Real Estate Crowdfunding Report 2021 by Gruppo Bertoldi

Analisi completa e dettagliata del mercato mondiale degli immobiliariinvestimentionline. 2021ReportfundingCrowdEstateReal-

Sommario Intro Realp.3 crowdfundingestate p.11 Il panorama del mercato p.15 Il mercato europeo p.21 Il statunitensemercato p.35 Il mercato del RECF nel resto del mondo p.42 Il mercato italiano p.45 I possibili scenari futuri p.57 Lista delle piattaforme p.62 7.6.5.4.3.2.1.

Real crowdfundingestate Il Real Estate Crowdfunding (RECF) è una forma di investimento “al ternativo” che dà l’opportunità a chiunque, dal piccolo risparmia tore all’investitore professionale, di partecipare al finanziamento di un progetto immobiliare attraverso una piattaforma Internet abilitan te. Da una parte, il RECF consente agli investitori di impiegare somme, anche contenute, in una tipologia di asset che, normalmente, richie derebbe un impegno molto più sostanzioso, facilitando la diversi ficazione del portafoglio di investi mento e offrendo al tempo stesso rendimenti competitivi commisu rati al rischio. Dall’altra, permette agli operatori del settore immobi liare di ampliare in tempi rapidi la disponibilità delle fonti di finanzia mento e ridurre la propria dipen denza dal canale bancario, senza garanzie particolari da offrire. Il panorama del mercato: Europa, Stati Uniti, resto del mondo Quasi inesistente fino al 2012, se condo i dati raccolti in questa ri cerca, a fine 2021 il RECF a livello mondiale vanta una raccolta cu mulata di € 36 miliardi, contro il valore di € 31 miliardi calcolato un anno prima. Le piattaforme attive censite dalla ricerca sono arrivate alla soglia di 178, di cui 100 nell’Unio ne Europea, 36 statunitensi e 42 nel resto del mondo, e sono suddivise in tre tipologie:

• Piattaforme ibride (23) che offrono entrambe le opzioni menzionate nei punti precedenti;

A livello UE, il RECF ha raccolto circa € 6,5 miliardi, di cui € 1,5 miliardi nel solo 2021. Tra le piattaforme attive, il leader di mercato è la tedesca Exporo che si è specializzata nei progetti di tipo lending, avendone finanziati 332 per un ammontare complessivo di € 639 milioni. I mer cati più importanti sono la Francia (che si conferma punto di riferi mento per il mercato del RECF con oltre € 684 milioni raccolti nel 2021), la Germania (€ 166 milioni) supera ta però dall’Estonia (€ 247 milioni). Il 32% del mercato è appannaggio delle prime 5 piattaforme. La parte più rilevante della raccolta arriva di gran lunga dal comparto lending Nelle prossime pagine andiamo a descrivere le caratteristiche prin cipali delle piattaforme rispetto alle fee addebitate, alla presenza di listini secondari e alle strategie cross-border. Il valore medio della raccolta per i progetti finanziati nel 2021 dalle principali piattaforme UE è pari a € 571.110. La maggior parte dei finanziamenti (75%) è stata de dicata a progetti di tipo residenzia le e, nel complesso, è emerso che le preferenze degli investitori europei ricadano su contesti urbani (64%) e – contrariamente al passato - su interventi di ristrutturazione (57%), piuttosto che di nuova costruzione. Per quanto riguarda il mercato sta tunitense, a fine 2021 il valore com plessivo cumulato della raccolta era pari a $ 21 miliardi, con un flusso incrementale di $ 2 miliardi negli ultimi 12 mesi. Il leader fra le piat taforme censite è Cadre che, dal 2014 al 2020, ha raccolto $ 5 miliar di attraverso campagne di quote equity in veicoli di investimento immobiliare, seguito da PeerStreet, che nello stesso periodo ha raccol

SummaryExecutiveINTRO 3

• 6 piattaforme di cui non è stato possibile comprendere il modello.

• Piattaforme equity (50) attraver so cui gli investitori sottoscrivo no capitale di rischio dell’azienda promotrice o finanziatrice del pro getto o della proprietà immobiliare stessa; • Piattaforme lending (99) attraver so cui gli investitori prestano ca pitale ai fundraisers mediante la sottoscrizione di un titolo di debito (come un’obbligazione) o di un prestito diretto, a fronte dei quali sono convenuti il pagamento di un tasso di interesse e la restituzione del capitale a scadenza;

to $ 4,2 miliardi e da Sharestates ($ 2,75 miliardi). Il mercato è più con centrato rispetto all’Europa: le pri me 5 piattaforme occupano il 70% del mercato; gran parte dei player attivi riserva l’investimento agli “ac credited investors” che detengono un patrimonio e/o un reddito sopra Lasoglia.dimensione media di raccolta dei progetti proposti nel 2021 negli Stati Uniti è più alta in termini com parativi rispetto all’Europa, così come la durata dei progetti stessi. Nel resto del mondo (Europa ex tra-UE, Asia/Pacifico, America La tina e Medio Oriente) la raccolta cumulata a fine 2021 è pari a € 8,3 miliardi, con una progressiva cre scita nei Paesi dove le piattaforme sono ancora poche rispetto al po tenziale.

diProspettivecrescita La congiuntura internazionale, con inflazione crescente soprattutto sui costi dell’energia e delle materie prime (oltre alle difficoltà di ap provvigionamento) e i tassi di inte resse in aumento, rappresenta una minaccia per il crowdfunding im mobiliare. Non a caso si evidenzia in questo Report un aumento (sep pure non allarmante) del numero di progetti in ritardo o in stato di insolvenza nel 2021. Allo stesso tem po, però, un possibile inasprimento delle condizioni di accesso al capi tale esalta il ruolo del crowdfunding come fonte per un ‘rapido boost’ iniziale per lo startup di un cantiere. Ne deriva una chiamata di respon sabilità forte per le piattaforme, che dovranno analizzare con pro fondità le offerte in raccolta; nell’U nione Europea, l’implementazione del nuovo Regolamento ECSP (Eu ropean Crowdfunding Service Pro viders) darà chiarezza di contesto e rappresenta l’opportunità per un flight to quality nella trasparenza delle informazioni disponibili e nella gestione del rischio. Rispetto alle stime per il futuro, ne gli scenari più probabili, il gruppo di ricerca ritiene che a fine 2022 il mercato del RECF possa superare negli USA una raccolta cumulata di $ 24 miliardi, di € 8 miliardi nell’U nione Europea e di € 10 miliardi nel resto del mondo. In Italia il target è di arrivare a un cumulato di poco inferiore a € 400 4

La situazione in Italia In Italia, il fenomeno del crowdfun ding immobiliare è più recente ri spetto al resto d’Europa ma la cre scita del mercato prosegue senza tregua, con ritmo minore nel pri mo semestre 2022. Le piattaforme specializzate nel real estate sono 23, di cui 7 di tipo equity (+3 rispetto all’anno scorso) e ben 16 di lending (+2), senza contare quelle auto rizzate ma non ancora operative. La ricerca ha individuato, fino alla data del 30/06/2022, 713 campa gne, che hanno raccolto € 286,92 milioni (€ 176,48 milioni dai portali lending e € 110,44 milioni dai portali equity). Nel solo 2021 sono stati rac colti € 107,58 milioni; il primo seme stre del 2022 è andato abbastanza bene soprattutto per il lending, con un contributo di € 70,01 milioni. Le campagne italiane di lending degli ultimi 12 mesi hanno una dimen sione media contenuta (€ 285.318) mentre quelle di equity sono ben più grandi (in media € 1.540.843).

Si registra un boom delle ristruttu razioni (87%) rispetto alle costru zioni ex novo; il 75% è localizzato in contesti urbani.

La Lombardia è il centro dello sviluppo con il 34% dei progetti (il 22% nella città metro politana di Milano) ma continua a crescere la differenziazione verso altre regioni; nel 2021 emergono Lazio, Piemonte, Veneto, Basilicata e Puglia. In media, il capitale rac colto con il lending crowdfunding copre il 61% del budget dei costi e degli investimenti del progetto, mentre nell’equity crowdfunding la percentuale scende al 29%.

EXECUTIVEmilioni.SUMMARYINTRO

PolitecnicodiMilano

INTRO 5 Mi fa molto piacere presentare la quinta edizione del Real Estate Crowdfunding Report, realizzata congiuntamente dalla School of Management del Politecnico di Mi lano e dalla piattaforma Walliance. Il 2021 è stato un anno denso di eventi che hanno impattato sul mercato, in particolare la pandemia Covid e l’entrata in vigore della nor mativa ECSP (European Crowdfun ding Service Providers). Il lockdown ha avuto conseguen ze dirette e indirette sul mondo del real estate, rallentando l’attività nei cantieri e l’approvvigionamento di materiali e componenti. Ciò, come mostrato nelle pagine seguenti, si è tradotto in un incremento dei ritar di nei cantieri e di conseguenza in tempi dilatati per il rimborso a fa vore degli investitori che, attraverso il crowdfunding, hanno finanziato i progetti. Ciononostante, non è stata la pandemia a frenare il flusso degli investimenti, che per tutto l’anno si è mantenuto copioso. Rispetto alla normativa ECSP, nei fat ti non è successo niente di nuovo. In teoria da novembre 2022 avremmo dovuto vedere la fine di un periodo transitorio nelle autorizzazioni per le piattaforme già attive, ma la Com missione UE ha deciso una proroga che rimanda a novembre 2023 l’ap puntamento, motivata dai ritardi di alcuni Stati nell’adeguare le proprie normative interne. Il contesto com petitivo delle piattaforme rimane quindi ancora sostanzialmente na zionale. È forse l’incertezza di questi ultimissimi mesi del 2022 ad avere impattato più duramente il mercato del real estate crowdfunding. L’aumento dell’inflazione, dei costi delle materie prime e dell’energia e la prospettiva di tassi di interesse in aumento (con conseguente effetto negativo sui mutuiimmobiliari) segna una tendenza meno positiva rispetto al passato, che potremo apprezzare solo nei prossimi mesi.

Giancarlo Giudici School of PolitecnicoManagement,diMilano

In questo Report i lettori troveranno tutti i dati aggiornati sulle maggiori piattaforme che operano esclusi vamente o prevalentemente nel crowdfunding immobiliare, con una copertura a livello mondiale. Le informazioni rappresentano l’op portunità di comprendere a fondo il mercato, i suoi attori, le sue dina miche evolutive. Speriamo che il contributo possa risultare utile sia per le imprese del settore immo biliare, che possono valutare se il crowdfunding può rappresentare un’opportunità per diversificare e arricchire le opportunità di finanzia mento, sia per i piccoli risparmiatori che invece potranno comprende re vantaggi e rischi di un eventuale investimento, sia per i policymaker italiani che nei prossimi mesi do vranno definire compiutamente le “regole del gioco”. Come sempre, occorre tributare un sentito ringraziamento a tutti i part ner come Walliance che sostengo no la ricerca accademica sul crow dfunding e sulla finanza alternativa in generale: senza di loro sarebbe difficile mobilitare tempo ed ener gie nella raccolta ed analisi dei dati. Ringraziamo anche gli studenti della laurea magistrale in Management Engineering del Politecnico di Mila no, coinvolti nel progetto di ricerca, che ogni anno portano un contribu to essenziale per la qualità dei dati raccolti.

Giacomo Bertoldi Chief Executive Officer Walliance S.p.A.

6 INTRO Nelle primissime edizioni del Real Estate Crowdfunding Report, parla vamo di tutte le cose di cui si parla quando un mercato è agli albori: potenzialità, strumenti, modalità di utilizzo, casi studio. Soprattutto parlavamo di come avremmo vo luto che il mercato si comportasse, almeno in Italia, preoccupati che l’errore di pochi danneggiasse l’o perato di molti. Sono temi sempre cari, anche a distanza di tempo, perché questo documento l’abbiamo sempre vo luto capace di parlare di tutte le cose che ci interessavano e che tutt’ora ci interessano, con compe tenza, intelligenza, dandoci spazio per pensare e articolare. Non sa pevamo all’inizio se saremmo stati in grado di creare contenuti che fossero di valore e ancora oggi non sappiamo dire se l’abbiamo fatto nel modo giusto. Sappiamo però che, grazie al gruppo di ricerca co ordinato dal Professor Giudici del Politecnico di Milano, siamo riusci ti a portare a casa il risultato, con fatica ma con costanza e diverten doci anche molto. A tutti loro va il nostro ringraziamento più sincero. È sempre una grande soddisfazio ne vedere crescere qualcosa pas so dopo passo, fino a farle occupa re uno spazio rilevante nella vita di un’azienda intera. Lo è ancora più se si riesce a seguire senza sfigu rare ogni cambiamento che attra versa la nostra epoca, sempre gra vida di complessità, contraddizioni e finanche caos, tali da far mette re in discussione talvolta anche le certezze più granitiche. Eppure, eccoci qua con questa nuova edizione, aggiornata nei contenuti e ormai quasi indispensabile per comprendere il fenomeno del mercato di cui anche noi, come Walliance, al netto delle nostre peculiarità, ci onoriamo di appartenere. Un ultimo ringraziamento va infine a voi fruitori di questo documento, con l’augurio che la lettura possa essere pungolo per approfondire le cose del mondo della finanza al ternativa. Walliance

7 INTRO Il 2021 ha incoronato il crowdfunding come primo settore della finanza al ternativa a godere di una normativa armonizzata a livello europeo, gra zie al Regolamento (UE) 2020/1503 del Parlamento e del Consiglio Eu ropeo del 7 ottobre 2020, relativo ai fornitori di servizi di crowdfun ding europei per le imprese. Il 2022 avrebbe dovuto rappresentare, a livello normativo, l’anno della fine del periodo di transizione previsto dal Regolamento e l’avvio della reale fase paneuropea del settore. Come noto, e nonostante l’ottenimento delle prime licenze ESCP da parte di alcuni operatori, il 12 luglio 2022 la Commissione europea ha invocato l’applicazione dell’articolo 48 (1), sta bilendo un’ulteriore estensione di 12 mesi al periodo di transizione previ sto e fissando quindi la data finale al 10 novembre 2023. Se il quadro normativo è quindi ri masto pressoché immutato rispet to alla precedente edizione del pre sente Report, il mercato reale del crowdfunding si trova senza dubbio in circostanze ben diverse. Al netto della crescita continuata del mer cato, l’avvicinamento ad un assetto normativo europeo ha già iniziato a produrre i primi risultati.

Il punto di osservazione europeo di EUROCROWDcuici aveva permesso di anticipare una tendenza consolidamentoal nel settore del crowdfunding, che avrebbe portato ad un aumento della concorrenza, così come alla riduzione del numero di operatori sul mercato e al rafforzamento di alcune realtà ben stabilite. affermarePossiamocheil2022 sia stato, da questo punto di vista, l’anno in cui tali processi hanno iniziato a concretizzarsi: se da una parte abbiamoassistito (e assisteremo in futuro) a diverse operazioni di fusione o acquisizione tra operatori di crowdfunding, sia operanti nello stesso territorio nazionale che attivi in stati diversi, dall’altra percepitoabbiamoinmaniera significativa l’interesse che un mercato unico europeo del crowdfunding può suscitare presso operatori provenienti da paesi terzi, come gli USA o Singapore. Il settore del crowdfunding immobi liare, dal canto suo, conferma il trend positivo rilevato ormai da vari anni a questa parte. Al numero di investi tori retail e istituzionali già attivi nel mondo del crowdfunding continua no ad aggiungersi nuovi soggetti; i valori medi e mediani dei portafogli di investimento sono in crescita; le raccolte di capitale o di debito sono sempre maggiori in numero e sem pre più elevate in importo. La rinno vata attenzione a criteri e strategie di sostenibilità riassunti dai criteri ESG, le risorse attribuite ad enti lo cali e regionali per la riqualificazione del proprio patrimonio immobile, la necessità di supportare in maniera vigorosa imprese e famiglie in con dizioni di fragilità, sono tutti elementi che hanno concorso all’afferma zione del crowdfunding immobilia re come soluzione capace di inte grare la sicurezza di un’asset class considerata tradizionalmente “sicu ra” con la possibilità di produrre un impatto reale sul territorio. Non più quindi uno strumento unicamente alternativo, riservato ad una nicchia

Eurocrowd

Francesca Passeri Deputy Director Eurocrowd

8 di esperti o idealisti, ma una modalità concreta per for nire il proprio contributo, esprimere una preferenza, sug gerire una direzione, immettere liquidità e dare nuova linfa al tessuto imprenditoriale reale, diversificando al contempo il proprio portafoglio di investimenti. Nonostante la grande vivacità e flessibilità dimostrata quindi dagli operatori di mercato al fine di allinearsi e sfruttare le opportunità offerte dalla normativa euro pea, lo stesso purtroppo non può dirsi delle autorità di vigilanza attive nei vari Stati Membri dell’UE. L’auspicio è quindi che l’estensione concessa dalla Commissio ne europea consenta la definizione e la finalizzazione dei processi e delle procedure necessarie ad ottenere l’autorizzazione europea nel più breve tempo possibile, così da non protrarre l’attuale stato di frammentazione normativa aggiungendo, peraltro, l’aggravante di una concorrenza aumentata da parte di portali esteri già in procinto di essere autorizzati ad operare in UE. INTRO

Nonostante il contesto macroeco nomico di incertezza, il mercato real estate si mantiene resiliente, regi strando numeri piuttosto rilevanti. Cresce l’interesse degli investitori nazionali e internazionali su tutti i settori, che si estende dalle conso lidate Milano e Roma a città quali Torino, Firenze e Bologna, nel caso di mercati quali logistica e living Il settore office guida il mercato investimenti,deglicon una domanda che inizia a dare sempre maggiore importanza al grado di sostenibilità degli immobili. Seguono logistica, supportata da una significativa attività di sviluppo, e living, la cui espansione è anche legata alle nuove forme dell’abita re e allo sviluppo di soluzioni Buildto-Rent (BTR) e Build-to-Sell (BTS). In ripresa anche il settore alberghiero, grazie alla ripartenza del turismo e al forte e crescente interesse da parte degli investitori per location resort. Da ultimo, il retail la cui cresci ta prosegue più lenta, ma costante. In questo contesto, la partnership tra JLL e Walliance si conferma stra tegica soprattutto per gli investitori che possono fare riferimento al Pro perty Outlook come un documento

resse degli investitori si concen tra prevalentemente sulle loca tion prime, quali Milano e Roma, sia per operazioni Built-to-Rent sia Built-to-Sell, ma recenti tran sazioni hanno dimostrato l’at trattività di mercati quali Torino e Firenze;

• il settore office si è dimostrato dinamico, registrando € 2,5 mi liardi (+186% a/a) di investimenti, pari a circa il 40% del totale del mercato real estate. In termini di assorbimento di spazi, consi derando l’aggregato di Milano e Roma, il take-up office ha visto una crescita del 30% rispetto al primo semestre 2021, in un con testo di canoni in crescita e ren dimenti in compressione;

JLL INTRO Nel contesto del Report di quest’anno, è stato chiesto ai nostri partner di Jones Lang LaSalle di fare un commento che riguardasse il mercato im mobiliare nel suo complesso, in modo da fornire ai nostri lettori un quadro generale sull’andamento degli investimenti in questo settore.

oggettivo di analisi dei progetti pro mossi dalla Proseguendopiattaforma.conilmercato, se condo l’analisi del mercato im mobiliare elaborata da JLL, i primi 6 mesi dell’anno hanno visto una decisa crescita degli investimen ti capital markets per un totale di € 6,3 miliardi, di seguito dettagliati:

• gli investimenti alberghieri hanno mostrato nei primi sei mesi un volume di oltre € 0,5 miliardi. L’Italia rappresenta at tualmente uno dei mercati più rilevanti per i principali investito ri del mercato alberghiero, con un interesse rivolto soprattutto verso le destinazioni resort. Inte resse confermato anche dagli ultimi importanti deal che hanno riguardato il settore, tra cui la re cente compravendita dell’hotel Bellevue Suites & Spa di Cortina da parte di Prodea Investments e da Invel Real Estate, operazione in cui JLL è stato advisor esclusi vo; • il retail sta mostrando un recu pero in termini di volumi, con un totale di circa € 0,4 miliardi inve stimenti, raddoppiando i dati del primo semestre 2021. L’incremen to denota un primo segnale del ritorno dell’interesse al settore retail, prevalentemente nell’am bito retail-warehousing (re tail-park e big-boxes), ma resta tuttavia evidente che l’impatto

• segue la logistica, che ha regi strato un sensibile aumento del volume di investimenti, pari a € 2 miliardi, triplicando il risultato dello stesso periodo del 2021. An che dal punto di vista dell’assor bimento, il take up totale di im mobili ad uso logistico è stato di circa 1,5 milioni di m2, +21% rispetto al primo semestre 2021; • tra i settori emergenti, il living ha visto complessivamente quasi € 0,5 miliardi, incrementando la sua quota sul totale investimenti, pari a circa l’8% sul totale. L’inte

About JLL JLL (NYSE: JLL) è una società leader nell’ambito dei servizi professionali specializzati per il settore immobiliare e nella gestione degli investimenti. L’obiettivo di JLL è di re-immaginare il futuro del settore immobiliare per costru ire un mondo migliore, utilizzando le tecnologie più avanzate per creare opportunità di business, spazi innovativi e soluzioni immobiliari sostenibili per i nostri clienti, persone e comunità. JLL è una società Fortune 500 con un fatturato annuo di $ 19,4 miliardi, operazioni in oltre 80 paesi e un team globale di oltre 100.000 dipendenti (dati al 31 marzo 2022). JLL è il nome del brand, e un marchio registrato, di Jones Lang Lasalle Incorporated. Per ulteriori informazioni, visitare il sito www.jll.it.

INTRO dei fattori macroeconomici stia ancora impeden do agli investitori di riapprocciarsi al settore con la stessa confidenza del periodo pre-pandemico. Per quanto riguarda i rendimenti per i diversi settori, nel secondo trimestre 2022 il prime net yield office è a 3,05%, stabile rispetto al trimestre precedente, ma in compressione rispetto allo stesso periodo del 2021. Per quanto riguarda il retail si conferma un dato stabile sia per centri commerciali (5,8%) e high street (3,6%), men tre la logistica ha ottenuto una crescita nel secondo semestre rispetto al primo, passando a 4,15% e inver tendo il trend di compressione dei trimestri precedenti.

fundingCrowdEstate-

Real1.

è una categoria specifica di crow dfunding, dedicata al finanziamen to di progetti nel business immobi liare e – per come si è sviluppato finora – può essere di tipo lending, equity o debt Nel primo caso, gli investitori finan ziano un prestito richiesto dall’a zienda costruttrice o promotrice (attraverso un contratto di mutuo o un titolo mobiliare come un’ob bligazione), divenendone creditori. La remunerazione finanziaria consi ste pertanto nella restituzione gra duale (o in un’unica soluzione) del capitale investito, più il pagamento di un interesse definito ex ante nel contratto, in base al rischio di insol venza percepito e alla scadenza del prestito. Nel secondo, gli investitori finan ziano i progetti immobiliari acqui sendo quote di partecipazione della proprietà (capitale di rischio) e diventando titolari del diritto a ricevere gli eventuali profitti ge nerati. Più precisamente, è possi bile distinguere tra la modalità di investimento “diretta” o “indiret ta”. Attraverso la prima, gli investi tori acquistano quote societarie dell’impresa immobiliare o della proprietà finanziata, mentre tra mite la seconda partecipano in direttamente al finanziamento del progetto, sottoscrivendo quote di un veicolo (Special Purpose Vehicle SPV) appositamente costituito per il progetto immobiliare in questione. In entrambi i casi, ad ogni modo, il rendimento per gli investitori di pende dalla rendita periodica ge nerata dalla proprietà (affitti) e/o dalla plusvalenza (capital gain) ot tenuta in seguito alla vendita degli immobili (exit). Va notato come nel caso dell’equity crowdfunding tale rendimento non sia in alcun modo certo ex ante ai sottoscrittori della campagna ma dipenda solo ed esclusivamente dal successo del Inprogetto.generale, il RECF presenta – ol tre ai tipici rischi degli investimenti finanziari legati all’aleatorietà del guadagno e alle possibili insolven ze/fallimenti del promotore – alcuni punti di attenzione aggiuntivi, tra cui: • il rischio dovuto alle asimmetrie informative e al fatto che la do cumentazione fornita ai sotto scrittori non è certificata da al cuna autorità di mercato, come accade invece nei prospetti in formativi delle Offerte Pubbliche; inoltre spesso nemmeno i bilanci della società finanziata sono og getto di auditing; • il rischio di comportamenti op portunistici da parte dell’impresa finanziata; • l’alta illiquidità, dal momento che

12 1.1

Definizioni e modelli

• Donation-based: l’investitore non riceve alcuna remunera zione o ricompensa tangibile in cambio del finanziamento. Que sto modello è solitamente usato per sostenere progetti di benefi cenza o campagne politiche, a fronte di un semplice ringrazia mento;

Il crowdfunding può essere definito come la raccolta di denaro attra verso Internet, finalizzata alla rea lizzazione di progetti di molteplici tipi. Elemento chiave è la presenza di una piattaforma abilitante, che sia in grado non solo di presentare l’opportunità e di mettere in contat to finanziatori e proponenti, avendo condotto una selezione ex ante fra tutti i progetti disponibili, ma anche di finalizzare l’operazione in un arco di tempo definito. Esistono cinque tipologie di crowdfunding:

• Reward-based: l’investitore rice ve una ricompensa non finanzia ria, nella forma di un prodotto, un gadget, un servizio; è un modello molto adatto a finanziare la pro totipazione e lo sviluppo di un prodotto o di un servizio B2C;

• Lending-based: in questo caso, l’investitore diventa creditore nei confronti del fundraiser e ha diritto ad una remunerazione fi nanziaria, sotto forma di un tasso di interesse, oltre che il titolo al rimborso futuro del denaro; il fi nanziamento avviene con la sot toscrizione di un prestito diretto sotto forma di mutuo fruttifero standardizzato; • Debt-based: anche in questo caso, come per il lending, l’inve stitore diventa creditore della so cietà emittente ma attraverso la sottoscrizione di un titolo mobi liare (il più delle volte un’obbliga zione). La sottoscrizione del titolo dà diritto ad una remunerazione sotto forma di cedola, oltre che al rimborso futuro del capitale, alla scadenza (bullet) o nel corso del tempo (amortizing) Il Real Estate Crowdfunding (RECF)

1. REAL ESTATE CROWDFUNDING Report 2021

• Equity-based: l’investitore sot toscrive quote del capitale di rischio dell’azienda promotrice del progetto, in cambio del de naro investito. La remunerazione è di tipo finanziario e può essere nella forma di dividendi periodici o come capital gain al momen to della cessione futura; le quote possono essere di tipo ordinario, oppure prevedere diritti di voto o patrimoniali diversi;

13 i crediti concessi non sono facil mente liquidabili sul mercato e le quote azionarie sottoscritte ti picamente non sono quotate su mercati borsistici (a tal fine a vol te sono i portali stessi a organiz zare dei listini interni per la com pravendita degli investimenti); • la mancanza, il più delle volte, di una garanzia su cui gli investitori possano eventualmente rivalersi. Da qui la grande responsabilità delle piattaforme, che sono chia mate quindi a selezionare con cura progetti e proponenti, riducendo il rischio di conflitti di interesse e sal vaguardando la qualità dell’offerta. Non a caso esse di appoggiano spesso ad analisti esterni per la validazione del potenziale, scelti fra agenzie di rating o analisti specia lizzati nel mondo immobiliare. Ciò detto, il RECF è una metodolo gia di investimento che continua a riscuotere una buona crescita in tutto il mondo. Grazie anche ad una maggiore familiarità e dunque capacità di comprensione degli in vestitori retail nei confronti dei pro getti, tale asset class viene perce pita come meno rischiosa rispetto ad altri investimenti crowd, dove il capitale viene allocato a startup o PMI innovative, o prestato a perso ne fisiche. Il RECF permette poi agli investito ri di allocare somme contenute in più progetti immobiliari, garanten do in tal modo un maggior grado di diversificazione e dunque un minor grado di rischio specifico rispetto all’investimento diretto in una singola proprietà, che co munque richiede un investimento minimo decisamente più elevato. Da questo punto di vista possiamo affermare che il RECF ha reso più “democratico” e “accessibile” l’inve stimento immobiliare. 1.2

real estate

nelinvestimentomodelliconConfrontoaltridi

Oltre al crowdfunding – che sarà analizzato più nel dettaglio in se guito – l’alternativa più nota per investire nel settore immobiliare è rappresentata dai fondi immobi liari o Real Estate Investment Trusts (REITs). Si tratta di fondi comuni, vigilati dalle autorità di mercato e spesso quotati in Borsa, che ge stiscono professionalmente por tafogli di investimento immobiliari su un orizzonte di tempo limitato. Essendo dei fondi collettivi, i REI Ts consentono di ridurre la soglia minima di investimento rendendo possibile una diversificazione dei portafogli di investimento ma allo stesso tempo concedono scarsa autonomia dell’investitore nella costruzione del proprio portafoglio, dal momento che a fare le scelte di investimento sono i fund ma nagers, che si occupano anche di assolvere gli obblighi amministra tivi e operativi. Inoltre sono strut ture abbastanza costose, per via degli adempimenti e dei presidi organizzativi da mantenere, non ché per i costi del personale; tali costi, inevitabilmente, incidono sul rendimento finale. Una variante dei fondi immobiliari sono le Società di Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ), ovvero veicoli di investimen to nel real estate quotati in Borsa, che godono di alcuni vantaggi fi scali simili a quelli dei fondi1 Riassumendo, i principali benefici offerti dai REITs sono i seguenti:

• maggiore liquidità dell’investi mento;

• esonero da adempimenti ammi nistrativi ed operativi, che sono a carico della società di gestione;

L’opzione più tradizionale per inve stire nel real estate è l’investimento diretto: l’investitore acquista una proprietà immobiliare, con l’obiet tivo di rivenderla o, in alternativa, di affittarla per ottenere una rendita periodica. Questo metodo lascia il controllo del processo interamen te all’investitore ma presenta una serie di svantaggi: come detto, l’in vestimento immobiliare richiede tipicamente somme consistenti e ciò rappresenta una barriera per molti piccoli risparmiatori. In ag giunta, risulta difficile per gli inve stitori costruire un portafoglio di in vestimenti immobiliari diversificato. Infine, il real estate è una classe di investimento illiquida che com porta una serie di oneri aggiuntivi e tempo dedicato per gli investitori (manutenzione ordinaria e straor dinaria, tassazione, gestione).

• maggiore trasparenza, grazie alla vigilanza delle autorità di mercato; Le SIIQ e le SIINQ registrate in Italia continuano ad essere pochissime. Ovviamente si tratta di uno status giuridico specifico dell’Italia; all’estero esistono tipologie di veicoli simili.

• soglia di investimento minimo accessibile; • opportunità di diversificazione del portafoglio di investimenti;

1. REAL ESTATE CROWDFUNDING Report 2021 1

La Tabella 1 riassume i risultati del confronto tra le cita te tre modalità di investimento immobiliare. Tabella 1: Confronto tra diverse forme di investimento nell’immobiliare

Sì No Sì Possibilità di diversificazione No Sì Sì Costo di transizione Elevato In carico al fondo In carico al proponentesoggetto sull’investimentoTrasparenza

• possibilità di costruire piani di accumulo graduali con eventuali dividendi annuali nel tempo. Rispetto ai REITs, il Real Estate Crowdfunding presenta alcuni vantaggi ulteriori molto significativi: • investimento minimo richiesto di solito ancora più basso; • scelta personalizzata dell’investitore, che si occupa direttamente della creazione del proprio portafoglio di investimenti, scegliendo i progetti in cui investire; • costi di transazione gestiti dai soggetti proponenti; • contatto più diretto con i promotori del progetto, mediato dalla piattaforma.

INVESTIMENTODIRETTO REITS / FONDI REAL CROWDFUNDINGESTATE

Sì Sì, ex-post Sì

1. REAL ESTATE CROWDFUNDING Report 2021

Investimento minimo Elevato Contenuto Molto contenuto Liquidità Bassa Media In funzione della norma e della piattaforma sulControlloportafoglio

Il pa-2.

noramadelmercato

• Unione Europea: sono state con siderate tutte le piattaforme con almeno un progetto finanziato nel corso del 2021, e che avesse ro raggiunto almeno € 1 milione di capitale raccolto;

2. IL PANORAMA DEL MERCATO Report 2021 RoW

2 Si evidenzia che le piattaforme di paesi europei come Regno Unito, Svizzera e Norvegia, che non appartengono all’Unione Eu ropea, vengono considerati nella categoria “Resto del Mondo”. 3 Si tratta ad esempio delle piattaforme britanniche Proplend, Octopus Choice, Kuflink.

La lista delle piattaforme censite dal gruppo di ricerca si è allargata rispetto al 2020. Infatti, sono stati in dividuati nuovi player a livello mon diale, al netto delle piattaforme che invece non risultano più operative. In totale sono oggetto di anali si 178 piattaforme, rispetto alle 170 dell’anno scorso. Le piattaforme sono state selezio nate sulla base di diversi criteri, a seguito di una suddivisione geo grafica:

• USA e resto del mondo2: sono state considerate le piattaforme che avessero raccolto in totale almeno $ 1 milione ed avessero presentato almeno 1 nuovo pro getto nel 2021.

EU 100755025 2012

• Italia: sono state considerate tut te le piattaforme con almeno un progetto pubblicato fino al 30/06/2022;

2.1 metodologicaPremessa

Figura 1: Piattaforme di RECF censite dalla ricerca in Unione Europea, USA e resto del mondo (RoW)

Come evidenzia la Figura 1, sono oggetto di osservazione 100 piat taforme europee, 36 statunitensi e 42 dal resto del mondo. Analo gamente alle edizioni precedenti, escludiamo dall’analisi piattaforme aperte solo a investitori “professio nali” o che offrono l’investimento in prestiti o titoli che sono garantiti da proprietà immobiliari, ma che non necessariamente vanno a finan ziare progetti immobiliari3 Va sottolineato che i progetti im mobiliari sono a volte presentati anche su portali generalisti, accan to a quelli non immobiliari. Ai fini di USA 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0

RESTO

Dimensioni2.2

17 $ 21 MILIARDI USA € 6,5 MILIARDI EU € 8,3 MILIARDI DEL MONDO (ROW)

2. IL PANORAMA DEL MERCATO Report 2021 Figura 2: Raccolta cumulata fino al 2021 delle piattaforme RECF censite nella ricerca questa ricerca noi consideriamo però solo i proget ti presentati su piattaforme dedicate o specializzate. Va da sé, quindi, che il flusso della raccolta per l’intero business immobiliare attraverso il crowdfunding è più elevato di quanto contabilizzato nel Report. I dati su cui si basa questa analisi sono quelli resi di sponibili dalle varie piattaforme, elaborati ed aggre gati monitorando i progetti pubblicati sui rispettivi siti web.

delcomposizioneemercato

Nell’Unione Europea, il totale raccol to fino al 2021 ammonta a circa € 6,5 miliardi di cui € 1,5 miliardi negli ultimi 12 mesi (con un calo rispet to alla raccolta del 2020). Nel 2021 sono stati finanziati 2.818 nuovi pro getti immobiliari (contro i 3.230 del Come2020).

I capitoli seguenti si pongono l’obiettivo di presentare un’analisi qualitativa e quantitativa del panorama del mercato RECF. In primo luogo, verrà presentata una visione generale del settore a livello globale. Successi vamente, per ogni area geografica, saranno riportate le piattaforme principali, le loro performance e le ca ratteristiche dei progetti finanziati. Infine, saranno pre sentati alcuni casi di successo e use cases + 15% rispetto al 2020

visto, a livello UE, il numero di piattaforme attive ha raggiunto quota 100, molto superiore rispetto agli Stati Uniti. In molti paesi (come in Italia) continuano ad aprire nuo ve piattaforme; il fatto che ci fos se una scadenza a novembre 2021 rispetto alla nuova normativa ECSP ha poi spinto alcuni player ad ac celerare l’ingresso per evitare le nuove procedure di autorizzazio ne. Inoltre, sono ancora poche le piattaforme che operano su più paesi, a causa delle barriere infor mative e linguistiche. Addirittura, si rileva come le piattaforme che già operavano in diversi paesi abbia

18 vegia); si tratta di mercati impor tanti per il crowdfunding immo biliare che hanno raccolto fino al 31/12/2021 ben € 1,6 miliardi, con un contributo negli ultimi 12 mesi leggermente in calo;

• Asia-Pacifico: qui il RECF si è svi luppato a partire dal 2014-2015 portando alla nascita di molte piattaforme e alla raccolta di significativi capitali, in linea con i valori europei; in Cina invece ne gli anni recenti le autorità pub bliche hanno emesso ordinanze per limitare l’attività delle piatta forme, con l’obiettivo di evitare la formazione di bolle speculative;

Il totale raccolto cumulato fuori da Unione Europea e USA a fine 2021, sempre riportato in Figura 2, è pari a € 8,3 miliardi, con un flusso stabile rispetto a quello dei 12 mesi prece Ladenti.somma delle tre aree geogra fiche ci porta quindi a stimare un valore, complessivo globale e cu mulato fino al 31/12/2021, delle risor se raccolte dal RECF che supera € 35 miliardi, con un incremento del 15% rispetto a quanto cumulato al 31/12/2020.

2. IL PANORAMA DEL MERCATO Report 2021

• Medio Oriente: in questa area geografica includiamo solo 2 piattaforme, di cui una israeliana (Hagshama) che però raccoglie no perso quote di mercato in quei mercati dove è aumentato il nu mero di player nazionali attivi. I maggiori mercati nell’Unione Euro pea, in termini di raccolta nel 2021, sono la Francia (che si conferma punto di riferimento per il merca to del RECF con circa € 684 milioni raccolti), l’Estonia con € 247 milioni e la Germania con € 166 milioni. L’I talia è al quarto posto con circa € 100 milioni. Il mercato più sviluppato a livello mondiale, sia per numero di piatta forme attive che per capitale rac colto, nonché il primo mercato in cui il RECF è nato e successivamen te si è sviluppato, è quello statuni tense. Le piattaforme mappate (36) sono meno di quelle considerate l’anno scorso, perché alcune han no chiuso le attività (come Realty Shares e Prodigy Network). Come evidenzia la Figura 2, a fine 2021 il controvalore raccolto negli USA può essere stimato a $ 21 miliardi, con un contributo del 2021 pari a $ 2 miliardi (anche in questo caso si tratta di un flusso più contenuto rispetto al 2020). Le campagne in dividuate durante l’anno sono sta te 2.886 contro le 3.790 dell’anno precedente. Una delle peculiarità di questo mercato, rispetto a quel lo europeo, è rappresentata dal fatto che molte delle piattaforme permettono di investire soltanto ad “accredited investors” (ovvero inve stitori che detengono un certo pa trimonio e/o reddito minimo), ridu cendo in modo sensibile la platea di potenziali investitori e anche la possibilità di estrarre dati statistici. Per quanto riguarda il resto del mondo, nel mercato emergono quattro aree che presentano ca ratteristiche distinte: • Gli stati europei che non ap partengono all’Unione Europea (come Regno Unito, Svizzera, Nor ogni anno un controvalore con sistente; • America Latina: qui la ricerca considera 13 portali che negli ul timi 12 mesi hanno raccolto circa € 30 milioni.

Figura 3: Piattaforme di RECF censite dalla ricerca, per tipologia

19 2.3 I modelli di business In generale, le piattaforme si diffe renziano sulla base del tipo di inve stimento offerto (equity o lending), la struttura della relazione tra finan ziatori e fundraiser, le commissioni applicate (fee) e il livello di liquidità dell’investimento proposto (pre senza o meno di un mercato se condario).

99 Lending 23 Ibride 50 Equity 6 Non identificate

tuale liquidazione del veicolo socie tario che ha raccolto sul mercato. Va infine sottolineato che alcune tipologie di investimenti possono essere consentite in un Paese e non in un altro, in funzione del diritto societario.

Equity vs. lending: modelli e veicoli Come chiarito nei paragrafi intro duttivi, esistono diversi tipi di piat taforme RECF: equity-based, len ding-based o piattaforme ibride, che offrono entrambe le possibilità. Le piattaforme di equity RECF con sentono agli investitori di sotto scrivere direttamente quote di partecipazione nella proprietà im mobiliare, nella società che detiene la proprietà o, in alternativa, di sot toscrivere quote societarie di una Special Purpose Vehicle (SPV), cre ata appositamente per finanziare il singolo progetto immobiliare. In questo ultimo caso, la SPV sotto scriverà poi un secondo contratto di finanziamento con l’operatore immobiliare, che andrà a specifi care la remunerazione riconosciu ta, che sarà poi rigirata agli inve stitori al netto di costi di struttura e di eventuali management fee o carried interest4 Il ritorno finanziario può essere rap presentato da dividendi periodici, derivanti dagli affitti, oppure, più frequentemente, dalla plusvalen za generata dall’immobile dopo la vendita, che viene distribuita pro porzionalmente tra i finanziatori. Le piattaforme di tipo lending, al contrario, veicolano il prestito con ferito dagli investitori ai costruttori immobiliari, i quali sono alla ricerca di fonti complementari di finanzia mento. Il prestito può essere rego lato da un contratto di mutuo o da un titolo mobiliare (come ad esem pio un’obbligazione). Gli investitori ricevono una remunerazione sotto forma di interessi sul capitale pre stato, stabiliti dal contratto al mo mento del finanziamento. Di con seguenza, i rendimenti in questo modello non dipendono dal valore della vendita finale dell’immobile (exit), a meno che non siano previsti meccanismi di premialità. Il rischio sostenuto è inferiore rispetto all’e quity crowdfunding e risiede nella capacità dei promotori di ripagare tempestivamente il debito. Alcune piattaforme offrono oppor tunità di investimento ibride, che combinano caratteristiche tipiche sia del lending che dell’equity RECF. È il caso, ad esempio, del debito mezzanino, una forma di debito subordinato rispetto ad altri prestiti come quelli bancari, a metà strada tra debito ed equity. Il rendimento per l’investitore dipende dal profit to del progetto e, pertanto, sicura mente è più rischioso di un prestito tradizionale. Allo stesso tempo, in caso di default, i detentori di questi investimenti hanno priorità nella re stituzione del capitale rispetto agli azionisti. Di conseguenza, il debito mezzanino rappresenta un’oppor tunità interessante per gli investitori, poiché i rendimenti sono maggiori rispetto al prestito convenzionale e allo stesso tempo il grado di ri schio è inferiore rispetto all’equity Peraltro, lo stesso meccanismo re munerativo è replicabile con mo delli equity attraverso l’emissione di classi di azioni diversificate, con di ritti di privilegio sugli utili e sull’even

Quello che si riscontra è che il più delle volte il capitale raccolto at traverso il RECF non rappresenta la parte maggioritaria del budget, che è coperto prevalentemen te dall’autofinanziamento e dalle banche. La campagna di raccolta è comunque gradita agli operatori perché da una parte amplia la ca pacità di finanziamento (leverage) e dall’altra crea legittimazione sul mercato, contribuendo anche a far conoscere l’impresa promotrice e il progetto. Soprattutto, consente di disporre di una provvista di denaro in tempi rapidissimi evitando i tem pi burocratici di altri finanziatori.

Come evidenzia la Figura 3, le 178 piattaforme censite dalla ricerca sono in maggioranza di tipo len ding (99, più della metà); abbiamo poi 50 portali equity e 23 portali ibri di. In 6 casi, tutti riferiti alla Cina, non è stato possibile identificare con chiarezza il modello adottato.

2. IL PANORAMA DEL MERCATO Report 2021

Costi e commissioni (fee)

Come si vedrà in seguito, è difficile reperire dati chia ri e trasparenti sulle commissioni applicate, poiché le piattaforme non amano rilasciare queste informazioni.

Tuttavia, è possibile giungere ad una categorizzazione esauriente delle diverse tipologie di commissioni: • commissioni ai promotori: normalmente, le piat taforme applicano le fee agli imprenditori solo nel caso di successo della campagna di finanziamento.

Dal punto vista dell’investitore, questa opzione può agevolare gli individui meno esperti nella creazione di portafogli di investimento bilanciati e diversificati, sulla base delle loro esigenze. Consente di risparmiare tem po nell’analisi della documentazione e di accedere tempestivamente all’offerta appena diventa accessi bile, vincendo la concorrenza di altri partecipanti. Per i promotori e per la piattaforma, la diffusione di que sto tool può consentire di chiudere le campagne di finanziamento molto più rapidamente e di capire ex ante quanto capitale potrebbe essere già assorbito dai piani automatizzati quando viene pubblicata una nuova offerta.

4 Il carried interest è una parte della remunerazione del capitale investito in un progetto immobiliare che viene suddivisa fra gli investitori esterni e i manager, a titolo di incentivazione. In genere il carried interest scatta sopra una certa soglia di redditività generata (hurdle rate) che viene riconosciuta interamente ai finanziatori.

Investimento automatizzato

Alcune piattaforme offrono l’opportunità di automa tizzare il processo di investimento. Questa tecnologia, chiamata comunemente Auto-Invest, consente agli investitori di selezionare alcuni vincoli relativi ai proget ti da finanziare, quali ad esempio il profilo di rischio/ rendimento atteso o la durata attesa. Dopodiché, la tecnologia abilitante consentirà alla piattaforma di costruire in maniera automatizzata il portafoglio di in vestimento sulla base dei criteri preimpostati, reinve stendo le eventuali entrate.

20 Mercato secondario Di nuovo in funzione delle opportunità concesse dalle normative in ogni Paese, alcune piattaforme di RECF hanno progressivamente adattato la propria offerta di servizi, sviluppando dei marketplace propri, attraver so i quali gli utenti possono vendere e/o acquistare le azioni e/o i prestiti sottoscritti durante la campagna di finanziamento dei progetti. Il processo è piuttosto semplice: gli investitori che desiderano cedere i pro pri investimenti possono definire un prezzo adeguato e presentare l’offerta sul listino secondario della piat taforma. A volte le piattaforme intervengono per ve rificare l’adeguatezza dell’offerta e facilitare l’incrocio fra domanda e offerta. Ciò consente agli investitori, in caso di necessità, di liquidare l’investimento; la liquidità degli scambi è però chiaramente molto limitata. La nuova normativa ECSP consente alle piattaforme dell’Unione Europea di pubblicare una ‘bacheca’ degli annunci in acquisto o vendita.

Le tariffe possono variare tra le diverse piattaforme, ma sono comunque comprese in un range tra il 2% e il 10%; • commissioni agli investitori: sebbene accada più raramente, le piattaforme possono applicare com missioni anche ai finanziatori. Le fee possono riguar dare: le spese di intermediazione, pari solitamente al 2% del totale investito; le spese di gestione dell’im mobile (più tipico nel mondo dell’equity RECF), com prese tra il 2% e il 5%; success fee applicate in caso di progetti particolarmente redditizi per l’investitore. Queste ultime sono in genere piuttosto alte e posso no raggiungere tassi del 20% del rendimento totale; • commissioni sul mercato secondario: in questo caso, le fee riguardano solo gli investitori che usufru iscono del servizio. La tariffa media è del 2% sul con trovalore scambiato.

Le commissioni sono il principale revenue stream per le piattaforme di RECF. Queste possono essere appli cate agli investitori e/o ai promotori del progetto. La maggior parte delle piattaforme applica commissioni esclusivamente agli imprenditori. In base al business model, ogni portale può applicare commissioni per coprire le spese legate ai diversi servizi ancillari offerti.

europeocato

Il mer-3.

Crowdrealestate Paesi Bassi 2015 Lending 67 39 € 200 Walliance Italia 2017 Equity 59,3 37 € 2.500

WeShareBonds* Francia 2015 Lending 56,3 112 € 50 Finple* Francia 2015 Lending 53 79 € 1.000 cumulata è pari a € 3,98 miliardi, che rappresenta più del 60% del mercato totale europeo. Se con sideriamo solo le prime 5, il valore cumulato corrisponde da solo al 32% del mercato. Si registra quindi un crescente grado di concen trazione.

3. IL MERCATO EUROPEO Report 2021 Tabella 2: Le principali piattaforme di RECF nell’Unione Europea. Dati aggiornati al 31/12/2021 * statistiche riferite solo ai progetti immobiliari

attivepiattaformeprincipaliinEuropa

Crowdestate Estonia 2015 Lending 112,7 411 € 100 Dagobertinvest Austria 2016 Lending 100 228 € 250 Rendity Austria 2015 Lending 95 134 € 100

Anaxago Immobilier Francia 2014 Lending 308 199 € 1.000 WiSEED* Francia 2011 Lending 271 235 € 100 Fundimmo Francia 2016 Lending 183,2 284 € 1.000 Raizers Francia 2015 Lending 180,2 196 € 1.000 Bergfürst Germania 2014 Lending 162,2 101 € 10 Koregraf Francia 2014 Lending 154 209 € 2.000 Housers Spagna 2015 Lending/Equity 129 356 € 50 Zinsbaustein Germania 2016 Lending 128,8 65 € 500 Home Rocket Austria 2015 Lending 124,2 266 € 250

3.1 Le

Per quanto riguarda il mercato UE, rispetto al campione totale di 100 piattaforme censite, andiamo a focalizzare l’analisi sui 20 porta li che hanno raccolto più di € 50 milioni fino al 2021. La lista è ripor tata in Tabella 2 insieme ad al cuni dati fondamentali. I progetti finanziati in totale dalle piattafor me scelte sono 7.021 e la raccolta

PIATTAFORMA PAESE ANNO TIPOLOGIA (€RACCOLTOCAPITALEMILIONI)

FINANZIATIPROGETTI

INVESTIMENTOMINIMO

Exporo Germania 2014 Lending 639 332 € 500 EstateGuru Estonia 2014 Lending 495,8 3.081 € 50 Homunity Francia 2016 Lending 339,3 328 € 1.000

Tessin Svezia 2015 Lending 325,8 329 SEK 50.000

Equity vs. lending Si può notare come la quasi totalità delle piattaforme leader sia di tipo lending (17 su 20); abbiamo poi 1 por tale equity e 2 che invece offrono entrambi i modelli di investimento. Nell’ultimo anno si evidenzia, in controten denza rispetto al passato, che alcune piattaforme han no ampliato sia la tipologia di strumenti utilizzabili sia la tipologia di business delle imprese finanziate, allargan do il novero anche ad imprese non immobiliari (che rappresentano comunque una minoranza). In Francia è molto utilizzato lo strumento delle obbligazioni.

La Figura 4 riporta l’ammontare investito rispettiva mente in progetti di tipo equity (l’1,8% del totale) e len ding (il 98,2%) pubblicati sulle 20 piattaforme. Investimento minimo Per quanto riguarda l’investimento minimo consenti to5, si passa da un chip “simbolico” di € 10 proposto dalla piattaforma Bergfürst, alle 50.000 corone svede si (circa € 4.860) richiesti da Tessin. In generale, metà delle piattaforme non richiede investimenti minimi più alti di € 500.

Mercato secondario e opzione di auto-investimento

5 Questo parametro può chiaramente variare da campagna a campagna; viene considerato l’ammontare più basso richiesto in almeno 2 campagne della stessa piattaforma (o comunque l’ammontare minimo consentito per il deposito nel conto investimento).

La tedesca Exporo, che ha acquisito nel 2019 Zinsland, è sempre in testa alla classifica. L’estone EstateGuru mantiene il secondo posto, mentre al terzo posto tro viamo Homunity. In generale le piattaforme francesi hanno guadagnato posizioni: fra i 20 principali player dell’Unione Europea ben 8 sono localizzate in Francia. Solo una piattaforma italiana (Walliance) è presente in classifica.

Figura 4: Raccolta complessiva delle 20 principali piattaforme di RECF nell’Unione Europea, suddivisa fra campagne equity e lending 1,8% Equity 98,2% Lending

Nei paragrafi precedenti, è stato accennato che alcu ne piattaforme di RECF prevedono un mercato secon dario proprio e la presenza di opzioni di investimento automatizzato (Auto-Invest), a supporto degli investi tori meno esperti. Una piattaforma di scambio è pre sente in 5 piattaforme su 20 (Crowdestate, Housers, EstateGuru, Bergfürst, Exporo) mentre l’opportunità di investimento automatizzato è implementata da solo 4 piattaforme fra le maggiori: Crowdestate, Bergfürst, EstateGuru, WeShareBonds. Le commissioni (fee) La Tabella 3 riassume le politiche delle piattaforme lea der in Europa sulle fee richieste: distinguiamo tra com missioni richieste ai fundraiser piuttosto che agli investi tori e per tipologia. Purtroppo, non tutte le piattaforme rendono pubblici questi dati in modo granulare, spe cialmente riguardo le fee applicate ai fundraiser. Per quanto riguarda le commissioni agli investitori, invece, sono raramente applicate e comunque note agli stessi in fase di investimento. Nel capitolo dedicato alle piat taforme italiane sarà presentato un approfondimento specifico.

3. IL MERCATO EUROPEO Report 2021

3.2 Le piattaformegeneralicaratteristichedelleprincipalieuropee

24 PIATTAFORMA FEE FUNDRAISERSAI FEE INVESTITORIAGLI ORIGINATIONDEALFEE MANAGEMENTFEE SUCCESSFEE S A (AGLISECONDARIOMERCATOFEEINVESTITORI) Exporo 5% 5% X X EstateGuru 3-4% X X Fino a 2% X X 2% lato venditore Homunity 5% Tessin X X ImmobilierAnagaxo 10% 0,5-2% ticket d’ingresso X lato1%/annoinvestitore WiSEED 4-10% 0,9% Fundimmo 4-8% Fino a 2% Raizers X Fino a 3% Bergfürst 10% X X X Koregraf X Housers 2,5canone€/mese X Fino a 10% X Zinsbaustein X Home Rocket 10% Crowdestate X X X X X 2% lato venditore Dagobertinvest 12-14% X X X Rendity X Crowdrealestate Quota fissa 950 € 0,9% 950 collocamento€ 0,95%/anno 2,5%/10% Walliance 5%-6,5% x WeShareBonds 1.500 € 1.800 consulenza€ 1%-2% 4%-5% X Finple 5% 4%-7% Tabella 3: Commissioni richieste dalle 20 principali piattaforme di RECF nell’Unione Europea 3. IL MERCATO EUROPEO Report 2021 (S) Mercato secondario (A) Auto-investimento

La maggioranza dei progetti proposti dalle piattafor me europee elencate è localizzata nel rispettivo Pae se di origine. Infatti, come accennato in precedenza, la vocazione nazionale è ancora molto forte, fatto che osteggia la crescita di veri e propri player pan-euro pei. Tuttavia, ci sono delle eccezioni: alcune piattaforme hanno infatti finanziato delle operazioni cross-border. Le piattaforme tedesche hanno spesso finanziato proget ti anche in Svizzera ed Austria, Paesi simili sia per lingua che per normativa. Stesso discorso per Dagobertinvest: il portale austriaco ha sviluppato progetti anche in ter ritorio tedesco e svizzero. Sono poche le piattaforme che possono essere veramente definite a vocazione europea. Queste sono Crowdestate (Estonia), che ha finanziato progetti in Estonia, Finlandia, Italia, Portogallo, Lettonia, Romania e Slovacchia; Housers (nata in Spa gna), che ha concluso campagne di finanziamento per Spagna, Italia e Portogallo; EstateGuru (anch’essa estone), che è coinvolta in progetti in Estonia, Finlan dia, Germania, Lettonia, Lituania, Portogallo e Spagna. La piattaforma leader in Italia, Walliance, ha finanziato due progetti di sviluppo immobiliare negli Stati Uniti (a Miami e New York) e ha ottenuto la licenza per operare in Francia; nel 2021 ha lanciato la sua prima campagna aperta anche a investitori d’oltralpe (Milano Fulcieri) e a partire da quel momento, tutte le campagne pubblica te sono, appunto, crossborder 3.3 I progetti pubblicati dalle nelpiattaformeprincipalieuropee2021

Internazionalizzazione

3. IL MERCATO EUROPEO Report 2021

Il valore medio della raccolta per ogni progetto finan ziato dalle 20 principali piattaforme europee nel 2021 è pari a € 571.110. Come si vede dalla Tabella 4, la media è più alta per i progetti equity (€ 1.718.473) rispetto a quelli lending (€ 550.874). La Tabella 5 riporta numeri più det tagliati per ciascuna piattaforma. Si può vedere che c’è una certa eterogeneità sia fra le campagne equity sia fra quelle lending. Alcune piattaforme come EstateGuru raccolgono importi mediamente contenuti e inferiori a € 200.000 per ogni campagna, mentre le campagne di Crowdhouse superano in media € 2 milioni.

26 PIATTAFORMA FINANZIATIPROGETTINUMERO(LENDING) VALORELENDINGRACCOLTAMEDIOPROGETTI(€) FINANZIATIPROGETTINUMERO(EQUITY) MEDIOVALORERACCOLTAPROGETTIEQUITY(€) Exporo 64 1.921.875 EstateGuru 1072 189.177 Homunity 85 1.873.588 Tessin 77 983.948 Anaxago Immobilier 31 3.225.806 WiSEED 128 476.563 Fundimmo 94 723.191 Raizers n.d. n.d. n.d. n.d. Bergfürst 9 3.444.444 Koregraf 87 970.299 Housers 30 240.000 Zinsbaustein 3 2.700.000 Home Rocket 42 552.518 Crowdestate 122 140.680 Dagobertinvest 45 589.194 Rendity 49 822.449 Crowdrealestate 15 1.699.333 Walliance 13 2.215.512 WeShareBonds 12 500.000 Finple 53 600.755 3. IL MERCATO EUROPEO Report 2021 Tabella 5: Caratteristiche dei progetti finanziati sulle principali piattaforme dell’Unione Europea nel 2021 TOTALE EQUITY LENDING Numero di progetti finanziati 2.123 25 2.098 Valore medio della raccolta per campagna (€) 571.110 1.718.473 550.874 Tabella 4: Statistiche generali sui progetti finanziati dalle 20 principali piattaforme RECF dell’Unione Europea nel 2021

L’analisi condotta distingue tre tipi di location: • Metropolis: aree metropolitane con più di 1 milione di abitanti; • Urban: aree urbane con popolazione inferiore a 1 milione; • Rural: contesti non-urbani come ville, turismo, cha let di montagna ecc. Come evidenzia la Figura 6, anche nel 2021 rima ne maggioritario il contesto “Urban” (64%). Scendono leggermente i progetti del contesto “Metropolis” (20%) mentre rimangono stabili quelli rurali (16%).

Figura 6: Localizzazione geografica degli immobili coinvolti nei progetti delle 20 principali piattaforme di RECF dell’Unione Europea finanziati nel 2021 75% residenziale 64% Urban 9% 15% misto 20% Metropolis 1% portfolio

Nei successivi paragrafi è proposta una descrizione più qualitativa dei progetti finanziati, articolata su tre basi: • destinazione d’uso, cioè se i progetti immobiliari finanziati abbiano scopo residenziale o commer ciale; • classificazione secondo la location (urbana, me tropolitana o rurale); • tipo di intervento finanziato, che può essere di ri strutturazione o costruzione ex novo Subito dopo, è svolta un’analisi sulla durata media dei progetti finanziati. Destinazione d’uso Per quanto riguarda la destinazione d’uso degli im mobili coinvolti nei progetti, sono state identificate quattro sottocategorie. Le principali destinazioni sono quelle residenziali e commerciali; la categoria “misto” ingloba progetti di raccolta in cui erano coinvolti sia immobili residenziali che immobili commercial; infine, nel gruppo “portfolio” troviamo campagne di crow dfunding volte a finanziare investimenti in più pro prietà, a varia destinazione ed anche in aree geogra fiche diverse. La Figura 5 riporta le percentuali relative delle quattro tipologie rispetto al totale. Come si vede, la grande maggioranza dei progetti finanziati nel 2021 appartie ne alla categoria “residenziale” (75%, in calo rispetto al 2020). Seguono immobili con destinazione “mista” (15%, in crescita rispetto al 2020), mentre l’ambito commer ciale (9%) e la categoria “portfolio” (1%) occupano spa zi marginali.

Distribuzione geografica

3. IL MERCATO EUROPEO Report 2021

commerciale16%Rural

Figura 5: Destinazione d’uso degli immobili coinvolti nei progetti delle 20 principali piattaforme di RECF nell’Unione Europea finanziati nel 2021

Durata media dei progetti

3. IL MERCATO EUROPEO Report 2021 Tabella 6: Durata media attesa dei progetti finanziati sulle 20 principali piattaforme di RECF Europeadell’Unionenel2021.

La Tabella 6 riporta la durata me dia attesa dei progetti finanziati da ciascuna piattaforma, divisi tra equity e lending. I valori calcolati sono riportati in mesi e rappresen tano il lasso di tempo in cui il capi tale degli investitori viene mante nuto immobilizzato.

PIATTAFORMA DURATA MEDIA

Exporo 30 EstateGuru 14,6 Homunity 28 Tessin 15 Anaxago Immobilier 30,1 WiSEED 20,1 Fundimmo 22,7 Raizers 21 21 Bergfürst 33,3 Koregraf 19 Housers 14,4 Zinsbaustein 29 Home Rocket 20,3 Crowdestate 15 Dagobertinvest 23,6 Rendity 31,5 Crowdrealestate 36 Walliance 19,1 WeShareBonds 47 Finple 24 57% Ristrutturazione43% Costruzione/ Greenfield

DURATA MEDIA EQUITY (MESI)

28 LENDING (MESI)

Si tratta di un parametro interessante perché incide sia sul costo del capitale (e quindi sulla remunerazione atte sa) sia sul budget finanziario futuro degli investitori, anche in ottica di Datareinvestimento.lapreponderanza dei pro getti lending, ha poco senso un confronto con quelli equity. La me dia generale per tutte le campa gne individuate nel 2021 è pari a 17,2 mesi.

Figura 7: Tipologia di intervento sugli immobili coinvolti nei progetti delle 20 principali piattaforme di RECF dell’Unione Europea finanziati nel 2021Tipo di intervento Infine, si analizza la tipologia di in tervento finanziato, distinguendo fra ristrutturazione di immobili già esistenti e costruzione greenfield di nuovi immobili. Qui si nota un si gnificativo mutamento rispetto agli anni precedenti: risulta maggiorita rio il recupero degli edifici esistenti (57%) rispetto invece alle nuove co struzioni (43%). Possiamo pensare che la crescente attenzione verso la sostenibilità e l’efficienza ener getica, enfatizzata dal programma Next Generation EU, abbia favorito questo trend.

13,2% 15,6% e indicatori di performance

in questo caso il default (che quindi è più facilmente definibile per le piattaforme lending). Il tema è partico larmente rilevante a fronte della pandemia Covid-19 e del conseguente lockdown, che in molti casi ha impat tato negativamente sulle tempistiche delle autorizza zioni e dei cantieri (anche rispetto agli approvvigiona menti) e quindi ha generato ritardi nei progetti. Purtroppo, anche per questo punto, i dati non sono di sponibili per tutte le piattaforme e, quando disponibili, le definizioni di concetti come “ritardo”, “insolvenza” o “sofferenza” non sono sempre omogenee. La Figura 8 evidenzia l’incidenza dei progetti in difficoltà rispetto a quelli finanziati alla fine del 2020 e del 2021, disponibili per 16 piattaforme su 20. Si può notare un lieve incre mento, dal 13,2% al 15,6%. 100%75%50%25% 2020 2021 0% Figura 8: I progetti ‘in ritardo’ o ‘in default’ sui 20 principali portali di RECF in Unione Europea: confronto fra 2020 e 2021. Copertura: 16 piattaforme

Non tutte le piattaforme sono trasparenti rispetto ad eventuali campagne passate chiuse senza successo; alcune piattaforme vantano un success rate del 100%; altre invece pubblicano anche le offerte che non han no raggiunto il target. Negli ultimi mesi non si sono visti aumenti significativi del tasso di insuccesso; si è inve ce osservato un incremento della durata media delle campagne.

3. IL MERCATO EUROPEO Report 2021

Il success rate delle campagne

La performance dei progetti finanziati

29 3.4 KPI

Il passo successivo consiste nel verificare quanti – tra i progetti effettivamente finanziati – abbiano registrato difficoltà nel rimborso o nella remunerazione del ca pitale, rispetto a quanto prospettato. Chiaramente il concetto riveste un significato diverso confrontando i progetti equity rispetto ai progetti lending. Nel primo caso non c’è un contratto di mutuo con scadenze e pagamenti prefissati, quindi è possibile solo osservare quando il progetto si conclude e la remunerazione ef fettiva generata (che può essere anche zero in caso di default del progetto). Nel secondo caso, invece, il pre stito assume un obbligo contrattuale, quindi è possibile con più precisione definire ritardi nei pagamenti pre visti (non definibili per l’equity), oppure vere e proprie insolvenze, che determinano l’impossibilità di recupe rare il capitale e/o gli interessi dovuti, e quindi anche

Quando viene pubblicata una campagna, sia esso di tipo equity o lending, viene indicata una soglia target di raccolta, in funzione degli obiettivi di investimento. Alcune volte questa soglia è vincolante e deve essere raggiunta (soft cap), pena l’annullamento della cam pagna e il rimborso dei fondi agli investitori. Altre volte il target è solo indicativo e viene determinata anche una soglia minima accettabile più bassa. Spesso vi è flessibilità nell’accettare investimenti anche sopra la soglia target, fino a un valore massimo consentito dal le delibere della società che raccoglie (hard cap).

Zinsbaustein Lending 65 38 n.d. Home Rocket Lending 266 46 n.d 9 Crowdestate Lending 411 284 27 9

Exporo Lending 332 209 n.d n.d. EstateGuru Lending 3.081 2.100 91 85

WeShareBonds Lending 112 9 n.d. n.d. Finple Lending 79 n.d. n.d. n.d. Tabella 7: Performance dei progetti finanziati sulle 20 principali piattaforme di RECF dell’Unione Europea al 31/12/2021 La Tabella 7 riporta le informazioni disponibili per i portali analizzati.

Homunity Lending 328 152 36 Tessin Lending 329 164 9 7 ImmobilierAnaxago Lending 199 55 7 1

WiSEED Lending 235 340 n.d. 2 Fundimmo Lending 284 139 9 Raizers Lending/Equity 196 82 16 Bergfürst Lending 101 67 n.d Koregraf Lending 209 86 4 Housers Lending/Equity 356 140 1

Dagobertinvest Lending 228 32 n.d. n.d. Rendity Lending 134 n.d. n.d.Crowdrealestate Lending 39 n.d. n.d. n.d. Walliance Equity 37 7 1

3. IL MERCATO EUROPEO Report 2021

30 PIATTAFORMA TIPOLOGIA FINANZIATIPROGETTI RIMBORSATIPROGETTI INPROGETTIRITARDO INPROGETTIDEFAULT

Exporo Lending 6% 5,38%

Le piattaforme lending francesi sono quelle più tra sparenti, poiché devono per legge dichiarare questi valori sui loro portali. Anche altre piattaforme ripor tano statistiche accurate sui tassi di default La Tabella 7 riporta anche il numero dei progetti che hanno completato il ciclo di investimento e quindi il rimborso finale agli investitori. I tassi di rimborso delle piattaforme sono disomogenei, ma questo dipende soprattutto dall’orizzonte minimo di durata dei pro getti, già commentato in Tabella 6; una durata mag giore del ciclo di investimento è naturalmente corre lata ad una percentuale dei progetti completati più bassa rispetto a quelli finanziati. Siamo andati quindi a recuperare per i progetti fi nanziati e pubblicati sul campione delle piattaforme di RECF leader nell’Unione Europea, laddove disponi bili, i dati sui rendimenti semplici stimati ex ante dalle piattaforme e quelli misurati ex post sulla base della performance effettiva del progetto. I dati medi sono riportati in Tabella 8

Crowdestate Lending 12% 14,5% Dagobertinvest Lending 7,1% n.d. Rendity Lending 7,6% 6,3%

EstateGuru Lending 9,7% 10,9% Homunity Lending 9% 9% Tessin Lending 8,5% n.d. Anaxago Immobilier Lending 9,7% 9,3%

Zinsbaustein Lending 5,3% 5,3% Home Rocket Lending 6,8% 6,6%

3. IL MERCATO EUROPEO Report 2021

PIATTAFORMA TIPOLOGIA RENDIMENTO TARGET RENDIMENTO EFFETTIVO

WiSEED Lending 9,1% 8,89% (tutti i progetti)

Fundimmo Lending 9,1% 9,1% Raizers Lending/Equity 9,9% 9,9% Bergfürst Lending 6% 6% Koregraf Lending 8,8% 8,8% Housers Lending/Equity 8,35% 7,32%

Crowdrealestate Lending 5,3% 5,22% Walliance Equity 11,4% 9,7%

WeShareBonds Lending 6,31% n.d. Finple Lending n.d. n.d. Tabella 8: Rendimenti medi annualizzati ex ante ed ex post dei progetti finanziati sulle 20 principali piattaforme di RECF nell’Unione Europea al 31/12/2021

3. IL MERCATO EUROPEO R

Alcune piattaforme di tipo munque rendimenti relativamente elevati: bisogna infatti considerare che offrono prestiti di debito mez zanino, che perciò sono più rischiosi. Teniamo anche presente che non tutti i rendimenti sono misurati in euro, quindi rispecchiano strutture per scadenza dei tassi di interesse leggermente diverse.

3. IL MERCATO EUROPEO Report 2021

EstateGuru Piattaforma estone che a settem bre 2021 ha completato un round di finanziamento di venture capital da € 5,8 milioni. È la seconda piat taforma di crowdfunding immobi liare più grande d’Europa, con pro getti prevalentemente residenziali, ma anche progetti di tipo “portfo lio” in cui un pool di progetti viene creato con lo scopo di diversifica re l’investimento. In particolare, la piattaforma è le ader in Europa per finanziamenti di breve termine, con progetti di durata anche inferiore all’anno solare. Inoltre, la maggior parte dei progetti è coperta da garan zia ipotecaria, prassi ancora poco diffusa tra le altre piattaforme eu Laropee.piattaforma ha raccolto più di mezzo miliardo di euro, finanzian do 1.072 prestiti solo nel 2021, per un totale di € 202 milioni, il 62% in più di quanto raccolto fino al 2020. Su EstateGuru è possibile parteci pare al finanziamento dei progetti a partire da € 50, fino ad un mas simo di € 25.000. La piattaforma applica una commissione variabi le tra il 2,5% e il 4% per i proponenti progetti, più il 2% di commissioni di gestione. Non applica, invece, al cuna commissione sugli investitori. Al 31/12/21 la piattaforma ha restitu ito 2.100 progetti per un totale di € 286 milioni.

33 3.5 Use cases

Koregraf Piattaforma francese fondata da Philippe Sénéchal e Vincent Sillèg uenata in un contesto di crisi abi tativa in Francia, con mancanza di abitazioni che spesso presentava no prezzi proibitivi nelle grandi cit tà. I rendimenti offerti dai progetti presentati sulla piattaforma van no dal 7% al 10%, senza commissioni applicate agli investitori. Nel 2021 il portale ha raccolto € 84,5 milioni, il 279% in più del 2020. Il capitale raccolto per progetto difficilmente supera il milione di euro e, in quanto a tipologia, la piattaforma promuove per lo più progetti multi-family, in particolare edifici con più di 10 unità abitative. Su Koregraf è possibile investire a partire da € 2.000; il rendimento medio dichiarato è pari al 9% su un orizzonte temporale medio di 18 mesi.

3. IL MERCATO EUROPEO Report 2021 Use Cases

Il mer-

tensestatuni-cato

Le attivepiattaformenegliUSA

4. IL MERCATO STATUNITENSE Report 2021

Delle 36 piattaforme considerate nel Report, sono sta te prese in considerazione le prime 12 per capitale rac colto, sopra la soglia di $ 300 milioni e per cui erano disponibili sufficienti dati. Infatti, per quanto riguarda

PIATTAFORMA ANNO (MILIONIRACCOLTOCAPITALEUS$) PROGETTI EQUITY LENDING INVESTIMENTOMINIMO(US$) Cadre

Fund

36 Nelle seguenti pagine verrà presentata l’analisi del mercato statunitense, che risulta essere il più svilup pato a livello mondiale per capitale raccolto, nonché il primo mercato in cui il RECF è iniziato e successiva mente si è sviluppato, essendo la maggior parte delle piattaforme statunitensi nata a cavallo tra il 2013 ed il 2014.

l’analisi dei singoli progetti, non sempre è stato facile ottenere informazioni dalle piattaforme, nemmeno per quanto riguarda la raccolta finalizzata e le campagne di successo. I dati in Tabella 9 mostrano che i volumi cumulati sono decisamente più consistenti rispetto alle piattaforme europee, con oltre $ 20 miliardi rac colti solamente dalle 12 piattaforme analizzate. Senza sorprese, il mercato USA del RECF è ancora più con centrato che in Europa, poiché le prime 5 piattaforme coprono oltre il 70% del totale transato. La piattaforma leader per capitale raccolto è diventa ta Cadre, che ha superato $ 5 miliardi, concentrati su pochi veicoli di investimento. Seguono PeerStreet, che dal 2014 al 2021 ha raccolto $ 4,2 miliardi, e Sharestates che ha raggiunto quota $ 2,75 miliardi. 2014 5.020 48 X 25.000 PeerStreet 2014 4.200 9.000+ X 1.000 Sharestates 2014 2.750 3.500 X 5.000 1031 Crowdfunding 2014 2.200 1.500+ X 25.000 CrowdStreet 2013 2.000 650 X X 25.000 Patch Lending (già Patch of Land) 2012 1.500 n.d. X 1.000 Cardone Capital 2014 780 n.d. X 10.000 Iintoo 2015 670 350 X X 25.000 RealtyMogul 2012 600+ 480 X X 5.000 YieldStreet* 2015 600 100+ X 10.000 That Flip 2014 450+ 1.450 X 5.000 Equity Multiple 2015 350+ 400+ X X 5.000 Tabella 9: Le principali piattaforme di RECF negli Stati Uniti alla data del 31/12/2021. * dati riferiti solo agli investimenti immobiliari

4.1

INTERMEDIAZIONE

INVESTITORE

4. IL MERCATO STATUNITENSE Report 2021

FEE PARTNERSUI FEE SU / FEE SU INVESTITORE / GESTIONE MARKET FEE Cadre X su ogni transizione deducibileX(cash flow) 1,5% venditore 3,25% compratore PeerStreet 0,25% - 1% Sharestates 1% - 5% 1031 Crowdfunding 13% totale CrowdStreet 1% - 3% totale X Patch Lending spese$1.900diservizio 1% - 2% degli interessi Cardone Capital 3% per i servizi offerti success fee fino al 20% Iintoo costo7%di avvio RealtyMogul determinateXdall’offerente 1% - 1,25%

PIATTAFORMA

Relativamente alla tipologia di piattaforma, un ele mento di differenza rispetto alle controparti europee, è la distribuzione dei modelli di business: mentre in Europa la preponderanza delle piattaforme lending è netta, negli USA si osserva una situazione più equili brata con 3 fra le principali piattaforme specializzate nell’equity, 5 nel lending e 4 di tipo hybrid. A differenza dell’Europa, negli USA è molto comune che vengano organizzate offerte di quote azionarie di veicoli di in vestimento multi-progetto con un’ottica di lungo ter Inmine.Tabella 9 si può notare come l’investimento minimo per le piattaforme americane sia in media più alto ri spetto a quelle europee; infatti, nessuna delle piatta forme analizzate dà la possibilità ai propri finanziatori di investire meno di $ 1.000 in un singolo progetto (con una mediana di $ 5.000). Tale dato non deve sorpren dere, in quanto è fortemente legato a quanto preci sato in precedenza, ossia al fatto che molte piatta forme del campione permettano di investire solo ad investitori accredited Costi e commissioni (fee) Per quanto riguarda le commissioni applicate agli sponsor (si veda la Tabella 10) si conferma una varia bilità più ampia rispetto alla situazione europea, che rispecchia anche l’eterogeneità dei modelli di business (ad esempio alcune piattaforme si propongono come ‘1031 exchange’ dove si organizzano contratti swap su proprietà immobiliari per evitare tassazioni sui capital gain; in questo caso le fee sono più elevate).

37 Come anticipato nel Capitolo 2, la raccolta negli USA nel 2021 ammonta a $ 2 miliardi. I nuovi progetti finan ziati nel corso dei 12 mesi sono almeno 2.886 (il dato è approssimato per difetto poiché per diverse piattafor me non è stato possibile individuarli). Le piattaformegeneralicaratteristichedelleprincipaliUSA

YieldStreet 0%annuale2,5% X solo in alcuni casi annualeX Fund That Flip 1%-2% addizionale sull’interest rate Equity Multiple 0,5% - 1,5% equity 1% lending $30 - $70/anno X Tabella 10: Le strategie delle principali piattaforme di RECF statunitensi rispetto alle fee

4.2

MATURITYLENDINGPROGETTI(MESI)

4. IL 2021

MERCATO STATUNITENSE Report

Cadre 25.333.333 PeerStreet 580.454 Sharestates 874.567 1031 Crowdfunding n.d CrowdStreet 3.892.857 Patch Lending 477.403 Cardone Capital n.d Iintoo n.d. RealtyMogul n.d. YieldStreet 5.000.000 Fund That Flip 419.486 Equity Multiple 3.625.000

Tabella 12: Durata media (in mesi) dei progetti proposti dalle principali piattaforme di RECF negli USA nel 2021

PIATTAFORMA

Tabella 11: Statistiche di base sulla dimensione dei progetti finanziati dalle principali piattaforme di RECF statunitensi nel 2021

38 4.3 I progetti finanziati dalle USApiattaformeprincipalinel2021

La dimensione media dei progetti chiusi nel 2021 (si veda la Tabella 11) presenta dati molto variegati a se conda delle piattaforme, andando da un minimo di $ 419.486 per Fund That Flip fino ad arrivare alla cifra di $ 25,3 milioni per la piattaforma Cadre. Ciò che appare evidente è il minor numero di progetti che le piattafor me equity tendono in generale a proporre, a fronte di una dimensione maggiore rispetto alle piattaforme lending, che sembrano optare per una strategia basata sulla raccolta di capitale attraverso la promozione di numerose offerte di minore gran dezza. Le piattaforme equity – anche per vincoli regolamentari – fanno leva su investitori più sofisticati che possono mettere in gioco somme più Relativamenteconsistenti.

Cadre 30 PeerStreet 24 Sharestates 52 1031 Crowdfunding n.d. CrowdStreet n.d. 30 Patch Lending 27 Cardone Capital n.d. Iintoo 42 36 RealtyMogul 60 50 YieldStreet 27 Fund That Flip 12 Equity Multiple n.d. n.d.

MEDIADIMENSIONEPROGETTOEQUITY($) MEDIADIMENSIONEPROGETTOLENDING($) MEDIADIMENSIONEPROGETTOIBRIDE($)

alla durata media dei progetti si nota dalla Tabella 12 un’altra differenza rispetto alle piattaforme europee; infatti, le durate sono molto più lunghe negli USA rispetto all’Europa, con valori medi fino a 5 anni, sia per i progetti equity sia per i progetti di lending. Una delle motivazioni che spiegano la differenza può esse re legata alla maggiore incidenza di progetti non residenziali (come quelli ad uso commerciale) negli USA.

MATURITY PROGETTI EQUITY (MESI)

4. IL MERCATO STATUNITENSE Report 2021

Per quanto riguarda i target di rendimento, le piatta forme americane non pubblicano quasi mai i rendi menti effettivi ex post, al contrario di quanto fanno le piattaforme europee, non rendendo quindi possibile un confronto tra i risultati ottenuti e quelli attesi. Mol to spesso non sono disponibili sui siti Internet anche i rendimenti previsti. Come riferimento, possiamo

4. IL MERCATO STATUNITENSE Report 2021 Patch Lending 4.4 Use Cases

È una piattaforma americana con sede a Los Angeles, in California. I progetti sono esclusivamente ri volti ad investitori professionali e il minimo investimento è pari a $ Nel5.000.2021 la piattaforma ha raccol to circa $ 190 milioni, su un totale di quasi $ 1,5 miliardi raccolti dal 2012, anno della fondazione. La piattaforma offre una varietà di programmi di prestito, tra cui Fix & Flip (prestiti ponte per acquisire, ristrutturare e rivendere un im mobile), prestiti a lungo termine e prestiti per opere di costruzione. I progetti offerti sono per lo più di tipo residenziale. Il capitale rac colto per progetto varia a secon da del tipo di debito contratto dal proponente. In media la somma, indipendente dal tipo di prestito, varia tra i $ 150.000 fino anche a $ 3 milioni.

Sharestates Use Cases

Piattaforma americana fondata nel 2014; il suo focus di investimen to - in termini geografici - è il sud degli Stati Uniti. A fine 2021 la piattaforma ha rac colto $ 3 miliardi, di cui circa mez zo miliardo solo nel 2021. L’investi mento minimo parte da $ 1.000, il che la rende accessibile anche a piccoli risparmiatori. Il ritorno medio è del 9%, mentre il finan ziamento medio per progetto è di circa $ 900.000, ma vi sono anche progetti che superano i 4 milioni. Sharestates è attualmente tra le piattaforme leader negli USA in sieme a PeerStreet e Cadre. Offre essenzialmente due tipi di presti to: prestiti ponte e prestiti di me dio-lungo termine. In particolare i prestiti di medio-lungo termine partono da un minimo di 5 anni fino ad un massimo di 25 anni. I prestiti ponte possono essere di sei tipologie, tra cui la “First time borrower”, ovvero progetti che fi nanziano la costruzione o ricostru zione di massimo 4 unità, esclu dendo quindi i multi-family (5+ unità). Tra i prestiti di medio-lungo termine vi sono quattro tipologie, tra le quali quella dei “cross colla teralized loans”, un tipo di prestito in cui la garanzia reale funge da collateral anche per altri finanzia menti concessi dallo stesso credi tore, il quale può quindi rivalersi su diversi asset in caso di insolvenza su uno dei prestiti.

41 4. IL MERCATO STATUNITENSE Report 2021

Il mer-5. cato del RECF nel mondodelresto

Estate Baron Australia 2014 Equity/Lending n.d. 124,6 AU$ 1.000 Venture-Crowd Australia 2013 Equity/Lending 10 14,33 n.d. DomaCom Australia 2015 Equity 68 26,3 AU$ 2.500

PIATTAFORMA PAESE DIANNOLANCIO TIPOLOGIA PROGETTI CONTROVALORERACCOLTO(€MILIONI)

INVESTIMENTOMINIMO

ASIA-PACIFICO InvestaCrowd Singapore 2015 Equity/Lending 36 78,2 n.d. Ethis-Crowd Singapore 2015 Lending 10 6,76 SG$ 1.000

Terafunding Corea del Sud 2014 Lending 4.200 1.957 n.d. SmartOwner India 2015 Equity 17 1.300 n.d. AMERICA LATINA Crowdium Argentina 2016 Equity 20 21,76 ARS 10.000

EUROPA EXTRA-UE Blend Network Regno Unito 2017 Lending 80 41,65 GBP 1.000 Capitalrise Regno Unito 2016 Lending 44 192,78 GBP 1.000

Besafe Cile 2017 Equity 57 3,92 $100 Briq.mx Messico 2015 Lending 309 32,72 MXN 5.000

SmartCrowd EAU 2014 Equity 60 26,95 AED 5.000

Ampliando il raggio dell’analisi al resto del mondo, seguendo i criteri metodologici della ricerca, sono state individuate 42 piattaforme di una certa rile vanza, collocate in quattro principali macro-aree geografiche: Europa extra-UE, Asia e Pacifico, Medio Oriente e America Latina (si veda la Tabella 13 dove sono riportate le più importanti). La stima del capi tale aggregato raccolto al 31/12/2021 è pari a € 8,3 miliardi, con un flusso stabile negli ultimi 12 mesi ri spetto al 2020.

M2Crowd Messico 2017 Equity 135 174,99 MXN 5.000 Urbe Brasile 2015 Lending 74 14,91 BRL 1.000 MEDIO ORIENTE

Hagshama Israele 2010 Equity/Lending 340 3.350 ILS 100.000

BrickX Australia 2016 Equity 34 19,38 AU$ 50 PropertyShares Australia 20 2016 16 Lending 41 64,7 AU$ 10.000 (LoadstarOwnersBookCapital K.K.) Giappone 2014 Lending 190 258,32 ¥ 10.000

CrowdProperty Regno Unito 2015 Lending 465 229,69 GBP 500 Crowdhouse Svizzera 2016 Equity 146 329,70 CHF 100.000 Swisslending Svizzera 2015 Lending 37 195,84 CHF 50.000 Kameo Norvegia 2016 Lending 609 241,99 NOK 500

5. IL MERCATO DEL RECF NEL RESTO DEL MONDO Report 2021

Tabella 13: Le principali piattaforme RECF nel resto del mondo alla data del 31/12/2021

5.1 Altri paesi europei

5.4 Asia e Pacifico

Nel Regno Unito, nel 2021 ha chiuso i battenti una delle principali piattaforme attive in precedenza, The House Crowd, travolta da un dissesto finanziario. La piattaforma leader è CrowdProperty con € 229,69 milioni raccolti al 31/12/2021 per 465 progetti. In Svizzera sono attive diverse piattaforme, fra cui pri meggia Crowdhouse, che prevede un taglio minimo di investimento abbastanza elevato. Fra gli altri Paesi emerge Kameo, la piattaforma norve gese che ha raggiunto la soglia di ben 609 progetti.

Sono state censite nuove piattaforme, ma hanno numeri ancora poco significativi. La più importante nella regione è Briq.mx, piattaforma di equity crowdfunding immobilia re con sede in Messico, fondata nel 2015. Al 31/12/2021 ave va un track record di 309 campagne finanziate con un rendimento medio del 13%, su un orizzonte d’investimento medio di 19 mesi; la raccolta è stata del 30% maggiore rispetto a quella del 2020. I progetti sono localizzati princi palmente a Città del Messico, e spesso la raccolta è divi sa in più round, che per alcuni progetti diventano anche 10. 5.3

Medio Oriente

L’analisi di quest’area è sempre piuttosto complessa a causa delle criticità riscontrate nel reperire informa zioni dovute sia alla barriera linguistica (molte piatta forme presentano contenuti esclusivamente in lingua locale) che a un basso grado di disclosure delle singo le piattaforme. I risultati di seguito presentati devono quindi essere presi in considerazione tenendo in conto una molto probabile sottostima degli stessi. Va segna lato l’arrivo di nuovi portali di crowdfunding immobilia re che sono conformi alle regole islamiche della Sha riah, che proibiscono determinati investimenti troppo rischiosi o il semplice prestito di somme di denaro die tro pagamento di un tasso di interesse.

5. IL MERCATO DEL RECF NEL RESTO DEL MONDO Report 2021

44 La situazione varia molto a seconda dell’area conside rata e pertanto risulta utile procedere ad analizzare se paratamente i quattro gruppi.

5.2 America Latina Come appare evidente dai dati presenti in Tabella 14, in America Latina il mercato del RECF risulta ancora poco sviluppato. Il potenziale può essere interessante ma l’at trattività degli investimenti immobiliari è condizionata dall’inflazione elevata, dalla burocrazia e dal livello di cor

In questa area geografica sono presenti solo due piat taforme importanti, di cui una israeliana (Hagshama) e una emiratina (SmartCrowd). La prima piattaforma propone investimenti in Israele, USA ed Europa ed ha raggiunto nel 2021 ben € 3,35 miliardi di raccolta. Le modalità di investimento offerte sono due: capital in vestment track (equity) e funding investment track (debito); sono offerte a diverse tipologie di investitori in base ai loro mezzi finanziari e alle loro preferenze. SmartCrowd è localizzata nell’emirato di Dubai (EAU) e opera sotto il controllo della Dubai Financial Services Authority (DFSA); prevede un taglio minimo di investi mento pari a AED 5.000 (circa € 1.156). La modalità di investimento è di tipo indiretto, tramite una società vei colo (SPV). La piattaforma ha finanziato la costruzione/ ricostruzione di oltre 75 proprietà, molte delle quali a Dubai, offrendo un ritorno medio del 10%, su un orizzonte temporale medio di 5 anni.

italianocato

Il mer-6.

L’industria del RECF in Italia è partita negli anni recenti, in ritardo rispetto agli altri Paesi europei anche a cau sa dell’assenza di norme specifiche. L’ ding è stato riservato solo a fino al 2017, mentre l’erogazione di credito alle imprese è stata appannaggio per molti anni dei soli istituti ban cari. La prima piattaforma di RECF attiva in Italia è stata Walliance a settembre 2017, appena dopo l’ingresso dalla Spagna di Housers a fine luglio dello stesso anno. Anche nel 2021 il comparto immobiliare ha trainato l’in tero mercato, con l’arrivo di molte nuove piattaforme; si può immaginare che molte di esse abbiano prefe rito diventare operative prima della scadenza del no vembre 2021 con l’entrata in vigore del Regolamento europeo ECSP e l’avvio del nuovo iter autorizzativo.

6. IL MERCATO ITALIANO Report 2021

Invest-t

Valore Condiviso 2020 Lending 2,09 13 500 Walliance 2017 Equity 68,46 40 2.500 TOTALE 286,92 713 Tabella 14: Le principali piattaforme RECF nel resto del mondo alla data del 30/6/2022 * sezione italiana di piattaforma estera; vengono considerati solo i numeri dell’attività sui progetti italiani 6 Si veda il Report disponibile su www.osservatoriocrowdinvesting.it

Housers

INVESTIMENTOMINIMO(€) Bildap

6. IL MERCATO ITALIANO Report 2021 PIATTAFORMA DIANNOLANCIO TIPOLOGIA (€RACCOLTOCAPITALEMILIONI)

Alla data del 30/06/2022, come evidenzia la Tabella 14 l’Osservatorio Crowdinvesting del Politecnico di Milano aveva censito 23 piattaforme operative in Italia6 verti calizzate sul real estate, di cui 7 nel comparto equity e ben 16 nel comparto lending, oltre ad altre piattaforme autorizzate ma non ancora operative. Rispetto all’an no scorso, sono diventate operative 3 piattaforme in più del primo gruppo e 2 nel secondo gruppo. Le campagne chiuse e finanziate sono in totale 713 (67 in equity crowdfunding e 646 in lending) mentre

6.1

Le attivepiattaformeinItalia

ECAMPAGNECHIUSEFINANZIATEINITALIA 2021 Equity 0,70 1 500 Brick Up 2021 Equity 0,75 1 2.000 Bridge Asset 2020 Lending 6,44 24 500 Build Around 2019 Equity 2,63 5 5.000 Build Lenders 2020 Lending 1,45 11 300 Concrete Investing 2018 Equity 37,35 19 5.000 Crowdestate* 2018 Lending 9,25 43 100 House4Crowd (inattiva) 2019 Equity 0,55 1 500 * 2017 Lending 13,45 51 50 2020 Lending 0,61 10 500 ISI Crowd 2021 Lending 0,52 5 50 Italy Crowd 2019 Lending 2,18 19 490 ITS Lending 2021 Lending 0,96 17 100 Leone Investments 2021 Lending 0,50 1 n.d Prepay 2021 Lending 0,96 11 250 Re-Anima 2021 Equity - (1 in raccolta) 1.500 Re-Lender 2019 Lending 24,55 100 50 Re/source 2021 Lending 0,42 4 500 Recrowd 2019 Lending 29,58 80 250 Rendimento Etico 2019 Lending 54,80 154 500 Trusters 2019 Lending 28,72 203 100

6. IL MERCATO ITALIANO Report 2021 La Figura 9 evidenzia il flusso della raccolta per seme stre: nel primo semestre 2022 la raccolta delle piat taforme lending continua a crescere (€ 48,07 milioni) mentre quella delle piattaforme equity rallenta legger mente rispetto ai 6 mesi precedenti (€ 21,99 milioni).

La Tabella 15 riassume le informazioni sui costi e sul le commissioni richieste dalle piattaforme italiane. Per alcune piattaforme, soprattutto le più giovani, l’infor mazione non è ottenibile dal materiale pubblicamente disponibile sul sito. Si può notare che quasi nessuna piattaforma richiede commissioni agli investitori, men tre alle imprese finanziate è richiesta una success fee, accompagnata a volte da una commissione fissa.

la raccolta complessiva ammonta a € 286,92 milioni (di cui € 176,48 milioni da piattaforme lending e € 110,44 milioni da piattaforme equity). Negli ultimi 12 mesi sono state registrate 335 campagne (20 nel mondo equity e tutte le altre nel mondo lending) e il flusso della raccol ta è stato di € 127,25 milioni, in crescita rispetto al flusso dell’anno precedente. Lending Equity 80.000.000 € 60.000.000 € 40.000.000 € 20.000.000 € 0 € 2017 2019 2H2018 1H 2018 2H 2019 1H Figura 9: Flusso semestrale della raccolta dalle piattaforme di RECF in Italia

Nessuna Success fee 7% Housers* 10% calcolata sul rendimento generato dall’investimento 10% per coprire costi di fundraising, due diligence e intermediazione

Nessuna Fisso + variabile in funzione della raccolta ottenuta ISI Crowd Nessuna n.d. Italy Crowd n.d. n.d. ITS Lending n.d. n.d. Leone Investments n.d. n.d. Prepay n.d. n.d.

Valore Condiviso n.d. n.d.

Crowdestate* Nessuna, eccetto: commissione del 2% sul mercato secondario; success fee in caso di ritorni oltre le aspettative (fino al 20% rispetto all’hurdle rate stabilito) 4% per coprire servizi di due diligence (inattiva)House4Crowd

Trusters Nessuna Tra il 5% e il 7%, in base all’ammontare raccolto e al rischio del progetto

Walliance

Re-Anima Nessuna Sì Recrowd Nessuna Success fee variabile fra 3% e 6% a seconda dei servizi richiesti Re-Lender Nessuna Success fee con componente fissa + variabile, in base all’ammontare richiesto e sulla base della due diligence effettuata Re/source Nessuna Fisso + variabile in funzione della raccolta ottenuta Rendimento Etico Nessuna Componente fissa + Success fee variabile, che comprende anche una commissione dell’1% sul capitale raccolto, legato all’alimentazione del fondo Garanzia Default e una commissione dello 0,5% per alimentare il fondo etico di assistenza ai casi di disagio abitativo

Nessuna Applicata solo in caso di successo della campagna di finanziamento (success fee) variabile tra il 5,5% e il 7,5%. Può essere richiesto il versamento di una tutoring fee per attività di assistenza eventualmente svolte in favore delle aziende offerenti, negoziata direttamente con i costruttori

Bildap Nessuna Success fee

PIATTAFORMA COMMISSIONIINVESTITORISUGLI COMMISSIONI SULLE IMPRESE FINANZIATE

InvestingConcrete Variabile tra 1% e 3%, in funzione dell’ammontare investito Success fee calcolata in percentuale al capitale raccolto (corrisposta successivamente alla conclusione della campagna) tra il 4% e il 6%

Invest-t

6. IL MERCATO ITALIANO Report 2021

Bridge Asset Nessuna Sì Build Around Nessuna Success fee compresa fra 4% e 7%, per coprire i costi di raccolta fondi, due diligence e intermediazione Build Lenders Nessuna n.d.

Tabella 15: Costi e commissioni richieste dalle piattaforme di RECF operative in Italia alla data del 30/6/2022 * sezione italiana di piattaforma estera;

Brick Up Variabile tra 1,5% e 2%, in funzione dell’ammontare investito Retainer fee + success fee

50 6.2 I progetti di RECF

6. IL MERCATO ITALIANO Report 2021 MILANO (CITTÀ METROPOLITANA) 22% PIEMONTE 9% PUGLIA 5% UMBRIA 2% MARCHE 1% VENETO 6% FRIULI VG 1% EMILIA ROMAGNA 8% LIGURIA 2% BASILICATA 5% TOSCANA 9% CAMPANIA 2% SARDEGNA 1% CALABRIA 2% SICILIA 2% LAZIO 11% LOMBARDIA (ESCLUSO MILANO) 12%

È interessante osservare la tendenza del merca to italiano del RECF analizzando nel dettaglio le 335 campagne proposte negli ultimi 12 mesi (luglio 2021-giugno 2022). Come si osserva in Figura 10, la maggior parte delle campagne finanziate sui portali italiani continua a riguardare progetti sviluppati nella Lombardia, con la città metropolitana di Milano che da sola assor be il 22%. Le altre province lombarde totalizzano il 12%. Tuttavia, si è assistito ad una diluizione poiché alcu ne regioni hanno guadagnato terreno. I motivi sono essenzialmente due: una maggiore diversificazione sul territorio e l’arrivo sul mercato di nuove piattafor me che si concentrano in zone localizzate sfruttando la conoscenza del territorio. In particolare crescono Lazio (11%), Piemonte (9%), Veneto (6%), Basilicata e Pu glia (5% ciascuna). Mantengono una buona percen tuale Emilia Romagna (8%) e Toscana (9%). Figura 10: Distribuzione dei progetti di RECF realizzati sul suolo nazionale (luglio 2021-giugno 2022)

italiani: radiografia sugli ultimi 12 mesi

51 Come evidenzia la Tabella 16, l’o biettivo medio di raccolta per i pro getti proposti in equity crowdfun ding è pari a € 1.540.843 mentre quello delle campagne di lending è molto più basso, pari a € 285.318. Dal punto di vista della durata dell’investimento, mediamente le piattaforme equity offrono progetti con maturity attesa superiore, intor no ai 19,8 mesi, mentre per quanto riguarda i progetti lending, la dura ta media è 11,7 mesi. I valori sono in calo rispetto alla rilevazione dell’an no scorso. I rendimenti annualizzati posti come obiettivo per gli investitori sono me diamente il 9,8% per i portali lending e 11,4% per quelli equity Sui portali lending, è abbastan za frequente che alcuni progetti immobiliari siano finanziati da più campagne successive. In genere, questo accade quando si prevede una prevendita graduale degli ap partamenti in corso di realizzazione; a mano a mano che essi vengono ceduti, il capitale a prestito viene rimborsato e quindi c’è spazio per raccogliere nuovo capitale a finan ziare gli stati di avanzamento suc Capitacessivi. inoltre molto spesso che progetti diversi siano proposti dagli stessi soggetti imprenditori. Si può

6. IL MERCATO ITALIANO Report 2021

Tabella 16: Le campagne di raccolta nel RECF finanziate da portali italiani (luglio 2021-giugno 2022)

TIPOLOGIA CAMPAGNEPROPOSTE TARGET DI RACCOLTA MEDIO (€) DURATA(MESI)MEDIA ANNUALIZZATORENDIMENTOTARGET Lending 315 285.318 11,7 9,8% Equity 20 1.540.843 19,8 11,4% TOTALE 335 360.275 12,2 9,9% immaginare che un’esperienza positiva dopo la prima campagna possa spingerli a ripetere la raccol ta RECF in un’altra operazione. Allo stesso modo, i finanziatori possono trovare un riscontro positivo nel fat to che i promotori già in preceden za siano stati in grado di raccoglie re capitale e lo stiano remunerando e rimborsando come promesso. Si tratta di un importante segnale che valorizza il track record degli sponsor. Nel caso di alcuni porta li, le prime operazioni sono state tutte proposte dallo stesso opera tore; si può immaginare che, in tal caso, la strategia sia quella di fare affidamento inizialmente su interlo cutori conosciuti e affidabili, per poi estendere la piattaforma anche ad altri operatori una volta guadagna ta la fiducia del mercato. Nel corso del tempo, molti progetti avevano già completato il proprio ciclo utile. Negli ultimi 12 mesi sono aumentati ritardi nei rimborsi ed estensioni temporali, legati soprat tutto ai tempi burocratici per le autorizzazioni nei cantieri e alla ca renza di materiale da costruzione. Inoltre, gli aumenti inattesi dei costi hanno generato tensioni sui ren dimenti attesi. Purtroppo, non tutte le piattaforme sono trasparenti ri spetto a queste informazioni, che

25%

Figura 11: Caratteristiche dei progetti delle piattaforme italiane di RECF (luglio 2021-giugno 2022) 50% 2% 4% 13% 22% 74% 75% 100%0% spesso sono condivise solo con gli investitori. Rispetto ai progetti ancora in corso al 30/06/2022, si aveva noti zia di ritardi nella maturity per il 7,2% di essi. Sulla tipologia dei progetti immobiliari, come eviden zia la Figura 11, l’Italia è sostanzialmente in linea con quanto avviene nel resto dell’Unione Europea. Infatti, c’è stato un boom degli interventi di ristrutturazione (87%) rispetto agli interventi di costruzione ex novo (13%), anche perché comportano investimenti minori e sono quindi preferiti dai portali di lending. La maggior parte degli interventi si riferisce a contesti urbani (74%, anco ra in aumento rispetto allo scorso anno), mentre nelle aree metropolitane la percentuale è in discesa e pari al 22%; nei contesti rurali/turistici siamo al 4%. Per quan to riguarda la destinazione dell’immobile, i progetti residenziali continuano a raccogliere il 98% del totale finanziato.

87%98%

52 6. IL MERCATO ITALIANO Report 2021 Metropolis Urban Rural Residenziale Commerciale/Portfolio Costruzione/GreenfieldRistrutturazione

6. IL MERCATO ITALIANO Report 2021

53 >90% fra 75% e 90% fra 50% e 75% fra 20% e 50% <20% Infine, è interessante da un punto di vista economico, andare a osservare quanto la raccolta in crowdfun ding incida sul budget totale dei progetti immobiliari. Si tratta quindi di andare a calcolare il rapporto fra la raccolta di capitale nella campagna e il fabbisogno finanziario complessivo per il progetto dichiarato nella piattaforma, che comprende anche eventuali con tributi in capitale di rischio dell’imprenditore, finanzia mento soci, capitale di rischio da partner finanziari o industriali o prestiti/affidamenti bancari. La Figura 12 mostra che, per i portali equity, la raccolta rappresenta quasi sempre una frazione minoritaria del budget; il valore medio è pari a 29% e solo nel 5% dei 2 casi la percentuale supera il 75%. Nel 38% dei proget ti dell’ultimo anno è addirittura inferiore al 10%. Si può commentare che il contributo non sia in generale de terminante per lo sviluppo del progetto ma, essendo considerato capitale di rischio, consente di ‘fare leva’ su altre risorse, moltiplicando l’accesso al capitale di debito. Nel lending, invece, la percentuale tende ad essere più consistente, perché la dimensione del pro getto è molto più contenuta; il valore medio è infatti del 61% e abbiamo il 19% delle campagne dove l’inci denza è superiore al 90%. Va anche segnalato che i rendimenti minimi richiesti dal mercato attualmente, in funzione del rischio e dell’illiquidità dell’investimento (si veda la Tabella 16) sono tali da rendere economi camente conveniente per un imprenditore finanziare a questo costo solo una parte dell’investimento ini ziale, altrimenti si andrebbe a erodere gran parte del margine di profitto, senza alcun effetto di leverage. È questo il “prezzo” da pagare a fronte del vantaggio di ottenere una parte della liquidità, preziosa per lo star tup del progetto, in tempi brevissimi e senza lungaggini burocratiche. Figura 12: Incidenza del crowdfunding sul piano economico dei progetti nelle piattaforme di RECF italiane (luglio 2021-giugno 2022)

portali Equity portali Lending43% 25% 3% 38% 26% 5% 19% 14% 26%

Milano 6.(Walliance)DuomoILMERCATOITALIANO Report 2021 6.3 Use Cases

Si tratta di un progetto che prevede la ristrutturazione e il frazionamento di 8 unità abitative al terzo piano di un immobile in Galleria Pattari 2, a ridosso del celebre Duomo di Mila no. La campagna di crowdfunding si è svolta nel giugno 2022 sul por tale Walliance, con l’offerta di quote del capitale del veicolo Pattari2 Srl, fondato dall’imprenditore Gianlu ca Gaspari, già promotore di altri 3 progetti finanziati dalla piattaforma (di cui uno già rimborsato e uno in corso di rimborso). La campagna ha raccolto € 4 mi lioni in un giorno, da investitori italia ni e francesi. Il rimborso è previsto fra un anno, con un rendimento at teso pari al 14,7%. Oltre ad una clau sola di liquidazione preferenziale dei proventi a favore degli investi tori crowd, è previsto il rimborso del capitale al raggiungimento del 60% degli introiti previsti.

6. IL MERCATO ITALIANO Report 2021 Use Cases

La socieà Ge Park è la protagonista del progetto immobiliare “Ozieri” sul portale ITS Lending. Si tratta della ristrutturazione di un immobile si tuato in pieno centro nell’omoni mo comune sardo e disposto su quattro livelli per un totale di circa 60m2. L’intervento prevede non solo la ristrutturazione degli interni ed esterni, ma anche la realizzazione di un balcone per ciascun piano ed il rifacimento dell’impianto idraulico ed elettrico. Il progetto ha benefi ciato di due campagne di raccolta: Ozieri (ITS Lending) il primo da € 42.600 e il secondo da € 50.000 da 31 investitori, nel quale si prevede il rimborso del capitale a 6 mesi con una remunerazione del 4,50% (9,00% annuo).

Milano via Astesani

Il progetto lanciato dalla società Rehalta Srl sul portale Recrowd a novembre 2021 consiste in un “flipping”, ovvero nell’acquisto di un intero immobile a prezzo van taggioso seguito dalla sua ristrut turazione e immediata vendita. L’immobile è situato a Milano in via Astesani, a pochi metri dall’ospe dale Niguarda e dalla metropoli tana M3. La raccolta, rimasta atti va sulla piattaforma per 15 giorni, si è conclusa con € 2.301.961 raccolti da 151 investitori, con un rendimen to offerto pari al 12% in 10 mesi: la chiusura dell’operazione è previ sta per l’autunno 2022 con il rogito di vendita dell’immobile. Si tratta di una delle operazioni più rilevanti condotta sul lending immobiliare in Italia.

6.(Recrowd)ILMERCATOITALIANO Report 2021 Use Cases

I pos-7. sibili

Già nel 2020 il lockdown legato al Covid-19 ha avuto ripercussio ni negative sui cantieri in corso e sui progetti immobiliari, ritardando processi amministrativi, approv vigionamenti e vendite. In questi mesi si prospettano però possi bili difficoltà ancora più rilevanti legate alla carenza di materiale, all’aumento dei costi per energia e materie prime e all’aumento dei tassi di interesse. In questa fase di possibile minore propensione del mercato finanziario a sostenere i progetti immobiliari, il ruolo del crowdfunding diventa ancora più importante per assicurare in tempi brevi la liquidità necessaria per lo startup. È però importante analizza re nel dettaglio i rischi dei progetti e condurre stress test; nelle pagine precedenti abbiamo visto che nel 2021 la percentuale dei progetti in ritardo rispetto al rimborso del ca pitale raccolto sia aumentata in Europa come in Italia, sebbene in modo non drastico per ora. Le piat taforme dovranno essere molto attente nella selezione dei proget ti e nella verifica dei piani econo mico-finanziari. L’applicazione del nuovo Regolamento ECSP sarà il banco di prova per migliorare ulte riormente il livello del servizio offerto dalle piattaforme; sarà auspicabi le – al di là degli obblighi normativi – l’adozione di buone pratiche au to-determinate, per assicurare tra sparenza sulla performance e sulla “ownership” dei progetti finanziati. Come evidenziato nel 2021, in Italia il PNRR offre interessanti opportunità per il futuro e riserva un ruolo stra tegico alle costruzioni, anche come leva per lo sviluppo dell’intero set tore economico. Infatti, la quota maggiore delle risorse provenienti dai diversi strumenti previsti dal Piano (32,6%) confluirà proprio in costruzioni e opere di edilizia civi le. In particolare, possono essere due gli ambiti dove il crowdfunding potrà dare un supporto concreto: (1) la riqualificazione energetica e adeguamento antisismico del pa trimonio immobiliare privato e per l’edilizia sociale (si stima di inter venire su 1/5 dell’intero patrimonio edilizio residenziale); (2) la costru zione di impianti per la transizione ecologica e lo sviluppo di sistemi di teleriscaldamento efficienti, per conseguire risparmi energetici in linea con gli obiettivi di riduzione delle emissioni di gas serra fissati per l’anno 2030 dall’UE. 7.2 prospettiveLe di crescita Come evidenziato in questo Report, la raccolta del crowdfunding im mobiliare a livello mondiale sem bra Neglirallentare.USAiltraguardo per il 2022 è quello di raggiungere la soglia 2021 9.000.000.000 € 6.750.000.000 € 4.500.000.000 € 2.250.000.000 € 0 € 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Figura 13: Stima sulla crescita del mercato del RECF in Europa

2022pessimisticorealisticoottimistico

58 7.1 Il real crowdfundingestate alla prova di inflazione e tassi interessedi in crescita

7. I POSSIBILI SCENARI FUTURI Report

2022pessimisticorealisticoottimistico

In aggiunta a quanto esposto, nel Report di quest’an no si è deciso di approfondire il tema delle operazioni straordinarie e delle partnership relativamente al mer cato europeo. Fenomeni di aggregazione, dei quali in realtà si è sempre parlato, possono infatti essere la cartina di tornasole per valutare il grado di sviluppo dell’industria. Sia operazioni tra portali che quelle tra portali e operatori tradizionali (c.d. incumbent), dan no evidenza di un mercato che cresce e diventa di mensionalmente adeguato alle esigenze di realtà più strutturate. Di seguito una lista di quanto siamo riusciti a monitorare.

7.3

59 cumulata di $ 24 miliardi, con una raccolta in leggero calo rispetto al 2021, a causa dei primi segnali re cessivi. Nel resto del mondo, pre vediamo una raccolta in leggero aumento, che porterà a sfiorare € 10 miliardi cumulati. Per quanto riguarda l’Unione Euro pea, l’obiettivo annuale è quello di confermare il flusso del 2021, arri vando alla soglia di € 8 miliardi cu mulati (si veda la Figura 13). I Paesi leader come Francia e Germania continueranno a dominare la rac colta, mentre la normativa ECSP favorirà il mercato nei Paesi che fi nora sono rimasti ai margini per la mancanza di un quadro normativo certo. Prevediamo un ruolo in de clino per le piattaforme pan-euro pee, che stanno perdendo terreno a causa della maggiore attrattività delle piattaforme nazionali. Pen siamo che sarà molto più facile convincere investitori di un certo Paese a investire in un altro (in tal senso si giocherà la concorrenza fra piattaforme UE), piuttosto che persuadere imprenditori immobi liari a raccogliere capitale su una piattaforma estera. L’Italia sarà uno dei Paesi trainanti nell’Unione Europea sul crowdfun ding immobiliare, in termini di cre scita della raccolta. L’obiettivo del 2022 (si veda la Figura 14) è quello di arrivare vicino alla raccolta cumu lata di € 400 milioni, con eventuali sorprese positive che potrebbero vedere un netto superamento. Lo scenario molto conservativo di fer marsi a quota € 370 milioni è rite nuto poco probabile, visto l’arrivo di nuove piattaforme autorizzate ma non ancora operative. Molto dipen derà anche dall’esito delle elezioni politiche, soprattutto in chiave di incertezza e frammentazione.

partnership

Figura 14: Stima sulla crescita del mercato del RECF in Italia straordinarieOperazioni e

7. I POSSIBILI SCENARI FUTURI Report 2021 500.000.000 € 375.000.000 € 250.000.000 € 125.000.000 € 0 € 2017 2018 2019 2020 2021

Un’azienda edilizia, Kirsan Swiss GmbH, diventa shareholder di REInvest Holding per una quota pari al 18% Fondazione piattaforma Propvest che opera come roboadvisor degli investimenti immobiliari 2019 2021 2018 20212015 20172017 2022 20242023

Figura 15: Operazioni di finanza straordinaria in Europa

Assistita da Delphi Advisor, Tessin si quota sul Nasdaq Stockholm attraverso reverse takeover di Effenetplattformen

7. I POSSIBILI SCENARI FUTURI Report 2021 DagobertInvestSwisslendingExporoRöntgenHousersEstateguruReinvest24RecrowdTessin

60 20212021202120192019

Round di finanziamento € 240k Swisslending entra nel capitale dell’azienda fintech WeCan.Fund Round di equity crowdfunding sulla piattaforma Crowdcube. Raccolti € 784,81k 5.000 azioni emesse per un totale di € 1,5 milioni Prevista IPO Share issue come nel 2022 che porterà il 13,5% delle azioni in circolazione Round di finanziamento € 240k Raccolto € 1 milione su Seedrs (overfunded 260%) Round finanziamento € 5,8 milioni Esperia Investor investe in Recrowd rilevando il 43% del capitale. È previsto un aumento di capitale in funzione delle attività del prossimo biennio

Recrowd entra nell’incubatore Speed MI Up dell’Università Bocconi Raccolti su Optsart € 419k contro un target minimo di € 50k e una valutazione pre-money di € 3 milioni Newsec, consulente immobiliare internazionale, diventa socio si Röntgen con l’obiettivo di farla diventare una delle principali piattaforme del Nord Europa Fusione con la seconda piattaforma tedesca, Zinsland. Insieme detengono l’85% del mercato crowdfunding tedesco. Fondazione della piattaforma B2B Calladio (strutturazione dei finanziamenti e reporting per gli sponsor e le banche)

Collaborazione con MoneyPark, il più grande broker ipotecario sul mercato svizzero

Albatros AM (operazioni ad alto rendimento); Banco del Credito (gestione del debito)

PWC, EY e Wüest Partner curano l’assesment delle proprietà sponsorizzate da Crowdhouse Febbraio 2022 partnership con Blend Network nella realizzazione di un progetto. LandlordInvest ha raccolto € 1 milione, Blend Network € 150k

Con Banche Con Altre Imprese

A marzo 2021 Arkéa ha partecipato al finanziamento di 15 progetti in Francia (€ 300 milioni di operazioni)

La banca Lituana è il principale investitore instituzionale di Nordstreet Partnership tra Walliance e la rete di Private Banking di Banca Sella, finalizzata alla promozione verso i clienti HNWI dei prodotti di investimento offerti nel portale.

61 7. I POSSIBILI SCENARI FUTURI Report 2021 Figura 16: Partnership ValoreWallianceNordstreetRelenderUrbanitaeLandlordInvestCrowdhouseCrowdhouseExporoRecrowdCrowdiiKoregrafCondivisoArkéaSonarMoneyParkBankGruppoGabettiRealEstateLiecht.LandesbankPWCBlendNetworkLuzernerKantonalbankEYBancodelCreditoGlarnerKantonalbankWüestPartnerMyInvestorentiintermediarivariInvegaBankBancaSellaAlbatrosAM

Dal 2021 collaborazione con MyInvestor, la principale banca fintech spagnola Partnership con enti della Basilicata intermediari tra imprese e banche per offrire ad una più amplia platea di PMI l’opportunità di finanziarsi in crowd

Le tre banche svizzere investono nei progetti della piattaforma attraverso first ranking mortgages

Alleanza con il Gruppo Gabetti per la valutazione dei progetti da finanziare Partnership con Sonar Real Estate che si occuperà della gestione patrimoniale delle proprietà su cui investe Propvest

PLANETHOME INVESTMENT (GIÀ IFUNDED) Lending - 2016planethome-invest.com

MONEGO Lending - 2016 - monego.fr

PROXIMEA Ibrido - 2015 - proximea.net

ENGEL & VOLKERS CAPITAL Lending - 2017 - ev-digitalinvest.de

LENDOPOLIS Lending - 2017 - lendopolis.com LOOK&FIN Lending - 2012 - lookandfin.com

LYMO.FR Lending - 2015 - lymo.fr

KOREGRAF Lending - 2015 - koregraf.com

BALTIS CAPITAL Equity - 2015 - baltis-capital.fr CLUBFUNDING Lending - 2015 - clubfunding.fr

FIND & FUND Lending - 2016 - findandfund.com

IMMOCRATIE Lending - 2017 - immocratie.com IMMOVESTING Ibrido - 2016 - immovesting.com

RAIZERS Ibrido - 2015 - raizers.com

EVOESTATE Ibrido - 2019 - evoestate.com REINVEST24 Ibrido - 2018 - reinvest24.com

RENDITY Lending - 2015 - rendity.com

62 Lista delle consideratepiattaformenellaricerca

FINPLE Lending - 2015 - finple.com

Unione Europea Austria

LISTA DELLE PIATTAFORME Report 2021

FUNDIMMO Lending - 2016 - fundimmo.com

MEZZANY Lending - 2015 - mezzany.com

MY CAPITAL IMMO Equity - 2015 - mycapital.immo

CROWDESTATE Lending - 2015 - crowdestate.eu

Germania BERGFÜRST Lending - 2014 - de.bergfuerst.com

EXPORO Lending - 2014 - exporo.de

REVAL Lending - 2016 - reval.co.at Estonia BULKESTATE Lending - 2016 - bulkestate.com

HOMUNITY Lending - 2016 - homunity.com

UPSTONE Lending - 2016 - upstone.co

WEEXIMMO Lending - 2015 - weeximmo.com WISEED Lending - 2011 - wiseed.com

Francia ANAXAGO IMMOBILIER Lending - 2014 - anaxago.com

DAGOBERTINVEST Lending - 2016 - dagobertinvest.at HOME ROCKET Ibrido - 2015 - homerocket.com IMMOFUNDING Lending - 2016 - immofunding.com

VATEL DIRECT Lending - 2017 - vateldirect.com

ESTATEGURU Lending - 2014 - estateguru.co

RENDITEFOKUS (INATTIVA NEL 2021) Lending - 2015 - renditefokus.de

HOUSE4CROWD (INATTIVA) Equity - 2019 - house4crowd.it

RE-LENDER Lending - 2019 - relender.eu RENDIMENTO ETICO Lending - 2019 - rendimentoetico.it

INVESLAR Ibrido - 2016 - inveslar.com

CONCRETE INVESTING Equity - 2018 - concreteinvesting.com

PRIVALORE (CHIUSA) Equity - 2015 URBANITAE Equity - 2019 - urbanitae.com Svezia TESSIN Ibrido - 2015 - tessin.com

VALORE CONDIVISO Lending - 2020 - valorecondiviso.it WALLIANCE Equity - 2017 - walliance.eu Lituania NORDSTREET Lending - 2017 - nordstreet.com PROFITUS Lending - 2017 - profitus.com

INVEST-T Lending - 2020 - invest-t.it

PROPERTY BRIDGES Lending - 2018 - propertybridges.com Italia BILDAP Equity - 2021 - bildap.it BRICK UP Equity - 2021 - brickup.it BRIDGE ASSET Lending - 2020 - bridgeasset.it BUILD AROUND Equity - 2019 - buildaround.eu BUILD LENDERS Lending - 2020 - buildlenders.it

RECROWD Lending - 2019 - recrowd.com

ZINSLAND (ACQUISITA DA EXPORO) Lending - 2015 - zinsland.de

CROWDREALESTATE Lending - 2015 - crowdrealestate.nl

ZIB INVESTMENTS CROWFUNDING Lending - 2015 - zibinvestments.nl

LISTA DELLE PIATTAFORME Report 2021

RÖNTGEN Lending - 2017 - rontgen.lt Paesi Bassi BOUWAANDEEL Lending - 2016 - bouwaandeel.com

VASTGOEDINVESTEREN (CHIUSA) Ibrido - 2017

PREPAY Lending - 2020 - prepayinvestimenti.it

ZINBAUSTEIN Lending - 2016 - zinsbaustein.de

Nord America Stati Uniti 1031 CROWDFUNDING Equity - 2014 - 1031crowdfunding.com

BRICKFUND (CHIUSA) Equity - 2016

Irlanda

REACAPITAL (INATTIVA NEL 2021) Lending - 2016 - reacapital.de

Spagna ALFABRICKS Equity - 2016 - alfabricks.com HOUSERS Ibrido - 2015 - housers.com

RE/SOURCE Lending - 2020 - realestatesource.it TRUSTERS Lending - 2018 - trusters.it

ISICROWD Lending - 2020 - isicrowd.it ITALY CROWD Lending - 2019 - italy-crowd.com

CROWDPROPERTY Lending - 2015 - crowdproperty.com

PROPERTY PARTNER Equity - 2014 - propertypartner.co

Regno Unito BLENDNETWORK Lending - 2017 - blendnetwork.com

YIELDSTREET Lending - 2015 - yieldstreet.com

GROUNDFLOOR Lending - 2013 - groundfloor.us

ARRIVED Equity - 2019 - arrivedhomes.com

LOQUIDITY (CHIUSA) Lending - 2013 MONEY360 Lending - 2010 - money360.com

PATCH LENDING Lending - 2012 - patchlending.com

REALTYMOGUL Ibrido - 2012 - realtymogul.com

CROWDTRUSTDEED Lending - 2014 - crowdtrustdeed.com

BLOCKSHARES Equity - 2013 - blockshares.com

EQUITYROOTS Equity - 2014 - equityroots.com

LANDLORDINVEST Lending - 2017 - landlordinvest.com

LISTA DELLE PIATTAFORME Report 2021

FUND THAT FLIP Lending - 2014 - fundthatflip.com

PEER REALTY Equity - 2014 - peerrealty.com

ARBORCROWD Equity - 2016 - arborcrowd.com

FLASHFUNDERS Ibrido - 2013 - flashfunders.com

REALTYSHARES Ibrido - 2013 - realtyshares.com SHARESTATES Lending - 2014 - sharestates.com

IINTOO Equity - 2015 - iintoo.com

CROWDSTREET Ibrido - 2013 - crowdstreet.com

LENDZOAN (CHIUSO) Lending - 2013 LEX MARKETS Equity - 2017 - lex-markets.com

HOLDFOLIO Equity - 2014 - holdfolio.com

CARLTON CROWDFUNDING (CHIUSA) Ibrido - 2014

TRIPLENETZERODEBT Equity - 2015 - triplenetzerodebt.com

PROPERTY CROWD Ibrido - 2014 - propertycrowd.com

CROWDLORDS (CHIUSA) Equity - 2014

LANDA Equity - 2019 - landa.app

Resto del mondo - Europa extra UE

EARLY SHARES (CHIUSA) Ibrido - 2011

CADRE Equity - 2014 - cadre.com CARDONE CAPITAL Equity - 2014 - cardonecapital.com

PEERSTREET Lending - 2014 - peerstreet.com PRODIGY NETWORK (CHIUSA) Equity - 2013

PROPERTYMOOSE Ibrido - 2013 - propertymoose.co.uk

CAPITALRISE Lending - 2016 - capitalrise.com CROWD2LET Equity - 2014 - crowd2let.com

EQUITYMULTIPLE Ibrido - 2015 - equitymultiple.com

REALCROWD Equity - 2013 - realcrowd.com

QUICKLIQUIDITY Lending - 2015 - quickliquidity.com

SMALL CHANGE Equity - 2014 - smallchange.com

INSTALEND Lending - 2016 - instalend.com

ZEUS CROWDFUNDING Lending - 2016 - zeuslending.com/zeus-crowdfunding/ Canada NEXUSCROWD Ibrido - 2016 - nexuscrowd.com

PROPERTYSHARES Lending - 2016 - propertyshares.com.au

SUMAR INVERSIÒN Equity - 2017 - sumarinversion.com.ar

WEFUNDING Lending LOAN POINT Lending - loanpoint.co.kr

Filippine FLINT Lending - 2019 - flint.com.ph Giappone CROWD REALTY Ibrido - 2014 - crowd-realty.com

CROWDFUNDUP Equity - 2015 - crowdfundup.com DOMACOM Ibrido - 2015 - domacom.com.au ESTATE BARON (CHIUSA) Ibrido - 2014

BRICKX Equity - 2016 - brickx.com Cile BESAFE (CHIUSA) Equity - 2017 LARES Equity - 2018 - lares.cl Messico BRIQ.MX Lending - 2015 - briq.mx EXPANSIVE Equity - 2018 - expansive.mx

Cina CROWD FUNDING HOUSE (众筹房) ND - 2014

ROOF FUNDING Lending - rooffunding.com

Asia - Pacifico Australia BRICKX Equity - 2016 - brickx.com

LISTA DELLE PIATTAFORME Report 2021

PROPNOLOGY (CHIUSA) Equity - 2014 THE HOUSE CROWD (CHIUSA) Ibrido - 2012

Brasile URBE Lending - 2015 - urbe.me GLEBBA Lending - 2018 - glebba.com.br

TRANSCENDENT (CHIUSA) Equity - 2015 Svizzera CROWDHOUSE Equity - 2016 - crowdhouse.ch CROWDLI Equity - 2017 - crowdli.ch

SWISSLENDING Lending - 2015 - swisslending.com Norvegia KAMEO Lending - 2014 - kameo.no America Latina Argentina CROWDIUM Equity - 2016 - crowdium.com.ar GRUPO KONSTRUIR (CHIUSA) Equity - 2016 HUMANS CAPITAL (CHIUSA) Equity - 2018

INVERSPOT Equity - 2019 - inverspot.mx M2CROWD Equity - 2017 - m2crowd.com

VENTURECROWD Equity - 2013 - venturecrowd.com.au

DUOCAITOU (多彩投) Equity - 2015 - duocaitou.com

MONIFIC Lending - 2018 - monific.com

EZC360 (资产) ND - 2016 RONGNUO.NET (融诺网) ND - 2015

TOUCHWANG.NET (欒筹网) ND - 2015 Corea del Sud TERAFUNDING Lending - terafunding.com

OWNERSBOOK Lending - 2014 - ownersbook.jp Indonesia CROWDANA Equity - 2019 - crowddana.id PROPERTI ANDA Equity - 2017 - propertianda.com

DANA SYARIAH Lending - 2017 - danasyariah.id Singapore COASSETS (CHIUSA) Lending - 2013

INVESTACROWD Ibrido - 2015 - e27.co/startups/investa crowd Medio Oriente Emirati Arabi Uniti SMARTCROWD Equity - 2016 - smartcrowd.ae Israele HAGSHAMA Ibrido - 2010 - kerenhagshama.co.il

LISTA DELLE PIATTAFORME Report 2021

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