REVISTA DESTINADA AO SÍNDICO DO CONDOMÍNIO
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EXPEDIENTE EDIÇÃO Nº 17 - Ano 3 AGÊNCIA - EDITORA DS Marketing SITE www.gpsdosindico.com.br DISTRIBUIÇÃO Gratuita via Correios CIRCULAÇÃO São Paulo - Grande SP PÚBLICO LEITOR Síndico - Zelador FALE CONOSCO 11 2515 2870 - 11 9.7423 0118 DPT COMERCIAL Diego Freitas contato@gpsdosindico.com.br DPT FINANCEIRO Scarllet Andrade financeiro@gpsdosindico.com.br
ÍNDICE 10 .......... Drogas ilicitas em condomínio: Como Lidar? 12 .......... Opinião do Leitor 14 .......... Animais em condomínio: É Proibido, Proibir! 18 .......... Os 4 C’s da discórdia em um condomínio Guia de Prestadores de Serviços 17 ......... Academia 22 ......... Acessórios e Equipamentos 13/22/23 Administradora de Condomínios 24 ......... Piscina 24/25 .... Desentupidora / Dedetização / Caça Vazamentos / Encanador 26 ......... Bomba Predial / Instalação Elétrica e Para Raio 27 ......... Individualização de Água 08/28 ... Reforma e Construção / Pintura Predial 31 ......... Portaria Virtual 32 ......... Portão Automático / Segurança Eletrônica 33 ......... Produtos de Limpeza 35 ......... Piso / Portaria Inteligente 37 ........ Terceirização de Serviços
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Ger : Kátia Texto
QUAIS SÃO ALGUMAS DAS MEDIDAS QUE PODEM SER ADOTADAS PELO SÍNDICO AO SER CONSTATADO O CONSUMO OU TRÁFICO DE DROGAS EM ÁREAS DO CONDOMÍNIO?
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Caso a ocorrência seja constatada dentro do condomínio, mas por pessoas que ali não residem, a conduta a ser adotada é denunciar o fato às autoridades policiais, munido de documentos necessários e testemunhas. O condômino/síndico poderá fazer uma representação perante a Delegacia de Tóxicos e Entorpecentes (DTE), comunicando a ocorrência e aguardando a conduta do órgão.
Por outro lado, é necessário divulgar o fato concreto para todos os condôminos, a fim de haver uma mobilização para combater esta prática, tais como um maior rigor na identificaçãodos visitantes, colocação de câmeras pelo menos nas áreas comuns, amplitude de iluminação também nas áreas comuns, dentre outras. Importante ressaltar que a Polícia Militar também poderá ser acionada para lavrar o boletim de ocorrência, no momento ou logo após, a prática delituosa. Neste caso, a autoridade policial efetuará o flagrante delito, lavrando o respectivo auto de infração. De outro vértice, caso esta situação esteja ocorrendo por moradores do condomínio, a conduta passa, inicialmente, a ter caráter pedagógico e não só punitiva. Primeiro passo é identificar as pessoas envolvidas e se, por ventura, houver envolvimento de menores é imprescindível que a família seja comunicada imediatamente. Assim, outras atitudes pedagógicas deverão ser implementadas, a exemplo de orientar à administração do condomínio a lidar com esse tipo de problema, ademais de realizar assembleias visando divulgar a postura da
coletividade, podendo os pais levar seus filhos para que sejam orientados, evitando-se, assim, que esses sejam seduzidos por aliciadores de drogas.
Outra alternativa seria convidar especialistas da área, cha- mando os usuários para dialogar e tratar a questão com a consciência de que está tratando uma questão de saúde, como de fato é. Neste sentido, o condomínio pode exercer importante papel de vigília, acolhimento e de auxílio no suporte às famílias que, via de regra, não enfrentam os problemas como deveriam ser enfrentados. Entendo que o síndico, nesta hora, deve ser cauteloso, porém rigoroso, mas com grande habilidade, coragem, seriedade e parcimônia para defrontar a gravidade que o caso requer. Por derradeiro, recomendo que seja enviada ao condômino infrator uma notificação formal, protocolada, informando a continuidade dos atos praticados e os esforços envidados pelo síndico no combate a esta prática dentro do condomínio. Inobstante isso, por se tratar de uso e venda de substâncias ilícitas nas áreas externas do prédio estarão sujeitos às penalidades previstas na conven+ ção ou regimento interno, haja vista o descumprimento das advertências notificadas, tais como aplicação de multas, cujo pagamento pode alcançar o montante de até 10 vezes o valor mensal da contribuição condominial àquele que, por seu reiterado comportamento anti-social, gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Se essa prática está ocorrendo em seu condomínio, é preciso o síndico tomar as medidas protetivas imediatamente, junto com seu corpo jurídico, sob pena de o condomínio, através do seu representante legal, ser inserido nesta tipificação, de sorte a ser indiciado pela conduta ativa ou omissiva em sua administração. Posto tudo isso, entendo que a melhor forma de combater todos esses problemas, aqui sumariados, é, antes de qualquer medida mais enérgica, adotar a prática do diálogo e das medidas protetivas, pois, só assim, estaria coibindo, de imediato, tanto o uso como o tráfico.
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QUEREMOS OUVIR SUA OPINIÃO
Agradecemos a todos que participaram via whatsapp da nossa pesquisa no mês de Março/18 Participe da nossa Matéria A al Animais em Condomínio: Incomoda ? e Como lidar com essa situação ? Comente conosco como você lida com esse caso em seu condomínio Compartilhe suas ideias, comentários, opinião e participe da nossa próxima edição! Acesse nosso site : www.gpsdosindico.com.br e comente junto a matéria ou através do whatsapp: 11 9.7423 0118 - E-mail: atendimento@gpsdosindico.com.br ESTAMOS AGUARDANDO SUA OPINIÃO :D
Matéria: Drogas Ilícitas dentro do condomínio. Como Lidar ? Opiniões dada através do envio/resposta via e-mail (newslleter) GPS do Síndico (10/02/2018) «...Não tem nada pior do que lidar com vizinho que acaba exagerando em seu consumo e fazendo baderna, barulho, bagunça e arrumando brigas com todos moradores.
«MULTA Medida disciplinar etc etc, ninguém é obrigado a ter que lidar com cheiro ruim na sua janela, porque vizinho fica usando droga na varanda como se fosse legalizado! »
«Infelizmente hoje a maioria (principalmente) os jovens não sabem viver, curtir, sem o uso de drogas ilicitas, é complicado essa situação.
GPS DO SÍNDICO A gente lida na base da multa, pois conversar não resolve tanto quanto quando mexe no bolso!» J. Miranda/Ermelino Matarazzo
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Jonas Martins/Barra Funda
O caminho é fazer doer no bolso para mostrar que dentro do condomínio não é lugar para isso. .» Ana Maria/Mauá
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M E S I ANIMA
O I N Í M CONDO a SolVaness Texto:
matéria
de capa
É PROIBIDO, PROIBIR! A lei não permite proibir a existência de animais nos condomínios. No entanto, aqueles que possuem os seus bichinhos de estimação devem ter responsabilidade e bom senso para não ultrapassar limites dos outros condôminos ou desrespeitar o regulamento interno.
Eles são fofos. Às vezes, verdadeiros companheiros. No entanto, não são todos que compartilham desse sentimento e gostam de animais de estimação. E quando se trata da convivência dos pets nos condomínios, o assunto gera muita polêmica. Talvez, o que algumas pessoas ainda não saibam é que não é permitido proibir a permanência ou existência de animais domésticos, especialmente cães e gatos, nos condomínios. As convenções condominiais que ainda fazem esse tipo de proibição devem ser atualizadas, 14
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pois vão de encontro com dispositivos jurídicos legais. Advogados afirmam que não há, e nunca houve, uma lei que proibisse a existência de animais nos condomínios. “A lei nunca disse que era proibido. Porém, algumas convenções de condomínios proibiam. Mas isso já foi mitigado por princípios constitucionais, porque, atualmente, há cachorros que são como membros da família e a pessoa vai sofrer muito se não os tiver”, explica.
Pelo fato de a lei não proibir a existência de animais em condomínios, o advogado afirma que, hoje, o poder judiciário tem feito uma ponderação de interesses entre as partes. Ele explica que isso é possível em função do artigo 1336, inciso IV, do Código Civil, que determina que não pode haver, no entanto, a perturbação da coletividade. “Hoje, o judiciário, fazendo essa ponderação de interesses, entende que não há motivos para se proibir os animais no condomínio. Porém, não significa que todos estejam sujeitos a tudo que o animal fizer e tiver como consequência o abalo do sossego da coletividade. Isso continua não sendo permitido. Mas proibir o animal simplesmente não é viável. Isso é uma ponderação de valores”, relata. No Condomínio do Edifício Itacaré, a Convenção está atualizada e o síndico William Norton D’Avila Júnior conta que nunca enfrentou problemas com os animais do condomínio e nem teve que encarar uma conciliação entre condôminos. “Aqui no prédio há um caso de condômino que possui um cachorro grande, mas o cachorro é bem manso e nunca ninguém reclamou, mas se reclamar teremos que levar o caso para a Assembléia e analisá-lo”, explica.
Mediando Conflitos
Diante da diferença entre proibir os animais e a perturbação do sossego dos condôminos que, pelo Código Civil é passível de sanção, transtornos de qualquer ordem devem ser evitados sempre. Contudo, quando ocorre um problema é necessária a análise do caso pelo síndico, levando em consideração sempre o contexto em que as situações ocorrem, conforme explica o advogado. “Não há lei que proíba os animais no condomínio, mas há lei que proíba a violação ao sossego, seja ela qual for, atrelada à utilização da unidade exclusiva, ou seja, um cachorro pode incomodar menos ou nada que um condômino que toque bateria, por exemplo, ou uma pessoa que resolva fazer de seu apartamento uma oficina mecânica ou marcenaria. A questão não é o animal, e sim a perturbação que ele poderia vir a causar, pois estaria infringido o código”, comenta Botelho. E quando ocorrer algum inconveniente, o primeiro passo é a notificação à unidade para que o dono do animal tome as devidas providências e acabe com o transtorno. O advogado Bruno Botelho explica que os problemas pontuais com um determinado animal devem ser analisados individualmente. “É preciso levar em consideração que pode haver num mesmo condomínio um cachorro que late muito e outro que quase não late. Por isso, é necessário atuar pontualmente onde há distúrbio”, declara. Persistindo o problema, o segundo passo é a aplicação de multa, como explica o advogado: “deve ser aplicada a multa convencional ou, na sua falta, a multa contida no Código Civil com a sua progressão. Isso serve para qualquer tipo de transtorno”.
Regulamentação e bom senso Embora o assunto seja controverso, a busca por uma convivência pacífica entre condôminos, que não possuem animais de estimação e aqueles que amam seus pets, é possível. Para isso, é necessário que se regulamente a existência de animais no condomínio, definindo quais são os direitos e os deveres do dono do animal. O advogado Bruno Amar Botelho explica que essa regulamentação deve ser feita pelo síndico e os condôminos em Assembleias para que juntos estabeleçam as regras de conduta para os condôminos com pets. “O síndico não pode se furtar dessa tarefa porque é dever dele e os condôminos podem dar opinião e contribuir para uma convivência melhor”, afirma o advogado.
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Entre as regras, podem estar contidas exigências como a apresentação da carteira de vacinação do animal, como será a forma de circulação dos mesmos no condomínio, bem como o uso do elevador, a utilização de coleira e da focinheira para animais mais bravos. Estabelecer regras pode evitar problemas e aborrecimentos futuros tanto aos donos dos animais de estimação quanto para ao síndico e aos outros condôminos. “O condomínio pode e deve regulamentar o trânsito desses animais não permitindo, por exemplo, que eles circulem no elevador social ou na entrada social, que utilizem coleira, focinheira”, explica
“O condômino é responsável pela falta de sossego que o animal pode trazer, como latir ou uivar muito ou soltar pêlos nas áreas comuns do condomínio, por exemplo. Essas condutas estão atreladas aos condôminos”, explica o adv. O síndico do Condomínio Itacaré alerta ainda para que os condôminos cumpram o regulamento: “o dono do animal tem que respeitar o que está no Regulamento. Para se viver em harmonia tem que ser dessa forma: respeitando as regras, porque a liberdade de um condômino termina onde começa a do outro”, finaliza William Júnior.
No Condomínio Itacaré, as regras já foram definidas e os cachorros só podem circular pelas áreas comuns com coleiras, não podem usar o elevador, somente as escadas do edifício que tem apenas três andares, e só podem sair pela área de serviço. “O regulamento é muito claro: os animais não podem transitar pelo elevador. Eles têm que subir e descer de escada e sempre na coleira. Inclusive, no condomínio, há uma placa explicando que o trânsito de animais, banhistas, entre outros, é pela entrada de serviço”, explica o síndico Willian Júnior. E quando alguém descumpre as regras do condomínio, o síndico é categórico: “se fizer algo errado, eu multo”, afirma.
Dicas de Conscientização
É aí que deve entrar a responsabilidade e o bom senso do condômino que possui animal de estimação. Para uma boa convivência, de modo que não invada a privacidade e o sossego dos demais condôminos, e para se viver em paz e harmonia é fundamental que sejam respeitadas as normas da boa vizinhança, com a observância das regras impostas pela Convenção do condomínio e no seu Regulamento Interno.
Se a regulamento permitir que os animais circulem pelo elevador, opte pelo de serviço, pois será mais conveniente;
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Não deixar os cães soltos nas áreas coletivas do condomínio. Eles devem estar sempre com a guia ou coleira; A entrada, saída ou permanência dos animais no condomínio devem ser feitas somente pelos locais permitidos; Informe-os que é obrigatório o recolhimento dos dejetos dos animais, caso eles os façam inapropriadamente nas áreas comuns do condomínio; Se o animal for perigoso, deve ser usada a focinheira no mesmo ao levá-lo para passear;
É importante que os donos dos animais mantenham as carteiras de vacinação em dia e à disposição do síndico e dos outros condôminos, se for necessário; Deve-se cuidar da higiene dos animais para que eles não exalem odores desagradáveis.
ÊS C 4 S O : IA C N Ê IV CONV NOS CONDOMÍNIOS
RDIA QUE CAUSAM DISCÓ
eire TEXTO: Natália Fr
Quem mora em condomínio e já teve algum problema com vizinhos, provavelmente, foi em razão de um dos quatro “cês” (cão, carro, cano e criança) da discórdia na vida em coletividade. Eles respondem pela maior parte dos conflitos de vizinhança nos prédios da capital pernambucana. Assim, preparamos um guia com orientações de como lidar com essas situações dentro do condomínio. O principal problema, apontado pelos dos síndicos, é a a orientação em condomínios contempla três pontos principais: presença de cães nos apartamentos. Esse talvez seja um a convivência com animais não pode representar ameaça à dos problemas mais controversos nos condomínios. segurança, ao sossego e à saúde dos outros moradores. As convenções e regimentos internos de condomínios Caso o dono do animal não se disponha a colaborar com a mais antigos, de 30, 20 anos atrás, costumavam proibir vida em comum e se mostrando contrário ao convívio social a presença de cães e outros animais em apartamentos. pacífico, é possível identificá-lo como antissocial, aplicando multas equivalentes a até dez vezes o valor da taxa condominial. Mas isso é passado. O essencial é que esses bichos não ataquem, perturbem ou prejudiquem o bem-estar dos Depois do “c” de cão, o “c” de carro (problemas relacionados vizinhos. “Hoje em dia, desconsideramos as disposições às garagens) é o segundo motivo causador dos conflitos. em convenção condominial que proíbam animais em condomínios. As pessoas tem direito a um bicho de estimação, sim. Mas deve haver regras claras para todos”. São questões como carros riscados ou amassados, objetos furtados de veículos, carros mal alinhados nas vagas Bom senso é o melhor aliado no dia a dia em coletividade, mas há e condôminos que estacionam motos na mesma vaga que o carro, por exemplo. situações em que apenas ele não resolve.
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Para tentar entender e resolver muitos destes conflitos é indispensável a leitura da convenção do condomínio e aplicar todas as regras estabelecidas. O “c” de cano, que se refere aos vazamentos e infiltrações, representa o terceiro item causador de problema entre vizinhos. Começa pela discussão sobre de onde veio o vazamento, de quem é a culpa, quem vai consertar, quem vai pagar, e por aí vai. Geralmente, quando algum problema dessa natureza ocorre, o síndico deve ser um dos primeiros a ser comunicado para que possa dar o encaminhamento adequado à situação. Para a resolução desse tipo de problema, o diálogo é sempre a melhor solução. Em casos de vazamento entre unidades, deve-se identificar de onde vem o problema. O proprietário da unidade originadora do problema é o responsável pelas despesas da obra. Se o vazamento advém de uma unidade, o responsável por ela deve arcar com os custos da obra, tanto a que realizará o conserto do vazamento quanto a obra de reparo nas áreas afetadas, que podem ser de outras unidades ou áreas de propriedade comum. Já o “c” de criança fica ocupa o último lugar das reclamações nos condomínios. São inúmeras confusões, desde apertar todos os botões dos elevadores, até tocar a campainha dos vizinhos e sair correndo ou fazer brincadeiras e correrias em locais não permitidos das áreas comuns, como as escadarias. Algumas regras importantes que devem ser seguidas: 1. Respeitar regras, limites e não incomodar as pessoas também vale para as crianças. Os pais devem educá-las para isso; 2. Se a criança está incomodando mesmo ao brincar dentro do apartamento, o morador incomodado deve pedir ao porteiro que ligue para a unidade que está incomodando e solicite silêncio. Claro que é preciso cautela. A reclamação será procedente se o barulho que a criança estiver fazendo for em horário ou local indevido. É preciso lembrar que é da natureza das crianças brincar, correr, falar, dar risada, etc; 3. Uma dica que pode ser passada aos pais é o uso de tapete emborrachado nos quartos das crianças. Ele diminui o atrito e, consequentemente, abafa o barulho no andar de baixo. Carpetes e tapetes comuns também podem cumprir com essa função. Mas mesmo com tapetes, é preciso evitar que a criança brinque fazendo barulho após as 22hs. É preciso lembrar que crianças menores de 10 anos não devem andar sozinhas nos elevadores para evitar acidentes e as menores de cinco anos devem brincar no playground acompanhadas de um adulto. Ah, lembrem-se também que os funcionários do condomínio não têm obrigação de cuidar de crianças!
BRINDE GPS DO SÍNDICO
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OS 5 PRIMEIROS GANHAM NA HORA UMA CAIXA DE VINHO ENTREGUE NA RESIDENCIA - LOJA WINE www.gpsdosindico.com.br
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