Wohnen im Ländle - 3/2016 by GEA Publishing und Media Services GmbH & Co. KG

HINGUCKER:

REPARATUR & WARTUNG:

VERWALTUNG:

Wohnen mit freiliegenden Balken

Was ist Sache des Mieters, was Sache des Vermieters?

Was private Vermieter wissen sollten

TOP-OBJEKTE IN DER REGION

AUSGABE #03 – Ein Magazin für den Reutlinger General-Anzeiger –

Informationen zu diesen und weiteren Immobilien aus unserem Angebot erhalten Sie bei Ihrem Kundenberater oder direkt in der Filiale.

Metzingen-Neugreuth € 80.000,-2) 2-Zi.-ETW, Wfl. ca. 48,43 m², Bj. 1970, Stellplatz, 1. OG mit Aufzug, SüdwestBalkon, Tageslichtbad, ruhige Lage am Ortsrand, großzügiger Grundriss, Bezug sofort möglich. Energieverbrauch 194,00 kWh/m² a, Öl und Gas, Bj. 2012, Eff.kl. F

Riederich € 215.000,-2) 3-Zi.-ETW, Wfl. ca. 66 m², Bj. 1997, Granitboden mit Fußbodenheizung, elektr. Rollläden, Einbauküche, separates Gäste-WC, Terrasse, Autoabstellplatz im Freien. Energiebedarf 154,00 kWh/m² a, Gas, Bj. 1997, Eff.kl. E

RT-Sondelfingen € 129.000,2-Zi.-ETW, 1. OG, Wfl. ca. 52 m², Bj. 1986, Wohn- und Schlafzimmer, Bad, kleiner Abstellraum, elektr. Rollläden, EBK, Süd-Balkon, Kellerraum, TG-Stellplatz, 2006 umfassend renoviert. Energieverbrauch 117,20 kWh/m² a, Fernwärme, Bj. unbekannt, Eff.kl. E

Pliezhausen ab € 219.070,-1) 5-Fam.haus, jew. 3 Zi., Wfl. ca. 63,96 m² ca. 79,22 m², jede Whg. mit Terrasse oder Balkon, EG-Wohnung mit Gartenanteil, Garage oder AAP, zentrale, sehr sonnige Lage, hochwertige Ausstattung, moderne Heiztechnik. Energieausweis ist beantragt.

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RT-Betzingen € 95.000,-2) 1,5-Zi.-ETW, Wfl. ca. 36,5 m², Bj. 1970, herrlicher Blick ins Grüne, Terrasse, direkter Zugang zum Garten, verschiedene Nebenräume zur gemeinschaftl. Nutzung, vermietet. Energieverbrauch 181 kWh/m² a, Gas, Bj. 1996, Eff.kl. F

Eningen u. Achalm ab € 167.300,-1) 4 MFH mit insg. 26 Whg. und zwei Gewerbeeinheiten, 2 bis 4 Zi., Wfl. ca. 65 m² bis ca. 133 m², moderne Bauweise, Aufzüge, TG-Stellplätze, hochwertige Ausstattung. Energiebedarf 55,5 kWh/m² a, Gaszentral, Bj. 2015, Eff.kl. B

Engstingen-Großengstingen € 183.500,-

4,5-Zi.-ETW, Wfl. ca. 80,64 m², Bj. 1995, Stellplatz, Obergeschoss, Südbalkon, Einbauküche, Tageslichtbad, Hausmeisterservice, lichtdurchflutete Räume. Energieverbrauch 95,10 kWh/m² a, Öl, Bj. 1994, Eff.kl. C

Schlaitdorf € 554.300,4,5-Zi.-ETW im Effizienzhaus 55, Wfl. ca. 145 m², Tiefgarage vorhanden, große Sonnenterrasse u. Gartenanteil, modernste Heiz- und Dämmtechnik, hochwertige Ausstattung, Eigentümerwünsche realisierbar. Energieausweis ist beantragt.

Grundstück

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Bad Urach € 115.000,-2) 3-Zi.-ETW, Wfl. ca. 79 m², Bj. 1962, gute Raumaufteilung, Balkon, Tageslichtbad mit Wanne und Waschbecken, separates WC, schöne Aussicht zur Burgruine von Bad Urach, aktuell vermietet. Energieverbrauch 158 kWh/m² a, Öl, Bj. 1982, Eff.kl. D

RT, Ringelbach € 198.000,-2) 3-Zi.-ETW, Wfl. ca. 82 m², Bj. 1970, 3. OG, Tiefgaragenstellplatz + Außenabstellplatz, tolle Aussicht, Balkon, Aufzug, Einbauküche, frei nach Vereinbarung. Energieverbrauch 129 kWh/m² a, Öl, Bj. 1992, Eff.kl. C

WOHNUNG € 180.000,RT, Burgholz 2,5-Zi.-ETW, Wfl. ca. 67 m², Bj. 1981, großer heller Wohn-Essbereich, Schlafzimmer, separate Küche, Tageslichtbad, Südbalkon, Garage. Energieverbrauch 191,00 kWh/m² a, Gas, Bj. 1998, Eff.kl. F

Pfullingen ab € 151.600,-1) 11 Whg., 2-4 Zimmer, Wfl. ca. 44 m² bis ca. 96 m², KfW 70, modernste Heiz- und Dämmtechnik, jede Wohnung mit Terrasse oder Balkon, ideale Raumaufteilung, Eigentümerwünsche realisierbar. Energieausweis ist beantragt.

Burladingen € 150.000,-2) Großes Grundstück mit 1.550 m², ruhige Höhenlage in einer Anliegerstraße, bevorzugte Wohngegend, vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten, ein Traum für Gartenliebhaber. Bebauung: Einfamilienhaus, Doppelhaus

DOPPELHAUSHÄLFTEN ab € 547.425,-1) RT, Achalm Neubau, jeweils 6 Zi., Wfl. jeweils ca. 146 m², Grundstück gesamt ca. 800 m², breite u. helle Bauweise, großes Raumangebot, Terrasse, Garten, naturnahe Lage, individuelle Gestaltungsmöglichkeiten. Energieausweis ist beantragt.

MEHRFAMILIENHAUS € 590.000,-2) RT-Betzingen Begehrte Wohnlage, hervorragende Infrastruktur, Nähe zu Bosch, gute ÖPNV-Anbindung, gepflegter großer Garten, Balkon, Garage. Energiebedarf 227,3 kWh/m² a, Gas, Bj. 2010, Eff.kl. G

EDITORIAL

INHALT

LIEBE LESERIN, LIEBER LESER,

04 Balken gekonnt in Szene setzen

Wohnen ist mehr, als nur »ein Dach über dem Kopf« zu haben. Die eigenen vier Wände sollten ein Rückzugsort sein, in dem man sich wirklich wohlfühlt und wieder Kraft für den Alltag tanken kann.

05 Schwarzbauten —

eine teure Angelegenheit

06 Energetisches Sanieren

verändert Häuser optisch

Manchmal stimmen fürs Wohlfühlen schon die Rahmenbedingungen nicht. Zu wenig Platz, eine zu laute Umgebung oder zu altes Gemäuer: Es gibt viele Gründe, die einen Wechsel nahelegen. Und dank günstiger Zinsen lässt sich sogar der Traum vom eigenen Heim mit weitaus schmalerem Budget erfüllen als dies bislang möglich war. Und bei einem pralleren Geldbeutel taucht die Frage auf, ob eine Immobilie nicht eine ideale Kapitalanlage wäre. Ideen und Impulse dafür möchte diese Ausgabe von »Wohnen im Ländle« geben, etwa mit der Überlegung, sich selbst als Single Wohneigentum zu schaffen oder was zu beachten ist, wenn Immobilien selbst verwaltet werden.

08 Was private Vermieter wissen sollten

09 Wohnung ersteigert?

Haftung mit ersteigert

09 Eigener Hobbyraum ist Mangelware

09 Wer Rollläden hat, kann beruhigt Wer sich wohnungsmäßig nicht auf ewig binden will, ist mit einer Mietwohnung natürlich besser beraten. Auch der Umzug von einer Altbau-Mietwohnung in ein Heim, das dank modernster Technik nur einen Bruchteil der Energie benötigt, kann zu mehr Wohlgefühl beitragen. Vielleicht profitiert man als Mieter sogar eines Tages vom Vorkaufsrecht auf die eigene Wohlfühl-Wohnung.

Doch Achtung: Ein Haus oder eine Wohnung kann man kaufen oder mieten — aber ein Zuhause muss man sich erst schaffen. Wie man beispielsweise mit vorhandenen Balken ein spezielles Flair erzeugt, erklärt eine Innenarchitektin. Ansonsten gilt: einfach ein bisschen Zeit lassen mit dem Einrichten — stimmen erst die äußeren Wohnumstände, kommen die Deko-Ideen von ganz alleine.

in den Urlaub fahren

10 Wartung und Reparatur

im Mietshaus: Wer bestellt und wer bezahlt?

11 Das schafft eine Kilowattstunde Strom

12 Was für Singles beim Immobilienkauf gilt

13 Möbel-Ablöse:

Kaufpreis darf nicht zu hoch sein

Gemütliche Lesestunden in Ihrem Wohlfühl-Ambiente wünscht Ihnen

IHRE REDAKTION VON »WOHNEN IM LÄNDLE«

Impressum

14 Wann Mieter ein

Vorkaufsrecht haben

Sonderausgabe Oktober 2016

Verlag

GEA Publishing und Media Services GmbH + Co. KG

Verleger

Valdo Lehari jr.

Redaktion

Iris Kreppenhofer (verantwortlich, Reutlinger General-Anzeiger), Vera Hiller

Anzeigen

Stephan Körting (verantwortlich), Sabrina Glück, Benjamin Senft

Layout & Gestaltung

Mark Reich (Reutlinger General-Anzeiger)

Titelfoto

©Eisenhans-Fotolia.com

Druck

Druckzentrum Neckar-Alb, Reutlingen

Auflage

39 500 Exemplare

Für den Inhalt der Anzeigen sind die Auftraggeber verantwortlich. Haben Sie Interesse an einer Anzeigenschaltung? Wir beraten Sie gerne. Benjamin Senft, Telefon: 07121/302-527, E-Mail: info@geapublishing.de

Balken gekonnt in Szene setzen Text | Bild: dpa/tmn Freiliegende Deckenbalken oder ein frei stehendes Ständerwerk geben einem Raum ein ganz besonderes Flair. Und sie bieten einige spezielle Möglichkeiten für die Inneneinrichtung, erklärt Sybille Ronshausen, freischaffende Innenarchitektin im Bund Deutscher Innenarchitekten.  Ständerwerk

Der Trend geht schon seit längerer Zeit zu offenen Grundrissen. Doch manchmal ergeben sich für die Bewohner dadurch auch Schwierigkeiten bei der Einrichtung: Denn niemand sitzt gerne mitten im Raum – wie also die verschiedenen Wohnbereiche doch wieder ein bisschen voneinander abtrennen? Das Ständerwerk schafft es, dass der Raum leichter in Zonen eingeteilt werden kann. »Man kann trotzdem gut durchblicken«, sagt Ronshausen. Zwischen den alten Balken kann so zum Beispiel eine Nische für das Home Office eingerichtet werden.  Dachbalken

Einen Raum bis hoch in den First zu öffnen, sieht toll aus. Aber auch hier gilt: Fühlt man sich wie in einer Kathedrale, wird es mit dem Wohlfühlen für manche Menschen schwierig. »Dann bilden die Deckenbalken schon eine horizontale Abgrenzung«, erklärt Ronshausen. Falls die Grundfläche des Raums sehr klein ist, lässt sich die Deckenbalkenstruktur auch für einige zusätzliche Quadratmeter nutzen – etwa, indem eine offene Galerie einzogen wird oder ein kleiner Spielboden für die Kinder. Nun kommt es noch darauf an, die sonstige Einrichtung mit der Balkenstruktur abzustimmen. Ronshausen rät davon ab, wegen der eher rustikal anmutenden Balken auch auf eine rustikale Einrichtung zu setzen. »Sonst habe ich das Gefühl, ich sitze in einer Jagdhütte«, findet die Expertin. »Schön ist es, wenn man Kontraste setzt.« So passt zu den alten Balken etwa ein gradliniges, modernes Mobiliar. Auch beim Boden kann man bewusst auf einen Bruch setzen und ein anderes Material wählen – statt Parkett kommt etwa Sichtestrich infrage, gibt Ronshausen ein Beispiel. Und noch ein Tipp: Die Balkenstruktur lässt sich mit Licht in Szene setzen. Indirekte Beleuchtung kann im Balkenwerk für eine tolle Atmosphäre sorgen, sagt Ronshausen. »Da sind schöne Effekte möglich.«

Schwarzbauten — eine teure Angelegenheit Text: dpa | Bild: ©fotogestoeber-Fotolia.com

Wer baut, der muss seine Bauten genehmigen lassen. Das gilt für große Wohnhäuser ebenso wie für Garagen oder Wintergärten und Vordächer, die nachträglich ans alte Haus angebaut werden. Je nach Bundesland sind die Genehmigungsunterlagen, die die Behörde jeweils einfordert, unterschiedlich umfangreich. Und natürlich kosten Genehmigungen auch Gebühren. Manche Bauherren ignorieren deshalb diese Pflichten und lassen kleinere Um- und Anbauten »schwarz« errichten. Dazu sollten sie sich nicht verleiten lassen, warnt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV), denn Schwarzbauten sind illegal. Die Behörden gehen konsequent dagegen vor. Auf der Suche nach Schwarzbauten helfen den Ämtern die eigenen Kontrolleure, aber auch Dienste wie Google Maps und Google Street View. Neueste Methode zum Aufspüren von Schwarzbauten sind Luftbildaufnahmen. Bauverwaltungen lassen das Land im Herbst und Winter überfliegen, wenn die Bäume kahl sind. Die digitalisierten Luftbilder erlauben den schnellen Abgleich mit den vorliegenden, ebenfalls digitalisierten Baugenehmigungen.

Entdeckt die Behörde einen Schwarzbau, bekommt der Eigentümer das Luftbild zugeschickt zusammen mit der Aufforderung, den Schwarzbau nachgenehmigen zu lassen oder »rückzubauen«, sprich abzureißen. Das kostet Zeit, Geld und macht Ärger. Die ARGE Baurecht rät deshalb allen Bauherren, sich lieber im Vorfeld zu erkundigen, welche An- und Umbauten genehmigt werden müssen und die behördliche Zustimmung einzuholen.

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Text: Simone Andrea Mayer/tmn

Energetisches Sanieren verändert Häuser optisch

Fragt man einen Menschen, der gerade den Bau oder den Kauf und die Sanierung seines Traumhauses plant, worauf er achten wird, lautet die Antwort: energetisches Bauen und Barrierefreiheit. Die Baubranche wirbt auch massiv damit. Nicht nur, wer über eine Wohnsiedlung fliegt und auf die Dächer mit Solarmodulen schaut, sieht diese Entwicklungen. Ganze Straßenzüge verändern ihr Aussehen durch diese Trends, gibt Ernst Uhing, Präsident der Architektenkammer NordrheinWestfalen, im Interview mit Simone Andrea Mayer zu bedenken.

? Herr Uhing, wenn Sie sich in Wohnsiedlungen umsehen, was fällt Ihnen derzeit am meisten auf? Das Bauen im Bestand verändert sich, das ist ein grundsätzlicher Trend. Viele Häuser aus den Sechziger- und Siebzigerjahren werden jetzt vererbt oder verkauft, denn hier schlägt sich der demografische Wandel deutlich nieder. Das zeigt sich auch optisch: Familien mit Kindern haben heute einen ganz anderen Platzbedarf. Heute wohnt zum Beispiel der Nordrhein-Westfale im Schnitt auf 40 Quadratmetern pro Person. Sie können sich ausrechnen, dass die alten Gebäude mit 90 Quadratmetern Wohnfläche einfach nicht ausreichen. Hier muss also umgebaut oder kreativ an- und ausgebaut werden.

Wie verändern die jungen Käufer die Gebäude? Vielfach werden massive Anbauten oder Wintergärten geschaffen. Aber es ändert sich auch viel in der Gebäudeausrüstung. Die ganzen Installationen – Gas, Wasser, Strom – werden erneuert, eine Lüftung eingebaut.

Foto: Oliver Jäkel

Foto: Knut Zeisel

Foto: Martin Gaissert

? Solche älteren Gebäude müssen oft auch energetisch

barrierearme Gestaltung erreicht werden. Aber auch im Neubau und damit bei Jüngeren spielt das barrierefreie Bauen eine große Rolle. Sie erkennen, dass das nicht nur etwas für Ältere ist, sondern auch für ihre Kinder. Und viele wollen heute nicht nur kurzfristig denken und zukunftssicher bauen.

auf Vordermann gebracht werden. Das ist ja das große Schlagwort der Branche. Wie verändern die energetische Sanierung im Altbau, aber auch die energetischen Maßnahmen im Neubau die Optik der Häuser? Bei Passivhäusern, die kaum Energie verbrauchen, oder Energieplushäusern, die sogar mehr Energie erzeugen, als sie brauchen, sieht man natürlich nicht, ob sie zum Beispiel eine Wärmepumpe im Inneren des Gebäudes haben. Aber die Fenster sind zum Beispiel eher nach Süden ausgerichtet als nach Osten oder Norden. Und natürlich die Solarpaneele – damit kann man viel verunstalten, aber wenn es mit Know-how gemacht ist, auch gut gestalten.

? Flachdächer mit grünem Garten oben drauf werden als Architekturtrend genannt. Muss man davon ausgehen, dass Kinder in 10, 20 Jahren nicht mehr wie heute Bilder malen mit roten Spitzdächern, weil sich nun Flachdächer überall verbreiten werden? In den Sechzigerjahren gab es schon einmal viele Bungalows mit Flachdächern. Spätestens seit 15, 20 Jahren werden wieder überwiegend Satteldächer errichtet. Daran ändert sich wohl auch noch nichts, denn die Bebauungspläne lassen nur in ganz seltenen Fällen zu, dass im selben Baugebiet Flachdächer neben geneigten Dächern stehen können. Die geneigten Dächer haben etwa den Vorteil, dass es darunter einen Raum gibt, den man später noch ausbauen kann. Das ist ein großes Potenzial, weil die Grundstücke immer kleiner, der Bedarf an Wohnfläche aber immer größer wird.

? Die Baubranche wirbt daneben stark mit dem altersgerechten Hausbau. Für welche Bauherren ist das interessant? In erster Linie für die Älteren und die Alten. Allerdings ist hier bei der Arbeit im Gebäudebestand nicht überall alles möglich. Für ein altersgerechtes Badezimmer beispielsweise braucht man viel Platz. Und die kleineren Altbauten haben oft nicht die notwendige Bewegungsfläche. Trotzdem kann mit kreativer Planung oftmals zumindest eine

Immobilien selbst verwalten: Was private Vermieter wissen sollten Text: Peter Neitzsch | Bild: dpa Auch Mieterhöhungen sind gesetzlich geregelt: »Wenn der Mieter zustimmt, kann die Miete jederzeit erhöht werden«, sagt Heilmann. Ist das nicht der Fall, kann die Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete verlangt werden. Allerdings nur bis zu einer Obergrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 Prozent steigen. »Die dritte Möglichkeit ist die Erhöhung nach einer Sanierung.« Bis zu elf Prozent der Baukosten können danach jährlich auf die Miete umgelegt werden.

Wer eine Wohnung kauft und vermietet, hofft auf zusätzliche Einnahmen – nicht auf juristischen Ärger. Und der Vermieter kann einiges dafür tun, um Auseinandersetzungen vor Gericht zu vermeiden: »Viele Schwierigkeiten lassen sich schon durch die richtige Auswahl des Mieters ausschließen«, sagt Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. »Man sollte seine Entscheidung für einen Mieter sachlich begründen können«, sagt Warnecke. Dazu gehöre die Vorlage einer Schufa-Auskunft. Aber auch der Vermieter sollte vorbereitet sein: »Viele Vermieter verwenden veraltete Mustermietverträge«, sagt Beate Heilmann, Rechtsanwältin in Berlin und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht beim Deutschen Anwaltverein. »Aber da spart man an der falschen Stelle.«

Das kann sich lohnen: Denn Investitionen in die Immobilie können als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. »Mieteinkünfte berechnen sich aus allen Einnahmen, einschließlich der Nebenkostenvorauszahlung, abzüglich der Werbungskosten«, erläutert Steuerberater Wolfgang Wawro. Der ehemalige Präsident des Steuerberaterverbands Berlin-Brandenburg sagt: »Zu den Werbungskosten zählen auch Kosten für Versicherungen oder den Makler.« Zudem könnten die Anschaffungskosten für das vermietete Gebäude über einen Zeitraum von 50 Jahren mit je zwei Prozent jährlich abgesetzt werden. Bei Gebäuden, die vor 1924 gebaut wurden, sind es 2,5 Prozent über einen Zeitraum von 40 Jahren.

Korrekter Mietvertrag ist wichtig Ein konfliktfreies Mietverhältnis beginnt mit einem korrekten Mietvertrag. Ein Beispiel ist die Kaution: »Hier sieht das Gesetz lediglich vor, dass eine Kaution erhoben werden kann«, sagt Heilmann. Die konkrete Ausgestaltung muss im Mietvertrag geregelt werden. Ein weiterer Punkt sind die Betriebskosten: Eine Übernahme durch den Mieter ist ebenfalls nicht gesetzlich vorgeschrieben. »Eine korrekte Nebenkostenregelung muss im Mietvertrag vereinbart werden.«

Problem Mietrückstände Voraussetzung dafür sind regelmäßige Mieteinnahmen. Aber daran hapert es oft: »Mietrückstände sind ein großes Problem«, sagt Warnecke. »Wir empfehlen, immer erst einmal das Gespräch mit dem Mieter zu suchen.« Gebe es keine stichhaltigen Gründe für die fehlenden Zahlungen, helfe nur die sofortige Kündigung. Schlimmstenfalls muss das Ganze vor Gericht ausgefochten werden: »Vom Zeitpunkt der Kündigung bis zur Räumung können schon mal zwei Jahre vergehen«, sagt Warnecke.

»Die Nebenkostenabrechnung ist mit Sicherheit die lästigste Pflicht des Vermieters«, sagt Warnecke. »Dabei kommt es am häufigsten zu Streitigkeiten.« Der Jurist empfiehlt die Abrechnungsmodalitäten möglichst detailliert im Mietvertrag zu regeln: »Ob individueller Verbrauch oder Quadratmeterzahl – der Umlageschlüssel sollte für jeden Posten genau festgehalten werden.« Bei der Abrechnung müsse man sich akribisch daran halten.

Fristlos gekündigt werden kann einem Mieter, wenn er mehr als zwei aufeinander folgende Monatsmieten im Rückstand ist. Überweist der Mieter die Miete regelmäßig zu spät, ist eine fristlose Kündigung nach vorheriger Mahnung zulässig. Relativ einfach können Privatvermieter kündigen, wenn sie die Wohnung selbst nutzen wollen: »Wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, darf man wegen Eigenbedarfs kündigen«, sagt Heilmann. Beispielsweise, weil nahe Verwandte in der Wohnung leben möchten.

INFO  Eigentümergemeinschaft »Haus und Grund« www.haus-und-grund.de  Deutscher Steuerberaterverband e. V. www.dstv.de

Wer Rollläden hat, kann beruhigt in den Urlaub fahren

Wohnung ersteigert? Haftung mit ersteigert Text: vpb Seit der Wohnungsmarkt in vielen Ballungsgebieten so gut wie leer gefegt ist, interessieren sich viele, die eine Eigentumswohnung suchen, auch für Zwangsversteigerungen. Auf den ersten Blick scheinen die Angebote günstig, und die Risiken überschaubar – was soll bei 60 Quadratmetern Wohnfläche schon schiefgehen, fragen sich Interessierte? Einiges kann passieren, weiß der Verband Privater Bauherren (VPB), denn die Wohnung ist ja nur ein Teil des ersteigerten Pakets. Wer eine Wohnung ersteigert, der kauft sich damit nicht nur das Sondereigentum »Wohnung«, sondern auch die Teilhaberschaft an der gesamten Wohnungsanlage. Dabei ist das Gemeinschaftseigentum in der Regel erheblich größer, als das Sondereigentum, gibt der VPB zu bedenken. Ob eine Wohnung ein Schnäppchen ist, das hängt also auch davon ab, in welchem Zustand die gesamte Immobilie ist.

Rollläden geben das gute Gefühl, einfach geborgen zu sein — bei Tag und Nacht. Rollläden sind auch bei Sanierungen ein Thema: Sie können gleichzeitig mit neuen, energiesparenden Fenstern eingebaut werden.

Wer sich für eine Eigentumswohnung interessiert, der sollte unbedingt vorab die Anlage mit dem unabhängigen Sachverständigen besichtigen. Dem Experten fallen Sanierungsstaus schnell auf. Der zweite Besuch gilt dem Verwalter. Der weiß, welche Arbeiten die Gemeinschaft plant und ob sie das Geld angespart hat oder eine Sonderumlage fällig wird. Je nachdem kann das happige Folgekosten nach sich ziehen, denn sobald der Käufer den Zuschlag bei der Zwangsversteigerung bekommt, gehört er zur Gemeinschaft und muss sich beispielsweise an allen danach fällig werdenden Baumaßnahmen finanziell beteiligen.

Text: pm | Bild: Veka/txn Volle Briefkästen, dunkle Räume und tagsüber dauerhaft geschlossene Rollläden – das sind für Einbrecher eindeutige Indizien dafür, dass die Bewohner verreist sind. Ihr Haus wird so zur leichten Beute für Langfinger. Der einfachste Weg in fremde Häuser führt meist über die Fenster, die Diebe bereits mit einfachen Werkzeugen öffnen können. Stoßen sie jedoch auf Widerstand und benötigen einige Minuten, um Zugang zum Gebäude zu erlangen, wird der Einbruchversuch meist abgebrochen.

Gute Nachricht: Sollte sein Wohnungsvorgänger der Gemeinschaft noch Rücklagen oder Sonderumlagen schuldig sein, muss der neue Eigentümer diese nicht übernehmen, es sei denn, sie sind grundbuchlich abgesichert und müssen nach den Zuschlagsbedingungen übernommen werden. Er ist erst ab dem Zeitpunkt des Zuschlags finanziell in der Pflicht.

In einer Checkliste hat die Prüf- und Zertifizierungsstelle VdS Schadensverhütung Tipps zusammengetragen, um die eigenen vier Wände in der Urlaubszeit zu schützen. Gleich an zweiter Stelle werden Rollläden genannt.

Eigener Hobbyraum ist Mangelware

Wirksamen Schutz vor Eindringlingen bieten daher einbruchhemmende Rollläden: Dank einer Hochschiebe-Sicherung und besonders stabilem Panzer setzen einbruchhemmende Rollläden Dieben einen wirksamen Widerstand entgegen, sofern sie zuverlässig heruntergefahren werden.

Text: dpa/tmn

Wer dafür sorgt, dass die Rollläden tagsüber geöffnet und abends geschlossen sind, simuliert zudem Anwesenheit. Denn sind die Produkte mit Motor, Steuerung und Zeitschaltuhr versehen, lässt sich leicht der Schein eines bewohnten Hauses erzeugen, indem die Rollläden zur festgelegten Uhrzeit hoch- und herunterfahren.

Nur rund ein Drittel der Befragten (30 Prozent) bei einer Studie des Meinungsforschungsinstituts Ipsos gab an, einen richtigen Hobbyraum zu haben.

Spezielle Urlaubsschaltungen variieren die Zeiten selbsttätig. Antrieb, Steuerung und einbruchhemmende Rollläden können qualifizierte Fachbetriebe nachrüsten.

Gut jeder Fünfte hat sich immerhin in seinem Speicher oder Keller Platz geschaffen. 38 Prozent begnügen sich mit einer Ecke im Wohnzimmer, 28 Prozent ziehen sich ins Schlafzimmer zurück. 20 Prozent müssen ihren Schreibtisch freiräumen, 16 Prozent den Küchentisch.

Weitere Informationen zu den vielfältigen Produkten und Leistungen des Rollladen- und Sonnenschutztechniker-Handwerks gibt es online und beim Informationsbüro Rollladen + Sonnenschutz: Telefon 02 08/46 96-260. www.rs-fachverband.de

Wartung und Reparatur im Mietshaus: Wer bestellt und wer zahlt? Text: Monika Hillemacher/tmn | Bild: ©VRD-Fotolia.com Reparatur, Wartung, Instandhaltung – drei Begriffe, bei denen Mietern und Wohnungseigentümern die Ohren klingeln. Denn sie klingen nach Streit. Meistens geht es um das gleiche Thema: Was ist was? Und vor allem: Wer zahlt? Dabei sind Reparieren und instand setzen, warten und instand halten Pärchen, die in Mietverträgen und Nebenkostenabrechnungen häufig zusammen auftreten. Während das Duo warten und instand halten vorbeugend verhindern soll, dass zum Beispiel Aufzug und Elektroleitungen kaputt gehen, bedeutet das Duo reparieren und instand setzen, etwas ist defekt und wird wieder in Ordnung gebracht, erläutert Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein. Der wesentliche Unterschied: Für die Wartung muss meistens der Wohnungsmieter in die Tasche greifen, für Reparaturen und Instandsetzung der Vermieter. Zumindest wenn die Reparaturen sich im Jahr auf mehr als 400 Euro summieren und wenn der Mieter den Schaden nicht selbst verursacht hat. Die Grundlagen für diese Regeln finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in den Mietverträgen. Dort sollten Mieter nach Ansicht von Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) zuerst nachsehen, wenn sie mit ihrem Eigentümer diskutieren, wer denn den neuen Wasserhahn bezahlen muss. Die entscheidenden Hinweise im Vertrag stehen üblicherweise in der sogenannten Kleinreparaturklausel.

Obergrenze für Bagatellschäden: 100 Euro Dort schreiben Eigentümer hinein, dass ihre Mieter Bagatellschäden wie einen gebrochenen Lichtschalter auf die eigene Kappe nehmen. Dies betrifft laut Ropertz ausschließlich Gegenstände, die der Mieter direkt und oft nutzt. Beispiele sind Rollläden, Fenstergriffe und Wasserhähne. Instandsetzungsarbeiten an einer unter Putz liegenden Leitung fallen dagegen nicht unter diese Regel. »Die Obergrenze für einen einzelnen Bagatellschaden liegt bei 100 Euro«, schränkt Ropertz weiter ein. Kostet eine Reparatur nur einen Cent mehr, ist der Vermieter dran. Zudem ist die Kleinreparaturklausel rechtlich nur gültig, wenn sie zusätzlich eine Höchstgrenze für sämtliche Reparaturen und Instandset-

Das schafft eine Kilowattstunde Strom

zungen enthält. Diese Grenze darf sechs Prozent der Jahresmiete oder maximal 400 Euro pro Jahr nicht überschreiten. Und es gibt eine weitere Bedingung: »Aus der Klausel muss hervorgehen, dass der Mieter lediglich verpflichtet ist zu zahlen, und nicht den Auftrag hat, den Handwerker zu bestellen«, erläutert Ropertz. Fehlt nur eine der aufgelisteten Voraussetzungen, ist dem DMB zufolge die komplette Reparatur- und Instandhaltungsklausel im Mietvertrag unwirksam. Das gelte auch dann, wenn andere Zahlen auf dem Papier stehen – mit der Konsequenz, dass der Vermieter auch für Bagatellschäden zahlt.

Text: tmn Der Stromverbrauch wird in Kilowattstunden (kWh) berechnet. Im Durchschnitt benötigt ein Singlehaushalt in Deutschland 2 050 Kilowattstunden im Jahr, zwei Personen kommen mit 3 440 aus. In einem Haushalt mit drei Personen werden 4 050 benötigt, 4 940 Kilowattstunden im Wohnraum für vier Personen, zählt die HEA – Fachgemeinschaft für effiziente Energieanwendung – auf. Die benötigte Menge steigt mit wachsender Haushaltsgröße schwächer an, da Geräte wie ein Kühlschrank ja gemeinsam benutzt werden.

Im Unterschied zu den Reparaturen sind Wartung und Instandhaltung vorausschauend angelegt. Gemeinsam soll das Duo dafür sorgen, dass »etwas in Ordnung bleibt und die Sicherheit gewährleistet ist«, erklärt Heilmann. Klassiker sind die Überprüfung der Betriebsbereitschaft von Heizung, Aufzug und Alarmanlage sowie von Brandschutzeinrichtungen wie Rauchmelder und Feuerlöscher.

Was kann man eigentlich mit einer Kilowattstunde alles machen? Die HEA hat das ausgerechnet:

Kosten können zurückgeholt werden Sich darum zu kümmern, ist Sache des Vermieters. Er holt seine Ausgaben über die Nebenkostenabrechnung vom Mieter zurück. »Die Aufzugswartung gehört zum Beispiel zu den Betriebskosten, die auf den Mieter abgewälzt werden können, weil die Wartung in der Betriebskostenverordnung enthalten ist«, erläutert die Anwältin.

 circa 70 Tassen Kaffee kochen oder ein Mittagessen für vier Personen auf dem Elektroherd zubereiten

Probleme tauchen dann auf, wenn Wartung und Reparatur miteinander vermischt sind. Fällt der kaputte Heizungsknopf, der bei der Wartung entdeckt und ausgetauscht wurde, nun unter Instandhaltung oder unter Instandsetzung? Sowohl als auch, sagt der DMB. Er rät Mietern, nachzusehen, wie die Position in der Handwerkerrechnung angesetzt ist. Wartung und Austausch des Knopfs gehören getrennt aufgelistet. Die Wartungskosten dürfen später in der Nebenkostenabrechnung des Vermieters stehen, die Einbaukosten für den neuen Knopf aber nicht.

 einen 1 000-Watt-Föhn eine Stunde lang nutzen oder 15 Stunden in einen LED-Fernseher mit 102 Zentimeter Bilddiagonale schauen

 etwa 130 Scheiben Brot toasten, aber nur einen Kuchen backen  2 000 Mal rasieren oder etwa eine halbe Stunde lang bügeln

 9 Kilogramm Wäsche bei 60 Grad in der Maschine reinigen oder einmal den Geschirrspüler anstellen  91 Stunden lang eine Energiesparlampe mit 11 Watt brennen lassen.

Schwierig sind nach den DMB-Erfahrungen Vollwartungsverträge. Sie schließen Reparaturen bereits ein, ohne sie gesondert auszuweisen. »In dem Falle kann der Mieter den Abzug der Wartungskosten fordern«, sagt Ropertz. Etwa 35 bis 40 Prozent ließen sich herausrechnen. Führt ein Hausmeister Reparaturen aus, gehören diese Ausgaben ebenfalls nicht in die Nebenkostenabrechnung, wie der Eigentümerverband Haus & Grund erläutert.

Sie wollen nicht nur die Umwelt und das Klima schützen, sondern gleichzeitig noch Geld sparen und Ihren Wohnkomfort steigern? Egal ob Neubau, Ausbau oder Sanierung – es gibt immer mehr Anforderungen, aber auch Möglichkeiten zur Förderung und Einsparung von Energie(kosten).

WIE SIEHT DAS BEI WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFTEN AUS?

Als qualifiziertes Planungsbüro im Hochbau begleitet das 2003 gegründete Ingenieurbüro Vaßen – Büro für Energie und Umwelt Bauherren und Bauwillige vom Entwurf über die Baugenehmigung und die Errichtung bis zur Fertigstellung des Objekts.

 Die Wohneigentümergemeinschaften (WEGs) haben oft eigene Regeln für Reparatur, Instandhaltung und Verteilung der Kosten. Meistens zahlt »für Instandsetzung im Sondereigentum der Eigentümer und die WEG für das, was in der Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum definiert ist«, erläutert Beate Heilmann vom Deutschen Anwaltverein. Dazu gehören meist Fassade und Dach, Wände und Treppen sowie Hauptleitungen. Muss das Rolltor der Tiefgarage in Ordnung gebracht werden, ist es je nach Teilungserklärung und WEG-Beschlüssen möglich, die Ausgaben allein auf die Nutzer abzuwälzen statt auf alle Eigentümer. »Man kann abweichend vom Gesetz und Teilungserklärung die Kosten etwa nach Verursacher oder Verbraucher aufteilen.« Dann wäre der Eigentümer fein raus, der im Parterre wohnt und nie den Aufzug nutzt. Ausgaben für dessen Wartung schulterten dann allein die Bewohner in oberen Etagen.

Ingenieurbüro Vaßen Büro für Energie und Umwelt Kappishäuser Straße 72 72581 Dettingen an der Erms Tel: 07123 / 95372-0 Fax: 07123 / 95372-70 info@ib-vassen.de www.ib-vassen.de

Wir unterstützen Sie insbesondere in den folgenden Bereichen: Gebäudeplanung und Genehmigungsverfahren Beratung und Fachplanungsmanagement Gebäudesanierung und Energiekonzepte Energieberatung (EnEV, KfW, BAFA, L-Bank) Energieausweise für Wohn- und Nichtwohngebäude

Was für Singles beim Immobilienkauf gilt

Text: Monika Hillemacher/tmn | Bild: ©rocketclips-Fotolia.com Grund brauchen Alleinstehende in der Regel mehr Eigenkapital als Paare. Während Verheiratete mit 30 Prozent der Kreditsumme kalkulieren, sollten Singles zusätzlich noch mindestens die Kaufnebenkosten beisteuern. »30 Prozent plus Nebenkosten sind optimal«, sagt Schwarz. Angenehmer Nebeneffekt: Das höhere Eigenkapital reduziert die Kreditbelastung.

Ist die Miete hoch und das Einkommen sicher, kann ein Immobilienkauf auch für Singles eine Überlegung wert sein. Vorausgesetzt, sie haben genug Eigenkapital. Bis dahin unterscheiden sich die Kriterien für Alleinstehende nicht besonders von denen für verheiratete Paare. Doch Singles sollten bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie ihre weitere Lebensplanung bedenken – also Größe, Lage und Ausstattung entsprechend darauf abstimmen. Es mache wenig Sinn, 70 Quadratmeter zu kaufen, wenn man unter Umständen später eine Familie gründen will, erklärt Hartmut Schwarz von der Verbraucherberatung Bremen. Er führt aus: »Zieht ein Partner ein oder ein Kind kommt, taugt die Wohnung nicht mehr. Sie ist zu klein.«

Banken stellen offiziell an die Bonität der Singles keine höheren Anforderungen als bei anderen Darlehensnehmern. Herbst ist aber davon überzeugt, dass die Institute etwas genauer hinschauen, wenn nur eine Person als Eigentümer und Kreditnehmer da ist. Der Grund: In der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie gibt es Vorgaben zur langfristigen Bonitätsprüfung. »Gerade deswegen überlegen Banken zweimal, was passiert, wenn die Einzelperson arbeitslos werden sollte oder sich Nachwuchs einstellt«, erklärt er.

Andererseits ist gerade der Erwerb einer kleinen Wohnung für Singles meist finanziell eher zu stemmen. Zusätzlich zum Kaufpreis, der vor allem in Ballungsgebieten hoch ist, müssen sie mit Kaufnebenkosten rechnen. Die liegen je nach Bundesland zwischen 5 und 15 Prozent. Addiert man dann noch die Wohnnebenkosten hinzu, kann sich die monatliche Belastung bei einem Darlehen von 215 000 Euro schnell auf 1 000 Euro und mehr summieren. Angesichts dieser Beträge müssen Alleinstehende genau rechnen, wie viel Immobilie sie sich leisten können.

Alleinstehende Immobilienkäufer und Bauherren brauchen also Reserven, um ihre Finanzierung abzusichern. Sie sollten besser Geld für Notfälle beiseitelegen, statt jeden Euro in Sondertilgungen zu stecken, rät Verbraucherschützer Schwarz. Vermietende Eigentümer benötigen mindestens eine Nettojahreskaltmiete, damit sie die monatliche Kreditbelastung auch bei Mietausfällen verkraften.

Im Zweifel springt kein Partner ein Risiken lassen sich mit Versicherungen abfedern

»Singles haben den Nachteil, dass bei veränderten Lebensumständen kein Partner einspringt«, erläutert Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Deshalb sollte die Finanzierung so angelegt werden, dass sie die Hypothek auch in wirtschaftlich schlechteren Zeiten tilgen können. Aus diesem

Die Rückzahlung des Darlehens kann aber auch durch eine Krankheit oder Arbeitslosigkeit ins Stocken geraten. Dieses Risiko können Käufer mit Versicherungen absichern. Bianca Boss vom Bund der Versicherten

Möbel-Ablöse: Kaufpreis darf nicht zu hoch sein Text: dpa/tmn | Bild: ©Janina Dierks-Fotolia.com Kühlschrank, Gardinen, Schränke oder eine Einbauküche – beim Einzug in die neue Wohnung übernimmt der Mieter häufig Einrichtungsgegenstände des Vormieters. Voraussetzung dafür ist nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) immer eine Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter. Dabei kann es sich um eine Schenkung handeln, bei der zum Beispiel vereinbart wird, dass die Gardinen kostenlos in der Wohnung zurückbleiben. empfiehlt: Kreditnehmer sollten eine Berufsunfähigkeitsversicherung abschließen. So können sie im Fall der Fälle den Ausfall des Einkommens kompensieren und die Hypothek weiter tilgen. Außerdem sollten sie für den Todesfall eine Risikolebensversicherung schließen. Diesen Schutz hält Verbraucherschützer Schwarz bei Singles jedoch für überflüssig. Ausnahme: Man hat bereits Erben, die sonst die Schulden, die auf der Immobilie liegen, tilgen müssten.

Meistens treffen Vor- und Nachmieter aber eine sogenannte Ablösevereinbarung. Das ist nichts anderes als ein Kaufvertrag. Der Vormieter verkauft das Inventar, mit dem er in seiner neuen Wohnung nichts mehr anfangen kann, zum Beispiel Gardinen oder die Einbauküche, an den Nachmieter. Der muss dann entsprechende Einrichtungsgegenstände nicht neu kaufen.

Bei neuem Objekt: Pfandtausch ist möglich

Oft werden nach Beobachtungen des Mieterbundes für die Übernahme derartiger Einrichtungsgegenstände überhöhte Preise angesetzt. Das verbietet jedoch das Wohnungsvermittlungsgesetz. Danach darf der Kaufpreis nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der überlassenen Gegenstände stehen. Das ist der Fall, wenn der Kaufpreis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert liegt. Zahlt der Nachmieter für ein Möbelstück 4 000 Euro, obwohl der Zeitwert nur noch 1 000 Euro beträgt, ist der Kaufvertrag bis zu einer Summe von 1 500 Euro gültig. Den zu viel gezahlten Betrag kann der Nachmieter zurückfordern – drei Jahre lang, erst dann verjährt dieser Anspruch.

Verändert sich die Lebensplanung, wird die Wohnung unter Umständen zu klein. Dann sollte man wissen: Aus der Finanzierung der eigenen vier Wände auszusteigen, ist schwierig, aber nicht unmöglich. Wer den Kreditvertrag vorzeitig kündigt, muss damit rechnen, dass die Bank dafür eine Entschädigung fordert, erläutert Schwarz. Ausnahme: Der Vertrag läuft schon mehr als zehn Jahre, dann kann man ihn in der Regel ohne weitere Kosten auflösen. Wer das freigewordene Geld für eine neue Immobilie einsetzen will, kann unter Umständen von einem Pfandtausch profitieren: »Der alte Vertrag wird auf das neue Objekt übertragen«, erläutert Schwarz. Diese Option muss man mit der Bank verhandeln. Sie kostet Gebühren.

Ohne irgendeine Absprache mit dem Nachmieter darf der Vormieter keine Einrichtungsgegenstände in der Wohnung zurücklassen. Der Vermieter hat Anspruch auf Rückgabe einer leergeräumten Wohnung, und der Nachmieter hat Anspruch auf eine Wohnung ohne zurückgelassenes Inventar. Der Mieterbund empfiehlt in diesen Fällen, den Vermieter einzuschalten, damit abgeklärt wird, ob das zurückgelassene Inventar vergessen wurde oder ob es entsorgt werden kann.

Alternativ kann man die Wohnung auch später vermieten. Diese Möglichkeit sollte man schon beim Erwerb einplanen. Herbst rät: »Keine günstige Wohnung kaufen, wenn man selbst nicht langfristig in der Gegend leben will.« Denn dann wollen es andere vermutlich auch nicht.

Wann Mieter ein Vorkaufsrecht haben

Text: Sabine Meuter/dpa | Bild: ©agongallud-Fotolia.com Fälle wie diese gibt es immer wieder: Seit sechseinhalb Jahren lebt das Ehepaar mit seinen beiden Kindern in der großzügig geschnittenen Mietwohnung mit Blick auf den Rhein. Die Familie fühlt sich wohl – und verschwendet keinen Gedanken ans Ausziehen. Doch dann der Schreck: Der Vermieter will die Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln und verkaufen. Müssen die Mieter ausziehen? Oder können sie die Wohnung sogar kaufen? Hier sind die Antworten auf die Frage, wann Mieter ein Vorkaufsrecht haben.

? Haben Mieter in solchen Fällen immer ein Vorkaufsrecht?

Nicht grundsätzlich. »Und zwar nur dann, wenn während der Dauer des Mietverhältnisses die Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen Dritten verkauft werden soll«, erläutert Detlef Erm, Justiziar beim Verband Wohneigentum in Bonn. Dabei gibt es eine Ausnahme. »Das Vorkaufsrecht gilt nicht, wenn die Wohnung an ein Familienmitglied oder ein Mitglied des Haushalts des Vermieters verkauft werden soll«, ergänzt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Ansonsten gilt: Zieht ein Mieter in eine bereits bestehende Eigentumswohnung ein und unterzeichnet dafür einen neuen Mietvertrag, hat er kein Vorkaufsrecht im Fall einer Veräußerung – er weiß ja von vornherein, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Es gibt aber auch Fälle, bei denen Eigentümer Mietern ein Vorkaufsrecht vertraglich zusichern. Darauf verweist Ulrich Ropertz, Geschäftsführer beim Deutschen Mieterbund in Berlin.

? Welche Voraussetzungen müssen für ein Vorkaufsrecht erfüllt sein?

Zwischen dem Vermieter – also dem Eigentümer der Wohnung – und einem Dritten muss ein Kaufvertrag bestehen. »Nur in diesen bereits ausgehandelten Vertrag kann der Mieter eintreten«, erläutert Erm. Dabei muss der Mieter die zwischen dem Verkäufer und dem Dritten ausgehandelten Konditionen akzeptieren. Das Vorkaufsrecht des Mieters ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert, und zwar in Paragraf 577 BGB. Darin heißt es unter anderem, dass der Mieter dem Eigentümer eine schriftliche Erklärung schicken muss, falls er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte.

? Welche Fristen müssen eingehalten werden?

Der Eigentümer ist verpflichtet, dem Mieter unverzüglich den Inhalt des Vertrages mit Dritten mitzuteilen. Außerdem hat der Eigentümer den Mieter auf sein Vorkaufsrecht hinzuweisen. »Der Mieter muss sich innerhalb von zwei Monaten entscheiden, ob er in den Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Dritten eintritt, ob er damit von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht oder nicht«, sagt Ropertz. Die Zweimonatsfrist kann durch Vereinbarung verlängert werden.

? Was passiert, wenn der Eigentümer den Mieter übergeht?

Hier gibt es zwei Optionen, sollte der Vermieter die Wohnung verkaufen, ohne den Mieter zu informieren. »Erfährt er von dem Kauf, bevor der Vermieter die Wohnung an den Erwerber übergeben hat und der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen ist, kann er immer noch sein Vorkaufsrecht ausüben«, erklärt Happ. Wenn der Mieter erst zu einem späteren Zeitpunkt von dem Verkauf erfährt, kann er Schadenersatz geltend machen, wie Erm betont. Hierzu gibt es auch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 51/14).

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