<<
В основе желания написать эту статью – увеличившееся в последнее время встречное движение собственников, желающих продать свой отель, и инвесторов, желающих прикупить гостиничную недвижимость. И что особенно интересно, эти встречные потоки никоим образом не пересекаются, ну разве что за очень редким исключением. Итак, что же в целом происходит на рынке продажи и покупки гостиничной недвижимости? Попробуем сначала посмотреть на продажу и покупку в отдельности. В рамках этой статьи поговорим о продаже.
Вадим ПРАСОВ
Основные пять причин
продажи гостиничных активов 1. Кредитная
...в отличие от многих других бизнесов гостиничный состоит из мелочей, технологичен, требует постоянного анализа и корректировок курса, а процесс контроля себестоимости – тяжелая рутина, которая возбуждает непродолжительный период времени.
18
МИР ИНДУСТРИИ
При строительстве объекта был взят кредит в банке. Средний срок кредитования в России редко превышает 5 лет, 2 года из этих пяти уходит, как правило, на строительство, а за 3 года операционной деятельности отель не в состоянии выйти на инвестиционную окупаемость и вернуть «тело» кредита, хотя проценты по кредиту, разумеется, оплачиваются заемщиком в срок. При этом возможность пролонгации срока кредитного договора или перекредитовки достаточно сомнительна. Выданный на 5 лет кредит банк пролонгирует максимум на год, а возврат «тела» кредита по истечении данного срока нужно будет обосновать, и показать источники погашения. Перекредитовка – вопрос не менее сложный. Даже если сам отель не обременен залогами, и банк готов принять его в таком качестве, оценка залога может не совпасть с требуемой суммой, а банк в переговорах будет сильной стороной, поскольку, чем ближе срок перекредитовки, тем сговорчивее заемщик. Если же залогом по кредиту являлся сам отель, при невозврате суммы кредита банк обратит взыскание на предмет залога, и объект перейдет в разряд его непрофильных активов (см. также п.5). Срок экспонирования объекта в этой ситуации, как правило, не больше одного года, поскольку примерно за год до окончания кредита к собственнику приходит итоговое понимание, что за счет операционной деятельности отеля тело кредита не вернуть. Как говорилось раньше, цена объекта имеет в этой ситуации тенденцию к снижению, иногда существенному.
2. Усталость
Причина, которая встречается довольно часто, особенно у тех инвесторов, которые плотно занимались развитием собственного объекта на всех этапах – от идеи до управления. Бизнес-чутье, успешность в другом бизнесе, многократные путешествия с остановками в различных отелях в разных странах (и как следствие – уверенность в том, что гостиничный бизнес прост и понятен), вложенные деньги – все это привело к тому, что собственник отеля становится де-факто управляющим этого комплекса, переводя его НОВОСТИ ТУРИЗМА И ГОСТЕПРИИМСТВА
№2/105/2013
на ручное управление. Спустя год-два наступает усталость от постоянных операционных проблем и вопросов. К тому же, как правило, есть основной бизнес, который требует внимания. Не говоря уже о командировках и отпусках, которые не позволяют присутствовать на объекте постоянно, что, при ручном управлении, моментально приносит новые проблемы, сложности и подозрения. К тому же владелец зачастую является крайне требовательным гостем, и потому основное внимание уделяется сервису, а не постановке бизнес-процессов. Отсутствие же гостинич-
ного опыта обычно заменяет опыт жизненный. Но, к сожалению, замена обычно оказывается неравноценной, поскольку в отличие от многих других бизнесов гостиничный состоит из мелочей, технологичен, требует постоянного анализа и корректировок курса, а процесс контроля себестоимости – тяжелая рутина, которая возбуждает непродолжительный период времени. Учет в таких отелях организован, как правило, кассовым способом, так что представление об эффективности и рентабельности бизнеса у собственника получается весьма приблизительное, а периодически возникающие кассовые разрывы начинают раздражать. К тому же в процессе управления зачастую возникает понимание, что для оптимизации финансовых потоков и достижения большего эффекта необходима налоговая «оптимизация» (назовем ее так), и объект начинает работать в серую, а то и в черную. Спустя некоторое время у собственника появляется желание сбросить с себя оковы отельного бизнеса и вернуться к прежней спокойной жизни без постоянных проблем с персоналом, ожиданий контрольных закупок налоговой, ощущения нескончаемого процесса вложения денежных средств в бизнес, который изначально выглядел «золотой антилопой». И с криком «на волю, в пампасы» собственник выставляет объект на продажу. Оценка стоимости отеля в этой ситуации, как правило, начинается затратным способом: в моей практике были случаи, когда собственник на основе затрат на строительство, оснащение и (внимание!) даже вложений в бизнес на операционном этапе (покрытие кассовых разрывов) выводит цену, которую считает единственно справедливой за хорошо и качественно построенный отель, в который были вложены не только деньги, но и душа. Продать отель по такой цене – из области фантастики. Постепенно цена начинает пересматриваться в сторону уменьшения. Но до оценки отеля как бизнеса еще очень далеко… В качестве примера могу предложить небольшой отель в центре Москвы, который год назад был выставлен на продажу. Оценка объекта на 40 номеров была довольно смелой – порядка 20 000 000 долларов США. Но что в наибольшей степени привлекло
внимание в рамках описания объекта и акта его оценки – штатное расписание. Оно крайне красноречиво говорит о состоянии дел в отеле. Предлагаю его вашему вниманию и даже позволю себе его не комментировать, полагаю, что вашего опыта и чувства юмора хватит для его правильной оценки.
ИТАК, ОТЕЛЬ НА 40 НОМЕРОВ В ЦЕНТРЕ МОСКВЫ № п/п Профессия/должность АДМИНИСТРАЦИЯ 1 Ген. директор 2 Зам. ген. директора 3 Зам. директора гостиницы 4 Зам. ген. директора по развитию 5 Коммерческий директор 6 Администратор отеля 7 Директор по продажам 8 Менеджер по персоналу БУХГАЛТЕРИЯ 1 Бухгалтер СЛУЖАЩИЕ 1 Менеджер МАСТЕРА-СПЕЦИАЛИСТЫ 1 Горничная
{
Итого:
Кол-во штатных Оклад руб. единиц 1 35000 1 30000 1 16000 1 15000 1 16000 4 10000 1 20000 1 15000
Месячный фонд з/платы руб.
1 5 1
16000
18
16000 10000 8000
35000 30000 16000 15000 16000 40000 20000 15000
50000 8000
261000
Срок экспонирования – от 1 года до 3 лет, редко дольше. По мере течения времени и при отсутствии реальных покупателей цена может корректироваться довольно существенно.
19