Fastighetsförvaltaren nr-5 2011 by Hexanova Media Group AB

Nr 5 2011

KONTAKTPUNKTEN FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN

Årgång 22

Magiska ljusupplevelser på nyöppnade Palatset

Profilen

Han lever, andas och arbetar med politik. Han har dessutom tre barn och följer så ofta han kan med dem på matcher och träningar i både fotboll, dans och sång. Dessutom springer han gärna och nyligen klarade han halvmaran. Stefan Attefall, Sveriges civil- och bostadsminister, trivs med att hålla igång både privat och i politiken. - Jag har alltid varit samhällsintresserad och tyckt om de frågor som rör samhället, säger han. Jag tycker det är fascinerande att få vara med och påverka och genomföra saker. Sidan 24

Mässor

Fastighetsmässan i Göteborg den 7-8 september och Elmia Fastighet i Jönköping den 20-22 september rönte båda stor uppmärksamhet och positiva gensvar. Fastighetförvaltaren var där med egen monter och förutom att lyssna på en rad intressanta seminarier och hitta spännande nyheter, framför allt på IT-sidan, fick vi glädjen att lotta ut två kvartssideannonser till två av våra kunder. Sidorna 17-18

Expertguiden

Vintern och det blåser snålt. Kylan gör sig påmind och det är hög tid att börja elda för att få värme i fastigheten. Energi och miljö är två av de områden vi valt att titta närmare på i tidningen och i Expertguiden lyfter vi därför frågan kring uppvärmning. Vilka är de vanligaste värmekällorna, var finns energitjuvarna i en fastighet och vilka fördelar eller nackdelar har fjärrvärme, värmepumpar och dirkttverkande el? Detta och lite till läser du om där. Sidorna 36-37

På Palatset, en högteknologisk upplevelseverkstad för barn mellan 6 och 18 år, får belysning en ny betydelse. Väggar, tak, trapphus och rum har ljussatts med en rad kreativa lösningar för att komplettera det dagsljus som, då huset byggdes, var den enda ljuskällan i gamla Stadsarkivet på Riddarholmen i Stockholm. Ljusinstallationerna ger besökarna häftiga visuella upplevelser och är samtidigt anpassade till de kreativa aktiviteter som arrangeras i Palatset.

Palatset inrymmer biografer, teatrar, kulturactionrum, medierum, verkstäder. Philips, i nära samarbete med ljusdesignföretaget Inwhite, har fått uppdraget att utveckla en ljuslösning som skapar häftiga effekter och stämningar. Samtidigt är belysningen flexibel, miljövänlig och kostnadseffektiv. Det omfattande belysningsprojektet inkluderar 1456 armaturer fördelade på 50 rum på åtta våningar och har tagit fem månader att slutföra. Läs mer på sidan 39

Våtrum/tvättstuga

Buller/akustik/arbetsmiljö

Transport-, arbets- & miljöfordon

Under temat våtrum och tvättstuga tittar vi närmare på hur man kan förebygga fuktskador och sanera dem. Vi tittar också på hur säkerheten i tvättstugan kan förbättras. Läs också om det utökade VT-godkännandet för plastmattor i våtrum och hur man med innovativa driftslösningar av duschar och handfat, kan utöka säkerheten i bland annat fängelser och i psykvården.

Minskat buller både ute och inne kan bidra till både ett bättre boendeklimat och en behagligare arbetsmiljö. Läs om hur man kan få tystare innergårdar med fasadväxter på gatsidan eller minskad störning i lägenheter och kontorslokaler från ventilation och fläktar. Lär dig hur kraven på framtidens kontor ser ut och hur säkerhetsstegar kan förbättra och göra arbetsmiljön tryggare.

Elfordons potential som transportfordon i storstäder samt allt fler fordon som går på biogas är en framtid som kommer allt närmare. Läs om projekt eCologne ett som sedan april 2010 testat en vagnpark med tio Ford Transit BEVfordon och tio Ford Transit Connect Electricfordon i stadsmiljö i Köln med positivt resultat. Du kan ockås läsa om bilpooler som ingår i hyran, samt vad man som fastighetsägare eller förvaltare bör tänka på vid en upphandling av pakeringsplatser.

Läs mer på sidorna 32-35

Läs mer på sidorna 25-28

Läs mer på sidorna 40-43

Fastighetsförvaltaren – STÖRST inom bygg- och fastighetsbranschen

Vintersäkra fastigheten! Snösmältning av markytor

Frostskydd av hängrännor och stuprör

Frostskydd av rör

Frostskydd av rör Snösmältning av markytor

Snösmältning av markytor

Klarar din fastighet den stränga vintern? Under vintersäsongen kan temperaturer under nollstrecket utgöra en latent fara för byggnader och personer som bor och arbetar i och omkring dem. Tyco Thermal Controls hjälper dig att minska risken för problem som kan uppstå på grund av fallande istappar, frostsprängda rör eller is- och snötäckta markytor. Vi har enkla och energieffektiva värmekabellösningar för frostskydd av rör, hängrännor och stuprör, körramper, trappor och entreér. Våra värmekabelsystem förser din fastighet med ett fullgott vinterskydd mot is, frost och snö på ett enkelt sätt.

Kontakta oss redan idag för rådgivning! 020-210 100 SalesSE@tycothermal.com www.tycothermal.com/vinter

www.tycothermal.com

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Ledare Framtidens utmaningar och branschens behov Snabb och säker elimineringav mögel och lukt med ny patenterad teknik – sidan 13

Tekniken i fastighetsbranschen går stadigt framåt med allt fler möjligheter att energispara och välja miljövänliga alternativ. Det är mycket man som fastighetsägare och förvaltare har på sitt ansvar att förbättra och åtgärda. Möjligheterna och utmaningarna är många för att vi tillsammans skall bygga en hållbar framtid för fastighetsbranschen.

Förutom uppvärmning och energibesparing handlar det mycket om att förbättra inomhusmiljön och få ett bra inomhusklimat. Rätt temperatur, minskade föroreningar i utomhusluften samt tekniker som gör det möjligt att rensa luft och undvika spridning av skadliga partiklar i inomhusluften, bidrar allt sammantaget till friskare fastigheter och förbättrad hälsa för de som vistas där. Men att åtgärda gammalt eller bygga klimatsmart nytt är förenat med kostnader. Långsiktig hållbarhet i byggandet

Framtiden kontorslokaler skall vara flexibla för att attrahera Generation Y – sidan 25

Samtidigt uppmanas byggherrar och fastighetsägare att tänka ekonomi och bygga för alla plånböcker. Vår Profil i detta nummer, civil- och bostadsminister Stefan Attefall, medverkade bland annat i en debatt under Fastighetsmässan i Göteborg och budskapet från hans sida är tydligt. Att standardisera mera, förkorta byggtiden och förenkla lagarna för att skapa långsiktigt hållbara boenden är ett av de områden regeringen arbetar med. Men vi måste alla vara med och hjälpa till. Samarbeten och erfarenhetsutbyten mellan både kommuner, byggherrar och fastighetsägare är en förutsättning för att fastighetsmarknaden skall utvecklas. Målet är att i framtiden kunna erbjuda rätt bostad till rätt person. Mer arbetskraft behövs i branschen

Fastighetsbranschen står också inför ett annat dilemma. Trots att den som bransch bara har ett tjugotal år på nacken saknas utbildad arbetskraft och en generationsväxling närmar sig. Därför startades nu i höst

bland annat en gymnasieutbildning för VVS- och Fastighetsbranschen. Förhoppningen är attväcka intresse för och bidra med kunskap kring de yrkesområden som erbjuds i branschen. Och för den som vill ha ett fritt kreativt arbete är möjligheterna många. IT, teknik, service, ekonomi och juridik är bara några områden som fastighetsbranschen omfattar. Den nya utbildningen kan du läsa mer om under rubriken Fastighesmarknaden och vår förhoppning är att även fortsättningsvis kunna rapportera mer kring just Utbildning och kompetensutveckling. Bra miljöval och energibesparande insatser

I detta nummer av Fastighetsförvaltaren tar vi också upp andra områden som berör arbete. Under vinjetten Buller/Akustik/ Arbetsmiljö pratar vi bland annat om säkerhet på arbetsplatsen och vi tittar närmare på hur man kan förbättra både inom- och utomhusmiljö geonom bullerdämpande åtgärder. Detta tangerar också ett av våra andra teman; Transport- arbets och miljöfordon. Och som en gemenam nämnare för allt vi tar upp i tidingnen finns tankarna om bra miljöval och energibesparande insatser – ett måste för att fastighetsbranschen skall fungera också på lång sikt.

Urban Nilsson Ansvarig utgivare

Undersökning visar - elfordon har stor potential för användning som transportfordon – sidan 41

Fastighetsförvaltaren är fastighetsbranschens B2B-tidning. Tidningen informerar om läget på fastighetsmarknaden, nya produkter, aktuella byggprojekt med mera. Fastighetsförvaltaren utkommer sex gånger om året och har en TS-kontrollerad upplaga. Tidningen ansvarar ej för insänt, ej beställt material. Eftertryck av text och bilder förbjudet, om inte särskild överenskommelse träffats med redaktionen.

Besök oss gärna på nätet: www.fastighetsforvaltaren.se Ladda ner tidigare nummer som pdf: www.fastighetsforvaltaren.se/pdf

Fastighetsförvaltaren ges ut av: Hexanova Media Group AB Fiskhamnsgatan 2, 414 58 Göteborg Tel: 031-719 05 00 Fax: 031-719 05 29 VD, ansvarig utgivare Urban Nilsson urban@hexanova.se Stockholmskontoret Drakenbergsgatan 2 117 41 Stockholm

Göteborgsredaktionen Tel: 031-719 05 00 Fax: 031-719 05 29

Projektledare Tinna Knape tinna.knape@hexanova.se

Ekonomi Monika Beiring monika.beiring@hexanova.se

Redaktionsledning Katarina Petersén Nielsen katarina.nielsen@hexanova.se

Annonsförsäljning Anna-Lena Good annalena.good@hexanova.se

Traffic / materialhantering ffannonser@hexanova.se

Skribenter Arne Öster arne.oster@hexanova.se

Peter Angel peter.angel@hexanova.se

Mona Sundquist mona.sundquist@hexanova.se Christina Jonson christina.johnson@hexanova.se Gästskribenter: Johan Barth Joachim von Stedingk

Michaela Nilsson michaela.nilsson@hexanova.se Anders isberg anders.isberg@hexanova.se

Adress- och namnändringar adressandring.ff@hexanova.se Layout Nadja Törnblad Tryck V-TAB AB, www.v-tab.se ISSN 1102-9137

Webannonsering Tinna Knape tinna.knape@hexanova.se Tidningsstatistik AB Tel. 08-507 924 00

Annonser, bilder och annat redaktionellt material sänds till ffannonser@hexanova.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

www.fastighetsforvaltaren.se

Senaste nytt Sänkt vattentemperatur utan legionella Wallenius AOT har under året medverkat i ett unikt pilotprojekt med målet att ändra riktlinjerna för förebyggande av legionella i fastigheter. Nu tar man projektet vidare med försök att sänka vattentemperaturen i 100 fastigheter runt om i Sverige. En sänkning som skulle medföra drastiska möjligheter till energibesparingaring för fastighetsägare samtidigt som bakterieskyddet kvarstår.

I januari startade ett pilotprojekt som initierats av Teknikmarknad, en systemintegratör inom miljöteknik som i projektet samarbetar med Smittskyddsinstitutet, Energimyndigheten, Boverket, och Kemikalieinspektionen. -Vi som jobbar med kliniska skydd i fastigheter arbetar ständigt med hur vi skall göra för att förhindra att legionella sprids. Vi gjorde en förstudie kring det här i 23 kommuner för 1,5 år sedan där vi tittade på alla på marknaden förekommande avdödningsutrustningar för att kunna minska temperaturen i varmvattnet, säger Bengt Simonsson, forskningsledare på Teknikmarknad och fortsätter: -Vi försökte hitta en ekologisk metod och då stod det mellan Wallenius AOT:s alternativ där man skapar en fri radikal som reagerar med legionellan samt UV strålning. Både han och de två kemister på KTH som varit med och utvärderat metoderna menar att Wallenius AOT:s metod är oerhört potent. De fria radidikalerna slår sönder molekylerna medan UV strålning påverkar DNA spiralen i en mikroorganism vilket gör att man egentligen inte helt blir av med dem.

Stora energiförluster i nuvarande metod

Den nuvarande lösningen för att motverka legionella är att hålla tappvatten i byggnader på minst 55 grader, eftersom legionellabakterier tros dö vid cirka 45–50 grader. Detta innebär ofta att varmvattnet som lämnar undercentralerna är 55-60 grader, trots att vattnet vi använder för att duscha, tvätta händerna och diska oftast mäter 38–43 grader. Detta medför stora energinackdelar, eftersom en hög temperatur minskar fördelarna med alternativa energikällor, exempelvis solfångare, värmepumpar och spillvärme. Metoden är också omtvistad, eftersom legionellabakterierna kan finnas i amöbor som är termoresistenta och kan överleva flera minuter i 80 grader. - Vi har upptäckt att amöban har en central funktion för legionella bakterien eftersom den kryper in i amöban och använder den för att växa till, säger Bengt Simonsson. Men även om risken att smittas och insjukna idag inte är särskilt överhängande finns det anledning att förebygga och ytterligare minska riskerna.Med ökad nederbörd, översvämingar och föroreningar blir vattenkvaliteten i Sverige allt sämre. Dessutom har vi ju den energibesparande biten som i sig är av stor betydelse.

Både varmt och kallt vatten renas

Tanken är att vattenrenarna ska användas som mikrobiologisk barriär istället för värme. Oxidationsutrustningen skall placeras så att det renar både det inkommande kalla och det cirkulerande (VVC ) varmvattnet. Förutom att hålla legionellabakterier och amöbor stången kommer det projekt som nu påbörjats även försöka motverka förekomsten av så kallad Cryptosporidium, en magsjukeparasit som finns i kallvattnet och kan ge magsjuka i flera veckor. -Sedan pilotprojektet i våras har vi lagt till en dimension. Då hade vi bara avdödning i varmvattnet men under projektets gång har vi lärt oss att även inkommande kallvatten är en risktfaktor för att få med både legionella och cryptosporidium, säger Bengt Simonsson. Katarina Petersén Nielsen

På Fastighetsmässan i Göteborg presenterade Bengt Sinomsson, Teknikmarknad, 100-projektet, som startar under hösten, och dess syfte.

Vi har upptäckt att amöban har en central funktion för legionella bakterien eftersom den kryper in i amöban och använder den för att växa till.

Korta fakta 100-projektet

Utrustningen som Bengt Simonsson, forskningsledare på Teknikmarknad och hans kollegor valt att använda i projektet är en ekologisk metod från Wallenius AOT:s. Både han och de två kemister på KTH som varit med och utvärderat metoderna menar att metoden är oerhört potent.

I våras startade ett pilotprojekt där avdödningsutrustning monterades i tio fastigheter. Dessa skulle upprätthålla en normal vattentemperatur i ett par månader, varefter temperaturen sänktes i två steg. Varje månad togs legionellaprov, för att säkerställa att inga bakterier växte till. - Tioprojektet gav väldgit positivt resultat som visade på att när man sänkte temperaturen så ökade inte antalet bakterier i majoriteten av deltagande fastigheter. Det finns ett behov av att ytterligare förfina åtgärder och skapa en större kunskap kring hur legionella sprids, växer och infekterar människor, säger Bengt Simonsson. Med start i mitten av oktober utökades därför projektet. Under ett år kommer man att montera in Wallenius AOT:s oxidationsutrustning i vattensystemet hos 100 byggnader i Sverige. De byggnader som valts för detta projekt är i första hand samhällskritiska fastigheter som kontor, regeringsbyggnader och brandstationer. Om Wallenius AOT vattenrenare är bevisat effektiva i projekt, kan en maximal varmvattentemperatur på 45 grader räcka för tappvatten. Då skulle en sänkning på 10 grader av temperaturen på det inkommande vattnet minska energibehovet för uppvärmning av vatten. Och det finns betydligt fler fördelar. Alternativa energikällor, exempelvis solenergi och olika typer av värmepumpar, skulle då bli lönsamt och intressant. Idag orkar inte en solfångare värma upp vattnet tillräckligt mycket. Projektet kan även leda till en förändring av nuvarande föreskrifter från Boverket.

Katarina Petersén Nielsen Källa: Wallenius Water och Teknikmarknad

LUFT/VATTEN INVERTER 70˚C

Fastighetsvärmepumpen som höjer temperaturen till 70°C med ny kompressorteknologi från Mitsubishi Electric Mitsubishi Electric luft/hetvattenpump CAHV P500 är det senaste en-

hetsaggregatet från våra fabriker i Japan. Hetvattenvärmepumpen kan

stabilt ge upp till 70°C utgående vattentemperatur. Under stora delar av

driftstiden kan verkningsgrad prioriteras före kapacitet via extern signal.

På detta sätt sänks driftskostnaderna ytterligare för anläggningsägaren. Utgående vattentemperatur styrs enkelt via analog 4-20mA signal,

installationseffektiva dimensioner och mycket låg ljudnivå gör denna värmepump mycket energieffektiv och lättinstallerad. Låg ljudnivå Låga startströmmar (8A) Värmeeffekt vid 7°C omgivande och 45°C utgående vattentemperatur är 60 kW Hög verkningsgrad (COP) ger låga driftskostnader och värnar om vår miljö Speciellt utvecklad och anpassad för Skandinaviska förhållanden Läs mer på

www.mitsubishi-aircon.se Hitta din Mitsubishi Electric-återförsäljare på vår hemsida.

VARMVATTEN VÄRME VENTILATION

Hetvattenvärmepumpen CAHV P500 användningsområde är stort. Från flerfamiljshuset till större kommersiella byggnader så som kontorsbyggnader och idrottsanläggningar med stort tappvarmvattenbehov.

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

www.fastighetsforvaltaren.se

Senaste nytt Dramatiska prisökningar på råvaror höjer priset på lysrör och lågenergilampor Priset på lysrör och lågenergilampor stiger i hela världen. Anledningen är att råvarupriserna på de sällsynta jordartsmetaller, som behövs för produktion av lyspulver, ökat dramatiskt under det senaste året. I vissa fall är prisökningen över 1000 procent.

En orsak till prisökningen, som är den största i sitt slag någonsin för branschen, är att tillgången till de sällsynta jordartsmetallerna även begränsas av att Kina, som dominerar den globala produktionen med 96 procent, har minskat sina exportkvoter kraftigt.

Jordartsmetaller en stor kostnad i lysrör

Det ökade marknadspriset på de sällsynta jordartsmetallerna, som totalt är 17 till antalet, påverkar flera industrier. En av dem är belysningsbranschen där effekten nu under hösten börjat märkas av i allt större utsträckning. - Att effekten blir särskilt dramatisk för belysningsbranschen beror på att lyspulvret utgör relativt stor andel av kostnaden för lysrör. Prisökningarna på lysrör och lågenergilampor blir därför tyvärr ofrånkomliga, säger Magnus Frantzell, VD för Belysningsbranschen.

går över till LED-lampor snabbare än man tidigare planerat. Något som i och för sig är positivt både ur energi- och miljösynpunkt. -En annan konsekvens är att man nu även börjat återvinna både lågenergilampor och lysrör i allt större utsträckning. Även om de har tagits om hand tidigare har det inte varit ekonomisk att återvinna men med de ökade råvarupriserna blir det något helt annat, säger Magnus Frantzell. Också det är ju av godo framför allt för miljön. Katarina Petersén Nielsen Källa: Belysningsbranschen

Prishöjning på nära 30 procent

Både lysrör och lågenergilampor innehåller de numera sällsynta råvarorna av jordartsmetaller och kommer att bli allt dyrare.

Han menar att det alltid tar lite tid att få igenom en prishöjning men att det nu under hösten har börjat märkas en hel del. I snitt rör det sig om en prishöjning på närmare 30 procent – något som han tror kommer att bidra till att man på konsumentsidan

Återvinning av metallerna är en lösning – att byta till LED en annan, menar Magnus Franzell, VD för belysningsbranschen

Vindkraften tar fart Sveriges vindparker blir allt fler. Att bygga ett vindkraftverk kräver både kunskap och erfarenhet om konstruktion och driftsäkerhet. Många har åsikter om vindkraftverken och branschen är känslig för opinion och bilden av vindkraftbranschen påverkas lätt, även av små incidenter. En säker och trygg drift är därför avgörande för branschen.

Att bygga ett vindkraftverk, att montera och installera innebär många risker. Det är tunga komponenter som ska lyftas och komma på plats.

-Människor i vindkraftverkens omgivning har synpunkter på deras vara eller icke vara och kommunerna har kommit i vetoposition. Vindkraftoperatören har inte råd med några incidenter, säger Mikael Kuokkanen, Key Account Manager för affärsområdet Energi och Kraft inom Inspecta, Nordens ledande inspektions-, provnings- och certifieringsföretag. Vindkraftverk kräver gediget säkerhetsarbete

Det är många steg innan ett vindkraftverk är färdigt. Att bygga ett vindkraftverk, att montera och installera innebär många risker. Det är tunga komponenter som ska lyftas och komma på plats med många olika personer inblandade. -Det krävs ett gediget säkerhetsarbete vid både projektering, tillverkning, montage och drift av vindkraftverk för att säkerställa att de som arbetar med vindkraftverket har

en säker arbetsmiljö, att driften sker säkert och med högsta tillgänglighet, säger Mikael Kuokkanen och fortsätter: -Det är där vi kan hjälpa till. Vi kan installationsbesiktningar, montagebesiktningar och vi ser alltid till säkerheten för människan. Under många år har vi jobbat med kontroll och provning inom energi- och kraftbranschen och inom tillverkningsindustrin, alltid med säkerhetsfrågor i fokus Han berättar vidare att företaget under de senaste åren arbetat allt mer med vindkraftoperatörer. En bransch där man ser tydliga möjligheter att kunna applicera kunskap från andra industrier på. -Det här är en spännande bransch och utvecklingen går rasande fort, säger han. Med vårt arbetssätt som ackrediterat besiktningsorgan, och med erfarenhet från andra industrier, känner jag att vi kan bidra till en säkrare och mer drifttillgänglig vindkraftutveckling.

Forskning ger mer kunskap till branschen

Dessutom har Inspecta i Vindforsks regi arbetat med forskningsrapporten ”Damage prevention for wind turbines”. Magnus Dahlberg, senior konsult vid Inspecta, berättar mer: ” -Det här forskningsprojektet är ett sätt att förbättra driftsäkerheten och underhållet av vindkraftverken. Vi har bland annat undersökt vilka komponenter som är de mest utsatta. För att vindkraften ska kunna stå för en större del av energiförbrukningen i framtiden är det viktigt att minska skadorna och att driften säkras. Katarina Petersén Nielsen Källa: Inspecta

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Senaste nytt

Enklare byten av elhandelsföretag Den första oktober trädde nya enklare regler för byte av elhandelsföretag i kraft. Reglerna innebär att kunderna ska kunna byta elhandelsföretag vilken dag som helst i månaden och att bytena dessutom kan ske snabbare.

Fram till början av oktober kunde ett byte av elhandelsföretag endast genomföras vid månadsskiften. Men från och med den 1 oktober i år är ellagen förändrad och nu är det alltså möjligt för svenska elkunder att byta elhandelsföretag vilken dag som helst i månaden – Svensk Energi välkomnar dessa regeländringar. Det är mycket bra för kunden som inte ska behöva tänka på några speciella tidpunkter för byte. Enkelt och bra för elkunden är vår ledstjärna, säger Svensk Energis VD Kjell Jansson i en kommentar. Tiden för byte kortas

Själva tiden för bytenas genomförande förkortas också betydligt. Maximalt får elföretagens interna hantering av ett byte numera

ta högst 14 dagar att genomföra. Detta krav är hårdare än det krav på tre veckor som EUdirektivet föreskriver. För kunden blir den totala bytestiden något längre. Framför allt beroende på postgång vid utskick av bekräftelser och hantering av 14 dagars ångertid för privatkunder. Ett företag som Vattenfall erbjuder till exempel en bytestid på 21 dagar till privatkunder. Dock blir tidsskillnaden stor också för slutkunden. – De tidsperspektiven är en stor vinst jämfört med tidigare. Fram till regeländringen har det kunnat ta upp till 45 dagar att få ett byte genomfört, säger Kjell Jansson och avslutar: – Vi instämmer i EI:s konstaterande om fördelarna med att slippa en lång väntan innan ett byte slår igenom och att det är en tydlig förbättring för konsumenterna. Kan en snabbare och enklare process på sikt också bidra till fler aktiva kunder på elmarknaden så gynnar det alla. Källa: Svensk Energi

Så mycket kan du sänka elkostnaden i ditt elområde Den 1 november delas Sverige in i fyra elområden med tidvis olika elpris. Skillnaderna mellan de dyraste och billigaste avtalen är just nu störst i norra Sverige, men även i övriga elområden finns tusenlappar att spara på att välja rätt avtal. Det visar en genomgång som Energimarknadsinspektionens jämförelsesajt elpriskollen.se gjort.

Den 1 november 2011 delas Sverige in i fyra elområden. Det innebär att elkunderna tidvis kommer att betala olika elpris i olika delar av landet. På elpriskollen.se kan man alltid se vilka avtal som erbjuds i det område där man själv bor. Det räcker att ange postnummer. Stora prisskillnader beroende på var du bor

Statistik från elpriskollen.se visar att det i nordligaste Sverige (elområde 1 och 2) just nu skiljer runt 16 öre per kWh mellan det billigaste och dyraste 1-årsavtalet, vilket under ett år motsvarar omkring 3 200 kronor för en villakund som gör av med 20 000 kWh.

I det elområde där Stockholm ligger (elområde 3) kan kunderna just nu sänka sin årskostnad med upp till 2 150 kronor. I det elområde där Malmö ligger (elområde 4) kan kunderna spara upp till 2 000 kronor per år på att välja det billigaste 1-årsavtalet. - Jämförelsen visar att oavsett elområde har man som konsument relativt stora pengar att spara på att vara aktiv och välja rätt elhandlare, säger avdelningschef Tommy Johansson. För mer information titta in på www.ei.se/ elpriskollen Källa: Energimarknadsinspektionen

Solceller på Etnografiska Museets tak Etnografiska museet, beläget på Norra Djurgården, är sedan några veckor tillbaka det första museet i Stockholm med solceller på taket. Statens fastighetsverk (SFV), förvaltare av museet, räknar med att solcellerna kommer att minska museets köpta el med tio procent.

De nya solcellerna på Etnografiska Museets tak, som togs i drift i början av september, har redan börjat generera el och enligt de uppgifter man hittills kunnat tyda, genererat cirka en megawatt timma på kortare tid än en vecka. Ett resultat som enligt Lennart Ljungkvist, teknisk förvaltare vid Statens fastighetsverk, är till full belåtenhet. – Vi har inte hunnit följa upp det än men vi ser tydligt att solcellerna fungerar som de skall och levererar ut på vårt nät i huset, säger han. Det är något som även våra besökare kan se på en display vid museets entré.Den visar tydligt i en stapel hur mycket anläggningen ger i realtid. Där kan man direkt se hur mycket energisom genereras och vad som händer om ett moln passerar förbi och skymmer solen. Tak med rätt förutsättningar

Statens fastighetsverk arbetar aktivt med miljö- och energifrågor, att sänka energiförbrukningen för respektive fastighet är en viktig fråga i förvaltningen. Redan 2009 började SFV undersöka förutsättningarna att sätta upp solceller på Etnografiska museet. - Det visade sig att taket på Etnografiska museet har helt rätt förutsättningar för solceller, en stor plan yta i ett fritt läge utan skuggande omgivning. Inga andra fastigheter kan störas av installationen. När solcellerna är på plats är de näst intill osynliga säger Ulf Tomner, fastighetschef vid Statens fastighetsverk. Egen energiproduktion som spar miljö och pengar

Att installera solceller innebär inte att elförbrukningen minskas men eftersom man delvis producerar egen energi sparas

både miljö och pengar. En solcellsanläggning har en livslängd på ca 25 år. Statens fastighetsverk räknar med att investeringskostnaden på cirka 1,6 miljoner, varav Energimyndigheten bidragit med ungefär hälften, är betald på betydligt kortare tid än så. - Målet är framför allt vi själva skall kunna vara med och bidra tillatt procucera miljövänlig el, säger Lennart Ljungqvist. Och ekonomiskt är det ju väldigt bra. Med den el som solcellerna producerarar får vi en avskrivning på 10-12 år på själva utrustningen och eftersom vi hoppas kunna behålla den i många fler år än så blir det en lönsam affär. Solenergi från början av september

340 solcellsmoduler har placerats på en takyta om 560 kvm. Modulerna som kläms fast på takfalsarna gör ingen åverkan på taket och skulle man av någon anledning vilja avlägsna modulerna går de enkelt att lyfta bort. Statens fastighetsverk räknar med att de 340 solcellsmodulerna ska ge 75 000 kWh i årlig produktion. Det ersätter ungefär tio procent av hela museets förbrukning. - Anläggningen började generera el från dag ett och gör det så fort solen lyser. Det blir spännande att se vad det här kommer att ge, säger Lennart Ljungkvist. Katarina Petersén Nielsen Källa: Statens Fastighetsverk

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

www.fastighetsforvaltaren.se

xxxxx Produktnytt Downlightserien Tentec®LED - den ekonomiska metoden för LED-belysning Fox Design och WILA presenterar framtidssäkert ljus och den ekonomiska modellen för LEDbelysning. Tentec LED är en downlight med den senaste LED-tekniken från det amerikanska företaget Bridgelux. Lampan tillhör den tredje generationens LED-moduler med 20% bättre effektivitet. Följande egenskaper hittar du i serien: - 50.000 timmars livslängd med 70% kvar (branschstandard) - Färgtemperatur 2700K- 4000K - 1-10V eller DALI (tillval) - 99,98% ren aluminium reflektor som anodiseras. - IP44 i slutna tak med optiskt tillbehör - Färgåtergivning Ra>80, (>90 på förfrågan) - 5 års garanti om leveransen registreras hos WILA. Lampan finns i fem olika LED-moduler från 18 - 50W, 1130lm - 3160lm vid 4000K samt i två storlekar med diameter 180 eller 210mm. Belysningen kan fås med eller utan klart eller opalt säkerhetsglas. Med glas blir kapslingsklassen IP44 och armaturen går att använda utomhus i slutna tak. WILA Lichttechnik GmbH, Iserlohn, Tyskland, är en ledande producent av belysning för kontor och administrativa byggnader, offentliga byggnader, skolor och andra utbildningsinstitutioner. Sedan starten för över 150 år sedan, 1857, har man koncentrerat sig på energieffektiva och hållbara produkter – bättre belysning och en bättre arbetsmiljö till det 21: a århundradets arbetsplats. WILA är ett internationellt företag med en tydlig inriktning på den europeiska marknaden och har partners i mer än 25 länder. Bolaget innehar ISO 14001- och 9001- certifiering.

Läs mer på: www.wila.com

Nytt utrymmessnålt fixtursystem Gustavsberg presenterar ett nytt, flexibelt fixtursystem som passar samtliga WC och de flesta tvättställ från Gustavsberg och Villeroy & Boch. Det nya systemet Triomont finns i fyra modeller och har genomgått branschens tuffaste belastningsprover. Resultaten visar att en WC från Gustavsberg eller Villeroy & Boch monterad med Triomont klarar hela 400 kg belastning. Efterfrågan på vägghängda produkter ökar och 45 procent av svenskarna föredrar en vägghängd WC. Det ska jämföras med att 40 procent föredrar traditionella, golvstående produkter. Samtidigt finns det många som tror att det inte går att montera vägghängda produkter i deras befintliga badrum. Flexibelt och lättmonterat

Det nya fixtursortimentet från Gustavsberg är innovativt på många sätt. Triomont innehåller tre olika fixturer med enkel- eller duospolning med antingen mekanisk eller pneumatisk spolfunktion. Utöver dessa finns också en tvättställsfixtur. Produkterna är flexibla och lättmonterade det är enkelt att anpassa efter konsumenternas inredning och smak. Tack vare bultavståndet på 180 mm i den ställbara WC-anslutningen går det till exempel att använda samtliga WCskålar från Gustavsberg och Villeroy & Boch. De kan fästas enbart i väggen med dubbla par stabila väggfästen, uppe och nere. Våtskikt och eventuella värmeslingor i golvet förblir då intakta. Triomont-måtten är extremt nätta, de bygger endast 14 cm i djupled och är bara 38 cm breda. Fixturen kan användas i väggar med minskat regelavstånd, i hörn och i små utrymmen. Det finns dessutom över tjugo versioner av tryckknappar i olika material och design. Stiligaste nyheten bland tryckknapparna är den pneumatiska varianten för dubbelspolning i vitt eller svart glas. Villeroy & Boch Gustavsberg AB är en av Skandinaviens ledande producenter av badrumsprodukter. I koncernen ingår varumärkena Gustavsberg och Villeroy & Boch, som har fokus på alla produkter inom badrummet. Gustavsbergsgruppen har i dag cirka 480 medarbetare och omsätter över 1,2 miljarder SEK. Företaget är ett helägt dotterbolag till den tyska koncernen Villeroy & Boch AG.

Läs mer på: www.gustavsberg.se

Smart sätt att köpa uppladdningsbara verktyg RYOBI® One Plus är ett unikt system där samma 18 volt batteri och laddare kan användas till över 30 olika elverktyg och trädgårdsmaskiner. Detta ger användaren valfriheten att köpa precis det man behöver och ett kostnadseffektivt sätt att köpa elverktyg. Normalt följer det med både batteri och laddare när man köper ett nytt uppladdningsbart verktyg oavsett om man vill eller inte. Men det finns egentligen ingen anledning att köpa nya batterier och laddare varje gång du behöver ett nytt verktyg. Med One Plus systemet behöver du bara ett batteri till dina elverktyg och trädgårdsmaskiner. Detta skonar miljön och du får maximalt utbyte av batteriet som mår som bäst när det används ofta. Det är enkelt att komma igång. Urvalet av startkit, som innehåller verktyg, batterier och laddare, är stort. Batterier kan även köpas separat. Efter detta är det fritt fram för användaren att välja mellan över 30 olika elverktyg och trädgårdsmaskiner nästa gång behovet dyker upp eftersom laddare och batteri endast köpes första gången. One Plus Systemet ger dessutom användaren möjlighet att välja det batteri som passar arbetsuppgiften bäst. Oavsett om det är lång driftstid, kompakt storlek eller kort laddningstid har systemet lösningar som passar alla. Techtronic Industries (TTI) är en ledande leverantör av elverktyg både för vardagskonsumenter och proffs inom konstruktions- och byggbranschen. Som den näst största aktören på världsmarknaden klarar TTI att leverera totallösningar när det gäller elverktyg och man har en stark fokus på högkvalitativa varumärken och innovativa produkter. TTI:s breda sortiment inkluderar högkvalitativa elverktyg från Milwaukee, AEG Powertools och Ryobi samt trädgårdsmaskiner från Homelite.

Läs mer på: www.ttigroup.com

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Produktnytt xxxxx Världslansering av 3D Disto Nya former på ljudabsorbent från Absoflex Valvett är en flexibel vägg- och takabsorbent, med runda 3D-former, som kan användas på många sätt. Dessutom finns den i 23 olika färger vilket ger många olika kombinationer att skapa.

Leica har tagit fram produkten som kommer att revolutionera arbetet med indirekt uppmätning & utsättningar, både inomhus och utomhus, på upp till 50 meters avstånd. Uppmätningen görs med en trådlös display och en handenhet medan mätinstrumentet ställs upp på stativ i rummet. Du går enkelt igenom menyvalen och mäter ut rummet genom att föra laserns röda punkt till hörnan du vill mäta. Genom att använda den trådlösa displayen och handenhet blir arbetet smidigare eftersom du kan gå runt i rummet samtidigt som du mäter upp det du behöver. Handdisplayen klarar av ett avstånd från laserenheten upp till 10 meter. Rikta sen bara in laserpunkterna på displayen som sedan räknar ut det du behöver som vinklar, ytor, volymer, lutningar, höjd och mycket mer.

Läs mer på: www.proffsmagasinet.se

Takabsorbent

När Valvett används som takabsorbent är det som komplement till klassiska bärverkstak. Oftast är dessa helt släta och vita och med Valvett kan man piffa till det klassiska undertaket med några sköna färgklickar. Förutom en unik design är funktionen inte att förglömma. I rum med parallella väggar och tak kan ljud lätt stå och studsa mellan väggarna strax under taket. Detta motverkar Valvett med sin unika form och det luftgenomsläppliga tyget som ytskikt. Väggabsorbent

Förr montage av Valvett som väggabsorbent finns två olika montagesätt att välja mellan. Vill man ha ett ramverk runt absorbenten finns den nya T-listen Fano och vill man hellre ha ett dolt montage finns alternativet med kardborretejp. B & L är ett familjeföretag som grundades 1980. Kontor, lager och produktion finns i Broddetorp mitt emellan Skara, Skövde och Falköping. B&L säljer och monterar bullerinbyggnader och avskärmningar och mäter efterklangstid och ljudnivåer samt gör akustikberäkningar med åtgärdsförslag. Företaget har sedan augusti 2000 även en egen produktion av Absoflex ljudabsorbenter, skärmväggar och textildraperi.

Läs mer på: www.bllund.se

Robusta och effektiva däcknyheter för entreprenad Nokian Heavy Tyres ökar sitt sortiment av specialdäck och lanserar två nya robusta produkter för entreprenad: Nokian TRI 2 Extreme Steel och Nokian Loader Grip 3. Båda skräddarsydda för effektivt arbete i krävande arbetsmiljöer. Nokian TRI 2 Extreme Steel för krävande bruk med kedjor Som namnet anger trivs Nokian TRI 2 Extreme Steel i mycket svåra arbetsmiljöer som till exempel på metal�låtervinnings- och avfallshanteringsanläggningar där risken för stick- och skärskador är stor. Det nya däcket passar även för schaktningsarbeten och däckets kraftiga stålbälten och den skräddarsydda slitbanegummiblandningen ger mycket bra skydd mot stick- och skärskador på dåliga vägar och i svår terräng. Däckets slitbanegummiblandning har utvecklats för arbeten som kräver ständig användning av kedjor där lätta kedjor, under 9 millimeter i diameter, rekommenderas. Det har en pilformad slitbana och slitstark konstruktion som garanterar att arbetet sker effektivt och däcket slits jämnt. Däckets höga bärighet ökar stabiliteten vid transport av tunga laster. Nya Nokian Loader Grip 3 – effektivt och pålitligt i entreprenadarbeten

Nokian Loader Grip 3 är ett klackmönstrat specialdäck för hjullastare. Däckets breda markkontakt och robust stomkonstruktion ger stabila och exakta köregenskaper. Slitbanans öppna vågräta och längsgående spår ger däcket goda rensningsegenskaper.Den naturgummibaserade specialgummiblandningen ger utmärkt slitstyrka och grepp även på mjukt grusunderlag. Den robusta stålradialkonstruktionen och stålbälten under slitbanan ger imponerande timresultat. Med hjälp av slitagevarnaren på mönsterklackarna är det enkelt att kontrollera däckets utmärkta slitstyrka. När numren på mönsterklackarna inte längre är synliga finns det fortfarande kvar 25 procent av slitbanan. Däcket har en rullriktning som inte är bestämd. Nokian Tyres utvecklar produkter där målet är den hållbara säkerheten och miljövänlighet under däckets hela livscykel. Alla Nokian Heavy Tyres produkter är kända för sin miljövänlighet och tillverkas utan skadliga högaromatiska oljor. I produktionen av däcken används enbart renade, lågaromatiska oljor. Nokian Tyres äger däckkedjan Vianor med över 770 anläggningar i 20 länder. Nokian Tyres omsättning uppgick till cirka 1 058 miljoner euro år 2010 och antalet anställda är cirka 3 500. Nokian Tyres aktie noteras på NASDAQ OMX i Helsingfors.

Läs mer på: www.nokiantyres.com

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

www.fastighetsforvaltaren.se

Arkitektur xxxxx

Vasamuseet byggs till me För tjugo år sedan byggdes Vasamuseet på Djurgården i Stockholm. Med plats för 1600 personer samtidigt trodde man sig ha satt ett tak med råge. Men utrymnmet börjar bli trångt. Genom en om- och tillbyggnad av museet skall man öka kapaciteten till 2000 personer och förbättra mottagandet och upplevelsen för de besökare som dagligen dyker upp från hela världen.

Hallen innanför entrén på Vasamuseet är mörk och sval och trots att det är mitt i veckan börjar golvet börjar redan fyllas med folk. Besökare från när och fjärran stannar och tittar storögt när de når räcket framför det ståtliga regalskeppet och ett sorl av röster hörs mellan de höga betongpelarna som bär upp tak och väggar. Trots att det är mitt i veckan en dag i september strömmar besökarna till och köerna vid entrén riskerar stundvis att bli långa. – När museet byggdes 1990 räknade man med att ta emot mellan 6-700 000 besökare per år och den siffran dubblar vi nu nästan årligen, säger Sofie Aspelin, informationschef på Statens Maritima Museer. Långa köer och trånga passager

Totalt tar man på Vasamuseet numera emot nära 1,2 miljoner besökare per år och den stora hallen blir, trots sin enorma rymd, lätt överfylld under högsäsong. För besökaren

betyder det långa köer för att komma in eller ut och trängsel kring både skepp och i utställningsområden. -Vi har några riktiga flaskhalsar här inne i museet, bland annat vid entrén och utgången som sker genom samma dörrparti och sluss in och ut till museet så det blir ofta väldigt trångt och svårt att komma fram. Särskilt som många stoppar upp här direkt innanför dörrarna när de ser skeppet. Då blir det jättetrångt och svårt att ta sig ut, säger Sofie Aspelin. En av de stora förändringarna som nu skall till är därför en tillbyggnad vid sidan om dagens entré. Det tidigare kapprummet byggs ut och förvandlas till separat utgång. Hit flyttas också den butik som idag ligger bortanför entrén så att den inte hindrar det övriga publikflödet. Bättre logistik och smidigare publikflöde

-Idag ligger butiken i skymundan och många besökare missar den. Nu hamnar den mer naturligt i anslutning till utgången. Den gamla butikslokalen blir istället matsäcksoch samlingsrum för skolklasser som är en stor grupp av våra besökande och som idag inte kan dra sig undan någonstans. Vi tror att det kommer att bli en väldigt bra lösning, säger Sofie Aspelin. Med den nya om- och tillbyggnaden får man ett naturligare genomflöde av folk samtidigt som kapaciteten vid entrén och kassan

blir mer än dubbelt så stort som tidigare. På så sätt hoppas man att snabbare kunna ta emot och släppa in besökare, minska köerna till entrén och få ett bättre flöde genom hela museet. -En annan trång passage är vid aktern på skeppet här på entréplan, fortsätter Sofie Aspelin och visar på en smal bro mellan hiss shaktet, som går mellan de sju våningsplanen, och bakre väggen av museet. -Här stoppar ofta guidade grupper för att berätta om skeppet och då blir det väldigt trångt att komma förbi. Lösningen här blir att lägga en gångbro på bägge sidor om hissen och ta bort en av de

permanenta utställningar, ”1628”, som ligger på ett våningsplan längre ner. Här blir istället en ”balkong” där grupper och självklart också enskilda individer, kan beundra aktern och dess skulpturer utan att stoppa upp i själva gångstråket kring skeppet. - Det är helt enkelt en logistikfråga och något som varit ett stort problem fram till nu, säger Sofie Aspelin. Tanken är att göra hela museet mer publikvänligt och ha ett flöde som fungerar för alla våra besökare oavsett om de är grupper eller enskilda individer. Katarina Petersén Nielsen

Vi utbildar Fastighetsbranschen Nästa start – och dem som söker sig dit! 30 JaN Diplomerad Fastighetsförvaltare 21 veckor

utbildning@newton.se, www.newton.se

Bygger på din kunskap

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Arkitektur xxxxx

ed 1600 kvm För att tillbyggnaden ska ha största möjliga samstämmighet med det befintliga museet har arkitektuppdraget gått till ursprungsarkitekterna Göran Månsson och Marianne Dahlbäck med stöd av Berg Arkitektkontor.

– Allt handlar om logistik, säger Sofie Aspelin, informationschef på Statens Maritima Museer och visar var den nya utgångnen skall ligga. - Med om och tillbyggnad får vi ett bättre flöde genom hela museet och våra besökare får en bättre upplevelse.

Den nya tillbyggnaden Med sitt speciella klimat där luftfuktighet, ljus och temperatur ständigt måste vara konstant är Vasamuseets tillbyggnad inte vilket projekt som helst. Alla ytterväggar och tak gjuts på plats och klimatanläggningen som skall kompensera för hur väder och vind ser ut för dagen, alltsammans måste fungera och anpassas efter skeppet för att det inte skall fara illa.

Korta fakta Vasamuseet Vasamuseet byggdes under det sena 1980-talet efter en öppen nordisk arkitekttävling. Byggnaden har uppmärksammats internationellt och blivit ett landmärke i Stockholm. Göran Månsson och Marianne Dahlbäck har anlitats för utformningen av om- och tillbyggnaden, som kommer att stå klar under 2013. Regalskeppet Vasa tål inte mer än ett väldgit begränsat ljus för att inte brytas ner. Luftfuktighen inne i museet ligger på 50 procent med +- 4 procent variation och temperaturen på 18 grader Celcius med plus minus två graders variation. Temperaturen gäller i hela hallens höjd och all reglering av klimatet inne i museet sker via en klimatanläggning med en rad givare i skeppshallen.

- Hela museet är ju som en stor kuvös för fartyget som gör att det kan bevaras och skyddas mot både ljus, fukt och föroreningar. Därför måste vi vara väldgit noga att det fungerar och anpassas under hela bygget och till de nya utrymmena, förklarar Vanja Knocke, projektledare på Statens Fastighetsverk och fortsätter: -För några år sedan fanns det farhågor om att nedbrytningen var ganska snabb men det har förbättrats vesäntligt sedan vi kompletterade klimatsystemet med bland annat bättre styrning. Luftfuktighet och temperatur måste vara konstant och vi både befuktar och avfuktar beroende på uteklimat och vad människor som kommer in tar med sig.

Tillbygge på 1600 kvm

Statens fastighetsverk har tillsammans med Statens maritima museer arbetat fram förslaget till den nya byggnaden som kommer att bli på ca 1 600 kvm i ett plan. För att tillbyggnaden ska ha största möjliga samstämmighet med det befintliga museet, har arkitektuppdraget gått till ursprungsarkitekterna Göran Månsson och Marianne Dahlbäck med stöd av Berg Arkitektkontor. - När Vasamuseet byggdes 1990 dimensionerades det för 6-700 000 besökare och man tyckte då att det var enormt mycket , säger Vanja Knocke. Inget annat museum hade så stor publik, men nu vet vi ju bättre. Nu utökas kapaciteten så att vi samtidigt kan ta emot 2000 besökare . Fler än så vill museet inte ta in. Det handlar om att kunna ge alla en bra upplevelse och då måste vi trots allt begränsa oss. Tillbyggnadens fasad kommer att kläs med träpanel, behandlad med slamfärg och trätjära huvudsakligen i rött och svart. Färgsättningen ansluter till det befintliga museets kulörer inspirerade av äldre träbåtars mustiga färger. Katarina Petersén Nielsen Källa: Statens Fastighetsverk

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

www.fastighetsforvaltaren.se

Arkitektur xxxxx

Forskning om snabbyggt hus i moduler Varje höst och vårterminsstart på olika universitets- och högskoleorter i Sverige är studentbostadsbristen ett stort problem, särskilt senare år med stora studentkullar. Vad kan då vara lämpligare än att hitta ett flexibelt sätt att bygga och flytta hus som löser bostadsbristen? Det är idén med ett nytt stort EU finansierat forskningsprojekt som leds av Luleå tekniska universitet.

Den 17-18 augusti hölls en ”kick off ” för ett projekt som finansieras av EU-medel och partners egna resurser. Projektet skall pågå i tre år och totalt ingår sju forsknings- och industripartners från Tyskland, Portugal, Belgien, Spanien och Sverige. Det hela leds av Luleå tekniska universitet i samarbete med bland annat Kalixföretaget Part AB.

- Vi söker mark för att uppföra en pilotbyggnad, helst nära LTU eller i Kalix och huset kommer att testas så att det uppfyller krav för energieffektiva byggnader och hållbart byggande, säger Milan Veljkovic. Vi vill gärna ha huset i bruk efter forskningsprojektet, som studentboende, hotell eller för spin-off företag.

Huset som man i forsningsprojektet vill ta fram skall vara tillverkat i moduler, byggt på ett stålskelett och vara lätt att bygga och flytta framför allt i tätbebyggda områden.

Professor Milan Veljkovic vid Luleå tekniska universitet leder forskningen om modulhus som kan användas för flexibla bostäder. Foto: Leif Nyberg Ekologisk, social och ekonomisk hållbarhet Forskningen ska leda fram till ett sätt att bygga flervåningshus i moduler, med kort byggtid och med möjlighet till att återanvända stora delar. Användning av höghållfasta stål kommer att undersökas i nya förbandsdetaljer. Det ska bli hus som uppfyller krav på ekologisk, social och ekonomisk hållbarhet. Det betyder med andra ord att de ska vara bra för människa, miljö och den privata ekonomin. Förhoppningen är att få fram ett boende som är särskilt lämpligt för studentbostäder. Huset skall vara tillverkat

i moduler, byggt på ett stålskelett och vara lätt att bygga och flytta framför allt i tätbebyggda områden. - Det är en ny typ av hus som är gjort av prefabricerade 3D rumsmoduler som tillverkas av Part AB i Kalix och stålskelettet ska levereras av världens största stålrörstillverkare, Vallourec & Mannesmann Tubes, säger Milan Veljkovic, Professor i stålbyggnad vid Luleå tekniska universitet. Källa: Luleå Tekniska Universitet

Världens första passivhustennishall I Växjö byggs nu världens första certifierade passivhustennishall. Stefan Edberg och andra kända tennislegender från Sverige har varit med under projekteringen och utformat den optimerade tennishallen som byggs helt enligt internationella passivhuskrav. Hallen som byggs i trä har redan innan byggstart väckt ett stort globalt intresse.

Det är enklare att klara passivhuskraven för lokaler med större volym än för mindre bostäder. Många europeiska städer och kommuner har därför redan idag som policy att bygga alla sina offentliga fastigheter med passivhusteknik. Passivhustennishallen i Växjö är det första steget att satsa på offentliga lokaler i Sverige och kommer att bli mycket intressant för den nationella utvecklingen och kommunala krav för nybyggnationer. Totalentreprenör för projektet är Dynacon i Växjö och byggherre för den nya tennishallen är Södra. Tanken är att bygget ska fungera som en koncepthall, för att kunna byggas flera gånger runt om i Europa.

Noggrann detaljutforming

- Vi arbetar med en helt inglasad söderfasad, vilket visar att passivhus inte behöver vara tråkiga lådor med avsaknad av fönster. Istället vill vi visa att man med rätt produkt kan skapa spännande passivhuslokaler med högsta arkitektoniska anspråk utan att minska termisk komfort eller öka energianvändningen i byggnaden. Detaljutformningen i passivhus är speciellt noggrann eftersom de vanliga konstruktionsdetaljerna kompletteras med köldbryggsfria detaljanslutningar, lufttäthetsdetaljer samt beskrivning av säkerställande av lufttätheten. Dessutom ska en fuktsäkerhetsanalys genomföras. Tyréns hjälper till med rutiner, produkter och kvalitetssäkring på byggarbetsplatsen. Källa: Tyréns När Passivhustennishallen i Växjö beräknas stå klar kommer den att fungera som en koncepthall för att kunna byggas flera gånger runt om i Europa. Bildkälla: Kent Pedersen Arkitektfirma ApS.

Energisamordning en viktig roll

- Om man jämför med passivhusbostäder så har vi här främst kylbehovet i tennishallen att ta hänsyn till. Genom smarta tekniska lösningar klarar vi att lösa det utan att använda ett vanligt kylsystem, säger Simon Keutzer, certifierad energi- och passivhusexpert på Tyréns som har rollen som energisamordnare på beställarens sida i projektet. Energisamordning är en ganska ny yrkesroll

som är helt avgörande i passivhusbyggnationer. Rollen innebär förutom ”vanliga” energiberäkningar i passivhusprojekteringspaketet PHPP, även kvalitetssäkring, granskning, rådgivning, certifieringsförberedelser, utbildning av samtliga delaktiga i projektet

samt utvärdering och uppföljning under de första två åren. Med sin erfarenhet av ett antal passivhusprojekt hoppas Tyrenéns kunna hjälpa både byggherren och entreprenören att snabbt hitta optimala lösningar för passivhuskonceptet.

Passivhus inte behöver vara tråkiga lådor med avsaknad av fönster.

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Miljö Innemiljö

Snabb och säker eliminering av mögel och lukt Dålig lukt, ohälsosamma gaser, mögel och bakterier syns inte med blotta ögat, men för den som äger en fastighet kan det ställa till problem. Boende, där framför allt förekomst av mögel uppstår, kan få problem med hälsan och luktar det illa i en fastighet kan klagomålen blir många. Då kan luftrening med oxidation vara lösningen.

- Vi har en patenterad produkt som eleminerar bland annat mögel, bakterier och dålig lukt, säger Carsten Bäck Jörgensen, VD för Sveca Clean Air Sverige AB. Produkten är framtagen av Cansas State University och man har gjort en rad forskningsstudier som visar att den faktiskt eleminerar luftburet virus, bakterier och mögel upp till 99,9 procent. Luftrenaren han beskriver har inte, som många andra luftrenare, ett filter som tar hand om de förorenande partiklarna i luften. Istället skapar man med en kombination titan, silver, koppar och rohdium, en oxideringsprocess som sänder ut ofarliga oxidanter. Dessa söker upp och eleminerar bland annat mögelsporer, giftiga gaser, bakterier, virus och lukter. När processen är klar finns bara syre och vatten kvar och de störande eller skadliga partiklarna är ett minne blott. Försvinner på några dagar

- Ett av de vanligaste problemen man har i fastigheter är dålig lukt från djur och människor som vistats i huset. Där tar Clean Air

– Tekiken och produkten är framtagen av Cansas State University som också gjort en rad forskningsstudier på hur den arbetar. Resultaten visar att den eleminerar luftburet virus, bakterier och mögel upp till 99,9 procent.

– Luftrenarenkan monteras på en vägg och tar inte mycket plats. Eftersom den arbetar genom att sända ut ofarliga oxidanter behöver aldrig något filter bytas, förklarar Carsten Bäck Jörgensen.

PHI bort lukten på bara några dagar, säger Carsten Bäck Jörgensen. Den fungerar också för att få bort dålig lukt om man har problem från källare, andras fläktar med matos, avlopp som luktar och så vidare. Det kan vara till stor hjälp för en fastighetsägare som har problem i sina lägenheter. Ett annat stort område där Clean Air PHI kan användas är vid förekomst av mögel. Där menar Carsten Bäck Jörgensen att många äldre fastigheter både idag och i framtiden kommer att få problem. Han påpekar att fastigheter ifrån 1920 - 1975 är konstruerade för uppvärming med ved eller olja och med självdrag som ventilation som ändrats eller försvunnit vid renovering och dyl. Dessutom finns ofta en källare som när man snålar in på uppvärmingen drabbas av fukt. Då bildas dålig lukt och i värsta fall mögel. -Naturligtvis kan problemet lösas genom att man tillför extra ventilation och värme, men för de fastigheter som drabbas av framför mögelskador kan det bli en väldigt dyr investering och då kan Clean Air PHI vara en bra lösning – åtminstånde tillfälligt, säger Carsten Bäck Jörgensen.

Den lilla plastdosan med sockerlösing placeras i en luftcirkuleringsapparat där 100 liter luft passerar i minuten. Eventuella bakterier och mögelsporer fastnar och odlas därefter i en vecka.

Test av mögel och bakterier

Han menar att luftrenaren, efter en sanering av mögel, kan vara ett enkelt och säkert sätt att förebyggande nya attacker. Och vid en mindre förekomst av mögel kan en den vara en tillfällig och ibland även tillräcklig lösning i sig själv då den eleminerar de mögelsporer som finns i luften. - Ekonomiskt sett kan det vara ett vettigt alternativ för att snabbt bli av med problem kring lukt och mögel. Man får en tidsfrist att åtgärda det egentliga problemet, som att genomföra en sanering eller renovering, eftersom hyresgästerna får en bättre inomhusmiljö och mår bättre direkt. Luftrenare kan också förhindra en eventuell onödigt flytt av hyrsgäster vid upptäckter av nyuppkommen mögelskada på grund av till exempel av fuktskador. Då kan luftrenaren effektivt eleminera dessa samtidigt som man åtgärdar grundproblemet. De skadliga och hälsovådliga mögelsporerna hinner då aldrig få fäste och man slipper missnöjda och i värsta fall sjuka hyresgäster.

För att ta reda på om det finns behov av luftrening och hur förekomsten av mögel och bakterier ser ut i en bostad kan en enkel test utföras. -Eftersom förekomsten av mögel och bakterier kan skilja sig mellan både rum och våningar i en fastighet bör man för bästa resultat mäta på flera ställen i fastigheten ,säger Carsten Bäck Jörgensen. Efter en dryg vecka har vi resultatet som visar om och hur stor förekomsten är. Med hjälp av en luftcirkulationsapparatur som kan mäta 100 liter luft i minuten fångar Carsten Bäck Jörgensen upp mögelsporer och bakeriepartiklar i en liten plastdosa som placerats i apparaten. Botten i dosan är bestruken med ett sockerpreparat (agar) där sporerna och partiklarna lätt fastnar och kan växa. Luften får cirkulera i fem minuter innan den lilla dosan upp och försluts. Unde sex dygn får den sedan stå i ett rum med en lufttemperatur på 24 grader för att eventuella bakterier och mögelsporer skall växa till. Resultatet visar sig ofta redan inom några dagar och man kan med blotta ögat se både bakteriefloror och mögelväxt i plastdosan. -När odlingen är klar kan man med hjälp av ett rutsystem enkelt räkna över och se hur stor förekomsten av både mögel och bakterier som finns i det aktuella huset. Detta kan vi sedan jämföra med vad som är godkänt enligt de rekommendationer som finns (??). Det vi däremot inte ser är vilken sorts bakterier eller mögel det rör sig om . För att ta reda på det måste resultaten skickas vidare till laboroatorier.

Katarina Petersén Nielsen

Renar luften och förebygger tillväxt

CONMAT AB lagar och förankrar fasader av Tegel, Puts, Betong och Natursten med en ny unik patenterad teknik och med ett nytt miljövänligt material. Utan rivningar eller demonteringar.

Före

CONMAT

Läs mer på vår hemsida: www.conmat.se | Telefon: 0737 – 02 54 79 eller 0706 – 78 89 99

Experter på betong

Efter

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Miljö Hel stadsdel i Malmö miljöcertifieras

Arbetet med att omvandla Varvsstaden från industriproduktion till en blandad stadsdel med både bostäder och kontor har redan påbörjats. Med Peabs beslut att miljöcertifiera stadsdelen skapas tydliga mål. Foto: White Arkitekter. Som ett av de första byggbolagen har Peab beslutat att miljöcertifiera en hel stadsdel. Varvsstaden i Malmö blir en annorlunda plats, när Kockums tidigare industriområde förvandlas till en helt ny stadsdel på citysidan av Västra Hamnen i Malmö.

Arbetet med att förverkliga visionen om Varvsstaden har bara börjat. Under de närmaste åren utvecklar Peab tillsammans med Malmö stad det tidigare industriområdet kring Kockums Verkstäder. Ambitionen har hela tiden varit att sätta miljö och hållbarhet i fokus. Med Peabs beslut att miljöcertifiera stadsdelen skapas tydliga mål.

Boendemiljö och arbetsplatser som uppfyller höga miljökrav

Certifieringen görs enligt Breeam Communities, som omfattar social, ekologisk och ekonomisk hållbarhet och bedömer åtta områden som exempelvis klimat och energi, samhällsplanering och biologisk mångfald. Valet av just BREEAMs som certifieringsorgan beror på att man på PEAB upplever att deras koncept är det som bäst kan anpassas till våra svenska förhållanden. - För de som ska flytta in i Varvsstaden betyder det att vi kan erbjuda boendemiljö och arbetsplatser som uppfyller högt ställda miljökrav. Här skapas spännande kontraster mellan gammalt och nytt, folkliv och verksamheter, säger Karin Månsson, Peabs projektledare för Varvsstaden. Håller på att ta fram manual

Här skapas spännande kontraster mellan gammalt och nytt, folkliv och verksamheter.

Tillsammans med Malmö stad och certifieringsorganet BREEAM tar Peab nu fram en manual som ska användas i det fortsatta arbetet. Peabs målsättning är att vara en föregångare inom hållbart samhällsbyggande och man har sedan beslutat miljöcertifiera alla nya projekt inom bostäder och kommersiella fastigheter. -Arbetet med manualen är en process som just påbörjats och det finns en hel del saker som måste anpassas till våra förhållanden. Sedan skall hela manualen godkännas innan vi kan påbörja någon egentlig certifiering,

säger Karin Månsson. Därför arbetar vi parallellt med att få klart alla bygglov och detaljplaner för området så att vi successivt kan börja bygga. Byggs och utvecklas i etapper

Området, som omfattar 190 000 kvadratmeter markyta, är i dagsläget stängt för allmänheten med industrier som tillverkar vindkrafttorn och järnvägsvagnar. Arbetet med att omvandla Varvsstaden från industriproduktion till en blandad stadsdel med både bostäder och kontor har redan påbörjats i en första mindre etapp. En av Kockums äldre maskinhallar har byggts om till kontor och produktionslokaler åt SVT som flyttade in med sin verksamhet 2010. Entreprenadarbete pågår för intilliggande maskinhall som även den byggs om till kontor och har fått namnet Media Evolution City. Tanken är att hyra ut lokalerna till mediaföretag och skapa ett mediakluster i Varvsstaden med anslutning till Malmö Högskola. Inflyttning sker från mars 2012. Katarina Petersén Nielsen Källa: Peab -Varvsstaden kommer att bli en annorlunda stadsdel. Här skapas spännande kontraster mellan gammalt och nytt, folkliv och verksamheter, säger Karin Månsson, Peabs projektledare för Varvsstaden.

Klokt, modernt och flexibelt. Typiskt Flexator. Bygger du en skola, ett boende eller ett kontor med våra typhus sänker du din totalkostnad, får en snabb byggprocess och har stora valmöjligheter gällande utformning och utseende. Slutresultatet är beprövade konstruktioner med hög kvalitet som självklart uppfyller alla lagar och regler.

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Miljö xxxxx Krönika Anders Olsson

Vi måste hjälpa ”moder jord” Detta nummer handlar om energi och miljö, men även klimatet borde ha en framträdande plats då detta spelar en allt större roll, både när vi talar energifrågor men också i miljödebatten.

Energidebatten är i full gång, åsikter förs fram om det är en kommande kris när jordens resurser hotar att ta slut, eller om vetenskapen ska rädda oss genom nya upptäckter av billig, lätt tillgänglig energi. Om man ska gissa något om den framtida energin så ligger det nära till hands att tro att solenergin är det energislag som kommer att kunna förse oss med den billigaste och renaste energin. Redan i dag så värms mycket varmvatten upp av solfångare och solceller blir en allt vanligare syn på våra hustak och på våra fasader. Även i vårt mörka land så fungerar solceller men är naturligtvis inte lika effektiva som i sydligare länder. Men forskningen arbetar ständigt med att förbättra effektiviteten på cellerna samtidigt som utvecklingen gör att nya material hittas som kan göra tillverkningen billigare. V i behöv inte tära på jordens resurser

Med tanke på att miljön är viktig för oss, inte bara den miljö vi upplever dagligen utan den miljö vi ska efterlämna till våra barn och barnbarn, så måste en övergång till energianvändning genom solens krafter vara mycket positiv. Vi behöver inte tära på jordens resurser, vi behöver kanske inte kärnkraften, vi kanske inte förstöra världshaven med oljeutvinning som kan föra med sig stora miljöförstöringar om något går snett. Klimatet är nästa stora punkt på dagordningen för nästan alla länder. Vi ser dagligen prov/bevis på hur klimatet snabbt förändrar sig och då inte till det bättre. Orkaner, översvämningar, torka, tropiska regn. Listan kan göras oändlig och detta är troligen bara början om man får tro klimatforskarna. Hur skall vi hjälpa moder jord?

Anders Olsson, senior Advisor på PAROC AB.

I Sverige har regeringen tagit detta på så stort allvar att man gett SMHI medel för att titta extra på problemen, bland annat genom att undersöka vad som händer när havsnivån stiger. Kan vi bygga strandnära på det sätt som nu görs, även i framtiden?

Energideklaration – en investering! När du anlitar oss för att utföra en energideklaration får du konkreta förslag på lönsamma energibesparande åtgärder för fastigheten – både sådana som är enkla att utföra och som lönar sig direkt och mer komplexa som blir en mycket god affär på lite sikt. Kontakta Svante Fahlén för mer information: telefon 018-67 84 00, e-post kundservice@bjorklingeenergi.se Björklinge Energi är av SWEDAC ackrediterat att som oberoende kontrollorgan, med behörighet K, utföra energideklarationer av byggnader.

Men hur ska vi kunna hjälpa Moder Jord, alla vi vanliga människor som önskar bidra på något sätt?

Den bästa och enklaste lösningen är naturligtvis att vi minskar vår energianvändning och försöker bli klimatsmarta! Att tänka efter varje gång vi ska utföra eller göra något. Behöver jag den här prylen, finns det miljövänligare alternativ, videomöten i stället för fysiska möten. Begränsa bilåkandet till bara de viktigaste tillfällena. När det gäller våra byggnader, som i Europa använder nästan 40 % av den totala energianvändningen för uppvärmning, så måste vi ändra våra beteenden, göra byggnaderna mer energieffektiva på alla de sätt som finns möjlighet till. Det kan vara att byta ut värmeproducerande utrustning till den mest energieffektiva som går att få tag i på marknaden. Att täta eller byta ut fönster och dörrar. Att kanske sätta in utrustning med närvaroindikering som sparar energi då rummet eller lokalen inte utnyttjas. Att montera utrustning som ger oss möjlighet att hela tiden se hur vår energianvändning förändras om vi gör en åtgärd.

Bygg energieffektivt

Sedan naturligtvis så ska vi minimera energianvändningen genom att se till att våra byggnader inte har så stort behov av energi. Detta gör vi genom att göra byggnaderna så energieffektiva som möjligt. Boverkets nya byggregler som träder i kraft 1 januari 2012, med ett års implementeringstid, ställer krav på alla nya byggnader som uppförs men även på energianvändningen i befintlig bebyggelse når förändringar sker i klimatskalet. Detta är en början på vägen mot vad som kallas ”nästan nollenergibyggnader” som EU ställt som krav på byggnation efter 2020. Vilken nivå på NNE som Sverige kommer att bestämma sig för är ännu inte beslutat men ska vi klara miljöoch klimatmålen 2020 men framför allt 2050 så måste vi sänka energianvändningen radikalt från dagens höga nivåer. Anders Olsson, Senior Advisor, PAROC Building Insulation

Har du många lysrör? Gör som ICA handlaren Conny Holmqvist, byt till StingyLight LED lysrör. Spara tusentals kronor i minskad elräkning varje månad! Ring 08-653 15 15 eller besök tdlight.se StingyLight S-märkta LED lysrör tillverkade i Sverige.

ISO 9001 ISO 14001

AFS 2001:1 Certifierad

Ramsjöv. 46, 743 63 Björklinge Tel 018-67 84 00 www.bjorklingeenergi.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

xxxxx Miljö Innemiljö

Återvinning av frånluft med 90% En bra inomhusmiljö är A och O för att man skall må bra och trivas i en fastighet oavsett var den ligger. Med rätt ventilation och ett fungerande tilloch frånluftssystem kan både hälsa, miljö och energiförbrukning förbättras.

-Vi levererar ventilationsaggregat till både ny- och ombyggnationer, säger Tomas Frändén, Marknadsanvarig på VoltAir System. -En förutsättning för att våran luftbehandling skall fungera är att man i fastigheten har tillgång till både till och frånluftssystem. Just i gamla fastigheter där det vanligtvis bara finns frånluftsventilation ligger utmaningen i att även rent tekniskt lösa kanalisationen för tilluften. Vi har erfarenhet av projekt där man varigt kreativ och använt hisschakt, sopnedkast eller liknande för att få in tilluftskanaler. Halverad kostnad för uppvärmd energi

Företaget, som funnits med i ventilationsbranschen i drygt tre år har ett unikt luftbehandlingssystem klarar att leverera hela 90% temperaturverkningsgrad, helt utan återluft. Branschstandaden idag ligger på ca 80 procent. -Genom att gå från 80 till 90 procent halverar man kostnaden för uppvärmd energi i tilluften, säger Tomas Frändén. Kan du göra det så frigörs kapital till andra investeringar. Dessutom får man ett betydligt bättre inomhusklimat. Tidigare återvanns värmen i frånluften överhuvud taget inte alls men med tiden har det blivit en allt viktigare faktor inom fastighetsbranschen. Genom att återvinna frånluften och ta vara på energiinnehållet sparas mängder av energi utan att man behöver göra avkall på inomhusklimatet.

Där har vi en speciell typ av värmeväxlare i polykarbonat som är det unika i vår produkt. Dessutom är kanalerna för både tilloch frånluft helt separerade vilket innebär att vi inte heller får någon överföring av lukt och förorenigar i tilluften vid värmeöverföringen. Han förklarar att många traditionella ventilationssystem ofta använder en roterande värmeväxlare för återvinningen av värmen och att man då riskerar att partiklar och dofter överförs i tilluften. Särskilt vanligt är detta i bostadshus där man i många fastigheter kan känna rök- eller matlukt från grannens lägenhet via ventilationen. Bra hälsa och minskad energiförbrukning -När man väljer nyproduktioner kan man välja att använda ett högeffektivt luftvärmesystem redan från början. Är husen rätt isolerade går det att uppnå passivhusstandard där det räcker med tillskottsvärmen från människor, TV-apparater för att uppnå rätt i inomhusklimat. I äldre fastigheter är det vanligt att man behåller radiatorer som värmekälla. Där blir huvuduppgiften för våra installationer att bidra till att dra ner och minska förbrukningen och kostnaden för grunduppvärmningen. Genom att återvinna frånluften och får man inte bara en ekonomisk besparing och spar energi. Man får också betydande hälsoeffekter, påpekar han vidare. Med VoltAirs system finns som sagt ingen partikelöverföring från den återvunna frånluften vilket också mínskar antalet partiklar i tilluften. Resultatet blir en friskare, renare luft in i fastigheten och bättre hälsa hos de som vistas där. Katarina Petersén Nielsen

Ingen partikelöverföring mella till och frånluft

- Vi kan genom vårt system garantera 90 procent temperaturverkningsgrad av frånluften vilket innebär att man endast måste tillföra tio procent energi i tilluften för att få rätt temperatur, säger Tomas Frändén.

Tomas Frändén och Malin Måhlberg från VoltAir visade, förutom sitt unika frånluftsåtervinningssystem, upp sitt nya aggregatvalsprogram på Fastighetsmässan i Göteborg. – Med hjälp av det kan man lätt beräkna vilken energibesparing man gör och vilket aggregat som passar bäst i en fastighet.

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Mässor Högt publiktryck på easyFairs fastighetsmässa Göteborgspremiär, nyheter och möten. easyFairs FASTIGHETSMÄSSA Göteborg 2011 blev en kanonad av nya intryck och framförallt nya lönsamma affärsförbindelser. När mässan stängde på torsdagen hade totalt 2 847 besökare kommit till Svenska Mässan för att känna av de senaste trenderna och för att göra affärer.

Publiktillströmningen var intensiv redan på onsdagsmorgonen, när mässans program öppnade med en paneldebatt med några av branschens ledande marknadsexperter. Därefter var det bara en sak som gällde: Nätverkande och affärer. Beviset såg vi i montrarna: fullt hus – hett, intensivt och extremt lönsamt för alla inblandade. Mässans drygt

100 utställare hade minst sagt fullt upp. Ett angenämt problem som bådar gott inför framtiden. Som alltid hade mycket möda lagts ned på att inte bara locka många, utan framförallt rätt besökare till mässan och affärsmötet som är det centrala i easyFairs arrangemang. Och det var tydligt att besökarna, som i huvudsak utgjordes av speciellt inbjudna inköpare och beslutsfattare i branschen, hade kommit för att göra affärer och det byttes visitkort och skakades hand som aldrig förr. Många intressanta seminarier och debatter

För den som ville förkovra sig var utbudet också stort. En rad intressanta föredrag, seminarier och så kallade ”learnshops”avlöste varandra och stolarna framför både Stora

Vinnare av kvartssideannons! Vi på Fastighetsförvaltaren fanns självklart med både på easyFairs i Göteborg med vår egen monter. Under dagarna kunde våra besökare vara med i utlottningen av en gratis kvartssideannons i kommande nummer av tidningen. Vinnare på easyFairs blev:

Cityfastigheter, Drottninggatan 69, 411 07 Göteborg

och Lilla scenen var konstant fullbesatta; Bra boende för äldre, Vad vill hyresgästerna ha? Hur man gör äldre hus klimatsmarta, Energieffektivisering med vattenkliniskt skalskydd samt Fjärrvärmemarknadens framtid var några av programpunkterna under de två dagarna. Och när Bostadsminister Stefan Attefall, Reinhold Lennebo, VD för Fastighetsägarna Sverige, Kurt Eliasson, VD för SABO och Barbro Engman, Hyresgästföreningens ordförande debatterade Hyresrättens framtid

i onsdagens talkshow var publiktillströmningen enorm. Förutom bostadsmarknadens framtid sågs även många aktörer kring tak och fasad, inomhusklimat och IT bland montrarna på mässan som var både spännande, intensiv och intressant. Katarina Petersén Nielsen Källa: easyFairs

Fastighetsägare. Har du tänkt på miljön i tvättstugan? Renare, miljösäkrare, mer hygieniskt och bättre ekonomi med automatisk dosering av Ecolabs miljöklassade tvättmedel för lågtemperaturtvätt i tvättmaskinerna.

 Lågtemperatur tvätt  Mindre vattenförbrukning  Förhindrar uppbyggnad av mikroorganismer  Exakt dosering - god ekonomi

Ecolab levererar, monterar och underhåller doseringsanläggningar för miljömärkta tvättmedel till Fastighetstvättstugor. För ytterligare information är du välkommen att kontakta: Kjell Brage Tel. 070-662 82 13 kjell.brage@ecolab.com

Ecolab AB Textile Care Division Box 164 125 24 Älvsjö Tel. 08-603 22 00 www.ecolab.se

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Med sikte på framtiden

Mässor xxxxx Maximal klimatkvalitet! Minimal energiförbrukning! Ta kontroll över inomhusklimatet med mätinstrument från Testo.

Energieffektivisering och IT-lösningar i fokus på Elmia

OPT

IMA

LT IN

OMH

USK

LIM

Årets centrala fråga på Elmia Fastighet var tveklöst energieffektivisering. En fråga som är mer aktuell än någonsin även i samhället i stort och som genomsyrade hela mässan, från seminarier och arrangemang till samtalen och lösningarna bland montrarna.

Många fastighetsägare ser över sin energiförbrukning och tar nya grepp för att minska den. Och bland montrarna på Elmia Fastighet – vars marknad är flerbostadsfastigheter och kommersiella fastigheter – visades och diskuterade många smarta lösningar. Också de debatter och seminarier som hölls tog upp frågan. Energirådgivarna valde att förlägga sin kongress här. Och Energimyndigheten, Naturvårdsverket och Boverket var alla på plats och gav bland annat handfasta tips om hur man kan renovera energismart. Som ytterligare ett kvitto på hur viktig mötesplatsen är medverkade Civil- och bostadsminister Stefan Attefall i flera diskussioner på scenen. – Det är oerhört glädjande att vi befäster vår position som den starkaste mötesplatsen vad gäller energieffektivisering, säger mäs�sans projektledare Henrik Landén. IT-anpassning och appar

Fastighetsägaren var också med på mäs�san som dessutom visade upp många nya och intressanta projekt inom utveckling kring olika IT-anpassningar av allt från

porttelefoner och larm till tvättstugor och ventilationssystem. Många utställare visade upp nyutvecklade ”appar” som vi i fastighetsbranschen kommer att ha nytta av i våra mobiltelefoner. Våtrum, vatten och ventilation var ytterligare områden som fanns med i stor utsträckning och med många spännande nyheter. Parallellt med Elmia Fastighet arrangerades tre närbesläktade mässor samtidigt – Fjärrvärmemässan, Elmia Waste & Recycling och Elmia Park & Golf. Detta har blivit en succé bland besökarna som känts av på alla mässorna. De tre övriga mässorna har dessutom utnyttjat Elmiafältet intill mässhallarna för att visa sina produkter i verklig miljö. – Det känns otroligt roligt att kunna använda vårt unika utomhusområde. Det ger mycket värdefulla visningsmöjligheter, menar Henrik Landén. Katarina Petersén Nielsen Källa: Elmia Fastighet

Ditt team för optimalt inomhusklimat! Mer information: www.nordtec.se

Vinnare av kvartssideannons! Vi på Fastighetsförvaltaren fanns självklart med både på Elmia i Jönköping med vår egen monter. Under dagarna kunde våra besökare vara med i utlottningen av en gratis kvartssideannons i kommande nummer av tidningen. Vinnare på Elmia blev:

Testo erbjuder en palett av mätinstrument och mätteknik anpassade för flertalet av de mätuppgifter som krävs för att uppnå en hög kvalitet på inomhusklimatet till lägsta möjliga kostnad. Känd mätteknik - din trygghet!

Thorn Lighting AB, Industrigatan 75, 261 35 Landskrona 031-704 10 70 · www.Nordtec.se

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Energi xxxxx

Helhetskoncept för 100 procent grön energiförsörjning ”Allt under ett tak” är Wallenstams unika paketering av tjänster som möjliggör att hyresgäster kan garanteras grön el och själva bidra till ett energieffektivt boende. Den egna vindkraftsproduktionen och balansansvaret, som säkerställer att det varje timma finns tillgång till lika mycket el som förbrukas, är viktiga parametrar.

Wallenstam arbetar mot de övergripande energimålen att 2013 vara självförsörjande på förnybar energi och dessutom sänka bolagets energiförbrukning med 15 procent. Tillsammans med finansiell och fysisk elhandel samt aktiv energioptimering i fastigheterna bidrar ”allt under ett tak” till en minskad klimatpåverkan från såväl bolaget själva som sina kunder. Bygger och driver egna vindkraftsparker

– Både vår satsning på förnybar energi och arbetet med att sänka vår egen energiförbrukning är strategiskt medvetna val. Vi är vad jag vet de enda i vår bransch som arbetar med hela processen, från att bygga egna vindkraftsparker till att förse fastigheterna med grön el och aktivt arbeta med energioptimering. Det garanterar en hundraprocen-

tig grön energiförsörjningsprocess till våra fastigheter, säger Hans Wallenstam, VD för Wallenstam. Utöver att bygga och driva egna vindkraftsparker för att bli självförsörjande på förnybar energi arbetar företaget med eget balansansvar, vilket innebär omfattande planering och övervakning av vår elproduktion. Det ska varje timma finnas tillgång till lika mycket el som förbrukas.

genom 25 vind- och 3 vattenkraftverk. För att 2013 bli självförsörjande på förnybar energi krävs en installerad effekt på cirka 100 MW. Nästa vindkraftsprojekt som tas i drift är tio verk vid Vettåsen, i Sandvikens och Ockelbos kommuner, verken är nu under byggnation och beräknas att tas i drift våren 2012. Källa: Wallenstam NaturEnergi

Blir självförsörjande på förnybar el

– En annan viktig del i vår gröna energiförsörjning är att vi utöver klimatsmart nybyggnation även arbetar aktivt med energieffektivisering i befintliga fastigheter genom ett flertal utvecklingsprojekt, säger Hans Wallenstam. Wallenstam har i dag 45 MW installerade

Wallenstams koncept ”Allt under ett tak” omfattar allt från att bygga egna vindkraftparker till att förse fastigheterna med grön el och aktivt arbeta med energioptimering. Foto: Jocke Lagerkrantz.

la y hk

Njut av solenergi inomhus! Lita på naturen! Geoenergi är solenergi som lagras i jord och berg - den förnyas varje sommar och tar aldrig slut. Den finns precis där du bor. Den kräver inga långa transporter och den förorenar inte heller vår jord. Den kan hålla dig varm på ett miljövänligt sätt även i strängaste kyla! Med en geoenergianläggning kan du dra nytta av denna energi för att värma ditt hus på ett ytterst miljövänligt, driftsäkert, ekonomiskt och hållbart sätt. En geoenergianläggning kan också ge dig behaglig svalka sommartid till en mycket låg kostnad. Och givetvis på ett lika miljövänligt sätt. Behöver vi säga mer? Gör ditt miljövänliga val!

www.geotec.se

e-post: info@geotec.se tel.: 075 700 88 20

fastighetsförvaltaren_3_2011_värme_kyla.indd 1

Naturligt vatten. Naturlig värme. Naturlig kyla. Naturligt liv. 2011-06-10 13:45:26

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Energi xxxxx

Geoenergi bidrar till god ekonomi Svenska fastighetsägare har väldigt olika förutsättningar att förse sina fastigheter med energi. Det kan variera kraftigt beroende på vilken ort man är verksam på och skillnaden mellan fastigheternas klimatskal är också stora! De senaste vintrarna har säkert energiräkningarna fått mer än en att lyfta på ögonbrynen. Men det finns de som har tagit steget och gjort sig själva till energileverantörer. De har tagit vara på den solenergi som levereras helt gratis. De har installerat geoenergi! Bergvärme

Vad är då Geoenergi?

Geoenergi är samlingsnamnet för berg-, jord- och sjövärme respektive kyla. Det är mest solenergi, som naturligt lagras i marken – men också liten del värme från jordens inre.Berggrunden och grundvattnet håller nästan samma temperatur året om. Värmepumpen i en geoenergianläggning hämtar sin energi från ett eller flera borrhål. I borrhålet finns en kollektorslang fylld med en blandning av vatten och frysskyddsvätska. Temeperaturskillnaden mellan vätskan i kollektorn och berget gör att en värmeväxling sker. Genom att cirkulera vätskan mellan värmepumpen och borrhålet hämtas energi från berget. Ett annat sätt är att pumpa upp, värmeväxla och sedan återföra grundvatten från och till vattenförande marklager. Värmeenergin som sedan värmepumpen genererar kan överföras till ett konventionellt vattenburet uppvärmningssystem och även användas för varmvattenproduktion. Geoenergin används i huvudsak inom tre områden.

Geoenergi till en mindre fastighet känner vi bäst till som bergvärme. Bergvärmen ger en värmefaktor på ca 3-4, dvs en del elenergi för att driva anläggningen och tre till fyra delar värmeenergi tillbaks, och energibesparingen är mellan 55 och 65 procent. Återbetalningen på investeringen är mellan sex till tio år. Eftersom livslängden på anläggningen är runt 40 år blir den accumulerade besparingen mycket stor. Bergvärmen ersätter huvudsakligen olja och gas, vilket betyder en synnerligen stor reduktion av miljöförstörande utsläpp. Men under de senaste åren sker även en konvertering från direktverkande el till geoenergi och även ett byte från fjärrvärme och pellets. Oftast värderas en fastighet högre om den har geoenergi. Borrhålslager

Större fastigheter eller industrier som både behöver värme och kyla använder motsvarande teknik men i större skala.

I ett borrhålslager kopplas flera tätt liggande borrhål ihop så att en bergvolym innesluts. Borrhålen är försedda med kollektorslangar på ett liknande sätt som bergvärmen. Under vintertid när värmebehov föreligger, kyls bergmassan ner några grader. När sedan kylsäsongen börjar i maj hämtas den nu lagrade kylan hem igen som ”frikyla” varvid berget gradvis återuppvärms och blir en förstärkt värmekälla nästkommande vinter. På så sätt återanvänds energin flera gånger. I takt med extremt höjda fjärrvärmetaxor och oljepriser är geoenergi med borrhålslager i starkt växande antal. Beroende på hur stor fastighet som ska värmas och kylas beräknas antalet borrhål. Det kan vara 20-100 och idag finns anläggningar med över 150 hål. Eftersom borrhålen ligger så tätt på en liten yta, går de ofta att anlägga på ytor som blir parkeringsplatser eller garage efteråt. Energibesparingen är 75-85 procent och värmefaktorn 4-6. Det innebär att återbetal-

CERTIFIERADE ENTREPRENÖRER FÖR VATTEN OCH GEOENERGI De installerade värmepumparna i

Sverige levererade 2009 11,7 TWh energi. Samtidigt förbrukade de bara 3,6 TWh el-energi. Geoenergin stod för resterande 8,1 TWh.

Geoenergi ﬂyttar värmesystem

baserade på fossila bränslen och direkt-el system till förnyelsebar energi med bara en bråkdel av elförbrukningen. Tillverka värmen där den ska förbrukas så minskas ledningsförluster till ett absolut minimum och kostnaderna kan hållas under kontroll

Sveriges Avanti-Borrare Förening är en organisation för borrentreprenörer och samarbetspartners.

Avanti har sedan i slutet av 1960 talet stått för utveckling, kvalitet och kompetens. Ett Avanti företag innehar alltid erfaren och certiﬁerad personal eftersom vi anser att slutresultatet beror på kompetens och förmågan att använda den. Avanti har en gemensam Ledningsmanual - vi vill göra rätt på försök ett. Avanti står också som årlig värd för Nordens största utställning för borrbranschen, www.brunnsborrardagen.nu Avanti System AB! ! ! Ensta Gård Odensala Lvg 156! 195 92 Märsta! ! !

! ! !

Telefon 0770-17 17 82 E-post kansli@avantisystem.se www.avantisystem.se

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Energi xxxxx

och minskade koldioxidutsläpp Fördelar med att använda geoenergi

ningstiden ofta blir 4-6 år och eftersom det är underhållsfritt och långlivat blir investeringen mycket lönsam.

För en stor förvaltare finns det flera finesser. • Man blir sin egen energileverantör för merparten av den energi som fastigheten förbrukar. • Det finns valmöjligheter bland flera olika energileverantörer. • Energin från marken är gratis vilket gör att driftsekonomin förbättras avsevärt jämfört med andra energilösningar. • Det finns inga geografiska begränsningar • Det går att få komfortkyla från samma anläggning till en mycket låg kostnad. • Köps grön elenergi, levererar anläggningen 100% förnybar energi. • Många upplever en högre termisk komfort med geonenergi. • Det är en väl beprövad teknik för alla former av byggnader • Fastighetens värde ökar

Akviferlager

Med ett akviferlager menas att kyla och värme säsongslagras i ett grundvattenmagasin (akvifer). Lagret har en varm och en kall sida och grundvattnet pumpas fram och tillbaka via vanliga vattenbrunnar. Tekniken är mycket effektiv men är begränsad till platser med lämpliga akviferer. Metoden används oftast till större offentliga byggnader, fjärrvärme och fjärrkyla. Exempel på geoenergi med akviferlager är Arlanda flygplats eller IKEAs varuhus i Malmö

Varför inte utnyttja möjligheten att använda energin som finns inlagrad under fastigheten. Solen lyser ju ändå!

Mer information hittar du på: www.svenskgeoenergi.se, www.sgu.se, www.svep.se

Johan Barth, VD Geotec Foto: Geotech

ktiv

ffe nergie

Torkrumsavfuktare A 155F/A 155S - Perfekt för det stora torkrummet anpassade för ett stort torkbehov. A 155F ger ett mycket högt luftflöde och sänker samtidigt dina energikostnader samt höjer torkeffektiviteten. A 155S är baserad på samma teknik som A 155F men är mer tystgående och med ett något lägre luftflöde.

Tel: 0371-588 100 • www.elbjorn.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

www.fastighetsforvaltaren.se

Energi xxxxx

Ny reglerutrustning löste 16 års problem Ägarna av BRF Oppundabergets radhus har ända sen husen byggdes lidit av antingen rå kyla eller stekheta golv. Något som varit både dyrt och ogemytligt. Med hjälp av nya regleringsutrustningen är komforten numera på topp och pengar som tidigare försvann ut i tomma luften kan nu sparas in.

Bostadsrättsföreningen Oppundaberget grundades 1995. De 32 radhusen köptes antingen nyckelfärdiga eller också fanns alternativet att bygga själv från färdig stomme. Peter Wikström är ordförande i BRF Oppundaberget och har varit med ända sen husen byggdes. Han och hustrun Petra var några av de som föredrog att bygga själva. Ett tiotal av de ursprungliga nybyggarna bor fortfarande kvar. - Men tyvärr var den golvvärmereglering som byggdes in riktigt usel. Ända sedan vi flyttade in har det varit en dålig funktion som gjort att klimatet i bottenvåningarna varit för kallt eller för varmt. Det fanns ingen möjlighet till några mellanlägen, berättar Peter Wikström. Golvvärmen höll +60 grader

Energin till husen kommer från Högdalsverket. Via föreningens värmecentral leds värmen till den vattenburna golvvär-

men i bottenvåningen och till radiatorerna i övervåningen. Den separata värmecentralen levererade värme, men funktionen hos de gamla rumsgivarna och regleringsutrustningen gjorde att husen närmast energicentralen fick mycket värme – medan de längst bort på gatan inte fick tillräckligt. I vissa fall blev värmen i ledningarna till golvvärmen så hög som 60 grader och radiatorerna på övervåningen blev kalla för att vattnet inte räckte till då all värme togs av golvvärmen. Kort sagt: en tillvaro med svårplanerat inomhusklimat som behövde en snabb och ekonomisk lösning. Per Jansson på Ransta Värme & Sanitet, ett företag inom NVS Installation, kopplades därför in. Han har jobbat i rörbranschen sen 1978 och med service av den här typen sen 1983. - Jag fick en beskrivning av problemet och gjorde en undersökning. Systemet var trögt och gjorde att golven antingen var väldigt kalla eller väldigt varma. När de var varma vädrades värmen i husen ut vilket innebar ett stort energislöseri. Då fortsatte golven att vara glödheta på bottenplanet men det var fortfarande väldigt kallt på ovanvåningen, berättar Per Jansson. Bytte ut och förbättrade regleringssystemet

Men nu är det problemet ett minne blott.

n e r ö f g i l o r O kall vilpnristetehors ?oss! Vintersäkra e

Kontakta oss på 020-818 818 eller offerter@fortum.com

Tack vare en regleringsutrustning från Esbe, som han kommit i kontakt med på en mässa, löste han på ett ekonomiskt hållbart sätt problemet för de boende. Esbes elektroniska rumsgivare och ställdon i kombination med en trevägsventil gör att vatten i rätt temperatur nu distribueras till golvvärme och vattenradiatorer. Per har dessutom kompletterat med en strypventil som ser till att värmen vid extrema omständigheter – som vädring vintertid - fördelas jämnt mellan botten- och övervåning. Därmed behövs ingen utegivare och lösningen blir optimal med tanke på kostnad och effekt. Installation och utrustning kostade cirka 8 000 kronor per radhus för rumsgivaren, motorn samt en del ny rördragning som behövdes. En investering som ingen av ägarna behövde speciellt lång tid att bestämma sig för och förbättringen kom snabbt. Numera har alla boende ett inomhusklimat som ständigt håller rätt nivå och är lätt att hantera.

Besparing på upp till 20 procent

Den totala värmekostnaden för Oppundaberget låg tidigare på cirka 200 000 kronor per år vilket man nu hoppas ha sänkt rejält. Enligt Esbe brukar en reglering av det slag man gjort på fastigheterna normalt kunna kunna bidra till en sänkning av energiförbrukningen med upp till 20 procent. Något som återstår att se inom det kommande året. - Vi satte in det nya reglersystemet så sent som i februari så vi vet ännu inte hur mycket vi spar men det lär visa sig med tiden. Men bara den ökade stabiliteten i inomhusklimatet vi upplevt här i vinter är värd väldigt mycket, säger Peter Wikström. Joachim von Stedingk

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Energi Energibesparing

Skrynklig yta ger snabbare kokning En ny sorts ytbeläggning, utvecklad av forskare på KTH, kan spara in mycket av all den energi som i dag läggs på driften av värmepumpar- och kylaggregat. Forskarna räknar med att energieffektiviteten för värme- och kylsystemen generellt sett kan ökas med 10 procent. – Det skulle innebära en global elenergibesparing på 360 TWh per år, alltså Sveriges elanvändning tre gånger om, till ett värde av cirka 500 miljarder kronor årligen, säger Björn Palm, forskare och professor i energiteknik vid KTH.

Forskarna räknar med att energieffektiviteten för värme- och kylsystemen generellt sett kan ökas med 10 procent med den nya metoden. – Det skulle innebära en global elenergibesparing på 360 TWh per år, alltså Sveriges elanvändning tre gånger om, till ett värde av cirka 500 miljarder kronor årligen, säger Björn Palm.

Cirka 15 procent av all elektricitet som produceras i världen i dag går till driften av kylutrustning och värmepumpar och med den nya tekniken kan man enligt Björn Palm spara enorma mängder elenergi. Upptäckten med att använda sig av en skrynklig yta istället för en slät fungerar för både värmepumpar och kylmaskiner eftersom funktionsprocessen är densamma. Ytbeläggningen kan användas till mindre kylskåp i hushåll såväl som till storskaliga kylapplikationer för industrin. – Den kan också effektivisera kylning av elektronik, genom vätska som får koka i små värmeväxlare i kontakt med komponenterna. Den effektiva kylningen gör att processorerna kan arbeta fortare, med högre prestanda, säger Björn Palm. Prototyp klar för demonstration

Tillsammans med fyra andra forskare från KTH har han startat företaget Micro Delta T, som nu har en prototypanläggning klar

för tekniken. För att tydligt visa ytbeläggningens energivinster, har forskarna byggt en demonstrationsanläggning med två värmeväxlare: en med mikroporös yta och en med slät yta. – Enligt mätningar kan ytbeläggningen minska energiåtgången för många värmepumpar med 10-15 procent. Med tanke på att många miljarder spenderas årligen för att driva klimatanläggningar, så innebär vår patenterade teknologi en fantastisk affärsmöjlighet för producenter av värmeväxlare, säger Björn Palm.

Stort intresse internationellt

Företaget Micro Delta T, som bildades 2007, har mött stort intresse från industrin och internationella investerare. En kinesisk entreprenör har investerat 2 miljoner kronor i projektet, och år 2009 bidrog Vinnova med 1,2 miljoner kronor. – Dessutom har KTH Innovation varit en viktig affärskonsult till vårt multidisciplinära team redan från start, säger Björn Palm. Källa: Kungliga Tekniska Högskolan, KTH

Så fungerar den mikroporösa ytan I alla kylanläggningar och värmepumpar finns ett köldmedium som kokar. På en slät yta krävs att ytan är flera grader varmare än köldmedievätskan, för att den första mikrobubblan ska bildas. – Med vår mikroporösa yta bildas bubblorna mycket lättare, det vill säga med lägre temperaturskillnad, säger Björn Palm. Orsaken är att köldmedie-gas göms i porerna, så nya mikrobubblor inte behöver bildas. – Ytstrukturen består av större och mindre porer som ger en ordnad strömning av vätska och gas, vilket forskarna tror bidrar till en mer effektiv kokningsprocess. Den mikroporösa ytan får köldmediet i systemet att koka med 10-15 gånger mindre temperaturskillnad än en traditionell yta. För varje grad som temperaturskillnaden mellan värmekällan och den avdunstande vätskan reduceras, minskar el-åtgången för systemet med 2-3 procent.

Vi äger det vi heter – Cityfastigheter! Våra fastigheter har stått på Kungsgatan i Göteborg sedan slutet av 1700talet men vi har förstås byggt om och moderniserat en hel del sedan dess. Vi har mer än 30 års erfarenhet av cityfastigheter. Mitt i pulsen. Nära allt. Du kan hyra i något av våra kontorshotell, hela kontor eller butiker. Vi köper gärna fler hus att förvalta på vårt nära sätt. Kontakta oss gärna!

www.cityfastigheter.se | 031-15 18 00 | info@cityfastigheter.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

www.fastighetsforvaltaren.se

Profilen xxxxx

En lugn och glad norrlänning med många järn i elden Han lever, andas och arbetar med politik. Han har dessutom tre barn och följer så ofta han kan med dem på matcher och träningar i både fotboll, dans och sång. Dessutom springer han gärna och nyligen klarade han halvmaran. Stefan Attefall, Sveriges civil- och bostadsminister, trivs med att hålla igång både privat och i politiken.

Lugn, samlad och vänligt leende sitter Stefan Attefall bekvämt tillbakalutad i en av de gula fåtöljerna inne på sitt kontor. Rummet är ljust och luftigt och på det stora skrivbordet trängs pärmar, papper och diverse dokument med en dator och fotografier på familjen. - Jag har alltid varit samhällsintresserad och tyckt om de frågor som rör samhället, säger han. Jag tycker det är fascinerande att få vara med och påverka och genomföra saker. Arbetet som bostadsminister är en stimulerande uppgift med roliga ämnesområden där jag känner att jag kan göra en insats. Det första Stefan Attefall såg till att påverka när han blev landets bostadsminister var att för enskilda husägare driva igenom avskaffadet av den obligatoriska byggfelsförsäkringen för den som bygger i egen regi. Visserligen en fråga som redan tagits upp till diskussion i regeringen, men som länge varit en hjärtefråga för Stefan Attefall och som han kunde vara med och ge en sista ”knuff ”.

på. På sjungade norrländska förklarar han att det inte bara är ”vi politiker” som måste göra en insats. Kommuner, tjänstemän, byggherrar och fastighetsägare måste alla vara med och bidra till ett ökat och bättre byggande och bostadsbestånd. - Här måste vi skapa bättre förståelse hos de inblandade. Jag brukar dra en parallell till bilindustrin där tillverkarna gör standardiserade komponenter som man sen sätter ihop till unika bilar. I byggbranschn gör vi tvärt om. Där kan vi lära oss bilindustrins tänkande. Att bygga standardiserat och sedan lägga till den där sista touchen som gör att lägenheten känns unik. Sånt pressar kostnader. Detta leder till att byggföretagen kan bygga mer industrialiserat. Lär sig ett företag att bygga effektivt i en kommun bör man försöka implementera det i nästa kommun – man måste inte uppfinna hjulet varje gång. Sedan måste vi även titta på planprocess och exploateringsavtal och kommunla tekniska egenskapskrav för att förenkla och förbättra byggandet.

Uppmuntra till och skapa system för långsiktigt tänkande

Fler alternativ på bostadsmarknaden

En annan viktig fråga är ett gott förvaltarskap och hur man använder det i politiken. Stefan Attefall menar att bostadspolitiken drabbats en hel del av både konjunktursvängningar och tröghet kring många politiska beslut och det är något han lägger stor vikt vid att försöka förändra: - Jag anser att vi måste bygga system som uppmuntrar människor att vara delaktiga och tänka långsiktigt. Bygger vi bostäder måste det vara i syfte att de skall stå under lång tid, säger han. Nu är man inne på återinföra subventioner vid bostadsbyggande men det tror jag inte på. Risken är att man anpassar ett byggprojekt så att det skall få bidrag istället för att tänka långsiktigt produktionsmässigt. Trots att han i just denna fråga har många som tycker tvärt om märks det tydligt att Stefan Attefall inte är någon man sätter sig

Fakta Stefan Attefall Ålder: Bor: Familj: Aktuell: Fritid:

50 år och född i Lycksele, Västerbottens län. I ett härligt hus i Jönköping. Hustrun Cecilia och de tre barnen. Civil- och bostadsminister sedan september 2010. Sitter dessutom i Kristdemokraternas partistyrelse. Springer alltmer och umgås så mycket som möjligt med familjen på helger och fritid. Åker gärna upp till sommarstugan och mamma i Lycksele på sommaren där utförsåkning och vattenskidor är ett stort fritidsintresse.

När det gäller förbättrat boende för äldre påpekar han att det där måste finns ett samarbete mellan bostadsoch äldreministern. Genom att hitta bra och fungerande bostadslösningar för både dagens och framtida seniorer får man också loss bostäder för övriga intressenter på bostadmarknaden. - Vi behöver bra seniorboende som de äldre kan flytta till och bo kvar i länge. Att få loss lägenheter som seniorerna flyttar från ger ju fler lediga lägenheter för den övriga befolkningen att dra nytta av. Men då gäller det som sagt att det finns alternativ att flytta till för seniorerna. Men där finns ju extrakostnader som gemensamhetslokaler och så vidare och där tycker jag att vi behöver ett regelverk för hur ett sådant boende skall se ut. Och återigen handlar det om samarbetet menar han. Olika kommuner har olika förutsättningar och därför är ett samarbete över – Arbetet som civil- och bostadminister är både spännande och stimulerande menar Stefan Attefall som bland annat arbetar mot att man skall behandlar bostadsfrågorna snabbare och smidigare än vad som tidigare gjorts. kommungränserna och mellan byggherrar och fastighetsägare en förutsätting. Något som på många håll är på gång bland annat genom regeringsuppdraget Bo bra på äldre dar, som drivs av Hjälpmedelsinstitutet. I övrigt anser Stefan Attefall att byggande och olika boendeformer på marknaden behövs i alla former. Hyresrätter och bostadsrätter i exklusivare eller billigare former är alla viktiga för att det skall blir ett flöde av bostäder och en fungerande bostadsmarknad. - Hyresrätten fungerar ju sämst här i Stockholm och det skall man bemöta dels med nybyggande och dels genom ett effektivt användande av det befintliga beståndet. Och även om du bygger något som bara vissa kan ha råd med så kan det frigöra bil-

ligare bostäder. Sen finns det ju skolexempel på boenden där man försökt pressa priserna som jag vet att bland annat ”jag vill ha bostad .nu” och Stockholmshem arbetat med. Det behöver marknaden mycket mer av, säger Stefan Attefall och fortsätter: - Där tycker jag att de ansvariga som kommunala och privata bostadbolag måste våga pressa priserna för att få en färdig produktion. Vi har nu sedan den 2 maj 2011 en ny plan- och bygglag som innebär en del förenklingar och som ska leda till kortare planprocesser. Kan man korta planprocesserna blir det billigare. Katarina Petersén Nielsen

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Buller/Akustik xxxxx

Flexibla kontorslokaler attraherar Generation Y Konsten att lösa akustiska problem! Behovet av en god akustisk miljö har funnits länge, och kraven som ställs vid nyproduktion och renovering ökar. Trots detta är det många gånger svårt att finna beprövade produkter som kan erbjuda en trovärdig lösning. Vad en enskild produkt kan erbjuda vid ett enstaka testillfälle behöver nödvändigtvis inte innebära att slutresultatet i andra konstruktioner fungerar lika bra. Vi har 20 års erfarenhet av vad våra miljögodkända Decibel produkter du kan erbjuda i fråga om olika akustikförbättringar inom golv och bjälklags konstruktioner, - och vi söker nya utmaningar!

Allt eftersom Generation Y börjar dominera arbetsplatser, måste företag se över hur deras fysiska arbetsmiljö kan användas för att attrahera och behålla denna teknikorienterade och digitalt sofistikerad generation.

”Denna generation har vuxit upp i en värld omgiven av modern informationsteknik och snabb teknisk utveckling,” säger Damian Harrington, Regional Director, Research and Consulting för Colliers International, ”De förväntar sig möjligheten att arbeta på distans.”

Colliers International analyserade drivkrafter och beteenden hos Generation Y för att förstå på vilket sätt de arbetar och skulle vilja arbeta samt vilka konsekvenser detta leder till för fastighetsmarknaden.

Påverkar behovet av kontor

Balans i livet viktigt

Resultaten visar att flexibilitet är det genomgående ledordet då balans i livet utgör en betydande källa till motivation. Behovet av flexibilitet som kan möta kraven från familjeliv och socialt umgänge är en viktig faktor vid valet av arbetsplats, vilket driver organisationer till att erbjuda “Alternative Working Strategies” (AWS). Detta betyder inte att arbetsplatsen kommer bli överflödig, utan snarare tvärtom tror vi. Med tanke på den press företag har att locka arbetskraft från Generation Y, är det viktigt att arbetsplatsen har rätt blandning av sociala utrymmen som Generation Y kan identifiera sig med på ett positivt sätt. På platser som exempelvis London där det finns ett verkligt tryck på bostäder i form av kostnader och valmöjligheter, kommer denna dynamik sannolikt bli än mer påtaglig. Detta ökar kravet på rekryterare att säkerställa att personalen har sina egna ”privata utrymmen” på arbetsplatsen.

Generation Y har ett växande inflytande på hur vi använder tekniken på arbetsplatsen och företagens anställningsstrukturer som exempelvis AWS, vilket sätter press på vårt traditionella synsätt av den fysiska arbetsmiljön. ”Generation Y letar ständigt efter nya utmaningar och byter generellt jobb med intervaller på 1-2 år. Detta utgör en verklig utmaning för företag att behålla sin bästa personal”, säger Guy Douetil, EMEA Head of Corporate Solutions för Colliers International. ”Smarta företag inser att deras fysiska kontor och arbetsmiljö på ett avgörande sätt kan förbättra deras varumärke som arbetsgivare och attrahera de bästa talangerna.” Colliers International Generation Y “White Paper” är den första i en serie av rapporter som utforskar de olika aspekterna av hur Generation Y kommer att påverka fastighetsmarknaden. Källa: Collier

Fakta vår tids generationer Generation X 60-talisterna och de tidiga 70-talisterna; Ironiska, uppkäftiga, respektlösa, egotrippade. Fostrades att tro på sig själva och bryr sig mer om sina egna liv och sin karriär än om världen. X anses vara diffusa och svårare att definiera än andra generationer. Namnet slog igenom med Douglas Couplands bok ”Generation X”. Generation Y De sena 70-talisterna och 80-talisterna; Cyniska, självförverkligande, ifrågasättande, världsvana. Konsumtion är deras religion, vuxenliv och ansvarstagande skjuter de på framtiden och det sociala livet är viktigare än jobbet. Y är bokstaven efter X. På engelska blir det en passande dubbeltydighet (Why/varför). Generation Z 90-talisterna och 00-talisterna. Blir förmodligen mer protesthungriga än X och Y. Första generationen sedan 30-talisterna som växt upp med ekonomisk kris och arbetslöshet, vilket förmodligen kommer att påverka deras värderingar. Tidens våg av protester och demonstrationer tolkas av en del forskare som att något redan håller på att hända.

Källa: Wikipedia

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

xxxxx Buller/Akustik/Arbetsmiljö

Minskad energiförbrukning och mindre oljud Det är mycket lönsamt att varvtalsreglera driften av fläktar och pumpar i fastigheter och energiförbrukningen kan ofta minskas med 25-50% - ibland betydligt mer – utan att man behöver byta ventilationsaggregat. I äldre fastigheter kan emellertid själva installationsarbetet bli omfattande och kostsamt. Då kan störningsfri teknik vara ett både enklare och billigare alternativ. Den har dessutom fördelen att vara tyst och hyresgästerna i en fastighet slipper det irriterande switchljud som annars ofta uppstår från omriktare.

Bostadsområdet Björkås, som ligger i NFO Sinus, säger Mikael Jansson, som jobKungälv utanför Göteborg, består av tre- bar på industriavdelningen på Bergendahls. våningshus med drygt 300 hyresrätter. - Den kan installeras med oskärFastigheterna ägs av fastighetsbolaget made kablar och vi kunde därmed Förbo och byggdes i slutet av 1960använda det befintliga kablaget. talet och ingår i ”miljonprogramInstallationen blev betydligt enkmet”. Fastigheterna värms upp med lare än om vi hade valt konvendirektverkande el och ventileras med tionella omriktare. hjälp av utsugsfläktar på taket. TidiEftersom styrningen av ventilagare styrdes fläktarna med timer i tre tionen numera är steglös har man fasta lägen: Avstängt, halv och full minskat bruset från ventilationen effekt. Man tog hänsyn till framför allt under höst, tid på dygnet, årstid och vinter och vårmånaderna. utetemperatur men enerDessutom får man med giförbrukningen blev trots den nya omkopplaren det alldeles för hög. även bort det högfrekFörbo beslöt att enerventa switchljud som gieffektivisera de befintkan uppstå i fläktmotorn liga fläktarna och Beroch ibland fortplanta sig gendahls El i Kungälv ut i ventilationsanläggfick i uppdrag att instal- Ulla-Britt Wiking, VD på NFO Drives. ningen och vidare ut i lera frekvensstyrning av lägenheterna. motorerna. Teknikerna på Bergendahls El - Med den störningsfria tekniken kunde valde ett nytt alternativ: Förbo spara energi samtidigt som de boende - Vi ville hitta den mest optimala lös- fick en bra miljö med bättre ventilation utan ningen och beslöt därför att installera stör- risk för EMC-störningar, säger Mikael Jansningsfri teknik med den svenska omriktaren son. De fick dessutom en tyst och behaglig boendemiljö. Hela investeringen betalade sig på mindre än ett år genom sparad elförbrukning. Katarina Petersén Nielsen Källa: NFO Drives

-Genom att installationen var så enkel, gick projektet snabbt att genomföra, säger Mikael Jansson. Nu har allt snurrat på i två år och fungerar perfekt. Investeringen betalade sig snabbt tack vare lägre elförbrukning.

I projektet ingick 18 fastigheter. De gamla styrsystemen från 70-talet byttes ut mot nya digitala system och i varje hus finns nu tysta och störningsfria NFO-omriktare för varvtalsreglering av motorerna.

Fakta ströningsfria omriktare NFO Drives omriktare bygger på patenterad svensk teknik som gör att den är störningsfri och därför lätt att installera då den inte orsakar störningar på datornätverk, larmsystem, mätinstrument, hörslingor eller annan teknisk utrustning i fastigheten. Dessutom alstrar den inte det högfrekventa ljud i motorn som vanliga omriktare ofta ger upphov till. - I bostäder är det extra viktigt att slippa det irriterade störningsljudet – men man vill förstås inte heller här ha störningar på den teknisk utrustningen i huset som datanätverk, radio/TV och annat, säger Ulla-Britt Wiking, VD på NFO Drives. NFO-omriktarna sparar inte mer energi än vanliga s k PWM-omriktare, men de är betydligt enklare att installera. Och tack vare att de är störningsfria passar de förutom i bostäder även perfekt även i andra miljöer, som till exempel lantbruk. - Ett bevis på detta är att DeLaval har valt att använda vår störningsfria teknik till sina mjölkningssystem, berättar Ulla-Britt Wiking. - Korna gillar inte jordströmmar - de kan påverka mjölkningen - och även identifieringen av korna, som sker automatiskt med de gula ”id-brickorna” i örat, kan störas om man styr motorer i närheten med vanlig teknik. Också sjukhusen förordar störningsfria omriktare när de ska energieffektivisera. Med NFO:s omriktare riskerar man inga tekniska störningar på till exempel EKG-utrustning och ultraljud. Inte heller människor påverkas. - Patientsäkerheten måste sättas i första hand och vi har därför valt omriktaren NFO Sinus® till alla våra sjukhus och vårdcentraler i landstinget, säger P-O Eliasson, som är Teknikutvecklare El på Landstinget i Östergötland. - Den genererar inga jordströmmar och vi slipper därmed alla störningsproblem. Vi slipper också de irriterade tjutande motorljud, som alstras av PWM-omriktarna. Med NFO Sinus® får vi en både säkrare och tystare anläggning. Även Landstingen i Kalmar, Kronoberg och Blekinge har valt NFO-omriktarna.

Katarina Petersén Nielsen, Källa: NFO Drives

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Buller/Akustik/Arbetsmiljö xxxxx

Tystare innergårdar med fasadväxter - på gatsidan Bullernivån på innergårdar är en viktig faktor bland annat när man ska förtäta städer genom att bygga nya bostäder centralt. Forskare på Chalmers undersöker hur man kan minska bullret, och har fått pris av Europeiska akustiska sällskapet för bästa artikel inom området.

Tidigare forskning har visat att störningen från trafikbuller kan nå en helt godtagbar nivå om man har tillgång till en tyst gårdssida, även om den bullriga sidan överskrider riktvärdet för trafikbuller. Den här typen av avsteg från riktvärdena har börjat användas av kommunerna vid planerade förtätningar av städer. Då är det viktigt att kunna förstå och beskriva ljudutbredningen och förutsäga vilka bullernivåer från trafik det kommer att bli på innergården, vilket chalmersforskarna Maarten Hornikx och Jens Forssén arbetar med. - Just nu undersöker vi hur bullernivån påverkas av husets utformning och av mate-

rialen i marken runt omkring, säger Jens Forssén, docent på Avdelningen för teknisk akustik på Chalmers. Vi undersöker också effekten av träd och växter på gården och tittar på vad som händer när man klär taken med akustiskt mjuka material, till exempel gräs. Pris för bästa artikel

Forskargruppen har nu fått pris för bästa artikel 2008–2010 i den vetenskapliga tidskriften ”Acta Acustica united with Acustica”, som ges ut av Europeiska akustiska sällskapet (EAA). Enligt EAA har artikeln påverkat både tillämpad forskning för att minska buller på innergårdar och beräkningsmetoder för att kunna beskriva ljudutbredningen och förutsäga bullernivåerna. Forskarna har bland annat visat att ljudet på innergården inte avtar med avståndet lika fort som ljudet ute på gatan. Det betyder att man måste ta hänsyn till bullerkällor längre bort när man ska beräkna bullernivån på en gård.

- När man ska avgöra hur mycket ljud som går igenom fönster som vetter mot gatan brukar man bara ta med ljudet från gatan utanför i beräkningen, säger Jens Forssén. Men när det gäller fönster eller balkonger som vetter mot gården räcker det inte att ta med den närmsta gatan i beräkningen, utan man måste räkna med bullret från flera gator. Ljudabsorberande material stor hjälp för minskat buller En annan skillnad mellan ljudets utbredning på gatan och till gården är att det senare påverkas mer av materialen i och på de husfasader som vetter mot gatan. Det finns mycket att göra för att sänka bullernivån på gården genom att använda material som är bra på att absorbera ljud, både ute på gatan och inne på gården.

- Bland annat är det effektivt att placera mycket växter längs fasaderna, säger Jens Forssén. När det gäller själva fasaden så är det bäst om den är ojämn, till exempel med fönsternischer, balkonger och loftgångar. Platta fasader i hårda material som stål och glas är det sämsta ur bullersynpunkt. Chalmersforskarna har också jämfört helt slutna innergårdar med innergårdar som är öppna i ändarna. Där visar deras resultat att fasadmaterialet inne på gården påverkar bullernivån mer för slutna gårdar än för öppna. Källa: Chalmers Tekniska Högskola En gata och innergård i stadsbebyggelse, med beräknade ögonblicksbilder av ett ljud som sprider sig från en impulskälla på gatan (röd prick). Resultaten visar tre tidpunkter under den första halva sekunden.

Ann Fastighetsförv1004_Layout 1 2011-04-14 11.20 Sida 1

Inbrottsskyddande

FÖRRÅDSINREDNING Häfla Förrådsinredning typ SM5530

SMART

energieffektivisering ska självklart vara STÖRNINGSFRI Det finns bara en frekvensomriktare, som är störningsfri i sig själv - NFO Sinus®. Den är baserad på patenterad sinusteknik och fördelarna är många: ENKLARE INSTALLATION Inga skärmade kablar Inga krångliga EMC-krav Obegränsat kabelavstånd TYSTARE MILJÖ Inga störande switchljud SÄKRARE ANLÄGGNING Inga EMC-störningar Inga lagerströmmar Jordfelsbrytare kan användas

Dags att uppgradera vinds- och källarförråden? Vi erbjuder inbrottsskydd som ger dig en tryggare tillvaro. Även förråds- och lagerinredningar i nät och plåt finns. Kontakta oss!

Med NFO Sinus® kan elmotorer till fläktar och pumpar regleras så att du sparar mellan 25 och 65% energi, ibland betydligt mer. Omriktaren finns idag installerad i många sjukhus, skolor, bostadsoch kontorsfastigheter, industrier m m. Den har dessutom valts av det globala företaget DeLaval att ingå i företagets ordinarie produktsortiment. Kontakta oss så berättar vi mer!

Häfla Bruks AB | 610 14 Rejmyre Tel 0151-52 40 00 | Fax 0151-52 40 40 info@hafla.se | www.hafla.se

NFO Drives AB Tel 0454 – 37029. e-mail info@nfodrives.se

www.nfodrives.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

www.fastighetsforvaltaren.se

Buller/Akustik/Arbetsmiljö

Utrymningsstegar – en billig livförsäkring En fungerande och rätt placerad stege är en enkel och billig lösning som kan vara avgörande för liv eller död. Enligt ”lagen om skydd mot olyckor” åligger det alla fastighetsägare och fastighetsförvaltare att själva bekosta och ansvara för skyddande av liv och egendom och säkerställa att det till exempel finns ett fullvärdigt brandskydd.

Vi på Fastighetsförvaltaren har varit och besökt DuPont Performance Coatings Scandinavia AB, på Hisingen i Göteborg. Man använder fastigheten för lagerhållning av bilfärger och till kontorsverksamhet. Den är i runda slängar 10 000kvm.

På företaget är man noga med att efterleva lagen om skydd mot olyckor och arbetar preventivt med brandskydd och andra säkerhetsfrågor. - Vi lägger ner mycket tid på att sätta säkerheten i focus och vi arbetar förebyggande med både yttre och inre säkerhet. Detta för att i möjligaste mån kunna undvika tillbud och olyckshändelser, säger Jonny Niskanen säkerhetsansvarig. Två vägar ut!

-För att garantera en säker utrymning vid en eventuell brand, skall det i princip alltid finnas två vägar ut från det våningsplan man befinner sig på. Och om inget alternativ finns i fastighetens ursprungliga utformning får man lösa detta genom att montera upp till exempel utrymningsstegar, berättar Jonny Niskanen, innan han tar oss med på en rundtur. Säker och trygg utrymning

På DuPont Performance Coatings har man monterat upp två stycken utrymningsstegar med fallskydd tillsammans med tillhörande plattformar som en extra säkerhetsåtgärd. -Vi har valt den här lösningen för att personalen ska kunna utrymma fastigheten på ett tryggt och säkert sätt. Man är ju alltid lite stressad när man är i en akut situation och har då lättare att famla och riskera att trilla ner, säger Jonny Niskanen. Personskydd

Jonny Niskanen, säkerhetsansvarig.

- Vi har hårda krav på personsäkerhet också i övrigt. Vi arbetar även mycket med

Prenumerera på vårt Nyhetsbrev

arbetsmiljön och gör riskbedömningar så vi kan skydda våra anställda på bästa sätt. Inte bara vad gäller brand- och elsäkerhet, utan också vad gäller annan skyddsutrustning, säkra lyft , ergonomi och så vidare. Allt för att personalen ska kunna utföra sitt arbete på ett säkert och tryggt sätt, säger Jonny Niskanen. Brandsäkerhetsarbete

Företaget tar stort ansvar för sitt säkerhetsarbete och försöker involvera så många som möjligt ur personalgruppen att delta och engagera sig. -Vi gör utrymningsövningar med jämna mellanrum, två gånger per år och alternerar med att göra egenkontroller av stegarna en gång i månaden. Då vi släpper ner dem och kontrollerar så att de fungerar, berättar Jonny Niskanen. -Har ni behövt använda stegarna? -Nej vi har lyckligtvis klarat oss ifrån några tillbud. Vi jobbar som sagt så mycket förebyggande och försöker undvika tillbud och olyckshändelser över huvudtaget. Stegar från TAWI

Varför har ni valt just dessa stegarna? -Vi har investerat i stegar från TAWI för de var de enda leverantörer vi hittade som kunde erbjuda det konceptet som vi letade efter, och som uppfyllde våra krav på funktionalitet och säkerhet med fallskydd och plattformar. -Det är en enkel och billig lösning för att rädda liv, konstaterar Jonny Niskanen. Mona Sundquist

Fakta Lagen om skydd mot olyckor (2003:778), som ersatt den tidigare Räddningstjänstlagen, anger till exempel ”skyldigheter för ägare eller nyttjanderättshavare till byggnader och andra anläggningar”. Skyldigheterna omfattar allt ifrån att man åläggs att inventera behovet av brandskydd, identifiera riskerna och besluta om åtgärder, upprätta en brandskyddspolicy och en brandskyddsorganisation, skapa drifts- och underhållsinstruktioner, till att göra utbildningsplaner och låta alla berörda får kunskap och material om det rådande brandskyddet med mera. I många fall när det gäller byggnader och fastigheter åläggs man också att lämna in en skriftlig redogörelse för brandskyddsarbetet och brandskyddslösningarna till den aktuella kommunen, vilka står som tillsynsmyndighet. För mer information: www.brandskyddsforeningen.se

Källa: Brandskyddsföreningen

Ny torktid för vattenskador förkortar tiden och minskar energiförbrukningen Tyst - Energisnål - Snabb

Fastighetsförvaltaren finns nu också som nyhetsbrev! Det kommer ut två gånger i månaden, jämna veckor och håller dig uppdaterad kring allt inom fastighetsbranschen. Läs mer på www.fastighetsforvaltaren.se

www.ricto.se

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

xxxxx

Användarvänlig

Smart

Miljövänlig

Säker

Lyxig

Miljörör - naturligt val för framtiden

Beställ vår VVS-katalog på www.trio-perfekta.se, eller ring 0479-255 00

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Våtrum/Tvättstuga xxxxx Förebygg- Underhåll och undvik höga saneringskostnader i våtutrymmen Bristande underhåll i våtutrymmen kan leda till omfattande renoveringar med höga kostnader som följd. Problem med fukt och mögel i våtrum beror ofta på en kombination av bristande underhåll, dålig ventilation och föråldrade material. -Äldre fastigheter är inte byggda för att inte klara av dagens ökade användning av dusch och badrum, säger Robin Nilsson VD på Ocab AB i Malmö. -För att undvika och förebygga skador i våtutrymmen rekommenderas en väl uppdaterad underhållsplan för respektive fastighet och kräver även noggrann hygien av hyresgästerna.

Ocab AB är ett företag som arbetar rikstäckande med sanering av mögel och vattenskador. Kunder finns både inom offentlig sektor och privata fastighetsbolag. Men företaget arbetar även med bostadsrättsföreningar och hjälper privatpersoner i villor med försäkringsskador. Förutom sanering av våtrum arbetar företaget också med att sanera asbest, radon och klotter. - Orsaken till problem i våtutrymmen beror ofta på stopp i avloppet, eller att en boende duschat för mycket, vilket kan leda till att vatten läcker igenom tätskiktet. Alla material bryts ner med tiden och äldre fastigheter är definitivt inte byggda för att klara av att möta dagens krav på de boendes ökade användning av badrummen, , säger Robin Nilsson, VD på Ocab i Malmö. Bristen på ventilation i gamla hus är också en bidragande orsak till uppkomsten av fukt och mögelskador. Omfattningen av sanering styrs av skadan Det finns många sätt att sanera ett badrum. På Ocab följer man de branschregler som enligt lag ska följas vid renovering av ett våtutrymme. Omfattningen av renoveringen beror framförallt på skadan och hur den har uppkommit. Det beror också till stor del på hur underhållet av fastigheten är skött och hur länge det eventuella slitaget pågått. Akuta översvämningar går snabbare att åtgärda än skador som pågått under en längre tid. Ocab ser till att en fukttekniker kartlägger spridningen av skadan. Därefter tar man reda på badrummets konstruktion och de boendes duschvanor. Om det handlar om en relativt nyligen uppkommen skada kan det räcka med en delreparation. -Tyvärr är det mer regel än undantag att hela våtutrymmet behöver rivas ut och byggas om helt, säger Robin Nilsson.

Ombyggnation av 600 badrum

Henda Byggservice Ab har arbetat tillsammans med Ocab sedan 2009 med våtrumssanering i I stadsdelen Rosengård utanför Malmö. Många av lägenheterna hade under en längre tid varit svårt angripna av både mögel och fukt, förmodligen på grund av flertalet byten av fastighetsägare som i sin tur har lett till ett eftersatt underhåll. - Det är ett stort projekt som hittills har omfattat sanering och ombyggnation av cirka 570 badrum. Totalt kommer vi att ha sanerat 712 vid färdigställandet, säger Daniel Nilsson på Henda Byggservice AB. I Rosengård har vi i många fall fått riva ut hela inkromet i badrummen. Med hjälp av en avfuktningsmaskin får badrummet sedan torka upp till tre till fyra veckor och ibland ända upp till nästan två månader beroende på hur blött det är och beroende på skadans karaktär innan vi kan börja återställandet av våtutrymmet. Viktigt att ha en underhållsplan

Daniel Nilsson poängterar att man i många fastigheter skulle kunna undvika större och omfattande reparationer med hjälp av en underhållsplan för våtutrymmen; Något som stora företag och Bostadsrättsföreningar i regel inskrivet i sina stadgar. - Vid en översyn kanske man upptäcker att ett stambyte kan vänta eller att någon annan åtgärd måste prioriteras. Återkommande vattenskador kan till exempel vara en indikation på att samtliga våtutrymmen behöver ses över, säger Daniel Nilsson. Och det finns mycket som hyresgästen själv kan göra för att förebygga både mögel och fuktskador. Christina Johnson

Robin Nilsson, VD på Ocab förklarar att omfattningen av renoveringen framförallt beror på hur en skada uppkommit, hur underhållet av fastigheten är skött och hur länge det eventuella slitaget pågått.

Fakta Råd till fastighetsägare och boende: • Se över underhållet i fastigheten kontinuerligt. • Ha väl uppdaterade underhållsplaner för att undvika omfattande skador i fastighetens våtrum. • Gör regelbundna besiktningar med hjälp av instrument och indikatorer som kan upptäcka eventuella av fuktskador. Vad hyresgästen kan göra själv: • Var noga med hygienen i badrum. Genom att städa kontinuerligt kan många problem undvikas. Tvål och hudrester, damm och hår är en vanlig orsak till att grogrund till att mögel börjar växa. • Var mycket noga med att stänga av alla kranar ordentligt när man åker bort. En droppande kran med varmvatten kan på kort tid orsaka stora problem. • Anmäl genast till fastighetsägaren vid eventuell misstanke om läckage eller annat problem.

Vi har sTEgar För alla BEhoV

Tawi aB Transportgatan 1,Box 10205 434 23 Kungsbacka

Konta kt oss id a ag!

Telefon: 0300-18500 Fax 0300-189 90 E-post: info@tawi.se

Stegar

TAWI AB Besöksadress: Transportgatan 1 Box 10205, 434 23 Kungsbacka Tel 00,hemsida: Fax 0300-189 90 läs0300-185 mer på vår www.tawistegar.se www.tawi.se, info@tawi.se

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

xxxxx Våtrum/Tvättstuga Förkortar torktiden vid vattenskador Vid torkning av vatten- och fuktskador finns en rad olika torktekniker att tillgå. Värme är inget nytt men den finsktillverkade effekttorkaren är unik på så sätt att den arbetar med värme under cirkulation i ett slutet system likt en varmluftsugn. Systemet gör att maskinen är avsevärt snabbare och mer energisnål än andra maskiner som finns på marknaden.

Uttorkningstiderna för vanliga betongkonstruktioner är ofta mycket långa. Det kan även medföra ersättningskrav från hyresgästen om till exempel kök eller badrum inte kan användas under längre tid på grund av saneringsåtgärderna. - Ricto Zon & Effekttorkning AB har sin bas i Sundsvall och är ett företag som jobbar med tjänster och produkter inom fuktrelaterade områden. Vi har som mål att ständigt utvecklas och vara ett av de främsta svenska företagen som står för nytänkande när det gäller produkter och tjänster. Vi ska stöda våra kunder som är i behov av aktiv hjälp som berör ordet fukt i alla sammanhang i våra bostäder, berättar Rickard Sjölin, som är försäljningsansvarig i det lilla men expanderande företaget som grundades 2010. Ricto startade med en förfrågan från ett finskt bolag om att arbeta med en ny patenterad torkmetod för torkning av vattenskador på den svenska marknaden. För betongkonstruktioner

Effekttorkaren är avsedd för betong- och tegelkonstruktioner i alla typer av fastigheter. Plattor kan enkelt placeras under tak och på väggar med hjälp av särskilda stativ såväl som på badrumsgolv. Med en bygghöjd på endast 13 cm kan de även monteras under köksbänken om diskmaskinen har gått sönder. Systemet skapar en jämn värme på upp till 120 grader, genom ett högt ångtryck så förs fukten ut via ventilationen. Konstruktionen är energisnål, driftsäker och tyst (35 dB) och normal torktid är 7-14 dygn. - Effekttorkaren finns i flera storlekar där Korvent 500 är standardmodellen. Numera jobbar vi med försäljning och tjänster som målinriktning i samarbete med den finska tillverkaren. I företaget finns lång erfarenhet från branschen. Nu söker vi en person i Göteborg eller Jönköping så att vi även kan expandera oss i södra Sverige. Ni läser mer om detta på vår hemsida www.ricto.se, säger Rickard Sjölin. Arne Öster

Fukt och mögelskador i hus

Vi har som mål att ständigt utvecklas och vara ett av de främsta svenska företagen som står för nytänkande när det gäller produkter och tjänster.

En del material tål fukt, andra inte. Om material och konstruktioner är fuktiga under lång tid brukar det bli skador, på materialet eller på damm och skräp som finns på eller i konstruktionen. För att undvika skador skall därför konstruktioner för väggar, golv och tak väljas så att risken är så liten som möjligt. Tyvärr har flera vanliga grunder visat sig vara riskabla, där sker det lätt uppfuktning som leder till påväxt av mikroorganismer och senare även till elak lukt. Fukt kan tillföras utifrån i samband med nederbörd, kan sugas upp från fuktig mark, kan läcka ut från skadade rör eller installationer. Fukten som tillsätts i vissa material i samband med bygget kan i vissa fall orsaka skador om man slarvat med uttorkningen innan t ex golvmattor lagts in. Har man drabbats av skador bör skadeorsaken utredas innan man gör åtgärder. Annars kan felet kvarstå och nya åtgärder krävas. Det kan leda till onödiga kostnader. Vid sanering av en skada är det viktigt att i första hand säkerställa så att den inträffade skadan inte upprepas. I andra hand skall skadat material saneras. Det sker i de flesta fall genom utbyte.

Källa: Ricto Zon & Effekttorkning AB

Kemikaliefritt legionellaskydd. En ren investering. Skydda din fastighet mot legionellabakterien och andra vattenburna sjukdomar.

Wallenius AOTs vattenreningsprodukter verkar som en legionellabarriär i tappvatten, kyltorn, pool och spa. Wallenius AOT 5 duo med sensor.

Oavsett storlek på vattenflödet kan vi erbjuda ett kemikaliefritt skydd mot såväl legionellabakterien som andra vattenburna sjukdomar. Wallenius Water ger er möjlighet att bli mer lönsamma, samtidigt som ni minskar er miljöbelastning.

Wallenius AOT 25 med sensor.

www.walleniuswater.com | 08–120 138 00 | info@walleniuswater.com

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Våtrum/Tvättstuga xxxxx Innovativa och driftsäkra lösningar för ökad säkerhet i våtutrymmen

Hygienkrav

Inom sjukvården ställs det stora krav på god hygien och där arbetar man i förebyggande syfte för att sätta patiensäkerheten i fokus och förhindra smittspridning. -Enligt vår uppfattning räcker det inte med beröringsfria armaturer inom sjukvården (med det menar vi att de är sensorstyrda), säger Janne Kockly. -På sjukhus möter vi bakterier som också sprids genom att man berör till exempel utloppspipen, vilket är lätt gjort. För dessa applikationer har vi armaturer med löstagbara utloppspipar, och i vissa fall kan man till och med ta bort hela blandarhuset utan att stänga av inkommande vatten. Pipar och

Beröringsfritt handfat och tvättställ.

Relining - rörrenovering Relining är ett snabbt och enkelt alternativ mot traditionellt stambyte, vilket oftast innebär omfattande ingrepp i fastigheten. Rören får efter renovering en ny ytbehandling som ger ett tätt och korrosionsskyddat rörsystem, med lång livslängd och bättre förmåga till genomströmning än det gamla röret.

Fördelarna med Relining är: • Kort renoveringstid • Billigt • Miljövänligt • Resurssnålt

Göteborg Köping Tel: 031- 53 40 04 Tel: 0221-76 00 15

www.jprelining.se

Collage med hängningsfria och vandalsäkra produkter.

Energieffektivitet och driftsäkerhet

På Heno arbetar man också med att ta fram energieffektiva lösningar på sina produkter. -Vi jobbar mycket för att våra armaturer ska vara så energisnåla som möjligt. Vägen till detta är till exempel att ha duschhuvuden som ger en komfortabel dusch även vid låga flöden. Standardmässigt kräver våra duschar 9 l/minut men de kan också ställas in på 6 l/ minut. I vår nya eco-serie, tvättställsarmaturer, har man lyckats att få en utloppssil som endast kräver 3 l/minut. -Det har också visat sig att våra elektroniska lösningar är betydligt driftsäkrare än de mekaniska. Förklaringen är att den enda delen i systemet som är i kontakt med vatten, är en magnetventil, avslutar Janne Kockly. Mona Sundquist

trådlös, trygg och energibesparande fastighetsövervakning – även för dig?

• RÖRINFODRINGAR • KAMERAINSPEKTIONER • VENTILATION • VENTILATIONSRENGÖRING

Andra risker när man har med vatten att göra är uppkomsten av Legionellabakterier. En risk som kan minskas med hjälp av så kallad automatspolning. -Vi har hetvattenspolning i våra elektroniska system vilket innebär att till exempel samtliga duschar öppnar automatiskt under nattetid och spolas med hetvatten för att döda eventuella Legionellabakterier. Detta genomförs naturligtvis under största säkerhet och duschrummet är vid sådana tillfällen bevakat av säkerhetssensorer, säger Janne Kockly. -Det finns idag också önskemål om att brukaren ska kunna logga tappställen för att kunna utläsa förbrukning, samt få en bekräftelse på att automatspolning eller hetvattenspolning har skett. Vi kommer inom ett år dessutom kunna ansluta en webserver till våra installationer så all information kan erhållas på distans.

TEKNIK NY

it m o o

Heno har levererat lösningar till bland andra anstalterna Hall, Kumla och Saltvik men också till rättspsykiatrin i Göteborg där

Företaget grundades redan 1966 men har sedan det togs över av Janne Kockley och hans kompanjon Steffen Dorch 1982, alltmer inriktat sig mot VVS. -Vi var troligtvis först med att lansera elektroniska lösningar för att styra och kontrollera tappvatten. Tidigare var allt baserat på mekaniska lösningar. -När vi satte igång, under andra halvan av 80-talet, möttes vi av stor skepsis, men framtiden utvisade att vi var på rätt väg och idag bygger väldigt mycket på elektronisk eller digital teknik, konstaterar Janne Kockly och tillägger. -Idag samarbetar vi med ett antal av Europas ledande tillverkare av armaturer för publika miljöer och vi har dessutom en egen tillverkning i Sverige av till exempel duschpaneler.

Automatiserade system

RK T

Hängningsfria produkter

Innovativa lösningar

blandarhus kan då desinficeras vid till exempel patientbyte i rummet, berättar Janne Kockly. Generellt jobbar Heno uteslutande med självstängande armaturer, mekaniska såväl som elektroniska. Gemensamt för dessa är att man då inte behöver beröra någonting efter tvagning.

Det är särskilt viktigt att hygienkrav och säkerhet efterlevs när det gäller våtutrymmen som delas med andra, vilket också ställer särskilda krav på produkterna. Fastighetsförvaltaren har pratat med företaget Heno som levererar sina produkter till olika typer av idrottsanläggningar, gym, badhus, skolor, campingplatser, industrier och sjukvården. -Vi har under lång tid varit helt inriktade på publika miljöer. Det har gett oss en unik erfarenhet av vad denna marknad kräver. Produkterna måste vara mycket driftsäkra och energieffektiva. De måste också tåla en hård hantering och klara av vandalism i så stor utsträckning som möjligt. Vi har till exempel inga detaljer i plast, utan allt är tillverkat i mässing eller rostfritt. Robusta produkter är ett krav för att få det så vandalsäkert som möjligt, berättar Janne Kockly. -Vi har dessutom speciella armaturer avsedda för tuffare miljöer där man ställer mycket högre krav på säkerhet, till exempel fängelser, häkten, polisstationer, psykiatriska avdelningar samt inom rättspsykiatrin.

det läggs stor vikt vid säkerhet för interner och patienter. -Då dessa i många fall är självmordsbenägna har vi utvecklat ett antal produkter som är vad vi kallar för ”hängningsfria”. Vilket innebär att man omöjligt kan finna någonting att fästa någon typ av lina i eller runt, säger Janne Kockly. Detta har möjliggjorts tack vare elektroniska eller digitala lösningar, något Heno till stor del ligger bakom. Exempel på produkter är tvättställ med integrerade sensorer och utlopp, och speciella typer av duschpaneler.

SMAR T

Vandalsäkra och så kallade ”hängningsfria” produkter kan förhindra allvarliga olyckor och tillbud på våra anstalter. Likaså kan smitta och sjukdom på vårdinrättningar och i andra publika miljöer undvikas med hjälp av innovativa lösningar avseende våtrumsprodukter.

T NYTT

roomit www.roomit.se • 042-16 05 10

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

www.fastighetsforvaltaren.se

Våtrum/Tvättstuga xxxxx Utökat VT-godkännande för plastmattor i våtrum Energisnålare säkrare tvättstuga Att spara energi och ha kontroll över användandet av tvättstugan i en flerbostadsfastighet är ett bra sätt att både öka säkerheten i huset och att spara energi. Idag finns otroligt ”bekväma” system för bl.a. tvättstugebokningar. Systemen kan spärra utrymmen så att endast den som bokat har tillträde. Systemen kan kopplas till mjukvaror som t.ex. kan bevaka energiåtgång, tider per användare, eventuella debiteringar mm. Med ett sådant bokningssystem kan mycket av problemen med skenande energiförbrukning, ostädade eller vandaliserade utrymmen och så vidare förebyggas och undvikas. Mats Moberg Förbundsdirektör, SLR

Den tidigare gällande VT-märkningen har endast innefattat plastgolv i olika utföranden av PVC-plast. I och med tillkomna plastmaterial på marknaden har möjligheten att även testa dessa efterfrågats. En uppdatering av Golvbranschens Branschstandard för golvbeläggning av plast i våtutrymmen har därför nu arbetats fram av Golvbranschen, GBR.

Ända sedan 1987 har branschen haft standard för plastmattor som läggs in i ett våtrum. Detta betyder att alla plastmattor, oavsett om de skall användas som ytskikt eller tätskikt under till exempel kakel eller klinker på väggar och golv, skall vara vattentät – VT-godkänd. Mattorna testas enligt branschstandardens krav. Klarar produkterna detta, samt har en monteringsanvisning utformad efter GBR:s ställda krav, blir de slutligen VT-godkända och får läggas i ett våtutrymme. -Anledningen till att branschstandarden utökats är att vi vill kunna möjliggöra för golv av andra plasttyper att ansöka om ett

VT-godkännande, säger Sara Salomonsson, teknikansvarig på GBR. Nya metoder för jämförbara egenskaper

En stor del av arbetet med att ta fram den nya VT-märkningen har varit att arbeta fram metoder för att testa de olika materialens egenskaper – och göra dem jämförbara. För egenskapstestet har GBR utgått från europeiska standarden SS EN-13553 gällande för PVC-golv i våta utrymmen. -I och med den uppdaterade branschstandarden kan även andra termoplaster testas på samma premisser vilket är viktigt om de skall kunna konkurrera på lika villkor. På så sätt säkerställs egenskaperna hos produkterna istället för att godkänna efter typ av material, förklarar Sara Salomonsson. För GVK kommer det uppdaterade VTgodkännandet innebära att listan för Godkända plastmattor för golv och vägg kommer att kompletteras i den takt som produkterna uppfyller kraven i branschstandarden. Katarina Petesén Nielsen Källa: GVK Svensk Våtrumskontroll

Fakta GVK GVK är en stiftelse där Fastighetsägarna Sverige, HSB Riksförbund, Riksbyggen, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SABO, Sveriges BostadsrättsCentrum SBC, Villaägarnas Riksförbund, VVS Företagen och Golvbranschen, GBR ingår. Dessa organisationer och företag ger via GVK ut branschreglerna för tätskikt i våtrum för att minska vattenskadorna i Sverige. Vill du veta mer om hur en matt får ett VT-godkännande finns mer att läsa på GBR:s hemsida www.golvbranschn.se En lista över godkända produkter hittar du på GVK:s hemsida www.gvk.se/godkanda-produkter

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Våtrum/Tvättstuga xxxxx Golvbrunnspåfyllare löser luktproblem Fastighetsskötaren Staffan Lundmark har uppfunnit en världsunik golvbrunnspåfyllare - Smellkiller. På ett genialiskt och miljövänligt sätt hjälper den fastighetsägare att slippa dålig lukt från golvbrunnar. –En uttorkad golvbrunn luktar inte bara illa, den är även en öppen kanal för gaser som radon och en perfekt miljö för ohyra som silverfiskar, säger Staffan Lundmark.

Innovatören Staffan Lundmark, som till vardags arbetar som fastighetsskötare hos Skellefteå Kraft AB, har under de senaste två åren utvecklat en helt unik golvbrunnspåfyllare. Idén fick han från sin egen arbetssituation. – Det tar en hel del tid att fylla vatten i alla torra golvbrunnar i en större fastighet där det ofta kan finnas mer än 100 stycken. När fastighetsbolagen måste slimma sina organisationer och drar ner på antalet vaktmästare blir tiden att hinna sådant väldigt knapp, konstaterar han. Motverkar lukt och giftiga gaser

Anledningen till att det måste finnas vatten i en golvbrunn är att det annars kan uppstå dålig lukt som besvärar de som arbetar i lokalen eller besöker den. Dessutom börjar

det ofta dyka upp silverfiskar som livnär sig på rester som samlas i golvbrunnar föklarar Staffan. En annan viktig anledning är att giftiga gaser, som till exempel radon, kan komma upp genom golvbrunnen om den står öppen utan vatten. Strålsäkerhetsmyndigheten beräknar att cirka 450 personer årligen dör i lungcancer orsakad av radon. – Ungefär 20 procent av alla bostadshus i Sverige har en radonhalt som ligger högre än Boverkets rikt- och gränsvärde på 200 bequerel per kubikmeter. Detta är ett allvarligt problem med tanke på att radon, näst efter tobaksrökning, är den vanligaste orsaken till lungcancer, berättar Björn Mälarstig, VD för företaget anoZona i Uppsala, som är experter på inomhusmiljö och fortsätter: – Allt radon kommer inte via avloppsledningarna, men det är viktigt att minska utsläppen av radonhaltiga gaser från golvbrunnarna. Enkel, genomtänkt konstruktion

Utvecklingen av avloppspåfyllaren har skett i Staffan Lundmarks uppfinnarverkstad hemma på gården i byn Långviken. Här har han provat sig fram till en hållbar lösning. Under resans gång fram till en färdig produkt har Staffan haft god hjälp från Innovation Västerbotten.

Och konstruktionen är enkel. Uppfinningen består av en behållare i hårdplast som rymmer 2,7 liter vatten. Monteringen går på ett par minuter. Behållaren kan antingen placeras hängande på väggen, där den inte är i vägen för städningen, eller stående på golvet. Från behållaren leds vattnet via en slang ner i golvbrunnen. Golvbrunnspåfyllaren behöver inte stå i direkt anslutning till golvbrunnen utan det går att använda en upp till två meter lång slang om golvbrunnarna skulle sitta illa till, exempelvis under ett fläktaggregat. -Viktigt är att slangen konstant måste luta neråt mot golvbrunnen så att luftbubblorna obehindrat kan vandra uppåt till behållaren, säger Staffan. När det är för lite vatten i golvbrunnen fylls den automatiskt på från behållaren. Genom att använda avloppspåfyllaren minskar påfyllningsfrekvensen minst tio gånger förklarar han vidare. Och behållaren behöver i de flesta fall bara fyllas på efter sex månader. Påfyllningsvätskan består enbart

SANIFLO AB – förenklar sanitära installationer!

av vanligt vatten och därmed är hela uppfinningen inte bara ett enkelt utan också ett miljövänligt alternativ att hålla undan problemen som annars uppstår. Skulle behovet att även ge sig på bakterier kan vattnet dock kompletteras med en bakteriedödande vätska eller tabeltt. Testas på lasarettet

Västerbottens Läns Landsting är en av de fastighetsägare som valt att testa Smellkiller. Detta gör de på Skellefteå lasarett. – Vi har satt in den i fläktrum och undercentraler där det finns problem med lukt från avlopp och golvbrunnspåfyllaren håller vad uppfinnaren lovar, säger LarsOlof Melander, avdelningschef för fastighetsdriften vid Skellefteå lasarett och fotsätter: – Produkten är enkel, genial, billig och dessutom driftsäker. Här finns inget elektroniskt som kan krångla. Oftast är det de enklaste lösningarna som är de allra bästa. Katarina Petersén Nielsen Källa: Staffan Lundmark/Smellkiller

Vi erbjuder många olika modeller för att lösa de flesta behov när det gäller installation av extra WC, badrum, kök eller tvättstuga. SANICOMPACT Pro ECO är vår populära wc-modell med dubbelspolning som förbrukar endast 1,8 eller 3 liter vatten per spolning. WC-stolen har en inbyggd malpump som maler ner och pumpar bort spolmassan i ett Ø32 mm rör till ett befintligt avlopp. Har du el och vatten så kan du installera en SANICOMPACT Pro ECO praktiskt taget var som helst.

Beställ vår katalog eller besök vår hemsida så får du veta mer.

Tel: 08-404 15 30 | Fax: 08-404 15 39 info@saniflo.se | www.saniflo.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

www.fastighetsforvaltaren.se

Expertguiden

Varmt och skönt i fastigheten med Uppvärming av fastigheten känns så här i mörkertider, när kylan kryper allt närmare och höststormarna dånar, som ett aktuellt ämne för alla fastighetsägare och förvaltare runt om i landet. Därför fokuserar vi i Expertguiden denna gång på just detta. Vilken uppvärmning lämpar sig bäst för vilka fastigheter? Vad koster det att värma en fastighet och vilka åtgärder kan man göra för att minska förlusten av värme?

Att värma upp en fastighet är kostsamt och en källa till diskussion mellan många fastighetsägare och hyresgäster. Och det kan vara värt att se över både sitt uppvärmingssystem och sin fastighet rent generellt. För det finns mycket att göra för att minska behovet av värme i en fastighet. A och O för en bra uppvärmning ligger i att huset har ett bra klimatskal, det vill säga väggar, tak, golv och fönster, för att värmen ska stanna kvar längre i huset. Bara genom att isolera bättre eller värma upp det på ett nytt sätt kan man minska både förbrukning och kostnader och

kanske till och med få en bättre och jämnare temperatur i hela fastigheten. Olika sätt för distribution av värmen

Det finns flera olika sätt att distribera värmen. När man skall välja värmekälla gäller det därför att veta vilket system fastigheten har och ifall det är något man vill behålla. Vanligast i svenska hus och äldre fastigheter är ett vattenburet värmesystem med traditionella värmeelement, radiatorer. Detta ger det mest flexibla systemet och passar de flesta värmekällor som pannor för pellets, ved eller olja (vilket blir allt ovanligare), solceller, fjärrvärme och olika typer av värmepumpar. Förutom vattenburen värme är det även vanligt med direktverkande el i svenska hus. Ett tredje och allt vanligare distributionssätt för värme är luftburen värme. Denna produceras i till exempel en luft-luftvärmepump, i en bras- eller pelletskamin, fläktkonvektorer eller genom förvärmning av ventilationsluften. I det sista fallet fördelas värmen i fastigheten med hjälp av ventilationsluften där ett alternativ att öka värmespridningen kan vara med hjälp av fläktar.

Att välja rätt värmekälla för sin fastighet kräver att man ser över det befintliga systemet och jämför alternativ. Ibland kan det vara läge att helt byta ut det gamla medan det i andra fall lönar sig bättre att komplettera med någon form av back-up. Vilket uppvärmningssystem som är bäst för vilken fastighet beror på många saker. Hur och när är fastigheten byggd? Är den renoverad eller i dåligt skick? Var i landet ligger den och hur mycket värme behöver de som vistas i fastigheten? Nedan tittar vi närmare på tre relativt vanliga alternativ. Katarina Petersén Nielsen Källa: Energimyndigheten

Direktverkande el

Fjärrvärme

Thomas Berggren, expert på energieffektivisering i byggnader, Energimyndigheten

Patrik Holmström, Branschutvecklare Svensk Fjärrvärme

I vilken typ av fastigheter lämpar det sig bäst att använda direktverkande el och hur vanligt är det? Det passar ju till alla fastigheter att använda direktverkande el men det har egentligen inte med byggnad att göra utan med tillförseln. Dels vilken produktion som ligger bakom och dels vilken miljöpåverkan framställningen av elen har. Där är det vi rekommenderar att man bör välja kontrakterad miljövänlig el. Många småhus har fortfarande direktverkande el för uppvärmning men för fastigheter är det mer fjärrvärme som används. Av de som ändå haft direktverkande el är det många som kompletterar med någon ventilation och frånluftspump och behåller elen som bas. Är direktverkande el för uppvärmning ett alternativ eller är det på väg att försvinna? Det beror på hur man ser på användandet av direktverkande el. Som enda uppvärmningsalternativ kommer det att minska eftersom det är såpass dyrt. Men det kommer förmodligen fortsätta användas som en ”spets” och reserv för

att komplettera där värmekraften inte räcker till, eller om till ex värmepumpen går sönder. På lång sikt handlar det om att ha ett bra klimatskal på sin fastighet, att de tekniska installationer man använder istället är effektiva och att den lilla energimängd som skall tillföras är förnyelsebar. Hur ser uppvärmning med direktverkande el ut rent kostnadsmässigt? Det är oftast dyrare än andra alternativ och man ser bland annat på småhussidan att många går över till värmepumpar. I flerbostadshus har ju majoriteten använt sig av fjärrvärme för uppvärmning och de som haft direktverkande el går allmer över till alternativ. Vilka är nackdelarna med att använda sig av dirketverkande el för uppvärmning? Det är inte ett effektivt sätt att använda elen och dessutom är det en dyr kostnad.

Vad är den främsta fördelen med fjärrvärme? Fjärrvärme är ett enkelt, bekvämt och tryggt uppvärmningsalternativ med hög resurseffektivitet och låg miljöpåverkan.

Finns det några nackdelar med att använda fjärrvärme för uppvärmning? Fjärrvärme är framför allt ett alternativ för tätorter. Det är dessvärre svårt att erbjuda fjärrvärme till värmeglesa områden.

Hur vanligt är det att man använder fjärrvärme för uppvärmning av fastigheter? Fjärrvärmen står för drygt hälften av all uppvärmning i Sverige. Drygt 80 procent av flerbostadshusen och drygt 80 procent av lokalerna värmes med fjärrvärme. Räcker det att värma upp ett flerbostadshus enbart med fjärrvärme? Ja. Hur ser lönsamheten/kostnaden för att värma upp med fjärrvärme ut? Nils Holgersson gruppens årliga undersökningar visar att fjärrvärme är det mest prisvärda alternativet i majoriteten av Sveriges kommuner.

Fakta direktverkande el

Fakta fjärrvärme

Direktverkande el innebär att el omvandlas direkt till värme i radiatorerna, i slingor i golvet eller i taket. Det finns två typer av radiatorer; oljefyllda altenativt icke-oljefyllda. Oljan tjänar som ett litet värmelager, vilket gör att radiatorns temperatur inte pendlar så kraftigt som i de icke-oljefyllda. Komfortgolvvärme bestående av direktverkande el är vanligt i nybyggda hus och leder ofta till en större energianvändning än traditionella radiatorer. Det ställs strängare krav på energianvändningen per kvadratmeter i hus som byggs med direktverkande elvärme. Du kan välja att köpa el enbart från förnybara energikällor som till exempel vatten- och vindkraft. Det finns också el märkt med Bra Miljöval.

Fjärrvärme innebär att husen i hela eller delar av städer kopplas samman i ett gemensamt kulvertnät (nätverk av nedgrävda ledningar för varmt vatten). För att kunna ta emot värmen från kulverten behöver huset utrustas med en fjärrvärmecentral. I denna finns allt du behöver, bl.a två värmeväxlare, en för tappvarmvatten och en för värme. Värmen produceras i ett centralt värmeverk eller en central kraftvärmeanläggning där både el och värme procuceras samtidigt. En stor del av Sveriges fjärrvärme produceras numera med biobränslen, till exempel flis och pellets. Det sker under kontrollerade och miljövänliga former. Även spillvärme från industri eller avloppsvatten kan användas i fjärrvärmesystemet.

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

xxxxx

rätt värmekälla Tänkbara värmetjuvar i din fastighet (källa Energimyndigheten) Väggar, tak, fönster, dörrar och golv Dåligt isolerade väggar och tak, dörrar, fönster med dåligt U-värde och dåligt isolerade golv eller källare är alla stora orsaker till att värme och energi försvinner ut ur våra hus. 35 procent försvinner via fönster och dörrar, 20 respektive 15 procent via väggar och tak. Golv och källare står för 15 procent och de sista 15 försvinner genom ventilation. Därför är det viktigt att se över husets ”klimatskal” och förbättra isoleringen där möjligheten finns. Därefter kan man på allvar se fastighetens värmebehov. Termostater En trasig termostat är en annan faktor som kan orsaka onödigt hög energi-användning. En fungerande termostat stryper flödet i radiatorn när temperaturen i rummet är tillräcklig medan en dåligt fungerande kan leda till alltför hög värme och onödig energianvändning. Verkningsgraden på systemets värmekälla kan samtidigt bli onödigt låg till följd av att returtemperaturen från radiatorerna blir hög. Testa din termostat genom att dra ner den helt och känn om radiatorn blir sval. Vattnet ska börja cirkulera när du vrider upp termostaten igen. Golvvärme Golvvärmen har en stor värmeavgivande yta som medför att temperaturen i värmesystemet kan hållas låg. Låga temperaturer ger minskade energiförluster och passar bra tillsammans med värmekällor som värmepump och solvärme. Men golvvärme kan också bli en energibov. Hur mycket isolering du har under värmeslingorna och valet av golvmaterial är det mest avgörande.

Relining gör defekta ledningar och rör som nya. På ett väl beprövat sätt och ofta till en betydligt mindre kostnad renoverar vi befintliga rör på plats.

Värmepumpar Jan-Erik Nowacki, Teknisk rådgivare Svenska Värmepump Föreningen Vad för olika slags värmepumpar finns idag på marknaden? Framför allt tänker jag på bergvärmepumpar som kan förse en hel fastighet med värme. Ett andra alternativ är frånluftspumpar som kan användas för stora delar av huset. Framför allt för att värma tappvatten som är en stor kostnad i många fastigheter. Uteluft/vatten värmepumpar förekommer en del och kan med fördel kombineras med någon panna. Dock kan luftvärmepumparnas värmeupptagare ge både ljudproblem och vara skrymmande för större fastigheter. Luft/luft är ovanligt i fastigheter och rekommenderas sällan i första hand. Vad är den främsta fördelen med värmepumpar? Det är att det blir billigare – i hälften av Sveriges kommuner slår bergvärme fjärrvärme kostnadsmässigt. Att det blir billigare kan gälla även för andra typer av värmepumpar. Räcker det att värma upp ett flerbostadshus enbart med värmepump? Ja, i princip med bergvärmepump medan

frånluftpump inte blir heltäckande. Den klarar cirka halva behovet och kräver en kompletterande värmekälla. Likadant är det med uteluftpumpar. De täcker större delen av en fastighet så länge det inte blir för kallt. Då måste man ha ett komplement som en el-, olje- biobränslepanna eller fjärrvärme. Hur ser kostnaderna för uppvärming med värmepumpar ut? Alla värmepumpar har en ren energikostnad. Den är ungefär en tredjadel av elpriset för olika luftalternativ (värmefaktor 3). För bergvärme blit den kanske 3,5 om man köper en dag. Sen kostar de ju att investera och där kan man räkna med 15-25000 kr per kilowatt installerad värmepumpeffekt för bergvärme. Man får ofta igen sin investering på 7-12 år. Luftalternativet pumparen spretar väldigt i kostnad men är billigare initialt.

Relining tar bara en bråkdel av den tid som ett traditionellt byte av hela ledningen eller stammen skulle göra. Vi applicerar en mycket stark strumpa i den trasiga ledningen och skapar i princip ett helt nytt självbärande rör i det gamla röret. Låt oss tillsammans se över Era rörbekymmer. För oss är inget problem för svårt att lösa... Vi kommer att överraska positivt på många sätt...

Finns det några nackdelar med att använda sig av en värmepump för uppvärmning? De vanligaste är väl att de är dyra att installera och man får leva någon månad med att det är uppgrävt och otrivsamt utanför fastigheten.

Fakta värmepumpar En värmepump hämtar värme från ex. marken, berggrunden, vattnet i en sjö eller luften. Värmen distribueras i huset med hjälp av ett vattenburet värmesystem, ventilationssystemet (via uppvärmd tilluft, FTX) eller genom varmluft (via en fläktdel). Normalt producerar dessa även tappvatten. För vissa typer av värmepumpar är investeringskostnaden relativt hög men lönar sig ofta då man från första dagen betalar mindre för lån och energi än alternativen. Vissa typer av värmepumpar kan mer än halvera elanvändningen till värme och varmvatten i ett eluppvärmt hus.

Bruttovägen 16B, 175 43 Järfälla Telefon 08-455 14 34, Telefax 08-455 14 39 Mobiltelefon: 070-636 01 63

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

www.fastighetsforvaltaren.se

Fasadbelysning xxxxx Utomhusbelysning med intelligent styrning

Alla Locklights armaturer har den inbyggda microvågssensorn som gör det möjligt till dimning av belysningen även när de går på lägstanivå. På så vis ökar möljigheten att anpassa rätt belysning i rätt miljö.

”På kvällen och natten lyser alla lampor mjukt, trevligt och tänder till fulleffekt när någon kommer nära, vår gårdsmiljö känns så trygg och säker.” Att känna sig trygg och säker i närmiljön, inte minst utanför den fastighet man bor i, står högt på prioriteringslistan för de flesta som vistas ute efter att mörkret fallit. Med rätt fasadbelysning i rätt miljö ökar tryggheten väsentligt.

går armaturen ner i ett lågläge. Normalt är detta lågläge (dimning) inte ställbart och armaturen lyser då med cirka tio procents kapacitet. I vissa miljöer krävs 30- 40% ljuseffekt i lågläge för tillgodose trygghet och säkerhet. I Locklights armaturer har man löst problematiken vilket är helt unikt. Som enda tillverkare kan man dämed ge användaren möjligheten att skapa rätt ljusflöde i varje miljö.

Att optimera belysning både inom- och utomhus med LED armaturer med sensorfunktion är det absolut mest efterfrågade lösningen inom fastighetssektorn . Detta för att göra absolut störst energibesparing utan att ge avkall på ljuskomfort. Nu finns denna lösning även för utomhusmiljö. -Mycket av det som är importerat är inte anpassat för fastighetsbolag och marknaden i Sverige så vi fattade beslutet att ta fram en armatur som höll den standard som faktiskt krävs och motsvarar en professionell användares kvalitetskrav, Stefan Fager VD för Locklight.

Efter ett omfattande utvecklingsarbete, utprovningar och tester använder Locklight uteslutande microvågsteknik (radarfunktion) som styrningsfunktion. Locklights sensorer har processorstyrning som kan programmeras helt efter kunden behov och miljö. -Tanken är att man skall kunna optimera energianvändandet även för utomhusbelysning och det har vi tagit fasta på. Med den nya sensorn kan man spara ända upp till 95 procent, säger Stefan Fager. Katarina Petersén Nielsen Källa: Locklight

Speciellt utvecklade Microvågssensorer

Lösning som ökar trygghet och säkerhet

Dimmeffekt innebär att när armaturens inbyggda sensor indikerar rörelse, lyser den med 100%, när rörelse inte längre indikeras

Fakta Microvågssensorer Den styrfunktion med microvågssensorer som finns i all Locklights armatur har en rad inställbara funktioner: • Luxtal för skymningsfunktion • Detekteringsyta • Lystid - 100% efter detektering • Dimmeffekt - procent av 100 i lågläge • Nedsläckning – tid efter lågl Locklight Locklight utvecklar samt tillverkar armaturer och sensorer i Sverige i enlighet med svenska krav och godkännanden. Företaget säljer armaturer av plafondtyp i olika storlekar för inom- och utomhusmiljö. Samtliga plafonder har valbar effekt och färgton vilket borgar för att rätt lösning i alla miljöer. Sortimentet innehåller flera olika plafondmodeller med eller utan bländskydd.

iLOQ – digitalt låssystem – 100% utan batterier iLOQ S10 - det enda miljövänliga elektroniska låssystemet. Genom att vara helt elektroniskt – både nycklar och cylindrar – är det därmed också 100% flexibelt. Slipp mekaniska begränsningar och förändra ditt låssystem efter dina behov under hela dess livslängd.

iLOQ Scandinavia AB, Strandbergsgatan 61, 3tr, SE-112 51 Stockholm, Tel. +46 8-55536307, Fax: +46 8-55536122, scandinavia@iloq.com

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Fasadbelysning Magiska ljusupplevelser på nyöppnade Palatset Palatset. En högteknologisk upplevelseverkstad för barn mellan 6 och 18 år där ljusinstallationerna ger besökarna häftiga visuella upplevelser. Samtidigt är allt ljus anpassat till de kreativa aktiviteter som arrangeras i Palatset i gamla riksarkivet på Riddarholmen i Stockholm. Det omfattande belysningsprojektet inkluderar 1456 armaturer och är fördelade på 50 rum på åtta våningar.

Tack vare ett tätt och intensivt samarbete mellan Inwhite Ljusmiljöer och Philips blir Palatet ett nationalscen för barn och ungdom där upplevelsen av ljus och kreativitet är temat. Fån vänster Julia Engberg, Inwhite, MarcusFornehed, Semco El, John Pettersson Inwhite och Jesper Crusenborg Philips.

Fem månader har Philips, i nära samarbete med ljusdesignföretaget Inwhite Ljusmiljö och Semco El, varit med om att slutföra uppdraget att utforma installationerna av all belysning och armaturer på Palatset. Detta tack vare ett partnerskap med Palatset för att bidra till visionen om att skapa en svensk nationalscen för barnkultur och

Stor utmaning att optimera ljuset

Palatset, som invigdes 28 september och öppnade för allmänheten första oktober, inrymmer biografer, teatrar, kulturactionrum, medierum, verkstäder och Fastighetsförvaltaren var på plats bara en dryg vecka innan invigningen, då var det mesta av ljussättningen klar men en hel del armaturer väntade på att komma på plats Teknikerna på Inwhite och elinstallatörerna, på Semco El, jobbade för fullt med att montera upp lampor och testa funktioner. -Huset är från början bygg t utan någon elektricitet eller belysning och så att man skall kunna dra nytta av dagsljuset, säger Julia Engberg, projektledare på Inwhite. En stor utmaning har varit att anpassa oss till det och optimera ljussättningen så att det samverkar med dagsljuset. Inga ingrepp tillåtna

Vid kapprummet ligget ”ljusstyrningscentralen” som skall illustrera hela hjärtat i Palatset. En spännande start på resan upp genom ljuslagda trappor och rum.

erbjuda besökare ett upplevelseutbud som saknar motstycke internationellt. – Samarbetet med Palatset ger oss en möjlighet att vara kreativa och använda det senaste inom belysningstekniken för att skapa miljöer fyllda av stämning och atmosfär. Vi vill visa hur belysning kan användas och varieras för att väcka känslor av både välbehag, magi och pirr i magen, allt för att ge besökarna en häftig upplevelse av Palatset, säger Jesper Crusenborg, Nordisk ledare, Philips Services & Solutions.

Korta fakta ljussättningen av Palatset Tanken med hela projektet har varit att hitta en ljuslösning som skapar häftiga effekter och stämningar. Samtidigt är belysningen flexibel, miljövänlig och kostnadseffektiv. Armaturerna kan enkelt anpassas i färg och ljusstyrka, har hög energieffektivitet och lång livslängd. Installationen har skett med 90 % LED-armaturer som tagits fram särskilt för Palatset. Totalt finns 1456 armaturer i Palatset. Vid utformandet av belysningen har LJUSnördarna varit med. En grupp belysningsentusiaster mellan 6 och10 år. De ingår i Palatsets VIPP-klubb, Very Important, Palatset People som är med och påverkar Palatsets innehåll och utseende. Philips har under projektet haft besök av LJUSnördarna som provat på och lärt sig mer om ljusdesign och belysningsteknik i Philips Experience Lounge i Kista. Philips samarbete med Palatset innebär ett femårigt avtal där installation av armaturer och service ingår. Ambitionen är att fortsätta utveckla Palatsets värld av fantasi och skaparlust genom kreativ ljusdesign och nya typer av armaturer och tekniker.

En annan stor utmaning har varit hur man på ett snyggt och fungerande sätt skall kunna dra el och kablar längs väggar, golv och tak. Huset som är kulturminnesmärkt får inte komma till skada. Inga ingrepp som att borra eller spika får göras utan speciellt godkännande från Statens Fastighetsverk. -All kanalisering och alla rör ligger utanpå väggen. Vi har använt ett pansarrör som vi också tagit till vara och utnyttjat i designen av armaturen och belysningen. Sen har vi fått använda oss av mycket skenor att fästa lamporna i. All belysning i Palatset har ett eget syfte och är mycket noga uttänkt och uträknad. För att understryka detta har man installerat en liten ”ljusstyrningscentral” som besökaren kan titta in när de hängt av sig i kapprummet. - Det är viktigt att poängtera att vi inte håller på med någon vanlig lampsättning där vi bara sätter upp armaturer. Vi jobbar med ”ljussättnig” och väljer armatur utifrån var

Allt ljus du behöver Lysman är först och störst med ljuskällor på nätet. Vi erbjuder kända varumärken till låga priser med snabba leveranser och bra service.

LED - Halogen - Kompaktlyrör - Lågenergi - Glödlampor - Lysrör - Ljusslingor

En av de stora utmanningar med att ljusstätta Palatset är att optimera ljuet utifrån med belysningen som skall kompensera upp det inne. I trapphuset med dokumentstörten monteras elektriska ”kandelabrar” på en centralt gående skena hela vägen upp genom huset.

ljuset skall vara och vad det skall syfta till, säger Julia Engberg. Allt ljus finns här av en anledning och kan styras helt individuellt. Katarina Petersén Nielsen, Källa: Philips

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

www.fastighetsforvaltaren.se

Transport-, arbets- & miljöfordon xxxxx Att tänka på vid upphandling parkering Det finns många saker att tänka på när man som fastighetsägare skall handla upp parkering för sin fastighet. Rätt entreprenör, fördelning av intäkter från kontrollavgifter, service av biljettautomater och vilka betalningssätt som skall gälla. Frågorna är många och fördelningen av ansvarsområden bör noga tänkas igenom.

En fråga man måste besluta sig om är om entreprenören skall få fast ersättning och fastighetsägaren behålla parkeringsintäkter och kontrollavgifter eller om entreprenören och fastighetsägaren skall dela intäkterna efter en viss procentsats. Här är procentsatser för intäkter respektive kontrollavgifter att föredra. Vid delning av intäkterna måste fastighetsägaren skatta dessa i upphandlingsunderlaget. Biljettautomater m m

Enklast är om entreprenören äger biljettautomaterna. När det gäller vilken typ av betalning som skall gälla är det fastighetsägaren som skall bestämma och vanligast är att man erbjuder och hanterar fler möjlga betalningssätt där även SMS- eller telefontjänster finns. Kostnader för hantering av betalningen bör dock ingå i entreprenörens åtagande.

T-Series 240x175 PM_SE_tradeIn.indd 1

Service och underhåll bör bekostas av entreprenören. Här är fortlöpande underhåll viktigt och inte att man endast lagar vid fel eller skadegörelse, som också det bör vara ett ansvar som ligger på entreprenören. När det gäller driften av automaterna bör biljetter och liknande bekostas av entreprenören medan eventuell elanslutning och elavgifter enklast sköts av fastighetsägaren. Man bör också reglera vilka krav fastighetsägaren har för statistik och redovisning samt vart man vänder sig, kundtjänst, om biljettautomaten inte fungerar.

en karta eller ritning. Övervakningspolicy. Entreprenören skall skicka med en sådan som sedan ev kan förändras efter synpunkter från fastighetsägaren. Denne bör också beskriva vilken utbildning personalen som skall sköta övervakningen har samt hur de är unieformerade och hur deras egna bilar är uppmärkta. Om entreprenören använder sig av en underentreprenör som övervakarenskall denne först godkännas av fastighetsägaren.

Skyltning

Också detta bör entreprenören beskriva. Det är en mycket stor fördel om den finns på orten, dels för att den går att besöka och dels för att kundtjänsten, som skall vara skild från övervakningen, kan kontrollera omständigheter kring en kontrollavgift på plats vid ett eventuellt överklagande. När det gäller påminnelser och krav är det något som både bör bekostas av och beskrivas av entreprenören.

Normalt bör fastighetsägaren äga skyltarna och ansvara för underhållsbyten och eventuellt ändringar. Dock är det bra att reglera i text. Inköp av nya skyltar görs lättast genom entreprenören som dock är skyldig att redovisa vilket pris han tar och vilka eventuella rabatter han får från leverantör. Entreprenören bör också beskriva vilken kompetens som finns på orten inom området. De entreprenörsskyltar som finns skall lämpligtvis ägas och hanteras av entreprenören. Övervakning

Upphandlingsunderlaget skall innehålla vilket område som skall bevakas, t ex på

Kundtjänst

Fastighetsägarens ansvar

Det är fastighetsägaren som fastställer alla priser. Detta bör dock ske efter samråd med entreprenören. Det är också fastighetsägaren som sköter snöröjning och den anläggning/

plats parkeringen är förlagd till så att parkering kan ske. Som nämnts ovan är det också vanligt att det är denne som tillhandahåller el vid biljettautomater och står för elkostnaden. Han/hon står också för uppsättande av eventuella motorvärmarstolpar inklusive anslutning och elkostnader. Övrigt

Samråd mellan fastighetsägare och entreprenör bör hållas regelbundet, lämpligen en till två gånger per år. Ansvar att kalla till samråd ligger vanligen hos entreprenören och krav på detta bör finnas i upphandlingsunderlaget. När det gäller pris för extrainsatser som fastighetsägaren skall betala bör entreprenören på förhand lämna ett timpris. Om eventuellt miljöarbete finns hos entreprenörens skall detta finnas beskrivet. Fastighetsägaren skall förbehålla sig rätten att makulera kontrollavgifter. Kan vara en sak som entreprenören kan ta ut en mindre avgift för, beroende på ersättningsmodell i övrigt. Katarina Petersén Nielsen Källa: Umeå Parkerings AB

9/19/11 4:47 PM

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Transport-, arbets- & miljöfordon xxxxx Projektet ColognE-mobil:

Elfordon med stor potential för användning i städer visar sig tillförlitliga i tester Ett delundersökningsresultat i projektet colognE-mobil från mitten av augusti visar att transportfordon som drivs helt med elektricitet är tillförlitliga och har stor potential för mångsidig användning i urbana miljöer.

Projektet ColognE-mobil samfinansieras av staden Köln, RheinEnergie AG, universitetet i Duisburg-Essen och Ford Motor Company, och har sedan april 2010 testat en vagnpark med tio Ford Transit BEVfordon och tio Ford Transit Connect Electric-fordon i stadsmiljö i Köln. Fordonen har använts av flera kunder i transport- och servicesektorn. Senare i år kommer testvagnparken att utökas med fem Focus Electric. Överväldigande resultat

Fram till delundersökningsresultatet har fordonen körts i vanlig trafik i 50 000 km och använts för vanliga transportuppgifter som körning av gods och leveranser i stadsmiljö. Fordonen har dessutom laddats cirka 1 500 gånger. -Projektet colognE-mobil ger viktig information och nödvändig återkoppling från vagnparkens kunder om våra elfordon. Resultaten är än så länge överväldigande positiva, men de hjälper även oss och våra projektpartner i det löpande arbetet med utveckling av elbilslösningar, säger Roland Krüger, projektledare för colognE-mobil på Ford Europa. Ett av de deltagande företagen har bara lovord för Fords produkter. Jörn Hansen, projektledare för elfordon på RheinEnergie, säger: ”Transit Connect är inte bara ett mångsidigt och utsläppsfritt transportfordon med generöst lastutrymme. Bilen är även tillförlitlig, enkel och rolig att köra, särskilt i stadsmiljö.” Helt eldrivna fordon i urban trafikmiljö

Universitetet i Duisburg-Essen har även utfört en datorsimulering av effekter av och möjligheter med användning av eldrivna personbilar i Kölnområdet. I en virtuell vagnpark på 30 000 elbilar har elförbrukningen bara blivit 3,7 procent av

Den utsläppsfria helt elektriska varianten av det lätta transportfordonet Transit Connect finns att köpa på den europeiska marknaden efter den lyckade introduktionen i Nordamerika i december 2010. det sammanlagda jämförbara elbehovet hos områdets hushåll. Kölninnevånarna kör i genomsnitt 30 kilometer om dagen, vilket visar att dagens räckvidd hos elfordon även är tillräcklig för persontransporter. Universitet har också genomfört marknadsundersökningar som visar att Kölnborna kan tänka sig att betala upp till 25 000 euro för ett helt eldrivet fordon. I områden med högre inkomster stiger beloppet till 35 000 euro. Källa: Ford

Fakta från delresultaten Delresultatet om CologneE från mitten av augusti 2011 visar följande: • Eltransportfordon har stor potential för urban användning. Användningen av Transit BEV- och Transit Connect Electric-fordonen visar att helt eldrivna transportfordon passar utmärkt för distribution, service och leveranser i städer. • Räckvidden har visat sig mer än tillräcklig. De kunder som deltog i testet har kört i genomsnitt 25 till 70 kilometer om dagen, med ett högsta dagsgenomsnitt på ungefär 100 kilometer, vilket ligger klart under den maximala räckvidden på 165 kilometer för Transit BEV och 130 kilometer för Transit Connect Electric., • Hittills har ungefär 1 500 laddningscykler genomförts utan problem. De flesta laddningarna har gjorts vid de tolv stationer som RheinEnergie har byggt hos kunderna. Dessutom har de laddningsstationen som är öppen för allmänheten i Kölns centrum använts fler än 500 gånger. • Medelkörsträckan mellan två laddningar har varit 30 kilometer, vilket visar att farhågorna om otillräcklig räckvidd kan anses vara överdrivna vid användning i städer. • Projektet har även visat framgångar vad gäller koldioxidutsläpp. De elektriska fordon som har använts i projektet colognE-mobil har laddats med förnyelsebar energi, vilket ger 90 procent lägre systemutsläpp av koldioxid.

Källa: Ford

FALLSKYDD FÖR SÄKERHETS SKULL

VINTERNS BILLIGASTE LIVFÖRSÄKRING

SVERIGES ENKLASTE E-HANDEL FÖR SKYDDSUTRUSTNING MED ÖVER 35 000 ARTIKLAR.

WWW.SKYDD.COM

fallskydd-240-86.indd 1

INFO@SKYDD.COM

031 - 787 70 80

7/10/2011 1:27:18 PM

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

www.fastighetsforvaltaren.se

Transport-, xxxxx arbets- & miljöfordon

Allt mer biogas till fordon Statistiken för 2010 års produktion och användning av biogas visar att en allt större mängd biogas används till fordonsdrift. Nio nya uppgraderingsanläggningar för fordonsgas driftsattes förra året och andelen biogas som gick till fordon ökade med nästan 25 procent.

Produktionen och användningen av biogas uppgick enligt statistiken för år 2010 till 1387 GWh, vilket är en marginell ökning från föregående år trots ökad produktion från samrötningsanläggningar och lantbruk. En minskad produktion i deponianläggningar drar ner statistiken. – Det riktigt glädjande i siffrorna är att allt mer av biogasen används där den gör mest nytta, inom transportsektorn. Andelen biogas som blir fordonsgas ökade med hela 25 % förra året och är nu det största användningsområdet, säger Anders Mathiasson, VD Energigas Sverige. Nationella mål och kraftfullare stödsystem kan öka produktionen

Anders Mathiasson vd Energigas Sverige. Foto: Malin Hoelstad

Avloppsreningsverken står fortfarande för närmare hälften av produktionen. Samrötningsanläggningarna där bland annat hushållsavfall, slakteriavfall och gödsel från

lantbruket rötas, ökade med 15 % från förra året och står numera för en fjärdedel av produktionen. Andelen biogas från deponier fortsätter att minska, en naturlig konsekvens av deponiförbudet för organiskt avfall som infördes år 2005. Förutom biogas producerades även 770 000 ton rötrest vilken återgick till jordbruksmarken i form av exempelvis biogödsel och därmed blev en del av det naturliga kretsloppet. – Statistiken visar tydligt att produktio-

nen av biogas inte ökar så mycket som den borde. Ska vi kunna ta tillvara den potential som finns i allt gödsel i lantbruket eller från matavfallet som slängs behövs både ett nationellt mål och ett kraftfullt stödsystem, avslutar Mathiasson. Statistiken sammanställs av Energigas Sverige i samarbete med Avfall Sverige, Svenskt Vatten och LRF och finansieras av Energimyndigheten. Källa: Energigas Sverige

Fakta biogasanläggningar Sverige har sammanlagt 229 biogasproducerande anläggningar varav 135 avloppsreningsverk, 57 deponier, 18 samrötningsanläggningar, 14 gårdsanläggningar och 5 industrier. Antalet anläggningar där biogas uppgraderas till fordonsgas uppgick till 47 stycken.

Marknadens bredaste utbud av sänkta energikostnader. Nyhet! HE D36, 43

Serie F/F+ • Storlekar 36 -70kW • 60-65°C framledning • R407C köldmedium • Hetgasmöjlighet

Serie G/G+ • Storlekar 22- 45kW • 68-70°C framledning • R134A köldmedium • Underkylarmöjlighet

Vi har över 30 års erfarenhet av värmepumpsinstallationer i allt från stora slott och idrottsarenor till butikslokaler och hyreshus. Vår produktbredd och kompetensen hos vår unika fastighetsavdelning gör att vi kan garantera driftsäkra anläggningar som sänker värmekostnaderna med upp till 75 procent. Dessutom ingår alltid 5 års garanti på våra värmepumpar mellan 21-70kW. Läs mer på ivt.se/fastighet. Besök oss på Brf-mässan i Stockholm 17-19 november. Monter A06:50.

Serie HE E/D • Storlekar 21- 43kW • Inbyggda lågenergi-cirkulationspumpar • Inbyggd elpanna & växelventil (E 21, 28)

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Transport xxxxx

Bilpool ingår i bostadshyran Den första oktober startar inflyttningen i kvarteret Fullriggaren i Västra hamnen i Malmö. Det unika med de 600 lägenheterna är att boendet inkluderar tillgång till bilpool i Västra hamnen som tillhandahålls av Sunfleet Carsharing.

Malmös nyaste kvarter har byggts med extremt höga miljökrav. Fullriggaren i Västra Hamnen har bland annat vindkraft på taken, individuell mätning av värme och varmvatten – samt separat hantering av organiskt avfall. En annan ovanlig detalj är att en poolbil ingår i hyran. Automatiskt medlemskap för de boende

Sunfleet Carsharing förser sedan den 1 september kvarteret Fullriggaren med en bilpool innehållande två miljöbilar. Alla som flyttar in får automatiskt ett medlemskap och därmed tillgång till bilarna samtidigt som de även får tillgång till Sunfleets alla bilpooler i Sverige. Allteftersom de boende flyttar in kommer bilpoolen utökas och man räknar med att cirka tio bilar till kommer att finnas att tillgå i Västra Hamnens bilpool. Utöver miljövinsterna och kostnadsbesparingarna för de boende innebär det även för byggherrarna att de kan minska andelen p-platser som krävs i anslutning till området. Finns på 27 orter

Sunfleets miljöbilpooler finns i dag på 27 orter – från Luleå i norr till Malmö i söder och antalet orter ökar hela tiden. Medlem-

Ett bygge fyllt av mänsklig värme Dina hyresgäster är en fantastisk energikälla. Med sandwichväggar och TermoDeck kan vi skapa hus som tar vara på den värme som människorna och deras maskiner avger. Resultatet blir hus med minimala krav på energitillförsel och som till och med klarar kraven för passivhus. Läs mer om smartare (och grönare) byggande på www.strangbetong.se.

Smartare byggande

marna har tillgång dygnet runt till cirka 500 miljöbilar i olika storlekar för olika behov. – Våra kunder gör ett aktivt val. De är väldigt måna om miljön och är samtidigt ekonomiskt medvetna. Många tänker inte på hur mycket en bil kostar att äga. Med försäkring, skatt, värdeminskning och parkeringsavgifter inräknade blir det väldigt dyrt – speciellt om man vill köra en ny, säker bil. Som medlem har du tillgång till alla våra bilpooler i Sverige. Det är en stor fördel, både om man talar om miljö och om ekonomi, säger Sandra Gyllby. Från 11000 till 15500 medlemmar på ett år Totalt har man i Sunfleets bilpooler 500 bilar och största delen, dirka 350 av bilarna, finns i storstäderna Göteborg, Stockholm och Malmö. Även Helsingborg har relativt många bilar medan det i övrigt är spritt över landet. Men intresset ökar stadigt och har tagit fart riktigt ordentligt senaste året. -Vi satsat stort på konceptet nu och medlemsantalet har ökat från 11000 till 15500nästan 40 procent bara iår, säger Sandra Gyllby. Med tanke på att vi startade -98 så märks det ju att folk nu börjar få upp ögonen och att intresset. Katarina Petersén Nielsen, Källa: Sunfleet

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

www.fastighetsforvaltaren.se

App gör livet enklare för alla med företagsbil Det kan bli dyrt för den som kör bil i arbetet men låter bli att föra körjournal. Vid en skatterevision kan den enskilde föraren upptaxeras med upp emot 100 000 kronor. Idag finns flera appar för körjournaler på marknaden och tanken är att de ska underlätta att registrera resor, men tyvärr kräver de mycket av föraren. Företaget Abax lanserar nu en app som är integrerad med en körjournal i bilen. Det gör den helt automatisk och extremt användarvänlig.

Alternativen till Abax är idag antingen en körjournal som app till smartphone, som har begränsad användning och många felkällor, eller en körjournal i bilen kopplad enbart till webben. Abax kombinerar en körjournal i bilen, som sköts via webben, med en app som innehåller alla funktioner från webben. Enkel att använda också för ovana. Företaget har under tio års tid utvecklat webbgränssnittet för sin körjournal och även byggt appen. Den är oerhört enkel att använda, något som har varit förutsättningen då även ovana användare ska ha god nytta av den. – Det är inte självklart att de som kör bil i arbetet har tillgång till dator som arbetsredskap. Med appen tar man bort det extra steg det innebär att leta upp och logga in på en dator för att administrera sin egen körjournal, berättar Ole Jörgen Wold, VD på Abax.

Utan körjournal riskerar företag uppgraderas

Användningen av körjournaler ökar stadigt. Det är idag upp till varje företag och förare att visa hur bilen används. Om man inte har fört körjournal och skatteverket gör en revision av företaget, kan företaget upptaxeras med uppemot en miljon kronor och föraren med upp till 100 000 kronor. Både företag och förare beskattas nämligen som att bilen var en löneförmån som används privat. – Även om du inte har använt bilen privat, kan du upptaxeras om du inte har en körjournal som bevis. Fler och fler får upp ögonen för det här, och efterfrågan växer snabbt. Vi på Abax är idag 75 anställda i Norden och har haft en enorm tillväxt sedan vi etablerade oss i Sverige i våras, säger Ole Jörgen Wold. Källa: Abax

Den är oerhört enkel att använda, något som har varit förutsättningen då även ovana användare ska ha god nytta av den.

Välj Brf-EL. Ett unikt elavtal för bostadsrättsföreningar. Fast pris. Bara ursprungsmärkt vattenkraft från vår kraftstation i Finnfors. Teckna avtal för Brf-EL redan idag på www.skekraft.se/foretagsel. Skellefteå Kraft är en av Sveriges största kraftproducenter, med egna produktionsanläggningar för vindkraft, vattenkraft, värme och bioenergi. Under 2010 var antalet anställda cirka 640 och omsättningen uppgick till 4,5 miljarder kronor.

Viktiga skillnader • Om du kör din egen bil i arbetet och ska få ersättning från arbetsgivaren, är appen ett bra hjälpmedel för att enkelt registrera alla resor utan att glömma en enda. • Körjournalen sitter inte i telefonen. Appen är kopplad till gränssnittet i datorn och därmed direkt till körjournalen i bilen och kan bara laddas ner om du har Abax körjournal i bilen. • Med en körjournal i mobilen eller manuell körjournal måste man för varje resa notera start och stopp, något som lätt glöms bort. Det finns också risk för fel. • Abax app är en spegling av körjournalen i bilen, du behöver inte göra någonting för att registrera din resa. • I appen kan du enkelt gå in och se din körjournal, skicka rapporter och se gamla rapporter. • Du kan se var bilen är parkerad om du haft den utlånad eller glömt var du ställde den (bra i företag där flera delar på bilarna)

Källa: Abax

Brf-EL 4år

Ett unikt av för bosta rät med fast prital tsförenin s i fyra år påds el från ren va gar, ttenkraft.

Brf-EL 6år

sföreningar, ft. kra för bostadsrätt Ett unikt avtali sex år på el från ren vatten med fast pris

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Säkerhet Dekorativ och smart belysning med god synkomfort

Krönika Jan-Peter Alm

Endast häftig säkerhetsteknik räcker inte! Jag har just ägnat en av livets tråkiga höstdagar åt att kolla in nya säkerhetsprodukter. Jag fick se en hel mässa fylld med nya, alltmer häftiga prylar som på ett eller annat sätt sägs förbättra säkerheten och påverka tryggheten hos människor och företag. Återigen kan jag konstatera att det är en enorm teknikutveckling inom säkerhetsområdet och då kanske främst kring alla produkter och system som har med kameraövervakning att göra. Nya, helt revolutionerande kameror som kan göra helt nya konster, kameror som kan ge perfekta bilder i mörket, system som kan samla och hantera information på ett helt nytt och ännu mer användarvänligt sätt. Kamerasystem som t ex kan följa människor klädda i röda jackor genom hela lokalen och dessutom känna igen personer från gång till annan. Ja, det är svårt att se något som inte dessa nya fantastiska apparater kan fixa. Design får större plats

Men det slår mig att det numera inte bara handlar om teknik i säkerhetsbranschen idag. Mer och mer smyger det sig in ett nytt moment i form av formgivning och design bland säkerhetsprylarna. Nu ska prylarna inte bara fungera klanderfritt – nu ska de också vara så snygga att de pryder sin plats i rummet. Och det är väl på tiden, kan man säga.

Helhetssyn

Helhetssyn är ett begrepp som återkommer med rätta i dagens brottsförebyggande arbete. En helhetssyn som bottnar i en bra kontroll på de risker som verksamheten är utsatt för och som tar hänsyn till både de tekniska åtgärderna och medarbetarnas säkerhetsmedvetande. Rent krasst vill jag påstå att ingen teknisk produkt eller lösning kan fungera på bästa möjliga sätt utan att också människorna inom verksamheten motiveras att ta sin andel av säkerhetsansvaret. Så förbättra gärna säkerheten i din verksamhet med så många nya tekniska prylar som du vill, men glöm inte bort att samtidigt se till att det finns en god säkerhetskultur bland de människor som finns inom verksamheten. Först då kan du bli framgångsrik i ditt säkerhetsarbete. Först då har du en chans att hålla brottsligheten stången. Jan-Peter Alm, Säkerhetskonsult

Leverantörerna styr?

Fulländad form och funktion i internationell toppklass Energisnåla och underhållsfria kvalitetsarmaturer - Den nya ljustekniken, nu även med LED - Mycket långa livslängder - Äkta Limburgglas ger bästa ljuskomfort Annell Ljus + Form representerar det berömda belysningsglasbruket Glashütte Limburg sedan 30 år. Beställ vår nya svenska Limburgkatalog på 336 sidor.

www.annell.se

På väg från mässan kunde jag inte låta bli att fundera över allt det nya som tillverkare och leverantörer vill att vi ska köpa. Mycket av den nya tekniken blir så komplex att det för en vanlig köpare, en vanlig användare är omöjligt att greppa allt. Och då, tror jag, att det finns en uppenbar risk att det blir leverantörerna som styr inte bara utvecklingen utan också vad som du som användare ska köpa. Och i värsta fall då utan att du och dina elementära säkerhetsbehov får vara en viktig parameter i valet. Och det är sannolikt inte så smart. För att motverka detta krävs att köparna hänger med i svängarna. Och då krävs utbildning och kompetensutveckling i hög grad. Kanske då inte i första hand kring hur allt tekniskt hänger ihop in i minsta detalj, eller vilken diod som ska användas, utan mer hur just det här systemet, den här lösningen ska fungera i helheten för att bli en effektiv del i de skyddsåtgärder som tillsammans ska reducera riskerna. Ingen av produktleverantörerna kan och ska ansvara för helheten. Där måste du som driver en verksamhet bli mycket mer aktiv.

Jan-Peter Alm, Svenska Stöldskyddsföreningen

Återigen kan jag konstatera att det är en enorm teknikutveckling inom säkerhetsområdet och då kanske främst kring alla produkter och system som har med kameraövervakning att göra.

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

www.fastighetsforvaltaren.se

Säkerhet

Tjänster inom brand och säkerhet standardiseras på Europanivå Nu ska tjänster inom brand och säkerhet bli lättare att hantera över EU-ländernas gränser. Tjänstedirektivet, som sedan tidigare finns, kompletteras med standardiseringar för att främja den fria handeln inom EU. En teknisk kommitté håller på att ta sin form under ledning av SIS med bland annat SWELARM, SSF, SBF och SBSC som deltagare.

EU:s tjänstedirektiv antogs i december 2006 med målet att undanröja handelshinder och bidra till att öka tjänstehandeln inom Europa. Tung och onödig byråkrati skulle i största möjliga mån tas bort, tjänsteleverantörers administration skulle underlättas och tjänstemottagares rättigheter stärkas. Det var dock en omtvistad fråga då vissa hävdade att den inhemska arbetsmarknaden och dess lagar och regler skulle kunna komma att skadas. Men direktivet antogs och implementerades den 28 december 2009, med vissa undantag som till exempel övervakning av

egendom och lokaler, skydd av personer och distribution av värdesaker. Men andra delar inom säkerhetsbranschen, till exempel tjänster som leverans, installation och underhåll av tekniska säkerhetsanordningar, omfattas emellertid av tjänstedirektivet och det är dessa som nu ska få en gemensam standard att följa.

SBSC anmält sitt intresse till denna så kal�lade spegelgrupp som ska arbeta inom den europeiska gruppen TC4, som den döpts till hos CEN. Den svenska gruppen kommer att arbeta både på nationell och europeisk nivå, för att enas om gemensamma krav inom säkerhetsbranschen, allt för att förenkla för både beställare och leverantör av tjänster.

Många aktörer att ta hänsyn till

Påverkar stor del av säkerhetsmarknaden

För att lyckas med tjänstedirektivets mål, att främja den fria handeln och öka sysselsättningen inom tjänstesektorn, krävs det att EU:s alla länder jobbar efter samma normer och standarder. Som det ser ut idag kan det finnas flera olika standardiseringsorgan och inom hela EU blir det många olika aktörer att ta hänsyn till. EU har därför uppmanat branscher och dess branschföreningar att upprätta en samlad norm för kraven på tjänster inom det egna området, vilket den europeiska standardiseringen CEN och Cenelec nu har tagit fasta på. En teknisk kommitté är under uppstart inom SIS, och SWELARM har tillsammans med SBF, SSF och

Standarden ska specificera kvalitetskraven på tjänster som utförs av företag och även kompetensen hos de anställda som är involverade i arbetet med planering, utformning, installation, överlämnande, underhåll och reparation av brand- och säkerhetssystem. Arbetet berör bland annat myndigheter som har ansvar för kontroll och säkerhet som rör hus och anläggningar, personer och naturresurser, men också företag och organisationer som specificerar och levererar tjänster inom området på något sätt. Även beställare av säkerhetstjänster bör vara medvetna om standardiseringen för att veta vilka krav som kan och ska ställas på leverantörerna.

Standarden har en bred omfattning och med grund från kraven i EUs tjänstedirektiv kommer den att påverka en stor del av säkerhetsmarknaden. Då många intressenter berörs av den ny standarden är SWELARM med i den tekniska kommitténs arbete med standardiseringen för att föra fram den svenska branschens synpunkter. Per Edsmar, Ordförande SWELARM

Per Edsmar, Ordförande SWELARM.

Inbrottssäkerhet kan också bidra till ett bra inomhusklimat! Det har länge funnits olika filmer/ folier, skyddspersienner och jalusier på marknaden. Men skyddsvärdet hos dessa produkter har varit lite si och så. Provningsnormer har saknats och många gånger har installationen utförts på ett felaktigt sätt med resultat att ibland till och med underlättat för inbrottstjuven.

En ändring är på gång och det börjar nu dyka upp produkter som provats. Dessutom finns kunniga installatörer som ser till att de monteras rätt. Ytterligare ett plus är att man med dagens energidebatt mer och mer ser de positiva effekter som produkterna kan ge i energibesparing. Numer finns skyddsfolier och speciella persienner med både ett visst inbrottsskydd och en god energibesparingspotential. Minska behovet av nedkylning och skydda mot yttre skada

Det börjar nu dyka upp dörrar med så kallade ”multipoint locks”, där flera reglar håller dörren på plats mot karmen.

En mycket stor del av en fastighets totala energibehov åtgår till uppvärmning men en ännu större andel kan åtgå till kylning. Ett fönsterparti i söderläge blir snabbt ett ”drivhus” när sommarsolen ligger på, då krävs ofta kylaggregat för att göra arbetsmiljön

i t.ex. ett kontorsplan dräglig och att kyla ner är dyrt. En folie eller persienn kan sänka värmeinstrålningen avsevärt och ibland helt ersätta kylaggregat. Tar man också med det ökade inbrottsskyddet i ekvationen finns det mycket att vinna. Visserligen ersätter det inte galler men rätt monterat blir det bättre inbrottsskydd än med det vanliga fönsterglas som de flesta fastigheterna idag har i markplanet. Lyssna alltid med aktuell kravställare och försäkringsbolag vad som gäller. Folien på fönsterglaset kan dessutom hindra skadegörelse så som repning eller stenkastning. Speciella såkallade repskyddsfilmer finns nu på marknaden som inte bara skyddar utan även kan återställa ett repat glas till ursprungligt skick. Det finns mycket pengar att hämta om man istället för att byta hela glaset, enkelt kan återställa fönstret utan byte och demontering. Som sagt en spännande utveckling. Energisnålare och säkrare entrédörr

Har fastigheten entrédörrar och dörrar mot allmänna utrymmen (trapphus mm) från 80-talet eller äldre så är dessa säkert en stor källa till energiförluster. Förvisso kan det vara skönt med drag varma sommardagar men sommaren i Sverige är kort! En modern entrédörr, typ säkerhetsdörr, har

betydligt bättre egenskaper ur alla aspekter. Den skyddar mot inbrott och brand, håller buller och oljud från trapphus eller andra utrymmen borta samt eliminerar till stor del energiförlusterna. Det börjar nu dyka upp dörrar med så kal�lade ”multi-point locks”, där flera reglar håller dörren på plats mot karmen. Med reglar uppe, ner mot tröskeln och mitt på dörren elimineras mycket av riskerna för att ev skevhet i dörrblad ska orsaka glipor. Dessa lösningar ger oftast även ett bättre skydd mot buller och brandrök då dörrbladet fixeras mot karm och list på ett effektivare sätt. Det finns multi-point lösningar där själva inbrottsskyddet sitter i det centralt placerade låshuset och de andra reglarna enbart har en ”åtklämmande” funktion. Andra lösningar kan ha låsande funktioner i alla reglar vilket då avsevärt höjer inbrottsskyddet. Generellt ger båda lösningarna ett bättre inbrottsskydd då det försvårar ett försök att bända upp dörrbladet i upp- och nederkant. Kontakta ett SLR anslutet säkerhetsföretag (på www.slr.se) för mer information om hur man med bättre inbrottsskydd även kan erhålla en bättre miljö och energiåtgång. Mats Moberg, Förbundsdirektör, SLR

F så ler ld än a 1 i S pla 0 0 ve fo 00 rig nd e er

Först med svensktillverkade LED armaturer med intelligent styrning.

LED armaturer för inom- och utomhusmiljö i stilren design.

ŸSvensk tillverkning

LED är den absolut bästa tekniken för att skapa ljus av energi. LED armaturer ger underhållsfri ŸFastighetsanpassning belysning över mycket lång tid med minimal energiförbrukning. LED är en helt kvicksilverfri ljuskälla som värnar vår miljö på flera sätt. Låg förbrukning, innehåller Ÿ3 olika färgtoner inga tungmetaller och minskat avfall. Ÿ9 till 18 watts effekt Våra fastighetsanpassade armaturer har ställbar dimeffekt och ger även i lågläge rekommenderad belysning i allmänna utrymmen såsom trapphus. Med våra sensoralternativ kan belysning optimeras helt efter kundens behov och komfort. Vår sortiment innehåller dessutom flera modeller med valbar effekt och färg. Att byta konstant lysande armaturer till LED armaturer med lågläges funktion ger en mycket bra energikalkyl med kort återbetalningstid. Vi utför inventerings-, kalkyl och installationsuppdrag åt energismarta fastighetsägare över hela landet och står gärna till tjänst med rekommendationer av er belysningsmiljö.

ŸVandalsäkerhet, IK 10 ŸIsolerklass 2, FI ŸBatteribackup - Evakueringsljus ŸStällbar 10-100% dimeffekt ŸHögsta möjliga IP klass ŸRörelse- och skymningssensor ŸFlera modeller och färgval ŸInbyggd processorstyrd sensor ŸHalogenfritt kablage

info@locklight.se www.locklight.se AVTAL

Motala: 0141-23 95 40 Stockholm: 08-410 510 30 Malmö: 0739-14 47 41

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

xxxxx Säkerhet

Nytt trådlöst säkerhetssystem Foab Ab lanserar nu X2 Wireless som är ett nytt koncept inom fastighetsövervakning som integrerar brand, vattenlarm, fukt, lås och inbrott i ett system. X2 Wireless sköter alla larm i en fastighet via trådlös kommunikation från en centralenhet i fastigheten. Avsaknaden av säkerhetssystem kan innebära höga kostnader för fastighetsägaren vid en eventuell olycka, säger Mattias Jonsson på Foab. Om något inträffar får både fastighetsägare och SOS alarm meddelande från X2 direkt i mobilen.

Foab har arbetat med både utveckling och produktion av säkerhetssystem i trettio år. -Vi har kunder inom såväl i fastighetsbranschen som industrin och arbetar även med ett fyrtiotal kommuner över hela landet, säger Mattias Jonsson försäljningschef på Foab Ab i Göteborg. Vi upplever att efterfrågan på säkra och kostnadseffektiva säkerhetssystem ökar. Med hjälp av fungerande larmsystem kan man både förhindra och förebygga uppkomsten av onödiga olyckor som kan innebära höga kostnader. Genom att upptäcka eventuell skador i ett tidigt skede kan pro-

Varje lägenhet utrustas med larm som kommunicerar trådlöst med en centralenhet som installeras i husets källare eller annat separat utrymme.

blemet åtgärdas innan det har hunnit bli en allvarligare skada. Säkra och välfungerande larmsystem ger dessutom både fastighetsägare och boende ger en ökad trygghet.

installera. I Danmark finns redan ett lagförslag på att det ska finnas fungerande brandlarm i både fastigheter.

Bristfälliga larmsystem inte ovanligt

Det finns många fördelar med att använda X2 Wireless. Förutom att X2 är enkel att installera är systemet även mycket kostnadseffektivt eftersom man även utnyttjar den befintliga infrastrukturen med IP-tjänster. -Det unika med X2 är att allt finns samlat i ett system, säger Mattias Jonsson . Många känner sig osäkra inför den nya tekniken men med en ökad information om hur enkelt den fungerar och vilka fördelar som finns med att använda sig av Ip-teknik hoppas vi att fler kommer att inse vikten av att ha fungerande säkerhetssystem.

Många av dagens fastigheter saknar fungerande larmsystem, trots att både brand och vattenskador är väldigt vanliga.Ett vanligt exempel är brandvarnare som inte fungerar. Förmodligen beror det främst på att dagens brandlarm är väldigt dyra på grund av komplicerade installationer. -I framtiden kommer det förmodligen förväntas att bli lag i Sverige på att det ska finnas brandvarnare i samtliga fastigheter. Det ställer höga krav på att säkerhetssystemen både är pålitliga att använda och billiga att

Många fördelar med X2 Wireless

Dubbel trygghet

Varje lägenhet utrustas med larm som kommunicerar trådlöst med en centralenhet som installeras i husets källare eller annat separat utrymme. Eftersom både fastighetsägare och SOS Alarm får information om fastigheten på mobilen, kan både fastighetsägare och lägenhetsinnehavare känna en ökad trygghet även när man åker bort. Ytterligare en fördel med X2 är att om ett tekniskt fel skulle uppstå eller om centralenheten skulle tappa nätverkskommunikation, slutar larmen inte att fungera. Enheterna fungerar fortfarande varför sig, eftersom de är batteridrivna, säger Johan Nilsson. Christina Johnson

-Det unika med W2 är att allt finns samlat i ett system, säger Mattias Jonsson , VD på Foab. Med en ökad information om hur enkelt den fungerar och vilka fördelar som finns med att använda sig av Ip-teknik hoppas vi att fler kommer att inse vikten av att ha fungerande säkerhetssystem.

Golvbrunnspåfyllare Löser dina golvbrunnsproblem såsom dålig lukt och tidsödande påfyllningsarbete Minskar påfyllningsfrekvensen med minst 10 gånger Läs mer på www.smellkiller.se Kontakt: 0910-14300

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Juridik xxxxx Krönika Monika Vulin

Vem är ansvarig när något i lokalen ”krånglar”? Ett brummande ventilationssystem, rum som är för varma eller kalla eller kanske en störande grannhyresgäst. Lokalhyresgästen vill ha en bra arbetsmiljö och det ställer krav på hyresvärden. Men vilka krav kan hyresgästen ställa på sin hyresvärd och vilka åtgärder bör denne vidta? Vi ska i det följande titta på denna fråga när det gäller lokaler.

Jag kom nyligen i kontakt med ett ärende där en lokalhyresgäst klagade på lokalens skick. Förutom att det regnade in och delar av innertaket lossnat var ljudet från ventilationssystemet högt och störde de anställda i vissa delar av lokalen,. De frågor som aktualiseras är lokalens skick, men även vilken arbetsmiljö en lokalhyresgäst kan kräva eller bör acceptera. Frågan är då vilket ansvar hyresvärden har. Hyresvärden ska hålla lokalen i sådant skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet eller i avtalat skick. Skicket beror alltså dels på vilken verksamhet som lokalen används till och dels vad som avtalats. Här är det viktigt att påpeka att man har möjlighet att avtala om ett skick som är sämre än ”brukbar för det avsedda ändamålet”. Det kan ha avtalats att hyresgästen ansvarar för löpande inre underhåll, vilket är det

normala för lokaler. Innertaket som håller på att ramla ner skulle kunna bero på eftersatt underhåll och därmed vara hyresgästens ansvar att åtgärda. Vanligt med begränsningar i avtalet

Ventilationssystemet är däremot normalt en sådan anordning som hör till fastigheten och hyresvärdens ansvar. Om det, efter tillsägelse om ljudnivån, skulle konstateras att systemet håller en sådan ljudnivå att de anställdas arbetsmiljö påverkas, ska hyresvärden åtgärda problemet. Under tid som det störande ljudet består har hyresgästen rätt till nedsättning av hyran motsvarande värdet av olägenheten. Det är i sammanhanget viktigt att påpeka att det i lokalhyresavtal är vanligt att sådan rätt begränsats och inte omfattar nedsättning på grund av arbete som hyresvärden kan komma att utföra i lokalen för att åtgärda problemet eller bristen. För att ha rätt till nedsättning av hyran måste hyresgästen normalt ha påtalat bristen för hyresvärden och det finns ingen rätt till ersättning för tid innan detta gjorts. Om hyresvärden efter påtalande inte åtgärdar en brist har hyresgästen rätt till självhjälp. Han har då rätt att åtgärda felet själv och kräva ersättning från hyresvärden för åtgärden. Detta sker normalt genom att hyra motsvarande kostnaden deponeras. Hyresgästen

Har du frågor om fastighetsrätt? Law & Solution är specialiserade på fastighetsrelaterad juridik. Vi företräder regelbundet fastighetsägare i bostadsoch lokalhyresärenden med genomgång av hyresavtal, uppsägningstvister och medlingsärenden.

kan också ha rätt till skadestånd och att, vid väsentliga brister, häva hyresavtalet. Grannar som stör eller väsnas

Om vi tar fallet med en störande grannhyresgäst. När det gäller lokaler kan det exempelvis vara en bullrig industri som stör, eller kanske ett gym som har hög volym vid gympapass. I dessa fall kan hyresgästen inte vända sig direkt till den som stör och begära skadestånd. Istället måste hyresgästen vända sig till sin hyresvärd på grund av störningen som innebär ett hinder eller men i nyttjanderätten. Det är alltså alltid hyresvärden som ansvarar gentemot sin hyresgäst. Även om det inte är hyresvärden eller någon inom dennes fastighet som stör. Hyresvärden kan då vara skyldig att åtgärda felet och hyresgästen ha rätt till nedsatt hyra och eventuellt skadestånd. Hyresvärden får sedan i sin tur agera gentemot den som ansvarar för störningen och kräva skadestånd. Eftersom det här endast tagits upp om lokaler är det viktigt att notera att eftersom parterna kan ha överenskommit om ett sämre skick än vad som är fullt brukbart för det avsedda ändamålet behöver en ljudnivå i lokalen som egentligen ur arbetsmiljösynpunkt är för hög inte vara hyresvärdens ansvar. När det gäller lokaler har inte hyresvärden

075-24 2 41 00 info@a ut.oem .se

Ny belysningsleverantör i Sverige!

Jonas Öjelid

Sofia Wockatz

tel 031-348 06 53 e-post wockatz@lawsolution.se

Armaturer för de flesta applikationer där tyngdpunkten ligger på utsatta miljöer. Vi kan erbjuda energieffektiva belysningslösningar, även med LED. Sarlam har producerat armaturer i över 60 år, och är marknadsledande i flera europeiska länder.

Din affärsjurist Tel. vx 031-348 06 50 info@lawsolution.se www.lawsolution.se Göteborg, Stockholm, Malmö

Monika Vulin, Chefsjurist Law & Solutions

Beställ v år nya katalog!

Vill du veta mer ta kontakt med: tel o31-348 06 55 e-post ojelid@lawsolution.se

ett lika stort ansvar jämfört med vad som gäller vid bostäder eftersom avtalsfrihet råder i stor utsträckning. Om lokalen avviker från avtalat skick är det viktigt att känna till att hyresvärden alltid ansvarar gentemot hyresgästen även om orsaken till att lokalen avviker från avtalat skick inte beror på något som hyresvärden ansvarar för.

Dalagatan 4 Box 1011, 573 28 Tranås Tel 075-242 41 00, Fax 075-242 42 10 info@aut.oem.se www.oemautomatic.se

Nu gör vi ditt hus snabbare Nu uppgraderar vi vårt nät för att kunna erbjuda upp till 1 Gbit/s! Via bredbandsuttaget kan varje lägenhet få bredband, tv och telefoni. Samtidigt kan hela huset få en rad användbara tjänster, som passersystem, digital tvättstugebokning, tvättstugebok avläsning av el- & vattenförbrukning, fuktlarm, möjlighet till kameraövervakning och porttelefoni. Kombinerat med att vi har marknadens bästa kundservice, blir Bredbandsbolaget ett lätt val för ert hus. Eller hur?

Sugen på att byta till Bredbandsbolaget? Besök bredbandsbolaget.se/fastighetsagare eller ring 0770-111 333

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Minskad efterfrågan på lokaler väsentlig risk för fastighetsbolagen En färsk undersökning från revisions- och konsultföretaget Grant Thornton, som låtit intervjua trettio av landets hundra största fastighetsägare, visar att de kommersiella fastighetsbolagen väntar sig en svag efterfrågan på såväl butiks- som industrilokaler framöver. Drygt en fjärdedel ser också detta som den enskilt största risken för sitt fastighetsbolag. Nära hälften av de tillfrågade tror dock att efterfrågan på bostäder kommer att öka det närmsta året.

De kommersiella fastighetsbolagen fick under augusti månaden frågan hur man ser på efterfrågan på kontors-, industri-, och butikslokaler samt bostäder under det kommande året. När det gäller butiks-lokaler tror 13 procent på en minskning, medan bara tio procent tror på en ökning. Om industrilokaler säger tio procent att man tror på en minskning och sju procent tror att efterfrågan kommer att öka. För kontorslokaler ser läget något ljusare ut. Där tror tjugo procent av fastighetsägarna på en ökning och bara två procent på en minskning. Läget är helt annorlunda när det gäller bostäder. Hela 47 procent av de tillfrågade tror på en ökning och ingen fastighetsägare ser en minskning det närmsta året. (Intervjuerna är gjorda i mitten av augusti.)

Minskad efterfrågan på lokaler en stor risk Fastighetsägarna har också fått ranka vad man anser vara den enskilt största risken för sitt företag. Här återspeglas den svaga förväntade efterfrågan på lokaler. Redan på andra plats bland riskerna kommer nämligen en minskad efterfrågan på lokaler. Hela 26 procent av de tillfrågade ser det som den största risken. Den allra största risken är ökade kostnader för finansiering/höjda räntor. En tredjedel (33 %) av de tillfrågade ser detta som den enskilt största risken. På tredje plats med 19 procent kommer ”en sämre konjunktur för våra kunder”. Denna kategori sågs förra året som den största risken och bara tolv procent såg då lokalfrågan som en risk. Utländska intresset har svalnat

Undersökningen har också kartlagt hur fastighetsbolagen upplever intresset från utländska aktörer att köpa svenska objekt. Då undersökningen gjorts sedan 2006, syns nu en tydlig indikation på att intresset från utlandet har svalnat. Förra året trodde hälften av fastighets-ägarna att intresset från utländska aktörer skulle öka. Idag tror tio procent att det ska öka. En lika stor andel räknar med en minskning och resterande åttio procent tror på ett oförändrat läge. Svenska fastighetsbolag håller sig till Sverige

Likaså är intresset för att investera i utlandet för de svenska aktörerna på fastighetsmarknaden ytterst svalt. Bara tre procent är intresserade av att bygga nytt i utlandet och ingen av de intervjuade är intresserad av att köpa befintliga objekt. För ett år sedan var en femtedel (21%) intresserade av att investera i nybyggnation i utlandet.

Upplåningen i utlandet har minskat radikalt

År 2009 hade fyra av tio intervjuade fastighetsbolag lånat pengar i utlandet. Idag är den andelen nere på tretton procent. Källa: Grant Thornton

Så kan du upptäcka felprissättning Hur tar man reda på om det är köp- eller säljläge? Var ska man köpa eller sälja olika sorters kommersiella fastigheter? Hur tar jag reda på om mina avkastningskrav är realistiska?

En marknad kallas för effektiv om priset återspeglar all tillgänglig information. På en mindre effektiv marknad, som fastighetsmarknaden, innehåller marknadspriset mindre information än på exempelvis aktiemarknaden. Det betyder att marknadspriset för fastigheter ofta kan ligga antingen över eller under ”det sanna värdet”, d.v.s marknaden kan vara felprissatt. Bedömningen om en marknad är över- eller underprissatt är till viss del subjektiv och styrs av respektive investerares kunskap om marknaden och prognoser för framtiden. Att det finns olika uppfattning om över- och underprissättningar är det som gör att transaktioner förekommer. Även om investerarna har skilda uppfattningar kan de använda samma metod för att komma fram till om marknaden är övereller underprissatt. En metod som DTZ Research tagit fram kallas Fair ValueTM. Den går ut på att man jämför den förväntade totalavkastningen på marknaden med investerarens totalavkastningskrav. Är den förväntade avkastningen högre än totalavkastningskravet betyder det att marknaden är underprissatt, vilket innebär köpläge. Är

den förväntade avkastningen lägre än totalavkastningskravet betyder det att marknaden är överprissatt, vilket innebär säljläge. Relationen förändras över tid beroende på ränteläge, riskpremie, direktavkastningskrav och hyror; såväl aktuella som framtida värden, för att nämna några parametrar. Förändringen över tid illustreras av grafen nedan. Hur kommer man då fram till förväntad avkastning och totalavkastningskrav? Vi börjar med investerarens totalavkastningskrav, vilket definieras som riskfri ränta plus en fastighetsriskpremie. Förväntad avkastning definieras som direktavkastningskravet på marknaden plus förväntad kapitaltillväxt. Se staplar nedan. En lämplig tidshorisont kan vara att titta fem år framåt i tiden. Det som är subjektivt och som gör att investerare kan ha olika uppfattning är framför

allt riskpremien. I denna ingår parametrar som kan vara svårt att sätta en siffra på men som ändå måste beaktas. Även förväntad kapitaltillväxt kan skilja sig åt mellan olika investerare. Enligt analyser som DTZ Research har gjort är det just nu köpläge för centralt belägna butiker i Stockholm och modern industri/logistik i Göteborg, men säljläge för högkvalitativa kontor i centrala Stockholm, Göteborg och Malmö. Rätt eller fel? Det beror på vad man tror om framtida hyror och avkastningskrav samt vilken riskpremie som används. Metoden ger inga rätta svar, men den erbjuder ett tydligt och strukturerat sätt att få grepp om många och komplexa parametrar. Karin Witalis, Head of Research DTZ

Det betyder att marknadspriset för fastigheter ofta kan ligga antingen över eller under ”det sanna värdet”, d.v.s marknaden kan vara felprissatt.

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

www.fastighetsforvaltaren.se

Krönika Petter Brolin

S sätter krokben för sig själva Blandad bebyggelse och blandade boendeformer står högt upp på listan över vad människor vill ha i sitt bostadsområde. Det visar en undersökning som gjorts av opinionsinstitutet Demoskop på uppdrag av Riksbyggen. Vi vill ha mindre homogena bostadsområden och mer spontan ordning – att stadsdelarna anpassas efter människorna som bor där, inte tvärtom. Med blandade boendeformer blir det olika typer av människor. Det ger oss också möjlighet att flytta till ett annat slags boende utan att behöva lämna det område där vi trivs.

Denna önskan speglas också i politiken, på båda sidor blockgränsen. Ledande socialdemokratiska politiker i Sveriges 64 största kommuner är positiva till blandade boendeformer. Det visar en undersökning gjord av undersökningsföretaget Skop på uppdrag av SBB. Hela 98 procent av de intervjuade S-politikerna anser att det är negativt när ett bostadsområde domineras av en enda bostadstyp. Över hälften menar att det skulle vara bra för de boende om det skapa-

des fler bostadsrätter i områden där hyresrätter dominerar. Varannan anser att det skulle underlätta integrationen. Drygt var tredje socialdemokrat vill se ombildningar inom det kommunala hyresbeståndet i sin kommun. Därför är det märkligt att läsa partiets bostadspolitiska motioner till riksdagen. Föreslår kvalificerad majoritet på 3/4

Idag krävs det kvalificerad majoritet på 2/3 på köpstämman för att en ombildning ska bli av. Då ska betonas att det inte är 2/3 av de röstande vi pratar om utan 2/3 av antalet röstberättigade. Icke-röster räknas alltså automatiskt som nej-röster. Socialdemokraterna vill höja gränsen från 2/3 till 3/4. Det skulle inte hindra många ombildningar i storstädernas stadskärnor där nästan alla boende röstar på köpstämman och där hälften av alla lägenheter redan är bostadsrätter. Däremot skulle den effektivt stoppa ombildningarna i många ytterförorter och på andra håll i landet där nästan alla lägenheter är hyresrätter. Hur en sådan lag skulle bidra till blandade boendeformer, som de flesta politiker talar sig varma för, är en gåta.

Varje dag ser vi i SBB hur hela bostadsområden lyfts vid ombildningar. Trapphus målas om, gårdar rustas upp och tvättstugor byggs om. De boende beslutar på egen hand hur fastigheten ska skötas. Om en majoritet vill ha upprustad lekplats, en annan internetleverantör eller byta elavtal, ja, då blir det lekplats, bättre TV och sänkta uppvärmningskostnader.

utvecklingen mot blandade boendeformer i dessa områden. Gör i stället tvärtom: underlätta för boende i ytterstaden att köpa sina lägenheter. Det vinner alla på. Petter Brolin, Ordförande i Sveriges BostadsrättsBildare SBB

Nio av tio upplever bättre stämning efter ombildning

Och siffrorna talar sitt tydliga språk. Hela 92 procent av de boende i Stockholms förorter som ombildat de senaste tre åren är nöjda med ombildningen enligt en undersökning gjord av Skop på uppdrag av SBB. Nio av tio uppger att det har blivit bättre stämning i huset efter ombildningen, att de är nöjda med styrelsen och att ombildningen har varit bra för deras privatekonomi. En klar majoritet säger också att huset har rustats upp efter ombildningen. Socialdemokraternas förslag slår inte mot ombildningar i attraktiva områden. Det slår mot boende i ytterstaden, de grupper partiet säger sig vilja värna, och försvårar dessutom

Petter Brolin, Ordförande i SBB.

Årsavgift och särskild debitering för vissa förbrukningskostnader Till skillnad mot hyresgäster betalar bostadsrättshavare en årsavgift. Årsavgifterna i en bostadsrättsförening avser att täcka kostnaderna för föreningens löpande verksamhet. Med löpande utgifter avses räntor och amorteringar på lån, skatter, försäkringspremier, kostnader för fastighetens förvaltning, underhåll och uppvärmning, försäkringar, vatten, el, renhållning m m samt avsättning till fonder.

Avgifterna bestäms enligt huvudregeln av styrelsen efter de grunder som anges i stadgarna. Det mest förekommande var tidigare att insatserna fungerade som fördelningsgrund när det gällde att fastställa årsavgifterna. Numera använder sig många bostadsrättsföreningar av andelstal. Det är även möjligt att använda sig av andra fördelningrunder, exempelvis bostadsrätternas lägenhetsareor.

Debiteras vanligen månadsvis

Lagen använder sig av begreppet årsavgift. Dock är det inget som hindrar att föreningen tar ut avgiften månadsvis, vilket är det vanliga. Stadgarna kan föreskriva att årsavgiften tar ut månadsvis eller som det ibland står, på så sätt som styrelsen bestämmer vilket brukar innebära att årsavgiften debiteras ut månadsvis. Ingenting hindrar heller att olika beräkningsgrunder tillämpas beroende på avgiftsändamålet. Det är möjligt i stadgarna att föreskriva att den del av årsavgiften som avser kostnader för värme och vatten skall beräknas efter lägenhetsarea eller efter förbrukning medan övriga kostnader fördelas ut i relation till insats eller andelstal. Däremot torde det inte vara möjligt att föreskriva att grunderna för årsavgifterna helt eller delvis skall bestämmas av styrelsen. Så kan du påverka kostnaden

Förutom kapitalkostnaden är värmekostanden den största enskilda kostnaden i en bostadsrättsförening. Vad kan man göra som styrelse för att påverka kostnaden? Förutom att genomföra energibesparande åtgärder brukar individuell mätning av exempelvis värmed och vatten påverka kostnaden på ett för föreningen positivt sätt. För att få ner förbrukningen på el, värme och vatten samt

få en mer rättvis fördelning genom att de boende betalar för sin verkliga förbrukning blir det allt mer vanligt att föreningarnas stadgar föreskriver rätt att ta ut den typen

av kostnad efter förbrukning. Idag finns det även tekniska möjligheter att göra detta på ett relativt enkelt sätt. Ulrika Blomqvist, Chef SBC Juridik

www.fastighetsforvaltaren.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Kompetensförsörning/utbildning:

Ny gymnasieutbildning med inriktning mot fastighetsbranschen

Fastighetsbranschen är en relativt ung bransch med bara 20 år på nacken. Dock finns här en rad intressanta jobb och de flesta är idag inte medvetna om vilka olika yrkesroller som branschen kan erbjuda. Många av jobben är fria och kreativa och det finns bland annat möjlighet att arbeta med IT, teknik, service, ekonomi och juridik. Utifrån en yrkesutredning identifierade Fastighetsbranschens Utbildningsnämnd sex tydliga yrkesroller vilka definieras i en yrkesnomenklatur: • Fastighetsingenjör • Fastighetsförvaltare • Fastighetstekniker • Fastighetsskötare • Fastighetsvärd • Fastighetsvårdare

Yrkesrollerna har olika utbildningskrav och finns på alla nivåer; det vill säga gymnasium, yrkeshögskola, högskola och universitet. Dock har det tidigare inte funnits någon utbildning på gymnasienivå. Höst 2011 startade därför den gymnasiala VVS- och fastighetsprogrammet. Programmet erbjöds på ett 70-tal gymnasier runt om i landet och syftar till att ge tillräckligt med kunskaper inom installation, service och underhåll av energitekniska anläggningar och system i fastigheter: ”Programmets fastighetsinriktning lyfter både fram kommunikativa och tekniska kunskaper. Programmet ska ge en bred kompetens, för såväl fastighetsvärd, fastighetsskötare och fastighetstekniker som montörer och servicetekniker”.

I nästa nummer av:

Fastighetsförvaltaren – STÖRST inom bygg- & fastighetsbranschen Året lider mot sitt slut och nummer 6 av Fastighetsförvaltaren blir därmed årets sista. Bland annat tittar vi närmare på Passersystem där IT-boomen gör sig alltmer gällande och tekniken och utvecklingen går allt snabbare. Vi tar en titt på hur marknaden och utvecklingen ser ut och försöker utröna hur man får ett riktigt och välfungerande passeroch säkerhetssytem. Ett annat tema vi tar upp är Handikappsanpassing av både bostäder, kontor och offentliga byggnader och vi försöker ge svar på frågor om vad som gäller och hur man på ett ekonomiskt hållbart sätt anpassar i både gammalt och nytt. Vi tar också en titt på området Hissar/Trapphus/Rulltrappor och Entréer. Bland annat kan du läsa om installationerna av världens snabbaste

hissar, en hissresa på 18 meter (eller 59 fot ) per sekund i Shanghai. Ett projekt som Mitsubishi Electrics fått i uppdrag att genomföra. Fasad/Tak/Isolering är vårt fjärde tema där vi skriver om nya sätt att tvätta och skydda både tak fasader från påväxt och hur man brandskyddsmålat Emporia i Malmö. Ett reportage om hur man kan laga sprickor i väggar och betongkonstruktioner bjuder vi också på. Ett sista tema vi tar upp är Klotterproblematik. Ett evighetsproblem som kostar både privata och kommunala fastighetsägare stora pengar. Hur kan man förebygga klotter och hur sanerar man mest ekonomiskt är några frågor vi tar upp. Totalt sett hoppas vi på ett intressant och spännande nummer av Fastighetsförvaltaren.

Fastighetsbranschen konkurrerar om arbetskraft med närliggande branscher och kan även rekrytera personal med utbildning eller erfarenhet från till exempel byggnads-, el-, VVS- eller teknikbranschen. Enligt en GAP-analys, från 2009, som man gjort på Fastun väntas väntas stora pensionsavgångar inom fastighetsbranschen de kommande åren. Behovet för nyrekrytering kommer därmed att bli stort inom alla yrkesroller. Framförallt väntas stor efterfrågan på fastighetstekniker och fastighetsingenjörer. Katarina Petesén Nielsen Källa: Fastun & Skolverket

Plurio LED

Plurio LED är en av den nya generationens mest miljövänliga och energieffektiva armaturer. Genom att använda Plurio LED kan stora energi-besparingar göras utan att man riskerar kvaliteten på den önskade belysningen. Kom och träffa oss i monter D03:41 på Elmia Fastighetsmässa i Jönköping den 20-22/9 så berättar vi mer om hur du kan bli mer energieffektiv. www.thornlighting.se

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

BORRNING

BRANSCHTORGET ARBETARSKYDDSMATERIAL

ENERGIBORRNING

Geoborr Geoenergi AB

Stockholmsområdet Vi är specialiserade på energiborrning i storstadsmiljö. Kontakt: Kjell Karlsson Mobil: 070-7470730 E-post: kjell@geoborr.se www.geoborr.se

Tolvsbo Mek & Drill

SKYDDSUTRUSTNING FRÅN

Medlem i SVEP Hela landet Vi utför entreprenad, vatten och energiborrning. Med moderna maskiner utför vi effektiva och miljöriktiga uppdrag. Kontakt: Stefan Ramquist Tel: 0240-661152 E-post: mekodrill@telia.com www.tmdab.se

BRUNNSBORRNING

FÖR SÄKERHETS SKULL WWW.SKYDD.COM INFO@SKYDD.COM 031 - 787 70 80

Avanti System AB

Hela Sverige Avanti brunnsborrare är certifierade enligt SITAC normer på personnivå. Certifiering betyder säkerhet och kvalitet. Hitta din lokala certifierade brunnsborrare direkt på: www.avantisystem.se

FÖRVALTNINGSSYSTEM

BATTERIER/KRAFT Batterigrossisten AB Hela Sverige, Vår ambition är att tillhandahålla produkter som skall passa dig avseende funktion, kvalitet och prestanda! Hela Sverige Kontakt: Mikael Olsson Tel: 08766 75 50 Mobil: 0708-87 34 40 Fax: 08-766 57 25 E-post: mikael@batterigrossisten.com www.batterigrossisten.com

BELYSNING LEDsystem Scandinavia Din leverantör och grossist inom energisnål LED-belysning. Vårt breda LED-sortiment omfattar ljuskällor, downlights, strålkastare, LED-paneler och butiksbelysning. Hela Sverige Kontakt: Kundtjänst Tel: 046-270 12 12 info@ledsystem.se www.ledsystem.se

Marknadsledande websystem för ekonomisk fastighetsförvaltning. Kontakt: Björn Reimers. Tel: 0586-42107 Fax: 0523-478 74 E-post: bjorn.reimers@realgood.se www.realgood.se

GEOENERGI Malmberg Water AB

Sverige Energisnåla system med energilagring i grundvatten/berg. Helhetslösningar där energiborrning ingår. Kontakt: Rune Simonsson Tel/mobil: 044-780 18 50 Fax: 044-780 19 90 E-post: rune.simonsson@malmberg.se www.malmberg.se

GOLV Hela landet Undergolv för många användingsområden Kontakt: Pär Lundin Tel: 063-272 00, 070-6165010 www.byggelit.se

OEM-Automatic AB Levererar slagtåliga & vandalsäkra armaturer för utsatta miljöer. Hela Sverige Kontakt: Samuel Lindqvist Tel: 075-24 24 100 samuel.lindqvist@aut.oem.se www.oemautomatic.se NÖDBELYSNING Kamic Karlstad Automatic AB Vi är din leverantör av professionella lösningar och produkter inom: Nödbelsyning, belysning, UPS/reservkraft, elteknik samt säker elmiljö. Över 25 år i branschen! Hela Sverige www.kamic.se

BIOENERGI Swebo Bioenergy

Hela Sverige Bioenergisystem för flis, pellets upp till 5000 kW prefabricerade värmecentraler. Distributör för Österrikiska helautomatiska GILLES värmepannor. Kontakt: Mobil: E-post: www.

GRUNDFÖRSTÄRKNING

KYLSERVICE Söderkyl AB

Försäljning och reparationer av hushålls- och tvättstugemaskiner, kommersiella kylinstallationer samt värmepumpar. Kontakt: Juhani Iloniemi Tel: 08-556 962 00 Fax: 08-556 962 20 E-post: info@soderkyl.se www.soderkyl.se

ENERGIDEKLARATIONER

OCAB i Stockholm AB

Stockholms län Normal Ackreditering Nr: 7717 Kontakt: Stig Hedlund Tel: 08-534 702 50 E-post: stig.hedlund@ocab.se www.ocab.se

TM-KONSULT AB

Västernorrland, Västerbotten Kvalificerad Ackreditering Nr: 7052 Tel: 0950-238 00 E-post: j.persson@tm-konsult.se www.tm-konsult.se

FUKTSANERING Ocab i Stockholm AB

Stockholms län Fuktsanering-utredning, läcksökning m.m. Kontakt kontor syd: Mikael Janson Tel: 08-534 702 50 E-post: mikael.janson@ocab.se Kontakt kontor norr: Michael Lundström Epost: michael.lundstrom@ocab.se www.ocab.se

Stockholm med omnejd. Vi har erfarenhet av att arbeta med alla temperaturer, inklusive extremkyla/värme. Kontakt: Niklas Lundborg Tel:08-760 32 70 E-post: info@belisol.se www.belisol.se

Hela landet och internationellt Tel: 08-677 17 00 Fax: 08-677 17 10 E-post: info@advokatag.se www.advokatag.se

Hela Sverige Vi som leverantör vill förse Dig som kund med de batterier som fyller just Dina behov. Kontakt: Janne Hansson Tel: 0390-303 13 Fax: 0390-300 15 E-post: info@ackumulatorbatteri.se www.ackumulatorbatteri.se

Södra Sverige Kontrollorgan för utförande av deklarationer Kvalificerad Ackreditering Nr: 7274 Kontakt: Mats Johansson Mob: 0738-24 23 00 E-post: info@enerdek.se www.enerdek.se

Belisol

Andersson Gustafsson Advokatbyrån

Ackumulator & Batteri Teknik i Gränna

Enerdek AB

Tilläggsisoleringar | Plåthallar Nybyggnationer | Vindstak svåråtkomliga utrymmen | mm

JURIDIK

ENERGI

Mellansverige Kvalificierad Ackriditering Nr 7361 Kontakt: Svante Fahlen Tel: 018-678400 Mobil: 070-5370842 svante.fahlen@bjorklingeenergi.se www.bjorklingeenergi.se

Nästa generations isolering! Besök oss på www.icynene.se

Byggelit AB

Inne- och utomhusarbeten, badrum och köksrenovering. Storstockholm Kontakt: Robert Puchaz Mobil: 0739-124066 E-post: info@favoritbygg.se www.favoritbygg.se

Björklinge Energi Ekonomisk Förening

ISOLERING

REAL Fastighetssytem

BYGGMÄSTARE Favoritbygg & Städ & Flytt i Stockholm AB

www.fastighetsforvaltaren.se

HISSAR Carlsson Hissteknik AB

Småland/Blekinge Försäljning, reparation, service på varu- och handikapphissar. Även dörrautomatik och ramper. Kontakt: Åke Carlsson Tel: 0470-75 70 28 Mobil: 070-568 27 10 E-post: info@hissteknik.com www.hissteknik.com

GMV Sweden AB

Hela Sverige Levererar person- och lasthissar och komponenter för modernisering av hydraulhiss. Kontakt: Henrik Skoog Tel: 0472-456 05 Mobil: 070-220 19 76 E-post: henrik.skoog@gmv.se www.gmv.se

Wilhelmsen Callenberg AB

Västra Götalands län Ombyggnation och service av hissar. Även väg- och gatubelysning, elinstallationer och tele. Kontakt: Nicklas Holme Tel: 0522-68 68 70 E-post: nicklas.holme@wilhelmsen.com www.wilhelmsen.com

PCB Konsulter PCB

OCAB i Stockholm AB

Stockholms län PCB-inventering och sanering Kontakt: Johan Andersson Tel: 08-534 702 50 E-post: johan.andersson@ocab.se www.ocab.se

PLÅT Belisol

Stockholm med omnejd. Vi utför alla typer av plåtarbeten. Arbeten utförs med plåt i alla tjocklekar och färger, samt koppar och rostfritt. Kontakt: Niklas Lundborg Tel:08-760 32 70 E-post: info@belisol.se www.belisol.se

Skeppshults Plåtslageri

Gislaved med omnejd. Vi arbetar med plåtslageri och ventilation. Kontakt: Dennis Eriksson Tel:0371-363 63 Fax: 0371-363 63 Mob: 0705-831005 E-post: info@skeppshultsplat.com www.skeppshultsplat.com

RELINING J P Relining

Hela Sverige Vi arbetar med och har mångårig erfarenhet av rörinfodring (relining), kamerainspektion, ventilation och ventilationsrengöring. Kontakt: Göran Lund Tel: 031-53 40 04 Mobil: 0708-66 85 41 E-post: info@jprelining.se www.jprelining.se

www.fastighetsforvaltaren.se KONSULT

Handen Projektpartner

Hela Sverige Stefan Eurén Projektledning för renovering av industrier samt flerbostadshus. Inriktning på oavbruten produktion samt kvarboende då verksamhet bedrivs. Tel: 076 6279819 Email: stefan@handenpp.se www.handenpp.se

STÄDNING/LOKALVÅRD Systemsanering AB

Stockholm med omnejd Allt inom lokalvård som trappstäd, flyttstäd mm. Låga priser, “rent garanti” sedan 1989. Ex. Flyttstäd 2:a 2600kr, 3-planshus Brf 1100kr/mån. Kontakt: Birgitta Telefon: 08-605 71 60 Mobil:070-114 55 51 E-post systemsanering@sverige.nu

SÄKERHET FALLSKYDD

TAK Torslanda Tak AB

TAKRENOVERING

Torslanda Tak AB

Elektrokyl Energiteknik AB

Takrenovering Göteborg med omnejd Kontakt: Christian Petersson Tel: 031-925012 Mobil: 070-9369636 E-post: torslandatak@spray.se www.torslandatak.se

Arcsite Arkitekt & Byggkonsult

Hela landet Termografering och tryckprovning av byggnader och lokaler, Utbildning och projektering. Tel: 0243-22 36 68 Mobil: 0705-42 65 19 E-post: soe@arcsite.se www.arcsite.se

TRYCKPROVNING Arcsite Arkitekt & Byggkonsult

Hela landet Termografering och tryckprovning av byggnader och lokaler, Utbildning och projektering. Tel: 0243-22 36 68 Mobil: 0705-42 65 19 E-post: soe@arcsite.se www.arcsite.se

VVS SANERING

BADRUM

FUKTSANERING

OCAB i Stockholm AB

LUFTSANERING

Delino/Frigus AB

Hela landet Kontakt: Patrik D´Este Tel: 031-45 61 00 Mobil: 0735-46 37 82 Fax: 031-45 61 18 E-post: patrik.deste@frigus.se www.frigus.se

SOLENERGI Solvicom International AB

Hela Sverige Solfångare och solceller från Himin, en av världens största tillverkare. Kompletta styrsystem, pumpar och tankar för varmvatten m.m. Tel: 0705-68 21 64 E-post: solvicom@telia.com www.energihuset.dinstudio.se

STEGAR

TAWI TAWI AB Kungsbacka: Fasadstegar, stegar för proffs 0300-185 00 info@tawi.se www.tawi.se

SÄKERHET – LÅS/LARM/ÖVERVAKNING LÅSSYSTEM

Järfälla Låsservice AB

Puttes Lås & Nyckelservice AB Vänersborg 23 år i branschen Kontakt: Peter Öhlund Tel: 0521-627 45 Fax: 0521-628 86 E-post: puttesnyckel@swipnet.se

Vällingby Låssservice AB

Storstockholm Din auktoriserade säkerhetsleverantör. Lås, passersystem, elektronisk nyckelförvaring. Kontakt: Anita Esselström Tel: 08-89 79 30 Fax: 08-759 61 81 E-post: info@vallingbylas.se www.vallingbylas.se KONSULTATION

Zenita AB

Stockholmsområdet Konsultation, installation & service. Brandlarm, inbrottslarm, passagesystem. Kameraövervakning Integrerade System. Kvalitets och Miljöcertifierade. Kontakt: Stellan Johansson E-post: info@zenita.se www.zenita.se ÖVERVAKNING

Alarmtec Kameraövervakning AB

Hela Sverige Kameraövervakning med uppkoppling till larmcentral. Larmade elstaket och utomhuslarm. Tillfälliga larm och kameraövervakning av byggarbetsplatser. Kontakt: Rajko Grahovac Tel: 031-3033021 info@alarmtec.se www.alarmtec.se

Energi och Miljö i Ulricehamn AB

Medlem i SVEP Ulricehamn-Falköping-Borås-JönköpingSvenljunga Installation och service av IVT värmepumpar Kontakt: Patrik Carlbom Mobil: 0705-835657 E-post: patrik@emabulricehamn.se www.emabulricehamn.se

Klimakom AB

Medlem i SVEP Skåne Kontakt: Eskil Johannesson Tel: 040-443680 E-post: klimakom@klimakom.se www.klimakom.se

Klimatkomfort AB

Medlem i SVEP Göteborg-Borås-Sjuhärad Kontakt: Ulf Eklund Tel: 033-284066 E-post: info@klimatkomfort.se www.klimatkomfort.se

Nytorps Rör AB

Medlem i SVEP Stockholmsområdet Vi installerar och servar NIBE värmepumpar. Vi utför även stambyten och allt inom VVS. Kontakt: Ove Grandin Tel: 08-7713347 E-post: ove.grandin@nytorpsror.se www.nytorpsror.se Alingsås, Lerum och Storgöteborg Vi är ett IVT Center. Projekterar, säljer, installerar och servar IVT värmepumpar, återvinningssystem och alla typer av kyl- och frysanläggningar för kommersiella fastigheter. Kontakt: Ulf Nyberg Tel: 0302-24260 E-post: info@riddarkyl.se www.riddarkyl.se

Skåne Län Vi specialiserar oss på passersystem, kameraövervakning CCTV, brand och inbrottslarm. Kontakt: Lars-Conny Henningsson Tel: 042-167400 E-post: lars-conny.henningsson@prenad.se www.prenad.se

AUKTORISERADE LÅSSMEDER-

Medlem i SVEP Borås – Sjuhärad Auktoriserad återförsäljare för IVT Kontakt: Peter Ljunghammer Tel: 033-205520 E-post: peter.ljunghammer@elektrokyl.se www.elektrokyl.se

Riddarkyl AB

Bravida Prenad AB

Hela Sverige Vår affärsidé bygger på att möta våra kunders behov inom lås och säkerhetKontakt: Åke Överström Tel: 08-36 77 95 Fax: 08-761 20 89 E-post: info@jarfallalasservice.se www.jarfallalasservice.se

B.J. Värmemontage AB

Medlem i SVEP Västerås, Eskilstuna Auktoriserad återförsäljare för Nibe Värmepumpar. Kontaktperson: Bengt Jonasson Tel: 016-34 44 42 E-post: info@bj-varmemontage.se www.bj-varmemontage.se

Takrenovering Göteborg med omnejd Kontakt: Christian Petersson Tel: 031-925012

TERMOGRAFERING

Stockholms län Fuktsanering-utredning, läcksökning m.m. Kontakt kontor syd: Mikael Janson Tel: 08-534 702 50 E-post: mikael.janson@ocab.se Kontakt kontor norr: Michael Lundström

fastighetsförvaltaren nr 5 2011

Rördoktorn AB

VENTILATIONSRENGÖRING Ocab i Stockholm AB

Stockholms län Kontakt: Bernt-Åke Sahlin Tel: 08-626 21 00 E-post: bernt.sahlin@ocab.se www.ocab.se

VÄRMEPUMPAR Bjarne Rutgersson i Svanesund AB

Västra och södra Sverige Vi plöjer och lägger ner slang för jordvärme. Kontakt: Bjarne Rutgersson Tel: 0304-447 50 Fax: 0304-447 55 Mobil: 0708-55 65 04 E-post: bjarne@jordvarme.se www.jordvarme.se

Stockholmsområdet Rördoktorn har lång erfarenhet av att installera värmepumpar i fastighet och villa. Det är kostnadsbesparande och miljöförbättrande. Kontakt: Jörgen Jansson Tel: 08-7771500 E-post: jorgen.rordoktorn.se www.rordoktorn.se

Sankaris Driftservice AB

Medlem i Svep. Eskilstuna Installation av värmepumpar i fastigheter. Kontakt: Lauri Sankari Mobil: 070-6366647

SYDPUMPEN AB

Medlem i Svep Södra Halland och Nordvästra Skåne Allt inom värmepumpar. Återförsäljare för IVT. Kontakt: Lasse Karlsson Tel: 0430-28260 E-post: info@sydpumpen.se www.sydpumpen.se

VärmeKompaniet Stockholm AB

Stockholmsområdet Ett certifierat center för fastigheter, det kompletta företaget för Er som skall investera i en värmepump. Ett energiföretag med erfarenhet och spetskompetens i värmepumpteknologi i stora fastigheter. Kontakt: Peter Olsson Tel: 08-718 28 38 E-post: peter@varmekompaniet.se www.varmekompaniet.se

Returadress: Hexanova Media Group AB Fiskhamnsgatan 2 414 58 GÖTEBORG

PVC-FÖNSTER PVC-FÖNSTER

DINA UNDERHÅLLSKOSTNADER! R DINASÄNKER UNDERHÅLLSKOSTNADER!

Sevåra vårapå fönster på höstens mässor ra nya fönster höstens Se nyanya fönster påmässor Bostadsrättsmässan i höst

öteborg

20-22 sept Jönköping 7-8 sept Göteborg

20-22 17-19sept nov Jönköping Stockholm

17-19 nov Stockholm

kvalitetstestar Vi kvalitetstestar ra fönster hos: våra fönster hos: BRATEX BYGGVAROR ABBRATEX BYGGVAROR AB BOX 40 BOX 40 662 21 ÅMÅL 662 21 ÅMÅL TEL. 0532-121 20 TEL. 0532-121 20 www.bratexab.se www.bratexab.se