Wohnbaukredite

Erste Schritte zum Wohneigentum

Aller Anfang ist schwer. Das gilt auch beim ersten Wohnbaukredit. Doch mit ausreichend Sicherheiten oder Bürgschaften und langen Laufzeiten sollte es auch der jüngeren Generation gelingen, zu Finanzierungen zu kommen.

MICHAEL KORDOVSKY

„Sofern kein Bürge zur Disposition steht, wäre es seitens des Kreditnehmers möglich, andere Sicherheiten der Bank zur Verfügung zu stellen.“

Harald Draxl, Geschäftsführer Infina

Vor- und Nachteile einer Bürgschaft

Vorteile:

Für Kreditnehmer: Erhöhung von

Kreditwürdigkeit und Finanzierungszusage

Höhe der Bürgschaft kann auf bestimme Summe festgesetzt werden

Nachteile:

Bürge haftet für fremde Schuld ohne

Besitzansprüche an einem Objekt

Bürge belastet durch Mithaftung seine Bonität und ist im ungünstigsten Fall nicht mehr kreditwürdig D ie erste Hürde vieler Jungfamilien sind meist fehlende oder zu geringe Eigenmittel. Diesbezüglich haben Banken in den vergangenen Jahren die Vorgaben verschärft. Dazu Harald Draxl, Geschäftsführer des Finanzierungsberatungsunternehmens Infina: „Eigenkapitalquoten von ca. 20 Prozent vom Bruttokaufpreis (=Nettokaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten) bzw. von den Bruttobaukosten bei Häuslbauern sind bei vielen Banken zur Mindestvoraussetzung für eine Wohnbaufinanzierung geworden. Vor allem bei Kaufpreisen ab ca. 300.000 Euro werden entsprechende Eigenmittel wichtiger. Denn je höher der Kaufpreis, desto betraglich höher werden die Bewertungsabschläge der Banken“. Die Bankenrichtlinien definieren in diesem Fall den sogenannten LTV (loan to value) bei meist maximal 90 Prozent. Darüber wird es in Bezug auf eine Genehmigung schwieriger und von der Zinskondition viel teurer. Möglicher Ausweg: Eltern mit einer unbelasteten Immobilie können einen Hypothekarkredit aufnehmen und den ausbezahlten Kreditbetrag als Eigenmittel zum Start ins Eigentum zur Verfügung stellen.

Dank Bürgschaft zu den eigenen vier Wänden

Alternativ kommt auch die Bürgschaft in Frage. Der Vorteil: Die Eltern haben damit keine anfänglichen Aufwendungen, sondern gehen nur Eventualverbindlichkeiten ein. Erwirbt ein(e) Ehepartner(in) die Immobilie zur Gänze, dann kann auch die/der andere dafür bürgen. Ein Bürge haftet für eine fremde Schuld und wird meist dann notwendig, wenn sich der Hauptkreditnehmer die Kreditrate im Rahmen seiner Rückzahlungsfähigkeit alleine nicht leisten kann. Der Bürge muss über die Bonität des Hauptkreditnehmers aufgeklärt werden und unterfertigt sodann einen Bürgschaftsvertrag mit der Bank. „Die Bürgschaft kann betraglich definiert sein, aber zeitlich nicht befristet werden. Einige Banken sind aufgrund des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes (HIKrG) dazu übergegangen, anstatt Bürgen nur mehr Mitkreditnehmer zu akzeptieren“, so Draxl und weist auf die Bürgen-Tauglichkeit hin: „Die Bonität des Bürgen wird genauso geprüft wie jene des Kreditnehmers. Es werden sämtliche Verbindlichkeiten und Vermögenswerte als auch das laufende Einkommen geprüft. Am Ende geht es nur darum, dass der Bürge im Falle eines Ausfalls des Kreditnehmers auch alleine den gesamten Kreditbetrag zurückführen kann.“

Bürgschaften haben Konsequenzen

In der Praxis kommt bei einer klassischen Bürgschaft die sogenannte „Bürger-ZahlerHaftung“ zum Tragen. „Das bedeutet, dass der Bürge sofort nach Nichtbezahlung der Raten durch den Kreditnehmer in Anspruch genommen werden kann. Eine Ausfallsbürgschaft wiederum kann im Zuge einer Scheidung vom Gericht beantragt werden. Diese reduziert das Risiko des Bürgen, da er nur nach vollständiger erfolgloser Exekution des Hauptkreditnehmers in Anspruch genommen werden kann“, so Draxl.

Weitere Möglichkeiten der Risikoreduktion für Bürgen: Die Laufzeit der Bürgschaft kann zwar nicht eingeschränkt werden, jedoch kann ein Bürge aus der Haftung entlassen werden, wenn der Hauptkreditnehmer nachweisen kann, den Kredit alleine mit seinem Einkommen nachhaltig zurückzahlen zu können. Das ist meist bei Bürgschaften der Eltern für ihre Kinder der Fall, nachdem die Kinder sich im Job entsprechend positioniert haben. Auch eine Ausfallsbürgschaft wäre denkbar, aber: Ein Ausfallsbürge wird seitens der Bank von der Bonität nicht so bewertet wie ein klassischer Bürge. Für den Ausfallsbürgen ist diese Form der Bürgschaft besser, da seine Bonität durch diese Form der Bürgschaft geringer belastet wird als bei einer klassischen Bürgschaft. Die verpflichtete Monatsrate wird nur mit einem bestimmten Prozentsatz (Ausfallswahrscheinlichkeit des Kreditnehmers) im Rahmen seiner Haushaltsrechnung angesetzt. „In jedem Fall gilt immer die Faustregel: Ein Bürge sollte nur dann für jemanden haften, wenn er keine oder nur mehr geringe Kreditwünsche hegt“, empfiehlt Draxl. Sofern kein Bürge zur Disposition steht, wäre es seitens des Kreditnehmers möglich, andere Sicherheiten der Bank zur Verfügung zu stellen (siehe Beispiele rechts).

Laufzeitmaximierung

Neben entsprechenden Eigenmitteln sind auch die möglichen Laufzeiten manchmal ein Hindernis, denn je kürzer diese sind, desto höher sind die Raten. Die Rückzahlung eines 200.000-Euro-Kredits mit 1,5 Prozent Zinsen erfordert auf 25 Jahre eine monatliche Pauschalrate von ca. 800 Euro, die sich bei 40 Jahren Laufzeit auf ca. 554 Euro ermäßigen würde. Das würde den monatlichen finanziellen Spielraum um 246 Euro verbessern, und ist bei in Österreich tätigen deutschen Banken möglich. Beispielsweise bei der deutschen VR Bank Niederbayern Oberpfalz, die auch in Österreich über die Plattform Infina Wohnbaukredite vertreibt. Diese unterliegt nicht der österreichischen Regulatorik und ist in Bezug auf die Kreditlaufzeiten flexibler als heimische Institute. Unter bestimmten Bonitätserfordernissen können Laufzeiten von weit über 35 Jahren ohne Endalter angeboten werden. In Bezug auf die in Österreich angebotenen Fixzinsbindungen kann in der aktuellen Phase vor allem auf langfristige Fixzinssätze von 25 Jahren und darüber hingewiesen werden. Als heimische Bank bietet beispielsweise die Erste Bank für junge Kunden bis zu einem Abschlussalter von 35 Jahren Kreditlaufzeiten von 35 Jahren an – für Beträge von 100.000 bis 500.000 Euro.

Mit Hilfe von Bürgschaften enger Angehöriger, langen Laufzeiten und langjährigen Fixzinsbindungen können viele Jungfamilien ihren Wohntraum verwirklichen.

Ersatzsicherheiten statt Eigenmittel und Bürgschaft

Lastenfreie Immobilie: verbessert die Besicherungsquote, hilft aber in der Regel nicht, die Rückzahlungsfähigkeit zu verbessern

Wertpapiere: verbessern die Rückzahlungsfähigkeit, wenn schnelle Veräußerung (z.B. max. binnen zwei Wochen) möglich ist, um dann mit Erlös die Schulden zu tilgen

Gold: muss separat verwahrt werden und ist als Sicherheit weniger beliebt, dennoch positiver Faktor bei der Kreditentscheidung