Il PEF nelle operazioni di PPP gli investimenti Donato Foresta

Donato Foresta

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IL PEF NELLE OPERAZIONI DI PPP: GLI INVESTIMENTI

PARTE 2

Prosegue l’approfondimento avviato da uno dei più credibili esperti in materia di “piano economico finanziario”, con l’analisi della parte da riservare agli investimenti nelle operazioni di Partenariato Pubblico Privato

Il business plan deve basarsi anche su un PEF studiato da professionisti all'altezza

Proseguiamo con questa seconda parte l’analisi della comprensione e redazione del PIANO ECONOMICO FINANZIARIO (PEF) quale documento obbligatorio nelle operazioni di partenariato pubblico privato, ma di rilevanza strategica per l’avvio della gestione operativa di un impianto sportivo, sia pubblico che privato, con un approccio manageriale responsabile. IL PUNTO DI PARTENZA NON È RAPPRESENTATO DALL’ ANALISI DELLE POSSIBILI AREE DI BUSINESS INCIDENTI SULLA TIPOLOGIA DI INTERVENTI TECNICI DA REALIZZARE

Nella prima parte, cui si rinvia al precedente numero di HA&Wellness, abbiamo definito il PEF nella sua sostanza e nella sua centralità nell’ambito del business plan, rammentandone la valenza per tutti gli stakeholders interni (i gestori dell’impianto sportivo) ed esterni (gli enti locali concedenti, gli istituti finanziari mutuanti), aggiungendo, ora, anche l’utilità per ulteriori soggetti terzi coinvolti nella progettualità di sviluppo (dai collaboratori ai fornitori, dagli utenti degli impianti da riqualificare, alle altre società sportive potenziali fruitori o concorrenti). Con il presente contributo, entriamo nel merito della redazione del PEF sottolineando come il punto di partenza non è rappresentato dalla determinazione dei ricavi, come spesso si ritiene, ma da una analisi delle possibili aree di business incidenti sulla (o in rapporto alla) tipologia di interventi tecnici (di costruzione o di riqualificazione) da realizzare. In sintesi, il punto di partenza è: cosa voglio fare e cosa mi serve dal punto di vista strutturale per fare ciò che voglio fare. Questo si traduce sotto un piano prettamente pratico nella determinazione degli INVESTIMENTI. Sviluppando il progetto tecnico architettonico di costruzione o riqualificazione si dà corpo alla definizione delle strutture in cui operare: dai campi da gioco agli spogliatoi, dai magazzini alle aree di ristoro, dagli spazi comuni (reception, sale attesa) ai locali tecnici, dalle tribune ai posteggi, dai

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Dal business plan, al PEF passando dal Quadro Tecnico-Economico

locali dediti ad attività commerciali (stores, centri estetici, centri fisioterapici, aree gioco bimbi), dalle coperture dei campi alle club house, rimessaggi ecc. La progettazione tecnico-architettonica, per quanto di interesse del PEF, si concretizza in una serie di valori riepilogati nel “quadro tecnico-economico” (QTE) in cui sono indicati gli importi dei singoli lavori da eseguire, con l’aggiunta degli oneri di progettazione e oneri accessori quali, a titolo esemplificativo, gli oneri professionali, gli oneri dei collaudi (in caso di riqualificazione di un impianto sportivo comunale), gli oneri di omologazione dei campi, gli oneri per i pareri degli enti preposti ai controlli preventivi (VVFF, ATS, CONI), gli oneri della sicurezza del cantiere, gli oneri di asseverazione del PEF come richiesto dall’art. 183, comma 15, del codice dei contratti pubblici (D.Lgs. 18.4.2016, n.50) ecc. Si riporta un esempio (tabella 1) di quadro tecnico-economico relativo ad un intervento di riqualificazione di un impianto sportivo comunale nell’ambito di una procedura di project financing. Si evidenzia che il QTE promana da uno studio di fattibilità e non da una progettazione esecutiva che interviene solo in una fase successiva di sviluppo nell’ambito del project financing.

Da notare come all’interno del QTE sono compresi anche gli “arredi funzionali alla realizzazione dell’opera” da intendersi come complementi non facenti parte della costruzione ma necessari al funzionamento, quali canestri, spalliere, separatori di corsie piscina, reti pallavolo, tennis, padel, balaustre di protezione panche/ armadietti di spogliatoi, bancone reception, bancone del bar, tornelli accessi ecc.

Nel computo delle opere invece sono già compresi gli impianti (tecnici, gas, elettrici, idraulici, allarme), i sanitari, ascensori, montacarichi e in generale ogni impianto/bene da intendersi come parte integrante dell’opera. Occorre però prestare attenzione al fatto che l’importo risultante dal QTE non rappresenta il totale degli investimenti necessari per avviare il centro sportivo. Il valore complessivo degli investimenti, infatti, si ottiene aggiungendo al QTE gli ulteriori importi per l’acquisto di beni materiali e immateriali necessari alla gestione, tra i quali si annotano sempre a titolo esemplificativo: • Attrezzature sportive (es. attrezzi palestra, materassi, pesi, corde, tappeti elastici ecc.) • Arredi ufficio (scrivanie, sedie, armadi libreria, rack) • Hardware (pc, server, stampanti, registratori di cassa) • Software (gestionali contabili, gestionali CRM, ticketing) e licenze d’uso

• Marchi (registrazione) • Oneri di costituzione (notarili) • Altri oneri professionali (redazione PEF, assistenza costituzione societaria)

Aggiungendo quindi questi ulteriori investimenti a quelli riferiti al piano delle opere avremo l’importo iniziale complessivo degli investimenti come da esempio riportato nella tabella 2:

Tabella 2

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Attenzione ad un altro elemento spesso trascurato nella stesura dei PEF: il reinvestimento da effettuarsi nel corso della gestione. Per reinvestimento si intende ogni altro onere avente utilità pluriennale da sostenersi non all’inizio della gestione, ma in uno degli anni nel corso della gestione. A titolo esemplificativo: per un impianto sportivo con campi di calcetto in erba sintetica si deve prevedere al 10°/12° anno una spesa per il rifacimento dei campi. Analoghe considerazioni di “ammodernamento” in corso di gestione, vanno fatte anche per gli arredi, i PC, gli impianti tecnici, le attrezzature sportive ed anche opere murarie (manutenzioni straordinarie). Il tutto avviene tenendo conto della “vita utile” di ciascuna categoria di bene ad utilità pluriennale e stimando al termine della vita utile una sostituzione in termini di “spesa per il riacquisto”. Tale spesa va intesa come nuovo investimento in corso di gestione che ha impatti, così come gli investimenti iniziali, sulla redditività dell’impianto e, conseguentemente, sulla tempistica di recupero degli investimenti e, per i gestori di impianti sportivi pubblici, sulla durata dell’affidamento in gestione. Gli investimenti, siano essi iniziali o in corso di gestione, oltre a quanto precede comportano altri due effetti sul PEF: 1. La necessità di esporre (nello

Stato Patrimoniale e nel Rendiconto Finanziario Previsionale) gli importi delle risorse finanziarie idonee a sostenere gli investimenti stessi; 2. La riduzione del risultato economico degli esercizi in cui gli investimenti esplicheranno la loro utilità, riduzione che viene espressa nel Conto Economico

Previsionale per il tramite del costo, generalmente, costante nel tempo, rappresentato dalla quota annua di ammortamento. Da un punto di vista sostanziale quanto sopra indicato si traduce in una constatazione tanto ovvia quanto però di complessa attuazione: l’investimento per poter essere realizzato occorre che sussistano adeguate risorse finanziarie da reperirsi a cura e spese del po-

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Per il funzionamento del centro sportivo nel QTE vanno considerati anche investimenti per i complementi

LA PROGETTAZIONE TECNICOARCHITETTONICA SI CONCRETIZZA IN UNA SERIE DI VALORI RIEPILOGATI NEL “QUADRO TECNICO-ECONOMICO” (QTE)

tenziale gestore/imprenditore. Ad un “investimento” si correla quindi una “fonte di finanziamento” in grado di “coprire” (sostenere) l’investimento stesso. La carenza di risorse finanziarie (fonti di finanziamento) impedisce il sostenimento dell’investimento e quindi la realizzazione dell’opera e del progetto di sviluppo e gestione dell’impianto sportivo. Daremo spazio ad un approfondimento sulle fonti di finanziamento in un prossimo contributo connesso all’analisi del PEF. In questa sede si riafferma il concetto di fondo della distinzione tra INVESTIMENTI e FINANZIAMENTI. Per il momento limitiamoci a quella che potremo definire la “fase 1” di costruzione del PEF, in cui rileva la necessità di determinare gli investimenti, al fine poi di poter cominciare a redigere il “Conto Economico Previsionale” iniziando dai ricavi di gestione ottenibili dall’utilizzo/sfruttamento dell’impianto e cioè dall’utilizzo/sfruttamento degli investimenti effettuati. Il secondo effetto correlato alla definizione degli investimenti è la determinazione degli ammortamenti. Anche per questo aspetto si rinvia ad ulteriore approfondimento riferito ai costi di gestione rinvenibili nel “Conto Economico Previsionale”. In questa sede evidenziamo che le logiche economiche e contabili indicano come l’investimento (sia esso iniziale o in corso di gestione) non debba gravare integralmente tra i costi del Conto Economico Previsionale nell’anno del sostenimento della spesa. Se così fosse nell’anno in questione si avrebbe un impatto forte di riduzione del risultato dell’esercizio, non coerente, però, con il fondamento economico di “distribuire” la spesa dell’investimento su più esercizi in quote costanti rappresentative dell’utilizzo/ impiego del bene oggetto dell’investimento. La distribuzione dell’importo dell’investimento su più annuali-

tà si ottiene con la tecnica dell’ammortamento. La determinazione quindi delle quote di ammortamento ha incidenza sui risultati economici e sulle tempistiche di riproduzione (rigenerazione) delle risorse finanziarie eventualmente necessarie per il “rinnovo” degli investimenti medesimi al termine della loro vita utile, consentendo così il “re-investimento” già dianzi indicato.

Tali considerazioni sono al “nastro di partenza” della costruzione del PEF che in estrema sintesi possiamo sintetizzare nelle seguenti attività operative: 1. determinazione degli investimenti, con l’ausilio della progettazione tecnico-architettonica e la redazione del Quadro

Tecnico Economico (QTE) e l’aggiunta di investimenti non ricompresi nelle opere strutturali, da esporre nello Stato Patrimoniale e nel Rendiconto

Finanziario Previsionale; 2. determinazione dei reinvestimenti al termine della vita utile dei beni facenti parte delle

spese di investimento iniziali da esporre nello Stato Patrimoniale e nel Rendiconto Finanziario Previsionale; 3. determinazione degli ammortamenti per la “distribuzione” in quote costanti (ammortamenti) delle spese di investimento (iniziali e in corso di gestione) tra i singoli anni di vita utile dei beni ad utilità pluriennale, da esporre nel Conto

Economico Previsionale.

Solo dopo questa “fase 1” si può passare, come detto, alla determinazione dei ricavi per area di business, di cui si tratterà in un prossimo contributo. Evidenziamo che il punto 2 può originarsi anche in seguito, nel mentre, cioè, che si “costruisce” il PEF completo, laddove dovesse emergere la necessità di una durata dell’affidamento in gestione così estesa, idonea al recupero degli investimenti iniziali da richiedere appunto l’esigenza di re-investimenti imprescindibili per poter continuare nell’esercizio gestorio fino al termine della concessione, senza interruzione dell’attività e dei correlati flussi economici e finanziari utili al recupero di tutti gli investimenti ed all’ottenimento per il gestore di un “giusto guadagno”. Ove il recupero di tutti gli investimenti e l’ottenimento per il gestore di un “giusto guadagno” non dovessero risultare dallo sviluppo del PEF in un arco temporale circoscritto, necessariamente occorrerà “ricominciare da capo”. In una sorta di gioco dell’oca con ripartenza dall’inizio mediante rivisitazione del progetto tecnico-architettonico che intervenga in modifica del progetto iniziale, tagliando, riducendo, razionalizzando le ipotesi di sviluppo originarie per diminuire le spese di investimento del QTE unitamente alle altre spese di investimento iniziali, in un circolo dinamico di assestamento per reiterazione che raggiunga un equilibrio comunque soddisfacente per il gestore, per l’ente pubblico, per la collettività, oppure volto ad abbandonare, uscendo definitivamente dal gioco. 