SISTEM URUN DANA BERBASIS TEKNOLOGI INFORMASI (CROWDFUNDING) BIDANG PERUMAHAN DI INDONESIA (IDEA-1560083943)
1
PENDAHULUAN
Pada hakikatnya rumah merupakan kebutuhan dasar setiap manusia. Rumah dapat menjadi pemenuhan kebutuhan pokok jasmani dan rohani manusia, tempat persemaian budaya, serta tempat berlindung dari penularan penyakit. Kondisi perumahan dapat menjadi salah satu indikator kesejahteraan/kemajuan suatu bangsa. Idealnya semua masyarakat Indonesia menempati rumah yang layak huni dan lingkungan hidup yang baik dan sehat karena sesuai dengan amanat dalam UUD 1945 pasal 22 H bahwa masyarakat Indonesia berhak memiliki tempat tinggal. Faktanya, masih banyak masyarakat belum menempati rumah layak huni.
KONDISI
4,3
%
7,8 % 9,8 % 12, 1% 14, 2%
11,7 JUTA
Kebutuhan akan rumah untuk masyarakat Indonesia selalu meningkat setiap tahun, hal tersebut disebabkan pertumbuhan jumlah rumah tangga baru di Indonesia. Data dari publikasi BPS menyebutkan, pertumbuhan rumah tangga baru dari tahun 2018 hingga tahun 2019 mencapai 755 ribu rumah tangga. Pertumbuhan rumah tangga tersebut tidak diimbangi dengan kemampuan rumah tangga dalam memiliki rumah, sehingga menyebabkan backlog perumahan meningkat setiap tahunnya. Berdasarkan data dari Susenas Badan Pusat Statistik (BPS) Tahun 2015-2018, angka backlog dari sisi kepemilikan selalu meningkat dari tahun ke tahun. Pada tahun 2018 backlog kepemilikan mencapai angka 11,7 Juta Rumah Tangga. Dari angka backlog tersebut sekitar 60% adalah masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang memilki penghasilan dibawah 4 juta rupiah.
backlog rumah tangga tahun 2018
755 ribu
15,
pertumbuhan rumah tangga baru
sepanjang tahun 2018-2019
65%
backlog MBR dengan penghasilan dibawah Rp4 juta
Pre
AFFORDABILITY keterjangkauan MBR dalam memilki rumah AVAILABILITY ketersediaan dana & skema pembiayaan untuk MBR terbatas ACCESSIBILITY akses MBR untuk mendapatkan KPR masih terbatas
Sustainability
SUSTAINABILITY sumber dana KPR jangka panjang masih terbatas
MILLENIAL DAN PERUMAHAN Indonesia diprediksi akan mengalami bonus demograďŹ pada tahun 2020-2030, dimana 70% merupakan usia produktif dan generasi millennial merupakan yang terbanyak. Data dari Bappenas, millennial saat ini berjumlah 63 juta orang. Dimana hampir setengahnya tersebar di pulau jawa. 100
54,4 Membahagiakan Orang Tua 54,2 Memiliki Rumah 48,4 Menjadi Orang Tua yang Baik 32,1 Pengusaha / Entrepreneur Sukses 29,4 Pekerjaan Gaji Tinggi 24,9 Jadi Orang Kaya 50
PRIORITAS MILLENNIAL DI MASA DEPAN
21,7 Menolong Orang 14,1 Memiliki Kebebasan Waktu 11,1 Menikah dan Berkeluarga 10,7 Orang Religius 0,1 Memiliki Anak 0,1Naik Haji
0
Dikutip dari data IDN Milenial report, memiliki rumah menjadi salah satu prioritas utama setelah membahagiakan orang tua yang menjadi prioritas utama. Harga property yang selalu meningkat membuat hanya 35,1% yang memiliki rumah sendiri. Milenial menyadari kemampuan mereka dalam membeli rumah sehingga lebih banyak dari mereka yang memiliki rumah dengan mekanisme KPR (50,2%) dibandingan secara tunai (49,8%).
Perencanaan &Desain
Perizinan
Konstruksi
SUPPLY
0%
25,
sen
6%
33,
tas
1%
eB
ack
Perumahan
log
g ran h Tan a s Be uma R
Penghunian
Sewa/Beli Swadaya
DEMAND DEMAND
DATA PROPERTY
ISU PEMBIAYAAN PERUMAHAN Berdasarkan data backlog yang ada, jumlah backlog dipengaruhi oleh penghasilan rumah tangga, sehingga kepemilikan rumah dari sisi d e m a n d a t a u p e m b i aya a n perumahan memiliki peran penting. Namun pembiayaan perumahan di Indonesia pada saat ini memiliki beberapa isu permasalahan yang menyebabkan keterbatasan MBR menjangkau pembiayaan perumahan.
Tanah
1%
21,
RANTAI PASOK PERUMAHAN Dalam penyediaan perumahan umumnya dapat dilihat dari sisi supply ataupun demand. Dari sisi supply berbicara bagaimana rumah dapat dibangun dimulai dari pengadaan tanah, perencanaan dan desain, perizinan, serta konstruksi sedangkan dari sisi demand berbicara bagaimana penghuni dapat membeli/membangun/menyewa rumah melalui pembiayaan baik melalui KPR ataupun tunai.
9%
18,
a Jut uta 8 J 1 , > 8 8,17 ta Ju 4 5,9 - 5,93 ta 8 Ju 4,7 4,77 a 9 Jut 3,9 ,98 3 0a 3,4 Jut 9 3 3, 0uta 2,9 9J 8 , 2 52,4 uta 4J 4 , 2 42,0 uta 3J 0 , 2 61,5 ilan s a uta J gh a 55 <1, g Pen
64,9%
Millennial Belum Memiliki Rumah
49,8%
Membeli Secara Tunai
35,1%
Millennial Sudah Memiliki Rumah
50,2%
Membeli Secara KPR
Berdasarkan data dari Bank Indonesia, selama tiga tahun terakhir PEMBIAYAAN PROPERTY OLEH MASYARAKAT harga property mengalami kenaikan rata-rata sebesar 3,21% setiap TAHUN 2018 tahunnya, beberapa kota yang mengalami kenaikan tertinggi yaitu Surabaya (6,34%), Bandung (5,61%), dan Batam (4,4%). Pada tahun KPR Tunai Bertahap (77,20%) 2018 pembiayaan property oleh masyarakat sebanyak 77,2 % Tunai (7,69%) dilakukan secara KPR, dan umumnya sebanyak 61% membeli rumah (7,69%) dengan tipe 22 s.d 70 m2. Secara regional, sebanyak 43,9% penyaluran KPR terbesar berada di pulau jawa. Medan (3,88%)
KOTA DENGAN KENAIKAN DIATAS RATA-RATA SELAMA TIGA TAHUN TERAKHIR
Batam (4,44%)
Manado (4,19%) Bandung (5,61%) Surabaya (6,34%) Makassar (3,30%)
SOLUSI BAGI MILLENNIAL UNTUK MEMILIKI RUMAH Besarnya jumlah penduduk generasi milenial dapat menjadi tantangan dan peluang bagi Indonesia. Kunci sukses memanfaatkan milenial adalah memahami perilaku mereka yang pada umumnya berbeda dengan generasi terdahulunya dan mendorong mereka agar menjadi roda penggerak ekonomi Indonesia. Besarnya jumlah milenial di Indonesia menjadi tantangan besar dalam penyediaan perumahan yang layak huni untuk mereka. Melihat besarnya angka backlog dan permasalahan perumahan lainnya, diperlukan cara khusus untuk membantu milenial dalam memiliki rumah yang layak huni dan terjangkau. Salah satu permasalahan dari sisi pembiayaan perumahan yaitu DP rumah yang tidak sedikit dan cicilan rumah yang tidak sesuai dengan kemampuan mereka. Pembiayaan jangka panjang dan murah dianggap perlu sebagai solusi untuk milenial dalam memiliki rumah. Di era teknologi yang pesat ini pemanfaatan teknologi sangat diperlukan salah satunya dalam menyelesaikan permasalah dalam sektor perumahan. Financial Technology (Fintech) dapat menjadi solusi dari sisi pembiayaan perumahan untuk para millenial. Dengan menggunakan konsep ďŹ ntech diharapkan mampu memangkas proses pada pembiayaan perumahan konvensional sehingga dapat tercipta pembiayaan perumahan yang terjangkau dan jangka panjang.
PENYALURAN KPR Papua Maluku(1,3%) Sulawesi(6,4%) Bali Nustra(3,4%) Kalimantan(5,8%) Jawa (43,9%) Jakarta (26,4%) Sumatera (12,8%)
2
METODE Identifikasi
Rekomendasi & Survei
Formulasi
Backlog Perumahan
Millennials
1 . Ta h u n 2 0 1 8 B a c k l o g ke p e m i l i k a n perumahan di Indonesia mencapai 11,7 juta unit rumah; 2. Sebaran Backlog Perumahan sebagian besar masih mengumpul di Pulau Jawa khususnya di kawasan perkotaan; 3. Berdasarkan data dari Bank Indonesia, selama tiga tahun terakhir harga property mengalami kenaikan rata-rata sebesar 3,21% setiap tahunnya.
1. Tahun 2018 terdapat 63 Jt jiwa millennials di Indonesia. Milenial menyadari kemampuan mereka dalam membeli rumah sehingga lebih banyak dari mereka yang memiliki rumah dengan mekanisme KPR (50,2%) dibandingan secara tunai (49,8%); 2.Konsumen Produk Perumnas terbagi menjadi dua yaitu non-millenial (36-70 Thn) sebanyak 45,3% dan millenial (20-35 Thn) sebanyak 54,7%.
1. Sekitar 60% adalah masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang memilki penghasilan dibawah 4 juta rupiah; 2. Kalangan MBR menginginkan cicilan rumah dengan bunga tetap (fixed) dengan tenor waktu hingga 20 tahun.
1. Menyediakan skema penyediaan dan pembiayaan perumahan yang terjangkau; 2. Membentuk badan khusus yang menangani land banking; 3. Penggunaan teknologi bangunan untuk mengurangi biaya dan waktu pembangunan.
1. Hunian harus ter fasilitasi dengan prasarana komunikasi dan transportasi yang memadai, serta dilengkapi dengan sarana rekreasi; 2. Perlu disediakan hunian vertikal yang mixed dengan sarana perdagangan-jasa, perkantoran, dan hiburan; 3. Komposisi hunian sewa lebih banyak dibandingkan hunian milik dalam suatu bangunan rusun/apartemen.
1. Dibutuhkan bantuan berupa subsidi pembiayaan perumahan yang memberikan fitur-fitur kemudahan bagi MBR; 2. Subsidi bisa dilakukan dari sisi supply d en g an memb er ikan in sen tif b ag i pengembang untuk menekan biaya produksi rumah subsidi.
REKOMENDASI
ALTERNATIF STRATEGI
KARAKTERISTIK
ISU UTAMA
Metode pendekatan permasalahan yang digunakan dalam memecahkan permasalahan dalam karya tulis ini yaitu diawali dengan identifikasi permaslaahan/isu utama, lalu dilanjutkan dengan identifikasi karakteristik tiap masalah, lalu dilanjutkan dengan menyusun strategi alternatif pemecahan masalah, dan terakhir adalah rekomendasi alternatif terpilih untuk mengatasi permasalahan-permasalahan.
APLIKASI YANG MEMPERTEMUKAN DEMAND (MASYARAKAT) & SUPPLY (PERUMNAS) PERUMAHAN
Pendapatan per Bulan
Cicilan per Bulan
Preferensi Kepemilikan
12%
Investasi
0%
3%
6% 23%
29%
12% 35%
HASIL SURVEI
53%
50% 18%
23% 18%
100%
>Rp 10.000.000,00 Rp 4.000.000,00 - Rp10.000.000,00 Rp 1.000.000,00 - Rp 4.000.000,00 <Rp 1000.000,00
Sebanyak 53% Responden memiliki pendapatan bersih per bulan Rp 4 jt Rp 10 jt rupiah. Hal ini menunjukkan jika mayoritas responden termasuk dalam kategori mampu. Sedangkan untuk kategori MBR sebanyak 45 %.
>Rp 9.000.000,00 Rp 3.000.000,00 - Rp 9.000.000,00 Rp 1.000.000,00 - Rp 3.000.000,00 Rp 500.000,00 - Rp 1.000.000,00
Sebanyak 50% Responden memiliki preferensi membayar besaran cicilan rumah antara Rp 1 jt - Rp 3 jt per bulan. Hal ini menunjukkan kemampuan daya beli yang masyarakat yang sudah cukup baik.
Rumah Milik (Perumahan) Rumah Sewa (Kontrakan)
Semua Responden (Millennials, MBR, dan Umum) menginginkan bentuk kepemilikan rumah secara milik baik itu berupa hunian tapak maupun vertikal. Karenanya perlu adanya perhatian khusus terkait hal ini.
18%
>Rp 5.000.000,00 Rp 2.000.000,00 - Rp 5.000.000,00 Rp 1.000.000,00 - Rp 2.000.000,00 Rp 500.000,00 - Rp 1.000.000,00 Rp 100.000,00 - Rp 500.000,00
Sebanyak 35% Responden menginginkan besaran investasi tiap bulannya yaitu antara Rp 1 jt - Rp 2 jt rupiah. Melihat hal ini terdapat potensi yang besar mengenai keinginan masyarakat dalam berinvestasi.
3
ISI
GAGASAN IDE
Melihat dari penjabaran permasalahan dan kondisi di sektor perumahan, penyelesaian permasalahan dalam penyediaan perumahan dapat dilakukan dari sisi Supply dan Demand. Penyediaan rumah yang terjangkau dari sisi supply adalah dengan menyediakan rumah dengan harga yang terjangkau, hal tersebut dapat dilakukan dengan menyediakan lahan yang terjangkau, memangkas biaya perizinan, menyediakan bahan bangunan alternatif, dan sebagainya. Sedangkan penyediaan rumah yang terjangkau dari sisi demand adalah dengan menyediakan pembiayaan murah jangka panjang bagi pembeli rumah. Atas dasar hal tersebut, kami memiliki ide untuk membangun sebuah platform yang dapat mempertemukan penyediaan rumah dengan harga terjangkau (supply) dan pembiayaan rumah murah jangka panjang (demand). Dari sisi supply yang menyediakan rumah dengan harga terjangkau kami mempercayakan rumah yang diproduksi oleh Perumnas seperti rumah subsidi, apartemen nempel stasiun, rumah strata title, dll. Sedangkan dari sisi demand yang memberikan pembiayaan murah jangka panjang yaitu dengan fintech melalui mekanisme peer to peer lending dari investor kepada millennial yang ingin membeli rumah dari Perumnas. Melalui mekanisme tersebut diharapkan dapat memangkas proses pada pembiayaan perumahan konvensional sehingga mampu mendorong millennial memilki rumah dengan pembiayaan murah jangka panjang.
FILOSOFI Platform ini kami beri nama “Barifola”, sebuah aplikasi yang melibatkan stakeholders untuk menyediakan rumah layak huni. Barifola sendiri berasal dari bahasa Tidore yang terdiri dari dua kata yaitu Bari dan Fola. Bari artinya gotong royong, dan Fola artinya rumah. Barifola adalah bergotong royong membangun rumah yang merupakan sebuah tradisi dilakukan masyakarakat Tidore. Berangkat dari filosofi tersebut, kami ingin menghadirkan sebuah platform yang mampu menjadi solusi dalam menyediakan rumah layak huni yang terjangkau dengan semangat gotong royong yang melibatkan berbagai stakeholders.
SIMULASI PEMBIAYAAN HARGA RUMAH 300 JUTA
BANK Cicilan Total Hingga akhir tenor
BARIFOLA
gotong royong menyediakan rumah layak huni
SUPPLY
BARIFOLA
4,2 Juta
Menyediakan pembiayaan murah dan jangka panjang melalui P2P Lending
DEMAND
3,4 Juta
542 Juta
Menyediakan rumah dengan harga terjangkau melalui berbagai inovasi
425 Juta
Menghuni rumah layak huni dengan cicilan yang terjangkau
Ket: Tenor Cicilan 10 Tahun
LANGKAH DAN MEKANISME IDE 4 Dana yang terkumpul
Mekanisme platform ini dalam menyediakan rumah layak huni dari sisi pembiayaan perumahan (demand) terdiri dari dua skema, yaitu skema pembiayaan yang melibatkan pemerintah untuk menyediakan rumah subsidi dan skema pembiayaan tanpa melibatkan pemerintah. Keterlibatan Pemerintah dalam program ini untuk menjalankan amanat UUD 1945 pasal 22 H. Dengan semangat gotong royong, para stakeholders dapat bersama-sama menyediakan rumah layak huni serta merasakan manfaat dan keuntungannya. 7 Menyalurkan Rumah Subsidi Kepada MBR
Millennial
Pemerintah
5 Membeli/ Mengakuisisi Rumah Subsidi dari Perumnas
8 Mendaftar untuk memperoleh akses Rumah Subsidi 9 Mengajukan pembelian secara kredit dengan berbagai tur insentif yang memudahkan
3 Dana yang terkumpul diteruskan kepada Perumnas
BARIFOLA
1 Mengumumkan di platform untuk mencari investor yang berkeinginan mendanai proyek Rumah Subsidi oleh Perumnas
diteruskan kepada Perumnas
5 Membayar cicilan pinjaman
BARIFOLA
gotong royong menyediakan rumah layak huni
kepada Investor
1 Memilih rumah perumnas 2 Mengajukan pinjaman untuk
membeli rumah secara tunai Millennial
6 Cicilan dari borrower
diteruskan setiap bulan
3 Melakukan pendanaan secara crowd funding
SKEMA PEMBIAYAAN RUMAH KOMERSIAL NON SUBSIDI
Investor (Lender)
ANALISIS BIAYA FINANSIAL STRUKTUR FINANSIAL
Biaya Variabel Rp178 Juta/Tahun Biaya Pemasaran (67,11%) Biaya ATK (12,75%) Biaya Operasional (20,13%)
Biaya Tetap Rp1,1 Miliar/Tahun Biaya Sewa kantor (11%) Biaya Tenaga Kerja (89%)
Biaya Investasi
gotong royong menyediakan rumah layak huni
4 Membangun Rumah MBR Bersubsidi
6 Keuntungan dari penjualan rumah diteruskan kepada Lender melalui platform aplikasi
2 Melakukan pendanaan secara crowd funding
ESTIMASI PRODUKSI Rincian
SKEMA PEMBIAYAAN RUMAH SUBSIDI UNTUK MBR MELALUI KERJA SAMA PEMERINTAH
Investor (Lender)
(Borrower)
Rumah yang dibeli Pemerintah Rumah yang dibeli Masyarakat
Estimasi Margin Keuntungan
Unit Terjual
Total Keuntungan 1 Tahun
1.500.000
1.000
1.500.000.000
3.000.000
300
900.000.000
Total
KELAYAKAN FINANSIAL NILAI Revenue
1,8
BEP Produk
586 Unit
BEP Harga
Rp 1,318 M
2.400.000.000
Rp109 Juta/Tahun Biaya Peralatan Perkantoran Seperti PC, Meja, Kursi, dsb
4
ANALISIS REGULASI NO
REGULASI
SUBSTANSI
PASAL/AYAT
KETERANGAN
1
POJK Nomor 37/POJK.04/2018 tentang Layanan Urun Dana Melalui Penawaran Saham Berbasis Teknologi Informasi (Equity Crowdfunding)
1. Batasan nilai dan jangka waktu saham yang bisa ditawarkan dalam aplikasi
Pasal 3 Poin a-b
Pengaturan jumlah nilai saham yang bisa ditawarkan melalui Layanan Urun Dana (Crowdfunding) sebanyak Rp 6.000.000.000,00 dalam kurun waktu maksimal 12 bulan
2
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
1. Tanggung jawab pemerintah dalam penyelenggaraan perumahan
Pasal 5 Ayat 1-2
-
2. Rumah bagi MBR
Pasal 15 Ayat f,g
FILOSOFI
3. Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Perumahan
Pasal 118-124
4. Pemanfaatan sumber biaya
Pasal 125 Poin a -f
3
Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2016 tentang Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)
Tahapan pembangunan rumah MBR
Pasal 5-18
4
Permen Keuangan Nomor 81/PMK.010/2019 tentang Batas Rumah Umum, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar, serta Perumahan lainnya, yang atas Penyerahannya Dibebaskan dari Pengenaan Paj ak Pertambahan Nilai
Batasan Harga Jual Rumah Sederhana dan Sangat Sederhana
LAMPIRAN
Pemerintah berkewajiban mengalokasikan dan/atau biaya pembangunan r umah serta memfasilitasi penyediaan rumah dan permukiman bagi masyarakat, khususnya MBR Ketentuan dalam pendanaan dan sistem pembiayaan perumahan Pemanfaatan sumber biaya pembiayaan perumahan bisa digunakan untuk membiayaai konstruksi, perolehan rumah, pembangunan rumah;rumah umum; atau perbaikan rumah swadaya, pemeliharaan dan perbaikan rumah, peningkatakan kualitas perumahan dan kawasan permukiman, dan kepentingan lain sesuai ketentuan perundang undangan Pemerintah bisa melakuk an kerja sama dengan pihak developer dalam hal penyediaan rumah MBR
Batasan harga jual rumah sederhana dan sangat sederhana tanpa PPh berdasarkan zonasi wilayah. Rumah ini diperuntukkan bagi MBR sebagai target utama penghuninya
ANALISIS S-W-O-T
STRENGTH 1 Mempermudah mempertemukan supply (Produsen)
dan demand (Konsumen) bidang perumahan
2 Investor mendapatkan keuntungan yang pasti
sesuai perjanjian kerja sama investasi
OPPORTUNITY 1 Terbuka kesempatan bagi seluruh masyarakat dari
berbagai kalangan untuk ikut berinvestasi 2 Bonus Demografi Indonesia yang diprediksi mulai dari Tahun 2020
3 Mempermudah MBR dan Millenial untuk
memperoleh tempat tinggal yang layak dan terjangkau
THREAT
WEAKNESS 1 Kredit macet pada skema pembiayaan rumah MBR
1 Adanya kompetitor aplikasi dibidang yang sama
2 Kemampuan pendanaan PERUMNAS yang masih
2 Tingkat kemauan Investasi penduduk indonesia
terbatas
yang masih rendah
3 Minimnya data yang detail dan terperinci terkait
backlog perumahan
KESIMPULAN
Berdasarkan pemaparan dan analisis ide gagasan kami, terdapat beberapa poin penting yang bisa disimpulkan, antara lain: Ÿ Aplikasi Barifola memberikan peluang khususnya untuk milenial dan MBR agar lebih mudah dalam memperoleh tempat tinggal yang layak dan terjangkau. Dengan sistem urun dana (crowdfunding) diharapkan kemudahan akses terhadap keterbatasan biaya bisa tertangani dengan baik; Ÿ Aplikasi Barifola secara legal hukum sudah memiliki kesesuaian dengan regualasi yang sudah ada namun terdapat beberapa skema yang diusulkan dalam Aplikasi Barifola yang belum tertampung dalam regulasi manapun. Karenanya perlu adanya tindak lanjut agar semua skema yang ada bisa dilandasi dengan hukum yang sah; Ÿ Aplikasi Barifola menjadi solusi permasalahan perumahan yang ada di Indonesia, khususnya dalam hal mempertemukan supply dan demand perumahan; Ÿ Stakeholders dan faktor penentu keberhasilan, Kesuksesan implementasi aplikasi ini ditentukan oleh tiga stakeholder utama yaitu Pemerintah selaku regulator, PERUMNAS selaku developer dan penyedia layanan/jasa, dan Masyarakat selaku konsumen/pengguna.