Die Zukunft im Blick

Themenheft von Hochparterre, Juni 2022

Die Zukunft im Blick Wie die SBB als eine der grössten Bauherrinnen des Landes das Thema Baukultur in den Mittelpunkt stellt. | Comment les CFF, un des plus grands maîtres d’ouvrage du pays, mettent la culture du bâti au cœur de leur action. | Come le FFS, una delle più grandi committenti del Paese, mettono al centro la cultura della costruzione.

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Inhalt | Sommaire

Editorial | Éditorial

5 Über die Qualität von Lebensräumen diskutieren | Débattre de la qualité des espaces de vie Wie die SBB die ‹Strategie Baukultur› des Bundesrates umsetzt. | Comment les CFF mettent en œuvre la ‹ Stratégie Culture du bâti › du Conseil fédéral.

9 Mehr als ein Bahnhof | Bien plus qu’une gare Die Erneuerung des Westflügels des Bahnhofs Basel SBB ist geschafft. | La rénovation de l’aile ouest de la gare CFF de Bâle est une réussite.

14 Sechs Stufen bis zur hohen Baukultur | Six étapes pour faire vivre la culture du bâti Das Rezept lautet: unabhängige Fachjurys, externe Expertinnen und Konsequenz. | La recette: des jurys spécialisés indépendants, des expertes externes et de la rigueur.

18 Au cœur de l’agglomération | Im Herzen der Agglomeration

A Renens naît le quartier Parc du Simplon. | In Renens entsteht das Quartier Parc du Simplon.

22 « An uns werden zu Recht hohe Ansprüche gestellt » | « Nous sommes soumis à juste titre à des exigences élevées » Im Gespräch: Susanne Zenker, Leiterin Development und Mitglied der Geschäftsleitung bei SBB Immobilien. | Entretien avec Susanne Zenker, responsable de l’unité Développement et membre de la direction de CFF Immobilier.

26 Und was denken Sie? | Et qu’en pensez-vous?

Zehn Statements. | Dix avis.

28 Sechsmal Baukultur | Six fois culture du bâti Projekte von Basel bis Bellinzona. | Des projets allant de Bâle à Bellinzone.

Im Wandel

Wenn die SBB baut, schaut die Bevölkerung genau hin.

Auf dem Schweizer Immobilienmarkt ist die SBB eine der Grössten, und als Unternehmen im öffentlichen Besitz sah sie sich immer wieder mit der Kritik konfrontiert, dass sie allein den Profit in den Vordergrund stelle. In den letzten Jahren hat sich dieses Bild gewandelt. Die Division SBB Immobilien hat 2022 sogar zum Jahr der Baukultur erklärt. Dieses Themenheft zeigt auf, dass dies keine hohlen Worte sind, sondern tägliches Bemühen. Es zeigt auf, wie präzis definierte Prozesse eine hohe Baukultur sichern.

Zwei Beispiele stehen hierfür exemplarisch: der Bahnhof Basel und eine Arealentwicklung im waadtländischen Renens. Sechs Beispiele zeigen die Breite der SBB-Projekte und die unterschiedlichen Entwicklungsstadien. Im Interview nimmt Susanne Zenker zu aktuellen Fragen Stellung.

Rolf Siegenthaler hat die vielfältigen Gesichter der SBBBaukultur fotografisch eingefangen. Werner Huber

En pleine mutation

Quand les CFF construisent, la population regarde de très près. Les CFF, un des géants du marché immobilier suisse, sont souvent accusés, en tant qu’entreprise appartenant au secteur public, de rechercher uniquement le profit.

Ces dernières années, cette image a évolué. La Division CFF Immobilier a même déclaré 2022 comme année de la culture du bâti. Le présent cahier thématique prouve qu’il ne s’agit pas de mots creux, mais d’efforts au quotidien. Il démontre comment des processus clairement définis assurent une culture du bâti de qualité. Deux exemples en sont la preuve: la gare de Bâle et le développement d’un site à Renens. Six exemples montrent l’ampleur des projets des CFF à différents stades de développement. Dans l’interview, Susanne Zenker fait le point sur la situation actuelle. Rolf Siegenthaler a capté les multiples visages de la culture du bâti des CFF. Werner Huber

34 Die Aufgaben von morgen | Les défis de demain Stichworte Mobilität, Wohnungsmarkt und Circular Economy. | Mobilité, marché du logement et économie circulaire.

Umschlagfoto vorne: der sanierte Westflügel des Basler Bahnhofs. | Photo de la première de couverture: l’aile ouest de la gare de Bâle après rénovation.

Umschlagfoto hinten: das Quartier Parc du Simplon in Renens. | Photo de la deuxième de couverture: le quartier Parc du Simplon à Renens.

Impressum | Impressum Verlag | Édition Hochparterre AG Adressen | Adresse Ausstellungsstrasse 25, CH-8005 Zürich, Téléphone +41 44 444 28 88, www.hochparterre.ch, verlag @ hochparterre.ch, redaktion @ hochparterre.ch Verleger | Éditeur Köbi Gantenbein Geschäftsleitung | Direction Andres Herzog, Werner Huber, Agnes Schmid Verlagsleiterin | Diréctrice des éditions Susanne von Arx Konzept und Redaktion | Conception et rédaction Werner Huber Fotografie | Photographie Rolf Siegenthaler, www.ansicht.net Art Direction | Conception graphique Antje Reineck Layout | Mise en page Jenny Jey Heinicke Produktion | Production Nathalie Bursać Übersetzung | Traduction Weiss Traductions Genossenschaft Lithografie | Lithographie Team media, Gurtnellen Druck | Impression Stämpfli AG, Bern Herausgeber | Directeur de la publication Hochparterre in Zusammenarbeit mit SBB Immobilien | Hochparterre en collaboration avec CFF Immobilier Bestellen | Commandes shop.hochparterre.ch, Fr. 15.—, € 12.—

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Themenheft von Hochparterre, Juni 2022 — Die Zukunft im Blick — Inhalt

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Wie lebt die SBB Baukultur?

Prozessen unter Einbezug der verschiedenen Akteurinnen, über Studienaufträge, Architekturwettbewerbe und Mitwirkung, vor allem jedoch in partnerschaftlicher Zusammenarbeit mit Gemeinden und Städten, um gemeinsam attraktive und belebte Quartiere zu schaffen.

Unsere Bahnhöfe und somit das Bahnhofsumfeld liegen am Puls der Mobilität: an zentralen Lagen mit optimalen Anbindungen an den öffentlichen Verkehr. Ein grosses Standortpotenzial, umso sorgfältiger gehen wir damit um.

Wie können wir diese Orte weiterentwickeln und auch für kommende Generationen nachhaltig gestalten? Wie passen bauliche Verdichtung und Baukultur zusammen?

Welche Freiräume braucht es, um das Stadtklima zu verbessern, welche Nutzungen für eine höhere Lebens- und Aufenthaltsqualität? Diese und viele weitere Fragen beschäftigen uns in diesem Kontext. Einige Antworten darauf finden Sie im vorliegenden Themenheft.

Für die SBB steht fest: Baukultur ist eine Verpflichtung, die wir umfassend betrachten. Baukultur verbindet die Schweiz und fördert das qualitative Zusammenleben und -wirken, bei der Planung von nachhaltigen Lebensräumen, für eine noch attraktivere Schweiz. Dabei erweisen wir der Vergangenheit Reverenz, handeln in der Gegenwart und bereiten die Zukunft vor. Alexander Muhm, Mitglied

SBB Immobilien ist mit dem Personenverkehr und der Infrastruktur ein fester Bestandteil der integrierten Bahn.

Unsere Bahnhöfe sind Visitenkarten der Schweiz, die zu modernen Verkehrsdrehscheiben werden. Wir entwickeln das Bahnhofsumfeld, fördern so den Zugang zur Bahn und erhöhen durch die Innenverdichtung gemeinsam mit den Städten und Gemeinden den Modalsplit zugunsten des öffentlichen Verkehrs.

Baukultur wird ein immer wichtigeres Thema. Auch der Bundesrat strebt in seiner ‹Strategie Baukultur› die Förderung einer hohen Baukultur in der Schweiz an. Sie steht für uns im Kontext von gesellschaftlichen, ökologischen und ökonomischen Entwicklungen und Herausforderungen. Die SBB will einen Beitrag zur Erhaltung und nachhaltigen Weiterentwicklung des Lebensraums leisten – angefangen beim sorgfältigen Umgang mit der bestehenden, oft denkmalgeschützten Bausubstanz bis zu Arealentwicklungen, die schon heute für morgen gedacht werden müssen.

Baukultur geht weit über das Bewahren des baukulturellen Erbes hinaus. Wir pflegen baukulturelle Qualität durch konsequente Anwendung von breit abgestützten der Konzernleitung SBB und Leiter Immobilien

Comment les CFF développent-ils la culture du bâti?

établis impliquant différents acteurs, à travers des mandats d’études, des concours d’architectes et des projets participatifs, mais avant tout, par la collaboration avec villes et communes, afin de créer ensemble des quartiers attrayants et animés.

Grâce à leur implantation centrale et des connexions optimales aux transports publics, nos gares et donc leur environnement sont au cœur de la mobilité. Des sites à fort potentiel, que nous traitons avec soin.

Comment faire évoluer ces sites et les aménager de façon durable pour les générations futures? Comment s’accordent densification urbaine et culture du bâti? Quels besoins en espaces non bâtis pour améliorer le climat urbain? Quels usages pour une meilleure qualité de vie et de séjour? Ces questions et bien d’autres nous préoccupent dans ce contexte. Certaines réponses se trouvent dans le présent cahier thématique.

Pour les CFF, il est clair que la culture du bâti est un devoir que nous abordons dans sa globalité. La culture du bâti unit la Suisse et favorise la qualité de vie et le vivre ensemble pour une Suisse encore plus attrayante lors de la planification de lieux de vie durables. Ce faisant, nous rendons hommage au passé, agissons aujourd’hui pour préparer demain. Alexandre Muhm, membre de la Direction du groupe CFF

CFF Immobilier est un maillon essentiel du chemin de fer intégré, avec le trafic voyageurs et l’infrastructure. Nos gares sont la carte de visite de la Suisse et deviennent des hubs de la mobilité moderne. En développant l’environnement des gares, nous favorisons l’accès au rail et contribuons à la densification urbaine en collaboration avec les villes et communes pour augmenter la part modale des transports publics.

L’importance de la culture du bâti ne cesse de croître.

Le Conseil fédéral favorise lui aussi une culture du bâti de qualité dans sa stratégie Culture du bâti. Pour nous, elle s’inscrit dans le contexte des évolutions et enjeux sociaux, écologiques et économiques. Les CFF souhaitent contribuer au maintien et au développement durable des lieux de vie. Cela va de la gestion soigneuse de la substance existante, souvent classée monument historique, au développement de sites à penser dès aujourd’hui pour demain.

La culture du bâti va bien au-delà de la préservation du patrimoine architectural. Nous pratiquons une culture du bâti de qualité par l’application stricte de processus et responsable de CFF Immobilier

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Zwischennutzung auf dem Areal Volta Nord in Basel: ‹Lysa Büchels Garten›. | Affectation provisoire sur le site Volta Nord à Bâle: ‹ Lysa Büchels Garten ›.

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Themenheft von Hochparterre, Juni 2022 — Die Zukunft im Blick — Über die Qualität von Lebensräumen diskutieren

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Über die Qualität von Lebensräumen diskutieren Die SBB ist eine der grössten Bauherrinnen im Land. Wie will sie die vom Bundesrat 2020 verabschiedete ‹ Strategie Baukultur › umsetzen? Eine Spurensuche.

Text: Karin Salm Fotos: Rolf Siegenthaler

2005 regnete es Preise für die SBB. Gleich drei der renommierten Brunel Awards für herausragende Leistungen in Architektur und Bahninfrastruktur durfte der damalige Generaldirektor Benedikt Weibel entgegennehmen. Und obendrein gabs den Wakkerpreis. Denn zum 100. Geburtstag hatte sich der Schweizer Heimatschutz etwas Besonderes ausgedacht: Statt eine Gemeinde zu würdigen, die sich um ihr baukulturelles Erbe und eine lebenswerte Umgebung für die Menschen kümmert, gabs Lob für die SBB. Die Begründung: Baukultur sei Teil der Firmenkultur.

Natürlich verstand der SBB-Chef den Fingerzeig des Heimatschutzes und bezeichnete den Wakkerpreis « nicht nur als Schulterklopfen, sondern auch als Ansporn zu Sorgfalt und Umsicht beim weiteren Wirken ». Denn als die SBB 1999 vom Bundesbetrieb zur Aktiengesellschaft wurde, galt es, den desolaten Zustand der SBB-Pensionskasse wieder ins Lot zu bringen. Statt sich nur um das angestammte Geschäft zu kümmern, lautete der zusätzliche Auftrag, im Immobiliengeschäft Geld zu verdienen. Grosse Areale, die für den Bahnbetrieb nicht mehr gebraucht wurden, lockten als Chance.

Baukultur messbar machen « Die SBB hat bei Umbauten und Sanierungen im Vergleich zu privaten Investoren tatsächlich eine hohe Sensibilität für das baukulturelle Erbe », konstatiert Patrick Schoeck, der beim Schweizer Heimatschutz für den Bereich Baukultur zuständig ist. Schoeck erinnert an die interne Fachstelle für Denkmalschutz, die seit 2001 den Umgang mit historischer Bausubstanz beurteilt. Gleichzeitig beobachtet er, dass die Qualität der Neubauten der SBB zwar solid, aber nicht wirklich überragend sei. Ob die SBB den Wakkerpreis rund 20 Jahre später auch noch erhalten würde ? Schoeck windet sich und sagt, er fände es interessant, die Bauprojekte der SBB mit dem ‹ Davos Quality System › zu prüfen. 2021 hat das Bundesamt für Kultur ( BAK ) dieses Punktesystem entwickelt, um die vom Bundesrat geforderte Baukultur messen und damit auch fördern zu können. Davon aber später mehr.

Für Lukas Bühlmann ist klar: « Die SBB hat ein hohes Bewusstsein für Baukultur. » Bühlmann war während 30 Jahren für den Raumplanungsverband Espace Suisse tätig, zuletzt als Direktor. Er kommt sogleich auf die Europaallee in Zürich zu sprechen. Zwischen 2004 und 2020 hat die SBB ein Stadtquartier zwischen Sihlpost und Langstrasse entwickelt, geplant, realisiert – und dafür viel Kritik eingesteckt. Die Europaallee sei wuchtig, monoton, rücksichtlos, misslungen, ein Luxusprojekt. Mit diesem « Geschimpfe » kann Bühlmann nichts anfangen. « Die Strukturen der Quartiere wurden hier übernommen, es gibt fliessende Übergänge, die Europaallee ist belebt, und die Erdgeschossnutzung funktioniert. » Die SBB hätte hier einen Ort mit Aufenthaltsqualität geschaffen, ganz im Gegensatz zu der Post mit ihrem Postparc in Bern.

BAK und SBB ziehen am selben Strick Oliver Martin nickt. Seit zehn Jahren leitet er im BAK die Sektion Heimatschutz und Denkmalpflege, die 2021 in Sektion Baukultur umbenannt wurde. Die Umbenennung kann als logische Konsequenz verstanden werden: 2016 lancierte der Bund eine eigentliche Baukulturpolitik mit einer Reihe von Massnahmen, 2018 verabschiedeten die europäischen Kulturminister auf Einladung von Bundesrat Alain Berset die ‹ Deklaration von Davos ›. Unter der Federführung des BAK wurde die ‹ Strategie Baukultur › verfasst und vom Bundesrat abgesegnet. « Die SBB gehört dem Bund und bekennt sich darum auch zur hohen Baukultur im umfassenden Sinn », erklärt Oliver Martin. Die SBB sei für ihren Anspruch an die Architektur berühmt gewesen, man denke nur an die Gallionsfiguren Max Vogt ( 1925 – 2019 ) oder Uli Huber ( * 1938 ), der das Gesicht der SBB als Chefarchitekt 20 Jahre lang mitgeprägt habe. Aber in jüngster Zeit wurden technische Aspekte und kurzfristige Wirtschaftlichkeit wichtiger und die baukulturelle Qualität vernachlässigt, bemerkt Martin. Die ‹ Strategie Baukultur › hält denn auch schwarz auf weiss fest: « Das Qualitätsbewusstsein der SBB hat zunehmend einem renditeorientierten Denken Platz gemacht, insbesondere im Immobilienbereich. » Doch Martin, der wie ein Löwe für eine hohe Baukultur kämpft, sieht hoffnungsvoll in die Zukunft: « Jetzt ist das Thema Baukultur wieder wichtig. Das BAK und die SBB ziehen am selben Strick. » →

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→ « Ich erinnere mich nicht, dass wir während der Entwicklung der Europaallee das Wort Baukultur explizit verwendet haben », sagt Andreas Steiger, der bei SBB Immobilien als Teamleiter Development Europaallee das Projekt verantwortete. Als Steiger 1992 zur SBB stiess, existierte noch keine Division Immobilien. Um die Nutzung der Liegenschaften kümmerten sich zum Teil ehemalige Bahnhofvorstände, die Entwicklung und Umnutzung von SBBArealen überliess man gerne Dritten.

Mit der Gründung der Division SBB Immobilien kam Schwung in die Sache: 2003 teilte die SBB mit, dass in Kooperation mit der Post und der Stadt Zürich ein neues Entwicklungskonzept für das Gebiet der heutigen Europaallee in Arbeit sei. Das Thema Baukultur sei, implizit und ohne benannt zu werden, wie selbstverständlich vorhanden gewesen, betont Steiger. Denn eine sinnvolle Verdichtung lasse sich nicht nur über Zahlen definieren, dafür brauche es auch architektonische und städtebauliche Qualität. Baukultur ist Rendite für die Zukunft, und wenn die SBB bei Arealentwicklungen die Federführung habe, komme es architektonisch und städtebaulich gut, ist Steiger überzeugt.

man die Schritte vom städtebaulichen Studienauftrag zum Architekturwettbewerb einhält und mit Partizipation begleitet », sagt Zenker. Da Schritte auszulassen, um schneller voranzukommen, lohne sich nicht, denn am Schluss dauere es doch länger und das Ergebnis sei schlechter.

2022 – ‹ Jahr der Baukultur › Für den Bereich Development hat Susanne Zenker dieses Jahr zum ‹ Jahr der Baukultur › erklärt. Warum ? Das Thema sei vielschichtig und ein gutes Vehikel, um über die Qualität von Lebensräumen zu diskutieren. Denn Baukultur ist mehr als ein schönes Haus. « Ein belebter Ort, an dem sich viele Menschen wohlfühlen, ist vermutlich ein Indiz für hohe Baukultur », so Zenker. Die studierte Architektin begrüsst die Bemühungen des Bundes, die Baukultur voranzutreiben. Auch darum vertritt sie als Stiftungsrätin die SBB in der Stiftung Baukultur Schweiz. Für einen der grössten Immobilienplayer, dem Grundstücke an zentralster Lage gehören, sei das logisch. Das ‹ Davos Quality System › erachtet Zenker allerdings nur als beschränkt sinnvoll. Die Qualität eines Ortes anhand der Kriterien Gouvernanz, Funktionalität, Umwelt, Wirtschaft, Vielfalt, Kontext, Genius Loci und Schönheit zu diskutieren, sei richtig. Das Ganze jedoch mit Punkten zu bewerten und Fachjurys und Partizipation « Wir sind konsequenter geworden », ergänzt Susanne zu bemessen, führe letztendlich zu einer Nivellierung, Zenker, die seit 2019 den SBB-Bereich Development leitet vermutet Zenker. « Unsere Wettbewerbe mit ihrer Diskusund Mitglied der Geschäftsleitung von SBB Immobilien ist. sionskultur und dem einstimmigen Entscheid der Jury Die SBB habe gelernt, früh die Zusammenarbeit mit den schaffen mehr Baukultur als Kalkulationen mit Punkten. » Gemeinden zu suchen und in Partizipationsverfahren die Wenn es wieder Preise regnet, weiss die SBB: Sie Bevölkerung und Interessengruppen miteinzubeziehen macht es richtig. 2021 ist mit der ‹ Auszeichnung für gute sowie die Jurys mit weniger SBB-Leuten und dafür mit Bauten › der Stadt Zürich bereits ein schöner Preistropfen mehr unabhängigen Fachjurorinnen zu besetzen. « Es er- auf die dichte, aber feinteilige Überbauung Gleistribüne höht die Chance enorm, hohe Baukultur zu erhalten, wenn Zollstrasse Ost beim Zürcher Hauptbahnhof gefallen.

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Débattre de la qualité des espaces de vie

du bâti à l’OFC confie: « Les CFF appartiennent à la Confédération et défendent donc aussi une culture du bâti de qualité au sens large. » Mais ces derniers temps, aspects techniques et rentabilité à court terme occupent une place Lorsqu’en 1999 les CFF, entreprise fédérale, devinrent une plus importante, ce que constate aussi la Stratégie Culture société anonyme, vint s’ajouter à l’activité traditionnelle la du bâti: « Le sens de la qualité des CFF a fait cependant de mission de gagner de l’argent dans l’immobilier. De grands plus en plus place à une attitude orientée sur le rendement, sites d’exploitation ferroviaire hors d’usage devinrent en particulier dans le domaine immobilier. » Oliver Martin de belles opportunités. Quel en fut l’impact sur la culture se veut toutefois optimiste pour l’avenir: « La question de la du bâti ? Les avis sur le sujet divergent. culture du bâti a retrouvé de l’importance. L’OFC et les CFF Patrick Schoeck, de Patrimoine suisse, reconnaît aux tirent à la même corde. » CFF une sensibilité accrue pour le patrimoine bâti. Mais « Nous sommes plus rigoureux », ajoute Susanne Zenla qualité de leurs nouveaux ouvrages est bonne, sans être ker, responsable Développement aux CFF depuis 2019. exceptionnelle. Pour Lukas Bühlmann, directeur de longue Selon elle, les CFF intègrent davantage d’experts indédate de l’Association pour l’aménagement du territoire pendants dans les jurys, cherchent plus rapidement à colEspaceSuisse, les CFF ont un sens élevé de la culture laborer avec les communes et associent la population et du bâti. Il ne partage pas les critiques envers le quartier les groupes d’intérêts. Susanne Zenker a déclaré 2022 Europaallee à Zurich, près de la gare centrale, conçu et réa- ‹ Année de la culture du bâti › pour l’unité Développement lisé par les CFF: « Les structures de quartier ont été inté- des CFF. Elle juge pourtant peu pertinent le Système grées, les transitions sont fluides. L’Europaallee est animé Davos de qualité pour la culture du bâti élaboré par l’OFC: et l’utilisation des rez-de-chaussée fonctionne bien. » s’il est juste de débattre de la qualité d’un site à l’aide En 2016, la Confédération initiait une politique de la de critères, attribuer des points pour l’ensemble d’un culture du bâti et en 2018, les ministres européens de la ouvrage finit par entraîner un nivellement. « Nos concours culture adoptaient la ‹ Déclaration de Davos ›. Sous l’égide génèrent davantage de culture du bâti en encourageant de l’Office fédéral de la culture ( OFC ), la ‹ Stratégie Culture le débat et en recherchant l’unanimité du jury qu’en s’apdu bâti › vit le jour. Oliver Martin, chef de la section Culture puyant sur des calculs de points. »

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Die Bevölkerung kann das ehemalige Güterareal vielfältig nutzen. | La population peut utiliser l’ancienne zone de marchandises de façon variée.

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Die ehemalige Schalterhalle des französischen Bahnhofs ist zu einem ruhigen, grosszügigen Raum geworden. | L’ancien hall de guichets de la gare française est devenu un espace calme et spacieux.

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Mehr als ein Bahnhof Die Erneuerung des Westflügels des Bahnhofs Basel SBB zeigt exemplarisch auf, in welchem Spannungsfeld sich Planende bewegen. Und: Nur wer Lebensräume gestaltet, schafft Baukultur.

Text: Werner Huber, Fotos: Rolf Siegenthaler

« Das Resultat ist extrem befriedigend », sagt Reto Bieli und meint damit den Westflügel des Bahnhofs Basel SBB. Er muss es wissen: Seit zwei Jahren leitet er die Fachstelle Denkmalpflege der SBB, zuvor war er bei der Denkmalpflege des Kantons Basel-Stadt tätig. Bieli hat die Erneuerung des Westflügels somit aus zwei Perspektiven erlebt. Das Ergebnis beeindruckt tatsächlich: Der Verbindungsgang zwischen der Haupthalle und der Halle des französischen Bahnhofs ist wieder in seiner ursprünglichen Höhe und Lichtfülle erlebbar, die einstige Schalterhalle der französischen Staatsbahn SNCF wurde entrümpelt und bildet jetzt einen ruhigeren Gegenpol zur Haupthalle. Die repräsentativen Räume des früheren Bahnhofbuffets wurden sorgfältig saniert, Läden und Restaurants sind in die Lokale eingezogen. Nun zeigt die räumliche Struktur des Westflügels wieder den ursprünglichen Zustand von 1907. Nur an den in die Tiefe führenden Rolltreppen ist zu erkennen, dass sich heute unter dem sanierten Gebäude statt der Kellerräume ein grossflächiger Einkaufsbereich befindet.

Längst sind Bahnhöfe nicht mehr nur Verkehrsdrehscheiben – sie sind auch Quartierverbindungen oder Einkaufsund Begegnungsorte.

den gesamten Stadtraum um den Bahnhof umfasst. Entsprechend vielfältig sind die Schnittstellen nicht nur zu den bestehenden Bauteilen, sondern auch zu den Projekten, die erst in näherer oder fernerer Zukunft realisiert werden. Das heisst, auch die langfristigen Interessen aller Beteiligten müssen berücksichtigt werden.

Allen Ansprüchen gerecht werden « Bis 2000 hatte die SBB bei den Planungen auf ihren Arealen einen sehr grossen Ermessensspielraum », sagt Yves Jacot. Diese Zeiten seien vorbei. Jacot ist Teamleiter Development Bahnhöfe bei SBB Immobilien und arbeitet seit über 20 Jahren bei der SBB. Wer heute an einem Bahnhof plant, arbeitet an einem Stadtquartier. Dabei spielen nicht nur die Behörden, die Nutzerinnen und die Betreiber eine wichtige Rolle, sondern auch viele Interessenverbände, insbesondere jene für die Mobilität. In einer integralen Planung müssen alle diese Interessen unter einen Hut gebracht werden. Das sei manchmal gar nicht so einfach, sagt Reto Bieli. Dank einer guten Gesprächskultur und der disziplinierten Projektsteuerung durch die SBB sei es in Basel gelungen, sämtlichen Ansprüchen gerecht zu werden. Das ist Baukultur: in gut moderierten VerfahDen Bahnhof als Stadtraum denken ren und Aushandlungsprozessen die unterschiedlichen InSo selbstverständlich der Westflügel heute wirkt, so teressen ermitteln, sorgfältig bewerten, und dafür sorgen, anspruchsvoll war seine Planung. Nicht nur, weil man bei dass möglichst viele Anliegen in einem möglichst hohen historischen Bauten am Anfang nie genau weiss, wie ihr Mass berücksichtigt werden. Das heisst nicht, dass bei Zustand ist, sondern auch, weil für viele bauliche Fragen allen Fragen die umfassend gedachte Lösung gefunden keine standardisierten Lösungen existieren. Die komple- wird, denn manchmal lassen die Randbedingungen nur xen Herausforderungen spielten sich sowohl im Gebäude wenig Spielraum. So bedauert Yves Jacot, dass die Anlieselbst als auch auf der planerischen Ebene ab. Der West- ferung zum Bahnhof nach der Überbauung Elsässertor flügel des Bahnhofs ist Teil eines Gesamtkonzepts, das nur noch auf der anderen Seite der Gleise möglich war. →

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Längsschnitt | Coupe longitudinale Untergeschoss | Sous-sol 20 m

SBB Immobilien Development Bahnhöfe Vulkanplatz 11, 8048 Zürich

ADRESSE

SBB Immobilien Development Bahnhöfe Vulkanplatz 11, 8048 Zürich

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BEREICH

A3 - 420/297

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Dokumentation

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Bahnhof Basel SBB, Centralbahnstr. 10-20, 4051 Basel Basel SBB Erneuerung Westflügel

PROJEKT

OBJEKT

PROJEKT-NR. (SAP)

Erdgeschoss | Rez-de-chaussée PLANER / ARCHITEKTEN

ARGE Roost / Menzi Bürgler Grubenstrasse 9, 8045 Zürich Tel. 044 450 25 66 I 044 482 70 40 mail@arge-rmb.ch

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Bahnhof Basel SBB, Centralbahnstr. 10-20, 4051 Basel Basel SBB Erneuerung Westflügel

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Erneuerung Westflügel Bahnhof Basel SBB, 2021 Centralbahnstrasse 10, Basel Bauherrschaft: SBB Architektur: Arge Roost / Menzi Bürgler, Zürich; Itten + Brechbühl, Zürich Auftragsart: Wettbewerb Masterplan, 2007 Kosten: Fr. 100 Mio.

Rénovation de l’aile ouest de la gare CFF de Bâle, 2021 Centralbahnstrasse 10, Bâle Maîtrise d’ouvrage: CFF Architecture: Arge Roost / Menzi Bürgler, Zurich; Itten + Brechbühl, Zurich Type de mandat: Concours plan directeur, 2007 Coûts: 100 millions de francs

PLANER / ARCHITEKTEN

ARGE Roost / Menzi Bürgler Grubenstrasse 9, 8045 Zürich Tel. 044 450 25 66 I 044 482 70 40 mail@arge-rmb.ch

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Der historische Bestand wurde sorgfältig saniert. | La substance historique a été soigneusement rénovée.

Neben den Gleisen setzt ein gläserner Vorbau einen zeitgenössischen Akzent. | Près des voies, une avancée en verre donne un accent contemporain.

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→ Das Nachwuchsteam der Architekten Oliver Menzi und Patrick Roost gewann 2007 den Wettbewerb für das Konzept über den ganzen Bahnhof, woraus dann der Auftrag für die Erneuerung des Westflügels hervorging. Dieses Konzept orientierte sich an der historischen Raumsituation des Bahnhofs von 1907. Als Folge des Projekts verzichtete die SBB auf die Nutzflächen über dem Verbindungsgang und im Bereich der Halle SNCF zugunsten hoher Raumqualitäten. Ein gut gestalteter Bahnhof mit hoher Aufenthaltsqualität wird sich positiv auf die langfristigen Erträge auswirken. Oder anders gesagt: Hohe Baukultur ist kein Risiko, sondern eine nachhaltige Chance.

In diesem Sinn haben sich bei SBB Immobilien die Gewichte verschoben. Als der Bereich vor knapp 20 Jahren aus der Division Infrastruktur herausgelöst wurde, waren die politischen Vorgaben auf Rentabilität ausgerichtet, auch um ein Darlehen der Pensionskasse zurückzubezahlen. Heute stehen die räumlichen und identitätsstiftenden Qualitäten, der Bahnhof als Mobilitätsdrehscheibe sowie der komfortable und attraktive Zugang zur Bahn wieder stärker im Fokus.

Mit der Sanierung des Westflügels nähert sich der Bahnhof Basel wieder seinem ursprünglichen Zustand von 1907 an. Schon damals war der Neubau von Emil Faesch und Emanuel La Roche mehr als nur ein Bahnhof. Als erster grosser Bahnhofsneubau der noch jungen Schweizerischen Bundesbahnen sollte ‹ Basel SBB › auch zum Erfolg des neuen, mit Argusaugen beobachteten Regiebetriebs

des Bundes beitragen. Entsprechend gross war damals die Bedeutung des Wettbewerbs – so wie auch heute Konkurrenzverfahren wichtige Beiträge zur Baukultur leisten.

Vor 20 Jahren wurde der Centralbahnplatz umgebaut und das Veloparking erstellt. 2003 eröffnete die SBB die Bahnhofspasserelle von Cruz / Ortiz und Giraudi Wettstein. Saniert wurde zwischenzeitlich auch die Haupthalle, und im nächsten Jahr wird die Sanierung der eindrücklichen Perronhalle abgeschlossen. Ist der Bahnhof Basel SBB dann fertig gebaut ? Nein, natürlich nicht – so wie wohl kein grosser Bahnhof je fertig gebaut sein wird.

Das Planen geht weiter In Basel laufen derzeit Studien zum Neubau der Margarethenbrücke mit Abgängen auf die Perrons im Gleisfeld West. Eine Personenunterführung soll die Perrons mit dem Westflügel verbinden. Ursprünglich war vorgesehen, kurz nach der Fertigstellung des Westflügels mit dem Bau der Unterführung zu beginnen. Doch nun ziehen sich die Planungen in die Länge, und die frühere SNCF-Halle wird wohl noch länger etwas im Schatten des Hochbetriebs liegen. Am östlichen Ende des Bahnhofs befassen sich SBB und Post zudem mit der Zukunft des rostroten Postbetriebsgebäudes über den Gleisen. Alle diese Vorhaben illustrieren, was ein Bahnhof auch und immer mehr ist: eine Quartierverbindung, die in ein dichtes Netz von Wegen eingebunden ist. Wer an einem Bahnhof arbeitet, arbeitet am Stadtorganismus.

Bien plus qu’une gare « Le résultat est extraordinaire », constate Reto Bieli, responsable du Service de la protection des monuments historiques des CFF. La structure spatiale de l’aile ouest de la gare CFF de Bâle retrouve son état d’origine de 1907: l’allée de liaison entre le hall principal et le hall de la gare française s’apprécie dans sa hauteur et sa luminosité d’origine, l’ancien hall des guichets des chemins de fer français SNCF a été désencombré et les espaces représentatifs de l’ancien buffet de la gare ont été rénovés avec soin.

L’aile ouest fait partie d’un concept global comprenant tout l’espace urbain de la gare. Les interfaces avec les structures existantes et les projets futurs sont donc très variées. « Jusqu’en 2000, les CFF avaient une grande marge de manœuvre dans la planification de leurs sites », affirme Yves Jacot, chef du Team Développement Gares chez CFF Immobilier. Ces temps-là sont révolus: de nos jours, outre les autorités, les utilisatrices, exploitants et de nombreux groupes d’intérêt jouent aussi un rôle important. Dans des procédures encadrées, les intérêts sont à identifier, évaluer et être pris en compte au mieux. C’est cela, la culture du bâti.

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En 2007, l’équipe de jeunes talents de Patrick Roost et Oliver Menzi remporta le concours pour la gare entière. La commande pour l’aile ouest en est ressortie. Suite au projet, les CFF ont renoncé aux surfaces utiles au-dessus de l’allée de liaison et dans le hall de la SNCF au profit de la qualité de l’espace. Une gare bien conçue pourvue d’une grande qualité de séjour aura un impact positif sur les revenus à long terme. Dans ce sens, les priorités de CFF Immobilier ont changé. Lors du détachement du domaine immobilier de la Division Infrastructures il y a près de 20 ans, les directives politiques ciblaient la rentabilité, entre autres pour rembourser un prêt de la caisse de pension.

Aujourd’hui, l’accent est plutôt mis sur les qualités spatiales et génératrices d’identité, la gare en tant qu’interface de la mobilité, ainsi que l’accès attractif au rail.

Les grandes gares ne seront jamais vraiment terminées. Ainsi, des études pour la reconstruction du Margarethenbrücke sont en cours à Bâle. De plus, un passage souterrain piéton additionnel devra relier les quais avec l’aile ouest. À l’extrémité est de la gare, les CFF et la Poste planifient l’avenir du bâtiment couleur rouille de la Poste au-dessus des voies ferrées. Travailler sur un projet de gare, c’est travailler sur l’urbanisme.

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Der Korridor hat seine ursprünglichen Dimensionen zurückerhalten. | Le couloir a retrouvé ses dimensions d’origine.

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Sechs Stufen bis zur hohen Baukultur Die SBB ist einer hochstehenden Baukultur verpflichtet.

Ein sechsstufiger Entwicklungsprozess soll dafür garantieren, dass sie diesen Auftrag auch erfüllen kann.

Text: Reto Westermann Foto: Rolf Siegenthaler

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Das Tätigkeitsfeld von SBB Immobilien ist riesig: Es beinhaltet mehr als 200 gleichzeitig laufende Immobilienprojekte in unterschiedlichen Stadien von der Studie bis zur Fertigstellung. Die Projekte sind über die ganze Schweiz verteilt und umfassen ein Spektrum, das von der Sanierung eines Regionalbahnhofs über die Erstellung von Depotgebäuden bis hin zur Planung von neuen Stadtteilen reicht. Die Grundstücke befinden sich meist an zentralen Lagen und an den Knotenpunkten des öffentlichen Verkehrs, die Bauten selbst nehmen im Orts- oder Stadtbild eine starke Präsenz ein.

Zu den vielen Projekten und prominenten Standorten kommt hinzu, dass die SBB zwar seit 1999 eine spezialrechtliche Aktiengesellschaft des Bundes ist und SBB Immobilien eine eigenständige Division innerhalb des Konzerns. Für die breite Öffentlichkeit ist die SBB jedoch noch immer einfach « die Bundesbahn ». Diese steht nicht nur für ein gutes Verkehrsangebot, für Pünktlichkeit und Sauberkeit, sondern auch für eine hohe Qualität. Das gilt für das Kerngeschäft des Personenverkehrs gleichermassen wie für die Rolle der SBB als Immobilienentwicklerin und Bauherrin. Immer wenn das SBB-Logo auf Bautafeln prangt, sind die Erwartungen dementsprechend hoch. Die Bevölkerung wie auch die Politik schauen besonders genau darauf, was projektiert und realisiert wird. « Kaum ein Immobilienentwickler steht hierzulande derart im Auge der Öffentlichkeit », bringt es Andreas Steiger auf den Punkt. Der ETH-Architekt ist seit rund 20 Jahren für SBB Immobilien tätig, zuletzt als Teamleiter Development für die Entwicklung von Anlageobjekten in der ganzen Schweiz. Wie stark Bauprojekte der SBB im Brennpunkt der Öffentlichkeit stehen können, hat er zwischen 2004 und 2021 als Verantwortlicher der SBB bei der Europaallee, die sich neben dem Zürcher Hauptbahnhof befindet, erfahren. Ein Grossteil der Rückmeldungen zum neuen Stadtteil landete zuerst bei ihm auf dem Tisch.

Für Steigers Vorgesetzte, Susanne Zenker, Leiterin Development und Mitglied der Geschäftsleitung von SBB Immobilien, sind die hohen Ansprüche der Öffentlichkeit berechtigt: « Gerade als Besitzerin von zentralen und für die Verdichtung gut geeigneten Grundstücken tragen wir eine besonders grosse Verantwortung. Dazu gehört, den knappen Boden optimal zu nutzen und die Grundstücke so zu entwickeln, dass lebendige und gut durchmischte Orte entstehen. » Deshalb sei klar, dass die SBB ihre Projektentwicklungen anders angehen müsse als private Immobilienbesitzerinnen: « Wir können nicht einfach planen und dann mit dem Bau loslegen, sondern müssen mit dem nötigen Fingerspitzengefühl und unter Einbezug aller wichtigen Interessengruppen vorgehen. » Dies gilt aus Zenkers Sicht nicht nur für grosse Projekte wie beispielsweise die Europaallee in Zürich, für das Areal des ehemaligen Rangierbahnhofs Wolf in Basel oder für das städtebauliche Projekt im Westen von Lausanne um den Bahnhof Prilly-Malley herum, sondern auch für kleine Projekte und über alle drei Liegenschaften-Portfolios von SBB Immobilien hinweg. Die Portfolios umfassen nebst den Anlageobjekten auch die Bahnhöfe und die Betriebsobjekte. Zu Letzteren zählen alle Gebäude, die es braucht, um Bahnleistungen zu erbringen, also zum Beispiel Werkstätten und Serviceanlagen für die Wartung der Züge. Im Gegensatz dazu gehören reine Infrastrukturbauten wie Perrons, Unterführungen, Brücken und Gleisanlagen nicht zum Aufgabenbereich von SBB Immobilien.

Berechtigte öffentliche Ansprüche Um die zahlreichen hohen Ansprüche an die Projekte zu erfüllen, steht bei SBB Immobilien eine hochstehende Baukultur im Zentrum. Dies wird vom Bundesrat als oberstem Auftraggeber auch explizit so gewünscht: « Ziel ist es, Lebensräume von hoher Qualität zu schaffen, die künftigen sich wandelnden Anforderungen der Gesellschaft gerecht werden und gleichzeitig die historische Identität behandeln », fasst Susanne Zenker die Vorgaben des Bundesrates zusammen. Damit dieses Ziel bei allen Projekten und in allen Landesteilen erreicht wird, ist der

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Prozess für die Entwicklung von Projekten bei SBB Immobilien detailliert strukturiert. Zur Anwendung kommt er ab einem Investitionsvolumen von fünf Millionen Franken.

Markus Siemienik, Architekt und Teamleiter Development Anlageobjekte Ost bei SBB Immobilien, vergleicht die Struktur des Prozesses gerne mit einem verwinkelten Kaninchenbau: « Hinter der ersten Höhle tun sich weitere Höhlen auf. » Umgemünzt auf den Prozess der Entwicklung von Projekten bei SBB Immobilien heisst das: Der Hauptprozess umfasst sechs Stufen. Diese bilden jeweils die erste Höhle. Dahinter folgen als weitere Höhlen zahlreiche Teilprozessschritte, zu denen wiederum diverse Instrumente wie etwa Handlungsanweisungen, Arbeitsvorlagen, Dokumente oder Checklisten gehören. So wird sichergestellt, dass der Projektleiter in Renens, der in der Romandie für einen zweistelligen Millionenbetrag einen Bahnhof saniert, gleich vorgeht wie seine Kollegin, die für den neuen, milliardenteuren Luzerner Durchgangsbahnhof verantwortlich ist.

Wechselnde externe Planungsteams Der Entwicklungsprozess beinhaltet neben der standardisierten Struktur als zusätzliche Qualitätssicherung auch drei Grundprämissen: Die Planung der Projekte erfolgt immer durch externe Teams. Diese wechseln bei jedem Projekt. Ausserdem wird die Öffentlichkeit in die Planung eingebunden. Der Teamwechsel bedeutet, dass die Planenden mithilfe von Konkurrenzverfahren – etwa städtebaulichen Studienaufträgen oder Architekturwettbewerben – ausgesucht werden und dass für jedes Konkurrenzverfahren eine neu zusammengesetzte Jury zuständig ist. « Zusammen mit den Wettbewerbsverfahren ist diese laufend wechselnde Aussensicht ein Schlüsselelement zur Erreichung unserer hohen baukulturellen Ziele », sagt Susanne Zenker. Der finanzielle und zeitliche Aufwand für dieses Vorgehen sei somit zwar grösser, die Resultate seien dafür überzeugender, so Zenker. Der Einbezug der Öffentlichkeit wiederum erfolgt über alle Prozessstufen hinweg – einerseits durch stetige Kommunikation, andererseits über Mitwirkungsverfahren. Je nach Projekt reicht die Spanne von einzelnen Gesprächen bis hin zu Workshops mit mehreren Dutzend Beteiligten.

Vor dem Start des Prozesses müssen entsprechende Voraussetzungen geschaffen werden. Eine davon ist die Freistellung von bisher bahntechnisch genutzten Grundstücken und ihre Eingliederung ins Immobilien-Portfolio, wenn beispielsweise ein Rangierbahnhof oder ein Depotareal nicht mehr benötigt wird. Bei diesem Freistellungsprozess sind die Division Infrastruktur und, bei Flächen von mehr als 5000 Quadratmetern, das Bundesamt für Verkehr involviert. Ziel ist es, sicherzustellen, dass Bahnareale nicht vorschnell anderweitig genutzt werden und spätere Ausbauprojekte für den öffentlichen Verkehr verunmöglichen. Ist der Status des jeweiligen Grundstücks klar, gibt bei den Anlageobjekten SBB Immobilien die Richtung vor. Bei Bahnnutzungen – etwa der Sanierung und Erweiterung von Bahninfrastrukturen – ist hingegen die Division Infrastruktur der Treiber.

Ein Beispiel sind die kürzlich erneuerten und vergrösserten Unterführungen in Zürich-Oerlikon oder Winterthur. Dort erforderten die wachsenden Passagierströme Infrastrukturbauprojekte wie grössere Unterführungen, Lifte, Treppen oder Rampen. In einem zweiten Planungsschritt zog SBB Immobilien nach und ergänzte die Unterführungen mit Ladenlokalen, die für eine zusätzliche Belebung, für Sicherheitsgefühl und letztlich auch für Einnahmen sorgen. Beim ausschliesslichen Immobilien-Portfolio wiederum entscheidet das Portfoliomanagement

von SBB Immobilien darüber, ob ein Grundstück gehalten, entwickelt oder an Dritte vergeben wird. Letzteres ist selten der Fall und erfolgt meist nur in Form eines Baurechts oder eines Arrondierungsverkaufs. « Rund um die Bahnhöfe wollen wir selbst die Kontrolle über unser Portfolio haben », sagt Susanne Zenker. Denn dort seien die Bauten auch ein Teil der Visitenkarte des öffentlichen Verkehrs.

Erhält ein Projekt grünes Licht, läuft unabhängig vom Portfolio ein sechsstufiger, standardisierter Prozess an: Stufe 1: Machbarkeitsstudie In einem ersten Schritt werden Machbarkeitsstudien durchgeführt. Sie sollen klären, in welche Richtung ein Gebäude, ein Einzelgrundstück oder ein ganzes Areal entwickelt werden soll. Ab dieser Phase erfolgt in der Regel auch ein Mitwirkungsverfahren, in das beispielsweise die Standortgemeinde oder auch Anwohnerinnen involviert sind. Die Einbindung der Öffentlichkeit und weiterer Anspruchsgruppen erfolgt nach dieser Phase im städtebaulichen Studienverfahren. « Wer in der Nähe des geplanten Projekts wohnt oder arbeitet, weiss, welche Defizite es in der Umgebung gibt », sagt Markus Siemienik. Sind Dritte als Projektpartner involviert, wird vor dem Start der nächsten Phase eine Planungsvereinbarung abgeschlossen. Diese Vereinbarung regelt die Zusammenarbeit zwischen den verschiedenen Parteien und hält die Ziele des Projekts sowie dessen Finanzierung fest.

Stufe 2: Städtebauliche Studie Umfasst das Projekt mehr als nur ein Einzelgebäude, erfolgt in einem zweiten Schritt eine städtebauliche Studie in Form eines Konkurrenzverfahrens mit mehreren Teams. Dabei kommen sowohl zweistufige städtebauliche Studienaufträge im Einladungsverfahren als auch offene Ausschreibungen mit Präqualifikation zur Anwendung.

Stufe 3: Sondernutzungsplan Aus dem Konkurrenzverfahren und der Überarbeitung des Resultats entsteht schliesslich ein Richtprojekt. Auf diesem basiert als dritter Schritt die Sondernutzungsplanung, beispielsweise in Form eines Gestaltungsplans. « Da wir oft auf Arealen planen, die entweder keiner Zone angehören oder nicht zonenkonform sind, benötigen wir häufig solche Instrumente », sagt Susanne Zenker.

Stufe 4: Projektwettbewerb Ist die Sondernutzungsplanung bewilligt, folgt als Nächstes der Projektwettbewerb mit mehreren Planungsbüros. Auch hier sind wieder ein- oder zweistufige Verfahren möglich. Bei grossen Arealen gibt es in der Regel für jedes einzelne Baufeld einen Wettbewerb. Die SBB schreibt dabei bevorzugt Generalplaner-Mandate unter Führung der Architektinnen aus. Der Grund: « So haben wir nicht nur einen einzigen Ansprechpartner, sondern auch die Sicherheit, dass die Architektur als wichtiges Element einer hochstehenden Baukultur nicht unter die Räder kommt », so Markus Siemienik.

Stufe 5: Projektierung In der Projektierungsphase wird das Siegerprojekt aus dem Wettbewerb zur Baureife weiterentwickelt. Um die Qualität sicherzustellen, kann es vorkommen, dass SBB Immobilien in dieser Phase eine Zusatzschlaufe einbaut: Benötigt ein Projekt gegenüber dem Entwurf aus der Wettbewerbsphase aufgrund von Jury-Inputs relevante Anpassungen, wird das Gremium nach der Überarbeitung des Projekts ein weiteres Mal zur Beurteilung beigezogen. →

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Stufe 6: Realisierung Ist das überarbeitete Projekt bewilligt, wird es im sechsten Schritt realisiert. Dabei kommen verschiedene Varianten zur Anwendung: Die Vergabe an einen Generaloder Totalunternehmer ist ebenso möglich wie die Einzelvergabe von Aufträgen unter Führung des Generalplaners. « Aus unserer Erfahrung gibt es nicht gute oder schlechte Methoden für die Ausführung, sondern geeignete oder ungeeignete Partner », sagt Andreas Steiger. Ist das Projekt abgeschlossen, geht es schliesslich an den Betrieb über.

Auch wenn der sechsstufige Prozess Pflicht ist, handelt es sich dabei nicht um ein statisches Instrument: « Die Erfahrungen aus abgeschlossenen Phasen oder fertiggestellten Projekten fliessen laufend ein und werden in die Datenbank für die Projektleitenden eingepflegt », sagt Markus Siemienik. Schliesslich sei es wichtig, dass alle Projektleitenden von den Erfahrungen ihrer Kolleginnen und Kollegen profitieren können.

Hohe Baukultur sorgt für Rendite Trotz der vorgegebenen Struktur und zahlreichen Instrumenten sind die Projektleitenden gefordert und müssen den Prozess an die örtlichen Gegebenheiten anpassen – das Ziel einer hohen Baukultur immer im Blick: « Die Bandbreite unserer Gegenüber ist riesig. Während wir in grossen Städten in der Regel hochprofessionelle Projektpartner haben, die sich solche Prozesse gewöhnt sind und Leitungsaufgaben übernehmen, müssen wir in kleinen Gemeinden oft selbst die Führung übernehmen. » So stellt die SBB auch in der Fläche sicher, dass sie das baukulturelle Ziel erreicht. Dieses dient dazu, die hohen Anforderungen von Öffentlichkeit und Politik an die SBB als Bauherrin zu erfüllen, und hilft, die vorgegebenen wirtschaftlichen Ziele zu erreichen: « Ein qualitativ hochstehendes Projekt findet auch eine gute Mieterschaft und viele Besucher und Nutzerinnen. Und stellt so sicher, dass wir unter dem Strich unsere im Leistungsauftrag vorgegebenen Renditeziele erreichen », sagt Susanne Zenker.

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Six étapes pour une culture du bâti de qualité Rares sont les sociétés de développement à susciter le même intérêt que CFF Immobilier. Détenir des biens de premier ordre lui donne une responsabilité particulière, qui vaut pour les projets, petits ou grands, de chacun de ses trois portefeuilles: gares, objets de placement et objets d’exploitation tels qu’ateliers ou centres d’entretien.

Les infrastructures quant à elles – quais, passages souterrains, ponts et voies ferrées – ne font pas partie du périmètre de CFF Immobilier. Selon le Conseil fédéral, son principal donneur d’ordre, CFF Immobilier a pour mission de créer des espaces de vie de qualité ayant vocation à répondre aux évolutions de la société, tout en en préservant l’identité historique. Afin d’assurer la mise en œuvre de cette mission au niveau national, tous les projets suivent un processus de développement immobilier clairement établi. Appliqué à partir d’un volume d’investissement de cinq millions de francs, il comprend six étapes.

Étape 4: concours de projets L’approbation du plan d’affectation est suivie par un concours de projets à un ou deux tours. Les CFF privilégient la mise au concours de prestations de groupes de mandataires généraux placées sous la direction des architectes. Étape 5: projet de construction Au cours de cette phase, le projet du concours est approfondi jusqu’au projet de construction. Par souci de qualité, CFF Immobilier peut ajouter un tour supplémentaire à ce stade: si des ajustements importants sont requis, le jury est sollicité une nouvelle fois. Étape 6: réalisation La sixième étape concerne la réalisation. Le marché peut être passé soit à une entreprise générale ou totale soit par lots sous la direction du mandataire général. Une fois le projet réalisé, la phase opérationnelle débute.

Étape 1: étude de faisabilité Une étude de faisabilité permet de fixer les grandes lignes du développement pour un terrain ou un bâtiment.

Le plus souvent, une procédure participative implique les communes et les riverains.

Malgré une structure donnée et de nombreux instruments, les responsables de projet doivent adapter le processus aux contraintes locales. «Nous avons affaire à un panel d’interlocuteurs extrêmement varié», déclare Susanne Zenker, responsable Développement. «Si dans les grandes Étape 2: étude d’urbanisme villes nous travaillons avec des professionnels rompus à Si le projet comprend plus d’un bâtiment, une étude ces processus et au pilotage de projet, il nous faut souvent d’urbanisme est conduite dans le cadre d’un mandat prendre les rênes dans les petites communes dotées d’un d’étude parallèle ( MEP ) avec préqualification ou par invi- système de milice.» tation, et engage plusieurs équipes ainsi que le public ou CFF Immobilier peut ainsi satisfaire aux exigences d’autres groupes d’intérêt. en matière de culture du bâti pour tous ses projets. Cette approche permet de répondre aux attentes du public et Étape 3: plan d’affectation des décideurs politiques envers les CFF en tant que maître La procédure de concurrence ( MEP ) et la révision d’ouvrage mais aussi d’obtenir les performances voulues aboutissent à un projet directeur qui se concrétise par le en termes de rentabilité: «Un projet de qualité attire des plan d’affectation, par exemple un plan de quartier. Cela locataires intéressants et donc de nombreux visiteurs et est fréquent puisque CFF Immobilier développe souvent utilisatrices, ce qui au final nous permet d’atteindre les des projets sur des sites hors zone ou non conformes à l’af- objectifs de rentabilité définis par notre mandat de presfectation de la zone. tations», explique Susanne Zenker.

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Chêne-Bourg bei Genf hat ein neues Wahrzeichen: die Tour Opale. | Aujourd’hui, Chêne-Bourg ( GE ) a un nouvel emblème: la Tour Opale.

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Représentation isométrique du Parc du Simplon. | Isometrische Darstellung des Parc du Simplon.

Au cœur de l’agglomération Le Parc du Simplon naît sur un terrain à proximité de la gare de triage de Renens. La ville et le canton ont collaboré à sa conception, trois bâtiments sont utilisés par les CFF. Texte: Werner Huber, Photos: Rolf Siegenthaler

Voici près de 20 ans, huit communes de l’ouest lausannois signaient le ‹ Schéma directeur de l’Ouest lausannois › ( SDOL ) pour coordonner le développement de l’agglomération. En 2016, elles ont franchi un pas supplémentaire en institutionnalisant leur collaboration. L’acronyme SDOL signifie désormais ‹ Stratégie et développement de l’Ouest lausannois ›. Avec plus de 20 000 habitants, la ville de Renens est la principale commune de l’agglomération et son rôle de pivot doit être renforcé. Pendant longtemps, la gare de Renens ne laissait rien présager du rôle de la ville: son bâtiment était obsolète, tandis que le passage souterrain et les quais semblaient remonter au tout début des années 1900. Aujourd’hui, la gare de Renens a fait un bond en avant. Les CFF ont rénové les quais et le passage souterrain, ils ont restauré le bâtiment et ont ajouté deux immeubles neufs. En parallèle, la ville a créé le ‹ Rayon Vert ›, une passerelle sur les voies.

En direction de Lausanne, les voies s’élargissent pour déboucher sur la gare de triage. À environ 200 mètres de la gare, on trouvait autrefois quatre hangars qui servaient au transbordement de marchandises, mais n’avaient depuis longtemps plus aucun lien avec la gare. Les années passant, ils étaient devenus un îlot mal utilisé dans un tissu urbain par ailleurs en pleine croissance. En 2007, les CFF ont mis au concours un mandat d’étude afin de développer un plan de quartier. Le concours en trois étapes a été remporté par KCAP, le cabinet de planification dirigé par Kees Christiaanse, qui venait d’achever le concept urbanistique de l’Eu-

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ropaallee. De longs bâtiments délimitent le quartier le long des voies et de la route, séparés par un axe central le long duquel sont alignées de plus petites constructions. Le plan de quartier ‹ Les Entrepôts › est entré en vigueur en 2014. Au beau milieu de la planification, le canton de Vaud a constaté que Renens avait besoin de toute urgence d’un nouveau gymnase. Dès 2012, le canton avait organisé un concours ouvert sur un terrain du futur plan de quartier. Des 83 projets soumis, le jury a choisi celui de Dettling Péléraux Architectes à Lausanne. Les CFF ont alors vendu le terrain au canton, et le nouveau bâtiment scolaire a été inauguré fin 2016.

Le jalon d’un quartier « Le développement du quartier n’a pas été une ligne droite, les différentes opérations s’imbriquaient », se remémore Philip Scherble, responsable du Team Développement des objets de placement ouest chez CFF Immobilier.

Tandis que le canton s’attelait à un projet de construction à maturité dans l’un des angles du site, les CFF ont dû attendre le plan de quartier finalisé pour organiser leurs deux concours d’architecture. Les stratèges en marketing se sont inspirés de la rue du même nom pour baptiser le quartier ‹ Parc du Simplon ›.

Selon les plans du cabinet lausannois Ferrari Architectes, deux bâtiments de bureau ont vu le jour le long des voies lors du premier concours ainsi que plusieurs bâtiments d’habitation à l’arrière du quartier, qui ont été achevés en 2020 ; à la mi-2021, les CFF ont inauguré leur →

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Un réseau de chemins et de places est tissé à travers le nouveau quartier. | Ein Netz von Wegen und Plätzen durchmisst das neue Quartier.

Des bâtiments en verre hébergent le siège des CFF et le centre de formation pour la Suisse romande. | Glasbauten mit SBB-Hauptsitz und Ausbildungszentrum Westschweiz.

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→ siège et le centre de formation pour la Suisse romande, avant qu’un autre bâtiment du projet Ferrari ne soit achevé à la fin de cette même année. Un second concours sur quatre autres bâtiments d’habitation a été remporté par HHF Architekten. Ces bâtiments recouverts de céramique de couleur ont été inaugurés à l’été 2021. Un troisième immeuble de bureaux est en construction. Le centre d’exploitation lausannois des CFF y emménagera en 2024. Les CFF cèdent une autre parcelle en droit de superficie à une fondation, qui y construira un EMS et une crèche.

Dès le début, le ‹ Parc du Simplon › devait être un quartier sans voiture: le parking souterrain est accessible uniquement depuis la route adjacente. Le plan de quartier n’abordait l’aménagement des espaces publics que sommairement, et il était d’abord prévu de largement imperméabiliser les surfaces. Face aux enjeux climatiques, une plus grande attention a finalement été portée aux espaces extérieurs, avec peu de surfaces imperméabilisées pour une meilleure infiltration des eaux pluviales. Les rues restent la propriété des CFF, mais leur exploitation a été confiée aux services publics par une servitude à la ville.

Avec la ville et les collaborateurs CFF Immobilier a planifié le nouveau quartier en étroite collaboration avec la ville de Renens, en complétant chaque mise à l’enquête d’une réunion d’information publique avec le syndic et la Municipale de l’urbanisme.

Avec le soutien de la commune et du canton, le projet a bénéficié d’un appui fort du public et d’un large consensus de planification. Les recours ont été peu nombreux. À la demande de la ville, une salle de quartier pour les habi-

Im Herzen der Agglomeration Auf einem Areal neben dem Rangierbahnhof von Renens lud die SBB 2007 zu einem Studienauftrag ein, um einen Quartierplan zu entwickeln. KCAP, das Planungsbüro rund um Kees Christiaanse, ging als Gewinnerin aus dem dreistufigen Verfahren hervor.

Lange Bauten fassen das Areal an den Gleisen und an der Strasse, dazwischen sind an einer zentralen Achse kleinere Punktbauten aufgereiht. 2014 trat der Quartierplan ‹ Les Entrepôts › in Kraft. Bereits 2012 hatte der Kanton auf dem einen Baufeld des werdenden Quartierplans einen offenen Wettbewerb für ein dringend benötigtes Gymnasium durchgeführt. Die SBB verkaufte das Land an den Kanton, schon Ende 2016 konnte das Gebäude von Dettling Péléraux Architectes bezogen werden. Während der Kanton an der einen Ecke des Areals bereits baureif war, konnte die SBB erst nach der Festsetzung des Quartierplans ihre Architekturwettbewerbe durchführen. ‹ Parc du Simplon › tauften sie das Quartier. Ferrari Architectes aus Lausanne erstellten zwei Bürobauten an den Gleisen und mehrere Wohnhäuser im rückwärtigen Teil des Areals.

2020 waren die ersten Wohnhäuser fertig, Mitte 2021

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tantes a été créée dans l’un des bâtiments, non pas dans un coin éloigné mais le long de l’axe principal, la ‹ Rue des Entrepôts ›. Le siège romand des CFF occupe quant à lui un emplacement d’une grande sobriété à la bien nommée ‹ Rue de la Gare de Triage ›, souvent qualifiée d’‹ Allée › dans les plans. Philipp Scherble souligne que le projet a pu se concrétiser sans grande modification et pour un surcoût très faible. « Nous n’avons pas fait de concessions sur la qualité des constructions », précise-t-il.

Travailler autrement Pendant la planification des bâtiments et des extérieurs, les équipes en charge des objets d’exploitation ont entrepris l’agencement du nouveau siège régional le long des voies. Fabienne Mitev-Schill est responsable depuis janvier 2022 du Team développement des objets d’exploitation chez CFF Immobilier. « Nos collaborateurs ont quitté les bureaux auxquels ils étaient habitués et ont investi un nouvel environnement », explique-t-elle. Il n’existe aucun concept CFF prédéfini et qu’il suffit d’appliquer ; en revanche, une stratégie globale précise les principes du Desk Sharing et du Work Smart.

Où et quand les échanges peuvent-ils avoir lieu ? Quels sont les lieux de calme ? Ces questions ont servi au développement du nouvel environnement de travail dans un esprit participatif. « Comme si l’on planifiait un bout de ville à échelle réduite », ajoute Fabienne Mitev-Schill. Elle est satisfaite du résultat: « Les collaboratrices incarnent cette philosophie, elles utilisent la flexibilité. À peine l’obligation de télétravail liée à la pandémie était-elle levée que nous étions pratiquement toujours au complet. » ●

konnte die SBB ihren Hauptsitz und das Ausbildungszentrum der Westschweiz beziehen. Ende des gleichen Jahres war ein weiteres Wohnhaus fertig. Für vier weitere Wohnbauten zeichnete das Basler Büro HHF Architekten als Sieger eines zweiten Wettbewerbs verantwortlich. Diese mit farbigen Kacheln verkleideten Bauten konnten im Sommer 2021 bezogen werden. Zurzeit laufen die Bauarbeiten an einem dritten Bürogebäude, in das 2024 die SBB-Betriebszentrale aus Lausanne einziehen soll. Ein weiteres Baufeld ging im Baurecht an eine Stiftung. Von Anfang an war das Quartier autofrei geplant ; die Einstellhalle unter den Bauten ist nur von der angrenzenden Strasse her erschlossen.

SBB Immobilien plante in enger Zusammenarbeit mit der Stadt. Planauflagen verband sie jeweils mit einer öffentlichen Informationsveranstaltung, an der auch der Stadtpräsident sowie die Bauvorsteherin teilnahmen.

Die Unterstützung durch die Gemeinde und den Kanton stützte das Projekt in der Öffentlichkeit breit ab, sodass es kaum Einsprachen gab. Während die Planungen für die Gebäude liefen, befassten sich die Verantwortlichen für die SBB-Betriebsobjekte mit der Nutzung ihrer Neubauten an den Gleisen. Eine übergeordnete Strategie hielt die Grundsätze des Desk-Sharing und von Work Smart fest.

Vor diesem Hintergrund entwickelte man die Gestaltung der neuen Arbeitswelt in einem partizipativen Prozess. ●

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L’espace extérieur est plus perméable qu’initialement prévu. | Der Aussenraum ist durchlässiger ausgebildet als ursprünglich vorgesehen.

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Zur Person Susanne Zenker ( * 1970 ) leitet seit 2019 den Bereich Development und ist Mitglied der Geschäftsleitung von SBB Immobilien. Für das Unternehmen ist die Architektin EPFL seit 2013 tätig. Zuvor arbeitete sie als Architektin in London und Zürich sowie bei der Steiner AG in Zürich und Lausanne. Seit 2020 vertritt sie die SBB als Stiftungsrätin in der Stiftung Baukultur Schweiz.

Susanne Zenker ( * 1970 ) dirige l’unité Développement depuis 2019. Elle est membre de la direction de CFF Immobilier. Architecte diplômée ( EPFL ), elle travaille aux CFF depuis 2013. Auparavant, elle a exercé son métier d’architecte à Londres et à Zurich, puis chez Steiner SA à Zurich et à Lausanne. Depuis 2020, elle représente les CFF au Conseil de fondation de la Fondation Culture du bâti Suisse.

« An uns werden zu Recht hohe Ansprüche gestellt » Für ihre Renditeziele bei Arealentwicklungen wird SBB Immobilien in grossen Städten kritisiert.

Man plane heute anders als vor 20 Jahren, entgegnet Susanne Zenker, Leiterin Development.

Interview: Rahel Marti, Fotos: Rolf Siegenthaler

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Wir sind in Bern-Wankdorf, am Hauptsitz der SBB. Das Neubauquartier wirkt immer noch etwas steril. Geplant wurde es, bevor Sie zu SBB Immobilien stiessen. Wie beurteilen Sie das Resultat?

Das Quartier wurde nicht von der SBB entwickelt. Wir sind nur Baurechtnehmerin für einzelne Baufelder. Aus meiner Sicht fehlt hier noch das Leben, gerade am Wochenende. Die Läden und Cafés in den Erdgeschossen schliessen früh. Nun sind Wohnungen und ein Hotel entstanden.

Das wird für eine gewisse Durchmischung sorgen.

Was würden Sie anders machen?

Wir würden auf Nutzungen achten, die von Beginn an zusammenspielen. Dazu gehören an dieser Randlage Wohnungen, aber vor allem Erdgeschosse, die genügend Menschen anziehen, damit auch der Aussenraum lebt. Was in ein Quartier passt, muss man sorgfältig auswählen.

Wie gehen Sie dabei vor?

Wir befolgen klare Prozesse. Diese beginnen mit einem Mitwirkungsverfahren, um Anliegen und Ideen von Behörden und Bevölkerung aufzunehmen. Danach folgen der städtebauliche Studienauftrag und die Sondernutzungsplanung. Erst dann sprechen wir über Architektur, schreiben das Pflichtenheft für den Architekturwettbewerb.

Mit all diesen Schritten in Form eines langjährigen Prozesses hinterfragen und stabilisieren wir ein Projekt.

SBB Immobilien preist seine Projektentwicklungen gerne als « gemischt genutzte, belebte Stadtquartiere » an. Was trägt das Unternehmen dazu selbst bei?

Zum Beispiel, dass wir viele Menschen ansprechen. Ein Drittel der Wohnungen auf unseren Arealen bieten wir zu günstigen Mieten an. Dabei gilt das 50-Prozent-Quantil der Daten von Wüest Partner als Limite. Zwei Drittel orientieren sich an der Marktmiete, Limite ist hier bei der SBB das 70-Prozent-Quantil. So entsteht ein mittlerer Standard für unsere Quartiere, und wir versuchen auszugleichen zwischen Nutzungen, mit denen wir Geld verdienen, und solchen, die es aus Gründen der Stadtentwicklung, der Belebung und Atmosphäre braucht.

Dennoch spielen hohe Renditen eine Rolle.

Wie passt das mit dem Ziel von gemischt genutzten Stadtquartieren zusammen?

Ich sehe keinen Widerspruch. Nehmen wir die Europaallee in Zürich: Zahlt eine grosse Firma eine angemessene Büromiete, können wir das Erdgeschoss für junge, lokale Läden und Nutzungen vergünstigen. Diese könnten sich den Standort sonst nicht leisten, beleben ihn aber.

Hat SBB Immobilien erst aufgrund der Kritik am Luxuswohnungsbau mit günstigen Mieten in den Erdgeschossen reagiert?

Es kann sein, dass wir zu Beginn zu stark in Richtung hohe Renditen gearbeitet haben. Die SBB hat ihre Ausrichtung im Austausch mit der Bevölkerung und den Behörden nuanciert und mit Blick auf die sich verändernde Gesellschaft weiterentwickelt. Luxuswohnungen gibt es nur in der Europaallee. Wir entwickeln aber überall in der Schweiz neue Quartiere, in Renens zum Beispiel, mit neuen SBB-Büros, günstigeren Wohnungen, einem Altersheim und einem Gymnasium. Die Mieterträge dort sind nicht vergleichbar mit jenen in Zürichs Zentrum.

Gewisse Ecken an der Zürcher Europaallee und im Genfer Büroquartier Pont Rouge sehen sich zum Verwechseln ähnlich. Ist das gute Baukultur?

Das sei eine Art « SBB-Stil », hören wir manchmal. Aber wir organisieren konsequent Architekturwettbewerbe, die durch unabhängige und immer andere Fachjurorinnen und Fachjuroren beurteilt werden. Wir arbeiten dadurch auch immer mit anderen Architekturbüros zusammen. Übrigens führen wir eine Liste von unseren Wettbewerben

Im Gespräch: Susanne Zenker und Rahel Marti. | En pleine discussion: Susanne Zenker et Rahel Marti.

mit allen Teilnehmerinnen und Juroren. Der Architekturdiversität steht nichts im Weg. Anders gesagt: So sieht nun mal die zeitgenössische Büroarchitektur aus.

Im Frühjahr diskutierte der Zürcher Gemeinderat erneut die Projektentwicklung Neugasse sowie die Volksinitiative für eine zu 100 Prozent gemeinnützige Überbauung. Verstehen Sie diese Diskussionen auch als Baukultur?

Nein. Das ist in meinen Augen Politik. Baukultur war für mich das Mitwirkungsverfahren, das wir vorbildlich durch-

« Wir haben unsere Ausrichtung im Austausch mit der Bevölkerung und den Behörden nuanciert. » Susanne Zenker

geführt haben, eines der grössten in der Schweiz, um ein breit abgestütztes Projekt und einen ausgewogenen Nutzungsmix zu erarbeiten. Dass wir ausgerechnet da auf politischen Widerstand stossen, ist für mich schwierig nachzuvollziehen. Mais c’est le prix à payer: Die SBB und ihre Grundstücke gehören dem Bund. Dass wir exponiert sind, ist unser Alltag. Wir werden als ein öffentliches Unternehmen wahrgenommen, an das zu Recht hohe Ansprüche gestellt werden.

2018 schrieb Hochparterre, das Loch in der Pensionskasse sei in absehbarer Zeit gestopft, und forderte, die SBB solle bei der Rendite vom Gaspedal gehen und stärker Projekte von öffentlichem Interesse entwickeln.

Wo steht die SBB heute?

Wir versuchen, stärker alle Rahmenbedingungen einer Entwicklung zu berücksichtigen. Das Ziel lautet nicht «weniger Rendite», sondern Qualität und Nutzerzufriedenheit. →

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→ Beispielsweise durch mehr Aussenraum, günstigere Mieten und attraktive Erdgeschosse. Hohe Baukultur bedeutet einen Ort mit Identität zu schaffen, wo sich die Menschen wohlfühlen. Werden unsere Projekte genutzt, dann rentieren sie auch.

Das sind neue Töne, nachdem SBB Immobilien zu Beginn andere Ziele hatte.

Unsere Arbeit hat sich nuanciert, weil sich die Gesellschaft verändert hat. Die erste Projektentwicklung der SBB verlief vor 20 Jahren ohne Mitwirkung, das war damals kein Thema. Heute gehört es für uns dazu. Wir mussten als Unternehmen erst verstehen lernen, welche Chancen unsere Grundstücke bieten, welche Verantwortung wir damit für die Gesellschaft tragen und was wir damit für Stadtentwicklung und Städtebau bewirken können.

Beat Leuthardt vom Basler Mieterverband kritisiert in diesem Heft, es habe sich wenig am Verhalten der SBB geändert.

Die Projektentwicklung Volta auf dem Basler Areal Lysbüchel war politisch umstritten, das Volk hat sich aber für die Entwicklung des Areals entschieden. Ein Gebäude geben wir einer Baugenossenschaft im Baurecht ab. Deshalb erstaunt mich die Kritik. Ein zu hundert Prozent gemeinnütziges Quartier wäre für uns falsch, wir wollen durchmischt bauen. Und es bleibt dabei: Wir müssen eine Rendite erwirtschaften. So lautet der Auftrag des Bunds. Von unseren Erträgen profitiert das gesamte Bahnsystem der Schweiz und nicht nur jene, die in einem Quartier eine günstige Wohnung erhalten.

Wo berühren sich Projektentwicklung und Baukultur?

Projektentwicklung ist Baukultur von der ersten Idee bis zum fertigen Gebäude. Sie braucht motivierte Menschen, viele Diskussionen und Zeit. Jede Stufe des Prozesses ist

« Nous sommes soumis à juste titre à des exigences élevées » Si la planification de l’Europaallee de Zurich était lancée aujourd’hui, nous organiserions d’abord une procédure participative, affirme Susanne Zenker, responsable Développement CFF Immobilier. Ainsi, les CFF impliqueraient les habitants des quartiers voisins pour recueillir leurs idées. « Nous suivons des processus clairs. La procédure participative est suivie de l’étude urbanistique et du plan d’affectation spécial. Ce n’est qu’ensuite que nous parlons architecture, rédigeons le cahier des charges du concours.

Grâce à toutes ces étapes d’un processus de longue haleine, nous affinons et stabilisons un projet. » Comme les CFF aiment présenter leurs projets de développement comme « quartiers vivants et à usage mixte », la question de la contribution de l’entreprise elle-même se pose. « Par exemple, en nous adressant à un large public. Nous offrons un tiers des appartements de nos sites à des loyers avantageux », affirme Susanne Zenker. La limite est définie par le quantile de 50 % selon Wüest Partner.

Deux tiers se basent sur les loyers du marché, la limite étant fixée par le quantile de 70 %. « Ainsi, nous arrivons à un standard moyen pour nos quartiers et essayons de trouver l’équilibre entre les usages qui génèrent du ren-

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wichtig. In wenigen Fällen wichen wir unter Druck unserer Partner, etwa eines Nachbars oder einer Stadt, davon ab, unsere Prozesse konsequent zu befolgen, und führten zum Beispiel eine Machbarkeitsstudie durch statt eines Studienauftrags. Aber das Vorgehen scheiterte. Wir wollten effizienter sein, aber wir haben Zeit verloren. Jetzt sind wir konsequent. Die Zeit ist der Preis für den Erfolg.

Der Weg ist lang, jeder einzelne Schritt ist relevant, und trotzdem gibt es keine Erfolgsgarantie.

Wann wären Sie gescheitert?

Wenn ein Quartier leer bleibt. Wenn die Läden unattraktiv, die Büros schlecht gelegen sind, wenn es zu windig ist oder zu heiss. Wenn sich keine Menschen im Aussenraum aufhalten – kurz: wenn es nicht lebt. Meine grösste Sorge ist aber, dass wir heute nicht mutig genug sind und die zentralen, gut erschlossenen Lagen zu wenig verdichten, weil wir dem Widerstand oder der dafür nötigen Überzeugungsarbeit ausweichen. Wir haben eine Verantwortung für die Zukunft. Wenn wir sie nicht wahrnehmen, wird uns die nachfolgende Generation dafür kritisieren: Wie konntet ihr mitten in Zürich oder Genf nur so niedrig und derart wenig dicht bauen?

Wie würden Sie die Europaallee heute planen?

Die Europaallee entwickelte sich in den letzten Jahren zu einem lebendigen Stadtquartier und wird von den Zürcherinnen und Zürchern genutzt. Wäre heute Planungsstart, würde zuerst ein Mitwirkungsverfahren durchgeführt, um die Bevölkerung der umliegenden Quartiere einzubeziehen und ihre Ideen zu sammeln. Wir würden die Aussenräume mehr begrünen. Wahrscheinlich würden wir mehr Wohnraum schaffen, aber kein Stockwerkeigentum mehr.

Zudem würden wir diskutieren, ob eine Genossenschaft Teile des Areals im Baurecht bebauen könnte.

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dement et d’autres qui sont nécessaires pour le développement urbain, l’animation et l’atmosphère du quartier. Si nos projets sont utilisés, alors ils sont profitables. » Il est possible que CFF Immobilier ait par le passé trop privilégié une rentabilité élevée. Mais son orientation a évolué au gré des échanges avec la population et les autorités et au regard de l’évolution de la société. « Le but n’est pas moins de rendement, mais plus de qualité et de satisfaction des usagers. Par exemple, par plus d’espaces extérieurs, des loyers plus abordables et des rez-de-chaussée attractifs. » En revanche, un bâti à 100 % d’utilité publique serait une erreur pour les CFF: « Nous voulons construire de façon mixte. Et ce qui n’a pas changé, on doit obtenir des rendements. Tel est le mandat de la Confédération. » Le développement d’un projet, de la première idée jusqu’au bâtiment fini, relève de la culture du bâti: voilà comment Susanne Zenker résume son travail. « Pour cela, il faut des personnes motivées, beaucoup de débats et de temps. Un long parcours où chaque étape est importante et néanmoins sans garantie de réussite. » Elle s’inquiète que les investisseurs immobiliers puissent manquer de courage pour des constructions plus denses dans les centres, trouvant les processus nécessaires à cet effet trop compliqués. « L’avenir est de notre responsabilité. Si nous ne l’assumons pas, la génération suivante nous le reprochera: comment avez-vous pu construire si bas et si peu dense en plein cœur de Zurich ou de Genève ? »

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Blick vom Negrellisteg auf die Gleistribüne nahe dem Zürcher Hauptbahnhof. | Vue depuis le pont Negrellisteg sur la Gleistribüne près de la gare centrale de Zurich.

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Und was denken Sie? Wie beurteilen Fachpersonen aus Architektur, Planung, Wirtschaft und Politik die Bestrebungen der SBB in Sachen Baukultur? Die zehn Antworten warten auf mit Lob, Kritik – und Anregungen.

Offene Wettbewerbe lancieren

Die Hebel richtig stellen Das SBB-Immobilienportfolio zeigt eine Verschiebung der baulichen Tätigkeit und der baukulturellen Tiefe: Die historischen Bauten und Anlagen sind als wichtige Elemente einer hohen Baukultur eingestuft, viele stehen unter Schutz. Es sind nebst Gründerzeit-Gebäuden auch identitätsstarke Bahnbauten von Max Vogt, der 1957 bis 1989 als Entwurfsarchitekt die SBB prägte. Der Strukturwandel verschob die baulichen Tätigkeiten der SBB in den letzten 30 Jahren zunehmend in einen anderen Massstab: ehemalige Eisenbahnflächen wurden zu innerstädtischen Filetstücken, die SBB wurde zur Grossinvestorin, die mehrheitsfähige und renditeperspektivierte Projekte realisiert.

Dem Kampf ums Wohnen und dem Thema der Mitwirkung der Zivilgesellschaft kann sich heute auch die SBB nicht mehr entziehen. Damit mit dieser neuen Ausgangslage neue, hohe Baukultur entstehen kann, braucht es einen klugen, leitenden Kopf, der die wichtigsten Hebel richtig stellt – der sich der städtebaulichen Verantwortung und Relevanz solcher Grossprojekte in innerstädtischen Lagen voll bewusst ist. Aita Flury, dipl. Architektin ETH SIA BSA

Unternehmensziel leben Die SBB verfügt über ein schweizweit einzigartiges Portfolio an Bauten, Arealen und Infrastrukturen. Viele davon sind bedeutendes Kulturerbe. Die SBB baut und entwickelt laufend. So stellen sich Fragen nach Erhalt, Erneuerung und Transformation des baulichen Erbes, das sich mitunter auch an städtebaulich sensibler Lage befindet.

Auch entstehen Anforderungen an die hohe Qualität des Neuen. Das ist Herausforderung und Chance zugleich. Die SBB trägt eine grosse Verantwortung für die beispielhafte Umsetzung einer hohen Baukultur. Damit diese in der Dynamik des Grosskonzerns kein kurzlebiges Versprechen, sondern ein gelebtes Unternehmensziel bleibt, bedarf es neben dem Aufbau von Fachkompetenz einer wirksamen Implementierung in die internen Entscheidungsprozesse.

Als Fachbehörde des Bundes für Baukultur arbeitet das Bundesamt für Kultur mit der SBB zusammen und verfolgt deren Baukultur-Bestrebungen mit grosser Aufmerksamkeit. Oliver Martin, Leiter Sektion Baukultur, Bundesamt für Kultur ( BAK )

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SBB Immobilien ist kein Investor wie jeder andere. Das Unternehmen besitzt Grundstücke an den besterschlossenen Lagen des Landes. Damit verbunden ist eine besondere Verantwortung: SBB Immobilien ist entscheidend an der urbanen Entwicklung von Städten und Ortschaften beteiligt. Die Projekte im Umfeld der Bahnhöfe strahlen stets auf die benachbarten Quartiere und die ganze Stadt aus. Es entstehen in der Regel mehr als nur Gebäude – Katalysatoren der Stadt. Dass in diesem Zusammenhang eine Baukultur von hoher Qualität eine herausragende, gar bestimmende Rolle spielt, leuchtet allen ein. SBB Immobilien ist in der komfortablen Lage, bereits über einen grossen Bestand baukulturell hochwertiger Bauten und Anlagen zu verfügen und darüber hinaus auf eine lange baukulturelle Tradition zurückgreifen zu können. Der BSA schätzt das Engagement von SBB Immobilien für die Baukultur und freut sich auf viele offene Wettbewerbe in der Zukunft. Caspar Schärer, Generalsekretär Bund Schweizer Architektinnen und Architekten ( BSA )

Grüne Stadtlogistik fördern Die Kurierzentrale arbeitet intensiv an ökologischen und stadtverträglichen Logistikkonzepten. In unseren Bemühungen für die grüne erste und letzte Meile bei der Stadtversorgung unterstützt uns die SBB mit strategisch wichtiger und kostengünstig nutzbarer Infrastruktur. Unser ‹ Cityhub › zwecks Bündelung und Weitertransport der Pakete in den alten Hallen des Güterbahnhofs Wolf ist Teil des Smart City Lab der SBB. Wir erhalten auch Hilfe bei unseren Projekten und bei der Vernetzung mit anderen Firmen im Bereich Smart City. Dieses Engagement der SBB schätzen wir sehr. Das Smart City Lab Basel besteht so lange, bis auf dem Areal Wolf die Arbeiten für das neue Quartier starten. Wir sind zuversichtlich, dass die SBB die Wichtigkeit einer ökologischen Stadtversorgung erkennt und uns auch nach der Zwischennutzungsphase auf einem anderen Arealteil Flächen anbietet. Jérôme Thiriet, CEO Kurierzentrale GmbH, Basel

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Renditebrille ablegen Im Norden von Basel hat die SBB relativ leichtes Spiel.

Fahrplangenau scheint sie ihr bahnfremdes Renditedenken am Lysbüchel durchzubringen. Gibt es Grundsatzkritik an der SBB-Immobilienstrategie? Fehlanzeige! Gab es linke Stimmen, die vor der Aufwertung, Verdrängung und Gentrifizierung warnten? Ja. Aber sie verhallten ungehört. In Basel gab es, anders als aktuell im Zürcher Kreis 5, auch kein Gerangel um « preisgünstiges Wohnen ». Grossmehrheitlich gab sich der Basler Grosse Rat mit einem Anteil von 30 Prozent für die Gemeinnützigen zufrieden.

Kritik kam einzig vom Gewerbeverband, der in Basel ohne jedes politische Gespür agiert, weswegen sein Referendum 2018 unterging. Die Lysbüchel-KMU hängen seither in der Renditefalle der SBB. Etwas immerhin hat die Renditegier der Investoren in Basel, auch wenn es die SBB nicht direkt betrifft, bewirkt: Unsere Ende 2021 angenommene Wohnschutzinitiative wird künftige SBB-Marktwohnungen regulieren und vor Renditesanierungen schützen.

Auch auf dem Lysbüchel, wenn sie denn gebaut sein werden. Beat Leuthardt, Co-Geschäftsleiter Basler Mieterinnen- und Mie-

Ein ‹ Bahnbaumeister › für die SBB Die urbane und architektonische Qualität wird in unterschiedlichen Ländern unterschiedlich gewährleistet. In den Niederlanden begutachtet ein ‹ Spoorbouwmeester › ( Bahnbaumeister ) die städtebauliche und architektonische Qualität, organisiert Ausschreibungen und Wettbewerbe. Er tritt entweder selbst als Supervisor auf oder delegiert die Betreuung an eine externe Supervisorin. Bei grossen Vorhaben wird zusätzlich ein Quality-Team gebildet, eine Art Jury, die die Qualität überwacht. Obwohl SBB Immobilien aus einem sehr gut ausgebildeten und architektonisch versierten Team besteht, wäre es eine Überlegung wert, ein internes SBB-Quality-Team – einen ‹ Spoorbouwmeester › – einzusetzen, um schweizweit eine exemplarische Baukultur zu etablieren. Kees Christiaanse, Architekt und Stadtplaner, Büro KCAP ( Masterpläne Europaallee, Renens )

terverband ( MV Basel 1891 ) und Grossrat BastA! ( Alternative Liste )

Verantwortung wahrnehmen Transparenz herstellen SBB goes Baukultur: Das ist eine gute Nachricht. Vorgaben zu Ausnutzung und Rendite konterkarierten in nicht allzu ferner Vergangenheit allzu oft das Ziel einer hohen Baukultur. Das kratzte am Image der SBB und setzte sie unter Handlungsdruck. Sie verfügt über viele renditeträchtige Grundstücke an zentraler Lage. Die SBB-Bahnhöfe sind Visitenkarten und Knotenpunkte für eine nachhaltige Mobilität. Hohe städtebauliche und gestalterische Qualität sollte da selbstverständlich sein, ebenso gute Prozesse nach bewährten Standards wie der Wettbewerbsordnung SIA 142. Die SBB verantwortet zudem ein vielfältiges, auch infrastrukturelles, Erbe, über das sie als Unternehmen mit öffentlichem Auftrag öffentliche Transparenz schaffen sollte. Wir freuen uns, dass die SBB beim Runden Tisch Baukultur Schweiz mitwirkt, den der SIA 2010 ins Leben gerufen hat. Und wir freuen uns auf weitere positive Beispiele wie die Sanierung des Westflügels des Bahnhofs Basel. Claudia Schwalfenberg, SIA, Leiterin Fachbereich Politik, Verantwortliche Baukultur, Mitglied des geschäftssteuernden Ausschusses

Liberté et confort L’activité de CFF Immobilier à Genève s’est intensifiée de manière spectaculaire depuis le début du 21e siècle.

C’est bien évidemment dû à la construction Léman Express, et à la valorisation de terrains situés autour de plusieurs haltes de ce RER, à Lancy-Pont-Rouge, aux EauxVives et à Chêne-Bourg. C’est par le concours d’architecture, un instrument utilisé de manière systématique par CFF Immobilier, que s’est développée sa contribution à la culture du bâti. L’exemple le plus spectaculaire est la tour Opale, dont le lauréat a été le bureau Lacaton & Vassal, Pritzker Prize 2021. Il réinterprète les contraintes de très haute performance énergétique exigées par le cahier des charges au moyen de jardins d’hiver disposés sur tout le pourtour de l’immeuble. De la sorte, il offre davantage d’espace et de liberté à l’habitant, qui module lui-même le confort climatique de son appartement. Francesco Della Casa,

Historisch bedingt besitzt die SBB Grundstücke an besterschlossenen Lagen. Dieses Privileg bedeutet zugleich eine Verantwortung gegenüber dem historischen Erbe und der Ortsidentität. Denn Bahnareale sind identitätsprägend.

Es geht um den guten ersten Eindruck und um eine rasche Orientierung. Zudem gilt es stadtplanerisch, städtische Bedürfnisse rund um den Bahnhof optimal zu arrangieren.

So auch in Uster, wo die Zürcher S-Bahn in den 1990erJahren die Erreichbarkeit der Stadt enorm steigerte. Zeitgleich realisierte die SBB die Bahnhofpassage mit integriertem Bushof, die dem Ankunftsort auch heute noch sein Gesicht gibt. Der bevorstehende Doppelspurausbau wird die Bahnhofsumgebung verändern. Dabei sind auch Entwicklungen von SBB Immobilien zu erwarten. Dies ist eine Chance, das Stadtbild gemeinsam weiterzuentwickeln und den eigenen Anforderungen an eine hohe Baukultur gerecht zu werden. Nadine Kaspar, Leitung Stadtplanung Uster

Belle dynamique avec côté ombre Renens, ville CFF, a grandi autour d’une gare de triage construite en 1876. La récente modernisation de sa gare voyageurs a renforcé cette image. L’ajout de la passerelle emblématique Rayon Vert, construite par les 4 communes riveraines, en a fait un hub de transports publics et une nouvelle centralité. Depuis peu, Renens est aussi devenue ville CFF Immobilier. D’anciens entrepôts proches de la gare, ainsi qu’une friche à Malley, font place à de nouveaux quartiers. Notre collaboration avec CFF Immobilier a permis de partager une ambition environnementale forte, ainsi que qualitative au travers de concours architecturaux.

La modernité architecturale et l’attention aux espaces publics font de ces nouveaux quartiers centraux des lieux agréables à vivre. Cette belle dynamique a toutefois son côté ombre: la nécessité de rendement immobilier calé sur le prix du marché est un frein à la mixité souhaitée.

Tinetta Maystre, Municipale Urbanisme – Infrastructures – Mobilité

Architecte cantonal, Genève

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Basel: Volta Nord

Industrie- und Zwischennutzungscharme auf dem alten Güterareal. | Charme industriel et d’affectation provisoire de l’ancienne zone de marchandises. Foto | Photo: Rolf Siegenthaler

Ephemere Architektur prägt ‹Lysa Büchels Garten›. | Une architecture éphémère marque ‹ Lysa Büchels Garten ›. Foto | Photo: Rolf Siegenthaler

Ein ehemaliges Güterareal wird zu einem Stadtquartier mit Gewerbe, Dienstleistungsangeboten, Wohnungen und Freiräumen. Das Umzonungsverfahren durchlief die Stufen Testplanung, städtebaulicher Studienauftrag und Sondernutzungsplanung. Sechs Teams und ein Nachwuchsteam waren zur städtebaulichen Studie eingeladen, mit dem Kanton Basel-Stadt wurde ein Mitwirkungsverfahren durchgeführt. Auf Basis des städtebaulichen Entwurfs entstand ein Regelwerk für die Baufelder. Um die Qualität zu sichern, ist das Siegerteam der Testplanung in den weiteren Prozessen und Wettbewerben eingebunden. Die Planung mit zwei Grundeigentümerinnen – Kanton und SBB – war anspruchsvoll, ebenso der grossflächige Ersatz der vorhandenen Naturinventare.

Die zwei Siegerteams der Städtebaustudie haben den Bebauungsplan gemeinsam entworfen. Trotz des Einbezugs der Öffentlichkeit musste das Projekt die Hürde der Volksabstimmung nehmen.

Seit Sommer 2021 macht auf dem Baufeld 2 eine Zwischennutzung den künftigen Quartierbaustein für die Bevölkerung zugänglich. Für die vier Gebäude auf dem SBB-Baufeld wurden Architekturwettbewerbe ausgeschrieben. WH Une ancienne zone de marchandises devient un quartier doté de commerces, de services, de logements et d’espaces extérieurs. La requalification est passée par les phases d’études de faisabilité et de mandat d’étude parallèle ( MEP ), puis un plan d’affectation spécial. Six équipes et une équipe de relève ont été invitées à participer au MEP. Le projet urbanistique a ensuite donné lieu à un ensemble de règles pour les parcelles.

L’équipe choisie à l’issue de l’étude de faisabilité est impliquée dans les procédures et les concours suivants. La planification avec deux propriétaires, le canton et les CFF, s’est révélée ardue, comme le programme de compensation sur la base de l’inventaire de la faune et de la flore.

Les deux équipes gagnantes du MEP ont collaboré à un plan d’affectation. Malgré l’implication du public, le projet a dû passer l’obstacle des votations populaires. Depuis l’été 2021, la future construction centrale du quartier est accessible à la population par une affectation provisoire.

Volta Nord / Lysbüchel-Areal, ab 2023 Lysbüchelstrasse, Basel Planungsteam: Arge Studio DIA, Bern / Zürich; Johann Reble Architekt, Zürich; Schläpfer Carstensen Landschaftsarchitekten, Zürich; Basler & Hofmann Ingenieure, Zürich; Bernhard Böhm, Zürich; Nils Guettler, Zürich ( Nachwuchsteam ); Jessenvollenweider Architektur, Basel; Stauffer Rösch Landschaftsarchitekten, Basel Auftragsart: Testplanung 2012, städtebaulicher Studienauftrag 2019, Architekturwettbewerbe Baufelder 2021 / 22

Modell des künftigen Quartiers. | Maquette du futur quartier. Foto | Photo: SBB CFF FFS

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Bellinzona: Nuovo Quartiere Officine

Questa immagine del futuro quartiere rappresenta la base per il piano d’edificabilità. | Dieses Bild des zukünftigen Quartiers bildet die Grundlage für den Gestaltungsplan.

La ‹ Cattedrale ›: il capannone costruito nel 1919 per la manutenzione delle locomotive. | Die ‹ Kathedrale › – Lokomotiv-Unterhaltshalle von 1919. Foto | Foto: Rolf Siegenthaler

La ‹ Cattedrale › dovrà diventare uno spazio pubblico. | Die ‹ Kathedrale › soll zu einem öffentlichen Raum werden.

Con il Nuovo stabilimento industriale ferroviario che le FFS intendono realizzare ad Arbedo-Castione entro il 2026, in prossimità della stazione di Bellinzona si libererà una superficie di circa 115 000 metri quadri. Al fine del cambiamento di destinazione della zona, il Cantone Ticino, la Città di Bellinzona e le FFS hanno organizzato un mandato di studio urbanistico per team interdisciplinari. Dopo vari colloqui intermedi, la commissione di valutazione ha raccomandato la proposta del gruppo coordinato dall’ufficio di progettazione sa_partners come base per l’ulteriore elaborazione. Dovrà sorgere un quartiere ad uso misto con un’ampia superficie verde al centro. La vicinanza al quartiere San Giovanni ( sotto protezione dei beni culturali ) e ai tre castelli ( patrimonio mondiale dell’UNESCO ) ha svolto un ruolo importante durante la pianificazione. Una domanda centrale è stata come integrare i vecchi edifici in una possibile realizzazione a tappe. Le parti coinvolte hanno dovuto inoltre chiarire quanta sostanza originale debba essere preservata affinché il genius loci rimanga riconoscibile. Con un ampio sondaggio, un’esposizione dei risultati e un sito web si è cercato di coinvolgere anche la popolazione. WH, Renderings: SBB CFF FFS Mit dem Neubau der SBB-Werkstätte in ArbedoCastione wird ab 2026 in der Nähe des Bahnhofs in Bellinzona eine Fläche von rund 115 000 Quadratmetern frei. Zwecks Umzonung organisierten der Kanton Tessin, die Stadt Bellinzona und die SBB ein städtebauliches Studienauftrag für interdisziplinäre Teams. Nach mehreren Zwischenbesprechungen empfahl das Beurteilungsgremium den Vorschlag der Gruppe rund um das Planungsbüro SA Partners als Basis für die weitere Bearbeitung. Es soll ein gemischt genutztes Quartier mit grossen Grünflächen im Zentrum entstehen. Während der Planungsphase spielte die Nähe zum denkmalgeschützten Viertel San Giovanni und zum Unesco-Welterbe mit den drei Burgen eine wichtige Rolle. Eine zentrale Frage war, wie die Altbauten in eine mögliche Etappierung einbezogen werden könnten. Ausserdem mussten die Beteiligten klären, wie viel originale Substanz erhalten bleiben muss, damit der Genius Loci erkennbar bleibt. Mit einer breit angelegten Befragung, einer Ausstellung der Resultate und einer Website wurde die Bevölkerung miteinbezogen.

Nuovo Quartiere Officine, a partire dal 2026 Viale Officina, Bellinzona TI Team di pianificazione: SA Partners, Zurigo ( urbanistica, responsabilità ) ; TAM Associati, Venezia ( architettura ) ; Studio Franco Giorgetta, Milano ( paesaggio ) ; Golder, Milano ( sostenibilità, energia ) ; Lift, Trieste ( mobilità ) ; Gesellschaft für Standortanalysen und Planungen, Zurigo ( economia ) Tipo di incarico: Mandato di studio in parallelo ( concorso di prequalifica su bando pubblico internazionale ), 2020

Quaderno tematico di Hochparterre, giugno 2022 — Il futuro nel mirino — Sei volte cultura della costruzione

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Chêne-Bourg: tour Opale L’Atelier Jean Nouvel a gagné en 2004 le concours sur les cinq gares de la ligne Cornavin – Eaux-Vives – Annemasse ( CEVA ) du Léman Express. Pour la gare de Chêne-Bourg, les CFF et le canton ont lancé un mandat d’étude parallèle urbanistique qui a abouti au plan directeur de Mayor + Beusch, puis au plan de quartier entré en vigueur en 2013.

L’année suivante, Lacaton & Vassal remportait le concours en deux étapes pour la réalisation de l’immeuble. Éric Maria Architectes, Ilex et INGHPI avaient quant à eux remporté dès 2011 le concours pour les espaces publics. La réalisation des rideaux prévus par Lacaton & Vassal pour la protection thermique a été un défi, mais le concept approfondi de physique des bâtiments a confirmé leur efficacité. La commune et le canton ont soutenu le projet dans toutes les phases, de sorte qu’aucun recours n’a été déposé contre la tour de 60 mètres, inaugurée en 2020. WH

La montée depuis la nouvelle gare de Chêne-Bourg vers la tour Opale. | Aufgang aus dem neuen Bahnhof Chêne-Bourg zur Tour Opale.

Photo | Foto: Rolf Siegenthaler

Das Atelier Jean Nouvel gewann 2004 den Wettbewerb für die fünf Bahnhöfe der Linie Cornavin – Eaux-Vives – Annemasse ( CEVA ) als Teil der S-Bahn Léman Express. Für das Umfeld des Bahnhofs Chêne-Bourg führten die SBB und der Kanton einen städtebaulichen Studienauftrag durch. Auf dessen Basis erarbeitete das Büro Mayor + Beusch einen Masterplan, aus dem der 2013 in Kraft gesetzte Quartierplan hervorging.

Im Jahr darauf folgte der zweistufige Architekturwettbewerb für das Hochhaus, den das Büro Lacaton & Vassal gewann. Bereits im Jahr 2011 hatten die Büros Éric Maria Architectes, Ilex und INGHPI den Wettbewerb für den öffentlichen Raum gewonnen. Eine Knacknuss in der getreuen Umsetzung des siegreichen Projekts von Lacaton & Vassal waren die für den Wärmeschutz vorgesehenen Vorhänge: Das vertiefte bauphysikalische Konzept bestätigte ihre Wirksamkeit.

Gemeinde und Kanton unterstützten das Projekt in allen Phasen, sodass ein Rekurs gegen den 60-Meter-Turm ausblieb und er im Jahr 2020 bezogen werden konnte.

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Etage de bureaux | Bürogeschoss

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Etage d’appartements | Wohngeschoss

Tour Opale, 2020 Chemin de la Gravière 5 a, Chêne-Bourg GE Architecture: Lacaton & Vassal, Paris; Nomos, Les Acacias GE Type de mandat: concours d’architecture sur invitation, 2014

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Habiter avec vue sur Genève. | Wohnen mit Blick über Genf. Photo | Foto: Philippe Ruault

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Cahier thématique du Hochparterre, juin 2022 — L’avenir en ligne de mire — Six fois culture du bâti

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St. Gallen: Bahnhof

Die frühere Schalterhalle hat ihre ursprüngliche Grandezza wiedergewonnen. | L’ancien hall de guichets a retrouvé sa grandeur d’origine.

Der Umbau des Bahnhofs St. Gallen ist ein für die SBB typisches « Mischprojekt » von SBB Infrastruktur und SBB Immobilien in Zusammenarbeit mit der Stadt. Zum Perimeter des Gesamtprojekts gehörten neben den Teilen der SBB auch der Umbau des Bahnhofplatzes durch die Stadt sowie der Umbau des Bahnhofs der Appenzeller Bahnen – ‹ Bahnhof und Bahnhofplatz St. Gallen › ( BBSG ) hiess diese Gesamtorganisation. Eine wichtige Rolle spielten dabei die externe Projektkoordination und die Generalplanung. Die enge Zusammenarbeit zwischen allen Beteiligten in der BBSG führte zu einem gut gestalteten und integrierten Gesamtwerk. Herausfordernd waren die Finanzierung und Aufteilung der Gesamtkosten zwischen den verschiedenen Auftraggebern.

Die Öffentlichkeit wurde während des Planungsprozesses einbezogen und kontinuierlich informiert, die unterschiedlichen Bewilligungsprozesse waren breit gefächert. Vor diesem Hintergrund ist es eine Leistung, dass das Projekt im Rahmen des Budgets umgesetzt werden konnte. Beim Umbau des Bahnhofsgebäudes, in dem das Reisezentrum aus der ehemaligen Schalterhalle verlegt wurde, spielten denkmalpflegerische Überlegungen eine wichtige Rolle. WH, Fotos: SBB CFF FFS La transformation de la gare de Saint-Gall est un « projet mixte » typique des CFF: CFF Infrastructures et CFF Immobilier ont collaboré avec la ville.

Le projet portait à la fois sur les portions appartenant aux CFF, la réorganisation de la place de la gare par la ville et la transformation de la gare, propriété des Chemins de fer d’Appenzell sous l’égide de la BBSG ( Bahnhof und Bahnhofplatz St. Gallen ). La coordination externe et la planification générale ont joué un rôle important. La collaboration entre tous les participants au sein de la BBSG a permis la création d’un cadre général intégré parfaitement agencé. Le financement et la répartition des coûts entre les différentes parties prenantes se sont révélés difficiles. Le grand public a été impliqué et informé régulièrement tout au long du processus de planification et les processus d’autorisation portaient sur un large éventail d’options. Le fait d’avoir pu concrétiser un tel projet en respectant le budget annoncé est une performance. La conservation des monuments a joué un rôle crucial pour la transformation du bâtiment de la gare, qui accueille désormais le centre voyageurs de l’ancien hall.

Ein Glas-Kubus schützt den Aufgang aus der Unterführung. | Un cube de verre protège la montée depuis le passage souterrain.

Umbau Bahnhof, 2018 Bahnhofplatz 2, St. Gallen Architektur: Giuliani Hönger, Zürich Landschaftsarchitektur: Hager Partner, Zürich Auftragsart: offener Wettbewerb, 2009

Erdgeschoss | Rez-de-chaussée

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Zürich: Gleistribüne Die Planung der Wohnüberbauung mit Läden und einem Restaurant am Gleisfeld des Hauptbahnhofs Zürich verlief nach Lehrbuch: Studienphase, Sondernutzungsplanung, Architekturwettbewerb und alle Planungs- und Ausführungsphasen gemäss SIA 142. Nach dem Wettbewerb begleitete ein Jury-Ausschuss den ersten Teil des Vorprojektes zwecks Qualitätssicherung. Der Erfolg ist messbar: 2021 erhielt die Gleistribüne die Auszeichnung für gute Bauten der Stadt Zürich. Einst war der Projektperimeter an der Zollstrasse Teil der Testplanung Stadtraum HB ( heute Europaallee ). In Abstimmung mit der Stadt gleiste man den Prozess neu auf und etablierte einen Mitwirkungsprozess. Die Verankerung von einem Drittel gemeinnützigem Wohnungsbau sicherte die politische Zustimmung sowie eine Durchmischung im Quartier. Die Gleistribüne gehört zum Gestaltungsplan HB Nord, zu dem auch die zwei benachbarten Dienstleistungsgebäude Gleisarena gehören. Im Sinne der architektonischen Vielfalt führte die SBB für die beiden Projekte zwei unabhängige Architekturwettbewerbe durch. Seit 2021 verbindet der mit dem Prix Acier ausgezeichnete Negrellisteg – von Stadt und SBB gemeinsam entwickelt und finanziert – über das Gleisfeld hinweg die Zollstrasse und die Europaallee. WH

Gleistribüne bedeutet Wohnen direkt am Schienenmeer. | Habiter ici, c’est vivre directement au bord de la mer de rails. Foto | Photo: SBB CFF FFS

La planification de l’ensemble immobilier adjacent à la gare de Zurich et doté de commerces et d’un restaurant s’est déroulée de façon exemplaire: étude, plan d’affectation spécial, concours et phases de planification et d’exécution conformément à la norme SIA 142. Après le concours, le jury a accompagné la première phase du préprojet afin de s’assurer de sa qualité. Le résultat est tangible: en 2021, la Gleistribüne a été distinguée pour sa qualité par la ville de Zurich. Le périmètre du projet le long de la Zollstrasse faisait autrefois partie du projet de quartier de la gare ( aujourd’hui Europaallee ). En accord avec la ville, le processus a été relancé dans un processus participatif. Le choix de garantir un tiers de logements d’utilité publique a été décisif pour le soutien politique, en veillant à la mixité du quartier. La Gleistribüne fait partie du plan d’aménagement HB Nord, avec les deux bâtiments adjacents de la Gleisarena. Les CFF ont choisi de mener deux concours séparés pour garantir une variété architecturale. Depuis 2021, le pont Negrellisteg enjambe les voies entre la Zollstrasse et l’Europaallee. Développé et financé à la fois par la ville et les CFF, il s’est vu décerner le Prix Acier.

Die öffentlichen Räume haben sich zum beliebten Treffpunkt entwickelt. | Les espaces publics sont devenus des lieux de rencontre appréciés.

Foto | Photo: Rolf Siegenthaler

Wohn- und Geschäftshäuser Gleistribüne, 2019 Zollstrasse 37 – 61, Zürich Architektur: Esch Sintzel, Zürich Auftragsart: selektiver, zweistufiger Wettbewerb, 2014

Regelgeschoss | Etage type

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Zürich: Werkstadt

Gebäude A: historische Substanz und neue Nutzung. | Edifice A: entrelacement entre substance historique et nouvelles affectations.

Die bisher verschlossenen Türen an der Hohlstrasse in Zürich-Altstetten öffnen sich. | Les bâtiments fermés jusqu’à présent s’ouvrent sur la Hohlstrasse à Zurich-Altstetten.

Die Neuorganisation der SBB-Unterhaltsanlagen bis 2035 macht in Zürich-Altstetten 42 000 Quadratmeter für neue Nutzungen frei. Die ehemalige Werkstatt wird zur ‹ Werkstadt › mit diversen Produktionsbetrieben, Start-ups und Kultureinrichtungen. Die Transformation passiert im Rahmen der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich, ein Masterplan gibt die städtebaulichen Linien vor. Die kantonale Schutzverordnung regelt den Umgang mit historischem Bestand und Aussenraum. Mit der kantonalen Denkmalpflege definierte man die Ziele, die Transformation erfolgt im und mit dem Bestand und umfasst kurz-, mittel- und langfristige Massnahmen. Die fast vollständige Bebauung macht das Areal zu einem Musterbeispiel für innere Verdichtung.

Die Planung legt grosses Augenmerk auf die Wahrung des historischen Bestands, aber auch auf Themen wie Kreislaufwirtschaft. Da zum Bestand kaum Unterlagen vorhanden waren, musste die Bestandseingabe zuerst die Grundlage für die späteren Bewilligungsprozesse schaffen. Zukünftige Mietparteien hat man frühzeitig in den Planungsprozess einbezogen, indem in ‹ Werkshops › unterschiedliche Bedürfnisse und Szenarien durchgespielt wurden. WH, Fotos: SBB CFF FFS La réorganisation des installations de maintenance des CFF jusqu’en 2035 libère un terrain de 42 000 mètres carrés à Zurich-Alstetten. L’ancien atelier devient une pépinière avec entreprises commerciales et industrielles, start-ups et établissements culturels. Sa transformation intervient dans le cadre du règlement sur les constructions et les zones de la ville de Zurich et un plan directeur précise les grandes lignes urbanistiques. Le règlement cantonal de protection fixe les contraintes de gestion des monuments historiques et des extérieurs. Les objectifs ont été définis avec les services cantonaux des monuments historiques, la transformation se déroulant dans et avec l’existant, avec mesures à court, moyen et long terme. L’espace bâti est un exemple parfait de densification intérieure. La planification s’intéresse en particulier à la conservation des monuments historiques, mais aussi à l’économie circulaire. L’existant était peu documenté; il a fallu en dresser l’inventaire pour s’en servir dans les processus d’autorisation.

Les futures occupantes des locaux ont été impliquées tôt dans le projet pour envisager différents besoins et scénarios pour les espaces.

Werkstadt, seit 2017 Hohlstrasse 400 – 436, Zürich Architekten / Planungsteam: Masterplan KCAP Architects & Planners; Denkstatt, Basel und Zürich, IBV Hüsler, Zürich ( Verkehr ); Studio Vulkan, Zürich ( Landschaft ); Keoto, Schlieren ( Nachhaltigkeit ) Sanierung Bestandsbauten: Baubüro in situ AG als Generalplaner Auftragsart: Bestandsbauten selektives Verfahren Generalplaner mit Gesamtleistungsmandat

Mögliches Neubauvolumen in der bestehenden Substanz. | Volume potentiel pour de nouvelles constructions dans la substance existante.

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Die Aufgaben von morgen Die sich verändernde Mobilität stellt SBB Immobilien vor neue Aufgaben. Doch auch der Wohnungsmarkt, Circular Economy und neue Formen des Planens und Bauens sind zukünftige Herausforderungen.

Text: Reto Westermann

Jahrzehntelang kannte die Zahl der SBB-Passagierfrequenzen nur eine Richtung: nach oben. Dann führten mehr als zwei Jahre Pandemie zu einem Knick. Seither geht es zwar wieder aufwärts, wie genau sich die Zahlen entwickeln werden, ist jedoch unklar. « Die Mobilität verändert sich und da wir vor allem dort bauen, wo Menschen unterwegs sind, betrifft uns das stark », sagt Barbara Zeleny, Teamleiterin Development für die Entwicklung der Anlageobjekte Urban bei SBB Immobilien. Sie geht davon aus, dass die Mobilität volatiler wird und dass die SBB mit viel Flexibilität darauf reagieren muss. Das Unternehmen spürt die Veränderungen schon heute, beispielsweise bei Büroflächen in der Nähe von grossen Bahnhöfen: Bis anhin interessierten sich Unternehmen bereits im Projektstadium für die Anmietung kompletter Geschosse oder Gebäude im Rohbau – ein typisches Beispiel hierfür ist Google, das sich in Zürich an der Europaallee eingemietet hat. Doch diese Zeiten sind vorbei: « Die neuen Mieter möchten eher kleinere, stärker ausgebaute Flächen und entscheiden sich erst kurz vor Fertigstellung des Gebäudes für einen Vertragsabschluss », beobachtet Susanne Zenker, Mitglied der Geschäftsleitung von SBB Immobilien und Leiterin Development.

Neue Stopps für den Fernverkehr Klar ist auch: Die an den Knotenpunkten des öffentlichen Verkehrs gelegenen Gebäude und Grundstücke der SBB werden auch in Zukunft attraktive Wohn- und Geschäftsstandorte bleiben. Es dürften sogar neue Standorte hinzukommen. Grund dafür ist die vermehrt tangentiale Führung von Fernverkehrszügen an den grossen Zentrumsbahnhöfen vorbei, mit Stopps in Ortschaften, die lediglich vom Regionalverkehr erschlossen sind. Beispiele dafür sind Zürich-Altstetten, Dietikon und Zürich-Oerli-

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kon – weitere dürften folgen. « Dies ergibt für solche Standorte eine ganz neue Dynamik und erhöht die Attraktivität des Bahnhofsumfelds », sagt Susanne Zenker. Wie heute schon die Zentrumsbahnhöfe, werden die neu hinzukommenden Fernverkehrshalte zukünftig eine wichtige Rolle für die Siedlungsentwicklung spielen: « An diesen Orten macht eine Verdichtung Sinn, nicht zuletzt, um den Modalsplit zugunsten des öffentlichen Verkehrs zu steigern, aber auch, um die ländlicheren Räume der Schweiz vor einer weiteren Zersiedelung zu bewahren », sagt Development-Chefin Zenker.

Herausforderung 15-Minuten-Stadt Neben den zusätzlichen Fernverkehrshalten dürften in den kommenden Jahren auch die sogenannten 15-Minuten-Städte einen Einfluss auf das Tätigkeitsfeld von SBB Immobilien haben – kleine urbane Zentren, in denen sich alle Wege des Alltags binnen 15 Minuten entweder zu Fuss, mit dem Velo oder mit dem ÖV zurücklegen lassen. Also etwa der Weg zur Hochschule, zum Supermarkt oder zum Bahnhof. « Sind solche Städte durch die Bahn gut untereinander verbunden, ergeben sich ganz neue Entwicklungsmöglichkeiten », sagt Barbara Zeleny. Denkbar seien dezentralisierte Hochschuleinrichtungen in Bahnhofsnähe, die dank der guten Verbindungen eine Art grossflächigen Campus bilden – etwa so, wie es bei der Fachhochschule Nordwestschweiz, die über mehrere Standorte verfügt, teilweise schon heute der Fall ist.

Die SBB ist in der Schweiz eine der grössten Bauherrinnen mit öffentlichem Auftrag. Sie wird künftig auch auf ganz anderen Ebenen gefordert sein: etwa bei den Themen Wohnungsmix in Anlageobjekten, urbane Logistik, Nachhaltigkeit mit Fokus auf Circular Economy oder neue Planungsmethoden und -technologien.

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Die Frage nach dem richtigen Wohnungsmix – insbesondere nach Angeboten des preisgünstigen Wohnungsbaus – hat sich in den letzten Jahren vor allem in den grossen Städten akzentuiert. Sie gehört unterdessen auch zum Leistungsauftrag von SBB Immobilien und dürfte sich aufgrund der hohen Wohnungspreise in den grösseren Städten zusätzlich verstärken.

Prominentes Beispiel dafür ist derzeit die geplante Überbauung des heutigen Depot-Areals Neugasse in Zürich. Hier wird von politischer Seite ein hoher Anteil an gemeinnützigen Wohnungen gefordert. Die SBB entwickelte aus diesem Grund ein Modell, das erlaubt, den Anteil von gemeinnützigen und preisgünstigen Wohnungen mit dem Marktsegment gleichmässig zu verteilen. « Wir sind grundsätzlich offen für einen Anteil gemeinnütziger beziehungsweise preisgünstiger Wohnungen, streben an allen Standorten aber immer auch eine gesunde Durchmischung der Angebote an », sagt Barbara Zeleny.

Auch auf städtebaulicher Ebene wird SBB Immobilien zukünftig eine wichtige Rolle spielen, beispielsweise beim Thema Logistik im urbanen Raum. So könnten auf SBBArealen zentrale Umschlagplätze entstehen, auf denen Güter von der Bahn auf andere Verkehrsmittel – beispielsweise Elektrofahrzeuge oder Cargo-Bikes – für die Feinverteilung umgeladen werden. Quasi eine Renaissance des einstigen Stückgutverkehrs und des Güterschuppens.

Economy. « Bei der Wiederverwendung von Bauteilen stehen wir noch am Anfang, aber als Besitzerin von rund 3700 Liegenschaften haben wir ein grosses Potenzial und viele Spielmöglichkeiten », sagt Barbara Zeleny. So könnten Bauteile eines ausgedienten SBB-Gebäudes für andere Projekte wiederverwendet werden. « Denkbar wäre dies sogar divisionsübergreifend », sagt Zeleny. So würden sich Fahrleitungsmasten als Stahlbauteile für Gebäude eignen – eine Idee, die bei der SBB-Sanierung des Gebäudes Q im Areal Werkstadt in Zürich-Altstetten umgesetzt wurde.

Viele Fragen sind laut Zeleny noch offen, erste Pilotprojekte aber bereits in der Umsetzung.

Den Spielraum nutzen Der Planungs- und Bauprozess bei SBB Immobilien wird sich verändern: Building Information Modeling, kurz BIM, ist ein Thema. Der verstärkte Fokus auf Lebenszykluskosten statt Baukosten ist ein weiteres. Geschäftsleitungsmitglied Susanne Zenker sieht hier klare Vorteile: « Wenn wir es schaffen, durch die Optimierung des Planungs- und Bauprozesses Kosten zu sparen, erhalten wir innerhalb der Projekte mehr finanziellen Spielraum, ohne dass die geforderte Rendite darunter leidet, beispielsweise für qualitative Aussenräume oder preisgünstige Gewerbe- oder Wohnflächen. » Zahlreiche künftige Herausforderungen sind also bereits heute absehbar, bei anderen wird sich erst zeigen, wohin der Weg führt. « Wir werden auf jeden Fall mit viel Kreativer Re-Use Zukünftig wird die Nachhaltigkeit von Bauprojekten Mut neue Dinge ausprobieren », sagt Barbara Zeleny überimmer mehr in den Fokus der SBB rücken. Dazu gehört zeugt, und für ihre Vorgesetzte Susanne Zenker ist klar: neben sozialen Faktoren und dem Energieverbrauch « Als Bauherrin mit öffentlichem Auftrag müssen wir imim Betrieb auch der Umgang mit vorhandener Bausubs- mer einen Schritt weiter gehen, um unseren Beitrag für tanz und ebensolchen Baumaterialien – Stichwort Circular eine nachhaltige Entwicklung der Schweiz zu leisten. »

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Les défis de demain La pandémie va changer notre mobilité. Par le passé, les entreprises louaient des étages ou des bâtiments entiers près des grandes gares, alors qu’ils étaient encore en cours de construction. Aujourd’hui, elles s’engagent plutôt sur de plus petites surfaces et juste avant leur achèvement. Les points d’interconnexion des transports publics resteront des sites commerciaux et lieux d’habitation attractifs à l’avenir. En outre, la circulation tangentielle de trains grandes lignes pour le trafic longue distance avec des arrêts jusque-là réservés aux trains régionaux crée une nouvelle dynamique. Enfin, le concept de la ville du quart d’heure va influer sur l’activité de CFF Immobilier.

Les petits centres urbains avec des liaisons ferroviaires de qualité entre elles feront naître de nouvelles possibilités de développement.

Mix immobilier et objets de placement, logistique urbaine, développement durable ou nouvelles méthodes et technologies de planification sont d’autres thèmes portés par CFF Immobilier. Dans les grandes villes, la construction de logements à prix modéré, qui fait désormais partie du mandat de prestations confié à CFF Immobilier, est un sujet majeur. La revalorisation du centre de dépôt de la

Neugasse à Zurich, où la construction d’un nombre important de logements sociaux est encouragée politiquement, en est un parfait exemple. Reste à savoir si la ville et les CFF s’accorderont sur le projet. Les projets immobiliers des CFF joueront toutefois aussi un rôle en matière de logistique urbaine. Sur les sites CFF, des lieux de transbordement centralisés, p. ex. pour la distribution de détail en véhicules électriques ou vélos cargo pourraient voir le jour.

La durabilité des projets de construction occupera une place toujours plus importante. Aux facteurs sociaux et à la consommation d’énergie des entreprises s’ajoutera la gestion des bâtiments et matériaux de construction existants. Propriétaire de quelque 3700 immeubles, CFF Immobilier dispose d’un fort potentiel. Les éléments de construction d’un bâtiment CFF hors d’usage pourraient être réutilisés dans de nouveaux projets. Les mâts de caténaires usagés aussi se prêtent aux bâtiments.

De nouvelles formes de planification et d’autres manières de concevoir les projets modifient les processus chez CFF Immobilier: recours au BIM pour la planification, coûts du cycle de vie contre coûts de construction.

Réduire les coûts grâce à l’optimisation des processus offrira une plus grande liberté financière, p. ex. pour des espaces extérieurs ou des surfaces locatives abordables.

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Die Zukunft im Blick Auf dem Schweizer Immobilienmarkt gehört die SBB zu den Grossen. In der Vergangenheit sah sie sich immer wieder mit der Kritik konfrontiert, allein den Profit in den Vordergrund zu stellen. Dieses Bild hat sich gewandelt, und SBB Immobilien setzt das Thema Baukultur in den Fokus. Dieses Heft zeigt auf, was das in der täglichen Arbeit und in der Zusammenarbeit mit den Partnern bedeutet. www.sbb-immobilien.ch

L’avenir en ligne de mire Les CFF comptent parmi les grands acteurs du marché immobilier suisse. Par le passé, ils ont souvent été accusés de rechercher uniquement le rendement. Cette image a évolué et CFF Immobilier met l’accent sur la culture du bâti. Le présent cahier thématique démontre ce que cela signifie dans le travail quotidien et dans la collaboration avec les partenaires. www.cff-immobilier.ch

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