ImmoFokus Winter 2018 by Real Estate Media Group GmbH

Der ZinshausSanierer AUSTRIA’s LEADING COMPANY

Nr. 1 | EHL Investment Consulting Kategorie: Unternehmen national über 10 Mio. € Umsatz

www.ehl.at

Michael Schmidt

IFW_Inhaltsverzeichnis.indd 3

03.12.18 15:08

P1 (Headline), Innsbruck

P2, Innsbruck

P3, Innsbruck

Haus am Schottentor, Vienna

Geerdete Perspektiven „Bei neuen Projekten ist für die PEMA Gruppe besonders wichtig, eine moderne und kreative architektonische Lösung zu schaffen, die unseren hohen ästhetischen Ansprüchen gerecht wird. Erfolgreich ist eine Immobilienentwicklung aus unserer Sicht, wenn nach der Fertigstellung oder Revitalisierung eines Gebäudes ein Mehrwert für die Mieter, die Investoren und die BürgerInnen am jeweiligen Standort realisiert wurde.Wir sind bestrebt, einen urbanistischen Mehrwert für Generationen zu schaffen.” Mag. Markus Schafferer, Gründer und Mehrheitseigentümer PEMA Gruppe

PEMA Gruppe | Bruneckerstraße 1, 6020 Innsbruck | Stock im Eisen Platz 3, 1010 Wien | T +43 512 251276-10 | E office@pema.at

Der Zinshaus-Sanierer INHALT

INTERVIEW MIT MICHAEL SCHMIDT (3SI)

WINTER

Rubriken

ImFokus

Positionen & Meinungen

10 12 14 180

50 52 58 70 72 82 142 162 166 181 182 184

DER ZINSHAUS-SANIERER

MISTER INVESTMENT

VOM HERAUSGEBER EDITORIAL KURZ & BÜNDIG VORSCHAU / IMPRESSUM

Blueprint

Special von Malloth & Team 126 128 132 134 136

NACHHALTIGKEIT NACHHALTIGE INVESTMENTS EIN FENSTER NACH ASIEN DER PARADIGMENWECHSEL NACHHALTIGES BAUEN

DIE AKADEMISCHE SEITE DIE BEWEGTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT VOX FEMINA DIE ZWEI CREDUO REAL CIRCLE #15 ZU TISCH MIT ... E-COMMERCE AUSWIRKUNGEN OUTLET CENTER ANALYSE IMMOBILIE IM FOKUS TOP DEAL AUFSTEIGER / ABSTEIGER

Cover-Interview mit Michael Schmidt EHL-Investment Consulting-Chef Franz Pöltl im Gespräch

148 REKORDJAGD

S IMMO-Vorstandsvorsitzender Ernst Vejdovszky über Immobilienzyklen

132

Ein Fenster nach Asien

HkjashD Kdlh sdasldkAdsad

142

Zu Tisch mit...

162

Family Business

E-Commerce Auswirkungen

AUSGABE Im Brennpunkt: Oberösterreich

Im Brennpunkt: New World of Work

IMMOBILIENMARKT OÖ

158 TREND SCOUT

FAMILY BUSINESS

Kammerstätter Vater & Sohn

Raphael Gielgen ist für Vitra unterwegs

154 XCHANGE OFFICE Neue Arbeitsformen & - welten

102 MANGELNDE FÖRDERKULTUR IFA will in Linz mehr machen

160 FORM FOLLOWS CULTURE Hausers kritischer Blick

106 ZUKUNFTSMUSIK BIG DATA

Christian Kaindl im Gespräch

110

PLATZHIRSCH OÖ WOHNBAU

114

TEURES PFLASTER OÖ

118

FACHMARKTZENTREN

Peham kennt die Erfolgsfaktoren

120 WIRTSCHAFTSSTANDORT

Zu wenig gesicherte Flächen

122

IMV GOES OBERÖSTERREICH

Events & Awards 168 170 172 174

EARLYBIRD FRÜHSTÜCK GBB AWARDS FM DAY SOCIETY RÜCKBLICK

Kommentare 48 BITZER 54 ULREICH 56 KREMER 62 PRUNBAUER 64 BRÜN 68 WOLFINGER 74 KÖTTL

ImmoService 46 IMMOFAKTEN 186 BUCHTIPPS

Die Konstante ist die Veränderung „Visionen ohne Umsetzung bleiben geträumt.“

HENRIK SCHALLER Neuer Verlagsleiter

Mit der Winter-Ausgabe ist nun schon wieder ein Jahr vorbei. Viermal ist unser ImmoFokus erschienen, das FokusTeam hat mehr als 2.000 Seiten recherchiert, gestaltet, produziert und versendet. Wir haben unzählige Veranstaltungen organisiert und vor allem haben wir viele spannende Gespräche geführt. Gerade darauf bin ich stolz: Michael Neubauer ist ein wahrer Glücksgriff. Er ist ein geschätzter Gesprächspartner und hat sich ein Netzwerk aufgebaut, was seinesgleichen sucht. Mit ihm als Co-Geschäftsführer und Freund macht die Arbeit in unserem Verlag Spaß und auch ein allfälliger Gegenwind wird zur gemeinsamen Herausforderung. Auch für die nächsten Jahre ist unsere Aufgabe, kompetenter Zuhörer und am Puls der Branche eingebunden zu sein. Daran wollen wir gemessen werden. Die letzten Monate waren geprägt von einem Neuzugang, den wir mittlerweile kaum mehr wegdenken wollen bzw. können: Unser neuer Art-Director Jelio Anton Stefanov hat mit seinem jungen Team die Gestaltung noch besser gemacht und auch das vorliegende Magazin an vielen Stellen geprägt. Mit ihm und dem Design-Team sind wir für die nächsten Jahre bestens aufgestellt. Als Leser profitieren Sie von seinen Leistungen und können sich noch auf so manche Überraschungen freuen.

Freude war deutlich spürbar und ich bin mir sicher, Sie finden sie in diesem ImmoFokus.

Henrik Schaller: Willkommen an Bord! Nicht nur unser Wiener Büro ist neu, auch in der Führungsriege kann ich von Veränderungen berichten. Mit Henrik Schaller ist es uns gelungen, einen würdigen Nachfolger für Christian Call, der uns leider verlässt, zu finden. Viele in der Branche kennen Henrik und alle anderen wird er mit seinem Charme und seinem Kommunikationstalent begeistern. Ich bin mir sicher, mit ihm eine tatkräftige Verstärkung im Team zu haben und sein Wirken wird sicherlich in der nächsten Ausgabe im Frühjahr 2019 zu sehen sein.

2019 kann kommen Für 2019 sind wir gut gerüstet: neues Büro, neuer Verlagsleiter, unser großartiger Art-Director, unser gut vernetzter Chefredakteur und ganz viele Ideen, die darauf warten, umgesetzt zu werden. Eines kann ich Ihnen schon jetzt versprechen: wir verwirklichen unsere Träume und Visionen, denn sie sind da, um umgesetzt zu werden – hier bleiben wir uns treu! Abschließend wünsche ich Ihnen viele spannende Stunden mit dem neuen ImmoFokus und lassen Sie sich von dem einen oder anderen Artikel inspirieren!

Wir sind übersiedelt Parallel zur Arbeit an dieser neuen Ausgabe war das Team doppelt gefordert. Wir haben uns entschieden, das Redaktionsbüro in Wien innerhalb des Millennium Towers zu übersiedeln. Unser neues Büro ist deutlich heller, freundlicher und offener. Mit den neuen Räumlichkeiten erleben wir selber, dass eine Übersiedelung trotz aller Kraftanstrengung einfach ein Neustart ist. Diese Energie und

ImmoFokus

Herzlichst

Philipp Kaufmann Herausgeber

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Winter 2018

Bunt, bunter und noch mehr

as Cover-Interview (Seite 34) durfte ich mit dem ZinshausLiebhaber Michael Schmidt (3SI) führen. Sanieren statt Planieren ist sein Motto. Beim traditionellen RealCirlce, der bereits zum 15. Mal im Wiener Park Hyatt stattfand, gingen die Immobilienprofis diesmal der Frage nach wie stark die Digitalisierung Retail und Logistik verändern werden und ob vielleicht die beiden Brachen sogar zusammenwachsen. Die Ergebnisse lesen Sie ab Seite 82. Eines sei an dieser Stelle verraten. Der OnlineHandel ist auf der Straße angekommen, wird den stationären Handel – bis auf wenige Branchensegmente - aber nicht ernsthaft gefährden können. In der letzten Herbst-Ausgabe fanden Sie eine Innovation: das „Blueprint“ als „Heftim-Heft“. Die Reaktionen waren toll. Schon auf der Expo Real in München, also nur wenige Stunden nach Erscheinen, bin ich immer wieder darauf angesprochen worden. Lieber Professor Thomas Malloth, lieber Thommy, Dir und Deinem Team ist etwas ganz Tolles gelungen. Aufgrund dieses Erfolges haben wir uns dazu entschieden, Blueprint in unseren ImmoFokus zu integrieren und zu einem fixen Bestandteil zu machen. Blueprint erscheint nunmehr in jeder Ausgabe. Bei Interesse gleich auf Seite 126 weiterlesen. Die beiden PROJECT Immobilien Geschäftsführer Michael Seeberger und Dieter Schmahel plauderten mit mir bei „Zu Tisch mit …“ nicht nur über Erfolgsrezepte, sondern auch ihre nächsten Pläne, die sie in Wien umsetzen wollen und Franz Pöltl, EHL Investment Consulting, verriet im Interview

ImmoFokus

was ihn - und die ganze EHL - an der Auszeichnung als Austrian Leading Company so besonders freut. Mit gleich zwei Top-Deals könnte das herausragende Investmentvolumen 2017 auch 2018 erreicht werden. Wissen Sie, welche Deals hier gemeint sind? Bei Interesse gibt es die schon bekannten Fakten auf Seite 182. Wenn jemand eine Reise tut, so kann er was erzählen. Wir können viel erzählen. Ich habe mich nach Oberösterreich aufgemacht und prominente Immobilienexperten des Bundeslandes zum Interview gebeten. Rede und Antwort standen: Michael Baert, Ferdinand Hochleitner, Hans-Peter Kranz, Gerhard Humer und Norbert Obermayr, Christian Kaindl, Werner Pamminger, Harald Peham sowie Anton und Florian Kammerstätter. Ich hoffe Sie haben beim Lesen genau so viel Spaß, wie ich beim Führen der Interviews. Alle Gespräche finden Sie ab Seite 90.

Herzlichst Ihr

Mag. Michael Neubauer Chefredakteur

Winter 2018

Kurz & Bündig > Wohnen Wels

Neuer Wohnraum

Wohnen am Stadttor

Baufortschritt n Die Venta Real Estate Group schloss in Graz den Rohbau des Projekts Ost. am Treffpunkt Ulrich-Lichtenstein-Gasse und Conrad-von-Hötzendorf-Straße ab. Bauteil Johann mit sechs Obergeschossen wurde als erstes fertiggestellt. Neben den Arbeiten am Bauteil Bertha sind auch die Arbeiten der vier Obergeschosse des Bauteils Conrad abgeschlossen. Mehr als die Hälfte der Wohnungen sind bereits verkauft. Es können noch alle Wohnungstypen erworben werden.

Biotope City

Zuhause im Grünen n Ende November feierte das BUWOG-Projekt „Amelie“ auf den ehemaligen Coca-ColaGründen im 10. Wiener Gemeindebezirk Dachgleiche. Die Gestatlung der drei Bauteile verantwortet das Architekturbüro BKK-3. Auf dem Areal im Grünen sollen bis Sommer 2019 am Zelda-Kaplan-Weg 8-12 136 freifinanzierte Eigentumswohnungen mit jeweils zwei bis vier Zimmern entstehen. „Im Fokus stehen großzügige Gemeinschaftsflächen und private Freiräume wie Balkone, Loggien oder Terrassen mit Eigengärten für alle Bewohnerinnen und Bewohner“, so Josef Kaindl, stellvertretender Bezirksvorsteher und Vorsitzender des Bauausschusses des 10. Bezirks. Urban-Gardening-Flächen sowie der direkte Zugang zum Otto-Benesch-Parksorgen für ein Zuhause im Grünen. Die Biotope City wurde erst kürzlich als IBAKandidat für die Internationale Bauausstellung 2022 nominiert.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig

Alexander Wolfschwenger, verstärkt ab sofort das Zinshausteam von Arnold Immobilien und kümmert sich um Beratung und Verkauf.

Daniela Mikulitsch und Andreas Repolles, bilden zukünftig das neue AIRA-Vertriebsduo. Das Vertriebsgespann verkauft fortan Immobilienprojekte direkt an den Kunden und mögliche Interessenten. Beide bringen in Sachen Sales und Marketing entsprechendes berufliches Know-how mit.

News Ticker Wachstum: Wohnfonds Unilmmo: Wohnen ZBI überspringt deutlich die Eine-Milliarde-Euro-Marke. Baustart: Das BuwogProjekt „ERnteLAA“ schafft bis Mitte 2020 rund 191 nachhaltige Mietwohnungen. 160 der Mietwohnungen werden im Rahmen der Wiener Wohnbauinitiative errichtet.

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Fotos: AIRA, pegasus, BUWOG, Alexander Wolfschwenger

n Die Bau & Boden Gruppe und die ARE Austrian Real Estate Development realisieren im Herzen von Wels die beiden Wohnbauprojekte „Symbio“ und „B52“. Insgesamt sollen in unmittelbarer Nähe zu Bahnhof und Stadtzentrum 180 freifinanzierte Wohneinheiten entstehen. Das Wohnhaus „Symbio“ umfasst rund 65 freifinanzierte Wohnungen mit einer Wohnnutzfläche zwischen 48 und 118 Quadratmetern. Umgeben von Grünanlagen eigenen sie sich sowohl für den Eigenbedarf als auch zur Vermietung. Das Projekt „B52“ hingegen richtet sich an institutionelle Investoren und umfasst rund 4.100 Quadratmeter Nutzfläche in einem „Turm“ mit sieben Obergeschoßen. Das Erdgeschoss bietet Flächen für Geschäfte und Gastronomiebetriebe. In den Stockwerken darüber werden Microapartments mit einer Nutzfläche zwischen 33 bis 55 Quadratmetern realisiert. Am Dach des B52-Turms entstehen PenthouseWohnungen mit Blick über die Stadt bis ins Salzkammergut. Der Start der Bauarbeiten ist für Herbst 2019 geplant.

Kurz & Bündig > Wohnen Penzing

Zusammenarbeit n Die Synergien nutzen – das wollen der Erlanger Mezzanine-Spezialist Pegasus Capital Partner zusammen mit dem österreichischen Projektentwickler Crownd Estates bei der Umsetzung einer Wohnanlage im 14. Wiener Gemeindebezirk. Das Projekt Colibri am Schützplatz 1 besitzt eine Nutzfläche von rund 4.900 Quadratmetern. Die 62 Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen bieten eine Wohnfläche von 35 bis 135 Quadratmetern. Alle Wohnungen verfügen neben einer hochwertigen Ausstattung über einen Garten, Balkon, Loggia, Terrasse oder eine Dachterrasse. Zusätzlich entstehen 50 Tiefgaragenstellplätze. Die Fertigstellung ist für Anfang 2021 geplant. Das Projektvolumen beläuft sich auf mehr als 20 Millionen Euro.

Regionen

Investitionspotenzial n Da die Nachfrage nach Eigentum ungebrochen hoch ist, analysieren die Immobilienexperten von FindMyHome.at in welchen Randgebieten mit besonders starkem Wertwachstum zu rechnen ist. Auf dem ersten Platz befinden sich Favoriten und Simmering. Ein starkes Wohnwachstum prognostizieren die FindMyHome.at-Experten speziell bei Wohneinheiten bis maximal 50 Quadratmetern in Oberlaa und im Simmeringer Grätzl Hasenleiten. Bernd Gabel-Hlawa, Ei-

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gentümer und Geschäftsführer der österreichischen Immobilienplattform FindMyHome.at macht für dieses Wachstum drei Faktoren ausfindig: Steigende Nachfrage, wenig Angebot und nationale und internationale Investorengruppen. Ein weiteres Trendpotential zeigt sich an der Achse WienBratislava. Immer mehr Jungfamilien, aber auch viele heimische und slowakische Unternehmer siedeln sich im Raum Prellenkirchen, Hainburg an der Donau und Petronell

an.Auch in St. Pölten und Tullnerfeld steigt die Nachfrage, nicht zuletzt aufgrund der neuen Hochleistungsstrecke St. Pölten – Wien. „Attraktive Freizeitangebote und Förderungen für Familien und Unternehmen sorgen für einen verstärkten Zuzug und machen die Stadt belebt – das könnte sich schnell in steigenden Preisklassen zeigen“, so GabelHlawa. Kleinstadtidyll wird auch im Weinviertel und speziell im Raum Mistelbach als Zweitwohnsitz immer beliebter.

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Winter 2018

Das Beste, was Ihnen passieren kann.

Kurz & Bündig > Office Münchener Atlas

Deloitte-Standort n Das internationale Prüfungs- und Beratungsunternehmen Deloitte hat mit der Art-Invest Real Estate einen Mietvertrag über 13.000 Quadratmeter für das Büroensemble Atlas im Münchener Werksviertel abgeschlossen. Somit verfügt Deloitte künftig über drei Standorte im Müchener Osten und wird nach Fertigstellung der Mietflächen Anfang 2019 die ersten fünf Geschosse des Gebäudes beziehen. Das Atlas wurde Anfang 2018 von der Allianz Real Estate erworben. So ist das 62 Meter hohe Hochhaus bereits seit vielen Jahren Bestandteil der Skyline des Münchener Ostens und besticht optisch durch seine Außenfassade, die an einen Faltenwurf erinnert und eine weithin sichtbare Kugel auf dem Dach. Auf 14 Etagen bietet das Projekt Altas über 24.500 Quadratmeter Bürofläche. Neben einer idealen Verkehrsanbindung verfügt das Atlas über ca. 234 PKW-Stellplätze. Zusätzlich ensteht neben dem zentralen Hochaus ein sechsgeschossiges PlazaGebäude mit zwei Untergeschossen.

Gleichenfeier n Der Immobilienentwickler und -investor Warimpex feiert die Fertigstellung des Rohbaus für das Mogilska Office in Krakau. Mogilska Office bietet mit rund 12.000 Quadratmetern auf neun Geschossen top-moderne Büroflächen. Das Erdgeschoss bietet ausreichend Platz für Geschäfts- und Dienstleistungsflächen. Derzeit sind bereits 60 Prozent der Büroflächen vermietet. Die Fertigstellung ist bis zum Ende des ersten Quartals 2019 geplant.

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Alexandra Stoffl, wurde für ihre Dissertation von der Österreichischen Gesellschaft für Baurecht mit dem ÖGEBAU-Preis ausgezeichnet.

Vavrovsky Heine Marth, berät Volksbank Wien-Gruppe bei dem Verkauf der Unternehmenszentrale und der Anmietung des neuen Standtortes.

Alexandra Petermann, übernimmt ab sofort als einzige Frau in der obersten Führungsebene die Geschäftsführung der WSG.

News Ticker Vermietung: Nach der aufwändigen Generalsanierung und dem Umzug des bisherigen Nutzers Erste Goup, sind die Büroflächen im Objekt Mariahilfer Straße 41-43 wieder vollständig vermietet. Verkauf: Das Wiener Büro- und Lagerobjekt „U6 Center“ wurde erfolgreich an Westcore Europe verkauft.

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Fotos: x-default, Studio Huger, ATLAS

Mogilska Office

Kurz & Bündig > Office Bürovermietung

CO2-Emissionen

Flächenmäßiges Plus

Weniger pendeln

n Derzeit gibt es in Wien ca. 11,23 Millionen Quadratmeter Bürofläche, wobei rund 30 Prozent der Klasse A, 21 Prozent der Klasse B und 49 Prozent der Klasse C zuzuornden sind. Betrachtet man nun das Jahr zwei 2018 im Vergleich zu 2017, so wurden in Wien in den ersten drei Quartalen 2018 rund 165.000 Quadratmeter Büroflächen vermietet. Das dritte Quartal war mit 43.000 Quadratmetern das bisher schwächste, verzeichnet aber im Vergleich zum Vorjahr immer noch ein Plus von rund 30 Prozent. CBRE ist mit einem Anteil von 62 Prozent bei den Vermietungen klarer Marktführer. „Von den rund 43.000 Quadratmeter Büroflächen, die im dritten Quartal in Wien vermietet wurden, sind ca. 27.000

Quadratmeter CBRE zuzurechnen – hier haben wir entweder Mieter oder Vermieter beraten“, freut sich Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE. Zu den wichtigsten, von CBRE begleiteten, Transaktionen des dritten Quartals 2018 gehörten die Einmietung von Spaces im Square One am Leopold Ungar Platz 2 / Muthgasse in Wien 19 (rund 7.900 Quadratmeter) sowie im Haus am Schottentor (ca. 8.700 Quadratmeter). Außerdem begleitete CBRE die Anmietung von rund 6.500 Quadratmeter im ehemaligen PWC Haus in der Erdbergstraße 200 (KGAL). Beliebtester Bürostandort mit höchster Spitzenmiete war im dritten Quartal 2018 die Innere Stadt. Die Leerststandsrate liegt in Wien durchschnittlich bei fünf Prozent.

Prater Glacis

Exklusive Vermarktung n EHL Immobilien wurde von der IG Immobilien Management exklusiv mit der Vermarktung der Büroflächen im Prater Glacis beauftragt. In unmittelbarer Nähe zur Messe Wien, zur Wirtschaftsuniversität und zum Prater entsteht bis Sommer 2020 in der Perspektivstraße ein siebengeschoßiges Büroobjekt mit Holzfassade und großzügiger Erdgeschoßzone. Das Architekturbüro Franz & Sue plant auf 4.000 Quadratmetern Nutzfläche nachhaltige und zeotgemäße Arbeits- und Raumkonzepte. Offene Arbeitswelten und kleinere Büroeinheiten tragen zu einer weiteren Stärkung des Büroclusters Lassallestraße-Messe-Prater bei. Neben modernen Hotelkonzpeten entstehen auf der derzeit noch als Parkplatz genutzten Liegenschaft auch Serviced Appartments. Die hohe Nachfrage ermöglicht es künftigen Mietern, „die Gestaltung ihrer Büroflächen im Detail mitbestimmen zu können“, weiß Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien. „Das Prater Glacis wird dem boomenden Bürocluster Lassallestraße-Messe-Prater einen weiteren Entwicklungsimpuls geben. Repräsentative Top-Objekte, wie z.B. Viertel Zwei, Austria Campus und messecarree wien, machen diesen bereits jetzt zu einem der am stärksten wachsenden Business-Standorte der Stadt.“

n Laut einer aktuellen Studie von Regus, kann durch eine zusätzliche Schaffung von flexiblen Arbeitsverhältnissen in Österreich die Emissionen von Kohlendioxid bis 2030 um 700.000 Tonnen gesenkt werden. So fand ein unabhängiges Forscherteam heraus, dass bis 2030 in 16 Ländern mehr als 3,53 Milliarden Stunden an Pendelzeit eingespart werden können, wenn die Nutzung von felxiblen Arbeitsplätzen ansteigt. Diese Menge an Kohlendioxid entspricht der Menge, den 5,5 Milliarden Bäume in einer Zeitspanne von zehn Jahren speichern würden. Allein Österreich könnte bis 2030 durch flexible Arbeitsplatzgestaltung 700.000 Tonnen an CO2 einsparen und dabei auch noch zwölf Millionen Stunden effektiver nutzen.

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Kurz & Bündig > Retail Boutique-Hotel Lamée

Gastro-Partner n Colliers International bringt die „Burger-Manufaktur“ Le Burger in das Lenikus Boutique-Hotel Lamée auf der Rotenturmstraße in Wien. Auf rund 335 Quadratmetern wird die Burger-Kette in naher Zukunft ihre handgemachten Burger mit regionalen Zutaten anbieten. Dieser Flagship-Store von Le Burger ist bereits der sechste in Wien. „Die Anmietung im exklusiven Lenikus Boutique-Hotel Lamée durch Le Burger wird die Standortzone Rotenturmstraße weiter aufwerten“, so Retailexperte Anthony Crow. Und auch Lenikus-Unternehmenssprecherin Barbara Breulmann freut sich über die Anmietung von Le Burger: „Eine interne Evaluierung hat ergeben, dass es sinnvoll ist, einen erfahrenen gastronomischen Partner mit an Bord zu holen“, damit sowohl die Hotelgäste als auch das Stammpublikum kulinarisch verwöhnt werden können.

High Street Retail

Aufwertung n Die steigende Nachfrage durch Touristen und das Aufkommen vieler Luxusmarken, wie Chanel, Louis Vuitton, Dior und Moschino haben in den letzten Jahren zu einer Aufwertung des Retails im ersten Arrondissement in Paris beigetragen. Nun konnte der internationale Immobilienkonzern Hines mit Yves Saint Laurent (YSL) einen weiteren Flagship-Store an der Ecke der rue St. Honoré gewinnen. Zwischen dem Place Vendome und dem Louvre bezieht die Luxusmarke

Yves Saint Laurent eine Fläche von rund 74 Quadratmetern auf drei Geschossen. Die Luxusmarke hat mit diesem Off-Market-Deal durch Hines ein langfrisitges Mietverhältnis zugesichert. Mit diesem Flagship-Store wird der High Street Retail in der Innenstadt von Paris weiter aufgewertet. So konnte bereits mit Hines ein Apple Store auf der Champs Elysées eröffnet werden. Anfang 2019 wird YSL seine Tore für Shopping-Begeisterte öffnen.

Patrick Homm, wird Retailchef und neuer Teamleiter bei Otto Immobilien und wird sich unter anderem auf Highstreet-Immobilien fokussieren.

Carsten Denkler und Daniel Schuh, verstärken ab sofort den Bereich Retail Investment der BNP Paribas Real Estate. Beide übernehmen eine leitende Position als Director Retail Investment und sorgen für einen Ausbau der Geschäftsaktivitäten im Handel.

News Ticker Expansion: Immofinanz erweitert STOP SHOP Portfolio durch Zukäufe um acht auf 80 Standorte in Slowenien, Serbien und Kroatien. Eröffnung: Der größte Schuherzeuger CCC eröffnet die 25. Filiale in Kroatien. Die Filiale im neuen Shoppingcenter Max City in Pula ist auf rund 1.000 Quadratmetern die bisher größte des CCC Familen-Schuhfachgeschäfts in Koratien.

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Fotos: Christian Steinbrenner, McArthurGlen

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Kurz & Bündig > Retail Einzelhandelsmarkt

McArthurGlen

Stabil

Eine Milliarde

n Die Unternehmensgruppe EHL prognostiziert in ihrer Fallstudie zum Einzelhandelsmarkt im dritten Quartal 2018 anhaltende Trends. Auch in den kommenden Monaten wird der Einzelhandelsmarkt von Flächenreduktion in den klassischen Branchen, einem höheren Anteil an Gastronomiekonzepten und der Konzentration auf Top-Lagen bestimmt werden. Frischen Wind bringen österreichische Retailer, unter anderem HEMA, der bald weitere Shops in Graz und Linz eröffnen wird. Einkaufszentren und Shopping Center setzen derzeit auf umfangreiche Refurbishment-Maßnahmen, statt auf Neubauten oder Flächenerweiterungen. Die Mieten in den Top-Lagen sollen, so EHL, weiterhin stabil blieben, wobei sich der UBahn-Bau auf der Mariahilfer Straße zwar bemerkbar machen wird, jedoch in einem geringen Ausmaß.

n Um ein außergewöhnliches Shopping-Erlebnis zu ermöglichen, investiert Europas führender Inhaber und Entwickler von Designer Outlets McArthurGlen eine Milliarde Euro in neue Standorte und Erweiterungsprojekte. Innerhalb der nächsten drei Jahre sollen vier Neubauprojekte und sieben Erweiterungen eröffnet bzw. fertiggestellt werden. Erklärte Strategie ist es dabei, den Gastronomiebereich weiter auszubauen. So ist die Entwicklungspipeline prall gefüllt mit Projekten in Spanien, Großbritannien, Deutschland, Italien und Frankreich. McArthurGlen ist in Österreich in Parndorf und Salzburg vertreten.

Smart Retail

Digitales Schaufenster n In Zeiten von Künstlicher Intelligenz (KI), Augmented Reality (AR) und Virtual Reality (VR) muss auch das Schaufenster einer digitalen Version weichen. Das digitale Schaufenster interagiert mit den Kunden und verbindet so den Onlineshop mit dem Offlinestore. Touchscreens, so groß wie Schaufenster, ermöglichen den Einstieg in die Welt der Warenvielfalt. Beim diesjährigen Branchentreff wurde unter dem Motto „The Digital Life of Modern Times“ intensiv diskutiert, was Digitalisierung und Co. für den Handel bedeuten. Heiko Carstens von CPMS Consulting stellt bei der Konferenz fest, dass digitale Schaufenster Verkaufsflächen überflüssig machen könnten. Denn die digitale Revolution des Handels geht vom traditionellen Schaufenster weg, hin zum digitalen, interaktiven Touchscreen-Schaufenster, an dem man rund um die Uhr direkt shoppen kann. Ein überdimensionaler Touchscreen, der über Mobile Device und Gestik gesteuert und bedient werden kann, ist mit dem Online-Shop vernetzt und bietet alle Möglichkeiten, die man auch im Laden wieder findet. Auch die Beratung durch den Mitarbeiter wird digitalisiert via Sprachassistenten. So kann man nach Größen, Farben und Verfügbarkeit suchen, per QR-Code bestellen oder reservieren und direkt mit dem Mobiltelefon bezahlen, um sich die Ware nach Hause schicken zu lassen.

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Kurz & Bündig > Hotel Hotelimmobilienmarkt

Vorsicht geboten

Hotellerie-Konzepte

Premieren

B&B Hotel

Dachgleiche n Nach fünf Monaten Bauzeit feierte kürzlich der Investor Corag die Fertigstellung des Rohbaus für das erste B&B Hotel in Wien. Auf einem Grundstück von rund 1.600 Quadratmetern entsteht direkt neben dem Wiener Hauptbahnhof das B&B Hotel. Auf acht Etagen werden den Gästen insgesamt 196 Hotelzimmer – mit dem besonderen Highlight von kostengünstigen Familienzimmern – zur Verfügung stehen. Die Fertigstellung ist für Ende August 2019 geplant.

sentative Bereiche als auch individuelle Rückzugsorte. Auch die Superbude eröffnet in Wien ihren ersten internationalen Standort. Das Hamburger Unternehmen hat derzeit 178 Zimmer geplant und setzt dabei auf ein junges Konzept. ZUKO hingegen fungiert als Home-Office-Hybrid und kommt ursprünlich aus Amsterdam. Auf sechs Geschossen sollen Ruheoasen, die zum Arbeiten und Wohnen einladen entstehen.

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Cai-Nicolas Ziegler, wird neuer CEO der Immowelt Group und wird das Unternehmen mit seinem digitalen Knowhow zu mehr Wachstum führen.

Marcus Neumann, übernimmt ab sofort die Geschäftsführung der neu gegründeten Tochtergesellschaft Arbireo Retail Invest der Arbireo Capital AG.

Josef Pirker, übernimmt neue Aufgaben und wird zusätzlich zu seiner Funktion als Managing Director bei Rungis neuer Operations Director bei Metro.

News Ticker Auszeichnung: QO Amsterdam wurde mit dem Preis „Hotelimmobilie des Jahres 2018“ ausgezeichnet. Ergebnisplus: Motel One verzeichnet im dritten Quartal 2018 dank hoher Auslastung und preisgekröntem Konzept ein Ergebnisplus von 25 Prozent. Motel One ist nach der Eröffnung in Glasgow nun in neun europäischen Ländern vertreten.

ImmoFokus

Fotos: Janusch, siuz, Bloomimages

n Mit dem Projekt Prater Glacis feiern gleich drei neue Hotellerie-Konzepte im Jahr 2020 Premiere in der Wiener Leopoldstadt. Beim Spatenstich-Event stellte die IG Immobilien erstmals drei der zukünftigen Mieter der Öffentlichkeit vor: Hampton by Hilton, Superbude und ZOKU. Für Hampton by Hilton wird es mit 192 Zimmern der erste Standort in Österreich und bietet auf rund 1.150 Quadratmetern bebauter Fläche sowohl reprä-

n Laut einer Umfrage des Investment Barometer, die jährlich rund um die Expo Real in München initiiert ist, ist die Stimmung zwar gut, der Trend jedoch schlecht. In Zahlen bedeutet das, dass der GesamtIndex des aktuellen hospitalityInside Investment Barometer Herbst 2018 um 5,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr fällt. Auch der Business Index, die Bewertung der eigenen geschäftlichen Situation fällt um 3,9 Prozent. 79 Prozent der Befragten beurteilen die aktuelle Situation ihres Unternehmens mit „gut“ oder „sehr gut“. Bei der Frage nach der Zukunft dominiert die Vorsicht: 69 Prozent der Befragten erwarten für die kommenden sechs Monate eine „gute“ bis „sehr gute“ Entwicklung. Im Vorjahr waren es noch 80,6 Prozent. Vergangenes Jahr rechnete auf der Expo Real noch niemand mit einer Verschlechterung, jetzt aber sind es 9 Prozent. Somit sinkt der Expectation Index um 6,1 Prozent. Auch auf der Operationsseite geben sich die Teilnehmer verhaltener als vor einem Jahr – der Operation Index sinkt um 4,8 Prozent.

Kurz & Bündig > Hotel Art Hotel Vienna

Graffiti-Fassade n Im Art Hotel Vienna ist der Name Programm. So verpasste die Graffiti-Künstlerin Sarah „siuz“ Kupfner im Auftrag der 3SI Immogroup der Fassade des Art Hotel Vienna eine neue Optik. Die 3SI Immogroup bestizt neben dem Art Hotel Vienna auch das Hotel Klimt. Auf rund 120 Quadratmetern ziert nun ein Schwalbennest vor blauem Hintergurnd die Fassade am Hauseingang und schwingt sich dann zum dritten Stockwerk hinauf. Das Schwalbennest symbolisiert einen Ort der Geborgenheit und Wohlfühlen für immer wiederkehrende (Stamm-)Gäste. Hinter der neu gestalteten Fassade des Art Hotel Vienna erwarten Gäste auf 48 Zimmern inklusive 12 Studios über hundert verschiedene Kunstobjekte – von zeitgenössischen Bildern bis zu Skulpturen.

Frankfurt am Main

Leonardo Nummer vier n Direkt am Messegelände , im Frankfurter Europaviertel plant Leonardo Hotels den Neubau eines Drei-Sterne-Superior-Hotels mit 348 Zimmern auf acht Etagen. Dies wäre für Leonardo Hotels der vierte Standort in Frankfurt am Main. Das Hotel soll direkt neben einem 66 Meter hohen Büro-Turm entstehen und im Jahr 2021 eröffnen. Eigentümer des Grundstücks ist die PGE

Grundstücksgesellschaft Europaviertel GmbH, eine Projektgesellschaft der Paulus Immobiliengruppe aus Grünwald sowie Patron Capital, London. Das Hotel in der Europaallee wird über eine Gesamtnutzfläche von rund 14.900 Quadratmeter verfügen. Als Architekt für das Gesamtprojekt wurde Eike Becker vom Architekten Haus Berlin ausgewählt.

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Winter 2018

Kurz & Bündig > Logistik Logistikpark Trebur

Vollvermietung n Das auf Transport und Logistik spezialisierte Unternehmen RWL hat eine Mietvertrag über rund 39.000 Quadratmeter Lagerfläche im Logistikpark Trebur bei Frankfurt am Main abgeschlossen. Vertragspartner ist die Deutsche Logisitk Holding (DLH). Das Unternehmen RWL ist auf Lebensmittelund Automobillogistik tätig und übernimmt die Logistikflächen sukzessive in drei Phasen zur baulichen Fertigstellung des Projekts. So umfasst der Logistikpark rund

102.000 Quadratmeter Lager- und Logisitkflächen, wobei im Rahmen der Projektentwicklung auch veraltete Gebäudekörper rückgebaut werden mussten und die Bestandsmieter somit im laufenden Betrieb in die Neubauten umgezogen sind. RWL ist ein weiterer Bestandsmieter neben der NagelGroup, die auch ca. 43.000 Quadratmetern ein Kühllager für Frischelogisitk betreibt. Rund fünf Monate vor der Fertigestellung ist der Logistikpark somit vollvermietet.

Go Asset

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig

Tobias Hartmann, ist ab sofort neuer CEO der Scout24 AG und löst damit Gregory Ellis ab. Zugleich wurde der zum Vorstandsvorsitzenden ernannt.

Arno Wohlfahrter, übergibt sein Amt als Generaldirektor von Metro und hatte zuletzt die Position Head of Retail Sales Private- & SME Customers inne.

Matthias Feske, bildet zusammen mit Christoph Scharf die neue Doppelspitze im Bereich Retail Services von BNP Paribas Real Estate.

n Wird 2019 wieder ein Rekordjahr für die Assetklasse Logistikimmobilien? Stellt man diese Frage Andreas Liebsch, Geschäftsführer der österreichischen Go Asset Development, dann ist das völlig unerheblich, denn die „Logistik bleibt ein enormer Trend.“ Vergangenes Jahr wurden allein in Deutschland über 5,5 Milliarden Euro in diese Assetklasse gesteckt. Laut Liebsch spielt Österreich als Investitionsstandort jedoch nicht in dieser Liga mit. Einiges an Entwicklungspotenzial lässt sich jedoch im osteuropäischen Raum erkennen, etwa in der Slowakei, in Polen und der Tschechischen Republik. Zusätzlich wolle sich Go Asset in Zukunft auch auf die südeuropäischen Länder Slowenien, Serbien und Kroatien konzentrieren. „Während alle auf die Trendmärkte blicken, entwickeln wir in SEE und CEE die Produkte von morgen“, so Andreas Liebsch.

News Ticker Ankauf: Die Allianz Real Estate (ARE) hat ein 55.000 Quadratmeter großes Logisitik-Zentrum bei Parma in Norditalien gekauft. Zusätzlich investiert die ARE in Logistikimmobilien im asiatisch-pazifischen Raum. Vermietung: RLI Investors vermietet 10.000 Quadratmeter Logistikfläche an die G. LAche Spedition im „Log Plaza Wankelstraße“ in Kerpen.

ImmoFokus

Fotos: go asseti, BNP Paribas Real Estate, kathi-schiffl-2018, RLI Investors & Olaf Mahlstedt

Weitblick

Kurz & Bündig > Logistik RLI Investors

Auf Erfolgskurs n Mit der Vermietung von ingesamt 16.800 Quadratmeter Fläche schließt der unabhängige Fondsmanager RLI Investors die Vollvermietung für ein Objekt in Lehrte bei Hannover ab. Damit ist das Fonds-Portfolio RLI Logistics Fund – Germany I und II mit einer Gesamtfläche von 736.000 Quadratmeter vollvermietet. Rund 27.300 Quadratmeter Logistikfläche entfallen auf das Objekt in Lehrte. Die spanische Sesé-Gruppe mietet unter anderem als international tätiger Logisitkdienstleister eine Fläche von rund 10.350 Quadratmeter. Dieser Erfolgskurs zeigt, so Sandra Martel, Vermietungsmanagerin bei RLI, wie binnen kurzer Zeit nicht nur der Leerstand des Fonds-Portfolios behoben, sondern auch ein nachhaltiger Cashflow für die Anleger gesichert werden konnte. Laut einer Studie belegt RLI derzeit Rang 6 der Logistikinvestoren in Deutschland.

Marktreport Deutschland

Angebot wird kleiner

n Laut des aktuellen „Marktreport Logistikimmobilien“ von Arcadis liegen die Spitzenrenditen für moderne deutsche Logistikimmobilien in sehr guten Lagen nur mehr bei 4,5 Prozent. In der Schweiz fiel diese Zahl mit 4,2 Prozent noch geringer aus, wobei Investoren in Österreich mit 5,5 Prozent noch etwas mehr profitieren. Trotz dieser Zahlen ist der deutsche Markt für Logistikimmoblien bei ausländischen Geldgebern besonders beliebt. Ihr Anteil machte im vergangenen Jahr rund 73 Prozent aus. Deutlich geringer ist dieser Anteil in Österreich mit nur 27 Prozent. Marcus Hermann, CEO von Arcadis Europe Central weiß, dass der deutsche Markt für ausländische Investoren „vor allem aufgrund der wirtschaftlichen Stabilität und des noch vergleichsweise großen Angebots an Objekten interessant ist. Dieses Angebot wird nun allerdings zunehmend kleiner.“ Hinzukommt, dass der Staat die Neuerschließung von Industrie- und Gewerbeflächen an Stadtgrenzen immer stärker reguliert. Gleichzeitig konkurrieren vor allem in Ballungszentren Gewerbeinteressen mit jenen zur Schaffung neuen Wohnraums. Die Lösung: Logistikflächen sollen in Zukunft zweigeschossig oder unterkellert gebaut werden, um die Flächenausnutzung zu maximieren.

Winter 2018

Kurz & Bündig > Invest Rendity Income

Crowdinvestment

145-Millionen-Transaktion n Das RellingHaus ist eine der bekanntesten Büroimmobilien im Ruhrgebiet und prägt das Stadtbild in Essen. Die Immobilie beseht aus sieben Gebäudeteilen, die miteinander verbunden sind und eine Höhe von bis zu 21 Geschossen erreichen. Bereits seit 2004 hat die Union Investment das Gebäude im Bestand gehalten. Nun verkauft sie es für 145 Millionen Euro an Aegila Capital Managment. Die Investment- und Beratungsgesellschaft hat ihren Fokus auf europäische Immobilien-

Investments und tätigt mit dieser Transaktion ihr zweites Investment in Kontinentaleuropa. Im südlichen Stadtzentrum bietet das RellingHaus eine Mietfläche von rund 56.000 Quadratmetern. Zusätzlich sind rund 43.600 Quadratmeter an die Evonik Industries AG und weitere 12.300 Quadratmeter an thyssenkrupp vermietet. Das RellingHaus ist mit dem Breeam „Excellent“ Zertifikat ausgezeichnet und somit besonders nachhaltig.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig

Rüdiger von Stengel, wechselt in den Aufsichtsrat der DIH und gibt mit Ende des Jahres seine Funktion als operativer Geschäftsführer ab.

Alexander Hundt, verstärkt als Senior Consultant Regional Investment das regionale Investment-Team der BNP Paribas Real Estate.

Ferdinand Spies, wird Geschäftsführender Gesellschafter der Art-Invest Real Estate und sich auf Controlling & Personal konzentrieren.

Barings Real Estate

Meilenstein n Der weltweit größte Immobilien-Investmentmanager Barings Real Estate hat fünf Bürogebäude im Avalon Business Park in Madrid, Spanien erworben. Die 20 Mieter der rund 24.495 Quadratmeter großen Fläche sind vorwiegend aus den Bereichen IT/Technologie und Engineering. „Unsere erste Bürotransaktion in Madrid ist ein weiterer Meilenstein unserer Engagements in Spanien. Für den Büromarkt erwarten wir in den kommenden Jahren Mietpreiswachstum und Wertzuwächse“, so Gunter Deutsch, European Head of Transactions bei Barings Real Estate. Baring will künftig zusätzlich selektiv auf den Mietwohnungsbau und Studentenheime setzen.

News Ticker DC Tower III: Greystar Real Estate Partners schließen den Kauf von DC Tower III in Wien ab. Premiere: Union Investment hat mit dem Erwerb des Objektes Frederiksborggade 5 in Kopenhagen ihre erste Immobilientransaktion in Dänemark abgeschlossen. Das Objekt geht in den Bestand des Offenen Immobilien-Publikumsfonds über.

ImmoFokus

Fotos: Art-Invest Real Estate

RellingHaus

n Rendity startet das erste Projekt seiner neuen Investmentschiene „Rendity Income“ in der Bräuhausgasse 7-9 im fünften Wiener Gemeindebezirk. Die Anleger können in voll vermietete Bestandsimmobilien investieren und dadurch laufend Einkünfte erzielen. So kann sich die Crowd mit insgesamt einer Million Euro an dem Gewerbe- und Wohnprojekt nahe der U4-Station-Pilgramgasse beteiligen. Die Laufzeit beträgt 48 Monate, mit einer Rendite von vier Prozent bei vierteljährlicher Ausschüttung. Das Kapital wird am Ende der Laufzeit an die Investoren zurückgezahlt. Das Zinshaus aus der Gründerzeit wurde um einen Neubau erweitert und weist eine vermietbare Fläche von rund 3.740 Quadratmetern verteilt auf 16 Tops, Lager- und Kellerräumen auf. Die jährlichen Mieteinnahmen belaufen sich auf 450.000 Euro.

Kurz & Bündig > Invest LaSalle

Luna-Ankauf n Der Investmentmanager LaSalle hat für seinen Fonds Encore+ das Bürogebäude Luna im Komplex Plaza Arena in Amsterdam erworben. Der Kaufpreis für das Class-Gebäude betrug 55,6 Millionen Euro. Der Kauf ist für den Fonds die vierte Akquisition in den Niederlanden. Verkäufer der Immobilie ist der niederländische Immobilienmanager PingProperties. Das neungeschossige Luna-Gebäude befindet sich im Amsterdamer Südosten, dem zweitgrößten Büroviertel der Stadt. Die rund 15.600 Quadratmeter Gesamtnutzfläche sind vollständig vermietet und dient der TMF Group sowie der Stryker Corporation als regionaler Hauptsitz. David Ironside, Fondsmanager des Encore+ prognostiziert eine weitere Verbesserung der Investmentbedingungen in Amsterdam.

Haus der Seefahrt

Stil-Ikone wechselt Besitzer n Zwischen der Speicherstadt und der Elbphilharmonie befindet sich eine echte Stil-Ikone: Das „Haus der Seefahrt“. Architektonisch zeichnet sich das Objekt durch seinen Außenpfeilerbau mit den daraus resultierenden frei einteilbaren Etagen sowie der repräsentativen Sandsteinfassade mit Jugendstilornamenten aus. Die Art-Invest Real Estate hat das Gebäude, das zu Beginn des 20. Jahrhunderts errichtet wurde für ein von ihr verwaltetes Sondervermögen erworben. Die rund 3.300 Quadratmeter Mietfläche sind größtenteils an Mieter aus den Bereichen Medien, Kommunikation und Marketing vermietet. „Wir freuen uns, unser Hamburger Immobilienportfolio um eine weitere StilIkone in toller Lage erweitern zu können und blicken gespannt auf die damit verbundenen Aufgaben“, sagt Johannes L i c h te n t h a l e r Niederlassungsleiter und Partner bei Art-Invest Real Estate.

Wir haben was Besseres auf Lager.* IMMOBILIEN

www.dpcimmobilien.at CMYK: C 100 | M 30 | Y 30 | K 20 RGB: 0/127/137 Web Hex: #007f89 Pantone: 3145 c / u RAL: 5021 HKS: 52 (nur angenähert)

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Winter 2018

*hochwertige Investmentobjekte, Logistikimmobilien, moderne Büros, top Wohnungen

Kurz & Bündig > Digital Eaton

Smart im Bestand

Coworking Management

Cobot neu mit Tapkey

venbona.com

Kauf und Verkauf n Die Bieterplattform venbona.com ist die Immobilienplattform der nächsten Generation und widmet sich auschließlich dem Kauf und Verkauf von Immobilien. Erst wenn die Immobilie erfolgreich zum besten Online-Gebot verkauft wurde, fallen Plattformkosten an. Neben der Möglichkeit ein Inserat mit integriertem Bietersystem zu schalten, können auch Immobiliendienstleister und Makler kostenlos auf venbona.com Werbung in eigener Sache machen.

Partnerschaft sind, Zeit und Kosten zu sparen. Auch Coworking-Betreiber profitieren von dieser Erweiterung, weil sie sich nun stärker auf den Ausbau ihrer Community und neuen Kunden konzentrieren können. Zusätzlich eröffnen sich Wachstumspotenziale für Anbieter aus anderen Branchen, zum Beispiel auch Firmen aus der Automobilindustrie. So kann der physische Schlüssel dank Cobot und Tapkey bald der Vergangenheit angehören.

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig

Christian Boschitz, ist neuer Geschäftsführer der Schmid Immobilien Management GmbH, einer Tochter der IMV-Gruppe.

Sasa Radic, übernahm mit Anfang November das Steuer der Conda Crowdinvesting Austria und löst somit Katharina Ehrenfellner ab.

Erwin Haselberger, verantwortet als Direktor die Bereiche Vertrieb & Marketing der ifa Institut für Anlageberatung AG.

News Ticker my-PV wärmt Avocadofarm: Eine westaustralische Avocado-Farm erzeugt mit dem Photovoltaik-Power-Manager AC•Thor warmes Wasser aus überschüssigen Solarstrom. Award: Bis 15. Februar 2019 können Bewerbungen für den PropTech Innovation Award 2019 eingereicht werden.

ImmoFokus

Fotos: realxdata, conda_kl

n Die web-basierte Coworking Management Applikation Cobot ist um die Zutrittslösung von Tapkey erweitert worden. Ohne herkömmliche Schlüssel verwenden zu müssen, können Coworking-Betreiber mit Cobot und Tapkey ab sofort den Zutritt zu ihren Spaces managen, indem sie ihren Nutzern Zugangsberechtigungen mit dem Smartphone verschaffen. Coworking Spaces sollen so ermöglicht werden und ihr Management soll vereinfacht werden. Weitere Ziele dieser

n Der führende Anbieter von Energiemanagement-Lösungen Eaton hat gute Nachrichten: Gebäudeautomation und Haussteuerung sind nicht nur etwas für Bauherren, die gerade in der Planungsphase sind, die Technologien lassen sich auch in Bestandsimmobilien installieren. Kein Bohren und Verputzen ermöglicht es vor allem in denkmalgeschützten Häusern und Mietwohnungen, zusätzliche Kabel zu vermeiden. Auch das Vernetzen der verschiedenen technischen Geräte können das Leben erleichtern. Kameras können via Life-Bilder ganz einfach die Frage beantworten, ob noch genug Butter zuhause ist. Auch die Frage, ob der Herd noch an ist, lässt sich ganz bequem unterwegs per App überprüfen und steuern. Ist man dann endlich zu Hause angekommen und will die Butter mit musikalischer Untermalung in der Pfanne schwenken, kann man sein wireless Wohnzimmer nutzen und die Stereoanalge via App mit dem Smartphone oder Tablet bedienen. Durch die Kombination erhält man ein smartes Heim – ganze ohne große Umbauten.

Kurz & Bündig > Digital realxdata

Ausgezeichnetes PropTech n Das renommierte Magazin The Hundert kürte den Service-Partner realxdata zu den 100 innovativsten Startups Deutschlands. Das PropTech mit Sitz in Berlin ist auf Immobilienportfolios und Standortanalysen spezialisiert. Aus 650 Einreichungen wählte die hochkarätig besetzte 42-köpfige Jury nur zwei PropTechs aus – realxdata und die Hausverwaltungsplattform casavi. realxdata digitalisiert, strukturiert und visualisiert als unabhängiger Service-Partner Immobilienportfoliodaten für Kunden aus der Finanz- und Immobilienbranche. So werden die Daten KI-basiert mit Kennziffern, die den Immobilienmarkt beeinflussen verknüpft. Dieses Vorgehen ermöglicht Marktanalysen,

Objekt- und Portfoliobewertungen auf Knopfdruck. Derzeit engagiert sich realxdata für die Engel & Völkers Investment Consulting GmbH, indem sie Big-DataAnalysen in den Bereichen Portfolios, Vermarktung und Marktrecherchen durchführt. Das PropTech wurde 2016 in Berlin gegründet und beschäftigt derzeit 20 Mitarbeiter. Geschäftsführer sind Titus Albrecht, Iñaki Merino, Stefan Nusche und Daniel Sprünker. Doch trotz aller Euphorie gibt Titus Albrecht, Gründer und Geschäftsführer der realxdata GmbH zu bedenken: „Dass nur zwei PropTechs vertreten sind, zeigt aber auch, dass die Immobilienbranche im Bereich Innovation noch viel Arbeit vor sich hat.“

Arbeitswelten

Wohlfühlen angesagt n Das Büro der Zukunft muss kreativer, vernetzter und flexibler werden. Der zweite Trendguide „From Implicit to Implementation“ beschreibt, was Unternehmen tun können, um das „Implicit Office“ Realität werden zu lassen. Die Grundvoraussetzung für eine gelungene Arbeitswelt ist und bleibt, dass sich die Mitarbeiter in der Immobilie wohlfühlen und sich mit ihr identifizieren können. So sollten Mitarbeiter einbezogen werden, wenn ein Umbau ihrer Büros oder ein Umzug geplant ist. Der Austria Campus und The Icon Vienna der Signa sind Officekomplexe, die demonstrieren, wie moderne Arbeitswelten zur Realität werden.

Kulturförderung? In St. Pölten bedeutet das auch: Industriekultur fördern. Industrie wächst, indem sie sich wandelt. So wie sich der Industriestandort St. Pölten gewandelt hat: zu einem Zentrum der Innovation, eingebettet in 60.000 Bildungsplätze am Standort.

Donauhafen

Die Stadt fördert Ansiedlung und Expansion größerer Industriebetriebe mit bis zu 6.000 Euro pro Arbeitsplatz. Nähere Infos dazu finden Sie in den Richtlinien auf unserer Website. Weil Industrie inspiriert.

A1 Wien – München Altstadt „after office“

Expansionsraum 5 Minuten zur ÖBBHochleistungsstrecke

Winter 2018

Stadt St. Pölten | Zukunftsentwicklung, Wirtschaft und Marketing | Wirtschaftsservice ecopoint

Rathausplatz 1, A-3100 St. Pölten | Tel: +43 2742 333-2900 | ecopoint@st-poelten.gv.at | www.ecopoint.info/download

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement FI-Schalter

Prüf-Tipps

Lichtlösung

Arva Pendelleuchten n Seit über 100 Jahren zählt das Lyceum Alpinum im bündnerischen Zuoz zu den bekannten und renommierten, internationalen Privatschulen der Schweiz. Nun wurde der Campus erweitert und Ribag durfte eine neue und zeitgemäße Lichtlösung für den Speisesaal liefern. Das Architekturbüro Renato Maurizio und Maloja übernahm die Gestaltung der Campuserweiterung. „Das Gebäude ist architektonisch wie geschaffen für die Arva Pendelleuchte. Das Design und die Farbwahl harmonieren optimal mit der Innen-

einrichtung. Der hohe indirekte Lichtanteil öffnet den Raum nach oben und das angenehm breitstrahlende Licht der Arva beleuchtet die Tische des Speisesaales auf ideale Art und Weise“, begründet Roberto Albasini von Futuraluce die Wahl der Leuchten. So unterstreicht die herabgependelte Arva den lokalen Charakter der „Chesa Urezza“ mit seinen hemischen Materialien und garantiert eine passende Lichtstimmung, völlig gleich, ob ein Tisch direkt unter einer Leuchte steht oder nicht.

n In jedem Sicherungskasten gibt es ihn: den FI-Schutzschalter. Ein unscheinbarer Schalter, der meist sträflich vernachlässigt wird. Doch dieser Schalter kann Ihr Leben retten – aber nur, wenn er funktioniert. Fällt der Föhn in die Badewanne und der Strom fließt über die Erde und nicht über das Kabel ab, unterbricht der FISchalter den Stromkreis binnen weniger Millisekunden. So lohnt es sich laut Hersteller die Funktionsweise des Schalters zwei Mal im Jahr zu überprüfen. Der Anbieter von Energiemanagement-Lösungen Eaton gibt hilfreiche Tipps, wie und wann man den FI-Schalter am besten testen kann: Einfach den schwarzen Hebel nach unten drücken, dann sollte sich der komplette Strom abschalten. Sollte dies nicht der Fall sein, sollte die Anlage dringend durch einen Elektrotechniker überprüft werden. Als idealen Zeitpunkt empfiehlt Eaton die Wartung mit der Zeitumstellung zu verbinden.

Norbert W. Scheele, freut sich als Director of Country bei C&A über die Übernahme von drei Vögele Filialen in Völs, Liezen und Feldbach.

Peter Schrattenholzer und Oliver Attensam, freuen sich über ein Umsatzplus auf fast 67 Millionen Euro der Attensam Unternehmensgruppe. Bis 2030 soll die 100 Millionen-Euro-Marke durchbrochen werden.

News Ticker Ergänzung: Der führende Hersteller von Abwehrprodukten und Perimetersicherheitslösungen Hesco stellt auf der diesjährigen International Security Expo die Crash-gestete Zugangskontrollbarriere M40 P2 vor. Sponsor: Telenot wird offizieller Sponsor ausgewählter Events des Audi FIS Ski Alpin und FIS Skisprung Weltcups 2018/19.

ImmoFokus

Fotos: C&A, Martin Steiger, ribag, Eaton, Meljac

Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig + Kurz & Bündig

| BA12-15G |

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Meljac

Messing-Kollektion n Der führende Hersteller von hochwertigen Schaltern Meljac stellt eine neue Kollektion aus massivem Messing vor. Die Kollektion Cannelée zeichnet sich durch eine gewellte Oberfläche aus und ist in dieser Form völlig neu auf dem Markt. Die Schalter aus massivem Messing entstanden aus einer Partnerschaft mit dem Architekten Jean-Michel Wilmotte. So zeigt der Schalter JMA der Serie Cannelée das Know-how der Marke und die Qualität französicher Fertigung. Das besondere Design der Kollektion wird durch eine direkt bearbeitete 6,5 Millimeter starke, massive Messing-Oberfläche erzeugt. Die Platte ist in zahlreichen Ausführungen und RAL verfügbar. So kann der Farbton des Schalters individuell, entsprechend der Meljac-Farbpalette gestaltet werden. Für ein Mehr an Individualität besteht auch die Möglichkeit der Personalisierung etwa durch Siebdruck und Gravur. Auch die Anpassung an Standardgehäuse ist möglich.

Der erste Controller, der in jedem Raum willkommen ist. Integrale Gebäudeautomationslösungen: z. B. mit dem BC9191.

www.beckhoff.at/building

KMLS

Modell „Lichtwert“ n Das Modell „Lichtwert“ stellt ein in Deutschland neuartiges Revenue Share Modell für Bestandshalter und Projektentwickler vor. Der Clou: die Investition in energieeffiziente LED-Technologie amortisiert sich nicht nur nach kurzer Zeit für den Vermieter, auch der Wert der Immobilie wird dabei deutlich gesteigert. Das Modell ‚Lichtwert‘ eignet sich insbesondere in Industrie, Logistik, Handel und Krankenhäusern sowohl für die Umrüstung von Bestandsgebäuden als auch für Neubauten. Ein reales Projektbeispiel mit einer Wertsteigerung von 2.1 Millionen Euro findet sich in einer Logisitkhalle mit 40.399 Quadratmeter in Nordrhein-Westfalen. Das Modell „Lichtwert“ ist auch als „Mietlicht“-Medell realisierbar und bietet vor allem für den Vermieter die Möglichkeit, hohe Investitionskosten im Zuge einer Umrüstung zu reduzieren. Das „Mietlicht“-Modell kommt vor allem bei Baumärkten zum Einsatz.

Der Raum-Controller BC9191 bündelt die Standardfunktionalitäten zur Einzelraumsteuerung in einer kompakten Bauform. Zentrale Informationen werden per Ethernet mit der übergeordneten PC-Ebene ausgetauscht. Damit ist der BC9191 ein exzellentes Beispiel für die integrale Gebäudeautomation von Beckhoff auf der Grundlage der offenen, PC-basierten Steuerungstechnik: Alle Gewerke werden von einer einheitlichen Hard- und Softwareplattform gesteuert, bestehend aus skalierbaren Steuerungen, passgenauen I/O-Lösungen und der Automatisierungssoftware TwinCAT. Durch die optimale Abstimmung aller Gewerke werden die Energieeinsparpotenziale über die Energieeffizienzklassen hinaus voll ausgeschöpft. Für alle Gewerke stehen vordefinierte Softwarebausteine zur Verfügung, die das Engineering enorm vereinfachen. Funktionserweiterungen oder -änderungen sind jederzeit möglich. Die Systemintegration erfolgt über die gängigen Kommunikationsstandards Ethernet, BACnet/IP, OPC UA oder Modbus TCP.

Die ganzheitliche Automatisierungslösung von Beckhoff:

Flexible Visualisierung/ Bedienung

Skalierbare Steuerungstechnik, modulare I/O-Busklemmen

Modulare SoftwareBibliotheken

Herbst 2018

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Photovoltaik

„In-Putz“-Anlage

Nutanix Acropolis

Softwareerweiterung n Daten im Falle eines Stromausfalls effektiv sichern? Die Softwareerweiterung von Eaton der Intelligent Power Management-Lösung für hyperkonvergente Infrastrukturen von Nutanixmacht macht dies möglich. Und das auch ganz bequem von unterwegs, denn die neue Version der Software erlaubt die vollständige Integration mit der hyperkonvergenten Infrastrukturplattform Nutanix Acropolis. Dadurch erhöht sich unter anderem der Schutz geschäftskritischer Daten bei

Stromausfällen. So können Acropolis-Anwender durch die Integration mit Eatons Intelligent Power Manager bei Stromausfällen den Nutanix Acropolis Hypervisor per Fernsteuerung herunterfahren. „Mit der Einzelknoten-Option, sowie der bald verfügbaren Version als Cluster mit zwei Knoten liefert die Nutanix Enterprise Cloud eine optimale Business Continuity-Lösung für Unternehmen“, weiß Harald Trapp, Software Connectivity Engineer bei Eaton.

n Im Zuge einer Sanierung eines Frankfurter Wohnhauses wurde die weltweit erste „In-Putz“ -Photovoltaik-Anlage auf Basis organischer Photovoltaik (OPV)Technologie umgesetzt, teilten die kooperierenden Unternehmen DAW SE und Opvius mit. Es handelt sich um ein multifunktionales Fassadensystem, das in der Putzebene des Gebäudes liegt. Das OPV-System soll als „aktive Komponente“ die Funktionalität des Wärmedämm-Verbundsystems verbessern. Bisher war die Integration von Photovoltaik-Anlagen fast nur in Neubauprojekten möglich. Das entwickelte System jedoch ist auf alle Gebäudetypen und Fassaden, die heute mit WDVS gebaut werden, übertragbar und stellt eine tatsächliche Lösung für die Problematik von PV-Fassaden im Bestand dar. So erfährt die Fassade nicht nur eine energetisch wertvolle Komponente, sondern auch eine ästhetische Aufwertung.

40 Jahre Facilitycomfort

n Mit einer Jubiläumsfeier in der Firmenzentrale Spittelau blickt Facilitycomfort auf 40 Jahre Erfahrung im Facility-Management zurück. So konnten sich die Gäste vor Ort von den Zusatzleistungen wie der Objektsichherheitsprüfung und technologischen Innovationen wie der HoloLens überzeugen. Geschäftsführer Manfred Blöch erkennt in der Digitalisierung und Technologisierung die zentralen Herausforderungen in der FM-Branche und mahnt dabei, den Men-

schen jedoch nicht zu vergessen. „Wir beschäftigen uns dabei mit Predictive Maintenance, Sensorik und auch der Hololens als Möglichkeiten für den Betrieb. Dienstleistung ist aber durch Menschen zu erbringen. Die Digitalisierung wird im Softwarebereich oder bei Aufzeichnungen bzw. Dokumentationen angewandt und Prozesse erleichtern. Die Herausforderung wird sein, die Mitarbeiter bei den Themen am Laufenden zu halten und auszubilden.“

News Ticker Investorensuche: Sachsens Landeshauptstadt Dresden stellt drei neue Investitonsprojekte vor. Neben der „Stadtverwaltung der Zukunft“ ist unter anderem auch ein neuer Busbahnhof geplant. Marktführer: Austria Email hat sich mit einem deutlichen Umsatzplus 2018 als Marktführer bei Wärmepumpen in Österreich etabliert.

ImmoFokus

Fotos: Eaton, Alex Schwander

Jubiläum

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement Smart Home

Vernetzt n Die Smart-Home-Lösung von T-Mobile soll nicht nur dabei helfen, dass Zuhause gegen Einbrecher zu sichern, sondern neben zusätzlichem Komfort die Energiekosten senken. So kann man mit der „T-Mobile Smart Home“-App bequem von unterwegs verschiedenste Geräte und Einrichtungen wie Heizung, Licht oder Rauch- und Bewegungsmelder steuern. Die Komplettlösung von T-Mobile integriert dabei verschiedene Funktionen und Hersteller, die sich modular erweitern lassen. Der offene Plattform-Charakter der Smart Home Lösung wird von über 240 Geräten sowie unteschiedlichen Funkstandards unterstützt. Sämtliche Daten, die bei der Nutzung der App entstehen sind gesichert. Die technische Plattform Qivicon bietet, laut AV-Test „sehr guten Schutz“. Die Starterpakete Safety und Comfort bestehen aus einer Basisstation, der Home Base, drei Smart Home-Geräten und einer App für Smartphones (kompatibel mit Android und iOS) und für die Apple Watch. Alternativ kann T-Mobile Smart Home nur mit der Home Base ohne zusätzlichen Komponenten erworben werden.

Externes Facility Management

Wachstum n Bis ins Jahr 2021 wird der Markt für externe Facility Management Dienstleisungen auf fast 6,7 Milliarden Euro ansteigen und damit die internen Services immer stärker verdrängen. Die Gründe dafür sind vielfach: So fordert einerseits die Konzentration auf das Kerngeschäft in allen Bereichen die Auslagerung andererseits erfordern neue Technologien neue Arten der Wartung und Pflege. Und zu guter letzt lässt vor allem der Boom bei Bürogebäudedienstleistungen das Marktvolumen für die Branche um 6,2 Prozent deutlich anwachsen. Mit dieser Dynamik haben die Büros in Bezug auf die Wachstumsgeschwindigkeit sogar die Industrie überholt (6,2 Prozent zu 4,6 Prozent). Auch in Zukunft wird dieser Trend zu einer weiteren Steigerung bei externen Immobiliendienstleistungen führen. Die technischen Dienstleistungen schnitten wiederholt am besten ab und verzeichneten ein Plus von 6,3 Prozent. Dieser Anstieg erklärt sich zum einen durch die anhaltende Auslagerung von Tätigkeiten und zum anderen durch die in der brummenden Wirtschaft steigende Produktions-, Handels- und Logistiktätigkeiten. Die Entwicklung der Subsegmente war hingegen bei infrastrukturellen Services sehr unterschiedlich: Während die Gebäudereinigung stark zulegte (4,6 Prozent), lag das Plus beim Catering bei nur 3,2 Prozent. So ist das größte Subsegment im Infrastrukturmanagement nach wie vor die Gebäudereinigung mit einem Volumen von 1,7 Milliarden Euro.

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Kurz & Bündig > Immobilienmanagement BAUakademie Salzburg

Umrüstung n Die BAUAkademie Salzburg, eine der großen Bildungseinrichtungen der Wirtschaftskammer Salzburg hat nun rund 650.000 Euro in die energietechnische Sanierung des Hauses investiert. Zu den umgesetzten Maßnahmen gehören eine neue Haustechnik (energieeffiziente Regelung der Licht- und Heiztechnik), eine Photovoltaikanlage und die Umstellung auf energiesparende LED-Beleuchtung. Die Photovoltaikanlage mit einer Leistung von 75 kWp ist das Herzstück des neuen Energiekonzepts und liefert 25 Prozent des gesamten Jahresstromverbrauchs. Auch in Zukunft soll die energietechnische Optimierung der BAUAkademievoran getrieben werden. Am Plan steht die Errichtung mehrerer E-Tankstellen. Seit Juni dieses Jahres ist die BAUAkademie zudem „Klima aktiv“-Partner.

Heritage-Kongress

Die Burghauptmannschaft lud ein n Am 7. Europäischen Kongress über die Nutzung, Bewirtschaftung und Erhaltung historisch bedeutender Gebäude nahmen rund 190 Personen teil. Spannende Vorträge und Workshops zum Thema Wirtschaftsfaktor Kulturerbe

standen auf Einladung von Burghauptmann Sahl an den beiden Kongresstragen am 14. und 15. November 2018 am Programm. Für 2019 ist der 8. Europäischen Kongress zum Thema „Energieeffizient in historischen Gebäuden“ geplant.

Advertorial

ImmoFokus

www.otis.at

OTIS Prominent unterstützt wird Signature Service von einem neuen Branding – der Mensch steht im Vordergrund.

Schon 2000 hat Otis mit der Gen2 Technologie neue Maßstäbe in der Aufzugsbranche bei Nachhaltigkeit und Verfügbarkeit gesetzt. Damals wurden Messpunkte integriert, die potentiell mehr als 6000 Datensätze abrufen konnten. „Diese Technologie wurde fortlaufend entwickelt. Aber erst die jüngsten Möglichkeiten durch Cloud-Computing boten Werkzeuge, mit denen wir unsere Wartung auf das nächste Level heben konnten“, erklärt Roman Teichert, Geschäftsführer Otis Österreich. „Signature Service von Otis ist sehr eng mit dem Internet der Dinge (IoT) verbunden. Denn durch den Einsatz modernster Technologie ist Otis in der Lage, die bereits im Frühjahr angekündigte, vorausblickende Wartung flächendeckend anzubieten.“ Direkter Datenzugriff rund um die Uhr „Service bedeutet bei Otis, dass wir jederzeit erreichbar sind, äußerst transparent agieren und unseren

Kunden durch die Verwendung modernster Kommunikationsmittel auch zusätzliche Dienstleistungen anbieten können, die bisher in dieser Form nicht möglich waren“, erklärt Teichert. Durch die Vielfalt an neuen Tools wird es den Kunden möglich sein, noch rascher und intuitiv auf die Daten zuzugreifen und die wichtigsten Informationen jederzeit parat zu halten. 24 Stunden am Tag, 7 Tage pro Woche. Ein neues Kundenportal ermöglicht Echtzeitzugriff auf alle Daten rund um den Aufzug. Mit vielen Apps und Services ist es künftig noch schneller möglich, Verbindung mit dem Aufzug selbst aufzunehmen oder wichtige Kommunikationsinhalte mit den Aufzugsnutzern zu teilen. Zeitnah soll auch die Integration von Programmierschnittstellen den Import von Daten in die betriebseigenen Software-Lösungen der Kunden ermöglichen. n

Fotos: Otis, Eurest

Das beste Kundenerlebnis hat einen Namen: Signature Service von Otis

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement

Nuki Smart Lock

Quartier Sechs

Schlüssellos

Betriebsküche

n Smart-Lock-Anbieter Nuki gibt die Verfügbarkeit seines verbesserten elektronischen Türschlosses Nuki Smart Lock 2.0 bekannt. So kann das smarte Türschloss, das sich dank der Integration in Apple HomeKit nun auch per Siri steuern lässt, ab sofort online bestellt werden. Das Grazer Unternehmen lässt somit mit dem Nuki Smart Lock 2.0 keine Wünsche mehr offen: Neben der Integration in alle gängige Smart Home Öko-Systeme beschleunigt ein verbesserter Prozessor nun sämtliche Kommunikationsvorgänge. Gleichzeitig unterstützt die neue Smart Lock Generation jetzt Bluetooth 5, was zu einer deutlich verbesserten Reichweite und Auto Unlock Erfahrung führt. Darüber hinaus können sich Nuki-User ab sofort über einen integrierten Türsensor freuen und somit auch den Status der Tür überprüfen.

n Der Restauranbetreiber Eurest startet im Quartier Sechs des Austria Campus auf 10.000 Quadratmetern Fläche mit 110 Mitarbeitern sein größtes Gastrokonzept und zählt damit zu einer der größten Gastronomiewelten in Europa. Auf zwei Ebenen mit sechs Restaurants und Kaffebars bietet Eurest eine „neue Kantinenkultur für alle“. Für jeden Bereich gibt es ein eigenes Konzept und Lärmschutzelemente, die trotz 1.800 Sitzplätzen für eine möglichst gemütliche Atmosphäre sorgen. Neben den Gästen der benachbarten UniCredit Bank Austria sind auch Privatpersonen in der größten öffentlichen Kantine des Restauranbetreibers willkommen.

Die kalte Jahreszeit steht vor der Tür und damit steigen auch die Heizkosten... Gehören Sie noch zum Kreis derer, die einen Großteil an Heizenergie über die Öffnung Ihres Aufzugsschachts verlieren? Dann überzeugen Sie sich jetzt mit realen Daten aus Ihrem Schacht, wieviel Einsparpotenzial Sie mit dem BlueKit System zur intelligenten Lüftung wirklich haben.

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Herbst 2018

Positionen & Meinungen

ImmoFokus

Positionen & Meinungen

Der ZinshausSanierer „Wir lieben Zinshäuser. Wir kaufen ganze oder Anteile von Zinshäusern – aber auch 30-Quadratmeter-Wohnungen, wenn es sich rechnet. Und wir sind uns für nichts zu Schade“, meint Michael Schmidt im Gespräch mit dem ImmoFokus. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Fotos: Michael Hetzmannseder

Wie stark sind Sie von der neuen Bauordnung, dem Lagezuschlagsverbot und /oder den neuen Regelungen beim geförderten Wohnbau betroffen? Michael Schmidt: Ehrlich gesagt, wenig. Unser Kerngeschäft ist Ankauf, Sanierung, Parizifizierung und Verwertung, also Verkauf. Aber der Eigentümer, der eine Topsanierte Altbauwohnung vermietet, wir die Welt nicht mehr verstehen, weil er plötzlich keinen Lagezuschlag mehr hinzurechnen kann. Natürlich kann er, sofern die Lage stimmt. Er braucht jetzt ein Gegengutachten, dass ihm diese Lage bestätigt. Das heißt er hat Ärger und Kosten. Die Konsequenz: Es wird weniger vermietet. Es ist doch nicht einzusehen, dass ein Neubau um 15 Euro pro Quadratmeter vermietet werden kann und ein sanierter Altbau, der von der Bausubstanz den Neubau vielleicht sogar in den Schatten stellt, nur zwischen 8 und 9 Euro. Man sollte den Altbau freigeben.

Die Lösung heißt in vielen Fällen nur befristet vermieten? >> Das rechnet sich nicht. Eine Befristung bedeutet 25 Prozent Abschlag. Befristung ist auch keine Lösung. Was trifft Sie mehr die steigenden Hauspreise oder die explodierenden Baukosten? >> Beides trifft uns. Da wir noch nicht so stark im Neubau engagiert sind, treffen uns die

steigenden Grund- bzw. Hauspreise mehr als die Kosten für die Sanierung. Bei Dachbodenausbauten schlagen die steigenden Baupreise natürlich voll durch. Eines ist klar: Das Renovieren und Ausbauen kostet Geld. Je mehr Geld ich in die Sanierung eines Hauses investieren muss, umso weniger kann ich für den Ankauf des Hauses kalkulieren. Der starke Anstieg der Baupreise ist derzeit übrigens das große Thema in der Braubranche. Teilweise reden wir da über ein Plus von 20 Prozent in nicht einmal zwei Jahren. Zinshäuser sind IHR Thema. Wie kam die Spezialisierung zustande? >> Die ersten Immobilien hat mein Vater, der ursprünglich in der Versicherungswirtschaft tätig war, Anfang der 80er Jahre gekauft. Das waren Wohnungen in Niederösterreich. Diese hat er saniert und dann im Anschluss gleich vermietet. Danach sind ein paar Wohnungen in Wien dazugekommen. Das erste Zinshaus hat er 1999 in der Scholzgasse in der Leopoldstadt erworben. 2000 bin ich dann ins Unternehmen einsteigen. Und dann ging es so richtig los. Im Laufe der Zeit haben wir uns von einem reinen Investor und Vermieter zu einem Developer weiterentwickelt. Eines ist in all diesen Jahren gleichgeblieben: Bei uns steht das Zinshaus im Mittelpunkt der Aktivitäten. So haben wir uns im Laufe der Zeit, wie ich glaube, zu anerkannten Zinshausexperten entwickelt.

Winter 2018

Positionen & Meinungen

Neubauprojekte kein Thema für die 3SI? >> Machen wir, aber in einem geringen Ausmaß. Dieser Geschäftszweig ist gerade im Aufbau. Kern bleibt das Zinshausgeschäft. Wir lieben Zinshäuser. Neubauten sehen wir als Nutzbauten. Sie haben eine Funktion. Sie schaffen Wohnraum. Das können aber Zinshäuser mit deutlich mehr Anmut. An das Flair eines revitalisierten Zinshauses kann kein Neubau herankommen. Daher versuchen wir, wo immer es geht, die alte Bausubstanz zu erhalten. Jeder Abbruch tut mir persönlich in der Seele weh. Abbruch ist und soll die Ausnahme bleiben. Beim Neubau setzen wir ganz klar auf den ökologischen und innovativen Neubau. In der Regel kommen Sanierungen oft teurer als Neubauten. Rechnet sich das noch? >> Wenn man genau kalkuliert, dann rechnet es sich. Wir können gut rechnen, hören aber auch auf unser Bauchgefühl. … und in welchen Wiener Bezirken kaufen Sie? >> Auf die inneren Bezirke von zwei bis neun haben wir uns verstärkt konzentriert. Wir

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halten über 100 Zinshäuser und Zinshausanteile. Wir behalten immer etwas. Naturgemäß bleiben auch immer Altmieter mit Wohnungen. Und die werden meistens im Bestand behalten. Deshalb würde ich sagen, wir sind Sammler und Jäger. Wer hilft Ihnen bei Sammeln und Jagen? Wie kommen Sie zu Ihren Zinshäusern? >> Zuerst natürlich über die Makler. Wir kooperieren seit vielen Jahren mit einigen Maklern, diese langjährigen Partnerschaften machen sich auch bezahlt. Wir zahlen auch faire, realistische Preise -das spricht sich herum. Sind die Preisvorstellungen der privaten Verkäufer realistisch? >> Nicht immer. Dass die Nachfrage nach Zinshäusern die Preiserwartungen nach oben treibt ist eine Tatsache. Ein gutes Haus zu einem realistischen Preis geht in einem Monat weg. Stimmt der Preis nicht, bleibt es lange am Markt. Private ohne Marktkenntnisse tun gut daran, sich eines Maklers zu bedienen. Die wissen wie man Zinshäuser einpreist.

Was halten sie von Zinshausversteigerungen? >> Wenig. Einige Kollegen haben es probiert, aber dann wieder bleiben lassen. Dies muss einen Grund haben. Es ist auch zu kompliziert. So wird, wenn sie mitbieten wollen, eine Finanzierungszusage bei Angebotslegung verlangt. Das schreckt ab. Es muss einen Grund haben, warum sich dieses Instrument am Markt nicht durchsetzen kann. Angesichts mangelnder Veranlagungsalternativen – wer verkauft heute sein Zinshaus? >> Dessen Einnahmen nicht einmal die Erhaltung des Zinshauses decken. Erst kürzlich habe ich mit einem potentiellen Verkäufer gesprochen, der jährlich 10.000 Euro allein für die Erhaltung – nicht für eine Sanierung – in sein Zinshaus gesteckt hat. Das muss man sich einmal leisten können und wollen. In diesem Fall sind die Alternativen klar. Den Verkaufserlös realisieren und in eine oder mehrere Eigentumswohnungen stecken, die auch tatsächlich Erträge abwerfen. Wohnen ist nach wie vor, und davon bin ich überzeugt, die beste Anlageform. Lieber 3,5 Prozent Ren-

dite mit einer Vorsorgewohnung verdienen, als in ein Zinshaus hineinzahlen. Wenn mich das Zinshaus in der Erhaltung mehr kostet als es über die Mieten einbringt, sollten ich mir als Privateigentümer wirklich Gedanken über einen Verkauf machen. Die Preise sind auf einem All-Time-High-Level. Warum also weiter ein Minus machen. Ein Teil der Miteigentümer will das Haus vielleicht sanieren, die anderen können oder wollen kein Geld mehr hineinstecken. Manchmal scheitert das gegenseitige Abkaufen der Anteile in solchen Fällen schichtweg am vorhandenen Kapital. Dann bleibt als letzter Ausweg nur ein gemeinsamer Verkauf, um so den größtmöglichen Gewinn zu erzielen.“ Kaufen Sie nur ganze Zinshäuser? >> Wir sind uns für nichts zu Schade. Wir kaufen ganze Zinshäuser, parifizierte und schlichte Anteile. Wir kaufen auch 30 Quadratmeter-Wohnungen, sofern es sich rechnet. 2018 war - und das lässt heute schon sagen - ein Superjahr, sowohl im Ein- als auch Verkauf. Wir haben in diesem Jahr mehr als 20 Zinshäuser gekauft haben und rund 200

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Positionen & Meinungen

Wohnungen auf den Markt gebracht haben. Darauf können wir durchaus stolz sein. Wir wachsen kontinuierlich – auch unser Büro, das wir in diesem Jahr um 300 Quadratmeter vergrößert haben. Nicht zu übertreiben, ist uns wichtig. In Graz und Linz würden wir gerne etwas machen. Es muss aber mehr als ein Zinshaus sein. Wenn dann wollen wir richtig durchstarten. Mit einem kleinen Zinshaus-Paket. Vielleicht schaffen wird das 2019.

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Welche Zinshäuser kommen für Sie für den Ankauf in Frage? Welche Eigenschaften muss ein Zinshaus haben, dass es Ihr Interesse weckt? >> Grundsätzlich interessiert uns jedes Zinshaus. Wenn der Preis passt, in Wien auch jedes Grundstück oder Abrissobjekt. Wir sind zwar Entwickler, wenn es passt, kaufen wir aber auch gerne fertige Renditeobjekte. Wir erkennen, welches Potenzial in einem Objekt steckt. Das heißt, wir kaufen Zinshäuer in ganz Wien, bauen Wohnungen um, Dachböden aus

weniger, seit ich in der Mittagspause trainieren kann.

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Bratislava Winter 2018

Positionen & Meinungen

„Ohne Qualität geht gar nichts. Stimmt das Gesamtpaket, sind auch tolle Preise erzielbar.“

und Lifte ein – und achten dabei auf Qualität. Unser Credo lautet: Qualität wird sich immer durchsetzen. Die sanierten Wohnungen und neu errichteten Dachgeschossapartments werden verkauft. An Altmieter vermietete Wohnungen – und die gibt es beinahe in jedem Zinshausprojekt – übernehmen wir in unseren Bestand. Aktuell stemmen Sie Ihre Projekte allein. Partner in Sicht? Mit mehr durch Partner eingebrachtes Eigenkapital oder Mezzanine Finanzierungen könnte man doch viel mehr Projekt gleichzeitig anstoßen? >> Wir sind für alles offen. Wir sind ein Familienunternehmen und wollen es auch bleiben.

Wir wollen gesund wachsen. Strategische Partnerschaften sind daher nicht ausgeschlossen. Bei Neubauprojekten kann ich mir Kooperationen gut vorstellen. Ein Vorteil in dieser Struktur ist: Wir können kontinuierlich wachsen. Wir müssen aber nicht wachsen. Wir müssen nicht kaufen, wir wollen und können kaufen. Wir haben keine Anleger im Hintergrund, die Druck auf uns ausüben können. Ein ganz großer Vorteil. Wo liegen die Stärken der 3SI? >> Wir sind bereit, die Extra-Meile zu gehen. Unsere 40 bis 60 Quadratmeter großen Wohnungen werden mit echtem Parkettboden und Villeroy & Boch Sanitärgruppen ausgestattet und

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Positionen & Meinungen

WORDRAP mit Michael Schmidt Nehmen Sie gern Risiko? MS: Ja, wenn ich es kalkulieren kann. Wir entscheiden oft mit dem Bauchgefühl. SMS, WhatsApp oder Telefon? Alles, oft gleichzeitig. Am liebsten telefonisches oder noch besser persönliches Gespräch, dann können keine Missverständnisse passieren. Wo liegen Ihre Stärken und Schwächen? Handschlagqualität, kompromissbereit und offen. Meine Schwäche: ich bin sehr ungeduldig und wahrscheinlich manchmal zu entgegenkommend. Womit kann man Sie aus der Fassung bringen? Mit jeder Art von unnötigen Streitigkeiten und wenn jemand unfair ist bzw. etwas Ausgemachtes nicht einhält. Bier – Wein- Champagner? Je nach Gelegenheit: Bier in der Allianzarena bei einem Rapid-Heimspiel. Wein mit Freunden. Champagner bei Festlichkeiten mit der Familie. Welches Buch liegt auf Ihrem Nachttisch? Derzeit – leider – keines, weil ich, wenn ich abends heimkomme mit meinem Sohn spiele. Und danach bin ich ohnehin zu müde zum Lesen. Ich lese auch lieber viele verschiedene Zeitungen – hier ist man schneller informiert. Wenn Sie im Auto das Radio aufdrehen – welcher Sender läuft? Da ich viele Musikrichtungen höre immer verschieden. Wenn ich heute zehn Millionen im Lotto gewonnen hätte, dann würde ich vermutlich … … einen Großteil davon in Zinshäuser investieren und allen meiner Familie und meinen Freunden einen schönen und langen Urlaub bezahlen. Mit welcher lebenden oder bereits verstorbenen Person würden Sie gerne einen Abend verbringen? Steve Jobs, da er den großen Konkurrenten Microsoft mit Innovation die Stirn bot. Hund - Katze – Kanarienvogel? Ganz klar unser Hund „Bonny“ – wir haben dieses Jahr einen neuen kleinen Zwergschnauzer bekommen und dieser wird bei uns wie ein Familienmitglied behandelt.

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Positionen & Meinungen

verfügen über ein BUS-System. Wie liefern ausschließlich Topqualität und Toplagen zu realistischen Preisen. Ein gutes Beispiel dafür ist die Hofstattgasse. Egal, ob im 9. oder 18. Bezirk. Die Käufer sind anspruchsvoller geworden. Wir müssen den Käufern etwas Besonderes bieten. In der Hofstattgasse sind es architektonische Highlights mit Türmchen und viel Glas. Ohne Qualität geht gar nichts. Stimmt das Gesamtpaket, sind auch tolle Preise erzielbar. Wenn du sparst – dabei geht es manchmal nur um 100 bis 200 Euro pro Quadratmeter – hebst du dich nicht mehr von der Masse ab. 100 bis 200 Euro Mehrkosten pro Quadratmeter – ich würde lieber von Investitionskosten in Qualität sprechen – machen den Unterschied zwischen Laminat und echtem Parkettboden, BUS-System oder kein BUS-System. Die Kosten für eine hochwertigere Sanitärgruppe fallen da kaum mehr ins Gewicht.

„Mein Vater ist für die Finanzen zuständig. Wir sind sehr froh, dass wir ihn haben und wollen ihn nicht missen.“ Mit Ihnen, ihrem Vater … und ihrem Bruder … sind gleich drei Familienmitglieder im Unternehmen beschäftigt. Ein Herd für Konflikte? >> Wie in jedem Unternehmen gibt es auch bei uns Diskussionen und das ist gut so. So können wir unser Unternehmen weiterentwickeln. Ohne Diskussion droht Stillstand. Dass es dabei zu unterschiedlichen Auffassungen kommen kann, liegt in der Natur der Sache. Wobei es keinen Konflikt „Jung gegen Alt“ gibt. Es wäre auch sehr dumm von uns Jungen, auf seine Expertise verzichten zu wollen. Mein Vater ist für die Finanzen zuständig. Wir

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sind sehr froh, dass wir ihn haben, und wollen ihn nicht missen. Auch wenn man als Junger tatkräftig alles alleine machen will, hat man auf der anderen Seite den Rückhalt. Und unser Vater gibt uns starken Rückhalt. Stand für Sie immer fest, ins väterliche Unternehmen einzusteigen? >> Von Anfang an stand für mich fest: Ich will ins Immobiliengeschäft. Es ist immer in die Richtung gegangen. Ich habe die HTL, Spezi-

alrichtung Hochbau, absolviert. Daher kenne ich mich mit Ausbauten von Wohnungen und Dachgeschossausbauten, aber auch im Thema Neubau sehr gut aus. Ich glaube, ich habe da ein gutes Gespür. Die Schule war mir nicht so besonders wichtig. Ich habe immer im Büro meines Vaters mitgearbeitet und Interessenten Wohnungen präsentiert – auch schon während der Schulzeit. Als ich mit der Schule fertig war, das war 2001, haben wir dann die gemeinsame Firma gegründet. n

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DIE IMMOFAKTEN Daten und Fakten für und über die Immobilienwirtschaft Die ImmoFakten erscheinen regelmäßig in Kooperation mit dem IFI im ImmoFokus und bringen erstmals Daten und Fakten für und über die Immobilienwirtschaft. Diese und viele weitere Auswertungen sind in den IFI

ImmoFakten veröffentlicht, welche zweimal im Jahr erscheinen und im Abo vertrieben werden. Gerade die Immobilienwirtschaft hat sich oftmals nicht mit einer besonderen Liebe zu

Zahlen und fundierten Entscheidungen ausgezeichnet; umso mehr sollen die ImmoFakten Gedankenanstöße bieten und vielleicht sogar überraschende Zusammenhänge beleuchten, die zum Schmunzeln führen.

INVESTITIONEN & FINANZIERUNG WOHNBAU 2

PREISE & KOSTEN BAUWIRTSCHAFT 1

WOHNBAUINVESTITIONEN 18Q2 Gesamt

17Q3 bis 18Q2

2011 bis 2017

2,3%

VERBRAUCHERPREISE Okt 18 VPI Verbraucherpreisindex

Jan 18, Apr 18, Jul 18, Okt 18

2011 bis 2017

18Q2

2,2 %

BAUPREISINDEX BPI (2010) 18Q4 Hoch- und Tiefbau

3,1 %

Hochbau

3,8 %

Tiefbau

2,0 %

17Q4 bis 18Q3

2011 bis 2017

Okt 18 Wohn- und Siedlungsbau

2,6 %

Straßenbau

5,8 %

ImmoFokus

Kreditvolumen

4,5 %

Neukreditvergabe

9,5 %

Kreditvolumen

Jan 18, Apr 18, Jul 18, Okt 18

2011 bis 2017

17Q3 bis 18Q2

2011 bis 2017

„WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE NICHTBANKEN (FIRMEN UND ORGANISATIONEN)“ 18Q2

BAUKOSTENINDEX BKI (2010)

WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE HAUSHALTE

17Q3 bis 18Q2

2011 bis 2016

3,7 %

„WOHNBAURELEVANTE ASPEKTE DER BANKENREFINANZIERUNG“ 18Q1 Einlagen bei Bausparkassen

0,8 %

17Q2 bis 18Q1

2011 bis 2017

WOHNIMMOBILIENPREISE 1, 2

MIETEN

HAUSPREISINDEX HPI (2010) 18Q2

17Q3 bis 18Q2

2012 bis 2017

17Q2

HPI gesamt

3,7 %

Wien – gesamt

1,0 %

Neuer Wohnraum

3,8 %

Österreich ohne Wien – Wohnungen

-4,0 %

Bestehender Wohnraum

3,7 %

Österreich ohne Wien – Einfamilienhäuser

-2,2 %

Bestehende Häuser

1,6 %

Bestehende Wohnungen

5,5 %

EIGENTUMSWOHNUNGEN 18Q1

laut VPI (Verbraucherpreisindex) 17Q2 bis 18Q1

4,2 %

Wien – gebraucht

6,5 %

Wien – neu

3,6 %

Österreich ohne Wien – gesamt

5,1 %

Österreich ohne Wien – gebraucht

6,1%

Österreich ohne Wien – neu

4,1 %

2011 bis 2016

MIETEN EXKL. BETRIEBSKOSTEN 18Q2

Wien – gesamt

16Q3 bis 17Q2

17Q3 bis 18Q2

2011 bis 2017

3,8%

2011 bis 2017

WIRTSCHAFTS- & BRANCHENENTWICKLUNG 3 BRUTTOINLANDSPRODUKT 18Q3

EINFAMILIENHÄUSER

18Q2

17Q3 bis 18Q2

Wien

3,7 %

Österreich ohne Wien

7,4 %

17Q4 bis 18Q3

2014 bis 2017

0,5 %

2011 bis 2017

GRUNDSTÜCKS- UND WOHNUNGSWESEN 18Q3 Konjunktur real

17Q4 bis 18Q3

0,6 %

BAUGRUNDSTÜCKE EIGENHEIM 17Q2

11,5 %

Österreich ohne Wien

12,5 %

2011 bis 2016

BAUWESEN 18Q3

Wien

Quelle: Statistik Austria Quelle: ÖNB Österreichische Nationalbank

16Q3 bis 17Q2

Konjunktur real

Quelle: WIFO Österreichisches Wirtschaftsforschungsinstitut

17Q4 bis 18Q3

0,3 %

Q = Quartal Veränderung zu Vorjahresperiode in % (Vorjahresmonat, Vorjahresquartal, Vorjahr)

Winter 2018

Zum Autor Jörg F. Bitzer, seit 2011 bei EHL Immobilien, ist seit August 2013 Head of Retail und leitet in dieser Funktion sämtliche Einzelhandels- und Centermanagementaktivitäten innerhalb der EHL Gruppe.

Was tut sich in den Shopping-Centern? Kommentar: Jörg F. Bitzer

n Die Einkaufszentren in Österreich befinden sich seit Jahren in einem herausfordernden Marktumfeld, das von einem steigenden Anteil des Online-Handels an den Einzelhandelsumsätzen und von einem sinkenden Anteil der Einzelhandelsausgaben am Gesamtkonsum (höhere Ausgaben für Wohnen, Freizeitgestaltung, Gastronomie, Entertainment, etc.) geprägt ist. Sinkende Nachfrage nach klassischen Einzelhandelsflächen und bestenfalls gleichbleibende Frequenzen sind die Konsequenz. Es lassen sich aktuell sieben Trends identifizieren, die die Entwicklung erfolgreicher Center in den kommenden Jahren dominieren werden:

suchen ausgefallene Konzepte, die eine „Geschichte“ erzählen. Hierfür sind sie gegebenenfalls auch bereit, ungünstiger gelegene Standorte aufzusuchen

4. Location-based Marketing Das Smartphone der Einkäufer bleibt eine wichtige Marketingschiene. Die Kunden werden direkt während des Einkaufsbummels erreicht und durch maßgeschneiderte Angebote können direkt auf das Smartphone Zusatzumsätze generiert werden.

1. Der „Dritte Ort“

5. Erlebnis statt Einkauf

Es wird immer wichtiger werden, innerhalb der Center Orte für „soziale Interaktion“ anzubieten; d.h. mehr Gastronomie und Entertainment, weniger klassische Verkaufsfläche, vor allem zunehmend interaktive Orte wie Sprachschulen, Sportstätten, Schwimmbäder, GoKart-Bahnen bis hin zum „Lama-Park“ für die beruhigende Streichelpause.

Günstig und bequem einkaufen können Kunden auch vom Sofa aus im Internet. Der stationäre Einkauf muss zusätzlichen Freizeit- und Erlebniswert bieten. Viele Sachen werden schon lange nicht mehr gekauft, weil wir sie brauchen, sondern weil wir sie von einem „Erlebnisort“ mitnehmen können. Bestes Beispiel hierfür sind Museumsshops oder zunehmend Verbreitung findende „Concept Stores“.

2. Kleinere Mieteinheiten Filialen werden tendenziell verstärkt zu „Schaufenstern“ fürs OnlineShopping. Dafür sind auch kleinere Verkaufsflächen ausreichend.

3. Newcomer forcieren Individualität statt Lage Wachstumstreiber werden nicht die großen Ketten sein, sondern innovative neue Konzepte, sowohl von internationalen Unternehmen, die unverändert auf den Markt drängen, als auch von lokal und regional aktiven Einzelhändlern. Während früher „Lage, Lage, Lage“ die Planung von Standorten dominierte, muss es heute heißen „Konzept, Konzept, Konzept“. Kunden streben nach Individualisierung und

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6. Überraschung und Abwechslung „Corporate Atmosphere“ statt „Corporate Architecture“: Unterscheidbarkeit und permanente Weiterentwicklung sind entscheidende Erfolgsfaktoren. Der Mietermix sollte unbedingt auch lokale und individuelle Angebote inkludieren, die regional weitgehend einzigartig sind. Lokale Bezüge bzw. individuelle Kundenansprache sind oftmals wichtiger als reine „Marken“-Präsenz im Center.

7. Qualität statt Quantität Die Konzentration auf immer weniger, dafür aber besonders gute Standorte hält an. Investitionen in Standorte mit nachhaltigen Perspektiven sind sowohl für Einzelhändler als auch für Centerbetreiber sinnvoller als Rettungsmaßnahmen, um schwache Standorte am Leben zu erhalten.

Mehr vom Leben sehen. Mit innovativen Falt-, Hebe- und Schiebelösungen. Mehr Design: Großzügige Glasflächen, unbegrenzte Farbvielfalt und maximale Transparenz für optimalen Lichteinfall. Mehr KoMfort: Schnell, einfach und geräuschlos zu öffnen, perfekte Wärmedämmung und Energiekosten senkend. Mehr innoVAtion: Koppelbar mit Fingerprint, Funk oder iPad.

Winter 2018 49 mehrvomlebensehen.com

Akademische Seite

Zum Autor a.o. Univ. Prof. Dr. Gunther Maier: Wirtschaftsuniversität (WU) Wien, wo er als Gründer das Forschungsinstitut für Raum- und Immobilienwirtschaft leitet. Er ist Experte für Regionalökonomie.

Das Problem Airbnb Kommentar: Gunther Maier

n Vor knapp zwanzig Jahren stellte Nicholas Negroponte vom MIT die Behauptung auf „Everything that can become digital will become digital“. Recht hatte er. Die digitale Revolution beutelt nicht nur die Medienwelt, die Musikindustrie und den Einzelhandel, sondern mehr und mehr auch andere, weniger offensichtliche Bereiche. Dazu gehört auch die Immobilienwirtschaft. Das aktuellste Beispiel in der Immobilienwirtschaft ist Airbnb. Mit der einfachen Idee, temporär verfügbaren Wohnraum an Touristen zu vermitteln, sichert das kalifornische Unternehmen nicht nur die Arbeitsplätze von IT-Spezialisten in Silicon Valley sondern auch die von Stadtplanern, Juristen, Hotelmanagern und Forschern weltweit. Sie alle denken angestrengt darüber nach, wie sich diese kommerziell recht erfolgreiche Geschäftsidee auswirkt oder auswirken wird und wie man mit diesen neuen Player umgehen soll. Auch bei dem Mitte Oktober an der Modul Universität in Wien abgehaltenen Industry Seminar der European Real Estate Society (ERES) zum Thema „Tourism and Real Estate“ kreisten Diskussion und Vorträge vorallem um dieses Thema. Die Idee, privaten Wohnraum an Touristen zu vermieten, ist nicht neu. Viele ländliche Regionen Österreichs sind voll mit Fremdenzimmern. Airbnb und die anderen Internet-Plattformen, die inzwischen auf den Zug aufgesprungen sind, heben sie eigentlich nur auf eine globale räumliche Ebene. Die digitalen Medien ermöglichen es ihnen, den Interessenten aus New York mit dem Zimmervermieter in Wien – und umgekehrt – zusammen zu bringen. Der globale Maßstab potenziert nicht nur den Markt, sondern auch die Konkurrenz - und auch die potenziellen Probleme. Die Probleme hängen vorallem damit zusammen, dass durch diese Plattformen zwei bisher weitgehend getrennte Märkt, der Hotelmarkt und der Wohnungsmarkt, aneinander stoßen und Arbitrage zwischen diesen möglich wird. Es braucht keine besonderen mathematischen Fähigkeiten um zu erkennen, dass bei den aktuellen

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Preisen ein Quadratmeter Wohnfläche nur ein paar Tage an Touristen vermietet werden muss, um die Monatsmiete am Wohnungsmarkt zu generieren. Das birgt natürlich die Gefahr in sich, die Wohnungspreise nach oben und die Hotelpreise nach unten zu treiben. Aber auch diese Probleme sind nicht neu. Seit Jahrzehnten beschweren sich Hoteliers über die Konkurrenz der Privatzimmervermieter und jammern die Bürgermeister der Tourismusgemeinden über die hohen Grundstückspreise wegen der Zweitwohnungen. Die wissenschaftlichen Veröffentlichungen zum Thema Airbnb sind sich in zwei Punkten einig. Erstens, die Plattformen tragen zu Preisanstiegen am Wohnungsmarkt bei, sind aber bei weitem nicht der stärkste Preistreiber. Auf die gesamte Stadt gerechnet machen die über Airbnb & Co angebotenen Wohnungen nur ein paar Promille des Bestandes aus. Deren Effekt wird von anderen Veränderungen wie dem Bevölkerungswachstum in den Schatten gestellt. Das schließt nicht aus, dass in einzelnen Stadtteilen die Auswirkungen auf die Preise und die Konflikte zwischen den Nutzungsarten massiv sein können. Die Idee des „Homesharing“, die Airbnb in seiner Vermarktungsstrategie hervorstreicht, ist ein Mythos. In den untersuchten Städten laufen die meisten Vermietungen über kommerzielle Anbieter. Dass manche von ihnen versuchen, sich als der freundliche Nachbar von nebenan darzustellen, ist mehr Marketing denn Realität.

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Winter 2018

Die bewegte ImmoWirtschaft Regelmäßige Kolumne über Fakten und Inhalte, die verändern und prägen

#17 Bonität: Warum schätzen, wenn es Daten gibt?

Kein Spielraum mehr bei Banken Das Thema interessierte mich und ich fing an zu recherchieren. Mein Nachfragen brachte Erstaunliches zu Tage: viele Schuldner konnten früher leichter Loch-auf-Loch-zu spielen und wurden von den Banken unterstützt. Heute wissen die Hausbanken deutlich besser über ihre Kunden Bescheid und nutzen diese Informationen, wodurch eine Person in Schieflage viel früher weniger zusätzliches Geld zur Verfügung gestellt bekommt. Auch bestehende Überziehungen werden vehement gemahnt und die Systeme lassen es dem einzelnen Bankbetreuer kaum mehr zu, „großzügig“ zu sein. In Summe ist die Vergabe viel mehr an zusätzliche Kriterien gebunden als früher und auch für bestehende Linien erfolgt eine deutlich intensivere Kontrolle. Diese Umstände führen dazu, dass Mieter schneller auch die Miete schuldig bleiben. Wobei viele bisher, ja zumindest diese zahlten, um nicht ihr Dach über dem Kopf zu verlieren.

Vorbereiten lohnt sich Wenn Zahlungsausfälle mehr werden, wie kann sich der Eigentümer darauf vorbereiten? So wie frü-

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her, wo wir in diesem Bereich eher unvorsichtig waren, wird es wohl nicht mehr ausreichen. Auch der erste Eindruck und ein persönliches Gespräch bietet keine ausreichende Vorbereitung auf zukünftige Schwierigkeiten. Die beste Vorbereitung auf erhöhte Zahlungsausfälle ist es, sich gut darauf vorzubereiten: Was beispielsweise in den USA längst üblich ist, wird auch bei uns die Regel. Nur wer einen guten Job hat, Empfehlungen vorweisen und eine ausreichende Kaution (in wirklich großer Höhe) zahlen kann, erhält die Chance, Mieter zu werden. Für alle anderen schließen sich Türen, bevor sich diese öffnen. Gleichzeitig kann die Branche auf Dienstleister zurückgreifen, welche sich genau mit diesen Fragen beschäftigen. Beispielsweise mit der Creditreform weiß ich über die Bonität meiner Mieter Bescheid und kann diese laufend beobachten. Hier muss ich als Eigentümer nicht mehr schätzen und hoffen, sondern habe Fakten schwarz auf weiß und vor allem immer aktuell. Diese Informationen kann ich aber auch im Asset-Management, der Projektentwicklung und vor allem in der Immobilienbewertung nutzen. Dort muss ich nicht mehr Schätzungen des Mietausfalles von 2, 3 oder 5 Prozent ansetzen, sondern kann mit validierten Daten arbeiten. Was für ein Unterschied und welche Erleichterung in der Argumentation bzw. der Beurteilung der Ergebnisse. Schlussendlich bleibt die Frage, warum wir nicht alle die Dienstleistungen z.B. von der Creditreform viel intensiver und umfassender nutzen. Die Antwort wird ein runder Tisch in der nächsten Ausgabe des ImmoFokus für Sie liefern.

Foto: AndSus

n Die Zahlungsfähigkeit von Mietern war für Eigentümer immer schon ein schwieriges Thema und jetzt dürften sich die Mietrückstände immer weiter häufen. Ich bin auf diesen Umstand von einem Freund angesprochen worden, der nicht versteht, warum Mieter sich heute oftmals die Miete nicht mehr leisten können und gleichzeitig noch nicht in Konkurs sind. Früher hätten, so seine Erinnerung, die Leute gezahlt, auch wenn alle wussten, dass es eng wird. Ist hier was dran oder verklärt mein Freund einfach die Vergangenheit?

Der Autor ist zufriedener Kunde der Creditreform, steht aber in keinem Naheverhältnis und es gibt eine Vielzahl an Unternehmen, die eine ähnliche Leistung erbringen.

Kommentar: Philipp Kaufmann, Herausgeber

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Winter 2018

Zum Autor Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH, Bauträgersprecher Österreich, Lektor an der TU Wien und FH Wien.

Reine Fassade Kommentar: Hans Jörg Ulreich

n Ist es Ihnen aufgefallen? Mit welcher Freude sich die Wohnbaustadträtin durch alle Gazetten tummelte, um den großen Wurf der Stadtregierung, die neue Wiener Bauordnung, anzukündigen? „So geht Wohnbau“, überschlug sich sogar das deutsche Nachrichtenmagazin „Spiegel“. Einen wichtigen Nachsatz haben dabei die deutschen Medienkollegen vergessen, nämlich „So geht Wohnbau – am Papier!“ Die Realität am Wiener Wohnungsmarkt ist nämlich eine ganz andere. Es ist nicht, wie in anderen europäischen Metropolen, dass böse Spekulanten die Stadt aushöhlen wollen. Mehr als die Hälfte aller Wienerinnen und Wiener leben zufrieden in für sie leistbaren privaten Miet- oder Eigentumswohnungen. Weniger als 0,5 Prozent aller privaten Mieterinnen und Mieter können oder wollen sich ihre Mieten nicht leisten und bleiben damit im Rückstand. Mittlerweile ist die private Immobilienwirtschaft in Wien klarer Marktführer im Wohnbau. Historisch war das nicht immer so. In vorangegangenen Jahrzehnten baute die öffentliche Hand weitaus mehr als die private Immobilienwirtschaft – Gemeinde- und Genossenschaftsbauten boomten. Damals waren die Bevölkerungszahlen für Wien rückläufig, Flächenwidmung wurde auf Schrumpfung und nicht auf Wachstum ausgelegt. Der Kreis von sozial bzw. finanziell Schwächeren war damals ebenfalls ein anderer: es waren Lehrlinge und BerufseinsteigerInnen in Berufen wie Beamte, Lehrer, oder Arbeiter bei der Stadtverwaltung. Menschen also mit Perspektiven, sicheren Jobs und Aufstiegsmöglichkeiten. Heute sind die sozial Schwächsten in Wien Zuwanderer, Menschen mit geringen Qualifikati-

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onen, Alleinerzieher, Mindestpensionisten, also Menschen mit wenig bis keinem Einkommen bis maximal zum Existenzminimum. Jene, die vor Jahrzehnten in den Genuss einer billigen Gemeindewohnung gekommen sind, leben heute überwiegend und im Vergleich zur bedürftigsten Schicht in gesicherten Verhältnissen, allerdings oft immer noch in einer billigen Gemeindewohnung. Die neue Gruppe der sozial Bedürftigen hingegen muss mit zahlreichen Hürden kämpfen, um zu günstigen öffentlichen Wohnungen zu kommen. Gleichzeitig hat die Stadt, insbesondere unter dem ehemaligen Wohnbaustadtrat und jetzigen Bürgermeister Michael Ludwig, den sozialen Wohnbau deutlich zurückgefahren. Mehr noch: Die Flächenwidmung in Wien ist immer noch auf dem Stand der 70er Jahre ausgelegt, nämlich auf Reduktion statt auf Erhöhung der Dichte. Die Stadt hat also verabsäumt, wesentliche gesellschaftliche Entwicklungen in Wien, in ihre Wohnbaupolitik und auch Wohnungsvergabepolitik mit einzubeziehen und neue, moderne rechtliche Rahmenbedingungen zu schaffen. Damit es endlich auch zur Nachverdichtung von Gemeinde- und Genossenschaftsbestand kommt. Oder neue sozial gerechte Vergaberichtlinien für billige Bestandswohnungen. Sicher unpopuläre Maßnahmen, aber sozial gerechte und echte Maßnahmen, um die Wohnungsnot der untersten Einkommensbezieherinnen abzufedern. Die kampagnisierten Maßnahmen der neuen BO zielen dagegen ins Leere. Private Investoren brauchen kein Fördergeld, um Großprojekte umzusetzen. Dann wird eben weniger oder nicht gebaut. Dasselbe gilt im Übrigen beim vermeintlichen Gründerzeitschutz, der Spekulanten bremsen soll. Die Maßnahme bewirkt vielleicht, dass Baujuwele billiger werden. Ich glaube nicht, dass Jungfamilien oder Alleinerzieher hier nun zuschlagen, sondern wohl Investoren mit langem finanziellen Atem für langwierige Verfahrenszeiten. Die neue Bauordnung wird uns allen trotzdem im Gedächtnis bleiben. Als ein populistischer Versuch einer Wohnbaustadträtin, das Versagen und die Untätigkeit ihres Vorgängers und jetzigen Chefs mit medialer Kraft zu übertünchen. Die Fassade bröckelt aber schon jetzt.

Winter 2018

Zum Autor Reinhard Krémer ist Chefredakteur von medianet financenet und schreibt unter anderem für Finanz- und Wirtschaftsmedien wie Forbes, die Tageszeitung „Der Standard“ oder BusinessPeople.

Österreich darf nicht Orbanistan werden Kommentar: Reinhard Krémer

n Wer an Ungarn denkt, dem fallen seit einigen Jahren nicht nur Wörter wie „Plattensee“, „Salami“ oder auch „Mulatság“ ein, sondern leider immer öfter auch „Gleichschaltung“, „Rechtspopulismus“ und „ Autokratie“. Viktor Orbán verstand es wie kein zweiter Staatslenker der Europäischen Union in diesem Jahrtausend, die Medien zu knebeln oder für seine Zwecke zu disziplinieren. Der Weg zur Autokratie und sein Aufstieg war für den gewesenen Liberalen – unter dieser Flagge war er schon einmal, nämlich von 1998 bis 2002, ungarischer Ministerpräsident und galt damals als Reformer – ohne die Knebelung der Medien undenkbar. Die Autokratisierung des südöstlichen Nachbarn ging nicht von heute auf morgen und nicht im Stillen über die Bühne. Orbán hat sie angekündigt und dann umgesetzt, Schritt für Schritt. Zuerst ließ er 2010 den ungarischen Medienrat neu besetzen. Das Gremium, das die ungarischen Medien beaufsichtigt, wird seitdem von Mitgliedern seiner Fidesz-Partei kontrolliert. Staatliche Radio- und TV-Sender unterliegen der direkten Kontrolle eines Ministeriums der Regierung. Die staatlichen Medien bekamen Orbáns Würgergriff als Erste zu spüren: Wer unbotmäßig war, wurde gefeuert. Dann kamen die Privaten dran – nicht so einfach, aber durch ein Netzwerk von Freunderln durchaus machbar. Bei der Zeitung Népszabadság zum Beispiel wurden die Redakteure über Nacht einfach ausgesperrt, sie kamen nicht mehr an ihre Unterlagen und Archive ran und auch die Online-Ausgabe wurde hurtig eingestellt. Jetzt ist es in Österreich zum Glück nicht einmal annähernd so weit – aber Tendenzen zur Medienkontrolle können durchaus befundet werden: Wenn zum Beispiel ORF-Stiftungsratvorsitzender Norbert Steger – ein zumindest gewesener Liberaler – davon faselt, ein Drittel der Auslandskorrespondenten zu feuern, „wenn diese sich nicht korrekt verhalten“ und eine „objektivere Berichterstattung“ fordert, sorgt das für Bauchweh in der gesamten heimischen Medienszene. Wenn der Ressortsprecher des Innenministers in einer Rundmail an Polizeisprecher im ganzen Land vorschlägt, die Kommunikation mit

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„kritischen Medien“ auf „das nötigste Maß zu beschränken“, steigt die Fieberkurve in allen Redaktionen. Und wenn dann noch offenbar, wie das renommierte deutsche Nachrichtenmagazin „Der Spiegel“ berichtete, ein österreichischer Tycoon aus der Immobilienbranche die Löschung einer unliebsamen Passage aus einem Bericht, die sich auf einen Clinch mit der Justiz bezieht, verlangt, springen alle Alarmleuchten auf „rot“. Vor allem, wenn das stimmt, was „Der Spiegel“ schreibt, nämlich dass „mehrere österreichische Journalisten auf Nachfrage sagen, auch sie hätten“ in Bezug auf eine Berichterstattung darüber „schon Unterlassungsaufforderungen von Anwälten erhalten.“ Da kann einem, vorausgesetzt, das stimmt, schon das Kotzen kommen. Die Pressefreiheit wurde mit den bürgerlichen Grund- und Freiheitsrechten in langen, teils blutigen Kämpfen erstritten und ist als Grundrecht in der Bundesverfassung garantiert. „Die Freiheit der Meinungsäußerung, die Medien- und Pressefreiheit sind Grundpfeiler unserer liberalen Demokratie und unseres Rechtsstaates in Österreich. Jede Einschränkung der Pressefreiheit ist inakzeptabel“, sagte Bundespräsident Alexander Van der Bellen. Dem ist nichts hinzuzufügen.

Die Bedeutung von dynamischen Finanzmodellen bei der Finanzierungsstrategie

Oder: Braucht es im aktuellen Umfeld überhaupt eine Finanzierungstrategie? Kaum eine Investitionskategorie hat sich in den vergangenen Jahren so starker Nachfrage erfreut wie die Immobilie. Bestandsimmobilienunternehmen wie Immobilienprojektentwickler konnten die in den letzten Jahren am Markt „kreditnehmerfreundliche“ Stimmung nutzen, um Kapital von Investoren einzuwerben. Dies war umso leichter, als nicht nur das wirtschaftliche Umfeld, sondern auch das Interesse der Investoren an dieser Anlageklasse weiterhin ungebrochen ist. In der von EY durchgeführten Umfrage „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich“ konstatierte eine Mehrheit der 2017 befragten Unternehmen dem österreichischen Immobilien-Investmentmarkt eine hohe Attraktivität. Gleichzeitig wurde die Versorgung mit erstrangigen Krediten als ein untergeordnetes Problem erachtet. Braucht es daher noch eine gesonderte Finanzierungsstrategie? Der Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen verändert sich durch die zunehmende Regulatorik maßgeblich. Ganz ohne Eigenkapital geht es bei Projektentwicklungen nun doch nicht. Oft werden daher Equity Joint Ventures gegründet oder Private Equity direkt in eine Transaktion eingeworben. Um den Bedürfnissen dieser Investoren gerecht zu werden, ist der Investititions- bzw. Akquisitionsprozess auf die Bedürfnisse und das Risikoprofil des neuen Mitgesellschafters abzustimmen. Aufgabe ist es dabei, dem potenziellen neuen Mitgesellschafter sämtliche Ertragsund Kostentreiber transparent über die

Laufzeit des Projektes darzustellen, um so die Bedürfnisse und Interessen des Investors besser berücksichtigen zu können. Weiters kann alternativ oder zusätzlich Mezzanine-Kapital eingeworben werden, um die Wirtschaftlichkeit des Projektes zu erhöhen und gleichzeitig die Eigenkapitalbasis zu stärken. Insbesondere bei Sondersituationen oder um höhere Belehnwerte zu realisieren, wäre eine weitere Möglichkeit, vorrangiges Fremdkapital nicht über Banken einzuholen, sondern über „Private Debt-“ bzw. Kreditfonds. Sind die Banklinien aufgrund der massiven Investitionstätigkeit der letzten Jahre bereits ausgereizt, stellen diese Varianten Möglichkeiten dar, sich „bankenunabhängig“ aufzustellen. Allerdings verlangen solche Private Debt Fonds tendenziell höhere Zinsen als österreichische Banken. Ob Private Debt Fonds als Finanzierungsalternative Sinn machen oder ob andere alternative Finanzierungsinstrumente wie beispielsweise eine Finanzierung über Crowd-Funding oder über den Kapitalmarkt eine gangbare Lösung sind, hängt von der strategischen Ausrichtung des Unternehmens ab und sollte mit der Geschäftsführung ebenso erörtert werden wie die Quantifizierung des maximalen Zinsrisikos im laufenden Betrieb und im Falle eines Exit. Aufgrund der Vielzahl an Szenarien und deren Eintrittswahrscheinlichkeit im Immobilientransaktionsprozess ist ein für den jeweiligen Anlass individuell entwickeltes, dynamisches Finanz- und Planungsmodell als Unterstützung im Finanzierungs- und Investitionsplanungsprozess nicht mehr

wegzudenken. Sämtliche beschriebenen Finanzierungsvarianten sowie die operativen Parameter (Miete, Leerstand, etc.) der Transaktion werden in einem Akquisitionsmodell detailliert analysiert und dienen als wesentliche Grundlage für Investitionsentscheidungen. Mit Hilfe von integrierten Finanzmodellen lassen sich die Vorteilhaftigkeiten von Finanzierungsalternativen in verschiedenen wirtschaftlichen Umfeldern und Szenarien transparent darstellen und für alle Gläubiger und insbesondere für die Eigenkapitalgeber hinsichtlich deren gewünschten Risiko-/ Renditeprofilen optimieren. Die Finanzierungsstrategie für ein Investitionsvorhaben wird dementsprechend immer auf Basis von dynamischen Finanzmodellen (Akquisitionsmodellen) entwickelt und mit den Ergebnissen und Analysen dieser Finanzmodelle begründet. Dynamische Finanzmodelle legen somit den Grundstein für eine erfolgreiche und nachhaltige Finanzierungs- und Investitionsstrategie und dienen als Basis für den gesamten Finanzierungsprozess.

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Rubrik Zum Autor Studierte Raumplanung und Immobilienmanagement und Bewertung an der TU Wien. Seit mehreren Jahren ist sie in der Expansion und Projektentwicklung bei SPAR Österreich tätig.

Shopping: Zuhause in zwei Welten Kommentar: Alice Hönigmann

n Der viel gelobte Einkauf vom Sofa aus, eine werbetechnisch hochgepriesene Wunderwaffe – super komfortabel und praktisch – ganz ohne Nebenwirkungen. Im „echten Leben“ bringt dieses Wunderding jedoch mitunter auch Mühsal mit sich: Pakete sind abzuholen – diese „lagern“ dann bei Nachbarn (die man in größeren Städten oftmals gar nicht kennt) oder in dem noch nie zuvor wahrgenommenen Laden um die Ecke (als „Paketshop“). Bestellte Waren passen oft einfach nicht und müssen wieder zurückgeschickt werden. Manchmal kommen die Einkäufe auch gar nicht an und der Online-Besteller darf sich in Detektivarbeit üben und forschen, wo das schöne Paket denn gerade steckt. Demgegenüber steht der stationäre Handel: Weniger „convenient“ (ja, man muss vom Sofa aufstehen), ein häufig geringeres Angebot und geregelte Öffnungszeiten machen konventionelles Einkaufen „unsexy“. Auf die Vorteile wird oft vergessen hinzuweisen: Die Waren sind vorrätig und greifbar, können probiert und getestet werden und persönliche Beratung ist möglich. Dabei muss man aber auch sehen, dass der stationäre Handel noch ordentlich Nachholbedarf im Bereich Service und Dienstleistung hat – beispielsweise in Bezug auf Warenverfügbarkeit und Rückabwicklung.

Der entscheidende Unterschied ist das Erlebnis. Größere innerstädtische Einkaufsstraßen haben hier einen immensen Vorteil. Ambiente und das Zusatzangebot (wie beispielsweise Kaffeehäuser und Restaurants) bestimmen den Mehrwert. Und mit der – bald wieder erleuchteten – klassischen Weihnachtsdekoration ist das ShoppingWonderland komplett. Schwieriger ist das für kleinere Einkaufsstraßen, für die Attraktivitätssteigerung oftmals eine arbeits- und kostenintensive Angelegenheit ist.

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Und Shoppingcenter? Diese arbeiten laufend an ihrem Erlebnisfaktor. Die großen Betreiber haben den Trend längst erkannt und rüsten ihre Center mit Service- und Dienstleistungsangeboten auf. Die Maxime lautet: Aufenthaltsqualität steigern! Ganz entscheidend ist dabei der Gastronomieanteil, da heute viele Kunden sogar nach dem Angebot in diesem Bereich ihren Einkaufsort auswählen. Die Qualität des „FoodCourts“ beeinflusst das Image des gesamten Centers, verhilft gleichzeitig zu einer höheren Verweildauer und ist damit ein entscheidender Umsatzbringer. Dafür muss natürlich alles stimmen – ein vielfältiges Angebot mit modernen Konzepten, eine passende Positionierung im Center sowie die architektonische Gestaltung.

Ist das Erlebnis da, ist der Kunde da. Stimmen Ambiente und Gastronomieangebot, sind schon einmal wichtige Schritte getan (grundlegende Erfolgsfaktoren wie Standort, Verkehrsanbindung, Branchenmix und Architektur sind natürlich ebenfalls gültig). Erleichtern darüber hinaus auch noch weitere Services und Dienstleistungen das Leben der Kunden, ist das Einkaufserlebnis perfekt. Wichtig dabei ist, dass auch die positiven Elemente des Onlinehandels in den stationären Handel umfassend Einzug halten – Stichwörter: Click & Collect, Zustellservice, Abholboxen und Rückgabestationen. Fakt ist, dass der Kunde auch in Zukunft nicht auf das Einkaufserlebnis verzichten will. Das gilt für beide Handelswelten. Das Ziel muss es sein, die Vorteile beider Vertriebswege möglichst unkompliziert und verwoben nützen zu können. Vor Ort – Zuhause.

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Zum Autor Michael Pisecky ist Doyen der Immobilienmakler, profunder Kenner der Wiener Immo-Szene, Geschäftsführer der s Real und Funktionär der WKO Wien.

Wien steht in der Miet-Sackgasse Kommentar: Michael Pisecky

n Ca. 70 Prozent aller Europäer wohnen in ihren eigenen vier Wänden und sind damit zumindest im Bereich Wohnen weitgehend unabhängig. Österreich zählt im direkten Vergleich jedoch zu den Schlusslichtern. Mit rund 55 Prozent liegen wir, nur knapp vor Deutschland, an vorletzter Stelle. Vergleicht man diese Zahlen mit der Eigentumsquote von „18 Prozent“ in Wien, dann erkennt man das Problem auf einen Blick: Wien und seine Bewohner stehen in einer Miet-Sackgasse. Und diese Sackgasse ist sogar seit Jahrzehnten politisch und ideologisch gesteuert. Statt den Menschen in den vergangenen Jahrzehnten die Möglichkeit zu bieten selbst Eigentum zu schaffen, hält man sie in Gemeindebauten und geförderten Mietwohnungen und noch dem privaten Mietmarkt quasi gefangen. So wird versucht zu verhindern, dass sie sich von monatlichen Zahlungen für Wohnen unabhängig machen und mittelfristig eigenes Vermögen bilden. Die meisten Wienerinnen und Wiener bleiben daher abhängig von entsprechend hohem Einkommen zur Abdeckung der Miete, bzw. von Transferleistungen durch den Staat. In den letzten Jahren sind die Preise für Immobilien – speziell in Wien – überdurchschnittlich stark gestiegen. Wer bereits damals Eigentümer einer Wiener Wohnung war, kann sich deshalb über einen schönen Vermögenszuwachs freuen. Davon hat man die Wiener erfolgreich ferngehalten. Was auf der einen Seite sehr positiv ist, wirkt sich aber für die, die heute eine Mietwohnung suchen, ganz anders aus. Die steigenden Immobilienpreise haben Mieten – vor allem bei Neuvermietung – teurer gemacht. Gleichzeitig sind die Nettoeinkommen in Österreich für einige Bevölkerungsgruppen zuletzt hinter der Preisentwicklung bei Immobilien zurückgeblieben, sodass man in Wien zur Abdeckung seiner monatlichen Wohnkosten vergleichsweise recht tief in die Tasche greifen muss. Anstatt den Menschen einen Anreiz zu geben in eigene vier Wände zu investieren, werden hierzulande Vorsorgewohnungen und die Anschaffung von Eigentum schlecht geredet. Es wird Angst geschürt, Eigentumswohnungen fremd zu finanzieren und vor den Problemen bei den Rückzahlungen, etwa durch

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Jobverlust, gewarnt. Die tatsächlichen Argumente, dass jeder Euro in Miete grundsätzlich ein verlorener Euro ist und auch bei Jobverlust Miete zu bezahlen ist, wird hingegen nicht erwähnt. Gleichzeitig hinkt die Stadt Wien massiv hinterher, wenn es um die Errichtung geförderter Eigentumswohnungen geht, denn Eigentum passt einfach nicht ins ideologische Konzept. Wohnungseigentum wird in Wien so dargestellt, als wäre es nur etwas für Reiche. Bereits über 60 Prozent der Wienerinnen und Wiener leben in einer angemieteten Sozialwohnung – und das Ziel der Stadtregierung ist es diesen Prozentsatz stetig Richtung 100 Prozent zu treiben. Deshalb wird es auch privaten Vermietern immer schwerer gemacht. Erst vor wenigen Wochen wurde mit der Veröffentlichung einer Lagezuschlagskarte durch die MA 25 wieder deutlich aufzeigt, mit welcher Willkür und politischer Ideologie hier in Wien gegen den privaten Immobilienmarkt vorgegangen wird. Mit der aktuellen Änderung der Wiener Bauordnung wird wieder ein Schritt in die komplett falsche Richtung getan und den Menschen unter dem Deckmantel ‚leistbaren Wohnens‘ vorgegaukelt, dass nur das Leben in einer Sozial-Mietwohnung ihre Wohnprobleme lösen kann. Auf diese Weise wird Wien noch stärker zu einer Stadt der Wohnbeihilfenbezieher und Menschen, die für ihre Miete arbeiten gehen.

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Zum Autor Martin Prunbauer ist Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB). Im Zivilberuf ist Prunbauer Rechtsanwalt in Wien.

Hinter den Kulissen von Wien Aussichten für 2019: Einsichten für notwendige Rücksichten

Kommentar: Martin Prunbauer

n Zu Jahresanfang erfolgte ein gehöriger Dämpfer für Wiens Vermieter von Altbauwohnungen: Der Oberste Gerichtshof befand, dass sich die Überdurchschnittlichkeit einer Lage nicht schon allein aus einem höheren Grundkostenanteil ableiten lassen dürfe. Durch dieses höchstgerichtliche Erkenntnis wurde die Zuerkennung eines Lagezuschlages vor allem für Althäuser in zentralen Lagen, die bereits in einer guten Infrastruktur eingebettet sind, in Frage gestellt. Nur drei Monate später verkündeten der damalige Wohnbaustadtrat und spätere Bürgermeister Michael Ludwig sowie der Wohnbausprecher der Grünen Christoph Chorherr mit einer bevorstehenden Novelle zur Wiener Bauordnung – neben einer Reihe von weiteren Änderungen – einen deutlich das Eigentum einschränkenden Schutz für „historische, nichtdenkmalgeschützte Gebäude“ durch ein aus drei Punkten bestehendes Maßnahmenprogramm: Abschaffung der technischen Abbruchreife, Ausweisung einzelner Gebäude als Schutzzone und Unterstellung von Altbauten in das Regime der MA 19 im Falle eines beabsichtigten Abbruchs. Die Reaktionen dieses vermeintlich gut gemeinten Schutzes ließen sich schon kurze Zeit später am Stadtbild von Wien ablesen. Hochkonjunktur für Abbruchunternehmen und zahlreiche Bauruinen veranlassten die rot-grüne Stadtregierung entgegen den Ankündigungen im April ohne Begutachtungsverfahren zu schnellem Handeln. Eine vorgezogene Teilnovelle zur Wiener Bauordnung Ende Juni besiegelte das Schicksal zahlreicher Althäuser gefolgt von einem Abbruchstopp für begonnene Abrisse. Die frisch gebackene Wohnbaustadträtin Kathrin Gaal und Grünen Politiker Christoph Chorherr gaben sich stolz in der Rolle der „Schatzwächter von Wien“.

mietung – künftig greifen werden, also eine verstärkte Bautätigkeit und mehr (Miet)wohnungen im Angebot zur Folge haben, wird sich weisen. Jedenfalls kann das von den Sozialdemokraten so hochgerühmte internationale Renommee Wiens im Bereich des sozialen Wohnbaus nicht wie behauptet als ein „Beweis guter Politik und eines differenzierten und durchdachten Systems“ gesehen werden. Derlei Aussagen verleiten vielmehr unseren deutschen Nachbarn dazu, einen Blick hinter die Kulissen von Wiens größtem Hauseigentümer zu werfen, der aber krasse Fehlbelegung mit Personen, die in Wahrheit keinen Bedarf nach vergünstigtem Wohnen im sozialen Wohnbau haben, und eine überwiegende Mehrheit von Personen, die wirklich Unterstützung benötigen und auf den privaten Mietwohnungsmarkt angewiesen sind, vor Augen führt.

Von ebenso fehlendem Markt- und Wirtschaftsverständnis zeugte der von rot-grün durchgepeitschte Teil zwei der Bauordnungsnovelle Ende November mit dem Ziel, leistbares Wohnen zu ermöglichen. Wie wenig die darin enthaltenen planwirtschaftlich anmutenden Maßnahmen – vom geförderten Wohnbau angefangen bis zum Verbot kurzfristiger Ver-

Die Stadt Wien unterstützt Eigentum nicht und lässt private Hausund Wohnungseigentümer im Stich. Es ist höchst an der Zeit, gerade für diese Wohnraumversorger endlich Anreize zu schaffen, anstatt sie mit noch mehr Regulierungen und eigentumsfeindlichen Einschränkungen zu ignorieren.

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Zum Autor Frank Brün ist Managing Partner bei Phorus Managemnet. Er ist u.a. Vorsitzender des Vorstands RICS Österreich und Mitglied der RICS Continental European Standards Board (CESB).

Retail & Logistik nach RICS Kommentar: Frank Brün

n NIMBY – Not In My Back Yard ist das englischsprachige Synonym für das Sankt-Florians-Prinzip. Dieses bezeichnet insbesondere eine Geisteshaltung von Personen, welche die Vorteile moderner Technologie oder Innovation zwar nutzen, im eigenen Umfeld aber keine Nachteile in Kauf nehmen wollen. Die letzte Meile gilt in der City-Logistik als essentiell, wird allseits begrüßt, aber bitte nicht im eigenen Umfeld oder gar Gebäude. Lärm, Schmutz, das dauernde Rein und Raus – man denke nur an die lauten Lastwagen frühmorgens um 5 Uhr – sind augenscheinlich vorgeschobene Begründungen, warum Logistiker über fehlende Möglichkeiten der Flächenanmietung klagen. Best-Practice-Konzepte lassen die Fahrzeuge in der Mietfläche verschwinden, ohne Ladezonen im öffentlichen Raum zu nutzen und be- und entladen dort. Im Gegensatz zum Einzelhandel mit Frischwaren in Supermärkten verteilt sich der An- und Verteilungsverkehr über den ganzen Tag. Aufklärung tut Not, wo ist also das Problem? Bauträger müssen die Erdgeschossbereiche ihrer Projekte in sinnvolle Gesamtkonzepte einbinden. Bisher ist, in hoch verdichteten Bereichen, der Einzelhandel oder eine Büronutzung eine Möglichkeit der Verwendung statt unattraktivem Wohnen im Erdgeschoss. Das half bisher die Rentierlichkeit zu verbessern und wird im Anwendungsbereich der neuen Widmung „geförderter Wohnungsbau“ in Wien an Bedeutung gewinnen. Ob eine Nutzung durch City-Logistik die Alternative wäre, kann bezweifelt werden: Logistik belebt im Gegensatz zum Einzelhandel nicht unbedingt. Was tun? Das Zauberwort könnte eine zentral organisierte CityLogistik sein. So ähnlich wie die gemanagte Einkaufsstraße in der Seestadt Aspern, oder

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das Konzept der Regent Street Partnership in London: nachdem der gesamte Straßenzug zur Jahrtausendwende nach Auslaufen des Baurechts an die Krone zurückfiel, hat diese gemeinsam mit den weiteren Eigentümern und den Nutzern ein Gesamtkonzept entwickelt, welches die Regent Street wie ein großes Einkaufszentrum managet. Besonders interessant ist das verwirklichte Logistik- und Sicherheitskonzept. Die Ver- und Entsorgung der dort befindlichen Flagshipstores, Büros und Gastronomiebetriebe mit deren über 20.000 Angestellten erfolgt zentral, mit geringer Sichtbarkeit und ohne Beeinträchtigung der Geschäftsabläufe, im Hintergrund. Das ließe sich auch in den Grätzln der Städte organisieren. Mit dem großen Vorteil, dass Häuser dann nur noch von einem Dienst weniger angefahren werden und nicht wie zurzeit mehrmals von vielen Lieferern. Das wäre wie bei der Verteilung von Strom: dort viele Anbieter mit nur einer gebündelten Stromleitung, hier eine öffentliche Straße mit einem zentralen Verteiler, der die letzte Meile abdeckt. Dadurch wird besonders die Verkehrsbelastung im verdichteten Raum gesenkt. Die Elektrifizierung der Lieferfahrzeuge wird auch für eine erhebliche Lärmreduktion sorgen. Wo wir wieder bei den Skeptikern solcher Nutzungen im eigenen Objekt wären. Schon heute ist häufig das Klingeln des Boten an der Wohnungstür das Einzige, was man von der Lieferkette mitbekommt. Und so schlimm ist das auch wieder nicht.

RED lässt das ehemalige k.u.k Offizierswohngebäude in der Hütteldorfer Strasse 128, eine herrschaftliche Liegenschaft mit großzügigen Grünflächen, in neuem Glanz auferstehen. Nach behutsamer Sanierung der Bestandsimmobilie mit zehn prächtigen Altbauwohnungen und Realisierung eines Dachgeschossaufbaus mit zehn hochqualitativen Terrassenwohnungen stehen somit Wohneinheiten im Ausmaß von ca. 2.200 m2 zur Veräußerung an private Nutzer oder Anleger zur Verfügung. Seit der Gründung im Jahr 2001 agiert RED als privat geführtes, unabhängiges Immobilien Investment- und Projektentwicklungsunternehmen von Wohn-, Büround Logistikimmobilien in Österreich, Deutschland und Ungarn. Es werden laufend etwa zehn Projekte mit einem Investmentvolumen zwischen € 5,0 Mio. und € 15,0 Mio. je Wohnimmobilie bzw. ab € 10 Mio. je Gewerbeimmobilie erfolgreich bewegt.

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Zum Autor Andreas Köttl ist Gesellschafter und CEO der value one. Er ist internationaler Projektentwickler und verantwortlich für Projekte, wie das Viertel Zwei in Wien. Seit 2017 ist er Präsident der ÖGNI.

Immobilien anders denken Kommentar: Andreas Köttl

n Wir leben in interessanten Zeiten, Wahrheiten ändern sich schnell, die Technologie entwickelt sich in einem Tempo, das es schwer macht, zu folgen. Wir arbeiten aber in einer Branche, in der langfristige Planung nötig ist, Entscheidungen können viel Kapital auf lange Zeit binden. Wie stellen wir in solchen Zeiten sicher, dass wir langfristig Erfolg haben und dass wir das Richtige tun für unsere Umwelt und unsere Nachfolger? Als Präsident und damit Teil des Teams der ÖGNI habe ich auch nicht die hundertprozentige Sicherheit, aber weiß, auf welche Themen ich mich in Zukunft in meinem Brotberuf konzentrieren muss, was ich vermeiden sollte und welche die Punkte sind, mit denen ich meine Immobilien mit hoher Wahrscheinlichkeit zukunftsfit machen kann. In der ÖGNI und in ihren Schwesterfirmen in Deutschland, Dänemark und der Schweiz arbeitet eine Menge von Experten an den verschiedensten Themen, die die Zukunft der Immobilienbranche bestimmen und verändern werden.

Immobilien der Zukunft Es werden zukünftig Immobilien gebaut werden, die weit über bisher gedachte Lebenszyklen genutzt werden. Voraussetzung dafür ist eine perfekte Anpassung dieser Immobilien in ihre Umgebung, sie dürfen nicht für nur eine Nutzung ausoptimiert sein, sie müssen Flexibilität für Umnutzungen besitzen und die architektonische Herausforderung ist, dass sie noch für viele Generationen ein Bild unsere Zeit abgeben werden. Gleichzeitig wird es Zweckbauten für eine bestimmte Zeit geben, die tatsächlich recyclebar sein müssen, am besten aus nachwachsenden Rohstoffen gebaut und für ihre Nutzungsdauer energieoptimiert. Die Einzelbetrachtung von Immobilien wird zukünftig immer unwirtschaftlicher werden, denn der Wert eines Gebäudes wird sich viel mehr als bisher am Zusammenspiel der Immobilie mit ihrer Umgebung orientieren. Konzepte für die Energieerzeugung und

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-nutzung innerhalb von Quartieren, Mobilitätskonzepte, Gemeinschaftszonen, die den Anforderungen der sozialen Nachhaltigkeit entsprechen, werden die Indikatoren einer zukünftigen Wertentwicklung einzelner Immobilien sein. Der Verkauf oder die Vermietung von Räumen ohne zusätzliche Angebote, die von zukünftigen Nutzern nachgefragt werden, wird zukünftig immer weniger ertragreich werden.

Gute Vorbereitung ist die halbe Miete Die Digitalisierung wird Vieles verändern, neue Sichtweisen eröffnen, althergebrachte Vorgehensweisen neu gestalten. Es ist heute auch für ausgewiesene Spezialisten nicht möglich, genau vorherzusagen, was alles auf uns zukommen wird. Für mich heißt das, vorbereitet, offen und informiert zu sein. Bei der Arbeit innerhalb der ÖGNI ist zu diesem Thema bereits etwas klar geworden: Trotz aller Begeisterung für die Digitalisierung, muss die Komplexität der Systeme beherrschbar bleiben. Vieles kann digitalisiert werden, aber wir dürfen nie vergessen, dass die Systeme nur so gut sind wie die Daten, auf denen die Systeme basieren. Und Daten müssen erfasst, gewartet und analysiert werden, Systeme müssen durchschaubar bleiben, um sie bei Bedarf korrigieren zu können. Je höher die Komplexität desto schwieriger und unwirtschaftlicher ist der Betrieb. Wir leben in interessanten Zeiten.

Herbst 2018

67 © Bosak und die Wölfe

Zum Autor Klaus Wolfinger ist Konsulent für Projektentwicklung und Bauträgerwesen. Als Vizepräsident des ÖVI vertritt er im Verband die Interessen der Bauträger.

Novelle der Wiener Bauordnung 2018 – ein Bumerang? Kommentar: Klaus Wolfinger

n Am 22.November 2018 wurde im Wiener Landtag mit der lange vorbereiteten und vielfach angekündigten Bauordnungsnovelle ein sehr heterogenes Paket beschlossen. Für Aufregung hat dabei die mittlerweile äußerst umstrittene Einführung der Widmungskategorie „geförderter Wohnbau" gesorgt. Diese würde zwar durchaus das Potential besitzen, wirksamer als zuletzt Bodenmobilisierung zu betreiben. Auch die erhoffte Dämpfung der Bodenpreise wäre ein für die Immobilienwirtschaft durchaus positiver Effekt. Dass aber die Rahmenbedingungen in letzter Minute drastisch verschärft wurden – nämlich dergestalt, dass zwei Drittel der Flächen für geförderten Wohnbau verwendet werden müssen – ist höchst problematisch. Dies erregt großen Unmut in der Branche, der durch unzureichende Übergangsbestimmungen noch verstärkt wird. Müssen Projekte, die seit Jahren im Dialog mit der Stadt Wien entwickelt werden, unter nun völlig veränderten Rahmenbedingungen mit erheblichem Planungsaufwand neu aufgesetzt werden? Eine Sorge ist auch, dass die meisten Vorhaben dann schlichtweg nicht mehr wirtschaftlich zu realisieren sind. Überhaupt könnte die rechtsstaatlich bedenklich kurzfristige Nachschärfung den Wohnbau-Motor zum Stocken bringen. Denn Grundeigentümer werden kaum noch an Entwickler verkaufen. Seit der Finanzkrise trennt man sich nur mehr schwer von Grund und Boden. Wer verkauft, wenn der Preis gegenüber den letzten Jahren drastisch einbricht? Die explizit beabsichtigte Senkung der Bodenpreise auf einen Bruchteil wird auch nicht das Problem jener Schlüsselliegenschaften in den angekündigten Stadtentwicklungsgebieten lösen, die die Stadt Wien selbst bereits über Jahre vergeblich zu akquirieren versucht. Diese Grundeigentümer werden ausharren und auf bessere Zeiten warten.

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Offensichtlich misslungen ist die im Juni per Initiativantrag vorgezogene Maßnahme, die den Abbruch von vor 1945 errichteten Gebäuden auch außerhalb von Schutzzonen massiv erschwert. Nicht nur, dass versucht wird, über die Wiener Bauordnung Mietrecht zu gestalten. Die Herausforderungen liegen in der faktischen Umsetzung, die nun zwischen den lauernden Klippen „Eigentumseingriff“, „Gleichbehandlungsgrundsatz“ und „Vertrauensschaden“ navigieren muss. Derart kurzfristig angekündigte Änderungsmaßnahmen – ob Widmungskategorie geförderter Wohnbau oder die (Wieder-)Einführung von Abbruchbewilligungen benötigen angemessene Übergangslösungen. Für die Projekte jener Entwickler, die Flächen unter den bislang gültigen Rahmenbedingungen angekauft und seither im Dialog mit der Stadtplanung konsistente Entwicklungsschritte gesetzt haben, sind Einschleifregelungen unbedingt erforderlich. Sehr betrüblich ist, dass eine längst fällige Flexibilisierung „eine Minute vor zwölf“ fallen gelassen wurde. Als Baustein des Leitbilds „Masterplan Gründerzeit" war vorgesehen, die Widmungsbestimmung „Geschäftsviertel" zur Bebauungsbestimmung zu machen, um projektbezogen prüfen zu können, für welche Fläche das damit verknüpfte Wohnungsverbot angemessen ist bzw. in welchen Fällen eine auch im öffentlichen Interesse sinnvollere Flächennutzung verwirklicht werden soll. Leider hat die politische Ebene einen Rückzieher gemacht und damit dem „Masterplan Gründerzeit“ das Wasser abgegraben. Dieses Beispiel zeigt, wie spontan und widersprüchlich in der Gesetzgebung heute vorgegangen wird. Neben den bereits angeführten problematischen Aspekten enthält die Novelle eine Fülle von Regelungen, die aus der Anwendungspraxis abgeleitet sind und darauf abzielen, bisherige Ungereimtheiten zu klären, Verfahrensschritte zu vereinfachen und jüngster Judikatur entgegen zu wirken. Es gab auch einige gute Ansätze zur Reduzierung überkommener Anforderungen. Leider ist da und dort der Mut abhandengekommen, hingegen beim leistbaren Wohnen ein überzogener Ehrgeiz erwacht.

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Die Zwei

Gedankensplitter zum ImmoMarketing in Theorie und Praxis.

How to stand out of the Makler-Crowd Regelmäßiger Kommentar: Alexander Bosak & Philipp Kaufmann

n Auch wenn Internetplattformen nach wie vor die Suchquelle Nummer eins bei den Kunden sind, ist es für Makler besonders schwer, ihre Immobilien in diesen standardisierten Präsentationswelten herausragend zu präsentieren. Besonders schwierig ist es, wenn ein und dasselbe Projekt vom Bauträger selbst und noch von mehreren Maklern gleichzeitig präsentiert wird. Zum Glück sind bei der Immobiliensuche viele Suchkanäle bei den potentiellen Kunden gleichzeitig auf Empfang gestellt, daher lohnt es sich, andere Präsentationsformen zu nutzen. Die direkte und meist sehr erfolgreiche Präsentation über die Suchmaschine mittels Google-Adwords-Kampagnen, bei denen die Kunden über eingegebene „Key-Words“ zu einer Landing-Page und dann in weiterer Folge zum konkreten Angebot gelangen, wurde in dieser Serie schon besprochen. Heute möchten wir eine weitere analoge Präsentationsform vorstellen, die besonders für die Makler sehr viel Sinn ergibt.

Rahmen für die Immobilie An der Croisettes, der ersten Adresse von Cannes, präsentiert ein Maklerunternehmen nach dem anderen ihre Immobilien wie Boutiquen ihre teuren Designer-Textilien. Bei unserem letzten Aufenthalt haben wir zwei dies intensiv untersucht und waren begeistert. Meist werden die Kauf-Exposés aufwendig in goldenen Bilderrahmen dargestellt. Und diese Art der Präsentation ist auch einleuchtend: Die Passantenfrequenz ist dort sehr hoch und die Zielgruppe – meist Touristen, die eine Wohnung mit Wertsteigerungspotential suchen, wird zu 100 Prozent erreicht. Ein Büro braucht ein Makler sowieso, und hier funktioniert das Büro quasi gleich als Werbeträger. Wie im Highstreet-Retail, erzeugt

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ein ansprechendes Ambiente eine angenehme Atmosphäre, in der bei Kaffee und Kuchen gemütlich die Wunschimmobilie ausgewählt werden kann.

Wien ist nicht anders Auch in Wien setzt sich diese Art der Immobilien-Präsentation langsam, aber doch immer mehr durch. Denn diese Präsentationsform ist nicht nur für Touristen interessant, sondern auch für die Zielgruppe der Bewohner im Grätzel bzw. im Bezirk. Die Binnenwanderungsstatistik in Wien zeigt eindeutig, dass bis zu mehr als die Hälfte der Bewohner gerne innerhalb des Bezirkes umziehen. Ein ebenerdiges Geschäftslokal in Frequenzlage mit niedrigen „Barriers to Entry“ kann da bei der Vermarktung sehr nützlich sein und im besten Fall zu mehr Spontanbesuchen und damit auch zu mehr Abschlüssen führen. Und das Beste: mit dieser Form der Präsentation kann der Makler auch zu „neuer Ware“ kommen, denn wenn ein Abgeber von dieser Form der Präsentation begeistert ist, sind es oftmals nur wenige Schritte und schon ist seine Immobilie gerahmt und wird aufwendig präsentiert! Wie wunderbar für alle. Was halten Sie davon? Wir freuen uns auf Feedback unter diezwei@immofokus.at!

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CRE-DUO Modesta Real Estate unterstützt bei allen Fragen zum Thema Gewerbeimmobilien – sowohl auf nationaler als auch auf internationaler Ebene.

Win-Win-Situation Kommentar: Sebastian Scheufele & Andreas Polak-Evans

n Mietverträge für Wohnraum sind in den meisten Fällen sehr ausführlich gestaltet und definieren alle vertraglichen Punkte bis ins kleinste Detail. Viele Vermieter greifen hier auf Standardverträge zu. Ein Spielraum für Preisverhandlungen ist in der Regel bei der Anmietung von privatem Wohnraum nicht gegeben. Unterliegen die Wohnungen gar dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes, ist dies praktisch ausgeschlossen, wenngleich auch hier oftmals der Teufel im Detail steckt. Ganz anders sieht es bei der Vermietung von gewerblich genutzten Immobilien aus, wie Retail-, Logistik oder Office-Flächen aus. Hier kommt es auf das Geschick der Verhandler an. In Wien gibt es derzeit einen Bestand von rund 11 Millionen Quadratmeter an Bürofläche. Der Leerstand wird zum Jahresende 2018 zwichen 5,5 bis 6 Prozent liegen. Generell gilt: je gesättigter der Markt, desto besser die Incentives – sowohl für jene, die neu anmieten als auch für jene, die ihre Mietverträge verlängern. Wobei das Thema Incentives ein ganz besonders heikles ist. Keine Managementgesellschaft lässt sich hier gerne in die Karten schauen.

Müssen die gewährten Incentives doch auch dem Eigentümer verkauft werden. Ganz gleich, ob wir hier von mietfreien Zeiten oder einem Baukosten- oder Renovierungskostenzuschuss sprechen. Des einen Freud des anderen Leid? Incentives drücken auf den ersten Blick, aus Eigentümersicht gesehen, die Rendite. Auf den ersten Blick. Denn eine gut verhandelte Mietverlängerung sichert den Ertrag der Immobilie ab. Vor allem dann, wenn ein bonitätsstarker Mieter im Objekt gehalten werden kann. Eine Win-Win-Situation zu der professionelles Corporate Real Estate Services (CRES) einiges beitragen kann. Incentives müssen nicht nur in Geldleistungen bestehen. Im Zuge der (bereits dritten) Mietvertragsverlängerung um fünf Jahre von Cisco Systems im Millennium Tower wurde unter anderem ein Upgrade der gesamten Kühltechnik, die komplette Modernisierung der Lift-Lobbies und des gesamten Eingangsbereiches ausverhandelt. Keine Frage: bei den Verhandlungen über gewerblichen Mietraum gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten, wie sich Mieter und Vermieter einigen können, um eine langfristige Lösung zu erzielen, von der beide Seiten profitieren.

Über Modesta Real Estate Die MG Real Estate GmbH wurde im Jahr 2002 in Wien gegründet. Neben dem Hauptsitz in Wien gibt es seit 2005 auch eine Tochtergesellschaft in Bratislava. Millionen an Quadratmetern Büro-, Industrie- und Logistikflächen sowie Industriegrundstücke konnten bisher erfolgreich abgewickelt werden. Neben den Heimatmärkten in Österreich und der Slowakei begleitet Modesta Real Estate auch umfangreiche Transaktionen in den CEE-Märkten und unterstützt seine internationalen Partner bei zahlreichen Corporate Real Estate Beratungen. www.modesta.at

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Winter 2018

Real Circle #15

Retail & Logistik 2030 Branchen im Umbruch. Auf Einladung von EY Österreich, ImmoUnited und dem ImmoFokus diskutierten Immobilien-Experten beim traditionellen RealCirlce im Wiener Park Hyatt die Auswirkungen der Digitalisierung auf Handel- und Logistikimmobilien.

„Das Online-Gespenst ist entzaubert,“ bringt Stefan Goigitzer (COORE Immobilien) als Botschaft direkt von der MAPIC mit. Denn in Wahrheit sei es den Konsumgüterproduzenten egal, über welchen Kanal sie verkauften – online, stationär oder via Outlets. Vielmehr werde eine stärkere Verzahnung zu einem Omnichannel-Verkauf stattfinden. Die Expansion des stationären Handels sei zurückgegangen und Mitarbeiter würden nun anders zum Einsatz kommen, nämlich beispielsweise um Abholstationen zu befüllen. „Insgesamt geht die Expansion im Handel jedenfalls voran,“ so Goigitzer.

Kombination von stationärem Handel und Online-Verkauf Aus der rechtlichen Praxis bestätigt Matthias Nödl (CHSH) die Fortsetzung dieses Trends. „Das Online-Gespenst existiert nicht,“ meint Nödl. Natürlich gebe es branchenweise Unterschiede, vor allem bei Produkten mit haptischen bzw. optischen Erlebnissen wie Lebensmittel werde der stationäre Handel immer seine Berechtigung haben. Wo hingegen bei

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vergleichbaren Produkten überwiegend der Preis für den Konsumenten ausschlaggebend sei, dort ziehe der Online-Handel stark an. Robert Schober, Berater für Retail-Immobilien, ortet eine zunehmende Kombination von stationärem Handel und Online-Verkauf. „Gerade im Möbelhandel zum Beispiel werden kleinere Retail-Flächen zum Besichtigen der Einrichtungsgegenstände angeboten, der tatsächliche Kauf erfolgt dann oft über den wesentlich dynamischeren Online-Weg,“ so Schober. „Die großen Online-Händler beginnen immer stärker, auch Retail-Flächen einzurichten, um mehr Kunden anzusprechen,“ pflichtet Goigitzer bei. „Gleichzeitig sind die Shopping-Center in einem laufenden Veränderungsprozess,“ stellt Schober fest, „man braucht nur die Entwicklung bei den Gastro- und EntertainmentAnteilen zu beobachten.“ Die Aufenthaltsqualität werde vor allem durch ein attraktives Gastronomieangebot gesteigert, die großen Kinos würden weniger angenommen. Mit den neuen Technologien würden neue Wege beschritten, beispielsweise Sonderangebote über Smartphones an den Kunden individualisiert

Fotos: Katharina Schiffl

Autor: Michael Neubauer

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und zielgruppengerecht möglichst lokal vor Ort herangetragen. Die Herausforderungen an einzelne Shoppingcenter seien dabei aber sehr unterschiedlich, so Nödl. Im ländlichen Raum mit Alleinstellungsmerkmal zähle in erster Linie der gute Mix des Angebots. Bei stärkerer Konkurrenz in Ballungsräumen seien zusätzliche Aufmerksamkeitsimpulse als Stimulanz notwendig.

„Ich glaube, es schafft kaum ein Unternehmen, dass sich die Logistik für den Online-Handel, oder generell der OnlineHandel rechnet, weil ja die Rücklaufroute relativ hoch ist und dadurch die Kosten auch hoch sind.“ Leon Vakovitz Immofinanz

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Optimierung der Fläche Die Kombination des Vertriebsweges wird in Zukunft ein wesentlicher Erfolgsfaktor sein. „Optimierung der Fläche ist der Schlüssel zum Erfolg,“ sagt Nödl. Kleinere Retail-Flächen schaffen Platz für Logistik – und damit sei der Weg zur Kombination frei. Vor allem im urbanen Bereich können so große Logistik-Center am Stadtrand eingespart und gleichzeitig „Small Hubs“ in den Geschäften geschaffen werden, um den eigenen Shop zu versorgen oder für „Pick and Collect“-Konzepte zur Verfügung zu stehen. Laut Schober stellen immer hö-

here Quadratmeterpreise viele Logistikflächen vor die Frage der Wirtschaftlichkeit. Goigitzer stellt in Frage, ob vor allem im urbanen Bereich überhaupt noch Flächen für Logistikzwecke gefunden werden können.

Kleinere dezentrale Lagerflächen Die Diskussion um Dieselfahrverbote in Städten wirft ihre Schatten auch auf die Logistiker und lässt die Logistikzentren am Stadtrand unter einem anderen Licht erscheinen. Eine Lösung könnte der Transport mittels LKW, wie bisher, in diese großen Hubs sein, von wo dann mittels alternativer Transportmittel wie Lastenfahrrädern oder kleinerer elektrisch betriebener Fahrzeuge die letzte Meile zurückgelegt wird. Dies erfordere wiederum kleinere, dezentrale Lagerflächen inmitten des urbanen Raums. Christian Podojstersek (Raiffeisen Bank International AG) sieht hier vor allem die mittleren und kleineren Retailer gefordert, die über keine entsprechenden Flächen in ihren Shops verfügen. Generell wird einerseits eine Konzentration der Verkaufsflächen in ganz große Shop-

pingcenter verortet und gleichzeitig ein Trend zu kleineren Shops in Form von Boutiquen und Greißlern – auf Kosten des Segments der mittelgroßen Geschäfte. „Namhafte Marken gehen in die großen Center“, erzählt Podojstersek, „man weiß eigentlich nicht mehr, was man in einer Einkaufsstraße noch bekommt.“ „Der Online-Handel wird die Wertschöpfungskette, aber auch die Anforderungen an die Logistik und in Folge natürlich auch an die Logistikimmobilien, verändern“, darin war sich die Gruppe um Gernot Ressler (EY) schnell einig. Wie stark das sein wird, lasse sich aber aktuell noch nicht abschätzen. Flächen verzweifelt gesucht. „Im Großraum Wien finden sich mit

„Umlaufvermietung betrachtet, die in Wahrheit reine OnlineHändler sind.“

„Der Großteil der produzierenden Betriebe wird langfristig aus Wien rausgehen.“

Stefan Ziegler Walter Business Park

Franz Pöltl EHL Investment Consulting

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„Die stationäre Fläche wird bleiben.“ Hannes Lindner Standort + Markt

„Optimierung der Fläche ist der Schlüssel zum Erfolg.“ Matthias Nödl CHSH

„Mit digitaler Werbung kann auch besser auf Zielgruppen eingegangen werden.“ Wolfgang Scheibenpflug Flughafen Wien AG

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Ausnahme der Flughafen-Region kaum freie Flächen für größere Logistikzentren“, unterstreicht, Wolfgang Scheibenpflug (Flughafen Wien AG) die Bedeutung des Flughafen Wien für die gesamte Region. Die Ansiedlungen des Werkzeughersteller Makita und des DHL Campus auf 60.000 Quadratmeter Fläche, seien Beweis für die gelungen Positionierung. „Das zeigt genau, wo wir hinwollen.“ Der Flughafen punkte mit seiner Nähe zur Stadt als LogistikDrehscheibe vor allem für hochwertige, exklusive Güter, die vor allem mit Luftfracht nach Österreich gebracht werden. „Die Digitalisierung wird dem Handel ein neues Gesicht verpassen“, ist Anthony Crow (Colliers International) überzeugt. „Die Digitalisierung wird die Standorte nachhaltig verändern – den stationären Handel aber nicht verdrängen.“ Crow ergänzt: „Die Shops werden kleiner und mehr Marketingfunktion haben. Durch Shops bleibt die Marke in der Öffentlichkeit präsent – gekauft kann ruhig im Online-Shop werden.“ Gerade dies aber ist Ressler ein Dorn im Auge: „Wenn ich mir Schuhe kaufen will, möchte ich im stationären Handel eine Auswahl vorfinden. Die Lagerhaltung wird immer kleiner. Wo bleibt das das Shoppingerlebnis?“ Man werde sich damit abfinden müssen, ist Patrick Homm (Otto Immobilien) überzeugt. „Die Ankermieter in einem Einkaufscenter werden die gleichen bleiben. Nur ihre Funktion, das Angebot wird sich wandeln.“

Ein Umdenken müsste auch bei den Hauseigentümern in Nebenlagen von gut frequentierten Einkaufsstraßen einsetzen, ist Homm überzeugt: „Nicht nur die Spitzenmiete zählt. Lieber ein bisschen weniger, dafür aber sicher.“ Seine Lösung heißt gemanagte Einkaufsstraßen – wie in einem Shopping-Center oder einem Fachmarktzentrum. „Ein schwieriger Weg – aber versuchen sollte man es.“ In Einem ist sich die Gruppe einig. Augmented reality (AR) und Virtual Reality (VR) werden verstärkt Einzug halten. „Im Shop aussuchen, bestellen, liefern lassen oder später abholen – das ist die Zukunft.“ Shoppen wird dazu noch mehr mit einem Entertainment-Faktor versehen. „Das Shopping-Erlebnis wird neu interpretiert werden“, ist sich Crow sicher. „Mit digitaler Werbung kann auch besser auf Zielgruppen eingegangen werden“, sieht Scheibenpflug weiter große Chancen der Digitalisierung. „Am Flughafen können digitale Werbeflächen mit unterschiedlichen Inhalten bespielt werden. So können wir gerade auf ankommende oder abfliegende Passagiere und ihre Konsumverhalten besser eingehen.“ Zum Schluss der Diskussion bringt Homm noch schnell ein neues Thema ein: „Der Ladenbau muss sich deutlich wandeln. Über Architektur lassen sich Emotionen bestens transportieren. Die Jugend von heute will Erlebnis und Entertainment – und keine am Montag und am

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„Das Online-Gespenst ist entzaubert.“ Stefan Goigitzer COORE Immobilien

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„Die Digitalisierung wird dem Handel ein neues Gesicht verpassen.“ Anthony Crow Colliers International

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„Kleinere Gewerbetreibende könnten sich auch als Micro-Verteilzentrum positionieren.“ Christian Sassmann von Poll Immobilien)

Mittwochnachmittag geschlossenen Geschäfte wie in vielen Bezirksstädten noch üblich.“ Für ihn stehen die Verlierer der Digitalisierung schon heute fest. „Fachmarktzentren haben in Zukunft einen schweren Stand.“ Für Lukas Richter (Colliers International) prallen bedingt durch die zunehmende Urbanisierung der Gesellschaft zwei Welten aufeinander. „Wohnen drängt das Gewerbe an den Stadtrand, gleichzeitig will jeder ums Eck einkaufen. Der zunehmende Online-Handel bedingt gleichzeitig, dass die bisher am Stadtrand befindliche Logistik immer mehr in die Stadt drängt. Stichwort: Letzte Meile.“ Wobei sich das Wachstum des Online-Handels durchaus in Grenzen hält. Auch wenn der Online-Handel im Jahresvergleich um rund 10 Prozent und der stationäre Handel nur um 0,2 Prozent zugelegt habe. „Der stationäre Handel setzt um ein Vielfaches um. Die Ausgangsbasis ist ganz eine andere. Steigerungsraten hin oder her.“ Vor allem seien nicht alle Produktgruppen für den Online-Handel gleich gut geeignet, betont Andreas Koptik (Immobilientreuhänder & Sachverständiger): „Sport, Bücher, Kleinelektronik – das passt online wunderbar. Bei Lebensmitteln, also Gütern des täglichen Gebrauchs schaut es schon ganz anders aus“. Hier fehlen innerstädtische Verteilzentren. „Wer ist schon zwischen 9 und 17 Uhr zu Hause?“, wirft Sassmann eine rhetorische Frage in den Raum. „Im Nahversorgungsbereich wird sich

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der Online-Handel nur schwer rechnen können“, ergänzt Richter: „Was wir aber sehen ist, dass Online-Käufer immer mehr ausgeben. Waren es bis vor kurzem in Schnitt 1.000 Euro pro Jahr, so ist dieser Betrag auf 1.300 Euro angewachsen.“ Schöbitz: „Kein Wunder. Wer heute Elektronik einkauft, weiß über den Preis – dank geizhals.at – exakt Bescheid. Hier findet sicher ein Verdrängungswettbewerb statt.“ Die Urbanisierung könnte aber so mancher in die Jahre gekommener Einkaufsstraße neues Leben einhauchen, ist die Runde überzeugt, sofern bei den Hauseigentümern aber auch den Wirtschaftstreibenden ein Umdenkprozess angestoßen werde könnte. Sassmann: „Kleinere Gewerbetreibende könnten sich auch als Micro-Verteilzentrum positionieren.“ Kritik an der Verkehrspolitik übt Manfred Ton (CHSH): „Hier hat die Stadt ihre Hausaufgaben nicht gemacht." Für Schöbitz ist mit „Verkehrspolitik“ das richtige Stichwort gefallen: „Radfahrer, die ausliefern, sind ja schön und gut. Das geht bei Pizza & Co. Wie aber soll das bei größeren Dingen funktionieren? Schon heute ersticken wir im Verkehr. Vor zehn Jahren war es noch in 30 Minuten möglich, von der Innenstadt ins Grüne zu fahren. Heute ist

„Wohnen drängt das Gewerbe an den Stadtrand, gleichzeitig will jeder ums Eck einkaufen. Der zunehmende Online-Handel bedingt gleichzeitig, dass die bisher am Stadtrand befindliche Logistik immer mehr in die Stadt drängt. “ Lukas Richter Colliers International

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„Radfahrer, die ausliefern, sind ja schön und gut. Das geht bei Pizza & Co. Wie aber soll das bei größeren Dingen funktionieren?“

„Der Ladenbau muss sich deutlich wandeln. Über Architektur lassen sich Emotionen bestens transportieren.“

„Der Umbau der Mariahilfer Straße mit der verkehrsberuhigten Zone ist ein gutes Beispiel, wie man es nicht machen sollte.“

Manfred Ton CHSH

Patrick Homm Otto Immoblien

Gernot Schöbitz Kone AG

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das nicht mehr machbar.“ Schöbitz ist jetzt so richtig in Fahrt „Der Umbau der Mariahilfer Straße mit der verkehrsberuhigten Zone ist ein gutes Beispiel, wie man es nicht machen sollte.“ Urbanisierung könne nur klappen, wenn man sich auch Gedanken über die Verkehrsströme machen würde. „Was aber in der Tat nicht passiert“, kritisiert Richter und findet gleich Unterstützung bei Koptik. „Was im 23. Bezirk rund um die Breitenfurter Straße passiert, wird uns noch lange beschäftigen. Zigtausend Wohnungen ohne Verkehrskonzept hinzustellen – das kann nicht gutgehen. Das wird eine Katastrophe.“ „Könne hier nicht mit Drohnen der Straßenverkehr entlastet werden?“, fragt Ton in die Runde. Für Richter aktuell keine Lösung: „Drohnen verlagern nur den Lärm von der Straße in die Luft.“ Warum greift man die alte Idee, die U-Bahn in den Nachtstunden also Cargo-Bahn zu verwenden, nicht wieder auf? Wohl weil die Stationen nicht dafür ausgerüstet sind, kommt die Runde zum Schluss. Die eingangs gestellte Frage nach den Anforderungen von „urban production“ an Industrieimmobilien irritiert. Das aber völlig zu Recht. Die Gruppe ist sich einig, die Wiener Innenstadt wächst so rasant, dass für Gewerbe und Industrie kaum Flächen da sind. „Das heißt, die Stadt Wien versucht momentan in Flächenbevorratungsaktivitäten reinzugehen, die teilweise dann richtig auf Probleme stößt, wenn zum Beispiel ein Großbaumarkt sich noch einmal in Wien 10 ansiedeln wollte und einfach keine Fläche findet“, gibt Hannes Lindner (Standort + Markt) zu Bedenken. Und überhaupt: für Retail werde vor Ort kaum produziert, denn das Industrieviertel ist mit Wiener Neustadt in Niederösterreich. Völlig anders jedoch sei es, so Andreas Millonig (IMMOunited) im Bereich Gastronomie: Die hausgemachte Rindsroulade würde vielerorts gar nicht mehr im Restaurant hergestellt, sondern frisch, auf kurzem Weg geliefert werden. Doch welche Rolle spielt eigentlich die Stadt bei der Ansiedlung von Produktionsstätten?

„Ich glaube, das ist ein Kampf um die Stadt, die im Moment in der Defensive ist. Man kämpft darum, die Betriebe zu halten, die schon da sind und neue zu gewinnen.“ Selbst in der Seestadt Aspern, so Pöltl sei es schwierig, gegen das Umland, „sprich gegen Niederösterreich zu reüssieren.“ Der Großteil der produzierenden Betriebe wird langfristig aus Wien rausgehen. Das, was man jedenfalls in der Stadt halten sollte, ist die handwerkliche Struktur“, so Pöltl weiter. Denn heute ist es der Quadratmeterpreis, der die Standortentscheidung maßgeblich beeinflusst. „Früher war das Arbeitskräftepotenzial und auch das Vorkommen der Rohstoffe das Elementare für die Standortentscheidung in der Industrie. Durch die moderne Logistik und die Liefermöglichkeiten hat sich das wiederrum entflochten“, ist Lindner überzeugt. Deshalb ist es kaum verwunderlich, dass die Anlieferungszone im innerstädtischen Retail zunehmend an Bedeutung gewinnt. Stefan Ziegler vom Walter Business Park weiß, dass „die Warenlieferung ein wichtiges Thema ist. Das zeigt sich, wenn man zum Beispiel das Konzept der Umlaufvermietung betrachtet, die in Wahrheit reine Online-Händler sind.“ In der Praxis bedeutet das, dass die Shop-Fläche kleiner wird und das Ladenlokal, so Lindner dahinter die Möglichkeit haben muss, dass die Ware effizient angeliefert und wieder weggebracht werden kann. Hannes Lindner prognostiziert: „Die stationäre Fläche wird bleiben.“ Jedoch beginnt jetzt, so Pöltl „ein neues Einpreisen.“ Durch die Ersparnis an Raumkosten entstehen neue Kosten für die Logistik. So gibt Leon Vakovitz (Immofinanz) abschließend zu Bedenken: „Ich glaube, es schafft kaum ein Unternehmen, dass sich die Logistik für den Online-Handel, oder generell der Online-Handel rechnet, weil ja die Rücklaufroute relativ hoch ist und dadurch die Kosten auch hoch sind.“ Millonig hält dagegen und stellt die Frage: Braucht man überhaupt noch Lagerflächen, wenn man Online-Versand hat? n

„Was im 23. Bezirk rund um die Breitenfurter Straße passiert, wird uns noch lange beschäftigen. Zigtausend Wohnungen ohne Verkehrskonzept hinzustellen – das kann nicht gutgehen." Andreas Koptik Immobilientreuhänder & Sachverständiger

„Wenn ich mir Schuhe kaufen will, möchte ich im stationären Handel eine Auswahl vorfinden. Die Lagerhaltung wird immer kleiner. Wo bleibt das Shoppingerlebnis?“ Gernot Ressler EY

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Positionen & Meinungen

Mister Investment Austria’s Leading Company. Wenn in Wien ein größerer Immobiliendeal über die Bühne geht, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass die EHL Investment Consulting mit Franz Pöltl an der Spitze die Finger im Spiel hat. Ende November wurde das Unternehmen als Austria’s Leading Company ausgezeichnet. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

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Was bedeuten Preise für Sie, die Auszeichnung als Austria’s Leading Company im Speziellen? Franz Pöltl: Preise sind immer eine Auszeichnung. Es ist ja nicht so, dass man jeden Tag einen Preis bekommt. In der Regel muss man sich diese auch hart erarbeiten. Der ALC bereitet uns allen große Freude, weil nach der Nominierung der EHL Immobilien für den Hermes-Wirtschaftspreis nun für die EHL Investment Consulting ebenfalls einen bedeutenden Preis in einem Wettbewerb errungen hat, in dem die Immobilienbranche nur eine unter vielen ist. Noch dazu wird der Preis nicht nach Sympathie vergeben, sondern aufgrund von Hard Facts. Der Preis zeigt auch, dass wir am richtigen Weg sind. 2017 war das Rekordjahr schlechthin … >> Wir haben in einem stark wachsenden Markt unsere führende Stellung weiter ausgebaut, konnten herausragende Wachstums- und Ertragszahlen erreichen, waren bei Transaktionen mit einem Gesamtwert von 1,65 Milliarden Euro beteiligt – was einem Marktanteil von rund 35 Prozent entspricht und haben den Umsatz im Jahresvergleich mehr als verdoppelt. Was mich besonders stolz macht ist, dass die vor nunmehr 10 Jahren gegründete EHL Investment Consulting eine kontinuierliche Entwicklung nimmt. Das Ergebnis des letzten Jahres war kein Ausreißer, sondern es ist das letzte in einer Reihe einer kontinuierlichen Entwicklung. Unser Ziel ist nicht, ein besonders gutes Ergebnis singulär zu erzielen, sondern langfristige Kundebeziehungen aufzubauen. Das bildet sich heute in der Entwicklung ab, weil uns die Kunden über die Jahre treu geblieben sind. Wir haben sicher am Anfang immer wieder das Gefühl gehabt, dass nichts weitergeht, aber was damals vielleicht wie „leere Kilometer“ ausgesehen haben mag, hat sich auf lange Sicht ohne jeden Zweifel bezahlt gemacht.

Fotos: Michael Hetzmannseder

Wo liegt der USP? Der Investmentmarkt ist ein hart umkämpfter Markt, geprägt von kleinen aber auch großen Deals mit dementsprechend hohen Provisionen? >> Das ist zweifelsohne der Fall. Wir sind auf ein langfristige Kundebeziehungen ausgerichtet. Wir haben das Vertrauen unserer Kunden – und sind sicher da und dort vielleicht auch den Tick schneller als der Mitbewerber. Im Grunde genommen ist es schon richtig. Wir sind in einem sehr kompetitiven Markt. Es ist leider

noch immer nicht so, dass wir jeden Pitch gewinnen. Aber auch hier konnten wir im Laufe der Jahre die Erfolgsquote enorm steigern, da wir aus den Misserfolgen der Vergangenheit gelernt und analysiert haben, wo andere besser waren und wir Aufholbedarf hatten. Es gibt viele Faktoren, die über Erfolg oder Misserfolg entscheiden, wie etwa Konditionen, die Einschätzungen der Projekte, Präsentationstechnik, Strategie bei Verkaufsprozessen. Entscheidend ist jedoch, das Vertrauen des Kunden zu gewinnen, ihn zu überzeugen, dass man das beste Ergebnis für ihn herausholen wird. Im Idealfall wird man dann auch an neue Kunden weiterempfohlen. Davon haben wir im Rückblick am meisten profitiert … Die Referenzliste an zufriedenen Kunden ist kontinuierlich gewachsen. Muss man mit deutschen Investoren anders umgehen, als mit asiatische Investoren - ticken die anders? >> Komplett anders. Verhandlungen und Transaktionen mit deutschen Fonds laufen sehr geradlinig und strukturiert ab, und deswegen empfinde ich es auch als sehr angenehm, mit deutschen Fonds zu arbeiten. Gibt es einen LOI kommt man zu mehr als 90 Prozent auch ins Ziel. Bei exotischen Investoren weiß man bis zum Schluss nicht, ob die Anstrengungen am Ende zum Erfolg führen. Asiatische Investoren sind von der Mentalität schwer einzuschätzen. Die vergeben sich auch nichts, wenn sie einen Deal platzen lassen. Deutsche oder österreichische institutionelle Investoren, die sind seit mehr als zehn Jahren am Markt sind setzen ihr Standing nicht leichtfertig aufs Spiel. Drängen viele – wie Sie sagen exotische Investoren nach Österreich? >> Die „Exoten“ von heute sind vielleicht die Standardinvestoren von morgen. 2018 war es beispielsweise für koreanische Investoren schwer, in Österreich zu entsprechenden Produkten zu kommen, , da die großvolumigen, langfristig vermieteten Core-Immobilien, die 2017 noch verfügbar waren, gefehlt haben. Dreistellige Tickets? >> Dreistellig und Core-Produkt. Es gibt natürlich dreistellige Produkte, aber die sind nicht automatisch core. Investoren aus dem asiatischen Bereich suchen in der Regel langfristig vermietete Immobilien - da haben wir einige Kunden, die sehr intensiv auf der Suche nach

geeigneten Immobilien sind. Zu bemerken ist auch, dass sich die asiatischen Investoren neu aufstellen. Bis vor kurzem haben sie sich angelsächsischer und/oder deutscher Asset Manager bedient. Jetzt sind sie dabei, die Märkte so aufzuarbeiten, dass sie in naher Zukunft direkt investieren können ohne jemanden anderen dazwischen schalten zu müssen. Das bringt auch für die österreichischen Entwickler und Immobilienverkäufer bedeutende Änderungen. Sie haben es dann mit potenziellen Geschäftspartnern zu tun, die für sie nur schwer einschätzbar sind. Da wird dann wiederum unsere Expertise noch viel mehr gefragt sein, denn gerade mit asiatischen Investoren hat EHL schon viel Erfahrung gesammelt. 2018 ist in der Zielgerade – mit einem neuen Rekordergebnis? >> Aus heutiger Sicht werden wird das Vorjahresergebnis nicht ganz erreicht werden, weil die wirklich großen Megatransaktionen fehlen - Transaktionen mit Volumen von einer halben Milliarde Euro und darüber. Auf der anderen Seite hat es sehr viele kleine Transaktionen gegeben. Trotzdem: Es wird zweifellos ein außerordentlich gutes Immobilienjahr. Auch 2019 wird - soweit man es jetzt schon beurteilen kann - ein sehr gutes Immobilienjahr. Aufgrund des Fehlens von Core-Produkte im Gewerbebereich liegt der Fokus der Investoren auf der Assetklasse Wohnen – in allen Schattierungen. Die demografische Entwicklung sichert diesen Trend ab. Die Assetklasse Wohnen hat 2018 deutlich an Fahrt aufgenommen. Unser Vorteil ist, dass wir als Gruppe im Bereich Wohnen perfekt aufgestellt sind – nicht nur im Investmentgeschäft. Unser Wohn-Team um Sandra Bauernfeind weiß, welche Wohnungen gefragt sind und welche Grundrisse man braucht, um die besten Preise erzielen zu können. Darüber hinaus kennt ihr Team natürlich die Pipeline der nächsten Jahre und weiß ganz genau, wo sich Investitions- und Entwicklungsmöglichkeiten auftun. Das EHL Wohn-Team verkauft bzw. vermietet pro Jahr 1.000 Wohnungen. Dafür führen sie bis zu 5.000 Gespräche mit Interessenten und können dadurch Wohnungsprojekte und die dabei erzielbaren Mietpreise optimal einschätzen. Wir übernehmen für den Investor neben der Vermittlung oft auch die Verwaltung. Diesen Rundum-Service können wir aufgrund unserer breit gefächerten Dienstleistungspalette in der EHL-Gruppe anbieten. Das unterscheidet uns deutlich vom Mitbewerb.

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Positionen & Meinungen

Gewinner EHL konnte 2018 bereits mehrere renommierte Preise gewinnen. So wurde EHL als vorbildhaftes Unternehmen als österreichischer Leitbetrieb zertifiziert und vom Finanzmagazin Euromoney zum insgesamt fünften Mal als Österreichs bester Immobiliendienstleister prämiert. Zudem wurde EHL von der WKO mit DoppelGold beim IMMY in den Kategorien „Makler“ und der erstmals vergebenen Kategorie „Verwalter“ ausgezeichnet. Das Real Estate Brand Institute kürte EHL 2018 zur wertvollsten Immobilienmarke Österreichs in den Kategorien „Asset Manager“ und „Immobilien-

Die meisten Bürotürme sind in der jüngsten Vergangenheit zu Top-Preisen verkauft worden. Ende der Spirale- oder gehen die Preise weiter nach oben? Werden diese Türme nicht einfach einmal zu teuer? Die Mieten können ja mit den steigenden Preisen nicht mithalten. >> Im Officebereich sehen wir, dass mit dem Anspringend der Konjunktur die Incentives zurückgehen. Der Mietenmarkt hat deutlich Fahrt aufgenommen. Es gibt für jede Immobilie in jedem Zustand einen Käufer. Es ist so viel Liquidität da, dass eigentlich alle Gebäude einen Abnehmer finden. Mit Liquidität meine ich nicht das Geld, das die Europäische Zentralbank in den Markt pumpt, sondern die Liquidität, die die Player über häufigeres Drehen der Immobilien bewirken. Früher wurden Immobilien gekauft, um sie 10, 15 Jahre zu halten. Das ist mittlerweile die Ausnahme. Die Strategie der Investoren ist, Immobilien schneller zu drehen. Das erzeugt Liquidität und Transaktionen.

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makler“. Beim Hermes.Wirtschafts.Preis wurde EHL als einziges Immobilienunternehmen in die Top 3 in der Kategorie „Dienstleister“ gewählt. Michael Ehlmaier wurde darüber hinaus von den Branchenvereinen FIABCI, immQu, ÖVI, RICS, Salon Real und dem Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO mit dem „Cäsar“ als „Immobilienmanager des Jahres“ geehrt und konnte sich bereits zum zweiten Mal beim prestigeträchtigen „EY Entrepreneur Of The Year Award“ als einer der drei Finalisten in der Kategorie Dienstleister platzieren.

Aber: Kapital ist flüchtig. Im Moment bieten Immobilien, die besten Renditen. Was aber wenn sich andere Investmentfelder bilden. So schnell ist das opportunistisch veranlagte Kapital wieder weg, so schnell kann man nicht schauen. >> Das mag zum Teil stimmen, wobei diese Investoren in der Regel über Asset Manager gehen. Ich glaube nicht, dass die dann so schnell weg sind. Die werden vielleicht nicht mehr zukaufen, aber sie werden die Immobilien auch nicht gleich auf den Markt werfen. Aber es stimmt sicherlich, dass die überschaubare Performance von Anleihen und Aktien in den letzten Jahren große Asset Manager dazu bewogen hat, ihre Immobilienquoten hochfahren. Ist das eine gesunde Entwicklung? >> Das kann man so oder so sehen. Dieser Trend ist auch außerhalb der Immobilienwirtschaft zu beobachten. Auch Anleihen und insbesondere Aktien werden mehr ge-

handelt wie in der Vergangenheit: Ich glaube, den Ansatz zu kaufen und dann 20 Jahre zu warten, den haben nur vermögende private Investoren bei den Zinshäusern. Jeder, der auf Rechnung für Dritte kauft, ist dazu angehalten, seine Werte zu prüfen und jede Option, die sich bietet, Wertgewinne zu realisieren, wahrzunehmen. Es ist keine Strategie mehr, Immobilien 15 Jahre am Buch zu haben, die jährlich um den Index aufzuwerten und dann irgendwann wach zu werden und zu sehen, man hat Chancen verschlafen und die Werte passen nicht mehr. Insofern sind alle angehalten, ihre Werte laufend zu überprüfen und bei passender Gelegenheit Wertsteigerungen zu realisieren. Auch wenn wir von dem einen oder anderen Fondsmanager hören, dass es ihm im Herzen weh tut, verkaufen zu müssen. Wie sieht es mit Logistik-Immobilien aus? >> Logistik-Immobilien wären im Investment top, wir haben nur die Produkte nicht.

Woran scheitert es? >> Ich glaube im Moment noch an den entsprechenden Grundstücken. Ich bin überzeugt, dass der Markt in naher Zukunft stark kommen wird. Das online Business ohne Logistikfläche, ohne letzte Meile, wird nicht funktionieren. Zu starke Konkurrenz aus der Slowakei? >> Vielleicht für die Standardlogistik, aber nicht für die letzte Meile. Wer sagt, er wird in einer Stunde zustellen, der kann nicht aus der Slowakei liefern. Gibt es genug Flächen für die letzte Meile? >> Natürlich hängt das mit der Flächenwidmung, der Preisentwicklung bei Grundstücken, und der Tatsache, dass viele Liegenschaften in Wohnen umgewidmet werden oder die Eigentümer das zumindest versuchen, zusammen. Aber ich glaube auch, dass Logistiker in Zukunft auch höhere Preise bieten werden, um zu den entsprechenden Grundstücken zu kommen. Innerstädtisch wird es auch mehrgeschossige Logistikhallen geben. Aber auf den Punkt gebracht. Im Moment ist noch nicht die Zeit gekommen, um zu sehen, wie profitabel ist das Onlinegeschäft wirklich ist. Im Moment ist der Onlinehandel dabei Marktanteile zu gewinnen. Erst wenn der Markt sozusagen auf einige große

Player aufgeteilt ist, dann wird man das Geschäft profitabel machen. Im Moment schaut man nur, dass man an den Kunden kommt. Zu Lasten des stationären Handels? >> Der Druck ist im Vermietungsgeschäft deutlich zu spüren. Die Mieterstruktur in den Einkaufscentern wandelt sich. Früher war Entertainment ganz böse. Niemand wollte Entertainment. Heute ist es umgekehrt: Ein großes Einkaufszentrum ohne Entertainment und ohne einen guten Food Court ist ein No-Go. Alle Branchen, die stark standardisierte Waren anbieten, sind durch das Onlinegeschäft angreifbar. Im Investmentmarkt wirkt sich der Druck, unter dem der stationäre Einzelhandel steht, noch nicht so stark aus wie im Vermietungsmarkt: Aber natürlich schauen alle, was ist die Produktivität, was ist der Umsatz pro Quadratmeter, wie ist die Umsatzkostenbelastung - das sind die entscheidenden Zahlen. Wir sehen, dass es für kleinere Fachmärkte mit 2.000 bis 3.000 Quadratmeter isoliert an einem Kreisverkehr, immer schwieriger wird. Die sind gewaltig unter Druck. Durchsetzen werden sich große, dominierende Zentren, aber auch diese werden laufend auf neuen Herausforderungen reagieren müssen.

Wie groß ist das Team im Bereich Investment Consulting? >> Mein Team besteht aus 10 Mitarbeiter. Man braucht gute, qualifizierte Leute. Die sind nicht so ohne weiteres zu haben. Für das Projektgeschäft suchen wir Mitarbeiter, die bereit sind die Extrameile zu gehen. Wenn um sechs am Abend jemand anruft und sagt, er braucht heute noch etwas, dann bleiben unsere Leute da und machen das fertig und schicken das um neun, zehn raus. Mir ist bewusst, das ist nicht selbstverständlich und das gelingt natürlich nur, wenn sich die Mitarbeiter wohl fühlen und einen langfristigen Horizont haben. Ich sehe unsere Mitarbeiter als das Kapital unseres Unternehmens. Wir sind ja keine kapitalintensive Industrie. Im Bankenbereich hat es früher geheißen, das wesentliche Kapital verlässt am Abend mit dem Fahrstuhl das Unternehmen und es ist ungewiss, ob es am Morgen wiederkommt: Das trifft für Dienstleister umso mehr zu. Der Erfolg sind die Kundebeziehung und die Mannschaft. Welche Qualifikation müsste ich mitbringen, um in Ihrem Team arbeiten zu können? >> Im Idealfall einen Studienabschluss, Interesse an der Immobilienwirtschaft, Freunde am Umgang mit Menschen und die Bereitschaft mehr zu leisten als der Durchschnitt. Dazu zählt auch, wenn es erforderlich ist, eine Nachtschicht einzulegen oder kurzfristig eine Auslandsdienstreise anzutreten. Aber mindestens genauso wichtig wie die Ausbildung und die „hard facts“ sind im Hinblick auf die bereits mehrfach angesprochene langfristige Kundenbeziehung die menschlichen Qualitäten wie Integrität, Verlässlichkeit, Ehrlichkeit und absolute Vertraulichkeit. Dafür bieten wir ein ausgezeichnetes Unternehmensklima, niedrige Fluktuation und langfristige Kontinuität auch im Personalbereich, was sowohl unsere Mitarbeiter, als auch unsere Kunden sehr zu schätzen wissen. Ziffern und Fakten sind das eine. Welche Rolle spielt das Bauchgefühl dabei? >> Die Frage ist immer, zu welchem Preis kann ich kaufen oder verkaufen. Da ist 90 Prozent Excel und die letzten zehn Prozent Bauchgefühl - und zehn Prozent können sehr viel sein. Wie gut ist Ihr Bauch? >> Ich glaube, über die Jahre hindurch ist er gewachsen, in jeder Beziehung.. n

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Im Brennpunkt: Oberösterreich

BRUCKNERTOWER

Linz wächst – auch in die Höhe Bauboom. Aktuell sind in Linz 3.000 Wohnungen in Bau, weitere 2.000 in der Pipeline. Die Neubautätigkeit kommt gerade richtig. Die Nachfrage am Wohnungsmarkt ist nach wie vor ungebrochen hoch. Autor: Michael Neubauer

s sei eine große Herausforderung für die Stadtentwicklung, die entsprechende Infrastruktur für die Neubauten zur Verfügung zu stellen, betont Infrastrukturreferent Stadtrat Markus Hein. Linz sei darauf vorbreitet. „Mit einem eigenen Stadtentwicklungsplan schaffen wir die Gesamtstrategie für Wohn-, Arbeits-, Verkehrs- und Freizeitflächen auf dem Stadtgebiet.“ Linz liegt aktuell bei der Mietpreisentwicklung mit durchschnittlich 10,50 Euro pro Quadratmeter im österreichweiten Städtevergleich im Mittelfeld. In Wien und im Westen Österreichs, etwa in Bludenz, Feldkirch, Bregenz, Innsbruck oder Salzburg liegen die

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Kosten mit 12 Euro und mehr deutlich höher. Dazu kommt, dass im Vergleich der Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern die Kosten für einen Linzer 4-Personen-Haushalt für Energie- und Infrastrukturdienstleistungen österreichweit am günstigsten sind. Dies ergab eine Studie von Univ. Prof. Dr. Friedrich Schneider. Laut dieser Untersuchung schneidet Linz bei den jährlichen Gesamtkosten für Energie (Heizung, Strom) und Infrastruktur (Wasser, Abwasser, Abfall) am besten ab. Die Kosten liegen dabei fast 200 Euro unter dem Mittelwert und fast 300 Euro unter der teuersten Vergleichsstadt.„Eine wichtige Stütze bei der Forcierung der Wohnbautätigkeit ist die Wohnbauförderung. Damit das Wohnen in Linz trotz des verstärkten Zuzugs weiter-

hin leistbar bleibt, müssen jährlich 800 bis 1.000 Wohnungen gefördert werden. Im vergangenen Jahr wurden laut oberösterreichischem Wohnbaubericht 2.500 Wohnungen gefördert, davon 532 (21 Prozent) in Linz. Von den Wohnungssuchenden möchte aber weit mehr als die Hälfte nach Linz ziehen“, zeigt Luger die Diskrepanz zwischen Nachfrage und tatsächlicher Verteilung der Wohnbauförderung auf. „Wir müssen dort bauen, wo die Menschen wohnen wollen: Das bedeutet einen konkreten Linz-und-Zentralraum-Schwerpunkt, vor allem für geförderte Mietwohnungen. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind wertvoll und sollen im Rahmen

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der Möglichkeiten weiter gefördert werden. Am wirkungsvollsten ist jedoch die Förderung gemeinnützige Mietwohnungen, weil diese Wohnform am nachhaltigsten wirkt und den Druck auf die Mietpreise entlastet“, so Bürgermeister Klaus Luger. Auffallend aber ist wohl auch, dass immer weniger mit Wohnbauförderung gebaut wird. 2017 gingen die Ausgaben für Wohnbauförderung im gesamten Bundesgebiet um 7 Prozent auf 2,3 Milliarden Euro, den zweitniedrigsten Wert seit 1993, zurück. In Oberösterreich wurde ein Rückgang um 11 Prozent verzeichnet. Nur in Salzburg fiel der Rückgang mit 17 Prozent noch deutlicher aus.

Fotos: visualisierung city wohnbau letzbor

Wobei eine aktuelle Studie der „ECO Austria“ vom November 2018 dem Land Oberösterreich ein gutes Zeugnis im Umgang mit der Wohnbauförderung ausstellt. Die beschäftigt sich mit Effizienzpotentialen und attestiert

der Wohnbauförderung des Landes Oberösterreich Vorbildcharakter, wenn es um das Verhältnis von Fördervolumen zu Wirkungsgrößen geht. Im Neubau werden für den Zeitraum 2009 bis 2016 beispielsweise fünf Kriterien als zu bewertende Wirkungsgrößen herangezogen. Es sind dies die Bewilligungsraten, die Minderung im CO2-Ausstoß gesamt und pro Kopf, der Anteil jener, die keine wesentlichen Wohnkostenbelastungen spüren und schlussendlich der Anteil der Wohnkosten am Haushaltseinkommen. Auch bezüglich der Sanierung kommt die Studie zu dem Schluss, dass Oberösterreich hier besonders effizient arbeitet und die Fördermittel optimal eingesetzt werden. So heißt es in der Studie mit Bezug auf Neubau wie auch Sanierung: „Im Bundesländervergleich weist Oberösterreich ein besonders günstiges Verhältnis von Aufwendungen und Ergebnissen auf.“

Zu den größten aktuellen Projekten zählen unter anderem der Bruckner-Tower in Urfahr mit 350, der Winkler-Park (GWG und Baureform) mit 240, die Wohnbebauung der Erste Immobilien an der Lastenstraße in der „Grünen Mitte“ mit 170, die Neubebauung der WAG in Oed mit 150, der LUX Tower an der Weingartshofstraße im Bahnhofsviertel mit 130, das Bauvorhaben Auhirschgasse der GWG mit 95 und das GWG-Projekt KarlSteiger-Straße in Kleinmünchen mit 95 Wohnungen. Größenmäßig folgen die Wohnbauvorhaben Menzelweg (Pichling) der WSG und das GWG-Projekt Sintstraße im Hafenviertel mit je 60 sowie die Neubebauung an der Schumannstraße in Kleinmünchen durch die LAWOG mit rund 60 Wohnungen. Ein großes Zukunftsprojekt beim Linzer Wohnbau ist die künftige Nutzung des Areals der Kaserne Ebelsberg, verbunden mit der Stadterweiterung in Pichling. Auch die Flächen rund um

PROJEKT TABAKFABRIK

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ROCK THE BLOCK

den Mühlkreisbahnhof biete Chancen für die Stadtentwicklung und eine entsprechende Umnutzung, wenn dieses Gelände von den ÖBB nicht mehr benötigt wird.

Türme Es ist der derzeit wohl spektakulärste Wohnbau in der Landeshauptstadt: der Bruckner Tower. Die Bauarbeiten haben im Mai begonnen. In knapp 30 Monaten wird der 97 Meter hohe Bau die Skyline des Linzer Stadtteiles Urfahr nachhaltig verändern. 356 Eigentumswohnungen entstehen auf dem Areal der früheren Bruckner-Universität. In den zwei Stockwerke hohen Sockelbau werden die Linz International School Auhof (Lisa) und ein Kindergarten einziehen. Eines der größten Linzer Hochbauprojekte der kommenden Jahre Anfang Dezember auf der Tagesordnung des Beirates für Stadtgestaltung. Die Linzer Architekturbüros Kneidinger und Klinglmüller präsentierten einen neuen Entwurf für die „Tech Base“, ein Bauvorhaben der Linzer Firma „Neuson Real“ des Immobilieninvestors Hans Neunteufel. Während zwei frühere Planungen das Gremium nicht überzeugen konnten, fand das vom Planungsteams „Bumerang“ genannte Konzept großen Anklang. Drei Hauptbaukörper mit bumerang-ähnlichen Grundrissen werden in einigen Jahren das Siemens-Gebäude an der Wolfgang-Pauli-Straße umgeben. Ihre Höhe reicht von drei bis zehn Geschoßen. Eine Bruttogeschossfläche von zirka 36.000

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Quadratmetern – das entspricht etwa fünf Fußballfeldern – erschließt vielfältige Perspektiven für die Wirtschaft. Für das geplante Hotel mit 150 Zimmern interessieren sich bereits mehrere potenzielle Betreiber. Die Lage nahe dem WIFI und der Linz AG-Zentrale unterstreichen die Attraktivität des Standortes für die Ansiedlung eines Supermarktes und von Gastronomiebetrieben. Der erste Bauabschnitt, zu dem auch ein 40 Meter hoher Büroturm im Norden des Siemens-Gebäudes zählt, soll 2020 in Angriff genommen wer-

den. 2023 soll der letzte Abschnitt mit dem Hotel bezugsreif sein. 2023 soll auch die nächste Ausbaustufe – Bau3 – der Tabakfabrik finalisiert sein. Im Jänner dieses Jahres konnte die Bietergemeinschaft des Kufsteiner Investors, der Bodner Gruppe, und des renommierten Wiener Architekturbüros Zechner & Zechner den zweistufigen, EU-weiten Wettbewerb rund um die Neugestaltung des westlichen Tabakfabrik-Areals für sich entscheiden und die hochkarätige

ROCK THE BLOCK

12.15 MARCH 2019

the world’s leading property market PALAIS DES FESTIVALS, CANNES, FRANCE 26 000 real estate professionals 100 countries 21 500 sqm exhibition area 5 400 investors

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ENTWICKLUNGSGEBIET

Jury einstimmig von ihrem Gebäudekonzept überzeugen. Gemeinsam werden sie, in Abstimmung mit der Tabakfabrik und der Stadt Linz, bis zum Jahr 2023 ein Gebäudeensemble erschaffen, „das mit einem vielfältigen Mix aus Arbeits-, Wohn- und Ausbildungsstätten, Shops, Gastronomie und einem Hotel nicht nur architektonisch zu einer neuen Linzer Landmark avanciert“, heißt es dazu in den Projektunterlagen. Zentraler Punkt wird dabei ein 81 Meter hoher Turm. Aktuell befindet sich auf dem Areal ein Anfang der 1980er Jahre unter großem Zeitdruck errichteter Beton-Fertigteilzubau von geringer

ÖBB KONRAD KAISER

ImmoFokus

architektonischer Qualität, der das Hochregallager, die Endverpackungshalle sowie die Verwaltung der Austria Tabak beherbergte und mit gutem Grund nicht unter Denkmalschutz steht.

Schandfleck kommt weg Für viele, seit vielen Jahren einer der Schandflecke in Linz. Die nahezu endlos lange Außenfassade zwischen Wienerstraße, Unionstraße und Hauptbahnhof: Abstoßend und ansehnlich. Dahinter befinden sich nicht mehr benutzte Werkstätten der ÖBB. Auf 40.000 Quadratmetern Fläche – das

entspricht etwa der Größe des TabakfabrikAreals – wird nun bis 2028 ein Mix aus Wohnungen und Arbeitsplätzen entstehen. Die erste Etappe, die südöstliche, rund 15.000 Quadratmeter große Teilfläche bei der Unionkreuzung, liegt bereits zum Großteil brach. Die Flächenwidmung ist bereits rechtskräftig, mit der Bebauungsplanung wird nächstes Jahr begonnen. Im Rahmen des städtebaulichen Ideenwettbewerbs „Europan 14“ hat sich das Projekt „Rock The Block!“ des italienischen Architektenteams „spaziozero atelier“ als Sieger durchgesetzt. Ab 2021 soll die erste Bauetappe realisiert werden. Die zweite, die Teilflächen entlang der Gleise, die derzeit noch von den ÖBB genutzt werden, wird mittelfristige bis etwa 2028 realisiert. Die dritte Etappe ist ein langfristiges Szenario, für den Fall, dass die Werkstätten der ÖBB-Technische Services GmbH entlang der Unionstraße an einen anderen Standort verlegt werden – derzeit ist eine Realisierung jedoch noch nicht absehbar. Insgesamt erstreckt sich das gesamte Areal über eine Fläche von über 100.000 Quadratmeter.

Hiller Kaserne Ebelsberg Auch beim Stadtentwicklungsgebiet Ebelsberg dürfte es demnächst bald losgehen. Die

WIENER STRASSE

Fotos: KKC e.U.

Hiller Kaserne in Ebelsberg und die nördlich angrenzenden landwirtschaftlichen Gründe sind mit 33 Hektar die größten Entwicklungsflächen im Stadtgebiet. Insgesamt 17,5 Hektar beträgt das Umnutzungspotential der Kaserne und 15,5 die angrenzenden Stadterweiterungsflächen. 2015 hatte die Wohnungsgesellschaften WAG, EBS, Neue Heimat und Heimstätte die Sommer-Gründe nördlich der Kaserne Ebelsberg gekauft. Diese hatten sich auch – mit Rückendeckung der Stadt Linz um die Hiller Kaserne bemüht. Das Konsortium wurde dann aber überraschend von einer Privatstiftung von XXXLutz überboten. Mittlerweile steht das von Experten, Grundeigentümern, Stadtvertretern und Bürgern entwickelte städtebauliche Konzept für ein belebtes Viertel mit Geschäften, Büros und viel Grün – den „Garten Ebel“. Etwa 1.500 Wohnungen könnten am Kasernengelände von Lutz, 600 auf den „Sommergründen“ von WAG, Neue Heimat und GIWOG errichtet werden. Neben dem Wohnbaugebiet in Ebelsberg, ist das Projekt Neuland der Linz AG am Linzer Hafen

eines der bedeutendsten Projekte der Linzer Stadtentwicklung. Wohnbauten sind dort zwar wegen der Industrie-Flächenwidmung und der Gefahr durch Risikobetriebe entsprechend der Seveso-2-Schutzbestimmung nicht erlaubt. Doch die Linz AG errichtet Neubauten für ihr Hafengeschäft, Büros für Fremdfirmen sowie Anlagen, die auch für Freizeit und Kultur genutzt werden können. Seit 2014 hat die zu 100 Prozent stadteigene Linz AG einen von den Welser Architekten Luger und Maul entwickelten Masterplan. Demnach sind Bauvorhaben mit einem Volumen von 273 Millionen Euro im Hafengebiet vorgesehen. Die Linz AG investiert zunächst 130 Millionen Euro. Hauptpunkte sind dabei der Ausbau des Verschiebebahnhofs LinzStadthafen und der Ausbau des Containerterminals im Stadthafen. Die EU zahlt 20 Prozent der Kosten. Zudem bekommt die stadteigene Gesellschaft ein, laut Linz-AGGeneraldirektor Erich Haider, günstiges 65-Millionen-Euro-Darlehen der Europäi-

schen Investitionsbank (EIB) mit einer Laufzeit von 22 Jahren.

Vom Bahnhof Ebelsberg bis zum Pleschinger See In Linz gibt es den Plan, eine insgesamt zehn Kilometer lange Seilbahnverbindung vom Bahnhof Ebelsberg im Süden bis zum Pleschinger See im Norden mit insgesamt neun Stationen in drei Etappen zu bauen. Die Streckenführung soll ein Umsteigen mit zwei S-Bahnen und einer Straßenbahnlinie sowie das Erreichen des Linzer Industriegebietes ermöglichen. Das Fahrgastpotenzial wird aufgrund einer Verkehrserhebung aus dem Jahr 2012 auf bis zu 45.000 Passagiere pro Tag geschätzt. Eine Machbarkeitsstudie für eine Nord-Süd-Verbindung sei positiv ausgefallen. Aktuell wird über die Finanzierung der notwendigen 175 oder 283 Millionen Euro verhandelt. Linz nimmt sich La Paz und El Alto in Bolivien zum Vorbild. Dort wird ein aus acht Linien bestehendes Seilbahnnetz von täglich durchschnittlich 230.000 Fahrgästen benutzt. n

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Family Business Miteinander nicht gegeneinander. Im Interview geben sich das Geschäftsführer-Duo der Consulting Company Anton und Florian Kammerstätter bescheiden und erklären, dass die Zusammenarbeit mit Behörden nicht schwierig sein muss. Ihr Credo: „Wien ist anders – wir auch.“ Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Was ist das Erfolgsrezept der Consulting Company. Anton Kammerstätter: Wir sind ein kleines, schlankes Team mir kurzen Entscheidungswegen. Wir finden ein Grundstück, haben eine Vision, wer hier arbeiten und/oder wohnen könnte. Wir formen ein Team, holen projektbezogen Fachleute auf Werkvertragsbasis dazu. Wenn das Projekt beendet ist, geht das Team wieder auseinander. So können wir uns mit den besten Spezialisten breit aufstellen und mit einem kleinen Kernteam auch sehr große Projekte bewegen. Ich habe das Unternehmen vor 30 Jahren gegründet. In den ersten 25 Jahre waren wir fast ausschließlich in Oberösterreich tätig. Vor 20 Jahren wollte Florian nach der Matura Medizin studieren. In den Ferien vor Studienbeginn hat Florian bei mir im Büro gearbeitet – und ist geblieben. Seither arbeiten wir Seite an Seite, nicht nebeneinander, sondern miteinander. Florian Kammerstätter: Ein weiterer Vorteil ist, dass uns der Markt vertraut. Sowohl der Käufermarkt als auch der Investorenmarkt. Mittlerweile können wir auch bei größeren Projekten bis zu 50 Prozent der Investitionssumme mit unseren treuen Stamminvestoren stemmen. Fotos: Jasmina Rahmanovic

Es stimmt. Bis vor kurzem haben wir die meisten Projekte in Oberösterreich realisiert. Ehrlich gesagt: Uns sind auch die Ideen für tolle, große Projekte ausgegangen. Wir haben gesehen, dass es spannender ist, ein Großprojekt zu machen als in einem engen Markt wie Wels ein Projekt mit 13.000 Nettonutzfläche zu machen.

Wie oft sind Sie aktuell in Wien? Florian Kammerstätter: Zwischen zwei und vier Tagen in der Woche. Das passt ganz gut. Wien ist mit der Bahn sehr gut zu erreichen. Seit wir den Schritt von Oberösterreich nach Wien getan haben, sind erst sechs Jahre vergangen und in dieser Zeit konnten wir uns als eines der aktivsten Wohnbauunternehmen am Markt etablieren. Für uns haben sich damit exzellente und stabile Wachstumsperspektiven ergeben und Wien ist mittlerweile unser wichtigster Markt geworden. Rund 280 Wohnungen in drei Projekten hat das Welser Unternehmen bereits in Wien errichtet. Der Baustart für ein weiteres Wohnprojekt mit rund 140 Einheiten erfolgt im Frühjahr.

phe, eine Beton- und Asphaltwüste. Heute hat Wels ein Entreé – darauf sind wir besonders stolz. Denn auf unsere Initiative hin, sind die ÖBB aufgewacht und haben den Bahnhof neu gestaltet. Wenn man jetzt aussteigt, hat man einen ganz anderen Eindruck als zuvor. Es ist sauber, ein städtischer Eindruck mit guter Architektur. Wenn jemand aussteigt, dann zieht er Rückschlüsse auf die ganze Stadt, von dem Punkt, wo er ankommt.

Der Firmensitz ist in der Bahnhofcity Wels … Anton Kammerstätter: … und bleibt auch hier. Wir haben die Bahnhofcity selbst geplant. Mit rund 13.000 Quadratmeter Nettonutzfläche zählt die Bahnhofcity in Wels und Umgebung sicher zu den größten privaten Bauvorhaben, das jemals errichtet worden ist. Sie ist zu fast 100 Prozent vermietet. Ein tolles Projekt. Fast 12 Jahre alt. Aber es passt nach wie vor. 50 Unternehmen sind eingemietet. Es gibt keinen Grund, warum man hier ausziehen sollte. Super ist natürlich auch die Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Wir fahren regelmäßig mit der Eisenbahn.

Können Sie sich noch an Ihr erstes Projekt erinnern? Florian Kammerstätter: In Thalheim, am Fuße des Reinbergs, direkt neben der alten Traunbrücke, haben wir ein gemischt genutztes Gebäude mit 4.350 Quadratmeter Nettonutzfläche errichtet. Hochwertige Wohnungen, Büro- und Ordinationsflächen. Nettes Detail: Mit diesem Projekt haben wir 1996 der Österreichische Immobilienpreis gewonnen.

Wie sehr hat die Bahnhofcity in Wels das Leben dort beeinflusst? Anton Kammerstätter: Mit der Bahnhofcity in Wels haben wir einen Meilenstein gesetzt. Der alte Bahnhof war eine einzige Katastro-

Wir sind aber auch deutlich in Risiko gegangen. Wir mussten die Bahnhofcity in einem einzigen Bauabschnitt errichten – und es war eine Knochenarbeit in einem so engen Markt das Gebäude zu füllen.

Wir wollten damals ein eigenes Büro, ein Freund von uns eine Ordination. „Wir finden nichts – also bauen wir etwas.“ Also waren wir auf der Suche nach einem geeigneten Grundstück. Die BUWOG hatte ein geeignetes Grundstück, die Gemeinde eine Kaufoption, zu einem vernünftigen Preis. Die Gemeinde wollte das Grundstück an den übergeben, der das beste Konzept für Thalheim macht. Immobilienprojekte haben wir bis dahin nicht

Oberösterreich 2018

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gemacht, aber ein Marketingkonzept konnte ich machen. Gesagt getan: Wir haben gewonnen. Die Errichtung erfolgte freifinanziert; bei Baufertigstellung waren rund 95 Prozent der Flächen verkauft. Da habe ich mir gedacht: „Toll, dann mache ich jedes Mal ein Unikat. Da muss ich mich nicht mit dem allgemeinen Markt rumschlagen, wo es Verdrängungswettbewerbe gibt.“ Das nächste Projekt war der Hammerl Wohnpark im Welser Stadtzentrum. Dann kam schon die nächste größere Entwicklung, die Traunufer Arkade Thalheim/Wels. Bei diesem Projekt haben wir im Vorfeld zum ersten Mal einen Wettbewerb durchgeführt, der vom Roland Gnaiger von der Kunstuniversität in Linz begleitet wurde. Gibt es bei jedem Projekt einen Wettbewerb? Anton Kammerstätter: Bei den größeren, ja – das wollen wir auch gerne machen. Wettbewerbe dienen der Ideenfindung. Wir wollen ja das Bestmögliche aus jedem Projekt machen. Aber zieht ein Wettbewerb nicht die Verfahrensdauer in die Länge und steigert die Kosten? Anton Kammerstätter: Das ist der falsche Ansatz. Ein Wettbewerb ist Bereicherung. Ein Projekt mit einem Wettbewerb erhöht das

Standing Bevölkerung und Politik. Da habe ich lieber am Anfang mehr Kosten – klar muss man etwas ausgeben. Aber dann habe ich ein Produkt, auf das ich Jahrzehnte lang stolz sein kann – und das können wir. Oft geht es auch um eine Umwidmung. Diese sind in Wettbewerben leichter zu realisieren. Wenn es von allen Projektbeteiligten gewünscht ist, dann setzten alle Energie dahinter, dass es schnell umgesetzt wird. Ich bin 100 Prozent überzeugt, dass ein richtiger, offener und fairer Wettbewerb mit Diskussion das Wert ist. Dem stellen wir uns gern. Ihre ersten Schritte in Wien? Anton Kammerstätter: Ich kann mich noch genau erinnern, wie ich im Café Dommayer in Hietzing einen Freund getroffen habe, der gemeint hat ich bin dumm, wenn ich glaube, ich kann einfach da herfahren und sagen ich mache jetzt Projekte in Wien. Aber: Alles fängt mit der ersten Idee und den ersten Telefonaten an. Mit dem wohn:park:zwölf ist uns ein perfekter Start in Wien gelungen. Wir haben fast 30 Millionen Euro investiert und offenbar genau den Wohngeschmack der Wiener getroffen. Schon bei diesem ersten Projekt in Wien haben uns viele unserer oberösterreichischen Stammkunden begleitet und investiert. Mittlerweile bauen wir in Wien rund 150 Wohnungen pro Jahr. Das Schöne daran ist: Unsere Stamminvestoren stehen zu und hinter uns.

Oberösterreicher? Florian Kammerstätter: Fast durchwegs. Natürlich sind durch die vergangenen Projekte auch Wiener dazugekommen, die gesehen haben, was wir in Oberösterreich gemacht haben und was wir mit Investoren aus Oberösterreich realisiert haben. Das hat Hand und Fuß und so konnten wir einige Wiener gewinnen. Sie arbeiten viel mit EHL Immobilien zusammen. Wie kam die Zusammenarbeit mit EHL und Michael Ehlmaier zustande? Anton Kammerstätter: Wir waren gerade bei BWM Architekten im Margaretenhof, um ein neues Projekt zu besprechen. Während des Termins versuchte mein Büro immer wieder mich zu erreichen. Ich habe nicht abgehoben, weil ich mir gedacht habe „… wird schon nicht so wichtig sein.“ Das Büro lies aber nicht locker. „Ich muss sofort einen Herrn Ehlmaier anrufen“, wurde mir ausgerichtet. Im ersten Augenblick habe ich nicht an Michael Ehlmaier gedacht. Doch dann kam die Bestätigung – es ist DER Michael Ehlmaier von EHL Immobilien. Wir haben einander noch am selben Tag in einem Baucontainer getroffen und von Anfang an gut verstanden. Zwei Tage später war ich mit meinen Söhnen bei EHL, um die Kooperation zu fixieren. Diese läuft perfekt – ganz ohne Vertrag. Den hätten wir so oder so nicht eingehalten, weil beide Seiten ihn übererfüllen. EHL macht für uns die Verwaltung und unterstützt uns im Verkauf, wenngleich wir das alleine auch bewältigen könnten. Aber wir nehmen das gerne an. Als Komplettabwickler sind wir für verschiedene Positionen verantwortlich. Von der Produktentwicklung bis zur Bauträgerabwicklung, Vertrieb und Übergabe der Wohnungen, Marketing. Unsere Branche ist ziemlich diffizil. Da darf man in keinem Punkt etwas falsch machen. Auch nicht im Vertrieb – da teilen wir das Honorarvolumen gerne. Das bislang größte Projekte betraf die Körner-Kaserne? Anton Kammerstätter: … ein wirklich tolles Projekt mit einer interessanten und gleichzeitig ungewöhnlichen Vorgeschichte. Uns wurde von einem Makler ein Objekt in Wien Penzing Ecke Hütteldorferstraße/Leyserstraße zum Kauf angeboten. Wir haben das

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damals geprüft und festgestellt, dass es nicht machbar ist: Ein unkündbarer Mietvertrag mit der Polizei und einem Kindergarten. Wir haben gerechnet und gerechnet. Das Projekt war wirtschaftlich nicht machbar. Wir haben uns daher entschlossen, von diesem Projekt zurückzutreten. Knapp ein dreiviertel Jahr später haben wir gelesen, dass die an diese Liegenschaft unmittelbar angrenzende Körner-Kaserne in der Leyserstraße von der SIVBEG in einem Bestbieterverfahren verkauft werden soll. Unser Kalkül war, dass wir am Grundstück der Körner-Kaserne Polizei und Kindergarten in einem Containerdorf vorübergehend aussiedeln könnten. Damit würde unserem Projekt „Steinterrassen“ in der Leyserstraße in Wien 14 realisierbar werden. Florian war am Anfang skeptisch. Wir haben uns mit Freunden und Partnern beraten. Schlussendlich haben wir geboten und wider Erwarten den Zuschlag bekommen. Zugegeben: Nicht nur der Mitbewerb war überrascht. Auch wir waren es – und haben beide Projekte umgesetzt. Dann ging es ans Klinkenputzen. Wir haben uns bei allen involvierten Bezirksstellen vorgestellt. Wahrscheinlich haben manche unserer Kontakte innerlich gelächelt … „die da aus der Provinz.“ Mit unseren Partnern wie BWM Architekten und EHL haben wir das Projekt sauber aufgesetzt und für die verschiedenen Verfahrensabläufe Berater hinzugezogen – Christoph Luchsinger, Fachbereich Städtebau TU Wien, Klaus Wolfinger, Wolfinger Consulting. Dort, wo wir gedacht haben, wir brauchen Unterstützung, haben wir Hilfe gesucht. Das Team von next-pm hat uns bei der Durchführung des international offenen Wettbewerbs – aus dem driendl*architects als Sieger herausgingen – für das Areal unterstützt. Für das Bürgerbeteiligungsverfahren haben wir Emrich Consulting hinzugezogen. Dort, wo es notwendig war, haben wir uns punktuell verstärkt. Gibt es schon ein neues Projekt am Horizont? Anton Kammerstätter: Eines? (lacht). Im 14. Wiener Gemeindebezirk konnten wir eine 2.900 Quadratmeter große Liegenschaft ankaufen, auf welcher 134 Wohnungen entstehen werden. Damit wächst unser Entwicklungsportfolio in Wien auf fünf Projekte. Das

Grundstück befindet sich in einer attraktiven Wohnlage mit guter Anbindung an den öffentlichen Vekehr (U3-Stationen Kendlergasse und Hütteldorfer Straße) sowie zahlreichen Grünflächen in unmittelbarer Nähe. Wir sind auf diese Liegenschaft im Rahmen des Projektes Körner-Kaserne aufmerksam geworden. Bei unserem ersten Anlauf wollte der Eigentümer noch nicht verkaufen. „Wenn ich in den Ruhestand gehe und den Betrieb aufgebe, melde ich mich bei ihnen.“ Jetzt hat er sich gemeldet. Wien Penzing, der 14. Bezirk hat es Ihnen angetan? Anton Kammerstätter: Das hat sich durch die Projekte Steinterassen und Theodor Körner Kaserne so ergeben. Da bekommt man mit, wer verkaufen will – und unser guter Ruf, Vereinbarung auf Punkt und Komma einzuhalten, eilt uns bei Verkaufswilligen Grundstückeigentümern, aber auch bei der Politik voraus. Die waren ganz erstaunt, dass wir alles gehalten haben, was versprochen wurde. Wiener Developer berichten hier von durchaus anderen Erfahrungen. Anton Kammerstätter: Da gibt es ein Sprichwort: Wie man in den Wald hineinruft, so schallt es heraus. Es ist eigentlich sehr einfach. Das, was man verspricht auch einzuhal-

ten. Damit kann man auch bei den Investoren punkten. Viele unserer Kunden sind Wiederholungstäter. Sie investieren, weil sie begeistert sind, dass alles funktioniert. Die wollen dann, wenn das nächste Projekt rausgeht, angerufen werden. Das ist das größte Kompliment, wenn deine Kunden sagen, es war so gut, dass wir wieder kaufen. Ist es in Oberösterreich schwieriger geworden, Grundstücke zu finden? Florian Kammerstätter: Ich denke schon. Wir konzentrieren uns auf die Ballungsräume, wo wir wissen, dass es eine Nachfrage gibt. Das kann man sich erlauben, wenn man so gut ausgelastet ist wie wir. In diesen Ballungsräumen gibt es nicht so viele Grundstücke. Viele, die uns angeboten werden, sind einfach zu teuer. Das wollen wir keinesfalls. Irgendwer muss den zu hohen Grundpreis an den Endkunden weitergeben – das geht nicht. Die Gegenstrategie wäre personelles Wachstum Anton Kammerstätter: Wachstum ist ein Thema. Grundstücke ohne Widmung oder Bebauungspläne zu finden, dafür braucht es nur ein kleines Beraterteam. Das könnten zwei Personen von uns hinbekommen. Aber die Abwicklung und Bauträgerorganisation

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ist äußerst personalintensiv. 500 oder 800 Wohnungen mit der bestehenden Mannschaft zu errichten, wäre vielleicht möglich, aber nicht in der Qualität, die wir bei unseren Projekten erreichen wollen. Qualitätsabschläge wollen wir nicht. Florian Kammerstätter: Das Schöne ist, dass wir nicht alles selber bauen müssen. So haben wir uns auch beim Projekt Körner-

Kaserne zurückgenommen und den geförderten Anteil verkauft. Wir haben Michael Pech ÖSW Österreichisches Siedlungswerk angesprochen, ob der nicht Partner im Projekt sein möchte. Er war erstaunt und hatte es nicht erwartet. Am Ende des Tages haben wir uns nach dem Wettbewerb entschieden, selbst gar nichts mehr zu bauen, uns rauszunehmen und die Großen, wie eben die ÖSW oder die Sozialbau, machen zu lassen. Wir

WORDRAP mit Anton Kammerstätter Nehmen Sie gern Risiko? Ein gewisses ja, das gehört zu einem Unternehmer/Pionier. SMS, WhatsApp oder Telefon? Ich spreche gerne mit Menschen. Wo liegen Ihre Stärken und Schwächen? Mut, strukturiertes Denken, Beständigkeit – fordere mein Umfeld immer wie mich. Ausdauer und Ungeduld Ausdauer ist eine Grundvoraussetzung für meinen Beruf, leider bin ich oft etwas ungeduldig. Womit kann man Sie aus der Fassung bringen? Unehrlichkeit, Herumtrampeln auf Schwächeren, wenn keine Entscheidungen fallen. Bier – Wein- Champagner? Guten Rotwein Welches Buch liegt auf Ihrem Nachttisch? Warren Buffett – Das Leben ist wie ein Schneeball Wenn Sie im Auto das Radio aufdrehen – welcher Sender läuft? Live Radio Wenn ich heute zehn Millionen im Lotto gewonnen hätte, dann würde ich vermutlich … Den Großteil in Immobilien investieren. Mit welcher lebenden oder bereits verstorbenen Person würden Sie gerne einen Abend verbringen? Mit meinem Großvater Hund - Katze – Kanarienvogel? Katze

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konzentrieren und jetzt auf das Projekt Breitenseerstraße, ein 32 Millionen Projekt. Da ist unser Laden perfekt ausgelastet und verdienen auch etwas dabei. Wir werden auch in Kooperation mit der Sozialbau neue Projekte angehen. Wenn es eine nächste Chance gibt, wo geförderter Wohnbau gefordert wird, werden wir das gemeinsam realisieren. Wir haben uns für ein bestimmtes Projekt schon die Hände gereicht.

Welches Projekt? Anton Kammerstätter: Es ist in Wien. (lacht) Was macht Wien so attraktiv? Marktteilnehmer sprechen davon, dass man in den Bundesländern höhere Renditen erzielen kann. Florian Kammerstätter: Das sehen wir nicht so. Die Rendite für Wohnen ist annähernd

überall gleich. Wenn die Wohnung mehr kostet, muss auch zwangläufig der Mietpreis höher sein. Die Bruttorenditen liegen zwischen 3,0 und 3,5 Prozent. Aber in Wien hat man eher die Chance eine hundertprozentige Vermietung zu erreichen, weil zu wenige Wohnungen da sind. Das ist in Oberösterreich schon schwieriger. Man bekommt vielleicht in Wels 1/10 Prozent Rendite mehr. Da muss aber alles passen. In den normalen innerstädtisch Lagen ist das

nicht mehr möglich wie in Wien. Aber der Bundeshauptstadt traut man mehr in Richtung Werterhalt und -zuwachs, Vermietbarkeit zu. Anton Kammerstätter: Viele, die uns über Jahre schon kennen, haben gesagt: „Wenn ihr in Wien was macht, dann kaufen wir auch eine Wohnung bei euch.“ Das haben sie wahr gemacht. Viele Kunden sagen aber auch, sie wollen ihre Immobilie sehen und vorbeifahren

WORDRAP mit Florian Kammerstätter Nehmen Sie gern Risiko? Ja, durchaus. Aber nur in dem Ausmaß, in dem es für meine Familie und unser Unternehmen sinnvoll und wichtig ist. SMS, WhatsApp oder Telefon? Ich telefoniere gerne und viel, genieße aber immer öfter auch im Berufsleben kurze Abstimmungen per WhatsAppn. Wo liegen Ihre Stärken und Schwächen? Ich denke, dass ich gut mit Menschen umgehen und Emotionen vermitteln bzw. begeistern kann. Nicht so gut bin ich leider dabei, geduldig zu sein. Womit kann man Sie aus der Fassung bringen? Mit Unpünktlichkeit. Bier – Wein- Champagner? Durchaus gerne einmal ein Glas Champagner. Welches Buch liegt auf Ihrem Nachttisch? Passagier 23 von Sebastian Fitzek Wenn Sie im Auto das Radio aufdrehen – welcher Sender läuft? Meistens Ö3 Wenn ich heute zehn Millionen im Lotto gewonnen hätte, dann würde ich vermutlich … Das meiste davon in Immobilien investieren, jedenfalls aber einmal einen ausgedehnten Urlaub mit meiner Frau machen. Mit welcher lebenden oder bereits verstorbenen Person würden Sie gerne einen Abend verbringen? Ayrton Senna Hund - Katze – Kanarienvogel? Zwei Hunde, eine Katze

Oberösterreich 2018

Im Brennpunkt: Oberösterreich

können. Wir betreuen auch 300 Mietwohnungen mit in Summe 15.000 Quadratmeter Wohnfläche. Welche Rolle spielt Airbnb bei Ihren Käufern? Anton Kammerstätter: Wir setzen uns damit auseinander und lehnen es ab. Warum? Florian Kammerstätter: Unsere konservativen Wohnungskäufer wollen wissen, wer in ihren Wohnungen lebt. Sie wollen keine Mieter, die sich über Airbnb Zusatzeinkommen verschaffen. Der Ausschluss alternativer Vermietungssysteme war noch für keinen Investor ein Grund, eine Wohnung nicht zu kaufen, eher im Gegenteil. Es gibt ihnen Sicherheit, dass es so benutzt wird, wie es vorgesehen ist. Anton Kammerstätter: Lassen sie mich eines klarstellen. Wir sind absolute Boardinghouse-Fans. Wir würden gerne derartige Projekte umsetzen, aber nur für einen institutionellen Investor oder als eigenes Investment für uns selbst. Für einen klassischen Anleger ist diese Anlageform aus unserer Sicht nicht

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geeignet.Wir fühlen uns dort wohl, wo wir eine große Käuferschicht ansprechen können. Dann bricht auch nichts zusammen, wenn sich durch politische oder steuerliche Aspekte etwas ändert. Unsere Projekte bewegen sich im Preisband zwischen 3.800 und 3.900 Euro netto. Das ist ein verständlicher Preis für den Markt. Deshalb sind wir auch zu 100 Prozent ausverkauft. Hier bewegen wir uns in einem sicheren Markt. Wenn es über 6.000 oder 7.000 Euro geht, fühlen wir uns nicht wohl. Um hier erfolgreich zu sein, braucht man eine noch bessere Marktdurchdringung in Wien. Sie werden sich demnächst aus dem operativen Geschäft zurückziehen. Alles geregelt? Anton Kammerstätter: Alles geregelt. Bei uns gibt es keine Generationenkonflikte. Wir arbeiten seit 20 Jahren ohne Unterbrechung in einem Büro. Dass nicht immer alles Sonnenschein ist, ist klar, deshalb, weil wir zwei impulsive Typen sind. Wir sind total ehrlich und nehmen uns kein Blatt vor den Mund. Wenn einem etwas auf die Nerven geht, sagt er das. Ende. Das ist dann aber schnell vorbei und verraucht. Generationenkonflikt haben wir nicht.

Florian Kammerstätter: Ich bin jetzt schon für die Vermarktung zuständig. Der Verkauf muss an einer Stelle zusammenlaufen. Ich glaube, ich habe die in mich gesetzten Erwartungen erfüllt. Bei unseren aktuellen Projekten haben wir schon 20 Prozent Vormerkungen, bevor wir noch den ersten Newsletter ausgeschickt haben. Anton Kammerstätter: Wir ergänzen uns als Team perfekt. Wir hätten das Projekt Körner-Kaserne nicht angehen können, wenn es uns nicht beide gäbe. Während wir die Kaserne entwickelt haben, bin ich 1-2 Jahre alleine gelaufen – ohne Florian, der natürlich punktuell immer dabei war. Er hat pro Jahr 100 bis 150 Wohnungen locker konstruiert, errichtet und verkauft. Auch nicht alleine. Seit fünf Jahren mit meinem Bruder an der Seite. Ich bin froh, dass es meinen Bruder gibt. Meine Kinder sind zu jung, um nachzufolgen und wollen vielleicht auch nicht unbedingt in diese Fußstapfen treten. Das Thema stellt sich auch noch nicht. Nur mein Bruder ist einfach mein Bruder. Er gehört dazu und dem vertraut man. Er ist loyal, da macht es doppelt Spaß. n

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Mangelnde Förderkultur „Wir würden gerne mehr in Linz machen. Aber es ist schwierig, wirklich gute Liegenschaften zu einem wirtschaftlich sinnvollen Preis zu bekommen“, meint IFA-Vorstand Michael Baert im Gespräch mit dem ImmoFokus. Die Sanierungsförderung ist allerdings viel zu gering dotiert. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Was macht Oberösterreich für die IFA so besonders? Michael Baert: Oberösterreich ist ein extrem interessantes Bundesland – vor allem weil es wirtschaftlich so erfolgreich ist. Ich merke nicht zuletzt bei vielen unserer Kunden, dass es hier eine sehr stark aufgestellte selbstständige Schicht gibt, die über Fachwissen verfügt, weltweit unterwegs und höchst innovativ ist. Ich merke auch, dass es dem Wohnbaureferenten und stellvertretenden Landeshauptmann Manfred

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Haimbuchner ein echtes Anliegen ist, beim Wohnbau etwas voran zu bringen. Ich habe mit ihm erst kürzlich ein Gespräch über die Sanierungsförderung in Oberösterreich geführt. Diese funktioniert gut, könnte aber im Vergleich zu anderen Bundesländern optimiert werden. Was sollte geändert werden? >> Wir hätten gerne, dass die Dotierung der Fördermittel ähnlich wie in Wien oder in der Steiermark gestaltet wird. Dort ist es unter

bestimmten Umständen möglich, Bestände abzubrechen und mit Sanierungsmitteln Neubauten zu errichten. Nachdem die Stadt Wien einer der größten Wohnungsbesitzer weltweit ist, und ein erheblicher Teil des Bestandes zwischen 1890 und 1935 errichtet wurde, ist dort die Sanierungsförderung schon aus Eigeninteresse sehr hoch dotiert. In der Steiermark hat die Sanierungsförderung zum Beispiel in Graz dazu geführt, dass trotz Bevölkerungswachstum sehr viel leistbarer Wohnraum verfügbar ist.

Im Brennpunkt: Oberösterreich

„Die Preise für Grundstücke und Immobilien in wichtigen Städten werden anziehen.“ Michael Baert, IFA-Vorstand

Welche Rolle spielen die unterschiedlichen Bauordnungen? >> Die Bauordnung spielt in diesem Zusammenhang eine sehr untergeordnete Rolle. Eine Vereinheitlichung wäre wünschenswert. Tatsache ist jedenfalls, dass die Sanierungsverordnung und Durchführungsverordnung Ländersache ist. Da haben die jeweiligen Beamten in ihren Bundesländern unterschiedliche Ansichten, was zu tun ist. Es gibt aber Rahmenbedingungen, die bundesweit geregelt sind. Zum Beispiel, dass geförderte Sanierungen auf 15 Jahre abschreibbar sind.

Fotos: Helga M. Auer

Ist der Umkehrschluss erlaubt, dass die IFA mehr in Linz machen würde, wenn sich die Rahmenbedingungen ändern würden? >> Das würden wir auf jeden Fall. Unser letztes großes Projekt in Linz war die Sanierung des denkmalgeschützten Palais Zollamt. Dafür haben wir die Auszeichnung „Denkmal des Jahres“ erhalten. Keine Frage, wir würden gerne mehr in Linz machen. Aber es ist schwierig, wirklich gute Liegenschaften zu einem wirtschaftlich sinvollen Preis zu be-

kommen. In Linz kommt dazu, dass die Genossenschaften viele unbebaute Grundstücke besitzen, die in der Vergangenheit deutlich günstiger eingekauft werden konnten. Wie schaut es mit Aktivitäten in anderen Bundesländern aus? >> Wir haben in den letzten Jahren Graz sehr stark forciert. Einerseits wegen der guten Förderungslage und andererseits auf Nachfrage unserer ifa-Investoren. Auch wenn österreichische Investoren, bis auf wenige Ausnahmen, am liebsten in Wien kaufen, sind sie ihrem jeweiligen Umfeld sehr treu. Anleger sollten aber durchaus einen Blick in andere Bundesländer werfen: Es gibt immer wieder sehr interessante und nachhaltige Projekte der ifa AG. Was macht Landeshauptstädte so besonders? >> Es entsteht sehr viel Wohnraum, etwa in Graz. Die Mietpreisentwicklung verläuft moderater als in Wien, weil der Wohnbau mit der Bevölkerungsentwicklung sehr gut Schritt hält.

Sind nicht die vergleichsweise höheren Renditen in den Landeshauptstädten ein Argument für Investoren, sich mit diesen Märkten auseinanderzusetzen? >> Das niedrige Renditeniveau in Wien ist darauf zurückzuführen, dass dort die Grundstückspreise österreichweit am höchsten sind. Die Baukosten sind in Wien ebenfalls höher, auch wenn hier der Unterschied zu den Bundesländern nicht so groß ist. Deshalb hat man normalerweise in den Bundesländern, eben Graz oder Linz, eine höhere Rendite. Werden die Immobilienpreise weiter steigen? >> Ich glaube, dass die Preise für Grundstücke und Immobilien in wichtigen Städten wie Linz, Salzburg, Innsbruck und Graz noch weiter anziehen werden. In Wien sollten die Preise dagegen weniger stark steigen. Die Grundstücksverkäufer gehören deshalb zu den Gewinnern, weil die Grundstückspreise in den letzten Jahren deutlich stärker gestiegen sind, als die Preise in anderen Bereichen. Die Entwicklung der Wohnungskosten

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Zur Person Michael Baert ist seit 2013 im Vorstand der ifa – Institut für Anlageberatung AG. Er ist beeideter Ziviltechniker und Bauträger. Seit 2001 war er in beratenden bzw. Geschäftsführungs- und Vorstandspositionen in europäischen Ländern in den Bereichen Erneuerbare Energien und Immobilien tätig.

ist deutlicher durch die Grundstückskosten als durch die Baukosten getrieben. Ist der Marktzyklus im Wohnbereich schon am Ende? >> Das sollte man aufgrund der Renditeentwicklung glauben. Auf der anderen Seite sage ich seit fünf Jahren, dass die Grundstückspreise und auch die Baupreise nicht mehr steigen können. Trotzdem erlebe ich nahezu jeden Tag, dass die Preise wieder gestiegen sind. In dieser Situation sind wir jedenfalls nur angelangt, weil die Zinsen so niedrig sind. Heute werden Vorsorgewohnungen mit ca. drei Prozent „Maklerrendite“ verkauft. Da sind Ankaufsnebenkosten oft nicht enthalten. Die große Frage ist, was passiert, wenn ich wieder zwei Prozent auf ein Sparbuch bekomme. Und so absurd ist das keineswegs. Darf man angesichts der hohen Grundstückspreise als Developer noch ruhigen Gewissens Grundstücke kaufen. Rechnet sich das Geschäft noch? >> Von vielen Seiten wird gefordert, beim geförderten Wohnbau sowohl die finanziellen Grenzen für den Ankauf von Grundstücken

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ImmoFokus

als auch die Baukostengrenze anzuheben. Das hätte die Folge, dass die Mieten im geförderten Wohnbau steigen würden. Da stellt sich natürlich die Frage, ob das die Politik zulassen wird? In Wien beträgt bei der Neubauförderung die Kostenobergrenze für den Grundanteil lageabhängig 250-290 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Zu diesem Preis kann man schon lange nichts mehr einkaufen. Grundsätzlich hat die Stadt zwei Möglichkeiten: Sie kann entweder die förderbaren Obergrenzen erhöhen und an den Markt angleichen oder widmungstechnisch eingreifen. Allein der Bestand an Flächenreserven innerhalb bestehender Gemeindebauanlagen ist riesig. Laut einer Studie der Arbeiterkammer wäre es möglich, im Bereich Gemeindeund sozialer Wohnbau durch Verdichtung 150.000 zusätzliche Wohneinheiten zu realisieren. >> Das halte ich für vorstellbar, einerseits im Bereich der Aufstockung, andererseits durch Verdichtung. Viele Gemeindebauten bzw. Anlagen verfügen über Grünflächen, wo ein-

fach „hineingebaut“ werden könnte. Mit der aktuellen Überarbeitung der Bauordnung für Wien versucht die Stadt einen neuen Ansatz. Zukünftig soll unter gewissen Voraussetzungen ein Teil des Wohnflächengewinns durch Umwidmungen preislich sehr günstig für geförderten Wohnbau möglich sein. Aber auch bei den Kosten werden wir ansetzen müssen. Heute wird im geförderten Wohnbau eine Qualität realisiert, mit der kein einziges privates Vorsorgemodell mithalten kann. Wo sonst findet man schon verglaste Fahrradräume im Erdgeschoß und Fitnessräume, Schwimmbäder und Saunen. Wir schließen um die 1.800 Mietverträge im Jahr ab und gehören damit zu den größten Wohnungsmaklern Österreichs. Angesichts der Tatsache, dass wir jährlich rund 12.000 Besichtigungen verzeichnen, merkt man wie groß die Zahl der Suchenden ist. Der Druck auf leistbaren Wohnraum nimmt hier wirklich zu. Aber auch das könnte man in den Griff bekommen. So könnte sich die Stadt Wien etwa überlegen, ob jemand, der vor 20 Jahren Anspruch auf eine Gemeindewohnung hatte, den heute auch noch hat. Ich finde es gut, dass man Menschen, die sich Wohnraum schwer leisten können, unterstützt. Für mich ist soziale Verantwortung sehr wichtig. Wenn es Bewohnern geförderter Mietwohnungen später finanziell besser geht, sollen auch sie ihren Teil beitragen, dass anderen geholfen werden kann. Welches interessantes IFA-Projekt kommt demnächst auf den Markt? >> In Graz, Linz und Innsbruck haben wir mehrere Projekte fertig platziert. Derzeit investieren kann man in die dritte Tranche „Palais Faber“ in Salzburg und in „Geiselberg3“ in Wien. Für uns ist es wichtig, so zu bauen, wie es auch in Zukunft gebraucht und gewünscht wird, also in 20 oder gar 100 Jahren. Da Wohnen teuer ist, werden die Wohnungen weiter kleiner werden. Allerdings kann es auch nicht die Lösung sein, Wohnungen nur kleiner zu machen. Wenn man schon von den Mieteinnahmen her gesetzlich reglementiert wird, stellt sich die Frage, was man zusätzlich noch anbieten kann, um ein Projekt attraktiver zu machen bzw. seinen Ertrag zu steigern. Darüber denken wir gerade intensiv nach und werden bald entsprechende Konzepte präsentieren. n

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Zukunftsmusik Big Data Digitale Revolution. Der Gründer eines der größten österreichischen Immobiliensoftware-Anbieter namens EDI-Real Christian M. Kaindl spricht über Zukunftstrends und aktuelle Herausforderungen. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Haben digitale Trends und Immobilienplattformen den Markt verändert? Christian Kaindl: Vollkommen. Aber auch jetzt muss sich jemand hinsetzen, ein ansprechendes Exposé verfassen und festlegen, in welchen Medien die Immobilie beworben werden soll. Unabhängig ob Vermietung oder Verkauf, der Weg führt heute über elektronische Medien, also Immobilienplattformen.

Fotos: Jasmina Rahmanovic

Wie hat sich der Softwarebereich aus Ihrer Sicht in den letzten 20 Jahren verändert? >> EDI-Real hatte mit dem Zeitpunkt des Starts Glück. Wir konnten technologisch Vorreiter sein. Die verwendete Online-Technologie wäre davor nicht möglich gewesen. Begonnen haben wir 1997 genauer darüber nachzudenken. Da war das Internet so weit, dass man etwas übertragen konnte. EDI-Real war auch im Jahr 2002 eines der ersten Unternehmen in Europa, das Software für Smartphones hergestellt hat. iPhone und Android gab es damals noch nicht.

Ich habe 1994 den Provider VIP (Verbindungen in Perfektion) in Wien beraten. Da habe ich festgestellt: Das Internet ist nicht nur eine coole Sache, ich war auch überzeugt, dass es die Welt verändern wird. Der Entschluss war schnell gefasst, in dieser Branche zu bleiben. Darum mache ich das jetzt schon relativ lange, grob 25. Jahre. Und vor allem noch immer mit der gleichen Leidenschaft wie am ersten Tag. Was hat sich seit dieser Zeit im gesamten Ablauf letztendlich verändert? >> Am Workflow eigentlich alles, nicht jedoch am Ziel und Ergebnis. Damals war es eine Meisterleistung, fünf Fotos darzustellen, Angebote

per Mail zu versenden und die Daten auf verschiedene Plattformen zu übertragen. EDI-Real war auf diesem Gebiet Vorreiter. Wir waren es, die einen offenen Datenaustausch ohne Einschränkungen in Österreich eingeführt haben. Heute leben wir in einer vollkommen anderen Welt. Jetzt wird vieles automatisiert und unterschiedliche Datenquellen verknüpft. Einen integrierten Mailclient in der Software zu haben, ist zum Beispiel ein Muss für jene, die in der Zukunft überleben wollen. Die Information wird bei der Immobilie gebraucht und nicht in separierten Schubladen. Letztendlich ist das Geschäftsmodell des Maklers und Bauträgers aber relativ ähnlich geblieben. Ziel ist es noch immer, eine Immobilie an einen Interessenten zu verkaufen oder zu vermieten. Selbstverständlich entwickeln sich zusätzliche Geschäftsfelder. Kern des Geschäfts ist und wird es auch in Zukunft bleiben, die richtige Person zur Immobilie zu bringen oder die Immobilie zur Person. Welche neuen Features kommen für den Anwender dazu? >> Man redet bei der Digitalisierung oft von Disruption und neuen Geschäftsmodellen. Oft ist es nur ein Optimieren eines analogen Prozesses in der digitalen Welt. In diesem Bereich muss sehr genau zwischen Innovation im Sinne des Anwenders und Technikverliebtheit unterschieden werden. Für den Nutzer einer Software spielen Geschwindigkeit, Offenheit und Vernetzung eine immer wichtigere Rolle. So habe ich mich

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– was man über die Person weiß und ihm sagt, was er wirklich braucht. Das beginnt aber mit größeren Kooperationen der Marktteilnehmer. Wenn ich ein kleiner Makler bin, dann habe ich zu wenig Daten. Die braucht man auf alle Fälle. Wenn Sie mich fragen, wo die Welt hingeht – vor zehn Jahren hat man versucht, eine Software für meine Berufsgruppe zu machen nach dem Prinzip der eierlegenden Wollmilchsau. Aber wenn ich heute bei Amazon etwas bestelle, hat das nichts mehr mit einer Datenbank zu tun, das sind 1.000 Serverbanken. Es wird viel mehr Spezialisierung geben. Wir werden als EDI-Real nicht versuchen wollen, selbst eine Software zu kreieren, die Daten sammelt, um die Umgebungsdaten einer Adresse herauszufiltern. Das können andere viel besser. Was aber sein muss – egal, von wem es kommt – ist die stark erweiterte Kooperation der Informations-Zur-Verfügung-Steller. schon vor zwei Jahren entschieden, eine App für Android und iPhone in modernster Technologie herzustellen. Es arbeiten bereits mehrere hundert Makler mit IDA (Intelligent Digital Assistent) von EDI-Real. Das erfüllt mich mit sehr viel Stolz, weil da sind wir wieder führend im deutschsprachigen Raum. Im Bereich der Datenübertragung liegt die Branche in einem Dornröschenschlaf. Auch hier schafft EDI-Real, wie schon im Jahre 2000, neue Tatsachen. Bei RE/MAX Österreich wird die Plattform bereits mit einer Technologie gespeist, dass Änderungen praktisch zeitgleich übertragen werden. EDI-Real wird diese Technologie auch den Immobilienplattformen anbieten. Persönlich hoffe ich sehr, dass dies im Sinne der Immobilienbranche möglichst zeitnah umgesetzt wird. Vor einigen Monaten war ich in Graz bei einer Veranstaltung über Blockchain. Da hat jemand einen faszinierenden Satz gesagt: „Wir glauben daran, dass diese Technologie in der Welt noch viel ändern wird. Derzeit werden aber noch mehr Projekte mit Blockchain eingerecht, die eher zuerst ein nicht vorhandenes Problem schaffen, um es danach mit der neuen Technologie wieder zu lösen, das es in der Realität nicht gibt.“ Zum Beispiel funktioniert das Grundbuch in Österreich seit Maria Theresia. Ich kenne keinen Fall in Österreich,

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wo ein korrupter Beamter ein Grundstück jemandem anderen zugeschrieben hätte, der nicht der Berechtigte war. Es gibt aber viele Länder, bei denen das vorkommt. Darum hat zum Beispiel Georgien das Grundbuch auf Blockchain umgestellt. Man muss also überlegen, ob eine Technologie geeignet ist, das Geschäftsmodell zu verbessern. In der Immobilienbranche ist es nicht so, dass wir in der Früh aufstehen und drei Immobilien gekauft haben – das ist für den Privaten eine Lebensentscheidung und auch für Unternehmen eine große Entscheidung. Da gehört, meiner Meinung nach, viel Menschliches dazu. Die Technologie macht es nur einfacher und bereitet vor. Wofür könnte man also Technologie verwenden? >> Was sich bei der Immobilienbranche ändern kann, ist z.B. eine geosoziale Suche, die es noch immer nicht praxisnah gibt: Dass ich als Interessent sage, wer ich bin, mit welchen Familienverhältnissen und wo ich arbeite – und dann bekomme ich die passende Immobilie. Hier wird sich noch etwas tun. Das wird auch der Konsument lernen müssen: Dass er nicht sagt, er will ein Haus mit mindestens vier Zimmern und so weiter, sondern, dass man aufgrund einer Menge an Big Data weiß – oder Herrn Zuckerberg fragt

Die Gesamtabläufe der Hintergrundinformation werden sich verändern. In der Immobilienbranche wird es weiter so sein, dass ein Privater im Normalfall für sich etwas zum Wohnen sucht, dass ein Unternehmen etwas zu mieten sucht, dass ein Investor Investitionsobjekte mit Rendite sucht. Das ist ein recht kalkulierbarer Vorgang. Es wird zwei große Veränderungen geben: Erstens, dass man aufgrund aller sozialen Umstände sagen kann, was jemand braucht und ihn glücklich machen wird. Big Data weiß mehr über uns, als wir selbst. Das Zweite ist die Vernetzung; nämlich jene von Großsystemen. Wie sehen Sie als Dienstleister Multiple Listing Systeme? >> Ich war immer ein Verfechter von Zusammenarbeit und Datentransparenz zum Wohle des Marktes. Schon vor 18 Jahren habe ich ein offenes System gebaut, damit es für Immobilienplattformen möglich war, sich zu entwickeln. MLS ist daher notwendig und EDI-Real unterstützt diesen Vorstoß der Wirtschaftskammer nach Leibeskräften. Je schneller man das passende Objekt zum passenden Kunden bringt oder umgekehrt, desto besser wäre es für alle, die involviert sind. Aber weil es überall menschelt, ist es nicht so einfach. Generell ist es in Europa schwierig und in Zentraleuropa

besonders schwierig. Die einzigen Gegenden, in denen das MLS wirklich funktioniert, sind Holland und Marbella. Da kommt alles in einen Pot und man schaut, dass man es an den Mann bringt. Es läuft eine Diskussion über die Pflicht, auch jeden als Partner akzeptieren zu müssen. Manche wollen sich aussuchen, welche Objekte sie eingeben wollen. Ist das das Ende des MLS? >> Der Idealfall wäre, jeder bringt alles ein und jeder kann mit jedem. Nur, das tut keiner. Man muss den österreichischen Weg wählen. Wir als Softwarehersteller sind in dem Fall reiner Dienstleister des Marktplatzes oder der Kammer und selbst gespannt, was daraus wird. Wir haben in Österreich aufgrund des Marktes die perfektesten MLS-Systeme, die es weltweit gibt. Die Wiener Immobilienbörse war die erste Immo-Börse der Welt. In den 70er Jahren wurde begonnen zusammenzuarbeiten, gemeinsam wurden Computer gekauft. Jeder hat vom anderen die Daten bekommen. sReal, Bank Austria, Kubicek, Spiegelfeld – klein und groß waren dabei. Man hat gesehen, dass Zusammenarbeit Erfolg bringt – und nicht zusammenarbeiten keinen Erfolg bringt. Es gibt weltweit keine Software, die die gleichen Möglichkeiten der Kooperation bietet wie EDIReal. Das Know-how kommt von Manfred Kubicek und mir. EDI-Real hat mittlerweile mehr als 400 Kunden, die mehr kooperieren als man glaubt. 110 RE/MAX-Büros sind in einer einzigartigen Weise miteinander verknüpft. Da sind

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Abläufe und Berechtigungssyssteme im Hintergrund etabliert, die eine enge Zusammenarbeit in einem Franchise-System erleichtern und letztendlich eine sinnvolle Administration ermöglichen. Da haben wir weltweit sicherlich eine Sonderstellung. Einerseits weiß ich, dass jene, die kooperieren, mehr verdienen und besser sind, andererseits weiß ich auch, dass es trotzdem ausgesprochen schwer ist, eine dauerhafte friktionsfreie Zusammenarbeit in der Immobilienbranche zu bewerkstelligen. Blockchain könnte diese Zusammenarbeit ermöglichen? >> Das klingt nach Eigenverliebtheit in das Produkt, das es seit 20 Jahren gibt. Zum Beispiel wird in unserem System seit 20 Jahren jede Bewegung auf die Millisekunde gespeichert. Aktivitäten sind seit 20 Jahren nicht abänderbar. Ich stelle jeden Monat eine Eidesstattliche Erklärung für die Makler aus vor Gericht, wenn es um Streitigkeiten geht, wer was wann gemacht hat. Sie können sich heute die Angebote, die wir vor 18 Jahren mit unserem System verschickt haben, im Original ansehen. Jetzt werden wir wegen der DSGVO welche rauslöschen. Die aktuelle Hauptbeschäftigung ist, wie wir den Missbrauch der DSGVO verhindern – nämlich von Konsumentenseite dem Makler gegenüber. Umfragen meinen, Makler wird es in zehn Jahren nicht mehr geben... >> Genau das Gegenteil wird der Fall sein. Der Makler wird als Garant einer seriösen Abwicklung immer wichtiger. Geht es doch um die

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größten Investitionen von Menschen. Da wird es sich auch in Europa herumsprechen, dass man einen Experten braucht, der auch für seine Dienste haftet. Der Markt wird sich künftig grundlegend verändern. Es werden die großen Unternehmen wie Realtreuhand von Raiffeisen, EHL und die Spezialisten wie Spiegelfeld überleben. Den größten Teil des Kuchens werden die Franchiser haben. Derzeit gibt es in Österreich nur ein relevantes Franchise-System, das hervorragend funktioniert. RE/MAX ist da unangefochten. Ich sehe auch keine Alternativen für die vielen Kleinstbetriebe in der Branche. Viele wären auch besser beraten als Franchisenehmer oder als selbständiger Makler in einem System zu arbeiten um sich auf das Wesentliche konzentrieren zu können. Persönlich rechne ich damit, dass der Markt in den nächsten 5 bis 10 Jahren ca. 30 Prozent der One-Man und -WomanShows verlieren wird. Gibt es einen Unterschied zwischen Oberösterreich und dem Rest Österreichs, was Immobilien betrifft? >> Ein eindeutiges Nein. Es gibt aber einen großen Unterschied zwischen Wien und Umgebung und dem Rest von Österreich bei der Geschäftsgebarung. Wien ist ein heiß umkämpfter Markt und das Zentrum des Geschehens. Da wird unter dem Deckmantel der Anonymität oft mit harten Bandagen der Markt umkämpft. Der Rest von Österreich ist ein nicht minder wichtiger, aber sehr regionaler und überschaubarer Markt. Da kennt man den Makler oft noch privat. n

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Platzhirsch Schwieriges Marktumfeld. Die OÖ Wohnbau gehört zu den Big Playern im Gemeinnützigen Wohnbau. OÖ Wohnbau Geschäftsführer Ferdinand Hochleitner über die aktuellen Probleme, mit denen gemeinnützige Wohnbauträger zu kämpfen haben. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Gibt es einen Unterschied zwischen der Landeshauptstadt Linz und den Landgemeinden? >> Wir sind in Linz nicht so stark engagiert. Wir sind zwar die Nummer eins in Oberösterreich, aber hauptsächlich in den Bezirken rund um die Ballungszentren vertreten. In Linz verwalten wir aber eine ansehnliche Zahl an Bestandseinheiten. Wir sind der klassische Eigentumsentwickler. Wir errichten, verkaufen und wenn die Wohneinheiten übergeben sind, verwalten wir sie.

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Warum sind Sie in Linz nicht so stark engagiert? >> Wir haben uns in letzter Zeit nicht mehr um Grundstücke in Linz bemüht. Ich sage es, wie es ist: In Linz werden meistens mehrere Bauträger, gewollt von der Politik, zusammengespannt. Damit gehen große Abstimmungsschwierigkeiten einher. Ganz zu schweigen von den Auflagen, die in Kauf genommen werden müssen. Bauen wir dagegen nur fünf Kilometer außerhalb von Linz, sind wir nicht nur willkommen, sondern auch allein und können das jeweilige Projekt planen und umsetzen, wie wir es für richtig halten. Im Wiener Umland werden in einigen Gemeinden Bauprojekte nicht gerne gesehen. Dasselbe gilt für Umwidmungen, mit dem Hintergrund der damit einhergehenden Infrastruktur- und Erschließungskosten. Ist das auch in Oberösterreich ein Thema? >> Wir haben in Oberösterreich jetzt schon seit einigen Jahren ein strenges Raumordnungsgesetz. Das bedeutet, dass wir sogar Rückwidmungen durchführen mussten, um neue Widmungen zu ermöglichen. So haben wir die Flächenbilanz in ganz Oberösterreich

einigermaßen ins Reine gebracht. Zu Neuwidmungen kommt es dort, wo tatsächlich ein Bedarf besteht. Vor diesem Hintergrund sind Gemeinden, wenn sie Widmungen bekommen auch durchaus daran interessiert auf den betreffenden Flächen Projekte zu realisieren. Welche Volumina realisieren Sie in der Regel im Rahmen Ihrer Projekttätigkeit? >> Sicher ganz andere als Sie es in Wien gewohnt sind. Bei uns fangen die Projektvolumina bei 20 bis 25 Wohneinheiten an. Projekte, die in mehreren Etappen entstanden sind, mit 80 bis 100 Wohneinheiten sind bei uns schon größere Anlagen. In Wien sind solche Projektgrößen im geförderten Bereich dagegen üblich. Gibt es etwas worauf Sie bei größeren Projekten besonders achten? >> Grundsätzlich versuchen wir unsere Projekte immer im Gleichklang mit der Politik umzusetzen, damit sie infrastrukturell nicht überfordert sind. Wir merken natürlich, dass bei größeren Projekten die Planungsphase durchaus herausfordernder ist. Wenn plötzlich 80 Wohnungen gebaut werden, sind

Fotos: OÖ Wohnbau

Was tut sich Neues am oberösterreichischen Immobilienmarkt? Ferdinand Hochleitner: Die Lage ist nicht anders als in den anderen Bundesländern. Die Nachfrage ist ungebrochen hoch und auch die Produktion entwickelt sich nun schon seit einigen Jahren auf hohem Niveau. Als gemeinnützige Wohnbaugesellschaft, die pro Jahr zwischen 2.000 und 2.500 geförderte Wohneinheiten realisiert, haben wir einen wesentlichen Anteil an dieser Entwicklung und sind nicht mehr wegzudenken vom Markt. Da wir kontinuierlich stark auf hohem Qualitätsniveau produzieren, werden wir auch von der Politik positiv gesehen.

viele Anrainer verunsichert und irritiert, welche Folgen das für die Dorfgemeinschaft hat. In solchen Situationen kommen oft zutiefst menschliche Ängste zu Tage. Da ist es wichtig, dass die Kommunalpolitik darauf entschlossen reagiert. Haben Sie vielleicht ein Positiv- oder Negativ-Beispiel? >> Wir sind konkret mit einer Gemeinde im Gespräch, in der wir in drei Bauetappen um die 80 Wohneinheiten entwickeln wollen. Um im Vorfeld Ängste zu nehmen, haben wir uns auf einen Bürgerbeteiligungsprozess eingelassen. Dann hat die Gemeinde plötzlich die Notbremse gezogen, weil ein paar Leute Unterschriften gesammelt haben und sich sogar der Musikverein gegen das Projekt ausgesprochen hat. Jetzt steht der dritte Bauabschnitt. In solchen Situationen würde ich mir von der Gemeinde schon mehr Mut erwarten bzw. dass sie ihre Hausaufgaben machen. Welche Rolle spielen in diesem Zusammenhang die politischen Verhältnisse in den betreffenden Gemeinden. Es gibt Stimmen, die behaupten „Sitzt der Bürgermeister fest im Sattel, lassen sich Bauvorhaben relativ einfach umzusetzen“. >> Das stimmt leider nicht. Das eben angeführte Beispiel betrifft eine Gemeinde mit einer absoluten Mehrheit. Wir wissen: Auch absolute Mehrheiten sind schnell verspielt. Manche Bürgermeister versuchen es – trotz des Mottos: „Allen recht getan, ist eine Kunst,

die niemand kann“ – allen so weit wie möglich zu gefallen. Das äußert sich auch darin, dass Entscheidungen nicht getroffen und ausgesessen werden. Ist das ein gesellschaftliches oder ein individuelles Problem? >> Als großer Hausverwalter fällt uns schon auf, dass der Egoismus Überhand gewinnt. Egal, ob die Leute in einer kleinen Hausgemeinschaft oder in einem größeren dörflichen Umfeld zu Hause sind, sie fahren die Ellbogen aus. In der Gesellschaft ist sicher eine gewisse Entsolidarisierung spürbar. Auf der anderen Seite stehen oft politische Entscheidungsträger, die immer weniger dazu bereit sind, mutige Entscheidungen zu treffen. Wie schaut derzeit das Preisgefüge im gemeinnützigen Wohnbau in Oberösterreich aus? >> Da der gemeinnützige Wohnbau in Oberösterreich auf der einen Seite durch das Gesetz und auf der anderen Seite durch die Förderbestimmungen reglementiert wird, sind hier die Dinge relativ überschaubar für uns. Ein wesentlicher Faktor ist für uns aber sicher der Grundpreis. Da haben wir in den letzten Jahren schon ziemliche Preisanstiege erlebt. Um wie viel ungefähr? >> Das kommt immer darauf an, aber vom Fünffachen reden wir sicherlich nicht. Allerdings bekommt man in Leonding, im Speckgürtel von Linz, unter 800 bis 1.000 Euro

pro Quadratmeter – Tendenz stark steigend – nichts mehr. In Linz kommen größere Flächen ohnehin kaum mehr auf den Markt. Vor dem Hintergrund der Verbauungsdichte muss der Preis durchaus relativiert werden: Je dichter gebaut werden kann, desto höher ist der Preis, den der Eigentümer des Grundstücks erzielen kann. Wir kalkulieren mit einem Grundanteil von maximal 200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Mehr sollte es nicht sein, weil die Baukosten reglementiert sind und auch die Leute, die bei uns einziehen, dürfen gewisse Einkommens- und Fördergrenzen nicht überschreiten. Die Rechnung ist relativ einfach: Wenn ich die Preise über den Grundpreisanteil so in die Höher treibe, ist er nicht mehr förderungswürdig und die Leute werden es sich nicht mehr leisten können in unseren Projekten zu wohnen. Wie stark leiden Sie unter den steigenden Baupreisen? >> Die letzte von der Wohnbauförderung genehmigte Erhöhung der Baukosten haben wir vor fünf oder sechs Jahren gehabt. In der Zwischenzeit sind die Löhne natürlich gestiegen und manche Baustoffe sind teurer geworden. Billiger wird in der Regel nichts. Bereits jetzt schon sagen uns die Professionisten, dass die Preise, die wir ihnen zahlen können für sie nicht mehr darstellbar sind. Dazu kommt, dass derzeit die private Nachfrage steigt, die Wirtschaft mit mehr Zuversicht in die Zukunft blickt und zuvor aufgeschobene Investitionen abgearbeitet werden. Angesichts

Dipl.Ing. Harald Peham Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger Konzessionierter Bauträger für Handels- und Gewerbeimmobilien Liegenschaftsbewertung von • Gewerblich und Industriell genutzten Liegenschaften • Geschäftsräumlichkeiten und • größeren Wohnhäusern Bewertung zu Finanzierungszwecken für Kreditinstitute, Immobilienfonds, Leasinggesellschaften Projektleitung und Projektsteuerung M: +43 676 / 37 91 432 E: peham@sachverstaendige-immobilien.at W: www.sachverstaendige-immobilien.at

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Im Brennpunkt: Oberösterreich

dieser Ausgangslage spüren wir, dass das Interesse der Professionisten, sich im sozialen Wohnbau zu engagieren zunehmend geringer wird. Wie geht man damit um, dass man bis zu sechs Jahre lang keine Baukostensteigerung akzeptieren kann? >> Wir weisen zwar ein hohes Ausstattungsniveau auf, aber dank des großen Volumens, das wir bauftragen, können wir natürlich günstigere Preise aushandeln. Das rettet uns. Aber wir merken: Das Ende der Fahnenstange ist bald erreicht. Unterm Strich sind wir froh, dass wir derzeit noch die Baukostengrenzen einhalten und trotzdem gute Qualität abliefern können.

Vor fünf Jahren gab es eine große Fusion? Integration gelungen? >> Ja, die OÖ Wohnbau ist 2013 aus der Zusammenlegung der gwb, Wohnungsfreunde, gbvservices und GWG Enns hervorgegangen. Das war eine wirklich spannende Zeit. Im Vorfeld der Fusion war es so, dass wenn etwas schiefgelaufen ist, der eine den anderen den schwarzen Peter zugeschoben hat und so weiter. Es gab ein einziges hin und her. Dazu kommt, dass wir damals noch voneinander baulich getrennt waren, was die Dinge nicht einfacher gemacht hat. Mit dem damaligen Wechsel an der Spitze des Raiffeisenkonzerns war es plötzlich möglich, über Veränderungen nachdenken zu können.

Das hat die Geschäftsführung dankbar aufgenommen und wir haben ausgerechnet, dass wir uns wesentlich wirtschaftlicher aufstellen und an Bürokratie und Administration einsparen können, wenn wir fusionieren. Nach dem OK von Aufsichtsrat und Eigentümer(n) haben wir uns gut vorbereitet und die Belegschaft und den Betriebsrat eingebunden. Insgesamt haben wir über 100 Punkte definiert, die projektmäßig abgearbeitet werden müssen. Dabei hat jeder eine Aufgabe zugeteilt bekommen. Zwei Wochen vor der Fusion haben wir noch einen Mitarbeitertag organisiert. Ich staune heute noch, welche Kreativität da aus den Mitarbeitern herausgesprudelt ist. Die Aufbruchsstimmung und Euphorie hat uns noch lange begleitet. Am Ende des Tages sind die Leute wirklich als „OÖ Wohnbauer“ nach Hause gegangen. Mit dem Stichtag 13. Oktober 2013 wurde dann der Hebel umgelegt. Ab dem Tag hat es nur noch OÖ Wohnbau gegeben und alles andere war Geschichte. Das Finanzamt Linz will der OÖ Wohnbau die Gemeinnützigkeit aberkennen. Die OÖ Wohnbau soll zu viele Nebengeschäfte wie Kommunalbauten und zu wenig Wohnbau gemacht haben. Was sagen Sie zu den Vorwürfen. Aktuell wird ja seit eineinhalb Jahren geprüft. >> Der Hintergrund ist hier, dass wir seit jeher neben dem Kerngeschäft Wohnbau – so sieht es das Gesetz vor – sowohl im Verwaltungsbereich als auch im Betreuungsbereich Ausnahmegeschäfte machen. Dazu gehört etwa die Betreuung der Kommunen und sonstiger öffentlicher Auftraggeber wie unter anderem Kindergärten, Schulen oder Feuerwehren. Die Finanz war jedenfalls der Meinung, dass diese Tätigkeiten im Ausnahmebereich überwiegen und hat daher vor über einem Jahr einen Antrag auf Entzug der Gemeinnützigkeit gestellt. Die Behörde prüft das derzeit. Wir haben jedenfalls wiederholt nachgewiesen, dass die Verhältnismäßigkeit relativ eindeutig ist: Über einen langen Zeithoriziont fallen zwei Drittel unseres Tätigkeitsspektrums auf das Kerngeschäft, ein Drittel auf das Ausnahmegeschäft. Ich sehe also keinen Grund, wieso wir uns fürchten müssen. Da es aber offensichtlich kaum Präzedenzfälle gibt, nimmt die Behörde die Entscheidung sehr ernst – sie sichern sich in alle Richtungen ab. Nichtsdestotrotz hegen wir die Hoffnung, dass das Verfahren in Bälde abgeschlossen werden kann. n

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ImmoFokus

Advertorial

MietkaufModelle Befreiung von der Immobilienertragsteuer doch möglich.

W Mag. Lothar Egger, Steuerberater bei LeitnerLeitner in Linz

er ein Haus oder eine Eigentumswohnung veräußert, kann von der Hauptwohnsitzbefreiung profitieren. Dabei sind auch Zeiten als Mieter für die Berechnung der 5-Jahres-Hauptwohnsitzfrist zu berücksichtigen. Dies wurde vom Verwaltungsgerichtshof entgegen der bisherigen Praxis der Finanzverwaltung klargestellt (VwGH 24.1.2018, Ra 2017/13/0005).

Steuerbefreiung für Eigentumswohnungen, die als Hauptwohnsitz gedient haben Der „Veräußerungsgewinn“ von privaten Grundstücken, Gebäuden oder Eigentumswohnungen unterliegt grundsätzlich der Immobilien-Ertragsteuer (Immo-ESt) in Höhe von 30%. Unter bestimmten Voraussetzungen sind Steuerbefreiungen vorgesehen, wie beispielsweise die sog. Hauptwohnsitzbefreiung.

Dr. Martin Lehner, LL.M., Steuerberater bei LeitnerLeitner in Linz

Fotos: dglimages / Fotolia

LeitnerLeitner Wirtschaftsprüfer Steuerberater Ottensheimer Straße 32 A-4040 Linz Tel: + 43 732 70 93-0 Fax: +43 732 70 93-156 e-mail: linz.office@leitnerleitner.com

Die Veräußerung eines Eigenheims oder Eigentumswohnung ist von der Immo-ESt befreit, wenn sie dem Verkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat (§ 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG). Alternativ besteht auch eine Befreiung, wenn das Eigenheim oder die Eigentumswohnung von der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat (§ 30 Abs 2 Z 1 lit a EStG). Um von der Befreiung zu profitieren, muss in beiden Varianten der Hauptwohnsitz aufgegeben werden.

Mietkauf: fünf Jahre Hauptwohnsitz sind ausreichend Mietkauf-Modelle erfreuen sich großer Beliebtheit am Markt. Dabei kann der Mieter nach einer bestimmten Mietdauer eine Wohnung

erwerben. Wird die Wohnung kurz nach dem Erwerb veräußert, wurde die Hauptwohnsitzbefreiung bisher von den Finanzämtern nicht angewendet, auch wenn die Wohnung über 5 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Nach Ansicht der Finanzverwaltung waren nämlich nur jene „Hauptwohnsitz-Zeiten“ maßgeblich, bei denen gleichzeitig Eigentum an der Wohnung bestand. Dem Verwaltungsgerichtshof lag folgender Sachverhalt vor: ein Mann hatte eine Wohnung von einer Genossenschaft für etwa 6 Jahre gemietet und als Hauptwohnsitz genutzt. Er erwarb die Wohnung aufgrund einer Kaufoption und veräußerte diese etwa 10 Monate später mit Gewinn. Die Hauptwohnsitzbefreiung wurde dem Mann vom Finanzamt versagt, weil die Zeiten als Mieter bei der Berechnung des 5-Jahres-Zeitraums der Hauptwohnsitzbefreiung nicht berücksichtigt wurden. Entgegen der Auffassung des Finanzamts hat der Verwaltungsgerichtshof nunmehr entschieden, dass die Hauptwohnsitzbefreiung zusteht, weil auch die „Hauptwohnsitz-Zeiten“ als Mieter in die Berechnung des 5-Jahres-Zeitraums einzubeziehen sind. Auf das Eigentum an der Wohnung kommt es dabei laut Höchstgericht nicht an. Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofs ist es außerdem Sinn und Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung, den Verkaufserlös für die Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes auch bei vorheriger Miete der Wohnung - ungeschmälert zur Verfügung zu stellen. Offen bleibt allerdings, ob der Gesetzgeber mit einer Verschärfung der Hauptwohnsitzbefreiung auf die höchstgerichtliche Entscheidung reagieren wird. n

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Teures Pflaster Kostenexplosion. Die Stadt Linz wird vielen zu teuer. Umlandgemeinden mit guter infrastruktureller Anbindung boomen. „Was uns mehr Sorgen bereitet als die Zinsen, sind die steigenden Baukosten“, meinen Gerhard Humer, Leiter Immobilienprojektfinanzierung der Raiffeisenlandesbank Oberösterreich und Norbert Obermayr, Geschäftsführer der REAL-TREUHAND Management im Interview mit dem ImmoFokus. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Wie präsentiert sich die Immobilienwirtschaft in Oberösterreich, speziell in Linz? Blasenbildung in Sicht? Gerhard Humer: Jede Stadt hat ihre Spezifika. Es ist aber auffallend, wie Linz, wenn man die Preise ansieht, Wien hinterherhinkt. Der Abstand zu Wien bleibt, was die Preise betrifft, seit Jahren gleich. An der Kaufkraft liegt es sicher nicht. Wir haben in Oberösterreich genug starke Unternehmen, die ihre Mitarbeiter auch gut bezahlen. Die Nachfragekomponente ist deutlich eine andere. Anzeichen für eine Blasenbildung sehe ich keine. Dass man in Linz vielleicht mehr Rendite erwirtschaften kann als in Wien, ist kein Anreiz für Investoren? Norbert Obermayr: Linz hat einen kleinen, überschaubaren Markt. Bei den Renditen sehe ich nicht den großen Unterschied. Wiener Investoren würden schon gerne in Linz in der Linzer Landstraße kaufen – aber das Angebot ist einfach nicht da. Zinshäuser zum Beispiel kommen nur ganz vereinzelt auf den Markt. Da gibt es aber genug oberösterreichi-

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sche gut vernetzte Investoren, da haben dann die anderen das Nachsehen. Da ist Linz sicher ein Kuhdorf. Aber auch die Oberösterreicher selbst investieren lieber in Wien und erst in zweiter Linie mit einer durchaus auch erreichbaren, etwas höheren Renditeerwartung in Sekundärstädten, wie eben Linz, Graz oder Salzburg. Internationale Investoren sowieso. Die konzentrieren sich fast ausschließlich auf Wien. Internationale Investoren bringen Sie nur schwer nach Linz. Humer: Wobei es durchaus die eine oder andere Immobilie in Oberösterreich oder Linz gibt, die internationale Qualität hat. Aber die kann man an zwei Händen abzählen. Gibt es Regionen im Umfeld von Linz, die in den vergangenen Jahren im Umfeld von Linz einen besonderen Aufschwung erlebt haben? Humer: Ende 2015 hat die ASFINAG die S 10, die Mühlviertler Schnellstraße von Unterweitersdorf bis Freistadt für den Verkehr freigegeben. In Wirklichkeit haben sie die Autobahn

verlängert. Aktuell plant die ASFINAG den Weiterbau der Strecke nach Norden in Richtung Staatsgrenze. Früher hat man nach Freistadt 45 Minuten gebraucht. Jetzt bin ich in 25 Minuten dort. Da entwickelt sich natürlich etwas. Obermayr: Dementsprechend sind in dieser Region auch die Preise deutlich gestiegen. Stark gestiegen sind auch die Preise im Speckgürtel von Linz und dieser wird immer dicker. Überall dort, wo die Verkehrsinfrastruktur passt, ist mit steigenden Preisen zu rechnen. Der Speckgürtel hypt – das ist aber in Wien oder Graz auch nicht anders. Auch abseits von Linz sind die Märkte in Bewegung gekommen. Oberösterreich hat starke Bezirkshauptstädte und Regionen. Wels, Perg, Freistadt oder der Bezirk Braunau zum Beispiel. Wobei der südliche Teil des Bezirks mittlerweile eher zum Einzugsgebiet von Salzburg gehört. Da ziehen eher die Salzburger hin, weil es noch günstig ist. Vor zehn Jahren war das noch ganz anders. Heute kann man in diesen Regionen Eigentumswohnungsprojekte realisieren. Es gibt

genug Interessenten, die auch kaufen können. Das hat auch mit der Reorganisierung der Bezirksstädte zu tun.

Fotos: Jasmina Rahmanovic

Humer: In der Stadt Leonding ist kaum mehr ein Grundstück unter 1.000 Euro pro Quadratmeter zu haben. Das sind für Oberösterreich beachtliche Preise. Vor 5 Jahren hätte wohl kaum jemand gedacht, dass diese Preise zu erzielen wären. Wer sich Linz oder eben die Stadt Leonding oder die Region rund um Traun nicht leisten kann, geht nach Kirchberg-Thening. Wobei es nicht nur Linzer sind, die es in den Speckgürtel zieht. Viele, die im Großraum Linz arbeiten wollen einfach kürze Anfahrtswege zum Arbeitsplatz und nicht eine dreiviertel Stunde oder länger im Auto sitzen. Da geht es auch um Lebensqualität. Die geplante Straßenbahnverlängerung von Traun Richtung Ansfelden/Kremsdorf wird auf den Immobilienmarkt Auswirkungen haben. Ein wesentlicher Nutzenaspekt der Verlängerung ist die Verknüpfung der Straßenbahn mit der Pyhrnbahn. Geplant ist

auch eine RegioTram nach Gallneukirchen und Pregarten. Bei der Verkehrsinfrastruktur haben wir in Linz Aufholbedarf. Die Brückenthematik in Linz ist bekannt. Der noch über Jahre ersatzlose Abbruch der Linzer Eisenbahnbrücke, die Sanierungen der Mauthausenerbrücke und der Autobahnbrücke mit dem sinnvollen Bau von Bypässen werden das Linzer Verkehrsgeschehen noch lange massiv beeinflussen. Dauern die Verfahren ähnlich lang wie in Wien? Obermayr: Ich glaube nicht, dass Linz da besonders schnell oder langsam ist. Verfahren dauern. Kommen Einsprüche dazu, dann eben länger. Eigentlich hätte mit dem Bau der Westring-Brücke im Oktober begonnen werden sollen. Durch einen Vergabe-Einspruch verzögert sich der Baustart nun um zwei bis drei Monate. Der gesamte Westring mit Anschluss an den Bahnhof wird 2029 fertig.

Wo befinden sich aktuell die großen Stadtentwicklungsgebiete im Großraum Linz? Obermayr: Die Grüne Mitte Linz ist aktuell das größte – räumlich zusammenhängende – städtebauliche Projekt in Linz – vorwiegend mit sozialem Wohnbau. Wir selbst realisieren mit „Franck Kontor“ ein Objekt in der Frankstraße 6 mit acht Geschossen und insgesamt 21.000 Quadratmeter Büro- und 7.300 Quadratmeter Geschäftsfläche. Nicht zu vergessen, das Projekt Hillerkaserne Ebelsberg im Süden von Linz. Dort werden bis 2030 rund 3.500 Wohnungen mit der dazu nötigen städtischen Infrastruktur errichtet. Sind Wohntürme in Linz ein Thema? Humer: Umstritten und heftig diskutiert wie in jeder Stadt. Ich würde mir mehr Türme in Linz wünschen – aber nur dort, wo es auch städtebaulich vernünftig ist. Zum Beispiel rund um den Bahnhof Linz. Dort haben wir selbst bekannte Türme realisiert. Türme geben einer Stadt Flair und schonen zudem die Grundstücksreserven. Aber das Preisgefüge muss passen. Anders als in Wien gibt es in Linz

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keine allzu große Nachfrage nach Penthäusern in Wohntürmen. Zu einem anderen Thema. Die Raiffeisenlandesbank Oberösterreich gehört bundesweit zu den Big Playern in der Projektfinanzierung … Humer: … vor allem im Wiener Raum. Von der Finanzierungsseite ist für uns der Wiener Markt viel interessanter als unser Heimmarkt Oberösterreich. Einerseits ist in Wien eine höhere Marge durchsetzbar, andererseits gibt es in Oberösterreich nur wenige größere Projekte. Bei den kleineren Projekten ist die Konkurrenzsituation unter den Banken in Oberösterreich erheblich und deshalb auch die Margen viel geringer. Ich setzte mich lieber eine Stunde 20 Minuten in den Zug und fahre nach Wien und mache dort ein Geschäft mit besseren Margen. Bei einem 50 Millionen Euro-Projekt spielen ein paar Banken mit. Bei 5 Millionen Euro Projekten gibt es 100 Banken in Österreich, die das finanzieren können. Das drückt die Marge.

„Was uns mehr Sorgen bereitet als die Zinsen, sind die steigenden Baukosten.“ Norbert Obermayr, Geschäftsführer der REAL-TREUHAND Management

… und die internen Kosten sind bei großvolumigen Projekten wahrscheinlich dieselben. >> Genau, da ist der Aufwand annährend gleich. Viele Projekte werden mit 50 Prozent – oder mehr – Eigenkapital ausgestattet. Auf der anderen Seite wird berichtet, dass für manche Projekte 80 bis 90 Prozent Fremdkapital vergeben werden. Wo liegt die Wahrheit? >> Beides entspricht der Wahrheit. Institutionelle Investoren dürfen teilweise aufgrund gesetzlicher Rahmenbedingungen gar nicht

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höher finanzieren als 50 Prozent. Entwicklungsprojekte oder Projekte von Nicht-FondsInvestoren sind im Regelfall höher finanziert als 50 Prozent. Dass bei einem Immobilienprojekt 50 Prozent Eigenkapital eingebracht wird, heißt noch lange nicht, dass es sich rechnet. Am Ende des Tages werden wir nur dann erfolgreich sein, wenn wir das Projekt richtig beurteilen. Obermayr: Ein Unterschied zum Mitbewerb ist, dass wir die gesamte Bandbreite an Immobilien-Know-how im Haus haben. Makler, Facility Manager, Bautechniker. Wir brauchen für die immobilientechnische Beurteilung, Baufortschrittskontrolle usw. keinen externen Dienstleister. Das ist ein riesen Vorteil. Wir haben gehört, es gibt Banken, die auf 40 Jahre Kredite für Immobilienfinanzierung von Privaten vergeben. Humer: Haben wir auch gehört, bei uns gibt es das aber nicht. Das ist unmöglich. Aus meiner Sicht ist es gesetzlich gar nicht möglich, weil

das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz dagegenspricht. Da muss aus dem plausiblen Lebenseinkommen bis zum Pensionsantritt der Kredit rückführbar sein. Wie soll sich das ausgehen? Ein Mitte 20-jähiger kann gar nicht über so ein Einkommen verfügen, dass eine Bank ihm ruhigen Gewissens den Kredit geben kann. Wie sehen Sie die Zinsentwicklung für die kommenden Jahre? Humer: Die langfristigen Zinsen sind im Steigen und werden weiter steigen. Dass der 3-Monats-Euribor positiv wird, werden wir frühestens Ende 2019, eher 2020 sehen. Wenn die Zinsen steigen, kann es auch sein, dass ein Investor mit 3,75 Prozent in einem Büroinvestment nicht mehr zufrieden ist. Wenn die Renditen wieder steigen, wird das zu sinkenden Marktwerten führen. Obermayr: Was uns mehr Sorgen bereitet als die Zinsen, sind die steigenden Baukosten. Das ist etwas, dass man wirklich spürt. Das muss sich auswirken. Am Ende des Tages kann das

nur der Endnutzer zahlen und das kommt jetzt. Das ist nicht nur eine kurzfristige Entwicklung. Steigende Rohstoffkosten und die vollen Bücher bei den Baufirmen sorgen für steigende Preise. Die Baufirmen suchen sich die Aufträge mittlerweile aus. Dort, wo sie mehr verdienen, bauen sie natürlich lieber. Gefährlich wird es für uns als Investoren, wenn sich eine Baugenehmigung um ein Jahr verzögert – ein Jahr Verzögerung bedeutet 3 oder mehr Prozent höhere Baukosten, oder wenn wir – und das kommt mittlerweile immer öfter vor – auf Ausschreibungen keine Angebote mehr bekommen und damit der Fertigstellungstermin nicht gehalten werden kann. Es kommt vor, dass wir 20 Baufirmen zur Angebotslegung einladen, aber kein Angebot bekommen. Ich hoffe, dass es nicht richtig unangenehm wird. Aber das kann man jetzt noch nicht abschätzen. Es ist logisch, dass die Verkaufspreise steigen müssten. Ob sie dann wer zahlt, ist eine andere Frage. n

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„Fehlt ein Café, dann ist das ein Mangel.“ Harald Peham, Braunsberger Holding GmbH

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Aus dem Bauch heraus Ticken die Oberösterreicher anders beim Shoppen? ImmoFokus hat bei Braunsberger Geschäftsführer und Immobiliensachverständiger Harald Peham nachgefragt. Im Interview verrät er, warum ein Café nicht fehlen darf und welche Faktoren für den Erfolg von Fachmarktzentren entscheidend sind. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Was tut sich im Retailmarkt in Oberösterreich? Harald Peham: Lassen Sie mich eines vorausschicken. Die Strategie, die man früher verfolgt hat – wir kaufen ein Grundstück und entwickeln ein Projekt – lässt sich heute kaum noch umsetzen. Neubauprojekte gibt es sowieso kaum mehr, weil Bewilligungen nicht erteilt werden. Auch sehen Eigentümer von geeigneten Grundstücken derzeit meistens nicht die Notwendigkeit zu verkaufen. Heute heißt es mit dem eigenen Portfolio arbeiten, das heißt optimieren und den aktuellen Gegebenheiten anpassen. Unsere Immobilien sind bis zu rund 15 Jahre alt. Es stehen auch einige Mieterwechsel an – da gibt es genug zu tun. Wir arbeiten auch viel für Dritte, im speziellen für Fonds oder Eigentümergesellschaften, die einen Bedarf für Relaunch oder Veränderung haben, aber selbst nicht über die Ressourcen verfügen oder keine bautechnische Kompetenz haben. Wir gehen entweder mit einem Konzept aktiv auf die Eigentümer zu oder wir wissen mieterseitig, dass diese sich einen speziellen Standort wünschen.

der nächsten Gemeinde wieder etwas Neues entsteht. Hier haben wir einen echten Mehrwert geschaffen. Wenn man als Kunde hinfährt, weiß man nicht, dass sich hinter der neuen Fassade eine 15 Jahre alte Struktur verbirgt. Die Mieter waren begeistert. Takko beispielsweise hat gemeint, sie hätten nach der Revitalisierung am gleichen Standort 20 Prozent mehr Umsatz. Gibt es Fachmarktzentren, die aussterben und weggerissen werden? >> Hier trennt sich die Spreu vom Weizen. Wichtig ist, dass man eine gewisse Größe hat und der Branchenmix stimmt. Dazu gehört ein Lebensmittelhändler als Ankermieter. Das sind standortbestimmende Merkmale. Es gibt sehr wohl Standorte, die zu klein sind oder vielleicht zu sehr an der Peripherie lie-

gen. Diese werden verschwinden – zumindest dahingehend, dass dort keine Einzelhändler mehr vertreten sind, sondern ein Fliesenmarkt oder ein Parkettstudio. Solche Nachnutzungen muss man dann andenken. Wie viele potenzielle Kunden braucht man für ein Fachmarktzentrum? >> Das kann man generell eigentlich nicht sagen. Wir machen auch keine großen Marktstudien. Wir machen das aus dem Bauch heraus und aus Erfahrung sowie mit unseren Mietern gemeinsam. Sie sagen uns, wo ihre weißen Flecken sind. Oder, dass sie derzeit einen schlechten Standort haben und zusammen etwas Neues entwickeln wollen. Die Mieter machen dann ihre Umsatzschätzungen und Markterhebungen. Das betrachtet jeder individuell. Für den einen sind 30.000

Fotos: Jasmina Rahmanovic

Welchen Zyklus haben die Fachmarktzentren? >> Nach zehn Jahren sollte man sich ernsthaft mit einem Relaunch beschäftigen. In Freistadt haben wir 2013 ein tolles Projekt umgesetzt. Wir konnten ein Fachmarktzentrum mit 3.800 auf 7.000 Quadratmeter erweitern. Auch weil Müller und Hervis als neue Mieter gewonnen werden konnten. Zuvor war die Umwidmung von Betriebsbau- auf EKZGebiet notwendig. Die Politik hat in diesem Fall verstanden, dass man lieber bestehende Standorte nachhaltig fortführt, anstatt zu warten, bis irgendwo am Stadtrand oder in

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Einwohner im Einzugsgebiet ausreichend, für den anderen sind es zu wenig. Gibt es noch weiße Flecken in Oberösterreich? >> Handel ist Wandel. Es gibt immer wieder neue Ideen. Man wechselt von einem schlechten Standort auf einen besseren, weil sich die Verkehrsinfrastruktur geändert hat oder die Kundenströme sich verändern. Es gibt auch völlig neue Mieter, die den Markt frisch betreten und natürlich suchen. Für die gibt es weiße Flecken. Wichtig ist, dass wir die Standorte, die wir haben, so in Schuss und attraktiv halten, dass die Kunden das auch wahrnehmen. Weiße Flecken sind vielleicht in den letzten fünf Jahren noch besetzt worden, aber da sehe ich jetzt nicht mehr viele Lücken. Linz ist allerdings ein Hotspot, da wollen noch viele hin. Hier gilt es zu schauen, wo man Standorte findet, um die Mieterwünsche zu befriedigen. Wo habe ich eine geeignet große Liegenschaft, die auch gut angebunden ist und entsprechend gewidmet werden kann.

Aufenthaltsqualität wird wieder wichtiger, wo immer diese hergestellt wird. Ob in einem schönen Fachmarktzentrum im noch besiedelten Gebiet oder in der Nähe des Stadtkerns: Leute wollen wieder kommunizieren. Sie wollen ein Caféhaus, wenn das nicht vorhanden ist, wäre das ein Mangel. Auch im Fachmarktzentrum? >> Ja, auch im Fachmarktzentrum. Das ist in den letzten zwei Jahren ganz virulent. Wenn ich als Bewerter in ein Fachmarktzentrum komme und es fehlt ein Café, dann ist das eben ein Mangel. Der Slogan „Shoppst Du noch oder isst Du schon?“ – im Vorjahr das Motto des Kongresses des Austrian Council of Shopping Centers (ACSC) – hat seine Gültigkeit nicht verloren? >> 40 Prozent der Kunden beurteilen die Einkaufsmöglichkeit nach dem Gastronomieangebot. Einkaufen ist eine Sache, Wohlfühlen die zweite, das ist eine ganz wichtige Komponente, die man heute nicht mehr übersehen darf. Das müssen die Standorte heute können.

Hier haben die Fachmärkte natürlich den großen Vorteil, dass sie leicht erreichbar sind. Leute können in einer halben Stunde bis Stunde etwas einkaufen, wo man in einem Einkaufszentrum schon zwei bis drei Stunden Minimum rechnen muss. Ticken Oberösterreicher beim Shoppen anders? >> Oberösterreicher sind Bezirksstadt orientiert. Es zieht sie nicht unbedingt nach Linz. Die eigenen Städte haben schon ihre Berechtigung und erfüllen eine ganz wichtige Funktion. Kann man Fachmarktzentren mit Wohnungen kombinieren? >> Ein netter Ansatz, funktioniert aber aus mehreren Gründen nicht. Zum einen: Die Mieter in einem Fachmarktzentrum sind glücklich, wenn sie stützenfreie große Flächen haben. Das geht nicht, wenn ich einen Hochbau realisiere. Die Flexibilität in den Flächen ist mitunter aber auch der ausschlaggebende Grund, warum sich Unternehmen für Fachmarktzentren und gegen Einkaufscenter entscheiden. Zudem ist zu bezweifeln, dass ein idealer Standort für ein Fachmarktzentrum auch ein idealer Standort für eine Wohnimmobilie ist. Ein Fachmarktzentrum braucht eine perfekte Verkehrsanbindung mit hoher Frequenz. Da will aber keiner wohnen. Es kreuzen sich zu viele unterschiedliche Interessen. Damit man die unter einen Hut bringt, müssten alle toleranter sein, was aber keiner gern ist. Gibt es Themen oder aktuelle Projekte, die erwähnenswert sind? >> Eine interessante Geschichte sind Vögele und Forstinger, Baumax war ebenso spannend. Es treten plötzlich Chancen auf, die man vor einem halben Jahr nicht geglaubt hat zu haben. Gerade gestern habe ich mit einem Mieter gesprochen, der meinte, ihre Expansion sei deshalb geglückt, weil sich plötzlich solche Chancen ergeben haben. Wer sind die typischen Investoren in Fachmarktzentren? >> In Oberösterreich sind es bei Fachmärkten von 3.000 bis 5.000 Quadratmeter vorwiegend anlegende Privatpersonen. Bei größeren Objekten die klassischen Fonds. Die Fonds sind schon sehr selektiv geworden. Unter einer gewissen Größe kaufen sie kaum.

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Private, die Geld in Immobilien anlegen sind eher zu begeistern, Fachmärkte haben ja grundsätzlich eine schöne Rendite. Zudem sind sie einfach zu managen. Wenn das Objekt gut läuft, hat man mit den Mietern organisatorisch so gut wie nie zu tun. Alle sind zufrieden, wenn man eine gute Hausverwaltung hat, die eine transparent Abrechnung macht, und der Parkplatz gepflegt ist. Dann hat man das Geld auch gut angelegt. Wie groß muss das Ticket für einen Fonds sein, damit er einsteigt? >> Rund 10.000 Quadratmeter. Ab welcher Summe kann ein Privatanleger mitmachen? >> Bei drei bis fünf Millionen ist man dabei, wenn man mehr als nur einen Lebensmittelmarkt kaufen will. Die Fonds kaufen nach Rendite, hier ist der Plafond nach oben offen. Kann man sagen, dass Fachmarktzentren die simpelste Form der Immobilie sind? >> Es ist schon ein Spezialmarkt. Es gilt mit Mietern zu kommunizieren und Kontakt

mit den Expansionsmanagern zu halten. Man muss sehr proaktiv managen. Wenn einer auszieht, hinterlässt er eine Lücke, die man vielleicht nicht mehr füllen kann. Da kann das gesamte Konzept kollabieren. Anders als beim Wohnbau. Es gibt Negativ-Beispiele, die man landauf und landab sieht, wo gebaut worden ist und der Branchenmix nie erreicht wurde. So einfach ist es nicht. Von der Gebäudetypologie her ist es simpel. Ich habe keine allgemeinen Betriebskosten außer die Parkplätze, ich habe keine Allgemeinflächen. Jeder Mieter schließt selber einen Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen ab. Es gibt nichts zu managen. Das ist eigentlich eine feine Sache. Bei den Verträgen, sind das Fixmieten oder Umsatzmieten? >> Heute fast überwiegend Fixmieten, vielleicht mit einer Umsatzkomponente. Das ist ist dann nice to have. Es gibt Gott sei Dank nur wenige Mieter, die nur auf Umsatz-

miete abstellen. Hier ist es auch schwierig, die Finanzierung darzustellen. Bei Einkaufszentren hört man immer wieder, dass einige Mieter mit starken Boni überredet werden. Ist das bei Fachmarktzentren auch eine Methode? >> Klar, je verzweifelter man ist, desto mehr muss man bieten. Wenn ich aber mehr Auswahl habe auf der Mieterseite, kann sich das auch auf einem rational vernünftigen Niveau einspielen. Wenn heute jemand mehr Ausstattung will, zahlt er auch mehr Miete. Manche geben genaue Ausstattungen vor, was sie haben wollen. Andere übernehmen teilweise einen Rohbau und machen das mit langjährigen Partnern selbst. Es gibt immer etwas zu tun, das wird aber immer selektiver und komplexer. Man kann nicht mehr als Wald- und Wiesen-Developer hingehen, ein Grundstück kaufen, Bewilligungen einholen und Mietverträge abschließen. Das war um die Jahrtausendwende möglich. Jetzt muss man sehr selektiv agieren. n

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Hausverwaltung 2.0 IMV goes OÖ. Über die Pläne der IMV Immobilien Management GmbH sprach der ImmoFokus mit Prokurist Hans-Peter Kranz. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Digitalisierung ist das Modewort schlechthin. Können Sie es noch hören? Hans-Peter Kranz: Digitalisierung ist ein großes Thema, aber um es in die Hausverwaltung mitzunehmen, ist immer ein persönlicher Service notwendig. Das wird auch immer so sein, denn das fließt auch in absolut persönliche Bereiche hinein. Strom, Heizung, Garagennutzung, wie kommt man in die Wohnung, weil der Aufzug nicht geht – das sind eben Dinge, die sich in einem persönlichen Bereich bewegen. Und gerade beim Zusammenleben ist das größte Problem oft das Missverständnis.

Wie könnte das in der Praxis aussehen? >> Ein Beispiel: Man geht mit dem iPad zur Übergabe, darauf wird unterschrieben, man kann es sofort an alle, die das Formular benötigen, versenden. Alles ist elektronisch dokumentiert. Das wird die Zettelwirtschaft von früher obsolet machen. Wir haben uns hier auch etwas überlegt. Wir haben ein Woh-

nungsservice-Portal „puck powered by IMV“ mitentwickelt. Dieses Portal kann standardisierte Fragen kurzfristig lösen. Man kann viele Dinge abfragen, wenn man zB. Infos benötigt oder, um in seinem Eigentum etwas zu ändern – ob es ein Verkauf, eine Schenkung an die Kinder ist oder dergleichen. Wenn man diese Informationen online abrufen kann, ist auf der einen Seite der Hausverwalter entlastet und auf der anderen Seite der Kunde zeitungebunden. Er kann sich auch spätnachts noch Einheitswertbescheide runterladen oder den Wohnungseigentumsvertrag, die letzten Abrechnungen, Sanierungsaufzeichnungen usw. Es kann auch das Schwarze Brett ersetzen und sämtliche Informationen, die das Haus betreffen wie die klassischen Aushänge oder Reparaturinformationen darauf abbilden.

Fotos: Jasmina Rahmanovic

Natürlich gibt es aber auch viele digitalisierte Bereiche: Ob das der automatisierte Zahlungsverkehr ist, automatische

Einzieher, Rechnungen, die elektronisch eingescannt werden, um sie auch dauerhaft zu archivieren und gleich einem Zahlungsfeld zuzuordnen oder Zahlungsfreigaben kurzfristig darstellen zu können: Die Digitalisierungswelle macht Vieles in einem vernünftigen Produktrahmen möglich. PropTechs hingegen sind keine Konkurrenz, sondern eine wertvolle Ergänzung.

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Da muss aber auch der Gesetzgeber mitspielen. Postalisch verschickte Betriebskostenabrechnungen, die nicht ausgehängt werden, sind nicht gültig. >> Da gebe ich Ihnen Recht – bei gewissen Spitzfindigkeiten wird der Gesetzgeber nachziehen müssen. Aber eine Aussendung per E-Mail ist sicher sinnvoll. Wenn man 10.000 Eigentümern die Abrechnung, das Protokoll der Eigentümerversammlung, die Vorausschau postalisch etwa zusendet – da kommen schon ordentliche Portokosten zusammen. Aber für wirklich rechtlich heikle Themen wird es sinnvoll sein, nach alter Methode im Haus nachweislich auszuhängen. Sind bei Digitalisierung oder Prozessoptimierung die Eigentümer oder die Hausverwaltung die Treiber? >> Das ist bereits ein Thema und in beiden Bereichen sinnvoll. Die Hausverwaltung will Prozesse vereinfachen – zu guter Letzt auch als Service. Großinstitutionelle Anleger wollen einen vernünftigen Überblick über die Immobilien haben. Einer will Abrechnungsdaten nach Kostenstellen aus einem SAPModell, der andere eine einzelne Quadratmeterauflistung seines Immobilienportfolios mit Bewertungen und Mietpreisen haben. Gerade im Assetmanagement hat man mit vielen jungen Leuten zu tun. Die Ansprechpartner wechseln, aber man hat auf Knopfdruck vernünftige historische Datenquellen wie Mieterfluktuation, Kontostand oder Investitionsbedarf mit Fotos und Entwicklung der Immobilien. Besprechungen können dann auch über Telefon abgewickelt werden. Es gibt noch Fälle, da fliegen heute noch Hauseigentümer bzw. Assetmanager nach Deutschland, um sich große Wasserschäden oder sich einen auszumalenden Gang anzusehen. Das ist ein massiver Zeitkiller für alle; synchronisierbare Datenquellen mit den Kunden sind da auf jeden Fall ein Gewinn. Schnittstellen sind das Um und Auf ? >> Ja. Und wirklich kompetente Partner an Bord zu haben, die das auch beherrschen und handlen können. Thema DSGVO. Was passiert, wenn ein Mieter nicht will, dass Sie seine Daten speichern? >> Ich muss seine Daten speichern und verarbeiten. Wie soll ich sonst meine Arbeit

erledigen? Wenn Sie eine Wohnung haben wollen, dann werden Sie Ihre Daten preisgeben müssen. Ohne Speichern wird Wohnen nicht möglich sein. Es geht im Endeffekt nur darum, wem die Daten zur Verfügung gestellt und wie damit umgegangen wird. Klassisches Beispiel: Ein Anruf wegen eines Wasserschadens. Wie soll man sicherstellen, dass der Mieter zu Hause ist und der Professionist einen Termin ausmachen kann? Das muss irgendwie verknüpft werden.

Spannend ist die Auskunftspflicht – wenn man nachfragen kann, was über jemanden gespeichert wird. >> Kranz: Das ist vollkommen legitim. Für diese Dinge haben wir schon einen Workflow entwickelt, wo klar definiert wird, was welche Abteilung mit den Daten macht. Wenn jemand anruft, habe ich kein Problem, ihm diese Information zu geben. Wenn er mehr braucht, gibt es bei uns auch Stabstellen, die ihn weiterführend betreuen können.

Teilweise wird bei diesem Thema auch eine Hysterie geschürt. Aber wir haben uns diesbezüglich frühzeitig etwas überlegt und einen Profi an Bord geholt, der uns in dem Prozess begleitet und in den einzelnen Bereichen Koordinatoren festgelegt. Mit offensiver und detaillierter Information sollen Ängste von vornherein genommen und ein konstruktives Arbeiten miteinander ermöglicht werden.

Können Sie es auf drei Punkte bringen, was Sie von anderen Hausverwaltungen abhebt? Wo ist der USP? >> Der persönliche Kontakt und die maßgeschneiderten Dienstleistungen auf den Kunden heruntergebrochen sind für uns ganz wichtig. Jeder Kunde hat eine andere Vorgangsweise und Zugang zu seinen Immobilien. Unsere größte Stärke ist, auf diese Individualität eingehen zu können. Wir scheren

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nicht alles über einen Kamm. Aber es geht auch darum, Kunden mit Ideen zu unterstützten, wie zum Beispiel eine App-Lösung zur elektronischen Abwicklung zu finden.

tümergemeinschaft wirklich günstige Betriebskosten zu liefern – auch bei einem luxuriösem Umfeld. Wenn man BK senkt und nur 17 Grad in der Wohnung hat, wird man nicht glücklich.

Also in Richtung Property Management? >> Das ist es ja auch. Das ist de facto die Hausverwaltung. Wir sagen nicht von vornherein, das machen wir nicht oder das kostet die Summe X – wir versuchen unseren Kunden genau das passende Service zu liefern. Wenn er das Gefühl hat, er ist in guten Händen und nicht nur die Melkkuh, dann ist er zufrieden. Natürlich kostet gute Leistung auch Geld. Gerade bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist einer meiner Lieblingssätze: „Sie haben einen Lebensverdienst in diese Immobilie gesteckt. Das was Sie von Ihrer Hausverwaltung verlangen können, ist zumindest Werterhalt, wenn nicht Wertsteigerung – Ihre Immobilie sozialverträglich betreut zu bekommen.“

Auf der anderen Seite tue ich mir natürlich bei Mietpreisen leichter. Ich kann ja nur eine Bruttosumme an den Mann bringen. Wenn der Faktor zwischen BK und Miete eine zu große Schere wird, hat der Hauseigentümer weniger Ertrag.

Gutes Stichwort: Viele Maßnahmen werden über die Betriebskosten der Mieter weiterverrechnet. Maßnahmen, die die Hausverwaltung setzen könnte, um die Betriebskosten zu verringern, werden ihr kaum honoriert. Sie bekommt ein Honorar, egal, ob sie schaut, dass man für die Energiekosten einen günstigeren Vertrag bekommt usw. >> Das sehe ich anders. Einer der wesentlichen Punkte ist immer der Faktor Betriebskosten. Was mich oft verwundert: Auch wenn eine Immobilie 500.000 Euro kostet, sind 5 oder 10 Cent Betriebskosten auf oder ab immer Thema. Daher ist man gefordert, der Wohnungseigen-

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ImmoFokus

Auf der einen Seite belohnen dich diejenigen, wo wir Einsparungen nachhaltig nachweisen können, mit Aufträgen. Dadurch, dass wir eine der Größten in der Branche sind, haben wir das anscheinend in der Vergangenheit ganz gut gemacht. Auf der anderen Seiten können wir oft Wohnungseigentümergemeinschaften sagen: Das Hausverwaltungshonorar ist eine von 15 Positionen auf der BK-Abrechnung. Wenn wir es schaffen im ersten Jahr fünf oder zehn Prozent einzusparen, dann bekommen wir das Honorar, oder wir geben eine Reduktion auf unser Honorar, wenn wir das Ziel nicht erreichen. Auch wenn wir teurer sind als die aktuelle Hausverwaltung. Pauschal oder Erfolgshonorar? >> Das kommt immer auf die Struktur an. Wir haben das hauptsächlich bei Wohnungseigentümergemeinschaften. Beim normalen MRG ist das nicht möglich. Bei der Frage „Betriebskosten oder Fläche?“ wird die Fläche genommen. Aufgrund unserer Größe können wir bessere Packages verhandeln. Das geben wir 1:1 an unsere Kunden weiter – egal ob Strom, Gas, Aufzugswartung, Über-

prüfungen etc. Da sind wir auch preislich sehr konkurrenzfähig. Seit dem Jahr 2014 haben Sie die Aktivitäten in Oberösterreich immer weiter verstärkt? >> Hintergrund, dass wir die Expansion nach Oberösterreich wagten, war, dass wir schon eine kleine Niederlassung als IMVLinz gegründet hatten. Wir waren auf der Suche nach einem großen soliden Partner. Am oberösterreichischen Markt kann man als Wiener nur schwer reüssieren. Genauso übrigens am Kärntner Markt. Wir haben in Oberösterreich mit den beiden Immobilienentwicklern Christian Mitterbauer und und Klaus Pauzenberger zwei Herren gefunden, die sich schwerpunktmäßig auf die Projektentwicklung und den Immobilienverkauf spezialisieren wollten.Man hat sich 2014 gefunden und 50 Prozent übernommen und Ende 2015 den Rest. Wir haben auf einen Schlag 480.000 Quadratmeter an Land ziehen können. Wir heben hier einerseits die Synergien, damit wir die Prozesse und Abwicklungen im Hintergrund optimieren und die Dienstleistung, die der Wiener Markt gewohnt ist und der oberösterreichische Markt nicht so gewohnt war, auch hier liefern können. Die Marke bleibt bestehen? >> Nein, wir haben jetzt auch einen Relaunch des Logos gemacht. Darin findet sich die IMV wieder. Auf der anderen Seite findet sich auch das alte Haus und Grund Logo wieder. Es muss nicht überall IMV draufstehen, wo das Knowhow der IMV drin ist. Wie schwer ist es, Mitarbeiter für die Hausverwaltung zu finden? Ist es nicht ein undankbarer Job? >> Da bin ich ganz bei Ihnen. Mitarbeiter zu finden, ist sicher eine große Herausforderung und wird für die Zukunft eine noch viel größere. Kaufmännische, technische und juristische Kenntnisse sind maßgebende Anforderungen. Darum tun wir auch viel für eine aktive Mitarbeiterbindung. Aber es muss schon eine gewisse strukturierte Persönlichkeit sein, die diese Job auch machen kann. Man muss ja auch sehr private Dinge für andere tun – da ist soziale Kompetenz eine wichtige Voraussetzung. Ebenso soll man auch logisch strukturiert – der gute alte Hausverstand – sein und eine gewisse Menschenkenntnis besitzen. Aber es ist auch ein sehr befriedigender Job, wenn man seine Sache gut macht. n

Gut geplant von Beginn an

Mit der ersten Ausgabe des BauTecFokus beginnt eine neue Ära und wir gratulieren dem gesamten Team zum gelungenen Magazin für die Bauwirtschaft. Wir sind von Beginn an dabei, so wie wir von Beginn an unsere Bauherren auf ihrem Weg begleiten. Diese können sich auf uns verlassen. Gemeinsam entstehen Gebäude für Generationen, welche optimal für ihre Nutzer geplant und gebaut sind. Nachhaltigkeit, Lebenszyklus, Wirtschaftlichkeit und Aufenthaltsqualität sind bei unser Arbeit keine Lippenbekenntnisse. Starten auch wir gemeinsam durch!

www.kaufmann.at

• Architektur • Bauleitung • Projektsteuerung • Projektentwicklung • Projektmanagement Winter 2018

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Nachhaltigkeit Liebe Freundin, lieber Freund! Blueprint 2 hat das Licht der interessierten Immobilienwelt erblickt und liegt vor ihnen. Wir konnten uns entscheiden, ob wir 4 mal jährlich 16 Seiten füllen wollen oder 2 mal jährlich 32 wie beim letzten Mal. Wir haben uns für die höhere Frequenz entschieden, frei nach dem Motto meines geliebten Lateinprofessors: „repetitio est mater studiorum“. Jedes Mal müssen wir auch den einen oder anderen Artikel für das nächste Mal zurück stellen, was durchaus zeigt, dass uns das Hirn, vor allem aber das Herz überquillt. Mit besonderer Freude erfüllt mich, dass ich aus meiner Heimat - dem Seewinkel - Luis Lang, einen führenden Mitarbeiter des Nationalparks Neusiedlersee gewinnen konnte uns einen Einblick in die höchst aktuelle Problematik des „Lackensterbens“ zu geben. Wie viele von ihnen wissen, bin ich auch als Landwirt in Illmitz tätig und ganz nahe dran an diesen Fragen. Wir fahren jeden Tag an den verödenden Landstrichen vorbei und kämpfen um die Ressourcen unseres Lebensraumes. Luis ist ein Mahner und Kämpfer und wir hoffen auf viele seiner Mahnungen. Franz Gschiegl reflektiert in dieser Ausgabe über nachhaltige Investments auf den Kapitalmärkten und ist einer der wenigen in der Finanzwelt, dem wir das vollinhaltlich glauben können. Harald Frey zeigt knallhart auf mit welchem Fehlinformationen wir laufend konfrontiert werden. Blueprint bekommt aber auch über das Medium selbst hinaus eine besondere Dynamik. So bereiten wir für 2019 die „Illmitzer

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Gespräche“ zur Nachhaltigkeit vor - in der Hoffnung Alpbach zu ergänzen und eines Tages sagen zu können: „Jetzt dürfen sie weiter nach Davos“. Bleiben sie weiter radikal, bleiben sie weiter anders, hören sie nicht auf Lauheit zu bekämpfen. Die Politik mag unser Hoffen abbilden können, wirklich gefragt ist aber unser eigenes Tun denn „Erfolg heißt handeln, wo die anderen noch reden“ (John F. Kennedy), meint herzlichst Ihr Thomas Malloth

raxis

rie und P Wissen in Theo

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Nachhaltige Investments „Anlegen mit gutem Gewissen"

AUTOR: FRANZ GSCHIEGL

achhaltige Investments“, ein nahezu in alle Richtungen leicht dehnbares Begriffspaar, sehr viel lässt sich darunter subsumieren: ist es das mit Freude errichtete (unbehandelte) Holzhaus im Grünen, wo wir am Wochenende einen privaten Workshop in Sachen „Zero Waste“ planen (…und hoffentlich nicht mit dem tonnenschweren und PS-schwangeren SUV angebraust kommen)?, ist es der blumige Bioladen mit der immer rotwangigen und lustigen Verkäuferin um die Ecke (wo wir unseren Detox-Smoothie schlürfen), an dem wir uns vielleicht auch finanziell beteiligen wollen?, oder etwa „nur“ der Ankauf von brasilianischem Regenwald über eine NGO?

Also wie jetzt „nachhaltig investieren“? Ich möchte hier einmal alle direkten Investments ausklammern, von der eigenen Photovoltaikanlage und dem E-Car bis zum Kauf eines Mischwaldes, einer Obstplantage oder eines „supergrünen“ und vielfach bestzertifiziertem Gebäude.

„Nachhaltige Investments“ sind, lapidar ausgedrückt gesellschaftlich verantwortliche Kapitalanlagen – im anglosächsischem, Raum mit „SRI“ (= socially responsible investment) bezeichnet. Die UNO definiert in ihren „Principles for Responsible Investment“ diese „als einen Investitionsansatz, der ausdrücklich die Bedeutung von Umwelt-, Sozial- und Unternehmensführungsfaktoren (environment-social-governance=ESG) betont sowie die langfristige Stabilität und Funktionen der Finanzmärkte zu unterstützen sucht. Dies beruht auf der Erkenntnis, dass die Erzielung langfristiger, nachhaltiger Erträge von stabilen, gut funktionierenden und solide geführten sozialen, ökologischen und wirtschaftlichen Umfeldern abhängt.“

Einem wesentlichen Anlagegrundsatz folgend, sollte man auch bei nachhaltigen Veranlagungen eine gewisse Fungibilität berücksichtigen, was bedeutet, dass es einen „Markt“, eine Börse oder eine andere Plattform gibt, wo die erworbenen Werte einen Preis haben und dadurch auch eine gewisse Austauschbarkeit unter Handelspartnern ermöglicht wird. Dazu zählen bei unserem Thema schwerpunktmäßig Wertpapiere, die sich in ihrer Anlagepolitik zur Nachhaltigkeit bekennen. Derartige Wertpapiere kann man als „Einzeltitel“ erwerben. Ich kaufe mir etwa Aktien eines Solarzellenproduzenten oder die Anleihe eines Windkraftwerkbetreibers, oder ich wähle die Form eines Investmentfonds, der seine Struktur und damit sein Portfolio nach meinen Nachhaltigkeitsvorstellungen, Themen und eventuell regionalen Präferenzen ausgerichtet hat. Dabei bietet der Fonds u.a. den klaren Vorteil der Diversifikation, das heißt ich kann mich auch schon mit geringen Beträgen an einem breit gestreuten Portfolio beteiligen. Während Wertpapierfonds mit dem Nachhaltigkeitsthema schon seit vielen Jahren weltweit präsent sind, gibt es nachhaltige Immobilienfonds erst seit einem kürzeren Zeitpunkt und nur in sehr geringer Anzahl.

Also es geht nicht nur um „die Rettung unseres grünen Planeten“ auf ökologischer Ebene, etwa mit dem medial beliebten Thema des Klimawandels und dem vielzitiertem „footprint“, sondern um zahlreiche andere Facetten der „Nachhaltigkeit“. Der Energieverbrauch und die Klimaveränderungen haben natürlich einen sehr hohen Stellenwert und die am Pariser Klimagipfel von 2015 gefassten und 2016 immerhin von 55 Staaten ratifizierten Abkommen sind von einschneidender Bedeutung.

„Green is in“ – so kann man den schon länger anhaltenden Trend an den internationalen Finanzmärkten lapidar umschreiben. Der weltweite SRI-Markt umfasst gegenwärtig geschätzte 23 Billionen US-Dollar und damit 26,5 Prozent des in Wertpapieren investierten Vermögens. Europa und Australien sind dabei mit knapp 50 Prozent „besonders nachhaltig“, in den USA beträgt der Anteil hingegen nur 21,5 Prozent.

Nachhaltige Investments: Ein „Begriffswirrwarr“

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Global starkes Wachstum bei nachhaltigen Investments

Das „Forum Nachhaltige Geldanlagen e.V.“ (FNG) als Fachverband für nachhaltige Geldanlagen in Deutschland, Österreich, Liechtenstein und der Schweiz weist in seinem jüngst publiziertem „Marktbericht Nachhaltige Geldanlagen 2018“ per Jahresende 2017 einen Gesamtbetrag von 280,6 Milliarden Euro an nachhaltigen Geldanlagen in Deutschland, Österreich und der Schweiz aus, was ein Plus von 40 Prozent in den letzten vier Jahren bedeutet. Berücksichtigt man auch die, unter dem Überbegriff „Verantwortliches Investieren“ erfassten Vermögenswerte, erhöht sich die Summe nahezu auf das Zehnfache mit 2.709 Milliarden Euro. Der Unterschied liegt darin, dass bei den definitionsgemäß strenger gefassten „Nachhaltigen Geldanlagen“ die ESG-Kriterien (EnvironmentSocial-Governance) explizit in den Produktdokumenten (etwa den Fondsbestimmungen) enthalten und auch umgesetzt sein müssen. Beim „Verantwortlich Investieren“ werden die Kriterien hingegen auf institutioneller Ebene festgelegt und etwa bei Investmentprozessen berücksichtigt.

Dr. Franz Gschiegl – der Denker Eigentlich ist der Denker ein Banker. Uneigentlich ist er jemand, der den Dingen sehr tief auf den Grund geht und dessen Erfolg in eben diesem ständigen Hinterfragen auf ethisch hohem Niveau liegt. Er nützt Chancen für Ideen, die nicht bloß der Kaptalvermehrung dienen und – er sie setzt um. Besonderheiten: • 1978 Abschluss des Studiums der Rechtswissenschaften mit Magisterium und Doktorat • seit 2007 Geschäftsführer der ERSTE Immobilien KAG • 1991 bis 2016 Mitglied des Vorstandes der ERSTE-SPARINVEST KAG • 2008 bis 2012 Mitglied des Vorstandes der Erste Asset Management GmbH • 2003 bis 2008 Mitglied des Vorstandes der VÖIG • Ständiger Autor des Monatsmagazins „GEWINN“ • Referent bei zahlreichen internen und externen Veranstaltungen • Coautor zahlreicher Börsen- und Finanzbücher

Der stark steigenden Bedeutung des nachhaltigen Investierens kommt aktuell auch die EU nach, so gibt es einen im März 2018 beschlossenen „Aktionsplan Finanzierung nachhaltigen Wachstums“, der expliziert fordert „ institutionelle Anleger und Vermögensverwalter ausdrücklich anzuhalten, Nachhaltigkeitsaspekte in den Entscheidungsprozess für Investitionen einzubeziehen.“

Der nachhaltige Anlagemarkt in Österreich Im erwähnten FNG-Marktbericht wird für Österreich per Jahresultimo 2017 ein Betrag von 39,1 Milliarden Euro für „Verantwortliche Investitionen“ genannt, davon 15,2 Milliarden Euro an, wie erwähnt, strenger gefassten „Nachhaltigen Geldanlagen“. Der größte Teil davon entfällt mit 7,5 Milliarden Euro auf nachhaltig ausgerichtete Wertpapier-Investmentfonds der österreichischen KAGs (=Kapitalanlagegesellschaften). Von den 19 heimischen KAGs haben sich 16 dem Thema zugeneigt, dabei entfallen über 60 Prozent auf die ERSTE-Sparinvest/EAM, die Security KAG und die Raiffeisen KAG. Von den gesamt 2011 verwalteten Fonds sind 82 dem strengen Nachhaltigkeitsthema gewidmet. Dabei dominieren mit 76 Prozent institutionelle Anleger den Markt, 24 Prozent entfallen auf Privatanleger. Bei den institutionellen Anlegern sind wiederum die Vorsorgekassen mit 59 Prozent die klare Nummer eins.

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Von den fünf heimischen Immobilien-KAGs, die derzeit acht Milliarden Euro verwalten, werden aktuell nur zwei nachhaltig ausgerichtete Fonds angeboten, als einziger Publikumsfonds ist dies der ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS.

rien für Staaten (etwa bei Erwerb von Staatsanleihen) sind vor allem die Todesstrafe, Diktaturen und hohe Korruptionsquoten. Beim „Best-inClass-Ansatz“ wird – wie der Name schon vermuten lässt – innerhalb einer Branche nach einer Selektion der oder die „Klassenbesten“ ermittelt.

Bevorzugte nachhaltige Anlagestrategien

Neben internen Kontrollen sind Fondszertifizierungen mit bekannten Labels ein beliebtes Mittel, um die Glaubwürdigkeit zu dokumentieren. In Österreich ist dabei das staatliche „Umweltzeichen für Nachhaltige Finanzprodukte“ am häufigsten, 44 der 82 Fonds sind damit ausgezeichnet. Das FNG-Siegel haben 23 Fonds erworben, daneben ist noch das EUROSIF-(= European Sustainable and Responsible Investment Forum) Transparenzlogo sehr beliebt.

Wie wird nun in den Produkten die „Nachhaltigkeit“ umgesetzt, transparent dargestellt und kontrolliert? In den Fondsanlagestrategien werden zu 95 Prozent Ausschlusskriterien und der „Best-in-Class-Ansatz“ berücksichtigt. Typische Ausschlusskriterien sind etwa Kernenergie, Waffen und Rüstung, Arbeits- und Menschenrechtsverletzungen, Gentechnik, Pornografie, Tabak, Alkohol und Glücksspiel. Ausschlusskrite-

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Performance – „Was bringt´s dem Investor?“ Naja, „investieren mit gutem Gewissen“ ist natürlich eine feine Sache und eine beliebte Headline, fast jeder Investor ist aber auch an entsprechend risikoadjustierten Erträgen interessiert.

tigen Fonds, der über einen sehr langen Zeitraum eine Outperformance geschafft hat, ist der ERSTE RESPONSIBLE STOCK GLOBAL, der weltweit in Aktien investiert, zu nennen.

Was bringt die Zukunft? Ob nachhaltige Investments eine bessere, schlechtere oder gleiche Performance liefern, wurde in zahlreichen Studien analysiert, mein Kommentar dazu: es kommt auf die Auswahl der Produkte, der Zeitschiene, das Risiko/die Ertragsrelation (etwa gemessen an der SHARPE-Ratio) an, im Gesamtbild sind wir dann eher bei einer gleichen Performance, womit ja der eindeutige Mehrwert für den Anleger eben mit einer Investition mit „guten Gewissen“ gegeben ist. Als ein Beispiel eines nachhal-

Das Interesse an nachhaltigen Investments wird weiter stark steigen, da einerseits das entsprechende Bewusstsein wiederum stärker im Fokus ist (mit etwa den erwähntem Klima-/Energiethema) und andrerseits institutionelle Investoren aufgrund entsprechender Rahmenbedingungen und auch Vorschriften sich hier stärker engagieren werden. Internationale Initiativen wie der Aktionsplan auf EU-Ebene sind dabei entscheidende Wegbereiter.

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Ein Fenster nach Asien Die verbliebenen Lacken des Seewinkels

AUTOR: ALOIS LANG

wischen dem Ostufer des Neusiedler Sees und dem Becken des Hanság (dt.: Waasen) liegen verstreut rund 40 Salzlacken – fast dreimal so viele waren es noch im 19. Jahrhundert, bevor die Intensivierung der Landwirtschaft einsetzte und zahlreiche Lacken durch Entwässerung und Tiefackern zerstört wurden. Noch dramatischer sieht der Flächenverlust aus – auch in jüngerer Vergangenheit: Im Vergleich zu 1957 ist heute nur mehr die Hälfte der Lackenflächen vorhanden. Fast alle verbliebenen Lacken liegen zwar im Nationalpark Neusiedler See - Seewinkel und sind so – nicht zuletzt wegen ihrer internationalen Bedeutung als Brut- und Rastplatz für zahlreiche Vogelarten (prioritäre Lebensräume in der EU) – dauerhaft geschützt. Gleichzeitig sind sie allerdings bedroht: Vom „Lackensterben“ ist des Öfteren die Rede, wobei dieser schleichende Prozess nur von der Fachwelt wahrgenommen wird. Es trifft vor allem die älteren Sodalacken, die während der letzten Eiszeit entstanden, als Eislinsen im heutigen Seewinkel weggeschmolzen waren und sich in den verbleibenden Mulden Niederschlagswasser sammelte. Die Konzentration des aus der letzten Zwischeneiszeit stammenden Salzes im Boden steigt jeden Frühsommer bei sinkendem Wasserspiegel, bis im Hochsommer nur mehr blendend weißer „Sodaschnee“ am abgetrockneten Lackenboden zu sehen ist. Dieser besteht hauptsächlich aus Natriumbikarbonat (Na2CO3), es kommen aber auch Glaubersalz (Na2SO4), Bittersalz (MgSO4) und Kochsalz (NaCl) vor. Auf solchen Böden wachsen Meeresküstenpflanzen, die kontinental verbreitete Salzkresse und die Salzaster. Färben gelöste Huminstoffe das Wasser braun, spricht man von Schwarzwasserlacken. Feine, tonige Sedimente im Lackenboden geben dem Wasser hingegen eine hellgraue Farbe („Weißwasserlacken“).In Eurasien findet man östlich des Karpatenbeckens vergleichbare Salzwasserbecken im Iran und in der Türkei, den weitaus größten Teil in China.

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Man nimmt an, dass die Entstehung der das Ostufer des Neusiedler Sees begleitenden Lacken mit dem sandigen Seedamm zusammenhängt: Sedimente vom Seeboden wurden durch Strömung und Eisstoß dammartig abgelagert. Diese natürliche Aufschüttung führte zur Abtrennung vormals zum See gehöriger Wasserflächen. Im Wechsel der Jahreszeiten schwankt der Wasserstand in den äußerst seichten Becken zwischen maximal 60 Zentimeter und völliger Austrocknung. Die Niederschläge im Herbst und Winter gleichen die starke Verdunstung des Sommerhalbjahres aus. Vor allem kurz vor dem Austrocknen machen der Salzgehalt (bis zu 100 Gramm pro Liter!) und das Temperaturgefälle zwischen Tag und Nacht jede Lacke zu einem extremen Lebensraum: Schwankungen der Wassertemperatur im Bereich von 18 und 38 Grad Celsius sind dann die Regel. Typische Bewohner der stark salzigen Lacken sind Kleinkrebse und Rädertiere, von denen beispielsweise Säbelschnäbler, Stelzenläufer oder Löffelenten, die hier ein europaweit bedeutendes Brutvorkommen aufweisen, profitieren. Die Verlandungszonen werden zudem von Graugänsen, einer Reihe von Entenarten, von Möwen, Seeschwalben und Watvögeln bevölkert. An manchen Lackenrändern hat die Südrussische Tarantel ihre westliche Verbreitungsgrenze. Die Jagd auf Wasserwild wurde mit der Gründung des Nationalparks 1993 an allen größeren Lacken eingestellt. Seit 2008 verhindert ein Netzwerk kleiner Staueinsätze in bestehenden Entwässerungsgräben das rasche Abfließen von Oberflächenwasser. Für die fortwährende Nutzung als Fischgewässer war auch früher die Wassertiefe zu gering. Hielt sich in regenreichen Jahren der Wasserspiegel auch über den Hochsommer, fiel im darauffolgenden Winter der Fischbestand dem Durchfrieren des Lackenwassers zum Opfer. Trotzdem erlangten bis zu Beginn des 20. Jahrhunderts einige größere Lacken eine gewisse wirtschaftliche Bedeutung: Das kristallisierte Soda, ungarisch „Zick“, wurde im Hochsommer in den trockenen

Lackenbecken zusammengekehrt und in einer örtlichen „Sodafabrik“ (Illmitz, Podersdorf) zu Waschsoda verkocht. Der Beginn der industriellen Waschmittelproduktion bedeutete das Ende dieser Erwerbstätigkeit. Seit den 1960er Jahren bilden die Salzlacken des Seewinkels die Grundlage für einen stets wachsenden Naturtourismus. Als die Österreicher mit dem Begriff „Neusiedler See“ die Strandbäder und später die Radwege assoziierten, kamen Hobby-Ornithologen aus Deutschland, der Schweiz und Großbritannien bevorzugt im Frühjahr und im Herbst an die Lacken, um zu beobachten, zu fotografieren oder zu filmen. Mit der Gründung des grenzüberschreitenden Nationalparks stieg auch hierzulande das Interesse am „schönsten Hobby der Welt“, und die ab den 1980er Jahren mit sinkenden Flugpreisen weggebliebenen Engländer fühlen sich mit neuen Flugverbindungen, wegfallenden Grenzkontrollen und mehreren jüngeren Schutzgebieten in der Umgebung (Donau, March) wieder stärker motiviert, zum Birdwatching nach Zentraleuropa zu reisen. Die aktuelle Bedrohung der verbliebenen Seewinkellacken ist an der Oberfläche kaum sichtbar: Bleibt der Grundwasserspiegel über längere Zeit niedrig und vom salzführenden Horizont im Boden der Lacke getrennt, gelangen keine Salze mehr an die Oberfläche – die Gefahr einer „Aussüßung“ einer Salzlacke steigt. Mit ergiebigen Niederschlägen kann sich dann zwar weiterhin das Lackenbecken füllen, es wird aber durch den veränderten Chemismus mittelfristig das typische Nahrungsangebot in Form der angepassten Kleintiere fehlen. Für manche „Stars“ in der Vogelwelt, denen Jahr für Jahr die Birdwatcher hinterher reisen, werden also solche Lacken kein passender Lebensraum mehr sein. Die Gesamtfläche der intensiv bewirtschafteten Ackerflächen außerhalb der Nationalparkflächen im Seewinkel, aber auch am Heideboden und im Hanság sinkt zwar tendenziell, der Klimawandel mit immer längeren Hitzeperioden und unterdurchschnittlichen, ungünstig verteilten Niederschlägen lässt aber den Wasserbedarf in der Landwirtschaft steigen. Es sind also nicht nur die seit dem Spätmittelalter angelegten und zu Beginn des 19. Jahrhunderts deutlich ausgeweiteten Entwässerungsgräben, die vielen Lacken die Grundwasserverbindung rauben – hier haben gezielte Maßnahmen seit Mitte der 1990er Jahre bereits sicht- und messbare Verbesserungen gebracht. Politisch kaum durchsetzbar erscheint aber die Reduzierung der Grundwasserentnahme im direkten Umfeld des Nationalparks, obwohl die diesbezüglichen Zusammenhänge in umfangreichen Forschungsprojekten und Modellversuchen, zum Teil mit dem Aufbringen einer Soda-Glaubersalzmischung auf einer ausgetrockneten Lacke, deutlich darstellbar sind. Das aufwändige Naturraummanagement im Nationalpark – mit Beweidung an den Lackenrändern, im

Seevorgelände und auf den Hutweiden – kann zwar dafür sorgen, dass auch in Zukunft die sensiblen Lebensräume für salztolerante Pflanzen und bodenbrütende Vogelarten offen gehalten werden, Maßnahmen gegen einen sinkenden Grundwasserspiegel kann die Nationalparkverwaltung freilich nicht setzen. Zur Bewusstseinsbildung aller Beteiligten für die damit verbundenen – mittelfristig auch touristischen – Probleme ist es allerdings nicht zu spät. Die Salzlacken des Seewinkels sind schließlich Teil der regionalen Identität und mit ihrer teils exotischen Artenausstattung ein spannendes Fenster nach Asien, mitten in Europa.

Alois Lang. – der Philosoph Seit der Gründung des grenzüberschreitenden Nationalparks Neusiedler See - Seewinkel 1993 im Management tätig. Als Touristiker war er zuvor für die Angebotsentwicklung Naturerlebnis im Burgenland und als Regionalmanager für die Region Neusiedler See tätig. Während einer Karenzzeit von 2005 bis 2008 koordinierte er für die IUCN die Naturschutzinitiative European Green Belt. Sein Aufgabenbereich umfasst Ökotourismus, Öffentlichkeitsarbeit und internationale Kontakte.

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Initialisierung eines Paradigmenwechsels

AUTOR: HARALD FREY

it dem sogenannten „Sachstandsbericht Mobilität“, der vom Umweltbundesamt erarbeitet und im September präsentiert wurde, gibt es eine weitere Studie, die klar aufzeigt, dass wir uns ohne wesentliche wirksame Maßnahmen täglich weiter von den Klimazielen entfernen. Neu ist, dass mittels Modellberechnung dargelegt wurde, dass uns technologische Maßnahmen alleine nicht großartig weiterhelfen werden. So zeigt sich: selbst wenn wir unsere ganze Pkw-Flotte auf Elektromobilität umstellen , wird nicht einmal die Hälfte der Klimaziele für 2030 im Verkehrssektor erreicht werden können.

Die Treibhausgas-Emissionen aus dem Verkehr haben seit 1990 um 67 Prozent zugenommen und beliefen sich im Jahr 2016 auf 22,9 Millionen Tonnen CO2-Äquivalent. Im Verkehrssektor steht die aktuelle Entwicklung der Zielerreichung der Klimastrategie der Bundesregierung in besonders hohem Ausmaß entgegen. De facto muss Österreich (wie alle Industriestaaten) bis 2050 aus der Nutzung fossiler Energieträger aussteigen. Die größten Einspar- und Reduktionspotenziale sind dabei im Verkehrssektor zu finden. Der Sachstandsbericht Mobilität hat 50 Maßnahmen sondiert und hinsichtlich ihrer Wirksamkeit im Gesamtsystem bewertet. Ausgehend von einem Basisszenario (basierend auf bisherigen Maßnahmen) zeigt sich eine enorme Lücke zwischen den Zielwerten in den Jahren 2030 und 2050 und der aktuellen Entwicklung im Verkehrssektor. Diese Diskrepanz wird noch offensichtlicher, wenn man die vom Umweltbundesamt analysierten wirksamsten Maßnahmen mit aktuellen verkehrspolitischen Entwicklungen in Österreich vergleicht: Anstelle einer, wie im Bericht vorgeschlagenen Absenkung der Höchstgeschwindigkeit auf Autobahnen und Schnellstraßen auf 100 Kilometer pro Stunde (ausgenommen E-Fahrzeuge),

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werden aktuell höhere Tempolimits auf diesen Straßen „getestet“. Neben negativen Effekten, wie höheren Emissionen und abnehmender Verkehrssicherheit, werden die systemischen Auswirkungen, wie die Verlagerung von der Schiene auf die Straße durch solche Maßnahmen überhaupt nicht diskutiert.

Wie kann ein Paradigmenwechsel initialisiert werden? Obwohl der Sachstandsbericht Mobilität einmal mehr die Notwendigkeit und Dringlichkeit von Maßnahmen zur Reduktion der Abhängigkeit von fossilen Treibstoffen im Verkehr verdeutlicht, werden viele der Forderungen schon seit den 1970er Jahren diskutiert. Von der fehlenden Kostengerechtigkeit bis hin zur Abkehr autoorientierter Flächenwidmung und Siedlungspolitik sind die großen Stellhebel zur Sanierung des Verkehrssystems seit langem bekannt. Eine glaubhafte Anstrengung zur Erreichung von Klimazielen (zumindest auf nationaler Ebene) muss deshalb zwangsläufig auch den Prozess und dessen Methoden adressieren und bestehende hemmende Faktoren kritisch benennen. Mit der andauernden Subventionierung des Verkehrsträgers „Straße“ wurde und wird nach wie vor eine Abhängigkeit vom Auto geschaffen, die den Zugang zu jeglichen Mobilitätsalternativen verstellt. Die Wirkmacht des Stellplatzes vor der Haustür auf unsere Verkehrsmittelwahl entspricht der „Macht der Gewohnheit“ und der Mensch als „Gewohnheitstier“ steht in der Regel Veränderungen skeptisch gegenüber. Reagieren auch die politischen und verwaltungsinstitutionellen Strukturen bei der Umsetzung notwendiger Maßnahmen überwiegend ablehnend, sind also sie Teil jener angesprochenen „hemmenden Faktoren“, so sind diese Fakten klar zu benennen. Während in der Betriebswirtschaftslehre im Rahmen der Umsetzung neuer Strategien oder Prozesse innerhalb einer Organisation Veränderungsmanage-

ment (change management) betrieben wird, fehlen diese Ansätze bei der Mobilitätswende scheinbar weitgehend. Allein die Implementierung konkreter nationaler Zielsetzungen in den jeweiligen Verwaltungsebenen über die Bundesländer bis zu den Gemeinden wäre ein erster notwendiger Schritt. Eine Koppelung des Finanzausgleichs an CO2-Einsparungsziele, die Überprüfung der Raum- und Siedlungspolitik bis hin zu Strafzahlungen für klimaschädigende Infrastrukturen und Bodenversiegelung wären erste Ansätze systemrelevanter Maßnahmen, die auch zu einer Verhaltensänderung der relevanten Institutionen führen muss. Dass alleine die Schlagworte gewisse Reizungen verursachen, zeigt, dass von einer hohen Wirksamkeit ausgegangen werden kann.

Transformative Wissenschaft in einer lebendigen Demokratie Eine aktive und an übergeordneten Zielsetzungen orientierte Wissenschaft beobachtet deshalb gesellschaftliche Transformationsprozesse nicht nur oder beschreibt sie lediglich „von außen“, sondern stößt diese Veränderungsprozesse selbst mit an und forciert sie. Eine transformative Wissenschaft wird somit auch zum Akteur in Transformationsprozessen, indem sie neben disziplinären und interdisziplinären Methoden auch die Kontroversen im Austausch mit Praxisakteuren zulässt. Transformative Entdeckungen, die zu einem Paradigmenwechsel führen, lösen oftmals bei den „etablierten“ und institutionell verankerten Akteuren reflexartigen Widerspruch und Ablehnung hervor. Ein Zeichen dafür, dass die richtigen Fragen gestellt wurden. Wie beständig ideologisch gestützte Paradigmen in der Akteurspraxis sein können, beweisen Vertreter der traditionellen, am motorisierten Individualverkehr orientierten Verkehrsplanung und noch mehr jene der Verkehrspolitik. Während der große Paradigmenwechsel in der Verkehrswissenschaft durch Widerlegung der „alten Mythen“ der Zeiteinsparung, des Mobilitätswachstums und der Freiheit der Verkehrsmittelwahl schon abgeschlossen scheint, wird noch immer auf Grundlage dieser falsifizierten Behauptungen Verkehrspolitik betrieben. Sie resultiert in einem immer größer werdenden Ausmaß der Naturzerstörung: Unsere Landschaft verschwindet unter einem Teppich aus Beton und Asphalt und anstatt die Folgen bei Entscheidungen zu berücksichtigen und aus Fehlern der Vergangenheit zu lernen, werden die Lebensgrundlagen munter weiter zerstört. Aufgabe und Pflicht der Wissenschaft werden deshalb in Zukunft immer stärker auf dem Aufzeigen dieser Widersprüche zwischen Erkenntnis und Umsetzung liegen müssen. Ganz im Sinne Arthur Schopenhauers (1788-1860): „Alle Wahrheit durchläuft drei Stufen. Zuerst wird sie lächerlich gemacht oder verzerrt. Dann wird sie bekämpft. Und schließlich wird sie als selbstverständlich angenommen.“

DI. Dr. techn. Harald Frey – der Bewegte Lehrend und forschend an der TU Wien ist er unbeugsam wie sein Lehrer Prof. Knoflacher. Nachhaltigkeit im Verkehr bedeutet die Abkehr von einer hauptsächlich autoorientierten Planung wie wir sie bisher betrieben haben. Alleine im Pkw von Wien nach München zu fahren, egal ob autonom oder mit elektrischem Antrieb, wird die dramatischen Konsequenzen unseres heutigen Mobilitätsverhaltens nicht lösen. Besonderheiten: • 1996-2005 Diplomstudium „Bauingenieurwesen“ an der Technischen Universität Wien, Fachrichtung Verkehrswesen und Infrastrukturplanung • 2006-2010 Doktoratsstudium der techn. Wissenschaften an der TU Wien • 2010 Promotion zum Doktor der techn. Wissenschaften • Seit: 2011 Leiter des Arbeitskreis „e-mobility“ und stellvertretender Leiter des Arbeitskreises „Verkehrsträger“ der Österreichischen Verkehrswissenschaftlichen Gesellschaft (ÖVG) • Projektleitung in Forschungsförderung und Auftragsforschung, Gutachten und gutachterlichen Stellungnahmen sowie der verkehrsplanerischen und verkehrspolitischen Beratung von Gemeinden und Politikern hin zu Verkehrskonzepten und integrativen Planung von Siedlungs- und Verkehrssystemen.

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Nachhaltiges Bauen und Planen in Zeiten globalen Umbruchs

Die interdisziplinäre Sommeruniversität Green.Building.Solutions. (GBS) der gemeinnützigen OeADWohnraumverwaltungsGmbH (OeAD-WVGmbH) beschäftigt sich mit nachhaltigen Lösungen zur ökologischen Architektur und innovativen Baukonzepten in einem internationalen Setting in Wien.

AUTOREN: BARBARA MAYR UND STEFAN SATTLER

er Klimawandel und die damit einhergehende Dringlichkeit, rasch Emissionen sowie Ressourcenverbrauch zu reduzieren, bestärkt die Wichtigkeit der nachhaltigen Wissensvermittlung im Rahmen der Green.Building.Solutions. Sommeruniversität: Der Bau- und Gebäudesektor ist weltweit für einen enormen Anteil des CO2-Ausstoßes verantwortlich. Kreislaufwirtschaft, Urban Mining und Reduktion des Energieverbrauchs in urbanen Ballungsräumen sind unabdingbare Maßnahmen, die eine zukünftig nachhaltige Städteplanung, Architektur und Bauwirtschaft berücksichtigen muss. Die Einbindung von erneuerbarer Energieproduktion sowie die Verwendung von innovativen und ökologischen Baukonzepten und -materialien sollen zum Ressourcenschutz und zur Emissionsreduktion beitragen.

Langfristige Lösungen: Grüne Technologien und energieeffizientes Bauen Genau hier setzt die GBS an, denn bereits zum neunten Mal werden sich von 20. Juli bis 11. August 2019 rund 50 internationale Studierende und Professionals aus den Bereichen Architektur, Bauingenieurwesen und Energietechnik im Rahmen eines akademischen

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Sommerprogramms an der Universität für Bodenkultur und an der Technischen Universität in Wien mit genau diesen Themen beschäftigen. Die GBS dauert drei Wochen (7 ECTS), Schwerpunkte sind dabei ökologisches Bauen und Planen, Passivhaus-Technologien und nachhaltig alternative Lösungen im Energie- und Bausektor. In dieser Zeit erarbeiten sich die Teilnehmer Wissen, mit dem sie künftig die Probleme, die durch unsere gebaute Umwelt entstehen, in ihren Heimatländern als Pioniere auf ihrem Gebiet zu lösen versuchen. Die Summer School fördert so innovative Projektideen und Netzwerke von Changemakern über kontinentale und fachliche Grenzen hinweg. In Form eines Stipendiensystems werden dabei finanziell benachteiligte, aber hoch qualifizierte Studierende von privaten Unternehmen unterstützt, welche ihrerseits so einen nachhaltigen Beitrag für die Gesellschaft leisten und sich sozial engagieren können.

Wien als Drehscheibe und Pionierstadt Die Hauptstadt Österreichs eignet sich hervorragend als Durchführungsort für die GBS: Nicht nur als Metropole für Konferenzen und als renommierte Studierendenstadt mit höchster Lebensqualität, son-

dern insbesondere im ökologischen Bauen und Planen ist Wien eine Vorzeigestadt. Neben der Vermittlung von Erfahrung und Expertise stehen daher auch Exkursionen zu lokalen Best-Practice-Beispielen am Programm. So wurden 2018 neben der Seestadt Aspern und den energieeffizienten Studierendenhäusern der OeAD-WVGmbH unter anderem das LISI-Haus (Gewinner Solar Decathlon 2013), die ENERGYbase (Austrian Institute of Technology) und das neue TÜWI Gebäude der BOKU besucht. In der letzten Woche der GBS findet eine Projektarbeit in Gruppen statt. Hier werden aktuelle Themen aus der Bau- und Architekturbranche aufgegriffen und in einem Entwurfsprojekt bearbeitet. 2018 beschäftigen sich die Teilnehmer beispielsweise mit Landflucht und den damit einhergehenden Herausforderungen in wachsenden Großstädten. Auch Social Housing, städtische Nachverdichtung und Renovierung

Facts zu den Summer Universities 2019 Die akademischen Sommerprogramme Green.Building.Solutions. und Alternative Economic and Monetary Systems finden von 20. Juli bis 11. August 2019 (GBS) und 24. Juli bis 10. September 2019 (AEMS) in Wien an der Universität für Bodenkultur und der Technischen Universität Wien statt. Weitere Informationen sowie Bewerbung (ab Dezember 2018) unter www.summer-university.net. Auch Studierende und Professionals der Immobilienwirtschaft sind herzlich eingeladen, sich für die akademischen Kurzlehrgänge zu bewerben, um so eine neue Perspektive in internationalem Lernumfeld kennenzulernen.

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von Mehrfamilienhäusern mit Fokus auf Energieeffizienz dienten bereits als Arbeitsthemen. Die Vorlesungsinhalte der ersten beiden Wochen zur nachhaltigen Stadtplanung, ökologische Baumaterialien, Bauphysik, Passivhausplanung und Architekturkonzepte, Entwurfsplanung sowie Energieeffizienz und erneuerbare Energien können während der Projektarbeit in Gruppen direkt in die Praxis umgesetzt werden. Der interdisziplinäre und integrative Planungsprozess fördert einen regen Austausch zwischen diversen Fachdisziplinen, Kulturen und Perspektiven und spiegelt dabei die täglichen Herausforderungen in Planungsprozessen wider: unterschiedliche Expertisen und Prioritäten müssen im gemeinsamen Design- und Entwurfs-Prozess berücksichtigt werden. Die Projekte werden bei der Abschlussveranstaltung im Kuppelsaal der TU Wien einer kritischen Jury präsentiert, bevor mit der offiziellen Zertifikatsübergabe der Kurz-Studienlehrgang feierlich beendet wird.

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Gemeinnütziges Unternehmen mit hohen Ansprüchen Die OeAD-WohnraumverwaltungsGmbH ist eine gemeinnützige Serviceorganisation im Bereich der internationalen Bildungs-, Wissenschafts- und Forschungskooperation in Österreich. Als größter nationaler Anbieter von Studierendenheimplätzen ist ihre Hauptaufgabe die jährliche Unterbringung von 12.000 Studierenden und Gastforschern. Pro Jahr wohnen rund 3.000 Gäste in energieeffizienten Studierendenhäusern. Das Unternehmen gilt als Pionier in der Passivhausbauweise bei Studierendenunterkünften und eröffnete 2005 ihr erstes Gästehaus im Passivhausstandard in der Molkereistraße. Weitere innovative Projekte sind das mineroom in Leoben in Holzbauweise und Gewinner des steirischen Holzbaupreises 2017, das weltweit erste PlusEnergie-Studentenheim, das GreenHouse sowie die mobilen PopUp dorms in der Seestadt Aspern. Im September 2018 wurde

DI Stefan Sattler, BSc. – der Erneuerer Graduiert an der Universität für Bodenkultur gehört er zu den Jungen, die und zu recht fragen, was wir bislang getan haben – außer reden. Er sagt: „Ich möchte…“ und das tut verdammt gut. Auch er verbindet Wissenschaft und Lehre und ist manchmal auch wieder froh zu Hause im Seewinkel zu sein. Besonderheiten: • 2007 – 2014 Studium an der BOKU – Kulturtechnik und Wasserwirtschaft • seit 2014 wiss. Projektmitarbeiter am Institut für Konstruktiver Ingenieurbau • Seit 2018 Leitung des Universitätslehrgangs Green.Building.Solutions • Wissenschaftlicher Beirat bei Green.Building.Solutions.Summer School • Mitglied Organisationskomitee – Green.Building.Solutions • Mitglied im BOKU-Energiecluster • Mitglied in der Fachstudienkommision Kulturtechnik und Wasserwirtschaft

die OeAD-WVGmbH mit dem Fiabci Prix d‘Excellence der Immobilienwirtschaft ausgezeichnet. Der hochkarätige Preis für exzellente, innovative Immobilienprojekte Österreich wurde für die PopUp dorms verliehen und bestärkt das Unternehmen in ihrem Vorhaben und ihrer Gesinnung. Ein bedeutender Unterstützer beider Sommerprogramme ist der Club of Rome. Prof. Ernst Ulrich von Weizsäcker, ehemaliger Vizepräsident und renommiertes Mitglied des Club of Rome, eröffnete 2018 die zweite Summer School der OeAD-WVGmbH (AEMS) mit einem Vortrag vor 300 Besuchern. Die Alternative Economic and Monetary Systems (AEMS) beschäftigt sich mit kreativen Lösungen für ein zukünftiges, nachhaltiges Wirtschafts- und Finanzsystem, welches unabdingbar zur Einhaltung der Klimaziele ist. Diese Wirkungsbereiche spielen auch in der Immobilien- und Baubranche zunehmend eine tragende Rolle, so wird auch die (inhaltliche) Vernetzung der beiden akademischen Programme stark forciert.

Mag. Barbara Mayr, BSc. – die Macherin Seit 2014 für das Programm Mangement der Green. Building.Solutions. zuständig. Besonders gut gefällt ihr dabei der Kontakt mit vielen unterschiedlichen Menschen aus allen Teilen der Welt und verschiedensten Disziplinen. Nach ihrem Studien-Abschluss der Publizistik- und Kommunikationswissenschaften in Wien sammelte sie Erfahrungen in der Markt- und Meinungsforschung, der Medienbranche, im nachhaltigen Projektmanagement und im Umweltschutz. Reisen, Natur und Musik sowie Laufen und Yoga sind ihre Leidenschaften, außerdem hegt sie auch privat ein starkes Intersse für das Thema Klimawandel. Derzeit verfasst sie ihre Masterarbeit am Institut für Naturgefahren der BOKU, das Joint Degree Studium ermöglichte ihr 2017 auch einen Studien-Aufenthalt in Neuseeland.

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#der Denker Dr. Franz Gschiegl

#der Bewegte #die Macherin

DI. Dr. techn. Harald Frey

Mag. Barbara Mayr, BSc.

#der Philosoph Alois Lang

#der Erneuerer DI Stefan Sattler, BSc.

Advertorial

Der Mensch steht im Vordergrund Wenn Alois Marchel Immobilien vermittelt, stehen für ihn trotzdem immer die Menschen im Vordergrund. Bereits seit 22 Jahren vertrauen ihm Verkäufer, Käufer, Vermieter, Mieter und auch seine Mitarbeiter. Und alle profitieren davon.

Doch der Reihe nach: Als ältestes von drei Kindern wuchs er im landwirtschaftlichen Anwesen seiner Eltern nahe Graz auf. Dort lernte er bereits in frühen Jahren, Aufgaben und Verantwortung zu übernehmen. Pflichtschule, Lehrabschluss als Stahlbauschlosser, Präsenzdienst – aus Liebe zu Musik – als Posaunist bei der Militärmusik Steiermark. Stahlbauschlosser, das kann doch nicht alles gewesen sein! Also drückte er für fünf Jahre abends mit Fleiß und Durchhaltevermögen die Schulbank und schloss die Ausbildung zum Elektrotechnikingenieur mit Auszeichnung ab. Über einige Jahre selbstständige Tätigkeit in einem Konstruktionsbüro entstand der Kontakt zu einem größeren privaten Grazer Bauträger. Sein ruhiges, umsichtiges Wesen und die faktenbasierte Arbeitsweise – die Technikausbildung hatte Spuren hinterlassen – waren ausschlaggebend für ein einmaliges Jobwechsel-Angebot. Ab 1996 war Marchel Immobilienmakler, später Verkaufsleiter des Bauträgers. Sein neu erworbenes Fachwissen im Bauwesen wollte Marchel sichern und up-to-date halten. Der Wunsch nach klar definierten und strukturierten Arbeitsabläufen führte ihn zur Ausbildung zum Total Quality Manager. Seine unermüdliche Arbeit in der Qualitätssicherung mündete im ersten TÜV-zertifizierten Qualitätsmanagement-System für Immobilientreuhänder in der Steiermark.

„Hochwertige Dienstleistung im eigenen Büro ist gut, qualitätsvolle Kooperation mit einem ganzen Netzwerk aber besser“. Mit diesem Mindset startete Alois Marchel bereits 2002 sein erstes RE/MAX Büro in Graz – als Franchise-Nehmer des weltweit größten Makler-Netzwerks und einer der Pioniere in Österreich. 2005 folgte ein weiteres im Bezirk Weiz-Gleisdorf. 2007 startete Marchel die Kooperation mit einem der größten steirischen Bauunternehmen und gründete die Marchel & Partner Immobilien GmbH, das die volle Breite der Immobilienvermittlung abdeckt. Er selbst betreut nun mit einem kleinen Team vor allem den Commercial-Bereich. Langjährige, profunde Erfahrungen mit Handelsimmobilien und der Expansion von führenden Einkaufszentren in Europa zeichnen diese Gruppe um ihren Mentor Marchel aus. Zinshäuser in Grazer Bestlage am Joanneumring und ein Bauträgergrundstück um mehr als 6 Mio. Euro begleitete RE/MAX Classic beim Eigentümerwechsel. „Jeder fängt einmal klein an und freut sich über kompetente Unterstützung“, meint er bescheiden. „Ungebrochene Begeisterung, enorme Erfahrung und seine außerordentlichen Fachkenntnisse“, schwärmen seine Team-Mitglieder über ihn, „dazu sein fein gesponnenes Netzwerk, sein diplomatisch lösungsorientierter Umgang und die höchsten Qualitäts-Ansprüche an sich und sein Team.“ Über seine – wie er es nennt – „volle Dienstleistung“ freuen sich aber auch zufriedene

Ing. Alois Marchel Geschäftsführer RE/MAX Classic

Verkäufer und Käufer: Über die Jahre hinweg entstanden infolgedessen daraus zahlreiche Freundschaften mit Kunden und – folgerichtig – endlose Kundenempfehlungen. Trotz Vielbeschäftigung rund um die Uhr wirkt Alois Marchel stets ruhig und gelassen. Fleiß, Ausdauer und Korrektheit zeichnen ihn aus. Damit gelingen ihm mit seinem Team auch unter oft schwierig scheinenden äußerlichen Bedingungen Geschäftsabschlüsse. Dies schätzen sowohl Empfehlungsgeber wie auch Eigentümer, Käufer und Mieter. Der Mensch mit seinen Bedürfnissen und Ziele steht bei Alois Marchel eben immer im Vordergrund. n

Firmensitz RE/MAX Classic Marchel & Partner Immobilien GmbH Grabenstraße 178, 8010 Graz +43 316 296 000 office@remax-classic.at Kontakt Ing. Alois Marchel Geschäftsführer RE/MAX Classic +43 664 133 19 65 ma@remax-classic.at

Zu Tisch mit â&#x20AC;¦

Dieter Schmahel und Michael Seeberger 142

ImmoFokus

Wien, Wien nur du allein … Expansion. Die PROJECT Immobilien Vorstände Michael Seeberger und Dieter Schmahel stellen die Weichen auf Wachstum. „Wir haben acht Projekte mit rund 280 Wohnungen in der Pipeline.“ Vorerst will man ausschließlich in Wien investieren. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

ir treffen einander im Tre Fratelli in der Wollzeile in Wien. Die Karte verspricht Spezialitäten aus der toskanischen Küche. Meine Gäste wählen zur Vorspeise Prosciutto & Bufala – Prosciutto SanDaniele und Büffelmozzarella, ich liebe Suppen. Also Minestrone. Als Hauptgang kommen Rapa Rossa – Risotto mit Ziegenkäse und roten Rüben und Porcini e Salsiccia – Steinpilz Risotto mit Salsiccia und knusprigen Lauch auf den Tisch. Dazu gibt es Fanta, Soda Zitrone und Soda Himbeere. Während Seeberger, wenn Zeit und Muße vorhanden, gerne am Herd steht, ist Schmahel ein bekennender Nicht-Koch. Wenn Zeit bleibt, dann gibt es zum Frühstück Frittata mit Lachs, Feta, Avocado und Tomaten. „Dieses Rezept habe ich aus London mitgebracht. Geht ganz schnell und schmeckt.“ Viel Zeit zum Kochen wird den Vorstandskollegen in nächster Zeit nicht bleiben, gilt es doch das Unternehmen aufgrund des starken Wachstums in den vergangenen Jahren, strukturell und strategisch neu auszurichten. Denn die PROJECT Immobilien Gruppe befindet sich im Umbruch.

wo er zunächst am neu gegründeten Standort Wien am Unternehmensaufbau in Österreich mitbeteiligt war. Im April 2017 wurde er zum Vorstand der PROJECT PI Real Estate CEE AG, Wien berufen. Seit November 2018 ist er nun auch Vorstandsmitglied der PROJECT Real Estate AG an der Firmenzentrale in Nürnberg. Schon als kleiner Bub war er tagein tagaus mit Architektur, Modellen und Immobilien in Kontakt. „Das Büro meines Großvaters und Vaters war im Erdgeschoss, im Stock darüber haben wir gewohnt“, so Seeberger. „Ich bin mit Architektur groß geworden.“ Schmahel war zuletzt als Business Development und Investment Manager im Real Estate Sektor der Hallmann Holding International

Investment GmbH tätig. Davor leitete er als Geschäftsführer die 6B47 Austria GmbH innerhalb der 6B47 Real Estate Investors AG Gruppe. Schmahel bringt somit über 20 Jahre an Erfahrung in der Entwicklung, Planung, Realisierung sowie dem Vertrieb von Immobilienprojekten in Österreich, Deutschland und dem CEE-Raum mit in seine neue Unternehmensposition. Schmahel: „Ich wollte etwas Vernünftiges machen – und habe mich für Bautechnik entschieden, bin aber nicht sehr tief in die Materie eingedrungen, da ich relativ rasch im Projektmanagement für den Hochbau gelandet bin.“ Auch wenn die PROJECT Immobilien Gruppe aktuell Projekte mit maximal 70 Einheiten realisiert, dürfte es nur eine Frage der Zeit sein, bis die Gruppe auch

Fotos: Katharina Schiffl

Generationenwechsel ist angesagt Der 29-jährige Michael Seeberger ist seit September 2015 in der PROJECT Immobilien Gruppe tätig,

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PROJECT PI REAL ESTATE CEE AG

in den großvolumigen Wohnbau einsteigen wird – und da ist dann sicher auch die Expertise von Schmahel gefragt. Die Aufgaben sind klar verteilt. Schmahel zeichnet für die Bereiche Projektsteuerung, Planung und Bau sowie Finanzen und Recht, Human Resources und Operations verantwortlich, Seeberger für Ankauf, Marketing und Vertrieb.

Die zur 1995 gegründeten PROJECT Immobilien Gruppe mit Hauptsitz in Nürnberg gehörende PROJECT PI Real Estate CEE AG entwickelt und verkauft urbane Wohnquartiere in der Metropolregion Wien. Erfolgsfaktor der gesamten Unternehmensgruppe ist die eigenständige Entwicklung und Umsetzung aller Projekte aus einer Hand. So begleitet PROJECT Immobilien alle Phasen eines Bauvorhabens – vom Grundstücksankauf über die Planung und Bauausführung bis hin zum Verkauf. Sämtliche Projekte werden ausschließlich aus Eigenkapital finanziert. Somit wird eine stabile und bankenunabhängige Finanzierung gewährleistet. Seit dem Marktstart 2015 in Wien wurden bereits 8 Projekte angekauft. Auf diesen werden derzeit bis zu 280 Wohneinheiten realisiert.

Warum aber kommen so viele deutsche Immobilien-Developer nach Wien, winken doch in Deutschland höhere Renditen? „Ein wesentlicher Faktor“, so Schmahel – „Wien ist nicht nur die zweitgrößte deutschsprachige Stadt nach Berlin. Im weltweiten Vergleich ist sie laut aktuellen Studien die Stadt mit der höchsten Lebensqualität. Eine Lebensqualität, die gesucht wird. Eine wesentliche Grundvoraussetzung für einen funktionierenden Wohnimmobilienmarkt – und dieser Markt funktioniert.“ Ein Faktum, das auch Seeberger bestätigt. „Ich kenne einige, die als Expats nach Wien gekommen sind und sich schlussendlich hier niedergelassen haben. Wien ist eine Stadt, wo sich Familien wohlfühlen können – auch das ist bei vielen ein Entscheidungskriterium.“

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ImmoFokus

Höchste Lebensqualität

Gesucht werden vor allem Grundstücke ab 1.500 Quadratmeter erzielbarer Nutzfläche, vorzugsweise mit einer reinen Wohnwidmung in guten Wohnlagen.

Von London nach Wien Seeberger studierte an der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg Wirtschaftswissenschaften und an der Universität Regensburg Immobilienwirtshaft. Für einen Doppelmaster zog es ihn nach Reading. Seeberger wollte eigentlich nach seiner Ausbildung in England bleiben. „Dann kam aber das Angebot Wien aufzubauen dazwischen. So sind die Kartons von London direkt nach Wien gekommen. Es war eine bewusste Entscheidung, die ich mit nicht leicht gemacht habe. London ist eine pulsierende Stadt. Da herrscht auch im Berufsleben ein hoher Wettbewerb. Es ist einfach spannend. In London spürt man die Trends schneller und früher – und das betrifft nicht nur die Immobilienbranche.“ In London seien die Wohnungen schon vor einigen Jahren kleiner geworden, die Grundrisse effizienter. Trotzdem müssen immer mehr in London arbeitende Menschen im Großraum immer weitere Anfahrtswege in Kauf nehmen, da die Wohnungspreise und Mieten unerschwinglich

„Unsere Projekte eigenen sich gleichermaßen für Eigennutzer als auch Investoren.“

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geworden sind. „Vor kurzem hat mir einer meiner Studienkollegen mit Stolz berichtet, er habe eine Wohnung gefunden, die nur 45 Minuten Fahrzeit von seinem Arbeitsplatz entfernt ist. In London gelten andere Gesetze.“ Ein Trend den Seeberger auch in Wien bemerkt, wenn auch nicht in so starker Ausprägung. „Da immer mehr Menschen in der Stadt leben wollen, werden die Wohnungen kleiner, kompakter. Die Wohnbedürfnisse verändern sich. Wir versuchen diese aufzugreifen und in unseren Projekten umzusetzen", ergänzt Schmahel.

Keine Fremdfinanzierung Was aber sind die Erfolgsfaktoren der PROJECT Immobilien Gruppe? „Bei uns kommt alles aus einer Hand. Wir übernehmen die gesamte Projektabwicklung vom Ankauf der Grundstücke bis zu Umsetzung der Werkplanung. Für den Verkauf der Eigentumswohnungen beschäftigen wir festangestellte Vertriebsteams. So realisieren wir die maximale Produkt- und Beratungsqualität für unsere Kunden." Die Immobilienprojekte werden zwar nicht zertifiziert, aber das hat keine Auswirkungen auf die Bauweise. „Alle Zertifikate, die wir uns angesehen haben, haben Vor- und Nachteile. Ein großes Problem ist die mangelnde Vergleichbarkeit“, so Seeberger. „Wir bauen für unsere

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ImmoFokus

Investoren und Eigennutzer wertbeständig. und umweltverträglich.“

Kaufen keine Bauerwartungsgrundstücke Angefangen hat man mit kleinen aber feinen Projekten. Das erste Projekt war 16 Einheiten groß. „Wir wollten den Markt kennenler-

nen“, blickt Seeberger auf die ersten Schritte in Wien zurück. Wir kaufen nicht spekulativ. Wir kaufen keine Bauerwartungsgrundstücke. Wir wollen unsere Projekte zeitnah umsetzen.“ Wobei Schmahel zeitnah mit unmittelbar übersetzt. „Wir betreiben kein Landbanking, auch das unterscheidet uns

ECKDATEN DER PROJECT GRUPPE Gründung: 1995 Standorte: Bamberg, Berlin, Hamburg, München, Nürnberg, Rheinland, RheinMain und Wien Gliederung: Zwei Unternehmensgruppen: PROJECT Investment und PROJECT Immobilien. Mitarbeiter: 700 Fonds: 32 erfolgreich aufgelegte Immobilien- bzw. Immobilienentwicklungsfonds im Publikumsbereich sowie semi-professionelle und institutionelle Fonds und weitere Private Placements. Fondsvolumen: Das seit der Gründung im Jahr 1995 mit über mehr als 22.000 Zeichnungen eingebrachte Eigenkapitalvolumen beläuft sich auf 949 Millionen Euro rund 1 Milliarde Euro platziertes Eigenkapital. Objektvolumen: Mit Stand 30. Juni 2018 befanden sich 113 Immobilienentwicklungen mit einem Gesamtverkaufsvolumen von rund 2,8 Milliarden Euro in der Umsetzung.

von unseren Mitbewerbern. Ein weiteres, aber wesentliches Unterscheidungskriterium ist, dass wir unsere Projekte aus eigener Kraft stemmen.“ Fremdfinanzierung ist ein Fremdwort. „Wir werden von unseren Kapitalgebern mit ausreichend Kapital ausgestattet.

Unabhängiger von Finanzmärkten Mittlerweile sind wir beim Nachtisch angelangt. Panna Cotta. Köstlich. Dazu Espresso. Das heißt, Alle Projekte gehen in eigene (geschlossenen) Fonds, die wiederum nur

PROJECT Immobilien Projekte finanzieren. Auch das ist eine Besonderheit. „Wir handeln unabhängiger von Entwicklungen auf den Finanzmärkten", präzisiert Schmahel. 2015, vor erst drei Jahren, war man zu dritt gestartet – heute zählt das Unternehmen bereits 30 Mitarbeiter – Tendenz steigend. „Wir sind stetig auf der Suche nach engagierten Mitarbeitern, die sich dafür begeistern können, dynamische und herausfordernde Projekte auf Seite des Bauherrn zu realisieren. Im Gegenzug

bieten wir die Möglichkeit, etwas in einem modernen, internen Arbeitsumfeld zusammen mit Experten aus sämtlichen relevanten Bereichen von der Akquisition bis zur schlussendlichen Vermarktung zu bewegen“, so Schmahel. „Vor allem sind wir kontinuierlich auf der Suche nach Mitarbeitern, die Ihr facheinschlägiges Know-how in den Bereichen Akquise, Projektsteuerung und PM sowie im hauseigenen Vertrieb einbringen und somit entscheidend zum steigenden Wachstumskurs und Erfolg des Unternehmens beitragen. n

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Positionen & Meinungen

Rekordjagd Strategie. „Es ist meiner Meinung nach grundlegend falsch, von nur einem Immobilienzyklus zu sprechen. Es gibt viel mehr sehr viele verschiedene Zyklen“, erklärt Vorstandsvorsitzender der S IMMO AG Ernst Vejdovszky. Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Der FFO konnte in den ersten drei Quartal um knapp 30 Prozent erhöht werden und liegt bei fast 48 Millionen Euro und somit wie bereits im Halbjahr auf einem Rekordniveau. Was dürfen wir von der S Immo noch erwarten. Ein neues Rekordjahr? Ernst Vejdovszky: Nach den großvolumigen Verkäufen in den Jahren 2016 und 2017 in Höhe von insgesamt 700 Millionen Euro war das Jahr 2018 ein Übergangsjahr für uns. Umso stolzer macht es mich, dass es uns bereits zum dritten Quartal gelungen ist, die verkaufsbedingten Reduktionen zu kompensieren. Dafür verantwortlich waren vor allem eine positive Like-for-Like-Performance bei den Mieten, ein ausgesprochen gutes Ergebnis aus der Hotelbewirtschaftung und eine sehr positive Entwicklung im Finanzergebnis. Die Ankäufe, die wir im laufenden Jahr getätigt haben (voraussichtlich bis Jahresende ca. 100 Millionen Euro), sowie die Fertigstellungen unserer Projektentwicklungen in Bukarest und Bratislava werden sich ab dem nächsten Jahr zusätzlich sehr positiv auf unsere Ergebnisse auswirken. Insofern bin ich auch für 2019 ausgesprochen optimistisch. Aktuell ist die S Immo zu 25 in der Assetklasse Wohnen und zu 75 Prozent in der Assetklasse Gewerbe involviert. Sind Änderungen geplant? Hat sich durch die Veränderungen bei den Kernaktionären die Strategie verändert? >> Die S Immo investiert vorrangig in Gewerbeimmobilien (Büros, Retail und Hotels), sowie zu einem ergänzenden Anteil in Wohnimmobilien in Österreich und Deutschland. Mit dieser Aufteilung sind wir sehr zufrieden, weil sie für eine gewisse Grundstabilität in unserem Portfolio sorgt. Außerdem kombi-

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ImmoFokus

nieren wir sichere Häfen wie Österreich und Deutschland mit den aufstrebenden Wachstumsmärkten in Zentraleuropa. Auf diese Weise können wir Immobilienzyklen optimal nutzen und Mehrwert für unsere Anlegerinnen und Anleger generieren. Mit dieser Strategie fahren wir nun schon seit einigen Jahren ausgesprochen gut. Aktuell sind keine Veränderungen in dieser Portfoliodiversifikation geplant. Wie sind Sie mit der Performance der Aktie zufrieden? In den vergangenen Wochen gab die Aktie leicht nach. >> Die S Immo Aktie hat einige ausgesprochen starke Quartale hinter sich. 2016 hatten wir eine Jahresperformance von knapp 22 Prozent, 2017 waren es über 60 Prozent. Auch im laufenden Jahr hat unser Wertpapier in den ersten drei Quartalen ein Plus von immerhin 6,5 Prozent (exklusive einer Dividendenausschüttung in Höhe von 0,40 Euro je Aktie) erzielt. Die letzten Wochen haben weltweit auf allen Aktienmärkten für leichte Korrekturen gesorgt, einer solchen Entwicklung kann sich auch der stabile österreichische Markt nicht entziehen. Tatsache ist, dass unser EPRANAV zum 30. September 2018 bei 19,20 Euro liegt, unsere Aktie also nach wie vor großes Potenzial nach oben zeigt. Wie sind Sie mit der Entwicklung in Rumänien zufrieden? >> Als sechstgrößte Agglomeration der Europäischen Union ist Bukarest für uns der wichtigste Büromarkt in CEE. Wir sehen hier schon seit einigen Quartalen eine sehr starke Entwicklung. Derzeit arbeiten wir an der Fertigstellung unserer Büroimmobilie The Mark und konnten bereits jetzt namhafte Mieter

für mehr als 75 Prozent der Flächen fixieren. In Osteuropa beginnt die Verwertung traditionell sehr spät, insofern sind wir auf den aktuellen Verwertungsstand sehr stolz. Generell wird in Bukarest viel gebaut, in den ersten neun Monaten des Jahres wurden insgesamt 110.000 Quadratmeter an neuen Büroflächen auf den Markt gebracht. Das sind 6 Prozent mehr als letztes Jahr – weitere 60.000 Quadratmeter sollen bis zum Jahresende dazukommen. Parallel verzögern sich einige angekündigte Fertigstellungen. Die Leerstandsrate ist mit 8 Prozent auf einem historischen Tiefstwert, die aktuellen Spitzenmieten liegen bei 18,5 Euro pro Quadratmeter. Wichtigster Treiber bleibt die IT-Branche. Gerade in diesem Bereich ist der Kampf um gut ausgebildetes Personal sehr groß – qualitativ hochwertige Büros in bester Lage sind ein wesentlicher Faktor im Recruitingprozess. Außerdem steigt die Nachfrage nach Co-Working-Spaces, große Player wie Mindspace und Spaces sind 2018 nach Bukarest gekommen. Aber auch andere große Unternehmen haben den Markt betreten, wie etwa die London Stock Exchange Group, die ein Service Center in Bukarest eröffnete. 2017 war von Verkäufen geprägt – und 2018? Für 2018 waren Zukäufe im Wert von 100 Millionen Euro geplant. Ziel erreicht? Also wie sieht Ihre Wachstumsstrategie aus? >> Ja, ich gehe davon aus, dass wir unser Ziel, bis Jahresende 100 Millionen Euro zu investieren, erreichen werden. Attraktive Ankaufsmöglichkeiten bieten sich hier für uns derzeit vor allem in aufstrebenden deutschen Großstädten wie Leipzig, Kiel und Rostock. Das

Fotos: JASMINA RAHMANOVIC

„Es ist meiner Meinung nach grundlegend falsch, von nur einem Immobilienzyklus zu sprechen.“

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Positionen & Meinungen

Wachstumspotenzial und die demografische Entwicklung dieser Städte sichern einen nachhaltigen Cashflow und bieten ein interessantes Wertsteigerungspotenzial. Aber auch in unseren anderen Märkten prüfen wir laufend interessante Investitionsmöglichkeiten.

„Rumänien ist aktuell ein sehr starker Markt.“ Ernst Vejdovszky Vorstandsvorsitzender

Ein wesentlicher Bestandteil der Unternehmensstrategie ist es, Immobilienzyklen zu nützen. Viele sehen schon das Ende des Immobilienzyklus am Horizont. Wie ist Ihre Einschätzung? >> Es ist meiner Meinung nach grundlegend falsch, von nur einem Immobilienzyklus zu sprechen. Es gibt viel mehr sehr viele verschiedene Zyklen, Büroimmobilien in Bukarest unterliegen einem anderen Zyklus als Wohnimmobilien in Wien. Die Stärke unserer Strategie liegt darin, dass wir diese verschiedenen Zyklen kombinieren und mit viel Marktexpertise nutzen. Da kann es Sinn machen, sich von einer großen Büroimmobilie in Wien zu einem stolzen Preis zu trennen und gleichzeitig Büroeinheiten in Berlin anzukaufen. Unbestritten ist, dass das Preisniveau in vielen Märkten schon sehr hoch ist, aber mit Know-how und entsprechender Marktkenntnis lassen sich nach wie vor Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial finden. Wir konzentrieren uns in diesem Umfeld darauf, Nischen zu finden, in denen sich ein Investment für unsere Anleger noch lohnt. Der Fokus in Deutschland liegt auf Großstädten mit wirtschaftlichem und demografischem Potenzial. Welche Städte haben Sie auf ihrem Radar? >> Wir prüfen diverse Städte hinsichtlich ihres Wachstumspotenzials, zugekauft haben wir zuletzt zum Beispiel in Leipzig, Kiel oder

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ImmoFokus

Rostock. Wir prüfen Wirtschaftsprognosen, demografische Entwicklungen, achten auf einen vielversprechenden Zuzug und finden so immer wieder sehr attraktive Investitionsmöglichkeiten. Wir kaufen in diesen Märkten Objekte mit einer ordentlichen Mietrendite und das bei tendenziell niedrigem Mietniveau. Das verschafft uns einen stabilen Cashflow und gleichzeitig ein nicht zu unterschätzendes Wertsteigerungspotenzial. Wie sehen Sie die Entwicklung in CEE, besonders in Ihren Kernmärkten Tschechien, Slowakei, Ungarn und Rumänien? >> Rumänien ist aktuell – wie vorhin schon erläutert – ein sehr starker Markt. Neben Bukarest ist Budapest aktuell stark im Fokus – nicht nur der S Immo. Der Markt performt sehr stark. 50 Prozent der Vermietungsleistung waren Neuvermietungen – ein Zeichen, dass viele Unternehmen in den Markt drängen. Der Trend geht in Budapest in Richtung kleiner Flächen und Co-Working-Spaces – gleichzeitig werden ähnlich wie in Wien und Berlin Allgemeinflächen mit hoher Aufenthaltsqualität immer noch wichtiger. Die Leerstandsrate liegt in Budapest mit 6,4 Prozent ebenfalls auf einem historischen Tief-

stand. Auch der Hotelmarkt in Budapest (die S Immo betreibt das Marriott Budapest Hotel) hat ausgesprochen starke Quartale hinter sich und stellt zusätzlich die Dynamik des Markts unter Beweis. Wir haben in den vergangenen Jahren stark auf die Revitalisierung unserer Immobilien gesetzt und konnte nach sehr herausfordernden Jahren große Erfolge erzielen. Innerhalb der letzten vier Jahre ist es uns gelungen, den Leerstand von zeitweise über 40 Prozent auf aktuell rund 2 Prozent zu reduzieren und die Mieterlöse um rund 40 Prozent zu steigern. Ein kleiner, nicht zu unterschätzender Markt ist Bratislava. Die Leerstandsrate ist auch hier mit 5,8 Prozent auf einem historisch niedrigen Stand, die Spitzenmieten befinden sich auf einem stabilen Niveau von etwa 16 Euro pro Quadratmeter. Wir stellen gerade das Einsteinova Business Center fertig, ein Objekt, das wir schon seit dem Sommer vollverwertet haben. Uniqa und IBM zählen unter anderem zu unseren Mietern. Bratislava ist ein überschaubarer Markt, der vor allem von Wien aus leicht zu erreichen ist. Mit dem richtigen Projekt kann man auch hier sehr große Erfolge einfahren. n

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Advertorial

Wohnraum für die Stadt der Zukunft WEITSICHT. Michael Klement, CEO von INVESTER United Benefits über langfristige Trends der Stadtentwicklung und die Wichtigkeit Wohnraum für die Zukunft zu schaffen.

Welche Entwicklungen und langfristigen Trends sehen Sie beim Thema Stadtentwicklung mit besonderem Fokus auf Wien? Klement: Die Stadtentwicklung heute steht vor enormen Herausforderungen. Mit Blick auf Wien gilt es, die lebenswerteste Stadt der Welt so zu entwickeln, dass die Auszeichnung auch noch in 10, 20 oder 30 Jahren Gültigkeit hat. Gerade mit der Digitalisierung, die auch in der Immobilienbranche völlig neue Zugänge und Innovationen möglich machen wird, gilt es den Spagat zwischen anhaltendem Wachstum und der Sicherung von Lebens- und Wohnqualität für breite Bevölkerungsschichten zu schaffen. Das kann aus meiner Sicht nur gelingen, wenn

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ImmoFokus

das Potenzial innerhalb des Gürtels voll ausgeschöpft und vor allem die neuen Ballungsräume mit den Bezirken 2, 10, 11 sowie 21 bis 23 intelligent und weitsichtig entwickelt werden. Was können Investoren und Entwickler tun, um dem Zuzug und damit einhergehender Nachfrage nach leistbarem Wohnraum gerecht zu werden? >> Gerade in Wien wird es notwendig sein, dass Investoren, Entwickler und die Verantwortlichen aus Politik und Verwaltung noch enger zusammenarbeiten und gemeinsam eine Vision für die langfristige Entwicklung der Stadt erarbeiten. Wenn Investoren einen langfris-

tigen Ansatz verfolgen, haben Entwickler die Möglichkeit ein Produkt auf den Markt zu bringen, dass auch 2050 den Ansprüchen der Zeit gerecht werden kann. Dazu braucht es nicht nur Mut und ein hohes Maß an Innovation, sondern auch zu neue und kreative Zugänge. Welche Wohnformen werden in den nächsten Jahren gefragt sein? Stichwort Kleinund Kleinstwohnungen / Single-Haushalte etc. >> Der Trend zu Klein- und Kleinstwohnungen mit ein bis zwei Zimmern wird anhalten und sogar noch an Bedeutung gewinnen. Gerade bei diesen Wohnformen ist es wichtig, dass ein

möglichst hohes Maß an Wohnflexibilität geboten werden kann. Darüber hinaus gilt es die anhaltend hohe Nachfrage nach eigenen Außenbereichen wie Balkonen oder Terrassen bereits in der Planungsphase zu berücksichtigen.

Fotos: Soyka/Silber/Soyka, vdx.at

Warum gewinnt Miete im Gegensatz zu Eigentum an Bedeutung? >> Wohnen zur Miete bedeutet ein Höchstmaß an Flexibilität. Hier spiegelt sich auch die gestiegene Mobilität der Gesellschaft wider und das obwohl die Österreicher Eigentum eigentlich lieben. Gerade bei Familien lässt sich sehr gut beobachten, dass in unterschiedlichen Lebensphasen unterschiedliche Anforderungen und Ansprüche bestehen. Von der Anzahl der Zimmer über die Lage bis hin zum verfügbaren Haushaltsbudget – all diese Themen können durch Wohnen zur Miete optimal an die jeweiligen Bedürfnisse angepasst werden. Welche Projekte entwickeln Sie aktuell in Wien? >> Wir entwickeln aktuell mit dem Projekt „Wohngarten“ in Simmering und dem Projekt

„Lavater 2“ in der Donaustadt zwei sehr spannende Wohnobjekte im Segment des leistbaren Wohnens. Das Projekt Wohngarten umfasst rund 682 freifinanzierte Mietwohnungen in der Größe zwischen ein bis drei Zimmern. Mit Lavater 2 entwickeln wir rund 230 freifinanzierte Eigentumswohnungen inmitten des aufstrebenden Bezirksteils Aspern im 22. Wiener Gemeindebezirk.

Welche Pläne hat INVESTER im Segment Wohnen? >> Die Assetklasse Wohnen wird für uns zukünftig noch weiter an Bedeutung gewinnen. Wir sichten und prüfen laufend Möglichkeiten zur Umsetzung neuer Projekte. Darüber hinaus starten wir im nächsten Jahr die Bauphase bei unseren Wohnbauprojekten „Wohngarten“ und „Lavater 2“. n

Infobox über INVESTER United Benefits INVESTER United Benefits mit Sitz in Wien ist als integriertes Dienstleistungsunternehmen ein unabhängiger Initiator, Entwickler und Betreiber einzigartiger Immobilienprojekte im zentraleuropäischen Raum und bietet allen Projektbeteiligten sämtliche dafür erforderlichen Dienstleistungen aus einer Hand. Das Unternehmen hat sich zum Ziel gesetzt, eine Plattform für innovative Immobilienprojekte in den Assetklassen Retail, Hotel und Wohnen zu schaffen und nachhaltige Ertragschancen für Investoren zu ermöglichen. Gegründet wurde die INVESTER Gruppe von den beiden renommierten Wiener Immobilienunternehmern Franz Alexander Kollitsch und Erwin Krause. Mehr Informationen unter www.invester.at

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Schaukeln oder Hängematte Co-Working, Desk-Sharing. Auf der XChange Office 2030 im General Aviation Center am Flughafen Wien stand das Büro der Zukunft am Prüfstand. Co-Working, Desk-Sharing nur Hypes oder nachhaltige Trends? Autor: Michael Neubauer

ines gleich vorweg. Wer Patentrezepte erwartet hatte, wurde enttäuscht. Wer hingegen neue Ideen mit nach Hause – oder ins Büro bringen wollte, kam voll auf seine Kosten. Die Idee schlechthin gibt es nicht. Aber es gibt sie, die tollen Büros, die eher an stylische Wohnungen und Hotelsuiten erinnern, denn an Großraumbüros mit dicht an dicht gestellten Schreibtischen und/oder Arbeitskojen.

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ImmoFokus

Ob tatsächlich in jedem Büro ein Wuzzler zu finden sein muss, die Frage sei unbeantwortet in den Raum gestellt. Das hängt, so Ronald Thoma vom Personalentwickler Argo, in erster Linie vom Unternehmen ab: „Kultur und Setting müssen passen" – sonst wirken alle Maßnahmen ausgesetzt und verpuffen ohne Wirkung. Denn im Kern gehe es um Mitarbeitermotivation. Das bestätigt auch Team Gnesda Chef Andreas Gnesda. „Viele Unter-

nehmen glauben, sie könnten sich eine fehlende Unternehmenskultur mit einer neuen Bürolandschaft ,einkaufen‘.“ Dass es noch immer die Mitarbeiter sind, die den Unternehmen Produktivität und Erträge erwirtschaften, unterstrich Thoma in seinen Ausführungen. Jeder nicht engagierte Mitarbeiter andererseits, kann die Organisation mehr als 10.000 Euro des jährlichen Profits kosten. Das Streben nach Gewinn, Sicherheit und Wohlstand steht

Office 2030

zunehmend in Konflikt mit der Bestrebung nach mehr Nachhaltigkeit, Freiheit und Lebensqualität. Thoma, ist Gründungsmitglied und Gesellschafter von ARGO performance & development und vielfach zertifizierter Leadership-Trainer, Personalentwickler und Berater. Seit über 20 Jahren berät er internationale Konzerne in Europa, den USA, China und Südamerika. „Mit Gewalt und nur, weil es eben im Moment hipp ist, Co-Working und Desk-Sharing einzuführen, wäre der falsche Weg.“ Wobei die Größe des Unternehmens keine Rolle spiele. Auf jeden Fall müsse die Führungseben hinter dem Projekt stehen.

Best-Practice-Beispiel

Fotos: Katharina Schiffl

Der Erste Campus gilt als Best-Practice-Beispiel für eine gelungene Umsetzung. Vor rund drei Jahren bezog die Erste Bank und ihre Tochtergesellschaften ihr neues Headquarter am QBC. „Wir waren vorher auf über 20 Standorte verteilt“, berichtete Andrea Besenhofer von der Erste Group. „Viele Führungskräfte waren den ganzen Tag zu Meetings unterwegs." Doch bei den ersten Überlegungen für einen Standort spielte „New World of Work“ keine Rolle. Erst während des Baus wurde die „New

World of Work“ zum Thema – und umgeplant. Heute gibt es im Erste Campus weder Einzelbüros noch fixe Schreibtische. Auch für ErsteBank-Vorstand Andreas Treichl wurden keine Extrawürste gebraten. „Wir haben jetzt ein hierarchieloses Büro."

Clean Desk Policy Wichtig dabei sei die Gestaltung der Arbeitsplätze gewesen. „Alle Arbeitsplätze – wirklich alle Arbeitsplätze müssen gleichwertig sein. Sonst kommen die Mitarbeiter um 7 in der Früh, um sich ihre Plätze zu besetzen. Das aber ist ein No-Go.“ Dies würde die Clean Desk Policy ad absurdum führen. Nicht alle Mitarbeiter waren mit dem Umzug glücklich. Vom ersten Bezirk zum Hauptbahnhof, wurde von vielen kritisch gesehen. „Die Menschen sind grundsätzlich sehr veränderungsavers.“ Zudem nur drei Kartons pro Arbeitsplatz übersiedelt werden durften. „Hier mussten zahlreiche Diskussionen geführt werden. Ein mühsamer Prozess.“ Auf wenig Gegenliebe stieß das Verbot Tischpflanzen zu übersiedeln – „wohin damit, wenn niemand mehr seinen persönlichen Schreibtisch hat“ – und das Essverbot am Arbeitsplatz. Die Wogen haben sich

mittlerweile geglättet. „Eine kürzlich durchgeführte Umfrage ergab, dass sich 74 Prozent der Mitarbeiter am Erste Campus wohlfühlen. In Zahlen gegossen heißt das: Deutlich weniger Krankenstandtage. „Im Durschnitt werden bei österreichischen Banken pro Mitarbeiter 9,6 Krankenstandstage gezählt. Bei uns waren es 2017 7,1 Tage pro Jahr. Im Vergleich zu 2014 bedeutet das ein Minus von 9 Prozent.“ Weniger Krankenstandstage bedeuten höhere Produktivität. Um Desk-Sharing umsetzen zu können, mussten alle Mitarbeiter IT-technisch aufgerüstet werden. Die persönliche IT-Ausstattung für die Mitarbeiter umfasst ein Notebook, eine Tastatur und eine Maus, ein Headset, eine Tasche oder Rucksack für den Laptop, und – falls erforderlich – ein Smartphone oder Mobiltelefon. Dank WLAN im ganzen Gebäude inklusive Gartendeck kann im ganzen Areal kabelungebunden gearbeitet werden. Ziel sei aber nie gewesen, Platz oder Geld zu sparen. Die Effekte sind aber eingetreten. Besenhofer: „We move people not furniture.” Das Großraumbüro-Konzept mit verschiede-

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Im Brennpunkt: New World of Work

nen „Home-Bases“ (Abteilungen) bietet viele Vorteile, Einsparungspotenzial und Flexibilität, besonders schalldämpfende Materialien schlucken den Lärm. Ein netter ökologischer Nebeneffekt: Durch die Auflösung fester Arbeitsplätze und die Reduktion von persönlichen Ablageflächen fällt auch weniger Müll an. Dieses umwelt- und ressourcenschonende Konzept machen den Erste Campus zu einem Vorzeigeprojekt für nachhaltiges Bauen – ausgezeichnet mit einem „DGNB Platin Zertifikat“.

Co-Working-Boom Dass Wien gerade von internationalen Co-Working-Anbietern, die sich mit ihrem Angebot vor allem an junge Kreative richten, entdeckt wird, davon erzählte Heiko Bidermann, Area Director der International Workplace Group (IWG). Spaces heißt die Antwort von Regus auf diesen neuen Trend. „Mit der Marke Spaces wollen wir jüngere Zielgruppe ansprechen und dem Trend zu flexiblen Büro-Angeboten gerecht werden“, so Bidermann. „Top-Lagen und TopTechnische-Ausstattung sind ein Hauptargument für Co-Working. In solchen Büros steht

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ImmoFokus

der Community-Gedanke im Mittelpunkt.“ Bidermann sieht die wachsende Konkurrenz indes gelassen: Im Unterschied zu vielen Mitbewerbern verfüge Regus über ein globales Netzwerk. „Regus verfügt Niederlassungen in jeder größeren Stadt der Welt – in prominenten Geschäftsvierteln und Gewerbeparks.“ Ein weiterer Pluspunkt im Wettbewerb sei so, die angebotene Vielfalt. „Egal ob unsere Kunden sich ein Ein-Mann-Büro oder ein großes Teambüro mit 20 Arbeitsplätzen am Kudamm wünschen – wir können alles anbieten, was der Kunde für sein Unternehmen braucht.“ So wären die Regus-Business-Center anspruchsvoller und teurer als Co-Working-Spaces, die im Unterschied zu den oft chaotisch anmutenden Büro-WGs neben Flexibilität auch umfangreiche Dienstleistungen wie einen IT-Service oder Schreibdienst, repräsentative Räume und oft eine gut klingende Adresse bieten.

Startschuss für Office Park 4 Dem Trend von flexiblen Büros, Co-Working und Community soll mit dem Office Park 4 Rechnung getragen werden, erklärten anschlie-

ßend die beiden Flughafen Manager Wolfgang Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter Immobilien- und Standortmanagement Flughafen Wien und Horst Traxler, Head of Real Estate Asset Management. Für die Immobilienprofis am Flughafen steht fest: Einfach nur ein Bürogebäude hinzustellen funktioniert nicht mehr. Bürostandorte müssen einfach mehr bieten. Am Flughafen Wien heißt das Konzept Airport City. Vor kurzem erfolgte der Spatenstich für den hochmodernen Office Park 4, der ab Mai 2020 weitere 26.000 Quadratmeter Büround Eventflächen im Herzen der Airport City Vienna bieten wird. Die Flughafen Wien AG investiert rund 60 Millionen Euro. Die Inbetriebnahme ist für Mai 2020 geplant. Die modernen Büroflächen werden flexibel in Größen zwischen 180 Quadratmeter und 2.700 Quadratmeter pro Ebene vermietet werden. Die Entwicklung des Immobilienstandortes Flughafen zu einer multifunktionalen Airport City ist ein wesentliches Element der Flughafen-Strategie. Mit einer Logistikfläche von rund 40.000 Quadratmeter, einem Office-Angebot von derzeit mehr als 100.000 Quadratmeter Büro- und

Eventflächen, verschiedenen Nahversorgungsund Serviceeinrichtungen, wie Supermärkten, einer Apotheke, einem Fitnesscenter, einem 24/7-Post Partner, einer KFZ-Zulassungsstelle und zahlreichen weiteren Angeboten, ist der Flughafen Wien ein perfektiver Betriebsstandort. Seit kurzem gibt es außerdem ein HealthCenter. Und auch einen Kindergarten wird es in der Wiener Airport City ab 2020 geben, den Wunsch danach hat eine Umfrage unter Büronutzern ergeben. „Das neue Health Center Vienna Airport ist eine in der Form neuartige und alle klassischen medizinischen Fachrichtungen abdeckende Gesundheitseinrichtung für die gesamte Flughafenregion. Über 22.500 Mitarbeiter am Standort profitieren von der innovativen Serviceeinrichtung, die ab sofort das Dienstleistungsangebot in der Airport City ergänzt“, so Scheibenpflug. Aktuell würden interessierte Investoren und Betreiber für ein weiteres neues Hotel mit bis zu 400 Zimmern in der unmittelbaren Nähe zum VIP-Terminal am Airport gesucht. „Nach dem NH-Hotel und dem Moxy-Hotel soll damit am Flughafen Wien bis 2020 ein drittes Hotel entstehen.“ n

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Trendscout Stetiger Wandel. Raphael Gielgen, Head of Research beim Schweizer Design-Unternehmen Vitra ist viel unterwegs. Der ImmoFokus sprach mit ihm über Hypes und Trends. Autor: Patrick Baldia

Sie beschäftigen sich mit Trends bzw. der von der Digitalisierung ausgehenden Transformation der Büro- und Arbeitswelt. Haben Sie derzeit einen persönlichen Top-Trend? Raphael Gielgen: Es ist schwer, ein bestimmendes Trendthema hervorzuheben. Vielmehr sind mehrere – ich beschäftige mich im Moment mit acht Themen – erwähnenswert. Einer der Größten ist sicherlich, dass wir eine neue Art des Humanismus erleben. Heute spiegeln sich in der Arbeitswelt bzw. der Art, wie Büroräume gestaltet werden, Werte wie Freiheit, Zugehörigkeit, Nachhaltigkeit und Gerechtigkeit wider. In diesem Zusammenhang kommt auch ein weiterer interessanter Aspekt zum Tragen: Wir kommen in ein Zeitalter, in dem Menschen hundert Jahre alt werden können. Damit geht auch ein anderer Anspruch an Räume einher. Es geht darum, eine Architektur zu schaffen, die vor allem der Gesunderhaltung und dem Wohlbefinden des Menschen dient. Eine Architektur, die seine physische und physiologische Konditionierung unterstützt. Wird das Büro in Zeiten des Remote Work bzw. des Home-Office als Ort der Zusammenkunft überhaupt noch eine Rolle spielen? >> Auch wenn wir heute dank digitaler Technologien die Freiheit haben zu entscheiden, wann und wo wir arbeiten, ist Gemeinschaft bzw. das Gefühl der Zugehörigkeit nach wie vor wichtig für uns. Genau das äußert sich im Trend der Campus Community. Unter-

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ImmoFokus

nehmen bauen weiterhin für viel Geld Verwaltungsgebäude bzw. einen Campus. Der Campus wird dabei als Ort mit flexiblen, für mehrere Zwecke nutzbaren, urbanen Gemeinschaftsstrukturen verstanden. Er bietet alle Arten von Räumen, Einrichtungen und Technologien, die Menschen zur Erledigung ihrer Arbeit benötigen. Am Campus erleben wir auch, dass Büros zunehmend in den öffentlichen Raum verschoben werden. Darin zeigt sich letztlich der Wunsch nach Zugehörigkeit bzw. Gemeinschaft. Sie meinen aber auch, dass Büroräume zunehmend wohnlicher werden? >> Das liegt auch daran, dass man nicht mehr wie noch vor einigen Jahren, die Kreativen und Rebellen von der Organisation fernhält. Jetzt geht Beta-Arbeit verstärkt in die Organisationen rein. Der von den Rebellen und Kreativen gelebte Gedanke des Open Source (eine Idee und damit verbundene Haltung aus der Software) schlägt sich auf die Räumlichkeiten nieder. Aspekte wie Wohlfühlen und Gesundheit spielen heute eine wichtigere Rolle. Aber selbst wenn Büros wohnlicher werden, geht das nicht zulasten der Unternehmensperformance. Bei allen Firmen, die ich besuche, habe ich den Eindruck, dass der Erfolg an erster Stelle steht. Das Büro ist also keineswegs ein Auslaufmodell? >> Vor uns liegt eine große Zeit, in der es alles geben wird – von der kleinen Kammer bis hin zum virtuellen Raum. Auch Serviced Offices

und Coworking Spaces werden eine Rolle spielen. Ich erwarte, dass es künftig mehr Büroflächen geben wird, die ganze Milieus ansprechen. Es wird also nicht eine Lösung geben, sondern viele, die jeweils wirtschaftlich und ökologisch sinnvoll sein müssen. Am wichtigsten ist es aber zu verstehen, dass es nicht um den Arbeitsplatz, sondern die Arbeitskraft geht. Was verstehen Sie unter Transversality, und damit einem weiteren Trend, den Sie derzeit ausmachen? >> Architektur löst sich auf. Und auch die Grenzen zwischen Branchen und Disziplinen verschwinden zunehmend. Daher müssen auch Räume und Funktionen kontinuierlich neu interpretiert werden. Ein Beispiel sind Hotellobbys. Hier finden sich heute oft neben der

Rezeption unter anderem Café, Bar, Coworkingflächen und Shops. Eine ähnliche Vielfalt an räumlichen Nutzungsmöglichkeiten, wird sich künftig auch in Bürogebäuden finden.

Foto: Daniele Ansidei

Wie erklären Sie sich die Skepsis vieler Arbeitnehmer vor der neuen Büro- und Arbeitswelt? >> Ein Problem ist heute die Intransparenz von Unternehmen, wo es für Mitarbeiter herausfordernd sein kann, Orientierung und eine Idee über die zukünftige Ausrichtung und Vision der Organisation zu finden. Ein anderer Aspekt ist, dass Arbeit unsichtbar ist, wie sollen wir da voneinander lernen? Wir pendeln täglich lange Strecken in die Arbeit, um dann vor dem PC zu sitzen. Dadurch verliert man das Gefühl der Teilhabe. Arbeit muss wieder sichtbar bzw. visuell zugänglich

gemacht werden – etwa mit Screens, großen Boards oder anderen physischen Tools.

Agilität ausschauen sollte, muss jedes Unternehmen für sich selbst herausfinden.

Welche Rolle spielt die Unternehmenskultur bei der Realisierung neuer Büround Arbeitswelten? >> Eine besonders wichtige. Sie gibt letztlich auch vor, wie Räume gestaltet werden. Sie kann als kulturelles Framework, das wie ein Mikrochip Software und Hardware zum Laufen bringt, verstanden werden. Insgesamt fehlt heute eine Kultur der Erneuerung und des Fortschrittgedankens. Offen für Neues zu sein, hat aber auch mit dem Reifegrad des Unternehmens zu tun. Die meisten arbeiten noch mit alten, starren Hierarchien. Unsere Zeit ist aber von einem Spannungsfeld zwischen Kontrolle und Agilität geprägt. Wie das richtige Verhältnis zwischen Kontrolle und

Wie schaut eigentlich Ihr Büro aus? >> Zwischen 40 und 60 Tage im Jahr verbringe ich bei Vitra in Basel, um Kollegen zu treffen und die Firma zu spüren. Dort setze ich mich gerne ins „Studio Office“, einem Ort, an dem viele Kollegen ein- und ausgehen. So erlebe ich Zugehörigkeit. Zuhause, rund 500 Kilometer von Basel entfernt am Land, habe ich dagegen ein großes Büro mit viel Platz, einer Bibliothek und vielen Artefakten von meinen Reisen. Von meinem Tisch aus schaue ich auf eine Pferdekoppel und den Wald. In diesem Umfeld kann ich mich sehr gut konzentrieren. Ich genieße es aber auch an Plätzen zu arbeiten, wo alles um mich herum nur so wuselt. Das kann nahezu überall sein. n

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Im Brennpunkt: New World of Work Zum Autor Christian Hauser, Organisationsberater HR- und New Work Experte, war er für Samsung Electronics mit Schwerpunkt Performance- und Talentmanagement, Organisationskultur und Arbeitsrecht tätig.

Form follows Culture Eine Streitschrift zu New World of Work Kommentar: Christian Hauser

n Kürzlich titelte eine Studie der Harvard University, dass, entgegen der weitverbreiteten Annahme, Großraumbüros nicht zu mehr, sondern sogar zu deutlich weniger Kommunikation führen würden. Dieses Ergebnis überrascht wenig bei den beiden untersuchten Großraumbüros à la Call Center (keine „Module“ bzw. Zonen, in denen verschiedene Tätigkeiten durchgeführt werden) und bei einem Untersuchungsdesign, das ausschließlich 15 Tage vor und 15 Tage nach dem Umzug Daten erhoben hat.

Worum geht’s denn eigentlich bei der Suche nach der richtigen Lösung? Machen wir einen Schritt zurück: Um ihre wirtschaftliche Überlebensfähigkeit zu sichern, stellen Organisationen jene Kernprozesse massiv in Frage, die ihre Wertschöpfung nicht ausreichend unterstützen. Fast in jeder Branche werden die Herausforderungen für leistungsstarke Produkte und einzigartige Dienstleistungen komplexer (nicht nur komplizierter). Der Gestaltung der Organisation kommt eine zentrale und damit kritische Rolle zu. Die Organisation auf Basis der Historie neu auszurichten, wäre zu kurz gegriffen. Die Notwendigkeiten der Zukunft sind als zentrale Anforderungen an die heutige Organisation zu betrachten. Heutige Anforderungen an die Organisationsentwicklung lauten Transparenz, Autoritätsverteilung (flachere Hierarchien bis zur Selbstorganisation), Flexibilität und Partizipation in der Organisation. Lassen sich diese Notwendigkeiten in kleinräumigen Bürostrukturen (1-3 Arbeitsplätze pro Zimmer, blick- und schalldichte Mauern) ins Leben bringen? Der Schlüssel zu Fläche und Raum ist die Art der Tätigkeit von MitarbeiterInnen. Welche Tätigkeiten Mitarbei-

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ImmoFokus

terInnen ausführen und wie sehr sie in Verbindung mit ihren KollegInnen sein sollen, ist die Determinante für das Raumkonzept. Insofern kommt den MitarbeiterInnen schon bei der Ausarbeitung eines Raum- und Funktionsprogramm eine zentrale Rolle zu. Basierend

Foto: alexyz3d

auf der Hypothese, dass am ehesten die MitarbeiterInnen die Notwendigkeiten der Zukunft in räumliche Anforderungen übersetzen können, sollte Partizipation von MitarbeiterInnen nicht gewährt, sondern als Ressource angesehen werden. Das bedeutet tatsächlich, dass am Beginn eines erfolgreichen Büroprojektes nicht Form, Struktur und Farben stehen, sondern die Anforderungen der Organisationsentwicklung. Die kulturellen Elemente einer Organisation sollten die eigentlichen Treiber für die Planung eines modernen Büros sein. Die Gestaltung des Arbeitsrahmens schafft optimalerweise den einzigartigen, organisational individuellen Rahmen, um die kulturellen Aspekte in der Organisationsentwicklung ins Leben zu bringen. Bei unseren Kunden begegnen uns Ziele, wie zum Beispiel „wir wollen das Silodenken abschaffen, unsere MitarbeiterInnen sollen über den Tellerrand blicken und vernetzter zusammenarbeiten“ oder „wir wollen, dass unsere Mitarbeiter in ihrem Handlungsbereich mehr Verantwortung übernehmen, dazu brauchen sie mehr Transparenz.“ Ja, sie haben Recht: der Raum, die Architektur ist dabei nicht die „eierlegende Wollmilchsau“. „Moderne“ Büros alleine gestalten noch keine neuen Kulturen, aber sie können sehr hilfreich dafür sein bzw. bei Nichtvorhandensein stellen sie einen Showstopper für das Entstehen der neuen Kultur dar. Wie lange ist es her, dass Sie Ihren derzeitigen Wohn- und Lebensraum (um)gestaltet haben? Wessen Bedürfnisse haben Sie dabei berücksichtigt? Mit welchen zeitlichen Perspektiven haben Sie dabei geplant? Wie haben Sie sich dabei gefühlt, weil Sie Ihren eigenen Raum gestaltet haben? Es macht einen massiven Unterschied, ob für jemanden oder mit jemanden geplant wurde. Menschen in Organisationen geht es ebenso. Manchmal werden Berater (fast) zu spät in Projekte eingebunden: Den MitarbeiterInnen wurde ein moderner Büroneubau (optisch durchaus sehr ansprechend) vor die Nase gesetzt. Eine verschnupfte Reaktion war die Folge. Organisationsentwicklungsziele? Schall und Rauch. Miteinbeziehung der MitarbeiterInnen zur Planung und Ausgestaltung? Nicht vorgesehen. Identifikation der MitarbeiterInnen mit Stolz auf das neue Büro? Keine Spur. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in einer sehr frühzeitigen Miteinbindung der MitarbeiterInnen. Bewährt haben sich dabei Konzepte mit TeamsprecherInnen oder NutzervertreterInnen. Diese agieren als Schnittstelle

zwischen einer Projektplanungsgruppe und dem eigenen Linienteam. Die Begleitung eines partizipativen Planungsprozesses ist dabei essentiell.

Transparenz und Kommunikation Menschen, die jahrzehntelang in kleinräumigen Strukturen gearbeitet haben, fällt die Veränderung, nun in größeren Räumen arbeiten zu müssen, oft schwer. Das verwundert wenig. Im Vordergrund steht das Gefühl des Verlustes von Autonomie. Aspekte wie Raumtemperatur, Lautstärke, Beleuchtung, etc. können nicht mehr individuell geregelt werden, sondern werden in der vergrößerten Fläche nun zentral gesteuert. Das Hören von Musik am Arbeitsplatz und die individuelle Gestaltung des Arbeitsplatzes mit Familienfotos und Lieblingsblumen erfährt eine Veränderung. Was brauchen MitarbeiterInnen in Veränderungsprojekten? Ein klares warum und wohin hilft Menschen in Organisationen, den neuen Weg mitzugehen. Frühzeitige Transparenz und Kommunikation darüber, warum als Raumlösung Open Space in Betracht gezogen wird und welche Erwartungen an die Organisationsentwicklung damit verbunden sind, unterstützt den persönlichen Wunsch von MitarbeiterInnen, Teil von etwas zukunftsweisend Neuem zu sein. Wenn Klarheit darüber besteht, welchen Nutzen und positive Effekte die neue Raumstruktur bringen kann, können sich MitarbeiterInnen mit den zu ändernden Gewohnheiten am Arbeitsplatz bereits im Vorfeld konstruktiv auseinandersetzen. Der Schlüssel zum Gelingen von neuen Arbeitsplatzkonzepten sind praktische Hilfestellungen für MitarbeiterInnen. Drei Möglichkeiten sollen kurz vorgestellt werden: Learning Journeys: Hier werden vergleichbare Konzepte besucht und angesehen. MitarbeiterInnen in ihrer Rolle als NutzervertreterInnen erfahren mit allen Sinnen, wie andere Organisationen die Herausforderung gemeistert haben. Im Rahmen einer Learning Journey werden Fragen an MitarbeiterInnen und Führungskräfte der Organisation gerichtet. Der Auseinandersetzungs- und Beschäftigungsprozess mit dem Thema des neuen Büros findet auf diesem Wege bereits sehr frühzeitig statt. Pilotflächen: Wie fühlt sich das Arbeiten in Open-Space-Lösungen an? Das können MitarbeiterInnen und Führungskräfte in temporär eingerichteten Pilotflächen erleben. Es geht um das praktische „sich Hineinversetzen“ in die zukünftige Arbeitssituation. Diese ersten Eindrücke bieten meist ausreichend Erfahrungswerte, in welchen Themenfeldern MitarbeiterInnen noch Unterstützung benötigen. Testballons für einzelne Teams: Dabei richten sich Teams noch im alten Büro die zukünftige Arbeitswelt ein. Ein großer Meetingraum wird ausgeräumt und zum Gruppenbüro umfunktioniert. Ein Bereich wird zur Zone für konzentriertes Arbeiten erklärt. Ausprobieren und Lernen, wie das Arbeiten im neuen Büro funktionieren könnte, ist wichtig. Neue Arbeitswelten sind nur zu einem Teil Übersiedlungsprojekte. Sie sind in erster Linie Change-Maßnahmen. MitarbeiterInnen benötigen bereits im Vorfeld Begleitung und Unterstützung, um sich mit dem Zukünftigen beschäftigen zu können. Werden MitarbeiterInnen und Führungskräfte frühzeitig in das Projekt eingebunden, erhöht sich die Wahrscheinlichkeit stark, dass die räumliche Veränderung nicht als Verlust (m)eines Arbeitsplatzes erlebt wird, sondern als Gewinn von vielen Arbeitsmöglichkeiten.

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ImFokus

E-Commerce ist auf der Straße angekommen Strukturellen Auswirkungen. City-A-Lage bleibt gefragt aber für leerstehende B- und C-Lagen gibt es zwischenzeitlich kaum mehr Abnehmer. „Die einstige Bastion der österreichischen Cities, der Modehandel, wird durch E-Commerce scheibchenweise demontiert“, meint Standort + Markt Geschäftsführer Hannes Lindner. Autor: Andreas Altstädter

er digitale Wandel hat OnlineHändler wie Amazon oder Alibaba unter die erfolgreichsten Unternehmen der Welt katapultiert. In Österreich dominiert jedoch (noch) der stationäre Handel. Noch. „Der Hochkonjunktur sei Dank. Das Shopflächen-Wachstum reduziert sich zwar von Jahr zu Jahr und lag zuletzt nur mehr bei 1,0 Prozent, aber immerhin: Es liegt nach wie vor ein Shopflächen-Wachstum vor“, betont Hannes Lindner, Geschäftsführer von Standort + Markt, der in einer Studie die strukturellen Auswirkungen des E-Commerce auf den stationären Handel untersucht hat. Dafür wurden die Geschäftsflächen in den 15 bedeutendsten österreichischen Städten unter die Lupe genommen. Der Blick in die Bundeslän-

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ImmoFokus

der umfasst die neun Landeshauptstädte und sechs weitere einwohnerstarke Städte. Bedeutet die rege Nachfrage nach stationären Flächen, dass E-Commerce dem stationären Handel in Österreich doch nicht so stark zusetzt? Leider nein. Die Wahrheit offenbart sich erst, wenn man die Veränderung der Branchenstruktur im Detail analysiert: Ein wesentlicher Besuchsgrund, nämlich die Mode in den Innenstädten, verliert laufend an Bedeutung. „Wie hoch das Umsatzminus im Zuge des Feldzuges von E-Commerce nun tatsächlich ist, wird in der Branche nicht kommuniziert. Was aber sehr wohl zu Tage tritt, ist, dass der Modehandel ganz offenkundig die stationäre Fläche neu bewertet und sich sukzessive von

dieser trennt", ist Lindner überzeugt. Die einstige Bastion der österreichischen Cities, der Modehandel, wird durch E-Commerce scheibchenweise demontiert. „Mode zählt mit einem E-Commerce-Anteil von knapp 20 Prozent zu den drei wichtigsten Ausgabengruppen im Online-Shopping und verzeichnet dort nach wie vor Wachstumsraten von knapp 10 Prozent. Natürlich spüren wir das auch auf der Fläche“, bestätigt Rainer Will, Geschäftsführer des Handelsverbandes. Neben Bekleidung zählen insbesondere Bücher und Elektrogeräte zu den größten Segmenten im Distanzhandel.

Veränderung des Flächennutzungs-Mix Die Verschiebung von Handelsumsätzen ins Web wird zumindest mittelfristig weiter

ImFokus

zunehmen. „E-Commerce ist die treibende Kraft hinter dem aktuellen Umsatzwachstum im Handel. Online wächst zurzeit 10mal schneller als der stationäre Handel. Eine Stagnation ist nicht absehbar, im Gegenteil: Künftig wird zumindest im Non-Food-Handel jeder dritte Euro online erwirtschaftet werden“, ist Will überzeugt. Aktuell liegt der Online-Anteil an den gesamten einzelhandelsrelevanten Ausgaben bei rund 8 bis 10 Prozent, wobei Online-Shopping eine Altersfrage ist. Je jünger die Konsumenten, desto häufiger shoppen sie im Netz – und zwar bevorzugt am Smartphone.

Prozent bei den Flächen zugelegt haben. In diesen beiden Sektoren ist zumindest ein Teil der ehemaligen Modeflächen aufgegangen.

E-Commerce treibt Leerstandsdynamik voran

„Die Antwort liegt in der Digitalisierung der Fläche und in der strategischen Verknüpfung von OnlineShopping und Filiale.“

Welche Nutzungen haben sich – anstelle der Mode – im Zuge des E-Commerce-Wachstums nun stärker im Flächengerüst der Cities verankert? Zum einen sind es freizeitorientierte Dienstleistungsbetriebe wie Fitnesscenter und Spielcasinos, deren Flächenanteil (2,5 Prozent) in den Cities trotz beträchtlicher Steigerungen in den vergangenen vier Jahren (+25 Prozent) aber nach wie vor eher gering ist. Flächenmäßig wesentlich stärker ins Gewicht fallen hingegen Gastronomiebetriebe, die zwischenzeitlich 13,1 Prozent der City-Shopflächen ausmachen und innerhalb von vier Jahren um 7

Rainer Will, Handelsverband Österreich

Lag die Leerstandsquote 2013 im 15-StädteSample noch bei 4,0 Prozent, kletterte sie zwischenzeitlich kontinuierlich hoch auf nun 5,9 Prozent. Verwunderlich dabei ist, dass die gesamten Shopflächen der 15 SamplestädteCities im selben Zeitraum um 2,5 Prozent gestiegen sind. Aber: „In den kleineren Bezirkshauptstädten liegt die Leerstandsquote bereits bei 13,5 Prozent.“ Der Konsument wird hier in den Online-Handel getrieben. Das liegt an vielen Faktoren, u.a. dem geänderten Konsumentenverhalten, aber auch an der vielerorts fehlenden digitalen Infrastruktur – Stichwort 5G", erklärt Will.

Trotz E-Commerce bleibt City-A-Lage gefragt Aber: Insbesondere für A-Lagen gibt es nach wie vor eine mehr oder weniger rege Flächennachfrage, wobei zu beobachten ist, dass im Zuge von Optimierungsmaßnahmen bei Filialnetzen die B- und C-Lagen durch A-Lagen

ENTWICKLUNG DER EINZELHANDELSUND SHOPFLÄCHEN DES 15-STÄDTE-SAMPLES 100 % 90 % 80 %

4,0 % 2,0 %

4,5 % 2,0 %

17,9 % 2,4 %

17,9 % 2,5 %

12,3 %

12,9 %

13,0 %

13,1 %

6,7 %

5,8 %

70 % 17,9 %

17,9 %

60 % 50 %

17,9 %

8,7 %

3,7 %

9,0 %

3,7 %

3,2 %

35,5 %

34,7 %

34,4 %

33,9 %

33,2 %

40 % 30 % Foto: Pavel Losevsky

20 %

Leerstand wird zum Thema Fitnesscenter, Casino! Gastro steigerrt nur langsam Wohnaccesoires! Leerstand Sonstige Freizeitflächen Gastronomie Dienstleistung Sonstiger Auswahlbedarf Wohnungseinrichtung Elektro und Hausrat Bekleidung und Schuhe Kurzfristbedarf Elektro – Wandel abgeschlossen Fashion ist stark unter Druck

10 % 0%

9,3 %

9,4 %

2013/14

2014/15

2015/16

2016/17

2017/18

Nahversorgung bleibt konstant

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ENTWICKLUNG DER EINZELHANDELSUND SHOPFLÄCHEN DES 15-STÄDTE-SAMPLES

5.520 4.644

4.696

4.734

5.448 4.587

5.236

4.500 4.412

Tausend m*

5.000

5.584

5.500

5.639

6.000

2015/16

2016/17

2017/18

Shopfllächen der "Big 15" stiegen in 5 Jahren um 7,7 %

Einzelhandelsfllächen der "Big 15" stiegen in 5 Jahren um + 7,3 %

4.000

3.500

3.000 2013/14

2014/15

Einzelhandel Vkfl. in m2 Shopflächen gesamt in m2

substituiert werden. Für die dann leerstehenden B- und C-Lagen gibt es zwischenzeitlich kaum mehr Abnehmer. Selbst der vielzitierte Hype in der Gastronomie kann offenkundig die zur Verfügung stehende Flächen nicht gebrauchen – die Systemgastronomie schielt ebenso verstärkt auf A-Lagen. Dies kann in letzter Konsequenz dazu führen, dass eine Shopnutzung für manche Standorte nicht mehr realisierbar ist. Dieses Szenario bedeutet: entweder eine Nachnutzung der Shopflächen außerhalb des „konsumigen“ Bereiches (z.B. als Büros oder Arztpraxen), oder die Flächen verwaisen. Ehemalige Shopflächen, die nicht mehr als solche genutzt werden oder potenziell als solche genutzt werden können, führen in der Systematik der Autoren zu einem Shopflächenrückgang. Eine Entwicklung, die man wohl in näherer Zukunft öfters im Straßenbild beobachten können wird.

Ist Handelsflächenproduktion heute noch sinnvoll? Hier ist mit einem klaren „Ja“ zu antworten. „Die Nachfrage nach qualitativen Shopflächen in Primalage ist nach wie vor hoch,

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ImmoFokus

darüber hinaus gibt es aufgrund der konjunkturellen Situation nach wie vor genügend Liquidität, die in moderne, qualitativ hochwertige Shopflächen investiert werden will“, so Lindner. Von manchen Lagen, dazu zählen schwache B-Lagen und C-Lagen, muss man sich wohl im Zuge der Professionalisierung der Handelslandschaft verabschieden, was nennenswerte Auswirkungen auf den Wert von Immobilien haben wird.

„Wie hoch das Umsatzminus im Zuge des Feldzuges von E-Commerce nun tatsächlich ist, wird in der Branche nicht kommuniziert.“ Hannes Lindner, Standort + Markt

Viele mittelständische Einzelhändler stellen sich zurzeit berechtigterweise die Frage, ob ihr Geschäftsmodell für die Zielgruppe der onlineaffinen unter 30-Jährigen überhaupt noch attraktiv ist. „Die Antwort liegt in der Digitalisierung der Fläche und in der strategischen Verknüpfung von Online-Shopping und Filiale. Klar werden Shops in wenig frequentierten B- und C-Lagen zunehmend durch Webshops ersetzt, aber Handel findet immer dort statt, wo die Menschen sind. Nur muss die Politik auch dafür sorgen, dass die Steuern dort eingehoben werden, wo auch die Konsumenten sitzen. Das verstehen wir unter FairCommerce“, so das optimistische Fazit von Will. n

E-Commerce Österreich 2018 Die „eCommerce Studie Österreich 2018. Konsumentenverhalten im Distanzhandel“ des Handelsverbandes und der Plattform „Versandhandel und E-Commerce“ in Zusammenarbeit mit der KMU Forschung Austria zeigt für 2018 eine um 2 Prozent wachsende Käuferanzahl und um 4 Prozent steigende Ausgaben im Distanzhandel (klassischer Versandhandel + E-Commerce), ein verändertes Kaufverhalten und einen massiven Anstieg von 20 Prozent im Smartphone-Shopping. Knapp fünf Millionen Österreicher haben laut Studie im Analysezeitraum 2018 im in- und ausländischen Distanzhandel eingekauft und dabei insgesamt rund 7,9 Milliarden Euro ausgegeben. Das entspricht mehr als einem Zehntel der einzelhandelsrelevanten Konsumausgaben. Die TopWarengruppen sind Bekleidung (1,8 Milliarden Euro), Elektrogeräte (1,1 Milliarden Euro) und Bücher (0,7 Milliarden Euro).

Online-Shopping wächst dynamisch, ebenso der Abfluss ins Ausland Mehr als 90 Prozent der Distanzhandelsausgaben werden bereits online getätigt (7,2 Milliarden Euro), was einem Ausgabenwachstum von 6 Prozent gegenüber der Vorjahresperiode entspricht. Aber: Mittlerweile kaufen 57 Prozent der Konsumenten bei ausländischen Online-Händlern ein, die Loyalität zu heimischen Anbietern nimmt weiter ab. Zurückgegangen sind auch die Ausgaben im klassischen Versandhandel, das Minus beträgt 12 Prozent oder 100 Millionen Euro.

Smartphone-Shopping & Voice Commerce auf dem Vormarsch Die Dynamik beim Online-Shopping wird noch übertroffen vom Boom beim Smartphone-Shopping. Ein Viertel der Österreich kauft im Internet bereits via Smartphone ein, die Ausgaben liegen aktuell bei 640 Millionen Euro. Der Megatrend Voice Commerce steht hierzulande noch am Anfang. Aber: Immerhin 3 Prozent bzw. 200.000 Österreicher nutzen bereits internetbasierte persönliche Assistenten wie Amazon Echo oder Google Home, 0,2 Prozent haben damit auch schon eingekauft.

+100.000 = 2%

5,0 Mio. Distanzhandelskäufer = 67% der Österreicher (ab 15 J) ONLINE-SHOPPING • Internet-Einzelhandel • Internet via Smartphone

11 % 7,9 Mrd. Euro Ausgaben

beim Einkaufen im In- & Ausland

+400 Mio Euro =6%

+200.000 = 5%

4,3 Mio. Online-Shopper = 57% der Österreicher (ab 15 J)

10% 7,2 Mrd.

Euro Ausgaben beim Einkaufen im In- & Ausland

SMARTPHONE-SHOPPING • Internet via Smartphone

+300.000 = 20%

1,8 Mio. Smartphone-Shopper = 24% der Österreicher (ab 15 J)

+110 Mio Euro =20%

640 Mio.

Euro Ausgaben beim Einkaufen im In- & Ausland

von gesamten, einzelhandeslrelevanten Konsumausgaben

+300 Mio Euro =4%

von gesamten, einzelhandeslrelevanten Konsumausgaben

EINKAUF IM DISTANZHANDEL • Versandhandel • Internet-Einzelhandel • Internet via Smartphone

von gesamten, einzelhandeslrelevanten Konsumausgaben

E-Commerce-Studie Österreich 2018 | Konsumentenverhalten im Distanzhandel

Winter 2018

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ImFokus

Der letzte Rettungsanker Outlet-Center. Stark umstritten, aber weiterhin ein Wachstumsmarkt. Autor: Andreas Altstädter

Die Zahl der Outlet-Center steigt in Europa ungebrochen weiter. In den vergangenen 12 Monaten wuchs die Zahl der in Betrieb befindlichen Center um 4 auf nun 175 Standorte und die Outlet-Verkaufsfläche erhöhte sich um knapp 100.000 Quadratmeter, was in etwa der Größe von neun Fußballfeldern entspricht, so die Ergebnisse einer aktuellen Marktstudie des Wiesbadener Forschungsinstitut ecostra. Das stärkste Outlet-Wachstum vollzog sich in diesem Zeitraum in Frankreich und Italien, aber auch in Spanien und der Tschechischen Republik waren verschiedene Neueröffnungen zu verzeichnen. Diese Entwicklung wird sich nach Einschätzung der Marktforscher auch in den nächsten Jahren fortsetzen.

Volle Projektpipeline Nach wie vor ist in den Ländern Europas die Pipeline mit Standort- und Erweiterungspla-

Münster zeigen, ob die Planung des OutletBetreibers Neinver im westfälischen Werl fortgesetzt werden kann. Deutlich weiter ist diesbezüglich der Marktführer McArthurGlen mit der beabsichtigten Erweiterung des Centers in Ochtrup und der Errichtung eines neuen Centers in Remscheid (beide Nordrhein-Westfalen). Allerdings sieht sich McArthurGlen an beiden Standorten ebenfalls noch mit Klagen von Nachbargemeinden konfrontiert. Dagegen hat die Landesregierung von Mecklenburg-Vorpommern Ende 2017 die Outlet-Planung in Wittenburg (östlich von Hamburg) positiv beschieden. Gebaut wird dagegen bereits im bayerischen Selb. Ausgehend von dem Areal einer ehemaligen Porzellanfabrik wird hier ein modernes Outlet-Konzept realisiert, das in mehreren Bauabschnitten sich bis in die Innenstadt von Selb ausdehnt und mit dieser verkoppelt werden soll. Die Fertigstellung des ersten

nungen gut gefüllt. Dies trifft neben Deutschland neuerdings auch auf einen nationalen Markt zu, welcher lange Zeit als gesättigt galt: das Vereinigte Königreich. Auf der britischen Insel findet sich mit aktuell 35 Centern die höchste Standortdichte der Outlet-Center in Europa. An sieben weiteren Standorten laufen derzeit Planungen zur Realisierung neuer Fabrikverkaufszentren. Damit ist der britische Markt offensichtlich wieder etwas stärker in den Blick der Outlet-Entwickler und -Investoren gerückt.

Zielmarkt Deutschland Der eigentliche Zielmarkt ist jedoch nach wie vor Deutschland. Hier zählen die Marktforscher derzeit zehn Standortplanungen, wobei aber viele noch in einem Genehmigungsverfahren mit meist unsicherem Ausgang stecken. So wird sich Ende des Jahres mit dem Beschluss des Oberverwaltungsgerichts

Selected Hotel Transactions / Austria 2016 PLATZ 1

LAND

ANZAHL DER STANDORTE

GESAMTE VERKAUFSFLÄCHE IN m2

VERKAUFSFLÄCHE IN m2 PRO CENTER

VERKAUFSFLÄCHE IN m2 PRO 1.000 EINWOHNER

ANZAHL DER GEPLANTEN STANDORTE

526.305

15.035

8,6



Italien

540.120

21.605

9,0



Frankreich

359.335

14.970

5,7



Spanien

241.040

14.180

5,2



Deutschland

215.050

15.360

2,6



Polen

201.500

15.500

5,3



Russland

106.050

21.210

1,0



Portugal

88.550

17.710

8,3



Schweiz

77.500

15.500

10,1



Griechenland

58.400

14.600

5,2



Österreich

74.000

24.665

8,8



Quelle: ecostra-Grundlagenforschung, Stand: Juni 2018

166

TREND

ImmoFokus

Bauabschnitts ist für Herbst 2019 vorgesehen. Deutschland ist aber auch jenes Land, in dem erstmals leerstehende Ladenflächen in einer historischen Innenstadt mit einem einheitlichen Outlet-Konzept wiederbelebt wurden. 2014 eröffnete das City Outlet in Bad Münstereifel (südlich von Bonn) unter großem nationalen und internationalen Interesse. „Viele Städte und Gemeinden sind in ihren Altstädten mit einer grassierenden Leerstandsproblematik konfrontiert. Kleine Flächen mit oft ungeeigneten Zuschnitten finden selbst bei günstigsten Mietpreisen keine Nachfrager mehr. Da ist ein OutletKonzept häufig der letzte Rettungsanker“, erläutert der ecostra-Geschäftsführer Joachim Will. Die Liste der Gemeinden, welche einen solchen Anlauf unternommen haben ist lang und reicht von den mittelfränkischen Städten Feuchtwangen, Dinkelsbühl und Öttingen über Zwiesel und Gerolzhofen (alle Bayern), Kirchheimbolanden (Rheinland-Pfalz), Usingen und Rotenburg an der Fulda (beide Hessen) bis nach Emmerich am Rhein und Rietberg (beide Nordrhein-Westfalen). Auch im österreichischen Reutte (Tirol), im italienischen Biella (Piemont) und im niederländischen Hulst (Zeeland) wurde versucht, das Konzept von Bad Münstereifel zu kopieren. Alle diese Versuche sind soweit gescheitert. Die Gründe waren meist fehlende Investoren oder eine mangelnde Flächennachfrage. In Rietberg standen Investoren bereit und

TOP 10 DER OUTLET-CENTER-BETREIBER IN EUROPA 2018 17,8% r rthu McAn Gle Designer Outlets

9,9%

7,0%

5,0% 4,9%

Insgesamt 66 sonstige Betreiber 38,8%

Value Retail REALM

4,2% 4,1% 3,5% 3,1% 1,7% Quelle: ecostra Stand: Juni 2018

auch Markenhersteller waren in ausreichender Zahl an einer Anmietung interessiert; dieses Projekt wurde im Mai 2018 aber durch

einen Bürgerentscheid gestoppt. Damit befindet sich aktuell kein weiteres solches City Outlet-Konzept in der Umsetzung. n

TRANSAKTIONSVOLUMEN BEI OUTLET-CENTERN IN EUROPA VON 2002 - 2017

(ANGABEN IN MIO.€) 1.794

1800

Transaktionsvolumen in Mio.€

1600 1400 966

1200 1000

852

800

700 557

600 400 200

732

228 40

153

280

272 182

158 23

0 2002

2003

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Quelle: ecostra Grundlagenforschung; Stand: 31. Dezember 2017

Winter 2018

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Events & Awards

Early Bird Frühstück

Events & Awards

Der frühe Vogel fängt den Wurm Exporeal. Es ist schon eine liebgewonnene Tradition geworden. Das Early-Bird-Frühstück von Raiffeisen Bank International und ImmoFokus.

Auch in diesem Jahr haben einander im König Ludwig, gleich vis á vis des Messegeländes, wieder Vertreter verschiedenster Unternehmen „Guten Morgen“ gesagt. Im Münchner Restaurant König Ludwig begrüßten Michael Weitersberger (Raiffeisen Bank International AG), Christian Call und Michael Neubauer die Teilnehmer zum gemeinsamen kulinarischen Start in den Tag. Die Unterhaltungen drehten sich dabei um die ewigen Themen „Immobilienzyklus“ – Sind wir schon am Ende angelangt? – und „Nachfrage“ – Wo gibt es die besten Projekte zu bestaunen oder gar zu kaufen? Alle berichteten von einer euphorischen Stimmung. Bekannte, aber auch neue Gesichter konnten zwischen Herzhaftem und Süßem gesichtet werden. Unter anderem stärkten sich neben ImmoFokus-Chefredakteur Michael Neubauer und Verlagsleiter Christian Call, Eva Aschauer (Raiffeisen Bank International AG), Sandra Bauernfeind (EHL Immobilien), Gerald Beck (Strauß & Partner), Frank Brün (Phorus), Daniela Witt-Dörring (Weber & CO.), Thomas Belina (Colliers International), Thomas Malloth, Gernot Schöbitz (KONE), Dietmar Reindl (Immofinanz), Andreas Sauer und Gernot Ressler (EY), Stefan Wernhart (EHL Immobilien), Andreas Deutsch (Raiffeisen Bank International), Stefan Sadleder (APCOA), Wolfgang Scheibenpflu (Flughafen Wien AG) und Florian Rode (HNP Architects). n

enjoy your day

Events & Awards

GBB-Awards 9. Green & Blue Building Conference. Bonsai Pfefferbäume gingen an joulie und mineroom Leoben. Autor: Andreas Altstädter

Am 14. November 2018 hat die Ghezzo GmbH in Kooperation mit Drees & Sommer zum siebten Mal die GBB-Awards an Projekte und Produkte aus dem Immobilienbereich vergeben, die einen speziellen Fokus auf Nachhaltigkeit legen. Eine hochkarätige Jury hat unter einer Vielzahl an Einreichungen die Gewinner ermittelt. In der Kategorie „Projekte“ wurden aap.architekten ausgezeichnet für das Projekt mineroom Leoben. mineroom Leoben ist ein hoch energieeffizientes Gebäude und wurde unter Verwendung von ökologischen Baustoffen errichtet. In der Kategorie „Produkte“ ging der Award an die EVN für joulie, ein Photovoltaik-Komplettsystem, das Kunden die größtmögliche Energieunabhängigkeit bietet. Vergeben wurden die GBB-Awards im Rahmen der 9. GBB Green & Blue Building Conference am 14. November. Bei der Konferenz trafen einander 160 Immobilienmanager, um über alle Aspekte der Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft zu diskutieren. Veranstalter Alexander Ghezzo freut sich über den starken Zulauf zur GBB: „Nach und nach verändert sich

170

ImmoFokus

das Verständnis von Unternehmenserfolg. Der Beitrag zum allgemeinen Wohl und zur ökologischen Gesundheit zählt genauso wie Umsatz und Gewinn. Die GBB-Conference und der GBB-Award sind Teil dieser Entwicklung.“ Die hochkarätige Jury unter der Leitung von Marc Guido Höhne (Drees & Sommer) bestand aus Philipp Kaufmann (GNK Media House), Gunther Maier (WU Wien) und Christian Polzer (FH Campus Wien). Sie hat die Einreichungen nach Innovationskraft, gesellschaftlichem und sozialem Engagement sowie ökologischem Wirkungsgrad bewertet. Höhne ist sich der schwierigen Aufgabe der Jury bewusst. „Ich durfte mir zum zweiten Mal in Folge als Juryvorsitz die eingereic hten Produkte und Projekte sehr genau anschauen, natürlich auch mit der Brille des ‚the blue way‘ von Drees & Sommer. Der ökologische, ökonomische und innovative Charakter spiegelt sich in den Preisträgern wider.“

Traditionell werden bei den GBB-Awards keine Statuetten oder Pokale verliehen, sondern die Gewinner bekommen einen edlen Bonsai Pfefferbaum, der extra für diesen Zweck vom Bonsaimuseum in Seeboden gepflanzt wird. Dies soll die Verantwortung in der Immobilienwirtschaft symbolisieren, denn Verantwortung übernimmt der Preisträger für seinen lebenden Preis. Der ist nicht nur schön, sondern auch nützlich: Die Blätter des Baumes sind gleichzeitig raffinierte Gewürze. Und die Töpfe stammen aus liebevoller Handarbeit des Ghezzo-Teams und dem Jury-Vorsitzenden Marc Guido Höhne. Preisträger in der Kategorie „Projekte“ sind aap.architekten mit dem Projekt mineroom Leoben. Das Projekt besticht insbesondere durch seine hohen Umsetzungsstandards in Bezug auf Energieeffizienz, städtebauliche Einbindung sowie Verwendung von ökologischen Baumaterialien und bietet internationalen Studenten komfortablen Wohnraum. Das Gebäude ist zum größten Teil in Holzbauweise errichtet. Viel Wert wurde auf die Gestaltung von sozialen Räumen gelegt. So gibt

GBB AWARD ÜBERGABE

Martin Holper, Andrea Edelmann, Jörg Sollfelner und Katrin Schretzmayer (alle EVN)

Alexander Ghezzo, Martina Feirer und Alexandra Frankel von aap.architekten, Günther Jedliczka (OeAD-Wohnraumverwaltung) und Marc Guido Höhne (Drees & Sommer).

es einen Musikübungsraum, einen Waschsalon und mit der großzügigen Eingangshalle eine Art erweitertes Wohnzimmer. Juryvorsitzender Marc Guido Höhne begründet die Entscheidung der Jury: „Besonders in der Rubrik ‚Soziokulturelle Qualität‘ konnte dieses Projekt überzeugen.“ Martina Feirer, aap.architekten zum BauTecFokus: „Die Tatsache, dass sich alle Beteiligten auf Augenhöhe begegneten und alle nur auf das Erreichen eines Zieles fokussiert waren, nämlich das Gebäude in bestmöglicher Qualität zum vorgegebenen Zeitpunkt fertigzustellen, ermöglichte eine nahezu reibungslose Abwicklung des Projektes und ein in der Baubranche leider selten gewordenes partnerschaftliches Arbeiten.“

Fotos: Milagros Martinez-Flener (Milifotos)

In der Kategorie „Produkte/Services“ konnte die EVN den GBB-Award für sich ergattern. Das Produkt joulie ist ein Photovoltaik-Komplettsystem, das u.a. das den bisher nur für Großkunden zugänglichen ganzheitlichen Service aus einer Hand von der Beratung bis zur abschließenden Umsetzung auch Haushaltskunden zugänglich macht. Jörg Sollfelner, EVN: „Je nach persönlicher Situation und Vorliebe gibt es unterschiedliche Wege, den eigenen Sonnenstrom zu nutzen. Deshalb bietet joulie dazu auch vielfältige Möglichkeiten. Nach eigenen Wünschen können Sie ganz einfach und schnell Ihr individuelles Photovoltaik-Komplettsystem kombinieren. Je mehr Sonnenstrom Sie selber nutzen, desto wirtschaftlicher arbeitet Ihre Anlage.“ „Die EVN hat mit joulie ein innovatives Produkt mit ökologischer Breitenwirkung geschaffen. Das hat uns überzeugt,“ so Höhne in der Laudatio für dieses Projekt. Die Auszeichnungen in der Kategorie Produkt gingen an Kallco und Strabag Property and Facility Services.

Kallco überzeugte die Jury mit dem KlimaLoop: Dabei geht es um die Wärme- und Kältebereitstellung mit Hilfe eines Erdsondenfeldes, das mit saisonaler Speicherung im Winter Heizwärme an die Wärmepumpe abgibt und im Sommer Kühlwärme im „Freecooling“ aufnimmt. Die Innovation ermöglicht einen einzigartigen Funktionszyklus im großvolumigen Wohnbau zu kostengünstigen Konditionen und führt zu einer signifikanten Reduktion der Betriebsund Wartungskosten. „Als verantwortungsvoller und innovativer Bauträger strebt Kallco den Einsatz von alternativen Ergiekonzepten zur Verringerung des Ressourcenverbrauchs an. Unter diesem Aspekt soll KlimaLoop weiterentwickelt werden, um großvolumigen Wohnbau letztlich gänzlich ohne fossile Energieträger versorgen zu können“, erklärt dazu Stefan Eisinger-Sewald, Kallco.

jektentwicklung und Megatabs architekten ZT über Auszeichungen freuen. IC Projektentwicklung mit Studio Zwei – Micro Apartments mit begrünter Fassade und nachhaltiger Energieversorgung. Am Standort wird mittels erneuerbarer Energiequellen grüne Energie gewonnen – aus dem Grundwasser über Grundwasserbrunnen, Erdwärme über Erdwärmesonden, sowie aus Abwasser und Abwärme der einzelnen Gebäude im Quartier. Zusätzlich sorgen Photovoltaikanlagen dafür, dass der Strombedarf für den Betrieb der Energiegewinnungsanlagen gedeckt wird. Megatabs architekten ZT mit dem BORG Oberndorf bei Salzburg: Das Schulgebäude geht mit dem nahen Rathaus eine Energiesymbiose ein und die aus diesen Systemen gewonnene Energie wird in Pufferspeichern mit einem Fassungsvermögen von 12.000 Liter zwischengespeichert und kann bedarfsorientiert ausgegeben werden. Bauteilaktivierung, Lüftungsanlagen mit hoch effizienten Wärmetauschern und weitere technische Einrichtungen sorgen für die optimale Nutzung der vorhandenen Energie zu Heiz- und auch Kühlzwecken. „Die räumliche Nähe der beiden Projekte zueinander und die zeitgleiche Errichtung boten eine einmalige Chance, Synergiepotentiale in Hinblick auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz optimal zu nutzen“, so Daniel Hora, Megatabs architekten bei der Preisübergabe. n

Strabag Property and Facility Services punktete mit LED-Retrofit Modulen. Beim „Refreshing” bzw. „Regenerationsumbau“ von dm-Filialen in ganz Europa entwickelte und setzt die Strabag PFS das LED-Retrofit Modul ein, sodass kosteneffizient und gebäudeschonend der Technologiewechsel von konventionellen Halogen-Metalldampf-Strahlern auf LED vollzogen werden kann. Stefan Babsch, Strabag PFS: „Das nachhaltige und energieeffiziente Managen von Gebäuden bekommt einen immer höheren Stellenwert. Hier werden von uns bedarfsgerechte Optimierungsmaßnahmen ergriffen, um den Kunden die höchstmögliche Effizienz zu garantieren.“ Bereits ca. 9.000 Save the Date: Strahler wurden so Save the Date: Am 12. November 2019 werden die schnell und ressourcenGBB-Awards erneut vergeben. schonend gewechselt. In der Kategorie „Projekt" Weitere Infos: www.gbb-award.at konnten sich die IC Pro-

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Rubrik

Der Menschen steht im Mittelpunkt Wissensaustausch. Volles Haus auch am vierten Facility Management-Day „Mehrwerte schaffen. Menschen begeistern.“ In Anlehnung an die letztjährige Konferenz beschäftigte sich der FM-Day 2018 mit den Megatrends, die nach wie vor unser Leben aber auch Facility Management maßgeblich beeinflussen und prägen. Autor: Andreas Altstädter

nter dem Motto „Menschen begeistern. Mehrwerte schaffen“, folgten rund 300 Teilnehmer der Einladung ins Park Hyatt Vienna, um an der diesjährigen Tageskonferenz, dem bereits vierten FM-Day, mit Innovation und Wissen teilzunehmen. „In Anlehnung an die letztjährige Konferenz beschäftigt sich der FM-Day 2018 der FMA und IFMA Austria mit den Megatrends, die nach wie vor sowohl unser Privat- als auch unser Berufsleben maßgeblich beeinflussen und prägen. Wir stellen den Men-

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ImmoFokus

schen einmal mehr in das Zentrum des Geschehens, zeigen erfolgreiche Kollaborationen auf und behalten die rasanten Entwicklungen der Digitalisierung im Auge“, so FMA Vorstandsvorsitzende Doris Bele. Auch die diesjährigen hochkarätigen, nationalen und internationalen Referenten gaben neben topaktuellen FM-Themen Einblicke in branchenfremde Bereiche. Neben den ständigen Aufgaben des Tagesgeschäftes wurden vor allem die Themen Digitalisierung,

Kollaborationen und neue Arbeitswelten beleuchtet. Das diesjährige Motto zog sich wie ein roter Faden durch den Konferenztag. Einmal mehr wurde klar, dass sich die Anforderungen an Unternehmen und deren Mitarbeiter weiterhin stark wandeln werden. Trotz alledem muss der Mensch im Mittelpunkt bleiben. „Die aktuellen Megatrends beeinflussen mehr denn je das Facility Management, bieten jedoch auch die Chance, die FM-Branche

Events & Awards

auf das nächste Level zu bringen“, bringt es Manuel Radauer, IFMA Austria President auf den Punkt. „Klar erkennbar ist in diesem Zusammenhang ein deutlicher Perspektivenwechsel von FM als Leistungserbringer hin zur strategischen Management-Disziplin, in der der Mensch und die Mitarbeiter immer stärker in den Fokus des Geschehens rücken.“ Eröffnungs-Keynote-Speaker Heimo Scheuch, CEO der Wienerberger AG gab gleich zu Beginn zu bedenken, dass man in einer Zeit der zunehmenden Digitalisierung und Automatisierung eines nicht vergessen darf, nämlich den Menschen. Erfolg, Wachstum und Innovation bekommt man nur, wenn man Menschen begeistert. „Um fit für die Zukunft zu bleiben, gilt es für Unternehmen sich zu transformieren und neu zu positionieren. Bei dieser Reise genügt es nicht, Menschen mitzunehmen, sondern man muss sie begeistern.

Fortsetzung folgt:

Heuer fand erstmals am Vortag des FM-Days eine Enquete unter dem Titel „Human Resources meets Facility Management“ statt. 14 HR-Manager namhafter Unternehmen stellten sich im Rahmen eines Workshops unter anderem folgende Fragen: Welche Mehrwerte schaffen neue Arbeitswelten bzw. welchen Beitrag zum Erfolg eines Unternehmens leisten sie? Mehr Leistung, Effizienz und Produktivität, stärkere Zugehörigkeit und Identifikation, wenn es um Employer Branding geht – ein Beitrag zur individuellen Verwirklichung und Begeisterung? Wo steht der Mensch bei all diesen Entwicklungen? Die Ergebnisse des Workshops wurden direkt am FM-Day präsentiert. n

Fotos: FMDays Jana Madzigon

FM-Day 2019 am 25. September im Park Hyatt Vienna.

Johanna Rachinger, Generaldirektorin der Österreichischen Nationalbibliothek, verwies in ihrem Interview mit Gerald Groß auf die zentrale Verantwortung der Bibliothek zur nachhaltigen Bewahrung unseres Wissens für spätere Generationen. Eine der zurzeit größten Herausforderungen sieht Rachinger in der Digitalisierung der umfangreichen Sammlungen an analogen Medien, um sie auf diese Weise möglichst vielen Menschen auf einfachste Art zugänglich zu machen. Der Trend unserer Zeit zeigt, dass Informationen, die im Netz nicht präsent sind, schon heute nicht mehr wahrgenommen werden.

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60 Jahre ENGINDENIZ

****** 03. OKT.

„60 Jahre Tradition – neue Location, neuer Look“. ENGINDENIZ feiert Firmenjubiläum und Einweihung der neuen Kanzleiräumlichkeiten. Gefeiert wurde, wie es sich für eine Wiener Traditionskanzle gehört, mit einem Wiener Fest“. Die mehr als 200 Gäste konnten sich bei einem original „Wiener Würstelstand“ stärken, dazu gab es Ottakringer Bier und Himbeerkracherl, als Nachspeise Marillenknödel und Mannerschnitten. Unter den Mitfeiernden gesichtet: Bob Martens, Georg Flödl und Anton Holzapfel (beide ÖVI), Sandra Bauernfeind (EHL Wohnen), Thomas Erdmann (UNIQA Real Estate), Thomas Gell (Vienna Estate), Thomas Malloth, Veit Schalle, Marco Handschmann (UNIQA), Claus Schmidt (3SI), Walter Karger (Ankerbrot) und Maximilian Kneussl (CROWND).

FIABCI Prix d´Excellence Austria

****** 18. OKT.

230 Gäste aus Immobilienbranche und Wirtschaft nahmen an der feierlichen Preisverleihung im Rahmen eines eleganten Galadinners teil: Assen Makedonov, Weltpräsident der FIABCI und sein Generalsekretär Narek Arakelyan aus Paris, Past-Präsident Kirkor Ajderhanyan, aus der Schweiz FIABCI-Präsident Thomas Henle, KR Brigitte Jank als Schirmherrin, Michael Pisecky, Georg Flödl, Alfons Metzger, Christiane Wenckheim, Christian Domany,Wolf-Dietrich Schneeweiss, Alexander Grigkar uvm. Von Seiten der Sponsoren waren Stefan Dörfler und Reinhard Aumann (Erste Bank), Roland Schmid (IMMOUnited), Simon Vestner (Vestner Aufzüge), Sandra Bauer (PORR AG), Daniel Dworak (willhaben) und Otto Wurzinger (Generali Versicherung AG) vertreten. https://www.flickr.com/photos/121352542@N02/sets/72157699355750782/ Die Gewinner des ersten FIABCI Prix dÉxcellence Austria stehen fest: Im Rahmen einer spannenden Gala in der Grand Hall am Erste Campus in Wien wurden am 18. Oktober 2018 fünf herausragende österreichische Immobilienprojekte mit einer Trophäe ausgezeichnet: C&P Immobilien AG – Headquarter, 8055 Graz (Kategorie Büro), Hotel Schani Wien, 1100 Wien (Kategorie Hotel), PopUp dorms Seestadt/Wien, 1220 Wien (Kategorie Wohnen/Neubau), HAVIENNE appartements au bord, 1190 Wien (Kategorie Altbau) und das Sammlungs- und Forschungszentrum der Tiroler Landesmuseen, 6060 Hall (Kategorie Spezialimmobilien). „Wir freuen uns, dass der FIABCI Prix dÉxcellence Austria 2018 mit fast 50 eingereichten Projekten gleich vom Start weg von der Branche so gut angenommen wurde. Die vielen tollen Projekte zeigen, dass neben Innovationsbereitschaft und Qualitätsbewusstsein auch der gesellschaftliche Nutzen einer Immobilie nunmehr verstärkt in den Fokus der Öffentlichkeit rückt“, so FIABCI-Austria Präsident Eugen Otto. Die fünf Sieger des ersten FIABCI Prix dÉxcellence Austria nehmen nun auch am internationalen FIABCI World Prix d‘Excellence teil, der am Dienstag, 28. Mai 2019 in Moskau verliehen wird. Dieser Preis, vom Wall Street Journal einmal als der „Oscar of the property world“ bezeichnet, wird bereits seit mehr als 25 Jahren vergeben. Seit einigen Jahren haben auch Landesverbände wie Deutschland, Ungarn, USA, Russland, Malaysien einen nationalen Preis ausgelobt.

#TheReal100

****** 03. OKT. Die Immo-Branche trifft sich bei Friedrich Csörgits Immobilien-Event im Looshaus. Der Querdenker des Abends war Ciro de Luca. Ciro de Luca gab den Immobilien-Experten wertvolle Tipps für eine bewusste Körpersprache mit. De Luca führte deutlich vor Augen, dass Sehen der wesentlich stärkere Sinn ist als Hören: „Wir sind sehr stark optisch orientiert und von archaischen Mustern dominiert.“ Beim Querdenken gesichtet: Frank Brün (phorus Management), Richard Buxbaum (Otto Immobilien), Peter De Leeuw (Flughafen Wien), Ernst Eichinger (BIG), Christian Friesenbichler (RE/MAX), Margret Funk (Immobilien Funk), Anita Körbler (docu tools), Martin Lenikus (Lenikus), Herwig Peham (EHL Immobilien), Elisabeth Rist (Lagerfux Storage), Horst Schwarzenberg (JP Immobilien), Manfred Ton und Peter Vcelouch (CHSH Cerha Hempel Spiegelfeld).

willhaben Immobilien-Frühstück

****** 31. OKT. Das Immobilien-Team von willhaben lud Experten der österreichischen Immobilienbranche zum gemeinsamen Frühstück in den Reitersaal der Österreichischen Kontrollbank. Den Auftakt zum regen Austausch bei Kaffee, Croissants und vielen weiteren Köstlichkeiten machte dieses Mal der Kreativitäts- und Kommunikationsexperte Bernhard Wolff. In einem besonders kurzweiligen Impulsvortrag nahm er sein Publikum mit auf eine Reise zurück zum Ursprung einer Idee – denn diese macht schließlich den Erfolg. Unter den Gästen: Karl Fichtinger (Immo-Contract), Friedrich Csörgits (APROM Immobilien), Daniel Deutsch (Immorohr Immobilien), Martina Denich-Kobula (Denich Real), Peter Führer (Hübl & Partner), Ines Guelmami (STADTQUARTIER Home), Sascha Haimovici (ivv Immobilien), Helga & Otto Kauf (FLAIR Bauträger), Franz Lukele (Generali Real Estate), Ferdinand Lechner (aicons) und Silvia Wustinger Renezeder (6B47 Austria).

DBH - Drinks Before Home

****** 08. NOV.

Einmal im Quartal treffen einander Weinliebhaber & Immobilien-Profis auf Initiative von Martin Sabelko (WarburgHIH) und ACROSS Herausgeber Winzer Reinhard Winiwarter im BENE-Schauraum in der Neutorgasse zum einem hochkarätigen Netzwerktreffen. Diesmal mit dabei: Michaela Unteregger (Kommunikation Unteregger), Daniela WittDörring (Weber & Co.), Elfriede Kraft (6B47 Real Estate Investors AG), Anton Bondi de Antoni (Bondi ImmobilienConsulting), Alexander Wlasto (EY), Michael Zöchling (SIGNA REM Transactions), Karl Derfler und Herbert Logar (ADEQAT), August Schuschnigg (Schuschnigg Real Estate), Andreas Millonig (Roland Schmid Group), Stefan Forsbach (KiK Textilien und Non-Food), Elke Whelan (Cobalt Recruitment), Vincent Vallois (onlinerealassets.com).

EHL‘s traditioneller Ganslschmaus

******

06. NOV.

Wie in den vergangenen Jahren lud EHL-Chef Michael Ehlmaier die heimische Immobilienelite zum Ganslessen ins Plachutta - Gasthaus zur Oper und mehr als 400 Gäste ließen sich dieses Event nicht entgehen. Zu bereden gab es angesichts der hervorragenden Entwicklung am heimischen Immobilienmarkt genug und so wurde bis spätabends in entspannter Atmosphäre gemeinsam gefeiert. Das Martinigansl genossen gemeinsam mit dem EHL-Führungsteam Michael Ehlmaier, Sandra Bauernfeind und Franz Pöltl unter vielen anderen: Dietmar Reindl, IMMOFINANZ, Ernst Vejdovszky, S-Immo AG, Investoren Rudolf Fries, Klemens Hallmann, Gernot Essl (Vorstand Palmers AG), Markus Schafferer (Pema), Martin Lenikus, Jamal Al-Wazzan, Helmut Seitz, Roland Schmid, IMMOunited GmbH, Michael Mitterdorfer, Amisola, David Moese, Henderson TIIA, Erwin Krause, BETHA Zwerenz & Krause GmbH, Louis Obrowsky, Semper Constantia, Immobilienmanager Michael Wurzinger, Manfred Wiltschnigg (GalCap Europe), Andreas Gratzl (6B47), Andreas Rosenberger (Immovate), Axel Schumacher (SI NA Financial Services), Markus Kuttner (CA Immobilien Anlagen AG), Rechtsanwälte Vitus Eckert (AR Vonovia) Michael Lagler, Bernd Oswald (AR-Vorsitzender Novomatic), Architekten Heinz Neumann, Christian Heiss, Andreas Gerner und Matthias Raiger (Gerner und Partner), Bauträger Anton Kammerstätter (Consulting Company), Michael Schmid (3SI Immogroup), Hans Jörg Ulreich, Michael Seeberger, (Project PI Real Estate), Clemens Rauhs (LIV), Dl Gerald Beck, UBM Development, Anton Holzapfel, ÖVI, Peter Ulm und Sebastian Nitsch, Vorstände 6B47, Johannes Karner, ÖBB Immobilien, Karl Maria Pfeffer, Raiffeisen Property Management, Wolfgang Scheibenpflug, Flughafen Wien, UNIQA-Manager Thomas Erdmann, Erwin Groß und Johannes Mayr, GFs Strabag Real Estate GmbH, Michael Pech, Vorstand ÖSW, Hermann Klein, GF IG Immobilien, Sigrid Oblak, GF Wien Holding

Business Breakfast der STRABAG Real Estate

****** 13. NOV.

Nach einer kurzen Einleitung und Begrüßung durch die beiden Geschäftsführer Erwin Größ und Johannes Mayr referierte der international anerkannte Wirtschaftsphilosoph Anders Indset zum Thema „Wild Knowledge“ in einer sehr inspirierenden und emotionalen Keynote. Dem Ruf der Einladung folgten heimische Top-Managerinnen und Manager sowie Immobilien-VIPs wie Sigrid Oblak (Wien Holding), Gerhard Dreyer (Bank Austria Real Invest), Michael Pech (OESW), Ernst Vejdovszky und Friedrich Wachernig (beide S Immo AG), Anton Bondi de Antoni (Bondi Immobilien), Sandra Bauernfeind (EHL), Elisabeth Binder und Marion Weinberger-Fritz (beide Raiffeisen Vorsorge Wohnungen), Stefan Brezovich (ÖRAG), Richard Buxbaum (OTTO Immobilien) sowie die Architektinnen Katharina Bayer und Mona Nad (einszueins Architektur)

CBRE-Thanksgiving

****** 29. NOV.

Andreas Ridder, Managing Director CBRE Österreich & CEE, und sein Team luden Kunden, Partner und Freunde ein, um den traditionellen Truthahn bei guten Weinen und noch besseren Gesprächen im Park Hyatt Wien zu verspeisen. Unter den Gästen: Jamal Al Wazzan, Thomas G. Winkler (UBM Development), David Moese (TH Real Estate), Markus Kuttner (CA Immobilien), Michael Mitterdorfer (Amisola Immobilien), Sigrid Oblak (Wien Holding), Karin Schmidt-Mitscher (Erste Group), Alisa Kapic (Regus), Gerald Grüll (Immofinanz) u.v.m..

Pogusch

****** 15. NOV. Bereits das fünfte Mal in Folge traf sich heuer die heimische Immobilienbranche zum Martiniganslessen am Pogusch. Immobilienexperten aus dem ganzen Land folgten am 15. November der begehrten Einladung der Länderrealitäten Hammerl Gruppe und genossen mit den Gastgebern Stefan Schönhofer und Alexandra Schönhofer-Hammerl, einen stimmungsvollen Abend im Steirereck. Zu den Gästen zählten Fachgruppenobmann Gerald Gollenz, Karl Haring (Haring Group), Markus Gössl und Karin Puschnegg (Venta Real Estate), Thomas Belina und Dietmar Steger (Colliers International), Markus Lampesberger (Immola), Gudrun Schulz-Stanzer und Fritz Möstl (Deloitte).Günter Krainer (Raiffeisen), Gernot Deutsch (Heiltherme Bad Waltersdorf) - Aloisia Fürpass mit Johannes Fürpass (Terra-Mix Bodenstabilisierung) und Alexandra und Alexander Kindermann (Kindermann Bad & Heiztechnik). Wolfgang und Martina Nusshold (Pluto Vermögensverwaltung)

R.E.C. Volume Eleven

****** 29. NOV. ÖVI Young Professionals & ÖVI Immobilienakademie luden zum R.E.C. Volume Eleven in den Volksgarten und die Branche feierte bis tief in den Morgen. Beim Abtanzen in der Säulenhalle gesichtet: Thilo Börner (Die Hausmaus), Michael Buchmeier (ÖRAG), Richard Buxbaum (Otto Immobilien), Daniel Deutsch (IMMOROHR Immobilien), Anton Holzapfel (ÖVI), Anita Körbler (docu tools), Andreas Millonig (IMMOunited), Reinhard Prüfert (ÖRAG) Thomas Rohr (IMMOROHR Immobilien), Herwig Schöbitz (KONE), August Schuschnigg (UNIQA Real Estate), Michael Zöchling (SIGNA).

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r e d n i e i S n e s e L : e b a g s u A n e t s h c nä erung op Immobilienfinanzi

wickeln. timal planen und ab

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Medieneigentümer GNK Media House GmbH Breitwiesergutstraße 10 A-4020 Linz Tel. +43.1.813 03 46-0 office@media-house.at www.media-house.at Redaktionsanschrift Handelskai 94-96 A-1200 Wien Geschäftsführer Philipp Kaufmann & Michael Neubauer Chefredaktion

Michael Neubauer Artdirector Jelio Anton Stefanov Grafik & Layout Jelio Anton Stefanov, Johanna Hinterdorfer, Annalena Hofinger & Lukas Brunmayr Lektorat Amelie Miller

ärz 2019 M : IN M R E T S G N U ERSCHEIN

Aktuell informiert auf: www.immo-fokus.at

Autoren dieser Ausgabe Andreas Altstädter, Angelika Fleischl, Patrick Baldia, Philipp Kaufmann, Reinhard Krémer sowie die Kommentatoren. Anzeigen Christian Call Photos wenn nicht anders angegeben: GNK Media House / Katharina Schiffl, GNK Media House / Michael Hetzmannseder Druck Ferdinand Berger & Söhne GmbH DER IMMOFOKUS WENDET SICH IM SINNE DER GLEICHSTELLUNG GLEICHERMASSEN AN FRAUEN UND MÄNNER. AUS GRÜNDEN DER ÜBERSICHTLICHKEIT UND VERSTÄNDLICHKEIT KANN ES BEI DEN BEITRÄGEN VORKOMMEN, DASS NUR DIE MASKULINE ANSPRECHFORM VERWENDET WIRD. ImmoFokus ist Mitglied bei:

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Immobilie im Fokus

„Size does matter“ Hightech-Logistik nachhaltig verpackt. Holz ist seit tausenden Jahren Baustoff. In diesen Dimensionen ist es aber gänzlich neu.

Aufgrund des stetigen Wachstums von cargopartner am Standort Fischamend wurde die Erweiterung der Lagerflächen erforderlich. Gemäß dem selbstauferlegten Ziel der ökologischen Nachhaltigkeit entschied sich das Logistikunternehmen für eine umweltfreundliche und ressourcenschonende Bauweise. Das neue iLogistics Center ist komplett aus Holz gebaut, von der Wand- und Dachkonstruktion bis zur Fassade.

Fotos: WEHAG

Insgesamt wurden 4.200 Kubikmeter Holz in der Konstruktion verbaut, wobei cargopartner folgende Rechnung aufstellt: Jeder Kubikmeter Holz, der als Ersatz für andere, CO₂-intensivere Baustoffe dient, reduziert die CO₂-Emissionen in der Atmosphäre um durchschnittlich 1,1 Tonnen. Zusätzlich sind Holzkonstruktionen massive Kohlenstoffspeicher: In jedem Kubikmeter Holz sind 0,9 Tonnen CO₂ gespeichert. Wenn man dies auf die 4.200 Kubikmeter Holz umrechnet, die für den Bau des iLogistics Centers verwendet wurden, resultiert das in einer CO₂Reduktion von 8.400 Tonnen. „Wir haben ein erfolgreiches Vorzeigeprojekt ökologisch

und wirtschaftlich nachhaltiger Architektur realisiert“, so Stefan Krauter, CEO von cargopartner. Bedingt durch die Komplexität und Höhe des Regallagers sowie die extremen Präzisionsanforderungen an die Bautoleranzen beschreitet dieses Projekt auch eine neue Dimension im Holzbau. 23 Meter lang ist das größte Holzelement. Grenzwertig für den Holzbau auch die durchgehende Raumhöhe von fast 20 Meter. Unter Berücksichtigung des Schwind- und Quellverhaltens beim lebendigen Baustoff Holz musste dort, wo die Holzarchitektur auf das vollautomatische Shuttlelager trifft, eine Maßtoleranz der Durchbiegung von 0,5 Millimeter auf 1 Meter eingehalten werden. Diese Präzision würde man dem Holzbau gar nicht zutrauen, doch sie funktioniert, erklären die Generalplaner des Projekts Poppe*Prehal Architekten. Die Steyrer Architekten haben ihr Know-how unter anderem bereits beim Logistikzentrum LT1 der Schachinger Logistik bewiesen, welches 2014 mit dem Staatspreis für Architektur und Nachhaltigkeit ausgezeichnet worden ist. „Schon bei anderen Projekten haben wir erfolgreich auf die intelligente Gebäudehülle

gebaut und deren wirtschaftlichen und umwelttechnischen Mehrwert bewiesen. Nach der Nutzung ist es beispielsweise mit Akkuschraubern zerlegbar statt als Sondermüll entsorgt werden zu müssen," nennt Architekt Poppe einen weiteren Vorteil des Holzbau. Durch die besondere Dämmung werden Wärme- und Kälteverlust extrem reduziert. Dies unterstützt die kostenschonende Temperaturführung zwischen 15°C und 26°C sowie die konstante Luftfeuchtigkeit von bis zu 70 Prozent – beides ein Muss für das Warenlager. Energie sparen auch die 20 wärmebrückenoptimierten Laderampen – die Tore öffnen sich erst, wenn die Lastwagen luftdicht angedockt sind. Nachtlüftung und Kühlung durch die monolithische Bodenplatte senkt die Innentemperatur bei Bedarf, geheizt wird über eine Luft-Wasser-Wärmepumpe am Dach. Maßgeschneidertes Klimadesign und kluge Haustechnikplanung ergänzen die Funktionalität des Gebäudes. Beleuchtung erfolgt ausschließlich über LED-Technik. n

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Top Deal

Weihnachtsüberraschung Deal 1 Die Wiener Wirtschaftsagentur war schon lange auf der Suche nach einem Käufer für das Media Quarter Marx 3 (MQM), an dem sie 40 Prozent hielt. Das MQM wurde als PPP-Modell aufgezogen. Den Part des öffentlichen Eigentümers spielte die Stadt Wien, private Mehrheitseigentümerin mit 60 Prozent war Elnara Shoraz, Witwe des ehemaligen kasachischen Diplomaten Rakhat Aliyev, der unter mysteriösen Umständen in Wien verstarb. Nun ging ein Eigentümerwechsel doch noch vor Weihnachten über die Bühne, nachdem sich zuletzt ein Bieter kurz vor Vertragsabschluss zurückzog. Die französische Asset-ManagementGruppe Amundi Real Estate hat für einen ihrer Fonds, das aus drei Objekten bestehende Areal mit einer Mietfläche von 25.000 Quadratmetern im dritten Wiener Gemeindebezirk übernommen. Über den Kaufpreis wird – wie

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so oft – geschwiegen. Dafür kocht die Gerüchteküche: Brancheninsider sprechen von mindestens 80 Millionen Euro. Damit würden die Verkäufer äußerst gut aussteigen. Die Wirtschaftsagentur hatte einst 4,52 Millionen Euro Eigenkapital eingebracht, die kasachische Seite 6,78 Millionen Euro. Investiert wurden 65 Millionen Euro, davon sollen aktuell noch 42,3 Millionen Euro an Krediten aushaften. Die Auslastung des Medienclusters beträgt 96 Prozent. Zu den Mietern zählen die Wiener Zeitung, ATV, Servus, das echo medienhaus sowie die Wirtschaftsagentur Wien. EHL Investment Consulting hat den Deal strukturiert und abgewickelt.

Deal 2 Gleich nebenan in St. Marx soll – auch noch heuer – das T-Center, seit August 2004 Unternehmenssitz von T-Mobile Austria, den Besit-

zer wechseln. Keine Frage: Die unkonventionelle Form des Gebäudes mit einer Länge von 255 Metern und 60 Metern Höhe an seinem unverwechselbar emporragenden „Flügel“, macht das T-Center zu einem baulichen Highlight in St. Marx. Laut, wie gewöhnlich gut informierten Brancheninsidern, soll einem koreanischen Fonds der Firmensitz der Deutschen Telekom Töchter – T-MobileAustria, T-Systems-Austria und SDS, die mehr als 90 Prozent der vermietbaren Fläche angemietet haben – rund 300 Millionen Euro wert sein. Verkäufer ist eine Anlegergesellschaft des deutschen Immobilienfonds GAF Geno Asset Finance. Bei GAF Geno handelt es sich um Anlegergesellschaften, die aus steuerrechtlichen Gründen wie offene Erwerbsgesellschaften agieren, und an dem deutsche Privatanleger als Kommanditisten an der Fondsgesellschaft beteiligt sind. n

Foto: T-Mobile Austria

Aufholjagd. Noch hinkt das Investmentvolumen 2018 dem Ergebnis von 2017 hinterher. Noch. Gleich zwei Deals im 3. Bezirk könnten das Blatt wenden.

Immo Expert Gesammeltes Immobilien-Know-how Der Immo Expert der „Presse“ gibt spannende Einblicke in die Zukunft der Immobilienbranche in Österreich und wirft einen kurzen Rückblick auf das vergangene Jahr. Der Bogen der redaktionellen Themen erstreckt sich dabei von Megatrends, die die Gesellschaft und damit die Immobilienbranche beeinflussen, bis hin zu Entwicklungen bei Gewerbeimmobilien, beim Wohnbau, im Facility Management bei Zinshäusern und im Luxussegment. Erscheinungstermin: Freitag, 15. Februar 2019 Kontakt: Roman Schleser Tel.: +43 (0)1/514 14–203 roman.schleser@diepresse.com

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Aufsteiger Absteiger

Henrik Schaller … wechselt das Metier und bleibt seiner Leidenschaft, der Immobilienbranche, treu. Der gebürtige Linzer und gelernte Jurist übernimmt als erfahrener Immobilienmanager per Jahreswechsel die Verlagsleitung des GNK Media Houses mit den beiden Magazinen „BauTecFokus“ und „ImmoFokus“.

enrik Schaller zog nach der Matura nach Wien, um in der Bundeshauptstadt Rechtswissenschaften zu studieren. Nach dem Gerichtsjahr fand er seine Berufung in der Immobilienwirtschaft. Es folgten zehn intensive und lehrreiche Jahre in der renommierten Immobilienkanzlei seines Mentors Wolf-Dietrich Schneeweiss. Dort lernte er das Immobilienmanagement und die Branche von der Pike auf kennen und war maßgeblich an der erfolgreichen Entwicklung der Kanzlei beteiligt. Auf Empfehlung seines Schulfreundes Philipp Kaufmann absolvierte Schaller in dieser Zeit als Spezialisierung auch den berufsbegleitenden TU-Masterlehrgang „Immobilienmanagement und Bewertung“. 2014 zog es Schaller zurück in die Heimat nach Linz und er managte für die Privatstiftung der Familie Scherb (Spitz-Gruppe) deren Immobilienvermögen. Als Geschäftsführer mehrere Immobiliengesellschaften war er hauptverantwortlich für die erfolgreiche Entwicklung des gesamten Portfolios. Nach einem kurzen Gastspiel als Leiter der oberösterreichischen Niederlassung der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) wechselt Schaller mit Jahresbeginn 2019 als Verlagsleiter des GNK Media Houses in die Medienwirtschaft, bleibt jedoch seiner Leidenschaft, der Immobilienbranche, treu: Er ist für alle Aktivitäten des Verlages verantwortlich insbesondere für die beiden Immobilienmagazine „BauTecFokus“ und „ImmoFokus“. „Wir konnten mit Henrik Schaller einen profunden Kenner der Branche an Bord holen“, so GNK Media House Gründer Philipp Kaufmann: „Damit ist es uns gelungen, einen echten Experten für den Bau- und Immobilienmarkt zu finden. Viele in der Branche kennen ihn und alle anderen wird er mit seinem Charme und seinem Kommunikationstalent begeistern.“ „Ich freue mich,

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dass wir Henrik Schaller als dynamischen und kompetenten Immobilienmanager für unser Team gewinnen konnten.“, sagt Michael Neubauer, Geschäftsführer und ImmoFokus-Chefredakteur. Henrik Schaller war schon immer medienaffin, zuletzt in der Chefredaktion des „Schneeweiss Immobilienbriefes“, einer hochqualitativen Quartalszeitschrift für einen ausgewählten Kundenkreis. Jetzt nutzt er die Chance, seine Liebe zur Immobilienwirtschaft mit diesem Interesse zu verbinden. n

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Buchtipps EDITOR´S CHOICE: Lesenswert!

Böhm / Eckharter / Hauswirth / Heindl

Nutzfläche und Nutzwert im Wohnrecht Werner Böhm, Manfred Eckharter, Ernst Karl Hauswirth, Peter Heindl Seiten: 134 ISBN: 978-3-214-12064-1 MANZ Verlag Wien 38,00 Euro inkl. USt.

Die korrekte Unterscheidung von Nutzfläche, Wohnfläche sowie Nutzwert hat u.a. für die richtige Ermittlung der Gesamtgebäudefläche und der einzelnen Eigentumsanteile, aber auch für die Berechnung von Nutzungsentgelten (wie Miete, Betriebskosten) und damit für alle mit dem Planen, Bauen und Wohnen befassten Berufsgruppen, aber auch für Mieter und Eigentümer große Bedeutung. Das Praxishandbuch bietet eine Übersicht der Definition von Nutzfläche und Nutzwert nach den unterschiedlichen gesetzlichen Vorschriften, einige anhand von Skizzen ausgeführte Berechnungsbeispiele und viele Praxistipps zur leichteren Bewältigung und besseren Verständlichkeit. Ein Mustergutachten rundet das Werk ab. Es ist die ideale Hilfestellung bei der Ermittlung und Berechnung von Nutzflächen sowohl aus technischer als auch aus rechtlicher Sicht.

Gruber / Harrer (Hrsg.)

Bob Gysin Partner BGP Architekten (Hrsg.)

GmbHG

Wohnen in jedem Alter Beiträge von Sybille Omlin, Francois Höpflinger und BGP Seiten: 88 ISBN: 978-3-7272-6035-3 44,00 Euro inkl. USt

Herbert Gartner, Christoph Kothbauer, Karl Poschalko Seiten: 308 ISBN: 978-3-707-333527 Linde Verlag 348,00 Euro inkl. USt.

Der Praxis-Kommentar zum GmbHG: Jetzt in der 2. Auflage ist Orientierungshilfe, Nachschlagewerk und Ratgeber. Der aktuelle und vollständige GmbH-Kommentar inkl. Deregulierungsgesetz 2017. Alles in einem Band – Kommentierung aller relevanten Rechtsvorschriften zum GmbH-Recht mit besonderem Fokus auf den Geschäftsführer. Übergreifende Themen sind dort mitbehandelt, wo Sie sie suchen. Profunde Kommentierung mit Blick auf das Wesentliche, zahlreichen Praxistipps und weiterführende Hinweise. Von Experten für Praktiker – ein breit aufgestelltes Autorenteam bietet Ihnen umfassenden Zugang zum GmbH-Recht und nimmt auch zu neuen Fragen Stellung.

Cay Oertel Seiten: 302 ISBN: 978-365-8239-701 Springer Verlag 42,99 Euro inkl. USt.

Die Aufgabe lautet „Wohnen in jedem Alter“ und nicht „Wohnen im Alter“. Architektur für ältere Menschen entspricht im Wesentlichen einer nicht diskriminierenden und nachhaltigen Architektur, die genauso vielfältig und differenziert wie in jedem anderen Lebensabschnitt sein sollte. Die neue Publikation von Bob Gysin Partner (BGP) geht auf verschiedene Wohnoptionen ein – vom städtischen Nutzungshybrid, über Alterssiedlungen mit Serviceleistungen, bis zu Pflegeeinrichtungen. Beispiele aus der Praxis zeigen, wie mit den heutigen Normen und Standards – energetisch, betrieblich und ästhetisch – geplant und gestaltet werden kann. Die Publikation „Wohnen in jedem Alter“ ist ein Projekt von BGP, das gesellschaftliches Engagement und kulturelle, architektonische Relevanz miteinander verbindet. Das Architekturbüro BGP steht seit der Gründung 1976 für zukunftsgerichtete Architektur und zählt in der europäischen Architekturszene zu den Pionieren im nachhaltigen Bauen. Kreativität und Innovation sind dabei ebenso wichtig wie die ganzheitliche Betrachtung einer Aufgabe auf allen Ebenen der Nachhaltigkeit: sozial, ökologisch, energetisch und wirtschaftlich.

Cay Oertel

Quantitatives Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft Dieses Buch gibt erstmals einen Überblick über den aktuellen Stand des quantitativen Risikomanagements in der Immobilienwirtschaft. Es wendet sich damit an alle, deren Aufgabe die Entwicklung, Anpassung und Umsetzung von Risikomanagementsystemen im Immobilienbereich ist. Die bestehenden gesetzlichen Anforderungen an das Risikomanagement sind weitgehend an das Wertpapiergeschäft angelehnt und berücksichtigen die Besonderheiten der Anlageklasse Immobilien kaum. Die Etablierung einer auf quantitativen Modellen basierenden Risikoaggregation, wie regulatorisch gefordert, ist damit eine der zentralen Herausforderungen. Immobilien sind sehr individuell und werden seit jeher vor allem qualitativ beurteilt. Die dadurch bedingte Heterogenität hat bis heute den Aufbau von umfassenden immobilien- und marktbezogenen Datenreihen verhindert, die für den Aufbau quantitativer Risikomodelle benötigt werden. Dieses Buch leistet einen wichtigen Beitrag zur Lösung dieses Problems.

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Bauen ist ein People Business. Der Einsatz und das Können aller Projektbeteiligten entscheiden hier über den Erfolg. Seit fast 150 Jahren steht die PORR für Kompetenz, Engagement, Teamstärke und Vielfalt – und ist laufend auf der Suche nach klugen Köpfen. porr-group.com/karriere