Normativa

Libretto del fabbricato Dalla burocrazia alla consapevolezza

Giorgio Genangeli

Buongiorno: “Favorisca patente e libretto”… “ma, questa macchina non ha la revisione?”… ”sequestrata!!!” Questo succede nel mondo dell’Automotive; e nel mondo immobiliare? Sarà colpa dell’attaccamento primordiale dell’uomo alla caverna ma, nell’immaginario collettivo, la casa viene percepita come un qualcosa di eterno. L’uomo, come qualsiasi cosa che viene prodotta nasce, vive, muore… tutto meno che la sua casa. La casa è per sempre, per i fi gli, i nipoti. Pensiamo alla maggior parte degli edifi ci del patrimonio immobiliare italiano come la Fiat 500 D del 1957 che vedete qui sotto.

La principale differenza tra le nostre case costruite nello stesso periodo storico delle macchine, è che di queste conosciamo tutto, ogni particolare, pregi e difetti, quei pochi esemplari che ancora oggi girano per le nostre strade, hanno avuto manutenzioni e revisioni, mentre delle nostre case non conosciamo nulla. Se acquistassimo oggi una casa di quel periodo ci consegnerebbero, nella migliore delle ipotesi, un’abitabilità del 1957: esattamente come se quando il mio medico mi chiedesse le analisi del sangue io gli porgessi quelle del 1967, praticamente quelle di quando ero bambino. L’automobile del 1957 è stata costruita con le conoscenze e la tecnica del periodo, nessuno si stupirebbe se fosse rottamata ed, ai pochi esemplari rimasti, a nessuno verrebbe in mente di mettere le chiusure centralizzate (domotica), l’aria condizionata (impianti), gli air-bag (sicurezza) o magari il cappotto per migliorare il comfort interno. Invece per la casa non è ancora cosi: si pensa che basti cambiare i tappetini (parquet), una bella ritinteggiata ed il gioco è fatto. Le tre autovetture che vedete sopra rappresentano tre epoche, tutte e tre le tipologie circolano per strada, ma sono tre cose ben diverse e tutti noi ne abbiamo consapevolezza. Consapevolezza, ecco la parola chiave. Dalla “burocrazia” alla “consapevolezza”, questa è la ricetta proposta. Dobbiamo fare in modo che tutte le energie che vengono impiegate da noi tecnici per fare carteggi, prove, certifi cazioni e collaudi vengano impiegate non per un obbligo burocratico, ma per la qualità di un processo e di un prodotto di cui prima o poi riusciremo a prenderne e farne avere consapevolezza. Per i nuovi edifi ci lo strumento ormai lo abbiamo,

si chiama “segnalazione certificata di agibilità”. Questa certificazione raccoglie tutti i documenti che dimostrano la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, impianti installati negli edifici; eppure viene ancora relegata ad un mero numero di protocollo. Qui c’è ancora molto da lavorare per tradurre i tecnicismi in concetti chiave chiari per utenti non esperti come i lt/km e la velocità per le autovetture. Per gli edifici datati? Deve essere chiaro di cosa si può disporre: come per l’automotive esiste l’utilitaria e l’ammiraglia, la macchina più sicura quella meno..il suv o il coupè. Non so a chi convenga questo attuale “analfabetismo immobiliare”, ma tra cinque anni ci troveremo in mezzo ad innovazioni tali che il cittadino medio di oggi non ha idea, queste innovazioni possiamo cavalcarle oppure subirle, esserne attori o spettatori dipende da noi, solo da noi. Abbiamo coniato una nuova dizione per il “libretto del fabbricato” che non ha avuto fortuna, l’abbiamo battezzato “Carta della Proprietà”, la sintesi delle caratteristiche salienti del tuo edificio. Da dove si parte? • Le norme europee sono scritte dai paesi del nord

Europa con climi freddi e territori non sismici, dobbiamo revisionarle per i climi mediterranei e terri-

tori sismici. • La “rigenerazione” degli edifici esistenti per ora è legata al superbonus, ben accolto meccanismo che sicuramente apre la strada alla sacrosanta volontà di ottenerla, ma su cui c’è ancora tanto da rivedere. • Le banche sono piene di immobili in sofferenza e da valorizzare; • La certificazione energetica è “raccontata” ancora come mera esigenza burocratica; • I non addetti ai lavori non prendono mai in considerazione la certificazione sismica e/o vulnerabilità dell’edificio che vanno ad acquistare; • La mappatura dei siti a rischio poggia su studi “troppo” generali del territorio. • La pianificazione è ingessata: non si vedono iniziative coraggiose, non si demolisce per ridare spazi alla città, piuttosto si vedono ristrutturazioni con aumenti di cubatura che non fanno altro che caricare le infrastrutture a discapito della qualità.

Grazie alla Carta di Proprietà si potrà: • Disporre di dati certi del patrimonio immobiliare italiano; • Tenere aggiornato il catasto; • Tenere sotto controllo il fisco immobiliare; • Conoscere la risposta sismica degli edifici; • Conoscere la risposta energetica degli edifici;

• Conoscere il valore convenzionale degli stessi; • Poter effettuare programmazione urbanistica e fiscale in funzione dello stato degli immobili, così da definire - quelli di cui conviene agevolarne la demolizione; - quelli che meritano la riparazione e/o il miglioramento sismico; • La riqualificazione energetica e le manutenzioni straordinarie saranno agevolate solo per quegli edifici che rispondono sismicamente.

Ha senso agevolare e far spendere risorse “pubbliche” su immobili pericolosi? Che senso ha spendere su strutture poco efficienti o localizzate in punti a rischio? Avere dati aggiornati consentirà una pianificazione territoriale puntuale ed efficace. Se c’è una cosa che va agevolata dallo Stato è la “Carta della Proprietà”, facoltativa si, ma molto semplicemente chi non se ne assoggetterà non avrà diritto a bonus o incentivi pubblici. La risposta sismica ed energetica degli edifici verrà finalmente recepita nel valore degli edifici stessi. Ciò consentirà una “alfabetizzazione immobiliare”, una crescita culturale sulla consapevolezza del valore degli immobili e del territorio. Grazie alla rimodulazione dei valori correlati alle caratteristiche peculiari dell’edificio, sarà più semplice pianificare, agevolare e quindi demolire edifici per ridare nuovi spazi alla città e per ripristinare la sicurezza delle persone in aree a rischio. Così non si agevolerà solo chi ristruttura o amplia, ma anche chi demolisce per restituire alla città spazi utili, individuati preliminarmente in fase di progettazione urbanistica. Sarà quindi più semplice “ammodernare” le nostre città, migliorarne la vivibilità e quindi, far ripartire l’edilizia, motore dell’economia.

Il professionista ritornerà al centro del processo, la progettazione, la costruzione, gli as built, il libretto di uso e manutenzione diventeranno irrinunciabili. Il cittadino diventerà consapevole della casa che abita.

Nuove professionalità: Rilievi laser scanner, foto 3D, bim progettazione tridimensionale, Propertychain, apriranno nuove frontiere alla progettazione, costruzione e manutenzione degli edifici. Questi nuovi sistemi consentiranno una sempre e più approfondita conoscenza dell’immobile e delle sue caratteristiche. I tour virtuali proattivi forniranno informazioni in modo semplice ed efficace a chiunque dovrà interagire con quel fabbricato, che andrà tenuto in ordine proprio come una autovettura. Tutto il processo immobiliare, le gare di appalto, i contratti di manutenzione la contrattualistica andrà riscritta; le attuali modalità vanno radicalmente cambiate partendo dal “dato di partenza”: il futuro del nostro lavoro sarà nella creazione fin dalla progettazione della Carta della Proprietà dell’ edificio e nella cura del suo successivo aggiornamento per tutta la vita del fabbricato. Il panorama immobiliare italiano, residenziale, produttivo, infrastrutturale è “alla frutta”, le risorse ci sono abbiamo una occasione unica per rinnovarlo. Le risorse? Il “recovery fund” metterà a disposizione enormi risorse che andranno spese secondo un preciso calendario il cui positivo monitoraggio determinerà il futuro delle erogazioni... siamo pronti ad attuare un nuovo “piano Marshall”? “Carta della Proprietà”, Questa la prossima RIVOLUZIONE!