größten ist – Interview mit Michael Sieg, Chairman

from finanzwelt Ausgabe 03/2020

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Vorteil Systemrelevanz

Supermärkte und Discounter: Ausnahmestellung im Einzelhandel

„Systemrelevant“ ist das Adjektiv der Stunde. Die Verkäuferin bei Aldi und Edeka schiebt Überstunden, das Personal im Sportgeschäft bekommt Kurzarbeitergeld. Für jeden, der in den vergangenen Wochen nach Klopapier gefragt hat und mit Einkaufswagen voll mit Mehl und Nudeln in der Kassenschlange stand, ist offensichtlich, welches Immobiliensegment Hauptgewinner der Corona-Krise ist: Der Lebensmittelmarkt. Das zeigt sich auch im Angebot der Immobilienfonds für private und institutionelle Kapitalanleger – wobei sich die Konzepte teilweise deutlich voneinander unterscheiden.

„Nun regiert die Angst“, schreibt Fondsanbieter Habona in seinem gemeinsam mit Statista und Jones Lang LaSalle fertiggestellten Report 2020 und berücksichtigt dabei die behördlich erzwungenen Ladenschließungen im Einzelhandel aufgrund des CoronaVirus. Sind fehlende Umsätze, säumige Mieter und schrumpfende Cashflows ein Problem für Textilketten und Schuhgeschäfte, kommen die Lebensmittelhändler weitgehend unbeschadet aus dieser Ausnahme-Situation. Dabei verstärkt COVID-19 lediglich die Sorgen im Einzelhandel, der sich schon seit Jahren in einem tiefgreifenden Umbruch befindet. Stichwort: Online-Handel. Mit wachsenden Ansprüchen an Schnelligkeit, Bequemlichkeit und Authentizität haben sich die Kunden zunehmend vor allem von wenig inspirierenden Non Food-Läden in Shoppingcentern und Fußgängerzonen abgewendet. „Dies hat den Handel in den vergangenen zehn Jahren bereits mehr als 100 Mrd. Euro gekostet“, so Habona in seinem aktuellen Report. Die Hälfte davon ging ans Internet verloren, die andere Hälfte an den Nahversorgungssektor.

Experten sind sich weitgehend einig, dass die Coronakrise den Niedergang angeschlagener Handelsunternehmen beschleunigt, während Profiteure des strukturellen Wandels aus der Krise gestärkt hervorgehen werden. Manuel Jahn, Mitglied des Management Boards von Habona ist sich sicher: „Der Lebensmitteleinzelhandel wird die Erträge aus der aktuellen Sonderkonjunktur weitgehend in die weitere Aufwertung seiner Formate und Filialen stecken. Im Einzelhandel trennt sich endgültig die Spreu vom Weizen.“ Was sollte ein Anbieter, der sich auf Fonds mit Supermärkten und Discountern spezialisiert hat, auch anderes sagen? Wobei die Argumente

in diesem Fall nur schwer zu leugnen sind. Daher hatte Habona auch kein Problem damit, die Platzierung seines jüngsten AIF, des „Habona Einzelhandelsfonds 07“, trotz Kontaktsperre der vergangenen Wochen zu starten. Die – telefonische – Kundenansprache der Berater dürfte einfach sein: „Sie erleben doch gerade selbst, welche Immobilien immer benötigt werden.“ Wie seine Vorgänger, investiert der Anleger mit dem Einzelhandelsfonds 07 in ein Portfolio aus Supermärkten und Discountern. Auch ohne Corona zählt das Segment der Lebensmittelhändler zu den Gewinnern des ansonsten gebeutelten Einzelhandels. So zeigen sich Edeka und Co. z. B. robust gegenüber dem Online-Handel. Schuhe und Blusen bei Amazon kaufen ist ok – aber geht es um Obst, Frischwurst und Gemüse, wollen die Konsumenten lieber vor Ort prüfen, ob die Ware in Ordnung ist. Der Fonds ist als Blind-Pool konzipiert.

Manuel Jahn

Head of Business Development Habona Invest GmbH

Zeichner wissen also noch nicht, welche Supermärkte letztlich das Portfolio füllen, sondern sie überlassen die Auswahl dem Management. Dabei muss es sich an eine Reihe von Vorgaben halten: So kommen ausschließlich Immobilien mit einer Fläche von mindestens 800 Quadratmetern und einem bonitätsstarken Lebensmittelhändler als Ankermieter in Frage. Der Löwenanteil der Objekte muss einen Mietvertrag mit mindestens zwölf Jahren Restlaufzeit haben, wobei der Fokus auf Neubauten und revitalisierte Immobilien liegt. Die bisherigen

Susanne Klaußner

Geschäftsführerin DIR Deutsche Investment Retail GmbH

Habona-Einzelhandelsfonds haben sich auf drei Ankermieter fokussiert. Das sind Netto mit einem Anteil von 35 %, gefolgt von Edeka und Rewe mit jeweils 20 %. Es liegt nahe, dass diese Unternehmen auch im aktuellen Fonds als Mieter auftauchen. Sind Zinsen, Tilgung und laufende Kosten bezahlt, bleiben Anlegern gemäß der Prognoserechnung Ausschüttungen von 4,5 % p. a., die halbjährlich ausgezahlt werden. Läuft alles wie geplant, kommen die Zeichner bis zum geplanten Verkauf im Jahr 2032 auf Rückflüsse von 155 %

Thomas Kuhlmann

Vorstand Hahn-Gruppe

vor Steuern. Mit drei bereits aufgelösten Habona-Fonds haben Anleger Ergebnisse zwischen 131 und 159 % erzielt. Die drei laufenden AIF haben ihre Ausschüttungsprognose erreicht. Wobei auffällt, dass die prognostizierten Ausschüttungen Kontinuierlich sanken, von 6,5 % beim Fonds mit der Nummer vier und 6,25 % beim Nachfolger auf 5,0 % beim Fonds 06 und schließlich 4,5 % beim aktuellen Angebot – ein Beleg dafür, dass die Fondsobjekte im Laufe der Jahre deutlich teurer geworden sind. Ein Fragezeichen steht daher hinter der Objektbeschaffung, und das nicht nur, weil auch andere Anbieter auf den Zug aufspringen wollen. Denn Habona macht sich zusätzlich mit einem offenen Immobilienfonds für private Investoren Konkurrenz, der ebenfalls in Supermärkte und Discounter investiert. Habona argumentiert, der Markt sei groß genug. Nach Angaben von Colliers International wechselten 2019 in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für 10,1 Mrd. Euro ihren Besitzer. Das Ergebnis lag damit leicht über dem Vorjahreswert von 9,8 Mrd. Euro und 7 % über dem fünfjährigen Mittel.

Schon seit Jahrzehnten tummelt sich die Hahn-Gruppe auf dem Markt und besetzt eine ganz spezielle Nische: Den großflächigen Einzelhandel. Er stellt im Zusammenhang mit der baurechtlichen Genehmigung bei der Ansiedlung eine eigenständige Kategorie dar, in die alle Betriebe ab 800 Quadratmeter Verkaufsfläche fallen. Die Grenze bei 800 Quadratmetern ist nicht willkürlich gewählt, sondern beruht auf der Überlegung, bestehende kleinteiligere Strukturen des Einzelhandels in den Innenstädten zu schützen. (So erklärt sich auch die begrenzte Flächen bei den Einzelhändlern, die im Zusammenhang mit Corona zuerst wieder ihre Geschäfte öffnen durften.) Aus diesem Grund genehmigen die Kommunen weitere zusammenhängende Flächen dieser Größe nur sehr restriktiv. Die Standorte des großflächigen Einzelhandels genießen daher einen hohen Schutz gegen die Ansiedlung von Wettbewerbern. Sie sind nicht beliebig vermehrbar und somit ein knappes Gut. Diese besondere Nachfrage belegt das aktuelle Angebot der Hahn-Gruppe. Anders als bei den Blind-Pool-Konzepten der Konkurrenz weiß der Anleger beim „Pluswertfonds 175“, was mit seinem Geld geschieht. Er beteiligt sich an einem riesigen Fachmarkt mit knapp 14.000 Quadratmetern Mietfläche in Langenfeld, nicht weit von Düsseldorf entfernt. Hauptmieter mit rund 90 % der Einnahmen ist Real, ein Unternehmen, das der russische Investor SCP kürzlich übernommen hat. Seitdem herrscht einigermaßen Unsicherheit, wie es mit der Supermarktkette weitergeht. Gibt das Kartellamt seinen Segen, gehen 88 Real-Märkte an Kaufland, weitere 53 Filialen an Edeka. Doch was tatsächlich mit den Supermärkten geschieht, kann den Anlegern des Pluswertfonds 175 letztlich egal sein, denn die Hahn-Gruppe hat bereits einen Vertrag mit Kaufland abgeschlossen für den Fall, dass Real ausfällt. Mit einem geplanten Eigenkapitalvolumen von rund 30 Mio. Euro ist der AIF deutlich größer als die vergangenen Angebote für private Investoren. Dennoch ist Hahn-Vorstand Thomas Kuhlmann zuversichtlich, die Anteile zügig zu platzieren. „Wir haben eine sehr hohe Wiederanlagequote, und unsere Vermittler haben bereits vor der Corona-Krise erste Gespräche mit ihren Kunden geführt“, sagt er. Will der potenzielle Anleger sein Geld in diesen Zeiten überhaupt langfristig binden, oder möchte er sein Kapital lieber trocken halten? „Der typische Investor bei uns hat viel Liquidität auf dem Konto und fürchtet eher, dass das Geld in absehbarer Zeit an Wert verliert“, so Kuhlmann. Chancen mit Lebensmittelmärkten erwartet sich erstmals auch die Deutsche Investment KVG. Sie legt nach fünf Wohn- und einem Büroimmobilienfonds ihren ersten Fonds in der Assetklasse Food Retail auf. Bei dem „Deutsche Investment – Food Retail I“ handelt es sich um einen offenen ImmobilienSpezial-AIF mit einem geplanten Investitionsvolumen von 300 Mio. Euro. Die angestrebte Ausschüttungsrendite auf Gesamtfondsebene beträgt durchschnittlich 5,25 bis 5,50 % p. a. Als erstes Investitionsobjekt für den Fonds wurde ein Combi-Verbrauchermarkt in Neuenkirchen-Vörden in Niedersachsen mit einem Ankermieter der Bünting Gruppe in den Bestand übernommen. Weitere Ankäufe befinden sich in fortgeschrittenem Stadium und sollen in diesen Tagen beurkundet werden. Das Transaktions-, Asset- und Property Management übernimmt die DIR Deutsche Investment Retail GmbH. Geschäftsführerin Susanne Klaußner singt das bekannte Lied: „Der Lebensmitteleinzelhandel stellt aufgrund seiner langfristigen Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern und stabilen Renditen ein attraktives und nachhaltiges Anlageprodukt für institutionelle Anleger dar.“ Besonders in der aktuellen Krisensituation zeige sich, dass die Versorgung der Bevölkerung durch den stationären Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland eine zentrale Rolle spielt und sich im Vergleich zu anderen Einzelhandelssegmenten als deutlich robuster gegenüber der Konkurrenz durch den Online-Handel erweist. Oder anders ausgedrückt: Der Supermarkt ist systemrelevant.