FINANZIEREN:
BAUEN:
KAUFEN:
Den Immobilienkauf durchrechnen
Einfach an den Architekten deligieren
Strategien für die Immobilienauktion
FINANZIEREN UND BAUEN
AUSGABE #01 – Ein Magazin für den Reutlinger General-Anzeiger –
Informationen zu diesen und weiteren Immobilien aus unserem Angebot erhalten Sie bei Ihrem Kundenberater oder direkt in der Filiale.
Neubau
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RT, Ringelbach € 145.000,-2) 2-Zi.-ETW, Wfl. ca. 59 m², Bj. 1972, Erdgeschoss, Einzelgarage, Einbauküche, ruhiges Wohngebiet, Balkon, Tageslichtbad, Abstellraum im Keller. Energieverbrauch 119,00 kWh/m² a, Heizöl, Bj. 2003, Eff.kl. D
RT-Orschel-Hagen € 235.000,-2) 4-Zi.-ETW, Wfl. ca. 125 m², Bj. 1970, Garage, 2. OG mit Aufzug, großer sonniger Balkon, zwei Abstellräume, ruhige Lage, separates WC, Hausmeisterservice. Energieverbrauch 85,30 kWh/m² a, Fernwärme, Bj. unbekannt, Eff.kl. B
Metzingen ab € 135.465,-1) 3 MFH mit 2 Gewerbeflächen, 1,5 bis 4,5-Zi., Wfl. ca. 41,05 m² bis ca. 138,01 m², zentrale Lage im Outlet-City Carré, moderne Ausstattung, KfW 55 Standard, 3-fach Wärmeschutzverglasung, Balkon oder Terrasse, Aufzug, Tiefgarage. Energieausweis ist beantragt.
RT-Orschel-Hagen € 169.000,-2) 4-Zi.-ETW, Wfl. ca. 77 m², Bj. 1962, 1. OG, guter Zustand, neuwertige Fenster, Balkon, Zugang zum Garten, modernes Tageslichtbad mit Eckbadewanne, Abstellraum im Keller. Energieverbrauch 112,6 kWh/m² a, Fernwärme, Bj. 1962, Eff.kl. D
RT, Ringelbach € 244.000,-2) 5 1/2-Zi.-ETW, beste Stadtlage, Nähe Krankenhaus, Bj. 1984, Dachgeschoss, Wfl. ca. 107 m², drei Balkone, Carport, Einbauküche, besonders geeignet für eine große Familie. Energieverbrauch 179 kWh/m² a, Gas, Bj. 1983, Eff.kl. F
Pliezhausen ab € 249.900,-1) 5-Fam.haus, 2-4 Zi., Wfl. ca. 70 m² bis ca. 120 m², jede Whg. mit Terrasse o. Balkon, zentrale Lage, ideale Raumaufteilung, modernste Heiz- u. Dämmtechnik, TGStellplätze oder AAP.
Eningen u. Achalm € 217.000,-2) 3,5-Zi.-ETW, Wfl. ca. 71 m², Bj. 1989, Tiefgaragen-Stellplatz, Dachloggia, extra Giebelgeschoss, Einbauküche, Tageslichtbad, Traumblick, sehr guter Zustand. Energieverbrauch 98 kWh/m² a, Gas, Bj. 1985, Eff.kl. C
RT-Betzingen € 299.000,-2) 3-Zimmer-Loftwohnung, Wfl. ca. 201 m², Bj. 1954, großzügige Loftwohnung, viel Wohnfläche, gelungene Raumaufteilung, exklusives Badezimmer, zzgl. € 10.000,für Carport. Energieverbrauch 120 kWh/m2 a, Erdgas, Bj. 2004, Eff.kl. D
RT-Gönningen ab € 287.300,-1) 4-Fam.haus, 2,5 bis 3,5 Zi., Wfl. ca. 70 m² bis ca. 98 m², jede Wohneinheit verfügt über einen weitläufigen, sonnigen Balkon, TG-Stellplätze und AAPs, hochwertige Ausstattung. Energiebedarf 43,1 kWh/m² a, Strom-Mix, Bj. 2015, Eff.kl. A
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EINFAMILIENHAUS € 634.000,RT, Kammweggebiet EFH mit vielen Möglichkeiten, ELW, 5,5 Zi., Wfl. ca. 154 m², Grdst. ca. 500 m², Bj. 1982, EBK, Terrasse, ELW mit separater Terrasse, Garten, Split-Level, Doppelgarage, AAP. Energiebedarf 192,6 kWh /m² a, Gas, Bj. 2007, Eff.kl. F
Energiebedarf 16,50 kWh/m² a, Luft/ WasserWärmepumpe, Bj. 2015, Eff.kl. A+
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PENTHOUSE € 419.000,RT, Georgenberg 4 Zi., Wfl. ca. 118 m², tolle Lage am Georgenberg, Bj. 2003, TG-Stellplatz EBK, Fußbodenheizung, helle Wohnräume, Parkett und Fliesen, große Dachterrasse. Energieverbrauch 105 kWh/m² a, Gas, Bj. 2003, Eff.kl. D
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Pliezhausen-Gniebel € 560.000,Einfamilienhaus, 4,5 Zimmer, Wfl. ca. 128 m², Grundstücksfläche ca. 412,5 m², Baubeginn 2016, Sonnenterrasse, voll unterkellert, Grundstück mit Südwestausrichtung. Energieausweis ist beantragt.
RT-Orschel-Hagen € 215.000,-2) RMH, 4 Zimmer, Wfl. ca. 86 m², Grdst. ca. 158 m², Bj. 1963, Einzelgarage, guter Zustand, Terrasse, Balkon und Garten, Markise, Einbauschränke, Einbauküche. Energiebedarf 144,7 kWh/m² a, Fernwärme, Bj. 1963, Eff.kl. E
RT, Römerschanze € 264.000,-2) Gepflegtes REH, Wfl. ca. 95 m², Grdst. ca. 190 m², Bj. 1953, Kaminofen, große Sonnenterrasse, Carport, Erdgeschoss barrierefrei, zwei Bäder. Energiebedarf 303,0 kWh/m² a, Öl, Bj. 1993, Eff.kl. H
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EINFAMILIENHAUS € 695.000,RT-Rommelsbach 7,5 Zi., Wfl. ca. 230 m², Grdst. ca. 780 m², Bj. 1970, Anbau 2006, schöne Lage, Kaminofen, hochwertige Ausstattung, überwiegend Fußbodenheizung, Garten. Energiebedarf 142,10 kWh/m² a, Gas, Holz, Bj. 1995, Eff.kl. E
EDITORIAL
INHALT
LIEBE LESERIN, LIEBER LESER,
04
Bauen:
06
Finanzieren:
08
Rottenburg:
da sind wir wieder! Mit unserer Reihe »Wohnen im Ländle« wollen wir Sie nun schon im zweiten Jahr begleiten, wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, neue vier Wände zu beziehen. Unsere erste Ausgabe wendet sich dabei vorrangig an alle, die Wohneigentum erwerben wollen. Ein großes Thema ist die Finanzierung. Auch wenn das auf den ersten Blick etwas trocken klingt: Wankt diese wichtige Säule, kann das ganze Bauprojekt wie ein Kartenhaus in sich zusammenfallen. Wir erklären deshalb, wie ein Immobilienkauf durchgerechnet wird (Seiten 6/7), informieren Sie, dass selbst bei Modernisierungen Bausparverträge eingesetzt werden können (Seite 11) und selbst Immobilienbesitzer von gestiegenem Wohngeld profitieren können (Seite 7). Die nachhaltige Sicherung beginnt beim Bauen bereits mit der Planung. Wir freuen uns, dass wir mit Christopher Schenk und Jörg Sigmund von der Architektenkammer Reutlingen zwei ausgewiesene Experten ihres Fachs für ein exklusives Gespräch gewinnen konnten. Was ist beim Bauen zu beachten? Wie kann ein Architekt dank seiner Fachkenntnis unterstützend und entlastend wirken? Das sind nur zwei der Fragen, auf die wir interessante Antworten bekommen haben. Mehr dazu lesen Sie auf den Seiten 4 und 5. Viele bauen nicht selbst, sondern entscheiden sich für ein Haus aus zweiter Hand. Ein Weg dazu sind Immobilienauktionen. Doch Vorsicht: Wer ohne klare Strategie an die Sache herangeht, riskiert, das vermeintliche Schnäppchen im Eifer des Gefechts teuer zu bezahlen. Wir sagen Ihnen ab Seite 12, auf was Sie achten müssen. Doch auch echte Schnäppchen haben ihre Tücken. Denn meist handelt es sich um ältere Gebäude. Neben dem offensichtlich sichtbaren Renovierungsbedarf lauern Gefahren auch unsichtbar hinter der Wand. Was ist, wenn eine Wasserleitung platzt? Oder ein Kabel brennt? Die Schäden können sich schnell in schwindelnde Höhen addieren. Und dann ist es gut, wenn eine Versicherung einspringt (Seite 14), um Ihren individuellen Wohncharme wieder herzustellen. Wir wünschen Ihnen eine inspirierende Lektüre und freuen uns schon heute auf ein »Wiederlesen« am 22. Juli (»Top-Makler in der Region«) und 28. Oktober (»Top-Objekte in der Region«).
So wird der Immobilienkauf durchgerechnet
Jung, lebendig, vielfältig
Bauherren: 10
Kommunikation ist wichtig
Bausparvertrag: 11
Rücklage auch für Modernisierungsarbeiten
Immobilienauktionen: 12
Bloß nicht mitreißen lassen
Umfrage: 13
Die Traumwohnung muss hell sein
Werterhalt: 14
IHRE REDAKTION VON »WOHNEN IM LÄNDLE«
Impressum
Einfach an den Architekten delegieren!
Viel alter Wohncharme muss gut abgesichert werden
Sonderausgabe April 2016
Verlag
GEA Publishing und Media Services GmbH + Co. KG
Verleger
Valdo Lehari jr.
Redaktion
Iris Kreppenhofer (verantwortlich, Reutlinger General-Anzeiger), Vera Hiller
Anzeigen
Stephan Körting (verantwortlich), Sabrina Glück, Benjamin Senft
Layout & Gestaltung
Mark Reich (Reutlinger General-Anzeiger)
Titelfoto
©Gina Sanders-Fotolia.com
Druck
Druckzentrum Neckar-Alb, Reutlingen
Auflage
39 500 Exemplare
Für den Inhalt der Anzeigen sind die Auftraggeber verantwortlich. Haben Sie Interesse an einer Anzeigenschaltung? Wir beraten Sie gerne. Benjamin Senft, Telefon: 07121/302-527, E-Mail: info@geapublishing.de
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Bauen: Einfach an den Architekten delegieren!
Text: Vera Hiller | Bild: Uschi Pacher Was wäre eine Stadt ohne ihre Architektur? New York ohne sein Empire State Building? Sydney ohne sein Opernhaus? Frankfurt ohne seinen Römer? Jede Stadt ist geprägt von ihren Bauten. Neben ihren Einwohnern sind sie es, die ihr Individualität statt Konformität verleihen. Der nüchterne städtebauliche Aspekt ist nur eine Seite der Medaille. Denn wohl jeder Einwohner einer Stadt oder einer Gemeinde hat darüber hinaus auch emotionale Verbindungen zu mindestens einem Gebäude – sei es das Elternhaus, die Schule oder die Kirche. Schmerzt nur den Laien deren Neugestaltung, Umbau oder gar Abriss? »Architektur ist immer im Wandel«, gibt Christopher Schenk zu bedenken. Er ist Vorsitzender der Gruppe Reutlingen in der Architektenkammer Baden-Württemberg und steht mit seinem Stellvertreter Jörg Sigmund »Wohnen im Ländle« exklusiv Rede und Antwort. »Das ist für mich eher eine Frage der Qualität. Wird etwas abgerissen und in derselben Qualität neu aufgebaut, dann ist das ein Kind seiner Zeit und für mich in Ordnung. Ich werde nur sauer, wenn etwas Gutes abgerissen wird und dann kommt da ein Mist hin.« Wandelbarkeit ist für Schenk ein ebenso wichtiges Kriterium, wenn es um die Gestaltung eines
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Privathauses geht. Denn auch das Familienleben ist Veränderungen unterworfen. Vielfach zieht ein Paar in sein Traumhaus ein, füllt es später als sechsköpfige Familie jahrelang mit prallem Leben und empfindet es dann nach dem Auszug der Kinder oft als zu groß dimensioniert. Hier gelte es, kreative Lösungen zu entwickeln, denn: »Wir entwerfen Objekte, die 50 bis 100 Jahre halten sollen. Das ist eine starke Verantwortung. Also müssen wir schauen, dass alles, was wir machen, auch wandlungsfähig und damit nachhaltig ist«, sagen die beiden Experten.
»Treuhänder des Vermögens« Ein Vorurteil ihrem Berufsstand gegenüber hält sich hartnäckig: Fällt irgendwo der Begriff Architektenhaus, geht bei vielen angehenden Bauherren gleich die Schublade »schön und edel, aber teuer bis zur Unbezahlbarkeit« auf. Christopher Schenk und Jörg Sigmund seufzen. Das Bild des diktatorischen Kreativen, der jedem Bauherren seinen (teuren) Willen aufdrückt, spukt noch vielen Bauherren im Kopf herum. »Diese Zeiten sind längst vorbei«, versichern sie. »Wir erarbeiten gemeinsam mit dem Bauherren ein Konzept und stimmen Planung, Kosten, Termine genau mit ihm ab. Wir wissen, dass bei einem Hausbau viel Geld in die Hand genommen wird und verstehen uns als Treuhänder dieses Vermögens.«
Offenheit von Anfang an ist daher eine gute Ausgangsbasis. Was für Wünsche hat der Bauherr? Wie will dessen Familie leben? Was steht ihm dafür an Budget zur Verfügung? Auch wer kostengünstig bauen will, findet in einem Architekten den richtigen Ansprechpartner. Dafür erschöpft sich das, was er tut, nicht nur im kreativen Input. Man kann getrost Aufgaben wie die Bauaufsicht oder die Bauabnahme an ihn delegieren, weil sie den Bauherrn, der üblicherweise Laie auf dem Gebiet ist, unnötig viel Zeit kosten würden. Losgelöst davon, dass viele Bauherren etwa den Umgang mit Handwerkern als herausfordernd empfinden – vom autoritären herumkommandieren übers dauernde Auf-die-Finger-schauen bis hin zum Kardinalfehler, ihnen zu wenig Respekt für die erbrachte Leistung zu zollen, lauern viele Fettnäpfchen.
mund: »Bauen ist Teamarbeit«. Und so kommt es, dass selbst die Architektenzunft inzwischen Nachwuchsprobleme kennt, obwohl der Beruf neben dem Arzt und dem Rechtsanwalt in der Öffentlichkeit ein hohes Sozialprestige genießt und das Studium »eines der schönsten ist, die es gibt«. Nach einem Grundstudium erfolgt die Spezialisierung in eine der folgenden vier Sparten: Architekt für den Hochbau, Innenarchitekt, Landschaftsarchitekt oder Stadtplanung. Viel Berufserfahrung vermitteln Praxissemester, die früher zwingend vorgeschrieben waren und heute nur noch empfohlen werden. Neben der Selbstständigkeit bieten beispielsweise auch kommunale oder kirchliche Bauverwaltungen berufliche Perspektiven. Übrigens ist Architekt ein gesetzlich geschützter Begriff: Wer sich so nennen darf, muss zwingend in die Liste der Architektenkammer eingetragen sein.
Wichtig: kommunikatives Geschick Am kommunikativen Geschick scheitern auch nicht wenige angehende Architekten. Denn in diesem Beruf sei es notwendig, im Umgang mit unterschiedlichen Ansprechpartnern – vom Bauherren über Behördenvertreter bis hin zu Handwerkern unterschiedlicher Branchen – ein persönliches Standing zu beweisen, erklären Christopher Schenk und Jörg Sig-
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Unerheblich für die Berufsfreude ist, wann das Architektur-Virus aktiv wurde. Während Jörg Sigmund schon als kleiner Bub mit einer Planrolle unterm Arm ins väterliche Büro für Landschaftsarchitektur marschierte, packte Christopher Schenk die Leidenschaft fürs Planen erst nach dem Abitur. Bereut haben jedoch beide ihre Entscheidung bis heute nicht.
Finanzieren: So wird der Immobilienkauf durchgerechnet
Text: dpa/tmn | Bild: Schwabenhaus Oft zahlen Käufer ein Haus 20 bis 30 Jahre ab. In dieser Zeit können die derzeit günstigen Zinsen auch wieder steigen – etwa, wenn die Europäische Zentralbank den Leitzins anhebt. Was müssen Käufer also beachten? »Verbraucher sollten ihre Finanzierung langfristig planen«, erklärt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. Wichtig ist vor allem, dass sie sich die Annuität – also die jährlichen Zins- und Tilgungs-Raten sowie die Anschlussfinanzierung – auch in Zukunft leisten können. Denn sonst platzt im schlimmsten Fall die gesamte Finanzierung.
hat zusätzlich 100 000 Euro Eigenkapital, dann steht ihm eine Summe von 340 000 Euro zur Verfügung.
20 Prozent Eigenkapital
Davon muss der Käufer rund zwölf Prozent an Nebenkosten abziehen – also etwa 40 800 Euro beispielsweise für Notar- und Makler-Gebühren sowie den Grundbucheintrag. Damit ergibt sich ein Kaufpreis von 300 000 Euro. »Das Darlehen sollte bei einer Annuität von fünf Prozent mindestens eine Zinsbindung von 15 Jahre haben«, sagt Schwarz. Bei einer Tilgungsrate von drei Prozent ist dann etwa die Hälfte der Restschuld abbezahlt. Da die Höhe der Zinsen auch von der Höhe des Eigenkapitals abhängt, sollten Käufer mindestens 20 Prozent aufbringen, rät Schwarz.
Für wen lohnt sich der Kauf einer Immobilie also? Und wie teuer darf das Objekt sein? Schwarz empfiehlt: »Ermitteln Sie zunächst, welche Rate Sie sich pro Monat leisten können.« Ein Kassensturz hilft dabei: Liegen Kaltmiete und Sparbetrag bei 1 000 Euro pro Monat, ergibt sich daraus ein Jahresbetrag von 12 000 Euro. Schwarz rechnet vor: Diesen Betrag teilt man durch eine Annuität von fünf Prozent – bestehend aus drei Prozent Tilgung und zwei Prozent Zinsen. Daraus ergibt sich eine Kreditsumme von 240 000 Euro. Angenommen, der Käufer
Auch ohne Eigenkapital sei ein Kauf machbar. Jedoch nur, wenn beide Partner ein sehr hohes Einkommen haben – die Rede ist von gemeinsam etwa 6 000 Euro Nettoeinkommen pro Monat für die nächsten zehn Jahre. »Dann sollten die Käufer aber zusätzlich eine hohe Tilgungsrate von etwa fünf Prozent wählen«, sagt Schwarz. Sonst ist der Restschuldbetrag nach 15 Jahren Laufzeit noch sehr hoch, und die Anschlussfinanzierung könnte durch steigende Zinsen zu teuer werden.
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Wohngeld: Auch Immobilienbesitzer können von gestiegenem Zuschuss profitieren Text: dpa/tmn Seit Jahresbeginn gibt es erhöhtes Wohngeld. Davon profitieren auch Immobilienbesitzer. Denn sie können ebenfalls Wohngeld beantragen – etwa, wenn sie aus finanziellen Gründen ihr Darlehen nicht abbezahlen können.
Studie: Jeder Siebte hat seine Immobilie geerbt
Voraussetzungen für den sogenannten Lastenzuschuss sind: Sie bewohnen ihr Eigentum selbst und sind auf eine staatliche Hilfe für angemessenes Wohnen angewiesen. Darauf macht der Verband Privater Bauherren (VPB) aufmerksam. Die genaue Höhe des Zuschusses ist unter anderem abhängig vom Gesamteinkommen, der monatlichen Belastung etwa durch einen Baukredit sowie der Anzahl der Haushaltsmitglieder. Von diesen Faktoren hängt auch ab, ob Eigentümer den Zuschuss überhaupt beantragen dürfen. Wenn ja, wird er meist für ein Jahr bewilligt. Danach müssen sie ihn neu beantragen. Entsprechende Formulare gibt es bei der zuständigen örtlichen Wohngeldstelle von Kreis oder Kommune.
Text: PM | Bild: LBS »Schaffe, schaffe, Häusle baue«, sagt der Schwabe und macht damit deutlich, wohin sein hart erarbeitetes Geld fließen soll. Kein Wunder: Immobilien sind nicht nur ein wichtiger Baustein für die Altersvorsorge, sondern auch ein Wertobjekt, das Eltern gerne ihren Kindern vererben. Nach einer Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) haben Immobilienerbschaften in den letzten 15 Jahren um zehn Prozent zugenommen. Fast die Hälfte (46 Prozent) der Erblasser hinterlässt ihren Kindern oder Verwandten ein Haus oder eine Wohnung. Vor 15 Jahren waren es noch 36 Prozent. Bis 2024 werden der Studie zufolge 4,3 Millionen Immobilien in Deutschland vererbt.
_____________ Häuser vom Feinsten _____________________________
Gleichzeitig werden die Erblasser immer älter und können ihren Lebensabend im eigenen Heim viele Jahre lang genießen. »Gut beraten ist darum, wer mit einer soliden Baufinanzierung selbst den Schritt ins Wohneigentum wagt, um sich und seiner Familie den Traum vom Eigenheim zu erfüllen«, sagt Sabine Schmitt von der LBS.
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Das sieht die Erbengeneration offenbar genauso, viele sind bereits Eigenheimbesitzer: Insgesamt wohnen derzeit 48 Prozent der Deutschen im Eigentum. Davon haben 15 Prozent ihre Immobilie geerbt. Eine große Mehrheit (65 Prozent) hat sich ihre eigenen vier Wände selbst gekauft. Eine kluge Entscheidung, vor allem mit Blick auf die Altersvorsorge. Denn Immobilienbesitzer bauen laut Statistischem Bundesamt bei gleichem Einkommen im Schnitt insgesamt sechsmal mehr Vermögen auf als Mieter. So leben sie im Alter nicht nur in der eigenen Immobilie, sie haben bis zum 60. Lebensjahr auch deutlich mehr Geld auf der hohen Kante als Mieter. »Das liegt vor allem an ihrem ›gelernten‹ Sparverhalten«, stellt Schmitt fest. Die Studie unterstreicht dies: Wer eine Immobilie kauft, gibt in den ersten zehn bis 15 Jahren weniger Geld für größere Anschaffungen oder Konsum aus als es Mieter tun.
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Schmitt bestätigt: »Wenn die Besitzer dann aus dem Gröbsten raus sind und die finanzielle Belastung sinkt beziehungsweise die Immobilie abbezahlt ist, behalten viele ihr gewohntes Sparverhalten bei.«
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Jung, lebendig, vielfältig — in Rottenburg lässt es sich gut leben und arbeiten
Römerstadt, Bischofssitz, Fasnets-Hochburg, Hochschulstadt: Rottenburg am Neckar hat viele Gesichter. Die Stadt zählt zu den ältesten Siedlungsplätzen Baden-Württembergs. Bereits seit der Altsteinzeit existierten an dieser Stelle bedeutende Siedlungen. Heute ist Rottenburg eine Flächenstadt mit 17 Stadtteilen. Diese sind bis zu 25 Kilometer verstreut in der reizvollen Landschaft des Neckartals und des Oberen Gäu. Manche – beispielsweise Baisingen, Frommenhausen oder Eckenweiler – haben ihren ländlich-charmanten Charakter bis heute erhalten.
Feste ziehen Gäste aus nah und fern an
Bilder: Steffen Schlüter/Stadtverwaltung Rottenburg
Die Kernstadt liegt eingebettet in der Talaue des Neckars und erstreckt sich idyllisch auf die Höhen links und rechts des Flusses, der nicht nur beim jährlichen Neckarfest eine zentrale Rolle spielt. Das ganze Jahr hindurch üben die Rottenburger Feste – beginnend mit der Fasnet – eine große Anziehungskraft auf Gäste aus nah und fern aus. In der Stadt mit ihrem bildschönen historischen Ortskern lässt es sich besonders gut leben. In den vergangenen Jahren ist Rottenburg deutlich über dem Landesdurchschnitt angewachsen – die Einwohnerzahl in der Kernstadt hat sich seit 1961 geradezu verdoppelt auf knapp 20 000. Einschließlich der Teilorte leben in Rottenburg heute fast 43 000 Menschen.
Neue Baugebiete erschlossen Viele der Neu-Rottenburger sind im Kernstadtbaugebiet KreuzerfeldSüd sesshaft geworden. Von hier bietet sich ein malerischer Ausblick auf das benachbarte Waldgebiet Rammert mit der Weiler Burg sowie teilweise auf das Neckartal zwischen Rottenburg und Tübingen. Gerade einmal 1,5 Kilometer entfernt, also in fußläufiger Nähe, liegt die Stadtmitte mit allen Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Zum Wohngebiet gehören außerdem das Schulzentrum Kreuzerfeld mit Grund- und Realschule sowie einem Schülerhort und natürlich ein Kindergarten.
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Um Bauwilligen entgegenzukommen, sind in Rottenburg am Neckar in jüngster Zeit mehrere neue Wohnbaugebiete erschlossen worden. Unter www.rottenburg.de/Wirtschaft & Bauen finden Interessierte einen Überblick über alle Baugebiete – auch die der Teilorte – mit noch freien Plätzen. Wer einen städtischen Bauplatz erwirbt, bekommt von der Stadt einen Abschlag von 5 000 Euro je Kind. Aber Rottenburg hat zum Thema Kinderfreundlichkeit noch viel mehr zu bieten: Über 30 Einrichtungen – teils in kirchlicher, teils in freier, teils in kommunaler Trägerschaft – versorgen den Nachwuchs vom Krippenalter bis zum Schuleintritt. Zu den mehr als 20 Schulen in der Gesamtstadt gehören fünf Gymnasien. Außerdem sind eine Hochschule für Forstwirtschaft (Schadenweilerhof) und eine Hochschule für Kirchenmusik in Rottenburg ansässig.
Gewerbesektor ständig weiterentwickelt Auch der gewerbliche Sektor wurde seit der ersten großen Gewerbeansammlung 1973 kontinuierlich weiterentwickelt. Die Gewerbegebiete, die die Stadt ausgewiesen hat, haben alle einen großen Vorteil: Durch die zentrale Lage im Herzen Baden-Württembergs verfügen sie über eine hervorragende Infrastruktur, sowohl was die Verkehrsanbindung angeht als auch in Bezug auf schnelle Datenleitungen. Seit 2002 wurden allein im neu erschlossenen Gewerbegebiet »Gewerbepark Ergenzingen-Ost« ungefähr 1 500 Arbeitsplätze geschaffen, da sich dort namhafte, international agierende Firmen niedergelassen haben. Eine erste Erweiterung des Gewerbeparks wurde bereits notwendig. Sein großer Vorteil liegt in der unmittelbaren Anbindung an die A 81 sowie die B 28 und B 14.
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Bauherren: Kommunikation ist wichtig
Text: VPB | Bild: epr/Rimini Baustoffe Viele Bauherren klagen über Probleme beim Bauen: unerwartete Zeitverzögerungen, hohe Zusatzzahlungen, Baumängel und vor allem schlechte Kommunikation mit dem Schlüsselfertiganbieter. Nicht selten sind die Bauherren an ihrer Misere mit Schuld, weiß der Verband Privater Bauherren (VPB) – sie verlassen sich allzu sehr auf ihr Glück, statt ihr Vorhaben sorgfältig zu planen.
»Jedes Bauprojekt ist ein Unikat. Es muss die Bedürfnisse der Bauherrenfamilie erfüllen«, sagt Thomas Penningh und rät allen angehenden Bauherren zur sorgfältigen Vorbereitung: »Die wichtigsten Fragen, die sich Bauherren in der ersten Phase beantworten müssen, sind: Was können wir uns finanziell leisten? An welchem Ort möchten wir leben? Wie groß muss unser Haus sein? Welches Raumprogramm benötigen wir? Wann wollen wir einziehen? Welche Materialien oder Haustechnik müssen wir unbedingt haben? Welche Baustoffe dürfen bei uns – etwa wegen einer Allergie – auf gar keinen Fall verbaut werden?«
Gute Planung ist aber beim Bauen in jeder Hinsicht ein Muss. »Wer zwischen 200 000 und 400 000 Euro ausgibt, sollte sein Investment vorher intensiv prüfen«, rät VPB-Präsident Thomas Penningh. »Die Lässigkeit, mit der manche Menschen ihr Haus kaufen ist für uns Profis erschütternd. Sie machen sich mehr Gedanken über den Kauf eines Neuwagens oder gar einer Waschmaschine.«
Mit dieser Art der Grundlagenermittlung beginne jeder konventionelle Hausbau mit eigenem Architekten, und darauf sollte man auch beim Bauen mit einem Schlüsselfertiganbieter bestehen, erläutert der Bausachverständige: »Alles, was jetzt festgelegt wird, kann direkt vertraglich vereinbart und umgesetzt werden. Alles, was in der Schwebe bleibt, muss später geklärt werden und verursacht dann immer wieder Zeitverzögerungen.«
Ein Hauskäufer müsse bereit sein, prozentual genauso viel in die Prüfung seiner zukünftigen Immobilie zu investieren wie für ein Auto. Aber: »Kurioserweise scheuen viele Immobilienkäufer davor zurück. Sie kaufen unbesehen die ›Katze im Sack‹ mit allen unentdeckten Zusatzkosten, die nach dem Kauf dann zwangsläufig auf sie zukommen.«
Besonders sorgfältig müssen Bauherren Schlüsselfertigverträge prüfen lassen, denn sie enthalten nach VPB-Erfahrung meist nicht alles, was Bauherren sich wünschen. Häufig bekommen die Bauherren dort auch die Pläne gar nicht ausgehändigt, weil sie oft gar nicht detailliert vorliegen. Das birgt natürlich auch ein entsprechend hohes Mängelrisiko bei der Ausführung. Bauherren können sich hier nur absichern, indem sie nicht nur die Verträge samt Plänen, sondern später auch die Baustelle laufend vom unabhängigen Sachverständigen kontrollieren lassen.
Zunächst die Wünsche ermitteln Dabei ist Bauen kein Hexenwerk. Drei Schritte sollten Bauherren absolvieren, wenn sie ein eigenes Haus kaufen oder bauen möchten: zunächst die eigenen Wünsche klären, danach die passenden BauPartner suchen und schließlich während Planung und Bau stets mit den Partnern kommunizieren.
Änderungswünsche sind teuer »Geradezu tödlich für jede verlässliche Zeit- und Finanzierungsplanung sind Änderungswünsche«, weiß Bausachverständiger Penningh. »Viele Bauherren glauben, es sei kein Problem, während der Bauphase beispielsweise Innenwände zu versetzen. Das stimmt aber nicht. Denn wer eine Innenwand versetzt, muss prüfen, ob das statisch möglich ist. Das erfordert neue Berechnungen, Prüfung und die Änderung der Baugenehmigung. Außerdem müssen eventuell in der Wand vorgesehene Leitungen
SERVICE: Verband Privater Bauherren (VPB) e.V. Bundesbüro, Chausseestraße 8, 10115 Berlin, Telefon 0 30/2 78 90 10, Fax: 0 30/27 89 01 11, E-Mail: info@vpb.de, Internet: www.vpb.de
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Bausparvertrag: Rücklage auch für Modernisierungsarbeiten Text: dpa/tmn Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, sollte frühzeitig auch an Rücklagen für anstehende Modernisierungsarbeiten denken: Denn möglicherweise muss der Eigentümer in ein paar Jahren schon die Fenster austauschen oder die Heizung reparieren lassen – dann braucht er in kurzer Zeit viel Geld. »Es lohnt sich, für solche Fälle einen Bausparvertrag neu abzuschließen«, sagt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. Wichtig sei dabei, auf einen niedrigen Zinssatz zu achten. »Derzeit sind Tarife mit unter zwei Prozent Zinsen möglich«, weiß der Verbraucherschützer. Der Vorteil: Auch wenn sich die Zinssätze in den kommenden Jahren verändern, gehen Verbraucher so kein Risiko ein, dass die Marktzinsen unter ihren vereinbarten Zinssatz fallen. Zusätzlich sollten sie beim Vertragsabschluss auf eine hohe Sparrate achten. »So können sie eine hohe Tilgungsrate vereinbaren und einen Teil des angesparten Kapitals dafür nutzen, das Darlehen schneller zurückzuzahlen«, rät Schwarz. Stehen Modernisierungsmaßnahmen an, sollten Eigentümer überlegen, ob sie in nächster Zeit mit zusätzlichen Kapitalzuflüssen rechnen können. »Manchmal ist es für die Finanzierung sinnvoller, mit den Arbeiten zu warten, bis etwa weitere Gelder von Festgeldkonten frei werden«, empfiehlt Schwarz. Wer einen bestehenden Bausparvertrag mit etwa drei bis vier Prozent Zinsen hat, sollte ihn als Geldanlage behalten, sagt Schwarz: »Denn er wirft derzeit eine gute Rendite ab.« anders verlegt, neue Materialienmengen berechnet und bestellt werden.« Sein Fazit: Das Versetzen einer Wand ist auf dem Papier ganz einfach, zieht aber im laufenden Baubetrieb einen Rattenschwanz an Aufwand nach sich. Und das kostet Geld. Nachträgliche Änderungswünsche führen immer zu Ärger, weshalb sich Schlüsselfertigunternehmer absichern: »Sie sehen solche Änderungswünsche von vornherein vertraglich vor und lassen sich diese auch teuer vergüten«, erklärt der Bausachverständige. Über mangelnde Kommunikation klagt das Gros der Bauherren. Regelmäßig besuchen sie »ihre« Baustelle und entdecken dabei Dinge, die sie als Laien nicht verstehen. Ein Anruf beim Planer oder Bauunternehmer soll Klarheit bringen. Weil die Betreffenden aber ihrerseits oft auf anderen Baustellen unterwegs sind, läuft mancher Anruf ins Leere. Bleibt dann die schnelle Reaktion noch aus, ist der Frust groß. »Viele Bauherren ahnen Probleme, wo es eigentlich gar keine gibt. Sie befürchten, Opfer von Pfusch zu werden«, beobachtet Thomas Penningh. »In der Tat ist die Kommunikation nicht überall ideal. Es gibt Firmen, die schwer zu erreichen sind. Dies ist aber eher die Ausnahme. Auch deshalb sollten sich Bauherren auf ihre eigenen Berater verlassen und nicht unnötig Konflikte herbeireden.«
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Der Bau eines Hauses ist eine sehr komplexe Angelegenheit. »Natürlich gehen dabei auch Dinge schief«, sagt der VPB-Präsident. »Entscheidend für die Qualität des Bauens ist jedoch, wie schnell und verlässlich diese Probleme behoben werden.« Indem der Bauherr früh festlege, was er wolle, seine Wünsche mit Hilfe eines Bausachverständigen oder Architekten vertraglich festlege und sich dann konsequent an seine eigenen Vorgaben halte, sei eine gute Grundlage geschaffen. »Vereinbaren die am Bau Beteiligten dann noch regelmäßige Besprechungen, können Probleme schnell gelöst und Missverständnisse ausgeräumt werden. Bauherren müssen wissen: Bauen kann man nicht nebenbei! Angesichts der enormen Summen, die hier auf dem Spiel stehen, sollten sie sich viel Zeit für ihren eigenen Bau nehmen.«
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Immobilienauktionen: Bloß nicht mitreißen lassen Text: dpa/tmn | Bild: ©BillionPhotos.com-Fotolia.com mationen zu kommen, muss man ein wenig erfinderisch sein«, sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren in Berlin. So kann ein Gespräch mit den Nachbarn schon viel bringen. »Die sind daran interessiert, einen neuen Nachbarn zu bekommen, der sich gut um das Grundstück kümmert, und geben meist gern Auskunft.«
Immobilienauktionen sind keine Schnäppchenbörsen. Zwar lassen sich mitunter günstige Preise erzielen, es lauern aber auch Unwägbarkeiten, die richtig teuer werden können. Wer auf einer Zwangsversteigerung mitbieten will, sollte sich deshalb gut vorbereiten. Über anstehende Auktionen informieren Tageszeitungen, Amtsblätter oder beispielsweise die Homepages der Amtsgerichte, erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Neben der Beschreibung des Objekts und dem Verkehrswert enthält das Angebot in der Regel ein Wertgutachten. Oft sind Fotos und Grundrisse dabei, aber auch eine Beschreibung des Zustandes sowie Angaben darüber, welche vorrangigen Rechte auf der Immobilie liegen. »Letztere sind besonders wichtig, denn Baulasten oder Hypotheken können den Wert entscheidend beeinflussen«, sagt Happ.
Wer ernsthaft an der Immobilie interessiert ist und keinen Zugang bekommt, ist gut beraten, mit einem unabhängigen Bausachverständigen auf Besichtigungstour zu gehen. Der weiß aus Erfahrung, mit welchen typischen Schäden er bei Immobilien aus verschiedenen Bauepochen rechnen muss. Er kann abschätzen, was die Sanierung in etwa kosten wird – oft schon von außen. Es lassen sich Lage, Alter, Baustil und teils auch der Sanierungszustand erkennen, etwa anhand von Kleinigkeiten wie verrotteten Hölzern, lockeren Ziegeln oder feuchten Stellen.
Liegt zum Beispiel ein Wohnrecht auf dem Grundstück, kann der Käufer selbst nicht dort einziehen. Oder es besteht ein Wegerecht. Dann muss er damit rechnen, dass Fremde das Grundstück zum Durchgang oder zur Durchfahrt nutzen. In solchen Fällen ist die Immobilie weit weniger wert als ohne diese Baulasten. Wer das Haus später umbauen oder sogar abreißen möchte, etwa weil er nur am Grundstück interessiert ist, muss im Vorfeld abklären, was er auf dem Grund und Boden bauen darf.
Sonderfall Eigentumswohnung
Eine Innenbesichtigung ist oft schwer
Deshalb ist Einsicht in die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung unerlässlich. Das ist quasi die Verfassung der Eigentümergemeinschaft. Außerdem rät Heinrich, sich unbedingt die Beschluss-Sammlung der Eigentümerversammlung anzusehen. Denn an die Beschlüsse sind auch die neuen Eigentümer gebunden. In diesen Unterlagen finden sich grundlegende Informationen zum Kostenverteilungsschlüssel oder Verpflichtungen zur Sanierung des Gebäudes.
Bei der Versteigerung von Eigentumswohnungen sind noch einige zusätzliche Dinge zu beachten – vor allem, wenn sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind. »Mit dem Erwerb des Wohnungseigentums übernimmt der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten des Vorgängers«, betont Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin des Vereins Wohnen im Eigentum in Bonn.
Ohne eine Besichtigung von außen und innen sollte eigentlich niemand ein Haus kaufen. Doch gerade das kann bei einer Zwangsversteigerung zum Problem werden. Denn die aktuellen Hausbesitzer haben nicht selten dramatische Kämpfe um ihre Immobilie hinter sich. Viele verweigern Interessenten den Zugang zu ihrem Grundstück oder gar in ihr Haus. Das ist ihr gutes Recht. »Um dennoch an möglichst viele Infor-
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ZUSCHLAG ERHALTEN? SO GEHT’S WEITER: B ekommt der Interessent bei der Versteigerung den Zuschlag, wird das Geld fällig und muss bis zur Zahlung, die innerhalb weniger Wochen zu erfolgen hat, verzinst werden. Je schneller das Geld fließt, umso niedriger sind die Zinsen. Schon deshalb lohnt es sich, die Finanzierung frühzeitig zu klären, betont der Verband Privater Bauherren. Außerdem muss der erfolgreiche Bieter die Gerichtskosten für die Erteilung des Zuschlags zahlen, ferner die Eintragung ins Grundbuch und die Grunderwerbsteuer. Notariatsgebühren fallen nicht an, denn das Amtsgericht erledigt alle Formalitäten zur Eigentumsübertragung.
Ein Blick in die letzte Jahresabrechnung der WEG gibt Aufschluss über Rückstände beim Hausgeld und andere finanzielle Verpflichtungen des alten Eigentümers. Ebenfalls in der Jahresabrechnung ist ausgewiesen, ob die WEG eine ausreichende Instandhaltungsrückstellung hat, die zur Finanzierung von Modernisierungen und Sanierungen gebildet werden muss. Ist diese zu gering, können im Fall von umfangreichen Instandsetzungs- oder Sanierungsmaßnahmen Sonderumlagen fällig werden, also zusätzliche Zahlungen.
Nie übers Limit gehen Sind alle Unterlagen gecheckt und das Interesse an der Immobilie immer noch groß, muss der Interessent vor der Auktion die Finanzierung klären. »Man sollte schon wissen, wie man Haus, Grundstück oder Wohnung bezahlt, falls man den Zuschlag bekommt«, betont Happ. »Daran sollte man sich bei der Auktion unbedingt halten und nicht im Eifer des Gefechts über seine Verhältnisse bieten.« Sonst wird die Finanzierung am Ende schwierig.
Umfrage: Die Traumwohnung muss hell sein
Zehn Prozent des Verkehrswertes muss jeder Interessent zumeist schon allein dafür aufbringen, überhaupt mitbieten zu dürfen. Diese Summe ist beim Amtsgericht zu hinterlegen – nicht bar, sondern als Verrechnungsscheck, Bankbürgschaft oder Überweisung. Zur Beruhigung: Alle, die den Zuschlag nicht erhalten, bekommen ihr Geld zurück.
Text: dpa/tmn | Bild: epr/Berg & Berg Landhausdielen Zwischen 100 und 150 Quadratmeter – so groß ist für viele das Traumhaus oder die Traumwohnung. Das jedenfalls hat eine repräsentative Studie des Instituts für Management- und Wirtschaftsforschung (IMWF) in Hamburg ergeben. Demnach gab fast jeder Zweite (47 Prozent) diese Größe für die Traumimmobilie an – aber nur rund jeder Vierte (26 Prozent) lebt tatsächlich auf 100 bis 150 Quadratmetern. Am wichtigsten ist den Befragten dabei, dass die Traumimmobilie hell ist: 61 Prozent gaben das an. Luxuriös wohnen zu wollen, gaben nur acht Prozent als Wunsch an. Bei der Wunschlage steht eine ruhige, familienfreundliche Wohnsiedlung am Stadtrand ganz oben (20 Prozent), dann folgt ein Grundstück am Meer (19 Prozent) und am See (18 Prozent). Für die Umfrage im Auftrag der Interhyp AG wurden insgesamt 2 100 Bundesbürger ab 18 Jahren befragt.
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Werterhalt: Viel alter Wohncharme muss gut abgesichert sein Text: pm | Bild: corbis Zahlreiche Bauten in Deutschland veralten und sind damit anfällig für folgenschwere Schäden. Mit der richtigen Versicherung können Eigenheimbesitzer drohende Kosten durch Kabelbrand oder Rohrbruch absichern. Für viele Menschen haben Altbauten einen ganz besonderen Charme. Werden sie jedoch nicht gründlich saniert, droht oft Gefahr. Mehr als die Hälfte der rund 19 Millionen Wohngebäude in Deutschland ist nach Angaben des Statistischen Bundesamtes älter als 40 Jahre – rund fünf Millionen sogar über 60 Jahre alt. Der Charme kann jedoch trügerisch sein: »Betagte Wohnbauten sind häufig anfällig für Schadensfälle, bei denen teure Einrichtungsgegenstände oder sogar ganze Gebäudeteile Schaden nehmen«, erklären die Experten der Deutschen Vermögensberatung (DVAG). »So zum Beispiel, wenn brüchige Wasserleitungen platzen oder es aufgrund von veralteten Stromleitungen zu einem Brand kommt.«
Häufiges Risiko: Kabelbrand und Wasserrohrbruch In Altbauten sind die Stromleitungen oft altersschwach und damit brandgefährdet, zum Beispiel, wenn viele elektrische Geräte gleichzeitig im Einsatz sind: »Moderne Haushalte mit Geschirrspüler, Waschmaschine, Trockner, Kühlschrank und Gefrierschrank überlasten meist alte Stromleitungen. Das kann einen Kabelbrand verursachen, der womöglich auf das ganze Wohnhaus übergreift«, warnen die Versicherungsexperten. Zudem sind Wasserleitungen in den Wänden – zum Beispiel durch Frost oder kalkhaltiges Wasser – häufig von Rohrbrüchen betroffen. Platzt eine Leitung, können dadurch kostspielige Schäden am Hausrat und am Gebäude selbst entstehen – etwa, wenn das austretende Wasser Elektrogeräte beschädigt oder Wände und Böden durchfeuchtet.
Elementar: Hausrat- und Wohngebäudeversicherung Hausrat- und Wohngebäudeversicherung sind nicht gesetzlich vorgeschrieben. Somit ist jedem Hausbesitzer freigestellt, ob er sich dafür entscheidet. »Doch die Versicherungen rechnen sich«, erklären die DVAGExperten, »denn die finanziellen Schäden können zum Teil recht hoch ausfallen, während die jährlichen Beiträge für die Police im Verhältnis dazu relativ niedrig sind.« Die Hausratversicherung ersetzt bei einem Rohrbruch oder Feuer den beschädigten Hausrat – dazu gehören Möbel, Geräte und auch Kleidung – oder zahlt anfallende Reparaturkosten. Die Gebäudeversicherung sichert das Gebäude selbst ab, inklusive der fest eingebauten Gegenstände. Das Alter des Gebäudes beeinflusst dabei durchaus die Höhe der Versicherungspolice. Was es bei dem Alter zu bedenken gibt, sollte daher in einem persönlichen Gespräch auf die individuelle, gegenwärtige Situation abgestimmt werden.
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