Senn entwickelt by Hochparterre AG

Themenheft von Hochparterre, Oktober 2020

Senn entwickelt

Vom Stadtblock bis zum Quartier: vier Projekte im Massstab S, M, L und XL aus der Immobilienentwicklung des St.â&#x20AC;&#x2030;Galler Familienunternehmens.

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Mit dem Biergarten ‹ Hortus › als Zwischennutzung aktiviert Senn die Gebietsentwicklung auf dem Baselink-Areal in Basel, wo das ‹ Grid ›-Gebäude entsteht, das auch auf dem Umschlag zu sehen ist.

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Inhalt

Editorial

4 Den Ort verstehen

Stadt wollen

Die Firma Senn entwickelt Gebiete mit einem ganzheitlichen Ansatz.

8 Richtig dicht Projekt im Massstab S: Wohnüberbauung Badenerstrasse 688 in Zürich von Herzog & de Meuron Architekten.

12 Tor zur Stadt im Werden Projekt im Massstab M: Wohnüberbauung an der Schnittstelle von Zürich-Stettbach und Dübendorf von Meier Hug Architekten.

16 Szenen aus dem Alltag Vier realisierte Bauten und ihre Nutzerinnen, fotografiert von Victoria Loesch und Christian Gerber.

2 4 Grün, urban, produktiv Projekt im Massstab L: Koch-Areal in Zürich mit dem Gewerbehaus ‹ Mach › von Käferstein & Meister und Ekinci Architekten.

2 8 Ein Gerüst für die Zukunft Projekt im Massstab XL: Campus ‹ Grid › auf dem Baselink-Areal in Allschwil BL von Herzog & de Meuron Architekten.

32 Werkverzeichnis Zwanzig Bauten aus zwanzig Jahren.

Seit über einem halben Jahrhundert ist die St. Galler Fir ma Senn im Schweizer Baumarkt unterwegs. Der Familien betrieb in zweiter Generation entwickelt, projektiert und baut Immobilien. Senn will nicht nur planen, Senn will ei nen Ort mitgestalten. Die Firma wagt sich auch an kniffli ge Grundstücke heran, heckt dafür eine kecke Nutzungs idee aus, holt Partner mit ins Boot und setzt auf eine sorgfältige Architektur. Die Projektentwicklerin, Inves torin und Totalunternehmerin hat sich einen Namen ge macht mit unkonventionellen Projekten, die sie für eine Nachbarschaft und eine Nutzung zuschneidet. Sie weiss: In einem immer anspruchsvolleren Markt ist entschei dend, wie gut eine Idee in die Stadt passt. Dieses Heft zeigt auf, was die Firma Senn ausmacht und wie sie ihr Geschäftsmodell auf zwei zentrale The men unserer Zeit ausrichtet: die Nachhaltigkeit und die Digitalisierung. Senn will in grösseren Zusammenhängen denken. Was das konkret bedeutet, erklärt das Heft mit vier Entwicklungsgeschichten in den vier Massstäben S, M, L und XL: An der Badenerstrasse in Zürich plant die Firma ein Geviert, auf dem Hochbord in Dübendorf ZH einen Stadtbaustein, auf dem Koch-Areal in Zürich ent wickelt sie ein Quartier mit und auf dem Baselink-Areal in Allschwil BL ist sie Teil einer ganzen Gebietsentwicklung. Alle vier Projekte sind noch in Planung oder im Bau und erlauben so einen Ausblick in die nahe Zukunft. In der Mitte blickt das Heft zurück. Die Fotografen Victoria Loesch und Christian Gerber haben vier beste hende Bauten von Senn mit ihren Nutzerinnen inszeniert und abgelichtet. Die Bilder geben Einblick in den Alltag dieser Bauten und zeigen, wie dort zugeschnitten und abgepackt, gefeiert und gegärtnert, geraucht und aufge räumt wird. Erst wenn die Menschen ein Projekt anneh men, ist ein Ort entstanden. Andres Herzog

Themenwebsite Auf hochparterre.ch ist der Inhalt dieses Hefts auch als Themenwebsite zugänglich. Dort finden Sie zudem weitere Bilder und ein Video zu den vier Bauten und ihren Nutzerinnen, die in der Heftmitte ab gebildet sind. senn.hochparterre.ch

Impressum Verlag Hochparterre AG Adressen Ausstellungsstrasse 25, CH-8005 Zürich, Telefon +41 44 444 28 88, www.hochparterre.ch, verlag @ hochparterre.ch, redaktion @ hochparterre.ch Verleger Köbi Gantenbein Geschäftsleitung Lilia Glanzmann, Werner Huber, Agnes Schmid Verlagsleiterin Susanne von Arx Konzept und Redaktion Andres Herzog Fotografie Victoria Loesch, Christian Gerber, www.vicandchris.com Art Direction Antje Reineck Layout Barbara Schrag Produktion Linda Malzacher, Thomas Müller Korrektorat Lorena Nipkow, Elisabeth Sele Lithografie Team media, Gurtnellen Druck Stämpfli AG, Bern Herausgeber Hochparterre in Zusammenarbeit mit Senn, St. Gallen Bestellen shop.hochparterre.ch, Fr. 15.—, € 12.—

Themenheft von Hochparterre, Oktober 2020 — Senn entwickelt — Inhalt

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Den Ort verstehen Senn will Stadt umfassend entwickeln. Dazu denkt die Firma in Kreisläufen, setzt auf digitale Hilfsmittel und investiert auch mal selbst in ein Herzblutprojekt. Text: Andres Herzog, Infografik: Barbara Schrag

Wer Stadt entwickelt, muss die Stadt begreifen. Doch deren Ansprüche werden komplexer. « Einfache Areale gibt es keine mehr in der Schweiz », sagt Gaby Senn, Verkaufsleiterin bei Senn Development. « Und Oberflächlichkeit rächt sich. » Die Zeiten sind vorbei, als ein Entwickler eine mittelmässige Überbauung hinstellen konnte, ohne sich eingehend mit dem Ort, dem Markt und den Bedürfnissen von morgen zu beschäftigen. Gefragt sind passgenaue Lösungen für oft verzwickte Situationen. Dafür hat sich die Firma Senn einen Namen gemacht, seit Johannes Senn den Betrieb vor zwanzig Jahren von Iso und Gallus Senn übernahm siehe ‹ Von ‹ Gebrüder Senn › zur Entwicklergruppe ›, Seite 7. Das Kerngeschäft hat sich nicht verändert. Der St. Galler Familienbetrieb entwickelt, plant und realisiert seit dem Jahr 1965 Immobilien – als Projektentwickler, Investor und Totalunternehmer oder meist in allen drei Rollen. Um Schritt zu halten, will Senn in grösseren Kreisen denken. Das heisst: Bevor die Firma ein Grundstück akquiriert und beplant, muss viel Know-how zusammenkommen. « Das Wissen vorne haben », nennt dies Johannes Eisenhut, Geschäftsführer von Senn Development. Statt seriell findet der Prozess parallel statt. Das Denken dahinter stammt aus der Softwareentwicklung, wo die Programmierer den Code in Zyklen optimieren.

des Computers benannt hat. Ctrl ist das digitale Rückgrat eines Projekts. Das Stichwort dazu ist seit Jahren in aller Munde: Building Information Modeling, kurz BIM. Ein 3-D-Modell wird mit allerlei Daten bestückt, damit die Informationen sauber fliessen. Doch so einfach funktioniert dieser digitale Zwilling eines Gebäudes in der Praxis nicht. Das haben viele Firmen mittlerweile gemerkt, so auch Senn. Die Antwort lautet: mehr Kontrolle. Ctrl modelliert das BIM-Modell selbst und behält die Hoheit darüber, die Fachplaner geben nur die Teilmodelle dazu ab. « Dank der Lösung aus einer Hand gibt es weniger Probleme mit Schnittstellen, und wir können die Konflikte allein lösen », erklärt Lukas Senn, Geschäftsführer der Firma. Zudem sei das Know-how wichtig. Mit Ctrl läuft die digitale Kette von der Entwicklung bis zur Bewirtschaftung durch. Das BIM-Modell aus einer Hand heisst allerdings, dass die Architekten einen Teil der technischen Kontrolle abgeben. Wer in der Baubranche Erfolg haben will, muss sich mit der Digitalisierung beschäftigen. Senn hat in diesem Zusammenhang auch die Firma Singular gegründet. Sie entwickelt Tools für den Umgang mit Daten. Aktuelles Produkt ist der Qualifier, der die Qualität von Datenmodellen nach definierten Kriterien überprüft und so präzise Entscheidungen ermöglicht. Den Qualifier verwendet Senn selbst. Singular lizenziert ihn aber auch an BauherDie digitale Kontrolle behalten ren oder Generalplaner. Software ist ein Risiko in einer Eisenhut spricht von einer Schleife, die das Projekt digitalen Welt, die sich rasend schnell verändert und von immer wieder durchmacht, um sämtliche Expertisen den Disruptionsgelüsten der Grossen aus dem Silicon einzubinden. Schon zu Beginn sitzen die massgeblichen Valley abhängt. Die Vorteile überwiegen für Lukas Senn Sparten von Senn mit am Tisch: Resources, Development, trotzdem: « D er Markt ist noch jung, und wir können rasch Construction. Dabei geht es um Fragen wie: Welches Ener- reagieren. » Zudem bringen die Mitarbeiter der beiden digiekonzept strebt man an ? Was trägt die Nutzung zum gitalen Tochterfirmen frischen Wind ins Unternehmen, da Quartier bei ? Wie digital soll die Planung stattfinden ? sie aus einer Branche stammen, in der Veränderung zur Wer betreibt das Gebäude dereinst und wie ? Welche Rol- Tagesordnung gehört. le spielt die Ökologie ? Das führt laut Eisenhut zu einer « kleinen Expertokratie ». « Aber das ist wichtig, um die entNachhaltige Kreisläufe scheidenden Fragen am Anfang zu stellen. » Der Aufwand Nach dem Kreisdenken verlangt auch die Nachhaltigfür die präzise Analyse mache sich bezahlt. keit, weil alles zusammenhängt und mitgedacht werden Wer Gebiete entwickelt, hat mit Komplexität umzu- muss, von der Wahl des Standorts bis zum Rückbau eines gehen. Er muss glaubwürdig mit Anspruchsgruppen zu- Gebäudes. Senn baute früh nach Minergie-P-Eco. Auf dem sammenarbeiten und den Planungsprozess steuern. Da- Koch-Areal in Zürich will die Firma unter anderem mit bei unterstützt die Firma Ctrl, die Senn 2019 gegründet begrünten Fassaden weiter gehen als bisher. « Man muss und nach der Control- oder Befehlstaste auf der Tastatur das Thema von Anfang an forcieren, damit am Ende →

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Projektstart

Der Projektkreislauf Die vier Firmen Resources, Development, Construction und Values decken den Projektkreislauf von der Entwicklung über die Planung bis zum Bau und Betrieb mit ihren jeweiligen Schwerpunkten ab. Technology greift je nach Phase unterschiedlich stark ein. Ctrl wird mit dem BIMModell wichtig, wenn auch der Qualifier von Singular ins Spiel kommt. Resources Senn Resources kümmert sich um die Finanzen. Die Firma akquiriert das Land, tritt als Bauherrin auf, versammelt die Gelder oder finanziert Projekte vor, bis die Anleger übernehmen.

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Resources Development Construction Values Technology C trl Singular

Development Senn Development entwickelt ein Bauvorhaben bis zur Baubewilligung. Die Firma lotet Nutzungsideen für Grundstücke und Immobilien aus, prüft die Marktchancen, klärt baurechtliche Fragen, organisiert die Planung und vermarktet ein Projekt. Construction Senn Construction verantwortet die Ausführungsplanung und den Bau. Die Firma plant die Ausführung, macht die Bau leitung und garantiert als Total- oder Generalunternehmer Qualität, Kosten und Termine bis zur Schlüsselübergabe.

Values Senn Values investiert in Immobilien und beteiligt sich an Firmen, die mit dem Kerngeschäft von Senn zu tun haben. Technology Senn Technology ist auf Nachhaltigkeit und Gebäudetechnik spezialisiert. Die Firma entwickelt Konzepte für Haustechnik, stellt die Berechnungen zur Energie an und schafft die technischen Voraussetzungen für den Betrieb. Ctrl Die Firma Ctrl oder Control fokussiert auf Building Information Modeling. Sie er stellt das BIM-Modell, gibt Änderungen ein und verwaltet die Daten.

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Singular Die Firma Singular entwickelt Software für die BIM-Planung. Ihre Werkzeuge helfen, das BIM-Modell auf Fehler zu überprüfen, automatisch ein Raumbuch zu generieren und Kosten zu kontrollieren.

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den Markt kennen, um zu beurteilen, ob eine Idee funktioniert. Sonst sind wir reine Theoretiker. » Wer Orte entwickelt, muss sie leben. Am besten veranschaulicht diese Philosophie das ehemalige Kino Corso in St. Gallen, das Senn 2020 zu seinem Hauptsitz umgebaut hat. Neben den Büros betreibt die Firma im ortsbildgeschützten Gebäude ein Restaurant und einen Feinkostladen. Filme werden im Haus nicht mehr gezeigt, und doch ist ein Teil des öffentlichen Lebens geblieben. Was laut Gaby Senn lange eine « S chmuddelecke » war, nennt Senn nun selbstbewusst ‹ Am Corso ›, obwohl der Platz offiziell keinen Namen hat. Auch sonst investiert Senn selbst in Projekte, die mehr oder weniger mit dem Kerngeschäft zu tun haben. D afür gründete Johannes Senn 2015 die Firma Senn Values, die in Start-ups oder Immobilien investiert, so zum Beispiel das ehemalige Kapuzinerkloster in Stans. Senn hat es zum Zentrum des kulinarischen Erbes der Alpen umgebaut, das die gleichnamige Stiftung unter der Führung des Essensforschers Dominik Flammer seit September 2020 betreibt. Der Entwickler hat mit dem Kanton Nidwalden einen Baurechtsvertrag über sechzig Jahre abgeschlossen und elf Millionen Franken in den Umbau gesteckt. Solche langfristigen Investitionen gehören zum Selbstverständnis einer Firma, die an einen Ort glaubt. Aus all den Vorhaben zieht Senn Lehren für andere Projekte und merkt, wie ein Geschäft tickt und wie der Puls der Stadt oder eines Dorfes sich verändert. Dass Senn die Bauten, die die Firma entwickelt, auch Einen Ort leben Ein Entwickler braucht ein feines Gespür für ein Quar- betreibt, ist die Ausnahme. Normalerweise muss der Enttier, einen Riecher dafür, was sein könnte. Er gibt einem wickler irgendwann loslassen. « Das ist oft nicht einfach », Gebiet eine Idee, einen Dreh und pflanzt ihm eine DNA sagt Gaby Senn. « Wir haben viel Hirnschmalz in die Eiein. Dazu genügt es laut Gaby Senn nicht, im Rendering genheiten des Projekts investiert, und dann stülpt die Vereine Espressobar im Erdgeschoss zu zeigen. « Wir müssen waltung eine Schablone drüber. » Um die ungewöhnlichen

→ etwas Sinnvolles übrig bleibt. » Die Realität nagt an jedem Ziel, weshalb Senn auch schon mal auf einen Holzbau verzichtet hat. Zudem variiert die Nachfrage nach umsichtigen Bauten je nach Region stark. « An urbanen Lagen ist sie höher als auf dem Land », so Gaby Senn. Ökologie braucht Wissen. Um die technischen Zusammenhänge besser in die Projekte zu integrieren, gründete Senn vor zwei Jahren die Tochterfirma Senn Technology. Sie erarbeitet Zahlen und Konzepte zu Betriebsenergie, grauer Energie, Lebenszyklus-Analysen, CO -Verbrauch ² oder Systemtrennung. Umsichtig bauen heisst derweil nicht nur Recyclingbeton, Wärmepumpe und Joulia-Dusche mit Wärmerückgewinnung aus dem abfliessenden Duschwasser. Dazu gehört auch eine anspruchsvolle und dauerhafte Architektur, die Senn immer wieder mit Studienaufträgen oder Wettbewerben pflegt. Zu den Architekturbüros unter Vertrag zählen zum Beispiel Herzog & de Meuron aus Basel, Graber Pulver oder Meier Hug aus Zürich oder Rothen Architektur aus Winterthur. Und zuletzt entscheiden die weichen Faktoren mit, also die Nutzung, die einen Ort erst zu dem macht, was er ist. Auf dem Baselink-Areal in Allschwil BL initiierte Senn einen Biergarten, um das Gebiet während der ersten Jahre zu aktivieren. Eisenhut erklärt: « Ob ich eine Beiz oder einen Stripclub ansiedle, prägt ein Quartier auf Jahrzehnte hinaus. »

Im ehemaligen Kino Corso in St. Gallen hat Senn seinen Hauptsitz eingerichtet, inklusive Restaurant, Feinkostladen und Malereien von Franz Ackermann. Foto: Daniel Ammann

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Ideen richtig zu vermitteln, vermarktet Senn die Gebäude selbst. « Man muss ein Projekt hoch und scharf positionieren », so Johannes Eisenhut. « Die Entropie des Marktes zieht es dann sowieso noch in Richtung Mainstream. » Wie stark Architektur und Nutzung einen Ort prägen können, zeigt das Gewerbehaus Nœrd in Zürich-Oerlikon, wo um die Firmen Freitag und Aroma ein Ökosystem gewachsen ist. « Im besten Fall entsteht eine Community, ähnlich wie bei den Genossenschaften. » So kann ein Entwickler die Grundlage schaffen, damit ein Ort über die nächsten zwanzig, dreissig oder fünfzig Jahre besteht. Nachhaltig wäre ein anderes Wort dafür. Komplexe Kollaborationen Wer ein Quartier entwickelt, muss zusammenarbeiten. Senn plant seine Projekte oft in enger Kollaboration mit Partnern. Auf dem Zwicky-Areal in Dübendorf spannte der Entwickler mit der Genossenschaft Kraftwerk 1 und der Anlagestiftung Pensimo zusammen. Wieder mit Kraftwerk 1 und der Allgemeinen Baugenossenschaft Zürich entstehen die Pläne für das Koch-Areal in Zürich. Bei der Überbauung Hochbord plant Senn mit Pensimo und der Stadt Dübendorf im partizipativen Baurechtsmodell. « Viele Entwickler wollen solche Abhängigkeiten nicht eingehen », stellt Eisenhut fest. Sie bedeuten mehr Aufwand, mehr Diskussionen, mehr Reibung. « D och die Verflechtung stabilisiert ein Projekt, weil das Risiko verteilt ist. » Zudem wären manche Vorhaben im Alleingang gar nicht möglich gewesen. Senn probiert Dinge aus: Genossenschaftsleben in der Agglomeration, ein Gewerbehaus in der Stadt, Wohnen im Gewerbegebiet. Wer unkonventionell und auf den Ort zugeschnitten plant, muss damit leben, dass es mal nicht passt. 2013 ersann Senn mit dem niederländischen Architekturbüro MVRDV in Emmen ein verschachteltes Konglomerat aus Reihen- und Mehrfamilienhäusern, wie man es hierzulande noch nicht gesehen hat. Doch eine Beschwerde bemängelte die ungenügende barrierefreie Erschliessung und machte dem Projekt den Garaus. In Zürich-Affoltern entwickelte Senn mit Burkhalter Sumi Architekten ein Gewerbehaus, das bis auf den obersten Stock befahrbar war. Bei der Strassenführung fanden die Planer aber keinen Konsens mit den Behörden, das Projekt blieb auf der Strecke. In Wil SG wollte Senn das Erfolgsmodell Nœrd aus Zürich übertragen, wieder mit Beat Rothen Architektur. Aber die Nachfrage war zu klein für das Gewerbehaus ‹ G -Werk ›. « Wir versuchen, die Zeichen richtig zu lesen », erklärt Johannes Eisenhut. « D och das Scheitern bleibt ein Berufsrisiko. » Die Projekte, die Senn angeht, werden grösser. Der ‹ Grid ›-Campus auf dem Baselink-Areal in Allschwil BL markiert mit 50 000 Quadratmetern Nutzfläche eine neue Dimension für die Firma und erweitert das Geschäftsgebiet neben den Schwerpunkten St. Gallen und Zürich in den Raum Basel. « D och die Grösse spielt gar keine so grosse Rolle », sagt Gaby Senn. Ein Altbau in der Innenstadt sei mindestens so anspruchsvoll wie ein Gewerbe areal am Stadtrand. Auch selbst zu wachsen, ist nicht das Ziel des Familienunternehmens, beteuert Gaby Senn. Die Senn-Gruppe beschäftigt vierzig bis fünfzig Personen, die Projektgrösse variiert zwischen 20 und 200 Millionen Franken. Die Zukunft der Bau- und Immobilienbranche ist mit der drohenden Rezession nach der Corona-Krise ungewiss wie schon lange nicht mehr. Umso wichtiger wird es, Orte sorgfältig zu formen und zu pflegen. Oder wie Johannes Eisenhut es umschreibt: « Wir können uns auch in Unorte verlieben, die andere abstossen. »

Von ‹ Gebrüder Senn › zur Entwicklergruppe Hinter Senn steht über ein halbes Jahrhundert Erfahrung. 1965 gründeten die beiden Brüder Iso und Gallus Senn die ‹ G ebrüder Senn Architektur und Bautreuhand › in St. Gallen. Iso Senn, geboren 1944, hatte sich nach einer Lehre zum Hochbauzeichner selbst zum Architekten aus- und weitergebildet. Der fünf Jahre ältere Bruder Gallus Senn hatte in Bern Betriebswirtschaft studiert. Die beiden hielten Ausschau nach Liegenschaften, entwickelten eine Idee und suchten dann Investoren. Gallus betreute die juristischen, finanziellen und kaufmännischen Fragen, Iso entwarf und plante die Projekte, die sie aufgegleist hatten. Die beiden Brüder gaben dem Bauherrn eine Rechts-, Termin- und Preisgarantie. Und sie spezialisierten sich auf das Bauen im schwierigen Bestand. Sie warteten, bis sich die Erben geeinigt hatten, verhandelten mit den Nachbarn und arrondierten Grundstücke. Die Brüder engagierten sich für Zonen- und Gestaltungspläne. Iso Senn sass von 1980 bis 1996 für die Freisinnigen im Stadtparlament von St. Gallen und war danach Mitglied der Baubewilligungsbehörde. Die Firma realisierte grosse Überbauungen, Geschäfts- und Wohnhäuser und beschäftigte in den 1990er-Jahren 15 bis 20 Personen. Dreissig Jahre lang führten Iso und Gallus Senn miteinander das Geschäft. Im Jahr 2000 übergaben sie die Firma Gallus’ Sohn Johannes Senn, der als Ökonom im Bankgeschäft tätig war, damals 32 Jahre jung. 2004 stieg sein drei Jahre jüngerer Bruder Lukas Senn, gelernter Elektromonteur und Bauleiter, in die Geschäftsleitung mit ein. Wieder sind zwei Brüder am Steuer. Und sie verändern einiges. Weil Entwerfen und Entwickeln zweierlei Kulturen sind, konzentrierten sie sich auf die Entwicklung, Organisation und Realisierung und schlossen das Architekturbüro, um künftig mit namhaften Architekten zusammenzuarbeiten. 2013 gründeten sie für die drei Geschäftsfelder Finanzierung, Entwicklung und Realisation eigene Gesellschaften: Johannes Senn wirkt seither als Geschäftsführer von Senn Resources, Johannes Eisenhut leitet Senn Development und Lukas Senn führte Senn Construction, bevor er sich für den Aufbau von Ctrl engagierte. Neben dem Schwerpunkt St. Gallen kamen Zürich und achtzig Kilometer Umkreis um die zwei Zentren hinzu, die Zahl der Mitarbeiter ist auf rund vierzig gewachsen. Martin Hofer von Wüest Partner begleitet und berät die Firma als Verwaltungsrat. Senn führt oft Wettbewerbe oder Studienaufträge durch und arbeitet mit verschiedenen Architekturbüros zusammen, etwa EMI, Felippi Wyssen, Käferstein Meister, Murat Ekinci, MVRDV, Strut Architekten, Schneider Studer Primas oder Jakob Steib. Die Firma entwickelt ein Sensorium für das Zusammenspiel der Teile: Liegenschaft, Architekturprojekt, Baurealisierung, Kosten und Controlling. Sie klärt komplexe Eigentumsverhältnisse, heckt neuartige Nutzungsideen aus und sucht dafür gezielt nach Partnern. Als Totalunternehmer verantwortet Senn die Planungen bis zur letzten Schraube und liefert alles schlüsselfertig aus einer Hand ab. Senn bleibt in der Branche ein kleines Unternehmen verglichen mit Allreal, Halter, Implenia oder HRS. Die kleine Grösse ist eine Chance. Da die Inhaber die Entscheide selbst fällen, bleibt der Familienbetrieb wendig. Vieles hat sich verändert seit den Anfängen in den 1960er-Jahren. Die Ausdauer – ein Projekt an einem schwierigen Standort kann bis zu zehn Jahre brauchen – ist ein Merkmal geblieben. Auch der Blick über die Parzelle hinaus war schon den beiden Gründern wichtig.

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Bis zu zehn Geschosse hoch steht die Überbauung an der Strasse.

Projekt im Massstab S

Richtig dicht Herzog & de Meuron planen an der Badenerstrasse in Zürich eine Überbauung nach Regelbauvorschriften. Das Projekt geht an die Grenze hiesiger Vorstellungen von städtischer Dichte. Text: Deborah Fehlmann

Kompaktes Projekt in Zürich-Altstetten: Die Gewerbeflächen im Erdgeschoss öffnen sich auch zur ruhigen Rückseite. Visualisierung: Herzog & de Meuron

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« Bei Senn sprechen wir oft von der Liebe zum Ort », sagt Richard Krayss. « Uns interessieren die herausfordernden Orte. Wir wollen die Stadt weiterbauen – entwickeln, wo es nachhaltig und sinnvoll ist. » Der Projektleiter sitzt mit einem Espresso vor dem ‹ Lindentreff › und arbeitet am Laptop. Ein paar Meter neben dem Tisch lärmt der Verkehr der Badenerstrasse. Das Kebab-Lokal liegt dem betriebsamen Lindenplatz gegenüber, mitten in ZürichAltstetten. In zwei Jahren wird es – wenn Krayss’ Plan aufgeht – verschwunden sein. Zusammen mit dem benachbarten Kleingewerbe, Büros und einem Wohnhaus macht es sechs neuen Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 72 Wohnungen Platz. Entlang der Badenerstrasse soll es im Erdgeschoss wieder Gewerbeflächen und ein Bistro geben. Die erste Herausforderung war der Erwerb des Grundstücks: Das Areal nimmt an der Badenerstrasse gut 55 Meter ein und reicht entlang der Segnesstrasse ebenso weit in die Tiefe. Es setzt sich aus sieben Parzellen zusammen, die Senn in einem Bieterverfahren von verschiedenen Besitzern erworben hat. Von den ersten Kontaktaufnahmen bis zum Start der Bebauungsstudien vergingen fast zwei Jahre. Im Herbst 2021 laufen sämtliche Mietverträge aus. Die zweite Schwierigkeit ist der bauliche Kontext: Die Badenerstrasse ist nicht nur eine der verkehrsreichsten, sondern auch eine der lebendigsten Achsen von Zürich. Zwischen ihrem Anfang in der Innenstadt und ihrem Ende an der Stadtgrenze zu Schlieren reihen sich gründerzeitliche Backsteinbauten nahtlos an gläserne Büroblocks aus den Siebzigern oder an die bunt verputzten Aussendämmungen neuerer Mehrfamilienhäuser. Der Quartierbäcker liegt ganz selbstverständlich neben einem Autohaus oder einem Nachtclub. Hier mischen sich Alter, Kulturen und Einkommensschichten. Die Badenerstrasse befindet sich aber auch im Wandel, und das bedeutet aktuell vor allem Verdichtung. Die neue städtische Bau- und Zonenordnung ermöglicht entlang des Strassenzugs eine dichtere und höhere Bebauung als die bestehende. Nicht zuletzt will die Stadt damit die kleinteiligeren Quartiere dahinter entlasten. Das Grundstück von Senn liegt noch an einer weiteren Entwicklungsachse: Das Zentrumsgebiet von Altstetten, zwischen Grünau und Badenerstrasse, soll sich künftig neben der Innenstadt und Oerlikon zu einem dritten urbanen Schwerpunkt entwickeln und entscheidend zur Schaffung von neuem Wohnraum beitragen. So will es der kommunale Siedlungsrichtplan. An Ausnützungsreserven mangelt es dem Areal jedenfalls nicht: Heute besetzen eingeschossige Schuppen und parkierte Autos das gesamte Innere des Areals. Die zulässige Ausnützung beträgt im vorderen Teil des Areals derweil 200 Prozent, im hinteren 205. Sogar Hochhäuser bis 80 Meter sind hier erlaubt. Städtebau-Tetris « Wir haben eine Variante mit Hochhaus geprüft, fanden einen so markanten Hochpunkt an dem Ort aber nicht angemessen », sagt Robert Hösl von Herzog & de Meuron Architekten, die Senn für die Überbauung direkt beauftragte. Gemeinsam hatten die beiden Firmen 2014 schon das Wohn- und Lagerhaus Helsinki im Basler Dreispitz realisiert, das die ‹ Auszeichnung Guter Bauten BS / BL 2018 › gewann und dessen Sockel die Architekten selbst nutzen. Charakteristisch für die Badenerstrasse sind laut Hösl eher gemässigte Akzente, beispielsweise an Kreuzungen. « Ein grosser Wohnklotz, wie es in der Nähe bereits einige gibt, sollte es aber auch nicht sein. Diese gehen mit dem Aussenraum sehr uninspiriert um. » Inspirierend fanden die Architekten hingegen die dicht beieinanderstehenden Stadthäuser, die sie beispielsweise im Geviert gleich

nebenan entdeckten, und die Typologie der Zürcher Baumeisterhäuser: « Das sind kompakte Volumen mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen darüber – verschiedene Gebäude, die untereinander ausdifferenziert sind, aber eng zusammenstehen und eine interessante Raumstaffelung ermöglichen. » Um das Bewilligungsverfahren nicht unnötig zu verlängern, entschieden sich Senn und die Architekten für die Regelbauweise. Wer das Ensemble allerdings an der schweizerischen Vorstellung von Dichte misst, schluckt erst einmal leer: An der Badenerstrasse markiert ein dreissig Meter hoher Turm die Ecke zum Lindenplatz, daneben liegt ein langgezogener Sechsgeschosser mit Attika. Brückenartige Balkone überspannen den gerade einmal vier Meter breiten Durchgang zwischen den beiden Gebäuden. Dahinter befinden sich vier weitere Punkthäuser mit vier bis sechs Vollgeschossen und Attika. Auch sie liegen nur fünf bis sieben Meter auseinander. Je zwei teilen sich eine aussenliegende Erschliessung, die sich – geschossweise versetzt – zu Balkonen ausweitet. Verputzte Lochfassaden umhüllen die sechs kantigen Kuben mitsamt den mehrgeschossigen Erkern, die sich zu allen Seiten herausschieben. In ihrer Gesamtheit erinnert die geometrische Figur an ein dreidimensionales Tetris. « D er Treiber dafür ist das Zürcher Baugesetz », sagt Hösl. « Mit den unzähligen Vorgaben zu Erkern, Attika oder dem Zürcher Untergeschoss ist seine Handhabung sehr anspruchsvoll. » Die Architekten entwickelten ein geometrisches Spiel mit den Bauvolumen. So reagierten sie auf die Herausforderung, die baurechtlichen Möglichkeiten zugunsten der von Senn geforderten hohen Dichte voll auszuschöpfen und zugleich spannende Innen- und Aussenräume zu formen. Um sich der Qualität der verschachtelten Aussenräume zu versichern, schlüpften die Architekten mit Virtual-Reality-Brillen in ihr digitales Modell. « Unsere grösste Sorge war, dass es beengend wirken könnte », sagt Hösl. Vom virtuellen Projekt ist er nun aber überzeugt: « Die engsten Räume sind die spannendsten ! » Dazu sollen auch vertikale Begrünungen an zwei Fassaden und den Balkonen beitragen. Drei Mal urbanes Wohnen Das reale Raumerlebnis bleibt abzuwarten. Bemerkenswert ist allerdings schon jetzt, dass den Architekten trotz der massiven Lärmbelastung an der Badenerstrasse erstens ein durchlässiger Stadtraum und zweitens ein auf den Ort zugeschnittener Städtebau gelang. Das Nutzungskonzept führt diese Qualität konsequent weiter: Die Gewerbeflächen im Turm und im Langhaus nehmen das gesamte Erdgeschoss ein und öffnen sich auch zur stras senabgewandten Seite. Das ermöglicht zum Beispiel ein Café mit lärmgeschütztem Aussenbereich – ein Mehrwert für das ganze Quartier. Passend dazu bieten die Mietwohnungen darüber zwei Varianten urbanen Wohnens: Der Turm beherbergt bis ins achte Obergeschoss pro Stockwerk je zwei grosse Zweieinhalbzimmerwohnungen und zuoberst eine einzige mit viereinhalb Zimmern. Gut verdienende Singles und Paare werden sich hier wohlfühlen. Etwas knapper geschnitten sind die günstigeren Lofts im Langhaus. Ihre offenen Wohnräume erstrecken sich über die gesamte Gebäudetiefe, was lärmabgewandtes Lüften ermöglicht. Eine gemeinschaftliche Dachterrasse ersetzt private Balkone. In der Tiefe der Parzelle nimmt der öffentliche Charakter der Aussenräume ab. Der Pflastersteinbelag weicht zunehmend einer Gartenlandschaft mit Wildstauden und feinästigen Bäumen. Zwischen den Balkonen wachsen Sträucher und ranken sich Schlingpflanzen empor. →

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Querschnitt

1. Obergeschoss 0

20 m

Erdgeschoss

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Der Stadtbaustein setzt an der Badenerstrasse einen markanten Akzent.

→ Auch ohne Zaun und Hinweisschilder ist klar: Jetzt wird es privat. Mit gutem Grund, denn in den vier Gartenhäusern sind auch die Erdgeschosse bewohnt – nur die Tiefgarageneinfahrt bohrt sich von der Segnesstrasse her durch eines von ihnen. Die privatere Lage widerspiegelt sich in den Grundrissen der Eigentumswohnungen. Hösl erklärt: « Sie richten sich immer nach mehreren Seiten aus ; teilweise nach allen vieren. Das Gefühl ist fast wie in einem Einfamilienhaus. » Die Bandbreite reicht vom minimalistischen Studio bis zur familientauglichen Viereinhalbzimmerwohnung. Allzu viel Einfamilienhaus-Atmosphäre wird aber nicht aufkommen: Die konsequente Ausrichtung der Wohnräume und Balkone auf die gemeinschaftliche Erschliessung garantiert nachbarschaftlichen Kontakt. Die unterschiedlichen Wohnformen sollen eine breite Klientel ansprechen und so für eine durchmischte Bewohnerschaft sorgen: ein zahlungskräftiges Mietpublikum im Turm, gemeinschaftlich orientierte Loft-Bewohner im Langhaus, stadtbewusste Wohneigentümer in den Gartenhäusern. Ob und wie das Zusammenleben in diesem Mikrokosmos funktioniert, wird spannend zu sehen sein. Senn glaubt daran, dass die urbanen Menschen es richtig dicht mögen. Dichter werden unsere Städte sowieso. Mutige Vorschläge, wie die bauliche Verdichtung qualitätsvoll gelingen soll, sind deshalb dringend gefragt.

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Situation

Wohnüberbauung Badenerstrasse Badenerstrasse 688, Zürich Bauherrschaft: Senn Resources, St. Gallen Architektur: Herzog & de Meuron Architekten, Basel Auftrag: Direktauftrag Landschaftsarchitektur: Westpol, Basel Nutzfläche: 5780 m2 ( 5390 m2 Wohnungen, 390 m2 Gewerbe ) Bauvolumen: 23 600 m3 ( nach SIA 414 inkl. UG ) Investitionsvolumen: Fr. 60 Mio. Fertigstellung: 2024 Rolle Senn: Investor, Projektentwickler, Totalunternehmer

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Neben dem Bahnhof Stettbach wird Dübendorf zünftig urban.

Projekt im Massstab M

Tor zur Stadt im Werden Zwei Grossbauten machen die Verkehrsdrehscheibe beim Bahnhof Zürich-Stettbach zum Stadtplatz. Dieser ist der Auftakt für das schnell wachsende Hochbord-Quartier in Dübendorf. Text: Roderick Hönig

Eine trichterförmige Passage mit Läden führt vom Bahnhof Stettbach ins Hochbord-Quartier. Visualisierung: Nightnurse Images

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Der Stadtrand ist im Umbruch: Die Agglomerationen, Vorstädte, Dörfer und Landschaften wachsen zusammen. Oft beschleunigt durch den Ausbau des öffentlichen Verkehrs werden sie so Teil überregionaler städtischer Netzwerke. Ein besonders wirksamer Motor der urbanen Entwicklung im Kanton Zürich war und bleibt die S-Bahn. Ob ihr Gründervater, Regierungsrat Hans Künzi, die Rolle und Kraft der S-Bahn-Linien als Vorzeichner der urbanen Entwicklungsgebiete wohl ahnte ? Fakt ist: Ohne den S-Bahnhof Stettbach, der 1990 an der Stadtgrenze zwischen Zürich und Dübendorf unter der grünen Wiese eröffnet und oberirdisch 2012 an die Glattalbahn angeschlossen wurde, sähe heute das Gebiet rundherum ganz anders aus: Wohl wäre weder das in Gehdistanz entfernte, 24 Hektaren grosse Zwicky-Areal umgenutzt worden, noch würde der danebenliegende 100 Meter hohe Jabee-Wohnturm in den Himmel ragen. Und auch die zweitgrösste Eventhalle von Zürich, die Samsung-Hall, ebenfalls nur ein paar Schritte vom Bahnhof entfernt, würde hier wohl nicht stehen. Der Bahnhof machte wie kaum ein anderer im Kanton Zürich Karriere als Verkehrshub: 35 000 Personen steigen heute in Stettbach täglich ein und aus und pilgern in die Backoffices von Helsana, dem Unispital oder ins Lycée Français. Die rechtliche Grundlage für den Aufschwung des 36 Hektaren umfassenden Gewerbe- und Industriegebiets neben dem Bahnhof Stettbach gab der kantonale Richtplan, der das Areal 1995 zum Zentrumsgebiet erklärte. Der Kanton hat damit die planerischen Weichen des Hochbord-Quartiers neu gestellt und so am westlichen Rand von Dübendorf eine beeindruckende Entwicklung angestossen. Der 2001 eingeleitete und 2012 genehmigte Quartierplan sowie die Umteilung in eine Zentrumszone haben 2017 die Grundlagen für ein durchmischtes Quartier mit einem Wohnanteil von rund 50 Prozent geschaffen. 1500 Wohneinheiten wurden seither im Fünfminutenradius des Bahnhofs projektiert oder sind bereits realisiert.

platz. Zwischen die beiden Häuser haben die siegreichen Architekten Meier Hug eine trichterförmige Passage mit Läden gelegt, die ins Quartier hineinführt. Das achtgeschossige Punkthaus mit einem Grossverteiler im Erdgeschoss und zwei Bürogeschossen darüber besetzt das Baufeld an der viel befahrenen Zürichstrasse. Aus seinem hohen Sockel wachsen vier Wohntürmchen, darin verteilt sind kleinere Wohneinheiten. Das Gebäude ist höher als das Wohnhaus daneben und betont so noch einmal seine Rolle als städtebaulicher Auftakt des Quartiers. Architektur und Städtebau rufen fast schon hörbar zur Genossenschaftssiedlung herüber: Hier hört die Stadt nicht auf, sondern hier beginnt sie ! « D er architektonische Ausdruck war bei dieser Projektentwicklung relativ spät ein Thema », stellt Architekt Marius Hug rückblickend fest. « Testplanungen sowie ein Bieterverfahren aufgrund eines Nutzungs- und Wirtschaftlichkeitskonzepts haben viel vorgespurt, trotzdem hat uns der Studienauftrag gereizt. » Es sei darum gegangen, für eine Brache, die nur sechs Bahnminuten vom Stadtzentrum Zürich entfernt liegt, eine neue urbane Logik und Adresse zu entwickeln, so Hug. Sie hätten deshalb länger am Städtebau als an den Wohntypologien gefeilt. Das hat sich insofern gelohnt, weil die Architekten das Projekt – vor allem das Punkthaus – nach dem Wettbewerb mehrfach umzeichnen mussten, da der Wohnanteil im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens anstieg. « D er Wettbewerb war hier vielmehr Start als Abschluss », so Hug. « Aber die längere Entwicklungsphase hat dem Projekt gutgetan. » Heute unterscheiden sich die beiden Bauten klar in Nutzung, Form und Architektur: Das u-förmige Langhaus mit seinem ruhigen grünen Hof ist auf Familien ausgerichtet, da wird vornehmlich gewohnt. Der Bau bildet den neuen südlichen Abschluss Dübendorfs entlang des Bahneinschnitts. Von den oberen Stockwerken geht der Blick weit über die Stettbacher Allmend. Im Erdgeschoss entlang der Passage sollen vier rund 200 Quadratmeter grosse Gewerbeeinheiten für städtisches Leben sorgen. Das Punkthaus am Bahnhofplatz ist höher, kommt in Urbaner Auftakt Wie so oft in boomenden Siedlungsgebieten hinken Architektur und Materialisierung urbaner daher und ist das urbane Selbstverständnis und das Erscheinungsbild verschiedenartiger genutzt: Im Erdgeschoss ein Grossverden effektiven Pendlerströmen und Zuzüglern hinterher. teiler, darüber zwei Bürogeschosse. Daraus wachsen die Besonders sichtbar wird das auf der Zürcher Seite des vier Wohntürmchen, deren offene, loftartige Grundrisse Bahnhofs Stettbach. Hier orientiert sich die 2017 fertig- Alleinwohnende und Paare ansprechen sollen. Beide Gegestellte Genossenschaftswohnsiedlung Mattenhof mit bäude führen die bestehenden Baulinien an den BahnhofReiheneinfamilienhäusern und Vorgärten noch klar an platz heran und die Pendler und Bewohner über die Passader städtebaulichen Vergangenheit – dem klassischen ge im Versatz ins Quartier. Vorstadtidyll, das das Quartier Schwamendingen prägt. Ertragsabhängiger Baurechtszins Die Überbauung markiert quasi das Ende der Stadt Zürich, 2013 erhielten Senn und die Anlagestiftung Turidoindem sie sich durch eine Mauer und einen Grünstreifen vom Bahnhofplatz abgrenzt. « Am Bahnhof Stettbach tref- mus den Zuschlag, um das Projekt zu entwickeln und zu fen zwei Ausläufer von Gartenstädten aufeinander, doch realisieren. Sie hatten sich gemeinsam um das Baurecht es scheint, dass der Blick von Zürich auf diesen Stadtrand beworben. Die Berechnung des Baurechtszinses basiert ein anderer ist als der von Dübendorf », sagt Reto Lorenzi, auf dem Basler Modell. Es bedeutet, dass Dübendorf als Leiter der Stadtplanung Dübendorf, schmunzelnd. « Wir Eigentümerin des Grundstücks keine fixe, sondern eine Dübendorfer verstehen die Verkehrsplattform heute viel ertragsabhängige Umsatzmiete bekommt. « Wir konnten eher als urbanen Auftakt fürs Hochbord-Quartier, das die Stadt von diesem partnerschaftlichen Modell der am östlichen Rand der Stadt mit schnellen Schritten in Zinsgestaltung überzeugen », blickt der Immobilienspeziadie Höhe wächst. » Entsprechend war Dübendorf bei der list Martin Hofer zurück. « Es führt dazu, dass beide Seiten Entwicklung des gut 17 000 Quadratmeter grossen Hoff- ein grosses Interesse an einem guten Projekt haben, was nig-Areals direkt am Bahnhof wichtig, dass Städtebau, Ar- für mehr Qualität und Verantwortung in der Entwicklung chitektur und auch Nutzungsmix einen prägnanten und sorgt. » Hofer beriet Senn im Rahmen seiner damaligen städtischen Auftakt ins Quartier gewährleisten. Tätigkeit bei Wüest Partner und entwickelte das NutzungsDas Gewinnerprojekt des Studienauftrags für das Filet- konzept und das Raumprogramm. Zum Glück hat sich das Projekt auch in der NutzungsGrundstück unter zehn Büros, der 2015 durchgeführt wurde, besteht aus zwei mächtigen Stadtbausteinen. Sie bil- verteilung entwickelt, die im Rahmen des Gestaltungsden eine urbane östliche Platzfassade und machen aus planverfahrens noch angepasst werden konnte. Denn der Verkehrsplattform endlich einen veritablen Bahnhof- eine strikte Trennung von Wohnen und Arbeiten hätte →

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Wohnüberbauung Stettbach Mitte Zürichstrasse / Am Stadtrand, Dübendorf Bauherrschaft: Immobilien- Anlagestiftung Turidomus, Zürich ; Anlagestiftung Pensimo, Zürich Architektur: Meier Hug Architekten, Zürich Auftragsart: Studien auftrag, 2015 Landschaftsarchitektur: Studio Vulkan, Zürich Nutzfläche: 31 100 m² ( 300 Mietwohnungen, 10 300 m² Gewerbe ) Bauvolumen: ca. 200 000 m³ Investitionsvolumen: Fr. 160 Mio. Fertigstellung: 2021 ( Punkthaus ), 2022 ( Langhaus ) Rolle Senn: Projektentwickler, Totalunternehmer

Das Hochbord-Quartier erstreckt sich vom Bahnhof Stettbach bis zum Zwicky-Areal.

→ bedeutet, dass es nach Büroschluss keinen Auftakt mehr zum Quartier gegeben hätte. Urbane Quartiere würden sich durch eine hohe Mischnutzung auszeichnen, am besten kleinteilig organisiert und ganztags, abends und auch am Wochenende belebt, schreibt dazu Joëlle Zimmerli. Die Soziologin hat für Senn ein Argumentarium für einen höheren Wohnanteil und eine Mischnutzung erarbeitet. Erst mit einem flexiblen Wohnflächenanteil von 50 bis 70 Prozent habe ein Ort gute Voraussetzungen, ein durchmischtes Quartier zu werden, weiss Zimmerli. Der Ergänzungsplan ‹ Zentrumszone Hochbord › legt einen Wohnanteil von gesamthaft rund 50 Prozent fest. Für das Baufeld beim Bahnhof waren allerdings nur maximal 40 Prozent vorgesehen. Damit hätte sich der Bau am Bahnhof in den Typus ‹ reines Arbeitsquartier › eingereiht, wie Joëlle Zimmerli schreibt.

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Die Stadt folgte den Argumenten, hob den maximalen Wohnanteil auf 50 Prozent an und erlaubte auch eine bessere Durchmischung des Punkthauses. Dübendorf hat damit aber nicht nur den Investoren einen Gefallen getan, sondern auch sich selbst. Denn ein hoher Wohnanteil und eine Mischnutzung sind wichtige Voraussetzungen für Urbanität. Diese herzustellen, ist die Aufgabe von allen Beteiligten – von Behörden, Entwicklern, Architektinnen und Städtebauern, das zeigt das Projekt. Auch auf der Ebene Gebäude: Jeder einzelne Stadtbaustein muss so gedacht, geplant und gebaut werden, dass er Orte und Gelegenheiten für Begegnungen zwischen Menschen schafft. Sie erst machen urbane Räume attraktiv, lebenswert und damit auch besser vermietbar. 2018 sind auf dem Areal die Bagger aufgefahren, 2021 ziehen die ersten Mieter ein. Dann wird sich zeigen, wie gut sich der urbane Mix bewährt.

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Erdgeschoss mit Umgebung Themenheft von Hochparterre, Oktober 2020 — Senn entwickelt — Tor zur Stadt im Werden

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Wohnüberbauung Helsinkistrasse in Basel, fertiggestellt 2014, Herzog & de Meuron Architekten.

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Gewerbehaus NĹ&#x201C;rd in ZĂźrich, fertiggestellt 2011, Rothen Architektur.

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Wohnateliers Meisenrain in Gockhausen, fertiggestellt 2014, Jakob Steib Architekten.

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Wohnüberbauung Zwicky Süd in Dübendorf / Wallisellen, fertiggestellt 2015, Schneider Studer Primas Architekten.

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Ein produktiver Typ: Rückansicht des Senn-Gewerbehauses im Koch-Quartier.

Projekt im Massstab L

Grün, urban, produktiv Eine Stadt braucht Gewerbe. Und Gewerbe braucht Platz. Dieser soll auf dem Zürcher Koch-Areal entstehen, das eine bewegte Geschichte hinter sich hat. Text: Pieter Poldervaart

Eine begrünte Loggiafassade verbindet das Gewerbehaus mit dem Quartierpark auf dem Koch-Areal in Zürich. Visualisierung: Nora Walter

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« S olidarität heisst Grenzen öffnen », fordert das Transparent am dreistöckigen Bau aus den Sechzigerjahren. Auf dem Flachdach thronen Bretterverschläge, die den Hausbesetzerinnen in milden Sommernächten als lauschige Partylocation mit Weitblick dienen. Ein halbes Dutzend nur noch teilweise fahrtüchtiger Autos verdecken den Blick auf das Innere des eingezäunten Areals, vor der Absperrung wuchern Zitronenmelisse und Brennessel in Pflanztrögen. In einer Ecke, hinter dem zwei Meter hohen Gitterhag, vergnügt sich eine Handvoll Hühner. Willkommen auf dem Koch-Areal, das die Stadt Zürich 2013 für siebzig Millionen Franken von der UBS kaufte und das seither besetzt ist. Am Ende der markanten, vierzig Meter langen Halle, die der ehemaligen Kohlen- und Heizölhandlung Koch als offener Unterstand diente, hat der Zirkus Chnopf sein Hauptquartier und einen Aufführungsplatz mit Trampolin und Hochseil. Ebenfalls provisorisch Unterschlupf gefunden haben hier die Asylorganisation Zürich und ein Hersteller mobiler Kompostklos. Zwei, maximal drei Jahre dürfte diese wilde, aber offiziell tolerierte Versuchsanordnung auf der Grenze der Quartiere Albisrieden und Altstetten im Zürcher Kreis 9 noch Bestand haben. Die Stadt Zürich räumt b esetzte Areale erst, wenn eine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt. Nach den wilden und für die Nachbarschaft teils empfindlich lauten Jahren soll jetzt auf dem Koch-Areal, in der bisherigen Industriezone, ein wohldosierter Mix zwischen Wohnen, Erholung und Gewerbe entstehen. So sah es die Ausschreibung der Stadt von 2017 vor: zwei Einheiten Wohnen, eine Einheit Gewerbe. Beides soll zu einem bunten, quirligen und gemeinschaftlichen Quartier vermischt werden und so einen Teil der DNA des Orts fortführen. Geplant sind 360 gemeinnützige Wohnungen für rund 900 Menschen, 17 000 Quadratmeter Gewerbe und ein 10 000 Quadratmeter grosser Park. Zudem soll der Zirkus Knopf für Proben und Auftritte auf dem Baufeld C eine Kulturhalle erhalten. Statt für die Überbauung einen einzigen Bauträger zu berücksichtigen, gab die Stadt einem Dreiergespann den Zuschlag: Die Bau- und Wohngenossenschaft Kraftwerk 1 und die Allgemeine Baugenossenschaft Zürich ( ABZ ) erstellen je einen gemeinnützigen Wohnungsbau, Senn ist verantwortlich für das Baufeld A mit einem Gewerbebau. Nach der gemeinsamen Bewerbung lancierten die drei Bauträger mit der Dienstabteilung Grün Stadt Zürich, die den neuen Park im Zentrum des Areals verantwortet, und mit der Stadt Zürich partizipative Veranstaltungen. Auswahlgremium aus 25 Personen Die Anregungen daraus flossen 2018 in den Architekturwettbewerb ein, zu dem pro Baufeld zehn Büros und für den Park deren 15 eingeladen wurden. Während die Vorselektion die einzelnen Bauträger übernahmen, fand die Schlussjurierung gemeinsam statt: Vertreter aller vier Investoren, weitere Fachleute und eine Vertretung des Quartiers diskutierten im 25-köpfigen Auswahlgremium über die vorselektionierten Projekte für alle Baufelder. « Um die schliesslich ausgewählten Siegerprojekte, alle auf ihre Art ein Prototyp, noch besser aufeinander abzustimmen und zu einem organischen Ganzen zu verweben, starteten wir als Nächstes ein Dialogverfahren », erzählt Johannes Eisenhut, bei Senn verantwortlich für die Entwicklung. Ursula Müller vom Amt für Hochbauten präsidierte die Jury. Sie streicht hervor, dass das Gewerbehaus städtebaulich sensibel auf die Situation eingehe: « B eim Haupteingang zum Beispiel schafft der neue, kleine Platz im Zusammenspiel mit der gegenüberliegenden Freifläche der Wohnüberbauung James einen stadträumlichen

Mehrwert. » Positiv fiel der Jury auch auf, dass jede der Fassaden etwas anders gestaltet ist und den Kontext berücksichtigt. Schliesslich hebt Müller die Anordnung im Inneren hervor: « Das Haus funktioniert wie eine Stadt in der Stadt mit vielfältigen Möglichkeiten für die zukünftigen Mieterinnen und Mieter. » Inzwischen heisst der Gewerbebau ‹ Mach › – ein Akronym für ‹ Made im Koch ›. Aus Sicht des Entwicklers nimmt in der Stadt der Bedarf nach Verkaufs- und Büroflächen mittelfristig ab. « Diese Gewerbeflächen können von Produzentinnen und Produzenten genutzt werden, die regional, handwerklich oder auch mit Computern und Robotern arbeiten und den direkten Kundenkontakt schätzen und nützen können », so Eisenhut. Er erwarte einen « neuen Produktivismus », wobei die Herstellung die Anonymität ablege und zum wichtigsten Teil des Markenerlebnisses werde. Das ‹ Machen › will Eisenhut, der zusammen mit dem Taschenhersteller Freitag und der Stadt Zürich die Initiative ‹ Made in Zürich › lanciert hat, mit einem baulichen Kniff befördern: « Speziell sind die doppelhohen Räume von 5,7 Metern, die wir im Wettbewerb vorgegeben hatten. Das lässt den Mietern die Freiheit, nicht einfach klassische Flächen zu nutzen, sondern ihre Produktion in dieser vertikalen Fabrik dreidimensional zu konzipieren. » Ausserdem lassen sich die Räume nachverdichten, indem die Mieter Zwischengeschosse in Leichtbauweise einziehen. Umgekehrt können sie bei Bedarf auch Hauptgeschosse durchbrechen. Um diese maximale Flexibilität zu ermöglichen, setzt man auf einen starken Skelettbau. Begrünte Fabrik « B eim Gewerbehaus Nœrd haben wir gelernt, dass sich produzierende Firmen nach innen stetig verändern wollen », erklärt Johannes Eisenhut. Das Nœrd habe auch gezeigt, dass ein gutes Gewerbehaus immer eine Community sei. « S o behält ein Gebäude langfristig eine Haltung und Kultur, von der auch die Mieter profitieren. » Bindeglied auf dem Areal ist der Quartierpark. In seinem Zentrum steht als gedeckter F reiraum die schutzwürdige Kohlehalle, die für verschiedene Nutzungen umgebaut wird. Selbst das Gewerbegebäude orientiert sich mit seiner zentralen Südfassade an der Grünfläche, zu der sich das Haus mit einer grosszügigen, bepflanzten Loggia öffnet. Im Wettbewerb schwang die Arbeitsgemeinschaft Käferstein Meister & Ekinci Architekten obenaus – eben, weil sie nicht einfach ein weiteres Gewerbehaus zeichneten, sondern Bezug nehmen auf den Quartierpark und den heterogenen städtebaulichen Kontext. Der opulente Blauregen, der dem Projekt seinen Namen gab, soll nur einen Teil der zusammen mit Kolb Landschaftsarchitekten entwickelten Bepflanzung ausmachen. Wuchern soll dereinst ein Mix aus verschiedenen Kletterpflanzen. Untergebracht sind die Pflanztröge in den raumhaltigen Stützen auf jeder Etage. So wird vom ersten Jahr an Grünzeug spriessen, das die Räume im Sommer beschattet und das Mikroklima auf der intensiv besonnten Südfassade verbessert. Versorgt werden die Pflanzen mit Regenwasser. Fällt zu viel Regen, gelangt das Nass in einen Rückhaltetank, der die Bewässerung in Trocken perioden sicherstellt. Auf den 3,8 Meter tiefen und zweigeschossigen Loggien profitieren die Mieter im Gewerbehaus vom Ausblick ins Grüne. Hier können sie bei gutem Wetter auch arbeiten, eine Besprechung abhalten oder den Pausenkaffee trinken. Zwei knallig orange gestrichene Wendeltreppen verbinden die Etagen und machen die Loggia zu einem halb öffentlichen Raum. Architekt Johannes Käferstein räumt ein, dass diese Öffnung allenfalls ein Risiko ist, →

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Rund um die schutzwürdige Kohlehalle entsteht ein 10 000 Quadratmeter grosser Park.

→ wenn das Gewerbe von Neugierigen gestört wird: « Je nach Entwicklung werden wir den Zugang möglicherweise einschränken müssen. » Gibt sich ‹ Mach › gegen Süden offen, ist es nach Norden, zum silbernen UBS-Rechenzentrum hin, eher zurückhaltend und streng. Hier liegt der Haupteingang an einem Vorplatz, in der Verlängerung eines turmähnlichen Baukörpers. Über eine Laderampe an der Nordfassade wird angeliefert, Transporter können aber auch in die Tiefgarage fahren. Das Erdgeschoss dient als Foyer und kann auch als innere Gasse verstanden werden. « Hier ist Gewerbe denkbar, das einen regen Kontakt zur Kundschaft braucht, zum Beispiel ein Velomechaniker », erklärt Käferstein. In den Obergeschossen mit Galerien können die Mieter die doppelhohen Räume vielfältig aufteilen. Lange diskutierten die Architekten, ob es tatsächlich drei Erschliessungskerne braucht. Käferstein: « Wir entschieden uns trotz Mehrkosten dafür. Diese vielfältigen Zugänge und Anlieferungsoptionen ermöglichen es, das Gewerbehaus langfristig flexibel zu nutzen, selbst wenn sich die Bedürfnisse und die Mieterschaft immer wieder ändern. » Kühlende Winde vom Uetliberg Offen für Neues sind die Bauherren auch, was die Materialien angeht. Holz soll dem Gewerbehaus zusätzlichen Charakter verleihen und den CO -Fussabdruck des Ge² bäudes verkleinern. Geplant ist, die Zwischenwände und Decken der Galeriegeschosse in dem Material zu halten. Auch die Fassade wird bis in eine Höhe von zwanzig Metern mit Holz verkleidet. Dennoch entsteht kein Chalet in der Stadt: « Wir lasieren das Holz und geben ihm so einen städtischen Farbton », sagt Käferstein. Das gesamte Areal wird das Label Minergie-P-Eco erreichen: Punkto Energieversorgung setzt ‹ Mach › auf Fernwärme, kombiniert mit Erdsonden, die zusätzliche Wärme liefern und im Sommer die Räume kühlen helfen.

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Die Ausgestaltung des Quartierparks ist übrigens auch Thema in der städtischen Fachplanung Hitzeminderung. Das Koch-Areal liegt in den Abwind-Leitbahnen des nahen Uetlibergs. Für solche Bereiche empfiehlt der Stadtrat in einem Beschluss, den Grünanteil auszubauen, die versiegelten Bereiche zu entsiegeln und Bauteile zu verwenden, die viel Sonnenlicht und damit Energie zurückstrahlen. Raum für produzierendes Gewerbe Die vier Baufelder sollen ihre Individualität bewahren, gleichzeitig bleibt eine regelmässige Absprache zwischen den vier Bauträgern unverzichtbar. Um den Informationsfluss zur städtischen Gesamtprojektleitung zu optimieren, haben die vier Bauherren zwei Projektkoordinatorinnen engagiert. « Aus Sicht der Stadt ist diese Vermittlerrolle vorbildlich », sagt Tian Hartmann, Projektleiter Koch-Areal der Stadt Zürich. « Mit den Koordinatorinnen habe ich mehrmals pro Woche Kontakt. Das erspart mir, jeweils die richtige Person der entsprechenden Bauherrschaft ausfindig zu machen. » Noch wird an den Plänen, Modellen und Baustoffen gefeilt und die Umzonung des Areals aus der Industriezone in die Zentrumszone vorbereitet. Nach der öffentlichen Auflage im Sommer 2020 wird der private Gestaltungsplan voraussichtlich im ersten Quartal 2021 dem Stadtrat und dem Gemeinderat vorgelegt. Mitte 2022 sollen die Planungsinstrumente in Kraft sein. Läuft alles nach Plan, könnten im Jahr 2024 im ‹ Mach › neben Produzierenden aus dem Kreativbereich vor allem echte Gewerbler und Handwerkerinnen einziehen, die auch mal mit lauten Maschinen hantieren. Das mag zwar Konflikte mit dem Wohnen provozieren. Doch Projektleiter Hartmann gibt sich optimistisch: « Eine Kombination aus kluger Planung, modernen Lärmschutzfenstern und Toleranz wird zeigen, dass das produzierende Gewerbe in der Stadt Zürich weiterhin seinen Platz hat. »

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Gewerbehaus ‹ Mach › Flüelastrasse, Zürich Bauherrschaft: Senn IFA, St. Gallen ( Immobilien finanzierung, Anlagen ) Architektur: Arge Käferstein & Meister, Zürich, mit Ekinci Architekten, Zürich Landschaftsarchitektur: Kolb Landschafts architektur, Zürich Nutzfläche: ca. 15 600 m² Bauvolumen: ca. 83 000 m³ Investitionsvolumen ( BKP 1 – 9, ohne Grundstück ): ca. Fr. 40 Mio. Baubeginn: ca. 2022 Fertigstellung: ca. 2023 / 2024 Rolle Senn: Baurechts nehmer, Projektentwickler, Totalunternehmer

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Situation

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Erdgeschoss Themenheft von Hochparterre, Oktober 2020 — Senn entwickelt — Grün, urban, produktiv

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Um die Flexibilität zu erhöhen, liegt die Haupttragstruktur ausserhalb des Gebäudes.

Projekt im Massstab XL

Ein Gerüst für die Zukunft Auf 75 000 Quadratmetern entsteht in Allschwil ein Kristallisationspunkt für Life Sciences und Biotechnologie. Der Campus ‹ Grid › ist das Herz für die Entwicklung des Areals. Text: Gabriela Neuhaus

Der öffentliche Park auf dem Baselink-Areal in Allschwil läuft durch den Innenhof des ‹ Grid ›-Gebäudes. Visualisierung: Herzog & de Meuron

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Im Bachgraben-Quartier im Norden von Allschwil BL wird emsig an der Zukunft gebaut: An der Basler Stadtgrenze und dicht an der Grenze zu Frankreich schwenken mehrere Baukräne durch die Luft, Betonmischer drehen, Lastwagen fahren vor. Wo einst Familiengärten das Ortsbild prägten, entsteht aktuell die Erweiterung des BiotechClust ers, der sich in den letzten Jahren vor den Toren der Stadt Basel entwickelt hat. « Wir bauen an einem Kristallisationspunkt für einige der wichtigsten Zukunftsbranchen », kommentiert Johannes Eisenhut, Geschäftsführer von Senn Development. Zukunftsträchtig ist nicht nur die Life-Sciences-Branche, für die hier auf dem Baselink-Areal ein attraktives Ökosystem realisiert wird. Viel Innovationsgeist steckt auch im ‹ Grid › – dem zentralen Gebäudekomplex mit Park, den Senn gemeinsam mit Herzog & de Meuron Architekten plant, die vor einigen Jahren den prominenten Neubau der Pharmafirma Actelion in Allschwil entworfen haben. Der Name ist Programm: ‹ Grid › steht für ‹ Grand Réseau d’Innovation et de Développement › – grosses Innovations- und Entwicklungsnetzwerk. Die Idee: ein Arbeitsund Forschungszentrum, das mehr bietet als Büro- und Laborplätze. ‹ Grid › soll auf dem Campus und darüber hinaus den branchenunabhängigen Austausch zwischen Firmen und Forschenden, Kleinen und Grossen, Etablierten und Neuen fördern. Sämtliche Firmen, die an der Entwicklung und Einführung neuer Technologien beteiligt sind, könnten so unterm selben Dach zusammenfinden, ist Johannes Eisenhut überzeugt. Um für die künftige Bewirtschaftung grösstmögliche Flexibilität zu gewährleisten, suchte man nach einer Gebäudeform, die Mietflächen von 250 bis 15 0 00 Quadratmetern mit vielen Begegnungs- und Austauschmöglichkeiten bietet und einen Quadratmeterpreis erlaubt, den sich auch ein Start-up leisten kann. Als Hauptmieter und Partner für die Entwicklung des Projekts konnte Senn schon früh den Switzerland Innovation Park Basel Area gewinnen, der mit verschiedenen Abteilungen und Start-ups in einer ersten Etappe Flächen in der Grössenordnung von rund 6000 Quadratmetern belegt. Ebenfalls als Ankermieterinnen angemeldet haben sich das börsenkotierte Biotechunternehmen Basilea und die Universität Basel mit dem Department of Biomedical Engineering. Innenhof so gross wie ein Fussballfeld Das fünfgeschossige Gebäude mit einer Nutzfläche von insgesamt 50 000 Quadratmetern ist um einen Innenhof in der Grösse eines Fussballfelds angelegt. Die zweigeschossigen Durchgänge im Osten und im Westen ermöglichen den Zu- und Durchgang für die Öffentlichkeit. Umlaufende Balkone auf jedem Stockwerk dienen als Erschliessungs- und Begegnungszonen sowie als Sonnenschutz und Fluchtwege. Die geschwungenen Treppenanlagen in den vier Gebäudeecken befinden sich ebenfalls ausserhalb des Gebäudes und sind öffentlich begehbar. Das Untergeschoss beherbergt Infrastruktur- und Lagerräume für die Forschungs- und Entwicklungsunternehmen sowie die Anlieferungszentrale für das gesamte Gebäude. Im Erdgeschoss sollen gastronomische Angebote zur Verfügung stehen, zudem ein Konferenzsaal, den die gesamte Arealmieterschaft nutzen kann. ‹ Grid › ist nach dem Wohn- und Lagergebäude Helsinki am Dreispitz in Basel das zweite Projekt, das Senn mit Herzog & de Meuron realisiert. « Die Firma Senn setzt seit jeher auf hervorragende Architektur und die Zusammenarbeit mit Toparchitekten », sagt Johannes Eisenhut. Dabei stellt jedoch der enge wirtschaftliche Spielraum für Gewerbebauten wie das ‹ Grid › eine besondere Herausfor-

derung dar. « D er Kostenrahmen, den wir einhalten müssen, ist sehr sportlich », bestätigt Stefan Marbach, zuständiger Partner bei Herzog & de Meuron. Er gewinnt dieser Tatsache aber vor allem positive Seiten ab: Dadurch sei man gezwungen, die Architektur zu überdenken und nach neuen, minimalistischen Lösungen zu suchen. Die Architekten erstellen einen Rohbau ohne Verkleidungen und ohne abgehängte Decken, alle sieben Meter trägt eine Stütze. Die Haupttragstruktur liegt ausserhalb des Gebäudes in der Fassade. Um Kältebrücken zu verhindern, haben die Planer eine spezielle Konstruktion mit Blähbeton entwickelt « Das ‹ Grid › ist nicht mehr als ein Gerüst – einfach, aber raffiniert », sagt Marbach. « Das ist Neuland: In der Architektur hat das Aussen mit dem Innen in der Regel sehr wenig zu tun – vielleicht finden wir damit zurück zu einer Baukultur, die Nachhaltigkeit und Funktionalität ins Zentrum stellt. » Der Terminplan sieht vor, dass die erste Hälfte des ‹ Grid › im Sommer 2022 bezugsbereit sein wird. Schon Ende 2021 werden die rund 650 Angestellten des Schweizerischen Tropen- und Public-Health-Instituts ( TPH ) in ihr neues Gebäude einziehen, das das Baselink- Areal neben dem ‹ Grid ›-Campus am südwestlichen Rand abschliesst. Der Neubau stammt aus der Feder des Basler Architekturbüros Kunz und Mösch, das 2017 den von der Bauherrschaft initiierten Wettbewerb gewonnen hat. Masterplan definiert vier Abschnitte Das Bürgerspital Basel ist Eigentümer des gesamten Baselink-Areals, das sich in einer langgezogenen Form über 75 000 Quadratmeter erstreckt. Das soziale Unternehmen gehört zur Bürgergemeinde der Stadt Basel und verfügt über Landreserven. Ein Verkauf des Areals im Bachgraben-Quartier sei nie zur Diskussion gestanden, sagt Rafael Ernst, der beim Bürgerspital für Bau und Immobilien verantwortlich ist. Vielmehr wollte man eine hochwertige und nachhaltige Entwicklung des Gebiets vorantreiben und das Land im Baurecht abgeben. Die Einkünfte aus den Liegenschaften fliessen zurück in verschiedene Projekte im Dienst der Gesellschaft. 2011 bis 2013 erarbeiteten Burckhardt + Partner einen Masterplan. Er definiert vier Abschnitte mit je vier Baufeldern. Davon sind zwei Eckparzellen für den Bau von Parkhäusern reserviert, um den motorisierten Verkehr möglichst vom Areal fernzuhalten. Herzstück des Masterplans ist der öffentliche Grünraum, der sich von Ost nach West mitten durchs Areal zieht und die Querung mit dem Velo oder zu Fuss ermöglicht. Zwecks Vermarktung erhielt das Entwicklungsgebiet den Namen Baselink. Ausgestattet mit dem Energie- und Betriebskonzept machte man sich in der Folge auf die Suche nach Investoren. Das Tropeninstitut war 2016 der erste Interessent, der sich für einen Neubau und die Zentralisierung all seiner Standorte auf dem Areal in Allschwil entschied. Damit war ein wichtiger Player gewonnen und der Grundstein für einen künftigen Life-Sciences-Cluster gelegt. Für die Entwickler von Senn, die ebenfalls schon früh ihr Interesse am Standort Baselink bekundeten, war das Tropeninstitut ein entscheidender Faktor. Dank der renommierten Institution mit internationaler A usstrahlung hoffen sie, weitere Unternehmen aus dem Bereich Life Sciences anziehen zu können. Als Zentrum soll der ‹ Grid ›- Campus dienen, der sich über die vier Baufelder des Abschnitts B erstreckt. Darüber hinaus sicherte sich Senn drei weitere Parzellen des Baufelds A. In einer Eckparzelle plant die Firma das Parkhaus West, in dessen Erdgeschoss unter dem Label ‹ Innovation Garage › ein Eventlokal sowie Coworking-Nutzungen vorgesehen sind. →

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Querschnitt

Querschnitt Massstab 1:1000

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Baufelder A1 Parkhaus West mit ‹ Innovation Garage › ( Entwickler: Senn ) A2 B iergarten ‹ Hortus › ( Zwischennutzung, Entwickler: Senn ) A3 Schweizerisches Tropen- und PublicHealth-Institut A4 PH2 ( Entwickler: Senn und R. Geigy-Stiftung ) B ‹ Grid › -Campus ( Entwickler: Senn ) C1 – 4 noch offen D1 Parkhaus Ost ( Entwickler: Fortimo ) D2 + 4 JP Bachgraben D3 Hotel ( Entwickler: Implenia )

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BaseLink Grundriss

‹ Grid ›-Campus Hegenheimermattweg 170, Allschwil BL Baurechtsgeber: Bürgerspital Basel Bauherrschaft: Senn, St. Gallen Architektur: Herzog & de Meuron, Basel Auftrag: Direktauftrag Landschaftsarchitektur: Vogt Landschaftsarchitekten, Zürich Bauingenieure: ZPF Ingenieure, Basel Nutzfläche: 50 000 m2 Bauvolumen: 260 000 m3 Investitionsvolumen: Fr. 190 Mio. Baubeginn: 2019 Fertigstellung: in Etappen ab 2022 Rolle Senn: Investor, Projektentwickler, Total unternehmer

Regelgeschoss Massstab 1:1000

Regelgeschoss

Das Baselink-Areal liegt zwischen Basel, Allschwil und der Grenze zu Frankreich.

→ Auch die Parzelle zwischen dem ‹ Grid › und dem Parkhaus entwickelt Senn. Vorläufig lädt ein Biergarten mit Hopfenbepflanzung zum Verweilen ein – eine Zwischennutzung, die der Adressbildung dient. Mittelfristig will Senn hier ein weiteres Gewerbegebäude erstellen – wiederum in Zusammenarbeit mit Herzog & de Meuron. Anders als das ‹ Grid › wird es keine Labors beherbergen, was den Architekten und Entwicklern grösseren Spielraum für Experimente mit neuen Materialien und Holz lässt. Gemeinde zeigt sich offen für Hochhäuser Ein weiterer Mosaikstein im künftigen Life-Sciences- Cluster bildet das Forschungsgebäude für Public Health ( PH2 ), dessen Wettbewerb Felippi Wyssen Architekten gewannen und das die beiden Grundstücksnachbarn Senn und die R. Geigy-Stiftung gemeinsam entwickeln. Damit nicht genug: Die Firma Senn führt auch Gespräche über die vier Baufelder des Abschnitts C auf dem Baselink-Areal. Johannes Eisenhut spricht von einem Möglichkeitsraum. Für das Bürgerspital Basel sei die Zusammenarbeit mit Senn als Hauptentwickler auf dem Areal ein Glücksfall, sagt Rafael Ernst. Er fährt fort: « Einen Partner zu haben, der mitgestaltet und sich für das gesamte Areal engagiert, ist ideal. Mit Senn verbindet uns zudem eine angenehme Partnerschaft, die auf Vertrauen und Respekt basiert. » Auf einer weiteren Parzelle ist ein Hotel geplant,

zwei Baufelder haben sich Herzog & de Meuron für eigene Projekte gesichert. Dass selbst ein Architekturbüro miteinsteigt, zeigt die grossen Erwartungen an den Standort. Was die Architekten genau planen, ist noch offen. Die Höhe auf einem Baufeld soll die umliegenden, maximal zwanzig Meter hohen Gebäude überragen. Für ausgewählte Parzellen hat die Gemeinde Allschwil den Bau von vierzig Meter hohen Türmen bewilligt. « Das Bedürfnis, auf dem Areal höher zu bauen, ist enorm », weiss Gemeindepräsidentin Nicole Nüssli. Während man sich einer durchgehenden Hochhauswand widersetzte, sei die Gemeinde durchaus offen für einzelne Hochhäuser, führt sie aus. Noch ist das Baselink-Areal mitten im Industriegebiet ein anonymer Ort. Damit sich das ändere und ein eigenständiges Stück Stadt entstehen könne, brauche es weitere Schärfungen des Masterplans, betont Architekt Stefan Marbach. Dies könne etwa durch eine Verengung der Strassenräume und die Erweiterung der Grünräume erreicht werden. So habe man beim ‹ Grid › die vier Parzellen in einem einzigen Gebäudevolumen untergebracht und damit ein kräftiges städtebauliches Zeichen gesetzt. Der grosse Innenhof und die öffentlichen Begegnungszonen förderten den Austausch zwischen den vielfältigen Nutzern. Analog zum ‹ Grid ›-Campus soll sich, so die Hoffnung von Senn und Herzog & de Meuron, das gesamte Areal zu einem lebendigen Life-Sciences-Kosmos entwickeln.

Themenheft von Hochparterre, Oktober 2020 — Senn entwickelt — Ein Gerüst für die Zukunft

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Werkverzeichnis Achslenpark

1 Kublystrasse 7 – 9, St. Gallen Bauherrschaft: Pensionskasse CS Schweiz, Zürich ; Gallintra UBS Fonds Management, St. Gallen ; Ortsbürgergemeinde St. Gallen, Senn Architektur: Baumschlager Eberle, Lustenau ; Senn, St. Gallen Nutzfläche: 14 702 m² ( 128 Wohnungen, Doppelkindergarten ) Bauvolumen: 87 040 m³ Investitionsvolumen: Fr. 52 Mio. Baubeginn: Frühling 2000 Fertigstellung: Herbst 2002 Rolle Senn: Projektentwickler, Zwischeninvestor, Totalunternehmer

Blümlisalpstrasse

2 Blümlisalpstrasse 6, Zürich Bauherrschaft: Stockwerkeigentümerschaft MFH Kreis 6, Zürich Architektur: Pascale Guignard und Stefan Saner, Zürich Nutzfläche: 570 m² ( 3 Wohnungen, 1 Atelier ) Bauvolumen: 2700 m³ Investitionsvolumen: Fr. 2,2 Mio. Baubeginn: Oktober 2002 Fertigstellung: Dezember 2003 Rolle Senn: Totalunternehmer

8 Guggachzehn, Zürich, 2008.

Glattpark

7 Farman-Strasse 56 – 66, Opfikon ZH Bauherrschaft: Credit Suisse Anlagestiftung, Zürich Architektur: von Ballmoos Krucker Architekten, Zürich Nutzfläche: 8270 m² ( 70 Wohnungen ) Bauvolumen: 45 540 m³ Investitionsvolumen: Fr. 20 Mio. Baubeginn: Frühjahr 2006 Fertigstellung: Herbst 2007 Rolle Senn: Projektentwickler, Zwischeninvestor, Totalunternehmer

2 Blümlisalpstrasse, Zürich, 2003.

Guggachzehn

8 Buchmattweg 5, Zürich Bauherrschaft: von Ballmoos Krucker Architekten, Zürich Architektur: von Ballmoos Krucker Architekten, Zürich Nutzfläche: 1700 m² ( 11 Wohnungen ) Bauvolumen: 10 100 m³ Investitionsvolumen: Fr. 8,3 Mio. Baubeginn: Frühjahr 2007 Fertigstellung: Herbst 2008 Rolle Senn: Generalunternehmer

Davidstrasse

3 Davidstrasse 38, St. Gallen Bauherrschaft: IGIMO, Zürich Architektur: Baumschlager Eberle, Lustenau ; Senn, St. Gallen Nutzfläche: 4020 m² ( Büros, Restaurant, ohne Tiefgarage ) Bauvolumen: 14 000 m³ ( ohne Tiefgarage ) Investitionsvolumen: Fr. 12,3 Mio. Baubeginn: Herbst 2002 Fertigstellung: Frühjahr 2004 Rolle Senn: Projektentwickler, Architektur, Zwischeninvestor, Totalunternehmer

9 Wohn- und Geschäftshaus Connect

Bürohochhaus Obsidian

4 Hohlstrasse 614, Zürich Bauherrschaft: Anlagestiftung Pensimo, Zürich Architektur: Baumschlager Eberle, Lustenau / Vaduz Nutzfläche: 6650 m² ( Büros ) Bauvolumen: 37 000 m� Investitionsvolumen: Fr. 23,5 Mio. Baubeginn: Frühjahr 2003 Fertiggestellung: Herbst 2004 Rolle Senn: Gewinner Gesamtleistungswettbewerb, Projektentwickler, Zwischeninvestor, Totalunternehmer

Wohnanlage Eichgut

Ententeich

6 Emil-Oprecht-Strasse 1 – 9, Zürich-Oerlikon Bauherrschaft: Anlagestiftung Turidomus, Zürich Architektur: Baumschlager Eberle, Vaduz Nutzfläche: 8852 m² ( 84 Wohnungen, 700 m² Gewerbefläche ) Bauvolumen: 45 350 m³ Investitionsvolumen: Fr. 25 Mio. Baubeginn: Ende 2005 Fertigstellung: Anfang 2007 Rolle Senn: Projektentwickler, Zwischeninvestor, Totalunternehmer

5 Konradstrasse, Winterthur ZH Bauherrschaft: Credit Suisse Asset Management Funds, Zürich Architektur: Senn Architektur, St. Gallen ; Baumschlager Eberle, Lustenau / Vaduz Nutzfläche: 12 300 m² ( 90 Mietwohnungen, Gewerberäume im Erdgeschoss ) Bauvolumen: 114 300 m³ Investitionsvolumen: Fr. 36,2 Mio. Baubeginn: Herbst 2003 Fertigstellung: Frühling 2005 Rolle Senn: Projektentwickler, Zwischeninvestor, Totalunternehmer

Luggwegstrasse 9 / Albulastrasse 50 – 58, Zürich Bauherrschaft: Credit Suisse Anlagestiftung, Zürich ; Migros-Pensionskasse, Zürich Architektur: Baumschlager Eberle, Vaduz Nutzfläche: 14 000 m² ( 178 Wohnungen, Gewerbe 6000 m² ) Bauvolumen: 115 000 m³ Investitionsvolumen: Fr. 73 Mio. Baubeginn: Frühjahr 2008 Fertigstellung: Herbst 2010 Rolle Senn: Projektentwickler, Totalunternehmer

Nœrd

10 Binzmühlestrasse 170 a – d, Zürich Bauherrschaft: Anlagestiftung Turidomus, Zürich Architektur: Rothen Architektur, Winterthur Nutzfläche: 18 907 m² Bauvolumen: 105 861 m³ Investitionsvolumen: Fr. 53 Mio. Baubeginn: Frühling 2010 Fertigstellung: Mitte 2011 Rolle Senn: Projektentwickler, Zwischeninvestor, Totalunternehmer

1 Achslenpark, St. Gallen, 2002.

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5 Wohnanlage Eichgut, Winterthur, 2005.

9 Wohn- und Geschäftshaus Connect, Zürich, 2010.

Themenheft von Hochparterre, Oktober 2020 — Senn entwickelt — Werkverzeichnis

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2010.

3 Davidstrasse, St. Gallen, 2004.

7 Glattpark, Opfikon, 2007.

10 Nœrd, Zürich, 2011.

4 Bürohochhaus Obsidian, Zürich, 2004.

6 Ententeich, Zürich-Oerlikon, 2007. Themenheft von Hochparterre, Oktober 2020 — Senn entwickelt — Werkverzeichnis

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Primarschulhaus Wyden

11 Espenstrasse 16, Winterthur ZH Bauherrschaft: Stadt Winterthur Architektur: von Ballmoos Krucker Architekten, Zürich Nutzfläche: Geschossfläche 5900 m², Hauptnutzfläche 3200 m² Bauvolumen: 25 900 m³ Investitionsvolumen: Fr. 23 Mio. Baubeginn: Frühling 2010 Fertigstellung: Sommer 2011 Rolle Senn: Gewinner Gesamtleistungswettbewerb, Totalunternehmer

Rosenbüchel

12 Rosenbüchelstrasse 1 / Oberstrasse 251 – 261, St. Gallen Bauherrschaft: Schweizerische Lebensversicherungsund Rentenanstalt, Zürich Architektur: Senn, St. Gallen ; Baumschlager Eberle, Vaduz Nutzfläche: 17 800 m² ( 125 Mietwohnungen, 34 Eigentumswohnungen ) Bauvolumen: 97 776 m³ ( 100 650 m³ inkl. Tiefgaragen ) Investitionsvolumen: Fr. 62,5 Mio. Baubeginn: Frühjahr 2005 Fertigstellung: Herbst 2011 Rolle Senn: Gewinner TU-Wettbewerb, Projektentwickler, Investor 3. Etappe, Totalunternehmer

Meisenrain

13 Meisenrain, Gockhausen ZH Bauherrschaft: Meisenrain AG Architektur: Jakob Steib Architekten, Zürich Nutzfläche: 3365 m² ( 21 Eigentumswohnungen ) Bauvolumen: 13 726 m³ Investitionsvolumen: Fr. 17 Mio. Baubeginn: August 2012 Fertigstellung: Frühling 2014 Rolle Senn: Projektentwickler, Co-Investor, Totalunternehmer

Stenna

17 Via Nova 80, Flims GR Bauherrschaft: Credit Suisse Anlagestiftung, Zürich ; Senn Resources, St. Gallen Architektur: Baumschlager Eberle, St. Gallen Nutzfläche: 60 162 m² ( 38 Eigentumswohnungen und Reiheneinfamilienhäuser ) Bauvolumen: 267 390 m³ Investitionsvolumen: Fr. 167 Mio. Baubeginn: 2014 Fertigstellung: 2018 / 2019 Rolle Senn: Entwickler, Co-Investor, Totalunternehmer

Sennhäuser

18 Sennhüttenstrasse, Birmensdorf ZH Bauherrschaftschaft: Senn Values, St. Gallen Architektur: Graber Pulver Architekten, Zürich Nutzfläche: 5200 m² ( 38 Eigentumswohnungen und Reiheneinfamilienhäuser ) Bauvolumen: 29 000 m³ Investitionsvolumen: Fr. 53 Mio. Baubeginn: 2017 Fertigstellung: 2019 Rolle Senn: Entwickler, Totalunternehmer

18 Sennhäuser, Birmensdorf, 2019.

Corso

19 Brühlgasse 37, St. Gallen Bauherrschaft: Immo-W, St. Gallen Architektur: Rothen Architektur, Winterthur Nutzfläche: ca. 1980 m² Bauvolumen: ca. 6500 m³ Investitionsvolumen: Fr. 13 Mio. Baubeginn: 2018 Fertigstellung: 2020 Rolle Senn: Entwickler, Investor, Totalunternehmer

20 Kloster, Stans, 2020.

Kloster Stans

Fehlmannmatte

14 Hauserstrasse / Klosterzelgstrasse, Windisch AG Bauherrschaft: Credit Suisse, CSA Real Estate Switzerland Architektur: Galli Rudolf Architekten, Zürich Nutzfläche: 17 198 m² ( 88 Miet-, 52 Eigentumswohnungen ) Bauvolumen: 98 900 m³ Investitionsvolumen: Fr. 66 Mio. Baubeginn: Januar 2012 Fertigstellung: Sommer 2014 Rolle Senn: Gewinner Investorenwettbewerb, Zwischeninvestor, Totalunternehmer

20 St. Klararain, Stans NW Bauherrschaftschaft: Senn Values, St. Gallen Architektur: Rothen Architektur, Winterthur Investitionsvolumen: Fr. 11 Mio. Baubeginn: 2018 Fertigstellung: 2020 Rolle Senn: Entwickler, Investor, Totalunternehmer w

Helsinki

15 Dreispitz, Münchenstein BL Bauherrschaft: EG Basel Dreispitz ( Senn IFA, St. Gallen und weitere Investoren ) Architektur: Herzog & de Meuron, Basel Nutzfläche: 9122 m² ( 41 Wohnungen, Archiv, Büros ) Bauvolumen: 43 165 m³ Investitionsvolumen: Fr. 40 Mio. Baubeginn: Mitte 2012 Fertigstellung: Oktober 2014 Rolle Senn: Investor, Totalunternehmer

19 Corso, St. Gallen, 2020.

Zwicky Süd

16 Am Wasser, Dübendorf ZH Bauherrschaft: Bau- und Wohngenossenschaft Kraftwerk 1, Zürich ; Anlagestiftung Adimora, Zürich ; Anlagestiftung Turidomus, Zürich ; Senn IFA, St. Gallen Architektur: Schneider Studer Primas, Zürich Nutzfläche: 33 850 m² ( 296 Wohnungen, Gewerbe ) Bauvolumen: 184 000 m³ Investitionsvolumen: Fr. 160 Mio. Baubeginn: 2012 Fertigstellung: 2016 Rolle Senn: Entwickler, Investor, Totalunternehmer

17 Stenna, Flims, 2018 / 19.

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Themenheft von Hochparterre, Oktober 2020 — Senn entwickelt — Werkverzeichnis

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16 Zwicky Süd, Dübendorf, 2016.

13 Meisenrain, Gockhausen, 2014.

15 Helsinki, Münchenstein, 2014.

11 Primarschulhaus Wyden, Winterthur, 2011.

14 Fehlmannmatte, Windisch, 2014.

12 Rosenbüchel, St. Gallen, 2011. Themenheft von Hochparterre, Oktober 2020 — Senn entwickelt — Werkverzeichnis

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Senn entwickelt

Die St. Galler Firma Senn entwickelt, plant und baut Immobilien. Der Familienbetrieb hat sich einen Namen gemacht mit unkonventionellen Projekten und Kollaborationen. Dieses Heft berichtet, wie die Projektentwicklerin, Investorin und Totalunternehmerin in grossen Zusammenhängen denkt. Es schaut in die nahe Zukunft und erzählt vier Entwicklungsgeschichten in vier Massstäben vom Stadtblock bis zur Gebietsentwicklung. Und es blickt mit Fotografien zurück und zeigt, wie sich die Nutzerinnen Bauten von Senn im Alltag aneignen. senn.hochparterre.ch

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