Sob que alicerces se construiu o mercado de fundos imobiliários nos últimos 10 anos?

NÚMERO 46 SETEMBRO E OUTUBRO 2022 .

ENTREVISTAS MICHAEL KRAUTZBERGER, BLACKROCK PEDRO FERNANDES, HEED CAPITAL NEGÓCIO PORTUGAL- MERCADO TITÃ EM FUNDOS DE INVESTIMENTO ESTRANGEIROS ESTRATÉGIAS OS FUNDOS PORTUGUESES MAIS RENTÁVEIS NA ÚLTIMA DÉCADA ESTILO VOLTA AO MUNDO EM 10 ANOS 10 ANOS DE FESTA FUNDSPEOPLE ANOS UMA DÉCADA DE TRANSFORMAÇÃO 27/09/2022 12:21

Mudanças legislativas, questões sobre a tipologia de fundos, altos e baixos no montante gerido: muita coisa se viveu na construção do mercado de fundos imobiliários na última década. Mostramos-lhe um resumo, que pode dar pistas para as questões que vão surgir nos próximos 10 anos.

27 DE NOVEMBRO DE 2013 Fundos de investimento imobiliário: a falta de oportunidade na redução de IMI e IMT

https://bit.ly/3y6pym5 7 DE JUNHO DE 2014 O presente “envenenado” da regulação: o que se espera de 2014

https://bit.ly/3SrGBXE

De 2012 a 2022 muito aconteceu. E no campo dos fundos imobiliários nacionais não foi exceção. Mudanças regulatórias e fiscais acabaram por ter influência nestes produtos, mas a própria conjuntura - nomeadamente as políticas monetárias em vigor nesta última década - também marcou a vida e a evolução dos fundos imobiliários.

Neste artigo, recordamos-lhe como é que os players do mercado enfrentaram estes 10 anos, mas também as principais novidades que foram impactando este setor.

REDUÇÃO PARA METADE DA ISENÇÃO DE IMI E IMT - 2014

Uma das alterações mais marcantes no panorama dos fundos imobiliários durante este período, pode-se dizer que foi a redução para metade do IMI e

do IMT sobre os imóveis detidos/adquiridos pelos fundos abertos e fundos

fechados de subscrição pública (anteriormente estes imóveis usufruiam de isenção total destes impostos), corria o ano de 2014.

A verdade é que as sociedades de advogados que iam sendo consultadas pela FundsPeople, ainda a proposta apenas constava do Orçamento de Estado para esse ano, já davam conta do insucesso que a medida representaria. “Quem acabará por ser indiretamente atingido por esta alteração serão os particulares que investiram as suas poupanças neste tipo de fundos e que suportarão a menor rentabilidade dos mesmos”, referia António Castro Caldas, advogado da Uría Menéndez Proença de Carvalho.

Em 2014, a FundsPeople reunia pela primeira vez numa mesma re-

A REDUÇÃO PARA METADE DO IMI E DO IMT (FACE À INSENÇÃO TOTAL) SOBRE OS IMÓVEIS DETIDOS OU ADQUIRIDOS PELOS FUNDOS FOI UM DOS MOMENTOS MAIS TENSOS DA DÉCADA

NÚMERO 46 SETEMBRO E OUTUBRO 2022 .

ENTREVISTAS MICHAEL KRAUTZBERGER, BLACKROCK PEDRO FERNANDES, HEED CAPITAL NEGÓCIO PORTUGAL- MERCADO TITÃ EM FUNDOS DE INVESTIMENTO ESTRANGEIROS ESTRATÉGIAS OS FUNDOS PORTUGUESES MAIS RENTÁVEIS NA ÚLTIMA DÉCADA

ESTILO VOLTA AO MUNDO EM 10 ANOS 10 ANOS DE FESTA FUNDSPEOPLE

REVISTA Nº4 Adaptação e criatividade na rota das gestoras de fundos imobiliários

ANOS

UMA DÉCADA DE TRANSFORMAÇÃO

27/09/2022 12:21

VÁRIAS DIFICULDADES FORAM SENDO REPORTADAS PELOS PLAYERS AO LONGO DOS ANOS: FALTA DE LIQUIDEZ OU DIFICULDADE EM ATRAIR INVESTIDORES, FORAM ALGUMAS

portagem os principais players desta indústria, e este foi um dos temas abordados. Por exemplo, António Serralha Ferreira, da Silvip, assinalava que o impacto destas medidas fiscais representaria uma redução de cerca de 0,1% nas taxas de rentabilidade anual dos produtos.

Mas esta não era a única dificuldade que o mercado enfrentava. Da entidade falavam também da falta de liquidez, da dificuldade em atrair investidores e das sucessivas alterações fiscais.

QUEDA DE ATIVOS

Em 2015, os ativos geridos pelos fundos imobiliários não apresentaram a sua melhor forma. Aliás, o decrésci-

mo no volume gerido vinha a decair desde 2014, e manteve-se durante

boa parte do ano seguinte. O que justificava estas quedas? Como resolver este cenário? No terceiro trimestre de 2015, as entidades falaram à FundsPeople num artigo da Revista.

Falta de constituição de novos fundos e liquidação de um volume significativo de produtos apareciam como razões, mas não eram as únicas. A indústria falava também da própria conjuntura. Existiam dificuldades no mercado de construção imobiliária, e algumas alterações legislativas eram prejudiciais. Contudo, havia esperança. Referiam que o Novo Regime Fiscal dos Fundos e as alterações feitas nos regulamentos dos Organismos de Investimento Alternativo podiam trazer alguma atratividade, mais concretamente ao nível do investimento estrangeiro, com a introdução de benefícios fiscais. Outro marco importante, diziam, foi a tributação à saída nos fundos, na esfera do participante,

REVISTA Nº17, “To close or not to close”

REVISTA Nº10 Imobiliários “Nada se cria, nada se perde, tudo se transforma” 19 DE ABRIL DE 2017 Pedro Coelho (Square AM): “Só quando os REIT tiverem um track record demonstrado, é que os investidores particulares alocarão poupanças a esses veículos” https://bit.ly/3fyagjC

à semelhança do que acontecia com os mobiliários.

DIFERENÇAS DE REGIMES, FUNDOS FECHADOS VS. ABERTOS E REITS

A verdade é que a sobrevivência e as caraterísticas da indústria de fundos de investimento imobiliários sempre foram sendo amplamente debatidas entre os vários players. Por exemplo, em 2017, Manuel Puerta da Costa, da BPI GA, aquando da decisão do Brexit no Reino Unido, fazia um exercício

de comparação com o regime português, abordando a questão dos fundos imobiliários abertos vs. fe-

chados, um paradigma desde há muito comentado na indústria. “A escolha de fechar um fundo de investimento imobiliário deve ser entendida à luz da necessidade de se classificar este veículo (OIC) como um instrumento de investimento de longo prazo, para captação de poupança de longo prazo, num ativo que tem um ciclo longo de investimento e retorno”, referenciava.

Depois de um debate que durou ainda alguns anos, o mercado assistiu em 2019 à aprovação em território nacional do regime das SIGI, o equivalente ao REIT (Real Estate Investment Trust) em Portugal. Entre as entidades gestoras de fundos imobiliários o tema foi sendo interpretado com poucas certezas. Num pequeno-almoço realizado no início desse ano, Rui Alpalhão, da FundBox, tinha dúvidas sobre a eficácia do produto, não acreditando que existisse “uma base de investidores que acorra ao mercado para subscrever o veículo”. Olhar semelhante tinha Pedro Coelho,

da Square AM, que numa conferência sobre imobiliário, destacou de

A OPINIÃO DE

ISABEL DE LINIERS, Vendas sénior, DWS Ibéria

NÚMERO 46 SETEMBRO E OUTUBRO 2022 .

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ESTILO VOLTA AO MUNDO EM 10 ANOS 10 ANOS DE FESTA FUNDSPEOPLE REVISTA Nº32 O imobiliário como classe de ativos alternativo e não correlacionado

ANOS

UMA DÉCADA DE TRANSFORMAÇÃO

27/09/2022 12:21 7 DE JUNHO DE 2022 Inflação e taxas de juro crescentes: qual o papel do imobiliário?

https://bit.ly/3T1YvR1

forma contundente: “No caso dos investidores particulares e de baixo rendimento, só daqui a muitos anos – quando os REITs já tiverem o devido track record – é que poderão aplicar pequenas poupanças nesses veículos”.

DESCORRELACIONAR

Em 2020, mais um desafio para o setor: a pandemia chegou, e o papel do imobiliário nas carteiras ganhou outros contornos. Nesse mesmo ano, precisamente Pedro Coelho falava-nos da necessidade de encarar o imobiliário

como uma classe de ativos alternati-

va e não correlacionada. “Mais uma vez o imobiliário irá surgir como uma classe de refúgio para toda a espécie de investidores”, referia.

Na mesma tónica, e já em 2022, com o panorama de política monetária a mudar, discutiu-se numa mesa redonda protagonizada pela Corum AM, como é que o imobiliário se pode comportar e ter um papel de relevância nas carteiras. E a conclusão foi só uma:

o papel do imobiliário é, por esta altura, muito relevante.

Posto isto, é certo que não sabemos como é que esta classe de ativos se comportará no futuro, mas este resumo dos últimos 10 anos leva-nos a crer que o mercado de fundos imobiliários está, talvez, mais vivo do que nunca.

A POLÍTICA MONETÁRIA DOS BANCOS CENTRAIS MARCA O RITMO DO RENDIMENTO FIXO

Nos últimos anos, a política monetária dos bancos centrais concentrou-se em fornecer liquidez ao setor corporativo através de baixas taxas de juro e compras de títulos. No entanto, o primeiro semestre do ano foi marcado por uma elevada volatilidade e fortes correções nas várias classes de ativos, bem como pelo aumento da inflação com a qual os bancos centrais estão a lidar com subidas contínuas das taxas de juro. O rendimento fixo, o ativo mais conservador por definição, também não conseguiu escapar do atual ambiente de mercado que muitos definem como uma possível recessão. A diversificação entre classes de ativos torna-se mais importante em ambientes de incerteza e correções, e apesar de ser um ativo punido, existem segmentos do rendimento fixo que podem ajudar-nos a otimizar os nossos portefólios. Em linha com o exposto, atualmente optamos por floating bonds. Neste tipo de obrigações, o cupão é reposto trimestralmente, tornando a obrigação insensível aos movimentos das taxas de juro. Outro fator a ser considerado é o prazo médio da carteira. Quanto menor o vencimento, menor o impacto de uma potencial destruição do mercado, já que o título, à medida que o vencimento se aproxima, tende a ser negociado ao par, de modo que a sua queda de preço será menor e a sua recuperação mais rápida.

UMA DÉCADA DE TRANSFORMAÇÕES ESTRUTURAIS NA INDÚSTRIA DOS OIC

Nos últimos 10 anos, Portugal tem passado por várias alterações estruturais. Como é que essas alterações se vão acentuar na próxima década?

A

última década veio acelerar, de uma forma significativa, o que já se previa ser uma mudança disruptiva no setor financeiro em geral e Portugal não fugiu à regra. Na sequência da crise financeira de 2008 (seguida da entrada da Troika em 2011), assistimos a uma década de juros estrutural e historicamente baixos (muitas vezes negativos), só recentemente interrompidos pela subida da inflação (excessiva face ao propósito da política monetária), também decorrente da pandemia e da interrupção das cadeias de abastecimento, assim como do conflito na Ucrânia. É neste enquadramento que, em Portugal, se podem observar alterações estruturais e significativas nesta indústria, alterações essas que, na nossa opinião, se irão acentuar na próxima década. Para termos uma ideia, vejamos o volume e o ranking das cinco principais sociedades gestoras por categoria: 1. Fundos de Pensões

SOC. GESTORA DATA 12/11 SOC. GESTORA DATA 06/22 Pensões Gere CGD Pensões BPI Pensões 3 864 Ageas Pensões 2 074 CGD Pensões 1 573 BPI Pensões 6 439 4 408 3 297

ESAF

1 547 GNB - SGFP SGFP B Portugal 1 260 SGFP B Portugal Mercado 12 775 Mercado

2 559 2 172 23 125

2. Fundos de Investimento Mobiliário

SOC. GESTORA DATA 12/11 SOC. GESTORA DATA 06/22 Caixagest ESAF FIM 2 490 Caixa GA 2 381 IM GA 6 171 3 692

BPI GA Santander GA Millennium GA Mercado 1 795 BPI GA 1 396 Santander AM

2 968 2 796 937 GNB Fundos Mobiliários 754 10 817 Mercado 17 296

3. Fundos de Investimento Imobiliário

SOC. GESTORA DATA 12/11 SOC. GESTORA DATA 06/22 Fundimo Interfundos 1 565 Square AM 1 129 Interfundos 1 268 1 126

ESAF BPN Imofundos Banif GA Mercado 1 110 GNB Real Estate 748 Caixa GA 716 BPI GA 11 267 Mercado

922 890 628 10 527 Da informação apresentada, podemos retirar várias conclusões:

1.Nos FP e FIM, os ativos sob gestão praticamente duplicaram nos últimos 10 anos. Na nossa opinião, isto deve-se ao aumento da liquidez disponível e da poupança, por via do efeito das taxas de juro e dos depósitos a prazo a zero. 2. A estabilização dos volumes dos FII ficou a dever-se à desvalorização dos ativos em fundos de reestruturação e não valorização em ativos predominantemente de serviços (não residenciais), bem como à liquidação de fundos ligados a bancos extintos ou intervencionados. 3. Se em 2011 em todas as categorias de OIC, o Top 5 era composto por sociedades gestoras cujo acionista principal era o banco, em 2022 a liderança nos FP e FII e vice-liderança nos FIM pertencem a entidades independentes dos grupos bancários e que apresentam, de forma consistente, bons números de gestão. 4. Finalmente, importa salientar que em 2011 o maior FIM em volume era um FEI de Obrigações com cerca de 500 milhões de euros. Mais de 10 anos depois (2022) encontramos um Fundo de Ações Global que vale cerca de 2.000 milhões de euros.

Foi neste contexto de profundas mudanças que a revista FundsPeople surgiu há 10 anos. Com rigor e transparência, preencheu um espaço que o mercado já ansiava há muito e até exigia, passando a ser uma publicação de referência.

Numa altura em que temos uma guerra na Europa, uma inflação em máximos de 30 anos, é por demais evidente que, mais do que nunca a informação referente às aplicações das poupanças é fundamental para se tomarem as decisões mais acertadas.

Estamos certos de que daqui a 10 anos, quando se efetuar o balanço da década seguinte, algumas das tendências atrás verificadas irão acentuar-se.