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The Simpson Organization, Inc. (TSO
The Simpson Organization, Inc. (TSO)
Die Attraktivität von US-Immobilienbeteiligungen auch in schwierigen Zeiten
„Sind US-Immobilienbeteiligungen das Richtige für mich?“ Eine Frage, die sich Anleger, die in Produkte von The Simpson Organization, Inc. (TSO) investiert haben, nicht stellen. Seit vielen Jahren können sie die Früchte ihres finanziellen Engagements ernten. Denn TSO hat eine 30 Jahre währende Erfahrung, beschäftigt über 120 Mitarbeiter, die Experten in ihren jeweiligen Bereichen sind, und investiert in einer nach wie vor aufstrebenden Region – dem Südosten der USA.
Bereits seit 13 Jahren ist TSO in Deutschland präsent. Nun möchte das US-Unternehmen den Kontakt zu seinen deutschen Anlegern und Vertriebspartnern weiter stärken. Dafür wurde im Oktober 2019 die TSO Capital Advisors GmbH (TSO CA) gegründet. Die Vertriebsgesellschaft hat am Finanzplatz Frankfurt am Main ihre Zentrale und in Düsseldorf ein weiteres Büro.
Erfolgreicher Start des AP III: Deutsche Kunden vertrauen TSO
Ebenfalls im Oktober 2019 kam der TSO Active Property III (AP III) auf den Markt. Das neueste Produkt der TSO fand binnen kürzester Zeit großen Zuspruch. „Dank einer erfolgreichen Frühzeichnerphase konnten wir bereits die ersten Akquisitionen vornehmen“, so Christian Kunz, Sales & Marketing Manager bei TSO Capital Advisors. „So haben wir in Alpharetta, im Bundesstaat Georgia, hochwertige Büroimmobilien mit einer Mietfläche von ca. 21.800 m² zum Preis von rund 36,5 Mio. US-Dollar erworben.“ TSO setzt seit geraumer Zeit sowohl in der Anlagestrukturierung als auch im Asset Management auf Selbstlagerzentren, daher wird auch der AP III ergänzend in diese AssetKlasse investieren. TSO arbeitet hier eng mit einem der größten Anbieter für Selbstlagerzentren in den USA zusammen, CubeSmart. Gemeinsam planen sie, auf ca. 10.000 m² kürzlich erworbener Grundstücksfläche in Naples (Florida), einer besonders wohlhabenden Gegend der USA, ein viergeschossiges Selbstlagerzentrum der Premiumklasse mit ca. 11.700 m² vermietbarer Fläche zu errichten. Mit der attraktiven Zusammensetzung des AP III baut TSO auf ihre bewährten Strategien. Auch hier investiert TSO partnerschaftlich mit den deutschen Anlegern, womit ein Gleichlauf der Interessen stets sichergestellt ist.
Gewinnbringende Verkäufe
Seit Ende 2019 hat TSO mittlerweile mehrere Objekte aus den Vermögensanlagen lukrativ veräußern können, so z. B. eine hochwertige Büroimmobilie in Duluth (Georgia) aus dem TSO RE Opportunity. Das Objekt wurde im Oktober 2017 erworben und nach einer Haltezeit von 25 Monaten verkauft. Auf Gesellschaftsebene wurde dabei für die Limited Partner eine Rendite von 11,13 % (IRR) bei einer durchschnittlichen Rendite von 8,18 % p. a. erzielt. Auch der Verkauf des Objekts „Olive Garden“, Teil des Einkaufszentrums „Winchester Station“ in
Hochwertige Immobilien im Südosten der USA sind die Spezialität von TSO. In einer Region, die zu den wachstumsstärksten der USA gehört, wird attraktiver und repräsentativer Büroraum, wie die Bürogebäude Mansell in Alpharetta (Georgia), stark nachgefragt. (Foto: TSO)
Virginia, kann sich sehen lassen. Der Verkauf dieses Objekts aus dem TSO-DNL Active Property II (AP II) für ca. 2,24 Mio. USDollar nach nur zwölf Monaten Haltezeit konnte deshalb besonders profitabel realisiert werden, da TSO diesen Grundstücksteil einzeln parzelliert hatte – eine Strategie, die die Attraktivität des Objekts für Erwerber deutlich steigert. Aus dem TSO-DNL Fund III wurde ein Shopping- und Bürocenter mit einer vermietbaren Fläche von rd. 19.000 m² in Cary (North Carolina) für einen Bruttoverkaufspreis von ca. 34,9 Mio. US-Dollar veräußert. „Auch hier haben wir zwei Teilgrundstücke als sogenannte ‚Outparcels‘ abgetrennt. Diese werden wir separat verkaufen können und so weitere Sonderausschüttungen für unsere Anleger generieren“, erläutert Kunz. „Für uns ist klar, dass wir nicht nur beim Kauf von Immobilien, sondern auch bei den Verkäufen unterschiedliche Strategien verfolgen müssen. Unsere Flexibilität in der Ausgestaltung der Beteiligungs- und Objektgesellschaften sorgt dafür, dass wir uns wechselnden Marktgegebenheiten schnell anpassen können.“ Im Februar 2020 konnte TSO dann das „American Business Center & White Water Business Center“ in Marietta (Georgia) aus dem TSO-DNL Active Property verkaufen – für ca. 60 Mio. US-Dollar bei einem Ankaufspreis von ca. 44,9 Mio. US-Dollar. Für Christian Kunz ein ganz besonderer Erfolg: „Dieser Verkauf hat zur bislang größten Sonderausschüttung an die deutschen Anleger, die bisher in TSO-Vermögensanlagen investiert haben, geführt.“
Kluge Anlagestrategie
Auch und vor allem in Krisenzeiten hat sich das Anlagekonzept von TSO als solide erwiesen. Die strengen Vorgaben und Richtlinien führen dazu, dass nur hochwertige Immobilien zu einem niedrigen Einkaufspreis erworben werden. Die Regel ist: Von ca. 1.200 Objekten, die jährlich an TSO herangetragen werden, werden lediglich sechs bis zehn Objekte erworben. Bei jeder Immobilie wird der Grund für den Verkauf geprüft, es wird darauf geachtet, dass der Kauf grundsätzlich unter den Wiederherstellungskosten liegt und dass eine positive Wirtschaftlichkeitsprognose erstellt wurde. Kombiniert man dieses Vorgehen mit der Tatsache, dass Immobilien nicht so anfällig für Schwankungen im Markt wie andere Anlagemöglichkeiten sind, bietet sich für den Anleger eine erhöhte Sicherheit.
Digitalisierte Abläufe, mehr Transparenz
Digitalisierung ist auch im Immobilieninvestment ein wichtiger Aspekt. Doch neben der Arbeitserleichterung in der Anlegerverwaltung geht es TSO vor allem um eines: um maximale Transparenz. „Unser Ziel ist, dass unsere Anleger und Vertriebspartner immer einen kompletten und detaillierten Überblick über ihre Investments haben – 365 Tage im Jahr, rund um die Uhr“, erklärt Kunz. Über ein Investorenportal werden Anleger und Vertriebspartner einen abgesicherten Zugang zu ihren gezeichneten Anlagen erhalten und dort die Beteiligungen verfolgen können. Auf den Gesellschafterversammlungen in Deutschland stellt sich das Management zudem persönlich den Fragen der Anleger.
Auch in Krisenzeiten nicht nachlassen, sondern sie als Herausforderung betrachten: Christian Kunz, Sales & Marketing Manager bei TSO Capital Advisors, kennt das Geschäft bestens, um aufzuzeigen, wo auch in schwierigen Zeiten Chancen liegen. (Foto: Kai Funck)
Corona als Stresstest
„Wir haben bereits die Finanzkrise erlebt – und haben sie gut bewältigt. Und so werden wir auch die Corona-Krise als Herausforderung annehmen“, stellt Allan Boyd Simpson, Gründer und Präsident von TSO klar. „Unser solides und erfahrenes Management sorgt dafür, dass wir für unsere Anleger zusätzliche Sicherheiten geschaffen haben.“ Melody Mann-Simpson, Domestic Acquisitions Director USA bei TSO, und ihr Mann haben schon zu einem sehr frühen Zeitpunkt umfassende Vorsichtsmaßnahmen ergriffen, um die Renditen für die Anleger zu sichern. Es wurden zahlreiche Gespräche mit Kreditgebern auf Objektebene in Bezug auf Möglichkeiten von Anpassungen zur Kostenreduzierung geführt. Und auch mit den Mietern der Objekte hat man Wege gefunden, in Krisenzeiten flexibel und partnerschaftlich miteinander umzugehen. Darüber gelingt es auch, wichtige Ankermieter längerfristig für die Objekte zu gewinnen. Mann-Simpson bekräftigt: „Wir sind der Meinung, dass US-Immobilienbeteiligungen nach wie vor das Richtige für Anleger sind. Sowohl unsere Anlagestrategie als auch unsere Erfolgsbilanz zeigen deutlich: Wir waren auch in Krisenzeiten bisher immer erfolgreich. Und das ist auch unser Ziel in der gegenwärtigen Krise.“
