezialist für Einzelhandels- und Sonderimmobilien und verfügt über langjährige Erfahrung in der Immobilienbranche. Vor seiner Tätigkeit bei der Reinberg-Gruppe war er als Head of Asset-Management bei der conwert und der Immofinanz. Sein Fokus lag auf großvolumigen Bestandsportfolien und Retail­ immobilien. Insgesamt verfügt Wolfgang Fessl über mehr als 20 Jahre Erfahrung im nationalen und internationalen Immobiliengeschäft. Fessl ist allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, Immobilientreuhänder (Makler), Member der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), zertifiziert nach CIS Immozert und Recognised European Valuer (REV).

Es wird also die Vertragsmiete bis zum Ablaufen des Vertrages berechnet, dies ist der „Term“.

Der verbleibende Zeitraum nach Ablauf des bestehenden Mietvertrages bis zum Ende der Lebensdauer des Objektes (Reversion) wird dann bereits mit der Marktmiete angesetzt.

Der Jahresrohertrag wird um die Bewirtschaftungskosten (interne Verwaltungskosten, Instandhaltungen und Leerstehungskosten im Zuge von Neuvermietungen) vermindert und ergibt so den Jahresreinertrag.

Der Jahresreinertrag wird noch um die Bodenwertverzinsung gekürzt, da man davon ausgeht, dass der Boden „unendlich“ zur Verfügung steht, das Gebäude jedoch nur im Zeitraum der Restnutzungsdauer.

Der um die Bodenwertverzinsung gekürzte Jahresreinertrag wird dann bis zum Ende der Restnutzungsdauer aufsummiert und mit dem Liegenschaftszinssatz abgezinst.

Die Restnutzungsdauer wird vom Gutachter im Zuge der Befundaufnahme im Objekt aufgrund des vorgefundenen Zustandes festgesetzt.

Der Ertragswert errechnet sich somit aus der Summe vom Ertragswert des Gebäudes und dem Bodenwert. Anschließend werden noch sogenannte „wertbeeinflussende Umstände“ addiert. Darunter fallen zum Beispiel noch nicht ausgebaute Rohdachböden.

Und eines ist ganz wichtig: Bewerten heißt nicht berechnen!

Es ist gänzlich unerheblich, welchen Wert der Gutachter berechnet, entscheidend ist letztlich, wie die Marktteilnehmer die Situation einschätzen und welche Werte aktuell am Markt erzielt werden.

Das bedeutet, ein Gutachter wird nur dann einen akkuraten Wert des Zinshauses ermitteln können, wenn er ausreichend aktuelle (!) Erfahrungswerte direkt aus dem Marktgeschehen miteinzieht und diese in seine Wertermittlung einfließen lässt.

Dies betrifft auch die Einflusskriterien der EU-Taxonomie (ESG). Es wird abzuwarten sein, wie sich diese auf den Markt auswirken, welchen Stellenwert die präsumptiven Käufer diesen Kriterien beimessen. Bis dato ist der Zinshausmarkt noch relativ unbeeindruckt davon.

Dreimal so lange Lebensdauer

Hierbei darf auch nicht vergessen werden, dass diese Häuser bereits seit 100 Jahren bestehen und bei entsprechender Instandhaltung noch weitere 100 Jahre weiterbestehen können. Damit ist die Lebensdauer etwa dreimal so lange wie bei einem Neubau-Bürohaus.

Dementsprechend ist auch die Umweltbilanz der Zinshäuser eine sehr positive, da die Errichtung eines Gebäudes einen wesentlich größeren klimatischen Fußabdruck hat als die jährlichen Heizkosten.

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Zinshaus Special

Grüner geht’s nicht Nachhaltige Investments. „Wir müssen Wertsteigerung nicht innerhalb von einem, zwei oder drei Jahren realisieren. Daher können wir auch höhere Preise bezahlen. Wir kaufen, um den Bestand an Immobilien auf- und auszubauen“, umreißt 3SI-Chef Michael Schmidt die Strategie des Familienunternehmens.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

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ImmoFokus

Häufig wird kritisiert, dass so viele Zinshäuser verschwinden. Nicht durch Abriss, sondern durch Sanierung, Parifizierung und Abverkauf ?

Michael Schmidt: Das muss nicht sein. Wir halten aktuell rund 120 Zinshäuser in Bestand.

In Summe haben wir seit 2001 über 300 Objekte realisiert. Allein in diesem Jahr haben wir über 40 Zinshäuser angekauft. Vor allem in Wien, aber auch in Graz und Salzburg.

40 Zinshäuser – man hat sich also ordentlich Arbeit eingekauft? Zinshaus Banking.

Pipeline gefüllt, um in den nächsten Jahren ausreichend Projekte realisieren zu können?

Das würde ich nicht so sagen. Nicht jedes angekaufte Zinshaus ist ein Bauträgerobjekt.

Wir haben vor kurzem ein kleineres Haus in der Lindengasse 5, direkt beim KDW der Signa Gruppe, erworben. Der Dachboden war bereits ausgebaut. Wir haben saniert, neu vermietet und halten es im Bestand, der an die nächste Generation weitergegeben werden soll. Aber natürlich ist es schön, eine gefüllte Pipeline für Bauträger-Projekte zu haben.

Ich würde sagen, wir haben pro Jahr zehn bis 15 Zinshäuser , die beziehungsweise deren Wohnungen nach einer umfassenden Sanierung auch abverkauft werden. Das sind unsere klassischen hochwertig-stilvollen Projekte, für die man auch die 3SI Immogroup kennt.

Steigende Ankaufkosten, steigende Bau- bzw. Sanierungskosten. Rechnet sich das noch? Wie bewertet man aktuell ein Zinshaus?

Ein aktuell sehr schwieriges Thema, ehrlich gesagt. Bei einem vollvermieteten, sanierten Zinshaus, in dem alles in Ordnung ist, kommt bei einer Renditeberechnung nicht mehr viel raus. Ein Zinshaus ist auch immer ein wenig immer ein Liebhaberprojekt, überhaupt im innerstädtischen Bereich.

„Bei einem vollvermieteten, sanierten Zinshaus, in dem alles in Ordnung ist, kommt bei einer Renditeberechnung nicht mehr viel raus.“ Michael Schmidt, 3SI Immogroup

Ein Liebhaberobjekt, das man sich auch leisten können muss.

Das man sich leisten können muss, genauso ist es. Wir können uns diese Projekte leisten, da wir bei den Bauträgerobjekten – also Ankauf, Sanierung, Verkauf – Gewinn erwirtschaften, mit dem wir unsere Bestandsobjekte querfinanzieren.

Zur Bewertung: Diese folgt einem klaren Schema. Gibt es einen verwertbaren Rohdachboden? Wieviel Quadratmeter Wohnfläche können zu welchem Preis realisiert werden?

Bei den Wohnungen unterscheiden wir zwischen leer, befristet und unbefristet. Bei den unbefristet vermieteten kommt es drauf an, ob die Wohnung zum alten Mietrechtszins oder zu einem normalen Mietzins vermietet ist. In Wirklichkeit zerlegen wir das Zinshaus in seine Einzelteile. Diese werden Einheit für Einheit bewertet, mit einem Quadratmeterpreis bepreist. Am Ende des Prozesses steht dann ein Preis; der Preis, den die Immobilie unserer Einschätzung nach wirklich wert ist.

Und dann rechnen wir noch unsere Liebe und

Leidenschaft für Altbauten und Zinshäuser hinzu – am Ende steht dann ein für den Verkäufer oft mehr als attraktiver Kaufpreis.

Wird intern oder extern bewertet?

Die Bewertungen machen wir immer im Haus.

Da geht es um Erfahrung. Ich allein darf auf 20 Jahre Erfahrung zurückblicken. In diesen zwei Jahrzehnten habe ich mir sicher ein paar tausend Häuser selbst angeschaut. Dann gibt es unseren Prokuristen Christian Ziegler, der seit 2003 bei uns im Unternehmen ist, Markus Steinböck und viele andere im Team, die schon lange dabei sind.

Wenn man so lange im Geschäft ist – gibt es da schon ein Bauchgefühl, wenn man ein Haus betritt?

Auf jeden Fall. Ich selbst mache ja nicht diese Einwertung, die ich gerade beschrieben habe.

Ich mache eine Milchmädchenrechnung. So rasch einmal Daumen mal Pi – und liege damit nicht viel daneben. Also es ist viel Bauchgefühl, natürlich. Ich glaube, dass ich jedes Haus innerhalb von ein paar Minuten grundsätzlich

Zinshaus Special 2021

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Zinshaus Special

„Das Zinshaus, ist ja das Grünste, was es gibt. “ Michael Schmidt, 3SI Immogroup

bewerten kann. Bewerten ist die eine, der Preis die andere Seite der Medaille. Viele Objekte sind halt schon sehr, sehr teuer geworden. Des Öfteren zu teuer.

Ist die Erwartungshaltung der Verkäufer angesichts der Medienberichte über stetig steigende Immobilienpreise zu hoch?

Natürlich. Wir sind keine Privatstiftung, aber auch wir zahlen absolute Liebhaberpreise.

Aber wir zahlen sie im einen oder andern Fall trotzdem – da sind wir ein wenig hybrid. Wir sind der Bauträger. Wir sind der Einkäufer.

Wir sind der Händler. Auf der anderen Seite sind wir einer der wenigen, die sukzessive einen eigenen Bestand aufbauen. Das unterscheidet uns von andern Marktteilnehmern.

Darum können wir bei dem einen oder anderen Projekt vielleicht doch mehr zahlen. Weil wir die Wertsteigerung nicht innerhalb von einem, zwei oder drei Jahren realisieren müssen – wie es bei anderen Unternehmen der Fall ist.

Wir freuen uns natürlich auch über eine Wertsteigerung in zehn Jahren, wenn wir sagen können „es war eine sehr gute Idee, dieses Haus zu erwerben und eine hervorragende, es noch lange in Bestand zu halten und halten zu können.“

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ImmoFokus

So können nur Familienunternehmen denken, denen keine Shareholder im Nacken sitzen.

Genau. Wir sind ein reiner Familienbetrieb.

Wir haben und hatten keine Investoren – und werden in Zukunft auch keine haben. Ich kenne fast niemanden mehr, der nicht mit Crowdfunding, Investment-Clubs zusammenarbeitet. Wir haben das Unternehmen – abseits von Bankfinanzierungen – ohne Fremdkapital aufgebaut. Die Eigenmittel kommen aus der Familie und von unseren Firmen. Das wird auch so bleiben.

Bereiten Ihnen die Themen ESG und EU-Taxonomie Kopfzerbrechen? Speziell in Richtung Kreditfinanzierung?

Das Zinshaus ist ja das grünste, was es gibt.

Wir haben einen Bestand und mit diesem arbeiten wir. Wir reißen das Zinshaus nicht weg, sondern wir sanieren es, wenn es wirtschaftlich sinnvoll ist. Unsere Dachbodenausbauten werden in Leichtbauweise – also mit einem hohen Holzanteil – ausgeführt. Es gibt sogar, wie mir ÖGNIGeschäftsführer Peter Engert erst kürzlich in einem Gespräch bestätigt hat, ein eigenes ÖGNI-Zertifikat für Gebäude im Bestand.

Also ich mache mir keine Sorgen. Wir sind ÖGNI-Mitglied und werden uns nächstes

Jahr sicher stärker engagieren und Projekte zertifizieren lassen.

Was halten Sie von Bieterverfahren oder Versteigerungen?

Wir haben hier keine Berührungsängste.

Wir machen mit. Bieterverfahren sind eine neue Art Immobilien zu verkaufen.

Dieser Modus existiert aber nicht nur beim Zinshaus, sondern auch teilweise schon bei Wohnungen. Ich glaube aber, dass es nicht zu jeder Immobilie passt. Die meisten Deals gehen ohne Bieterverfahren über die Bühne.

Bieterverfahren sind in den Medien sehr präsent. Sie werden groß angekündigt – das Ergebnis wird ebenso groß verkündet. Wenn man sich aber die bei Bieterverfahren erzielten Preise ansieht, erkenne ich keinen Mehrwert.

Es gibt auch Marktteilnehmer, zum Beispiel große Stiftungen, die machen aus Prinzip bei Bieterverfahren nicht mit. Ein Vorteil ist sicher die Transparenz. Ich glaube aber, dass nicht immer der beste Preis erzielt wird.

Warum?

Weil nur ein kleiner Kreis mitmacht. Es macht doch mehr Sinn, möglichst viele Interessenten anzusprechen. Zudem sind im Bieterverfahren die Bedingungen des Kaufvertrages nicht verhandelbar. Da gibt es

dann sogar Kaufverträge, wo vom Verkäufer keine Haftungen übernommen werden und so weiter. Dass in derartig gelagerten Fällen potenzielle Käufer sagen „Da kann ich nicht mitmachen“, das muss dem Verkäufer auch klar sein. Sicher ein Manko. Wir kaufen – sowohl bei Bieterverfahren, als auch im klassischen Ankaufsprozess – auch Minderheitsanteile, wir kaufen Mehrheitsanteile, wir kaufen parifizierte Wohnungsanteile.

Wir kaufen sogar noch einzelne Wohnungen, wenn es passt. Wir sind uns für nichts zu schade. Am liebsten kaufen wir das ganze Zinshaus. Der Kauf von Zinshausanteilen ist aber sicher die Zukunft.

Michael Schmidt Michael Schmidt, geboren 1980 in Wien, gründete nach der Matura in der HTL Mödling 2001 mit seinem Vater Harald und seinem Bruder Claus das Familienunternehmen 3SI Immogroup. Der inhabergeführte Immobilienentwickler hat sich neben dem Ankauf und der umfassenden Revitalisierung von Zinshäusern in den letzten Jahren auch auf die Errichtung von modernen, nachhaltig errichteten Neubauobjekten spezialisiert. Michael Schmidt, der vergangenes Jahr mit dem CÄSAR als „Immobilienmanager des Jahres“ ausgezeichnet wurde, ist verheiratet und Vater eines Sohnes.

Versteigerungen – freiwillige Versteigerungen – sind vom Markt verschwunden?

Ja, das sind sie wirklich.Ich muss sagen, ich habe die Versteigerungen nie verstanden. Für

Zinshaus Special 2021

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Zinshaus Special

3SI Immogroup Die 3SI Immogroup ist ein seit drei Generationen bestehendes Wiener Familienunternehmen, das sich auf die Revitalisierung und Entwicklung von Zinshäusern sowie den hochwertigen Ausbau von Dachböden spezialisiert hat. Neben der Sanierung historischer Bausubstanz trägt die 3SI Immogroup als Bauträger seit Jahren auch aktiv zu nachhaltiger Wohnraumschaffung im Neubausegment bei.

Das Familienunternehmen mit Sitz im ersten Wiener Gemeindebezirk hält aktuell rund 120 Zinshäuser mit einer Gesamtfläche von mehr als 120.000 Quadratmetern in seinem Bestand.

Mit vierzig Mitarbeitern und jährlichen Investitionen im dreistelligen Millionenbereich zählt die 3SI Immogroup zu den führenden Projektentwicklern in Wien und Graz.

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ImmoFokus

mich haben Versteigerungen einen negativen Beigeschmack. Für mich ist eine Versteigerung eine Zwangsversteigerung.

Wie beurteilen Sie die WEG-Novelle?

Positiv. Minderheitseigentümer hatten viele, wenn nicht sogar zu viele Rechte. Diese werden jetzt ein wenig beschnitten. Das ist gut so. Wir werden lernen, mit der Novelle umzugehen.

Die meisten Differenzen poppen auf, wenn saniert werden muss. Wer eine parifizierte Wohnung kauft, ist in der Regel vor diesen Auseinandersetzungen für zumindest 20, wenn nicht gar 30 Jahre sicher. Die Häuser werden vor dem Abverkauf totalsaniert. Neue Steigleitungen, neue Fassade, neues Dach –

inklusive Lifteinbau. Da hat man dann fürs erste Ruhe. Sanierung und Parifizierung hat viele Zinshäuser vor dem Abriss bewahrt.

Natürlich spielen Renditen noch eine Rolle, allerdings sind sie geringer, als sie noch vor zehn oder 15 Jahren waren. Dahingehend würde mich natürlich freuen, wenn mit einer umfassenden Mietrechtsreform der freie Mietzins auch bei sanierten Altbauwohnun-

gen Einzug halten würde. Dass derzeit für eine topsanierte Altbauwohnung, etwa im achten Bezirk, wo gerade auch der Lagezuschlag gefallen ist, aufgrund der Mietzinsobergrenze nur 5,80 Euro am Quadratmeter verlangt werden kann, versteht niemand. In krassem Gegensatz steht da für mich die Neubauwohnung aus den 1960er- und 1970er-Jahren ein Haus weiter; Wohnungen, die nicht in einem so schönen, hochwertigen Zustand sind, wie die sanierte Altbauwohnung. Und hier existiert keine Mietzinsobergrenze. Das passt nicht zusammen…und führt auch dazu, dass viele Zinshauseigentümer verkaufen müssen, weil sich das Vermieten unter den gegebenen Rahmenbedingungen nicht rechnet.

Visualisierungen: 3SI Immogroup | JamJam

Die Preise kennen – auch bei den Zinshäusern nur einen Weg – den nach oben.

Können Sie sich an eine Delle im Zinshausmarkt erinnern?

Zwischen 2001 und 2008 haben wir viele Zinshäuser saniert und parifiziert. Dachböden ausgebaut, Lifte eingebaut – das ganze bekannte Programm. 2001 bis 2008 war ein Käufermarkt. Man hat den Käufer suchen müssen. Die Preise sind moderat gestiegen.

Es war auch nicht so viel Geld am Markt wie heute. Die Zinsen waren höher, die Banken bei der Kreditvergabe durchaus restriktiver. Dann

kam mit der Lehman Pleite im Jahr 2008 die Wirtschaftskrise mit zwei Jahren Unsicherheit im Markt. Nach sechs Monaten mit einem Tief ist es rapide nach oben gegangen. Wer 2010, 2011 eingestiegen ist, kennt nur einen Verkäufermarkt. 2010 hat der Zinshaus-Boom begonnen, der Mitte 2020 noch einmal befeuert wurde. Haben wir früher bei Zinshäusern von Liebhaberobjekten gesprochen, sind es heute die sichersten Anlageobjekte, die es gibt.

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„Der Zinshausmarkt ist stets weitergewachsen“ Mr. Zinshaus. Eugen Otto, Eigentümer und Geschäftsführer von Otto Immobilien, gehört seit vielen Jahren zu den Top-Playern am Wiener Zinshausmarkt. Im Interview spricht er über neue Investoren, den besten Verkaufsmodus sowie die seltsamen Auswüchse des aktuellen Booms.

Das Gespräch führte: Patrick Baldia

Fotos: Alexander Chitsazan

Bei unserem letzten Real Circle meinten Sie, dass Sie kein Ende der Nachfrage- und Preisanstiege am Wiener Zinshausmarkt sehen und es praktisch unmöglich ist, Preisvorhersagen zu treffen. Ist das die neue Normalität oder nur eine Momenterscheinung?

Eugen Otto: Man sollte zwar niemals nie sagen, aber ich kann mir eine annähernd ähnliche Entwicklung in den nächsten Jahren nicht vorstellen. Für mich ist jetzt – vielleicht mit einem kleinen Spielraum der nächsten sechs bis zwölf Monate – der Zenit erreicht.

Meines Erachtens wird sich die Lage wieder stabilisieren. Was sich jedoch viele wünschen, nämlich dass die Preise wieder erschwinglicher werden, wird voraussichtlich nicht eintreten. Dafür gibt es für uns – auch in unseren Analysen – keinerlei Anhaltspunkte.

Können Sie sich an eine vergleichbare Periode am Wiener Zinshausmarkt erinnern?

Den ersten Boom hatten wir vor der Weltausstellung, die für 1995 geplant war. Nachdem

die Wiener 1991 in einer Volksbefragung mehrheitlich gegen die Austragung der Weltausstellung stimmten, änderte sich praktisch nichts, die Preise gingen weiter schnurstracks in die Höhe. Wie die Treppen der Pyramiden.

Zwar gab es danach, etwa ausgelöst durch gesetzliche Änderungen wie Wohn- und Mietrechtsnovellen (Stichwort Leerstandabgabe), immer wieder vorübergehende Verschnaufpausen. Im Grunde hat das aber den Aufwärtstrend nicht aufhalten können. Auch während der Finanzkrise 2008/2009 hat der Zinshausmarkt einen Boom erlebt. Während bekanntlich indirekte Immobilienveranlagungen wie Aktien und Fonds – entgegen der substanziellen Werte der realen Assets, die dahinterstanden – abstürzten.

Andererseits, wann gab es zuletzt eine extrem negative Phase?

An eine lange negative Periode kann ich mich nicht erinnern. Auch wenn sich – wie gesagt – rechtliche oder steuerliche Änderungen immer wieder vorübergehend auf die Transak-

tionstätigkeit ausgewirkt haben. Der Zinshausmarkt ist stets weitergewachsen. Damit gehen allerdings auch nicht nur erfreuliche Begleiterscheinungen einher.

Wie meinen Sie das?

Wir verwalten mehr als 160 Zinshäuser. Und nahezu jeder unserer Eigentümer berichtet von ganz seltsamen Auswüchsen. Wie etwa einer Flut an Schreiben, in denen erklärt wird, wieso sie gerade jetzt ihr Zinshaus verkaufen sollten. Gleichzeitig werden Anzeigen geschalten, in denen für den neuen Lebensgenuss geworben wird, der erst durch einen Verkauf möglich werden würde . Davon ist jeder Eigentümer unglaublich genervt. Es ist ja so, dass Makler oder Käufer auch nicht vor Telefonanrufen Halt machen. In einigen Fällen kann man durchaus von einer Art TelefonStalking sprechen. Es gibt sogar im Ausland lebende Eigentümer, die mir erzählt haben, dass plötzlich Leute vor ihrer Tür standen und meinten, es wäre ein wunderbarer Moment, ihr schönes Wiener Zinshaus zu verkaufen.

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Und es gebe keine seriöseren Abnehmer als sie. Da kommt es schon zu unfassbaren Blüten. Eigentlich sollte man solche Geschichten sammeln und veröffentlichen. Da hätten viele Menschen etwas zum Schmunzeln.

Hat der Corona-bedingte Boom auch neue Investoren angelockt, die vielleicht davor nicht so präsent waren? Oder sind die üblichen Verdächtigen am Zinshausmarkt unterwegs?

Generell sind Zinshausinvestoren eine „Growing Community“. Auch die Vergesellschaftung der Investoren nimmt weiter zu. Sicher gibt es auch viele Player, die immer schon eine gewisse Affinität bzw. Interesse für das Zinshaus hatten und den Markt schon lange beobachteten, aber angesichts der hohen Preise zugewartet haben. Und die in den letzten ein, zwei Jahren gekauft haben. Zähneknirschend.

Auch darüber kann man schmunzeln, denn hätten sie vor zehn Jahren ein Haus gekauft, wäre es heute das Doppelte wert – egal wo in Wien. Aber nicht nur die Zahl der privaten Anleger ist gestiegen. Bekanntlich hat heuer erstmals ein deutscher Vorsorgefonds ein Portfolio von Jahrhundertwendehäusern, die dem Vollanwendungsbereich des MRG zur Gänze unterliegen, gekauft. Das gab es davor nicht.

Macht das überhaupt Sinn für einen Institutionellen?

Das ist durchaus vernünftig. Einerseits wächst der Altbestand nicht. Andererseits habe ich bei Althäusern in den meisten Fällen Steigerungspotenzial bei den Mieten, was beim Neubau eher nicht der Fall ist. Kauft man

heute etwa ein neu errichtetes Apartmenthaus in guter Lage, so hat man bei einer Erstvermietung eine Rendite um die drei Prozent.

In der Nachvermietung, in zwei, drei Jahren, kann man damit sehr wahrscheinlich nicht rechnen – auch, weil davor am Höhepunkt der Mietpreise vermietet werden konnte. Zum Mietsteigerungspotenzial kommt beim Altbau auch noch das Weiterentwicklungspotenzial der Substanz dazu.

Werden sich deutsche Institutionelle nach dem „normalen“ Wohnmarkt nun auch verstärkt dem Zinshausmarkt zuwenden ?

Das kann ich mir durchaus vorstellen. Aber nicht, weil Gründerzeithäuser so attraktive Renditen bieten. Eher zur Beimischung und Streuung eines Portfolios. Das ist immer ein wichtiges Argument für eine Zinshausinvestition. Natürlich befinden sich die Häuser in tollen Wiener Lagen. Sind schön anzuschauen, klassisch, großzügig. Ganz zu schweigen von der phantastischen Lebensqualität, die Wien bietet.

Auf der anderen Seite erleben wir derzeit ausländische Eigentümer, die sagen: Also bei diesem Preisniveau sollte ich wirklich verkaufen. In den letzten eineinhalb Jahren haben wir einige Familien aus dem Ausland begleitet, die uns gefragt haben, ob sie bei einem Verkauf wirklich so hohe Preise erzielen könnten.

Wir haben gesagt: Ja, das ist möglich. Und mit einer gewissen Competition, die wir in den Verkaufsprozess einbringen – und Investoren und Käufer ansprechen, um auszuloten, wer gerade bereit ist, den besten Preis zu zahlen –

Eugen Otto Eugen Otto ist Eigentümer und Geschäftsführer von Otto Immobilien. Das 1956 als kleine Hausverwaltung gegründete Familienunternehmen, hatte er 1990 übernommen und es sukzessive zu einem der größten privaten Immobilienberater des Landes entwickelt.

Heute bietet Otto Immobilien das gesamte Spektrum der Immobiliendienstleistung an und deckt dabei alle Assetklassen ab – von Wohnen über Gewerbe und Investment bis hin zum Zinshaus. Eugen Otto ist Träger des Goldenen Verdienstzeichens der Republik Österreich sowie des Silbernen Ehrenzeichens der Stadt Wien und war 20 Jahre lang Präsident des Internationalen Verbandes für Immobilienberufe (FIABCI).

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kann man anspruchsvolle Erwartungen noch einmal in die Höhe schrauben.

Sind die von Ihnen angesprochenen Bieterverfahren wirklich der beste Weg, um ein Zinshaus zu verkaufen, oder bietet sich das eher an, wenn man den tatsächlichen Marktwert nicht genau kennt?

Bieterverfahren bieten sich grundsätzlich fast immer an. Denn, dass es zu Situationen kommt, wo Eigentümer zu uns kommen und sagen, sie möchten das Haus verkaufen – „Das ist drei Millionen Euro wert. Bitte finden Sie einen Käufer.“ – diese Zeiten sind vorbei. Wir werden zur Beratung beigezogen: Für die Entwicklung der Strategie, wie man einen Verkauf am besten angeht – auch in steuerlicher und rechtlicher Hinsicht – und wann der richtige Zeitpunkt dafür ist. Dann empfehlen wir, entweder einen eingeschränkteren oder größeren Kreis einzuladen, an einer Ausschreibung teilzunehmen und im Rahmen eines ein- oder zweistufigen Verfahrens Angebote für das Haus abzugeben. Wobei wir zum Teil schon gutachterliche Befunde vorbereiten, damit es die Käufer – wenn sie schon in einem Bieterverfahren einen hohen Preis zahlen müssen – zumindest bei der Prüfung einfacher haben.

Wir raten Verkäufern auch, dass es, wenn ein Verfahren ausgeschrieben wird, schon einen Kaufvertragsentwurf gibt, der die Besonderheiten der betreffenden Liegenschaft darlegt, gleichzeitig aber auch marktgängig ist. Damit verkürzt man die Frist, in der der Kaufvertrag verhandelt wird.

Wie lange dauert es in der Regel, bis bei einem Bieterverfahren der Verkaufsvertrag unterschrieben wird?

Das hängt natürlich vom Grad der Vorbereitungen ab. Das schnellste, was wir erlebt haben, waren sechs bis sieben Wochen.

Natürlich spielt hier auch die Jahreszeit eine Rolle. Wir raten etwa immer dringendst davon ab, ab Mitte November mit dem Verfahren zu beginnen, weil man dann in die Weihnachtszeit kommt. Auch im Sommer, im Juli oder August, geht alles ein bisschen langsamer vonstatten. Bei größeren Portfolios haben wir auch schon sechs bis acht Monate gebraucht.

Aber auch ganz große Transaktionen, mit Volumina von mehr als hundert Millionen

„An eine lange negative Periode am Wiener Zinshausmarkt kann ich mich nicht erinnern.“ Eugen Otto, Otto Immobilien

Euro, können, wenn das Bieterverfahren erstklassig vorbereitet wurde, innerhalb von sechs Monaten über die Bühne gehen. Unsere bis dato größte Transaktion hatte ein Volumen von 400 Millionen Euro. Sie ist auch innerhalb eines halben Jahres abgewickelt worden.

Ist das größte Risiko, das mit Bieterverfahren verbunden ist, dass damit in der Regel nicht der Höchstpreis erzielt wird?

Solche „dramatischen Situationen“ passieren bei Bieterverfahren ganz selten. Und möglicherweise geht man als Verkäufer auch Haftungen ein, die man nicht eingehen würde, wenn man mit den Verträgen verkauft, die wir durch unsere Anwälte in diese Verfahren einbringen. Wird jedenfalls ein Bieterverfahren von jemandem begleitet, der sein Handwerk versteht, und das Ganze ordentlich und seriös macht, dann ist das meiner Meinung nach sicher die beste, transparenteste und fairste Möglichkeit, um ein Zinshaus zu verkaufen.

Manche Eigentümer wollen etwa das Ganze ausschließlich über einen Notar oder Anwalt abwickeln, um das sicherzustellen. Ansonsten können Bieterverfahren auch ins Unseriöse abgleiten. Wir haben auch schon erlebt, dass mit dem Angebot des Interessenten A zum Interessenten B gegangen wird, mit dem Hinweis: Wenn Du da jetzt noch was drauflegst, dann kriegst Du das Haus.

Schaut man sich die Renditen an, zu denen derzeit Zinshäuser gekauft werden, so stellt sich die Frage, ob diese überhaupt noch eine Rolle spielen, oder ob ausschließlich der „Wertspeicher-Gedanke“ im Vordergrund steht?

Renditen spielen natürlich eine Rolle. Selbst, wenn mitunter zu Renditen unter einem Prozent gekauft wird. Das ist natürlich kein Vergleich zu früheren Zeiten, als die Häuser zwischen fünf und acht Prozent brachten. Aber immerhin ist das noch immer ein positiver Ertrag, den ein Haus erwirtschaftet. Trotzdem sind das Sonderfälle. Kommt man nicht einmal auf ein Prozent Rendite, so hat das häufig damit zu tun, dass in dem betreffenden Haus noch nicht alle Wohnungen vermietet wurden, also noch Entwicklungspotenzial gegeben ist.

Aber sicher ist das, was man heute oft einnimmt, eher ein „Renditchen“ als eine Rendite.

Schaut man aber auf die Gesamtrendite, also die Entwicklung des Kapitalwerts und der Erträge der Immobilie, kommt man schon auf ein paar Prozent. Und in den letzten Jahren – wenn man die Wertsteigerung und den Ertrag berücksichtigt – ist man sicherlich jährlich knapp im zweistelligen Bereich gewesen.

Wie schätzen Sie die Zahl der Investoren ein, die ihre Zinshäuser wirklich langfristig im Bestand halten möchten und nicht

der Versuchung nachgeben, die Wohnungen einzeln abzuverkaufen?

In Wahrheit gibt es ja zwei Versuchungen: Nicht nur den Abverkauf der Wohnungen, was ja durchaus mit nicht unerheblichem Aufwand verbunden ist, sondern auch die, das ganze Haus weiter zu drehen. Dieser Versuchung sind in den letzten Jahren sehr viele Profis erlegen. Zuvor hatten sie noch geplant, ihre Häuser zu entwickeln, dann ist jedoch ein so gutes Angebot gekommen, dass sie sich zu einem Verkauf entschlossen.

Wie wird das Gesamtjahr am Wiener Zinshausmarkt ausfallen? Man hat ja in den letzten Wochen gehört, dass viele Deals vor dem Abschluss stehen, wird der neuerliche Lockdown da etwas ändern?

Ich glaube nicht, dass der Lockdown einen Einfluss auf die Transaktionstätigkeit haben wird. Schließlich sind wir mittlerweile alle darin geübt. Und auch diesmal werden notarielle Beurkundungen und Finanzierungen möglich bleiben – und daher auch Verkäufe.

Ich glaube, dass wir zum Jahresende ein sehr üppiges Transaktionsvolumen für 2021 sehen werden. Über das kommende Jahr traue ich mich aber nicht, eine Prognose abzugeben. Es ist derzeit ein bisschen so, wie wenn man auf einer Landstraße im Nebel fährt und nur 50 Meter Sicht hat.

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„Reise nach Europa war immer schon geplant“ Auslandsmärkte. Markus Arnold, CEO und Gründer Arnold Immobilien, spricht im Interview unter anderem über seine weiteren Expansionspläne, den Trend zu Cross-Border-Deals und die Renditeaussichten in Südeuropa.

Das Gespräch führte: Patrick Baldia

Sie haben ja im Bereich klassisches Zins- beziehungsweise Gründerzeithaus begonnen. Wie steht es um solche Objekte in Ihren Auslandsmärkten? Gibt es dort einen Markt für historische Zinshäuser beziehungsweise genießen diese dort einen ähnlich hohen Stellenwert wie hierzulande?

Markus Arnold: Wo es solche Häuser gibt, und das ist nicht überall der Fall, werden sie von Investoren gesucht. In Bratislava ist etwa der Markt mit rund 2.000 Objekten sehr

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überschaubar. Diese Häuser stehen großteils im Stadtzentrum und werden zu Büro- und Retailzwecken genutzt, und weniger fürs Wohnen. In Budapest gibt es wiederum einen Markt für historische Zinshäuser. Dort ist man allerdings mit der Besonderheit konfrontiert, dass die darin befindlichen Wohnungen zu Zeiten des Kommunismus an die Mieter verschenkt wurden. Man hat also fast überall Wohnungseigentum, was das Investoreninteresse natürlich etwas schmälert. Eine ungebrochen hohe Nachfrage genießen Gründerzeit-

häuser in den deutschen Städten – egal ob das jetzt Leipzig, Dresden, Berlin, Hamburg oder München ist.

Hat die Krise – ähnlich wie bei uns – die Nachfrage nach Zinshäusern im Ausland weiter befeuert und die Preise auf zuvor unvorstellbare Niveaus getrieben? Überall, wo schöne alte Gebäude stehen, sind sie mit viel Emotion versehen, eine begehrte Anlageform und werden auch um sehr gutes Geld verkauft. Natürlich hat das Corona weiter

„Überall, wo schöne alte Gebäude stehen, sind sie mit viel Emotion versehen, eine begehrte Anlageform und werden um sehr gutes Geld verkauft.“ Markus Arnold, Arnold Immobilien

befeuert. Schließlich ist das Erste, was man in einer Krise macht, Geld in Steine umzutauschen. Vor allem, wenn von den Notenbanken so viel Geld in den Markt gepumpt wird, und jeder Angst vor Inflation beziehungsweise einer Geldwertentwertung hat. Grundsätzlich gilt: Je dichter die Märkte, desto höher und schneller steigen auch die Preise. Und gerade dort, wo viel Geld ist, wird auch nicht unbedingt ökonomisch entschieden. Daher sehen wir aktuell auch in unseren Auslandsmärkten, dass Höchstpreise getoppt werden.

Wie ticken Ihre Auslandsmärkte in rechtlicher Hinsicht?

Grundsätzlich hat jedes Land seine eigene Rechtslage und sein eigenes Mietrecht. Der Vorteil für österreichische Investoren ist, dass es – egal wo man hingeht – nur besser werden kann. Dasselbe gilt im Übrigen auch, was die steuerrechtliche Ausgangslage betrifft.

Das Wichtigste ist für uns jedenfalls, dass in allen unseren Auslandsmärkten eine Grundbuchsicherheit besteht. Man muss sich also nirgendwo Sorgen machen, dass man um sein Eigentum gebracht wird. Auch auf die Mietrechtssituation in anderen Ländern kann man sich guten Gewissens einlassen. Grundsätzlich war es noch nie so einfach, im Ausland zu investieren, wie heute. Die Dienstleistung rund herum ist so gut organisiert, dass Investoren alle Themen abgenommen werden.

Sie haben mittlerweile Büros in Berlin, Mailand, Madrid, Lissabon, Prag, Bratislava und Budapest. In Kürze folgen zwei weitere in Amsterdam und Stockholm.

Haben Sie weitere Expansionspläne in Europa beziehungsweise sind Niederlassungen in London oder Paris geplant – oder gar in Übersee?

Wir haben für alles einen Plan, die Frage ist nur, ob er in die Tat umgesetzt wird. Unser Ziel ist jedenfalls, der europäische Makler für Immobilien-Investments zu sein. Und wenn man diesen Anspruch hat, muss man sich natürlich mit diesen Märkten beschäftigen.

Daher sind natürlich auch Frankreich und Großbritannien ein Thema für uns.

Steht hinter Ihren Expansionsplänen vielleicht die Idee, Ihren inländischen Kunden die Möglichkeit zu geben, im Ausland zu investieren?

Wie gesagt, die Reise nach Europa war immer schon geplant. Die Frage war nur, in welcher Reihenfolge die Expansion erfolgen soll.

Wir haben uns dazu entschieden, die ersten Schritte in ehemaligen K&K-Ländern zu setzen. Nachdem wir in der Slowakei und Ungarn genügend Erfahrungen gesammelt haben, sahen wir uns bereit für den großen deutschen Markt, der für mich immer schon die größte Respektgeschichte war. Ein jährliches Transaktionsvolumen von 70 Milliarden Euro ist auch

nicht irgendetwas. Danach war klar, dass wir in die südeuropäischen Märkte müssen, da diese seitens der Investoren großes Interesse genießen. Und jetzt sind eben Skandinavien und die Benelux-Länder beziehungsweise Büros in Stockholm und Amsterdam an der Reihe.

Aber der Trend zu Cross-Border-Deals ist nicht von der Hand zu weisen?

Ich komme tatsächlich gerade von einem Closing-Lunch, wo wir über unsere Büros in Prag, Wien und Berlin eine deutsche und eine österreichische Immobilie an einen tschechischen Investor vermittelt haben. Solche Deals sind mittlerweile unser Tagesgeschäft.

Und da wollten wir ja auch hin. Realität ist, dass der Tscheche heute nicht mehr nur in seinem Heimatmarkt oder im angrenzenden Österreich zuschlägt, sondern beispielsweise auch in Spanien. Deutsche Investoren kaufen mittlerweile auch in Portugal. Wir sind jedenfalls so aufgestellt, dass wir genau solche Deals begleiten können.

Wenn man jetzt beispielsweise in Italien, Spanien oder Portugal investiert, geht es darum, sich einen Performance-Kick ins Portfolio zu holen?

Ja, wenn Sie heute etwa in Italien eine Gewerbeimmobilie kaufen, geht es in erster Linie um die Rendite.

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Mit was für Renditen kann man konkret in Italien rechnen?

Bei Gewerbeimmobilien im Fachmarktbereich liegen die Renditen bei sieben bis acht Prozent. Im Bürobereich kann man – je nach Lage in den Ballungszentren – sechs bis sieben Prozent Rendite erwarten. Deutlich weniger ist mit 4,5 Prozent bei Wohnimmobilien drinnen, was dennoch um einiges über dem Niveau in Österreich oder Deutschland liegt. Fairerweise muss man sagen, dass dem österreichischen und deutschen Markt eine andere Stabilität zugesprochen wird, was sich klarerweise auch in den Renditen spiegelt.

Wie schaut die Situation in Spanien und Portugal aus?

Wenn Sie heute auf der Iberischen Halbinsel in einer Millionenstadt wie Madrid, Barcelona oder Lissabon ein neues fertiges Bürohaus kaufen, können Sie mit sechs bis 6,5 Prozent rechnen. Im Wohnbereich sind Renditen um die drei Prozent üblich. Und bei Fachmarktzentren ab 7 Prozent.

Sie haben jedenfalls in rasantem Tempo Knowhow aufgebaut. Können Sie heute alle Assetklassen abdecken? Beispielsweise auch Pflegeimmobilien?

Ja. Tatsächlich haben wir gerade ein Pflegeportfolio im Programm, das wir in der Slowakei vermitteln. Zweifellos sind Pflegebeziehungsweise Seniorenimmobilien ein großes Thema – nicht zuletzt mit Hinblick auf die demographische Entwicklung. Fakt ist, dass die Menschen heute eine längere Lebenserwartung haben, weshalb auch der Pflegebedarf gestiegen ist. Dieser wird, wie Prognosen aufzeigen, in den kommenden Jahren weiter steigen.

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„Grundsätzlich war es noch nie so einfach, im Ausland zu investieren, wie heute.“ Markus Arnold, Arnold Immobilien

Was ist Ihrer Meinung nach der beste Weg, um ein Zinshaus zu verkaufen?

Wir sind der Meinung, dass der Investor, der den richtigen Preis zahlt, ein Objekt auch bekommen sollte. Den Bestpreis für den Verkäufer zu erzielen, ist auch die Dienstleistung, die wir unseren Kunden anbieten. Das kann man bei einer Versteigerung beziehungsweise einem Bieterverfahren nicht liefern. Dort treten überwiegend professionelle Händler in Erscheinung. Welcher Private kann auch in kürzester Zeit eine umfassende Due Diligence durchführen? Das ist genau das, was Privatanleger nicht möchten. Diese möchten das betreffende Haus in Ruhe beziehungsweise ohne Druck prüfen und dann eine Entscheidung treffen. Überwiegt bei den Käufern derzeit der Sicherheits- oder der Renditegedanke?

Der Renditegedanke ist es nicht, tatsächlich steht als Kaufmotiv die Sicherheit im Vordergrund. Dabei wird an die nächsten Generationen gedacht. Und da ist es nicht wichtig, ob man drei, zwei oder ein Prozent Rendite lukrieren kann. Man darf nicht vergessen, dass die

Käufer bereits Geld haben und eine Immobilie nicht erwerben, um davon zu leben.

Wird derzeit eher bar bezahlt (beziehungsweise mit Eigenkapital gearbeitet) oder mit Fremdkapital?

Vor fünf Jahren war die Zahl der Investoren, die cash bezahlt haben, wesentlich größer als heute. Nachdem Finanzierungen seitdem viel billiger geworden sind, kaufen natürlich verhältnismäßig mehr mit Fremdkapital.

Eines Ihrer „Lieblingsthemen“ ist das Mietrechtsgesetz (MRG) . Wie zuversichtlich sind Sie, dass sich hier in absehbarer Zeit etwas ändert?

Ich glaube, dass es über kurz oder lang nicht mehr argumentierbar sein wird, wieso man in der einen Wohnung zehn und in der anderen zwei Euro Miete pro Quadratmeter zahlt – und das selbst in Top-Lagen wie der Wiener Innenstadt. Aus einem sozialen Grundgedanken heraus ist das nicht nachvollziehbar.

Man soll zwar nicht in bestehende Rechte eingreifen, muss das aber irgendwann auslaufen lassen.

Macht es angesichts der hiesigen Rechtslage Sinn, gemeinsam Anteile an einem Zinshaus zu kaufen?

Das kommt immer öfter vor. Und kann auch Sinn machen – vorausgesetzt, die Anleger haben vorab einen genauen Plan definiert, was man mit dem Haus vorhat, und welche künftigen Schritte gesetzt werden sollen, um diesen in weiterer Folge ohne Diskussion umsetzen zu können. In solchen Fällen kann der gemeinsame Kauf helfen, das Risiko für alle Beteiligten zu reduzieren. Kauft man jedoch zuerst das Objekt und überlegt sich dann erst, was man damit tut, so rate ich davon ab. Da gibt es zu viele Entscheidungen, die getroffen werden müssen, und dementsprechend reichlich Konfliktpotenzial.

Kürzlich hat ein deutscher Institutioneller erstmals ein größeres Wiener ZinshausPortfolio erworben, was viele überrascht hat. Kann man in Zukunft mit dem verstärkten Auftreten internationaler Investoren am Zinshausmarkt rechnen?

Das würden wir natürlich sehr begrüßen.

Fraglich ist aber, ob die Renditeanforderun-

gen solcher Anleger mit den Gegebenheiten am Wiener Markt in Einklang zu bringen sind.

Wie schaut es grundsätzlich mit den Aktivitäten internationaler Anleger am Wiener Zinshausmarkt aus?

Für Chinesen, die vor einigen Jahren begonnen haben, sich auch für das Wiener Zinshaus zu interessieren, ist es schwieriger geworden, Geld aus dem Land zu bringen.

Daher treten sie auch deutlich seltener in Erscheinung. Stattdessen haben die Aktivitäten von Investoren aus Russland beziehungsweise dem GUS-Raum, die in einem sicheren Umfeld ihr Geld parken wollen, zugenommen. Und ich denke, dass gerade Österreich – sowie Mitteleuropa generell – ein sicherer Hafen ist. Was soll denn schon passieren? Die Chance, dass wir eine kriegerische Auseinandersetzung erleben werden, ist wohl sehr gering. Und an eine Währungsentwertung glaubt ohnehin fast niemand. Und sollte diese dennoch kommen, ist man mit einer Immobilie ja ohnehin abgesichert.

Markus Arnold Markus Arnold ist CEO und Gründer von Arnold Immobilien . Seit der Gründung 2009 hat sich das Unternehmen vom spezialisierten Wiener Zinshausmakler zu einem europaweit tätigen Investmentmakler, der in allen Assetklassen aktiv ist, entwickelt. Die Gewerbeabteilung wurde 2017 gegründet. Nachdem man bereits über Büros in Wien, Berlin, Madrid, Mailand, Lissabon, Prag, Bratislava und Budapest verfügt, werden in Kürze zwei weitere in Amsterdam und Stockholm folgen.

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„Unsere Auditoren prüfen mit hohem Druck gemäß EU-Taxonomie“ Zinshaus und ESG. Peter Engert, Geschäftsführer Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI), erklärt im Interview, wieso sich Zinshauseigentümer, die beispielsweise ein Sanierungsprojekt fremdfinanzieren, mit der EU-Taxonomie auseinandersetzen müssen.

Das Gespräch führte: Patrick Baldia

Gibt es dafür genügend Prüfer?

Wir haben rund 50 Auditoren ausgebildet, die den Titel „EU Taxonomy Advisor approved by ÖGNI“ tragen. Sie prüfen bereits mit hohem Druck einzelne Immobilien und Portfolios gemäß der EU-Taxonomie. Und zwar als erste in Österreich.

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Was genau wird geprüft?

Bis zum Jahresende wird ein Fokus auf zwei Kriterien beziehungsweise Umweltziele gesetzt: Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel. Ab dem ersten Jänner 2022 kommen vier weitere dazu: nachhaltige Nutzung und Schutz der Wasser- und Meeresressourcen, Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft, Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung sowie Schutz und Wiederherstellung der biologischen Vielfalt und der Ökosysteme. Dabei handelt es sich streng genommen um eine technische Beurteilung.

Wie schaut das konkret bei Zinshäusern aus?

Das ÖGNI „Gebäude in Betrieb“-Zertifikat (für einen nachhaltigen Gebäudebetrieb) soll Bestandshalter bei Sanierungen unterstützen – etwa indem aufgezeigt wird, wie Investitionen aufeinander aufbauen sollten, welche konkreten Kosten anfallen und welche Belastungen für die Mieter zu erwarten sind. Für die Bank ist das eine Grundlage für eine Finanzierung. Für die Bestandshalter ist es letztlich

auch eine Entscheidungsgrundlage, ob nicht ein Verkauf (mit hohem Discount) oder ein Abriss, was ja nicht gerade klimafreundlich ist, sinnvoller wäre.

Aber ein System, das explizit das klassische Gründerzeithaus adressiert, gibt es nicht?

Wir sind gerade dabei, mit PwC ein Modell zu entwickeln, wie Zinshäuser in der Praxis Taxonomie-konform werden könnten. Es ist aber noch zu früh, um Details zu verraten.

Wir sind gerade dabei, das Modell zu skizzieren, und suchen auch geeignete Objekte, um das beispielhaft aufzuzeigen. Dabei soll es sich jedoch nicht um Zinshäuser in Wiener Toplagen handeln, die bereits revitalisiert wurden, sondern um solche in anderen Bezirken, und vor allem ohne Dachbodenausbau.

Wie ESG-fit beziehungsweise Taxonomiekonform sind Gründerzeithäuser grundsätzlich?

Sie stehen vor allem im Vergleich zu Nachkriegsbauten gar nicht so schlecht da.

Foto: ÖGNI

Muss man sich als Eigentümer eines klassischen Wiener Zinshauses Gedanken über die EU-Taxonomie machen?

Peter Engert: Definitiv muss man sich damit beschäftigen. Schließlich muss jede Immobilie beziehungsweise jede Sanierung, die fremdfinanziert wird, Taxonomie-konform sein. Das setzen die Banken voraus, da sie das betreffende Gebäude beziehungsweise Sanierungsprojekt ansonsten mit einem höheren Risiko bewerten müssen. Und wie stellt man am besten sicher, ob etwas Taxonomie-konform ist? Mit einem Gutachten. Und jedes unserer Zertifikate ist letztlich ein zivilrechtliches Gutachten. Wichtig ist allerdings, dass das Zertifikat die neueste Taxonomie enthält.

Beispielsweise ist ein ÖGNI Gold-Zertifikat von 2019 nicht automatisch Taxonomie-fähig.

Peter Engert Peter Engert ist seit 2016 Geschäftsführer der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI). Die NGO vergibt Zertifikate beziehungsweise Vor-Zertifikate nach dem System des Kooperationspartners, der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB), und stellt Bewertungssysteme für verschiedene Gebäudetypen zur Verfügung.

Einerseits weisen sie eine höhere Effizienz und bessere Bausubstanz auf. Viele Sanierungsmaßnahmen, wie etwa die Dämmung der Mauern, sind daher nicht notwendig.

Andererseits ist bei Gründerzeithäusern auch das Thema Flexibilität – im Sinne einer Drittverwertung – besser verankert. Meist besteht allerdings beim Thema Energieversorgung beziehungsweise -verbrauch Handlungsbedarf. Auf fossile Energieträger muss verzichtet werden. Dem Umweltziel Anpassung an den Klimawandel kann wiederum mit Begrünungsmaßnahmen, um für Kühle bei sommerlicher Hitze zu sorgen, entsprochen werden. Grundsätzlich muss man sich aber jedes Gebäude einzeln anschauen.

Ist zu befürchten, dass der Zinshausbestand aufgrund des Themas Taxonomie zurückgehen beziehungsweise die Zahl der Abrisse zunehmen könnte?

Das hoffe ich nicht, auch wenn man davon ausgehen muss, dass viele Gebäude die Taxonomie nicht erreichen werden. Grundsätzlich darf jeder Zinshausbesitzer selbst entscheiden,

was mit seinem Eigentum passiert. Und jeder Eigentümer, der zu hundert Prozent mit Eigenkapital finanziert, muss sich über die Taxonomie keine Sorgen machen. Wer hingegen fremdfinanziert, muss bei nicht gegebener Konformität höhere Finanzierungskosten zahlen. Ich persönlich sehe das Zinshaus als

Möglichkeit, der Bodenversiegelung entgegenzutreten. Dass ein Gebäude sehr lange genutzt wird, ist zu begrüßen. Dagegen stehen Objekte mit kurzer Lebensdauer, die nicht mehr genutzt und abgerissen werden. Ein prominentes Beispiel ist hier die ehemalige WU Wien im neunten Bezirk.

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Gentrifizierung wird überschätzt Auswirkungen sind überschaubar. Der private Wohnungsmarkt in Wien erlebte in den vergangenen 15 Jahren einen tiefen Wandel. Die vielzitierte Gentrifizierung kann diesen allerdings zumindest bei den weit verbreiteten Zinshäusern kaum erklären. Das fanden Forscher vom Institut für Stadt- und Regionalforschung der Österreichischen Akademie der Wissenschaften (ÖAW) in einer neuen Studie heraus, die in Zusammenarbeit mit Praktikern des Architekturbüros HuB Architekten entstand.

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dem Namen „Wiener Zinshausmarkt: Die Transformation des Gründerzeitlichen Baubestandes“ veröffentlicht. „Wir haben erstmals für die ganze Stadt adressgenau erhoben, wie sich dieser Teil des privaten Mietwohnungsmarktes entwickelt hat“, erläutert Musil. Bemerkenswert war für die Forscher zunächst, dass zwischen 2007 und 2019 der Zinshaus-Bestand in Wien um 2.117 Zinshäuser abgenommen hat, was einem Rückgang von etwa zwölf Prozent entspricht.

80 Prozent davon wurden in Eigentumswohnungen überführt, der Rest wurde abgerissen, um Platz für Neubauten zu schaffen. „Treiber dieser Entwicklung sind die stark gestiegenen Preise für Eigentumswohnungen, die Abrisse und Parifizierungen sehr lukrativ gemacht haben. Zinshäuser sind unter diesen Voraus-

setzungen regelrechte Gelddruckmaschinen“, so der ÖAW-Forscher.

Quantifizierung des Phänomens Gentrifizierung

In einem zweiten Schritt ihrer Untersuchung analysierten die Wissenschaftler die Biografien der Zinshäuser in ausgewählten Quartieren, um Aussagen über die Art und Dynamik der Transformation treffen zu können. Dabei gingen sie auch der Frage nach, welche Rolle die Gentrifizierung, also vereinfacht gesagt die Verdrängung einkommensschwächerer durch wohlhabendere Haushalte, gespielt hat. „Die Transformation der Zinshäuser spiegelt sich auch in einer Veränderung der Sozialstruktur im jeweiligen Grätzel wider: Der Anteil der Akademiker ist zum Beispiel deutlich

Foto: stadtwien

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inshäuser aus der Gründerzeit, die zwischen 1848 und 1918 gebaut wurden, spielen auf dem Wohnungsmarkt in Wien eine wichtige Rolle.

Nicht nur in quantitativer Hinsicht, sondern auch wegen ihrer Zugänglichkeit: „Die Mieten sind hier gesetzlich gedeckelt, weshalb die meisten Neuankömmlinge in Wien, Zuwanderer aus dem In- und Ausland, erstmal dort Wohnungen mieten. Sie sind billig und im Gegensatz zu Genossenschafts- oder Gemeindewohnungen für jeden gleich zugänglich“, erklärt Robert Musil vom Institut für Stadt und Regionalforschung der Österreichischen Akademie der Wissenschaften. Gemeinsam mit einem Team aus Forschern und Architekten nahm er die Entwicklung dieser Gründerzeithäuser in Wien genauer unter die Lupe. Die Ergebnisse der Studie wurden nun im Verlag der ÖAW unter

angestiegen“, erklärt Musil. „Unsere Daten zeigen aber auch, dass das Haushaltseinkommen kein entscheidender Faktor beim Wandel der Bewohnerstruktur von Zinshäusern ist”, so der Stadt- und Regionalforscher weiter. Stattdessen zeige sich, dass bestimmte Zuwanderungsgruppen – insbesondere jene mit türkischem oder ex-jugoslawischem Migrationshintergrund – inzwischen in andere Segmente des Wohnungsmarktes, wie in Eigentums- oder Gemeindewohnungen, abgewandert sind.

Wien war nie Chicago

Während bisherige Untersuchungen zum Thema Gentrifizierung hauptsächlich auf qualitativen Befragungen in einzelnen Grätzeln Wiens beruht haben, erlaubt die neue Arbeit eine quantitative Beurteilung der Gesamtsituation. „Es zeigt sich, dass wir oft über falsche Themen

und Begriffe reden. Gentrifizierung funktioniert als Erklärungsmodell in Chicago oder London gut. In Wien mit seinem sozialen Wohnbau müssen wir aber vielleicht andere Erklärungsansätze finden”, sagt Musil. Unterschiedliche Regulierungen, politische Machtverhältnisse und historisch gewachsene Strukturen im Wohnbau machen es allerdings schwierig, städtische Wohnungsmärkte direkt zu vergleichen. „Auch wenn aufgrund der starken räumlichen Konzentration der Verdrängungsdruck in bestimmten Quartieren der Gründerzeit in Wien beträchtlich ist, ist das Ausmaß der Gentrifizierung in der Gesamtstadt durch den hohen Anteil an kommunalem und gefördertem Wohnbau doch überschaubar“, fasst Florian Brand, Co-Autor der aktuellen Studie, zusammen. „Es scheint hierzulande eine gewisse Diskrepanz

zwischen der Debatte über Gentrifizierung und dem tatsächlichen Phänomen zu existieren.“

Heterogene Akteure, kleine regionale Kapitalgeber

Getrieben wird der Wandel im Zinshaussegment übrigens von sehr unterschiedlichen Akteuren, wie die Forscher herausfanden: Von kleinen Handwerks-Unternehmen bis zu großen Aktiengesellschaften ist alles dabei. Überraschend war für das Forscherteam die Finanzierungsseite der Transformation am Wiener Zinshausmarkt. „Es zeigt sich, dass hier häufig nicht internationale Banken die Geldgeber sind, sondern kleine, regionale Kreditinstitute, von Gmünd bis Bludenz, die bei der Kreditvergabe flexibler sind. Das werden wir uns in einer weiteren Studie genauer ansehen“, so Robert Musil.

Zinshaus Special 2021

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Zinshaus Special

Akteure und Strategien der Transformation

A

uf Grundlage der Recherche im Grundbuch, im Firmenbuch sowie anhand von Experteninterviews wurde eine Typologie entwickelt, um der Heterogenität der Akteure der Zinshaustransformation gerecht zu werden.

Neben der Unternehmensgröße und der Rechtsform wurde vor allem die Position in der Wertschöpfungskette (WSK: ProjektentwicklungFinanzierung-Bau-Vermarktung-Verwaltung) berücksichtigt. Folgende fünf Akteurstypen konnten dabei identifiziert werden:

selbst nutzen. Die Firmen bestehen oft nur wenige Jahre, häufig existiert keine Webseite. Der Fokus bei der Zinshaus-Transformation liegt in der Projektentwicklung und im Bau, andere Stufen der WSK werden über persönliche Netzwerke abgedeckt.

• Typ 2: Verwalter: Bei diesem Akteur steht die langfristige Verwaltung des eigenen Vermögens im Mittelpunkt; der Fokus liegt auf der Verwaltung und der bautechnischen Entwicklung, die meisten Bereiche der WSK werden extern abgedeckt. Verkäufe finden kaum statt.

• Typ 1: Mikro-Akteur: Es handelt sich um Ein-Personen-Unternehmen, oft Handwerker, sowie um Personen, die durch den familiären oder beruflichen Kontext Wissen über den Zinshausmarkt erworben haben und auch

• Typ 3: Trader: Dieser sehr aktive Akteurstyp konzentriert sich vor allem auf den Handel von Zinshäusern; die Haltedauer ist entsprechend kurz. Die Unternehmensgröße variiert

Wiener Zinshäuser Abrisse und Parifizierungen 2007–2019 Abrisse

Parifizierungen

17

2007

110

2009

116 27

128 109

2011 20

2012

141 48

2013

134

29

2014

125 40

2015

164 52

2016

167

41

2017

228 58

2018

136

37

2019 0

84 100

200

300 Quelle: ÖAW

32

ImmoFokus

• Typ 4: Builder: Diese Gruppe setzt sich aus Planungs- und Architekturbüros zusammen, die auf die bauliche Transformation des gründerzeitlichen Baubestandes, oft auf den Ausbau von Dachgeschossen, spezialisiert sind. Diese Unternehmen entwickeln entweder als Bauträger selbst Zinshausprojekte oder arbeiten als Generalplaner für andere Projektentwickler.

• Typ 5: Big Player: Diese zahlenmäßig kleine, aber sehr bedeutende Gruppe unterscheidet sich vor allem durch ihre Größe von anderen Akteuren am Zinshausmarkt. Es handelt sich häufig um Aktiengesellschaften, die nur in einem geringen Ausmaß auf den Zinshausmarkt spezialisiert sind. Ein großer Teil der Wertschöpfungskette wird unternehmensintern oder über Tochterfirmen abgedeckt.

Strategie

83

2008

2010

beträchtlich. Das Wissen über die gesamte Wertschöpfungskette ist eher oberflächlich, der Fokus liegt im Bereich Projektentwicklung und Vermarktung.

Bei den Akteuren konnten vier unterschiedliche Verwertungsstrategien beobachtet werden: Erstens der reine Handel, bei dem das Zinshaus mit Gewinn möglichst rasch weiterverkauft wird. Eine Strategie der Wertsteigerung ist die „Entmietung“, die eine Verdrängung der Altmieter impliziert. Diese Strategie wird von vielen Akteuren besonders kritisch gesehen, weil dadurch die Preise in die Höhe getrieben werden, und in der Folge eine umfassende Sanierung nicht mehr finanzierbar ist. Zweitens die „Parifizierung“, bei der es nur zu oberflächlichen Sanierungen kommt (vor allem der Fassade) und die Eigentumswohnungen abverkauft werden. Die „Transformation“ ist die dritte, umfassendste Verwertungsstrategie, bei der es im Zuge der Sanierung auch zu einem Lifteinbau und Dachgeschossausbau kommt. Vierte Strategie ist die „Verwaltung“, bei der vorab bauliche Erhaltungsmaßnahmen gesetzt werden.

Zinshäuser werden gelegentlich parifiziert, aber nicht abverkauft. Die langfristige Sicherung und Werterhaltung steht hier im Mittelpunkt.

Zum Autor Herwig M. Peham MRICS ist Bereichsleiter bei EHL Investment Consulting und in dieser Funktion für Investment-Transaktionen mit nationalen und internationalen Investoren verantwortlich.

Zinshäuser – wo liegen die zukünftigen Potenziale?

Kommentar: Herwig M. Peham

Das Zinshaus erlebt gerade in turbulenten und unsicheren Zeiten, wie wir sie in den letzten zwei Jahren erleben mussten, eine besondere Renaissance. Es zeigt sich, dass diese historischen Gebäude in meist sehr attraktiven innerstädtischen Lagen ihre Wertbeständigkeit eindrucksvoll unter Beweis stellen. Die Kunst, Werte durch die Hebung von Potenzialen zu steigern, liegt sicher auch vor allem darin, diese historisch wertvollen Häuser zukunftsfit zu machen. Dies gelingt unter dem langfristigen Anlagegedanken vor allem durch die Herstellung von Barrierefreiheit, Einbau von Liftanlagen sowie – noch wichtiger – ergänzend zu Dachausbauten die Schaffung zusätzlicher Freiflächen wie Balkonen, Terrassen und sogar Gartenrefugien in den Hofbereichen.

Stadtteilen berücksichtigt werden, welche noch keine so rasanten Preiserhöhungen mitgemacht haben, oder aber auch derzeit exponiertere Verkehrslagen vorweisen.

Die Realisierung des nach wie vor in vielen Zinshäusern schlummernden Potenzials ergibt sich aus einer Kombination von baulicher „Modernisierung“ mit der wirtschaftlichen Optimierung zukünftiger Mietverträge.

Wichtig ist dabei das Gelingen, dass die oft hohen Investitionen auch im Mietertrag Niederschlag finden. Das Richtwertsystem verhindert leider, dass die Mieten an die faktischen Marktmieten herangeführt werden können. Deshalb ist es umso wichtiger, bei der Auswahl interessanter Zinshausinvestments alle relevanten Parameter mit professioneller Beratung, wie sie EHL seit mehr als 30 Jahren bietet, bestmöglich herauszufiltern.

Generell dürfte das wohl auf längere Sicht noch geringe Zinsniveau bei Krediten beziehungsweise Negativzinsen auf Bankguthaben den Veranlagungsdruck im Immobilienbereich weiter beflügeln und somit steigende Preise im Zinshaussegment verursachen.

Attraktive Microlagen

Attraktiv sind in Wien neben den bereits sehr gut etablierten Standorten innerhalb des Gürtels (hier kann der fünfte Bezirk Margarethen unter anderem durch den Bau der neuen U2-Strecke als Paradebeispiel einer Aufholjagd herausgehoben werden) auch aufstrebende Mikrolagen in Randbezirken (zum Beispiel rund um den Meiselmarkt im 15. oder im direkten und indirekten Einflussbereich des neuen Hauptbahnhofs Wien im 10. Bezirk).

Profite beim Einzelverkauf

Fotos: Adobe Stock, EHL

Als Alternative bieten mehr denn je Parifizierung und Einzelabverkauf bestandsfreier Wohneinheiten die Möglichkeit für Projektentwickler, die kontinuierlich steigenden Immobilienpreise am Zinshausmarkt nach relativ hohen Investitionskosten viel rascher realisieren zu können als in einer langfristig orientierten Mietvariante.

Der Slogan „Lage, Lage, Lage“ hat selbstverständlich nach wie vor seine Gültigkeit. Doch dabei sollte auch die mögliche Entwicklung von

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Advertorial

Mit Lebensräumen Geschichte weiterschreiben Zinshausexperte. Seit über 20 Jahren gestaltet Christian Winkler, Geschäftsführer und Gründer der WINEGG Realitäten GmbH, den Wiener Zinshausmarkt. In diesem Interview spricht er über die Zukunft des Zinshauses, über Wertwachstum und darüber, wie man in einer dynamischen Branche besteht.

Muss man sich Sorgen um den Bestand an Wiener Zinshäusern machen? Schließlich wird die Zahl der Objekte – etwa aus „Altersgründen“ oder wegen der Parifizierung – immer geringer?

Wir setzen uns seit jeher dafür ein, Bestand um jeden Preis zu erhalten, die Geschichte zu beleben und Altbauten auf den neuesten

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ImmoFokus

Stand der Technik zu bringen. Dafür analysieren wir Bestandsobjekte ganz genau und wägen alle Aspekte ab, um schlussendlich gesamtheitlich zu sanieren – damit Lebensräume für die nächsten Generationen entstehen können. Ist das Objekt nicht geeignet, weil es die nötigen Grundvoraussetzungen nicht mitbringt, kann es sein, dass es wirtschaftlich nicht umsetzbar ist.

Zum Stichwort Parifizierung: Durch eine sich wandelnde Eigentümerstruktur ist der Begriff Zinshaus natürlich nicht mehr wortwörtlich zu nehmen. Der Lebensraum ist so begehrt, dass es ein Wunsch vieler Menschen ist, einen Teil eines Zinshauses zu besitzen – einzelne Wohnungen werden abverkauft. Das Zinshaus an sich bleibt aber bestehen, und das zählt.

Wie man hört, stellen immer mehr Investoren, vor allem Family-Offices, ihre Portfolios auf ESG um. Kann da das Wiener Zinshaus – abgesehen von der Tatsache, dass es, was die Weiterverwertungsmöglichkeit betrifft, an Nachhaltigkeit kaum zu übertreffen ist – „mithalten“?

Oder stehen wir in diesem Zusammenhang vor gewaltigem Investitionsbedarf ?

ESG-Kriterien zu erfüllen ist nicht nur für die Investoren, sondern auch für die Projektentwickler wichtig. Wir nehmen unsere sozial-

ökonomische Verantwortung ernst und achten neben einer ressourcenschonenden Bauweise auf sämtliche umwelt- und klimaspezifische Aspekte. Mit geeigneten Zertifizierungen machen wir dies auch transparent belegbar.

In einem aktuellen Projekt in der Kettenbrückengasse 22 etwa ist Nachhaltigkeit von der Projektentwicklung bis zur Bauphase fest verankert. Das Projekt wurde kürzlich von der DGNB in Gold vorzertifiziert und erreichte in den Kriterien ökologische und ökonomische Qualität sowie Prozessqualität einen besonders hohen Erfüllungsgrad. Der Trend hin zu Investments nach ESG-Kriterien bestätigt unsere Vorgehensweise als zukunftsbewusster Bauträger. Damit setzen wir wichtige Impulse.

Wie haben Sie den Wiener Zinshausmarkt seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie erlebt?

Die Pandemie hat erneut gezeigt, dass Immobilien äußerst krisenresistent sind. Daher wurde auch vermehrt investiert und die Preise sind angestiegen. Mittlerweile hat sich der Markt wieder entsprechend entwickelt.

Was die Bedürfnisse an Wohnimmobilien angeht, hat Corona einiges in Bewegung gesetzt: Lebensräume müssen flexibler sein, Freiflächen und zusätzlicher Platz für Home Office etc. sind gefragter. Auf diese

Fotos: Stefan Gergely, JamJam

Das Wiener Zinshaus gilt seit Jahren als „Dauerbrenner“ unter Investoren. Wird es diese Ausnahmestellung auch noch in 50 Jahren (oder mehr) genießen? Wenn ja, was spricht dafür?

Christian Winkler: Auf jeden Fall wird das Zinshaus auch in 50 Jahren noch begehrt sein. Und das aus verschiedenen Gründen: Es hat eine individuelle Geschichte, überzeugt naturgemäß mit einer guten Lage und weist eine beeindruckende Großzügigkeit auf. Wie sich auch seit dem Ausbruch der Pandemie bestätigt hat, ist das Zinshaus ein besonders krisensicheres und nachhaltiges Investment und nicht zuletzt ein limitiertes, und daher sehr nachgefragtes, Gut. Diese einzigartigen Qualitäten haben ein enormes Potenzial. Aus alldem kann man den Schluss ziehen, dass Zinshäuser auch in Zukunft diese Kriterien erfüllen werden, die in einer Stadt eine Rolle spielen.

Zinshäuser werden immer das Stadtbild prägen und hochwertige Lebensräume bieten.

Christian Winkler

Qualitäten gehen wir jedoch nicht erst seit der Pandemie ein – zumal es ohnehin unsere Aufgabe ist, frühzeitig Trends zu erkennen und sie zeitgerecht umzusetzen. Grundsätzlich sind die Kundinnen und Kunden anspruchsvoller geworden, und das ist auch gut so.

Würden Sie das Wiener Zinshaus – neben Logistik und „klassischem“ Wohnen – auch als Krisengewinner bezeichnen?

Definitiv. Die Nachfrage stieg, es hat sich weiterhin als sicheres Investment etabliert. Und, wie gesagt, die Ansprüche sind gewachsen, sowohl was die Ausstattung als auch was den nachhaltigen Zugang betrifft. Qualitätsvoller Wohnraum war immer gefragt, nun wird eben vermehrt investiert. Das ist positiv für das Wiener Zinshaus und den Wiener Immobilienmarkt im Ganzen.

Welche Player sind aktuell am Markt aktiv? Verstärken institutionelle Anleger ihr Engagement? Landet das Wiener Zinshaus auch verstärkt am „Speisezettel“ deutscher Investoren (wie es seit einigen Jahren auch im Wohnbereich der Fall ist)?

Christian Winkler, Gründer und Geschäftsführer der WINEGG Realitäten GmbH, ist seit über 20 Jahren am Wiener Zinshausmarkt aktiv. Neben dem Ankauf und der Revitalisierung von Zinshäusern bzw. Altbauten sowie der Immobilienvermittlung und -vermarktung engagiert sich sein Unternehmen seit 2005 auch im Segment Neubauten.

Die Projektentwickler und das Immobilienangebot am Markt sind so vielfältig wie noch nie. Dadurch drängen natürlich ausländische Investoren in den Markt, die vor allem in die Vermietung gehen. Auf der anderen Seite sind es auch private Anleger, die vom Wertwachstum der Zinshäuser profitieren wollen.

Die Tendenz, dass durch institutionelle oder private Anleger vermehrt Mietwohnungen auf den Markt gelangen, beobachten wir genau.

Von Zinshausexperten ist aktuell zu hören, dass für sie ein Ende der starken Nachfrage und Preisentwicklung auszumachen ist, und sie für ihre Kunden kaum mehr Vorhersagen über die weitere Entwicklung der Rallye treffen. Auch sagen sie, dass sie Zinshäuser praktisch kaum mehr richtig „einwerten“ können. Geht es Ihnen ähnlich?

Wir gestalten den Immobilienmarkt aktiv und sind mitten im Geschehen, daher kann ich den Trend nur bestätigen. Die sogenannte Rallye um Immobilienpreise muss jedoch nachhaltig sein, denn steigende Kaufpreise müssen auch wirtschaftlich darstellbar sein. Werden Zinshäuser nachhaltig mit einem schlüssigen Gesamtkonzept saniert, dann ist auch das Wertwachstum möglich.

Wir schaffen es, die Häuser entsprechend einzuwerten, weil wir wissen, welche Kosten anfallen, um Lebensräume mit Qualität zu schaffen. Wir setzen uns auch regelmäßig in Bieterverfahren durch – man kann sich jedenfalls auf Bestpreise verlassen.

Spricht man bei Zinshäusern überhaupt noch von Renditen oder geht es praktisch

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Advertorial

nur noch um das Thema Wertspeicherung (und -steigerung)?

Es ist wahr, dass die Anfangsrenditen sehr gering sind und aktuell bei rund einem Prozent liegen. Der vorrangige Investitionszweck ist jedoch nicht die durch die Vermietung erzielte Rendite, vielmehr steht hier die Wertsteigerung im Vordergrund.

Bei einem erfahrenen Projektentwickler, welcher die Immobilien nachhaltig betrachtet, kann man von einem langfristigen Wertgewinn ausgehen.

Andererseits: Wo sehen Sie die Renditen mittel- und langfristig?

Mittelfristig sind keine großen Veränderungen zu erwarten, die Renditen werden bei etwa ein bis zwei Prozent verbleiben – eine Höhe, die für private Anleger attraktiver ist als für institutionelle Investoren.

„Das Zinshaus ist ein besonders krisensicheres und nachhaltiges Investment und daher sehr nachgefragtes Gut.“ Christian Winkler, WINEGG Realitäten GmbH

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ImmoFokus

Die langfristige Entwicklung hängt natürlich von der Veränderung der Leitzinsen ab. Tendenziell sollte dadurch die Rendite auch in den nächsten drei bis fünf Jahren etwas ansteigen – dann müsste man wieder mit über zwei Prozent rechnen.

Investitionen werden sich jeden Falls nach den zukünftigen Rahmenbedingungen richten.

großes Bestbieterverfahren geht. Natürlich stehen hierbei auch Makler mit entsprechender Erfahrung zur Seite, die bei der Auswahl der richtigen Unternehmen unterstützen.

Wir sind jedoch davon überzeugt, dass auch ein Erstangebot das beste Angebot sein kann, das zum Abschluss führt. Das Bieterverfahren stellt daher also nicht die einzig seriöse Methode dar.

Es gibt Marktteilnehmer, die angesichts der „Wahnsinnspreise“, die Zinshäuser derzeit erzielen, nur mehr auf Bieterverfahren setzen – alles andere sei unseriös, meinen sie. Sehen Sie das ähnlich?

Es gibt mehrere Verfahren, deren Ziel es ist, eine Immobilie erfolgreich zu veräußern.

Dabei ist es natürlich die Sache des Verkäufers, zu entscheiden, wie er sein Haus auf den Markt bringt: ob er sich vertraulich an ausgewählte Partner wendet oder in ein

Der Markt zahlt aktuell Bestpreise, wovon Zinshausbesitzer profitieren. Für jene, die verkaufen wollen, ist momentan ein guter Zeitpunkt.

Wie kann man angesichts des hohen Investitionsdrucks und den damit einhergehenden Folgen für Preise und Angebote am Zinshausmarkt überhaupt noch Mehrwert generieren – auch mit Hinblick auf die hohen Bau- und Materialkosten?

Mehrwert ist ausschließlich zu generieren, wenn man die richtigen gesamtheitlichen Konzepte anbietet. Unser Anspruch dabei ist es, nicht nur ausschließlich Oberflächen zu sanieren, sondern umfangreich und nachhaltig zu entwickeln und die Zinshäuser mit zeitgemäßen Technologien zu versehen. So kombinieren wir den Charme von Gründerzeit-Architektur mit den Annehmlichkeiten des modernen Lebens.

Auch wenn die Bau- und Materialkosten ansteigen und ein hoher Investitionsdruck besteht, müssen wir als Projektentwickler darauf reagieren und den Markt ständig im Blick haben. Denn es bleibt auch weiterhin in unserer Verantwortung, Immobilien zu entwickeln, in denen Menschen ihren Lebensraum finden. Nachhaltig, anspruchsvoll und weitsichtig: Nur so entsteht ein Mehrwert für zukünftige Generationen.

Liegenschaftsankauf zu Bestpreisen WINEGG steht für eine jahrzehntelange Erfahrung in der Entwicklung von hochwertigen Lebensräumen und ist laufend auf der Suche nach neuen Bauträgerliegenschaften, Zinshäusern und Wohnungspaketen mit Potenzial.

Selbst wenn bereits ein Angebot vorliegt, kontaktieren Sie uns für ein verbindliches Gegenangebot.

WINEGG.AT/ANKAUF

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Hausverstand im ganzen Land Zinshaus. Die Hudej-Zinshäuser-Gruppe hat sich mit mehreren Standorten auf die Vermarktung von Zinshäusern in ganz Österreich spezialisiert. Damit nimmt das Unternehmen Alleinstellung in einer heiß umkämpften Branche ein.

die meisten Transaktionen statt. Doch die Aufmerksamkeit der Investoren für die Landeshauptstädte hat in den letzten Jahren zugenommen. Dieser Trend wird sich auch in Zukunft fortsetzen.

Gut aufgestellt

Dem Gründer und Geschäftsführer der Gruppe, Gerhard Hudej, ist es gelungen, sie zu einem der führenden Unternehmen am österreichischen Zinshausmarkt aufzubauen – einem Markt, der im vergangenen Jahr ein Gesamtvolumen von rund drei Milliarden

„Unsere Kunden sind Privatpersonen aus allen Vermögensklassen, Family Offices, Stiftungen, Immobilienentwickler und institutionelle Investoren.“ Gerhard Hudej, Geschäftsführung Hudej-Zinshäuser-Gruppe

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ImmoFokus

Euro erreicht hat. Einige der größten und prominentesten Zinshaus-Deals der letzten Jahre konnte Hudej Zinshäuser ebenso begleiten wie zahlreiche Transaktionen kleiner und mittelgroßer Liegenschaften. Dementsprechend breit gefächert ist der Kundenkreis: Privatpersonen aus allen Vermögensklassen zählen ebenso dazu wie Family Offices und Stiftungen, Immobilienentwickler sowie institutionelle Investoren. Neben langjähriger Erfahrung und fundiertem Fachwissen sind klassische kaufmännische Qualitäten für den Erfolg der Gruppe verantwortlich: akribische Marktanalyse, Vertrauensaufbau, das Bilden tragfähiger Netzwerke sowie die Fähigkeit, den Kunden zuzuhören und ihre Bedürfnisse zu verstehen. Sowohl jene, die ein Haus verkaufen wollen als auch jene, die eines suchen, stehen vor der entscheidenden Frage: Wie finde ich den idealen Käufer bzw. das richtige Objekt? Denn der beste Käufer ist jener, dessen Suchkriterien genau zu einem bestimmten Haus passen – er ist in der Regel bereit, einen höheren Preis zu zahlen als der Durchschnitt.

Konzentration auf das Wesentliche

„Den richtigen Käufer zu kennen bzw. genau das passende Haus zu finden, ist Voraussetzung, um am Zinshausmarkt erfolgreich zu sein. Darin sehen wir unsere wichtigste Auf-

Fotos: Gernot Gleiss

G

egründet im Jahr 2012 in Wien ist die Gruppe heute mit weiteren Standorten in Graz, Salzburg, Linz, St. Pölten, Innsbruck und Klagenfurt in ganz Österreich präsent. Darüber hinaus hat das Unternehmen ein Büro in Zürich, um zahlungskräftige internationale und Schweizer Investoren mit dem österreichischen Zinshaus als Vermögensanlage vertraut zu machen.

Der gebürtige Klagenfurter Gerhard Hudej hat als Erster erkannt, dass sich der österreichische Zinshausmarkt nicht auf Wien beschränkt. In der Bundeshauptstadt finden zwar mit Abstand

gabe“, erklärt Reinhard Manzl, der gemeinsam mit Mathias Miller-Aichholz den Wiener Standort der Hudej-Zinshäuser-Gruppe leitet. Über den Zinshausmarkt in seinem Bundesland sagt Manzl: „Der Zinshausmarkt in Wien ist besonders heiß umkämpft. Das Angebot an klassischen Stilzinshäusern geht tendenziell zurück, während die Nachfrage weiterhin sehr stark ist.“ Mathias Miller-Aichholz ergänzt: „Allerdings wirken sich die hohen Preise schon auf den Markt aus. Laut unserer Marktanalyse für das Jahr 2020 ist die Transaktionsanzahl in Wien um rund 10 Prozent und das Volumen um rund 25 Prozent gesunken, jeweils im Vergleich zum Vorjahr.“ Die Hauptgründe dafür seien, dass erstens sehr wenige Premiumhäuser im 1. Bezirk auf den Markt gekommen sind – sie beeinflussen aufgrund des hohen Volumens die Statistik am stärksten – und dass zweitens die Share-Deals zugenommen haben.

Die Covid-19-Pandemie hat einmal mehr die Qualität des Zinshauses als Wertanlage bewiesen. Während die meisten Aktienkurse herbe Rückschläge erlitten und es auf den Börsen immer wieder turbulent zugeht, erweist sich der Zinshausmarkt als felsenfest.

Gute Zeit für Verkäufer

Auch die niedrigen bzw. teilweise negativen Zinsen tragen ihren Teil zu den steigenden

„Die Covid-19-Pandemie hat einmal mehr die Qualität des Zinshauses als Wertanlage bewiesen, der Markt blieb felsenfest.“

„Den richtigen Käufer zu erkennen und genau das passende Haus zu finden, ist Voraussetzung, um am Zinshausmarkt erfolgreich zu sein.“

Mathias Miller-Aichholz, Standortleitung Wien

Reinhard Manzl, Standortleitung Wien

Preisen bei Zinshäusern bei. Wer Geld hat, möchte es sicher anlegen, ohne Strafzinsen zu zahlen – im günstigsten Fall soll es sich sogar vermehren. Die betreffenden Möglichkeiten sind rar, und das Zinshaus ist eine davon. Denn es bietet eine Kombination aus Sicherheit und Ertrag, die man sonst kaum mehr findet. Es sind daher gute Zeiten für

alle, die ein Haus besitzen und sich davon trennen wollen. Wer jetzt verkauft, kann aufgrund des hohen Preisniveaus jedenfalls mit einem sehr erfreulichen Ergebnis rechnen.

Wichtig ist dabei allerdings, dass man den richtigen Partner an der Hand hat, der den Markt kennt, den idealen Käufer findet und den höchstmöglichen Preis erzielt.

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Zinshaus Special

Nichts für Anfänger Dachbodenausbau. Architekturstudenten wird kurz vor der Diplomprüfung ein guter Rat mit auf den Weg gegeben: Das erste Haus baue deinem Feind, das zweite deinem Freund und erst das dritte dir selbst. Man könnte diese Weisheit erweitern: Für deinen ersten Dachgeschoßausbau lasse dir noch zehn weitere Jahre Zeit.

Autor: Gerhard Fritz

V

begrünten Innengarten orientierter Terrasse mit Rundumblick über die gesamte Stadt) zählt zu den begehrtesten Immobilien am Markt, mit den Wohnungen im ersten Stock tun sich Investoren heute zunehmend schwer.

Heute werden die Dachböden so nicht mehr gebraucht – immer mehr Kamine werden aufgelassen, in fast jeder Wohnung gibt es einen Wäschetrockner, und für den Stauraum gibt es das Selfstorage oder das Wochenendhaus. Und jedes Stockwerk zählt. Eine Wohnung im Dachgeschoß (am besten mit großer und in einen

Es beginnt schon bei dem Blick auf das Haus.

Der Rohdachboden eines Hauses ist ja nichts anderes als ein schwierig zu bebauendes, weil höher liegendes Grundstück. Hier entscheiden Lage, Flächenwidmung und Bauordnung, aber auch Zustand und Besitzverhältnisse des ins Auge gefassten Objekts über die Verwertbar-

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ImmoFokus

In den vielen hochglänzenden Bilder in den Verkaufsprospekten und elektronischen Annoncen wird oft der beschwerliche Weg bis zur fertigen, immer hochpreisigen Dachgeschoßwohnung ausgeblendet.

keit und die Werthaltigkeit der beabsichtigten Investition.

Auch die Baukosten werden oft unterschätzt, sie können leicht beim Doppelten dessen liegen, was für normale Geschoßwohnungen kalkuliert wird – man baut ja schließlich ein Haus auf einem Haus. Wichtig ist, nicht auf die schnelle Rendite, sondern auf Nachhaltigkeit zu schauen. So sollte man bereits unmittelbar nach Fertigstellung Mittel für kommende Sanierungen zur Seite zu legen (oder wenigstens einplanen), sonst kommt in zehn Jahren die böse Überraschung.

Die Vorschriften sind mannigfaltig, die Flächenwidmung und die Bebauungsbestimmungen entscheiden, ob überhaupt und wie hoch und in welchen Umrissen ausgebaut werden

Fotos: Rustler, Clemens Schwarz

or hundert Jahren waren die teuersten Wohnungen im ersten Stock mit Blick zur Straße, man wollte schließlich repräsentieren und nicht viele Stufen überwinden. Je höher man hinaufsteigen musste, desto unattraktiver waren die Wohnungen. Unter dem Dach wohnten nur mehr die Dienstboten und die armen Leute, es war ja entsprechend beschwerlich, im Winter das Heizmaterial hinaufzutragen, und im Sommer war es mangels Wärmedämmung schrecklich heiß. Die Dachböden waren früher als Kaltdach ausgeführt, hatten mit dem feuerfesten Boden eine wichtige Brandschutzfunktion für das Haus darunter und wurden, wenn überhaupt, nur zum Kehren der Kamine, zum Wäscheaufhängen und als Stauraum verwendet.

Gerhard Fritz, Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Hochbau & Architektur

oft schwerer zu realisieren als gedacht, nicht selten sind es die zwei oder drei Stufen vom Eingang ins Stiegenhaus, die die größten Probleme machen.

darf. Und falls das Haus in einer Schutzzone liegt oder gar unter Denkmalschutz steht, sind weitere Abklärungen zu treffen. An dieser Stelle muss ein Versuch der Ehrenrettung für die verschiedenen Gestaltungsbeiräte und das Denkmalamt unternommen werden. Die dortigen Beamten suchen in der Regel bei allen vorgelegten Projekten viel lieber Lösungen und den Ausgleich zwischen dem historischen Bild und den modernen Anforderungen und sind nicht von Vornherein bestrebt, den Bauherren Schwierigkeiten in den Weg zu legen.

Die jeweiligen Bauordnungen und die entsprechenden bautechnischen Vorschriften, hier vor allem die in ganz Österreich geltenden OIB-Richtlinen, legen dann die weiteren Rahmenbedingungen wie Erdbebensicherheit, Wärmedämmung und Barrierefreiheit fest. Es

ist halt ein Problem, wenn man in einem Haus ein Dachgeschoß mehr als 20 Meter über dem Gehsteig ausbauen will, dessen Erdgeschoß in den 1960er Jahren großzügig zu einer stützlosen Geschäftsfläche umgestaltet worden ist.

Hier ist der Statiker in hohem Maße gefordert, die notwendigen Verstärkungen durch das ganze Haus zu planen. Oder das heute so aktuelle Thema Klimawandel mit der Forderung nach dem Ausstieg aus den fossilen Brennstoffen. Früher war es selbstverständlich, dass Gasthermen eingebaut wurden, nur was macht man heute? Wärmepumpen aufstellen, die die ganze Nacht brummen, oder Dachflächen mit unzähligen PV-Elementen vollpflastern, die mit einer automatischen Schneeräumung ausgestattet sein müssen, um auch im Winter den notwendigen Strom für die Elektroheizung zu erzeugen? Auch die Barrierefreiheit ist

Neben den Widmungsthemen und bautechnischen Themen dürfen auch die rechtlichen Herausforderungen nicht aus den Augen verloren werden. Gehört das Haus einem Alleineigentümer oder einigen Familienmitgliedern, sollte es relativ schnell mit den notwendigen Zustimmungen gehen. Schwierig wird es meist, wenn in dem Haus bereits Wohnungseigentum begründet wurde und jeder einzelne Miteigentümer der Bauführung zustimmen muss. Hier kann die Aussicht auf den Einbau eines Liftes und die Attraktivierung des Eingangsbereiches und des Stiegenhauses verbunden mit der Erneuerung der Steigleitungen vielleicht ein wenig helfen, Vorbehalte gegen die befürchtete massive Lärm- und Schmutzbelastung während der Bauzeit auszugleichen.

Die gröbsten Fehler können aber im Zuge der Bauführung passieren. Das fängt mit einer fehlenden sicheren Wasserabdichtung der obersten Geschoßdecke nach Entfernen der Dachdeckung an (da soll es schon öfter zu echten Dramen gekommen sein). Es geht weiter mit der falschen Ausführung der einzelnen Dachschichten (denn ohne wirksame Dampfsperre schimmelt die Dachkonstruktion in weniger

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Zinshaus Special

Schließlich will die Bauführung gut geplant sein. Man kann für die Baustelleneinrichtung meist nur einige wenige Autostellplätze beanspruchen – ohne Kran ist es mühsam, jeden Ziegel und jedes Stück Holz in luftige Höhen zu befördern. Die Bauführung selbst sollte unbedingt in den Händen von erfahrenen Profis liegen, Fehler können in den meisten Fällen später nicht mehr ausgebessert werden – und es kann jeden Tag unendlich viel passieren.

Trotz gewissenhafter Vorbereitung ist man aber auch vor unangenehmen Überraschungen nicht gefeit, Fundamente können doch nicht so tief wie angenommen und Dippelbäume großflächig abgemorscht sein (man hat ja früher das Regenwasser in offenen Rinnen durch den ganzen Dachboden zu den WCAbfallsträngen geleitet).

Eine besondere Herausforderung ist der Ausbau des Daches eines Hauses, das weiter bewohnt wird. Denn neben der eigentlichen „Baustelle“ am Dach muss im ganzen Haus gebaut werden. Das fängt bei der oft erforderlichen statischen Verstärkung der Fundamente und der aufgehenden Mauern an, geht über den Einbau eines barrierefreien und auch für die Feuerwehr nutzbaren Liftes, geht weiter über die Erneuerung der Strom- und Wassersteigleitungen bis hin zum Einbau einer Brandmeldeanlage und einer Druckbelüftung zur Entrauchung des Stiegenhauses im Brandfall.

Gänzlich problematisch wird es, wenn die Baubehörde den Austausch aller Wohnungstüren gegen brandsichere Exemplare vorschreibt (diese müssen schon seit vielen Jahren auch im normalen Geschoßbau brandsicher sein).

Trotz der vielen möglichen Probleme kann der Ausbau des Dachgeschoßes aber ein Haus

42

ImmoFokus

beträchtlich aufwerten. Es gibt unzählige Beispiele, bei denen das Stiegenhaus nachher in nie gewohnter Pracht strahlt, alle Stockwerke über einen barrierefreien Zugang verfügen, endlich Parkplätze auf Eigengrund geschaffen wurden, die Mistkübel endlich in einem Mistraum verschwunden sind und ein eigener

Kinderwagenabstellraum geschaffen wurde.

Dazu kommt, dass das Haus durch die meist architektonisch hervorstechende Gestaltung des Dachraums schon von Weitem als ein besonderes erkannt wird. Das entschädigt dann für die unzähligen Mühen und Stolpersteine auf viele Jahre.

UNGESCHLIFFENER DIAMANT BAUBEWILLIGUNG. Die Rechtssicherheit einer Baubewilligung ist für den Preis von entscheidender Bedeutung und kann sich mit einem Plus von bis zu 30 Prozent niederschlagen.

Rustler hat mehrere hundert Rohdachbodentransaktionen der letzten zehn Jahre erhoben und die Werte entsprechend indexiert. Die Auswertung zeigt deutlich, dass die durchschnittlichen Verkaufspreise bei Rohdachböden mit rechtskräftiger Baubewilligung weit über jenen Verkaufspreisen liegen, wo keine Bewilligung existierte. „Der Durchschnittswert für Rohdachböden mit Baubewilligung ist in den letzten zehn Jahren um rund 30 Prozent höher ausgefallen als für jene ohne Bewilligung“, fasst Maximilian Kainz, der bei Rustler für den ResearchBereich verantwortlich ist, zusammen. Für einen Rohdachboden mit rechtskräftiger Baubewilligung wurden beispielsweise im Jahr 2020 im Durchschnitt rund 2.200 Euro pro Quadratmeter erzielbarer Nutzfläche erreicht. „Je mehr Wohnnutzfläche in einem Dachboden erzielbar ist, umso höher ist dessen Wert je Quadratmeter erzielbarer Nutzfläche, da sich bei geringerer Nutzfläche höhere anteilige Baukosten sowie Aufzugserrichtungskosten ergeben“, so Kainz weiter. „In Einzelfällen können auch Rohdachböden ohne Baubewilligung einen hohen Verkaufspreis erzielen, wenn ein Ausbau sehr wahrscheinlich ist oder bereits eine Einreichung bei der Baubehörde vorliegt. Grundsätzlich gilt jedoch, dass neben der Lage und der er-

zielbaren Wohnnutzfläche die Rechtssicherheit einer Baubewilligung für den Preis von entscheidender Bedeutung ist“, resümiert der Geschäftsführer von Rustler Immobilien Alexander Scheuch.

Maximilian Kainz, Rustler

Alexander Scheuch, Rustler

Fotos: Julia Wegerer

als zehn Jahren – und ohne entsprechende Wärmedämmung ist es im Winter entsetzlich kalt und im Sommer trotz Klimaanlage unerträglich heiß). Auch die Abdichtung der Terrassen ist ein heikles Thema. Es genügt nicht, dass sie später ohnehin unter einem hübschen Holzbelag verschwindet.

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