UN ALQUILER MÁS COLABORATIVO

EL PERÚ CUENTA CON 45.000 PROPIEDADES DE ALQUILER VACACIONAL LISTADAS EN PLATAFORMAS COMO AIRBNB. DE HECHO, ES EL QUINTO PAÍS CON MÁS UNIDADES EN SUDAMÉRICA. CON UNA FUERTE

DEMANDA POR ESTOS ESPACIOS EN DISTRITOS COMO MIRAFLORES, BARRANCO Y SAN ISIDRO, LAS INMOBILIARIAS YA DEDICAN HASTA EL 70% DE SU STOCK DE EDIFICIOS A INVERSIONISTAS QUE BUSCAN GENERAR RENTABILIDAD CON ALQUILERES DE CORTO PLAZO.

Cuando Brian Chesky y los otros cofundadores de Airbnb crearon hace unos quince años su plataforma para conectar a huéspedes con la oferta de alquileres temporales, dudaban de su éxito. Hoy, no solo la plataforma consolidó un modelo de negocio que es replicado por otros (como Booking y TripAdvisor), sino que está impactando en otros rubros, como el inmobiliario.

En América Latina, Airbnb reportó que se registraron 53 millones de reservas de noches y experiencias en 2022 (su primer año rentable desde su fundación), lo cual representa un avance importante frente a los 39 millones de reservas del año previo. En medio de la popularización del trabajo remoto, Latinoamérica y Asia fueron los mercados que más impulsaron el avance global de la compañía. ¿Cómo esto se está traduciendo en las propiedades ofertadas en estas plataformas para buscar alojamiento? Latinoamérica ha presentado un incremento del 62% en inventario de propiedades para rentas vacacionales entre el 2018 y 2022, según datos recogidos por la compañía de inteligencia de datos Transparent (que le hace seguimiento a más de 35 millones de propiedades listadas de plataformas) y que fueron compartidos con Forbes. Además, la empresa estima que el inventario de este tipo de propiedades crecerá 125% en 2023, muy por encima de los ratios de crecimiento de Europa (59%) y Norteamérica (50%).

No obstante, es importante diferenciar el nivel de maduración que tienen los países en la región en cuanto a este modelo de negocio. Solo en el cono sur, Perú es el quinto país con más propiedades de alquiler vacacional, de acuerdo con Transparent. Emilio Inés Villar, director de destinos de la compañía, cuenta a Forbes que el país presenta un inventario bastante amplio. “En los últimos meses, y coincidiendo con la salida de la crisis de la COVID-19, vemos que el Perú ha incrementado fuertemente su inventario de propiedades, pasando de unas 31.000 unidades activas al inicio de 2021, a las casi 45.000 unidades a febrero del 2023”, señala Villar.

Nueva Oferta De Departamentos

Casi a la par del desarrollo del modelo Airbnb en el Perú, desde hace algunos años las inmobiliarias han empezado a desarrollar proyectos de interés para los inversionistas que desean comprar espacios para alquileres de corto, mediano y largo plazo. El boom de compra se dio desde que el mercado inmobiliario apostó por construir departamentos pequeños de entre 40 m² y 60 m², ya que sus alquileres por días o semanas pueden obtener una mayor rentabilidad, recuerda María Yolanda Hernández, jefa de ventas de VyV, inmobiliaria con cerca de 15 proyectos en venta. De estos, el 30% de su stock está destinado a inversiones para alquileres temporales.

La participación de este tipo de departamentos, de hecho, ha ganado terreno en el mercado limeño. Eso sucede tanto por la demanda de familias unipersonales y monoparentales como por la de turistas que quieren vivir en las ciudades como un local más. Miguel Díaz, gerente de la División de Negocios de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), destaca que la venta de viviendas de menos de 60 m² ha tenido un salto de 13 puntos porcentuales en cinco años y de seis puntos porcentuales de 2021 a 2022. “Esto último significó un crecimiento de más de mil unidades de un año a otro. En el 2022, [estas propiedades representaron] más de un tercio del total de unidades vendidas”, acota. Este tipo de viviendas, agrega Díaz, se caracterizan por su funcionalidad: quienes las demandan privilegian la cercanía a centros laborales o polos de actividad comercial y familiar.

Con ello en mente, algunas inmobiliarias se han enfocado por completo en atender la demanda de propiedades para alquileres temporales en zonas estratégicas de alto tráfico. Por ejemplo, Edifica señala que 11 de los 13 proyectos inmobiliarios que están

N Mero De Propiedades De Alquiler Vacacional

desarrollando están destinados totalmente a inversiones para alquileres en Airbnb, y el 70% del stock de sus edificios —con hasta 23 pisos y 300 departamentos, y robustas áreas comunes— está concentrado en estas viviendas. Justamente, Renato Vargas, jefe de Ventas de Edifica, señala que la inmobiliaria ha desarrollado sus proyectos principalmente en las zonas con mayor demanda de turistas (Miraflores y Barranco), y del segmento corporativo (San Isidro).

“Los departamentos de más o menos 45 m² (con una sola habitación) o los lofts (departamentos monoambiente) de 30 m² a 35 m² son los que se enfocan más que nada en rotación de corto plazo”, cuenta Vargas. El ejecutivo explica que los departamentos de una sola habitación tienen precios que van desde los US$ 90.000 hasta los US$ 140.000 por unidad. En el caso de los lofts de Edifica, el precio es de alrededor de US$ 90.000.

Vargas también señala que las tarifas por noche ofertadas en plataformas como Airbnb van desde US$ 50 y US$ 70 por apartamentos con un dormitorio (con un ratio de ocupación saludable de por lo menos 70%), lo cual lo hace una opción bastante rentable para los inversionistas.

Los Retos Del Modelo

En momentos en los que el costo de vida se ha elevado, los nómadas digitales —profesionales que trabajan de manera remota y viven en cualquier lugar del mundo— ven con gran interés las ciudades de Latinoamérica. Según el portal Nomadlist, Buenos Aires (Argentina), Ciudad de México (México), Medellín (Colombia), Lima (Perú) y Guadalajara (México) son las favoritas, en ese orden, de los nómadas digitales en la región. Con la capital peruana entre esas ciudades, las inmobiliarias seguirán pensando en crecer en el sector de inversión, según comentan desde VyV y Edifica.

No obstante, Vargas, de esta última inmobiliaria, comenta que el avance de nuevos proyectos también dependerá de la disponibilidad de terrenos (que es bastante limitada) en los distritos top de Lima y de la competencia en las zonas. Un distrito en el que será difícil seguir creciendo será Barranco, ejemplifica, donde hay decenas de proyectos con más de 200 departamentos cada uno destinados a la renta. A diferencia de México, país en el que ciudades turísticas están pasando por un proceso de gentrificación, desplazando a locales de colonias de clase media por turistas con mayor poder adquisitivo, en el Perú la demanda por viviendas temporales se concentra en zonas de Lima top (Barranco ya pasó por un proceso de gentrificación alrededor del 2016 con inmobiliarias creando una oferta de propiedades de diversos metrajes). Sin embargo, Emilio Inés Villar, de Transparent, señala que el gran reto para la mayoría de los destinos con una cantidad de propiedades creciente de alquileres vacacionales es la consolidación y la regulación del segmento. “Como cualquier nuevo fenómeno, ha sido enormemente disruptivo al inicio tanto positiva como negativamente, y ahora se están empezando a lanzar cuestiones sobre [cómo operan las plataformas]”, indica. En el país, han surgido diversas iniciativas para regular esta plataformas tanto en el uso de las propiedades como en el aspecto tributario, pero ninguna se ha concretado a la fecha.