Andrzej Wójcik, Satoria Group o rentowność będzIe trudno

INWESTORZY O RYNKU

Jakie nastroje wśród inwestorów hotelarskich panują po półtora roku pandemii? Jak wpłynęła na strategie inwestycyjne? Rozpoczynać budowę hotelu, czy – jeżeli już ją się rozpoczęło – wycofać się? Jak wygląda podejście banków do finansowania takich inwestycji? I czy się zmienia? O tym rozmawiali inwestorzy podczas wrześniowej konferencji „Hotelarza” Hotel Trends Poland & CEE.

O rentowność będzie trudno jeszcze przez dwa-trzy lata

ANDRZEJ WÓJCIK, prezes Satoria Group Od półtora roku branży hotelarskiej towarzyszy wielka niepewność i ta niepewność dzisiaj wcale nie jest mniejsza niż wcześniej. Nie wiemy, jak długo ta sytuacja będzie trwała, a dopóki pandemia nie minie, jej cień będzie cały czas oddziaływał na branżę hotelarską. Mamy nadzieję, że nie będzie już lockdownów, ale to jest tylko nadzieja, bo decyzje, które nas dotyczą, podejmowane są w ostatniej chwili, więc nie możemy się do nich nawet dobrze przygotować. A tym bardziej nie wiadomo co niesie dalsza przyszłość.

Operacyjnie wakacje były bardzo dobre dla kierunków turystycznych, wrzesień też nie wyglądał najgorzej, nawet w lokalizacjach miejskich, bo ożywił się ruch biznesowy. Ale w ubiegłym roku na początku jesieni też byliśmy optymistami, bo wydawało się, że najgorsze mamy za sobą. Okazało się, że przedwcześnie.

Gdy byłem niedawno na globalnej konferencji inwestycyjnej IHIF w Berlinie, padło tam stwierdzenie, że należy zakładać, iż pandemia będzie nam towarzyszyła jeszcze przez 24 miesiące. Dlaczego? Ponieważ pomimo tego, że część krajów jest już wyszczepiona w wysokim procencie, to jednak globalnie ten poziom jest bardzo niski, więc będą rozwijać się nowe mutacje wirusa, które potem wracają do już wyszczepionych społeczeństw, chociaż w mniejszej skali. To z kolei będzie cały czas wpływało na administracje, rządy, na ich sposób reagowania na ten problem. A to potem będzie się przekładało na branżę hotelową.

Dlatego w perspektywie najbliższych dwóch lat, do jesieni 2023 r., będziemy nadal jako hotelarze funkcjonowali w biznesie operacyjnie trudnym do uzyskiwania rentowności. Zwłaszcza że z jednej strony popyt jest cały czas niepewny i zależny nawet nie od rynku, tylko od decyzji rządowych, a z drugiej – widzimy twardy trend wzrostu wszystkich kosztów działalności. To powoduje, że biznes hotelarski w Polsce i w Europie będzie jeszcze przez najbliższe dwa-trzy lata walczył o rentowność, a efekt będzie taki, że wiele hoteli znajdzie się na granicy przetrwania. Przetrwa ten, kto ma większe rezerwy, kto ma większe zasoby, żeby te ewentualne straty z działalności operacyjnej pokrywać.

Druga teza z konferencji w Berlinie jest taka, że Europa dużo wolniej „oczyszcza się” z problemów wynikających ze struktury zadłużenia hoteli. W USA, gdy hotel jest nierentowny i nie obsługuje kredytu, szybko jest licytowany i sprzedawany za cenę, którą płaci rynek. W Europie to jest przesunięte o 12-18 miesięcy. Na razie nie słyszymy o dużych bankructwach czy likwidacjach biznesu hotelowego, ale można się spodziewać, że już w przyszłym roku będzie to bardziej widoczne, bo rządy zaczynają kończyć programy pomocowe, a z drugiej strony banki będą też bardziej wymagały obsługi kredytów, nie będą już dawały prolongat itd.

Ze względu na to, że najbliższe dwa-trzy lata będą trudne, jeśli chodzi o biznes operacyjny, a rentowność będzie dużym wyzwaniem, wstrzymaliśmy trzy nowe przedsięwzięcia, które planowaliśmy jeszcze przed pandemią, i czekamy na lepsze czasy. Rozważamy też, czy nie zamienić tych projektów na funkcje mieszkaniowe, aby szybciej obrócić kapitałem przy tak gorącym obecnie rynku deweloperskim, zwłaszcza że jeden projekt mieszkaniowy w Warszawie pomógł nam podczas pandemii sfinansować lukę wynikającą z działalności hotelarskiej. Poza tym przychylniejszym okiem będziemy spoglądać na lokalizacje turystyczne, bo dotąd specjalizowaliśmy się w rynkach miejskich.

Tak więc doświadczenia z pandemii przekładamy na większą selektywność i dywersyfikację, a także na większą cierpliwość i poszukiwanie okazji inwestycyjnych, które mogą pojawić się w ciągu najbliższych 18-24 miesięcy. Dlatego też przygotowaliśmy już pewne środki na takie okazje. Jeżeli chodzi o dzierżawy, zamroziliśmy taką opcję na dwa lata, gdyż w obecnych niepewnych czasach nie chcemy dawać gwarantowanego czynszu, ale jedynie zmienny, i po tym czasie wracać do gwarantowanego. Czyli proponujemy hybrydową konstrukcję umów dzierżawy, oferując nadal umowy o zarządzanie.

Jeśli chodzi o finansowanie, to gdy pytałem nasz bank, ile udziału własnego musimy zaproponować, żeby uzyskać kredyt na hotel, to nie przekonywało nawet 50 proc. Stwierdzono, że lepiej poczekać do końca roku i potem wrócić do rozmów. Na dzisiaj finansowanie projektów hotelowych jest prawie niemożliwe, a nawet gdyby było możliwe – to nieracjonalne z punktu widzenia inżynierii finansowej. •