Regensdorf plant seine neue Mitte

Themenheft von Hochparterre, Dezember 2017

Regensdorf plant seine neue Mitte Das Zentrum des Furttals wächst nach innen. Bei der Planung des zweitgrössten Entwicklungsareals des Kantons Zürich geht die Gemeinde neue Wege.

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Einen Vorgeschmack auf das zukünftige Regensdorf geben heute schon die neue Gemeindebibliothek mit Wohnungen darüber (links) und das kantige Gemeindehaus.

Das Quartierzentrum Sonnhalde aus den Siebzigerjahren wird abgerissen – neue Pläne liegen bereit.

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Editorial

Stadt werden Inhalt

4 Die Gelegenheit beim Schopf gepackt Wie Regensdorf mit einer Testplanung die Entwicklung der ganzen Gemeinde entdeckte und nun umsetzt.

8 Bald Wohnen im Stockenhof Ein Blick auf das Gelände gegenüber der Justizvollzugsanstalt, auf dem künftig 800 Personen wohnen sollen.

10 Blick in die Zukunft: Gemeinde und Investor Die Visionen des Gemeindepräsidenten und der Pensimo Gruppe.

12 Neue Bauten und Projekte Eine kurze Vorstellung von 12 Neubauten und 7 Projekten.

15 Auf einen Blick Der Übersichtsplan von Regensdorf.

16 Drei Täler im Vergleich Wüest Partner haben drei Entwicklungsregionen genauer angeschaut: So steht das Furttal da.

2 0 Blick in die Zukunft: Planer und Architekt Wie der Masterplaner und ein Raumplaner das Areal Bahnhof Nord im Jahr 2040 sehen.

22 Von der Sonnhalde lernen Welche Erkenntnisse zieht die Gemeinde aus der Entwicklung der Göhner-Siedlung von 1974 mit ihren 840 Wohnungen ?

Umschlagfoto vorne: Regensdorf ist aus drei Dörfern zur Stadt gewachsen.

Umschlagfoto hinten: Drei Wohnhochhäuser markieren das Zentrum Regensdorf.

Hartnäckig hat Regensdorfs Gemeindepräsident Max Walter darauf hingewiesen, dass auf dem Areal Bahnhof Nord kein neuer Stadt-, sondern ein neuer Ortsteil entstehen wird. Walters Antistadtreflex widerspiegelt das ländliche Selbstverständnis, aber eben auch eine wichtige Standortqualität von Regensdorf.

Die Gemeinde im Furttal nördlich von Zürich hat derzeit rund 18 500 Einwohner. Sie verteilen sich auf die drei Ortsteile Regensdorf-Zentrum, Adlikon und Watt.

Nun will Regensdorf sein zentral gelegenes, 21,5 Hektaren grosses Industrie- und Gewerbeareal nördlich des Bahnhofs in einen gemischt genutzten Ortsteil oder eben Stadtteil umnutzen. Das zweitgrösste Entwicklungsgebiet des Kantons Zürich kann weitere 5500 Einwohner aufnehmen und hat das städtebauliche Potenzial, die drei Ortsteile zu einer mittleren Stadt zusammenzubinden. Der Planungsprozess für diese Innenentwicklung begann 2009 und ist noch nicht abgeschlossen. Regensdorf hat mit Grund­ eigentümern, Planern, Investoren und dem Kanton bereits einen langen und lehrreichen Weg gemacht.

Wie sich der Planungsprozess von partizipativ zu kooperativ wandelte, zeichnet der Artikel ‹ Die Gelegenheit beim Schopf gepackt › nach. Wie Regensdorf im Jahr 2040 aussehen könnte, skizzieren ein Investor, ein Planer, ein Architekt und der Gemeindepräsident selbst. Der Text ‹ Bald Wohnen im Stockenhof › setzt eines der drei grossen Wohnprojekte ins Zentrum und fragt, welche Chancen die geplanten Wohnungen auf dem Markt haben. ‹ Drei Täler im Vergleich › stellt die Entwicklung der Region Furttal neben diejenige des Limmat- und Glattals. Zum Abschluss erzählt ein Artikel von der Auf-und-ab-Karriere der Grossüberbauung ‹ Sonnhalde › und was die Behörden daraus lernen.

Und wie in anderen Themenheften der Städtebaureihe in Zusammenarbeit mit Wüest Partner hat Hochparterre architektonisch spannende Projekte der letzten und kommenden Jahre gesammelt und auf der Karte von Regensdorf verortet. Mit der Kamera unterwegs war der Fotograf Pit Brunner. Er hat sich gewundert, so wenig Menschen anzutreffen. In Zukunft werden mehr Menschen in Regensdorf wohnen, sie sind auf den Visualisierungen von Nightnurse Images bereits zu sehen. Roderick Hönig

Impressum Verlag Hochparterre AG Adressen Ausstellungsstrasse 25, CH-8005 Zürich, Telefon 044 444 28 88, www.hochparterre.ch, verlag @ hochparterre.ch, redaktion @ hochparterre.ch Verleger und Chefredaktor Köbi Gantenbein Verlagsleiterin Susanne von Arx Konzept und Redaktion Roderick Hönig Fotografie Pit Brunner, www.pitbrunner.ch Visualisierungen: Nightnurse Images, www.nightnurse.ch Art Direction Antje Reineck Layout Tamaki Yamazaki Produktion Sue Lüthi Korrektorat Lorena Nipkow, Elisabeth Sele Lithografie Team media, Gurtnellen Druck Somedia Production, Chur Herausgeber Hochparterre und Martin Hofer, Wüest Partner, in Zusammenarbeit mit der Gemeinde Regensdorf Bestellen shop.hochparterre.ch, Fr. 15.—, € 10.—

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Die Gelegenheit beim Schopf gepackt 21,5 Hektaren, 15 Grundeigentümer, eine Gemeinde.

Regensdorf zeigt, wie kooperative Planung geht, die weit über die Stadt hinausstrahlt.

Text: Roderick Hönig

Man könnte fast sagen, Regensdorf hat dieses Entwicklungsgebiet zufällig entdeckt. Erst auf der Suche nach Verbesserungen der ‹ Problemzone › Watterstrasse erkannten die Behörden das Potenzial des Industrie- und Gewerbegebiets nördlich der Gleise. Mit 21,5 Hektaren ist es das grösste Entwicklungsgebiet des Kantons ausserhalb der Stadt Zürich. Als die Behörde 2009 eine Testplanung für die Watterstrasse anstiess, erweiterte sie diese um eine Entwicklungsplanung des Gebiets nördlich des Bahnhofs Regensdorf-Watt. Wahrscheinlich war zu dem Zeitpunkt nicht allen Beteiligten klar, dass damit ein städtebauliches Generationenprojekt mit Ausstrahlung weit über die Gemeinde hinaus angestossen wurde.

Die Ziele wurden schon damals hochgesteckt: Bis ins Jahr 2040 will Regensdorf dank der Transformation dieses Areals in einen gemischten Ortsteil zum Regionalzentrum für das ganze Furttal werden. Auf rund 25 000 Einwohner und 12 000 Arbeitsplätze will das Gebiet anwachsen.

Heute sind es 18 500 Einwohner und 10 000 Arbeitsplätze.

Das schreibt das Leitbild der Gemeinde fest. Ein Grossteil dieses Wachstums soll im Gebiet Bahnhof Nord stattfinden – es soll ein konzentriertes, flächenschonendes Wachstum nach innen sein.

Das Potenzial erkannten auch grosse Immobilien­ investoren wie Mobimo und die Pensimo Gruppe, die mit dem Studer-Revox- und dem Gretag-Areal zwei Kernstücke des Gebiets erworben haben. Die Investoren haben viel Know-how und Sorgfalt, aber auch Dynamik in den Entwicklungs- und Planungsprozess gebracht. Kurz: Regensdorf packte die Gelegenheit, anlässlich einer Testplanung eine Entwicklung der Gemeinde anzustossen, die weit über den Planungsperimeter und auch den Zeithorizont vieler Beteiligten hinausgeht.

Etappen werden zur Knacknuss Herausforderung war und ist die gleichzeitige Innenentwicklung und Umnutzung im Bestand – denn das Areal ist weder eine Industriebrache noch ungenutzt und unbebaut, sondern ein beliebter Unternehmensstandort mit vielen Arbeitsplätzen. Die Gemeinde suchte deshalb eine « robuste städtebauliche Grundstruktur mit attraktiven Freiräumen, die eine unabhängige, phasengerechte Entwicklung erlaubt », wie es die Ausschreibung der Testplanung formulierte. Der Nebensatz zur Etappierbarkeit deutet die Knacknuss bereits an, die der anfänglichen Dynamik des Transformationsprozesses später empfindlich zusetzte: Es gibt erstens viele Grundeigentümer, die zweitens sehr unterschiedliche Entwicklungsbedürfnis-

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se und drittens auch unterschiedliche Vorstellungen des Zeitpunkts einer Entwicklung haben. Und viertens ist da eine Gemeinde, die zum ersten Mal ein so grosses Entwicklungsgebiet anpackt.

Zur Testplanung wurden vier interdisziplinäre Teams eingeladen. Dürig Architekten, zusammen mit den Landschaftsarchitekten Topotek 1 und dem Verkehrsplaner Willi Hüsler, die später mit der Weiterbearbeitung beauftragt wurden, liessen die Gestaltung der Watterstrasse links liegen und konzentrierten sich bereits bei der Testplanung auf das Bahnhofsgebiet. Es winkte eine Ausnützungsziffer von 2.3 – das ist etwa so viel wie auf dem Richti­areal in Wallisellen, das allerdings dreimal kleiner ist.

Das Team schlug die Aufteilung in 17 einzelne Baufelder vor, die mittig von einer Freiraumachse ( heute Furttalpromenade ) zusammengehalten werden, die dem öffentlichen und langsamen Verkehr vorbehalten ist. Sie verbindet auch die beiden Stadtwäldchen Hardholz und Schlatt miteinander. Im Zentrum des rund einen Kilometer langen grünen Boulevards soll der neue Bahnhofsplatz auf dem zu überdeckenden Ostring zu liegen kommen.

Das Planerteam wusste um die langwierigen politischen Prozesse und sorgte vor: Damit die zentrale Achse – ohne die der Entwurf nicht funktioniert – im Lauf der Jahre nicht zugebaut wird und sich die Bebauung auch bei normalem Wachstum stetig verdichtet, begleitet die Baufelder ein klar definiertes und relativ simples Regelwerk. Das Team Dürig schlug etwa « P unkte mit Anbaupflicht » an jeder Ecke der 17 Baufelder vor.

Erste Umnutzung beim Bahnhof funktioniert In der weitergehenden städtebaulichen Entwicklungsstudie wurden Freiräume, Verkehrsführung, Baufelder und Baulinien noch präziser vorgezeichnet. Die Studie sollte die Grundlage für einen gemeinsamen privaten Gestaltungsplan bilden. Der erste Schritt dazu: die BZO-Revision 2012. Mit ihr kam die Gestaltungsplanpflicht, der Wohnanteil für das Industriegebiet um den Bahnhof wurde auf 30 Prozent erhöht. Als Erste packte die NZAG die neue Chance und zeigte – zwar auf der anderen Seite der Bahnlinie – mit ihrem Projekt Tiramisù, wie eine Umnutzung erfolgreich sein kann: Das Bau- und Immobilienunternehmen baute ein seit 2002 leer stehendes Gewerbehaus in ein Wohnhaus mit über 50 loftähnlichen Mietwohnungen und einem Erdgeschoss mit Atelier- und Dienstleistungsflächen um. Alle Beteiligten des Areals Bahnhof Nord linsten gespannt über die Gleise: Wie bestand das Projekt den ersten Markttest ? Gut. « D och danach kam der Prozess ins Stocken, und das Team Dürig wurde nicht mehr weiter beauftragt », erinnert sich Max Walter. Der Gemeindepräsident hat zusammen mit dem Bauvorstand Karl Wegmüller die Planung von An-

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fang an begleitet und mit geführt. Als Ursache macht er mangelnde Kommunikation aus: « Wir konnten den Mehrwert für die Grundeigentümer nicht gut genug vermitteln, und am Anfang war auch der Nutzungsmix für sie zu wenig attraktiv », analysiert er rückblickend. In anderen Worten: Regensdorf hatte seine anspruchsvollen und komplexen Pläne zu sehr in den eigenen Amtsstuben geschmiedet und die Grundeigentümer zu wenig ins Boot geholt.

Viele Eigentümer gaben irgendwann vor lauter Studien, Varianten und komplexen Planungsdetails auf. Aber vor allem auch deshalb, weil viele gar kein Bedürfnis nach Veränderung hatten. Die einen wollten ihre Betriebe auf dem Areal weiterführen und vielleicht irgendwann einmal expandieren, die anderen ihre Parzelle als Landreserve behalten und sich im Moment keine Gedanken über ihre Entwicklung machen. Auf diese klassische Hürde der Innen­entwicklung im Bestand hatte die Gemeinde zu Beginn keine befriedigende Antwort. Wieso sich also mit insgesamt rund 250 000 Franken an den Planungskosten beteiligen, fragten sich viele Grundeigentümer. Sie begannen, sich zu formieren und bildeten die ‹ Interessengemeinschaft Industrie Regensdorf › ( IGIR ). Diese wehrte sich gegen diverse Inhalte der Planung sowie gegen den aus ihrer Warte mangelhaften Arbeitsprozess. Kurz: Es entstanden Fronten.

bezahle. Der Kanton wollte zuerst die Kostenaufteilung für die Erschliessung und die gemeinsamen Aussenräume geregelt haben. Für diese Aufgabe holte Gemeindepräsident Max Walter die Planung in sein Departement und stellte eine kompetente Arbeitsgruppe zusammen. Darin vertreten waren der Gemeinderat, der Bauvorstand, der Leiter der Bauabteilung, der Grundeigentümervertreter, die beiden Investoren und der Kanton. In diesem Kernteam wurde rund ein Jahr lang hart und zäh verhandelt.

Denn die kleine Gruppe definierte, was denn überhaupt Erschliessungsinfrastruktur ist und wer wann dafür wie viel bezahlen soll.

Im Zentrum der Diskussionen stand der Mehrwertausgleich: Was bekommen die Grundeigentümer dafür, dass sie sich mit insgesamt 52,5 Millionen Franken beteiligen ?

So viel kostet rund die Hälfte der baufeldübergreifenden Infrastruktur und Ausstattung des öffentlichen Raums.

Die Kosten für Anpassungen am übergeordneten Stras­ sennetz ( Wehntalerstrasse und Ostring ) trägt der Kanton. « Erst als wir frankengenau beziffern konnten, wer wie viel und wann ungefähr an die Erschliessung und die Erstellung der zentralen Promenade zahlen muss, und erst als der Wohnanteil von maximal 30 Prozent auf flexible 25 bis 70 Prozent angepasst wurde, waren die Grundpfeiler der Verhandlung geklärt », so Grando rückblickend. Eine wichtige Bedingung dabei: Die Kosten fallen erst bei Baufreigabe an. Das heisst, die Grundeigentümer stehen nicht unter Gemeinde bildet Arbeitsgruppe Wie also wieder alle ins Boot holen ? « Kommunikation, Zeitdruck. « Die Beteiligung der Grundeigentümer an den Vertrauen und Transparenz sind der Schlüssel zu einem Infrastrukturkosten nimmt den Mehrwertausgleich vorkomplexen Planungsprozess », sagt dazu der Immobilien- weg », fasst Max Walter den Mechanismus zusammen. profi Daniel Grando. Ihm erteilte die IGIR 2012 das Mandat, ihre Interessen zu vertreten. Der Leiter Business und Herzstück Entwicklungsvertrag Service Development bei Halter übernahm die Rolle des Die Ergebnisse dieser kooperativen VerhandlungsModerators und Mediators. Grando motivierte die Grund- runden wurden in einem Entwicklungsvertrag festgehaleigentümer in unzähligen Gesprächen, sich aktiv am Pro- ten. « Er formuliert die Spielregeln der Planung zwischen zess zu beteiligen. Gleichzeitig coachte er die Gemeinde Grundeigentümern und Gemeinde, er ist das Herzstück und brachte die Perspektive der Grundeigentümer ein. des Planungsprozesses », ist Grando überzeugt. Der EntAls wieder Schwung in die Entwicklung des Gestal- wicklungsvertrag ist aber auch das Preisschild, das anzeigt, tungsplans über das ganze Areal gekommen war, reichte wer wann wie viel zahlen muss. Die Grundeigentümer ein Grundeigentümer für sein Baufeld einen eigenen Ge- müssen sich mit rund 250 Franken pro Quadratmeter an staltungsplan beim Kanton ein. Doch das Amt für Raum­ den Infrastrukturkosten beteiligen. Auf der Basis der Ententwicklung stoppte das Verfahren. Die städtebaulichen wicklungsvereinbarung wurde 2015 die notwendige BZOQualitäten seien noch nicht hinreichend gesichert, und Teilrevision in Angriff genommen. « D er Ergänzungsplan es müsse geregelt sein, wer den Ausbau der Infrastruktur zur BZO, bei dessen Ausarbeitung wir die Gemeinde →

Der Masterplan teilt das Gebiet in 17 Baufelder ein, die in der Mitte von einer Freiraum­achse zusammengehalten werden. Die grüne Ader soll dereinst die beiden Stadtwäldchen Hardholz und Schlatt miteinander verbinden. Plan: Balliana Schubert Landschaftsarchitekten

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Projekt

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1585 Regensdorf Bahnhof Nord

Phase

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Plan

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→ ­unterstützt haben, war auch für uns ein neues Instrument », sagt der oberste Zürcher Kantonsplaner Wilhelm Natrup. Der Ergänzungsplan legt die Baufelder fest und sichert somit die Furttalpromenade und die weiteren Aussenräume. Die städtebaulichen Qualitäten wie Freiräume, Erschliessung oder Mikroklima sind in der BZO beziehungsweise in den vom Gemeinderat festgelegten Leitlinien und im Aussenraum-Richtprojekt festgelegt.

Nicht ganz unproblematisch war in dieser Phase die kantonale Doppelrolle als Mitdenker und -lenker sowie später als Genehmigungsbehörde. Denn als sich der Kanton wieder auf seine Rolle als Bewilligungsbehörde zurückzog, stand die Planungsgruppe ohne erfahrenen Sparringspartner da. Das führte zu Unsicherheiten bei der Gemeinde und bei denen, die so schnell wie möglich loslegen wollten. « Als wir das Areal 2016 übernahmen, war die Planungssituation unübersichtlich », stellt Joris Van Wezemael fest, « uns fehlte die inhaltliche Führung. » Der für das Gretag-Areal zuständige Portfoliomanager der Pensimo Gruppe hätte es geschätzt, wenn der Kanton die Gemeinde länger unterstützt und das Gebiet weiter gemeinsam mit den Eigentümern entwickelt hätte. Van Wezemael begrüsst die Mitwirkung des Kantons explizit, vermisst aber die Bereitschaft, sich mit Blick auf neuartige Herausforderungen in der Innenentwicklung auf ein neues Rollenverständnis einzulassen. « Für eine Gemeinde ohne eigene Planungsabteilung ist die Entwicklung eines solchen Areals eine grosse und komplexe Aufgabe. Wir haben Regensdorf deshalb in Verhandlungen unterstützt, bei der Finalisierung mussten wir uns allerdings aufgrund unserer Rolle als Genehmigungsbehörde zurückziehen », erklärt Natrup. Als die Gemeinde die Teilrevision der Zonenordnung zur Genehmigung einreichte, seien die städtebaulichen Qualitäten zu wenig verbindlich festgesetzt gewesen, so der Kantonsplaner.

Seine Mitarbeiter hätten aber schon in der Vorprüfung darauf hingewiesen, dass die Teilrevision der BZO in der vorliegenden Form nicht bewilligungsfähig sei. Das Resultat war absehbar: « Teilweise Nichtgenehmigung .» In vier Workshops mit allen Beteiligten, die gemeinsam von den Eigentümern und der Gemeinde getragen und finanziert wurden, konnten anschliessend die Grundlagen für die Qualitätsnachweise erarbeitet werden. « Natürlich haben die nachträglich geforderten Studien den Schwung aus dem Planungsprozess herausgenommen », sagt Walter rückblickend, « doch die Forderungen des Kantons waren Teil des Qualitätssicherungsprozesses. » Der Startschuss nach der BZO-Revision 2016 bewilligte das kantonale Amt für Raumentwicklung die BZO-Revision. Aus der Industrie- wurde eine Zen­tr­ umszone. Die Bewilligung war der lang ersehnte Startschuss für die beiden Investoren Mobimo und Pensimo Gruppe. Die Immobiliengesellschaft Mobimo hatte das rund 18 000 Quadratmeter grosse, durch den Ostring getrennte Revox / Studer-Areal 2002 gekauft. Die beiden Grundstücke bilden den südlichen Eingang in das Entwicklungsgebiet und sind damit von grosser städtebaulicher Bedeutung. Jetzt endlich konnte sie die Entwicklung an die Hand nehmen: Das Unternehmen startete Ende 2016 einen Studienauftrag mit sechs Architektenteams. Weil eines der beiden Bürogebäude fast voll vermietet ist, konzentrierten sich die Planer auf das knapp 10 000 Quadratmeter grosse Teilareal auf der Westseite. Das Projekt der Architekten Marazzi + Paul gewann das Konkurrenzverfahren. Es sieht ein klassisches, im Erdgeschoss von Arkaden umgebenes Hofrandgebäude vor, das in geschickter Weise die angrenzenden Aussenräume mit der Althardstrasse

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und dem Ostring sowie deren Bus- und SBB-Bahnhöfen und mit der zukünftigen Furttalpromenade verknüpft. Mobimo will das Areal mit rund 200 bezahlbaren Mietwohnungen sowie weiteren 4000 Quadratmetern Verkaufs-, Dienstleistungs- und Büroflächen im Erdgeschoss überbauen. « Die von Seiten Mobimo gestellten Anforderungen an das Projekt sind hoch. Dabei setzen wir strategisch auf die Vorteile der Digitalisierungsprozesse in der Planung, Ausführung und im nachhaltigen Betrieb. Wir entwickeln das Projekt als BIM-Pilot der Mobimo », sagt Projektentwickler Andreas Wende.

Gretag-Areal: Stadt statt Agglomeration Bereits einen Schritt weiter ist die Pensimo Gruppe mit ihren Plänen für das nur einen Steinwurf entfernte und 36 000 Quadratmeter umfassende Gretag-Areal. Das Richtprojekt für mehr als 600 Wohnungen visiert eine Realisierung in zwei Etappen an. Es sieht aufgebrochene Blockränder vor, aus denen zwei Hochhäuser wachsen, mit insgesamt fast 70 000 Quadratmetern Wohn-, Dienstleistungs- und Gewerbeflächen. « Die Hochpunkte sind städtebauliche Marker und nehmen Druck von den restlichen Flächen », sagt Birgit Hattenkofer, die bei der Pensimo Gruppe die Projektentwicklung verantwortet. « Wir wollen mit verschiedenen architektonischen Welten unterschiedliche Zielgruppen ansprechen, auch lokale, die ihre Wohnsituation verändern möchten. » Das Projekt geniesse hohe Priorität im Haus ; die Ambitionen bezüglich Städtebau, Architektur und preisgünstigen Wohnens sowie Energie und Betrieb seien hoch, so Hattenkofer.

Portfoliomanager Van Wezemael sieht in der Entwicklung des Areals nicht nur eine Chance für die Pensimo Gruppe, sondern auch für Regensdorf: « Mit der Entwicklung des Areals bekommt die Gemeinde ein vielfältiges Zentrum und eine Verbindung zwischen ihren verschiedenen Ortsteilen. Auf dem Gretag-Areal und überhaupt im Bahnhof Nord entsteht keine typische Agglomeration, sondern ein Stück Stadt, in der das frühere Industriegebiet den Anschluss ans 21. Jahrhundert findet. » Fazit: Schon früh Ziele definieren Der Planungsprozess in Regensdorf zeigt, dass die Entwicklung eines so grossen Areals für eine kleinere Gemeinde wie Regensdorf eine gewaltige Herausforderung sein kann: Wer macht die Regeln, wer entscheidet ?

Wer zahlt, wann und wie viel ? Zusammenfassend kann man sagen: Für einen einigermassen geradlinigen Planungsprozess braucht es möglichst früh Einigkeit über die Zielsetzung und die Organisationsstruktur – und es bedarf des graduellen, abgestimmten Vorgehens aller Beteiligten. Ohne gemeinsam festgelegte Vorstellungen, die Gemeinde und Grundeigentümer mittragen und die langfristig markttauglich sind, ist der Ausgang ungewiss. Viele Fragen wurden in Regensdorf erst im Laufe des Prozesses geregelt. « Besser wäre gewesen, die neuen Rollen, die alle Beteiligten einzunehmen hatten, früher und in der Gruppe zu finden », resümiert Van Wezemael. Zum Beispiel, dass Eigentümer und Gemeinde den Kostenteiler, aber eben auch den Mehrwert gemeinsam definieren.

Ebenso gehört dazu, dass der Kanton die Gegebenheiten und Bedingungen des Projekts in seiner Planungspraxis genügend berücksichtigt oder dass Politiker sich aktiv am Prozess beteiligen. « Und es braucht am Schluss eine Vereinbarung, die das Miteinander definiert und kalkuliert: Der städtebauliche Entwicklungsvertrag zwischen Gemeinde und Eigentümern ist das Herzstück des kooperativen Planungsprozesses in Regens­dorf », ist der Grundeigentümervertreter Daniel Grando überzeugt.

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Das Industrie- und Gewerbegebiet soll zum Wohnquartier werden.

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Wohnen mit eigenem Quartierplatz.

Die Überbauung sucht den Anschluss an die Umgebung.

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Bald Wohnen im Stockenhof Mobimo und die Pensimo Gruppe bauen in Regensdorf insgesamt 900, die Pensionskasse BVK 380 Wohnungen im Stockenhof. Ein Projekt mit mehreren Schichten.

Text: Roderick Hönig Plan: Dachtler Partner

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Auf dem rund 30 000 Quadratmeter grossen Areal Sto­ ckenhof mitten in Regensdorf wächst heute Mais. Aber nicht mehr lange, denn die Pensionskasse BVK hat grosse Pläne für das weite Feld in der Wohnzone, das in der Zwi­ schenzeit ein Bauer nutzt. Der Gestaltungsplan ist seit 2014 bewilligt, die Baueingabe erfolgt 2018. Das Grund­ stück liegt in einem Dreieck, das der Bahnhof, die Jus­ tizvollzugsanstalt Pöschwies und das Einkaufszentrum aufspannen. Die Lage ist zwar zentral, aber auch lärm­ exponiert: Der viel befahrene Ostring und die Roosstrasse begrenzen das Grundstück auf zwei Seiten, gegen Norden schliesst es an die Freiräume des Gemeindehauses an.

2010 hat die BVK dem Kanton das fast unbebaute Grundstück abgekauft, zwei Jahre später hat sie für einen Studienauftrag sieben Architektenteams eingeladen. Zum Sieger kürte die Jury das Projekt der Zürcher Architekten Demuth Hagenmüller & Lamprecht zusammen mit Mett­ ler Landschaftsarchitektur. Die Architekten schlagen ein fünfstöckiges Ensemble bestehend aus drei Einzelhäu­ sern, drei kurzen Riegeln und zwei langen Randbebauun­ gen vor, dazwischen soll öffentlicher Freiraum fliessen.

Die Wettbewerbssieger wurden nicht mit der Ausfüh­ rung beauftragt, ihr Entwurf war dennoch die Grundlage für den Gestaltungsplan. Er sieht zwei lange, entlang der Strassen mäandrierende Baukörper vor, die die Häuser dahinter vor dem Strassenlärm schützen sollen. Ein Platz an der südlichen und lautesten Ecke des Grundstücks

bildet den Auftakt und den Eingang ins neue Quartier.

Er führt direkt in einen ähnlich grossen, aber ruhigeren Innenhof, von dem aus die inneren Häuser des Ensemb­ les erschlossen werden. Als eigentliches Herzstück des Stockenhofs soll dieser Quartierplatz zum Begegnungs­ ort werden. Zwischen der inneren und äusseren Häuser­ schicht sind private Gartenhöfe geplant.

Mehrere Wege führen durch die Überbauung hindurch zum nahen Bahnhof – er ist nur 400 Meter entfernt – und zum benachbarten Einkaufszentrum. Die Wege am Rand des Areals werden wahrscheinlich nicht nur die Bewohner, sondern auch Pendler als Abkürzung zum Bahnhof nutzen.

Gegen Norden und zum Bahnhof hin löst sich die Bebau­ ung in eine Art Park auf, hier finden kleinere neue Gebäu­ de den Anschluss an die bestehenden Häuser.

Die rund 380 Wohnungen könnten in Regensdorf für einen Zuwachs von 700 bis 800 Personen sorgen. Der Sto­ ckenhof soll aber nicht nur Neuzuzüger aus dem Furttal und der Grossregion Zürich beherbergen, sondern auch einige alteingesessene Regensdorfer, die näher am Zent­ rum wohnen möchten. Deshalb sind mehrere Wohnformen im Angebot: Rund zwei Drittel der Wohnungen werden eher klein, ein Drittel wird eher gross, sagt Marco Casteg­ naro von der BVK. Dies soll einen vielfältigen Mietermix ermöglichen. In Zahlen heisst das, dass der Stockenhof von der 2-Zimmer-Wohnung ( ab 40 Quadratmetern ) für Singles, Paare und Senioren bis hin zu 5½-Zimmer-Woh­ nungen ( bis 125 Quadratmeter ) für Familien anbieten wird.

Die ältere Generation findet in einer Seniorenresidenz auf dem Areal geeignete Wohnungen. In den lärmgeschützten Punkthäusern sollen gehobenere Wohnungen entstehen.

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« Mehr Einwohner bedeuten Schwung für die Stadtentwicklung » Rund um den Bahnhof sollen binnen vier bis fünf Jahren rund 1100 Wohnungen auf den Markt kommen. Hochpar­ terre sprach mit Fiona Scherkamp, Senior Consultant bei der Immobilienberatungsfirma Wüest Partner.

Gibt es in Regensdorf überhaupt eine so grosse Nachfrage ?

Fiona Scherkamp: In den Agglomerationsgemeinden rund um Zürich ist die Nachfrage nach Wohnungen unge­ bremst. Alle Wohnungen, die weniger als eine halbe Stun­ de Fahrt vom Zentrum Zürich entfernt liegen, sind im Ver­ gleich zur Stadt konkurrenzfähig. Gerade in Regensdorf wurden bisher nicht so viele Wohnungen gebaut: bis 2014 nur rund 100 pro Jahr. 2015 kamen plötzlich 300 Wohnun­ gen auf den Markt, aber auch dieser Schub wurde prob­ lemlos vermietet. Da die grossen Areale in Etappen bebaut werden, schätzen wir die Nachfrage an einem so zentralen Standort als genügend gross und das Risiko als gering ein.

Was sind das für Menschen, die nach Regensdorf ziehen ?

Fiona Scherkamp: Alle, die eine grössere und günstigere Wohnung als in der Stadt Zürich suchen, können nach Re­ gensdorf ausweichen. Sehr interessant ist es für Familien, die weniger städtisch und mehr im Grünen wohnen wol­ len. Es müssen aber nicht nur Pendler sein, denn in Re­ gensdorf selbst gibt es ja einige grosse Arbeitgeber wie SAP, die Justizvollzugsanstalt Pöschwies oder DHL. Auch für Studenten des Campus der ETH Hönggerberg ist der Standort attraktiv. Es kommen hier also besonders viele Zielgruppen infrage.

Was bedeutet der absehbare Bewohnerzuwachs für Regensdorf ?

Fiona Scherkamp: Zuerst einmal mehr Steuerzahler. Sie be­ scheren Regensdorf mehr Budget, was allgemein mehr Schwung für die weitere Stadtentwicklung bedeutet. So kann die Gemeinde etwa ihre Zentrumsfunktion in der Region Furttal ausbauen und sich mit einer stärkeren ei­ genen Identität gegenüber Zürich abgrenzen. Gleichzeitig steigen mit den neuen Einwohnern die Ansprüche, etwa an neue Schulen, vielleicht an neue Busverbindungen oder Dienstleistungsangebote.

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Rund 380 Wohnungen sollen auf der zentralen Wiese gebaut werden. 2018 will die BVK die Baueingabe einreichen.

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Blick in die Zukunft: Gemeinde und Investor

Am Bahnhof wird die Entwicklung Regensdorfs konzentriert sichtbar: Mehr jüngere Menschen werden in Regensdorf wohnen und arbeiten oder den Surfpark nutzen.

Max Walter ist seit 2010 Gemeindepräsident.

Er skizziert ein Regensdorf im Jahr 2040 mit mehr jungen Menschen.

Wohnen, Arbeiten und Surfen Heute zählt Regensdorf rund 25 000 Einwohner. Die Stadt ist urbaner, vor allem Alt-Regensdorf ; hinzu gekommen ist das neue Zentrum Bahnhof Nord. Der Ortsteil Watt hingegen konnte seinen ländlichen Charakter bewahren. In Adlikon gehört der Neubau des Zentrums Sonnhalde in der Göhnersiedlung längst zum Ortsbild. Letztere wurde in Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege aufgewertet und ist heute auch von aussen als wertvolles Wohngebiet erkennbar. Noch sind nicht alle Entwicklungen abgeschlossen, die wir in den letzten 20 Jahren angestossen haben.

Das Projekt Bahnhof Nord zum Beispiel ist erst zu zwei Dritteln vollendet. Wir schätzen es, dass wir hier Schritt für Schritt vorgehen können, aufbauend auf Bestehendes.

Dank der grossen Gebäudeeinheiten haben sich auch die Erdgeschosse gut entwickelt: Nicht selten werden die Parterrenutzungen mit den Einnahmen aus der gesamten Liegenschaft quersubventioniert.

Schon heute zeigt sich die Bedeutung des neuen Quartiers als verbindender Ortsteil. Früher wirkte das Industrie- und Brachland wie eine Grenze im Ort, heute haben wir dort einen Treffpunkt für ganz Regensdorf. Die Verträge, die wir damals mit den Grundeigentümern ausgehandelt haben, ermöglichten qualitativ hochwertige Begegnungsräume wie die Furttalpromenade. Dank dem gestaffelten Wachstum hat sich der neue Ortsteil bisher gut entwickelt.

Die Vorgabe, dass der Wohnanteil mindestens 25 und maximal 75 Prozent betragen muss, hat zu einem guten Mix geführt. Rund um den Bahnhof sind zusätzliche Arbeits-

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plätze entstanden – für Menschen, die sich auch einen höheren Mietzins leisten können. Dank dieser Aufwertung hat Regensdorf heute ein leicht überdurchschnittliches Steuereinkommen, sodass der Finanzhaushalt im Gleichgewicht ist, ohne dass wir den Steuersatz erhöhen müssen.

Was die demografische Entwicklung anbelangt, sehen wir in den letzten Jahren eine leichte Verjüngung der Bevölkerung. Was aber vor allem zählt, ist die Tatsache, dass Senioren heute viel länger selbstständig bleiben. Dies nicht zuletzt, weil wir in Regensdorf durchgesetzt haben, dass alle neuen Wohnungen nicht nur barrierefrei gebaut werden, sondern auch über eine pflegegerechte Nasszelle verfügen müssen. Dafür gibt es bei uns keine Alterswohnungen. Das Resultat: Die Häuser sind stark durchmischt, was für die Wohnqualität ein enormer Pluspunkt ist.

In Regensdorf sind wir 2040 auch so weit, dass wir genügend Arbeitsplätze für alle Einwohner haben. Niemand muss pendeln – obschon es immer noch eine beträchtliche Anzahl Pendler gibt. Diese profitieren vom Viertelstundentakt der S-Bahn. Zudem wurden die Bahnperrons auf 300 Meter verlängert – man kann nun auch bei langen Zugkompositionen problemlos ein- und aussteigen.

Zentral für die Attraktivität unserer Gemeinde und des ganzen Furttals ist der Grünraum, dazu gehören auch heute noch das Naturschutzgebiet Katzensee und das gut ausgebaute Sportangebot. Regensdorf konnte sich mit dem Ausbau als Lunge von Zürich und als Sportregion des Kantons etablieren. Dazu beigetragen hat unter anderem der neue, privat initiierte Surfpark mit Badesee und Park.

Er lockt nicht nur Spitzensportler aus der ganzen Welt an, sondern trägt auch dazu bei, dass Firmen mit Sitz in Regensdorf bei der Rekrutierung von Fachkräften ein attraktives Wohn- und Arbeitsumfeld anbieten können. Aufgezeichnet: Gabriela Neuhaus, Visualisierungen: Nightnurse Images

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Themenheft von Hochparterre, Dezember 2017 — Regensdorf plant seine neue Mitte — Blick in die Zukunft

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Rund um den Bahnhof wird es urbaner. Das neue Quartier verbindet die drei alten Ortsteile zu einem Ganzen – die ländliche Einbettung bleibt erhalten.

Birgit Hattenkofer leitet die Entwicklungsabteilung der Pensimo Management. PD Dr. Joris Van Wezemael ist Mandatsleiter der Anlagestiftung für preisgünstigen Wohnraum Adimora und Portfoliomanager der Anlagestiftung Turidomus.

Urbanes Zentrum zwischen alten Dorfkernen Der Sommer 2040 war erneut sehr sonnig und heiss. Um durchschnittlich zwei Grad sind die Temperaturen in der Nordschweiz in den letzten zwanzig Jahren gestiegen.

Der Schatten, den die mächtigen Eichen der Furttalpromenade den Bewohnerinnen, Gewerbetreibenden und Dienstleistern des Areals tagsüber bieten, ist willkommen.

Hier, als im Kalten Krieg Chiffriermaschinen und ab den 1990ern Fotoentwicklungsgeräte hergestellt wurden, geniessen heute Programmierer und Fachhochschüler ihre Mittagspause oder das Feierabendbier. Sie shoppen, flanieren oder schauen zu, wie in den Wasserbecken Kinder planschen. Bisweilen schweift ihr Blick in die nahen Weinberge oder die umliegenden Wälder. Denn anders als in der Bänderstadt des Limmattals oder im dicht bebauten Glattal ist das Zentrum des Furttals zwischen Grün- und Erholungszonen gebettet.

Die Bewohnerinnen und Bewohner schätzen die urbane Qualität der öffentlichen und halböffentlichen Räume rund um die beiden Wohntürme auf dem ehemaligen Gretag-Areal. Dank verschiedenen Architekturtypen und differenzierten Miet­preisen hat sich hier eine durchmischte Bevölkerung angesiedelt. Da wir von Anfang an Wohnen, Arbeiten, Nahversorgung, Freizeitgestaltungsangebote und Tagesstrukturen eingeplant hatten, sind auch viele

Familien hierher gezogen. Neue Wohn- und Arbeitsformate wie zum Beispiel Clusterwohnungen oder Microapartments, Sohos ( Small Office, Home Office ) oder Shared Office Spaces haben sich etabliert. Um die Gemeinschaft zu stärken, haben wir beim Erstbezug eine ‹ Kuratorin › mit der Communitybildung beauftragt: Diese Mischung aus Nachbarschaftshilfe und niederschwelligem Serviceangebot hat schnell Anklang gefunden und dazu beigetragen, dass das Quartierleben pulsiert. In letzter Zeit fragen vor allem langjährige, älter werdende Mieter vermehrt nach Pflegeangeboten.

Das Mobilitätsverhalten der Menschen hat sich in nur zwei Dekaden komplett verändert: Vor zwanzig Jahren war der nahe S-Bahn-Anschluss für viele Mieter das entscheidende Argument, um aufs Areal zu ziehen. Seither hat die S-Bahn zusätzlich an Bedeutung gewonnen: Shared Mobility ist eine Realität geworden, kaum jemand besitzt noch ein eigenes Auto.

Dass wir die Arealbebauung in zwei Etappen realisiert haben, ist rückblickend ein grosser Vorteil: Nach der ersten Etappe konnten wir die Situation analysieren, Trends aufnehmen und reagieren. Wir haben bei unseren Projekten stets eine langfristige Perspektive. Das Areal haben wir selbst entwickelt, weil wir die spezifischen Qualitäten des Standorts ausreizen und langfristig sichern wollten.

Das ist uns gelungen.

Das neue Quartier in der geografischen Mitte der Gemeinde verbindet erstmals die drei Ortsteile Adlikon, Alt-Regensdorf und Watt. Die Strukturen der alten Dorfkerne konnten dank der verdichteten Bauweise im Zentrum erhalten bleiben. Gleichzeitig ist aus dem ehemaligen Industrieareal ein lebendiges und durchmischtes Wohnund Arbeitsquartier mit urbaner Atmosphäre geworden.

Aufgezeichnet: Marion Elmer

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Neue Bauten und Projekte 1 Wohnüberbauung Sagi , 2016 Der vieleckige Baukörper steht selbst­be­ wusst zwischen den historischen Gebäu­ den im alten Dorfkern. Das asymmetrische Satteldach verbirgt gekonnt die maxi­­ma­le Attikaausnutzung. 14 alters­ge­rechte Wohnungen liegen hinter der Holzfas­sa­de, ein grosser Festsaal öffnet das Erd­ geschoss zum Platz.

Adresse: Mühleweg 15 Bauherrschaft: Knuser + Co Bau- und Generalunternehmung, Regensdorf Architektur: Phalt Architekten, Zürich Kosten ( BKP 1 – 9 ): Fr. 7 Mio. Auftragsart: eingeladener Studienauftrag, 2012 2 Mehrfamilienhaus Balance, 2016 Die abgetreppte Zeile bildet den neuen Auf­takt zur Siedlung Sonnhalde. Wohnund Schlafzimmer mitsamt den Loggien liegen an der ruhigen Westseite. Der viergeschossige Holzbau orientiert sich am Raster der bestehenden Tiefgarage.

Adresse: Wehntalerstrasse 321 – 327 Bauherrschaft: CSA Real Estate Switzerland, eine Anlagegruppe der Credit Suisse Anlagestiftung Architektur: Felix Partner Architektur, ZH Kosten ( BKP 1 – 9 ): Fr. 18,15 Mio. ( exkl. Sanierung Spitzenlastzentrale ) Auftragsart: eingeladener Wettbewerb 3 Erneuerung Sonnhalde, 2016 und 2018 Seit die 1974 gebaute Siedlung in den Neunzigern stückweise verkauft wurde, wandelte sich die grosse Sonnhalde von einem familienfreundlichen Wohn- zu einem Problemquartier. Regensdorf reagierte: 2011 nahm die Gemeindever­ sammlung ein erstes Quartierentwick­ lungsprogramm an. Als einer von über zwanzig Liegenschafts­be­sitzern startete die Anlagegruppe CSA RES ihre Sanie­ rungen 2016. Spielplätze, Kanalreinigungen und Umgebungsarbeiten sollen folgen.

Adresse: Steinstrasse Bauherrschaft: ( u. a. ) CSA Real Estate Switzerland ( CSA RES ), eine Anlagegruppe der Credit Suisse Anlagestiftung Landschaftsarchitektur und Planung: Matthias Rosenmayr, Zürich 4 Werkhof, 2016 Das dreiteilige Gebäude umfasst den zentralen Werkhof, der überdachte Tor­zu­ gang schliesst die vierte Seite ab. Die sichtbare Stahlkonstruktion und die teils durch­löcherte Alu-Trapezblechverklei­ dung verleihen dem Gebäude den passen­ den, industriellen Charakter.

Adresse: Allmendstrasse 12 Bauherrschaft: Gemeinde Regensdorf Architektur: CH Architekten, Wallisellen Kosten ( BKP 1 – 9 ): Fr. 7,5 Mio. Auftragsart: Gesamtleistungswettbewerb 5 Erweiterung Gemeindehaus, 2016 Der kompakte Neubau grenzt zusammen mit den Nachbarsgebäuden einen Platz ein. Die Ortsbetonfassade und die Kerne sind tragend, die Raumeinteilung im Innern dadurch flexibel. Eine grosszügige Wendel­treppe verbindet die Schalterzo­ nen über alle Geschosse, Glastrennwände bringen natürliches Licht in die ganze Tiefe.

Adresse: Watterstrasse 116 Bauherrschaft: Gemeinde Regensdorf Architektur: Phalt Architekten, Zürich Kosten ( BKP 1 – 9 ): Fr. 11,5 Mio. Auftragsart: selektiver Projektwettbewerb, 2007

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6 Werkhalle, 2011 Seit 1918 bauen und warten die Gebrüder Meier elektrische und mechanische An­lagen. Für Fabrikation und Service muss ihre Werkhalle pragmatisch sein: Biege­ steife Stützen spielen grosse Flächen frei, schwere Krane hängen am massiven Dach.

Adresse: Allmendstrasse 10 Bauherrschaft: Gebrüder Meier, Regensdorf Architektur: Graser Architekten, Zürich Kosten ( BKP 1 – 9 ): Fr. 12,5 Mio. Auftragsart: Studienauftrag 7 Erweiterung Einkaufszentrum, 2014 Der Verkauf der dreigeschossigen Post­-­ fili­a­le an das Zentrum Regensdorf machte die Erweiterung 2014 möglich. Neu strahlt das Innere weiss und grün, Oblich­ ter spenden Licht, und ein grosses Fens­ ter richtet den Blick in den Park. Aussen schimmert die neue Blechverkleidung beim Vorbeigehen von Violett bis Gelb.

Adresse: Ostring 12 Bauherrschaft: Zentrum Regensdorf, Regensdorf Architektur: Oederlin Zambrini Archi­tek­ten, Winterthur ( neu: Gos Architektur ) Innenarchitektur: Ramseier & Associates, Zürich Kosten ( BKP 1 – 4 ): Fr. 35 Mio. Auftragsart: Direktauftrag 8 Wohnsiedlung Sunny Watt, 2010 Sunny Watt ist die erste Nullenergiewohn­ siedlung in der Region Zürich. Die Eck­ punkte des Energiekonzepts: kompaktes Volumen, 35 Zentimeter dicke Däm­mung, Sonnenkollektoren für Wärme und Fotovoltaik für Strom. Die Holzhäuser beherbergen 19 Wohnungen. Alle haben direkten Zugang von aussen und einen eigenen Garten oder eine Dachterrasse.

Adresse: Haldensteinstrasse 26 – 42 Bauherrschaft: Kämpfen Bau, Zürich Architektur: Kämpfen für Architektur, Zürich Kosten ( BKP 1 – 5 ): Fr. 13,46 Mio. Auftragsart: Direktauftrag 9 Vierfachkindergarten Roos, 2016 Drei Holzbauten mit weit auskragenden Flachdächern bilden ein Ensemble: In den beiden zweigeschossigen sind die Klas­ sen-, im eingeschossigen ist das Lehrer­ zimmer untergebracht.

Adresse: Ackerstrasse 17 Bauherrschaft: Primarschule Regensdorf Architektur: Team4 Architekten, Zürich Kosten ( BKP 1 – 9 ): Fr. 4,83 Mio. Auftragsart: Wettbewerb mit Prä­­qua­l­i­­fi­ka­tion

der Bewohner sein Haus. Die Grundrisse der 141 Wohnungen sind einfach und effizi­ ent. Die Balkone ragen weit heraus, sind geschossweise versetzt und ermöglichen so mehr Licht im Innern.

Adresse: Schulstrasse 107 Bauherrschaft: Mobimo, c / o Mobimo Management, Küsnacht Architektur: Fischer Architekten, Zürich Kosten ( BKP 1 – 9 ): Fr. 50 Mio. Auftragsart: eingeladener Studienauftrag 12 Neubau Bibliothek und Wohnungen, 2017 Der viergeschossige Neubau liegt zwi­ schen Dorfzentrum und Bahnhof.

Horizontale Bänder aus fein strukturierten Faserzementelementen umlaufen das Vieleck. Die zehn Mietwohnungen machen die Erdgeschossnutzung als Bibliothek möglich.

Adresse: Watterstrasse 117 Bauherrschaft: Gemeinde Regensdorf Architektur: Eglin Schweizer Architekten, Zürich Kosten ( BKP 1 – 9 ): Fr. 7,9 Mio. Auftragsart: eingeladener Wettbewerb 13 Sanierung und Erweiterung Zentrum Sonnhalde, in Planung In einem sind sich alle Beteiligten einig: Der Erfolg der Sonnhalde hängt zu gros­sen Teilen vom Zentrum ab. 2015 er­ warb die Gemeinde das Herzstück und schrieb einen Studienauftrag für dessen Sanierung und Erweiterung aus. Der prämierte Beitrag schafft neue Orte, erin­ nert aber auch an das alte Gesicht.

Adresse: Steinstrasse Bauherrschaft: Gemeinde Regensdorf Architektur: Knapkiewicz & Fickert Architekten, Zürich Auftragsart: Studienauftrag im selektiven Verfahren 14 Gretag-Areal, in Planung Das Projekt für das 36 000 Quadratmeter grosse Areal umfasst mehr als 600 Woh­ nungen. Es sieht aufgebrochene Blockrän­ der vor, aus denen zwei Hoch­häuser wachsen. Insgesamt sollen in zwei Etappen fast 70 000 Quadratmeter Wohn-, Dienst­ leistungs- und Gewerbeflächen entstehen.

Adresse: Althardstrasse / Neuhardstrasse / Wehntalerstrasse Bauherrschaft: Pensimo Gruppe, Zürich Richtprojekt: ADP Architekten, Zürich Auftragsart: eingeladener Wettbewerb, 2014 ( durchgeführt von vormaliger Eigentümerin )

1 Wohnüberbauung Sagi, 2016 Foto: Roger Frei

5 Erweiterung Gemeindehaus, 2016 Foto: Dominique Marc Wehrli

8 Wohnsiedlung Sunny Watt, 2010 Foto: Kämpfen für Architektur

10 Wohn- und Geschäftshaus Tiramisù, 2015 Zehn Jahre stand das Gewerbehaus leer.

Nach der Umzonung 2012 wurde es zu einem Wohn- und Geschäftshaus umge­ baut. Die offenen Bürogrundrisse konn­ten durch neue Trennwände zu Klein­wohnungen ausgebaut werden.

Die Erschliessung erfolgt zum Teil über Lauben­gänge und einen Liftturm auf der Bahnseite, im Süden liegen grosse Balkone und Terrassen.

Adresse: Schulstrasse 165 – 169 Bauherrschaft: Nur Immobilien, Feldmeilen Architektur: NZAG, Feldmeilen Kosten ( BKP 1 – 9 ): Fr. 14 Mio. Auftragsart: Direktauftrag 11 Wohnsiedlung Sonnenhof, 2015 Die neun Wohnblöcke sitzen versetzt zueinander in einem Park. Immer drei spannen einen kleinen Innenhof auf. Von dort betritt

12 Neubau Bibliothek und Wohnungen, 2017 Foto: Thomas Aus der Au

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4 Werkhof, 2016 Foto: Markus Fischer

2 Mehrfamilienhaus Balance, 2016 Foto: Heinz Unger

3 Erneuerung Sonnhalde, 2016 und 2018 Foto: Pit Brunner

7 Erweiterung Einkaufszentrum, 2014 Fotos: Michael Haug

6 Werkhalle, 2011 Foto: Thomas Jantscher

9 Vierfachkindergarten Roos, 2016 Foto: Zeljko Gataric Imhoff

11 Wohnsiedlung Sonnenhof, 2015 Foto: Michael Egloff 10 Wohn- und Geschäftshaus Tiramisù, 2015 Foto: NZAG

13 Sanierung und Erweiterung Zentrum Sonnhalde, in Planung Visualisierung: Knapkiewicz & Fickert

14 Gretag-Areal, in Planung Visualisierung: Nightnurse Images

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15 Areal Bahnhof Nord, 2040 Das 21,5 Hektaren grosse Industrie- und Gewerbeareal nördlich des Bahnhofs Regensdorf-Watt ist eines der grössten Entwicklungsgebiete im Kanton Zürich.

Der Masterplan sieht die Aufteilung in 17 Baufelder rund um eine grosszügige, zentrale Freiraumachse vor. Diese wird nur dem öffentlichen und dem Langsam­ verkehr vorbehalten sein und die beiden Stadtwäldchen Hardholz und Schlatt miteinander verbinden.

Städtebauliche Entwicklungsstudie: Dürig Architekten, Topotek 1 Landschafts­ architekten, Willi Hüsler Verkehrsplanung Bauherr: 15 private Grundeigentümer, Gemeinde Regensdorf, Ausnützungs­ ziffer: 2.3 Planungshorizont: 2040

16 Waveup, 2020 Plan: Waveup / Carint Berke Architekten

15 Areal Bahnhof Nord, 2040 Foto: Pit Brunner

17 Wohnüberbauung Stockenhof, 2022 Visualisierung: Renderisch

18 Arealüberbauung Gheidstrasse, in Planung

19 Wohn- und Gewerbehaus Althardstrasse, 2021 Visualisierung: Nightnurse Images

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16 Waveup, 2020 Neben der Sportanlage Wisacher plant der Verein Waveup einen 155 Meter langen See. Seine künstlich produzierten Wellen sollen den Surfern dienen, Badegäste sollen sich am Strand entspannen. Büro, Restaurant, Garderoben, Surfschule und Shops finden in den zwei Gebäuden beim Eingang Platz. In den kleinen Pavillons können Touristen übernachten.

Adresse: Wiesackerstrasse 30 Bauherrschaft: Waveup Verein, Zürich Architektur: Carint Berke Architekten, Zürich 17 Wohnüberbauung Stockenhof, 2022 Auf dem 30 000 Quadratmeter grossen Areal zwischen Bahnhof, Justizvollzugs­ anstalt und Einkaufszentrum will die BVK rund 380 Wohnungen bauen. Der bewil­ ligte Gestaltungsplan sieht ein fünfstöcki­ ges Ensemble vor, bestehend aus drei Einzelhäusern, drei kurzen Riegeln und zwei langen Randbebauungen. Sie sol­len die inneren Häuser vor dem Strassen­lärm abschirmen. Zwischen den Gebäu­den wird ein grosszügiger, öffentlicher Frei­raum mit einem Quartierplatz als Herzstück und Begegnungsort entstehen.

Bauherrschaft: BVK, Zürich Generalplaner: Mettler2 Invest, Zürich Architektur: Dachtler Partner, Zürich Städtebau: Demuth Hagenmüller & Lamprecht Architekten, Zürich 18 Arealüberbauung Gheidstrasse, in Planung Die Wohnanlage liegt am Rande des Siedlungsgebiets. Baumcluster aus Eichen und Linden schaffen eine Verbindung mit der umliegenden Landschaft. Drei bei­nahe identische Häuser sitzen im Park. Zwei zueinander verschobene Volumen und schräge Satteldächer prägen deren Bild.

Adresse: Gheidstrasse Bauherrschaft: Thomas Kubli in Vertretung von Annemarie Ringger, Watt Architektur: Wild Bär Heule Architekten, Zürich 19 Wohn- und Gewerbehaus Althardstrasse, 2021 Im siebenstöckigen Hofhaus soll in den oberen Geschossen gewohnt werden und im Erdgeschoss das öffentliche Leben stattfinden. Ein um­laufender Arkaden­gang lädt zum Flanieren entlang der Ge­ schäfte ein und schafft einen städtischen Charakter. Im Kontrast dazu bietet der grüne Hof ruhige Orte für die Bewohner.

Adresse: Althardstrasse 30 Bauherrschaft: Mobimo, Küsnacht Architektur: Marazzi + Paul Architekten, ZH Kosten ( BKP 1 – 9 ): ca. Fr. 100 Mio. Auftragsart: Studienauftrag

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Auf einen Blick 1 Alterswohnungen Sagi 2 Mehrfamilienhaus Balance 3 Erneuerung Sonnhalde 4 Werkhof 5 Erweiterung Gemeindehaus 6 Werkhalle 7 Erweiterung Einkaufszentrum 8 Wohnsiedlung Sunny Watt 9 Vierfachkindergarten Roos 10 Wohn- und Geschäftshaus Tiramisù 11 Wohnsiedlung Sonnenhof 12 N eubau Bibliothek und Wohnungen 13 Sanierung und Erweiterung Zentrum Sonnhalde 14 Gretag-Areal 15 A real Bahnhof Nord 16 Waveup 17 Wohnüberbauung Stockenhof 18 Arealüberbauung Gheidstrasse 19 Wohn- und Gewerbehaus Althardstrasse

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8 III

II

II

A B C D E

A

Hardholz Schlatt Katzensee Justizvollzugsanstalt Wehntalerstrasse

Die ursprünglichen Dorfkerne I Regensdorf II Watt III Adlikon

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B 5 D

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Drei Täler im Vergleich Wie behauptet sich das kleine Furttal neben den grossen Geschwistern Glattal und Limmattal ? Eine Zahlenreise durch drei Entwicklungsregionen rund um Zürich.

Text: Fiona Scherkamp, Wüest Partner

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hat durch neue Querverbindungen zur Verdichtung und Verstädterung der Gegend beigetragen, so wie es auch von der geplanten Limmattalbahn erwartet wird.

Das Furttal hingegen hat keine Autobahn, man ist Die Agglomeration Zürich ist der mit Abstand grösste aber nie mehr als zehn Minuten von der nächsten Zufahrt « Raum mit städtischem Charakter » der Schweiz. Hier woh- entfernt. Es gibt hier auch keinen Fernbahnhof, man hat nen rund 1,3 Millionen Menschen, verteilt auf eine Kern- dafür Anschluss an zwei S-Bahn-Linien mit schnellen stadt, verschiedene Haupt- und Nebenkerne sowie den Verbindungen nach Zürich oder Baden. Die Vorteile: Das Agglomerationsgürtel. Knapp 400 000 Menschen leben in Furttal ist keine Transitstrecke für seine Nachbarn und der Kernstadt Zürich. Die direkt anschliessenden Regio- hat doch direkten Zugang zu den dortigen Knotenpunkten. nen Pfannenstiel am rechten und Zimmerberg am linken Es bietet so eine sehr gute Erreichbarkeit bei minimaler Ufer der Zürichsees sowie das Limmattal am westlichen Verkehrsbelastung, was die Region als Wohn- und Firmenund das Glattal am östlichen Stadtrand gelten daneben als standort gleichermassen attraktiv macht. ‹ Hauptkerne › der Agglomeration. Ihre einzelnen Gemeinden sind bereits zu einer durchgehenden Stadtlandschaft In zehn Jahren fast 20 Prozent mehr Einwohner zusammengewachsen und räumlich kaum mehr von der Damit lässt sich erklären, warum das Furttal genau Stadt zu unterscheiden. Regensdorf ist ein ‹ Nebenkern ›, wie seine grossen Nachbarn Limmat- und Glattal in den wie weniger dichte Gebiete oder eigenständigere Orte in letzten zehn Jahren eine regelrechte Bevölkerungsexploder Agglomeration bezeichnet werden. Den Agglomerati- sion von jeweils plus 17 bis 19 Prozent erlebt hat. Zum Veronsgürtel schliesslich bilden ländlichere Gemeinden mit gleich: Die Stadt Zürich und die schon länger etablierten einer Reisezeit von unter 20 Minuten ins Zentrum.

Regionen am Zürichsee haben im gleichen Zeitraum nur 9 bis 12 Prozent an Bewohnern dazugewonnen. Ein grosser Vorteil: kein Durchgangsverkehr Teil dieser neuen Furttaler stammt allerdings nicht aus Im Gegensatz zu den Hauptkernen des Limmattals der Schweiz. Der Anteil Ausländer ist im Furttal in zehn und des Glattals gehört das Furttal jenseits von Regens- Jahren um 5 auf heute 30 Prozent gestiegen. Die starke dorf trotz guter Erreichbarkeit nur zum Agglomerations- Zuwanderung von Arbeitnehmern in die Agglomeration gürtel von Zürich. Es ist mit nur 35 600 Einwohnern eine Zürich wurde in den letzten Jahren also vor allem in den der kleinsten Wirtschaftsregionen der Schweiz. Die Regi- nördlichen Vorortgemeinden von Zürich aufgefangen. on Glattal ist mit rund 170 000 Einwohnern fast fünfmal Ein Grund für das starke Wachstum dieser Region ist die grösser, und auch das Limmattal mit 90 000 Einwohnern Verfügbarkeit von grossen Landreserven an gut erschlosübertrifft es weit. Im Vergleich hat sich das Furttal seinen senen Standorten. In den ehemaligen Industrievororten weniger städtischen Charakter bisher erhalten und unter- wurden bereits ausgedehnte Industrieareale aufgegeben scheidet sich räumlich stark von seinen Nachbarregionen. und zu Misch- und Wohnzonen umgenutzt, und viele weiDiese relative Ruhe beruht zum Teil auf seiner Er- tere können noch folgen. schliessung: Das Limmattal wird von der Autobahn und Im ‹ Entwicklungsatlas › von Wüest Partner sind im der meistbefahrenen Bahnlinie der Schweiz durchquert. Glattal rund 2,2 Quadratkilometer Grundstücksfläche mit Diese Achse zwischen Zürich, Bern und darüber hinaus Entwicklungspotenzial erfasst, darunter 550 000 Quadbildet das Rückgrat des Schweizer Mittellands und trans- ratmeter auf dem Flugplatz Dübendorf. Im Limmattal wird portiert täglich nicht nur unzählige Waren an ihr Ziel, son- das Potenzial bei 1,5 Quadratkilometern eingeschätzt, dadern auch Tausende Pendler an ihre Arbeitsstätten. Das runter 570 0 00 Quadratmeter auf dem Areal Silbern und Glattal liegt am gleichen Verkehrsstrang in Richtung Os- 440 000 Quadratmeter im Niderfeld in Dietikon. Auch ten, es umfasst aber dazu noch die Autobahnen zum Flug- im kleinen Furttal sind die Entwicklungsreserven mit hafen Kloten und ins Zürcher Oberland. Die Glattalbahn 420 000 Quadratmetern relativ gross, sie konzentrieren

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Angebotspreise für Mietwohnungen, 50 %-Quantil in Fr. / m2a 7

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200–220 220–240 240–260 260–280 300–320

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Index

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Regensdorf Stadt Zürich Zürichsee Greifensee Limmattal Furttal Glattal

Indexierte Bevölke­ rungsentwicklung: Zeitraum 10 Jahre von 2007 bis 2016

1,2 1,18

Furttal Glattal Knonaueramt Limmattal Pfannenstiel Zimmerberg Zürich

1,16 1,14 1,12 1,1 1,08

Quelle: Bundesamt für Statistik

1,06 1,04 1,02 1 2007

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Angebotspreise für Mietwohnungen, 70 %-Quantil in Fr. / m2a Zeitraum 10 Jahre vom 3. Quartal 2007 bis 2. Quartal 2017

450 400 350 300

Furttal Glattal Knonaueramt Limmattal Pfannenstiel Zimmerberg Zürich

250 200 150 100 50 0 08

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sich auf das Zentrum von Regensdorf mit seinen Entwicklungsarealen rund um den Bahnhof – ideale Voraussetzung also für eine verdichtete Innenentwicklung im Bestand. Die grössten Industrie- und Gewerbegebiete im Furttal werden bis heute in ihrer ursprünglichen Funktion genutzt und bieten rund 15 600 Arbeitsplätze.

Trotz dieses grossen Wachstums macht das Furttal bis heute keinen sehr dichten Eindruck. Regensdorf bildet mit 18 500 Einwohnern die einzige offizielle Stadt zwischen sieben Dörfern. Sie besteht aus den städtebaulich fast eigenständigen Dörfern Adlikon, Watt und Regensdorf. Mit dem Entwicklungsgebiet Bahnhof Nord wird Regensdorf noch einen zusätzlichen verbindenden Ortsteil erhalten, und zwar genau in der Mitte des Dreiecks, das die drei Ortsteile aufspannen. Im Gegensatz zum Limmatund Glattal kann sich also, wer im Furttal einzieht, weiter wie in einem Dorf fühlen.

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Fr. / m2a

2007

Stand: 2. Quartal 2017 Quelle: ImmoMonitoring Wüest Partner

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Quelle: Immo-Monitoring Wüest Partner

Viel Grün und günstige Mieten Das ländliche Bild und die hohe Landschaftsqualität sind ein wichtiger Trumpf der Region. Die Lage zwischen der steil aufragenden Lägern im Norden und der Hügelkette des Altbergs im Süden bietet schöne Aussichten und sehr gute Nah­erholungsmöglichkeiten mit Wanderund Radwegen durch Wälder und Weinberge. Das Naturschutzgebiet rund um den beliebten Katzensee und der Golfpark in Otelfingen sind weitere Argumente für den Wohnort Furttal.

Es überzeugen aber nicht zuletzt die im Vergleich günstigen Preise. Die Angebotspreise für Mietwohnungen im überdurchschnittlichen Segment, was etwa gängigen Neubauten entspricht, sind in der Stadt Zürich in den letzten zehn Jahren um über 30 Prozent gestiegen. Im Glattal und im Limmattal war die Preissteigerung nicht einmal halb so stark, sodass vergleichbare Wohnungen dort aktuell etwa 30 Prozent günstiger sind als in der Kernstadt.

Im Furttal hingegen werden neue Mietwohnungen heute ganze 40 Prozent unter dem Niveau der grossen Nachbarin Zürich angeboten. Es ist zu erwarten, dass die vielen geplanten Neubauten in Regensdorf diesen Mittelwert etwas heben werden, das Furttal wird als Wohnort aber noch lange eine besonders günstige Alternative zu den Stadtgebieten der Umgebung bleiben.

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Regensdorf liegt in der Senke des Furttals, Wälder und Naturschutzgebiete sind nah.

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Blick in die Zukunft: Planer und Architekt

Das neue Bahnhofsquartier wird ein Nebeneinander von Neu und Alt, von Wohnen und Arbeiten, von Hochhäusern und Gewerbebauten bestimmen.

Jean-Pierre Dürig ist Architekt und Städtebauer. Sein Team hat den Masterplan fürs Areal Bahnhof Nord entwickelt. Sein Zukunftsbild.

Ein laufender Prozess 2040 wird das Gebiet beim Bahnhof in Regensdorf in den Grundzügen so aussehen wie heute – plus viele neue Wohnungen und neue Nutzungen. So wie man es sich wünscht, in einem lebendigen Quartier. Die Transformation des ehemaligen Gewerbe- und Industriegebiets in ein Wohnund Arbeitsquartier ist bereits weit fortgeschritten, aber längst noch nicht abgeschlossen. Im Gegenteil: Alle denken immer, dass Stadtentwicklung schnell gehen muss.

Bis ein Stadtteil wirklich lebt, braucht es mindestens 40 Jahre. Erst die zweite oder dritte Generation wird die Transformation vollenden.

In Regensdorf ist der Start für die Erneuerung gelungen: Bereits 2025 etablierte sich um den Bahnhof ein neues Zentrum. Dank der optimalen Lage und den guten Verkehrsanbindungen gab es von Anfang an eine grosse Nachfrage nach den Wohnungen und Arbeitsräumen. Davon haben auch die Ortsteile Watt und Adlikon profitiert.

Das neue und das alte Zentrum befruchten sich gegenseitig. Nicht zuletzt, weil die Verbindung zwischen dem Bahnhof und dem alten Regensdorfer Zentrum mit der Überdeckung des Ostrings aufgewertet wurde.

Der neue Ortsteil wirkt sehr urban: Er ist stark verdichtet. Man spürt aber immer noch, dass dieses Quartier aus der Industrie und dem Gewerbe kommt. Unser Gestaltungsplan von 2011 lieferte den Raster, der Verkehrsführung, Dichten und Stadträume festlegt. Wir orientierten uns damals bereits am Bestand: Die Produktionsstätten, Lagerhallen und Dienstleistungsbauten auf dem 20 Hek­ tar grossen Areal sollten mit neuen Bauten ergänzt werden. Sie sollten eine Durchmischung von Wohnen und Ar-

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beiten unterstützen. Die Grundlagen für den damaligen Gestaltungsplan waren: Akzeptanz und Integration des Bestehenden, eine Idee für öffentliche Räume und einfache Regeln fürs Bespielen der Baufelder.

Unsere Absicht damals war, dass das Ganze eine Einheit bildet – bei gleichzeitiger Flexibilität und Vielfalt. Die Baufelder wurden denn auch sehr unterschiedlich geplant.

Heute sehen wir vom traditionellen Block über Hochhäuser bis zur Integration von Bestandesbauten alles. Künftig dürften noch weitere Formen dazukommen.

Dreissig Jahre nach dem Gestaltungsplan zahlt sich aus, dass man damals vorhandene Gebäude, funktionierende Betriebe und Infrastrukturen miteinbezogen hat: Heute hat Regensdorf Nord ein eigenes Gesicht. Es ist eine Weiterentwicklung, keine Retortenstadt. Alt und Neu steht nebeneinander, es gibt Brüche. Das Quartier unter­ liegt einem steten Prozess der Veränderung. Weil nicht alles auf einmal gebaut wurde, lädt es auch heute noch ein, Neues auszuprobieren. Der Prozess ist immer noch im Gang. Einige der ehemaligen Lagerhallen und Produktionsstandorte wurden in der Zwischenzeit zu Lofts und Läden umgebaut, andere beherbergen neue Betriebe.

Regensdorf Nord hat jetzt auch einen Bahnhofsplatz und eine verkehrsfreie Mittelzone, eine Art Broadway. Der Verlauf dieser Allee richtet sich ebenfalls nach der alten Mitte, den Bestandesbauten von 2011. Dieser Ort braucht noch etwas Zeit, um sich zu entwickeln. Bei der Planung hat man aber bereits vorgesorgt: Die Erdgeschosse bei der Fussgängerzone wurden alle so gebaut, dass sie bei entsprechender Nachfrage öffentlich genutzt werden können. Was uns 2011 leitete, gilt 2040 noch immer: ein Gerüst, das so flexibel ist, dass es unterschiedlichste Entwicklungen ermöglicht. Aufgezeichnet: Gabriela Neuhaus, Visualisierungen: Nightnurse Images

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Die Furttalpromenade verzahnt öffentlichen und privaten Raum. Grosse Bäume und Wasserflächen werden ein angenehmes Mikroklima schaffen.

Dieter Zumsteg ist Raumplaner, Gründungsmitglied und Teilhaber des Büros Planwerkstadt. In Workshops und in enger Zusammenarbeit mit Balliana Schubert Landschaftsarchitekten erstellte sein Büro das Aussenraum-Richtprojekt des Areals Bahnhof Nord. So sieht es 2040 aus.

Die Furttalpromenade: Grüne Mittelachse durchs neue Quartier

nade trotzdem schon ein durchgehender Fuss- und Veloweg einrichten liesse. Die meisten Baufelder sind zwar durchlässig, aber sehr dicht bebaut, auch unterirdisch.

In den Innenhöfen stehen deshalb nur vereinzelt Bäume.

Umso wichtiger sind die Freiräume dazwischen.

In der Mitte des Quartiers weitet sich die Promenade zu einem zentralen Platz aus. Dafür haben einige Investoren den Blockrand ihres Grundstücks aufgebrochen: Privater und öffentlicher Raum verzahnt sich. Dies ist eines von vielen Gestaltungsprinzipien des Aussenraum-Richtprojekts, das wir vor rund 25 Jahren in einem breiten Prozess erarbeitet haben. Letztlich ist die Umsetzung aber jedem Grundeigentümer überlassen. So verbindet bei einem anderen Baufeld lediglich eine Fussgängerpassage das Grundstück mit dem öffentlichen Raum. Abgesehen davon haben die ersten Bauherren das Richtprojekt vorbildlich umgesetzt. Ich hoffe, dass sich die weiteren Entwickler ein Beispiel daran nehmen. Im Rückblick hätten wir darauf bestehen müssen, dass jemand den Lead für die Furttalpromenade hat und diesen öffentlichen Raum von A bis Z kuratiert. Brüche in der Gestaltung darf es schon geben, solange die Aussenraumqualität von den Grundzügen her stimmt. Brüche machen eine Stadt aus.

Die mindestens dreissig Meter breite Promenade zwischen achtgeschossigen Bauten ist trotzdem kein Luxus.

Schade, hat man bei der damaligen Testplanung keinen grossen Freiraum bestellt wie etwa die Josefswiese im Zürcher Kreis 5 oder den Glattpark in Opfikon. Einige Baufelder waren ja schon zu Beginn der Planung grüne Wiese: Dort hätte man die Chance gehabt, einen grossen öffentlichen Platz oder Park anzulegen. Der Druck auf die übrigen öffentlichen Räume wäre heute geringer, und das Quartier hätte einen wertvollen Erholungsraum.

In der Mitte der Furttalpromenade ragen grosskronige Bäume über Pflanzen- und Wasserflächen. Ihre Wurzeln können ungehindert wachsen, da sich darunter keine Einstellhallen befinden. Beidseits dieser Mittelzone verläuft der Langsamverkehr: Hier sind die Menschen, die im Quartier wohnen oder arbeiten, zu Fuss oder mit dem Velo unterwegs, machen Halt, um einzukaufen oder in einem Boulevardcafé etwas zu trinken. Dass wir uns damals für eine ‹ weichere › Gestaltung der Promenade eingesetzt haben, zahlt sich heute aus.

Die vielen Bewohner schätzen die Aufenthaltsqualität und das angenehme Mikroklima, das dank den unversiegelten Bodenflächen und der Vegetation herrscht. Die ersten Pläne sahen noch vor, die durchgehend asphaltierte Bahnhofstrasse Zürich nachzuahmen. Das hätte für Regensdorf nicht gepasst. Die Bäume und die Wasserflächen erinnern an die beiden nahen Wälder, zwischen denen sich die Mittel­achse des Quartiers einst aufspannen soll. Ihre Gesamtlänge von rund einem Kilometer wird sie aber erst erreichen, wenn alle Baufelder bebaut sind.

Heute liegt links und rechts der bereits entwickelten Grundstücke noch Suburbia: Gewerbehäuser, Einkaufszentren, Parkplätze und Strassen. Die Gemeinde Regensdorf prüft zurzeit, ob sich entlang der künftigen Pro­me­­- Aufgezeichnet: Marion Elmer

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Von der Sonnhalde lernen Schon einmal hat sich Regensdorf neu erfunden. Im Jahr 1974 entstanden auf einen Schlag 840 Wohnungen. Welche Erkenntnisse zieht die Gemeinde aus der Göhner-Siedlung ?

Text: Marcel Bächtiger

Ein neuer Stadtteil für 6500 Bewohner und Erwerbstäti­ ge ? Das sind ungewohnt grosse Dimensionen für eine Gemeinde mit rund 18 500 Einwohnern. Eigentlich. Für Regensdorf sind sie gross, aber nicht ungewohnt. Denn schon einmal hat die Gemeinde einen grossen und muti­ gen Schritt nach vorn gemacht und sich neu erfunden.

1974 war es, als der Ortsteil Adlikon über Nacht vom dörf­ lichen Weiler zum modernen Wohnquartier wurde. Ernst Göhner, der Fertigbaupionier aus Zürich, hatte auf dem sanft abfallenden Hang im Nordwesten von Regensdorf 13 Gebäudezeilen mit insgesamt 840 Wohnungen errich­ tet: die Siedlung Sonnhalde.

Sicher: Die Zeiten waren andere, die Herangehens­ weise sowieso. Aber die wechselvolle Geschichte der Göh­ ner-Siedlung hat in Regensdorf ein besonderes Bewusst­ sein für die Chancen und Risiken solcher Grossprojekte entstehen lassen. Aus über vierzig Jahren Sonnhalde sind vielfältige Erkenntnisse erwachsen, die auch der ‹ Zukunft Bahnhof Nord › zugutekommen werden.

Göhner mit architektonischer Qualität Einfach nämlich gestaltete sich der Umgang mit der Sonnhalde nicht – oder nicht immer. Gestartet war man hoffnungsvoll. Zwar standen die Fertigbauwohnungen von Ernst Göhner als « anonyme Hühnerställe » schweizweit in der Kritik, aber das galt nicht für die neuste Planung in Regensdorf. Hier sollte alles anders werden. Auf der ei­ nen Seite sorgte sich der Baulöwe Göhner um sein Image, auf der anderen Seite hatten sich zwei namhafte Archi­ tekten für die Göhner’sche Vorfertigung zu interessieren begonnen. Wäre es denn nicht möglich, spekulierten Pe­ ter Steiger und Walter M. Förderer, auch mit dem Platten­ bausystem ein lebenswertes und architektonisch wertvol­ les Wohnquartier zu entwerfen ? Bauherr und Architekten fanden sich mit dem gemeinsamen Ziel, in Adlikon eine Vorzeigesiedlung der neuen Zeit zu bauen.

An den standardisierten Wohnungsgrundrissen der Ernst Göhner wurde dabei nicht viel geändert, wohl aber an der städtebaulichen Massenverteilung, an der Aussen­ raumgestaltung und – nicht zuletzt – an den gesellschaft­ lichen Angeboten. Die Sonnhalde sollte eben nicht als weiteres Beispiel « privatwirtschaftlicher Wohnungspro­ duktion » in die Geschichte eingehen, wie das provokan­ te Büchlein ‹ Göhnerswil. Wohnungsbau im Kapitalismus › aus dem Dunstkreis des ETH-Dozenten Jörn Janssen an­ geklagt hatte, sondern den Beweis erbringen, dass eine Göhner-Siedlung auch als attraktiver gemeinschaftlicher Lebensraum funktionieren kann.

Und es funktionierte tatsächlich: Das Quartierzent­ rum, schrieb beispielsweise die ‹ S chweizerische Bauzei­ tung › im Jahr 1974, « erfüllt innerhalb der Siedlung eine wichtige Funktion als ‹ Laden um die Ecke › und bildet als Ort der Begegnung einen Schwerpunkt. Es umschliesst ei­ nen weiträumigen Innenhof, dessen Hauptakzente – ein Lozzibrunnen und ein riesiger, fast 25 Meter langer Lozzi­ wurm – mit der ausgeprägten Farbgebung der Baukuben eine heiter gestimmte, zu Rast und Spiel einladende At­

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mosphäre schaffen. Im Zentrum findet der Besucher ei­ nen Volg-Selbstbedienungsladen der Konsumgenossen­ schaft Regensdorf mit Metzgerei, Kiosk und Trödlerladen, ausserdem eine Filiale der Bank Leu, die Post, das Restau­ rant Sonnhalde mit Boulevard- und Terrassencafé, Dop­ pelkegelbahn und Saal, schliesslich ein Geschäft für che­ mische Reinigung. » Man merkt bereits an dieser Beschreibung, dass ei­ nige der Rezepte von damals nicht weit entfernt sind von denjenigen, mit denen man auch heutigen Wohnsiedlun­ gen gemeinschaftliches Leben einzuhauchen versucht.

Wie Zeitzeugen berichten, gab es in der Sonnhalde auch einen ‹ Club junger Familien ›, der Spielnachmittage und Kleiderbörsen organisierte, es gab Feste, es gab Hobbyund Gemeinschaftsräume, die im Mietzins inbegriffen wa­ ren. Nimmt man die sorgfältig gestalteten Aussenräume dazu, die zwischen den Wohnzeilen dahinfliessen und sich zur Landschaft im Süden hin öffnen, fällt es nicht schwer, sich die Sonnhalde als « familienfreundliches Wohnquar­ tier mit gehobenem Standard » vorzustellen. Als solches wurde die Siedlung damals vom Schweizerischen Werk­ bund ausgezeichnet.

Die ruhmreichen Anfänge aber liegen lange zurück.

Im Verlauf der Jahre geriet die Sonnhalde auf Abwege, das böse Wort von der « Verslumung » machte die Runde. Die einstige Vorzeigesiedlung wurde zum Sorgenkind der Ge­ meinde Regensdorf. Was genau war geschehen ? Und was lässt sich für die Zukunft oder genauer für die ‹ Zukunft Bahnhof Nord › daraus lernen ?

Wohnungen allein ergeben noch kein Quartier Im Rückblick lassen sich die Gründe für die langsa­ me Verwahrlosung der Sonnhalde einigermassen deutlich erkennen: Da war zum einen der stückweise Verkauf der Siedlung Anfang der Neunzigerjahre. Bald schon waren statt einer mehr als zwanzig Liegenschaftenverwaltungen für die Sonnhalde zuständig. Die Eigentümerschaft wurde so anonym wie die immer schneller wechselnde Bewoh­ nerschaft. Um den Unterhalt des Spielplatzes kümmerte sich niemand mehr, und auch sonst blieb vom belebten Quartierzentrum nicht viel übrig. Der Volg schloss wegen sinkenden Umsatzes seine Türen, die Post machte ihre Schalter dicht. Das Lebenselixier jeder Wohnsiedlung, ein verbindendes Gefühl von Gemeinschaft und Verantwor­ tung, ging verloren.

Da war zum anderen eine sich verändernde Gesell­ schaftsstruktur, auf die die Sonnhalde besonders emp­ findlich reagierte. Noch ganz der städtebaulichen Ideolo­ gie der Moderne verpflichtet, war die Sonnhalde nämlich als reines Wohnquartier im Grünen konzipiert worden, ohne störenden Verkehr, aber eben auch ohne Büros und Arbeitsplätze. Die Vorstellung, dass viele Wohnungen allein ein Quartier ergeben würden, habe sich als falsch erwiesen, sagt dazu Max Walter, der heutige Gemeinde­ präsident von Regensdorf. Die Idee konnte nur mit ‹ in­ takten Familien › funktionieren, sprich: wenn die Ehefrau als Mutter und Hausfrau zu Hause blieb. Das Fehlen des Segments ‹ Arbeit › in der Planung der Sonnhalde machte sich schmerzlich bemerkbar, als sich die Bewohnerschaft änderte: Abgesehen von den berüchtigten Jugendbanden war die Siedlung tagsüber entvölkert.

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Als drittes Problem erwies sich die isolierte geografische Lage, die in den Augen des Städtebau- und Planungshisto­ rikers Angelus Eisinger die grösste Hypothek der Siedlung darstellt: Von der restlichen Gemeinde durch Industrie­ areale und Strassen abgeschnitten ist sie weitgehend auf sich allein gestellt. Damit fehlt ein Kontext, der soziale Entwicklungen abfedern und ausgleichen könnte.

und Verkehr › widmen. Schliesslich machte die Gemein­ de Regensdorf einen beherzten Schritt, erwarb mit dem Quartierzentrum das marode Herzstück der Sonnhalde und schrieb einen Wettbewerb für dessen Sanierung und Erweiterung aus. Neben dem erhofften Quartierladen soll­ ten auch Wohnungen im gehobenen Standard und Büround Gewerberäume entworfen werden. Zudem ging es da­ rum, die verwahrlosten Aussenräume wieder in Orte des Von der Verslumung zur Auferstehung Zusammenseins zu verwandeln. Der siegreiche Vorschlag Beim neuen Stadtquartier am Bahnhof Regensdorf, von Knapkiewicz & Fickert Architekten und Schmid Land­ das in den nächsten Jahren entstehen soll, ist das Risiko schaftsarchitekten ist mediterran in der Anmutung und vergleichbarer Szenarien minim. Das ist zum einen sicher­ durchlässig in der Struktur: ein richtiges und hoffnungs­ lich der zentralen öffentlichen Lage zu verdanken. Als ur­ volles Zeichen für den geglückten Neuanfang. banes Stadtstück, das in der Mitte der beiden Ortsteile Watt und Regensdorf liegt und mit einer Querachse als Schritt für Schritt beobachten deren Verbindung dient, ist das Planungsgebiet alles an­ Was in den letzten Jahren in der Sonnhalde passiert dere als isoliert. Strassen und Plätze sorgen für die Anbin­ ist, zeigt beispielhaft auf, wie eine gute Zusammenarbeit dung an die benachbarten Bau- und Sozialstrukturen und von politischen Entscheidungsträgern, Architekten, Ei­ garantieren gleichzeitig die notwendige Durchlässigkeit. gentümern und Bewohnern zu einer Verbesserung des Von einer etwaigen Monofunktionalität – eine der grossen gebauten Raums und damit des Zusammenlebens füh­ Herausforderungen in der Sonnhalde – ist man hier dank ren kann. Das war auch für die Gemeindeverwaltung eine einem vernünftigen Nutzungsmix aus Wohnen, Arbeiten wichtige und nachhaltige Erkenntnis. « Die Erfahrungen mit der Sonnhalde schärften das Bewusstsein für die Zu­ und Gewerbe weit entfernt.

Was für die Entwicklung des zukünftigen Stadtzent­ sammenarbeit innerhalb der Verwaltung », sagt Martina rums aber ebenfalls optimistisch stimmt, ist das Bewusst­ Ernst, Leiterin Gesellschaft und Gesundheit. « Man hat sein der Gemeinde für die Zusammenhänge zwischen gemerkt, dass es weder um bauliche noch um soziale oder städtebaulich-architektonischen, gesellschaftlichen und finanzielle Aspekte allein geht, sondern dass wir erst zu wirtschaftlichen Faktoren. Ein Bewusstsein, das mit und guten Lösungen kommen, wenn alle Departemente in den an der Sonnhalde gewachsen ist. Denn die Geschichte der Prozess integriert sind. » Auf dem Planungsgebiet nördlich des Bahnhofs ist es Göhner-Siedlung endet nicht mit ihrer Verslumung, son­ dern mit ihrer Auferstehung. noch zu früh für konkrete gesellschaftliche Projekte. Es Regensdorf hat sich ein klares Ziel gesetzt: die Sonn­ gäbe zwar Ideen, sagt Martina Ernst, aber noch sei nichts halde « wieder zu dem Quartier zu machen, das es in den spruchreif. Muss es auch nicht, denn ein grosses Plus der 1970er-Jahren war: ein belebtes und attraktives Wohn­ Planung ‹ Zukunft Bahnhof Nord › ist ihre kontinuierliche quartier für Familien ». 2011 nahm die Gemeindeversamm­ Entwicklung: Weder die alten noch die neuen Einwohner lung mit grosser Mehrheit ein erstes Quartierentwick­ von Regensdorf werden von heute auf morgen mit einer lungsprogramm an. Nun sorgt ein Begegnungszentrum im fixfertigen neuen Stadt konfrontiert sein. Stattdessen leer stehenden Quartierzentrum für den lange vermissten wird das neue Quartier Stück für Stück entstehen. Die Ge­ zwischenmenschlichen Austausch, ein Team von Fach­ meinde wird beobachten können, was besser und was we­ personen bietet Kinder- und Jugendtreffs an, organisiert niger gut funktioniert, und die weiteren Entwicklungen mit Flohmärkte und Quartierfeste. Aus der Bewohnerschaft entsprechenden Interventionen und Programmen steuern haben sich Arbeitsgruppen gebildet, die sich den Themen können. Schritt für Schritt. Auch das ist ein grosser Unter­ ‹ Zusammenleben und Kultur ›, ‹ Infrastruktur › und ‹ Wohnen schied zur Entstehungsgeschichte der Sonnhalde.

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Flugbild der Göhner-Siedlung Sonnhalde in Adlikon im Jahr 1980. Foto: Jules Vogt, Bildarchiv ETH-Bibliothek Themenheft von Hochparterre, Dezember 2017 — Regensdorf plant seine neue Mitte — Von der Sonnhalde lernen

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Regensdorf plant seine neue Mitte Das ländliche Selbstverständnis ist eine wichtige Standortqualität von Regensdorf. Die Gemeinde im Furttal nördlich von Zürich hat derzeit rund 18 500 Einwohner. Sie verteilen sich auf die drei Ortsteile Regensdorf-Zentrum, Adlikon und Watt. Nun will Regensdorf sein zentral gelegenes, rund 21 Hektaren grosses Industrie- und Ge­­­wer­ be­areal nördlich des Bahnhofs in einen gemischt genutzten Ortsteil umnutzen. Das zweit­­grösste Entwicklungsgebiet des Kantons Zürich kann weitere 5500 Leute aufnehmen und hat das städtebauliche Potenzial, die drei Ortsteile zu einer mittleren Stadt zusammen­zubinden. www.regensdorf.ch

www.gretag-next.ch